Bijlage: Gebiedsgericht omgevingsprogramma De Boezem

Ontwerp

Gebiedsgericht Omgevingsprogramma

De Boezem September 2023

Inhoudsopgave Managementsamenvatting...............................3 Plangebied De Boezem......................................4 Inleiding................................................................5 1 Beleidskaders....................................................11 1.1 Gemeentelijk beleid.......................................12 1.2 Provinciaal en regionaal beleid.......................15

2 De huidige situatie op De Boezem.................20

2.1 Ruimtelijke kenmerken...................................21 2.2 Economische situatie.....................................28 2.3 Klimaat en energie.........................................30

3 Trends en ontwikkelingen...............................32 3

4 Toekomstvisie en doelstellingen...................36

4.1 Het toekomstprofiel voor De Boezem............37 4.2 Doelstellingen: vier pijlers voor een toekomstbestendige Boezem..................39

5 Strategieën en actieplannen voor revitalisering......................................................43 6 Monitoring en evaluatie..................................55 Bijlagen...............................................................58

A Overzicht van het participatieproces................59 B Overzicht van het gemeentelijk beleidskader.....61 C Gebiedsprofiel parkachtige werklocaties..........64 D Gebiedsprofiel moderne bedrijvenparken........65 E Kaarten De Boezem..........................................66

Plangebied De Boezem

Bedrijvenpark De Boezem ligt (binnen de bebouwde kom) aan de rand van de kern Pijnacker. Direct ten westen grenst het terrein aan woningen die langs het lint van de Vlielandseweg staan. Aan de zuidkant ligt De Boezemzoom, die een groene verbinding vormt met de Groenzoom; het buitengebied aan de oostkant van het plangebied. Grenzend aan de noordzijde van De Boezem ligt de Boezemvaart (wit gearceerd) en verder naar het noorden liggen het tuinbouwgebied de Balijade en buitengebied de Balij. De Boezemvaart en de Balijade zijn door de gemeente als transformatiegebieden aangewezen en kunnen daardoor op termijn van functie veranderen. De Boezem zelf bestaat uit twee delen. Het westelijk deel (van ongeveer 29 hectare bruto oppervlakte) bestaat al bijna 50 jaar. In 2005 is gestart met de ontwikkeling van het oostelijk deel, Boezem oost (van bruto 21 hectare). Door hoge kwaliteitseisen en een focus op de lokale markt is Boezem oost nog steeds in ontwikkeling. Op een aantal kavels na, is nu bijna het hele terrein uitgegeven.

4

Inleiding

Bedrijvenpark De Boezem is een economisch goed functionerend terrein. Echter de ruimtelijke kwaliteit is laag en heeft meerdere knelpunten (Bureau Stedelijke Planning, 2018). Het is geen aantrekkelijke omgeving (de beeldkwaliteit is laag), er is nauwelijks (groene) openbare ruimte en op sommige plekken is sprake van verouderde infrastructuur en een tekort aan parkeerplekken. Tegelijkertijd worden de komende periode meerdere ontwikkelingen verwacht die invloed gaan hebben op bedrijfslocaties. De verwachting is dat de vraag naar bedrijfsruimte

5

richting 2030 zal toenemen (Behoefteraming Bedrijventerreinen, 2021). Daarnaast is de economie in transitie en steeds meer gericht op duurzaamheid (onder andere de energietransitie), circulariteit, robotisering en digitalisering. Alle factoren samen zijn aanleiding om voor De Boezem te bepalen hoe het bedrijvenpark er in de toekomst uit gaat zien en welke maatregelen daarvoor nodig zijn.

Doelstelling van het Omgevingsprogramma

De gemeente en het bestuur van De Boezem hebben als gezamenlijk doel te zorgen voor een bedrijvenpark dat, onder invloed van alle ontwikkelingen, goed blijft functioneren en in kwaliteit verbetert. Samen zorgen we ervoordat De Boezem een toekomstbestendige en aantrekkelijke vestigingsplek is en blijft. Hiervoor leggen we de toekomstrichting (visie) vast en bepalen we welke middellange termijn maatregelen nodig zijn voor een toekomstbestendig bedrijvenpark. Als instrument gebruiken we een Gebiedsgericht Omgevingsprogramma. Dit is een instrument binnen de systematiek van Omgevingswet (invoering 1 januari 2024). In het stelsel van de Omgevingswet is het ruimtelijke beleid van de gemeente opgenomen in de Omgevingsvisie. Hier zijn gemeente breed de ambities voor alle aspecten van de fysieke leefomgeving voor de lange termijn opgenomen. Van fysieke veiligheid tot gezondheid en van mobiliteit tot het economisch vestigingsklimaat.

6

Doel van het Omgevingsprogramma voor De Boezem Het doel van dit Omgevingsprogramma is het vastleggen van een lange termijn visie voor bedrijvenpark De Boezem en de benodigde maatregelen om de visie te realiseren. Daarmee zorgen we voor een toekomstbestendig bedrijvenpark en wordt duidelijk hoe we uitvoering geven aan de ambities uit het gemeentelijk beleid. Het Omgevingsprogramma voor De Boezem is een pilot binnen de nieuwe systematiek van de Omgevingswet en daarmee tegelijkertijd gericht op opdoen van ervaringen met en leren over het nieuwe instrument.

In een Gebiedsgericht Omgevingsprogramma komen alle ambities van de verschillende thema’s samen en wordt zichtbaar hoe deze een samenhangend geheel vormen in een specifiek gebied. Dit Omgevingsprogramma voor De Boezem gaat dus verder dan de economische functie en kijkt bijvoorbeeld ook naar de ruimtelijke en maatschappelijke waarde van het bedrijvenpark voor de gemeente. Daarnaast vormt het Omgevingsprogramma de basis voor het Omgevingsplan. Plek van het Gebiedsgerichte Omgevingsprogramma binnen de Omgevingswet.

Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp

Verplichte Programma’s

Gebiedsgerichte Programma’s

Sectorale Programma’s

Thematische Programma’s

Omgevingsplan

Omgevingsvergunning Het Omgevingsprogramma voor De Boezem is een pilot binnen de systematiek van de Omgevingswet. Dat betekent dat we vooruitlopend op de invoering van de wet ervaringen opdoen met het instrument en leren voor volgende Omgevingsprogramma’s.

7

Proces

Het opstellen van het (ontwerp) Omgevingsprogramma voor De Boezem is globaal in vier stappen uitgevoerd. Gestart is met een analyse van het gebied. De huidige situatie, beleidskaders en relevante trends en ontwikkelingen zijn in beeld gebracht. De analyse is vervolgens gebruikt voor het formuleren van de visie voor De Boezem. De wijze (maatregelen) waarop deze visie kan worden gerealiseerd is uitgewerkt in menukaarten. Keuzes op basis van de menukaarten vormen de input voor de strategie en acties voor een toekomstbestendige Boezem. Uitvoering van de stappen is niet lineair verlopen. Het is een dynamisch proces geweest waarbij stappen door elkaar hebben plaatsgevonden en waarbij de uitkomsten van een stap ook invloed hebben gehad op voorgaande stappen. 8

In het hele proces is participatie een fundamenteel onderdeel geweest. Belanghebbende stakeholders zijn betrokken bij het bepalen van de inhoud van het Omgevingsprogramma. Een belangrijke partner bij het opstellen van het programma is het parkbestuur van De Boezem. Zij hebben als vertegenwoordiging van de ondernemers in alle stappen en op de details meegedacht over de inhoud van het programma. Daarnaast is ook regelmatig met de ondernemers zelf gesproken. Hiervoor zijn avonden op De Boezem georganiseerd om de ideeën van ondernemers op te halen en om tussenresultaten van stappen te toetsen. Een overzicht van het participatieproces is opgenomen in bijlage A. Proces voor de opstelling van het Omgevingsprogramma voor De Boezem.

Analyse

Leeswijzer

Visieontwikkeling

Menukaarten opstellen

Strategie & acties bepalen

Dit Omgevingsprogramma bestaat uit vier delen. De eerste hoofdstukken (1 tot en met 3) bevatten de analyse met daarin aandacht voor het beleidskader, de ruimtelijke en economische kenmerken en trends en ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 is de visie voor De Boezem beschreven. Het toekomstprofiel en de vier pijlers voor De Boezem laten de gewenste ontwikkelrichting en benodigde focus zien. Het daaropvolgende hoofdstuk (hoofdstuk 5) beschrijft de strategie en acties die nodig zijn om de visie te realiseren. Het Omgevingsprogramma wordt afgesloten met de wijze waarop we acties en resultaten gaan monitoren en evalueren (hoofdstuk 6).

9

10

1 Beleidskaders

In dit hoofdstuk worden de beleidskaders beschreven die relevant zijn voor De Boezem. Het gaat hier om lokale, regionale of nationale beleidsplannen, sectorale strategieën en duurzaamheidsdoelstellingen.

11

1.1

12

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 ‘Verbonden met elkaar’ De Omgevingsvisie van Pijnacker-Nootdorp zet in op het versterken van de verbinding tussen gebieden (en functies in gebieden) binnen en buiten de gemeente. Inzet is het laten functioneren van de ruimtelijke mozaïek (met andere woorden de woon-, werk-, en groengebieden) als een samenwerkend geheel waarbij functies elkaar aanvullen en geen belemmeringen creëren voor elkaar. Daarmee worden fysieke en sociale structuren versterkt en (regionale) economische ontwikkeling geoptimaliseerd. Het geheel is ‘verbonden met elkaar’.

In de Gemeentelijke Omgevingsvisie zijn onze ambities voor de fysieke leefomgeving, en dus ook de bedrijventerreinen, beschreven. De Omgevingsvisie gaat over alle verschillende aspecten van de leefomgeving. Van fysieke veiligheid tot gezondheid en van mobiliteit tot het economisch vestigingsklimaat. In de Omgevingsvisie zijn de ambities voor de fysieke leefomgeving uitgewerkt in vier ontwikkelingslijnen. Deze ontwikkelingslijnen geven aan in welke richting de gemeente zich wil ontwikkelen. De vier ontwikkelingslijnen zijn: (1) Onderscheidend groen, (2) Karakteristieke woon- en leefomgeving, (3) Aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat en (4) Een veerkrachtige leefomgeving. In alle ontwikkelingslijnen zijn ambities opgenomen die relevant zijn voor De Boezem, met een nadruk op de derde ontwikkelingslijn: een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat. In deze ontwikkelingslijn ligt de focus op de volgende drie ambities:

1

Vitale bedrijven, complementair aan de regio: we breiden het aantal en de omvang van bedrijventerreinen niet uit. Kansen voor groei zien we vooral door een kwalitatieve versterking van bestaande bedrijventerreinen. Die kwaliteitsverbetering willen we bereiken door herstructurering, modernisering en optimale benutting.

2

Een gezonde arbeidsmarkt en voldoende regionale werkgelegenheid: de economische activiteit (uitgedrukt in het aantal banen) groeit in ieder geval tot 2025 mee met de beroeps-

bevolking. In de toekomst is Pijnacker-Nootdorp op het gebied van arbeidsmarkt en werkgelegenheid ondersteunend aan de regionale economie. 3

Duurzaam en circulair ondernemen: Pijnacker-Nootdorp onderscheidt en profileert zich richting 2050 in de regio als groene, duurzame en circulaire economie. In 2050 is heel ondernemend Pijnacker-Nootdorp overgegaan op duurzame energie.

Gebiedsprofielen voor De Boezem

Uitwerking van het beleid uit de Omgevingsvisie In verschillende beleidsplannen worden de ambities uit de Omgevingsvisie verder uitgewerkt. Relevante beleidsplannen voor De Boezem zijn (1) Beleidsplan Natuur op de kaart, (2) het Energietransitieplan, (3) De Economische Visie, (4) de Visie Duurzame Mobiliteit en (5) het programma Water en Klimaat. Een overzicht van ambities uit deze beleidsnotities is opgenomen in bijlage B. In de toekomst zullen deze beleidsplannen ook ondergebracht worden in Omgevingsprogramma’s.

Om inzichtelijk te maken hoe ontwikkelingslijnen doorwerken in de fysieke leefomgeving zijn in de Omgevingsvisie gebiedsprofielen gedefinieerd. Deze profielen laten zien hoe ambities in gebieden samenkomen, wat de prioriteiten zijn en hoe dit eruit kan zien. In de Omgevingsvisie zijn twee profielen opgenomen die van toepassing zijn op De Boezem: Parkachtige Werklocaties (voor Boezem west) en Moderne bedrijvenparken (voor Boezem oost). In bijlage C en D zijn de volledige profielen opgenomen. Parkachtige werklocaties Door kansen te benutten ontwikkelen deze terreinen zich stap voor stap tot opgeknapte en zelfs parkachtige werklocaties. Hier is vooral plek voor klassiek kleinschalige en gemengde bedrijvigheid in lagere milieucategorieën. Toenemende variatie heeft, op bescheiden schaal, geleid tot nieuwe vormen van werkgelegenheid. Er is op het terrein ruimte voor groene, aantrekkelijke en toegankelijke plekken waar het niet alleen goed werken is, maar ook fijn is om te verblijven of om elkaar te ontmoeten. 13

Prioriteiten • Een mooi opgeknapte werklocatie • Aantrekkelijke, klimaatbestendige inrichting • Goed bereikbaar vanuit de kern en voor de bedrijven • Ruimte voor ontmoeting en verblijven • Mogelijkheden voor leren in de praktijk

• Ruimte voor functiemenging en groene wooneconomie • Ruimte voor klassiek, kleinschalige bedrijvigheid • Vestiging van nieuw en duurzaam ondernemerschap

Moderne bedrijvenparken Op deze bedrijvenparken vinden we naast lokale, ook meer regionaal georiënteerde bedrijven. Voor verschillende duurzame vervoerswijzen, ook met (elektrische) auto’s en vrachtwagens, zijn moderne bedrijvenparken optimaal bereikbaar. De ruimte rondom bedrijven is klimaatbestendig ingericht. Dat zorgt voor een prettige, groene uitstraling en maakt het werknemers extra aantrekkelijk om hier te werken. De werkomgeving zorgt samen met de groene wooneconomie in Pijnacker-Nootdorp voor vestiging van nieuwe vormen van bedrijvigheid en ondernemerschap. Dat is ook terug te zien in de kwaliteit van de gebouwen, die natuurinclusief en circulair zijn en draaien op duurzame energie. 14

Prioriteiten • Regionaal en lokaal duurzaam bereikbaar • Groen en klimaatbestendig

1.2

• Circulair en natuurinclusief • Nieuwe vormen van werk• Ruimte voor ontmoeting gelegenheid en verblijven • Een duurzaam bedrijvenpark

Provinciaal en regionaal beleid

Naast het gemeentelijk beleid zijn er regionale of nationale beleidsplannen voor bedrijventerreinen. Hieronder zijn beleidsambities uit deze beleidsplannen die relevant zijn voor de Boezem beschreven.

Provinciale visie en Bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland zet in op een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigings- en werkklimaat voor werkgevers, werknemers en bedrijven. De provinciale inzet hiervoor is vastgelegd in de bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland. De strategie richt zich op de volgende beleidslijnen: 1

15

Evenwicht in vraag en aanbod De provincie streeft naar voldoende kwalitatief aanbod in alle milieu categorieën. De ambitie is om proactief te sturen om de juiste economische functie op de juiste plek te krijgen. Dit doet ze door in te zetten op intensief ruimte gebruik en beter benutten te simuleren.

Provinciale instrumenten om bij te dragen aan ambities.

16

2

Verduurzamen en voorbereiden op de toekomst De provincie streeft naar duurzame en toekomstgerichte bedrijventerreinen. Een bedrijventerrein is duurzaam en toekomstgericht als het zorgvuldig omgaat met de omgeving en de beschikbare ruimte, de gebouwen, grondstoffen, afval, water, energie, biodiversiteit, mobiliteit en de mensen. Voor een goed vestigingsklimaat is het van belang dat bedrijventerreinen de basis op orde hebben en goed voorbereid zijn op toekomstige ontwikkelingen. Verhogen van de organisatiegraad op bedrijventerreinen is hierbij een basisvoorwaarde. Daarnaast is een goede internetverbinding voor steeds meer bedrijven belangrijk.

3

Aantrekkelijk en concurrerend vestigings- en werkklimaat De provincie zet in op een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigings- en werkklimaat met concurrerende bedrijventerreinen. Evenwicht in vraag en aanbod • Provinciale behoefteraming en regionale visies • Aangepaste compensatie regeling • Beoordeling bestemmingsplannen • Leegstandonderzoek • Woon-werk akkoorden • Beter benutten

Verduurzamen en voorbereiden op de toekomst • Ambassadeurs voorondernemers en gemeente • Subsidieregelingen voor planvorming en verduurzaming bedrijventerreinen • Stimuleren energiebesparing MKB • Vervolgaanpak convenant verduur zaming bedrijventerreinen

Aantrekkelijk en concurrerend • Woon-werkakkoorden • Kennisbijeenkomsten • Beoordeling en advisering bestemmingsplannen • Verhogen organisatiegraad • Gebiedsgericht werken • Energieloket • Regionale bedrijventerreinenvisies

In de provinciale Omgevingsvisie is De Boezem aangeduid als bedrijventerrein. Dit geldt ook voor het gedeelte van Boezemvaart dat in eigendom is bij de gemeente en waar een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijventerrein op ligt.

Strategie werklocaties Metropoolregio Rotterdam en Den-Haag (MRDH)

De strategie werklocaties bevat de visie tot 2030 en regionale afspraken tot 2023 over werklocaties in de MRDH. De strategie werklocaties gaat over alle werklocaties in de MRDH. Dus over kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel. Voor bedrijventerreinen is de strategie uitgewerkt in de strategie bedrijventerreinen. De focus hierin ligt op voldoende en kwalitatief sterke bedrijventerreinen en op het behoud van marktevenwicht als belangrijke voorwaarden voor een verdere ontwikkeling van de regionale economie. Voor een sterk, aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigingsklimaat met voldoende ruimte zijn keuzes noodzakelijk, zodat duidelijk is op welk type bedrijvigheid en welk type banen de MRDH-gemeenten inzetten. In de strategie is inzichtelijk gemaakt op welke bedrijventerreinen potentie is om ruimtewinst te behalen (beter benutten), een kwaliteitsverbetering aan te brengen (kwalitatieve opgaven) of uitbreiding te realiseren (harde en zachte plannen). Hiermee wordt duidelijk of er balans wordt behaald tussen de vraag naar en aanbod van bedrijfskavels. Boezem west is in de strategie geprioriteerd als een bedrijventerrein waar een kwaliteitsimpuls (revitalisering) nodig is. 17

Overzicht van de regionale opgaven en inzet.

Inzet MRDH Regionale Inzet regiogemeenten (2019 - 2030) opgaven (2019 - 2030) • Regionale afstemming o.b.v. afwegingskader • Marktevenwicht • Ontwikkelen richting vraag-aanbod marktevenwicht volgens • Samenhang gebiedsvisies • Kwalitatieve versterking afgesproken werkmilieus • Monitoring van de voortgang • Afweging transformatie• Meer ‘gemengd stedelijk’ • Keuzes transformatielocaties vragen in Rotterdam • Keuzes waterge-/verbonden locaties • Tekort klassiek kleinschalig • Aanpakken van 100 terreinen • Afspraken Haagse regio klassiek • Balans HMC met strategische opgave kleinschalig • Balans waterge-/verbonden • Focus op 28 prioritaire locaties • Afspraken Haagse regio HMC • Verduurzaming onderdeel • Balans (agro)logistiek • Expertiseontwikkeling/lessen uit pilots van gebiedsvisies • Verduurzaming • Versterken organisatiegraad ondernemers

Regionale Energie Strategie

Nederland heeft de ambitie om de CO2-uitstoot te verminderen met 50% in 2030 en 96% in 2050. Deze nationale doelstellingen zijn vastgelegd in het Klimaatakkoord. De Regionale Energie Strategie (RES) van energieregio Rotterdam en Den Haag vertaalt deze doelstellingen naar regionale ambities en oplossingsrichtingen voor onze regio. Daarmee zorgt de RES voor de verbinding tussen de (inter)nationale opgave en het lokale beleid en plannen. De RES streeft naar het verminderen van energieverbruik via isolatie, het benutten van rest- en aardwarmte, en het opwekken van duurzame elektriciteit door middel van zonne-energie en windmolens, als onderdeel van een toekomstbestendige energiemix, die past bij het landschap, de inwoners, de bedrijven en de regionale kwaliteiten. Daarnaast wordt de ambitie uitgesproken om het gebruik 18

van groengas en waterstof te verhogen, met name groene waterstof. Het doel is om in 2050 een energievoorziening te hebben die voor iedereen betaalbaar, betrouwbaar, veilig en schoon is.

Keuzes in de regionale energie strategie relevant voor De Boezem.

19

Brandstoffen Energiesystemen Warmte Elektriciteit • Streven naar energie• Inzetten op besparing, • Inzetten op 2,8-3,2 TWh • Zo hoogwaardig efficiëntie en energie- isoleren en lage(re) duurzame opwekking. mogelijk inzetten van besparing temperatuurverwarming Daarmee levert de regio schaarse duurzame • Streven naar balans • Inzetten op de beschik- 8 tot 9% van de landelijke brandstoffen tussen energievraag bare rest- en aardwarmte doelstelling van 35 TWh • voor de warmte en energieproductie en een toekomst• Inzetten op plekken met transitie eerst • Duidelijkheid bieden bestendige energiemix behoud of versterking inzetten op vraag aan initiatiefnemers, • Regie bij de gemeenten van ruimtelijke kwaliteit; reductie en, waar hun activiteiten actief • Uitwerken toekomst tevens beschouwen we passend, op realisatie ondersteunen en beeld langs de zeven de haalbaarheid vanuit van regionale benodigde acties sleutelprogramma’s net-impact, de bredere warmte-infra uitwerken • Inzetten op passende haalbaarheid en het structuur; inzet van • Rekening houden met wet- en regelgeving en draagvlak brandstoffen in de eigenschappen van financiële instrumenten • Zeer stevig inzetten op woningen en nieuwe energiebronnen om randvoorwaarden zonne-energie op daken gebouwen in de en de (on)mogelijkheden te borgen en parkeerplaatsen periode tot 2030 is van opslag en omzetting (stedelijk gebied) het

sluitstuk van de warmtetransitie

20

2 21

De huidige situatie op De Boezem Het ontwikkelen van een toekomstprofiel voor De Boezem begint niet met een leeg vel papier. We hebben te maken met een bestaand terrein. Daar houden we rekening mee. Met andere woorden: de huidige staat van het terrein vormt de uitgangspositie voor het toekomstprofiel.

Daarom zijn we gestart met het in kaart brengen van de huidige situatie. Daarbij hebben we gekeken naar de ruimtelijke kenmerken, economische situatie en uitdagingen op het gebied van klimaat en energie. Als onderdeel van het in beeld brengen van de beginsituatie is een NEER-analyse (Next Economy Effect Rapportage) uitgevoerd. Deze geeft met name inzicht in het economisch functioneren van De Boezem (aansluiting tussen vraag en aanbod, werkgelegenheid) en de aanwezigheid van randvoorwaarden voor een duurzaamheidstransitie (klimaat en energie). Resultaten uit de analyse zijn opgenomen in dit hoofdstuk en in de 0-meting van De Boezem.

2.1

Ruimtelijke kenmerken

De ruimtelijke kenmerken van De Boezem zijn geanalyseerd. Hierbij is gekeken naar de bebouwing, het ruimtegebruik, bereikbaarheid en groenvoorzieningen. Van de ruimtelijke kansen en knelpunten is een overzicht opgenomen.

Bebouwing

De Boezem heeft een gedifferentieerde vastgoedvoorraad. Het westelijk deel bestaat uit met name kleinere en middelgrote bedrijfspanden. Dit staat in contrast met Boezem oost, waar de bedrijven vaak grootschaliger zijn. Dit oostelijk deel is nog niet volledig ontwikkeld. Een groot deel van de gronden is uitgegeven, maar de komende jaren zullen nog nieuwe bedrijfspanden gerealiseerd worden. De vastgoedvoorraad oogt over het algemeen verzorgd. Vooral de panden op Boezem oost, ook doordat deze nog relatief nieuw zijn, hebben een hoogwaardige uitstraling. De gemiddelde vastgoedleeftijd verschilt sterk per terreindeel. 22

Op Boezem west is het grootste deel van de voorraad gerealiseerd voor 2001. Op Boezem oost is het vastgoed na 2010 ontwikkeld. De vastgoedleeftijd is een goede indicator om het investeringsmomentum in vastgoed en kavel te herkennen. Een deel van de voorraad op Boezem west is ouder dan 30 jaar. Dat betekent dat voor dit deel van de vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur in zicht is. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op korte termijn een momentum om te investeren in vastgoed of de kavel. Deze investeringsbereidheid blijkt ook uit rondvraag onder de ondernemers zelf. Ruim driekwart van de aanwezige ondernemers op de georganiseerde ondernemersavonden geeft aan binnen vijf jaar te gaan investeren. Door dit momentum is er een grote kans om de komende jaren kwalitatief een slag te maken in het vastgoed op Boezem west.

Ruimtegebruik

Het grootste deel van het plangebied heeft een bedrijfsbestemming. Boezem west biedt bijna overal ruimte voor bedrijvigheid met een milieucategorie tot en met 3.2. Alleen aan de noordelijke rand is er minder milieuruimte(maximaal categorie 3.1). Op Boezem west zijn naast bedrijfspanden ook bedrijfswoningen aanwezig. Deze bedrijfswoningen hebben ongeveer één hectare aan ruimte in gebruik. De bebouwingsmogelijkheden op het terrein zijn ruim. Door de grote hoeveelheid uitgegeven ruimte voor bedrijven is het oppervlakte van de openbare ruimte beperkt (zie ook bijlage E). Alleen in de strook tegen het openbaar gebied aan mag geen bebouwing worden gerealiseerd. Aan de randen van het terrein is in de meeste gevallen een bouwhoogte van negen meter toegestaan. Centraal in het gebied zijn bouwhoogtes tot dertien meter mogelijk. Op het oostelijk deel van De Boezem zijn de gebruiksmogelijkheden vaak nog ruimer. Milieucategorieën van 4.1 en 4.2 zijn op grote delen, met uitzondering van de overgangszone aan de noordkant (categorie 2) toegestaan. Ook met een bouwhoogte van veertien tot zeventien meter zijn de mogelijkheden ruim. 23

Ruimtemogelijkheden bedrijventerrein De Boezem.

24

De ruime mogelijkheden op De Boezem worden lang niet altijd benut. Met de ‘Beter Benutten Indicator’ (Stec, 2023) wordt duidelijk dat er zowel in bouwhoogte, milieuruimte en bouwvlak nog mogelijkheden zijn om de ruimte op De Boezem beter te benutten (zie kaarten). Op het westelijk deel van De Boezem hebben de bedrijfswoningen een grote impact op de milieuruimte. Deze kwetsbare functie zorgt ervoor dat op grote delen van het terrein geen activiteiten mogelijk zijn die volgens het bestemmingplan wel zijn toegestaan. Ook wordt een deel van De Boezem niet optimaal benut door gebruik dat in strijd is met de geldende regels. Met name op het gebied van zelfstandige kantoorvestiging zijn er strijdigheden. Ongeveer tachtig kantoren zijn gevestigd op een plek waar zij nu niet mogen zitten. Ook de vestiging van maatschappelijke functies (ongeveer vijfentwintig, met name zorgfuncties), leisure en horeca (ongeveer vijf vestigingen) zijn strijdig. Ook in de omgeving van De Boezem vinden ontwikkelingen plaats met betrekking tot het ruimtegebruik. De Boezemvaart (aan de noordrand van het terrein) is in de gemeentelijke Omgevingsvisie opgenomen als transformatiegebied. Daardoor is er ruimte voor functieverandering van het gebied. Op het gedeelte van Boezemvaart dat in eigendom is van de gemeente (ongeveer 50%) ligt nu een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijfsbestemming.

Met het invoeren van de Omgevingswet zal deze echter vervallen. Wel heeft het college de bevoegdheid om de bestemming alsnog te wijzigen mocht dat gewenst zijn.

Bereikbaarheid

Het terrein beschikt over een goede externe bereikbaarheid voor auto en vrachtverkeer. Via de N470 is de A12 binnen tien minuten te bereiken. Daarnaast ligt de metrohalte Pijnacker-Centrum, voor een deel van het bedrijvenpark, op loopafstand. Vanaf deze halte ben je in tien tot twintig minuten in Rotterdam of Den Haag. Ook voor de bus (tussen Delft en Zoetermeer) zijn er twee haltes bij De Boezem. We zien rondom het terrein (en in de gemeente) een uitgebreid fietsnetwerk. Echter zijn op het terrein zelf zeer beperkt fiets- en wandelpaden aanwezig. Voor langzaam verkeer is geen duidelijke (en veilige) route op het terrein aanwezig. De inrichting van het terrein is duidelijk gericht op auto- en vrachtverkeer. Mede hierdoor komen veel werknemers met de auto naar het werk. Een gevolg is dat een deel van de ondernemers en werknemers overlast ervaart. Kansen om de problematiek aan te pakken liggen vooral in duurzame vormen van mobiliteit en verbetering van de interne bereikbaarheid. Denk bijvoorbeeld aan faciliteren van langzaam verkeer (fietsen en wandelen) of deelmobiliteit. In de gemeente, en bij de metrohalte van Pijnacker, zijn al deelscooters beschikbaar. De Boezem valt nu echter buitenhet verzorgingsgebied waardoor parkeren van de scooters op De Boezem niet mogelijk is.

25

Groenvoorzieningen

Het terrein is gelegen in een zeer groene omgeving aan de rand van de kern Pijnacker. Aan de noord- en oostzijde bevinden zich twee grote natuur- en recreatiegebieden; de Groenzoom en de Balij. In het zuiden is recent de Boezemzoom aangelegd. Een gebied waar wandelen, bewegen en spelen wordt gecombineerd met een waterberging. Deze groengebieden zijn vanuit het bedrijvenpark niet altijd even makkelijk te bereiken, vooral als het gaat over een rondje wandelen tijdens de lunch. Het bedrijvenpark zelf kent weinig groen en is zeer versteend. Zes procent van het terreinoppervlakte is groen, drie procent betreft water. Ook zijn er maar weinig bomen aanwezig. Met name op Boezem west valt de beperkte hoeveelheid groen op. Op Boezem oost worden in de toekomst, als afronding van de ontwikkeling, nog groene structuren toegevoegd. Groenstructuren bedrijventerrein De Boezem.

26

Overzicht van ruimtelijke kansen en knelpunten.

27

Thema

Knelpunt

Kans

Bebouwing

• Gemiddelde kwaliteit van het vastgoed op Boezem west

• Komende jaren een investeringsmomentum voor het vastgoed ouder dan 30 jaar

Ruimtegebruik

• Er is sprake van strijdig gebruik op het bedrijvenpark • Bedrijfswoningen hebben een grote impact op de beschikbare milieuruimte • De beschikbare ruimte wordt niet optimaal benut

• Ruime gebruiksmogelijkheden (milieuruimte en bebouwingsmogelijkheden) • Bedrijfswoningen nemen één hectare van de ruimte in beslag • Boezemvaart kan op termijn van functie veranderen (en heeft een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijfsbestemming)

Bereikbaarheid

• Interne bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers • Ervaring van parkeeroverlast • Afstand tot de metrohalte

• Deelscooters zijn beschikbaar in de gemeente • Het parkbestuur is een pilot met deelmobiliteit vanaf de metrohalte gestart

Groenvoorzieningen

• Weinig groenvoorzieningen op het bedrijvenpark • Aangrenzende groengebieden niet goed bereikbaar

• Buitengebieden Boezemzoom, de Balij en Groenzoom liggen om de hoek

2.2

28

Economische situatie

Een bedrijventerrein heeft, net als een product, een levensyclus. Als een bedrijventerrein veroudert, wordt het vaak minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen. De Boezem als geheel bevindt zich in fase 1. Op hoofdlijnen sluit de kwaliteit van het terrein aan bij de doelgroep en gebruikers. Dit is ook te zien in het lage leegstandscijfer van minder dan 1%. Al wordt dit ook deels veroorzaakt door de grote behoefte aan bedrijfsruimte (zie tabel behoefteraming bedrijventerreinen). Kijken we naar de terreindelen (oost en west) dan zijn er wel verschillen. Boezem west beweegt richting fase 2. Dit houdt in dat dit terreindeel steeds meer onder druk komt te staan. De kwaliteit van het vastgoed en de wegestrutuur neemt af. Boezem oost bevindt zich daarentegen nog voorin fase 1. Het terrein is nieuw, de panden zien er netjes uit en de locatie is economisch courant, ofwel sluit goed aan bij de vraag. De levenscyclus van bedrijventerreinen De levenscyclus van een bedrijventerrein kent drie fasen. In fase 1 past de kwaliteit van het terrein bij de doelgroep en gebruikers. Grootschalige ingrepen zijn in de meeste gevallen niet noodzakelijk. Lichte ingrepen zoals vergroening of nieuwe bewegwijzering zijn voldoende om de kwaliteit van de locatie hoog te houden.

In fase 2 staat de kwaliteit van het terrein meer onder druk. Het terrein heeft nog een relatief hoge economische waarde en de leegstand is vaak laag.

Om het bedrijventerrein economisch courant te houden (de vraag van bedrijven sluit aan bij de panden, kavels en de locatie als geheel), zijn zwaardere ingrepen nodig, zoals private investeringen in pand en kavel, grootschalig wegonderhoud of herverkaveling. In fase 3 is de kwaliteit van het terrein benedenmaats voor de doelgroep en gebruikers. Om het terrein op niveau te krijgen zijn over het algemeen zeer zware ingrepen nodig, zoals grootschalige herontwikkeling.

Profiel en werkgelegenheid

De Boezem is een lokaal georiënteerd bedrijvenpark. Op het bedrijvenpark is met name kleinschalige MKB (midden- en kleinbedrijf) gevestigd. Bij circa 70% van de bedrijven zijn minder dan vijf mensen werkzaam. Economisch gezien, met name als het gaat over werkgelegenheid scoort De Boezem goed. De banendichtheid is relatief hoog met ongeveer 60 banen per hectare. Ter vergelijking, in de provincie Zuid-Holland ligt het gemiddelde op 49 banen per hectare. Daarnaast is de hoge indirecte werkgelegenheid die voortvloeit uit de activiteiten op De Boezem opvallend. De inschatting is dat iedere baan op De Boezem resulteert in 0,5 baan elders. Het landelijk gemiddelde ligt op 0,35 baan elders. Door het MKB-karakter van De Boezem ontstaat de indirecte werkgelegenheid hoogstwaarschijnlijk op lokaal niveau. Ondernemers in deze sector besteden diensten vaker uit aan ondernemers uit het eigen netwerk. Behoefteraming bedrijventerreinen De tabel geeft de Behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie ZuidHolland voor de periode 2021-2030 weer. De ruimtevraag is opgebouwd uit de uitbreidingsvraag per werkmilieu en de vervangingsvraag, beide tot 2030 en per marktgebied. * De Boezem valt in dit segment

29

Haagse regio

Linker Maasoever Rechter Maasoever Totaal MRDH

Campus

3 tot 6 ha

-

-

3 tot 6 ha

Gemengd stedelijk

5 tot 15 ha

2 tot 7 ha

3 tot 8 ha

4 tot 30 ha

Regulier

17 tot 41 ha

3 tot 15 ha

1 tot 22 ha

21 tot 78 ha *

Grootschalige distributie 41 tot 73 ha

19 tot 39 ha

25 tot 52 ha

85 tot 164 ha

Grootschalige productie 9 tot 16 ha

3 tot 18 ha

7 tot 18 ha

19 tot 42 ha

Totaal uitbreidingsvraag 74 tot 151 ha

26 tot 69 ha

30 tot 99 ha

131 tot 319 ha

Vervangingsvraag

15 ha

21,5 ha

8 ha

44,5 ha

Totale ruimtebehoefte

89 tot 162 ha

47,5 tot 90,5 ha

30 tot 107 ha

175,5 tot 363,5 ha

2.3

Klimaat en energie

De komende jaren liggen er op het gebied van klimaat en energie grote uitdagingen voor de Boezem. Ondernemers op De Boezem zijn hier ook mee bezig. Een mooie ontwikkeling is het bovengemiddelde aantal zonnepanelen op de daken in vergelijkingen met andere bedrijventerreinen. Op twaalf procent van het dakoppervlak liggen zonnepanelen (2022). Dit komt deels door het relatief jonge vastgoed (op Boezem oost) dat vaak meer mogelijkheden heeft voor de plaatsing van zonnepanelen. Desondanks laat deze twaalf procent ook nog veel ruimte voor meer opwek door zonne-energie. In aanvulling op de daken is er ook nog veel ruimte op andere plekken bijvoorbeeld boven parkeerplaatsen. Een (landelijk) knelpunt voor de energietransitie is het ontstaan van netcongestie. De vraag naar elektriciteit neemt door de energietransitie enorm toe en daarmee ook de belasting van het energienet. Momenteel zijn er op De Boezem geen acute problemen, ook doordat rekening is gehouden met capaciteit voor de ontwikkeling van Boezem oost. Daarmee is De Boezem één van de weinige locaties in de regio zonder netcongestie problemen. Bovendien kan in de bestaande transformatorvoorziening de capaciteit nog worden uitgebreid. Dat neemt niet weg dat in de toekomst alsnog problemen kunnen ontstaan wanneer de elektrificatie doorzet.

Vanuit de ondernemers wordt door het ‘E-team’ al geanticipeerd op deze mogelijkheid en wordt onderzocht of het realiseren van energieopslag de leveringszekerheid kan verbeteren. Ook op het gebied van circulariteit zijn er op De Boezem actieve ondernemers. Een voorbeeld is de retail recyclestraat. Hier wordt voor ieder ingeleverd kledingstuk of product bepaald hoe dit het beste een tweede leven kan krijgen. Een deel van de bedrijven kan in potentie bijdragen aan een circulaire economie. 16% van de banen op het bedrijvenpark heeft circulaire potentie (STEC, 2022). Dit zijn banen in sectoren zoals de voedingsmiddelenindustrie, kunststoffenindustrie, afval en recycling en bouwnijverheid. Daarnaast biedt de milieuruimte op De Boezem bedrijven ook de mogelijkheid om deze potentie te benutten.

30

Een ander belangrijk thema voor De Boezem is klimaatadaptatie. Grote oppervlaktes op De Boezem zijn verhard en er is maar beperkt groen aanwezig. Dit maakt De Boezem kwetsbaar voor de gevolgen van klimaatverandering. Met name op het oudere westelijk deel van De Boezem bestaat het risico dat tijdens piekbuien water niet goed kan worden afgevoerd en er overlast ontstaat. Ook zorgt de verstening op De Boezem voor een sterk hitte-eiland effect. Gemiddeld gezien is het terrein twee tot drie graden warmer dan de omgeving. Op Boezem oost moet een deel van de (groen) structuren nog gerealiseerd worden, hiermee wordt ingespeeld op de klimaatveranderingen. Overzicht van kansen en knelpunten op het gebied van klimaat en energie.

Thema

Knelpunt

Kans

Energietransitie

• Risico op netcongestie bij elektrificatie van bedrijfsactiviteiten

• Initiatief voor realisatie van een energieopslagsysteem • Capaciteit van de aansluiting op energienet kan worden uitgebreid in bestaande transformatorstation • Potentie voor dubbelruimtegebruik, bijvoorbeeld voor zonnepanelen op vastgoed en boven parkeerruimte

Circulariteit

• Heeft in het algemeen nog • Hoge milieucategorie (voornamelijk op Boezem oost) geen prioriteit bij de gemeente is een pré voor circulaire initiatieven en ondernemers • Bedrijvigheid op De Boezem heeft potentie om bij te dragen aan een circulaire economie

Klimaatadaptatie • Kwetsbaar voor wateroverlast • Buitengebieden Boezemzoom, Balijade en de • Sterk hitte-eilandeffect op Groenzoom liggen om de hoek De Boezem 31

32

3 Trends en ontwikkelingen De komende jaren komt een aantal grote (maatschappelijke) opgaven af op De Boezem. Nationaal, maar ook Europees (Green Deal, fit for 55) zijn flinke en aangescherpte klimaatdoelstellingen geformuleerd.

Denk aan de omslag naar een circulaire economie (grondstoffenakkoord, transitieagenda’s), de energietransitie en klimaatproblematiek. Deze doelstellingen sijpelen door tot op lokaalniveau. Met name op bedrijventerreinen is het effect hiervan groot. Op bedrijventerreinen komen alle opgaven samen, zo ook op De Boezem. 33

Energietransitie

Bedrijven en bedrijventerrein hebben een belangrijke sleutelin handen voor de energietransitie. In zijn algemeenheid is daar 20% van het energiegebruik geconcentreerd. In 2050 moet al dit energiegebruik energieneutraal en fossielvrij zijn. Dat betekent een overstap van fossiele brandstoffen naar volledig duurzame energiebronnen. Ook van De Boezem vraagt de energietransitie een omslag naar opwek, opslag en gebruik van duurzame energie. De eerste stap van de omslag is het verminderen van het energieverbruik. Vervolgens moet de overgebleven behoefte duurzaam en bij voorkeur lokaal worden opgewekt. Kansen voor het opwekken van energie liggen er op de grote dakoppervlakten en ook boven parkeergelegenheden. Deze ruimte is nu nog vaak onbenut. De transitie zorgt voor een elektrificatie van de energievraag. Het elektriciteitsnet moet hierop worden ingericht. Er moet voldoende capaciteit zijn om te voorzien in de behoefte naar elektriciteit en om overschot van elektriciteit af te voeren. Ook opslag is onderdeel van een robuuste energievoorziening. Met de opslag van energie kunnenpieken in vraag en levering worden afgevlakt in perioden wanneer weinig of juist veel energie wordt opgewekt. De transitie van het energiesysteem vraagt om ruimte op het bedrijventerrein.

Circulaire economie

34

De circulaire economie gaat uit van een economisch systeem waarin de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen wordt gemaximaliseerd en afval wordt verminderd. Nederland wil in 2050 een volledig circulaire economie hebben. Tussendoel is om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. Bedrijventerreinen zijn onmisbaar in de transitie naar een circulaire economie. Alleen al omdat maar liefst 60% van het Nederlandse grondstoffenverbruik plaatsvindt op bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zien we daar een bovengemiddelde hoeveelheid afval en reststromen. Het zijn kortom de aangewezen hotspots om aan de slag te gaan met het verminderen van materiaalgebruik en het sluiten van kringlopen. Bovendien zijn bedrijventerreinen bij uitstek geschikt voor het hoogwaardig bewerken en verwerken van grondstoffen. Deze plekken bieden ruimte voor activiteiten met hogere milieucategorieën en hebben vaak een goede (multi-

modale) bereikbaarheid. De circulaire economie kan, ook voor De Boezem, ruimtelijke consequenties hebben. Grondstoffen moeten worden verzameld, opgeslagen en verwerkt worden, hiervoor is fysieke ruimte nodig en in bepaaldegevallen milieuruimte. De Boezem (en met name het oostelijk deel) heeft ruime gebruiksmogelijkheden tot milieucategorie 4.2. Door deze hogere milieu-categorieën biedt De Boezem ruimte voor circulaire initiatieven.

Klimaatbestendigheid

Bedrijventerreinen (ook De Boezem) zijn doorgaans versteende gebieden. Bedrijven hebben nou eenmaal ruimte nodig voor bijvoorbeeld opslag en parkeren. Toch kan en moet het anders. Zeker omdat te veel steen de temperatuur op het terrein aanzienlijk verhoogt en de impact van een hevige regenval groot is en veel schade kan veroorzaken. Om klimaatproblemen op te vangen, is een flinke inzet nodig voor klimaatbestendigheid van De Boezem. Er is meer aandacht nodig voor het leren omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, maar ook voor behoud en versterking van biodiversiteit. Er is meer ruimte nodig voor oplossingen als wadi’s, half verharding en/of hoogwaardig groen. Dit heeft niet alleen een natuurlijke, maar ook recreatieve en financiële functie waar zowel de werknemers als de vastgoedwaarde van kunnen profiteren.

Automatisering & digitalisering

35

Bedrijven automatiseren in toenemende mate. In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen, waardoor bedrijven hun processen slimmer en efficiënter kunnen inrichten. Robotisering en automatisering betekenen veelal een toenemende ruimtevraag, vooral vanuit industrie en logistiek. Qua vestigingsvoorwaarden vraagt dit om een sterke digitale infrastructuur, zoals glasvezel en bereikbaarheid van mobiele netwerken. Een andere trend binnen de digitalisering is E-commerce. Dit is de verzamelnaam voor onlinehandel, wat in de praktijk neerkomt op verkoop via webshops. Deze handel is de afgelopen jaren gegroeid en is door de coronacrisis extra versneld. Dit heeft consequenties voor de mate van vervoersbewegingen en opslag van goederen.

36

4

De beelden in dit hoofdstuk zijn impressies van het toekomstbeeld voor de Boezem .

37

Toekomstvisie en doelstellingen

De huidige situatie (met kansen en knelpunten), beleidskaders en trends en ontwikkelingen zijn de ingrediënten voor de toekomstvisie voor De Boezem. De huidige situatie is het startpunt. Binnen de beleidsambities en inspelend op de trends en ontwikkelingen is het toekomstprofiel opgesteld. Het toekomstprofiel beschrijft hoe we willen dat het bedrijvenpark er in de toekomst uit ziet. Het is een beschrijving van een toekomstbestendige Boezem.

4.1

Het toekomstprofiel voor De Boezem

De Boezem is en blijft een bedrijvenpark. In de toekomst heeft het terrein zich doorontwikkeld tot een groen en duurzaam maakterrein waar bedrijven zich graag vestigen en werknemers met plezier werken. De beschikbare ruimte wordt efficiënt benut waardoor de werkgelegenheid op het terrein is toegenomen. De kwaliteit van het terrein is sterk verbeterd. Onder meer door het toevoegen van groen en het creëren van een klimaat adaptieve inrichting is een aantrekkelijke werk- en leefomgeving ontstaan. Veranderingen zijn te zien in de openbare ruimte maar vooral ook op de percelen van ondernemers. Dit heeft gezorgd voor een veerkrachtige, weersbestendige omgeving met toegenomen leefbaarheid. Het uitgangspunt voor de toekomst is het vestigen van het juiste bedrijf op de juiste plek. De Boezem is een plek voor werkgelegenheid, waar bedrijven zijn gevestigd die elders hinder of overlast zouden veroorzaken vanwege hun milieubelastende activiteiten. De Boezem is daarmee de plek voor productie (maakindustrie) en groothandel. Het westelijk deel richt zich op klassiek kleinschalige en gemengde bedrijvigheid binnen deze segmenten. De gevestigde bedrijven bieden zowel maatschappelijk als economisch meerwaarde voor onze gemeente. Op Boezem oost vinden we in aanvulling op bedrijvigheid met lokale binding ook meer regionaal georiënteerde bedrijven.

Voor functies die beter passen op een andere plek, bijvoorbeeld in de dorpscentra, de randen van woonwijken of de glastuinbouwgebieden, is op De Boezem geen plek. Dit betekent dat voor leisure1, detailhandel2, maatschappelijke functies3 en wonen geen ruimte is op het terrein. Op De Boezem zijn enkel bedrijfsgebonden kantoren toegestaan waarbij de kantoorruimte ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit van het bedrijf. Op bescheiden schaal is er ruimte voor toenemende variatie en nieuwe vormen van werkgelegenheid. Bijvoorbeeld meer ruimte(s) voor zzp’ers en innovatieve, aan digitale economie verwante bedrijven. Er zijn beperkt mogelijkheden voor horeca (categorie 1), gericht op werknemers van De Boezem.

38

1 Leisure verwijst naar

activiteiten die gericht zijn op ontspanning, recreatie en entertainment. 2 Detailhandel heeft betrekking op de verkoop van goederen aan consumenten. 3 Maatschappelijke functies verwijzen naar diensten en faciliteiten die gericht zijn op het welzijn en de behoeften van de samenleving.

Het bedrijvenpark maakt optimaal gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Een aanzienlijk deel van de energiebehoefte wordt lokaal opgewekt. Hiervoor bevinden zich op het terrein slimme energienetwerken, met bijvoorbeeld mogelijkheden voor energieopslag. De bronnen en netwerken zijn geïntegreerd in het ontwerp van de energiezuinige gebouwen en de openbare ruimtes. Ook wordt duurzame mobiliteit optimaal gefaciliteerd. Bedrijven hebben de mogelijkheid om hun wagenpark te elektrificeren en werknemers worden gestimuleerd om duurzame vervoersmiddelen te gebruiken. Hier dragen werkgevers zorg voor en dit wordt ondersteund door een goede en doelmatige (interne) bereikbaarheid. Bovenaan staat het welzijn van de ondernemer en de mogelijkheden voor bedrijven om ook in de toekomst te kunnen ondernemen centraal op De Boezem. De Boezem heeft een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat. We faciliteren ondernemers om zich optimaal te ontwikkelen en te groeien door waar mogelijk ruimte en flexibiliteit te bieden. Door het mogelijk maken van nieuwe economische activiteiten, de kwalitatieve verbetering en duurzaam ondernemerschap, creëren we een bloeiende economische omgeving die de toekomstige behoefte van De Boezem, de bedrijven en de omgeving ondersteunt. Status van het toekomstprofiel We streven naar een Boezem zoals beschreven in het toekomstprofiel.

Tegelijkertijd realiseren we ons dat het terrein zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld, op sommige vlakken in een richting die niet volledig aansluit bij het profiel. Ontwikkelingen die passen binnen de oude ontwikkelingsrichting respecteren we. Dit betekent dat we niet actief aan de slag gaan met bijvoorbeeld de verplaatsing van bedrijven die beter passen op een andere plek. Voor nieuwe ontwikkelingen is het toekomstprofiel leidend, De Boezem groeit daardoor geleidelijk richting het gewenste toekomstbeeld. 39

4.2

40

Doelstellingen: vier pijlers voor een toekomstbestendige Boezem

Om het toekomstbeeld te realiseren zijn vier doelstellingen bepaald. Deze doelstellingen noemen we de pijlers voor een toekomstbestendige Boezem. Met deze pijlers ligt de focus op de grootste opgaven voor De Boezem en krijgen alle thema’s een plek. De pijlers omvatten ieder een breed scala aan thema’s, hierdoor kijken we op een integrale manier naar ontwikkelingen op het bedrijvenpark. Onderwerpen binnen de pijlers zijn verbonden met elkaar en versterken elkaar (zie pagina 42). De vier pijlers zijn:

Pijler 1

Een prettige werkomgeving

Pijler 2

Een fijne verblijfplaats

In de pijler voor een prettige werkomgeving staat het welzijn van de ondernemer en de mogelijkheden voor ondernemers om ook in de toekomst te kunnen ondernemen op De Boezem centraal. De Boezem is en blijft een plek waar bedrijven de ruimte hebben om te kunnen ondernemen, waar het juiste bedrijf op de juiste plek zit en waar de beperkte ruimte op het terrein zo optimaal mogelijk wordt benut. Tegelijkertijd moeten de randvoorzieningen ook op orde zijn. Ook in een krappe vergrijzende arbeidsmarkt is er in de toekomst voldoende personeel nodig voor een prettige werkomgeving op De Boezem. De kwaliteit van de (openbare) ruimte op De Boezem (met name het westelijk deel) is laag. Een belangrijke oorzaak is de hoge mate van verstening. Dit heeft verschillende gevolgen voor het bedrijvenpark. Denk aan kwetsbaarheid voor extreme neerslag en hittestress. Ook heeft het gevolgen voor de uitstraling en ervaring van (on)veiligheid op het bedrijvenpark. Deze factoren beïnvloeden de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Ze hebben een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en ar-

beidsproductiviteit. Denk bijvoorbeeld aan het sluiten van bedrijven vanwege te hoge temperaturen op de werkvloer of het uitvallen van machines omdat ze oververhit zijn geraakt. Al deze componenten zogen ervoor dat er inzet nodig is om de kwaliteit van de leefomgeving op De Boezem te verbeteren en van het terrein een fijne verblijfplaats te maken.

41

Pijler 3

Een goede en duurzame bereikbaarheid

Pijler 4

Een klimaatneutraal bedrijvenpark

Een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor een bedrijvenpark en dus De Boezem is een goede bereikbaarheid. Hierbij gaat het over bereikbaarheid in brede zin, met de auto of vrachtwagen, met het openbaar vervoer, de fiets, lopend en zelfs de digitale bereikbaarheid. Het gaat over de bereikbaarheid op De Boezem zelf (interne bereikbaarheid) en over de ontsluitings- en verbindingsroutes richting het terrein. De Boezem is voornamelijk over de weg goed bereikbaar. Voor andere, duurzame vormen van bereikbaarheid liggen op en richting het terrein kansen voor verbetering. Met deze pijler zetten we ons in voor het behouden van de bestaande bereikbaarheid en versterken van de duurzame bereikbaarheid van De Boezem. In 2050 wil Nederland (en moet dus ook De Boezem) klimaatneutraal zijn. Een belangrijke component voor het realiseren van deze doelstelling is de energietransitie. Nu al worden hiervoor op De Boezem stappen gezet, bijvoorbeeld met een grote hoeveelheid zonnepanelen op de bedrijfspanden en onderzoek naar mogelijkheden voor energieopslag. Dit neemt niet weg dat er nog veel werk te verzetten is om onafhankelijk te zijn van fossiele brandstoffen. Aandacht is nodig voor de toenemende vraag naar (en levering van) elektriciteit en daarmee grote belasting op het elektriciteitsnet.

Hoewel het terrein momenteel niet kampt met capaciteitsproblemen, is het geen gegeven dat deze netcapaciteitsproblemen niet kunnen ontstaan. Ook het benutten van kansen voor circulaire economie is nodig voor een klimaatneutraal bedrijvenpark.

Samenhang van de vier pijlers.

42

Visiekaart De Boezem Het realiseren van de visie en doelstellingen heeft ruimtelijke gevolgen. De visiekaart verbeeld de impact op de ruimte. Op de kaart worden geen uitgewerkte plannen weergegeven, maar met de kennis van nu gewenste ontwikkelrichtingen voor een toekomstbestendige Boezem. Legenda

43

44

5 45

Strategieën en actieplannen voor revitalisering Het huidige (economisch) functioneren van De Boezem geeft geen aanleiding tot urgente en grootschalige ingrepen.

Boezem oost is nog in aanleg, hier zijn ingrepen op dit moment niet noodzakelijk. Boezem west heeft echter wel meer aandacht nodig om op niveau te kunnen blijven functioneren. Op dit moment zijn lichte ingrepen (denk bijvoorbeeld aan vergroening) hier voldoende om de kwaliteit van de locatie te verbeteren en beter aan te sluiten op de behoefte. Door deze revitalisering voorkomen we dat de kwaliteit verder achteruitgaat en er in de toekomst grootschalige en kostbare ingrepen nodig zijn om het bedrijvenpark goed te laten functioneren. We zorgen hiervoor door in te zetten op vier sporen:

46

Spoor 1

De basis op orde

Spoor 2

Samen aan de slag

In de eerste plaats zorgen de gemeente ervoor dat de basisvoorwaarden voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat op De Boezem op orde zijn. Dat betekent dat we duidelijkheid geven over de toekomstrichting (met dit Omgevingsprogramma) en dat duidelijk is hoe de ruimte op De Boezem gebruikt kan worden (in de regels van het op te stellen Omgevingsplan). Daar hoort ook bij dat de regels die worden opgesteld worden nageleefd (inclusief handhaving). Hier wordt een plan van aanpak voor geschreven en uitgevoerd. Ook zorgen we ervoor dat het bedrijvenpark in basis goed kan functioneren. De benodigde infrastructuur is en blijft op orde. Hierbij horen alle voorzieningen op het bedrijvenpark voor het verplaatsen van mensen, goederen en nutsvoorzieningen. Voor revitalisering van De Boezem is de private component erg belangrijk. De ondernemers (of eigenaren) hebben een groot deel van het bedrijvenpark in eigendom. De gemeente is met (voornamelijk) de openbare weg verantwoordelijk voor een kleiner deel van het terrein. De mogelijkheden voor revitalisering op de openbare weg zijn bovendien beperkt, deze bestaat slechts uit de weg en smalle naastgelegen rabatstroken. Alleen publieke investeringen zijn daarmee beperkt effectief of relatief duur. Dit maakt dat toewijding en inspanning nodig is van alle partijen om een toekomstbestendige Boezem te realiseren.

Iedere partij moet daarin zijn verantwoordelijkheid nemen. De gemeente doet dat in de openbare ruimte, door ondernemers te ondersteunen en waar mogelijk ruimte te bieden (om te kunnen ontwikkelen) naar een toekomstbestendig bedrijvenpark. Ondernemers en eigenaren zijn verantwoordelijk voor hun eigen pand en buitenruimte en de opgaven die hier liggen. De insteek is om een gelijk ritme aan te houden van investeringen door de gemeente en door ondernemers (actieve wederkerigheid). De organisatiegraad op De Boezem is zeer hoog. Dit is een goede basis voor het nemen van collectieve stappen richting toekomstbestendigheid. Via het parkbestuur en de parkmanager kunnen, in samenwerking met de

gemeente, ontwikkelingen worden gestimuleerd. De inzet van het bedrijvenpark (vertegenwoordigd door het parkbestuur) en de gemeente is vastgelegd in gezamenlijke actieplannen in dit hoofdstuk. Spoor 3

Spoor 4

47

Ontwikkelingen aanjagen

Het aanjagen van ontwikkelingen is een gezamenlijk verantwoordelijkheid van de gemeente en het parkbestuur. De gemeente voert hiervoor de komende jaren verschillende acties uit. In de eerste plaats door de basis op orde te brengen en houden (spoor 1) en te verkennen of we de functie van De Boezem als bedrijventerrein kunnen vastleggen met de Provinciale A-status4. Daarnaast blijven we zoeken naar mogelijkheden om De Boezem een (ruimtelijke) kwaliteitsimpuls te geven. Met De Boezemvaart ligt er direct grenzend aan De Boezem een kans om de kwaliteit van het bedrijvenpark te versterken. We onderzoeken de mogelijkheden voor de ontwikkeling van Boezemvaart naar een woon- en werkgebied. Boezemvaart kan daarmee schuifruimte opleveren voor bestaande functies op De Boezem. Vervolgens kan vrijgekomen ruimte worden ingezet voor het bereiken van verschillende doelstellingen, bijvoorbeeld op het gebied van de energietransitie, een klimaat adaptieve inrichting en/of het creëren van meer werkgelegenheid. Samen hebben de acties van dit spoor als doel om (ook op andere delen van het terrein) eigenaren te stimuleren om te bewegen.

Kansen benutten

Het bereiken van dit toekomstbeeld en de bijbehorende doelstellingen is een langdurend proces. In dit document is een ontwikkelrichting vastgelegd. Een richting die niet van het ene op het andere moment te realiseren is. De komende periode worden kansen verwacht om de kwaliteit van kavels en panden te versterken. Dit zit hem met name in de leeftijd van het vastgoed op het westelijk deel van De Boezem. Er ontstaat nu een momentum voor eigenaren om te investeren in hun pand.

4 We verkennen de moge-

lijkheid om De Boezem als ‘te behouden bedrijventerrein’ op te laten nemen in de module wonen werken en werelderfgoed van het provinciale omgevingsbeleid. Hiermee krijgt De Boezem een beschermde status en krijgen ondernemers zekerheid voor de toekomst.

Door deze kansen en andere ontwikkelingen af te wegen tegen de gekozen richting, groeit De Boezem stap voor stap naar een toekomstbestendig bedrijvenpark. Als hulpmiddel stellen we hiervoor een leidraad nieuwe ontwikkelingen en herontwikkeling op.De sporen zijn onderstaand uitgezet in de tijd; de routekaart voor een toekomstbestendige Boezem. De routekaart is verder uitgewerkt in actieplannen voor de vier pijlers van De Boezem. De actieplannen bevatten maatregelen voor verschillende interne en externe stakeholders. Bij elke actie is aangegeven wie verantwoordelijk is, wat de planning is en, indien van toepassing, welke financiële middelen (naar verwachting) nodig zijn. Routekaart naar een toekomstbestendige Boezem.

48

Actieplan voor een prettige werkomgeving

Een belangrijk onderdeel van een prettige werkomgeving is fysieke ruimte om te ondernemen. We verkennen de mogelijkheden om middels de provinciale A-status de functie als bedrijventerrein vast te leggen. Met de A-status hebben ondernemers de zekerheid dat investeringen in pand en kavel niet bedreigd worden door een toekomstige transformatie van De Boezem. Daarnaast geeft deze status extra mogelijkheden voor het verkrijgen van subsidies. Ook zoeken we naar meer ruimte voor bedrijvigheid op het terrein. De huidige leegstand (< 1%) is een zeer goede benutting van het bestaande vastgoed, maar betekent tegelijkertijd dat er weinig ruimte is voor nieuwe initiatieven van ondernemers. Ruimte die juist belangrijk is als we het bedrijvenpark willen door ontwikkelen en toekomstbestendig maken. Om toch mogelijkheden te kunnen bieden voor nieuwe ontwikkelingen zetten we ons in voor het beter benutten van de beschikbare ruimte op De Boezem. Dit doen we door het stimuleren van intensief ruimtegebruik. We verruimen waar passend mogelijkheden in het Omgevingsplan (bijvoorbeeld de bouwhoogte) en zien graag dat ondernemers gebruik maken van de geboden ruimte. Dit gaat over benutting van bouwhoogte, bebouwingspercentage en milieucategorie. Tegelijkertijd gaat de prettige werkomgeving over het juiste bedrijf op de juiste plek. De Boezem is een plek voor milieubelastende activiteiten.

Bedrijven die deze milieuruimte nodig hebben moeten deze ruimte wel kunnen gebruiken. Hiervoor zijn we streng op het vestigingsbeleid. We zijn selectief bij de vestiging van nieuwe activiteiten, deze passen binnen het toekomstprofiel. Tegelijkertijd ondernemen we actie om strijdig gebruik en ondermijning op De Boezem tegen te gaan. Als laatste zorgen we ervoor dat de randvoorwaarden voor een prettige werkomgeving op orde zijn. Hiervoor bieden we de mogelijkheid voor een horecaondernemer om zich te vestigen op het terrein. Zodat De Boezem ook als plek aantrekkelijker wordt voor werknemers en daarmee voor werkgevers om zich hier te vestigen. Dit zorgt, samen met een sterke verbinding met het onderwijs (stageplekken en carriè49

5 Afdeling Beleid 6 Afdeling Ruimte Belasting

en Gegevensbeheer 7 Afdeling Ontwikkeling 8 Afdeling Wijkzaken

Actieplan voor een prettige werkomgeving.

50

Termijn

Indicatie financiële gevolgen

Verkennen mogelijkheden provinciale A-status

Gemeente PijnackerNootdorp (BEL5)

2024

Niet van toepassing

Opstellen van het Omgevingsplan

Gemeente PijnackerNootdorp (RBG6)

2024-2025

Niet van toepassing

Vervolgonderzoek benutting Boezemvaart ten behoeve van kwaliteitsimpuls De Boezem

Gemeente PijnackerNootdorp (BEL & ONT7)

2024-2025

Nader te bepalen

Opstellen en uitvoeren Plan van Aanpak Handhaving (inclusief strategie strijdig gebruik en ondermijning)

Gemeente PijnackerNootdorp (WKZ8)

2023-2024

Niet van toepassing

Streng zijn op vestigingsbeleid met selectiecriteria (voor tenders)

Gemeente PijnackerNootdorp (ONT)

2023

Niet van toepassing

Ruimte bieden voor horecavestiging(en) in het Omgevings- Gemeente Pijnackerplan (één op Boezem oost en één op boezem west) Nootdorp (RBG)

2024-2025

Niet van toepassing

Opzetten van een stageloket en carrière dag

Parkbestuur De Boezem

2024

Niet van toepassing

Onderzoek naar vrijmaken investeringsbudget

Gemeente PijnackerNootdorp (BEL &ONT)

2023

Niet van toepassing

redagen), Maatregelvoor voldoende beschikbaar personeel op De Boezem. Actiehouder