Bijlage 4d - Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021-2022 Bijlagen bij de toelichting
Tekst van het document
ontwerp | bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022
gemeente Pijnacker-Nootdorp status: ontwerp datum: 23 september 2021 IMRO-IDN: NL.IMRO.1926.bp000210132-3001
Opgesteld door: Jessica Ocké (Juust BV)
od205 | bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022
Inhoudsopgave Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Nota van beantwoording voorontwerp
7
Bijlage 2
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62, Nootdorp
21
Bijlage 3
Archeologisch onderzooek locatie A
71
Bijlage 4
Quickscan natuur locatie D
99
Bijlage 5
Vleermuisonderzoek locatie D
123
3
gemeente Pijnacker-Nootdorp
4
od205 | bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022
Bijlagen bij de toelichting
5
gemeente Pijnacker-Nootdorp
6
od205 | bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022
Bijlage 1
Nota van beantwoording voorontwerp
7
Nota van beantwoording inspraaken overlegreacties voorontwerpbestemmingsplan ‘Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022’
Afdeling Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer Team Ruimte
INLEIDING Inhoud van het plan Jaarlijks worden door de gemeente gewenste ontwikkelingen en de correctie van enkele onvolkomenheden die in eerder vastgestelde bestemmingsplannen zijn geslopen, opgenomen in een ‘verzamelplan’. Dat heeft als voordeel dat initiatiefnemers niet hoeven te wachten tot het bestemmingsplan waarin de locatie gelegen is regulier wordt herzien. Via de bij het voorontwerp van het verzamelplan door de raad verleende ‘verklaring van geen bedenkingen’ kan voor dergelijke initiatieven – indien aan alle andere gebruikelijk daaraan te stellen voorwaarden is voldaan – via ontheffingsprocedures medewerking verleend worden. Onder voorbehoud van de uitkomst van nog aanvullende onderzoeken en te tekenen overeenkomsten voor enkele projecten, heeft het bestemmingsplan ‘Verzamelplan PijnackerNootdorp 2021/2022’ betrekking op: A. B. C. D. E. F.
Veenweg 10-12 (Nootdorp): bouwen woning; Oudeweg 62 (Nootdorp): Uitbreiden hippisch centrum; Oude Leedeweg 75 (Pijnacker): vergroten woonbestemming; Laan van ’s-Gravenhout naast nr. 15 (Nootdorp): bouwen twee woningen; Eeldedreef naast nr. 4 (Nootdorp): correctie bouwvlak woning; en Dorpsstraat 24-26 (Nootdorp): herstel fout bestemming.
Procedure Het voorontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 10 juni gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden inspraakreacties worden ingediend en heeft het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen Bro) plaatsgevonden. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen op de gemeentelijke internetsite (www.pijnacker-nootdorp.nl) en www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen voornoemde termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld op het voorontwerpbestemmingsplan te reageren. Dat kon schriftelijk, mondeling en digitaal via de website van de gemeente. Op het voorontwerp zijn 3 inspraakreacties en 3 overlegreacties ontvangen. Het (voorlopige) standpunt van het college van burgemeester en wethouders met betrekking tot de ingediende reacties is verwoord in voorliggende Nota van beantwoording inspraak- en overlegreacties. De Nota van beantwoording wordt ter kennisname gebracht aan de gemeenteraad en onder de aandacht gebracht van de indieners van de reacties. Tegen de Nota van beantwoording kunnen geen bezwaren worden ingediend. Het college van burgemeester en wethouders zal nadat de gemeenteraad daarmee heeft ingestemd een ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen. In dat ontwerp zal het gemeentelijke standpunt naar aanleiding van de reacties zijn verwerkt, alsmede een aantal ambtshalve aanpassingen.
Op het ontwerpbestemmingsplan kunnen zienswijzen (bezwaren) worden ingebracht. Vervolgens zal de gemeenteraad het bestemmingsplan definitief vaststellen en daarbij de ingediende zienswijzen meewegen en beantwoorden. Tegen dit vastgestelde bestemmingsplan kan, kort gezegd, door hen die bezwaar hebben gemaakt, beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze hoogste bestuursrechter zal de bezwaren in beroep wegen en er een oordeel over geven. Leeswijzer In de volgende twee hoofdstukken worden de ingediende inspraak- en overlegreacties behandeld. Aan het eind van deze notitie wordt in een staat van wijzigingen beschreven wat de belangrijkste ambtshalve en overige wijzigingen zijn die in het ontwerpbestemmingsplan ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan aangebracht zullen worden.
2
Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de voorliggende nota een voorlopig standpunt inhoudt en dat het aan de gemeenteraad is om het bestemmingsplan uiteindelijk vast te stellen. Aan de hiernavolgende collegestandpunten kunnen aldus geen rechten worden ontleend.
3
INSPRAAKREACTIES
1.
De heer J.A. Lubbers Laan van ’s-Gravenhout 15 2631 WN Nootdorp
Reactie: Inspreker geeft aan de geplande woningen aan de Laan van ’s-Gravenhout naast nummer 15 te groot en te volumineus te vinden. Woningen van deze omvang passen naar zijn mening niet in het straatbeeld. Beantwoording: Wij zijn van mening dat twee (vrijstaande) woningen passend zijn op deze locatie aan de Laan van ’s-Gravenhout. Het verzoek van de (toenmalige) eigenaar is destijds stedenbouwkundig beoordeeld. Die beoordeling heeft geresulteerd in enkele criteria waaraan de woningen zouden moeten voldoen. Daarbij gaat het om goot- en bouwhoogte, de voorgevelrooilijn (voorste bouwgrens) en de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen. De ontwerpen van de woningen zijn vervolgens uitgewerkt aan de hand van die criteria.
2.
EBH Legal De heer mr. J. Geelhoed (namens de heer M.J. de Jong en mevrouw K. Kleijweg-De Jong) Boswoning 3 2675 DZ Honselersdijk
Reactie: Namens cliënten geeft inspreker aan dat op zich geen bezwaar bestaat tegen de bouw van een tweetal woningen op de locatie Laan van ’s-Gravenhout naast nummer 15. Echter niet op de manier die de voorliggende herziening van het bestemmingsplan beoogt mogelijk te maken. Woningen met een bouwhoogte van 9 meter en een inhoud van meer dan 1.000 m3 zijn te groot voor deze locatie. Ter onderbouwing heeft inspreker tekeningen van zijn cliënten meegestuurd. Inspreker stelt dat de Lintenvisie Pijnacker-Nootdorp op deze locatie van toepassing is en de lintenvisie gekwalificeerd moet worden als beleidsregels in de zin van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht, waarvan slechts vanwege bijzondere omstandigheden afgeweken mag worden. Dergelijke omstandigheden doen zich volgens inspreker niet voor. De lintenvisie stelt dat verdichting in het gebied rond de ’s-Gravenweg niet is toegestaan en dat het kleinschalige karakter van dit specifieke gebied behouden moet blijven. Er wordt niet voldaan aan de maximale inhoudsmaat voor woningen van 750 m3 en ook niet aan de eis dat nieuwe bebouwing in dit specifieke gebied ofwel direct aan de ‘s-Gravenweg ofwel geheel onderaan de percelen gerealiseerd dient te worden. Tevens wordt aangetekend dat door de wijze waarop het peil is gedefinieerd de nieuwe woningen nagenoeg onbeperkt hoger kunnen komen te liggen dan de omliggende woningen.
Geconcludeerd wordt dat sprake is van een onaanvaardbare verdichting van het gebied en dat de bouwmogelijkheden zoals die in het voorliggende bestemmingsplan zijn opgenomen niet passen in de omgeving. 4
Beantwoording: Dat cliënten van inspreker op zichzelf geen bezwaren hebben tegen de bouw van twee woningen op deze locatie vinden wij positief en onderstreept de consensus die kennelijk over de functie bestaat. Dat cliënten zich niet kunnen verenigen met de wijze waarop die invulling wordt ‘ingekleurd’ betreuren wij echter. Zoals onder de beantwoording van de voorgaande inspraakreactie reeds is aangegeven, zijn wij van mening dat twee (vrijstaande) woningen passend zijn op deze locatie aan de Laan van ’s-Gravenhout. Het verzoek van de (toenmalige) eigenaar is destijds stedenbouwkundig beoordeeld. Die beoordeling heeft geresulteerd in enkele criteria waaraan de woningen zouden moeten voldoen. Daarbij gaat het om goot- en bouwhoogte, de voorgevelrooilijn (voorste bouwgrens) en de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen. De ontwerpen van de woningen zijn vervolgens uitgewerkt aan de hand van die criteria. Dat daarmede woningen ontworpen kunnen worden met een inhoud van meer dan 1.000 m3 kan juist zijn. Het is niet juist dat binnen het stedelijk gebied (binnen de bebouwde kom) een maximale inhoudsmaat van 750 m3 zou gelden, zoals inspreker betoogt. Die maat geldt voor het buitengebied (buiten de bebouwde kom). Grote woningen zijn in Pijnacker-Nootdorp beslist geen uitzondering. Inspreker stelt dat niet voldaan wordt aan de Lintenvisie.
Volgens hem geldt de Lintenvisie als beleidsregels waarvan slechts in bijzondere gevallen afgeweken kan worden. Het is begrijpelijk dat inspreker denkt dat de Lintenvisie als beleidsregels gelden, maar daarin vergist hij zich. De Lintenvisie is onder meer bedoeld als uitnodiging en handreiking voor initiatiefnemers in de linten, ter inspiratie bij de inpassing van ruimtelijke initiatieven. Het dient als hulpmiddel voor de gemeente bij de toetsing van vergunningsaanvragen, waarbij de Lintenvisie, conform de wens van de gemeenteraad, niet mocht leiden tot meer regels die inwoners en bedrijven verder beperken. Echter, de locatie waar de woningen waar het hier om draait, gepland staan, bevindt zich niet in het lint van de ’s-Gravenweg, maar in het ritme en straatbeeld van de Laan van ’s-Gravenhout. De Lintenvisie is derhalve niet van toepassing op deze locatie. Dat vanwege de definitie van het begrip ‘peil’ de woningen nagenoeg oneindig veel hoger kunnen komen te liggen dan de omliggende woningen moet worden bestreden.
Dat de woningen enigszins hoger gerealiseerd zouden kunnen worden dan de woningen in de directe omgeving is weliswaar niet uit te sluiten, maar de grenzen aan wat technisch mogelijk is, de beoogde toegankelijkheid van de nieuwe woningen en ervaringen met vergelijkbare situaties elders in de gemeente maken het geenszins aannemelijk dat voor een noemenswaardige ophoging, zoals door inspreker geschetst, gevreesd hoeft te worden.
3.
De heer H. Halbe sr. Dorpsstraat 24 2631 CT Nootdorp
Reactie: Inspreker geeft aan dat hem bij controle van het bestemmingsplan, enige tijd terug, is gebleken dat de mogelijkheid van de functie ‘wonen’ (Dorpsstraat 24-26) niet langer in het geldende bestemmingsplan (Centrum Nootdorp, 2013) was opgenomen terwijl dit voorheen wél het geval was. Voor de woonfunctie is in het verleden (1986) een vergunning verleend. Inspreker heeft, nadat hem gebleken was dat de woonfunctie niet langer als zodanig bestemd was, zich tot de gemeente gewend met het verzoek dat te herstellen. Hem is toegezegd dat deze vergissing in het voorliggende bestemmingsplan gecorrigeerd zou worden. Inspreker voert in zijn reactie diverse zaken aan, citeert uit allerlei stukken en haalt diverse jurisprudentie aan. Echter, zijn bezwaar is kennelijk gelegen in het feit dat in de toelichting van het 5
bestemmingsplan vermeld staat dat de woonfunctie op de begane grond wordt teruggebracht, terwijl de woning ter plaatse van de horecabestemming zich op de verdieping bevindt. Beantwoording: Wij betreuren het dat in de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan de indruk is gewekt dat de woonfunctie (uitsluitend) op de begane grond teruggebracht wordt. In de planregels is dat onderscheid niet gemaakt. Ongeacht de verdieping waarop de woonruimte zich bevindt, is wonen dus toegestaan. Sterker nog, de regeling die nu in het bestemmingsplan wordt opgenomen, maakt het mogelijk de woningen te vergroten ten koste van een andere functie, als inspreker dat wenst, zolang het aantal woningen maar niet groter wordt dan het reeds bestaande aantal. De toelichting van het bestemmingsplan wordt aangepast, zodat geen onduidelijkheid meer kan bestaan over de mogelijkheid zowel de begane grond als de verdieping(en) te benutten voor de woonfunctie.
6
OVERLEGREACTIES
1.
Vereniging voor Natuur- en Milieubescherming Pijnacker (NMP) De heer R. Smokers Mare 106 2642 KB Pijnacker
Reactie: De vereniging voor Natuur- en Milieubescherming Pijnacker (NMP) geeft aan geen bezwaren tegen het voorliggende bestemmingsplan te hebben. Wel wil NMP graag ten aanzien van twee locaties een reactie naar voren brengen. Ten eerste hoopt NMP dat de uitbreiding van de manege aan de Oudeweg niet ten koste gaat van de oppervlakte en kwaliteit van de groene gebieden. Tevens vraagt NMP zich af of rekening is gehouden met het extra verkeer op de wegen in de omgeving die als gevolg van de uitbreiding wordt gegenereerd. Ten tweede pleit NMP voor het behoud van bomen bij de ontwikkeling van de twee woningen aan de Laan van ’s-Gravenhout naast nummer 15 en vraagt – ingeval van kap van bomen – aandacht voor eventueel aanwezige vleermuizen. Beantwoording: Wij danken de Vereniging voor Natuur- en Milieubescherming Pijnacker voor haar reactie. NMP vraagt zich bij de plannen voor de uitbreiding van de manege aan de Oudeweg af of rekening gehouden is met de toename van het verkeer op het omliggende wegennet. Bij de beoordeling van het uitbreidingsplan is dit bekeken. Wij zijn ervan overtuigd dat de toename van het verkeer beperkt blijft tot ruim binnen de grenzen die het omliggende wegennet qua capaciteit aankan. Ook gaat de uitbreiding niet ten koste van de groene gebieden.
Sterker nog, de aanwezigheid van de manege onderstreept de noodzaak de groene gebieden in de nabijheid van de manege in stand te laten als gebied waarin ruiters een van de gebruikersgroepen zijn. Volledigheidshalve merken wij nog op dat de huidige bestemming duurzaam glas is, strikt formeel gaat er daarmee geen groen verloren. Ten aanzien van de geplande woningen aan de Laan van ’s-Gravenhout kan worden opgemerkt dat de bomen zoveel mogelijk behouden blijven. De bomen in het openbaar gebied hoeven in ieder geval niet te wijken voor deze ontwikkeling. Uit de flora- en faunascan is overigens gebleken dat er geen vleermuizen aanwezig zijn en dat er vanuit ecologisch oogpunt geen belemmeringen zijn.
2.
Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland Postbus 90602 2509 LP Den Haag
Reactie: Het provinciebestuur geeft aan dat in het plan een toelichting ontbreekt over hoe de beoogde uitbreiding van de manege aan de Oudeweg rekening houdt met de aanduiding ‘glas’ uit de
7
provinciale verordening. Verzocht wordt een nadere onderbouwing op te nemen bijvoorbeeld met verwijzing naar de maatwerkmogelijkheid in artikel 6.15 lid 4 van de verordening. Ten aanzien van de molenbiotoop wordt opgemerkt dat artikel 15.2.3 van de planregels niet in overeenstemming is met artikel 6.25 van de verordening. De regeling in het bestemmingsplan biedt teveel ruimte om af te kunnen wijken van de regels van de molenbiotoop. Ook de mogelijkheden voor nieuwe beplanting, in artikel 15.2.4 leden a en c, zijn te ruim en niet conform de provinciale molenbiotoopregeling uit artikel 6.25 van de verordening. Verzocht wordt de regeling van het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met de regels van de provinciale verordening. Ook ziet de provincie graag in de plantoelichting een andere omschrijving van de molenbiotoopregeling en daarbij ook het ‘1/100-principe’ uit te leggen, bijvoorbeeld aan de hand van een figuur. Verder wordt geconstateerd dat in het bestemmingsplan geen toetsing plaatsvindt aan de richtpunten als bedoeld in artikel 6.9 lid 1b uit de verordening over ‘Ruimtelijke Kwaliteit’. Het betreft dan in het bijzonder de toets aan het richtpunt over droogmakerijen en de vraag of de ruimtelijke kwaliteit hier “ten minste gelijk blijft". Verzocht wordt hieraan aandacht te besteden.
Beantwoording: Wij zien voorshands geen belemmeringen te voldoen aan het beleid van de provincie ZuidHolland. Uiteraard zal in de plantoelichting aangegeven worden op welke wijze de uitbreiding van de manege aan de Oudeweg rekening houdt met de aanduiding ‘glas’ uit de provinciale verordening en zal een nadere onderbouwing van de maatwerkmogelijkheid worden opgenomen. Ten aanzien van de molenbiotoop zal de in het bestemmingsplan opgenomen regeling in overeenstemming met de provinciale verordening worden gebracht. Die regeling zal in de plantoelichting uitgewerkt worden conform de wens van het provinciebestuur. Ook zal de plantoelichting worden aangevuld met een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin zal worden uitgelegd waarom de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft.
3.
Dijkgraaf en Hoogheemraden van Delfland De heer ir. J. van den Berg Postbus 3061 2601 DB Delft
Reactie: Delfland merkt op dat het waterbelang nog onvoldoende geborgd is in het bestemmingsplan. Het betreft de volgende punten: 1.
2.
Uit de beschrijving van de verschillende planonderdelen op de locatie Oudeweg 62 in Nootdorp in paragraaf 5.9.2 en paragraaf 4.2.3 van bijlage 2 blijkt dat ten aanzien van het thema Bodem en grondwater dat op een aantal locaties fysieke werkzaamheden uitgevoerd worden. Delfland verzoekt in deze paragraaf te beschrijven hoe deze waterstand zich tot de aanwezige functies in het gebied verhoudt en of er maatregelen benodigd zijn en zo ja, welke dit zijn en wat de eventuele effecten zijn van die functies op het grondwater of het watertekort. In dit concrete geval is het relevant, of er ondergrondse constructies gemaakt worden en dat de drooglegging voldoende groot is. Paragraaf 5.9.2, thema Waterkwantiteit: Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met een klimaatopgave. Daardoor wordt een nieuwe ontwikkeling voor de toekomst klimaatbestendiger. Delfland vraagt een overzicht van oude en nieuw verharding op te nemen en door middel van het invullen van de watersleutel aan te geven in welke mate van 8
3.
4.
5.
een wateropgave (compensatie als gevolg van toename van verharding + klimaatopgave) sprake is en hoe deze eventueel gerealiseerd wordt. Indien een wateropgave aan de orde is, zal die met een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen moeten worden of anderszins een borging in het bestemmingsplan dienen te krijgen. Gelet op het vorenstaande dient in bijlage 2, paragraaf 4.2.3, de watersleutel anders te worden ingevuld. Daarbij moeten gebouwen met een hoogwaardige functie onder “stedelijk” worden ingevuld. Tevens lijkt op basis van het landschappelijk inpassingsplan ook de waterstructuur binnen het plangebied te worden aangepast, waarbij ook water gedempt wordt. Een wijziging van de waterstructuur heeft gevolgen, bijvoorbeeld voor de wijze waarop het oppervlaktewater kan worden onderhouden. Verzocht wordt dit nader uit te werken. Ten aanzien van bijlage 2, paragraaf 4.2.3, wordt over het thema Afvalwater en riolering opgemerkt dat de ontwikkeling gezien de locatie en het maatschappelijke karakter uitstekend mogelijkheden biedt om het hemelwater oppervlakkig en vertraagd af te voeren. Delfland vraagt hier aandacht voor en biedt aan met initiatiefnemer in gesprek te gaan om hierover mee te denken. In paragraaf 5.9.2 en paragraaf 4.2.3 in bijlage 2 wordt het thema Veiligheid en waterkeringen behandeld.
Voor enkele locaties wordt (een gedeelte van) de bestemming naar een functie omgezet waarvoor een hoger beschermingsniveau tegen wateroverlast geldt, zoals vastgelegd in de provinciale waterverordening. Bij geïsoleerde bestemmingen geldt hetzelfde beschermingsniveau als de (directe) omgeving. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk om maatregelen te treffen dit beschermingsniveau te bereiken. Delfland verzoekt dit in de toelichting op te nemen en onder de aandacht van de initiatiefnemer te brengen. Voorts vraagt het Hoogheemraadschap de tekst aan te vullen met de passage: "Voor de werkzaamheden die uitgevoerd worden en werken die aangelegd worden binnen de zonering van de waterkering, is over het algemeen een watervergunning nodig. De definitieve uitwerking moet daarbij aan de criteria voldoen, die het Hoogheemraadschap van Delfland stelt, en wordt nader met het Hoogheemraadschap van Delfland afgestemd.". In de bestemmingen ‘Dienstverlening’ en ‘Horeca’ is de realisatie van water niet mogelijk. Delfland verzoekt dit mogelijk te maken. Beantwoording: Wij willen vooropstellen en benadrukken dat het belang van een goed functionerend en robuust en toekomstbestendig watersysteem in ons aller belang is en een volwaardige plaats in een bestemmingsplan hoort te hebben. Wij gaan dan ook graag in op de door Delfland naar voren gebrachte punten. 1.
In paragraaf 5.9.2 en paragraaf 4.2.3 van bijlage 2 zal worden beschreven hoe de waterstand zich tot de aanwezige functies in het gebied verhoudt en welke maatregelen eventueel noodzakelijk zijn. 2. Ten aanzien van het thema ‘waterkwantiteit’ zal in paragraaf 5.9.2 aandacht worden besteed aan de hoeveelheid water die gerealiseerd moet worden. Die hoeveelheid zal blijken uit de aanpassing van de gegevens die in de watersleutel (in paragraaf 4.2.3 van bijlage 2) worden ingevoerd. Ook zal een uitwerking van de waterstructuur in de plantoelichting worden opgenomen. In de planregels zal de hoeveelheid te realiseren waterberging met een voorwaardelijke verplichting opgenomen worden of anderszins een borging in het bestemmingsplan krijgen. 3. Het aanbod van Delfland is door de gemeente aan de initiatiefnemer overgebracht. 4. Ook de boodschap van Delfland is doorgegeven aan de initiatiefnemer. De door Delfland aangedragen passage zal in het bestemmingsplan worden opgenomen. 5. Hoewel het beslist niet in de lijn der verwachting ligt dat de eigenaar van de gronden met de bestemmingen ‘Dienstverlening’ en ‘Horeca’ op deze locatie water zal graven, is
9
er niets tegen het verzoek van het hoogheemraadschap te honoreren. De mogelijkheid water te realiseren wordt in de planregels opgenomen.
STAAT VAN WIJZIGINGEN
betreft
wijziging
wijziging is gebaseerd op
Algemeen
Eventuele kleine tekstuele aanpassingen en verschrijvingen
Planidentificatie
De planidentificatie wordt gewijzigd in: NL.IMRO.1926.bp000210132-3001 De toelichting van het bestemmingsplan wordt aangepast, zodat geen onduidelijkheid meer kan bestaan over de mogelijkheid zowel de begane grond als de verdieping(en) te benutten voor de woonfunctie. In de plantoelichting wordt aangegeven op welke wijze de uitbreiding van de manege aan de Oudeweg rekening houdt met de aanduiding ‘glas’ uit de provinciale verordening en zal een nadere onderbouwing van de maatwerkmogelijkheid worden opgenomen. Die regeling voor de molenbiotoop zal in de plantoelichting uitgewerkt worden conform de wens van het provinciebestuur. De plantoelichting wordt aangevuld met een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin zal worden uitgelegd waarom de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft. Ten aanzien van het thema ‘waterkwantiteit’ zal in paragraaf 5.9.2 aandacht worden besteed aan de hoeveelheid water die gerealiseerd moet worden. De hoeveelheid watercompensatie zal blijken uit de aanpassing van de gegevens die in de watersleutel (in paragraaf 4.2.3 van bijlage 2) worden ingevoerd. Een uitwerking van de waterstructuur wordt in de plantoelichting opgenomen.
De tekst in de plantoelichting over waterkeringen wordt aangevuld met de passage: "Voor de werkzaamheden die uitgevoerd worden en werken die aangelegd worden binnen de zonering van de waterkering, is over het algemeen een watervergunning nodig. De definitieve uitwerking moet daarbij aan de criteria voldoen, die het Hoogheemraadschap van Delfland stelt, en wordt nader met het Hoogheemraadschap van Delfland afgestemd.".
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing Inspraakreactie 3
Toelichting
Onderbouwing i.r.t. provinciale verordening
Molenbiotoop
Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf Waterkwantiteit
Watersleutel (bijlage 2) Wijzigingen in waterstructuur Aanvullen tekst over waterkeringen
10
Overlegreactie 2
Overlegreactie 2
Overlegreactie 2
Overlegreactie 3
Overlegreactie 3
Overlegreactie 3 Overlegreactie 3
Voor de locatie Veenweg 10-12 is door Archeologie Delft een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De uitkomsten daarvan worden in de plantoelichting opgenomen.
Ambtshalve aanpassing
Algemeen
Eventuele kleine tekstuele aanpassingen en verschrijvingen
Planidentificatie
De planidentificatie wordt gewijzigd in: NL.IMRO.1926.bp000210132-3001 Ten aanzien van de molenbiotoop zal de in het bestemmingsplan opgenomen regeling in overeenstemming met de provinciale verordening worden gebracht. In de planregels zal de hoeveelheid te realiseren waterberging met een voorwaardelijke verplichting opgenomen worden of anderszins een borging in het bestemmingsplan krijgen. Binnen de bestemmingen ‘Dienstverlening’ en ‘Horeca’ wordt water mogelijk gemaakt.
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing Overlegreactie 2
Opnemen passage archeologisch onderzoek Veenweg 10-12 Regels
Molenbiotoop
Watercompensatie
Opnemen mogelijkheid water in bestemmingen ‘Dienstverlening’ en ‘Horeca’ Toevoegen definitie ‘bedrijfswoning’
Toevoegen definitie ‘paardenhouderij’
Toevoegen definitie ‘paddock’ Toevoegen definitie ‘stapmolen’
Nummering Afwijkingsbepaling bouwen buiten bouwvlakken
Aan artikel 1 wordt een definitie van ‘bedrijfswoning’ toegevoegd: een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor een persoon of gezin, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Aan artikel 1 wordt een definitie van ‘paardenhouderij’ toegevoegd: een volwaardig, niet-agrarisch bedrijf, geheel of overwegend gericht op het houden en/of stallen van paarden en/of pony’s met als ondergeschikte nevenactiviteit het fokken en/of opfokken van paarden en/of pony’s tot en met het vierde levensjaar. Aan artikel 1 wordt een definitie van ‘paddock’ toegevoegd: een niet overdekte ruimte waar een of meerdere paarden ter ontspanning en naar eigen inzicht vrij kunnen bewegen. Aan artikel 1 wordt een definitie van ‘stapmolen’ toegevoegd: een niet overdekte ruimte in de vorm van een cirkel, waar meerdere paarden tegelijk kunnen stappen door middel van aansturing via een computergestuurde bedieningskast. De nummering onder 5.2.1 wordt gewijzigd van d. t/m g. in a. t/m d. Op de verbeelding worden in plaats van één bouwvlak dat samenvalt met het bestemmingsvlak enkele bouwvlakken ten behoeve van de desbetreffende functies opgenomen.
Om toch enige flexibiliteit te houden wordt een afwijkingsbepaling opgenomen: Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken ten behoeve van het bouwen buiten bouwvlakken indien dat noodzakelijk is voor een betere ruimtelijke 11
Overlegreactie 3
Overlegreactie 3
Ambtshalve aanpassing
Ambtshalve aanpassing
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing
Locatie mestplaat
Schrappen expliciete vermelding lichtmasten en tribunes
Voorwaardelijke verplichting i.v.m. stikstofemissie
inpasbaarheid van bebouwing en/of voor een doelmatige bedrijfsvoering en mits dit vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor de huidige en de toekomstige situatie geen belemmeringen oplevert. In de regels wordt een verwijzing opgenomen naar de aanduiding ‘mestplaat’ die als zodanig op de verbeelding aangeduid zal worden. Uit de tabel onder artikel 5.2.2 worden ‘lichtmasten’ en ‘tribunes’ geschrapt, omdat die binnen de sportbestemming meer van toepassing zijn op veldsporten (bijvoorbeeld voetbal). De bij de manege behorende voorzieningen kunnen binnen de resterende regeling genoegzaam gerealiseerd worden. In de planregels wordt een voorwaardelijke verplichting i.v.m. de toename van de stikstofemissie opgenomen: Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gebouwen zonder dat is voldaan aan de geldende regelgeving omtrent stikstofemissie.
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing
Ambtshalve aanpassing
Verbeelding Planidentificatie Aanduiding mestplaat Opnemen bouwvlakken e.d.
De planidentificatie wordt gewijzigd in: NL.IMRO.1926.bp000210132-3001 Op de verbeelding wordt met de aanduiding ‘mestplaat’ die voorziening als zodanig aangeduid. Bouwvlakken opnemen voor de bebouwing die aangeduid staat in figuur 2.3 van de plantoelichting, zoals schetsmatig weergegeven op onderstaande figuur.
Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing Ambtshalve aanpassing
Voor de locatie Veenweg 10-12 is door Archeologie Delft een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het eindrapport wordt als bijlage bij de plantoelichting opgenomen.
Ambtshalve aanpassing
Bijlagen Toevoegen archeologisch onderzoek Veenweg 10-12
12
gemeente Pijnacker-Nootdorp
20
od205 | bestemmingsplan Verzamelplan Pijnacker-Nootdorp 2021/2022
Bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62, Nootdorp
21
Ruimtelijke onderbouwing
Gemeente xx Oudeweg 62 te Nootdorp
Titel - straat+plaats
0
Colofon
Gemeente
Pijnacker-Nootdorp
Planlocatie
Oudeweg 62 2631 PB Nootdorp
Datum
24-3-2021
Status
Concept
Opgesteld door
Van Dun Ontwerp & Planologie Dorpsstraat 54 5113 TE Ulicoten T. 013 519 94 58 Postel 8 5711 ET Someren T. 0493 745 015 E. info@ontwerp-planologie.nl I. www.ontwerp-planologie.nl
Auteur
Rosa Daamen
Projectleider
Martijn Gerards
Projectnummer
17085.010
Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 5 1.1.
Aanleiding en doel ............................................................................................. 5
1.2.
Ligging plangebied ............................................................................................ 5
1.3.
Geldend planologisch regime .............................................................................. 6
1.4.
Procedure ......................................................................................................... 7
1.5.
Leeswijzer ........................................................................................................ 7
2. Planbeschrijving ............................................................................................... 8 2.1.
Bestaande situatie ............................................................................................. 8
2.2.
Beoogde situatie ............................................................................................. 10
3. Beleidskader ................................................................................................... 12 3.1.
Rijksbeleid ...................................................................................................... 12
3.1.1. 3.1.2. 3.2.
Provinciaal beleid ............................................................................................ 14
3.2.1. 3.2.2. 3.3.
De Nationale Omgevingsvisie ..................................................................... 12 Ladder duurzame verstedelijking ................................................................ 13 Omgevingsvisie en omgevingsverordening Zuid-Holland ............................... 14 Kwaliteitskaarten ...................................................................................... 15
Gemeentelijk beleid ......................................................................................... 18
3.3.1. 3.3.2. 3.3.3.
Structuurvisie ........................................................................................... 18 Toekomstvisie en werkboek Oostland ......................................................... 18 Bestemmingsplan ..................................................................................... 19
4. Milieuhygiënische en planologische aspecten ................................................ 20 4.1.
Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling ...................................... 20
4.2.
Waterhuishouding ........................................................................................... 21
4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.3.
Natuur............................................................................................................ 24
4.3.1. 4.3.2. 4.4.
Waterrelevant beleid ................................................................................. 21 Bestaande waterhuishoudkundige situatie ................................................... 23 Beoogde waterhuishoudkundige situatie ..................................................... 23 Natuurnetwerk Nederland (NNN)................................................................ 24 Wet natuurbescherming ............................................................................ 25
Cultuurhistorie, aardkunde en archeologie ......................................................... 28
4.4.1. 4.4.2.
Cultuurhistorie en aardkunde ..................................................................... 28 Archeologie .............................................................................................. 29
4.5.
Ammoniak ...................................................................................................... 29
4.6.
Bodemkwaliteit ............................................................................................... 29
4.7.
Bedrijven en milieuzonering ............................................................................. 30
4.8.
Geur .............................................................................................................. 31
4.9.
Geluid ............................................................................................................ 33
4.10.
Verkeer en parkeren..................................................................................... 33
4.10.1. 4.10.2.
Verkeer .................................................................................................... 33 Parkeren .................................................................................................. 34
4.11.
Luchtkwaliteit .............................................................................................. 34
4.12.
Externe veiligheid......................................................................................... 36
4.12.1. 4.12.2.
Regelgeving ............................................................................................. 36 Toetsing aan beleid................................................................................... 37
4.13.
Technische infrastructuur ............................................................................. 38
4.14.
Volksgezondheid .......................................................................................... 38
5. Juridische planbeschrijving ............................................................................ 39 5.1.
Toelichting verbeelding .................................................................................... 39
5.2.
Toelichting regels ............................................................................................ 39
6. Uitvoerbaarheid .............................................................................................. 40 6.1.
Financiële uitvoerbaarheid................................................................................ 40
6.2.
Planologische afweging .................................................................................... 40
7. Bijlagen .......................................................................................................... 41
1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de aanleiding en het doel, de ligging van het plangebied, het geldend planologisch regime en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1. Aanleiding en doel Aan de Oudeweg 62 te Nootdorp exploiteren initiatiefnemers sinds 2004 het manegebedrijf Hippisch Centrum Nootdorp (HCN). Op de locatie worden al sinds 1954 manege activiteiten uitgeoefend. Initiatiefnemer is voornemens om het bestaande Hippisch Centrum Nootdorp aan de Oudeweg 62 te Nootdorp uit te breiden. Er zijn verschillende redenen waaruit de noodzaak van de gewenste uitbreiding blijkt: - Er is een grote vraag aan paardrijlessen en momenteel is er een lange wachtlijst voor paardrijlessen; - De huidige voorzieningen zijn overbezet, waardoor vaak de mogelijkheid ontbreekt om de rijbak te gebruiken; - De eisen van klanten en vanuit de maatschappij zijn veranderd. Klanten eisen voldoende mogelijkheden om veel gebruik te kunnen maken van de aanwezige voorzieningen en ze eisen grotere stallen. Vanuit de maatschappij is ook de wens voor een verbetering van het dierenwelzijn gegroeid, waardoor grotere paardenboxen, stapmolens en paddocks gewenst zijn. De gewenste uitbreiding zal bestaan uit een nieuw bedrijfsgebouw (circa 4.920 m²) met daarin een overdekte rijhal, paardenboxen (95 stallen) en opslagruimte.
Daarnaast wil initiatiefnemer 66 paardenboxen, een tweede overdekte stapmolen (doorsnede 15/20m), een longeercirkel (doorsnede 15/20m), paddocks (10 x 15 meter), een buitenrijbaan (wedstrijdpiste springtuin circa 3.000 m²) en een parkeerterrein aanleggen. 1.2. Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de Oudeweg 62 te Nootdorp, wat is gelegen tegen de rand van Nootdorp aan. Het plangebied is kadastraal bekend als: gemeente Nootdorp, sectie C, nummers 5026, 5652, 2751, 1041 en 5824. Afbeelding 1 geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.
Afbeelding 1: Ligging plangebied in de omgeving, plangebied rood omcirkeld
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
5
1.3. Geldend planologisch regime Het huidige planologische regime voor het plangebied is vervat in het bestemmingsplan ‘Duurzame glastuinbouwgebieden’, aldus 24-02-2011 vastgesteld. De regels en toelichting zijn gewijzigd in de bestemmingsplannen ‘1e herziening duurzame glastuinbouwgebieden’ aldus 27-10-2016 vastgesteld en ‘partiële herziening agrarische glastuinbouwbestemming,’ aldus 19-12-2019 vastgesteld. Conform dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen en aanduidingen van toepassing op het plangebied zoals weergegeven op Afbeelding 2. Het oostelijke deel van het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Verzamelplan 2012’, aldus vastgesteld 12-12-2013. De regels van dit bestemmingsplan zijn gewijzigd in het bestemmingsplan ‘paraplusbestemmingsplan implementatie standaardregels’, aldus vastgesteld d.d. 19-03-2020. Conform het bestemmingsplan ‘Verzamelplan 2012’ zijn de bestemmingen van toepassing op het plangebied zoals weergegeven op Afbeelding 3.
Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Duurzame Glastuinbouwgebieden’, plangebied rood omkaderd
Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Verzamelplan 2012’, plangebied rood omkaderd
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
6
De beoogde ontwikkeling is niet passend binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Binnen de bestemming ‘Agrarisch-Glastuinbouw’ is het exploiteren van een manege niet toegestaan. 1.4. Procedure Voor het beoogde initiatief dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voor deze planlocatie wordt de procedure doorlopen die hoort bij het veegplan van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. 1.5. Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing zijn in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding, het doel, de ligging van het plangebied, het geldend planologische regime en de te doorlopen procedure zijn beschreven. In hoofdstuk 2 worden de bestaande en beoogde situatie omschreven. Het van toepassing zijnde nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Hierna worden in hoofdstuk 4 de milieuhygiënische en planologische aspecten beschreven. De juridische achtergrond van het bestemmingsplan, een toelichting op de verbeelding en een toelichting op de regels wordt gegeven in hoofdstuk 5. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief wordt verantwoord in hoofdstuk 6.
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
7
2. Planbeschrijving In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de planlocatie. 2.1. Bestaande situatie Aan de Oudeweg 62 te Nootdorp exploiteren initiatiefnemers sinds 2004 het manegebedrijf Hippisch Centrum Nootdorp (HCN). Op de locatie worden al sinds 1954 manege activiteiten uitgeoefend. Initiatiefnemer huurt het manegebedrijf en is eigenaar van diverse omliggende gronden. De manege heeft een groot klantenbestand (circa 600 klanten) en een vergunning d.d. 19 augustus 2009 voor het houden van 50 volwassen paarden, 3 paarden in opfok en 45 pony’s (Thans: melding in het kader van het Activiteitenbesluit + OBM). Daarnaast werken er 6 vaste medewerkers, 4 zzp-ers en zijn er meerdere vrijwilligers. Ongeveer de helft van de klanten komt uit Pijnacker-Nootdorp. Het overige deel komt uit de omgeving Den Haag, Rijswijk, Voorburg. De manege is aangesloten bij de FNRS (Federatie Nederlandse RuiterSport centra, de landelijke branche organisatie van paarden(sport)bedrijven) en KNHS (Koninklijke Nederlandse Hippische Sportfederatie) en beschikt over het veiligheidscertificaat Stichting Veilige Paardensport. De bebouwing die initiatiefnemer huurt is in eigendom van de verhuurder. De omliggende gronden zijn in eigendom van initiatiefnemer.
De eigendomssituatie van het plangebied is weergegeven in Afbeelding 4.
, exclusief bebouwing
Afbeelding 4: Luchtfoto eigendomssituatie plangebied
De volgende bebouwing en voorziening zijn in de huidige situatie aanwezig op de bedrijfslocatie, zie Afbeelding 5: 1. Paardenstal/overdekte uitloop/kleine rijbak/kantine 2. Buitenrijbakken 3. Voormalige bedrijfswoning 4. Buitenrijbak 5. Opslag trailers en parkeervoorzieningen 6. Longeercirkel 7. Paddocks
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
8
Het bouwvlak heeft in de bestaande situatie een oppervlakte van 14.550 m². De totale oppervlakte aan bedrijfsgebouwen bedraagt 3.416 m².
Afbeelding 5: Aanwezige bebouwing en voorzieningen binnen het plangebied
De bedrijfswoning is gerealiseerd in een bestaand bedrijfsgebouw (gebouw nr. 1 op Afbeelding 5). De voormalige bedrijfswoning is van het bedrijf afgescheiden en heeft een woonbestemming (gebouw nr. 3 op Afbeelding 5). Er worden veel activiteiten georganiseerd door het bedrijf en het bedrijf is derhalve een grote sociale en economische drager in de omgeving. Naast de reguliere paardrijlessen worden er wedstrijden (3x per maand), clinics (1x per maand), ponykampen, pimp my pony en pret met shet (vanaf 6 jaar), carrousel en voltige, oefencross, kinderfeestjes, sinterklaasfeesten en de Nootdorpse dressuurdagen georganiseerd. In de omgeving zijn recreatie- en bosgebieden Dobbeplas, Delftse Hout, Bieslandse Polder en de Balij gelegen, waarvan veelvuldig gebruik wordt gemaakt bij het buitenrijden. Daarnaast is aan de manege gevraagd om als erkend Natuurpoort te gaan dienen. Natuurpoorten zijn startpunten voor een prachtige fiets-, wandel- of ruitertocht in de natuur. Er zal derhalve worden bijgedragen aan een betere verbinding van de stedelijke structuur met de natuurgebieden. Het bedrijf is erg maatschappelijk betrokken. Zo is het bedrijf een professioneel opleidingsbedrijf voor BBL en BOL leerlingen voor maatschappelijke stages. Verder wordt er gewerkt met WIA herintreders, medewerkers vanuit de reclassering (200 taakstraffen per jaar) en asielzoekers.
Ook wordt paardrijles mogelijk gemaakt voor mensen met een beperking en biedt het bedrijf sport aan voor militairen en andere medewerkers van defensie. Hippisch Centrum Nootdorp ondersteunt initiatiefnemers bij lokale evenementen zoals de Nootdorpse draverij. Ook zorgt het bedrijf zo’n 35x per jaar voor een paard bij evenementen, zoals de begeleiding tijdens het sinterklaasfeest. Momenteel is er voor paardrijlessen een wachtlijst van circa 90 personen, die gemiddeld vier maanden moeten wachten. De binnenrijbak is te druk bezet, zo’n 8 uur op maandag, dinsdag en donderdag, zo’n 9 uur op woensdag en vrijdag en op zaterdag zo’n 10 uur per dag. Dit zorgt ervoor dat er
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
9
beperkte mogelijkheden zijn voor de pensionklanten om binnen te rijden. De eisen van klanten ten aanzien van voorzieningen zijn enorm gegroeid en de hele paardensector wordt professioneler. Klanten eisen voldoende mogelijkheden om binnen te rijden, een goede bodem in de rijbakken, grotere stallen dan gebruikelijk was, veel gebruik van de stapmolen, luxe poets- en was mogelijkheden zoals een solarium, meer wedstrijden voor de manegeruiter en goede parkeer- en losrijvoorzieningen. Ook de eisen vanuit de maatschappij ten aanzien van dierenwelzijn zijn aanzienlijk gegroeid. Zo zijn grotere paardenboxen (3,5 x 3 meter) met buitenluiken ten behoeve van onderling contact onderwerp van gesprek. Net als stapmolens ten behoeve van de noodzakelijke beweging en paddocks (vrije uitloop voor paarden) ten behoeve van sociale contacten tussen paarden onderling. 2.2. Beoogde situatie Gezien de grote vraag aan rijlessen, de overvolle bezetting van de huidige voorzieningen, de veranderende eisen van klanten en de hogere eisen vanuit de maatschappij en dan met name vanuit het oogpunt van dierenwelzijn is initiatiefnemer voornemens om het Hippisch Centrum Nootdorp uit te breiden. In de beoogde situatie wordt een nieuw bedrijfsgebouw (circa 4.920 m²) gerealiseerd met daarin een overdekte rijhal, paardenboxen (95 stallen) en opslagruimte.
Daarnaast wil initiatiefnemer 66 paardenboxen, een tweede overdekte stapmolen (doorsnede 15/20m), een longeercirkel (doorsnede 15/20m), paddocks (10 x 15 meter), een buitenrijbaan (wedstrijdpiste springtuin circa 3.000 m²) en een parkeerterrein aanleggen. De kantine zal uitkijken over de bestaande buitenrijbanen en de springtuin die centraal in het plangebied liggen. In totaal zal de manege 160 paardenboxen in gebruik gaan nemen. Naar verwachting zullen er circa 106 paarden en circa 54 pony’s op de manege gehouden worden. Bij de beoogde ontwikkeling is sprake van toename van het verhard oppervlak van ten hoogste 3.416 m² naar ten hoogste 7.800 m2. Om de beoogde oppervlakte aan bedrijfsgebouwen mogelijk te maken zullen de enkelbestemming en het bouwvlak worden vergroot op de verbeelding van 14.550 m² naar 52.771 m². In Afbeelding 6 is de inrichting van de beoogde bedrijfssituatie weergegeven. Initiatiefnemer wenst een horecagelegenheid welke in principe ondersteunend is aan de manege. De eventuele ontwikkeling van de locatie naar een ‘Natuurpoort’ kan wel voor meer bezoekers zorgen die niet enkel voor de manege komen. Natuurpoorten zijn startpunten voor een prachtige fiets-, wandelof ruitertocht in de natuur. Er zal derhalve worden bijgedragen aan een betere verbinding van de stedelijke structuur met de natuurgebieden.
Het is de wens van initiatiefnemer om met de manege de maatschappelijke betrokkenheid nog meer te vergroten. Naast een kleinschalige ondergeschikte horecagelegenheid wil initiatiefnemer derhalve ook dagopvangactiviteiten plaats laten vinden op de bedrijfslocatie aan de Oudeweg 62 te Nootdorp. De dagopvang zelf is nog in ontwikkeling en zal worden geëxploiteerd op een andere locatie in de nabije omgeving. De dagopvang zal ik elk geval op loopafstand geëxploiteerd gaan worden. Op de manege kunnen vele dagbestedingsactiviteiten worden uitgevoerd rondom het verzorgen van de dieren en het uitvoeren van stalwerkzaamheden. Aan de zuidwestzijde van de bedrijfslocatie zal een directe ontsluiting naar de Braslaan komen. Deze ontsluiting wordt de hoofdingang voor gemotoriseerd verkeer. Langzaam verkeer zal via de ingang aan de Oudeweg het terrein op komen. Het groot verkeer zal enkel in een lus om de 66 boxen heenrijden en niet verder het terrein oprijden om gevaarlijke situaties te voorkomen. De gemeente wil in de toekomst mogelijk een rotonde realiseren in de bocht van de Braslaan. Dit betekent dat de directe ontsluiting aan de Braslaan zal moeten komen te vervallen. Vanaf de rotonde zal dan echter ook een nieuwe afslag in zuidoostelijke richting worden aangelegd. Deze afslag zal aan de overzijde van de sloot grenzend aan het plangebied komen te liggen.
Vanaf deze afslag zal dan een directe ontsluiting van het plangebied over de sloot worden gecreëerd. Op deze manier is dus al rekening gehouden met een eventuele rotonde in de bocht van de Braslaan. Zo worden de plannen van de gemeente niet belemmerd en worden extra hoge kosten vermeden.
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
10
De landschappelijke inpassing houdt rekening met de kwaliteiten en kenmerken van de omgeving. In Afbeelding 6 is de inrichting van de beoogde bedrijfssituatie inclusief de landschappelijke inpassing weergegeven. Aan de zijde van de Braslaan wordt een houtsingel geplaats om de geparkeerde trailers uit het zicht van de voorbijgangers te houden. Aan de zuidzijde zal eenzelfde houtsingel geplaatst worden die ervoor zorgt dat de longeercirkel, stapmolen, mestplaats en de nieuwe hal nauwelijks zichtbaar zijn van buitenaf. De houtsingel zal er ook voor zorgen dat het plan binnen de groene omgeving past. In Bijlage 1 is het landschappelijke inpassingsplan op schaal opgenomen. De beeldkwaliteitsparagraaf is opgenomen in Bijlage 2. In deze paragraaf wordt de gewenste inrichting van het plangebied omschreven op basis van verschillende elementen.
Afbeelding 6: Situatietekening beoogde situatie
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
11
3. Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet. Het initiatief wordt getoetst aan het ruimtelijke rijksbeleid, het provinciaal en het gemeentelijk beleid. 3.1. Rijksbeleid Het ruimtelijke relevante rijksbeleid is vervat in de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hier wordt in de navolgende paragraven achtereenvolgens aan getoetst.
3.1.1. De Nationale Omgevingsvisie
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: - Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; - Duurzaam economisch groeipotentieel; - Sterke en gezonde steden en regio's; - Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.
Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: - Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; - Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: Wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; - Afwentelen wordt voorkomen: Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendige manege, welke is gelegen tussen stedelijk gebied en natuurgebieden. De manege combineert sport- en ontspanning met educatieve, sociale en maatschappelijke functies. Zo is het bedrijf een professioneel opleidingsbedrijf voor BBL en BOL leerlingen voor maatschappelijke stages. Verder wordt er gewerkt met WIA herintreders, medewerkers vanuit de reclassering (200 taakstraffen per jaar) en asielzoekers.
Ook wordt paardrijles mogelijk gemaakt voor mensen met een beperking en biedt het bedrijf sport aan voor militairen en andere medewerkers van defensie. Daarnaast wil initiatiefnemer een kleinschalige ondergeschikte horecagelegenheid realiseren en dagopvangactiviteiten plaats laten vinden op de bedrijfslocatie aan de Oudeweg 62 te Nootdorp. De dagopvang zelf is nog in ontwikkeling en zal worden geëxploiteerd op een andere locatie in de nabije omgeving. De dagopvang zal ik elk geval op loopafstand geëxploiteerd gaan worden. Op de manege kunnen vele dagbestedingsactiviteiten worden uitgevoerd rondom het verzorgen van de dieren en het uitvoeren van stalwerkzaamheden. Het plan past binnen de prioriteiten van de NOVI, aangezien functies gecombineerd worden en de manege past binnen de kenmerken en identiteit van het gebied.
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
12
3.1.2. Ladder duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing in geval van een stedelijke ontwikkeling. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van dit artikel in werking getreden. Sindsdien dient een ruimtelijke besluit, waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een verantwoording te bevatten over de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer de ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt dient daarbij verantwoord te worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De norm voor een stedelijke ontwikkeling is inhoudelijk open voor interpretatie en dient derhalve onder specifieke omstandigheden nader ingevuld te worden. De Raad van State heeft de norm sinds de inwerkingtreding van het artikel echter al veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd.
Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: - Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? - Is de stedelijke ontwikkeling 'nieuw'? - Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? - Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? - Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? - De stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied, wat nu? - Rol van de provincie Wanneer een rechtsvraag positief kan worden beantwoord dient de Ladder verder te worden doorlopen. Wanneer een rechtsvraag negatief wordt beantwoord is de Ladder niet (verder) van toepassing of kan niet aan de Ladder worden voldaan.
a. Voorziet het besluit in een stedelijke ontwikkeling?
Om te kunnen bepalen of sprake is van een stedelijke ontwikkeling spelen de aard en omvang van de ruimtelijke ontwikkeling een belangrijke rol. Beoordeeld dient te worden of een manege valt onder één van de genoemde ‘stedelijke ontwikkelingen’ in de Bro. Verder dient de in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of ander stedelijke voorzieningen’. Een manege is niet onder een van de categorieën te scharen, behalve mogelijk de categorie ‘andere stedelijke voorzieningen’. Uit de handreiking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu uit 2013 blijkt dat hieronder wordt verstaan: ‘accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure’. Uit de jurisprudentie blijkt dat een manege aangewezen dient te worden als een accommodatie voor indoor sport, zie ABRvS van 24 februari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:484). Een manege behoort dus tot een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de Bro.
Wanneer een bestemmingsplan voorziet in kleinschalige bedrijfsbebouwing, het plandeel met de bedrijfsbestemming beperkt van omvang is en beperkte gebruiksmogelijkheden biedt, voorziet dit plan in zoverre niet in een stedelijke ontwikkeling (uitspraak van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442 (Wierden)). Zo kan een ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt als het bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2. In de beoogde situatie wordt een nieuw bedrijfsgebouw (circa 4.920 m²) gerealiseerd met daarin een tweede overdekte rijhal, paardenboxen (95 stallen) en opslagruimte. Daarnaast wil initiatiefnemer een tweede overdekte stapmolen (doorsnede 15/20m), longeercirkel (doorsnede 15/20m), 66 paardenboxen (circa 1.580 m²), paddocks, een buitenrijbaan (wedstrijdpiste springtuin circa 45 x 60 meter) en een parkeerterrein aanleggen. Gezien de aard en omvang van het initiatief kan dus worden geconcludeerd dat er hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
Ruimtelijke onderbouwing Oudeweg 62 te Nootdorp
13
b. Voorziet het besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het geldende planologische regime kan de aanwezige bestemming ‘Agrarisch-Glastuinbouw’ ter plaatse van het plangebied volledig worden bebouwd met kassen en andere bedrijfsgebouwen, mits aan de bouwregels wordt voldaan. Naar aard en omvang zal de functiewijziging leiden tot een afname van de bebouwingsmogelijkheden. In totaal zal de oppervlakte aan bedrijfsgebouwen ten behoeve van de manege in de beoogde situatie namelijk toenemen met 4.384 m². Ontwikkelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren, worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. De beoogde ontwikkeling is dan ook in beginsel Laddervrij. Als de Ladder niet van toepassing is, is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit wordt uitgebreid uiteengezet in Hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan.
Conclusie Uit de ladder van duurzame ontwikkelingen blijkt dat het niet gaat om een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat het hierbij gaat om een ontwikkeling waarbij er geen nieuwe beslag op de ruimte wordt gelegd ten opzichte van het geldende planologisch regime. Dit betekent dat verder uitwerking van de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing is. 3.2. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland is vervat in de ‘Omgevingsvisie ZuidHolland, het ‘Programma ruimte’ en de ‘Omgevingsverordening Zuid-Holland’.
3.2.1. Omgevingsvisie en omgevingsverordening Zuid-Holland
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de provincie haar planologisch- en juridisch instrumentarium kan inzetten als sprake is van een provinciaal belang. De Omgevingsvisie Zuid-Holland en het Programma ruimte worden gezamenlijk beschouwd als de langetermijnvisie voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het strategisch beleid van de provincie Zuid-Holland wordt beschreven in de Omgevingsverordening. Al het ruimtelijk relevante operationele beleid is vervat in het Programma ruimte. In de Omgevingsverordening Zuid-Holland is het beleid uitgewerkt in ruimtelijke regelgeving. Hierin staat het doel voorop en niet de manier waarop het doel bereikt moet worden. Enkel waar dit noodzakelijk is worden kaders en randvoorwaarden gesteld aan ruimtelijke plannen. Voortdurende bewegingen in samenleving, economie en milieu verminderen de voorspelbaarheid van ontwikkelingen. De rol van de provincie is het belang van het op orde brengen, beter benutten en verder opwaarderen van de bovenlokale netwerken, landschapsstructuren en verstedelijkingspatronen behartigen. De behoefte van de gebruikers staat hierin centraal. Vanuit dit oogpunt wordt het ruimtelijke beleid niet afgestemd op een voorspelling van een ‘eindsituatie 2030’, maar op de ambities van de provincie. De bestaande situatie geldt als vertrekpunt en de maatschappelijke vraag vormt de leidraad voor het handelen.