Bijlage 2: Aanvullende conceptkaders voor wonen in het (omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
Tekst van het document
bedrijfswoning mag alleen (het huishouden van) iemand wonen van wie de aanwezigheid bij het bedrijf noodzakelijk is. Bijvoorbeeld de eigenaar of de bedrijfsleider.
23
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
4. Instrumentarium woningen Uit de analyse in het vorige hoofdstuk blijkt dat een deel van de bedrijfswoningen in strijd met het omgevingsplan wordt gebruikt en dat er burger- en bedrijfswoningen verplaatst zouden moeten worden. Het aantal te verplaatsen woningen verschilt per scenario. In dit hoofdstuk is ingegaan op het instrumentarium waarmee het strijdig gebruik is te beëindigen. Het instrumentarium varieert van handhaving tot een (eerste aanzet voor een) verplaatsingsregeling inclusief de daarbij behorende kosten.
4.1 Welk type woningen staan er in het glastuinbouwgebied? Binnen het glastuinbouwgebied is onderscheid gemaakt tussen een drietal type woningen: 1. Bedrijfswoningen Dit gaat om woningen waar iemand (één huishouden) mag wonen van wie het noodzakelijk is dat dat deze er woont. Een voorbeeld daarvan is de eigenaar of bedrijfsleider van het daar gevestigde glastuinbouwbedrijf. Bedrijfswoningen hebben een beperkte invloed op de ruimte om te ondernemen in het vitale glastuinbouwgebied. Immers horen bedrijfswoningen bij de glastuinbouwbedrijven en worden niet door extra regels beschermd. In de nota Huisvesting Arbeidsmigranten en de Nota Woningvoorraad is vastgelegd dat onder voorwaarden (tijdelijk) medewerking kan worden verleend aan de huisvesting van arbeidsmigranten, die op het bedrijf werken, in een bedrijfswoning.
ruimte om te ondernemen en dus op het vitaal glastuinbouwgebied. 3. Burgerwoningen Er zijn ook burgerwoningen die al als zodanig zijn bestemd. In deze woningen mag iedereen wonen, ongeacht een relatie met de glastuinbouw. Dat betekent wel dat deze burgerwoningen worden ‘beschermd’. Dat betekent dat er een minimale afstandsmaat moet worden aangehouden tussen de bestemming ‘wonen’ en de glastuinbouw, vaak vastgesteld op 50 meter. Momenteel wordt deze afstand niet overal gehanteerd. Burgerwoningen beperken de ruimte voor ondernemerschap, waardoor ze in deze gebieden eigenlijk niet passend zijn.
4.2 Instrumenten burger- en bedrijfswoningen Elk scenario heeft een andere impact op de manier waarop we met bedrijfswoningen, bedrijfswoningen strijdig gebruik en burgerwoningen om moeten gaan. In scenario 1 moeten alle bedrijfswoningen strijdig gebruik en alle burgerwoningen uit het gebied verdwijnen. In scenario 2 kunnen de woningen in de doorgaande historische weg blijven staan, maar moeten er in het vitaal glastuinbouwgebied wel maatregelen worden genomen voor bedrijfswoningen strijdig gebruik en burgerwoningen. In scenario 3 kunnen alle woningen blijven staan.
2. Bedrijfswoningen strijdig gebruik Het betreft bedrijfswoningen die bewoond worden door mensen van wie de aanwezigheid daar niet noodzakelijk is. Dit is in strijd met het omgevingsplan en niet toegestaan. Dat komt omdat deze woningen een negatieve invloed hebben op de 24
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
scenario 1 vitaal
linten
scenario 2 vitaal
a.
Bedrijfswoningen
b.
Bedrijfswongen strijdig gebruik
handhaven/ handhaven/ handhaven/ verplaatsen verplaatsen verplaatsen
c.
Burgerwoningen
verplaatsen verplaatsen verplaatsen
scenario 3
linten
vitaal
linten
omzetten
omzetten
omzetten
Figuur 6: toepassing instrumenten op woningen in verschillende scenario’s
Om de financiële, maatschappelijk en politieke uitvoerbaarheid van de verschillende scenario’s te waarborgen, is onderzocht hoe het strijdig gebruik kan worden beëindigd. Daarbij is verkend op welke manier bewoners gestimuleerd kunnen worden om hun bedrijfswoning, die strijdig wordt gebruikt, te verplaatsen uit het glastuinbouwgebied als dit nodig is of (waar mogelijk) de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. INSTRUMENT 1: HANDHAVING Op basis van een eerste (globale) bureau-inventarisatie van 2021 is geconstateerd dat een flink aantal bedrijfswoningen wordt bewoond door personen die geen relatie hebben met de glastuinbouw. Zij wonen hier dus in strijd met het geldende omgevingsplan. Handhaving van deze publiekrechtelijke regelgeving is een belangrijk instrument bij het realiseren van de optimale randvoorwaarden voor een vitaal glastuinbouwgebied. Handhaving kent verschillende vormen en betekent niet dat bewoners direct de woning moeten verlaten. Er kunnen bijvoorbeeld begunstigingstermijnen of persoonsgebonden beschikkingen worden toegepast. De verdere uitwerking hiervan vindt plaats in het omgevingsprogramma. Handhaving is een noodzakelijk instrument, echter de gedachte is dat er ook een handelingsperspectief moet worden geboden aan de
eigenaren van de woningen die nu strijdig worden gebruikt. Dit vergroot de kans op de haalbaarheid en op de maatschappelijk acceptatie. De gedachte is om een tweetal regelingen te introduceren om eigenaren perspectief te bieden: een omzettingsregeling en een verplaatsingsregeling. INSTRUMENT 2: OMZETTINGSREGELING De omzettingsregeling gaat over woningen die volgens het omgevingsplan een bedrijfswoning zijn en gelegen zijn langs de doorgaande historische wegen. Dit zijn vooral doorgaande historische wegen waarin ruimte wordt gemaakt voor wonen. Dat betekent dat de glastuinbouw op voldoende afstand moet (komen te) staan. Deze woningen kunnen op verzoek van de eigenaar van bedrijfswoning naar burgerwoning worden omgezet. De omzettingsregeling is van toepassing langs de doorgaande historische wegen in scenario 2 en heeft de volgende hoofduitgangspunten: a. Bedrijfswoningen langs de doorgaande historische wegen verkrijgen de bestemming woning indien de eigenaar dit aan de gemeente verzoekt. b. Eigenaar vergoedt de gemeente 50% van de toegenomen meerwaarde. c. Een overgangsperiode van vijf jaar waarin eigenaren van deze bedrijfswoningen de gemeente kunnen verzoeken om hun woningen om te laten zetten. d. Na de overgangsperiode zal de gemeente gaan handhaven op oneigenlijk gebruik.
Hiermee is een handelingsperspectief gecreëerd voor de eigenaren van de bedrijfswoningen die strijdig in gebruik zijn. Met een overgangsperiode van vijf jaar biedt de gemeente voor de eigenaren direct een reële termijn om te kunnen handelen. Het is praktisch om alle strijdig in gebruik zijnde bedrijfswoningen in één keer om te 25
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
zetten in het omgevingsplan. Om de uitvoering en de werkdruk op de organisatie te verlichten is te verkiezen om het per lint aan te pakken. Waarbij wel alle woningen langs de doorgaande historische wegen wel bij de start van de uitvoering worden aangeschreven. INSTRUMENT 3: VERPLAATSINGSREGELING De verplaatsingsregeling ziet toe op het verplaatsen van bedrijfswoningen met strijdig gebruik en het verplaatsen van burgerwoningen die in de vitale glastuinbouwgebieden liggen. Het doel van de regeling is om woningen naar de uitplaatsingsgebieden te verplaatsen waardoor de glastuinbouw zich verder kan ontwikkelen. Ook bedrijfswoningen die niet strijdig worden gebruikt, kunnen op basis van vrijwilligheid gebruik maken van deze verplaatsingsregeling. Verplaatsing naar een uitplaatsingsgebied of naar een locatie in de historische wegen, is door ons te faciliteren. Daarmee levert elke woning in het vitale glastuinbouwgebied een verhandelbaar woningrecht op. Op basis van een ruimtelijke inpasbaarheid kan de verplaatsing dan worden gefaciliteerd. Dit wordt op dit moment ook toegepast binnen de geldende regeling Ruimte voor Ruimte. Immers elke woning die niet meer in de vitale glastuinbouwgebieden staat, kan ook niet in de weg staan voor de herstructurering van de glastuinbouw. Bedrijfswoningen strijdig gebruik a.
Bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied die niet als bedrijfswoning worden gebruikt, krijgen de mogelijkheid om in de historische wegen, dan wel in de uitplaatsingsgebieden, een woonkavel te kopen/te laten bestemmen en een woning te herbouwen als burgerwoning. Voorwaarde is dat de eigenaar de grond waarop de voormalige bedrijfswoning stond aan het naburige glastuinbouw verkoopt.
b. Eigenaar vergoedt de gemeente 50% van de toegenomen meerwaarde. Dit alleen als er sprake is van meerwaarde. In de uitwerking van de regeling is dit nader te bepalen. c. Een vijfjarige overgangsperiode waarin de eigenaren van deze bedrijfswoningen de gemeente kan verzoeken om hun woning uit te plaatsen, geeft eigenaren voldoende ruimte om te kunnen verplaatsen. d. Na de overgangsperiode zal de gemeente gaan handhaven. We kunnen onderscheid maken in een tweetal categorieën. De categorieën bepalen hoe we de strijdigheid van het gebruik van de bedrijfswoningen aanpakken. Wel zal te allen tijde alle strijdig gebruikte woningen bij de start van de uitvoering worden aangeschreven. Alle eigenaren weten dan dat er geconstateerd is dat er strijdig gebruik plaatsvindt en wat het handelingsperspectief is, ook in de tijd. Categorie 1: urgente woningen Het gaat hier om woningen die nu direct of de verwachting is dat deze binnenkort al belemmeringen opwerpen voor de ontwikkeling van de glastuinbouw. Met deze woningen zal dus direct mee in gesprek worden gegaan. Categorie 2: op termijn Woningen die niet direct in de weg staan voor de ontwikkeling van de glastuinbouw kunnen in een tweede fase of latere fases aangepakt worden. Dit wil dus niet zeggen dat het strijdig gebruik wordt gelegaliseerd. Met een tijdelijke gedoogbeschikking is de opgave te knippen en werkbare eenheden.
Burgerwoningen a. Burgerwoningen in het glastuinbouwgebied vergen een andere benadering. Burgerwoningen kunnen alleen verplaatst worden door aan te kopen tegen marktwaarde. Binnen deze categorie burgerwoningen zijn vier varianten te herkennen: 26
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
I. II.
III. IV.
Urgent te verplaatsen burgerwoning: Dit zijn burgerwoningen die evident in de weg staan voor de herstructurering van de vitale glastuinbouwgebieden. Actief bij herstructurering te verplaatsen burgerwoningen: Dit zijn burgerwoningen waarbij het nabij gelegen glastuinbouwbedrijf heeft aangegeven te willen herstructureren/herbouwen waardoor de woning beperkingen opwerpt. Vrijwillig te verplaatsen burgerwoning: Eigenaren van burgerwoningen in het glastuinbouwgebieden kunnen bij de gemeente aanvragen om de woning te verplaatsen. Burgerwoningen die vooralsnog niet in de weg staan: Dit zijn specifieke burgerwoningen die bijvoorbeeld nu al voldoende afstand staan van de bedrijven en ook in de toekomst nooit in de weg staan. Deze zullen een speciale aanduiding kunnen krijgen op de kaart en niet hoeven te worden verplaatst.
De woningen worden aangekocht tegen de huidige marktwaarde, gesloopt en de gronden worden doorverkocht aan een tuinder, tegen de waarde tuinbouwgrond. Voorwaarde is de beschikbaarheid van uitplaatsingsgebieden. De gedachte is om hiervoor een gebied beschikbaar te stellen in Noukoop ten westen van de Nieuwkoopseweg. In dit gebied is ruimte voor 130 woningen met ca. 1.000 m2 grond. In dit gebied kunnen eigenaren van de bedrijfswoningen en burgerwoningen een nieuwe kavel kopen voor de bouw van een nieuwe woning. Indien de eigenaar besluit hier geen gebruik van te maken kunnen in dit gebied woonkavels voor derden worden uitgegeven.
4.3 De rol van de gemeente De bovenstaande regelingen bieden eigenaren van woningen die strijdig gebruikt worden, een concreet handelingsperspectief. Het succes van deze aanpak is afhankelijk van een aantal voorwaarden: 1. Het mogelijk maken van de twee regelingen, die nog moeten worden ontwikkeld binnen het omgevingsprogramma glastuinbouw. 2. De beschreven omzettingsregeling is afhankelijk van de Rijksoverheid voor een wettelijke grondslag met betrekking tot de planbaatbelasting. 3. Consequent gemeentelijk beleid op de lange termijn. Het uitplaatsen en omzetten van woningen gebeurt stapsgewijs. Een goed voorbeeld hiervan is de regeling ruimte voor ruimte, die al meer dan 20 jaar succesvol wordt toegepast. 4. Een actieve gemeente die de omzettings- verplaatstingsregeling actief faciliteert. 5. Bereidheid van de gemeente om, naast het bieden van handelingsperspectief voor eigenaren, handhavend op te treden. 6. Het creëren van ruimte voor het verplaatsen van woningen buiten de vitale glastuinbouwbouwgebieden. De rol van de gemeente kan met name faciliterend zijn, maar dit vraagt wel om een actieve houding in het vervullen van de publieke rol. Dit houdt in: - Actieve handhaving tegen strijdig gebruik van woningen.
- Het uitwerken en implementeren van twee regelingen (omzetting- verplaatsingsregeling) om een handelingsperspectief te bieden aan woningen die momenteel strijdig worden gebruikt. - Het inrichten van een gebiedsfonds voor de ontwikkeling van vitale glastuinbouwgebieden, gefinancierd door
27
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
-
planbaatbelastingen bij omzetting van bedrijfswoningen naar burgerwoningen langs de doorgaande historische wegen. Projectmatige ondersteuning van de planologische omzetting van bedrijfswoningen naar burgerwoningen.
De gemeente kan de verplaatsingsregeling op drie manieren uitvoeren: 1. Privaat: Marktpartijen nemen de volledige uitvoering op zich, terwijl de gemeente enkel een planologische rol vervult. Hieraan zitten voor de gemeente geen financiële risico’s. 2. Samenwerking: In een publiek-private samenwerking wordt de regeling uitgevoerd. De gemeente kan bijvoorbeeld grond inbrengen, waarbij private bedrijven de uitvoering oppakken. Dit vereist minder sturing door de gemeente en vermindert het risico ten opzichte van optie 3. 3. Publiek: De gemeente voert de regeling volledig zelfstandig uit in een projectmatige aanpak. Dit geeft maximale flexibiliteit en mogelijkheden en sturingsmogelijkheden, maar dit betekent tegelijkertijd dat er enig (politiek/financiële) risico wordt gelopen. De exacte wijze van uitvoering is nog niet bepaald. De verdere uitwerking van de regeling vindt plaats nadat de conceptkaders voor het wonen in de glastuinbouwgebieden zijn vastgesteld door de raad.
28
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
5. Kosten In het vorige hoofdstuk is ingegaan op mogelijke regelingen om een handelingsperspectief te bieden dat richting geeft aan de voorliggende opgave om te komen tot vitale glastuinbouwgebieden. Dit hoofdstuk richt zich op de mogelijke kosten van de scenario’s en de bijbehorende regelingen met betrekking tot het wonen in de glastuinbouwgebieden. Niet alle investeringen en kosten voor de uitvoering van scenario’s komen altijd ten laste van de gemeente. Het is niet strikt noodzakelijk dat de gemeente een financiële rol in speelt. Dit is ook door de markt op te pakken of mogelijk in een publiek private samenwerking (PPS). Bij het opstellen van het omgevingsprogramma is dit nader uit te werken. Zie ook de regeling ruimte voor ruimte waarbij de gemeente de initiatiefnemer actief faciliteert en vervolgens haar publiekrechtelijke rol vervult door het plan planologisch vast te leggen. Dit hoofdstuk richt zich voornamelijk op de uitvoering van scenario 2. In scenario 1 is geen ruimte voor burgerwoningen binnen de vitale glastuinbouwgebieden en is er ook geen herplaatsingsmogelijkheid gecreëerd. Dit gaat ten koste van ontwikkelingsruimte voor de glastuinbouw. De kosten van dit scenario worden geschat op tientallen miljoenen euro’s, inclusief de aankoop van de bedrijfswoningen met strijdig gebruik en burgerwoningen tegen marktwaarde, evenals de sloopkosten.
De opbrengsten uit de verkoop van deze gronden aan de glastuinbouw zijn beperkt, waardoor deze optie financieel niet haalbaar is. In scenario 3 blijven alle bedrijfs- en burgerwoningen staan, wat in principe de huidige situatie weerspiegelt. Dit heeft financiële consequenties, zoals planschade en nadeelcompensatie voor omliggende bedrijven. Daarnaast kan dit resulteren in een toename
van handhavingsverzoeken vanuit de glastuinbouwsector om het strijdig gebruik tegen te gaan.
5.1 Financiële aspecten regeling scenario 2 Binnen de glastuinbouwgebieden zijn drie typen woningen te onderscheiden: 1. Bedrijfswoningen die als zodanig in gebruik zijn. 2. Burgerwoningen die als zodanig in gebruik zijn. 3. Bedrijfswoningen met strijdig gebruik. De eerste twee typen kunnen in principe blijven staan in dit scenario. Indien deze woningen een belemmering vormen voor een initiatief of herstructurering, kunnen ze eventueel tegen marktwaarde worden aangekocht en zo mogelijk door de initiatiefnemer worden verplaatst. De gemeentelijke rol is faciliterend. Hieronder is de regeling voor verplaatsen van woningen in hoofdlijnen uitgeschreven. Verplaatsingsregeling Voor de bedrijfswoningen met strijdig gebruik is dit anders. Niets doen is geen optie. Immers strijdig gebruik vraagt om handhaving of er moet een andere oplossing voor het gebruik zijn. Voor deze woningen zijn er drie mogelijkheden: 1. Legaliseren als burgerwoningen, wat een andere milieuzonering vereist en mogelijk aanzienlijke planschade oplevert. Dit zijn kosten voor de gemeente. 2. Handhaving op strijdig gebruik. Hierdoor zal de woning haar waarde verliezen. 3. Handhaving op gebruik, gecombineerd met een verplaatsingsregeling, waarbij de eigenaar de mogelijkheid krijgt om de strijdig in gebruik zijnde bedrijfswoning te
29
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
verplaatsen naar een aangewezen uitplaatsingsgebied voor burgerwoningen. In scenario 2 is niet gekozen voor legalisatie van het strijdig gebruik van bedrijfswoning. Handhaving op strijdig gebruik is een essentieel instrument om de ambitie van vitale glastuinbouw te realiseren. Handhaven kost wel extra inzet van personeel maar hoeft verder geen financiële consequenties te hebben voor de gemeente.
Het is niet noodzakelijk om deze regeling direct in alle gebieden toe te passen. Een gefaseerde aanpak, waarbij elke twee jaar een gebied wordt aangepakt, is een reële optie. Schematisch betekent dit:
Bij optie drie kan er een kostenneutrale exploitatie worden bereikt door de combinatie van een verplaatsingsregeling, een omzettingsregeling en een uitplaatsingsgebied binnen de huidige glastuinbouwgebieden. De verplaatsingsregeling houdt in dat de bedrijfswoning met een strijdig gebruik tegen marktwaarde wordt ingebracht en gesloopt. De vrijgekomen gronden worden vervolgens verkocht tegen de waarde glastuinbouwgrond. De eigenaar krijgt de mogelijkheid om tegen marktwaarde een kavel te verwerven in een uitplaatsingsgebieden voor burgerwoningen. Om de regeling aantrekkelijk te maken, wordt een korting aangeboden ter grootte van 50% van de meerwaarde van een burgerwoning ten opzichte van een bedrijfswoning. Deze aanpak stimuleert eigenaren om vrijwillig te verplaatsen (het 'zoet') en wordt gecombineerd met handhaving (het 'zuur') om naleving af te dwingen. Twee voorwaarden om van deze verplaatsingsregeling een succes te maken: 1. Deze regeling kan alleen als er een uitplaatsingsgebied binnen het huidige glastuinbouwgebied wordt aangewezen. De meerwaarde van de grond tussen glas en wonen, samen met de opbrengsten van de omzettingsregeling, moet voldoende zijn voor een kostenneutrale exploitatie. 2. De gemeente moet een einddatum vaststellen en daarna actief het strijdig gebruik aanpakken. Alleen dan zal er beweging op gang komen.
Conclusie: een verplaatsingsregeling is financieel haalbaar onder de voorwaarde dat er binnen de huidige vitale glastuinbouwgebieden ruimte wordt gevonden voor het verplaatsen van woningen.
30
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
Omzettingsregeling De omzettingsregeling maakt het mogelijk om de functie bedrijfswoningen langs de doorgaande historische wegen om te zetten naar burgerwoningen (scenario 2). Een burgerwoning is vrij verhandelbaar en kan door iedereen worden bewoond. Hierdoor ligt de waarde van een voormalige bedrijfswoning aanzienlijk hoger dan die van een bedrijfswoning. Het Rijk overweegt momenteel een planmaatbelasting om een deel van deze waardevermeerdering af te romen. Dit kan inkomsten genereren voor de gemeente, die kunnen worden ingezet voor de financiering van de verplaatsing van woningen of ter dekking van eventuele andere uitvoeringskosten voor de uitvoering binnen het glastuinbouwprogramma. Schematisch betekent dit:
5.2 Overige mogelijke kosten Infrastructuur Per scenario is bepaald welke infrastructuur wenselijk is in de glastuinbouw, gebaseerd op gesprekken met onder andere de sector zelf. De infrastructuur is echter nog niet verkeerskundig doorgerekend, waardoor niet met zekerheid kan worden vastgesteld of deze daadwerkelijk noodzakelijk is. Op basis van de eerdere ervaring en kennis van de gebieden is de verwachting dat in alle scenario’s enige aanpassingen aan de infrastructuur wenselijk zijn, ongeacht de uiteindelijke keuze. Specifiek gaat het om een verbinding tussen de Langelandseweg en de Nieuwkoopseweg. Deze verbinding geeft naast een goede ontsluiting van het glastuinbouwgebied ook de mogelijkheid om de Nieuwkoopseweg veiliger (eenrichtingsverkeer) te maken. Een eerste indicatieve berekening laat zien dat de kosten voor de verbindingsweg Langelandseweg-Nieuwkoopseweg Mogelijke kosten gemeente:
€ 1.750.000,-
De gemeente zal voor een aantal zaken die zijn beschreven in hoofdstuk 2, Basis op orde, voornamelijk een faciliterende rol hebben. Het gaat bijvoorbeeld om de opgaven water (kwaliteit/kwantiteit) en duurzame energievoorziening. Financieel zal deze door tuinders of private partijen worden gedragen. De gemeente zal wel vanuit haar rol aanjagen, initiëren en faciliteren, maar zal niet mee gaan investeren in deze zaken. Het is aan de tuinbouw en aan andere private partijen om in deze basisvoorzieningen te investeren. Mogelijke kosten gemeente:
nihil 31
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
Nadeelcompensatie Het risico op nadeelcompensatie (voorheen planschade) is bij elk scenario verschillend. In scenario 1 is het risico op nadeelcompensatie beperkt. Dit komt met name doordat burger- en bedrijfswoningen die strijdig gebruikt worden tegen marktwaarde worden gekocht. Er is dan geen sprake meer van nadeelcompensatie. In scenario 2 is er beperkt kans op nadeelcompensatie omdat eigenaren van een woning een handelingsperspectief hebben die kostendekkend is uit te voeren. Door het toevoegen van woningen in de langs de doorgaande historische wegen kan er mogelijk her en der sprake zijn van nadeelcompensatie. In scenario 3 is de kans groot dat er sprake is van nadeelcompensatie. Immers in de vitale glastuinbouwgebieden is er minder ruimte om het bedrijf te ontwikkelen. In het huidige omgevingsplan kan dit nog wel. Met name tuinders zullen nadeelcompensatie kunnen claimen. Het verleggen van deze kosten naar de bewoners is ingewikkelder omdat er principe geen contracten/afspraken tussen de gemeente en de eigenaar zijn.
32
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
6. Richting en conclusie De opgave om te komen tot vitale glastuinbouwgebieden bestaat uit meerdere deelvraagstukken. In de vorige hoofdstukken zijn een drietal scenario’s integraal neergelegd en beschreven. Deze scenario’s verkennen verschillende mogelijkheden hoe de glastuinbouw in Pijnacker-Nootdorp zich zou kunnen ontwikkelen. Een scenario is geen concreet plan, maar een consequente denkrichting. Scenario’s helpen bij het verduidelijken van de keuzes die moeten worden gemaakt. In deze notitie zijn de integrale scenario’s gebruikt om vervolgens te kijken naar de gevolgen voor het wonen in de vitale glastuinbouwgebieden. Daarna is gekeken naar de instrumenten (regelingen) en de kosten die gemaakt moeten worden om de scenario’s uit te voeren. Dit leidt tot een aantal conclusies en conceptkaders voor het wonen in de glastuinbouwgebieden. Voor de volledigheid: deze concept notitie schetst in hoofdlijnen het integrale beeld van de opgave om vitale glastuinbouwgebieden te realiseren. De nadruk ligt hierbij op de invulling van het amendement van de raad, waarin werd gevraagd om kaders op te stellen voor het wonen in de glastuinbouwgebieden. Deze notitie is uitdrukkelijk niet bedoeld als het ontwerpprogramma vitale glastuinbouwgebieden. De scenario’s maken duidelijk dat er scherpe keuzes nodig zijn.
Niet alle ambities of belangen kunnen worden gehonoreerd, omdat de beschikbare ruimte beperkt is, de ruimtelijke druk te groot is of de financiële middelen een beperkende factor vormen. Niet alles kan. Er liggen belangrijke keuzes voor, die niet alleen de glastuinbouw raken, maar ook andere ambities, zoals de woningbouw in de transformatiegebieden.
Een terugkerend element hierin is de manier waarop de gemeente wil en kan omgaan met de bestaande woningen in de glastuinbouwgebieden. De keuzes die hierin worden gemaakt, zullen in grote mate bepalen welke richting het glastuinbouwgebied de komende decennia opgaat. Tegelijkertijd moet de glastuinbouw voldoende handelingsperspectief krijgen om te blijven investeren in de vitale glastuinbouw-gebieden. Alleen door voortdurende investeringen kan de glastuinbouw in Pijnacker-Nooddorp economisch van betekenis blijven en haar vitaliteit behouden. Een aantal cruciale elementen komt steeds terug en is essentieel voor de toekomstbestendigheid van het glastuinbouwgebied. Dit noemen we ‘De basis op orde’. Hieronder vallen onder andere de duurzame energievoorziening en de direct daaraan gekoppelde levering van CO2, evenals een kwalitatief en kwantitatief goed functionerende watervoorziening. Ook de verkeersontsluiting is een basisvoorwaarde voor de verdere ontwikkeling van de glastuinbouw. De gemeente heeft wellicht met uitzondering van de verkeersontsluiting, uitsluitend een (actief) faciliterende rol in bovenstaande elementen. Om kaders op te stellen voor het wonen in het glastuinbouwgebieden is het nodig om eerst een richting te bepalen van de ontwikkeling van de glastuinbouw.
Om richting te bepalen, volgen hieronder enkele belangrijke conceptkaders die als basis kunnen dienen voor het maken afwegingen. Ook in de wetenschap dat niet alle conceptkaders altijd even strikt kunnen worden ingevuld. De scenario’s zijn vervolgens beoordeeld in hoeverre deze invulling geven aan deze conceptkaders.
33
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
6.1 Conceptkaders
Kaders
De ambities die eerder zijn geformuleerd zijn: 1. Netto glas: streven is naar een netto glastuinbouw oppervlakte van 325 ha. Dit netto aantal is vastgelegd in het ‘fundament van de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050’. 2. Vitaal glastuinbouwgebied: met vitaal is bedoeld een glastuinbouwgebied waar glastuinbouwbedrijven blijvend in willen investeren. 3. Financieel: financiële haalbaarheid voor de gemeente. 4. Transformatiegebieden: de gemeente heeft in haar Omgevingsvisie aangeven tot 2040 nog een viertal glastuinbouwgebieden te transformeren naar woningbouw. De provincie geeft daarbij nog aan: 5. Provinciaal belang: provincie zet sterk in op het handhaven het (bruto) areaal glastuinbouw. We hebben de scenario’s getoetst aan bovenstaande conceptkaders en/of belangen. In het onderstaande schema wegen we deze zaken.
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Netto glas
++
+
+
Vitaal glastuinbouwgebied Financieel
++ ---
+ +/-
++
Transformatiegebieden
++
+
--
Provinciaal belang
++
+/-
+/-
Nadeelcompensatie
+/-
+/-
--
-financiële impact te groot
+ nieuw haalbaar perspectief voor vitaal glastuinbouw gebied
voldoet niet aan eigen omgevingsvisie
Beoordeling
NETTO-GLAS: In het ‘fundament’ van de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp is vastgelegd dat het streven is om het netto glasareaal van 325 hectare te behouden. Dit is in scenario 1 en 2 haalbaar. In scenario 3 is dit ook haalbaar, maar alleen als de transformatiegebieden niet worden ingezet voor woningbouw. Indien de keuze is om in dit scenario de transformatiegebieden aan te wenden voor woningbouw dan zal het netto glastuinbouwareaal dalen naar circa 270 hectare. VITAAL GLAS: In scenario 1 is alle ruimte gegeven om het glastuinbouwgebied door te ontwikkelen, waardoor de ruimte optimaal wordt benut. Dit creëert een sterke stimulans om blijvend te investeren in deze gebieden. In scenario 3 is deze beperkt doordat minder ruimte beschikbaar is om de tuinbouw optimaal te ontwikkelen. De afstandsmaat tot de woningen beperkt de 34
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
ontwikkelingsmogelijkheden, waardoor grootschalig ontwikkelen moeilijker te realiseren is. Dit kan investeringen afremmen, wat kan leiden tot verrommeling en functiemenging binnen het gebied. Door het verplaatsen van bedrijfswoningen ontstaat er voldoende ruimte in de vitale glastuinbouwgebieden. Gezien de woningen langs de doorgaande historische wegen zullen bepaalde gebieden wel te smal worden voor een goede volwaardige ontwikkeling van het glas. Juist deze zones (bijvoorbeeld noordzijde Schimmelpenninck van der Oyeweg) bieden kansen voor innovaties en diversiteit in de glastuinbouw. FINANCIEEL: Scenario 1 vraagt veel investeringen (> 100 miljoen euro). Het gaat hier om het uitkopen van een groot aantal burger en bedrijfswoningen die nu strijdig gebruikt worden. Hiertegenover staan geen inkomsten omdat er geen ruimte is om woningen ergens terug te plaatsten, daarom is dit scenario geen reëel haalbaar scenario. In scenario 2 is door het introduceren van een omzettingsen een verplaatsingsregeling een neutrale exploitatie mogelijk. De investeringen die nodig zijn voor scenario 3 zijn beperkt. TRANSFORMATIEGEBIEDEN: In scenario 1 en 2 is het mogelijk om een groot deel van de transformatiegebieden (met uitzondering van een deel van de Rijskade) te transformeren naar woningen, zonder dat dit ten koste gaat van het netto areaal glastuinbouwgebied.
Daarmee zijn de woningbouwambities, zoals die zijn verwoord in de Omgevingsvisie, te realiseren. In scenario 3 wordt dit lastiger. Hier zijn de transformatiegebieden Overgauw, Rijskade en Balijade nodig om aan het streven van 325 ha te voldoen. Zoals eerder aangegeven, als deze gebieden toch voor woningbouw beschikbaar moeten komen dan blijft er 270 ha netto glastuinbouwgebied over.
PROVINCIAAL BELANG: De provincie heeft uitgesproken dat zij het van belang vindt het bruto glastuinbouwareaal minimaal gelijk blijft. In de geschetste scenario’s is, in lijn met de Omgevingsvisie en gezien de ruimtelijke druk, gekozen om te sturen op een meer kwalitatieve netto norm. Dit betekent een intensivering van de glastuinbouwgebieden. Een netto hectarenorm doet namelijk veel meer recht aan de opgave die er is in de glastuinbouw. Het provinciaal belang van minimaal het behoud van het bruto glastuinbouwareaal is in scenario 1 het best gewaarborgd. Voor scenario 2 geldt dat in het licht van een bredere belangenafweging (met name wonen) het ook wellicht mogelijk is om draagvlak te krijgen van de provincie. Scenario 3 lijkt op het oog ook niet op draagvlak te kunnen rekenen van de provincie. Dit omdat uiteindelijk het aantal (bruto als ook netto) hectare door de vele woningen in het gebied zal gaan afnemen. Van sterke glastuinbouwgebieden is op de lange duur geen sprake. Dit sluit uiteindelijk niet aan bij het provinciaal, en overigens ook het gemeentelijk, belang.
6.2 Eindconclusie De opgave om te komen tot vitale glastuinbouwgebieden vergt scherpe keuzes. In de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 is al een duidelijke integrale richting bepaald. Het omgevingsprogramma vitale glastuinbouwgebieden geeft antwoord de invulling van deze richting. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden. Als dat nu niet wordt gedaan zal de autonome ontwikkeling doorgaan. Op termijn zal dit leiden tot een afname van het areaal en de vitaliteit van de glastuinbouw. Daarmee zal ook de economische kracht achteruit gaan en zal ook leiden tot een verminderde bereidheid om blijvend te investeren. Dit brengt de lange termijn vitaliteit van de glastuinbouw in gevaar.
35
Aanvullende conceptkaders voor wonen in (het omgevingsprogramma) Vitale Glastuinbouwgebieden
Scenario 1 is zeer kostbaar en daardoor niet haalbaar is. Weliswaar is dit scenario het beste scenario voor de glastuinbouw, maar de noodzakelijke investeringen van vele miljoenen voor het verwijderen van de woningen zijn niet door de overheid te dragen en het is niet aannemelijk dat de sector dit zelf kan oppakken. Scenario 3 past niet binnen de kaders zoals die meegeven zijn door de vastgestelde Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050. Immers zou dit betekenen dat de transformatiegebieden in de loop van de tijd niet transformeren van glastuinbouwgebied naar wonen. Als de gemeente wel kiest om deze gebieden op termijn te laten transformeren dan zal dit een reductie betekenen van het bruto/netto areaal glastuinbouwgebied. Dit botst niet alleen met de Omgevingsvisie maar ook met het provinciaal beleid.
Daarom wordt voorgesteld om scenario 2 als ontwikkelingsrichting uit te werken. Voor het aspect wonen kan dit dan verder worden uitgewerkt in definitieve kaders voor wonen in de glastuinbouw en voorgelegd worden aan de raad. Ook dit scenario vraagt om scherpe keuzes. Door als gemeente een actieve rol te nemen kunnen de vele en uiteenlopende belangen zo goed mogelijk gediend worden. De maatschappelijke, financiële en juridische uitvoerbaarheid wordt verder uitgewerkt in de definitieve kaders voor wonen in de glastuinbouw. Na besluitvorming over deze definitieve kaders zullen alle aspecten vervolgens worden meegenomen in een ontwerp omgevingsprogramma en tot slot een definitief omgevingsprogramma. Voorkeursrichting: baseer de kaders voor wonen op scenario 2 en werk dit verder uit in het ontwerp omgevingsprogramma. Scenario 2 vraagt ook om scherpe keuzes, maar door een actieve sturing van de gemeente zijn de vele belangen toch grotendeels in het zicht te houden. De voornaamste redenen om de richting van scenario 2 verder uit te werken, zijn: 1. Biedt ruimte voor doorontwikkeling en schaalvergroting in de glastuinbouw en maakt daarmee het glastuinbouwgebied toekomstbestendig. 2. Geeft invulling aan de ambitie om 325 ha netto glastuinbouwareaal te behouden. 3. Woningbouwambities in de transformatiegebieden blijft met uitzondering van een deel in Rijskade intact. 4.
Het verkrijgen van draagvlak van de provincie blijft in beeld. 5. Is onder voorwaarden financieel neutraal uit te voeren. Voorwaarden voor de uitvoering van dit scenario zijn: a) Actieve sturing vanuit de gemeente. b) Het rijk maakt planbaatbelasting mogelijk. c) Instellen van een verordening ten behoeve van omzettingsregeling verplaatsingsregeling. d) Ruimte creëren voor het uitplaatsen van woningen.
36