Document · PDF

Bijlage 1 - Rapport Berenschot accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp (1325307)

Raad Besluitvorming 24 juni 2021, gemeente Pijnacker-NootdorpBij agendapunt: b. Sociaal Cultureel centrum15.328 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

4.5 Enkele resultaten vanuit de enquête Verhouding individuele/vertegenwoordigende respondenten Van de respondenten die de vragenlijst hebben ingevuld (n=203) vult 30% deze in namens een organisatie en 70% als individuele respondent.

Vult u deze enquête in na mens een organisatie? 80% 60% 40% 20% 0% Ja

Nee

Type culturele activiteiten respondenten Te zien is dat er een grote verscheidenheid onder culturele activiteiten is onder de mensen die de enquête hebben ingevuld. Het grootste gedeelte bestaat echter uit kunstenaars, muziekles, koren en toneelverenigingen. (n= 157).

Welk type culturele activiteiten worden er door u uitgevoerd? 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Benodigde extra voorzieningen/faciliteiten oefen/les/cursusruimte Op de vraag (n=33) welke extra voorzieningen/faciliteiten benodigd zijn die de huidige ruimte niet heeft zijn er twee thema’s die het vaakst benoemd worden: • Een (grotere) ruimte om spullen op te slaan of op te bergen • Goede audio apparatuur of akoestiek in de ruimte. Andere thema’s die meerdere keren terugkomen zijn: • De behoefte aan een keuken/ koffiehoek/ bar, een wacht-/kleedruimte en een podium. Plaats huidige presentatie-/podium-/expositieruimte Van de 40 respondenten gaven er 4 aan hun presentatie-/podium-/expositieruimte buiten Pijnacker of Nootdorp te hebben. De overige 36 respondenten maken op dit moment allemaal (gedeeltelijk of uitsluitend) gebruik van een ruimte in Pijnacker of Nootdorp. Tevredenheid huidige presentatie-/podium-/expositieruimte Van de respondenten (n= 41) geeft 59% aan tevreden te zijn over de huidige presentatie-/podium/expositieruimte, 41% geeft daarentegen aan hier ontevreden over te zijn. Behoeften van ontevreden respondenten aangaande hun huidige presentatie-/podium-/ expositieruimte De respondenten die aangaven ontevreden te zijn over de huidige presentatie-/podium-/ expositieruimte is gevraagd wat er zou moeten veranderen waardoor zij wel tevreden zouden zijn.

De volgende thema’s kwamen hierin het vaakst terug (n=21): • Meer ruimte • Betere akoestiek • Beschikking over een bar/koffieruimte • Schonere ruimte • Sfeervollere ruimte

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

5. Locatie-onderzoek: één duidelijke voorkeurslocatie 5.1 Bezochte locaties Wij hebben aanvankelijk achttien, met het gemeentekantoor erbij, negentien gebouwen aan een nadere analyse onderworpen. Deze panden zijn ons aangereikt door de gemeente Pijnacker-Nootdorp en veel gevallen ook door respondenten tijdens de gesprekken over de behoeften die leven. De panden kwamen voor onderzoek in aanmerking omdat ze een geschikte omvang hebben (bepaalde hoeveelheid m2 meters) en/of omdat ze nu al een multifunctioneel gebruik kennen. Onze centrale vraag voor deze gebouwen was: zijn ze geschikt voor cultureel gebruik? We hebben dit voor onszelf uitgewerkt in drie deelvragen: 1. Ligt het gebouw enigermate op een centrale (lees: bereikbare) locatie? 2. Kunnen er meerdere functies in het gebouw worden gerealiseerd? 3. Is het gebouw aantrekkelijk te maken voor publieksgerichte activiteiten? Alle panden van de longlist (zie bijlage voor de factsheets) zijn door ons bezocht en bekeken. Op basis van de analyse en het bezoek ter plekke hebben we de longlist van negentien vervolgens ingekort tot een shortlist van vijf, met het Gemeentekantoor erbij, zes. Deze locaties hebben we aan een nader onderzoek onderworpen, onder meer door middel van een gesprek met de eigenaar en/of beheerder en door het inventariseren van bouwkundige kenmerken en maten.

Onze centrale vraag bij deze tweede stap was: welk van de wensen van potentiele toekomstige gebruikers (zie hoofdstuk 4) zouden in dit gebouw gerealiseerd kunnen worden? Shortlist: Gebouw

Locatie

Eigendom

Uitbreiding

Parkeren

Buurt & Zo

Centrum

Bibliotheek/gemeente

Mogelijk

op 300 meter

Casaschool

Centrum

Gemeente

Mogelijk

op 300 meter

Parochiehuis

Centrum, metrostation

Bisdom

Mogelijk

70 plaatsen

Sporthal het Baken

Buiten het centrum

Gemeente

Mogelijk

Ca. 70 plaatsen

Witte Huis

Centrum

Belegger

Mogelijk

Parkeergarage

Gemeentekantoor

Buiten het centrum

Gemeente

Mogelijk

Parkeerterrein

De shortlist hebben we gerelateerd aan een afwegingskader om te kunnen beoordelen welke locatie het meest geschikt is. Zowel het afwegingskader als onze beoordeling van enkele scenario’s treft u aan in bijlage 3. Op basis van het afwegingskader zijn wij gekomen tot één duidelijke voorkeurslocatie.

5.2 Voorkeurslocatie: Buurt & Zo Op basis van de wensen van de (potentiele) gebruikers en de randvoorwaarden die ons vanuit de gemeente zijn meegegeven (zie afwegingskader, bijlage 3) komen wij tot een duidelijke bevinding, namelijk dat de locatie van Buurt & Zo (huidige vestiging van de bibliotheek in Pijnacker aan de Julianlaan nr. 47) veruit het meest geschikt is voor het realiseren van een cultuurhuis. Factoren die hierbij een belangrijke rol spelen (zie wederom bijlage 3) zijn: • Het feit dat op deze plek voldoende extra vierkante meters te realiseren zijn; • De snelle beschikbaarheid van de locatie a.g.v. het feit dat de gemeente eigenaar is van de grond; • Het feit dat de bibliotheek als enige organisatie in de gemeente ervaring heeft met het beheren van een grote(re) culturele accommodatie. Kijken we naar het totaal van de culturele organisaties

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

in Pijnacker-Nootdorp, dan is alleen de openbare bibliotheek aan te merken als professionele organisatie. De andere werken grotendeels met vrijwilligers. • Het gegeven dat Buurt & Zo nu reeds een tamelijk multifunctioneel karakter heeft. • Het feit dat het gebouw met relatief eenvoudige (en dus betaalbare) ingrepen te verbeteren en uit te breiden is. • Het feit dat de gemeente eigenaar is van de grond waarop een eventuele uitbreiding kan plaatsvinden, gecombineerd met het feit dat de bibliotheek eigenaar is van het huidige gebouw en bereid is om dit gebouw voor uitbreiding beschikbaar te stellen. Voor uitgebreidere argumentatie verwijzen wij naar de bijlage. Het voorkeursscenario moet verder uitgewerkt worden wat betreft: • Bouwkosten • Exploitatiekosten • Beheer • Flankerend parkeerbeleid. Hieronder gaan we nader op deze aspecten in.

5.3 De bouwkosten Er bestaan geen kengetallen voor cultuurhuizen zoals voor schouwburgen; vrijwel ieder cultureel centrum is uniek (wel of geen bibliotheek, wel of geen theaterzaal, grote of kleine horeca-keuken, etc.). De bouwkostenberekening voor een ieder cultureel centrum moet dus opgebouwd worden vanuit een groot aantal factoren: • Welke functies komen in het gebouw (en wat moet de uitrusting en inrichting van het gebouw zijn; • Wat moet er aan het bestaande gebouw worden gerenoveerd en heringericht? • Hoe groot moet het nieuwbouwgedeelte worden? • Wat zijn de grondprijzen? • Hoe is de markt voor aanbestedingen voor overheidsbouwprojecten? Stijgende prijzen of juist dalend? • Etc. Om toch een indicatie te geven van een m2-prijs voor een nieuwbouw/verbouw van een cultuurhuis in Pijnacker-Nootdorp baseren we ons op een gemiddelde van onderstaande gegevens: nieuwbouw

renovatie

Totaal bouwkosten excl. btw €/m² BVO

€ 2.105 - € 3.735/m2

€ 1.660 - € 1.950 m2

Bijkomende kosten % tov bouwkosten

16% - 24%

14% - 23%

Arcadis Vormfactoren & Kostenkengetallen 2016 Investering theaters

Toetsing bouwkosten gemeente Groningen 1 april 2019 Schouwburg met toneeltoren

€2.495/m2

VNG Taxatiewijzer en kengetallen Waardepeildatum 1 januari 2011

€ 2.000 - € 3.000/m2

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

nieuwbouw

renovatie

Koch Podiumbouwadvies 2020 Kosten inbouw theater- en bioscooptechniek

€ 557/m2

Disclaimer: De hiervoor genoemde prijzen zijn hooguit indicatief. Wat betreft de bouwkosten is een uitgebreid Programma van Eisen nodig (functioneel-, ruimtelijk-, en technisch Programma van Eisen) dat als basis kan dienen voor een onderbouwde raming van de benodigde investeringssom.

5.4 De exploitatiekosten Voor de toekomstige exploitatieraming kunnen we niet uitgaan van kengetallen. Voor het destilleren van kengetallen zijn namelijk vergelijkbare uitgangspunten nodig, zoals gelijke exploitatie-onderdelen. Echter: bij recent gebouwde cultuurhuizen zijn de culturele functies in het gebouw te verschillend (wel of niet een bibliotheek in het gebouw, wel of niet een theaterzaal, wel of niet commerciële huurders in het gebouw, wel of niet huisvestingskosten opgenomen in de subsidie, etc.). Hieronder geven we enkele voorbeelden van andere cultuurhuizen en wat wij daarover weten wat betreft de exploitatielast: • Evertshuis Bodegraven-Reeuwijk (2019) subsidie € 375.000 (hierin opgenomen slechts een deel van de huisvestingslasten). Theatervoorstellingen, (theater)concerten, themafeesten, films, wisselende exposities en muziek- en danslessen, repetities verenigingen. • Blok B Berkel en Rodenrijs (2020). Bibliotheek, 2 filmzalen, theaterzaal 150-180 stoelen): voorzien € 650.000 jaarlijkse subsidie voor de exploitatie die start in 2022; • Garenspinnerij Gouda (2018) subsidie € 883.100. Cultuureducatie (cursussen, lessen en workshops), voorstellingen en concerten. Vaste bewoners naast de cultuureducatie zijn het Jeugdtheaterhuis, StudioGonz (popzaal) en het Netwerk Amateurkunst, die ruimtes huren van de Garenspinnerij. • Stichting Cultuurhuis Heemskerk (2019).

Bibliotheek en muziekschool 2019, subsidie € 510.805 • Cultuurhuis Krimpen aan de Lek (2019). Cursussen, workshops, voorstellingen, concerten, culturele activiteiten, brasserie, bibliotheek Krimpenerwaard, exposities. Subsidie € 186.000 (excl. Bibliotheek). Op dit moment valt nog niet aan te geven wat de exploitatiekosten zullen zijn van een uitgebreid en bouwkundig opgewaardeerd Buurt & Zo. Echter: een zekerheid is dat deze kosten aanzienlijk hoger zullen liggen dan de huidige exploitatie. Als wordt besloten tot realisatie van het voorkeursscenario dan moet voor de locatie rekening worden gehouden met aanzienlijk hogere exploitatielasten in de toekomst. Gezien de betrekkelijk lage uitgaven voor cultuur die Pijnacker-Nootdorp thans kenmerken zou dit in onze optiek overkomelijk moeten zijn. We verwijzen in dit verband naar de benchmark van cultuurbudgetten in paragraaf 3.3. Een eerste exploitatieraming kan gemaakt worden als het aantal gebruikers bekend zal zijn, de intensiteit van hun activiteiten (gebruik van het gebouw), de huur die ze kunnen betalen, het aantal bezoekers dat zij zullen genereren, etc.

5.5 De toekomstige beheerconstructie Een belangrijke factor bij het realiseren van nieuwe culturele accommodaties is de kwestie wie het gebouw kan beheren. Bij monofunctionele gebouwen is dit meestal een overzichtelijk vraagstuk: de gebruiker valt samen met de beheerder. Bij multifunctionele gebouwen is dit echter ingewikkelder. Er is bijna altijd sprake van meerdere gebruikers en er moet een vorm worden gevonden om deze veelheid aan gebruikers op een efficiënte manier gebruik te laten maken van de gezamenlijke

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

accommodaties(s). In den lande zien we verschillende manieren waarop met dit vraagstuk wordt omgegaan: • de grootste gebruiker treedt op als hoofdhuurder en gebouwbeheerder; • er wordt een beheerstichting gevormd waarin alle vaste gebruikers participeren; • de gemeente functioneert als beheerder. • een particuliere organisatie, bv een woningcorporatie vervult deze rol (gebeurt tegenwoordig niet veel meer). Op onze ronde door de gemeente zijn wij niet veel organisaties tegen gekomen die voldoende professionele kracht hebben om een beherende rol te vervullen. Eigenlijk alleen de openbare bibliotheek laat zien dat zij deze rol aan kan en niet uit de weg wil gaan. Nadere bespreking van dit aspect van de opgave is noodzakelijk. Mocht de gemeente niet zelf voelen voor een beheerrol, dan ligt het voor de hand om de bibliotheek hierin een rol te geven. Dit hoeft allerminst een bezwaar te zijn, maar het is zaak dit in een vroegtijdig stadium te onderkennen. De bibliotheek Oostland heeft al ruime ervaring opgedaan met beheer en exploitatie van ’t Web in Bleiswijk en van CulturA in Nootdorp.

5.6 Parkeerbeleid Wij onderkennen dat bij Buurt & Zo de mogelijkheden om extra parkeerfaciliteiten te realiseren gering zijn. Daar staat tegenover dat Buurt & Zo slechts 300 meter (5 min. lopen) van de parkeergarage Ackershof is verwijderd. Realisatie van een multifunctionele culturele voorziening op de locatie van Buurt & Zo zal de benutting van die parkeergarage verbeteren. Wel dient van meet af aan werk te worden gemaakt van het tegengaan van eventuele parkeeroverlast. Dit betekent een actief parkeerbeleid in het gebied rond Buurt & Zo. Een manier om dit vorm te geven is het introduceren van ‘parkeren voor vergunninghouders’. Buurtbewoners moeten dan in de gelegenheid worden gesteld om niet (of tegen zeer lage kosten) een vergunning te krijgen. Na realisatie van de voorziening zal verder in de eerste tijd actief gehandhaafd moeten worden, zodat de gewoonte erin slijt dat bezoekers hun auto in de parkeergarage zetten. Het theater kan een actief beleid voeren om te stimuleren dat bezoekers van de parkeergarage gebruik maken (bv gratis uitrijkaart in combinatie met een theaterticket). Onderkend moet worden dat de kwestie ‘parkeren’ eigenlijk altijd speelt rond culturele voorzieningen. De meeste culturele accommodaties zijn in de Nederlandse binnensteden gesitueerd: het publiek is gewend om voor bezoek aan zo’n voorziening een eindje te moeten lopen.

In de praktijk blijkt een tekort aan nabije parkeermogelijkheden zelden een reëel knelpunt te vormen: zie ook de situatie bij CulturA.

5.7 Mogelijkheid tot ‘quick wins’ elders in de gemeente Uit ons onderzoek blijkt dat op een aantal plekken in Pijnacker-Nootdorp de culturele en maatschappelijke waarde van locaties nog kan worden vergroot. Met betrekkelijk kleine ingrepen kan daar de uitstraling en impact worden versterkt. Wij zien de volgende kansen op meerwaarde: • CulturA is een groot succes: wij geven de gemeente in overweging om op afzienbare termijn te (laten) onderzoeken of het pand Nové bij CulturA kan worden getrokken. De panden grenzen aan elkaar en zijn via een gang met elkaar verbonden. Nové lijkt qua exploitatie niet vrij van zorgen: een integratie in CulturA kan tezamen met een facelift voor het pand zorgen voor nóg meer reuring op deze locatie. • In Delfgauw lijkt café annex zaalverhuur De Buren dat is gelegen in sporthal Emerald te lijden onder een verkeerde profilering (namelijk die van horeca bij de sporthal). Te overwegen zou zijn om de

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

bibliotheek zich over deze horecagelegenheid te laten ontfermen. De (school)bibliotheek is nu afzonderlijk 50 meter verderop gesitueerd als onderdeel van een basisschool. Door de horeca te herpositioneren als ontmoetingspunt voor de wijk annex bibliotheek kan de loop er beter in worden gebracht en kan de bibliotheek aan uitstraling en kracht winnen. • In Pijnacker lijdt De Trucker een wat gemarginaliseerd bestaan, naar onze smaak ten onrechte. Er gebeuren veel interessante activiteiten (zie hoofdstuk 4) en men heeft zich verzekerd van een vast een jong publiek. Het zou te overwegen zijn De Trucker expliciet als culturele voorziening te gaan aanmerken (met een bijbehorend programmeringsbudget) en te onderzoeken op welke wijze het pand kan worden verbeterd. Ook kunnen geluidgeïsoleerd oefenruimtes eventueel aan dit gebouw worden toegevoegd.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

6. Vervolgstappen Nadat besluitvorming heeft plaatsgevonden over deze rapportage (in het bijzonder over het Programma van Wensen en de voorkeurslocatie) kunnen de vervolgstappen worden gezet op weg naar het realiseren van een cultuurhuis. In volgorde zien deze stappen er als volgt uit: Als de gemeente de beslissing heeft genomen daadwerkelijk een stap te gaan zetten in de realisatie van het cultuurhuis, kan het volgende in gang worden gezet (dit maakt nog onderdeel uit van het onderzoeksvoorstel dat wij bij aanvang hebben gedaan): • Het opstellen van een lijst van (potentiële) gebruikers en huurders. • Samen met de toekomstige beheerder (bibliotheek) een eerste versie van een exploitatieopzet opstellen. En vervolgens dienen de volgende stappen te worden gezet: 1. Een bijeenkomst met de (potentiële) huurders/gebruikers, tijdens welke een ‘overleg van toekomstige (potentiële) gebruikers’ wordt opgericht; 2. Het afsluiten van een intentieverklaring tussen de gemeente en de toekomstige gebruikers/huurders; 3. Gebruikers stellen onder begeleiding een verhuurschema op, om te zien wie in welke ruimte op welk moment gaat zitten; 4. Het onder begeleiding opstellen van een ruimtelijk programma van Eisen (uitwerking van de beoogde functies naar de ruimtes); 5. Het opstellen van een relatieschema (hoe liggen die ruimtes ten opzichte van elkaar en van het gebouw); 6.

Het opstellen van een technisch Programma van Eisen (gebeurt meestal door een externe deskundige), waarin o.a. alle gemeentelijke eisen t.a.v. veiligheid, duurzaamheid, verkeer- en vervoer, etc. worden opgenomen. Het gebruikersoverleg denkt over de TPvE mee; 7. Het afprijzen van de Programma’s van Eisen: opstellen van bouwkostenraming. 8. Het vertalen van het programma van wensen naar een programma van eisen voor het architectonisch ontwerp voor de verbouwing; 9. Aan de hand van de Programma’s van Eisen: opstellen van een eerste exploitatieraming; 10. Maken van (meerjaren)afspraken tussen gemeente en beoogde hoofdhuurder/beheerder over het toekomstige beheer en de exploitatie; 11. Het vormen van een bouwbegeleidingsstructuur (gemeentelijke stuurgroep, bouwbegeleidingsgroep/gebruikersoverleg/gemeentelijke of externe bouwbegeleider; 12. Ontwikkelen van een aanbestedingsstructuur 13. In gang zetten architectenselectie.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Bijlage: lijst van gesprekspartners Organisatie

Naam contactpersoon

Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Marcella Delissen

Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Titus Appel

Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Rinus Gerritsjans

Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Mark Wiese

Bibliotheek Oostland

Petra Togni

SWOP (stichting Welzijn)

Rob de Blauw

Parochiehuis

Dhr. en mw. Van Leeuwen

Jeugd & Jongerenwerk Midden-Holland/SBJ Samen Sterk

Jacqueline van Veen

Centrummanager

Titus Appel

Stichting beheer en exploitatie Parochiehuis

Charles v.d. Mast - voorzitter

Stichting beheer en exploitatie Parochiehuis

Jacques Spee - penningmeester

Stichting beheer en exploitatie Parochiehuis

Niek van Dongen - secretaris

Cultuurplatform

Daan Langendoen

Cultuurplatform

Caroline Grootenboer

Cultuurplatform

Willem Jan Keizer

De Trucker

Wart Luscuere

De Trucker

Marc de Haan

Combinatiefunctionaris cultuur

Rian Hoofs

Rootz muziekscholen

Guus Jochems

Muziekschool Pijnacker

Agnes Melis

’t Speeltoneel

Anouschka Reuse

Stichting Verbergh

Walter Vermeer

Muziekvereniging Excelsior

Karin Verstraaten

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Bijlage: scenario’s, afwegingskader en voor- en nadelen per locatie De drie scenario’s en de beoordeling daarvan aan de hand van een Afwegingskader, worden hieronder weergegeven.

De scenario’s Scenario’s zijn denkmodellen om complexe mogelijkheden met elkaar te kunnen vergelijken. In de praktijk schetsen scenario’s ‘uitersten’ die helpen besluitvorming te vergemakkelijken. De drie scenario’s die wij destilleren uit het Afwegingskader (hoofdstuk 7), luiden als volgt: Scenario 1 Een cultuurhuis IN de Ackershof Vanuit de gemeentelijke Economische visie is er veel voor te zeggen om een clustering van culturele functies te realiseren aan het Raadhuisplein. Op die manier wordt in ieder geval de centrumontwikkeling maximaal ondersteund. De enige optie om dit te realiseren is het aankopen van het Witte Huis en het creëren van extra vierkante meters (voor met name de multifunctionele zaal) links en rechts tegen het pand aan (waar nu winkels in zijn gevestigd) of in de onmiddellijke nabijheid van het Witte Huis. Afhankelijk van het aantal vierkante meters dat kan worden gerealiseerd zou de bibliotheek hier naartoe kunnen verhuizen en als hoofdhuurder/beheerder kunnen optreden. De functies die niet aan het Raadshuisplein geplaatst kunnen worden, blijven in de wijken. De huidige huurder van Het Witte Huis zou kunnen worden ondergebracht in een ander pand in het winkelcentrum, eventueel in de plint van de voormalige Rabobank. Bij dit scenario is het (nog) niet gezegd dat de bibliotheek wil verhuizen van haar huidige locatie Buurt & Zo.

Het geheel levert een complex ontwikkelproces op, met tal van onzekerheden. Daarnaast zullen de aanschafkosten van het Witte huis met de belendende winkels en de (ver)bouwkosten aanzienlijk zijn. Scenario 2 Een cultuurhuis nabij het centrum Een cultuurhuis realiseren op een locatie nabij het centrum. Drie subvarianten: A. locatie Buurt & Zo, waarbij de bibliotheek blijft gehandhaafd; B. locatie Casaschool, waarbij het een optie is om ook de bibliotheek daar naartoe te verhuizen C. Parochiehuis aankopen of zeer langdurig huren en zeer ingrijpend verbouwen. Bibliotheek daarheen verhuizen. Het zal bij alle drie de locaties noodzakelijk zijn om te verbouwen/bij te bouwen voor oefenruimten, horeca-/bibliotheekruimte en kantoorruimten/vergaderfaciliteiten. Voor de locaties Casachool en Buurt & Zo zal het bijbouwen geen onoverkomelijke knelpunten opleveren. Als de bibliotheek bereid is om te verhuizen, is het in alle drie de gevallen mogelijk de bibliotheek te vragen het beheer op zich te nemen. Grote vraag bij de optie Parochiehuis is: kan hier een theaterzaal met de benodigde capaciteit worden gerealiseerd? Waarschijnlijk wordt dit bouwkundig kostbaar (aan de footprint van 450 m 2 van de begane grond van het Parochiehuis, zal circa 1000 m2 moeten worden toegevoegd) en esthetisch weinig fraai.

Scenario 3 Upgraden van de bestaande locaties Dit scenario omvat géén centrale accommodatie of locatie, maar voorziet in het voortzetten van de huidige situatie: veel zalen en locaties waar gerepeteerd en lesgegeven wordt. Dit scenario betekent investeringen in uitbreiding en verbetering van o.a.:

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Buurt & Zo; het CJMV-gebouw; onderzoeken of CulturA kan worden uitgebreid met Nové (particulier eigendom); in Delfgauw de integratie van bibliotheek en De Buren (nu kantine sporthal) bevorderen; Verbeteren diverse andere locaties in Pijnacker waar nu cursussen en repetities worden gehouden.

Het afwegingskader Om de scenario’s te kunnen beoordelen en zowel de wensen van de culturele sector en de gemeente recht te doen alswel de kenmerken van de verschillende locaties en accommodaties is een afwegingskader nodig. Wij citeren in dit verband een gangbare definitie (Ministerie Van Justitie en Veiligheid): Het doorlopen van de vragen van een afwegingskader zorgt ervoor dat alle relevante beslisinformatie in beeld is en beschikbare hulpbronnen geraadpleegd zijn. Goede afwegingen komen tot stand doordat belangrijke stappen niet worden overgeslagen. Het langslopen van de vragen kan helpen om op transparante wijze de gemaakte keuzes in een voorstel te verantwoorden. Het afwegingskader dat wij hieronder weergeven biedt de criteria waarmee de wensen, locaties en gebouwen voor en Cultuurhuis in Pijnacker-Nootdorp kunnen worden beoordeeld. Ons afwegingskader voor Pijnacker-Nootdorp zag er als volgt uit: Algemeen 1. De door de cultuursector gewenste functies geven weliswaar richting aan de besluitvorming over het cultuurhuis, maar zijn voor de gemeente niet bindend; Locatie 2. Pijnacker heeft de voorkeur boven Nootdorp, aangezien Nootdorp al over het gebouw CulturA beschikt; 3.

Vanuit de Economische visie bestaat er voorkeur om de culturele publieksfuncties in het centrum (van Pijnacker) te vestigen – het Cultuurhuis te laten ondersteunen door winkels en horeca (‘traffic genereren en vice versa; een ‘win-win-situatie voor middenstand én culturele functies); 4. Nabijheid van parkeergelegenheid/parkeergarage is nodig; 5. Overlast van een Cultuurhuis voor omwonenden moet zoveel mogelijk worden voorkomen (geluidsoverlast, verkeersstromen, etc.) 6. Pas als het niet lukt om één gebouw te ontwikkelen voor de gewenste functies, kunnen deze functies verdeeld worden over Pijnacker en Nootdorp; 7. Het metrostation ligt nabij het centrum. Dit kan een voordeel zijn voor de cultuurliefhebbers die vanuit Pijnacker-Zuid of Nootdorp naar culturele activiteiten in Pijnacker toekomen. Maar het is twijfelachtig of dit metrostation extra bezoekers vanuit Rotterdam en Den Haag naar Pijnacker kan trekken voor de culturele activiteiten. Gebouw 8. Er bestaat een voorkeur om alle gewenste culturele en sociaal-culturele functies in één gebouw te combineren; 9. Indien functies in meerdere gebouwen geplaatst worden, kunnen leslokalen/oefenruimtes decentraal geplaatst worden; publieksfuncties worden bij voorkeur centraal gesitueerd;

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

10. Bij het beoordelen van gebouwen, is de mogelijkheden tot uitbreiding van de accommodatie een pré; 11. Eigen grond/eigen gebouw gemeente is een pré , omdat dan geen aankoopkosten betaald hoeven worden); 12. Circa 2.500-3.000 m2 is nodig voor alle gevraagde functies. Kosten 13. Onderkend wordt dat nieuwbouw duurder is dan verbouw en/of herinrichting (voornamelijk vanwege kapitaallasten). Verbouw heeft daarom de voorkeur; 14. De optie van nieuwbouw komt eventueel alleen aan de orde als andere mogelijkheden niet beschikbaar zijn; 15. Opbrengsten (opbrengst verkoop van gebouwen/grond door het vrijkomen van gebouwen (zoals bijvoorbeeld Buurt & Zo) kunnen ten goede komen aan de nieuwe accommodatie; Vergelijkingsgegevens 16. Ringenmodel VNG: gezien de gemeentegrootte zou een multifunctionele culturele accommodatie waarin naast een podium ook mogelijkheden zijn voor filmvertoningen en het houden van tentoonstellingen passen bij Pijnacker-Nootdorp; 17. Voorkomen moet worden dat een accommodatie wordt gerealiseerd die eenzelfde profiel en capaciteit heeft als een voorziening in de nabije omgeving (bv in een naastliggende gemeente). Beheer 18. Beheer onderbrengen bij een bestaande organisatie heeft het voordeel van het delen van exploitatiekosten, naast het kunnen inzetten van reeds bewezen expertise. Complexiteit en haalbaarheid 19.

De haalbaarheid van een ontwikkelproces wordt in belangrijke mate bepaald door de complexiteit van de opgave. Voorbeelden: de al of niet snelle beschikbaarheid van een accommodatie; particulier of gemeentelijk eigendom van een accommodatie of grond; gemakkelijke uitbreidingsmogelijkheden van de accommodatie; etc.

De scenario’s gerelateerd aan het afwegingskader Relateren we de scenario’s aan het afwegingskader dan ontstaat het volgende beeld (NB: de waardering is voor rekening en verantwoording van de onderzoekers):

Upgraden locaties

2b Parochiehuis

Buurt & Zo

Casaschool

1 Witte Huis + uitbreiding

Afwegingskader

De door de cultuursector gewenste functies komen in deze accommodatie (na verbouw) goed tot hun recht

+/-

De door de gemeente gewenste clustering van functies (podium/film/exposities/horeca/leslokalen/oefenruimtes/ bibliotheek) wordt mogelijk

+/-

Wensen gebruikers en gemeente

Parochiehuis

Buurt & Zo

Casaschool

1 Witte Huis + uitbreiding

Afwegingskader

Upgraden locaties

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Pijnacker heeft de voorkeur boven Nootdorp, aangezien Nootdorp al over het gebouw CulturA beschikt

De culturele publieksfuncties kunnen in of nabij het centrum (van Pijnacker) gevestigd worden (wens vanuit de Economische Visie)

Nabijheid van parkeergelegenheid/parkeergarage

+/-

De accommodatie ligt op loopafstand van het metrostation

De locatie veroorzaakt weinig overlast voor omwonenden (geluidsoverlast, verkeersstromen, parkeeroverlast, etc.)

De accommodatie heeft veel mogelijkheden voor uitbreiding

-/-

+/-

De accommodatie heeft (na uitbreiding) de gevraagde oppervlakte van circa 2.500-3.000 m2 (voorlopige conservatieve raming: 2.500 m2).

+/-

De accommodatie heeft na realisatie niet hetzelfde profiel en dezelfde capaciteit als een voorziening elders in de gemeente.

+/-

Er is slechts beperkte uitbreiding van m2 nodig om de gewenste culturele functies in de accommodatie onder te brengen.

-/-

nvt

De kosten voor verbouw/nieuwbouw kunnen relatief laag zijn

-/-

De nieuwe accommodatie zorgt voor vrijkomende gebouwen elders; opbrengsten hiervan kunnen ten goede komen aan de nieuwe accommodatie

+/-

nvt

+/-

-/-

Verbouw/uitbreiding/nieuwbouw is een gemakkelijk traject

-/-

Score +

score -

Locatie

Gebouw

Kosten

Beheer Beheer van de nieuwe accommodatie kan makkelijk bij een bestaande culturele organisatie worden ondergebracht Haalbaarheid De gemeente kan de nieuwe accommodatie ontwikkelen zonder afhankelijkheid van partners, eigendom, beschikbaarheid gebouwen, etc. Complexiteit

Voor- en nadelen per scenario Hieronder geven we de scenario’s nogmaals weer, maar nu met de belangrijkste voor- en nadelen erbij.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Scenario 1: cultuurhuis IN de Ackershof

Kenmerk:

Het Witte Huis samen met de belendingen (nu nog winkels) tot kloppend cultureel hart van Pijnacker maken.

Uitwerking:

In dit scenario is het noodzakelijk het gebouw én de aangrenzende winkelpanden als gemeente aan te kopen en de huidige huurder elders onder te brengen.

Randvoorwaarde:

De huidige eigenaren moeten bereid zijn tot verkopen.

Nadelen:

Het Witte Huis zelf is relatief klein. De footprint bedraagt slechts ca. 298m.2 Ook met gebruik van de verdiepingen blijft het dan qua oppervlak te beperkt: bijbouwen of benutten van belendende panden is dan nodig. Het wordt al snel een complex en kostbaar proces.

Voordelen

Impuls voor het centrum

Oppervlakte:

Lengte

diepte

m2, BVO

Begane grond hoofdgebouw

28,36

9,00

255,24

Begane grond achterhuis

20,00

4,95

99,00

1e verdieping hoofdgebouw

28,36

9,00

255,24

1e verdieping achterhuis

20,00

4,95

99,00

Winkels links smalle gedeelte

7,80

8,00

62,40

Winkels links brede gedeelte

12,95

20,00

209,00

Dierenwinkel rechts

10,00

21,50

215,00

Te bebouwen achterplein

16,34

13,07

213,56

9,08

19,28

Zolder (geen tekening beschikbaar) ca. Kelder Totaal BVO*

Indicatie bouwkosten:

200,00 125,00 1.733,44

1.519,9 m à € 2.400 + 213,5 m à € 3.000: circa € 4.288.212, exclusief kosten voor verwerven van de gebouwen en investeringen in accommodaties elders in Pijnacker. 2

Scenario 2: Een cultuurhuis nabij het centrum

Kenmerken:

Realisatie van een betrekkelijk groot cultuurcluster is mogelijk: zowel op de locatie Casaschool als bij Buurt & zo laten bijna alle gevraagde culturele functies zich realiseren. De optie Parochiehuis is wat dit betreft complexer. Ook hiervan zal waarschijnlijk een positief effect uitgaan op het centrum.

Uitwerking:

Door hergebruik van de bestaande panden en op- en aanbouw wordt een samenstel van bruikbare ruimten gecreëerd.

Randvoorwaarde:

Voor de optie Casaschool geldt dat er mogelijk elders een onderwijsvoorziening moet worden gerealiseerd. Voor de optie Parochiehuis geldt dat er moet worden geïnvesteerd in het pand van een ander: dit vergt een langjarig huurcontract (> 20 jaar) of aankoop van het pand.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Nadelen:

Voor de optie Parochiehuis geldt dat de benodigde bouwkundige ingrepen ingewikkeld (en dus kostbaar) zullen zijn. De vraag is of het resultaat esthetisch fraai wordt. Voor de optie Buurt & Zo geldt dat parkeercapaciteit een knelpunt kunnen gaan vormen.

Voordelen:

Oppervlakte:

Het gevraagde functionele programma kan bij de Casaschool en ook bij Buurt & Zo goed worden gerealiseerd. Tevens dient zich bij Buurt & Zo automatisch een passende beheerorganisatie aan. Casaschool: niet bekend. Voldoende ruimte op locatie voor bijbouw. Buurt & Zo: 1.900 m2. In binnentuin bijbouw 900 m2 mogelijk.

Indicatie bouwkosten:

Voor beide locaties geen verwervingskosten. Renovatie bestaande bouwdelen: 2000 m2 à € 2.000 + nieuwbouw 600 m2 à € 3.200: circa € 6.000.000

Scenario 3: upgraden van bestaande gebouwen

Kenmerken:

De bestaande gebouwen worden als uitgangpunt genomen en waar mogelijk gemoderniseerd en qua capaciteit vergroot.

Uitwerking:

Per locatie wordt nader onderzoek gedaan en in kaart gebracht wat wenselijk is en wat mogelijk.

Randvoorwaarde:

N.v.t.

Nadelen:

Pijnacker krijgt geen (bij de gemeentegrootte passende) geïntegreerde culturele voorziening

Voordelen: Oppervlakte:

Mogelijk de goedkoopste oplossing. Nog niet bekend

Indicatie bouwkosten:

Voordat bekend is bij welke accommodaties welke aanpassingen worden gedaan, is een indicatie van bouwkosten niet mogelijk.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Voor en nadelen per locatie Witte Huis en aangrenzende panden Voordelen

Nadelen

Ligging t.a.v. centrum

Uitstekend, aan Raadhuisplein

Rijksmonument

Ligging t.o.v. station

Goed

N.v.t.

3000 m2 nodig Uitbreidingsmogelijkheden

Zelfs na bijbouw maximaal 1.500 m2 beschikbaar De winkelpanden aan weerszijden van het Witte Huis zouden een functieverandering kunnen ondergaan en bij het pand worden betrokken. Theaterzaal kan alleen worden gevestigd in een van de (moderne) bijgebouwen, en/of in nieuwbouw aan de achterzijde.

Parkeermogelijkheden

Huidige inrichting Witte Huis zal deels verwijderd moeten worden. Huidige huurders van de aangrenzende winkelpanden zullen moeten worden gestimuleerd om naar een andere locatie te verhuizen (openbreken huurcontracten)

Parkeerplaatsen in parkeergarage

Eigendom

Eigendom pensioenfonds

Verhuurtermijn

Nog niet bekend

Potentiële huurders

Een deel van de beoogde functies kan geplaatst worden (na uitbreiding)

Niet alle functies kunnen ter plekke worden gerealiseerd. Onzeker of bibliotheek zich hier wil vestigen.

Overige huurvoorwaarden

Nog niet bekend

Toekomstig beheer

Nog niet bekend

Omwonenden

Aangezien er nu al een restaurant gevestigd is, zullen omwonenden waarschijnlijk slechts matig bezwaar maken tegen een nieuwe bestemming.

Samenvattend Witte Huis 1. Geen tijdsdruk voor het besluitvormingsproces; 2. Witte Huis kan na uitbreiding/renovatie een gemiddelde hoeveelheid functies bevatten; 3. Inrichting is goed; maar moet grotendeels aan de nieuwe functies worden aangepast; 4. Gebouw en naburige panden zijn op dit moment verhuurd. Lengte verhuurcontracten is niet bekend; 5. Wel mogelijkheden voor bijbouw, 6. Ligt in het centrum; optimale versterking van en samenwerking met de centrumfuncties rond het Raadhuisplein; 7. Voormalig gemeentehuis; nu eigendom belegger; 8. Matige synergie/kostenbesparing te verwachten van samenwerkende huurders in het gebouw; 9. Zelfs bij optimale bijbouw aan voor- en achterzijde en het in gebruik nemen van de naburige winkelpanden is slechts een deel van het aantal gevraagde meters beschikbaar.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Parochiehuis Voordelen

Nadelen

Ligging t.a.v. centrum

Geen ondersteuning van winkels en horeca in het centrum

Ligging t.o.v. station

Is nog niet bewezen dat ZZP-ers vanuit Rotterdam naar Pijnacker komen om er te werken

3000 m2 nodig

Zelfs na bijbouw maximaal 2.400 m2 beschikbaar

Uitbreidingsmogelijkheden

Veel mogelijkheden

Theaterzaal maximaal 150 bezoekers Inbouw lift noodzakelijk

Parkeermogelijkheden

70 parkeerplaatsen

Gen mogelijkheden voor realiseren van meer parkeervoorzieningen

Eigendom

Bisdom; wil de gemeente investeren in een huurpand?

Verhuurtermijn

Lang; investeringen zijn over lange termijn af te schrijven

Potentiële huurders

Een groot deel van de beoogde functies kan geplaatst worden (na uitbreiding)

Locatie

De nieuwe wijk Ackershof met duizenden nieuwe bewoners ligt op loopafstand

Overige huurvoorwaarden

Plaatsen van volledige functies betekent de helft van het parkeerterrein volbouwen

Zeer kort; half februari moet Parochiehuis weten of gemeente interesse heeft

Toekomstig beheer

Stichting Parochiehuis is bereid om zichzelf op te heffen, als de gemeente het gehele pand wil huren

Omwonenden

Geen omwonenden

Voor het Parochiehuis zal een nieuwe beheerder gevonden moeten worden

Samenvattend Parochiehuis 1. Tijdklem; gebouw is wellicht binnenkort niet meer beschikbaar; 2. Gezichtsbepalende locatie; 3. Gebouw kan na verbouw en aanbouw een groot aantal functies bevatten, die echter ieder in omvang beperkt zullen moeten zijn (bijvoorbeeld Theaterzaal maximaal 150 stoelen); 4. Grote uitbreidingen zullen nodig zijn, inclusief vervangen van verouderde installaties. 1. Veel mogelijkheden voor bijbouw. 2. Stand alone-locatie, ligt niet aan het centrum; nauwelijks versterking van en samenwerking met de centrumfuncties rond het Raadhuisplein 3. Ligging aan het station kan een voordeel zijn, maar dit is niet bewezen. 4. Eigenaar (Bisdom) opteert (nog) niet voor verkoop. 5. Nadeel kan zijn dat het gebouw niet gekocht kan worden (investeren in gebouw van een ander); 6. Voordeel is in dat geval dat lange huurtermijn mogelijk is waardoor investeringen over lange periode kunnen worden afgeschreven; 7. Tenzij het parkeerterrein grotendeels wordt volgebouwd, zijn er te weinig m 2 voor alle gevraagde functies.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Buurt & Zo Voordelen

Nadelen

Ligging t.a.v. centrum

Matig, in woonwijk

Geen ondersteuning van winkels en horeca in het centrum

Ligging t.o.v. station

NVT

Uitbreidingsmogelijkheden

Veel mogelijkheden

Parkeermogelijkheden

Parkeerplaatsen in parkeergarage

3000 m2 nodig

Na uitbreiding voldoende m2 beschikbaar voor alle gevraagde functies

Eigendom

Bibliotheek eigenaar gebouw en grond Buurt & Zo; gemeente eigenaar grond binnentuin. Indien noodzakelijk voor een uitbreiding, is Bibliotheek Oostland bereid het gebouw in eigendom over te dragen

Verhuurtermijn

Eigendom, verhuur niet nodig

Potentiële huurders

Een groot deel van de beoogde functies kan geplaatst worden (na uitbreiding)

Overige huurvoorwaarden

Nvt

Toekomstig beheer

Stichting Bibliotheek Oostland

Omwonenden

Parkeergarage op 300 meter lopen. Aanvullend parkeerterrein nodig in woonwijk en/of flankerend parkeerbeleid, zoals bijvoorbeeld parkeervergunningen voor buurtbewoners en strenge handhaving op parkeeroverlast.

Nvt Omwonenden kunnen bewaar maken tegen toenemen parkeerdruk, bouwvolume van theaterzaal en geluidoverlast

Samenvattend Buurt & Zo 1. Geen tijdsdruk voor het besluitvormingsproces; 2. Gebouw Buurt & Zo kan na uitbreiding/renovatie veel functies bevatten; 3. Voornaamste uitbreiding zullen theaterzaal en oefenruimtes zijn; 4. Herindeling/renovatie van het bestaande bouwdeel is nodig; 5. Veel mogelijkheden voor bijbouw; 6. Stand alone-locatie, ligt niet aan het centrum; nauwelijks versterking van en samenwerking met de centrumfuncties rond het Raadhuisplein 7. Eigendomsverhoudingen zijn geen beletsel; theaterzaal kan op gemeentegrond worden gebouwd; 8. Exploitatie kan geschieden door Bibliotheek Oostland (vergelijk: CulturA); 9. Synergie/kostenbesparing te verwachten als Bibliotheek Oostland 3 of meer gebouw/theaterzalen exploiteert (personeel delen, programmering, onderhoud, computersystemen, etc.); 10. Voordoende ruimte na bijbouw voor alle functies. 11. Parkeermogelijkheden vormen een knelpunt. Aanvullend parkeerbeleid is nodig, zoals bijvoorbeeld parkeervergunningen voor buurtbewoners en strenge handhaving op parkeeroverlast.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Casaschool Voordelen

Nadelen

Ligging t.a.v. centrum

Loopafstand

Ligging t.o.v. station

NVT

Uitbreidingsmogelijkheden

Waarschijnlijk alleen bijbouw theaterzaal nodig; voor de overige culturele functies heeft het gebouw voldoende volume

Gebouw

Klaslokalen

Parkeermogelijkheden

Parkeergarage in centrum op 300 meter loopafstand

Nauwelijks parkeergelegenheid rond het gebouw

Eigendom

Gemeente of schoolbestuur?

3000 m2 nodig

Na verbouw voldoende m2 beschikbaar voor alle gevraagde functies

Verhuurtermijn

NVT

Potentiële huurders

NVT

Overige huurvoorwaarden

NVT

Toekomstig beheer

Nog niet bekend

Omwonenden

Ligt op te grote loopafstand

Omwonenden aan achterzijde

Samenvattend Casaschool 1. Geen tijdsdruk voor het besluitvormingsproces; 2. Onbekend wanneer het gebouw beschikbaar komt; 3. Inrichting moet volledig aan de nieuwe functies worden aangepast; 4. Gebouw op dit moment in gebruik als school; als het gebouw een culturele functie krijgt, moet elders een school gebouwd worden; 5. Voldoende mogelijkheden voor bijbouw; 6. Op loopafstand van het centrum; geen versterking van en samenwerking met de centrumfuncties rond het Raadhuisplein; 7. Veel synergie/kostenbesparing te verwachten van samenwerkende huurders in het gebouw; 8. Voldoende ruimte na bijbouw voor alle functies. Sporthal het Baken Voordelen Ligging t.a.v. centrum

Ver van het centrum verwijderd

Ligging t.o.v. station

NVT

Uitbreidingsmogelijkheden

Er zijn waarschijnlijk niet veel uitbreidingen nodig; het gebouw heeft voldoende volume

Gebouw

Sporthal en losse opzichterswoning

Parkeermogelijkheden

Parkeerplaatsen in kleine parkeergarage; buiten voldoende ruimte voor bijbouw parkeerplaatsen

Eigendom

Gemeente

3000 m2 nodig

Na verbouw voldoende m2 beschikbaar voor alle gevraagde functies

Nadelen NVT

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Voordelen

Nadelen

Verhuurtermijn

NVT

Potentiële huurders

Waarschijnlijk mogelijk om veel huurders in het gebouw te plaatsen, na interne verbouwing

Overige huurvoorwaarden

Nog niet bekend

Toekomstig beheer

Nog niet bekend

Omwonenden

Geen omwonenden

Samenvattend Het Baken 1. Geen tijdsdruk voor het besluitvormingsproces; 2. Het Baken kan na uitgebreide herindeling een grote hoeveelheid functies bevatten; 3. Inrichting moet volledig aan de nieuwe functies worden aangepast; 4. Gebouw op dit moment in gebruik als sportaccommodatie 5. Beperkte mogelijkheden voor bijbouw; 6. Ligt ver van het centrum; geen versterking van en samenwerking met de centrumfuncties rond het Raadhuisplein; 7. Gemeente eigenaar; 8. Mogelijk toekomstige exploitant: onbekend; 9. Veel synergie/kostenbesparing te verwachten van samenwerkende huurders in het gebouw; 10. Voldoende ruimte na bijbouw voor alle functies. Gemeentekantoor De locatiestudie van het gemeentehuis levert op, dat de binnentuin te klein is (22 x 22 m2) voor het vestigen van zelfs een kleine theaterzaal. Immers, aan een bepaald volume voor een theaterzaal moet minstens anderhalve keer hetzelfde volume als de zaal, worden toegevoegd voor foyer/horeca, kleedkamers, opslag, laad- en losruimte, kantoren, garderobe, etc. Een alternatief op deze locatie zou kunnen zijn om de bestuursvleugel van het Gemeentehuis te herbestemmen als repetitielokaal, vergaderruimtes, leslokalen en/of foyerruimte, met daaraan vast de nieuw te bouwen gewenste overige functies, zoals een theaterzaal.

Op deze afstand van het centrum zal een dergelijke voorziening dan geen ondersteuning geven aan en ontvangen van het centrumgebied. Ook zal een andere locatie voor de raadszaal gevonden moeten worden, en zal de weg die leidt naar het gemeentelijke laad-en losgebied aan de achterzijde van het Gemeentekantoor komen te vervallen.

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Bijlage: factsheets

62486 – Accommodatieonderzoek Pijnacker-Nootdorp

Met een gemiddeld dagtarief van € 980,- bedragen de kosten voor het onderzoek € 34.800,- Het genoemde bedrag is exclusief BTW en inclusief reis- , verblijf- en kantoorkosten.

Berenschot is een onafhankelijk organisatieadviesbureau met 350 medewerkers wereldwijd. Al 80 jaar verrassen wij onze opdrachtgevers in de publieke sector en het bedrijfsleven met slimme en nieuwe inzichten. We verwerven ze en maken ze toepasbaar. Dit door innovatie te koppelen aan creativiteit. Steeds opnieuw. Klanten kiezen voor Berenschot omdat onze adviezen hen op een voorsprong zetten. Ons bureau zit vol inspirerende en eigenwijze individuen die allen dezelfde passie delen: organiseren. Ingewikkelde vraagstukken omzetten in werkbare constructies. Door ons brede werkterrein en onze brede expertise kunnen opdrachtgevers ons inschakelen voor uiteenlopende opdrachten. En zijn we in staat om met multidisciplinaire teams alle aspecten van een vraagstuk aan te pakken.

Berenschot Groep B.V. Europalaan 40, 3526 KS Utrecht Postbus 8039, 3503 RA Utrecht 030 2 916 916 www.berenschot.nl /berenschot

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10170290/1