2026-024 03 Ruimtelijke motivering

Noorderhof 16 | 5804 BV Venray | (+31) 077 – 208 6099 contact@bureauleefomgeving.nl | www.bureauleefomgeving.nl

TAM-omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22[x] Steenstraat 93/ Heibloemseweg ong. Panningen]

Identificatienummer:

NL.IMRO.1894.TAMOPH22X-VG01

Concept: Ontwerp: Vastgesteld:

3 april 2025 28 november 2025 10 maart 2026

COLOFON

Projectnaam:

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ...........................................................................................................................................................4 1.1

Aanleiding ....................................................................................................................................................................................................... 4

1.2

Ligging van het plangebied....................................................................................................................................................................... 5

1.3

Vigerend omgevingsplan .......................................................................................................................................................................... 5

2.

HUIDIGE SITUATIE ..........................................................................................................................................7

3.

BEOOGDE SITUATIE .......................................................................................................................................8

4.

5.

6.

7.

3.1

Functionele ontwikkeling en doelstellingen van het plan .......................................................................................................... 8

3.2

Ruimtelijke inpassing............................................................................................................................................................................... 11

BELEIDSKADER............................................................................................................................................... 13 4.1

Rijksbeleid ................................................................................................................................................................................................... 13

4.2

Provinciaal beleid...................................................................................................................................................................................... 17

4.3

Regionaal beleid ........................................................................................................................................................................................ 21

4.4

Gemeentelijk beleid................................................................................................................................................................................ 22

FYSIEKE LEEFOMGEVING EN MILIEU .................................................................................................... 29 5.1

Milieueffectrapportage........................................................................................................................................................................... 29

5.2

Bodem- en grondwaterkwaliteit....................................................................................................................................................... 31

5.3

Bedrijven en milieuzoneringen........................................................................................................................................................... 31

5.4

Geluid............................................................................................................................................................................................................ 33

5.5

Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................................................................ 34

5.6

Geur............................................................................................................................................................................................................... 36

5.7

Externe veiligheid..................................................................................................................................................................................... 37

5.8

Trillingen ...................................................................................................................................................................................................... 39

5.9

Water............................................................................................................................................................................................................ 39

5.10

Kabels, leidingen en straalpaden........................................................................................................................................................ 41

5.11

Natuur .......................................................................................................................................................................................................... 42

5.12

Archeologie en cultuurhistorie.......................................................................................................................................................... 45

5.13

Verkeersgeneratie, - afwikkeling & parkeren .............................................................................................................................. 47

5.14

Duurzaamheid en gezondheid ........................................................................................................................................................... 49

UITVOERBAARHEID ..................................................................................................................................... 53 6.1

Financieel - economische uitvoerbaarheid ................................................................................................................................... 53

6.2

Juridische aspecten .................................................................................................................................................................................. 54

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................................................................................... 54

PROCEDURE .................................................................................................................................................... 56

2

BIJLAGEN: 1. Bodemonderzoek 2. Akoestisch onderzoek 3. Geuronderzoek 4. Ecologische quickscan 5. Stikstofberekening (ver)bouwfase 6. Stikstofberekening gebruiksfase 7. Archeologisch onderzoek 8. Omgevingsdialoog

3

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

In het noordwesten van Panningen, aan de Steenstraat 93 ligt de detailhandelszaak van de initiatiefnemer. Gezien de leeftijd en de achteruitgaande gezondheid is het voor initiatiefnemer niet meer mogelijk om de bedrijfsactiviteiten te exploiteren. Daarnaast is er geen opvolger aanwezig die het bedrijf van initiatiefnemer kan voortzetten. Initiatiefnemer is dan ook voornemens om de bedrijfsactiviteiten volledig te beëindigen en de locatie te herontwikkelen voor woningbouw. In de huidige situatie is de locatie aan de zijde van de Steenstraat bebouwd met een bedrijfswoning met aanpandige winkelruimte en een vrijstaand winkelpand met aanpandige werkplaats. Het voornemen bestaat om de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Het vrijstaande winkelpand met aanpandige werkplaats is echter sterk verouderd. Het voornemen bestaat dan ook om dit gebouw te slopen en in dezelfde vorm te herbouwen. De beoogde herbouw zal daarbij niet op huidige contouren worden gerealiseerd maar zal iets worden opgeschoven naar de oostelijke zijde. In de nieuwe bebouwing zullen vervolgens twee nieuwe woningen worden gerealiseerd. De locatie is daarnaast nog bebouwd met enkele loodsen aan de zijde van de Heibloemseweg. Initiatiefnemer is voornemens om deze loodsen te slopen. Vervolgens zullen aan deze zijde van betreffende locatie twee halfvrijstaande woningen worden gerealiseerd.

Met de herontwikkeling wordt enerzijds een kwaliteitsimpuls geven door de grote logge bedrijfsbebouwing te slopen en anderzijds wordt tegemoet gekomen aan de toenemende vraag naar woningen.

Afbeelding 1.

Ligging en omgeving Steenstraat 93 Panningen

Op basis van het vigerende omgevingsplan “Dubbelkern Helden-Panningen” is de beoogde herontwikkeling van deze locatie niet toegestaan. De locatie is thans voorzien van een detailhandel functie. Deze functie is niet geschikt voor woondoeleinden. Om de beoogde herontwikkeling te kunnen realiseren is een wijziging van het omgevingsplan (van rechtswege) noodzakelijk, conform de Omgevingswet.

4

1.2

Ligging van het plangebied

De locatie is gelegen in het westen van de kern Panningen, aan de Steenstraat. De Steenstraat betreft een oud bebouwingslint. De weg betreft een van de uitlopers van de kern en loop in westelijke richting. De Steenstraat loopt ter hoogte van de Hulsweg over in de Kanaalstraat en deze wegen samen vormen de directe verbinding tussen de kernen Beringe en Panningen.

Winkelruimte

Bedrijfswoning

Winkelpand Opslaggebouwen c.q. loodsen

Werkplaats Tuinhuis Afbeelding 2. Impressie Steenstraat 93 / Heibloemseweg in Panningen (rood omlijnd)

Het plangebied is gelegen aan de Steenstraat 93 in Panningen en loop door tot aan de Heibloemseweg. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Helden, sectie H en perceelnummers 3490, 3491, 3492 en 3493. Het plangebied heeft een oppervlakte van 1.741 m2 en is in de huidige situatie bebouwd met een bedrijfswoning met daaraan vast een winkelruimte, een vrijstaand winkelpand met aanpandige werkplaats, drie opslaggebouwen c.q. loodsen met sheddak en een tuinhuis. Tussen de bedrijfsbebouwing in is de locatie voorzien van verharding. De onbebouwde en onverharde delen van het plangebied zijn in gebruik als tuin.

1.3

Vigerend omgevingsplan

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan en de bruidsschat. Op dit moment geldt voor het plangebied het tijdelijke omgevingsplan “Dubbelkern Helden-Panningen” (vastgesteld d.d. 5 februari 2013). Op grond van het tijdelijke omgevingsplan kent het plangebied de functies ‘Detailhandel’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. De locatie is daarnaast voorzien van een bouwvlak met de maatvoeringsaanduidingen ‘maximum goothoogte: 5 m’ en ‘maximum bouwhoogte: 8 m’. Een voor ‘Detailhandel’ aangewezen locatie is bestemd voor een detailhandel met daaraan ondergeschikt tuinen, erven en terreinen, groenvoorzieningen en paden, wegen en parkeervoorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het aanwezige bouwvlak worden gebouwd. In dit specifieke geval mag de goothoogte van de bebouwing niet meer bedragen van 5 meter en de bouwhoogte van de bebouwing niet meer dan 8 meter. Per bouwperceel is één bedrijfswoning toegestaan welke ook als zodanig aanwezig is.

5

Afbeelding 3. Uitsnede vigerend omgevingsplan met Steenstraat 93 in Panningen rood omlijnd

Strijdigheden in relatie tot het omgevingsplan Op basis van het vigerende omgevingsplan is de beoogde herontwikkeling niet toegestaan. Ten eerste is de detailhandel functie is niet geschikt voor woondoeleinden. Het herontwikkelen van de locatie ten behoeve van woondoeleinden is daarmee niet passend binnen de vigerende functie. Ten tweede is het wonen in een bedrijfswoning uitsluitend toegestaan voor het huishouden van een persoon wiens huisvesting ter plaatse, gelet op de bedrijfsvoering, noodzakelijk is. Burgerbewoning wordt uitgesloten in een bedrijfswoning waardoor het gebruiken van de bedrijfswoning als burgerwoning niet is toegestaan. Ten derde is per bouwperceel slechts één woning toegestaan en uitsluitend bestaande woningen zijn toegestaan. Het realiseren van de nieuwe woningen is daarmee eveneens niet toegestaan. Ten vierde zijn gebouwen (waaronder woningen) uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak. Een deel van de woningen is beoogd buiten het aanwezige bouwvlak.

6

2. HUIDIGE SITUATIE Het projectgebied is gelegen in het westen van de kern Panningen. Panningen is in de Middeleeuwen ontstaan op een hogere dekzandwelving. Rond de eerste nederzetting lag een uitgebreid open gebied met akkers; de oude bouwlanden. Op de overgang van de oude bouwlanden naar de lager gelegen woeste- en weidegronden ontstond een kring van gehuchten. Deze gehuchten maken tegenwoordig als wijken onderdeel uit van de kern van Panningen.

Afbeelding 4. Impressie projectgebied

Afbeelding 5. Impressie bebouwingslint Steenstraat

De eerste bebouwing van Panningen bestond uit lintbebouwing welke heden ten dage het centrumgebied vormt. Met de bevolkingstoename is de bebouwing uitgebreid rond en in deze linten zodat deze samensmolten met de omliggende gehuchten. Vanaf de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw is de uitbreiding van Panningen planmatig aangepakt en zijn rond de volgebouwde bebouwingslinten typerende woonwijken ontstaan, welke zich typeren door een rationeel wegenpatroon en strokenbebouwing. Het projectgebied is gelegen aan de Steenstraat. De Steenstraat betreft een oud bebouwingslint met bebouwing aan weerszijden van de straat. De Steenstraat betreft een van de uitlopers van de kern en loop in westelijke richting. De Steenstraat vormt de belangrijkste verbinding tussen Panningen en Beringe hierdoor hebben zich aan deze weg diverse bedrijven gevestigd. In de omgeving van het plangebied zijn onder andere zeven woon-werk kavels aanwezig, een kantoor en woningen.

Afbeelding 6. Impressie woon-werk kavels Steenstraat/ Everlopad

Afbeelding 7. Impressie kantoor aan de Steenstraat

Een deel van de bebouwing aan de Steenstraat 93 is aan te merken als een cultuurhistorisch ensemble. De locatie is namelijk van oorsprong bebouwd met een woonhuis met winkel en een losstaande smederij. Het woonhuis en het vrijstaande winkelpand betreft dan ook de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Deze bebouwing is dan ook aan te merken als beeldbepalend ensemble van gebouwen aan de Steenstraat.

7

3. BEOOGDE SITUATIE 3.1

Functionele ontwikkeling en doelstellingen van het plan

Aan de Steenstraat 93 in Panningen ligt de ligt de detailhandelszaak van de initiatiefnemer. De detailhandelszaak richt zich op de verkoop en het onderhoud van tuinmachines. Ten behoeve van deze bedrijfsactiviteiten is de locatie bebouwd met een bedrijfswoning met aanpandige winkelruimte, een vrijstaand winkel- c.q. bedrijfspand en drie loodsen. Gezien de leeftijd en de achteruitgaande gezondheid is het voor initiatiefnemer steeds moeilijker om de bedrijfsactiviteiten te exploiteren. Daarnaast is er geen opvolger aanwezig die het bedrijf van initiatiefnemer wil voortzetten. Nieuwe ondernemers willen zich graag in of nabij het centrum van Panningen vestigen en niet aan de rand van de kern. Hierdoor is het ook zeer lastig om de detailhandelslocatie te verkopen. Initiatiefnemer is dan ook voornemens om de bedrijfsactiviteiten volledig te beëindigen, een deel van de bebouwing te slopen en de locatie te herontwikkelen voor woningbouw. Dit om enerzijds leegstand van de locatie te voorkomen en anderzijds aan te sluiten bij de specifieke vraag naar woningen.

De bedrijfslocatie van de initiatiefnemer is momenteel bebouwd met een bedrijfswoning met aanbouw en aanpandige winkelruimte. Initiatiefnemer is voornemens om de aanpandige winkelruimte te slopen en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Deze woning wenst initiatiefnemer vervolgens te verkopen. De woning is namelijk te ruim waardoor deze niet meer aansluit bij de woningbehoefte van de initiatiefnemer. De woning komt daardoor vrij voor nieuwe bewoners wat de doorstroming op de huizenmarkt bevordert.

8

Rondom de bedrijfswoning is de locatie voorzien van erfverharding. Ten oosten van de woning is een inrit aanwezig welke volledig is verhard. Deze inrit blijft behouden en zal in de beoogde situatie gebruikt worden voor de ontsluiting van de voormalige bedrijfswoning. Ten noorden van de voormalige bedrijfswoning is de locatie volledig voorzien van erfverharding. Deze verharding wordt verwijderd zodat hier ruimte ontstaat voor een voortuin. Achter de bedrijfswoning is de locatie deels voorzien van erfverharding en deels ingericht als tuin. Het voornemen bestaat om de erfverharding achter de bedrijfswoning eveneens te verwijderen en dit gedeelte bij de tuin te betrekken. De voormalige bedrijfswoning zal hierdoor beschikken over een eigen voortuin, achtertuin en inrit (zie afbeelding 8 rood omlijnd).

Afbeelding 8. Plattegrond tekening van de beoogde situatie

De locatie is daarnaast bebouwd met een vrijstaand winkelpand met aanpandige werkplaats. Dit pand is momenteel ingericht met een showroom, drie bergingen en een werkplaats. Deze bebouwing was voorheen in gebruik als smederij en vormt, samen met het woonhuis, een cultuurhistorisch waardevol ensemble. Het pand is echter sterk verouderd en is in dermate slechte staat dat deze niet geschikt is, of geschikt is te maken, voor de beoogde woondoeleinden. De fundering en de bakstenen zijn namelijk is dermate slechte staat dat het behoud van dit pand niet mogelijk is. Initiatiefnemer is zodoende voornemens om dit pand te slopen en in oorspronkelijke staat terug te bouwen. De herbouw voorziet in het realiseren van een duurzaam gebouw met een knipoog naar de historie. De beoogde herbouw zal iets hoger worden (circa 40 cm) dan het bestaande winkel c.q. bedrijfspand zodat in het dak ramen kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor wordt de aantasting van de privacy op omliggende percelen voorkomen aangezien er dan geen sprake is van inkijk. Daarnaast zal de beoogde herbouw iets dichter bij de woning Steenstraat 93 worden gesitueerd. Hierdoor wordt de afstand tussen de nieuwe woningen en de woning aan de Steenstraat 95 iets groter om zo de privacy van deze bewoners te waarborgen.

Echter qua vormgeving en uitstraling zal zo veel mogelijk worden aangesloten bij de cultuurhistorische waarden van het huidige pand. Hierdoor blijft het pand ondergeschikt aan de voormalige bedrijfswoning en blijft het cultuurhistorische ensemble toch behouden. Een van deze kleine halfvrijstaande woningen is beoogd om te voorzien in de eigen woningbehoefte van de initiatiefnemer. De andere woning wenst initiatiefnemer te verkopen. Deze woning is gezien de grootte van de woning uitermate geschikt voor starters en 55-plussers die graag kleiner willen gaan wonen.

9

Afbeelding 9. Impressie winkel c.q. bedrijfspand in de huidige situatie

Afbeelding 10. Impressie herbouw van het winkel c.q. bedrijfspand tot kleine halfvrijstaande woningen

In de huidige situatie bestaat het winkel c.q. bedrijfspand uit twee delen te weten de showroom met de bergingen en de werkplaats. Beide delen van het pand zullen worden herbouwd waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de karakteristiek van het huidige pand. Ter plaatse van de showroom en de bergingen worden twee kleine halfvrijstaande woningen gerealiseerd en ter plaatse van de werkplaats worden twee bergingen c.q. garageboxen gerealiseerd. De bergingen en garageboxen zijn daarbij beoogd als bijgebouw behorende bij deze woningen. Voor het bedrijfspand en de werkplaats is de locatie voorzien van erfverharding. Een deel van de erfverharding die ten noorden van het bedrijfspand is gelegen, wordt verwijderd om ruimte te maken voor een voortuin. De rest van de erfverharding blijft behouden en zal worden ingericht als parkeervoorziening of inrit ter ontsluiting van de parkeervoorziening. Ten westen en ten zuiden van het bedrijfspand zal daarnaast een deel van de locatie onverhard worden zodat dit gebruikt kan worden als tuin. Alle twee de woningen zullen zodoende beschikken over een eigen tuin en garage (zie afbeelding 8 groen en paars omlijnd). Aan de voorzijde van het perceel zullen daarnaast leibomen worden geplaatst.

De leibomen zorgen ervoor dat de locatie groen wordt ingepast en bijkomend voordeel is dat inkijk op de omliggende percelen vanaf de nieuwe woningen wordt voorkomen. Daarnaast zal er aan de voorzijde van het perceel, aan de zijde van de Steenstraat, een groene haag worden gerealiseerd. Deze vormt de afscheiding tussen het openbaar gebied en de tuin behorende bij een van de kleine halfvrijstaande woningen. De locatie is daarnaast bebouwd met drie opslaggebouwen c.q. loodsen en een tuinhuis aan de zijde van de Heibloemseweg. Initiatiefnemer is voornemens om deze loodsen en het tuinhuis te slopen en hiervoor in de plaats twee halfvrijstaande woningen te realiseren. Doordat deze woningen aan de zijde van de Heibloemseweg worden gerealiseerd is het voor de inrichting van het perceel niet wenselijk om deze woningen ook aan de zijde van de Steenstraat te ontsluiten. Deze woningen zullen zodoende worden gericht aan en ontsluiten op de Heibloemseweg. De halfvrijstaande woningen zullen worden voorzien van een langgevelkap welke grotendeels is afgestemd op de karakteristiek van de nabijgelegen woningen.

Afbeelding 11. Impressie voorgevel halfvrijstaande woningen.

Afbeelding 12. Impressie achtergevel halfvrijstaande woningen.

10

De halfvrijstaande woningen zullen levensloopbestendig worden ingericht. Door het realiseren van alle voorzieningen op de begane grond worden beide woningen levensloopbestendig uitgevoerd. Deze woningen wenst initiatiefnemer eveneens te verkopen. Deze woningen zijn daarbij uitermate geschikt voor (jonge) gezinnen en senioren. De nieuwe woningen betreffen allemaal koopwoningen. De woningen zullen allemaal gasloos worden uitgevoerd en worden in dat kader voorzien van een warmtepomp. De warmtepompen worden uitgevoerd in een stille variant om geluidsoverlast in te perken. Daarnaast zullen de warmtepompen aan de buitenzijde afgewerkt met een suskast. Een suskast betreft een akoestische omkasting die de geluidsoverlast van een warmtepomp vermindert. In de bestaande situatie is de locatie voorzien van circa 805 m2 aan bebouwing en circa 470 m2 aan verharding. Initiatiefnemer is voornemens om een groot deel van de bebouwing te slopen en de erfverharding te verwijderen. Hiervoor in de plaats worden twee kleine halfvrijstaande woningen en twee levensloopbestendige halfvrijstaande woningen gebouwd. Bestaande bebouwing / verharding Woning Winkelruimte aanpandig aan de woning Vrijstaand winkelpand Werkplaats Tuinhuis Loodsen Verharding

Oppervlakte 120 m2 70 m2 235 m2 180 m2 25 m2 175 m2 470 m2

Totaal

1.275 m2

Beoogde bebouwing / verharding Woning Kleine woning 1 Kleine woning Garage 1 Garage 2 Levensloopbestendige woning 1 Levensloopbestendige woning 2 Verharding Totaal

Oppervlakte 120 m2 96 m2 82 m2 23 m2 40 m2 115 m2 115 m2 285 m2 876 m2

In totaal wordt circa 685 m2 aan bebouwing gesloopt en circa 470 m2 aan verharding verwijderd. Hiervoor in de plaats wordt circa 470 m2 aan (woon)bebouwing en 285 m2 aan verharding gerealiseerd. Met het initiatief is zodoende sprake van het verminderen van de verstening. Een groot deel van de erfverharding wordt namelijk verwijderd zodat ruimte kan worden gecreëerd voor een buitenruimte behorende bij de (nieuwe) woningen. Daarnaast leidt het verwijderen van de erfverharding tot een verbetering van de infiltratie binnen het plangebied.

3.2

Ruimtelijke inpassing

In de omgeving van het plangebied is sprake van een verscheidenheid aan functies. Ten noorden, zuiden en westen van de locatie zijn woningen gelegen. Ten oosten van de woning is een kantoorpand gelegen en ten noordoosten liggen enkele woon- werkkavels. In de omgeving is de woonfunctie hierdoor prominent aanwezig. De woningen betreffen voornamelijk vrijstaande of halfvrijstaande woningen bestaande uit een of twee bouwlagen afgewerkt met een kap. Met onderhavig initiatief wordt een bedrijfswoning functioneel gewijzigd in een burgerwoning en daarnaast worden twee kleine halfvrijstaande woningen en twee levensloopbestendige halfvrijstaande woningen gerealiseerd. Met de bouw van de woningen wordt rekening gehouden met de karakteristiek van de woningen in de omgeving. Daarnaast wordt met het initiatief rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van de huidige bebouwing binnen het plangebied. De huidige woning en het winkel c.q. bedrijfspand vormen namelijk een cultuurhistorisch ensemble. Het winkel c.q. bedrijfspand is echter sterk verouderd en niet geschikt te maken voor woondoeleinden. Initiatiefnemer is zodoende voornemens om deze bebouwing te slopen en in oorspronkelijke staat terug te bouwen. De herbouw voorziet in het realiseren van een duurzaam gebouw met een knipoog naar de historie. Het ensemble blijft daarmee behouden.

Tevens wordt met het initiatief aangesloten bij de overheersende woonfunctie. Een detailhandelslocatie, gelegen aan de rand van Panningen, wordt gesaneerd en hiervoor in de plaats wordt de locatie herontwikkeld voor woningbouw. Dit is vanuit functioneel oogpunt beter passend in de omgeving.

11

Ten aanzien van het stedenbouwkundige en ruimtelijke aspect kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van verslechtering van het stedenbouwkundige karakter maar juist van een verbetering. Sterk verouderde en vervallen bebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt nieuwe bebouwing opgericht die beter aansluit bij de omgeving. Daarnaast wordt de mogelijkheid ontnomen om de locatie (opnieuw) te benutten ten behoeve van een detailhandelsfunctie.

12

4. BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en water robuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;

13

2.

3.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig initiatief zijn als volgt: ▪ Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; ▪ Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; ▪ Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; ▪ Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Afweging Alhoewel de NOVI zich niet specifiek uit laat over dergelijke kleinschalige initiatieven betreft het een initiatief waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij er geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat met het initiatief wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. 4.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan instructieregels voor het omgevingsplan. Het grootste deel heeft betrekking op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1 Bkl). De instructieregels zijn van toepassing op het stellen van regels in het omgevingsplan als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van de omgevingswet. Aan deze regels mogen geen economische motieven ten grondslag liggen, die leiden tot strijd met de Europese dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl).

Het Bkl bevat instructieregels voor de volgende hoofdonderwerpen: ▪ Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); ▪ Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); ▪ Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; ▪ Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;

14

▪ ▪

▪

Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In enkele bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Instructieregels van afdeling 5.1 Bkl gelden, zoals gezegd, alleen voor de omgevingsplanregels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het grootste deel van de Bkl-instructieregels is dus niet van toepassing op omgevingsplanregels met een ander oogmerk. Over de onderwerpen waarvoor het Bkl geen instructieregels heeft opgenomen (onderwerpen die buiten het toepassingsbereik van de instructieregels vallen) is de gemeente vrij om regels te stellen, mits dat past binnen de andere kaders natuurlijk. Het Rijk hanteert verschillende typen instructieregels, die meer of minder afwegingsruimte bieden: 1. Betrekken bij: de gemeente moet aandacht schenken aan feiten of verwachtingen over feiten, maar heeft daarbij veel keuzeruimte; 2. Rekening houden met: deze formulering stuurt inhoudelijk de belangenafweging; als de gemeente daar goede redenen voor heeft, is afwijken gemotiveerd toegestaan; 3.

In acht nemen of een vergelijkbare dwingende formulering: de gemeente moet zich bij de uitoefening van de bevoegdheid aan de achterliggende norm houden. Een belangrijke verbeterdoelstelling van de Omgevingswet is dat decentrale overheden meer bestuurlijke afwegingsruimte krijgen. Deze afwegingsruimte is in de instructieregels van het Bkl vormgegeven door voor een aantal thema´s (geluid, geur en trillingen) standaardwaarden en grenswaarden op te nemen. Overname van de standaardwaarde kan in beginsel zonder aanvullende motivering. Gebruikmaking van de ruimte tussen standaard- en grenswaarde vergt wel een aanvullende motivering. Samenvattend is de afwegings- of beslisruimte afhankelijk van: 1. het type instructieregel (zie hierboven); 2. de aard van de norm (open of gesloten); en 3. flexibiliteitsopties die binnen de instructieregel worden geboden. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Als het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) of het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor een bepaalde activiteit geen regels stellen, heeft de gemeente in principe de beleidsvrijheid om in het omgevingsplan daar zelf regels over te stellen.

Daarbij gelden uiteraard grenzen: ▪ het moet de fysieke leefomgeving betreffen; ▪ als het al uitputtend geregeld is in wetgeving die niet opgaat in de Omgevingswet, kan het niet in het omgevingsplan geregeld worden, tenzij het met een ander oogmerk gebeurt; ▪ de instructieregels van het Bkl kunnen bepalen dat voor een bepaald onderwerk regels moeten worden gesteld in het omgevingsplan en daarbij ook hoe. Als het Bal of Bbl voor bepaalde activiteiten of bouwwerken wel regels stellen, in het mogelijk dat er maatwerkregels worden opgenomen in het omgevingsplan. Maatwerkregels zijn gebiedsgerichte algemene regels in het omgevingsplan waarmee wordt afgeweken van Bal- of Bbl-regels. Bij de regels uit het Bal is generiek maatwerk mogelijk, tenzij er specifieke uitzonderingen worden aangegeven.

15

Bij de regels in het Bbl is dat andersom: maatwerkregels zijn alleen mogelijk als dat specifiek wordt toegestaan. Als maatwerkregels mogelijk zijn, geven Bal en Bbl aan binnen welke grenzen daarmee kan worden afgeweken of nader worden ingevuld ten opzichte van de Bal-/Bbl-regels. De gemeente heeft op grond van het Bal en Bbl vaak ook de bevoegdheid om maatwerkvoorschriften te stellen. Maatwerkvoorschriften landen niet in het omgevingsplan, maar zijn afzonderlijke besluiten die gericht zijn tot één initiatiefnemer. Toch zijn ook verleende maatwerkvoorschriften van belang bij het opstellen van het omgevingsplan. In ieder geval moet de gemeente, bij het beoordelen of maatwerkregels zullen worden gesteld, ook nagaan of over het betreffende onderwerp al eerder maatwerkvoorschriften zijn gesteld. Die maatwerkvoorschriften kunnen mogelijk worden geïntegreerd in de maatwerkregels, en dan (na inwerkingtreding van de wijziging van het omgevingsplan) worden ingetrokken. Met name als er voor een bepaald onderwerp in het verleden veel maatwerkvoorschriften zijn gesteld, is het aan te raden om te bekijken of maatwerkregels in het omgevingsplan niet tot een evenwichtiger en toekomstbestendiger resultaat kunnen leiden.

Afweging ▪ Besluit activiteiten leefomgeving (Bal): Doordat er sprake is van een functiewijziging en verandering in het gebruik dient er rekening te worden gehouden met het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). ▪ Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): Naast de functiewijziging is er ook sprake van de activiteit bouwen / aanleggen. Met het project worden nieuwe woningen toegevoegd. Dit dient te worden getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). ▪ Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): Omdat er functies worden toegevoegd die (mogelijk) invloed hebben op de leefomgeving, omliggende woningen en functies dient er ook getoetst te worden aan het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In hoofdstuk 5, van onderhavige onderbouwing wordt aan de hand van de aspecten van de fysieke leefomgeving aangetoond dat er wordt voldaan aan de sectorale aspecten die voortvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor zover de instructieregels relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling, worden deze regels in Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving en milieu bij het betreffende aspect behandeld. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB's.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, en detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

16

3.

4.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Afweging Onderhavig initiatief heeft betrekking op een woningbouwontwikkeling. Een detailhandelslocatie wordt namelijk herontwikkeld voor woningbouw waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning en in totaal vier nieuwe woningen worden gerealiseerd. Dit is op basis van artikel 5.129g van het Bkl aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl geeft echter geen ondergrens aan voor stedelijke ontwikkelingen waarvoor de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is daarbij in een eerdere zaak van oordeel geweest dat een aantal van 12 toe te voegen woningen, een stedelijke ontwikkeling betreft die Ladderplichtig is (ABRvS 16 september 2015, ECLI: NL: RVS:2015:2921, r.o. 4.3). Onderhavig initiatief voorziet in het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning, het realiseren van twee kleine halfvrijstaande woningen en twee levensloopbestendige halfvrijstaande woningen. In totaal worden daarmee vier nieuwe woningen gerealiseerd. Er is zodoende geen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichting is.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten de Provinciale Omgevingsvisie Limburg, met bijbehorend m.e.r vastgesteld. De Provinciale Omgevingsvisie is per 25 oktober 2021 in werking getreden. De Provinciale Omgevingsvisie Limburg vervangt het voormalige ‘Provinciaal Omgevingsplan Limburg’ (POL2014). In de Omgevingsvisie wordt de lange termijnvisie (2030-2050) beschreven. Er wordt continue gezocht naar de goede balans tussen beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie komen vraagstukken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen. Daarnaast komen er ook autonome vraagstukken aan bod die van groot provinciaal belang zijn. Het Rijnlands model, dat staat voor overleg en samenwerking, solidariteit en vakmanschap en dat zich richt op de lange termijn, op waarden als kwaliteit en geluk, is hierbij het uitgangspunt. Het document is dynamisch en flexibel, dit biedt mogelijkheden om het document te actualiseren met het oog op (eventuele) toekomstige veranderingen. In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: 1. Een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige leefomgeving; a. In stedelijk c.q. bebouwd gebied; Zowel in de stedelijke centra als in de landelijke kernen liggen er diverse uitdagingen.

In stedelijke centra heeft dit met name te maken met de versterking van de stedelijkheid, in de landelijke kernen met het behoud van de leefbaarheid. Limburg is rijk aan volkscultuur en tradities en heeft een rijk verenigingsleven. Hoewel sociale verbanden zoals verenigingen vroeger vanzelfsprekend waren, staan deze nu steeds meer onder druk. Er zijn daarnaast uitdagingen op het gebied van de verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad, de toegankelijkheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen en het

17

2.

3.

klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving. Ook kent het bebouwd gebied opgaven met betrekking tot de arbeidsmarkt en ruimte voor bedrijvigheid. b. In landelijk gebied; Limburg kent een uniek landschap en prachtige natuurgebieden. Dit is niet vanzelfsprekend. In het landelijk gebied ligt de nadruk op uitdagingen die te maken hebben met onder meer klimaatadaptatie, de transitie van de landbouw, de inpassing van energie en het zoeken van de balans tussen natuur(behoud), ruimtelijke kwaliteit en het mogelijk maken van ontwikkelingen. Daarnaast zijn schaalvergroting en leegstand van agrarische bebouwing, toeristisch-recreatief (mede)gebruik, biodiversiteit, stikstof en (grond)waterkwaliteit belangrijke thema’s. Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie; inclusief landbouwtransitie; Tot 2020 groeit het aantal banen in Limburg. De welvaart en het gemiddelde opleidingsniveau nemen toe, maar niet voor iedereen. Hoewel de werkloosheid gelijk is aan het landelijk gemiddelde (peildatum 2019, 3e kwartaal), is de bruto participatiegraad in Limburg relatief laag. In sectoren als de bouw, horeca en toerisme, zorg en ICT wordt een krapte op de arbeidsmarkt ervaren. Demografische ontwikkelingen maken dat de beroepsbevolking slinkt en het aantal ouderen toeneemt.

Een bijzonder punt van zorg is de groeiende maatschappelijke tweedeling die zich ook fysiek uit in de vorm van de ruimtelijke concentratie van kwetsbare groepen. Samen met het verhogen van de arbeidsparticipatiegraad en het aantrekken van internationale werknemers kunnen ontwikkelingen als digitalisering, robotisering en automatisering het tekort aan arbeidskrachten – onder meer als gevolg van demografische ontwikkelingen – tegengaan. Klimaatadaptieve en energietransitie; Klimaatverandering vergroot de kans op overstromingen en wateroverlast, hittegolven en hittestress en langdurige perioden van droogte. Dit brengt uitdagingen en veiligheidsoverwegingen, maar ook kansen met zich mee. Bijvoorbeeld het koppelen van thema's. Deze klimaatontwikkelingen hebben invloed op onze voedselvoorziening, de leefbaarheid, gezondheid en de natuur. Ook verandert de komende jaren de energievoorziening in Nederland fors. Deze energietransitie zal ook een grote impact hebben op de woon- en leefomgeving in Limburg. Energiebesparing in industrie, landbouw, woningen en mobiliteit én het accommoderen van de ruimtevraag voor de opwekking van duurzame energie, zoals zonne- en windenergie, zijn hierbij uitdagingen met impact op de omgeving.

De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen: ▪ Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; ▪ Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad.

Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking.

18

Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Woonkwaliteit is niet alleen afhankelijk van de woning zelf. Omstandigheden die hier ook op van toepassing zijn, zijn bijvoorbeeld sociaaleconomische omstandigheden, gezondheid, leefbaarheid, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid en een veilige omgeving. De aandacht ligt bij het ontwikkelen van gemengde wijken, die bij kunnen dragen aan een sterk sociaal weefsel en verkleinen op die manier kloven in de samenleving. Ook belangrijk zijn natuur- en klimatologische eigenschappen van een woongebied. Groen, schone lucht, het tegengaan van hittestress en voorzieningen om wateroverlast (zowel overstromingen als droogte) tegen te gaan dragen daarmee bij aan de omgevingskwaliteit. Samen met hun partners wil de provincie een voortreffelijk woon- en leefomgeving realiseren; een leefomgeving waar mensen zich prettig voelen. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelf gekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen.

Dit doet de provincie door toe te werken naar een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, die waar mogelijk op het juiste moment beschikbaar én betaalbaar zijn. De provincie faciliteert daarbij flexibiliteit op de woningmarkt én stimuleert flexibele woonvormen waardoor aan de veranderende woonwensen en –behoeften van een diversere groep mensen tegemoet gekomen kan worden, in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw. Afweging In de POVI geeft de provincie aan dat ze alle woonwensen willen vervullen, waarbij een voortreffelijke woon- en leefomgeving leidend zijn. Door middel van onderhavig initiatief wordt een detailhandelszaak beëindigd en hiervoor in de plaats wordt de locatie herontwikkeld voor woningbouw. De herontwikkeling voorziet in het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning, het realiseren van twee kleine halfvrijstaande woningen en twee levensloopbestendige halfvrijstaande woningen. De burgerwoning is uitermate geschikt voor (jonge) gezinnen, de kleine halfvrijstaande woningen zijn uitermate geschikt voor starters en 55-plussers en de halfvrijstaande woningen worden levensloopbestendig ingericht waardoor deze uitermate geschikt zijn voor (jonge) gezinnen en senioren. Er is zodoende sprake van een mix aan woningtype om zo in te spelen op de woningbehoefte van starters, gezinnen en senioren.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de omgevingsvisie. 4.2.2 Omgevingsverordening 2021 In de Omgevingsverordening Limburg staan regels op het gebied van milieu, wegen, water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte. Alle regels die betrekking hebben op het omgevingsbeleid zijn ondergebracht in één verordening, die grofweg twee typen regels bevat: ▪ Instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap; ▪ Regels voor activiteiten die rechtstreeks voor eenieder gelden of voor specifieke doelgroepen. De volgende regels uit de Omgevingsverordening zijn in dit geval van toepassing: ▪ Wonen, werken en recreëren Wonen, werken en recreëren In de Omgevingsverordening is opgenomen dat de motivering bij een plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. Rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. Sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek;

19

c.

d. e.

Over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; Het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; Realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Onderhavig initiatief voorziet in het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning, het realiseren van twee kleine halfvrijstaande woningen en twee levensloopbestendige halfvrijstaande woningen. Onderhavig initiatief is hierboven getoetst aan het rijksbeleid en het provinciaal beleid en wordt hieronder getoetst aan het gemeentelijk beleid. Uit de toetsing blijkt dat de beoogde ontwikkelingen passend is. Afweging Het initiatief is passend binnen de Omgevingsverordening 2021. 4.2.3 Limburgse agenda woningmarkt Het beleid van de Provincie op het gebied van Wonen is vastgelegd in de Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023. Onze Limburgse ambitie 'De juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment beschikbaar', geldt nog steeds en krijgt met deze Limburgse Agenda Wonen een invulling. Samen met onze partners werken we de komende jaren toe naar een voortreffelijke woon- en leefomgeving, waar mensen zich prettig voelen. Een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt biedt voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, op het juiste moment beschikbaar en betaalbaar. Een dergelijke woningmarkt biedt voldoende mogelijkheden door doorstroom (wooncarrière), is toekomstbestendig (duurzaam en klimaatbestendig) en woningen zijn betaalbaar (zowel voor corporaties als voor kopers en huurders).

De provincie stimuleert en daagt partijen uit om hun mogelijkheden (instrumenten en eigen kracht) optimaal in te zetten om gezamenlijk de woonopgave vorm te geven én tot uitvoering te brengen. De Provincie is belangenbehartiger van de regionale woningmarkt; wij kennen de bijzonderheden van de regionale opgaven en monitoren deze. Wij hebben als primair belang het optimaal dienen van al onze inwoners door de vraagstukken die zich voordoen bij partijen te agenderen. Samenwerken aan deze opgaven in plaats van elkaar beconcurreren is het uitgangspunt. Afweging Onderhavig initiatief heeft betrekking op het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning en het realiseren van vier nieuwe woningen. De ontwikkeling sluit aan bij de Limburgse Agenda Woningmarkt, doordat het inspeelt op de lokale en regionale woningbehoefte, bijdraagt aan de kwaliteit en vitaliteit van kleine kernen en zorgt voor differentiatie in het woningaanbod. De kleinschalige toevoeging versterkt de leefbaarheid van Panningen, past binnen de bestaande ruimtelijke structuur en sluit aan bij het streven naar woningbouw op passende locaties met oog voor demografische ontwikkelingen en leefomgeving. 4.2.4 Woondeal 2023 Op 9 maart 2023 is door de Minister voor VRO, Provincie Limburg, Limburgse Gemeenten, Waterschap Limburg en Limburgse Woningcorporaties de 'Woondeal Limburg' ondertekend.

In de Woondeal staat dat er in Limburg 26.550 woningen bijkomen in de periode tot en met 2030 met een ambitie voor 20.000 extra. Het grootste deel in de sociale huur, de middenhuur en de betaalbare koop.

20

In Limburg zijn er drie woonregio’s te onderscheiden binnen de Woondeal, te weten Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. Gennep maakt onderdeel uit van de regio Noord-Limburg. Noord-Limburg heeft de grootste groeipotentie en hiermee de grootste bouwopgave om de huishoudensgroei te faciliteren van Limburg. Vanuit het perspectief rust en ruimte is er aandacht voor meer leefbaarheid en woonkwaliteit in alle kernen van Noord-Limburg, door het toevoegen van duurzame toekomstgerichte woningen voor senioren en starters, met hierbij voldoende keuzemogelijkheden voor alle inwoners van de gemeenten. Dit is kenmerkend voor de specifieke identiteit en eigenheid van alle dorpskernen in Noord-Limburg en draagt bij aan de vitaliteit om te (blijven of gaan) wonen in een aantrekkelijk deel van de provincie, dat gunstig gelegen is ten opzichte van de andere provincies. De komende tijd worden de bouwplannen voor Limburg verder uitgewerkt. Gemeenten, regio, provincies en het Rijk werken samen met woningbouwcorporaties en marktpartijen om dit proces te versnellen. De Provincie Limburg ondersteunt gemeenten hierbij door partijen aan elkaar te verbinden, kennis te delen en te ondersteunen. Afweging Onderhavig initiatief heeft betrekking op het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Deze woning is uitermate geschikt voor (jong) gezinnen.

Het initiatief heeft daarnaast betrekking op het realiseren van vier nieuwe woningen. Twee van de woningen betreffen kleine halfvrijstaande woningen en zijn uitermate geschikt voor starters en 55-plussers. De andere twee woningen betreffen levensloopbestendige halfvrijstaande woningen. Deze woningen zijn uitermate geschikt voor (jonge) gezinnen en senioren. Het initiatief levert zodoende een bijdrage aan het realiseren van een gevarieerd woningaanbod, zoals beoogd in de woondeal, waarin differentiatie naar type, prijsklasse en doelgroep een belangrijk uitgangspunt vormt. Het project sluit tevens aan bij de ambitie om kwalitatieve woningbouw te realiseren op locaties die aansluiten bij bestaande kernen, met behoud van landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit. Daarmee draagt deze ontwikkeling bij aan een toekomstbestendige, leefbare en vitale kern, in lijn met de doelstellingen van de Woondeal Limburg.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 De gemeente Peel en Maas heeft samen met de gemeenten in Noord-Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en de provincie Limburg) afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. In 2016 resulteerde dit in de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’. Ondertussen is op 22 september 2020 de geactualiseerde ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024’ vastgesteld. Voor de gemeente Peel en Maas gold in het kader van de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord-Limburg’ een reductieopgave van 156 woningbouwplannen in de periode 2016-2020. Uit de recent vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 blijkt dat de gemeente Peel en Maas de gestelde opgave heeft overtroffen. Een van de centrale opgave in de Regionale Woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Hierover staat aangegeven dat bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet dient te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Hierbij dienen de huishoudprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter, de kwalitatieve toets is leidend.

Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: ▪ Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; ▪ Gekeken dient te worden naar koppelkansen; ▪ Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; ▪ Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;