2025-040 03 Advies Toekomst Kasteel de Keverberg (Hospitalitygroup 12 februari 2025) (geanonimiseerd)
Tekst van het document
hospitalitygroup
hospitalitygroup
Aan
Gemeente
Peel en Maas
T.a.v. de heer
(geanonimiseerd)
Van
Hospitality Group Werkgroep Toekomst De Keverberg
Auteurs
(geanonimiseerd) Project
Toekomst Kasteel De Keverberg Fase 2 Betreft
Eindrapport Ons
kenmerk
3074/R240393.06/DL
Datum
12 februari
2025
© 2025 Hospitality Group
Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de rechthebbenden c.q. door de rechthebbenden gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenig-
vuldigd en/of openbaar worden gemaakt door midde! van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.
hospitalitygroup
Inhoud 1.
Decontext
4
2.
Onderzoeksresultaten
5
2.1.
Inleiding
5
2.2.
De onderwerpen/thema's
5
23.
De werkwijze
6
24.
De resultaten
7
25.
Uitgangspunten
10
3.
4.
De scenario's op hoofdlijnen
12
3.1.
Inleiding
12
3.2.
Het 0-scenario, De Keverberg blijft gesloten
13
3.3.
Scenario 1, De Keverberg voor cultureel/maatschappelijke evenementen
13
34.
Scenario 2, De Keverberg voor toeristen
14
35.
Scenario 3, De Keverberg cultureel, maatschappelijk en toeristisch
15
36.
Scenario 4, De Keverberg cultureel, maatschappelijk, toeristisch plus commercie
_15
3.7.
Scenario 5, doorontwikkelen huidige concept
16
38.
Scenario verkoop
17
39.
Scenario sluitende exploitatie
20
3.10.
Vergelijkende beoordeling
20
Kasteel De Keverberg, het voorkeursscenario
24
41.
Inleiding
24
42.
De functie van het kasteel
24
43.
De beheervorm
27
44.
De organisatie
28
45.
De exploitatie
30
46.
De investeringen
32
Bijlage 1: Toeristisch recreatief concept De Keverberg
3
Bijlage 2: Leefstijlen toegelicht
34
hospitalitygroup
1. De
context
De exploitatie van Kasteel De Keverberg verkeert al enige tijd in 'zwaar weer’. Eind 2023 heeft de gemeente Peel en Maas de exploitatie ondersteund met een eenmalige bijdrage van € 75.000,--.
Al
vrij snel daarna werd duidelijk dat deze bijdrage onvoldoende was om de continuiïteit van het kasteel te waarborgen.
In april 2024 zijn raadsleden over de financiële situatie geïnformeerd door
het bestuur van de Stichting Behoud Kasteel De Keverberg. De stichting gaf toen aan dat zij op korte termijn wederom een financiële bijdrage van de gemeente nodig hadden om de exploîtatie te kunnen
voortzetten.
Die informatie is voor de gemeente Peel en Maas aanleiding geweest om een quick scan onderzoek te laten uitvoeren naar de financiële situatie van het kasteel en kansrijke scenario's voor de toekomst. De resultaten daarvan zijn n juli gepresenteerd en waren van dien aard dat de gemeente
heeft besloten om de exploitatie van De Keverberg financieel niet langer te ondersteunen. In afwachting van een meer diepgaand onderzoek naar de toekomst van het kasteel was de gemeente uitsluitend bereid om bij te dragen aan de instandhouding van het kasteel als zodanig (het gebouw).
Een bijdrage aan de exploitatie is door de gemeente geweigerd.
Dit besluit heeft een aantal ontwikkelingen n gang gezet, te weten: =
Een groep inwoners van Kessel die betrokken zijn (geweest) bij het kasteel (vrijwilligers, voormalige bestuursleden, ondernemers) heeft een werkgroep geformeerd om te werken aan kansrijke scenario's voor de toekomst van De Keverberg.
= _ Een aantal partijen heeft interesse getoond in de koop van het kasteel. =
De B.V, die door de stichting in het leven is geroepen voor de exploïtatie van het kasteel, is niet lang na het besluit van de gemeente in surseance gegaan en daarna failliet verklaard.
De gemeente heeft in september 2024 een opdracht verstrekt voor een meer diepgaand onderzoek naar de toekomst van De Keverberg, voortbordurend op het quick scan onderzoek en de recente ontwikkelingen. Die opdracht is verstrekt aan Hospitality Group (HG), onder de nadrukkelijke voorwaarde dat HG nauw zou samenwerken met het bestuur van de Stichting Behoud Kasteel De Keverberg en de Werkgroep Toekomst Kasteel De Keverberg. Dit onderzoek is eind september 2024 gestart en inmiddels afgerond. van dit onderzoek.
Dit rapport is het eindrapport
Dit rapport geeft een beschrijving van de onderzoeksresultaten, van de
scenario's die zijn onderzocht en een uitwerking van het voorkeursscenario
hospitalitygroup
2. Onderzoeksresultaten
21.
Inleiding
In de zomer van 2024 zijn meerdere scenario's voor de toekomst van Kasteel De Keverberg onderzocht en op hoofdlijnen uitgewerkt (het quick scan onderzoek). De opdracht die de gemeente
in september heeft verstrekt heeft tot doel om deze scenario's meer in detail uit te werken en op hun merites te beoordelen. Voor die uitwerking was het noodzakelijk om enkele onderwerpen/thema's nader te onderzoeken.
Het was bijvoorbeeld nodig om een goed beeld te
krijgen van vraag en aanbod naar culturele activiteiten in Peel en Maas e.o. Dit om de (on)mogelijkheden voor het versterken van een cultureel/maatschappelijke functie voor De
Keverberg te kunnen bepalen. Ook ruimtelijke en juridische mogelijkheden en beperkingen vroegen om
nader onderzoek.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke onderwerpen/thema's in het najaar van 2024 zijn onderzocht en tot welke resultaten dat heeft geleid.
2.2.
De onderwerpen/thema's
In de maanden oktober en november heeft onderzoek plaatsgevonden naar de volgende onderwerpen:
=
Verbreding van de functie van het kasteel voor cultuur, historie en toerisme: Kasteel De Keverberg vervult al jaren een functie voor toeristen en voor cultureel/maatschappelijke
activiteiten. Eén van de nadrukkelijke wensen van de gemeenteraad van Peel en Maas was om te onderzoeken
of en in welke
mate
deze functie versterkt zou
kunnen
worden.
De aandacht zou
daarbij uit moeten gaan naar uitbreiding van het aantal activiteiten, maar ook uitbreiding van het verzorgingsgebied.
Met dat laatste werd bedoeld dat deze functie niet alleen vervuld zou
moeten worden voor inwoners van Kessel e.0., maar ook voor die van geheel Peel en Maas en
naburige gemeenten. =
Samenwerking/coöperatie:
Vanuit de Kesselse gemeenschap is de afgelopen zomer het idee
gelanceerd om beheer en exploitatie van meerdere (maatschappelijke) voorzieningen in Kessel
eo. onder te brengen bij één beherende instelling (coöperatie). De gedachte was dat daarmee een slagvaardige organisatie zou kunnen ontstaan die efficiënt zou kunnen exploiteren.
Om de
wenselijkheid en haalbaarheid daarvan te bepalen was het nodig om nader onderzoek te doen naar mogelijke constructies en naar de voor- en nadelen voor de specifieke situatie n Kessel.
=
Verkoop: In de zomer en het vroege najaar hebben meerdere partijen zich gemeld voor de eventuele koop van De Keverberg. voortvloeiende voor- en nadelen
De (on)mogelijkheden voor verkoop en de daaruit dienden
nader te worden
onderzocht.
Dit om vast te kunnen
stellen of verkoop überhaupt een kansrijke mogelijkheid zou zijn voor de toekomst van De Keverberg.
hospitalitygroup
=
Ruimtelijke kaders: De ruimtelijke randvoorwaarden (0.a. bestemmingsplan) voor De Keverberg
zouden in kaart gebracht moeten worden. Dit om vast te stellen welke ruimtelijke beperkingen er zijn voor verschillende toekomstscenario's. =
Juridische kaders: Ook was het belangrijk om zicht te krijgen op de juridische randvoorwaarden
(Aanbestedingswet, Alcoholwet, Didam-arrest) voor de verschillende scenario's.
2.3.
De werkwijze
De ruimtelijke en juridische randvoorwaarden zijn door middel van deskresearch in kaart gebracht door HG. De overige onderwerpen zijn in samenwerking met HG onderzocht door drie
subwerkgroepen, samengesteld uit de leden van de Werkgroep Toekomst De Keverberg.
Voor alle
duidelijkheid, dit betrof dus vrijwilligers uit Kessel die n hun vrije tijd deze onderzoeken hebben uitgevoerd. De door de subwerkgroepen
uitgevoerde werkzaamheden zijn:
Subwerkgroep Cultuur, Historie en Toerisme
Deze subwerkgroep heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de functie van het kasteel voor cultuur, historie en toerisme te versterken. Leden van de subwerkgroep hebben in totaal 20 gesprekken gevoerd met eigenaren van horeca- en cateringbedrijven, culturele ondernemers, instellingen voor cultuurhistorie, gesubsidieerde cultuuraanbieders en belangenbehartigers. In het
figuur treft u de standplaats aan van de geïnterviewde partijen (het cijfer n het bolletje geeft het LIMBURG
Stra
aantal interviews in de betreffende
XK—\eP i a D sss Gsends | kern/geme nte a n). Duidelijk is dat Asten\ a
iomeren
n
-_
ra
deze subwerkgroep zich breed buiten
Kessel heeft georiënteerd.
Subwerkgroep Accommodatie/Coöperatie
Deze subwerkgroep heeft onderzocht
gm Negeween
Weert
e
Heythúysen e
Q
© z
of het kasteel na de herstart op zichzelf moet blijven functioneren, of onderdeel moet gaan uitmaken van een groter geheel. In dat laatste geval ligt samenwerking met MFA De Paort en hotel-restaurant
Baron
Frits het meest
voor de hand.
Om de (on)mogelijkheden te verkennen
zijn gesprekken gevoerd met 3 organisaties in Nederland die meerdere maatschappelijke voorzieningen in een
gemeente beheren en exploïteren. Dit
hospitalitygroup
waren een organisatie Beringe Buiten, een sportstichting in Lexmond en de Til-groep in
Alblasserwaard. Daarnaast is gesproken met de voorzitter van de stichting Behoud Kasteel de Keverberg en de stichting MFA de Paort. Subwerkgroep Verkoop Als laatste is nader onderzoek gedaan naar de mogelijke verkoop van het kasteel.
Daartoe is contact
gelegd met partijen die zich de afgelopen maanden bij de gemeente, de stichting en/of de curator hebben gemeld als mogelijke geïnteresseerde. Uiteindelijk zijn met 2 partijen gesprekken gevoerd De gesprekken zijn gevoerd door bestuursleden van de Stichting Behoud Kasteel De Keverberg en de onderzoeker van de Hospitality Group. De stichting nam deel aan de gesprekken omdat de
stichting de economisch eigenaar is van het kasteel. Er zijn gesprekken gevoerd met een eigenaar van een bedrijf dat evenementen organiseert binnen historische locaties en zelf ook locaties in
eigendom heeft. De andere partij betrof een vermogend particulier. De andere partijen hebben er voor gekozen om geen gesprek met ons te voeren.
24.
De
resultaten
In deze paragraaf treft u samengevat de belangrijkste resultaten van de verschillende deelonderzoeken aan (de gedetailleerde resultaten zijn als bijlagen bijgevoegd).
Subwerkgroep Cultuur, Historie en Toerisme 1.
Het is zondermeer mogelijk om de culturele, historische en toeristische functie van Kasteel De
Keverberg te versterken. Voor deze conclusie worden de volgende argumenten aangedragen: a.
In de eerste plaats geldt dat het kasteel op zichzelf een bijzondere accommodatie is, met een rijke historie en grote aantrekkingskracht. Alle geïnterviewde personen geven
aan dat deze unieke kwaliteiten nog onvoldoende worden benut. b.
De (directe) omgeving van het kasteel biedt ook talloze aangrijpingspunten om de maatschappelijke functie te versterken. Voorbeelden zijn de sporen die de Tweede
Wereldoorlog heeft achtergelaten aan het kasteel en de omgeving, de sporen van het Land van Kessel, Baron Frits, et cetera
<
Noord-Limburg trekt jaarlijks grote aantallen verblijfstoeristen en dagrecreanten.
Het
type toerist en recreant dat de regio vooral aantrekt is geïnteresseerd in rust, natuur,
historie en cultuur (bron: leefstijlenonderzoek Limburg Marketing). d.
Verschillende bedrijven en instellingen in Peel en Maas e0. willen hun bijdrage leveren
aan de versterking van het culturele en toeristische profiel van De Keverberg. Daarnaast geldt dat nog steeds een grote groep vrijwilligers actief is in De Keverberg voor onderhoud, rondleidingen, e.d. Die vrijwilligers zijn nog steeds gemotiveerd om hun bijdrage te blijven leveren
2.
Om de toeristische functie te versterken is het belangrijk om 'het verhaal van De Keverberg’ op een betere, meer samenhangende en interactieve manier te vertellen dan op dit moment.
De
hospitalitygroup
gedachte is om vijf verhaallijnen/thema's uit te werken, waarlangs de historie van De Keverberg en de regio naar de toerist worden overgebracht. Daarbij geldt dat deze verhaallijnen op dit moment al onderdeel uitmaken van 'de boodschap van De Keverberg’, maar sterker naar voren
moeten komen en meer in samenhang. In hoofdstuk 4 worden deze verhaallijnen nader 3.
toegelicht. Het is ook goed mogelijk om de culturele functie van De Keverberg te versterken.
Om de
culturele functie te versterken is uitbreiding van activiteiten en evenementen noodzakelijk. Er zijn tal van initiatiefnemers in Kessel, Peel en Maas en de omliggende gemeenten die gebruik willen maken van De Keverberg voor voorstellingen, evenementen en culturele feesten.
4.
Het is nodig dat het bestuur van de Stichting Behoud Kasteel De Keverberg van samenstelling gaat veranderen. Inmiddels is duidelijk dat alle huidige bestuursleden, nadat de gemeente een keuze heeft gemaakt voor de toekomst van het kasteel, willen terugtreden. Dat geeft de
S.
mogelijkheid om het culturele en toeristische profiel binnen het bestuur te versterken Het onderzoek naar het versterken van het culturele, historische en toeristische profiel heeft ook ‘bijvangst’ opgeleverd. De belangrijkste bijvangst is: 3. b.
De daghoreca moet worden stopgezet. Het is niet mogelijk dat de daghoreca op termijn winstgevend zal worden, gegeven de huidige kenmerken van het kasteel. Het kasteel leent zich goed voor commerciële activiteiten (feesten, vergaderingen, cursussen). Die activiteiten moeten uitsluitend worden aangeboden indien deze
aantoonbaar winstgevend zijn en indien aantoonbaar niet conflicterend met de maatschappelijke functie.
c
De Keverberg is een Rijksmonument. In alle gevallen waar een maatschappelijke functie is gevestigd in een Rijksmonument is de (gemeentelijke) overheid verantwoordelijk voor de instandhouding (groot onderhoud) en draagt daar ook de kosten voor. De
geïnterviewden zijn ronduit verbaasd dat de Stichting Behoud Kasteel De Keverberg zelf voor deze kosten heeft moeten opdraaien. Subwerkgroep Accommodatie/Coöperatie 1. Samenwerking/coöperatie in Kessel e0. tussen De Keverberg, De Paort en wellicht ook andere voorzieningen is op termijn goed mogelijk. Op termijn zal deze coöperatieve gedachte kunnen leiden tot een beherende instelling die meerdere accommodaties kan beheren en exploiteren. 2. Nadrukkelijk wordt de term 'op termijn’ gehanteerd. Zowel De Keverberg als MFA De Paort staan aan de vooravond van een ‘nieuw begin'. Beide accommodaties zullen de komende jaren een aanloopperiode gaan doormaken en opstartproblemen moeten gaan overwinnen. Gegeven
die situatie is de verwachting dat samenwerking op dit moment geen of weinig voordelen zal gaan bieden.
3.
Er zal in dat geval teveel tijd en aandacht moeten uitgaan naar het optuigen van
de samenwerking terwijl beide stichtingen andere, meer urgente problemen, moeten overwinnen. De eerste jaren zal samenwerking/coöperatie eerder een last dan een lust zijn. Na de aanloopperiode is samenwerking/coöperatie beslist zinvol en haalbaar. Die
samenwerking/coöperatie betreft vooral de beheertaken ‘achter de schermen’ (juridisch, administratief/financieel, inkoop, e.d). ‘Voor de schermen' ligt samenwerking iets minder voor de hand. Dit vanwege het grote verschil in verzorgingsgebied. MFA De Paort zal zich richten op de inwoners van Kessel. De Keverberg richt zich op de gehele regio.
hospitalitygroup
4.
De komende jaren wordt de samenwerking stap voor stap opgepakt. Gestart zal worden met samenwerking op voor de hand liggende onderwerpen (agenda's voor evenementen afstemmen, doorverwijzen) en gaandeweg wordt de samenwerking uitgebreid.
Subwerkgroep Verkoop 1.
Het is mogelijk om Kasteel De Keverberg te verkopen. Verwacht mag worden dat er voldoende
2.
gegadigden zijn om het eigendom over te nemen. Biij verkoop moet direct worden vermeid dat de mogelijke verkoopprijs sterk afhangt van de randvoorwaarden en uitgangspunten die de gemeente verbindt aan verkoop. Indien de
gemeente wenst dat De Keverberg, ook na de verkoop, een maatschappelijke functie blijft 3.
vervullen, dan zal dat in de transactie worden meegewogen. Partijen zijn bereid om ‘harde' garanties af te geven over de maatschappelijke functie na
verkoop, nogmaals met een 'prijskaartje'. Het huisvesten van de maatschappelijke functie 4.
beperkt immers de commerciële mogelijkheden en omzet. Partijen zijn bereid om te investeren, waarbij er een verschil is tussen de partijen. Dat verschil
wordt veroorzaakt door de beweegredenen om het kasteel te kopen (commercieel of voor een deel ook filantropisch/maatschappelijk) en waarschijnlijk ook door de financiële positie van de
S. 6.
partijen. Voor één van de partijen geldt dat deze naar alle waarschijnlijkheid bereid is tot substantiële investeringen. Partijen vragen om medewerking van de gemeente als het gaat om vlotte vergunningverlening en invulling van andere randvoorwaarden. Als bijvangst is naar voren gekomen dat het ook goed denkbaar is om het kasteel op dagbasis te verhuren aan commerciële exploitanten. Deze zouden op die dagen het kasteel volledig kunnen huren en daar hun evenementen in exploïteren. Het spreekt voor zich dat dît met een
marktconform tarief moet zijn. Ruimtelijke kaders 1.
2.
Het bestaande bestemmingsplan voor De Keverberg staat relatief veel activiteiten toe. De exploitatie, zoals tot voor kort gevoerd door de stichting en B.V. was toegestaan binnen het bestemmingsplan. De bestemming van De Keverberg luidt: a. 'Gemengd', maatschappelijke activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke en openbare dienstverlening. b. Lichte vorm van horeca toegestaan: Horeca waar overwegend niet ter plaatse bereide
kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt dan wel die in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden die ter plaatse worden genuttigd.
c.
3.
Party- of congrescentrum toegestaan.
d. Restaurant niet toegestaan. e Kleine evenementen toegestaan voor de duur van maximaal 10 aaneengesloten dagen. Gegeven deze bestemming zijn er op voorhand weinig ruimtelijke belemmeringen voor de toekomstige invulling van De Keverberg. Uitsluitend indien De Keverberg wordt verkocht en de nieuwe eigenaar ook een restaurant wil vestigen in het kasteel, worden de ruimtelijke kaders overschreden.
hospitalitygroup
Juridische
kaders
De Stichting Behoud Kasteel De Keverberg is vooralsnog economisch eigenaar van het kasteel en de
partij die leidend is in het beheer. Afhankelijk van de beheervorm voor de toekomst geldt dat indien deze stichting beheert en exploiteert — de bepalingen rond paracommercie in de Alcoholwet zullen gelden,
De belangrijkste bepaling is dat de gemeente verplicht is om beperkende
voorwaarden te stellen aan de Alcoholvergunning. De belangrijkste beperkende voorwaarde is het verbod op het schenken van alcohol tijdens bijeenkomsten van persoonlijke aard (feesten, partijen, ed)
Indien de gemeente Peel en Maas verkoop van het kasteel zou overwegen, dan moet rekening
worden gehouden met het Didam-arrest. Sterk samengevat, ook verkoop moet gepaard gaan met transparantie en een bepaalde mate van marktwerking.
Indien de gemeente Peel en Maas in de toekomst bereid zal zijn om een structurele financiële bijdrage te leveren aan de culturele, historische en toeristische functie van De Keverberg, dan bestaat de kans dat die bijdrage wordt gezien als een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet.
Echter, zolang de stichting economisch eigenaar is van het kasteel is zij de enige
partij waarmee de gemeente (financiële) afspraken kan maken over de maatschappelijke functie.
2.5.
Uitgangspunten
Op basis van de resultaten van de vijf deelonderzoeken zijn enkele uitgangspunten geformuleerd
voor de toekomst van De Keverberg, de functie die het kasteel gaat vervullen en de randvoorwaarden voor de exploitatie. Deze uitgangspunten zijn sterk richtinggevend voor de uitwerking en beoordeling van de verschillende scenario's voor de toekomst die in het volgende hoofdstuk zijn weergegeven. 1.
De uitgangspunten zijn:
Kasteel De Keverberg moet in de toekomst een ruime openstelling krijgen. De aantrekkelijkheid
van het kasteel en de gedane investeringen ten tijde van de restauratie, dicteren naar onze mening een ruime openstelling.
Het Kasteel heeft teveel kwaliteiten om de openstelling te
beperken tot enkele tientallen dagen/evenementen per jaar.
2.
Inalle gevallen zal De Keverberg een stevige functie voor cultuur, historie en toerisme moeten gaan verwullen. Dat is de basis en het bestaansrecht van De Keverberg en dé reden waarom de gemeente eigenaar is en wil bijdragen aan de instandhouding van het Kasteel. Dit is ook dé reden waarom grote groepen vrijwilligers zich aan het kasteel verbinden. Zonder een stevige
maatschappelijke functie verdwijnt dit draagvlak. Daarbij geldt dat wordt gestreefd naar een maatschappelijke functie die regionaal is 3.
Dit neemt niet weg dat het goed denkbaar is dat ook commerciële activiteiten in De Keverberg
worden gehuisvest. Deze activiteiten worden echter uitsluitend gehuisvest indien deze winstgevend zijn en niet conflicteren met de maatschappelijke functie. Ook geldt dat de
hospitalitygroup
stichting de commerciële activiteiten niet zelf gaat aanbieden en exploiteren. Daar zullen partners voor worden gezocht. De Keverberg kent, vanuit horeca oogpunt, logistieke beperkingen. Daardoor is het niet mogelijk om uitgebreide daghoreca op een winstgevende manier te exploiteren.
Uitgangspunt
is dat de horeca beperkt van aard zal zijn (beperkte kaart met koffie/thee, frisranken, licht alcoholisch, gebak) en geen keuken behoeft Uitgangspunt is dat de gemeente Peel en Maas in de toekomst verantwoordelijk wordt voor de instandhouding van het kasteel (het gebouw).
Dit is een taak die redelijkerwijs niet aan
vrijwilligers kan worden overgelaten en ook financieel niet kan worden gedragen.
Bovendien is
het kasteel een Rijksmonument. Het is een belangrijke gemeentelijke taak om dit erfgoed in stand
te houden.
Vanwege het faillissement en de daarop gevolgde sluiting, zal de exploïtatie weer opnieuw opgestart moeten worden. Bovendien zal het weer enige tijd duren voordat bezoekers hun weg weer
weten
te vinden.
Er moet dus rekening worden gehouden met een
opstartperiode/aanloopfase.
hospitalitygroup
3. De scenario's op hoofdlijnen 3.1.
Inleiding
In de zomer van 2024 zijn meerdere scenario's voor de toekomst van De Keverberg ontwikkeld. Voor elk van de scenario's zijn de belangrijkste kenmerken en financiële gevolgen destijds in kaart gebracht. Deze scenario's zijn n het najaar, mede op basis van de resultaten van het onderzoek (zie
vorige hoofdstuk), verder uitgewerkt. In dit hoofdstuk vatten we alle scenario's samen en geven daarover ons oordeel. Uit dat oordeel volgt een voorkeur. Dat voorkeursscenario wordt in het hoofdstuk daarna uitgewerkt.
We kiezen in dit hoofdstuk nadrukkelijk voor een samenvatting van de scenario's uit oogpunt van leesbaarheid van dit rapport. Als alle details van de uitwerking per scenario gerapporteerd moeten worden vergt dat tientallen pagina's met details. Uitsluitend het voorkeursscenario wordt gedetailleerd gerapporteerd in het volgende hoofdstuk. In het onderstaande schema treft u de verschillende scenario's samengevat aan.
(
EXPLOITATIE VOLGENDE BEEINDIGENVIJFOF SCENARIO'S KIEZEN UIT ÉÉN VAN DE
Klein/afwezig
hospitalitygroup
3.2.
Het 0-scenario, De Keverberg blijft gesloten
Het 0-scenario is in wezen niet een realistisch scenario, maar nemen wij toch op in deze rapportage. Dit omdat het scenario een beeld geeft van de minimale kosten van het kasteel voor de gemeente
Peel en Maas. Immers, indien het kasteel geen functie meer vervult voor het publiek zijn er desondanks kosten voor de instandhouding van het gebouw als zodanig (bijvoorbeeld groot onderhoud, verzekeringen en zakelijke lasten, periodieke schoonmaak, et cetera). Omdat De Keverberg in deze variant geen culturele, maatschappelijke of toeristische functie vervult zal er geen sprake zijn van een aanvullend exploitatietekort.
Nogmaals het 0-scenario is in onze ogen geen realistisch scenario omdat het volgens ons ondenkbaar is dat Kasteel De Keverberg in de toekomst geen functie gaat vervullen voor het publiek. Het kasteel is, na de restauratie,
eenvoudigweg een te aantrekkelijke voorziening om voor
het publiek gesloten te houden Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
o
Openingsdagen per jaar
0
Exploitatietekort
€0
Instandhoudingskosten
€ 107.000*
* = Bestaat uit kosten groot onderhoud (€ 60.000), verzekeringen, belastingen, heffingen en apparaatskosten.
3.3.
Scenario 1, De Keverberg voor cultureel/maatschappelijke evenementen
In dit scenario kent De Keverberg geen permanente openstelling.
De Keverberg is uitsluitend
geopend op het moment dat een cultureel of maatschappelijk evenement in de accommodatie wordt georganiseerd. Daarbij moet gedacht worden aan culturele activiteiten zoals Den Soeten
Inval, enkele festivals en buitenconcerten. Ook culturele feesten, activiteiten rondom de feestdagen, kunstmarkten en exposities behoren tot de mogelijkheden. De verwachting is dat ongeveer 50 van deze evenementen kunnen worden georganiseerd, waarbij sommige evenementen meerdaags zijn. Verwacht mag worden dat De Keverberg in dat geval
ongeveer 60 dagen per jaar is geopend (en dus 300 dagen is gesloten). Ander kenmerk is dat De Keverberg geen horeca zal kennen. Het kasteel wordt in dit scenario beheerd door de huidige stichting. werkzaamheden wordt uitgevoerd door vrijwilligers.
Het merendeel van de
Er worden op zijn minst 10.000 bezoekers op
hospitalitygroup
jaarbasis verwacht. Het exploitatietekort bedraagt van circa € 144.000 tot € 155.000 per jaar. De
kosten voor de gemeente Peel en Maas bedragen in dat geval het subsidiëren van het exploitatietekort, plus de kosten voor groot onderhoud (€ 60.000). Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
10.000
Openingsdagen per jaar
60
Exploitatietekort Instandhoudingskosten
€ 144.000 tot € 155.000 € 204.000 tot € 215.000
3.4.
Scenario 2, De Keverberg voor toeristen
In dit scenario richt De Keverberg zich uitsluitend op de toeristische functie. Daarbij wordt de openstelling afgestemd op de momenten in het jaar waarop toeristen vooral De Keverberg bezoeken. Dat betekent dat De Keverberg van mei tot en met oktober geopend zal zijn van woensdag tot en met zondag. Op maandag en dinsdag is De Keverberg gesloten alsmede in de
maanden november tot en met april. Het totale aantal openingsdagen bedraagt dan 130 per jaar. Het toeristische concept wordt uitgewerkt conform de verhaallijnen zoals in het vorige hoofdstuk
gemeld en in hoofdstuk 4 verder uitgewerkt. Gedurende het seizoen wordt beperkte horeca geboden.
Er worden circa 17.500 betalende bezoeken verwacht. Bij scenario 2 geldt aanvullend dat
wij van mening zijn dat hier op korte termijn (het komende seizoen) mee gestart zou moeten
worden. Als wordt gedacht n een groeimodel zou in ieder geval de toeristisch recreatieve functie het komende seizoen moeten worden vervuld, eventueel later aangevuld met andere functies. Ook in deze variant is de huidige stichting de partij die beheert en exploiteert, grotendeels ondersteund door vrijwilligers. Het exploitatietekort bedraagt € 130.000 tot € 140.000. Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
17.500
Openingsdagen per jaar
130
Exploitatietekort
€ 130.000
Instandhoudingskosten
€ 190.000 tot € 200.000
tot € 140.000
hospitalitygroup
3.5.
Scenario 3, De Keverberg cultureel, maatschappelijk en toeristisch
Dit scenario is in de basis de combinatie van de scenario's
een ruimere openstelling.
1 en 2. Het Kasteel
kent in dit scenario
Het kasteel zal in de maanden mei tot en met oktober 5 dagen per week
zijn geopend (maandag en dinsdag gesloten) en tijdens de andere maanden in ieder geval in de weekenden. Aanvullende openstelling is er op momenten dat culturele evenementen plaatsvinden. Het minimale aantal openingsdagen bedraagt 180 per jaar Tijdens de openingsdagen wordt
eenvoudige horeca geboden. De stichting beheert en exploiteert het kasteel, maar zal meer gebruik maken van betaalde krachten dan in de vorige twee scenario's. Naast de inzet van vrijwilligers is het nodig om een bedrijfsleider in dienst te nemen en een functionaris die de toeristisch/recreatieve- en culturele evenementen
en
dienstverlening uitbouwt. In dit scenario verwachten we vanaf 32.500 betalende bezoekers voor maatschappelijke activiteiten. Er mag een exploitatietekort worden verwacht van € 135.000 tot € 168.000 per jaar. Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
32.500
Openingsdagen per jaar
180
Exploitatietekort Instandhoudingskosten
€ 135.000 tot € 168.000 € 195.000 tot € 228.000
3.6.
Scenario 4, De Keverberg cultureel, maatschappelijk, toeristisch plus commercie
Het scenario 3 is de basis voor scenario 4, maar dan aangevuld met commerciële activiteiten en evenementen. Daarbij wordt vooral gemikt op de zakelijke markt. De Keverberg gaat in deze variant een functie vervullen voor vergaderingen, cursussen en feesten van bedrijven. Particuliere feesten (bijvoorbeeld bruiloften), zijn mogelijk, maar daar wordt niet nadrukkelijk op gemikt.
Bij de functie voor commerciële activiteiten gelden de volgende uitgangspunten: =
De commerciële activiteiten worden gehuisvest voor zover zij de culturele, maatschappelijke en toeristische functie niet belemmeren. Deze functies hebben voorrang boven de commerciële.
=
De Keverberg gaat de commerciële activiteiten niet zelf uitvoeren.
De stichting zal het kasteel
op dagbasis verhuren aan commerciële partijen die gedurende die dagen hun activiteiten daar kunnen huisvesten. De stichting ontvangt de zaalhuur, maar levert verder geen inspanningen en
hospitalitygroup
maakt verder geen onkosten. Het exploitatierisico ligt volledig bij de betreffende exploitanten. Daarbij voorzien we dat De Keverberg 2 of 3 exploitanten deze mogelijkheid biedt zodat het aantal samenwerkingspartners overzichtelijk blijft. Ook in deze variant wordt De Keverberg beheerd en geëxploiteerd door de stichting, ondersteund
door betaalde krachten en vrijwilligers. Wij verwachten dat Keverberg in dit scenarío circa 220 dagen per jaar is geopend. De commerciële verhuur betreft een mix van kleinere bijeenkomsten (vergaderingen, cursussen), maar ook enkele grotere bijeenkomsten zoals bedrijfspresentaties en
bedrijfsfeesten. Door de verhuur voor commerciële activiteiten daalt het exploitatietekort ten opzichte van scenario 3. In scenario 4 wordt een tekort verwacht van € 114.000 tot € 147.000.
Dat is
ruim € 20.000 minder dan in scenario 3. Als de mix van commerciële activiteiten meer grote bijeenkomsten dan kleine bijeenkomsten gaat bevatten, zal het tekort nog verder kunnen worden teruggebracht. Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
32.500
Openingsdagen per jaar
220
Exploitatietekort
€ 114.000 tot € 147.000
Instandhoudingskosten
€ 174.000 tot € 207.000
3.7.
Scenario 5, doorontwikkelen huidige concept
In dit scenario wordt de exploitatie, zoals die de afgelopen jaren is gevoerd, weer opgestart. De Keverberg is 360 dagen per jaar geopend, en vervult functies voor: =
Cultureel/maatschappelijke organisaties en activiteiten.
=
Toeristen/dagjesmensen.
=
Zakelijke commerciële bijeenkomsten (vergaderingen, cursussen en feesten).
=
Particuliere feesten en bruiloften.
=
Volwaardige daghoreca.
Daartoe is het nodig om de logistieke beperkingen van het gebouw op te heffen. Dat vereist stevige investeringen in keuken, terras en zichtrelaties, waarvan het maar de vraag is of deze uiteindelijk kunnen worden terugverdiend. Doordat al de verschillende functies gecombineerd moeten worden, vindt van tijd tot tijd verdringing plaats van maatschappelijke activiteiten. Het aantal bezoeken uit maatschappelijke
activiteiten is daarom lager dan in scenario 4.
hospitalitygroup
De exploitatie vindt plaats door een private rechtsvorm (B.V. Dit is noodzakelijk vanwege de
Alcoholwet. In principe geldt dat alleen in dit scenario, verkoop van het kasteel meerwaarde zou
kunnen hebber. E e e s tussen ‘van tot’ wordt veroorzaakt door de investeringen die nodig zijn voor deze variant. N 5 e e voledig op de exploitatie moeten ruster, N z c ovontucle koper deze investeringen volledig voor eigen risico neemt en daar geen rendement op wenst, N
Kenmerken
Aantallen bezoeken maatschappelijk
25.000
Openingsdagen per jaar
360
Exploitatietekort
n
Instandhoudingskosten
3.8.
Scenario verkoop
De (on)mogelijkheden voor verkoop van Kasteel De Keverberg zijn ook onderzocht.
Het is al eerder
vermeld, maar verkoop is zeker een mogelijkheid. Er zijn meerdere varianten mogelijk bij verkoop.
Deze varianten verschillen onderling naar: = _ De mate waarin de gemeente randvoorwaarden en uitgangspunten verbindt aan de verkoop Het betreft de mate waarin de gemeente garanties wenst voor de huisvesting van maatschappelijke activiteiten (toerisme, cultureel-maatschappelijk) in De Keverberg. =
De beweegredenen van de koper. Zijn de beweegredenen uitsluitend commercieel of heeft de koper ook een maatschappelijke, (deels) filantropische insteek.
Ad Randvoorwaarden en uitgangspunten In alle, tot dusver beschreven scenario's, vervult Kasteel De Keverberg een maatschappelijke functie
De omvang van die maatschappelijke functie verschilt per scenario, maar in geen enkel scenario wordt een maatschappelijke functie uitgesloten. Wij gaan ervan uit dat de gemeente een maatschappelijke functie voor De Keverberg ook in de toekomst van belang vindt. Als dat een juiste aanname is, is verkoop van het kasteel nog steeds een mogelijkheid. =
De gemeente wil garanties van de koper over de continuiïteit van de maatschappelijke activiteiten in De Keverberg.
=
In dat geval geldt
Deze garanties moet de gemeente juridisch kunnen afdwingen
Voor de koper geldt dat huisvesting van maatschappelijke activiteiten de
exploitatiemogelijkheden en verdiencapaciteit van het kasteel zal beperken. De koper zal (dat is
hospitalitygroup
ook gebleken uit de gesprekken die we hebben gevoerd) een compensatie eisen voor het
huisvesten van de maatschappelijke activiteiten. Voor die compensatie bestaan grofweg twee mogelijkheden: = _ Lagere verkoopprijs:
De toekomstige eigenaar verdisconteert de lagere verdiencapaciteit in
de prijs die hij/zij bereid is te betalen voor De Keverberg. Dit kan zelfs leiden tot een haast symbolische overnamesom (voor zover fiscaal en juridisch mogelijk) =
Jaarlijkse bijdrage: De tweede mogelijkheid is dat de gemeente een jaarlijkse bijdrage verstrekt aan de exploitant voor de huisvesting van de maatschappelijke activiteiten. De
procedure is een eenvoudige: de exploîtant maakt een berekening van gederfde inkomsten/winst als gevolg van de maatschappelijke activiteiten en wordt, door middel van een exploitatieovereenkomst, gecompenseerd. Beide mogelijkheden hebben voor- en nadelen. Belangrijkste verschil is dat de lagere verkoopprijs
de gemeente minder direct invloed geeft om de maatschappelijke functie te garanderen. Een Jaarlijkse bijdrage, gekoppeld aan een exploitatieovereenkomst geeft wel directe invloed
Vanzelfsprekend is er ook de mogelijkheid dat de gemeente geen randvoorwaarden en uitgangspunten verbindt aan de toekomstige exploitatie van De Keverberg door de koper. In dat geval staat het de nieuwe eigenaar vrij om naar eigen inzicht te bepalen welke activíteiten in De Keverberg worden gehuisvest. Het spreekt voor zich dat in deze situatie de verkoopprijs het hoogste zal zijn en dat er mogelijkheden zijn voor een (meer dan) kostendekkende exploitatie. Ad Beweegredenen van de koper Voor sommige potentiële kopers geldt dat de beweegredenen om De Keverberg te verwerven, puur zakelijk zijn. Bij koop krijgen zij het bezit van een aantrekkelijk en goed onderhouden kasteel, met ruime exploitatiemogelijkheden. De Keverberg biedt voor hen een interessante locatie/mogelijkheid
om hun bedrijf verder uit te breiden. Er is ook één potentiële koper die, naast zakelijke overwegingen, ook een maatschappelijk oogmerk
heeft. De betreffende potentiële koper handelt ook vanuit de wens om het kasteel te behouden voor de gemeenschap en het publiek. Deze potentiële koper lijkt, tot op zekere hoogte, ook bereid om eigen kapitaal ter beschikking te stellen, zonder dat deze inbreng (volledig) moet worden terugverdiend.
Met de betreffende potentiële koper hebben nog geen
gesprekken/onderhandelingen plaatsgevonden over verkoopprijs, eigen investeringen, e.d. Dat is
pas aan de orde indien de gemeente kiest voor verkoop.
hospitalitygroup
In het volgende schema zijn de voor- en nadelen sterk samengevat weergegeven. Filantropisch
z
2
ë
Kansrijkheidverkoop: _ + Opbrengst: Maatschappelijke functi
Kansrijkheid verkoop: ++ Maatschappelijkefunctie: _+
Opbrengst:
3 £ 8 S
3 3
Kansrijkheidverkoop:
++
Maatschappelijkefunctie:
-
Opbrengst:
+
| Kansrijkheidverkoop:
Opbrengst:
Maatschappelijkefunctie:
+
+/+
Zakelijk
Niet
)
Wel
Randvoorwaarden en uitgangspunten Onze
voorkeur
Wij gaan ervan uit dat de gemeente Peel en Maas het behoud van de toeristische en culturele
functie van Kasteel De Keverberg belangrijk vindt. Met deze veronderstelling als uitgangspunt heeft verkoop niet onze voorkeur om de volgende redenen: =
Eris een grote groep vrijwilligers verbonden aan De Keverberg. Deze vrijwiligers onderhouden
de tuin, geven rondleidingen, bemensen informatiebalie, ondersteunen bij culturele activiteiten, et cetera. Deze vrijwilligers vinden hun motivatie in de maatschappelijke functie van het kasteel en het feit dat zi zich inzetten voor de publieke zaak. De vrijwiligers hebben, gedurende ons onderzoek, te kennen gegeven te stoppen met vrijwilligerswerk als het kasteel in particuliere
handen komt. Dit ongeacht de herkomst en/of beweegredenen van de betreffende particulier. Het hoeft nauwelijks betoog dat de uitvoering van de maatschappelijke functie (toerisme en cultuur) zonder deze vrijwilligers, aanmerkelijk duurder zal worden. De exploitatietekorten zullen
in dat geval fors toenemen ook in de situatie als het kasteel is verkocht. =
Hetstaat de gemeente niet vrij om, zonder een vorm van marktwerking, een keuze te maken uit de gegadigden voor koop van het kasteel.
Met andere woorden, in het geval dat de gemeente
een voorkeur zou hebben voor een bepaalde partij, dan kan het kasteel niet zondermeer aan
deze partij worden verkocht. Vanwege het Didam-arrest is de gemeente gehouden om een bepaalde mate van transparantie en marktwerking toe te passen bij de verkoop van het kasteel De uitkomst van dit proces is ongewis.
Verkoop heeft pas echt (financiële) voordelen als de koper niet of nauwelijks gebonden i aan randvoorwaarden en uitgangspunten voor de maatschappelijke functie van het kasteel. Als de koper
hospitalitygroup
het kasteel naar eigen inzicht kan exploiteren, zonder rekening te hoeven houden met toeristen
en/of culturele activiteiten, mag een reële koopprijs worden verwacht en is het mogelijk om het kasteel kostendekkend te exploiteren. Als de gemeente dît scenario overweegt is vanzelfsprekend nader onderzoek nodig dat in ieder geval bestaat uit: *
Taxatie.
*
Het organiseren van een vorm van aanbesteding.
=
Fiscaal en juridisch onderzoek.
= _ Juridische begeleiding.
3.9.
Scenario sluitende exploitatie
Er is ook onderzocht of een sluitende exploïtatie van De Keverberg tot de mogelijkheden behoort. Dat is mogelijk, zij het onder de volgende voorwaarden: =
Cultureel-maatschappelijke evenementen kunnen niet plaatsvinden in De Keverberg. Deze evenementen (60 dagen in totaal) worden niet gefaciliteerd omdat deze verliesgevend zijn. Deze dagen worden ingevuld met commercieel interessante activiteiten
«
Toerisme zal mondjesmaat een plaats krijgen in De Keverberg. Uitsluitend op dagen waarop
geen commerciële activiteiten plaatsvinden, is er ruimte voor toeristische bezoekers en rondleidingen. «
Erzal volwaardige horeca moeten gaan plaatsvinden (restaurantconcept). Dat is alleen mogelijk als:
=
Ereen forse investering plaatsvindt in interne logistiek en herstel van zichtrelaties met de Maas.
«
=
Het bestemmingsplan wordt aangepast.
Verkoop van het kasteel, zonder randvoorwaarden op het gebied van een functie voor culturele activiteiten en toerisme, biedt ook mogelijkheden voor een (meer dan) sluitende exploitatie.
3.10. Vergelijkende beoordeling Wij hebben de verschillende scenario's vergelijkend beoordeeld.
Gekeken is naar de
maatschappelijke functie, de openstelling, het exploitatietekort en de risico's. In de volgende tabel is het resultaat van die beoordeling weergegeven.
Daarna wordt de beoordeling toegelicht.
hospitalitygroup
De functies
Scenario1
|
Scenario2
|
Scenario3
|
Scenario4
|
Scenario
Cultureleen
|
Toerisme
|
Cultureleen
|
CHTplus
|
Bestaande
maatschap-
maatschap-
|
zakelijke
pelijke evenementen
pelijke commerciële evenementen | _ bijeenentoerisme
|
komsten
|
Gemeente
concept
(CHT)
Eigendom
Kasteel Beheervorm Cultureel/
Gemeente
|
Gemeente
|
Gemeente
|
Gemeente
Stichting +
Stichting -
Stichting +
Stichting ++
of verkoop BV. +/-
-
+
++
++
+J-
10.000
17.500
32.500
32.500
25.000
Openingsdagen
60
130
180
220
360
Investering
Nihil
beperkt
beperkt
beperkt
m
maatschappelijke functie
Toeristische functie
Aantal
bezoeken
maatschappelijk
Exploitatietekort | 144tot155 | 130tot140 | 135tot168 | 114tot71:7 | (x€1.000)
Risico
beperkt
beperkt
beperkt
beperkt
Groot
Tekort per
€15--
€775
€4,60
€4,00
}
maatschappelijke
|
bezoeker
Totaal
-
+/-
+
+
-
5
hospitalitygroup
Toelichting op de beoordeling Scenario 1 is als onvoldoende beoordeeld.
De belangrijkste reden voor dit oordeel is de beperkte
functie van het kasteel. In scenario 1 wordt slechts ongeveer 60 dagen per jaar gebruik gemaakt van het kasteel, de overige dagen is het kasteel gesloten.
Dit staat eigenlijk niet in verhouding tot de
kwaliteiten van het kasteel en de investering die circa 10 jaar geleden is gepleegd.
Ook is de
maatschappelijke functie 'mager’. Het Kasteel is in dit geval een locatie voor culturele evenementen met op jaarbasis circa 10.000 bezoeken. Dit is weinig ten opzichte van andere scenarío's Desondanks is sprake van een substantieel exploitatietekort. Dat tekort bedraagt circa € 15,-- per bezoeker.
Scenario 2 scoort beter dan scenario 1, maar nog niet voldoende. De openstelling van het kasteel is
in dit scenario weliswaar ruimer dan in scenario 2, maar nog steeds is het kasteel het merendeel van het jaar gesloten (circa 235 dagen gesloten).
De functie voor toeristen is behoorlijk, maar het kasteel
vervult geen culturele functie. Het exploitatietekort s iets kleiner dan in scenario 1 en bedraagt ongeveer € 7,75 per bezoeker Scenario 3 scoort een voldoende. Redenen zijn een stevige maatschappelijke functie, een ruime openstelling en desondanks een vergelijkbaar tekort als in de scenario's 1 en 2. Echter, uitgedrukt in een tekort per bezoeker scoort dit scenario aanmerkelijk beter dan 1 en 2 In scenario 3 is tekort circa € 4,60 per bezoeker. Scenario 4 scoort nog een fractie beter dan scenario 3, vooral omdat - met behoud van de
maatschappelijke functie - het tekort iets lager is. Dit betreft zowel het absolute tekort als het tekort per bezoeker (€ 4,--) Scenario 5 krijgt een mindere beoordeling. Daarbij moet direct worden opgemerkt dat die
beoordeling afhangt van een aantal factoren, te weten: =
Welof niet verkopen
=
De beweegredenen van de eventuele koper.
Sterk samengevat geldt dat, indien het kasteel wordt verkocht en de koper bereid is om uit eigen
middelen forse investeringen te plegen, het scenario voldoende scoort. In dat geval is sprake van een behoorlijke maatschappelijke functie, een ruime openstelling en een relatief laag exploitatietekort.
Het tekort per bezoeker (€ 4,30) is overigens hoger dan in scenario 4, omdat het
aantal maatschappelijke bezoekers lager is dan in dat scenario.
Bij deze rekensom geldt dat het
risico van wegyallen van vrijwilligers reëel is en daarmee ook een risico op een slechter exploitatieresultaat.
hospitalitygroup
Indien het kasteel niet wordt verkocht en/of de koper alle investeringen moet terugverdienen, dan is scenario 5 een onaantrekkelijke variant. Investeringen, exploitatietekort en risico's staan dan niet in verhouding tot de maatschappelijke functie van het kasteel. Het exploîtatieresultaat per bezoeker bedraagt in dat geval circa € 10,15
hospitalitygroup
4. Kasteel De Keverberg, het voorkeursscenario 4.1.
Inleiding
In het vorige hoofdstuk zijn de verschillende scenario's voor De Keverberg op hoofdlijnen beschreven en beoordeeld.
Dat heeft geleid tot een voorkeur voor scenario 3, eventueel aangevuld
met zakelijke commerciële bijeenkomsten (scenario 4). In dit hoofdstuk wordt dit voorkeursscenario uitgebreider beschreven.
4.2.
De functie van
het kasteel
In het voorkeursscenario zal De Keverberg zich vooral richten op cultuur, historie en toerisme. Redenen zijn:
=
De kwaliteiten van het kasteel dwingen welhaast tot deze keuze.
=
Deze maatschappelijke functie was de afgelopen jaren al behoorlijk en wij denken dat die
functie met acceptabele inspanningen kan worden versterkt. =
De inzet op maatschappelijke activiteiten kent relatief weinig exploitatierisico's.
=
Het type toerist dat de regio bezoekt heeft cultuurhistorie hoog op het verlanglijstje staan.
Toerisme Doelstelling is om de komende jaren een toeristisch totaalconcept uit te bouwen waarmee de
verschillende gedaantes van het kasteel door de eeuwen heen worden belicht. De gedachte is om de historie van het kasteel en de directe omgeving (vanaf de bouw rond het jaar 950 tot nu) voor het publiek te ontsluiten door een aantal verhaallijnen. Die verhaallijnen zijn:
= _ Baron Frits, de laatste bewoner van het kasteel en een kleurrijk figuur uit Kessel. =
Soldaat Sam, die de impact van de Tweede Wereldoorlog op de regio in het algemeen en het kasteel in het bijzonder belicht.
=
Zuster Vera, die het verhaal vertelt van het kasteel toen het dienst deed als meisjesinternaat en later als internaat voor schipperskinderen.
=
Meester Ton, die de volledige historie van het kasteel belicht, startend bij het jaar 950, daarna de toekenning van tol- en stadsrechten, daarna de Graven van Kessel en het Land van Kessel, et cetera.
= _ Architect Edwin, de architect achter de herbouw van het kasteel, achtergronden en filosofie. Dat doen we door elk van deze thema's te benadrukken
binnen
het kasteel voor de individuele
bezoeker, door rondleidingen en arrangementen hierop te richten, et cetera.
Dit alles zoveel als
mogelijk interactief. Op de volgende pagina treft u de verhaallijnen nog eens samengevat aan. In de bijlagen treft u de uitwerking aan van de verhaallijnen. Op deze wijze mikken wij op een stijging van 50% van de betalende toeristische bezoekers naar
minimaal 22.500 bezoeken per jaar.
hospitalitygroup
VIJF RUITEN,
VIJF GEZICHTEN
Baron Frits n krakelingen t an de de burgemeester en andere Nazjnzijndoodichaam spoorloos. wilde ter Hij Die t
Organiseerde
_
Kesselsejeugd. Maar ij maakteookruzie. Metpastoor,
_
notabelen.Eeneurrjkfiguur.
_
‘beschikking stellen aan de wetenschapin Leiden. Maar
Tot 2015. Toen hij ucht kroeg van de herbouw van zijn Kasteel De Keverberg t hij zich weer zien. Ennog steeds. JetreftheminDe Keverbergen b ertet j graag zijn verhalen Benieuwd of jj zijn vriend of vijand wordt
Soldaat Sam zuster Vers soldaatSamisinNoord _ voorzienigheid.In het zit de Duitsers op de ‘meisjespensionaat en richting dope grens.Via schipperskinderen. Kesseleen Toen inderen, u 1944,oorlog. Dewinter
kinderfeesten n deeldeappels
_
_
nadert en de Schotse Umburg geland om Limburgtebevrjden. hielen en df
Vera s zuster Zuster der Goddelijke
Hij
_
ze
leegstaandeKasteelDe Keverbergstichtzijeen e
steenworpvande Duitse __ grens - trekken de Duitsers zich stap voor stapterug Zelateneen _ spoor van vernieling na Ze verwoesten strategisch unkijpunt De Keverberg op 17 november 1943 Sam zag hetallemaal gebeuren. Nieuwsgierig naarzijn belevenissen?
_ __
intemmaat voor
opa's en oma's met herinneringen.Deene raaïerdan de andere Veraverteltde werhalen zoals twaalf bewonersvantoendie ‘haar hebben verteld.
MeesterTon Architect Edwin rond De Keverberg de naastgelegen Onze tol-en stadsrechten? Cuypersdie ook het DeGravenvankessel? tationin Amsterdam, Hoeontstondhetland __ Sontwierp. n dan igt War i erallemaal
D Keverbergis een
gebeurd metin en
iksmonument.
sinds het jar 9507 Waarom kreeg Kessel
Lieve Vrouw Kerk ontworpen doorPierre
Watishetverhaalvan
_
_
_
van Kessel da zichin de middeleeuwen uitsrekte van Kessel tot Venray? Meester Tonweethetallemaal. Enjijook alsje De Keverberg hebt ontdekt aan de hand van Ton.
Net als
fijksmuseum en Centraal
Oeverberg,
_
ook nog Huize gebouwd
Architect Edwin kanje allesvertllen over deze gebouwen en de herbouw van Kasteel De Keverberg. atje verrassen!
De toerist i welkom tijdens 180 dagen per jaar. In de maanden mei (startend bij de meivakantie) tot
en met oktober (eindigend bij de herfstvakantie) is het kasteel geopend van woensdag tot en met zondag. Vanaf november tot en met april is het kasteel op zaterdag en zondag voor het publiek toegankelijk.
Bij de VWV winkel in Kessel zijn de leefstijlen bekend van de geregistreerde bezoekers. Wij gaan ervan uit dat deze groep een goede afspiegeling vormt van de toeristische bezoekers aan Kessel e.0. Onderstaand treft u de samenstelling van deze bezoekers aan naar leefstijlen. Ook treft u per leefstijl aan in welke mate zij een bezoek brengen aan erfgoedlocaties en theater- of muziekfestivals. In de bijlagen treft u een beschrijving aan van de verschillende leefstilen. Bezoek erfgoed
Bezoek muziek- en theaterfestival
NL
Avontuurzoekers
Plezierzoekers Harmoniezoekers Verbindingszoekers Rustzoekers Inzichtzoekers Stijlzoekers
11%
18% 12% 13% 17% 13% 16%
Bezoekers
VW
7%
14% 12% 15% 16% 16% 19%
| Nooit
1-2x
| vanaf3
|
Nooit
1-2x
| vanaf3
x
x
23% | 414 | 33% | 39% | 35% | 24% 38% 45% 25% 58% 34% 18%
31% 37% 43% 26% 41% 36%
28% 15% 30% 15% 22% 41%
31% 55% 57% 79% 72% 23%
35% 34% 30% 15% 19% 34%
Uit de tabel blijkt dat:
*
De grootste bezoekersgroepen zijn de stilzoekers, gevolgd door rustzoekers, gevolgd door inzichtzoekers gevolgd door plezierzoekers.
32% 9% 11% 4% 7% 39%
hospitalitygroup
=
Vooral de stilzoekers zijn culturele 'grootverbruikers’. Het bezoek aan erfgoed en culturele festivals is het hoogste van alle leefstijlen. De bezoekfrequentie van inzichtzoekers en plezierzoekers is gemiddeld. Rustzoekers maken slechts beperkt gebruik van culturele voorzieningen.
Cultuur Naast de toeristische functie biedt De Keverberg in dit scenario ook een cultureel-maatschappelijke functie. De doelgroep zijn de inwoners van Peel en Maas en de omliggende gemeenten.
In het
toeristische seizoen is de toerist vanzelfsprekend ook meer dan welkom. Het kasteel huisvest in dit geval culturele activiteiten die grotendeels worden georganiseerd en aangeboden door verenigingen, stichtingen en culturele ondernemers waar wij mee samenwerken. Het kasteel biedt de ruimte en ambiance, de samenwerkingspartners bieden het inhoudelijke programma. Deze culturele activiteiten bestaan uit de activiteiten van Den Soeten Inval, een aantal festivals en buitenconcerten. Wij mikken op minstens 30 van dit soort activiteiten. Daarnaast biedt het kasteel ruimte voor culturele evenementen zoals themafeesten (bijvoorbeeld kasteelfeesten),
activiteiten rond feestdagen, kunstmarkten en (doorlopende) exposities. Wij verwachten 30 dagen met evenementen
te huisvesten.
De culturele activiteiten en evenementen
tezamen
beslaan
60
dagen en wij verwachten minstens 10.000 bezoeken. In de volgende tabel treft u de samenstelling van de inwoners van Peel en Maas en de regio aan naar leefstijlen. Ook treft u de bezoekfrequentie aan voor musea en theaters. Samenstelling naar
Bezoek museum Nooit
|
1-2x
Bezoek theater
[vanaf3
|
Nooit
|
1-2x
|
vanaf3
x
Avontuurzoekers Plezierzoekers Harmoniezoekers Verbindingszoekers Rustzoekers Inzichtzoekers Stijlzoekers
23% 34% 41% 35% 49% 38% 27% | 41% 59% 26% 38% 34% 21% 31%
43% 23% 9% 30% 13% 25% 44%
x
39% 45% 51% 48% 70% 60% 30%
37% 33% 36% 34% 22% 26% 32%
23% 21% 8% 17% 7% 11% 36%
Commer: Kasteel De Keverberg vervult in dit scenario ook enkele commerciële functies. Dat zijn: Beperkte horeca Tijdens de openingsdagen en tijdens culturele evenementen is er horecadienstverlening in het kasteel,
De horeca (gedurende de vaste openingsdagen) is relatief beperkt van opzet. Het
assortiment bestaat uit warme dranken, sappen, frisdranken, licht alcoholisch en een zeer beperkte
hospitalitygroup
kaart voor bijvoorbeeld vlaai, gebak en kleine borrelgerechten (kaas, olijven). Van bereide maaltijd
(waar een keuken voor nodig is), zal geen sprake zijn. Door deze beperkte opzet is aanmerkelijk minder personeel nodig dan in het verleden. Vanzelfsprekend zullen de inkomsten ook lager zijn (beperkter assortiment en minder
openingsdagen), maar het resultaat 'onder de streep' is beter dan toen. Desondanks leidt de horeca ook in deze opzet tot een verlies, zij het een beperkt verlies (waarover later meer). Commerciële bijeenkomsten (Scenario 4) In dit scenario is het mogelijk, zonder afbreuk te doen aan de maatschappelijke functie, om ook
activiteiten voor vooral bedrijven te huisvesten. Het betreft vergaderingen, cursussen en bedrijfsfeesten. Gegeven de ruimte die nog resteert in de agenda (na de culturele en toeristische activíteiten), is de verwachting dat ongeveer 75 van dergelijke bijeenkomsten kunnen worden
gehuisvest. Daarbij geldt als nadrukkelijk randvoorwaarde dat De Keverberg niet zelf de exploitant zal zijn. De Keverberg verhuurt het kasteel op dagbasis aan exploitanten die deze activiteiten voor
eigen rekening en risico exploïteren.
4.3.
De beheervorm
In het scenario wordt de volgende beheervorm voorgesteld
=
De gemeente Peel en Maas is en blijft eigenaar van Kasteel De Keverberg (juridisch). Het is goed denkbaar om het economisch eigendom bij de stichting te laten, maar dat is geen Wet van Meden en Perzen. Er kan ook worden gekozen voor de relatie huurder/verhuurder, tenzij dit
stuit op bezwaren vanuit de Aanbestedingswet en/of het Didam-arrest. =
De gemeente zal verantwoordelijk worden voor het grote onderhoud aan kasteel en kasteeltuin. Tot dusver is dit een activiteit die door de stichting werd uitgevoerd en bekostigd.
Gebleken is
dat de stichting deze kosten eenvoudigweg niet kan dragen. Ook zijn we van mening dat dit
een activiteit is die redelijkerwijs niet van een vrijwilligersorganisatie kan worden verlangd. In de toekomst zal de gemeente het grote onderhoud zelf uitvoeren en bekostigen =
De Stichting Behoud Kasteel De Keverberg zal verantwoordelijk worden voor beheer en
exploitatie. Dat is een verandering ten opzichte van het recente verleden. In de afgelopen jaren was de stichting immers uitsluitend verantwoordelijk voor de instandhouding van het gebouw. Exploitatie was ondergebracht in een B.V. Die B.V. was nodig om commerciële activiteiten te kunnen ontplooien. De B.V. constructie is in de toekomst niet langer nodig, omdat De
Keverberg zich richt op exploitatie van maatschappelijke activiteiten. Commerciële activiteiten worden
=
uitbesteed.
De stichting zal een aantal veranderingen moeten ondergaan om de nieuwe taak te kunnen
uitvoeren. Die veranderingen zijn: «
Statutenwijziging: De stichting krijgt een ruimere taak dan de afgelopen jaren het geval was Die ruimere taak zal in de omschrijving van het doel van de stichting tot uitdrukking
hospitalitygroup
moeten komen. Het is dan ook aan te bevelen om de naam te wijzigen, zodat die ruimere
doelstelling ook in de naam terugkomt. =
Bestuurswijziging: Er zal een nieuw bestuur voor de stichting gevormd moeten worden. Daarbij is het van belang dat n ieder geval de volgende competenties voldoende aanwezig
zijn in het nieuwe bestuur:
=
=
Ondernemerschap.
=
Cultuur.
=
Toerisme.
=
Financiën
Commerciële activiteiten (het beschikbaar stellen van het Kasteel voor vergaderingen, cursussen
en feesten) worden niet door de stichting zelf uitgevoerd. De stichting verhuurt het kasteel op dagbasis (tegen een commercieel tarief) aan marktpartijen die dergelijke activiteiten in het kasteel willen huisvesten. Het uitgevoerde onderzoek heeft uitgewezen dat daar voldoende animo voor is.
=
Desstichting ontvangt een subsidie van de gemeente Peel en Maas om het kasteel te exploiteren
binnen de maatschappelijke randvoorwaarden en uitgangspunten van dit scenario. De subsidie wordt
dus verstrekt voor het aanbieden
van culturele activiteiten en evenementen
en voor de
openstelling van het kasteel voor toeristen.
4.4.
De organisatie
Takenpakket In dit scenario moeten vrijwilligers en betaalde medewerkers worden ingezet voor de uitvoering van de volgende taken/invulling van de volgende functies:
Management/bedrijfsleiding «
Bedrijfsleiding: Kasteel De Keverberg is in dit scenario 180 tot 220 dagen per jaar geopend. Elke dag vinden activiteiten plaats, worden rondleidingen gehouden, is er horeca, et cetera. Al deze activiteiten moeten worden aangestuurd en gecoördineerd
=
Programmamaker/marketing: In paragraaf 4.2 zijn de toeristische verhaallijnen benoemd. Deze verhaallijnen moeten worden uitgewerkt in interactieve programma's en onder de aandacht worden gebracht bij hotels, vakantieparken, horeca, et cetera. Ook het culturele programma moet worden
'verkocht’.
Toerisme
=
Informatie/receptie: Kasteel De Keverberg beschikt over een receptie waar informatie kan worden verkregen over het kasteel zelf, de rondleidingen/arrangementen en de omgeving. Deze receptie is geopend op alle 180 dagen waarop het kasteel geopend is voor toeristen.
hospitalitygroup
=
Rondleidingen: Er worden vele rondleidingen gehouden in en rond kasteel De Keverberg. De
verwachting i dat het aantal rondleidingen in de toekomst zal toenemen. Culturele
«
activiteiten en evenementen
Organisatie: De verwachting is dat circa 50 culturele activiteiten en evenementen per jaar in De Keverberg zullen plaatsvinden.
=
Deze activiteiten moeten inhoudelijk worden uitgewerkt.
Horeca/beheer: De culturele activiteiten en evenementen moeten ook worden gefaciliteerd. De ruimten moeten worden klaargezet, na afloop weer worden schoongemaakt en er zal horeca dienstverlening moeten zijn.
Horeca
Gedurende 180 dagen per jaar is de beperkte horeca geopend. Facilitair
Als laatste geldt dat klein onderhoud moet worden gepleegd, schoonmaak moet plaatsvinden, keuringen uitgevoerd moeten worden, et cetera.
Inzet van vrijwilligers Veel van de beschreven taken kunnen door vrijwiligers worden uitgevoerd, maar niet alle taken. In wezen geldt dat veel taken 'voor de schermen' door vrijwilligers kunnen worden uitgevoerd. Het betreft taken die de kern van de dienstverlening vormen, maar geen grote risico's met zich
meebrengen of specialistische kennis vereisen. Het betreft bijvoorbeeld het verzorgen van de rondleidingen, het bemensen van de receptie, het faciliteren van culturele activiteiten, et cetera. Voor een aantal activiteiten is het ondenkbaar dat deze kunnen worden uitgevoerd door vrijwiligers.
Dit vanwege de benodigde tijdsbesteding en de complexiteit. Zo denken wij dat de
managementtaken niet bij vrijwilligers neergelegd kunnen worden. Ook de bediening van de horeca is in onze ogen een professionele taak. Specialistische onderhoudstaken, administratie en vergunningen zijn ook geen vrijwilligerstaken Er zijn twee typen activiteiten waarvan wij van mening zijn dat deze in principe uitgevoerd moeten
worden door vrijwilligers, maar waarvan de invulling de afgelopen jaren moeizaam is geweest. Het betreft:
=
Informatie/receptie: Tot voor kort werd de receptie van Kasteel De Keverberg bemensd door vrijwilligers. Vanwege een tekort aan vrijwilligers bleek dat het afgelopen
jaar niet langer
mogelijk en zijn deels betaalde krachten ingezet. Wij zetten in op bemensing door vrijwilligers, maar gaan in de exploitatiebegroting uit van deels betaalde krachten. =
Culturele evenementen: Ook voor de dienstverlening rond culturele evenementen
(klaarzetten
ruimten, schoonmaak, horeca) zijn wij van mening dat dit in principe vrijwilligerstaken zijn. Desondanks gaan wij in de exploitatiebegroting uit van gedeeltelijk inzet van betaalde krachten.
hospitalitygroup
Later in dit hoofdstuk laten wij het financiële verschil zien tussen inzet van vrijwilligers en inzet van betaalde krachten voor deze twee taken.
Personele organisatie Gegeven het takenpakket en de inzet van vrijwilligers is de benodigde personele formatie becijferd. In de volgende tabel treft u het aantal fte (full time equivalenten) per taak aan. Taak
Fte
Management
Bedrijfsleiding/manager Programmamaker/marketing
08 06
Subtotaal
Toerisme/receptie
05
Cultureel/maatschappelijk
03
Horeca
10
TOTAAL
32
Uit de tabel blijkt dat een personele inzet van 3,2 fte nodig is. Nogmaals, ingezet wordt op minder
fte, door de receptie (0,5 fte) en de dienstverlening rond cultureel/maatschappelijke activiteiten (0,3 fte) ook volledig door vrijwilligers uit te laten voeren.
4.5.
De exploitatie
Exploitatiebegroting Er is een gedetailleerde exploitatiebegroting opgesteld voor de voorkeursvariant. De volgende
uitgangspunten zijn gehanteerd: =
Openstelling en bezoekaantallen zoals in dit hoofdstuk weergegeven