2024-067 09 Bijlage 2 bij de toelichting - Ladderonderbouwing (geanonimiseerd)

Het ontbreken van distributieve ruimte wil niet per definitie zeggen dat er niets mogelijk is. Winkelontwikkelingen kunnen

den met een beperkte toename van de binding en toe-

in kwalitatieve zin namelijk een meerwaarde zijn voor de de-

vloeling (in absolute zin). De gemiddelde vloerproductivi-

tailhandelsstructuur en de consumentenverzorging.

teit neemt indicatief toe naar circa € 7.450 en komt

« _ Het centrum van Maasbree heeft primair een functie

rondom het landelijk gemiddelde te liggen. Ten opzichte

voor dagelijkse boodschappen. Beide supermarkten zijn

van de huidige situatie neemt het functioneren van circa 2% toe. Dit biedt in kwantitatieve zin ruimte voor enige

relatief klein. Hoewel het versspeciaalaanbod enige vari-

dinsdag 28 februari 2023

1ë

0 B2 Detailhandel

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

atie kent, zou dit kunnen worden

kende branches toe te voegen.

versterkt door ontbre-

Dit versterkt de bood-

schappenfunctie van het centrum,

maar draagt tevens bij

B41O

Toetsing initatief aan Ladder voor

Duurzame

delijking

Toets leegstand

aan de consumentenverzorging in Maasbree. Bovendien blijkt uit benchmarkonderzoek dat het dage-

op aanvaardbaarheid bij winkelinitiatief

lijkse aanbod in Maasbree (per 1.000 inwoners) relatief

beperkt is vergeleken met het gemeentelijk en provinci-

Kwantitatieve behoefte?

aal gemiddelde.

a

verwacht

Om inzicht te geven in eventuele kwalitatieve versterkin-

In theorie voldoence

gen is het boodschappenaanbod in Maasbree vergele-

verwacht.

ken met het boodschappenaanbod in 16 vergelijkbare nertal. zaak

Diverse centra beschikken of een

winkel

met

tabak en

over een delicatessenlectuur.

Indien

n voor ale aanbieders.

te be

bestaat

d

rouderde

winkel

Leegstand wordt niet

verdwijnt,

deels

autoncom

procas.

4 nee

centra in Limburgse kernen met een vergelijkbaar inwo-

omzet

Mogelijkheid

Omzeteffecten beperkt?

!

Geen

leegstand verwacht

a

ook Beperkt omzeteffect is ondememersrisico.

wordt gekeken naar vergelijkbare centra buiten Limburg zijn er tevens enkele centra die beschikken over een koffie-Itheewinkel, een toko of een viszaak.

Voor de toevoeging van niet-dagelijkse aanbod is op het

$ nee

igging

Ligging

risicopan

delijk

el

risicopand/winkel?

vaardbare

Leegstand wortt niet verwacht

leeg:

M s

niveau van de kern Maasbree onvoldoende perspectief.

goe

Jundiseh

rolevante Í

bedrijvantar

Omzet- en leegstandseffecten Varmoedelijk

Figuur 4 geeft op basis van jurisprudentie het afwegingskader weer ten aanzien van de aanvaardbaarheid

van effecten

op leegstand bij initiatieven. De omvang van de ontwikkeling is beperkt.

In het maxi-

aanvaardbare

leegstand

male scenario is ruimte voor ca. 360 m? wvo dagelijkse detailhandel (4 units van 90 m2 wvo). Indien 360 m? wo dagelijks aanbod wordt toegevoegd, dan daalt de gemiddelde vloerproductiviteit in Peel en Maas met hooguit

2%,. Deze beperkte omzetdaling is een ondernemersrisico. Het aanbod

is nog altijd in staat om gezond te kun-

nen functioneren en de kans op leegstand is beperkt. Indien een deel van de commerciële ruimte wordt ingevuld met horeca, dan is het effect nog kleiner.

dinsdag 28 fobruari 2023

“Eris geen 'vaste cijfermatige grens’

wanneer omzeteffecten tot leegstand kunnen leiden en verschilt per geval en lokale situatie.

Figuur 4: Afwegingsschema aanvaardbaarheid leegstand

20

0 B3 Horeca

BIO B3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Horeca

Tabel

11:

Horeca-aanbod

Maasbree

B3.1 Huidige situatie Aantal

Horeca-aanbod

Maasbree

Tabel 11 toont het horeca-aanbod

in Maasbree, onderver-

en restaurants (categorieën op basis van HorecaDNA).

Te-

vens bevatde tabel een benchmark waarin het aanbod per

10000 inwoners is afgezet tegen het gemeentelijke en lank gemiddelde cijfer _ Maasbree

beschikt

Per 10.000

in totaal over

11

in-

Aantal

zaken

Per

e

deeld naar drie categorieën: drankverstrekkers, fast service

«

zaken

relatief bescheiden

Drankenverstrekkers | 3

45

28

62

Fastservice Restaurants Totaal

45 15 16,

32 40 E}

73

3 5 11

10.000

in-

Aantal

zaken

Per

e

10.000

in-

E

76

horecavoorzienin-

gen. Dit betreft vijf restaurants, drie fast service horecavoorzieningen en drie drankverstrekker. Figuur 5 toont de spreiding van horeca binnen Maasbree (en de

ge-

meente). Zeven horecavoorzieningen zijn gesitueerd in het centrum,

De horeca

buiten het centrum betreft onder

meer McDonalds (nabij de snelweg) en twee restaurants met tevens een toeristisch-recreatieve functie (vakantiepark, natuurgebied, fietsroute), *

_ Maasbree

heeft een relatief bescheiden

horeca-aanbod

per 10.000 inwoners, vergeleken met het gemeentelijke en het provinciale gemiddelde *

_ Het fastservice aanbod

betreft een

McDonald's

en twee

cafetaria's, waarvan er een is gelegen nabij de planloca-

tie. Fast service horeca zit de laatste jaren enorm in de lift. Hierbij speelt de factor gemak een grote rol. Fast service horeca is doorgaans relatief goedkoop, de consument wordt snel bediend en ook online bestellen en

thuisbezorgen heeft een enorme vlucht genomen. ° _ Hetrestaurantaanbod betreft een pizzeria / steakhouse

en twee brasserie-restaurants.

Een daarvan is gelegen

aan de Baarlosestraat (incl. [Jssalon), aan de overzijde van de planlocatie.

Ook restaurantbezoek zit de laatste

Legenda

@

Drankenverstrekkers

©

Fastservce

©

Restaurants

jaren in de lift. Restaurantbezoek staat gelijk aan een avond uit, waarbij de consument volledig wordt ontzorgd.

dinsdag 28 fobruari 2023

Figuur 5:

overzicht horeca-aanbod Peel en Maas én Maasbree

2

0 B3 Horeca

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

Tot slot telt Maasbree drie drankenverstrekkers geves-

tigd in het centrum van Maasbree.

Het aanbod betreft

B3.3 Ontwikkeling Maasbree

Het bestaansrecht van centrumgebieden op buurt- en wijkniveau wordt juist gevormd door de foodbeleving,

een jongerencentrum en twee cafés. Een café is gele-

waar de horeca een belangrijke rol in speelt. Supermark-

gen aan de Dorpsstraat, onderdeel van de planlocatie. Landelijk neemt het aantal drankverstrekkers ook af. Het

ten of foodmarkten vervullen echter steeds meer rol n

traditionele café is veel

functie krijgt en traditionele horeca, zoals cafés en res-

minder dan

voorheen

een

tref-

punt in het sociale leven van de consument.

Primaire verzorgingsfunctie voor Maasbree Uit de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat voor horeca de aard en omvang van

deze trend, waardoor ook de supermarkt een horecataurants

minder

het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en

zichtbaar worden

dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt

Voor onderscheidende horecaformules (in het hogere én

doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Voor deze ontwikkeling wordt uitgegaan van Maasbree als primair

lagere segment), die creatief inspelen op de gebieds-

B3.2 Trends en ontwikkelingen horeca Omzet en bestedingen De omzet in de horeca neemt al sinds 2010 jaarlijks fors toe. De gevolgen van Corona zijn echter zeer groot voor de horeca en dat heeft ook geleid tot een ongekende omzetdaling in 2020, waardoor het omzetniveau van de horeca weer op het niveau zit van 2010.

Hoewel de behoefte aan horeca blijft toenemen, heeft de recente omzetdaling van 2020 en 2021 grote impact op het functioneren

en

voortbestaan

van

de bestaande

ho-

reca. Zaken staan sterk onder druk en er is een gebrek aan investeringskracht.

Op korte en middellange termijn

wordt verwacht

bestaande

dat vele

horecaondernemers

failiet gaan of het bedrif beëindigen. vanwege de behoefte.

en betekeniseconomie

worden

steeds

be-

langrijker. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘Ieisureland’ waar wonen,

Horeca s een belangrijk onderdeel in het dagelijks Ieven, het draagt bij aan de woonaantrekkelijkheid, de

inrichting, uitstraling of menukeuze.

gastvrijheid en in het verlengde daarvan de leefbaarheid

Voor dergelijke za-

n Maasbree

ken is nauwelijks toekomstperspectief meer of ontbreken overnamekandidaten.

Nieuwe horecazaken worden groter: vanwege omzetei-

sen en de behoefte aan mulifunctionaliteit.

Bedrijven or-

ganiseren vaker culturele en recreatieve activiteiten

en/of verhuren zalen. Hiervoor is ruimte nodig, wat met name voor zaken buiten de hoofdcentra (met doorgaans hoge huurlasten) kansen biedt. Ook door de coronacrisis

Benchmark: fast service horeca Maasbree blijft achter Om een beter beeld te krijgen van de samenstelling van het horeca

aanbod

n kemen

zoals Maasbree

is een

benchmark

uitgevoerd (tabel 12). Daarbij is een analyse gemaakt van het horeca aanbod in vergelijkbare kernen als Maasbree. Dit

betreft 18 Limburgse kernen met een vergelijkbaar inwonertal (categorie 5.000 — 7.500). Daaruit blijkt het volgende

Goede horeca is ook essentieel voor een sterke gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en belevingswaarde. Om dathorecazaken vaak beeldbepalend zijn voor gebieden,

Behoefte in perspectief belevenis-

verzorgingsgebied.

gio's ‘teveel van hetzelfde’: horecazaken met onvoldoende eigenheid/uniciteit, marketing, een gedateerde

is overigens meer ruimte nodig, zowel binnen als buiten

Voor een groot

deel komen hiervoor andere ondernemers in de plaats,

De

kwaliteiten en consumententrends bestaat nog steeds voldoende groeiperspectief. Tegelijkertijd is er n veel re-

worden zij soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkelingen en ‘place making’.

Het horeca-aanbod in Maasbree is iets beperkter dan het gemiddelde in vergelijkbare plaatsen. Het verschil zit in kwantitatieve zin met name In kwalitatieve kent het aanbod

meer variatie. in Maasbree

in het fast service aanbod in benchmarkcentra

In benchmarkcentra zijn typen horeca die ontbreken.

Dit betreft fast service

voorzie-

werken en winkelen

niet meer zonder goede horeca- en vrijetijdsconcepten kunnen.

Voor de horeca geldt dat de behoefte onvermin-

Tabel 12: Benchmark horeca-aanbod kernen Limburg met 5.000 — 7.500 inwoners

derd toeneemt. Horeca is niet meer weg e denken uit het straatbeeld en onze maatschappij.

We trekken er

steeds vaker op uit en bijzondere (instagrammable’) horecaconcepten scoren hoog, met name bij jongeren

dinsdag 28 fobruari 2023

Maasbree Benchmark

Drankverstrekkers 3 3

Fast service

Restaurants 5 5

Totaal 11 13 2

0 B3 Horeca

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

ningen zoals een grillroom/shoarmazaak of een lunch-

Beredeneerd

room, maar ook restaurants zoals diverse wereldkeu-

verwachting vooral perspectief voor horeca met een lo-

kens (italiaans, Oosters, Grieks, Tapas).

kale functie, hoofdzakelijk fast service horeca, maar ook

Op basis van de benchmark wordt geconcludeerd dat het

vanuit de functie van Maasbree

is er naar

laagdrempelig restaurantaanbod (mede gelet op de ligging nabij het centrum

aanbod in vergelijkbare kernen iets uitgebreider i (met name fast service) en meer variatie kent (zowel fast service als res-

«

Uitgaande van bovenstaande is er naar verwachting per-

spectief voor 1 à 2 extra fast service voorzieningen en

taurants).

mogelijk hooguit 1 (laagdrempelig) restaurant.

B3.4 Behoefte horeca

Reguliere horeca én ‘blurring’

Om een indicatie te geven ten aanzien van de behoefte aan horeca is de analyse van het aantal horecavoorzieningen per segment per 10.000 inwoners als uitgangspunt genomen Daarbij is tevens gekeken naar de benchmark.

Aanvullend,

en zeker in kwalitatieve zin, is nadrukkelijk rekening gehouden met de toekomst van het centrum van Maasbree en spe-

cifiek het profiel van de beoogde locatie, evenals diverse trends en ontwikkelingen ten aanzien van horeca ° _ Hetinwonertal in de kern Maasbree blijft de komende ja-

ren redelijk stabiel (Dataportaal wonen en Demografie). Dit betekent dat het draagvlak voor horeca n kwantitatieve zin ook nagenoeg gelijk blijft. Indien het huidige ho-

reca-aanbod per 10.000 inwoners als uitgangspunt wordt genomen, zou dit betekenen dat er geen directe

aanleiding is om horeca-aanbod uit te breiden. °

_

*

In kwaitatieve zin is de behoefte aan horeca tweeledig Enerzijds is er in een kern als Maasbree naar verwach-

ting vooral behoefte aan regulier aanbod dat een aanvulling is op het bestaande aanbod.

Hierbij kan worden ge-

dacht aan een gril room/shoarmazaak, een (moderne) lunchroom of een laagdrempelig(e) restaurant/brasserie {qua kaart aanvullend op de bestaande restaurants).

Daarnaast kan worden gedacht aan horeca n combinatie met andere functies zoals detailhandel (zoals een delicatessenzaak waar je ter plaatse kleine hapjes kunt krij-

gen of een bakker waar je ook een vers broodje kunt eten). Aandachtspunt is de omvang van de commerciële units.

Deze hebben allen een omvang van circa 90 m?. Ditis doorgaans te klein voor een restaurant/brasserie, maar het biedt wel

kansen

voor fast service

horeca.

Tegelijkertijd valt op dat het horeca-aanbod per 10.000 inwoners relatief bescheiden is ten opzichte van het ge-

meentelijke en provinciale gemiddelde.

Ook de bench-

mark met vergelijkbare Limburgse kemen toont aan dat

het horeca-aanbod in Maasbree iets achterblijft. * _ Een beperkte uitbreiding van het horeca aanbod is bovendien denkbaar gelet op het beoogde levendige profiel

van het 'Laefplein'. Uitbreiding draagt bovendien bij aan de woonaantrekkelijkheid van Maasbree en specifiek het ’Laefplein’, vooral onder jongeren.

dinsdag 28 fobruari 2023

23

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 5282

WV

107

Boxtel

T +31 (0J411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam

LEKOMENEE)

Industriestraat

94

5931 PK Tegelen

www.bro.nl

| info@bro.nl

T +31 (0)77 3730601