2024-067 09 Bijlage 2 bij de toelichting - Ladderonderbouwing (geanonimiseerd)

B 4O

projectnaam Ladder

voor

duurzame

verstedelijking datum 28 februari

2023

projectnummer P05446

opdrachtgever Schroen

Projectontwikkeling BV BRO

üeclle\der bron

Kaft

BRO

BRO Industriestraat 94

5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl www.bro.nl

BAO Ruimte

| om

inte

even

BIO

Inhoudsopgave 1

Samenvatting

n Sonan

Aanleiding Planinitiatief

Opzet onderzoek Conclusies B1

Wonen

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied B1.2 Kaderstellend

beleid

B1.3

behoefte

Kwantitatieve

B1.4 Kwalitatieve behoefte 82

B3

Detailhandel

B2.1 Vigerend beleid

13

B2.2 Trends en ontwikkelingen

13

B2.3 Huidige situatie

15

82.4

18

Behoefte

Horeca

2

B3.1 Huidige situatie

21

83.2 Trends en ontwikkelingen horeca B3.3 Ontwikkeling Maasbree

22

B3.4

23

Behoefte

dinsdag 28 fobruari 2023

22

1 Samenvatting

BIO

1

Ladder voor duurzame verstedelijking

Samenvatting

Per 1 juli 2017 luidt het tweedelid van art.

3.1.6. als volgt:

“D toelichting 7| ‚een bestemmingsplan dat eeneen nieuwe ‚ stedelijke ontwi Ï;ikkeling mogelijk maakt, bevat be-

Aanleiding

schrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien

'bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom binnen het bestaand stedelijk gebiedin die behoefte

Initiatiefnemer heeft een gebiedsvisie 'Laefplein’ opgesteld voor de locaties Baarlosestraat

3 en

Baarlosestraat

7-7A.

worden voorzien.”

Daarbij bestaat het volgende voornemen: voorzieningen gerealiseerd (horeca / detailhandel) en op

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtege-

de 1° en 2° verdieping in totaal tien appartementen.

bruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ont-

er zes ontwikkeld

in een eerste fase.

In

een eventuele tweede fase worden nog eens vier woningen ontwikkeld.

*

Wonen

Het planinitiatief voorziet in de toevoeging van in totaal 18

appartementen in fase 1 en vier appartementen in een eventuele tweede fase.

Fase 1, die centraal staat n deze onder-

bouwing betreft een mix van vijf sociale huurappartementen,

zeven middeldure huurappartementen en zes grotere appar-

° _ Op Baarlosestaat 3 worden in de plint drie commerciële

Daarvan worden

Planinitiatief

Dit is vooralsnog echter niet zeker.

(geanonimiseerd) 0 22e0sestaat 7774 wordt in de plint B

wikkelingen in de omgeving.

De Ladder geeft daarmee invul-

ling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorg-

vuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten

tementen binnen een duurder segment.

worden deels levensloopbestendig uitgevoerd. De woningen

zijn geschikt voor starters, senioren en andere kleinschalige huishoudens.

In de onderbouwing wordt uitgegaan van on-

derstaand programma. Tabel 1:

‘één commerciële voorziening (horeca / detailhandel) en

Beoogde programma

vier appartementen gerealiseerd en op de verdiepingen

Door de omvang van de woningbouwontwikkeling (> 11 wo-

nog eens acht appartementen.

Functie _ Type

ningen) moet het onderdeel ‘wonen’ worden beschouwd als

Wonen

een nieuwe stedelijke ontwikkeling' Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Kern Maasbree s de beoogde ontwikkeling niet toegestaan.

De bebouwing is niet

De beoogde toevoeging van horeca en/of detailhandel is re-

op de juiste manier in het bouwvlak gepositioneerd en ook de

latief beperkt (4 voorzieningen, ca.360 m? wvo) en betreft

hoogtemaat wordt overschreden.

geen ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De grens ligt hierbij in

Om de ontwikkeling for-

meel mogelijk te maken is een wijziging van het bestem-

beginsel bij een toevoeging van 500 m2 en die wordt niet

mingsplan noodzakelijk

overschreden.

Bovendien zijn horeca en detailhande! al

deels mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Een

In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan moet voldoen aan

volledige toets aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijk is daarom niet noodzakelijk. Wel dient middels

de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelij-

een quick scan de behoefte en de haalbaarheid aan detail-

king (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht mo-

handel en horeca te worden aangetoond.

tiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

dinsdag 28 fobruari 2023

De appartementen

Tota: Detailhandel

‚ Doelgroep

5 sociale huur

Starters, senioren,

7 middeldure huur 6 dure huur / koop

kleinschalige huishoudens

18 appartem en

horeca

In het plan zijn vier commerciële voorzieningen opgenomen,

betreffende horeca en/of detailhandel. Deze voorzieningen zijn relatief kleinschalig (ca. 90 m? wvo, totaal ca. 360 m? wvo) en bevinden zich in de plint van de ontwikkellocatie aan de Baarlosestraat.

1 Samenvatting

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

Opzet onderzoek

Passend

Conclusies Wonen

Sprake van ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ De realisatie van woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1.

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan bestem-

ming Gemengd’. Op basis van deze bestemming is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk.

2.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een uimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het inítiatief om 18 woningen te bouwen kan onder deze defini-

3.

tie worden geschaard. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging

gaat van 18 woningen, betreft het initiatief een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ Passend binnen behoefte ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte s gekeken

naar de afbakening van de relevante regio. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit onderzoek is de ge-

meente Peel en Maas het primaire verzorgingsgebied en de woonregio's Venlo en Venray het secundaire verzorgingsgebied.

Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

lichting.

Hieronder volgt een beknopte toe-

De volledige onderbouwing van de woningbehoefte

is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie

dinsdag 28 fobruari 2023

binnen

van huishoudens de komende jaren afneemt (huishou-

beleidskaders

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het vigerende provinci-

dens-verdunning).

ale, regionale en lokale beleid!

van individualisering en vergrijzing (toename van een-

Dit sluit aan bij de landelijke trends

De ontwikkeling voorziet in hergebruik van bestaand vastgoed en betekent een kwalitatieve impuls voor de di-

en tweepersoons huishoudens). Wanneer de woningbehoefte wordt afgezet tegen de be-

recte omgeving.

ningen op de juiste plek (nabij voorzieningen) en is de

staande plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Peel .en Maas voldoende plancapaciteit is om in de behoefte

ontwikkeling geschikt voor diverse doelgroepen en seg-

te voorzien. Afgezet tegen de harde plancapaciteit

menten (0,a. sociale huur en middenhuur).

echter aanvullende behoefte aan ruim 400 woningen.

Bovendien zorgt het voor de juiste wo-

s

Er wordt bijgedragen aan een gezonde woningmarkt,

In de woonregio's Venlo en Venray is zowel de harde als

waarbij rekening wordt gehouden met toegankelijkheid

de totale plancapaciteit onvoldoende om in te behoefte

en betaalbaarheid voor diverse doelgroepen, in een aan-

te voorzien.

trekkelijke levendige omgeving.

De aanzienlijke woningbehoefte in de gemeente Peel en

De ontwikkeling vindt plaats midden in de kern Maas-

Maas wordt bevestigd in gemeentelijk woningmarkton-

bree en betreft woningen die invuling geven aan een

derzoek.

kwalitatieve behoefte (zie onderdeel kwalitatieve be-

circa 805 à 1.060 woningen (basis), oplopend tot circa

hoefte), onder meer voor starters, ouderen en andere

1.105 à 1.360 (positief scenario),

Daarin is tot 2030 een behoefte berekend

van

kleinschalige huishoudens. Maasbree is getypeerd als leef- en centrumdorp.

Hier

Kwalitatieve

behoefte

kan worden gebouwd voor de eigen behoefte, maar is tevens (beperkte) extra groei mogelijk. Het initatief

De beoogde ontwikkeling van 18 appartementen, in diverse segmenten en geschikt voor diverse doelgroepen, voorziet in

draagt er mede aan bij datde huidige markt o' komt.

een

kwalitatieve

behoefte.

Door demografische ontwikkelingen (vergrijzing) is in Kwantitatieve behoefte

Peel en Maas nadrukkelijk behoefte aan woningen ge-

De beoogde ontwikkeling van 18 woningen voorziet in een kwantitatieve behoefte en kan redelijkerwijs worden toege-

schikt voor senioren. De beoogde ontwikkeling met

voegd aan de harde plancapaciteit

voorziet

deels levensloopbestendige woningen (gelijkvloers) hier in.

De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteitin n is met de huishoudensprognose, zo-

Door woningen

dat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.

Doorstroming is een wenselijke ontwikkeling, zodat ook

Het

te realiseren voor ouderen, wordt boven-

dien de doorstroming op de woningmarkt bevordert

aantal huishoudens n de gemeente Peel en Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.100, een stijging van 6%.

andere doelgroepen zoals starters meer kansen krijgen

Ook in de woonregio's Venlo en Venray is sprake van

Ook starters zijn namelijk een belangrijke doelgroep in

een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens.

Peel en Maas. De beoogde ontwikkeling, bestaande uit appartementen (onder meer sociale en middeldure

Het aantal

huishoudens

neemt

relatief sterker toe dan

het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang

op de woningmarkt.

huur),is tevens zeer geschikt voor starters.

1 Samenvatting

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

« _ De toevoeging van appartementen voorziet bovendien in de behoefte van een sterk groeiende groep kleinschalige huishoudens

« _ Bovendien betreft het een herontwikkeling waarbij bestaand leegstaand vastgoed wordt herontwikkeld De ontwikkeling draagt daarmee tevens bij aan opwaardering

in Peel en Maas

« _ Binnen de gemeente Peel en Maas is sprake van een kwalitatieve mismatch. Een belangrijke opgave is het

meters.

leefklimaat

Kwantitatieve

«

behoefte

Hetdagelijks aanbod in de gemeente Peel en Maas

Dit geidt met name voor de grotere kernen waaronder Maasbree. De beoogde ontwikkeling voorziet hier na-

Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied

functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van

Voor de onderbouwing aan de hand de ladder voor duur-

circa € 7.225 per m? wvo, circa 4% beneden het landelijk

drukkelijk in.

zame verstedelijking is relevant of de ontwikkeling mogelijk

gemiddelde. Daarbij wordt echter benadrukt dat dage-

« _ De positie van ‘middeninkomens' op de woningmarkt

wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk ge-

lijkse winkels in Limburg doorgaans stabiel gezond be-

staat landelijk onder druk. Deze groep is veelal aange-

bied.

neden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, on-

wezen op de vrije huursector. Om de positie van middeninkomens e verbeteren zijn veel meer betaalbare

heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘gemengd', waarmee sprake is van een stedelijk functie.

der meer als gevolg van lagere exploitatielasten. Het

woningen nodig, zowel huur als koop.

Gezien het voorgaande is sprake van een ligging ‘binnen be-

gelijkertijd is er in kwantitatieve zin geen directe aanlei

De toevoeging

Het plangebied ligt binnen de stedelijke contour en

van middeldure huurwoningen geeft invulling aan deze

staand stedelijk gebied’ en is een verdere motivering op dit

behoefte.

punt niet noodzakelijk.

worden vervuld, zonder daarbij een (forse) nieuwe claim te leggen op de ruimte. Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan een opwaardering van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat onaanvaardbare

effecten

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van de beoogde

ontwikkeling onaanvaardbare effecten zullen optreden. « _ De woningbehoefte in de huidige markt is enorm, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin (voor doelgroepen

als starters, ouderen, middeninkomens en kleinschalige huishoudens.

« _ Gelet op de beperkte leegstand in Peel en Maas (1%) en

de huidige krapte op de woningmarkt is het reëel om te veronderstellen dat ook na realisatie van het planinitiatief veel behoefte blijft bestaan voor nieuwe woningen

dinsdag 28 fobruari 2023

verschil van 4% is redelijk beperkt en aanvaardbaar.

Te-

ding om het aanbod uit te breiden. « _ Richting 2031

Door bestaand vastgoed passend te transformeren of

herstructureren kan deze specifieke woningbehoefte

Geen

oude

van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en

toevoegen van appartementen, evenals huurwoningen.

*

« _ In het kader van dynamisch voorraadbeheer dienen nieuwe meters in principe te worden gesaldeerd met

neemt het inwonertal icht toe en daarmee

het bestedingspotentieel. Tevens wordt rekening gehouQuickscan detailhandel

den met een beperkte toename van de binding en toe-

Voor detailhande is uitsluitend gekeken naar de dagelijkse sector. Voor de toevoeging van niet-dagelijkse winkels in een kem als Maasbree is onvoldoende perspectief

Vigerend beleid Het beoogde initiatief waarin mogelijk ruimte wordt geboden aan nieuwe detailhandel past deels binnen de vigerende pro-

vinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders: *

De focus ligt op versterking van de bestaande structuur Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk plaats te

vinden in of aan de randen van bestaande winkelgebieden. De beoogde planlocatie valt daar binnen. « _ Het initiatief creëert ruimte om het dagelijks aanbod aan de rand van het centrum

van Maasbree

te versterken.

Toevoeging van dagelijks aanbod draagt bovendien bij aan de functie van Maasbree als boodschappencentrum

vloeiing (in absolute zin). De gemiddelde vioerproductiviteit neemt indicatief toe naar circa € 7.450 en komt

rondom het landelijk gemiddelde te liggen.

Ten opzichte

van de huidige situatie neemt het functioneren circa 2%

toe. Dit biedt in kwantitatieve zin ruimte voor enige uitbreiding en versterking van het dagelijks aanbod.

Zeker

met de gedachte dat het gemiddelde landelijk functioneren niet als norm moet worden gezien voor Limburg Kwalitatieve

behoefte

« _ Het centrum van Maasbree heeft primair een functie voor dagelijkse boodschappen. Beide supermarkten zijn relatief klein. Hoewel het versspeciaalaanbod enige variatie kent, zou dit kunnen worden versterkt door ontbre-

kende branches toe te voegen. Dit versterkt de boodschappenfunctie van het centrum, maar draagt tevens bij aan de consumentenverzorging in Maasbree.

1 Samenvatting

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

« _ Bovendien blijkt uit benchmarkonderzoek dat het dageljkse aanbod in Maasbree (per 1.000 inwoners) relatief beperkt is vergeleken met het gemeentelijk en provinci-

en specifiek het profiel van de beoogde locatie, evenals diverse trends en ontwikkelingen ten aanzien van horeca. « _ Het inwonertal n de kern Maasbree blijft de komende ja-

aal gemiddelde.

ren redelijk stabiel.

e _ Om inzicht te geven in eventuele kwalitatieve versterki

licatessenzaak waar je ter plaatse kleine hapjes kunt krij-

gen of een bakker waar je ook een vers broodje kunt

gen is het boodschappenaanbod in Maasbree vergele-

betekent dat er geen directe aanleiding is om horeca-

eten). Aandachtspunt s de omvang van de commerciële units.

ken met het boodschappenaanbod in 16 vergelijkbare centra in Limburgse kernen met een vergelijkbaar inwo-

aanbod

Deze hebben allen een omvang van circa 90 m?. Dit is

nertal. Diverse

centra

beschikken

over een

zaak of een winkel met tabak en lectuur.

horeca in kwantitatieve zin ook nagenoeg gelijk blijft. Dit

*

uit te breiden.

Tegelijkertijd valt op dat het horeca-aanbod per 10.000 inwoners relatief bescheiden s ten opzichte van het ge-

delicatessen-

meentelijke en provinciale gemiddelde.

Indien ook

Ook de bench-

wordt gekeken naar vergelijkbare centra buiten Limburg

mark met vergelijkbare Limburgse kernen toont aan dat

zijn er tevens enkele centra die beschikken over een kof-

het horeca-aanbod in Maasbree iets achterblijft e _ Een beperkte uitbreiding van het horeca aanbod is denk-

fie-theewinkel, een toko of een viszaak.

e

Dit betekent dat het draagvlak voor

Daamaast kan worden gedacht aan horeca in combinatie met andere functies zoals detailhandel (zoals een de-

Voor de toevoeging van niet-dagelijkse aanbod is op het niveau van de kern Maasbree onvoldoende perspectief.

baar gelet op het beoogde levendige profiel van het

’Laefplein'.

Uitbreiding draagt bovendien bij aan de

woonaantrekkelijkheid van Maasbree en specifiek het Effecten

‘Laefplein', vooral onder jongeren.

« _ De omvang van de ontwikkeling is beperkt. In het maxímale scenario is uimte voor ca. 360 m? wvo dagelijkse

detailhandel (4 units van 90 m2 wvo). Indien 360 m? wo dagelijks aanbod wordt toegevoegd, dan daalt de gemiddelde vloerproductiviteit in Peel en Maas met hooguit

2% Deze beperkte omzetdaling is een ondernemersrisico. Het aanbod is nog altijd in staat om gezond te kunnen functioneren en de kans op leegstand is beperkt.

«

Beredeneerd

vanuit de functie van Maasbree

is er naar

verwachting vooral perspectief voor horeca met een Io-

kale functie, hoofdzakelijk fast service horeca, maar ook laagdrempelig restaurantaanbod (mede gelet op de ligging nabij het centrum * _ Uitgaande van bovenstaande is er naar verwachting perspectief voor 1 à 2 extra fast service voorzieningen en mogelijk hooguit 1 (laagdrempelig) restaurant.

« _ Indien een deel van de commerciële ruimte wordt ingevuld met horeca, dan is het effect nog kleiner.

Kwalitatieve behoefte

« _ In kwalitatieve zin is de behoefte aan horeca tweeledig Quick scan Horeca Kwantitatieve

behoefte

Om een indicatie te geven ten aanzien van de behoefte aan horeca s de analyse van het aantal horecavoorzieningen per

segment per 10.000 inwoners als uitgangspunt genomen Tevens is gekeken naar benchmarkresultaten en is rekening gehouden met de toekomst van het centrum van Maasbree

dinsdag 28 fobruari 2023

Enerzijds is er in een kern als Maasbree naar verwachting vooral behoefte aan regulier aanbod dat een aanvulling is op het bestaande aanbod.

Hierbij kan worden ge-

dacht aan een gril room/shoarmazaak, een (moderne) Iunchroom of een laagdrempelig(e) restaurant/brasserie

{qua kaart aanvullend op de bestaande restaurants).

doorgaans te klein voor een restaurant/brasserie, maar het biedt wel kansen

voor fast service horeca.

0 B1 Wonen

BIO B1

Ladder voor duurzame verstedelijking

Wonen

als één subregio. Circa 13% van de verhuisbewegingen naar Peel en Maas is afkomstig uit deze subregio. Beide woonregebied. Beide verzorgingsgebieden samen zijn goed voor

De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten?. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit

circa drie kwart van alle verhuisbewegingen.

voor elkaar te krijgen is actie nodig:

gio's worden daarom gezien als het secundaire verzorgings-

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woning-

doorzetten.

belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestro-

men binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats! Tabel2:

Verhuisbewegingen gemeente Peel en Maas

Verhuisbewegingen

Aandeel_

B1.2

Kaderstellend

Provinciaal

beleid

Omgevingsvisie Limburg In 2021 is de nieuwe provinciale omgevingsvisie vastgesteld?. Hierin geeftde provincie haar visie op de fysieke leefomgeving. De Provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwali-

Vanuit woonregio Venlo (excl. Peel en Maas)

10%

teit op de juiste plek. De hoofdlijnen binnen het thema ‘wo-

Totaal

78'

nen en leefomgeving' zijn als volgt *

Een woningaanbod’/planvoorraad waarbij vraag en aan-

bod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht.

Bovenstaande tabel toont dat bijna twee derde van alle verhuizingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente.

Daarmee

Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van

de juiste kwaliteit op de juiste plek. « _ Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een

wordt de gemeente Peel en Maas nadrukkelijk gezien als het

brede maatschappelijke context.

primaire verzorgingsgebied.

vensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe wo-

In de kwantitatieve en kwalita-

tieve analyse wordt daarom primair gekeken

naar de eigen

gemeente.

Daarbij s het van be-

geving waarin ze zich thuis voelen. Een gezonde woning-

bel

62%

3%

Het doel van de agenda is om een bijdrage te le-

lang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonom-

Binnen gemeente Peel en Maas

Vanuit woonregio Venray

versnellen, versterken en

veren aan een gezonde woningmarkt.

markt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en

valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een

Limburgse Agenda Wonen 2020-2023

Verduurzaming en [e-

ningen wordt gestimuleerd. * _ Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd ge-

markt heeft aanbod dat voldoende inspeelt op de volgende onder meer de volgende aspecten

« _ De huidige en toekomstige woningbehoeften; ° _ Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken; *

De woningmarkt is voor iedereen toegankelijk en betaalbaar;

e _ Erzijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering van 2% frictieleegstand);

« _ Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstil van een bewoner die tot op zeker hoogte ook kan

bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen;

e _ De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.

Regionaal beleid

bied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand

Regionale

De gemeente Peel en Maas vormt samen met de gemeenten Venlo en Beesel de woonregio Venlo. De gemeenten Horst

vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wo-

In de Regionale Woonvisie geven de gemeenten Beesel,

nen in principe alleen toegestaan is in daarvoor be-

aan de Maas en Venray vormen samen de woonregio Ven-

stemde woongebieden

Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt’. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve

ray. Tussen beide woonregio's is sprake van een sterke regionale samenhang.

Doorgaans worden beide regio's gezien

CBS Statine, Verhuisbewegingen gemeente Peel en Maas 2020 Provincie Limburg (2021), Provinciale Omgevingvisie Provincie Limburg (2020), Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 Regio Noord-Limburg (2020), Regionale woonvisie Noord:-Limburg 2020-2024

dinsdag 28 fobruari 2023

woonvisie

Noord-Limburg 2020-2024

0 B1 Wonen

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad.

Daarover staat aangegeven:

« _ Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op

« _ Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in

evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad.

de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten.

De huishoudprognose van E'tl (Progneff)

dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal

nog toe e voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend.

Progneff wordt als basis ge-

hanteerd, maar er is (indien kwalitatief

wenselijk) ruimte

om ‘goede dingen’ e blijven realiseren

gangspunten: e _ Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;

e _ Gekeken dient te worden naar koppelkansen; * _ Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van

het kwetsbare woningoverschot; ° _ Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;

e

De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na;

e

Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van bestaande voorraad en hoe deze zich

verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte e _ Ook dient aandacht te zijn voor de huisvesting van spe-

cifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen.

Ten aan-

zien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, omdat

op deze manierde doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat vanzelf ruimte voor starters op de woningmarkt.

* Gemeente Peel en Maas (2015), Structuurviie kernen en bedrijventerreinen ° BSP (2019), Een sterke woonmarkt met toekomst in Pee! en Maas.

dinsdag 28 fobruari 2023

Gemeentelijk beleid

behoefte te voorzien, is er nog ruimte om de harde plancapaciteit uit te breiden. woningen paar jaar.

Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen In de structuurvisie geeft de gemeente haarvisie ten aanzien

van ruimtegebruik binnen de gemeente*. Ten aanzien van het thema wonen zijn onder meer de volgende beleidsuit-

« _ Woningbouw vindt primair plaats in de kemen; * _ Elke kern mag minimaal bouwen voor de eigen be-

hoefte.

Daarnaast is er ruimte voor maatwerk, zeker bij

e _ Gestreefd wordt naar een gevarieerd programma waarbij wordt ingespeeld op de woonwensen van verschillende doelgroepen. Belangrijke doelgroepen zijn starters, ouderen (aankomende) gezinnen, arbeidsmigranten en instromers.

Conclusies

beleid

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het vigerende provinci-

initiatieven uit de kernen zelf. In leef- en centrumdorpen

ale, regionale en lokale belei

is (beperkte) extra groei mogelijk.

* _ De ontwikkeling voorziet in hergebruik van bestaand

« _ Stimuleren van levensloopbestendig en duurzaam bou-

vastgoed en betekent een kwalitatieve impuls voor de directe omgeving. Bovendien zorgt het voor de juiste wo-

wen;

* _ Belangrijkste doelgroepen zijn starters en ouderen;

ningen op de juiste plek (nabij voorzieningen) en is de

ontwikkeling geschikt voor diverse doelgroepen en segDe woningmarkt moet goed gebalanceerd zijn. Sturing op aantallen is nodig om geen overschotten en marktverstoringen te krijgen. Tegelijk heeft de woningmarkt behoefte aan initatieven om de ‘markt’ |os te krijgen

Aanvullend wordt onder meer het volgende benoemd:

_ Hoewel de totale plancapaciteit voldoende is om in de

e _ De komende tien jaar wordt gestreefd naar 50 tot 150

gangspunten opgenomen.

Daarvoor gelden onder meer de volgende regionale uit-

«

Woningmarktonderzoek Peel en Maas De gemeente Peel en Maas heeft geen actueel woonbeleid Het woningmarktonderzoek ‘Een sterke woonmarkt met toekomst

in Peel en

Maas'

biedt echter inzicht in de woonstrate-

gie binnen de gemeente®. Ten aanzien van nieuwbouw geldt onder meer het volgende: « _ Woningbouw vindt primair plaats in kernen met bovengemiddeld groeipotentieel, het hoogste voorzieningenni-

veau en de gunstigste ligging, waaronder Maasbree.

menten (0.a. sociale huur en middenhuur). * _ Erwordt bijgedragen aan een gezonde woningmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met toegankelijkheid en betaalbaarheid voor diverse doelgroepen, in een aantrekkelijke levendige omgeving e _ De ontwikkeling vindt plaats midden in de kern Maas-

bree en betreft woningen die invuliing geven aan een kwalitatieve behoefte (zie onderdeel kwalitatieve behoefte), onder meer voor starters, ouderen en andere

kleinschalige huishoudens. * _ Maasbree is getypeerd als leef- en centrumdorp.

Hier

kan worden gebouwd voor de eigen behoefte, maar is

tevens (beperkte) extra groei mogelijk. Het initiatief draagt er mede aan bij dat de huidige markt o' komt.

0 B1 Wonen

BIO B1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Kwantitatieve

behoefte

toename

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van de provincie Limburg (Dataportaal Wonen en Demografie). De be-

hoefte is afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de

ontwikkeling van extra woningen

van circa 6%.

Het aantal huishoudens

regio's Venlo en Venray is ruim 110.000. komende jaren toe tot ruim 116.000.

in de woon-

Dit aantal neemt de

Een toename van circa

Plancapaciteit Een sterkere groei van het aantal huishoudens duidt erop dat

de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit is een landelijke trend, onder meer ingegeven

Deze ontwikkelingen resulteren in een toename van een- en tweepersoonshuishoudens

gens actuele prognoses neemt het inwonertal de komende Een toename van circa

1,5%. Het inwonertal in de woonregio's Venlo en Venray bedraagt ruim 245.000. Dit aantal neemt de komende jaren toe tot ruim 250.000. Een toename van circa 2% (tabel 2). Tabel 3:

Bevolking GemeentePeelenMaas

|

Woonregio's Venlo en Venray Tabel4:

245.298 | 250.276

+2%

Huishoudensprognose

Bevolking Gemeente

2021 |_ 44314 201 | +15%

43660

2021 | 2031 Peel en Maas

Woonregio's Venlo en

Venray

De Noord-Limburgse gemeenten vinden het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose.

die manier wordt er gebouwd naar reële behoefte.

19.540

+6%

110.094

116.440

+5,8%

Op

De actuele

Tabel6:

Woningbehoefte

J Gemeente Peel en Maas.

HEIJ 18.436

3.280

Netto plancapaciteit zacht

482

2810

| Netto plancapaciteit totaal

1184

6.090

E"

Woonregio's Venlo en

110.094

19.540 116.440

6.346

hoefte te voorzien.

gen) 1.184 woningen.

Afgezet tegen de woningbehoefte

blijkt dat de totale plancapaciteit voldoende is om in de be-

Indien echter wordt gekeken naar de

harde plancapaciteit bljkt dat deze onvoldoende is om invulling te geven aan de behoefte en dat er nog ruimte is om

Conform huishoudensprognose is er in de gemeente Peel en

ruim 400 woningen toe te voegen.

Maas tot 2031 behoefte aan ruim 1.100 woningen.

nog geen onderdeel van de plancapaciteit, maar de cijfers to-

In de

woonregio's Venlo en Venray is zelfs sprake van een behoefte in de gemeente Peel en Maas wordt tevens bevestigd n gemeentelijk woningmarktonderzoek (2019).

dinsdag 28 fobruari 2023

702

en zacht) bedraagt per saldo (toevoegingen én onttrekkin-

dit aantal neemt de komende

7 Provincie Limburg, Dataportaal wonen en demogratie. Geraadpleegdin juni 2022

peei n a | Veris Varay Netto plancapaciteit hard

ë 1.104

De gemeente Peel en Maas telt circa 18.500 huishoudens en Een

Plancapaciteit

De totale plancapaciteit in de gemeente Peel een Maas (hard

hoefte aan ruim 6.300 woningen. De significante woningbejaren toe tot ruim 19.500.

Venray, die door de provincie wordt bijgehouden in het Dataportaal wonen en demografie van de Provincie Limburg”.

woningbehoefte. De huidige prognoses resulteren in de volgende woningbehoeftecijfers.

Venray

18.436

nen de gemeente Peel en Maas en de woonregio's Venlo en

Woningbehoefte

huishoudensprognose geeft een duidelijke indicatie van een

Bevolkingsprognose

Tabel 5 toont een overzicht van de huidige plancapaciteit bin-

Tabel6:

De gemeente Peel en Maas telt ruim 43.650 inwoners. Voljaren toe tot ruim 44.300 in 2031.

1.060 woningen, oplopend tot circa 1.105 à 1.360 in een positief scenario.

5,8% (tabel 3).

door individualisering en vergrijzing van de samenleving

Bevolkings- en huishoudensprognose

2030 een marktruimte berekend van in de basis circa 805 à

Daarin is tot

Voorliggende initiatief is

nen een aanvullende behoefte en geven aanleiding om het

initiatief toe te voegen.

Voor de woonregio's Venlo en Venray

0 B1 Wonen

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

B1.4

geldt dat zowel de harde als de totale plancapaciteit onvoldoende zijn om invulling te geven aan de kwantitatieve woningbehoefte.

Kwalitatieve behoefte

toe, dan wel woningen die op termijn levensloopbestendig te maken zijn

Landelijke trends en ontwikke

Aanvullende plannen zijn daarom wenselijk

Vergrijzing zorgt tevens voor een toename van kleinDe woningbehoefte in Nederland neemt op veel plekken toe

Conclusie

schalige huishoudens (één- en tweepersoons). Kleinschalige huishoudens nemen bovendien toe door indivi-

en blijkt bovendien veel groter dan eerder aangenomen. In tegenstelling tot eerdere onderzoeken verspreid de behoefte

kwantitatieve behoefte

De beoogde ontwikkeling van 18 woningen voorziet in een

zich over grotere delen van het land, ook in de periferie. Lan-

kwantitatieve behoefte en kan daarom worden toegevoegd

delijk gezien is nadrukkelijk sprake van een aantal trends, die

aan de harde plancapaciteit

ook in de gemeente Peel en Maas aan de orde zijn

e

« _ De woningmarkt zit voor veel doelgroepen op slot. Zeker

De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in n is met de huishoudensprognose, zo-

dat er kan worden gebouwd naar reële behoefte. aantal huishoudens n de gemeente

Het

Peel en Maas

voor starters op de woningmarkt is het lastig om een geschikte én betaalbare woning te vinden. De huizenprij-

dualisering in de samenleving. De toename van klein-

schalige huishoudens resulteert in een grotere behoefte aan kleinere woonproducten zoals appartementen.

Regionale behoefte Regionale

Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

zen zijn de afgelopen jaren explosief gestegen, maar tegelijkertijd beschikken starters doorgaans over beperkte

Mensen hebben verschillende woonwensen en willen op ver-

neemt tot 2031 toe met ruim 1.100, een stijging van 6%. Ook in de woonregio's Venlo en Venray is sprake van

financiële middelen.

(standaard) rijjeshuis of de (standaard) tweekapper is voor-

een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens

neemt

relatief meer toe dan

Een groot deel van de woningmarkt

perkt, huizen staan vaak kort in de verkoop en (stevig)

bij. Steeds vaker zijn er initiatieven voor het transformatie van bestaand vastgoed, waarbij doorgaans appartementen

is daardoor onbereikbaar. het

inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van

schillende manieren met elkaar samenleven. De tijd van het

Het aanbod

is bovendien

be-

overbieden i meer regel dan uitzondering.

worden gerealiseerd.

huishoudens de komende jaren afneemt (huishoudens-

Ook de zogenaamde ‘middeninkomens' hebben het las-

verdunning).

tig. Deze groep komt doorgaans niet in aanmerking voor

gionale woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoor-

Dit sluit aan bij de landelijke trends van in-

dividualisering en vergrijzing (toename van een- en

sociale huur, maar heeft onvoldoende financiële midde-

tweepersoons huishoudens).

Ien voor de meeste koopwoningen.

Deze groep i veelal

aangewezen op de vrije huursector.

Om de positie van

e _ De huishoudensontwikkeling geeft een reëel beeld van

de woningbehoefte. Wanneer de woningbehoefte wordt afgezet tegen de bestaande plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Peel en Maas voldoende plancapaiteit

is

middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen nodig, zowel huur als koop. * _ Veel gemeenten kampen met vergrijzing waardoor het

Een van de centrale opgaven in de re-

raad

* _ Bij nieuwbouw gaat de voorkeur uit naar toekomstbestendige en flexibele woonconcepten

Doordat er verschuivingen plaatsvinden in de demografische samenstelling van de bevolking (0a. vergrijzing) verandert ook

de kwalitatieve woonbehoefte.

Eris een

om in de behoefte te voorzien. Afgezet tegen de harde

aantal ouderen (fors) toeneemt.

plancapaciteit bestaat aanvullende behoefte aan ruim

hebben veelal de behoefte om zo lang mogelijk zelfstan-

nultredenwoningen en appartementen.

400 woningen.

dig thuis te blijven wonen.

In algemene zin is veel behoefte aan woningen voor

« _ In de woonregio's Venlo en Venray is zelfs de totale plancapaciteit onvoldoende om in te behoefte te voorzien.

° _ De aanzienlijke behoefte in de gemeente Peel en Maas wordt bevestigd in gemeentelijk woningmarktonderzoek. Daarin

is tot 2030

een

marktruimte

berekend

van

in de

basis circa 805 à 1.060 woningen, oplopend tot circa 1.105 à 1.360

dinsdag 28 fobruari 2023

Hedendaagse ouderen

Op veel plekken wordt al ge-

sproken van ‘dubbele vergrijzing’.

Inwoners worden niet

toenemende woonbehoefte aan (levensloopbestendige)

starters en ouderen.

Meer woningen voor ouderen zijn

alleen ouder, maar ouderen blijven ook langer zelfstan-

niet alleen een directe invulling van een behoefte, maar

dig thuis wonen. Dit is enerzijds ingegeven vanuit per-

het bevordert eveneens de doorstroming op de woning-

soonlijke voorkeuren, anderzijds heeft het ook te maken met veranderende wet- en regelgeving.

Hierdoor neemt

de behoefte aan levensloopbestendige woningen stevig

markt.

Gelet op de aanzienlijk behoefte aan woningen voor ouderen, wordt bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet op levensloopbestendige woningen.

in een positief scenario.

10

0 B1 Wonen

BIO Lokale

Ladder voor duurzame verstedelijking

behoefte

de sterke vergrijzing zijn levensloopbestendige wonin-

Woningmarktonderzoek 2019

gen vereist. De toevoeging van appartementen dient

In 2019 heeft in de gemeente Peel en Maas woningmarkton-

vooral plaats te vinden in de grotere groeikemen.

derzoek plaatsgevonden.

tatieve woningbehoefte naar voren. ° _ De vergrijzing in Peel en Maas is hoog. Bovendien is sprake van een dubbele vergrijzing. Niet alleen zijn er

°

« _ De woningvoorraad in Peel en Maas is relatief jong vergeleken met het gemiddeide in de provincie Limburg. Slechts 25% van het aanbod is gebouwd voor 1965 en

Op basis daarvan komt een kwaliWoonmarktonderzoek

In 2021 den.

2021

heeft opnieuw woningmarktonderzoek plaatsgevon-

Het doel

van

betreft appartementen en dt i aanzienlijk lager dan het provinciale gemiddelde.

dit onderzoek

is om

de thermometer

in de

meer ouderen, ze blijven ook langer zelfstandig thuis

woningmarkt en het woningmarktonderzoek uit 2019 te stop-

wonen.

pen. De uitkomsten bieden wederom inzicht in de kwalita-

daarvan is slechts 10% gebouwd voor 1945.

Ter indica-

tie, provinciaal is dit respectievelijk 35% en 15%

huishoudens naar verwachting toe met ruim 1.700. Tus-

tieve behoefte aan woningen.

Gelet op de bestaande voorraad is meer diversiteit gewenst ten aanzien van eigendomssituatie (meer huurwoningen) en

sen 2030 en 2050 nog eens met ruim 1.950.

* _ Inlijn met het onderzoek in 2019 is er nog altijd sprake

type woningen (meer appartementen).

Tussen

2010 en 2030

neemt

het aantal 75+

Kortom, de

vergrijzing is overduidelijk een grote opgave.

van een forse vergrijzing en een toename van ouderen

Ook het aantal kleinschalige huishoudens neemt aan-

Tussen 2021 en 2030 neemt het aantal 75-plussers naar

zienlijk toe, met name alleenstaanden.

verwachting toe met circa 1.350 en tussen 2030 en 2050

Tussen 2019 en

nog eens met bijna 1.650

2030 neemt het aantal alleenstaanden naar verwachting toe met ruim 1.000.

Tussen 2030 en 2050 nog eens met

*

tijd aanzienlijk toe. Tussen 2021 en 2030 neemt het aan-

cirea 700

tal alleenstaanden naar verwachting toe met circa 975

e _ Circa 65% van de verhuisgeneigden heeft voorkeur voor

en tussen 2030 en 2050 nog eens met circa 700.

een koopwoningen en 35% voor een huurwoning. De bestaande woningvoorraad betreft echter voor een veel groter deel uit koopwoningen, waardoor sprake is van een kwalitatieve mismatch.

De opgave ligt daarom juist

bij het toevoegen van huurwoningen.

* _ Circa 63% van de verhuisgeneigden heeft voorkeur voor een grondgebonden woning en 37% voor een appartementen.

Ook het aantal kleinschalige huishoudens neemt nog al-

dinsdag 28 fobruari 2023

Wonen en Demografie.

ningen en circa 73 koopwoningen. Het hoge aandeel

koopwoningen sluit aan bij het dorpse karakter van Peel

meergezinswoningen (appartementen) en ruim 70%

staande woningvoorraad. « _ Ruim 70% van de woningen betreft koopwoningen en

eengezinswoningen. Wederom geldt dat dit past bij het dorpse karakter van Peel en Maas, maar tegelijkertijd ligt

circa 7% particuliere huur. De overige 20% betreft huur-

er een opgave om juist appartementen (meergezinswo-

woningen in woningcorporatiebezit.

provinciale gemiddelde is het aandeel koopwoningen re-

ningen) toe te voegen. Van de huurwoningen valt circa 85% van de huidige

latief hoog. Het aandee! huurwoningen is relatief laag, dit

plancapacíteit in de categorie sociale / goedkope huur.

geldt zowel voor particuliere als voor sociale huur

De rest betreft middeldure of dure huur (2€737.

Ten opzichte van het

« _ Ruim een derde van de woningen in de gemeente be-

Gelet op

Ten

aanzien van de koopwoningen is ruim 50% van de plan-

treft vrijstaande woningen en nog eens een derde betreft

capaciteit goedkope (<€165.000) en middeldure koop

tweekappers.

(€165.000 - €325.000). Bijna de helft betreft dure koop

Beide relatief hoog ten opzichte van het

provinciale gemiddelde. Dataportaal

* _ De huidige plancapaciteit betreft voor circa 27% huurwo-

Onderstaand zijn enkele kenmerken gegeven van de be-

« _ Inalgemene zin is het van belang om in te zetten op ene

* Provincie Limburg,

van de plancapaciteit n de gemeente Peel en Maas,

gen toe te voegen. e _ Circa 29% van de plancapaciteit in Peel en Maas betreft

partementen.

groepen zijn onder meer starters en ouderen.

Onderstaand zijn enkele kenmerken gegeven ten aanzien

De gemeente Peel en Maas telt circa 18.200 woningen®,

De opgave ligt uist bij het toevoegen van ap-

gevarieerd programma, waarbij wordt ingespeeld op de woonwensen van diverse doelgroepen. Belangrijke doel-

Plancapaciteit

en Maas. Tegelijkertjd ligt er een opgave om huurwonin-

Kwalitatief aanbod

Ook hier is echter sprake van een kwalitatieve

mismatch.

De vervangingsop-

gave is vooralsnog beperkt

Slechts 11% van het aanbod

(>€325.000).

Cifers 2020 (meest recent)

1

0 B1 Wonen

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

Leegstand Een gezonde woningmarkt kent een leegstand van circa 2%.

andere doelgroepen zoals starters meer kansen krijgen op de woningmarkt.

Deze frictieleegstand is van belang om de dynamiek binnen

Ook starters zijn namelijk een belangrijke doelgroep in

de woningmarkt op te kunnen vangen.

Peel en Maas.

De beoogde ontwikkeling, bestaande uit

De woningleegstand in de gemeente Peel en Maas be-

appartementen (onder meer sociale en middeldure

draagt circa 1%. Ditis zelfs lager dan de frictieleeg-

huur),is zeer geschikt voor starters.

stand.

De toevoeging van appartementen voorziet bovendien in

De beperkte leegstand is een logische gezien de

huidige krapte op de woningmarkt

Gezien de beperkte leegstand en de huidige krapte op

de behoefte van een sterk groeiende groep kleinschalige huishoudens

in Peel en

Maas.

de woningmarkt is het reëel om te veronderstellen dat

Tevens is sprake van een kwalitatieve mismatch.

het effect van het beoogde initiatief beperkt zal zijn. Te meer aangezien de kwalitatieve behoefte aan de be-

belangrijke opgave in Peel en Maas is het toevoegen

oogde type woningen (geschikt voor starters en senio-

met name voor de grotere kernen waaronder Maasbree

ren) groot is.

De beoogde ontwikkeling voorziet hier nadrukkelijk in.

van appartementen, evenals huurwoningen.

Een

Dit geldt

Bovendien betreft het een herontwikkeling waarbij be-

De positie van 'middeninkomens' op de woningmarkt

staand vastgoed wordt herontwikkeld De ontwikkeling

staat landelijk onder druk.

draagt daarmee tevens bij aan opwaardering van de

wezen op de vrije huursector.

openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefkli-

deninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare

maat.

woningen nodig, zowel huur als koop. De toevoeging

Deze groep is veelal aangeOm de positie van mid-

van middeldure huurwoningen geeft invulling aan deze Conclusie

kwalitatieve behoefte

Op basis van de kwalitatieve analyse wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling van 18 appartementen voorziet in een

kwalitatieve

behoefte.

Door demografische ontwikkelingen (vergrijzing) is in Peel en Maas nadrukkelijk behoefte aan woningen ge-

behoefte

Door bestaand vastgoed passend te transformeren of

herstructureren kan deze specifieke woningbehoefte worden vervuld, zonder daarbij een (forse) nieuwe claim te leggen op de ruimte. Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan een opwaardering van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat.

schikt voor senioren. De beoogde ontwikkeling met

deels levensloopbestendige woningen (gelijkvloers) voorziet hier in.

Door woningen

te realiseren voor ouderen, wordt boven-

dien de doorstroming op de woningmarkt bevordert Doorstroming is een wenselijke ontwikkeling, zodat ook

* CBS Landelijke monitor eegstand 2021

dinsdag 28 fobruari 2023

12

0 B2 Detailhandel

BIO B2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Detailhandel

* _ Maasbree moet de sterke lokaal verzorgende functie benutten. Het dorpse karakters en het gratis parkeren be-

B2.1 Vigerend beleid

VAN

Provinciaal beleid

Het beoogde initiatief waarin mogelijk ruimte wordt geboden

In 2021 i de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld door Pro-

aan nieuwe detailhandel past deels binnen de vigerende pro-

vinciale Staten. Samen met verschillende regionale partners

vinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders:

is de lange termijn (2030-2050) strategie en visie beschreven ten aanzien van de fysieke leefomgeving.

*

Ten

aanzien

van

WINKELGEBIED

NAAR

CENTRUMGEBIED

Betekenis beleid voor planinitiatief

Omgevingsvisie Limburg (2021)

«

Buurt- en wijkcentra

langrijke pluspunten voor het centrum.

detailhandel

is de conclusie

veel winkels zijn. De provincie wil gemeenten steunen leefbaarheid door het compacter maken en kwalitatief versterken van bestaande winkelgebieden in steden én landelijke kemen

BUURTCENTEUM

De focus ligt op versterking van de bestaande structuur Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk plaats te vinden in of aan de randen van bestaande winkelgebie-

dat er te

en stimuleren bij het versterken van de economie en de

KUASSIER

den. De beoogde planlocatie valt daar binnen

+

Het initatief creëert ruimte om het dagelijks aanbod aan de rand van

het centrum

van

Maasbree

te versterken.

Toevoeging van dagelijks aanbod draagt bovendien bij aan de functie van Maasbree als boodschappencentrum

#

* _ In het kader van dynamisch voorraadbeheer dienen Regionaal beleid

nieuwe meters in principe te worden gesaldeerd met

Regionale detailhandelsvisie Noord-Limburg (2017) De regionale detailhandelsvisie geeft enkele uitgangspunten voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen, waaronder ° _ Bij nieuwe ontwikkelingen igt de focus meer op kwaliteit dan op kwantiteit. Daarbij wordt met name gekeken naar de meerwaarde

voor

de bestaande

structuur

oude

meters.

B2.2 Trends en ontwikkelingen De detailhandel in dagelijkse artikelen is volop in beweging zowel aan de aanbod- als de vraagkant. Onderstaand zijn de voornaamste trends in relatie tot het beoogde initiatief in

Gemeentelijk beleid

Maasbree weergegeven

Retailstructuurvisie 2020, gemeente Peel en Maas In de Retailstructuurvisie 2020 staan enkele uitgangspunten beschreven

e

voor het centrum van Maasbree,

waaronder:

_ Maasbree blijft functioneren als boodschappencentrum met compleet dagelijks aanbod. De ambitie voor de toekomst is dan ook als volgt omschreven:

‘het versterken

en waarborgen van de leefbaarheid in de kern Maasbree door te blijven voorzien in de dagelijkse levensbehoefie’

dinsdag 28 fobruari 2023

VOORZIENINGEN

AFSTEMMEN

OP DOELGROEP

Omzet en bestedingen e _ De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 weer gestaag toe. Wel s er duidelijk

VERZORGINGSFUNCTIE

BUURT

OF WIJK

verschil zichtbaar tussen de LEEFBAARHEID, ONTMOETEN, SERVICE, AMBACHT

dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Waarde omzet (en

bestedingen) in de dagelijkse sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets minder hard.

In 2020

G

ceuar, iT coro eneKaaan

was hier zelfs sprake van een beperkte krimp (als gevolg van Corona).

Figuur 1: Perspectief wijk- en buurtcentra

13

0 B2 Detailhandel

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegenomen, evenals het aantal producten en

de eigen woning in het kader van de eerste levensbehoefte. Dergelijk aanbod is dan ook essentieel voor de

diensten dat online verkrijgbaar is. Toonbankbestedin-

leefbaarheid in buurten en wijken.

gen blijven vooralsnog echter domineren en bovendien

Landelijke trends duiden op het feit dat deze centra

raken online en offline steeds meer met elkaar verweven

transformeren naar meer integrale centrumgebieden (zie

De opkomst van online heeft de fysieke winkelmarkt

figuur 1, p.12)).

echter blijvend onder druk gezet, met name recreatieve winkels (kleding, mode, warenhuizen, sport en spel).

mogelijk op lokaal niveau.

Meerdere winkelketens zijn failliet gegaan. Hoewel de

en het draagvlak (inwoners in het verzorgingsgebied)

leegstand de afgelopen jaren afnam (0a. transformatie

Duidelijk is dat het niet-dagelijks aanbod in de vorm van

naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van

recreatieve winkels en bepaalde doelgerichte winkels,

een toename (0.a. verzadiging horeca). De verwachting

zoals kleding, schoenen, sport, speelgoed en elektronica

is dat het aantal failissementen en bedrijfsbeëindigingen

n de buurt- en wijkcentra sterk afneemt. Tegelijkertijd

(en daarmee de leegstand) de komende tijd sterk zal

kan een goede boodschappenbasis met stevige super-

toenemen, mede als gevolg van de coronacrisis

markten er toe bijdragen dat bestaand niet-dagelijks aanbod tot op zekere hoogte in stand wordt gehouden

Behoefte in perspectief De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven bestaan.

Dit geldt echter alleen voor de winkels

Er zijn echter verschillende typen centra

Het profiel wordt veelal be-

paald door de aanwezigheid van het supermarktaanbod

Betekenis

trends

voor

Maasbree

Het winkelaanbod in Maasbree, en specifiek het centrum

en winkelconcepten die toegevoegde waarde bieden

van Maasbree, heeft primair een functie voor dagelijkse

(service, kwaliteit, beleving) en/of winkels die kunnen

aankopen voor inwoners van de eigen ker, eventueel

profiteren van het internet (multichannel)

aangevuld met frequent benodigde niet-dagelijkse arike-

Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate

last heeft van

het internet.

Consumenten

doen

en in het verlengde van de boodschappenfunctie. Het perspectief voor niet-dagelijkse winkels is beperkt en

echter in toenemende mate online boodschappen. Be-

neemt

kende formules zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus bie-

Eventueel aanvullend aanbod betreft dan ook specifiek

den online diensten aan, maar nieuwe pure online aan-

boodschappenaanbod dat de functie van het centrum

bieders, zoals Hello Fresh en Picnic, rukken op.

verder

bovendien

verder af.

versterkt.

Bij voorkeur gaat het om onderscheiden aanbod. Met

Kansen voor wijk en buurtcentra

andere woorden, aanbod dat momenteel nog niet aan-

Dorps- en wijkcentra, zoals het centrum van Maasbree, hebben veel perspectief als lokale aankooplocatie voor

wezig is in Maasbree. De diversiteit van het aanbod wordt daarmee versterkt, wat ten goede komt aan de

dagelijkse boodschappen en in het verlengde daarvan

consumentenverzorging in Maasbree.

frequent benodigde niet-dagelijkse producten zoals bloemen en huishoudelijke artikelen. Inwoners hebben blijvend behoefte aan frequent benodigde aankopen nabij

dinsdag 28 fobruari 2023

14

0 B2 Detailhandel Ladder voor duurzame verstedelijking

BIO B2.3 Huidige situatie Consumentendraagvlak e _ Maasbree is onderdeel van gemeente Peel en Maas, ruim 43.650 inwoners telt!°. Maasbree telt ruim 6.600 in-

woners en is daarmee na Panningen de grootste kern. De kernen Baarlo, Helden en Meijel hebben alleen een

vergelijkbare omvang. Overige kleinere kernen binnen de gemeente Peel en Maas zijn: Beringe, Egchel, Grashoek, Kessel, Kessel-Eik en Koningslust.

* _ De komende jaren neemt het nwonertal in Peel en Maas toe tot ruim 44.300 in 2031. Dit betreft een stijging van 1,5%. Ook in de jaren daarna neemt het aantal inwoners licht toe. Omstreekt 2034 wordt een daling verwacht. «

_ Het gemiddeld inkomen in de gemeente Peel en Maas

bedraagt circa € 26.400 per inwoner per jaar. Dit is circa 5% onder het landelijk gemiddeld van circa € 27.800 per

inwoner per jaar!. Dagelijks aanbod Peel en Maas: beperkte omvang, goede variatie Het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Peel en Maas heeft een omvang van circa 16.766 m? wvo verdeeld over 67

winkels’?, Het dagelijks aanbod is overwegend gesitueerd in de grote kernen in de gemeente, Helden-Panningen, Meijel, Baarlo en Maasbree. Tabel 7 (p.15) toont een overzicht van het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Peel en Maas,

evenals een benchmark van het dagelijkse aanbod vergeleken met het provinciaal gemiddelde. « _ Hetdagelijks aanbod in de gemeente Peel en Maas is n

kwalitatieve zin redelijk gevarieerd. In totaal zijn er veertien supermarkten in diverse segmenten, zowel service, discount als doelgroepensupermarkten. '* Provincie Limburg, Dataportaal wonen en demografie ! CBS Statine, Kermcifers wijken en buurten 2020

2 Locatus retailverkenner, geraadpleegd injuni 2022

dinsdag 28 februari 2023

Figuur 2

Ontwikkeling consumentendraagviak Peel en Maas

15

0 B2 Detailhandel

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking

« _ In totaal zijn er zes verschillende formules, namelijk Jumbo (3x), Jan Linders (1x), Coop (4x), Plus (1%), Lid!

Tabel7:

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners.

(1x) en Aldi (2x). Coop en Plus gaan fuseren en gaan

door onder de Plus-formule. Het aantal Plus-supermarkten zal hierdoor toenemen.

« _ Nadere analyse van het supermarktaanbod toont dat

slechts vier supermarkten een moderne maatvoering hebben van ten minste 1.000 m? wvo. De andere supermarkten (m,u.v. doelgroepensupermarkten) hebben geen moderne maatvoering en sluiten daardoor steeds

Dagelijks

67

16.766

Supermarkten

14

12.346

283

390

375

310

275

minder aan bij de hedendaagse consumentenbehoefte.

De toekomstbestendigheid van de supermarkten staat daarmee

°

onder druk.

Het (vers)speciaalaanbod is redelijk gevarieerd. Dit be-

treft veelal reguliere aanbieders (zoals bakkers, slagers, n slijfers), maar tevens enkele specialistische aanbieders (zoals kaas en chocolade). « _ Op basis van de benchmark blijkt dat de omvang van zowel het totale dagelijkse en (met name) specifiek het supermarktaanbod relatief bescheiden is ten opzichte van het provinciale gemiddelde. Het is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde.

Maasbree: okaal boodschappencentrum Het centrum van Maasbree heeft nadrukkelijk een bood-

schappenfunctie voor inwoners van de eigen ker. Het dagelijks aanbod in Maasbree heeft een omvang van circa 1.987 m? wvo verdeeld over 9 winkels. Tabel 8 toont het aanbod

in

Maasbree, evenals een benchmark van het dagelijkse aanbod vergeleken met het gemeentelijk en provinciaal gemiddelde.

+ _ Hetaanbod is hoofdzakelijk gevestigd in het centrum van

Maasbree.

Slechts

één

winkel

bevindt zich buiten

het centrum en dit betreft een boerderijwinkel.

Dageijks aanbod

Figuur 3:

dinsdag 28 februari 2023

Overzicht dagelijks aanbod Peel en Maas én Maasbree

16

!

0 B2 Detailhandel

B/TO

Ladder voor duurzame verstedelijking Tabel8:

Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners.

« _ Inhet centrum van Maasbree bevinden zich twee supermarkten een Coop (849 m? wvo) en een Jumbo (789 m?

wvo). Beide supermarkten hebben geen moderne maatvoering. Coop wordt omgebouwd tot Plus. e _ Het versaanbod kent enige variatie. Zo beschikt het cen-

trum over een bakker, een slager en een sljter. Verderis

| Dageliks

een AGF-winkel en een chocolaterie. Ookis ereen dro- _ | Supermarkten gisterij. * _ De benchmark toont dat het dagelijks winkelaanbod in Maasbree in omvang relatief beperkt is. Zowel het dageljks aanbod (enige variatie) als specifiek het supermarktaanbod (\wee relatief kleine supermarkten) per 1.000 in-

390 2

1638

247

283

310

woners ligt in Maasbree beduidend lager dan het gemeentelijk en provinciaal gemiddelde.

dinsdag 28 februari 2023

17

0 B2 Detailhandel

BIO

Ladder voor duurzame verstedelijking Tabel 9:

B2.4 Behoefte Distributieplanologische berekening Tabel 9 toontde uitgangspunten en bijbehorende bronnen die zijn gebruikt voor distributieplanologische berekeningen

Uitgangspunten dpo-benadering

‚ Variabele

Waarde

Inwonertal

_ Bron

2021: 43.660 inwoners. 2031:

Bestedingen per hoofd (€)

Provincie Limburg, Etil De-

44.314 inwoners.

mografie

Landelijk bedraagt de gemiddeide besteding per hoofd van de bevolking over 2019 (meest actueel) voor dagelijkse artikelen €2.587,- (excl. BTW). Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale

De berekening is opgesteld voor dagelijkse sector in de

gemeente Peel en Maas, voor de huidige situatie (2021)

situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het landelijke gemiddelde. Het gemid-

en de toekomstige verwachte situatie (2031). De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch

delde.

fer toegepast en zodoende komt de besteding uit op € 2.535-'3

gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte door

In de dagelijkse sector is al jaren sprake van een groei van on-

zien we de toekomst niet kunnen voorspellen, houden we de bestedingen voor de toekomstige situatie gelijk

‘norm voor goed functioneren’. De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verKoopkrachtbinding

89% (huidig), 90% (toekomst)

KSO, Limburg 2019, meest actueel

onderzoek dat aanbod op een lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als gevolg van lagere

Koopkrachttoevloeiing als

huurlasten'“, Ook bestaan er grote verschillen binnen de

aandeel van de omzet

formules

Huidig winkelvloeropper-

| 19% (huidig), 19% (toekomst) _ | 16.766 m wvo

vlak

van de situatie in hoeverre het aanbod goed, gemiddeid

Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m? wvo)

titatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuan-

KSO, Limburg 2019, meest actueel

Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwan-

(meest actueel)

line bestedingen. Tegelijkertijd is jaarlijks sprake van een groei van de toonbankbestedingen van 1% tot 3% per jaar. Aange-

het economisch functioneren af te zetten tegen een

en tussen

inkomen per inwoner, 2020

Daarom is een correctie op het landelijke bestedingscij-

toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de

detailhandel

CBS Statiine, Gemiddeld

deld inkomen per inwoner in de gemeente Peei en Maas, waar Panningen onder valt, ligt 5% lager dan het landelijk gemid-

functioneren van het bestaande aanbod in de huidige en

zorgingsgebied. In perifere delen van Nederland blijkt uit

Retailinsiders (2020), Omzetkengetallennotitie 2020

Locatus, 2022

€7.577,- per m? wvo (5 jaars gemiddelde)

Retailinsiders (2021)

ceerd geïnterpreteerd te worden De koopkrachtbinding in de gemeente Peel en Maas

kunnen voor dagelijkse boodschappen uitstekend te-

Koopstromen

voor het dagelijks aanbod is 89% exclusief online.

recht in de eigen gemeente.

In 20149 is in de provincie Limburg koopstromenonderzoek

andere woorden, circa 89% van de bestedingen in dagelijkse winkels door inwoners van de gemeente Pee! en

consumenten doorgaans geen hele grote afstanden af-

Maas komt terecht binnen de eigen gemeente. Inwoners

De toevloeiing naar de gemeente Peel en Maas is 19%.

hebben de beschikking over diverse supermarkten,

Met andere woorden, circa 19% van de bestedingen die terecht komen bij dagelijkse winkels in de gemeente

uitgevoerd.

Het KSO biedt inzicht in binding en toevloeiing

van bestedingen

Met

(vers)speciaalzaken en overige dagelijkse winkels en

Bovendien speelt mee dat

leggen om boodschappen te doen.

Uitgaande van een prijselastiiteit van 04 Marshoek (2022),

dinsdag 28 fobruari 2023

Benchmark Supermarkten 2021

18

0 B2 Detailhandel

B ‘;[ o

Ladder voor duurzame verstedelijking

Peel en Maas is afkomstig van buiten de gemeente.

Tabel 10: Indicatie economisch functioneren dagelikse sector Peel en Maas

Deze bestedingen zijn met name afkomstig uit de gemeente

Leudal.

e Voor de toekomstige situatie wordt rekening gehouden

Inwonertal

43.660

44314

Winkelomzet per hoofd (€)

2.535

2.535

met name lvan belang dat consumenten vû(ìl bood- f Bestedingspotentieel (min. €) schappen in toenemende mate lokaal georiënteerd zijn. — Ook is het reëel om te veronderstellen dat diverse super- _ | Keopkrachtbinding (%)

110,7 5 K

112,3 d

markten, die nu geen moderne maatvoering hebben,

Totaal gebonden bestedingen (in min. €)

985

101,1

een modemiseringsslag zullen doorvoeren. De koop-

Koopkrachttoevloeiing (%)

19%

19%

krachttoevloeiing wordt n relatieve zin gelijk gehouden.

‘Omzet door toevloeiing (in min. €)

23,1

237

WVO totaal (m? wvo)

16.766

16.766

Omzet per m? wo

7.275

7,450

777

7.577

24%

22%

met een beperkte toename van de binding. Daarbij is

In absolute zin is een lichte toename denkbaar (toevloeiing is een aandeel van de totale bestedingen).

ESOnOEAG N AaGOneian Tabel 10 toont de berekeningen van het economisch functio-

neren van de dagelijkse sector n de gemeente Peel en Maas.

_ | Vergelijkbaar landelijk vijjaarsgemiddelde (€)

OrsEAN a

aUNnK g

« _ Hetdagelijks aanbod in de gemeente Peel en Maas functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van cirea € 7.225 per m? wvo, circa 4% beneden het landelijk

gemiddelde. Daarbij wordt echter benadrukt dat dage-

uitbreiding en versterking van het dagelijks aanbod. Ze-

lijkse winkels in Limburg doorgaans stabiel gezond be-

ker met de gedachte dat het gemiddelde landelijk functi-

neden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, on-

oneren niet als norm moet worden gezien voor Limburg

der meer als gevolg van lagere exploitatielasten. Het

verschil van 4% is redelijk beperkten aanvaardbaar. Tegelijkertijd is e in kwantitatieve zin geen directe aanlei-

_ Kwalitatieve behoefte

ding om het aanbod uit te breiden.

« _ Richting 2031 neemt het inwonertal icht toe en daarmee het bestedingspotentieel. Tevens wordt rekening gehou-