2024-067 07 Toelichting

Bestemmingsplan ‘Laefplein, Maasbree’ Gemeente Peel en Maas Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘Laefplein, Maasbree’ Gemeente Peel en Maas Vastgesteld

Rapportnummer BRO:

P05446

Identificatienummer:

NL.IMRO.1894.BPL0296-VG01

Datum:

februari 2024

Ontwerp:

november 2023

Vaststelling:

april 2024

Projectteam BRO: Trefwoorden:

Laefplein, centrumgebied, Maasbree, gemeente Peel en Maas

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 14

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling Laefplein te Maasbree.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

INHOUD

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 5 7 8

2. BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE

9

3. PLANBESCHRIJVING 3.1 Beschrijving planvoornemen 3.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

10 10 11

4. UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID 4.1 Rijksbeleid

13 13

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 4.1.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 4.2 Provinciaal beleid

13 14 18 19 19

4.2.1 Provinciale omgevingsvisie (POVI) 4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 4.2.3 Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021 4.3 Regionaal beleid

19 22 22 24

4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 4.4 Gemeentelijk beleid

24 25

4.4.1 Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas (2015) 4.4.2 Vitaal wonen, uitwerking kaderstelling thema wonen (2019) 4.4.3 Kaderstelling: thema’s ruimte en economie (2017) 4.4.4 Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018 4.4.5 Nota ruimtelijke kwaliteit (Welstandsnota) Peel en Maas

25 27 28 30 31

5. ONDERZOEK 5.1 Milieuaspecten

33 33

5.1.1 Bodem

Inhoudsopgave

33

1

5.1.2 Geluid met betrekking tot wegverkeerslawaai 5.1.3 Geluid met betrekking tot industrielawaai 5.1.4 Luchtkwaliteit 5.1.5 Externe veiligheid 5.1.6 Milieuzonering 5.1.7 M.e.r.-plicht 5.1.8 Bezonning 5.2 Archeologie en cultuurhistorie

37 38 38 40 42 44 49 51

5.2.1 Archeologie 5.2.2 Cultuurhistorie 5.3 Ecologie 5.4 Leidingen en infrastructuur 5.5 Verkeer en parkeren

51 53 54 57 57

5.5.1 Verkeer 5.5.2 Parkeren 5.6 Waterparagraaf

57 58 60

6. PLANSTUKKEN 6.1 Planstukken 6.2 Toelichting op de analoge verbeelding 6.3 Toelichting op de regels

64 64 64 64

7. UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

67 67 67

7.2.1 Omgevingsdialoog 7.1.2 Wettelijk vooroverleg 7.1.3 Zienswijzenprocedure

67 68 68

8. PROCEDURE 8.1 Procedure

69 69

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Visiedocument Bijlage 2: Ladderonderbouwing Bijlage 3: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 4: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Bijlage 5: Verkennend- en nader bodemonderzoek Bijlage 6: Akoestisch onderzoek

Inhoudsopgave

2

Bijlage 7: Archeologisch onderzoek Bijlage 8: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 9: AERIUS stikstofberekening Bijlage 10: Parkeerdrukonderzoek Bijlage 11:Parkeeronderzoek Bijlage 12: Infiltratieonderzoek Bijlage 13: Vooronderzoek bodem Bijlage 14: Memo verkeerseffecten Bijlage 15: Bezonningsstudie Bijlage 16: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 17: Brief Initiatiefgroep Bijlage 18: Vervolgonderzoek huismus en vleermuis

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van het kleinschalige centrumgebied aan de Baarlosestraat en Dorpstraat te Maasbree. De huidige autogarage en bakkerij aan de Baarlosestraat worden gesloopt en ter plaatse worden nieuwe commerciële ruimten en appartementen gerealiseerd en aan de Dorpstraat wordt Café De Pool uitgebreid. Het openbare gebied aan het ‘Laefplein’ wordt tevens herontwikkeld. De herontwikkeling bestaat samengevat uit: - de sloop van de bestaande garage en bakkerij aan de Baarlosestraat; - de vestiging van drie nieuwe commerciële ruimten; - de realisatie van 18 appartementen (waarvan 6 ter plaatse van de huidige garagebedrijf en 12 ter plaatse van de huidige bakkerij); - de uitbreiding van café De Pool; - de herinrichting van het openbaar gebied.

Uitsnede sfeerimpressie toekomstige situatie Laefplein

Hoofdstuk 1

4

Uitsnede sfeerimpressie toekomstige situatie Café De Pool

1.2 Ligging en begrenzing plangebied De ontwikkellocatie is gelegen de Baarlosestraat en de Dorpstraat te Maasbree, gemeente Peel en Maas. Het plangebied ligt ten oosten van het centrumgebied van Maasbree. Het plangebied heeft betrekking op de gronden kadastraal bekend als gemeente Maasbree, sectie K, nummers 248, 485, 486, 498, 1941 en 1942. Op de navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied in relatie tot de omgeving op een topografische ondergrond weergegeven.

Hoofdstuk 1

5

Uitsnede topografische kaart met globale aanduiding ligging plangebied (rode pijl en cirkel)

Hoofdstuk 1

6

1.3 Vigerend bestemmingsplan Volgens het ter plaatse vigerende bestemmingsplan ‘Kern Maasbree’ is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk qua gebruiks- en bouwmogelijkheden. In de plannen is de ontwikkeling van het Laefplein opgenomen. De aanleg hiervan is niet mogelijk binnen de vigerende bestemming ‘Gemengd’. Bovendien past de bestemming ‘Verkeer en Verblijf’ beter bij de beoogde functie van het plein in plaats van de bestemming ‘Verkeer’. Tenslotte past het bouwplan niet binnen de geldende goothoogte van 6 meter en dienen de bouwgrenzen enigszins te worden afgestemd op die van het bouwplan. De gemeente Peel en Maas wil echter medewerking verlenen door middel van het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. In het voorliggende bestemmingsplan worden de nieuwe bestemmingen voor de gronden wettelijk geregeld, waardoor nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden ontstaan om de ontwikkeling juridisch-planologisch te regelen. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, de bijbehorende regels en deze toelichting.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Kern Maasbree’

Hoofdstuk 1

7

1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt de bestaande situatie rond het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft vervolgens het planvoornemen voor de herontwikkeling voor een deel van het centrum Tegelen. In hoofdstuk 4 volgen de uitgangspunten uit het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, die betrekking hebben op de locatie. In hoofdstuk 5 volgt de toetsing van de milieu- en overige onderzoeksaspecten op de locatie. In hoofdstuk 6 worden de planstukken beschreven en in hoofdstuk 7 is een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan opgenomen. In hoofdstuk 8 zijn de resultaten van het (voor)overleg en de informatieavonden verwerkt. In hoofdstuk 9 wordt de te volgen procedure en de resultaten daarvan beschreven.

Hoofdstuk 1

8

2.

BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE

Het plangebied ligt aan de Baarlosestraat en de Dorpstraat ten oosten van het centrumgebied van Maasbree. Het plangebied bestaat momenteel uit een autogarage met bijbehorende stalling en parkeergelegenheid, een bakkerij, café De Pool en het openbare gebied rondom. In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele horecagelegenheden aanwezig en voornamelijk woningen. Verder ten westen van het plangebied is het centrumgebied van de kern Maasbree gelegen.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd) en directe omgeving

Hoofdstuk 2

9

3. PLANBESCHRIJVING

In dit hoofdstuk wordt het beoogde project beschreven en worden de stedenbouwkundige en ruimtelijke effecten hiervan weergegeven.

3.1 Beschrijving planvoornemen Het beoogde planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van het gebied rondom de Baarlosestraat en Dorpstraat te Maasbree. Beoogd wordt om de huidige autogarage en de bakkerij te slopen en ter plaatse nieuwe commerciële ruimten en appartementen te realiseren. Tevens wordt café De Pool (Dorpstraat 67) uitgebreid. Tot slot wordt het gehele openbare gebied heringericht ten behoeve van terrassen en de verkeersveiligheid rondom dit gebied. Het bouwprogramma houdt kort samengevat in: Baarlosestraat  18 appartementen;  3 commerciële ruimtes (271 m2 BVO); Dorpstraat  Uitbreiding café De Pool (129 m2) In het volledige plangebied wordt de openbare ruimte heringericht voor onder andere terrasgelegenheden, de Baarlosestraat wordt enkel toegankelijk voor langzaam verkeer (uitgezonderd bestemmingsverkeer) en de Dorpstraat wordt heringericht ten behoeve van de snelheidsverlaging.. Voor het planvoornemen is reeds een principeverzoek ingediend. In haar principebesluit (zaaknummer: 1894/2021/2493425) heeft de gemeente Peel en Maas aangegeven in principe medewerking te kunnen verlenen aan het voornemen. De opzet van het planvoornemen is getoetst door de gemeente Peel en Maas en is akkoord bevonden door de gemeente.

Hoofdstuk 3

10

Visiekaart Laefplein Maasbree met grens bestemmingsplan

3.2 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten Het plangebied is gelegen nabij het centrum van Maasbree. In de directe omgeving zijn voornamelijk woningen en een aantal horecavoorzieningen gelegen. Verder richting het westen is het centrum van Maasbree gelegen met diverse centrumvoorzieningen, o.a. winkels, horeca en een supermarkt. Gezien de aard van de omgeving, waarin reeds diverse centrumvoorzieningen zijn gelegen, is het in functioneel opzicht en wat betreft gebiedskarakteristiek niet bezwaarlijk om ter plaatse woningen gecombineerd met horeca mogelijk te maken. In de huidige situatie betreft het plangebied aan de Baarlosestraat een autogarage en een bakkerijwinkel. Aan de Dorpstraat is het bestaande café De Pool gelegen. Met de beoogde ontwikkeling worden de autogarage en de bakkerijwinkel gesloopt en wordt dit gedeelte van het gebied geheel herontwikkeld. Het bestaande café De Pool wordt uitgebreid naar het oosten. De visie Laefplein verbeeld de realisatie van een nieuw plein op de hoek van de Baarlosestraat en Dorpstraat, daar waar zich nu met name de gronden van een garagebedrijf op Baarlosestraat 3 bevinden. Een plein is pas een plein wanneer zich rondom pleinwanden bevinden. Zowel aan de zijde van de Vermaekerij als aan de overzijde van de Dorpstraat zijn pleinwanden aanwezig.

Nieuwbouw aan de oost- en zuidzijde van het plein op de locaties van de bakkerijwinkel en garagebedrijf completeert de wandvorming aan het plein waarbij de huidige rooilijn van het garagebedrijf 1 à 2 meter naar de

Hoofdstuk 3

11

Baarlosestraat opschuift. Met de realisatie van een plein ontstaat een sterke verbetering voor de terrassen van de aanwezige horeca alsook de kans tot vestiging van horeca en andere functies in de oostwand van het plein. In het inrichtingsplan (nader uit te werken) is onderdeel van de opgave de vergroening van de hartlijn en klimaatadapatie. Locatie bakkerijwinkel en garagebedrijf Op de locatie van de bakkerijwinkel is een appartementengebouw voorzien in twee bouwlagen met kaplaag met 12 goedkope tot middeldure appartementen voor de doelgroep ouderen en jongeren/ starters. De entreepartij in de noordhoek koppelt het gebouw aan de nieuwbouw op de locatie van het garagebedrijf. Op deze locatie worden totaal 6 appartementen voorgesteld. De gehele ontwikkeling van het Laefplein betreft 18 appartementen. In de opgestelde visie voor het gebied is nog sprake van een ontwikkeling die ook de adressen Dorpstraat 50 en 50a betreft. In dit bestemmingsplan worden deze twee adressen echter niet mee-ontwikkeld. Deze vallen buiten de scope van dit bestemmingsplan en blijven gehandhaafd. Het bestemmingsplangebied heeft een programma van 18 appartementen voornamelijk op de verdiepingen en 271 m2 nader in te vullen ruimte op de begane grond voor commerciële en maatschappelijke dienstverlening, detailhandel waarvan maximaal 182 m2 horecafunctie (bijvoorbeeld cafetaria, ijssalon).

Het doel is horeca- en commerciële functies aan de noordoostgevel van het Laefplein te situeren. Op de kop van het plein (zijde Werts) worden twee appartementen op de begane grond aan het plein gesitueerd. Café de Pool Aan de overzijde van de Dorpstraat ontwikkeld café de Pool nieuwbouw ter vergroting van het café inclusief parkeren op eigen terrein.

Hoofdstuk 3

12

4.

UITGANGSPUNTEN VAN HET BELEID

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (respectievelijk § 4.1, § 4.2, § 4.3 en § 4.4).

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel (behalve paragraaf 4.9). De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

Hoofdstuk 4

13

2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaat-bestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18.

Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agro-productie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (in-ter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Afweging Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: ‘De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Uit de jurisprudentie1 komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. 1

o.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319)

Hoofdstuk 4

14

Per 1 juli 2017 is een nieuwe versie van de ladder van kracht. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient volgens deze nieuwe versie van de ladder een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Ten behoeve van de onderbouwing van de Ladder duurzame verstedelijking is een notitie opgesteld door BRO.2 Onderstaand wordt eerst de conclusie uit de notitie voor de ladderonderbouwing van de woningen weergegeven. Voor meer informatie wordt verwezen naar de volledige notitie. Ladder voor duurzame verstedelijking wonen De beoogde woningbouwontwikkeling ‘Laefplein’ te Maasbree betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit het volgende: 1. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan bestemming ‘Gemengd’. Op basis van deze bestemming is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Het initiatief om 18 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van 18 woningen, betreft het initiatief een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van 18 woningen voorziet in een kwantitatieve behoefte en kan redelijkerwijs worden toegevoegd aan de harde plancapaciteit.  De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte. Het aantal huishoudens in de gemeente Peel en Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.100, een stijging van 6%. Ook in de woonregio’s Venlo en Venray is sprake van een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens.  Het aantal huishoudens neemt relatief sterker toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt (huishoudens-verdunning). Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens).  Wanneer de woningbehoefte wordt afgezet tegen de bestaande plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Peel en Maas voldoende plancapaciteit is om in de behoefte te voorzien. Afgezet tegen de harde plancapaciteit is echter aanvullende behoefte aan ruim 400 woningen.

 In de woonregio’s Venlo en Venray is zowel de harde als de totale plancapaciteit onvoldoende om in te behoefte te voorzien.  De aanzienlijke woningbehoefte in de gemeente Peel en Maas wordt bevestigd in gemeentelijk woningmarktonderzoek. Daarin is tot 2030 een behoefte berekend van circa 805 à 1.060 woningen (basis), oplopend tot circa 1.105 à 1.360 (positief scenario).

2

BRO, ‘Ladder voor duurzame verstedelijking, Laefplein te Maasbree’, projectnr.: P05446, d.d. 28 februari 2023.

Hoofdstuk 4

15

Kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van 18 appartementen, in diverse segmenten en geschikt voor diverse doelgroepen, voorziet in een kwalitatieve behoefte.  Door demografische ontwikkelingen (vergrijzing) is in Peel en Maas nadrukkelijk behoefte aan woningen geschikt voor senioren. De beoogde ontwikkeling met deels levensloopbestendige woningen (gelijkvloers) voorziet hier in.  Door woningen te realiseren voor ouderen, wordt bovendien de doorstroming op de woningmarkt bevordert. Doorstroming is een wenselijke ontwikkeling, zodat ook andere doelgroepen zoals starters meer kansen krijgen op de woningmarkt.  Ook starters zijn namelijk een belangrijke doelgroep in Peel en Maas. De beoogde ontwikkeling, bestaande uit appartementen (onder meer sociale en middeldure huur), is tevens zeer geschikt voor starters.  De toevoeging van appartementen voorziet bovendien in de behoefte van een sterk groeiende groep kleinschalige huishoudens in Peel en Maas.  Binnen de gemeente Peel en Maas is sprake van een kwalitatieve mismatch. Een belangrijke opgave is het toevoegen van appartementen, evenals huurwoningen. Dit geldt met name voor de grotere kernen waaronder Maasbree. De beoogde ontwikkeling voorziet hier nadrukkelijk in.  De positie van ‘middeninkomens’ op de woningmarkt staat landelijk onder druk. Deze groep is veelal aangewezen op de vrije huursector.

Om de positie van middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen nodig, zowel huur als koop. De toevoeging van middeldure huurwoningen geeft invulling aan deze behoefte.  Door bestaand vastgoed passend te transformeren of herstructureren kan deze specifieke woningbehoefte worden vervuld, zonder daarbij een (forse) nieuwe claim te leggen op de ruimte. Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan een opwaardering van de openbare ruimte en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Ladder voor duurzame verstedelijking detailhandel De beoogde woningbouwontwikkeling ‘Laefplein’ te Maasbree betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit het volgende: 1. De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Verkeer’. De beoogde ontwikkeling aan de Baarlosestraat is toegestaan binnen de bestemmingen, maar het bouwplan wordt deels buiten het bestaande bouwvlak gerealiseerd. De uitbreiding van café De Pool is niet direct toegestaan omdat de uitbreiding ter plaatse van de bestemming ‘Verkeer’ is voorzien. Voor de gehele ontwikkeling is een bestemmingswijziging noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Het initiatief voor om circa 271 m2 (wvo) commerciële ruimte te realiseren valt binnen deze definitie. 3. De beoogde toevoeging van horeca en/of detailhandel is relatief beperkt (3 voorzieningen, ca. 271 m2 wvo) en uitbreiding van een bestaand café betreft geen ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De grens ligt hierbij in beginsel bij een toevoeging van 500 m2 en die wordt niet overschreden. Bovendien zijn horeca en detailhandel al deels mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Een volledige toets aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijk is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 4

16

Wel dient middels een quickscan de behoefte en de haalbaarheid aan detailhandel en horeca te worden aangetoond. Quickscan detailhandel Kwantitatieve behoefte  Het dagelijks aanbod in de gemeente Peel en Maas functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van circa € 7.225 per m² wvo, circa 4% beneden het landelijk gemiddelde. Daarbij wordt echter benadrukt dat dagelijkse winkels in Limburg doorgaans stabiel gezond beneden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, onder meer als gevolg van lagere exploitatielasten. Het verschil van 4% is redelijk beperkt en aanvaardbaar. Tegelijkertijd is er in kwantitatieve zin geen directe aanleiding om het aanbod uit te breiden.  Richting 2031 neemt het inwonertal licht toe en daarmee het bestedingspotentieel. Tevens wordt rekening gehouden met een beperkte toename van de binding en toevloeiing (in absolute zin). De gemiddelde vloerproductiviteit neemt indicatief toe naar circa € 7.450 en komt rondom het landelijk gemiddelde te liggen. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het functioneren circa 2% toe. Dit biedt in kwantitatieve zin ruimte voor enige uitbreiding en versterking van het dagelijks aanbod. Zeker met de gedachte dat het gemiddelde landelijk functioneren niet als norm moet worden gezien voor Limburg. Kwalitatieve behoefte  Het centrum van Maasbree heeft primair een functie voor dagelijkse boodschappen.

Beide supermarkten zijn relatief klein. Hoewel het versspeciaalaanbod enige variatie kent, zou dit kunnen worden versterkt door ontbrekende branches toe te voegen. Dit versterkt de boodschappenfunctie van het centrum, maar draagt tevens bij aan de consumentenverzorging in Maasbree.  Bovendien blijkt uit benchmarkonderzoek dat het dagelijkse aanbod in Maasbree (per 1.000 inwoners) relatief beperkt is vergeleken met het gemeentelijk en provinciaal gemiddelde.  Om inzicht te geven in eventuele kwalitatieve versterkingen is het boodschappenaanbod in Maasbree vergeleken met het boodschappenaanbod in 16 vergelijkbare centra in Limburgse kernen met een vergelijkbaar inwonertal. Diverse centra beschikken over een delicatessenzaak of een winkel met tabak en lectuur. Indien ook wordt gekeken naar vergelijkbare centra buiten Limburg zijn er tevens enkele centra die beschikken over een koffie-/theewinkel, een toko of een viszaak.  Voor de toevoeging van niet-dagelijkse aanbod (o.a. kleding- en schoenenwinkels) is op het niveau van de kern Maasbree onvoldoende perspectief. Quickscan horeca Kwantitatieve behoefte Om een indicatie te geven ten aanzien van de behoefte aan horeca is de analyse van het aantal horecavoorzieningen per segment per 10.000 inwoners als uitgangspunt genomen.

Tevens is gekeken naar benchmarkresultaten en is rekening gehouden met de toekomst van het centrum van Maasbree en specifiek het profiel van de beoogde locatie, evenals diverse trends en ontwikkelingen ten aanzien van horeca.

Hoofdstuk 4

17

 Het inwonertal in de kern Maasbree blijft de komende jaren redelijk stabiel. Dit betekent dat het draagvlak voor horeca in kwantitatieve zin ook nagenoeg gelijk blijft. Dit betekent dat er geen directe aanleiding is om horeca-aanbod uit te breiden.  Tegelijkertijd valt op dat het horeca-aanbod per 10.000 inwoners relatief bescheiden is ten opzichte van het gemeentelijke en provinciale gemiddelde. Ook de benchmark met vergelijkbare Limburgse kernen toont aan dat het horeca-aanbod in Maasbree iets achterblijft.  Een beperkte uitbreiding van het horeca aanbod is denkbaar gelet op het beoogde levendige profiel van het ‘Laefplein’. Uitbreiding draagt bovendien bij aan de woonaantrekkelijkheid van Maasbree en specifiek het ‘Laefplein’, vooral onder jongeren.  Beredeneerd vanuit de functie van Maasbree is er naar verwachting vooral perspectief voor horeca met een lokale functie, hoofdzakelijk fast service horeca, maar ook laagdrempelig restaurantaanbod (mede gelet op de ligging nabij het centrum.  Uitgaande van bovenstaande is er naar verwachting perspectief voor 1 à 2 extra fast service voorzieningen en mogelijk hooguit 1 (laagdrempelig) restaurant. Kwalitatieve behoefte  In kwalitatieve zin is de behoefte aan horeca tweeledig. Enerzijds is er in een kern als Maasbree naar verwachting vooral behoefte aan regulier aanbod dat een aanvulling is op het bestaande aanbod.

Hierbij kan worden gedacht aan een grill room/shoarmazaak, een (moderne) lunchroom of een laagdrempelig(e) restaurant/brasserie (qua kaart aanvullend op de bestaande restaurants).  Daarnaast kan worden gedacht aan horeca in combinatie met andere functies zoals detailhandel (zoals een delicatessenzaak waar je ter plaatse kleine hapjes kunt krijgen of een bakker waar je ook een vers broodje kunt eten).  Aandachtspunt is de omvang van de commerciële units. Deze hebben allen een omvang van circa 90 m2. Dit is doorgaans te klein voor een restaurant/brasserie, maar het biedt wel kansen voor fast service horeca. 4.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen.

De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Ruimtereservering parallelle Kaagbaan, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Hoofdstuk 4

18

Afweging Het Barro heeft voor wat betreft de genoemde onderwerpen en gezien de aard en kleinschaligheid van het project, geen gevolgen voor de realisatie van de commerciële ruimtes en appartementen. 4.1.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende gebieden en objecten worden aangewezen, waar gemeenten bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Wel is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel. Gelet op de toegestane hoogtes is dit planvoornemen geen probleem. Afweging Vanuit het Rarro bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Provinciale omgevingsvisie (POVI) Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg). De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan doorontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast wordt een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze ontwerp-omgevingsverordening wordt besproken in de paragraaf ‘Ontwerp-omgevingsverordening Limburg’. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijkals in het bebouwde gebied;

Hoofdstuk 4

19

 Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt vervolgens een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen;  Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;  Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader.

Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 18 appartementen in de kern Maasbree.

Hiervan zijn 5 appartementen voorzien in de sociale huursector, 7 appartementen in de midden huursector en 6 in de dure huursector of koopsector. De vraag naar appartementen in de sociale huursector en midden huursector wordt hiermee ingevuld. Daarmee past het plan in de Provinciale Omgevingsvisie Limburg.

Hoofdstuk 4

20

Leefomgeving Woonkwaliteit is niet alleen afhankelijk van de woning zelf. Omstandigheden die hier ook op van toepassing zijn, zijn bijvoorbeeld sociaaleconomische omstandigheden, gezondheid, leefbaarheid, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid en een veilige omgeving. De aandacht ligt bij het ontwikkelen van gemengde wijken, die bij kunnen dragen aan een sterk sociaal weefsel en verkleinen op die manier kloven in de samenleving. Ook belangrijk zijn natuur- en klimatologische eigenschappen van een woongebied. Groen, schone lucht, het tegengaan van hittestress en voorzieningen om wateroverlast (zowel overstromingen als droogtes) tegen te gaan dragen daarmee bij aan de omgevingskwaliteit. Economie Ook in Limburg hebben we te maken met mondiale opgaven en transities op het gebied van energie, duurzaamheid, voedsel, gezondheid en digitalisering. Deze transities hangen met elkaar samen en wijzen in de richting van een circulaire economie. Het spaarzaam omgaan met grondstoffen en het hergebruik van grondstoffen en materialen is een grote opgave voor de Limburgse economie. Deze opgave biedt kansen voor innovatie en groei van de Limburgse bedrijvigheid. Echter, het vraagt ook om een sterk adaptief vermogen van ondernemers en onder- nemingen.

Vooral omdat de Limburgse economie met onder meer haar (maak-) industrie, agrofoodcomplex (zie hoofdstuk Landbouw), logistiek, vrijetijdseconomie en zorg extra gevoelig is voor de grote technologische en digitale veranderingen. De vrijetijdseconomie vormt een belangrijke economische pijler in Limburg. Voor een florerende vrijetijdseconomie zijn de kwaliteit van landschap en natuur, aantrekkelijke steden en een goede bereikbaarheid van belang. Een stabiele balans is nodig:  tussen beleving en bescherming van landschap en natuur  tussen belangen van toeristen, recreanten en inwoners  tussen uiteenlopende wensen van verschillende groepen recreanten  tussen de verschillende groepen in het landelijk gebied die gebruik maken van dezelfde infrastructuur Met onderhavige ontwikkeling zijn drie commerciële ruimtes voorzien. In beginsel wordt voor maximaal twee commerciële ruimten ingezet op horecagelegenheden, waarmee conform de POVI vooral de balans tussen de belangen van toeristen, recreanten en inwoners en de uiteenlopende wensen van verschillende groepen recreanten belangrijk is. Rondom het plangebied is al horeca aanwezig en de nieuwe horecagelegenheden zullen voornamelijk met een vernieuwend concept moeten komen om zo de balans te behouden. Voor de overige commerciële ruimte wordt ingezet op een andere commerciele functie uitgezonderd horeca.

Afweging Onderhavig plan voorziet in de realisatie van 18 kwalitatief hoogwaardige appartementen, de realisatie van drie commerciële ruimtes en de uitbreiding van een café binnen bestaand stedelijk gebied (kern van Maasbree).

Hoofdstuk 4

21

Met de ontwikkeling worden kwalitatief hoogwaardige woningen toegevoegd in verschillende sectoren (sociale huur, middeldure huur en dure huur of koop). Hiermee wordt bijgedragen aan de noodzakelijke transformatie van de woningmarkt. De versterking van de balans van de voorzieningen en detailhandel binnen de gemengde woon/werkgebieden past in Maasbree. Daarnaast voldoet onderhavig plan aan de ladder voor duurzame verstedelijking en is de ontwikkeling in lijn met de ‘Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg’. De beoogde ontwikkeling is dan ook in lijn met de principes, zoals beschreven in de ‘Provinciale omgevingsvisie Limburg (POVI)’. 4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ vastgesteld. Hierin worden de regels beschreven die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL-2014 juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. Sinds december 2014 is de Omgevingsverordening uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijk beleid van het POL-2014.

Afweging Uit de kaarten behorende bij de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Vanuit de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ bestaan er hiermee geen belemmeringen. 4.2.3 Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021 Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Op 25 mei 2021 heeft het college van Gedeputeerde Staten het ontwerp van deze nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. Deze ontwerp-omgevingsverordening heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 voor eenieder ter inzage gelegen en is op 17 december 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien gelijktijdig met de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers.

Hoofdstuk 4

22

Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het besluitgebied binnen het gebied ‘Stedelijk gebied’ en meer specifiek binnen de thema’s detailhandel, kantoren, toerisme, werklocaties, verstedelijking en wonen. Een uitsnede van de kaart is te zien in onderstaande afbeelding.

Uitsnede kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ uit het ontwerp-omgevingsverordening Limburg 2021

Conform artikel 12.1 van de ontwerp-omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen het volgende beschrijven: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken;

Hoofdstuk 4

23

d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Conform artikel 12.6 van de ontwerp-omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de toevoeging van vestigingsmogelijkheden vrijetijdseconomie in MiddenLimburg: Lid 2 Een omgevingsplan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg laat de toevoeging van vestigingsmogelijkheden voor voorzieningen voor vrijetijdseconomie aan de bestaande voorraad of planvoorraad vrijetijdseconomie alleen toe, als dat in overeenstemming is met de Limburgse principes en hoofdstukken 3 (Algemene zonering), 8 (Economie) en 15 (Landschap) van de provinciale omgevingsvisie en de bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 voor de regio Midden-Limburg. Lid 4 De motivering bij een omgevingsplan bevat: a. een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het eerste, tweede of derde lid; b. een beschrijving van het proces van voorbereiding van het initiatief, de planvoorbereiding en, wanneer dat aan de orde is, de verantwoording van de afstemming in (sub-)regionaal verband.

Afweging In dit bestemmingsplan is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 12.1 en 12.6 van de ontwerp-omgevingsverordening opgenomen instructieregels. Zoals volgt uit paragraaf 4.2.1 past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. In paragraaf 4.3 volgt een uitgebreide onderbouwing met betrekking tot de behoefte en de regionale afspraken en met de bouw van de woningen en commerciële ruimtes wordt spoedig een aanvang gemaakt, tenminste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. Daarnaast wordt het plan opgenomen op de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De onderhavige ontwikkeling is dan ook in lijn met de ontwerp-omgevingsverordening Limburg 2021.

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 In de Regionale Woonvisie geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt 3. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven:

3

Regio Noord-Limburg (2020), Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

Hoofdstuk 4

24

 Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden onder meer de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen;  Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; Aanvullend wordt onder meer het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, omdat op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat vanzelf ruimte voor starters op de woningmarkt.

 Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Afweging De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het vigerende beleid. De ontwikkeling voorziet namelijk in hergebruik van bestaand vastgoed en betekent een kwalitatieve impuls voor de directe omgeving. Bovendien zorgt het voor de juiste woningen op de juiste plek (nabij voorzieningen) en is de ontwikkeling geschikt voor diverse doelgroepen en segmenten (o.a. sociale huur en middenhuur). Daarbij wordt eveneens bijgedragen aan een gezonde woningmarkt, waarbij rekening wordt gehouden met toegankelijkheid en betaalbaarheid voor diverse doelgroepen, in een aantrekkelijke levendige omgeving.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas (2015) Op 31 maart 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het beleid voor de bebouwde kom van alle elf kernen en de bedrijventerreinen in Peel en Maas, met uitzondering van Klavertje 4. In de structuurvisie zijn vier ruimtelijke hoofdkeuzes gemaakt, waarmee de gemeente gericht invulling wil geven aan haar identiteit als groene, dynamische plattelandsgemeente en rol binnen de regio. 1. Kleinschalige en diverse woonmilieus; 2. Herkenbare dorpen met 'eigen' voorzieningen;

Hoofdstuk 4

25

3. Goede bereikbaarheid; 4. Innovatie en gebondenheid. Maasbree is aangemerkt als leefdorp, zodat hier bovenop de eigen behoefte, ook een kleine hoeveelheid extra woningen gebouwd mag worden voor de eventueel extra aanwas binnen de gemeente. Het is belangrijk dat in de toekomst een gevarieerd aanbod blijft voor alle doelgroepen. Aandacht is er voor de groep tijdelijke arbeidskrachten, starters en andere kleine huishoudens, deze zal relatief het meeste groeien. Voor wat betreft horeca in de gemeente Peel en Maas is het uitgangspunt dat het in combinatie is met winkels en dienstverlening.

Uitsnede analysekaart behorende bij structuurvisie kernen en bedrijventerreinen met globale aanduiding plangebied (rood omlijnd)

Afweging Uit de Structuurvisie volgt dat er in Maasbree per jaar nog ongeveer 15-20 woningen bij komen. Tevens ontwikkelt het centrum van Maasbree zich als compact centrum, maar de gemeente Peel en Maas stuurt op de invulling van kleinschalige herstructureringen rondom het centrum. Onderhavige ontwikkeling

Hoofdstuk 4

26

voorziet in deze herstructurering, waarbij 18 appartementen in verschillende segmenten worden gerealiseerd en het gehele gebied rondom de Baarlosestraat en Dorpstraat wordt herontwikkeld. Hierbij wordt meer ingezet op de beleving in en rondom dit gebied en een nieuw ‘plein’ gecreëerd. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling past binnen de structuurvisie van de gemeente Peel en Maas. 4.4.2 Vitaal wonen, uitwerking kaderstelling thema wonen (2019) Gemeente Peel en Maas wil graag de juiste woning op de juiste plek realiseren. Om dat te kunnen realiseren is een aantal uitgangspunten vastgelegd. Deze zijn onderverdeeld in onder andere de volgende thema’s: 1. Wonen duurzaam in balans Het huidige woningbestand komt kwalitatief niet voldoende overeen met de behoefte van morgen. Dit heeft zowel gevolgen voor (de woningen in) bestaande woonwijken als voor nieuwbouw van woningen. Om het woningbestand toekomstbestendig te maken wordt in het bijzonder ingezet op de huisvesting van ouderen en het transformeren van de bestaande voorraad, zowel in het kader van de duurzaamheid als om langer te kunnen blijven wonen in de eigen woonomgeving. Dat betekent:  Bestaande woonwijken moeten transformeren naar woningen geschikt voor ouderen, voor kleine huishoudens.

 Nieuw te bouwen woningen moeten geschikt zijn voor de behoefte van morgen: woningen voor ouderen en voor kleine huishoudens.  Met flexibele/tijdelijke woningen wordt ingespeeld op de vraag van vandaag: woningen voor jongeren en andere urgente doelgroepen.  De planvoorraad wordt afgestemd op de behoefte, met een ambitie om instromers aan ons te binden. 2. Zorgen voor elkaar Dit betreft enerzijds de ondersteuning van groepen die niet in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Anderzijds het aanpassen van woningen en woonomgeving om prettig te wonen met elkaar. Onderdeel daarvan is het zo lang mogelijk in eigen omgeving blijven wonen. Om dit mogelijk te maken faciliteert de gemeente inwoners om hun wooncarrière in hun eigen dorp of wijk te laten doorlopen. Dat betekent:  Er is zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende woonruimte beschikbaar voor instromers.  Er is zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende woonruimte beschikbaar voor zorgbehoevenden/kwetsbare groepen.  Er wordt bijgedragen aan het betaalbaar en beschikbaar houden van voldoende kwalitatieve woningen voor inwoners die niet zelf in een woning kunnen voorzien.  Er is oog voor voldoende vrije sector huur voor de middeninkomens.  Er wordt bijgedragen aan het betaalbaar houden van voldoende woningen voor jongeren.

 De zorg voor woonwagens en/of standplaatsen wordt overgedragen aan de woningcorporaties.  Wijken worden ingericht op ontmoeten en zorgen voor elkaar.

Hoofdstuk 4

27

3. Wonen op de juiste plek Om de leefbaarheid van de kernen te behouden worden keuzes gemaakt over waar leegstand wel en niet aanvaardbaar is. Herbestemmen met woningen is soms een middel om leegstand op te lossen en verpaupering te voorkomen. Dit is echter niet in alle gevallen wenselijk/mogelijk.  Wonen vindt in principe plaats in de kernen.  Er wordt gestuurd op hergebruik boven uitbreiding en nieuwvestiging en er wordt tegelijkertijd zorg gedragen voor hetgeen achterblijft. Afweging De beoogde ontwikkeling voorziet onder andere in de realisatie van 18 appartementen. Van deze 18 woningen worden 5 sociale huurwoningen gerealiseerd, 7 middeldure huur woningen en 6 middeldure koopwoningen. Dergelijke woningen kunnen worden bewoond door onder andere starters, ouderen en zorgbehoevenden. Hiermee wordt ingespeeld op een grote groep mensen op de woningmarkt. Deze ontwikkeling past zodoende goed in de uitgangspunten van de gemeente Peel en Maas. 4.4.3 Kaderstelling: thema’s ruimte en economie (2017) Naast het thema wonen zijn ook vanuit de thema’s ruimte en economie de uitgangspunten ‘wonen duurzaam in balans’ (ruimte), ‘Divers en toekomstbestendig’ (economie) en ‘Aantrekkelijk toeristischerecreatieve bestemming’ (economie) beschreven: 1. Wonen duurzaam in balans Samen met de samenleving wordt gewerkt aan een woningbestand dat duurzaam in balans is.

In dat kader zijn een drietal uitvoeringsafspraken gemaakt:  De juiste woning: vraag en aanbod worden kwalitatief met elkaar in overeenstemming gebracht. Om vitaliteit en leefbaarheid van de kernen te behouden wordt een duurzaam woningbestand gecreëerd. Kernwoorden hierbij zijn dorps, levensloopbestendig en duurzaam. De grootste opgave ligt in de bestaande voorraad en beperkt bij nieuwbouw. Initiatieven die gericht zijn op herstructurering van de bestaande woningvoorraad worden gefaciliteerd.  Het juiste aantal woningen: vraag en aanbod worden kwantitatief met elkaar in overeenstemming gebracht. Peel en Maas heeft zich gecommitteerd aan de opgave om de kwantitatieve woningvoorraad in 2030 in balans te brengen. Er wordt gebouwd voor de vraag van vandaag en voorgesorteerd op de demografische transitie. Daarin geldt dat iedere kern mag bouwen voor de eigen behoefte binnen de regionaal vastgestelde kaders. Hiervoor wordt het regionale afwegingskader gebruikt, welke lokaal nog verder wordt ingevuld. Belangrijk is verder dat er genoeg ruimte is om in te spelen op de goede vraag van morgen en dat goede initiatieven mogelijk blijven.  Bouwen op de juiste plek: op duurzame locaties Er wordt gebouwd op locaties die de identiteit van de dorpen behouden en versterken.

Die uitgaan van hergebruik boven uitbreiding en nieuwvestiging; op gezonde locaties die de waarden van groen, natuur en landschap respecteren. 2. Divers en toekomstbestendig

Hoofdstuk 4

28

De gemeente richt zich op een regionaal samenwerkingsverband. In regionaal verband werken we aan het verder versterken van de duurzame economische structuur van onze regio. Een voorbeeld van een regionale samenwerkingsverband betreft het ‘Actieprogramma Vrijetijdseconomie’. De vrijetijdseconomie is een belangrijke sociaaleconomische motor voor de regio Noord-Limburg. Wil de regio deze positie behouden dan zullen de vrijetijdsondernemers, eventueel ondersteunt door de gemeenten, moeten investeren in de sector. Het actieprogramma bevat een concrete aanpak om dit voor elkaar te krijgen. Aanhaking van het lokale bedrijfsleven aan deze regionale samenwerkingsverbanden is een belangrijke voorwaarde voor een toekomstbestendige economie 3. Aantrekkelijk toeristische-recreatieve bestemming De gemeente ondersteunt het bedrijfsleven bij de promotie van Peel en Maas, als onderdeel van de Regio Noord-Limburg, als een aantrekkelijke groene toeristisch-recreatieve bestemming. Dit doet het onder andere door middel van onderstaande uitvoeringsafspraken:  We ondersteunen het bedrijfsleven en lokale organisaties ( Toeristisch Platform en VVV Winkels) om (de identiteit van) Peel en Maas/Noord-Limburg te promoten.

Noord-Limburg is het belangrijkste en meest aantrekkelijke verblijfsrecreatiegebied van Limburg voor de ‘short break’ vakantiemarkt met een fijnmazig netwerk van kleine- en grootschalige dagrecreatieve voorzieningen in een straal van 60 autominuten. De focus ligt op familierecreatie, drie generaties die (gezamenlijk) een bezoek brengen aan Noord-Limburg. Deze doelgroep vraagt om een breed aanbod qua dagrecreatieve voorzieningen. Samen met ondernemers, cultuurinstellingen en onderwijs werken we aan dit netwerk en promotie van de regio. Het Toeristisch Platform en de VVV winkels vervullen daarin een belangrijke rol.  We ondersteunen ondernemers die werken aan de positionering van onze gemeente rondom het thema ‘smaak’. Uit de gesprekken met ondernemers blijkt dat er behoefte is aan een verbindend thema dat past bij het karakter van onze gemeente/regio. Het thema ‘smaak’ is het thema waar we ondernemers ondersteunen die werken aan de positionering van onze gemeente als producent van gezonde en veilige voeding. Voorbeelden hiervan zijn: Citta Slow, de Gastronomische Academy en de Amsterdam Connection.  Samen met partners werken aan (aantrekkelijke) centra mede vanwege de toeristische en culturele functie. Centra zijn van belang om te voorzien in een compleet en aantrekkelijk voorzieningenniveau voor consumenten.

De consument dient te beschikken over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels en horeca. Een aantrekkelijk centrum heet ook een belangrijke toeristische en/of culturele functie. Daarom zijn initiatieven als Thuis IN Panningen, Peelgeluk in Meijel, streekmuseum ‘Land van Peel en Maas en Kasteel de Keverberg in Kessel belangrijk. Samen met onze partners werken we aan (aantrekkelijke) centra.  We brengen, ter inspiratie en afstemming, het huidige aanbod van dagrecreatieve voorzieningen in kaart. In 2018 maken we een kaart met het huidige aanbod dagrecreatieve voorzieningen. Het doel van de kaart is om ondernemers te inspireren en deze kaart helpt bij de afstemming van voorzieningen.

Hoofdstuk 4

29

Afweging Onderhavige ontwikkeling voorziet in een uitgebreid aanbod aan woningen, waarbij voornamelijk wordt ingespeeld op de goedkopere woonsector. De invulling van de commerciële ruimtes is nog niet geheel uitgewerkt, maar hierin kan op basis van het beleid op in worden gespeeld. Zodoende kan de invulling van de beoogde horeca worden afgestemd op het beleid. Denk hierbij aan horecaondernemers die enkel gebruik maken van streekproducten en dus vooral samenwerken met de lokale ondernemer. 4.4.4 Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018 Het college van burgemeester en wethouders heeft op 4 juni 2018 de "Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018" vastgesteld. In deze beleidsregel is bepaald dat in principe geen medewerking wordt verleend aan het toevoegen van extra woningen in afwijking van het bestemmingsplan. In een aantal situaties wordt op deze hoofdregel een uitzondering gemaakt en de gemeenteraad heeft op basis van deze beleidsregel ingestemd met de toevoeging van woningcontingenten. In artikel 6 van de beleidsregel zijn een aantal voorwaarden opgenomen voor het kunnen toevoegen van woningen. Hierna wordt per voorwaarde kort toegelicht waarom het onderhavige initiatief past binnen deze beleidsregel. 1. Juiste plek: draagt bij aan leefbaarheid door leegstand te herstructureren dan wel aan een verbetering van de ruimtelijke structuur.

Onderhavig verzoek heeft betrekking op een locatie waar een autogarage, een bakkerijwinkel (Baarlosestraat) en een café (Dorpstraat) zijn gelegen. Het café wordt uitgebreid, maar de garage en de bakkerijwinkel worden gesloopt en de gronden worden herontwikkeld. In het gehele gebied komen in totaal 18 appartementen voor verschillende doelgroepen (sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en middeldure koopwoningen). De bebouwing wordt ingepast in de ter plaatse aanwezige ruimtelijke structuur. 2. Juiste type: Deze ontwikkeling voorziet in de realisatie van appartementen, geschikt voor alle doelgroepen. Uit de Ladder voor duurzame verstedelijking volgt dat vanuit kwalitatief oogpunt behoefte is aan dit type woningen en bovendien ook gelegen nabij het centrum van de dorpskern met de meest relevante levensbehoeften. 3. Juiste kwaliteit: dorps, duurzaam, levensloopbestendig Doordat bij deze ontwikkeling levensloopbestendig en duurzaam gebouwd wordt, wordt voldaan aan de eisen van de huidige tijd en juist in het centrum van de dorpskern is behoefte aan woningen voor verschillende doelgroepen, van jongeren tot ouderen, tot zorgbehoevenden.

Daarnaast is vanwege de ligging in een beeldbepalend dorpsgezicht door middel van een zorgvuldig proces met de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) een plan ontstaan dat op zorgvuldige wijze in de stedenbouwkundige structuur en kwaliteit van Maasbree is ingepast.

Hoofdstuk 4

30

Het plan voorziet namelijk in het vergroenen en het klimaat adaptief maken van het Laefplein. Er zijn, waar mogelijk, groenperken voorzien die tevens zorgen voor een betere infiltratie van het hemelwater en het tegengaan van hittestress. 4. Anderszins sprake van goede ruimtelijke ordening. Uit dit bestemmingsplan volgt dat bij de onderhavige planontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 4.4.5 Nota ruimtelijke kwaliteit (Welstandsnota) Peel en Maas Het fuseren van de gemeente en het inwerkingtreden van de Wabo en het daarbij behorende vergunningvrij bouwen is mede aanleiding geweest voor de gemeente om nieuw welstandsbeleid op te stellen. Hiertoe is op 31 mei 2011 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Basisprincipe: welstandsvrij De gemeente stelt alleen eisen aan de uiterlijke kwaliteit van bouwwerken als dit ook echt nodig is. Hiermee wordt getracht de 'belasting' of eisen aan de klant zo gering mogelijk te houden waarbij wel het algemeen belang wordt gerespecteerd. Daarom wordt er uitgegaan van een basis van welstandsvrijheid. Bescherming: alleen in uitzonderingsgebieden De gemeente Peel en Maas staat voor zelfsturing en diversiteit. In bepaalde gebieden blijft sturing echter toch nodig. Sommige gebieden zijn beeldbepalend voor een gemeenschap. De gemeente wil voorkomen dat dit beeld wordt aangetast, dit is in het belang van de gehele gemeenschap.