2024-058 03 Toelichting inclusief bijlagen

Noorderhof 16 | 5804 BV Venray | (+31) 077 – 208 6099 contact@bureauleefomgeving.nl | www.bureauleefomgeving.nl

Bestemmingsplan

Leemvenweg 1 Maasbree

Identificatienummer:

NL.IMRO.1894.BPL0317-VG01

Concept:

29 juni 2023

Ontwerp:

11 december 2023

Vastgesteld:

23 april 2024

COLOFON

Projectnaam:

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

4

5

6

INLEIDING ...........................................................................................................................................................3 1.1

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan ................................................................................................................................... 3

1.2

Plangebied en begrenzingen ...................................................................................................................................................................... 4

1.3

Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................................................................................................ 5

HUIDIGE SITUATIE ..........................................................................................................................................7 2.1

Algemeen........................................................................................................................................................................................................... 7

2.2

Beschrijving hoveniersbedrijf .................................................................................................................................................................... 7

2.2

Historische achtergrond Maasbree ....................................................................................................................................................... 8

2.3

Ruimtelijke structuur.................................................................................................................................................................................... 9

2.4

Functionele structuur................................................................................................................................................................................ 10

PLANBESCHRIJVING .................................................................................................................................... 11 3.1

Locatiekeuze ................................................................................................................................................................................................. 13

3.2

Bebouwde oppervlakte ............................................................................................................................................................................ 15

3.3

Functiewijziging woning Oude Heldenseweg 5............................................................................................................................. 15

3.4

Uitgangspunten en doelstellingen van het plan.............................................................................................................................. 16

3.5

Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten .................................................................................................................................... 18

3.6

Landschappelijke inpassing ...................................................................................................................................................................... 20

BELEIDSKADER............................................................................................................................................... 23 4.1

Rijksbeleid....................................................................................................................................................................................................... 23

4.2

Provinciaal beleid......................................................................................................................................................................................... 27

4.3

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................................................................... 34

RANDVOORWAARDEN / RESULTATEN ONDERZOEKEN ............................................................. 40 5.1

Milieuaspecten .............................................................................................................................................................................................. 40

5.2

Kabels en leidingen..................................................................................................................................................................................... 56

5.3

Natuur ............................................................................................................................................................................................................. 56

5.4

Waterhuishouding...................................................................................................................................................................................... 59

5.5

Archeologie en cultuurhistorie............................................................................................................................................................. 61

5.6

Verkeer en parkeren................................................................................................................................................................................. 63

JURIDISCHE ASPECTEN .............................................................................................................................. 66 6.1

Toelichting op de verbeelding ............................................................................................................................................................... 66

6.2

Toelichting op de planregels .................................................................................................................................................................. 67

Vastgesteld

1

7

HANDHAVING ................................................................................................................................................ 69

8

UITVOERBAARHEID EN PROCEDURE ................................................................................................... 70 8.1

Economische uitvoerbaarheid............................................................................................................................................................... 70

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................................................................... 70

8.3

Procedure....................................................................................................................................................................................................... 71

BIJLAGEN Bijlage 1: Berekeningen voorgrondbelasting Bijlage 2: AERIUS-berekeningen Bijlage 3: Advies Veiligheidsregio Limburg-Noord Separate bijlagen: ▪ Landschappelijk inpassingsplan (Herman Vaessen BV) ▪ Verkennend bodemonderzoek Oude Heldenseweg 5 (HMB Groep) ▪ Verkennend bodemonderzoek uitbreidingsgronden (HMB Groep) ▪ Akoestisch onderzoek (HMB Groep) ▪ Quickscan flora & fauna (Vebego) ▪ Archeologisch onderzoek (RAAP) ▪ Verkeersonderzoek (Haans Consultancy)

Vastgesteld

2

1. INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

Net ten zuiden van Maasbree, op de hoek van de Oude Heldenseweg en de Leemvenweg (feitelijk adres Leemvenweg 1), is het bedrijf Herman Vaessen BV gevestigd. Dit grote hoveniersbedrijf is gespecialiseerd in de groene dienstverlening en werkzaam voor bedrijven en instellingen, overheden en particulieren in voornamelijk Limburg en Noord-Brabant. Het hoveniersbedrijf groeit op de huidige locatie uit hun voegen en ervaart daarom voor de nabije toekomst de noodzaak tot uitbreiding. De huidige locatie grenst aan de zijde van de Oude Heldenseweg en Leemvenweg aan woningen, waardoor alleen kansen voor uitbreiding worden gezien richting het noordnoordoosten, in de richting van de Kanaalweg.

Afbeelding 1. Ligging hoveniersbedrijf (rood omcirkeld) ten opzichte van bebouwde kom Maasbree

Op dit moment zijn de beoogde uitbreidingsgronden deels bebouwd met een kas, welke in het kader van de beoogde uitbreiding volledig dient te worden gesloopt, maar voor het overige onbebouwd en in gebruik als landbouwgrond. De Kanaalweg ligt evenwijdig aan de N275, de gronden zijn daardoor gelegen op een “zichtlocatie” en uitstekend bereikbaar. Naast deze gronden, aan Kanaalweg 7, ligt het tuincentrum GroenRijk Maasbree, een dochteronderneming van het hoveniersbedrijf. Uitbreiding op deze gronden heeft daarom veel potentie voor het hoveniersbedrijf; uitbreiding kan plaatsvinden tegen de huidige locatie aan, het vindt plaats op een zichtlocatie welke uitstekend bereikbaar is én er kunnen synergievoordelen worden gehaald met het naastgelegen tuincentrum.

Vastgesteld

3

Samenhangend met de uitbreiding van het hoveniersbedrijf zal niet alleen de kas op de uitbreidingsgronden worden gesloopt. Het gehele glastuinbouwbedrijf op de locatie Oude Heldenseweg 5 (waartoe de kas op de uitbreidingsgronden oorspronkelijk behoorde) zal worden gesaneerd. De woning, bijgebouwen en loods blijven behouden maar agrarische bedrijfsactiviteiten zullen hier volledig worden stopgezet. Het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Peel en Maas” en de later verleende omgevingsvergunning “Leemvenweg 1 Maasbree” bieden onvoldoende ruimte voor de beoogde uitbreiding van het bedrijf. Om de beoogde uitbreiding van het bedrijf mogelijk te maken is een geheel nieuw bestemmingsplan benodigd, waarin de beoogde bouw- en gebruiksmogelijkheden, tevens voor de locatie Oude Heldenseweg 5, worden vastgelegd. In het voorliggende bestemmingsplan wordt hieraan voldaan.

1.2

Plangebied en begrenzingen

Het hoveniersbedrijf is thans gevestigd op het adres Leemvenweg 1 in Maasbree, direct ten zuiden van de bebouwde kom van Maasbree en de N275. Het hoveniersbedrijf bevindt zich aan beide zijden van de Leemvenweg. De hoofdlocatie met de bedrijfsbebouwing en de twee bedrijfswoningen ligt ten noorden van de Leemvenweg, ten zuiden van de Leemvenweg ligt een composteringslocatie waar opslag plaatsvindt en een weegbrug ligt. De beoogde uitbreidingsgronden bevinden zich direct ten noorden van het huidige hoveniersbedrijf en zijn thans deels bebouwd met een kas (welke behoorde bij het aangrenzende glastuinbouwbedrijf Oude Heldenseweg 5) en voor het overige onbebouwd en in gebruik als landbouwgrond. De uitbreidingsgronden worden aan de westelijke zijde begrensd door het bebouwingslint van de Oude Heldenseweg, welke voornamelijk bestaat uit woningen, en aan de oostelijke zijde door het tuincentrum GroenRijk Maasbree. De uitbreidingsgronden ontsluiten via de Kanaalweg welke parallel ligt aan de N275.

tuincentrum

uitbreidingsgronden

hoveniersbedrijf te slopen kas

composteringslocatie

Afbeelding 2. Luchtfoto huidig hoveniersbedrijf en omgeving

Gelegen in het buitengebied van Maasbree is in de wijdere omgeving rond het hoveniersbedrijf sprake van een voornamelijk agrarisch gebruik met daarbij behorende bedrijven. Ook (burger)woningen en andersoortige bedrijven liggen verspreid tussen deze agrarische bedrijven. Vastgesteld

4

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de twee huidige locaties van het hoveniersbedrijf (welke elk aan een zijde liggen van de Leemvenweg), de beoogde uitbreidingsgronden, de locatie Oude Heldenseweg 5 en het tuincentrum. Het plangebied heeft zodoende betrekking op de percelen kadastraal bekend als de gemeente Maasbree, sectie T, nummers 271, 272, 273, 274, 279, 344, 345, 347, 439, 573, 576, 577, 578, 579, 580, 590, 591, 592, 654, 655, 656 (ged.), 657 en 658 met een gezamenlijke oppervlakte van circa 6,9 ha.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Peel en Maas” (vastgesteld d.d. 24 december 2014) is het huidige bedrijfsterrein van het hoveniersbedrijf bestemd als ‘Bedrijf – Agrarisch verwant’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – 58’. Hierdoor is ter plaatse een hoveniersbedrijf toegestaan met een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 500 m2. De gronden zijn daarmee tevens voorzien van een bouwvlak, een aanduiding voor maximaal twee bedrijfswoningen en een aanduiding voor een maximaal bebouwd oppervlak van 2.800 m 2. Met de omgevingsvergunning “Leemvenweg 1 Maasbree” voor het afwijken van het bestemmingsplan is het maximaal bebouwd oppervlak in 2016 met bijna 1.600 m2 opgehoogd voor, destijds, de uitbreiding van de derde loods (bestaande uit twee compartimenten; 590 en 475 m2) en een overkapping (500 m2). Sindsdien is de loods met een van de twee compartimenten (met een oppervlakte van 590 m2) uitgebreid. Aan de overzijde van de weg bevindt zich gekoppeld bestemmings- en bouwvlak. Hier is specifiek opgenomen dat een bedrijfswoning is uitgesloten en dat het maximaal bebouwd oppervlak 0 m 2 bedraagt. De beoogde uitbreidingsgronden zijn bestemd als ‘Agrarisch’ en ter plaatse van de kas als ‘Agrarisch – Glastuinbouw’. De als ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ bestemde gronden behoren tot de locatie Oude Heldenseweg 5.

Deze locatie is voorzien van een bouwvlak met een oppervlakte van circa 8.200 m2. Het naastgelegen tuincentrum is bestemd als ‘Detailhandel’ en voorzien van een bouwvlak met een oppervlakte van circa 1,9 ha. Het bouwvlak is daarbij voorzien van de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning uitgesloten’, ‘specifieke vorm van detailhandel – verkoop vuurwerk’ en ‘tuincentrum’. Het maximaal bebouwd oppervlak bedraagt 9.400 m2. Daarnaast gelden voor het gehele plangebied, al dan niet gedeeltelijk, diverse dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen. De volgende zijn voor het plangebied van toepassing: ▪ ‘Leiding – Riool’ ▪ ‘Waarde – Archeologie 5’ ▪ ‘Waterstaat – Beschermingszone watergang’ (evenwijdig aan de oostelijk gelegen watergang) ▪ ‘ontwikkelingszone bebouwingslinten’ ▪ ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’ ▪ ‘wro-zone – wijzigingsgebied 2 ko’ ▪ ‘wro-zone – wijzigingsgebied 3 bd’

Vastgesteld

5

Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan met daaroverheen indicatief nieuwe beoogde planologische situatie (bedrijfsbestemming rood omlijnd, detailhandelsbestemming roze omlijnd, woonbestemming geel omlijnd)

De uitbreiding van het hoveniersbedrijf past niet in het vigerende bestemmingsplan of de later verleende omgevingsvergunning. Om de uitbreiding te kunnen realiseren dient het bestemmingsplan als volgt te worden gewijzigd: 1. De agrarische bestemming van de uitbreidingsgronden dient evenals het huidige bedrijfsterrein te worden gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf – Agrarisch verwant’ met een functieaanduiding voor het gebruik als hoveniersbedrijf. Samen met het huidige bedrijfsterrein dient het één bestemmings- en bouwvlak te betreffen; 2. De bouwmogelijkheden binnen het nieuwe bestemmings- en bouwvlak dienen zodanig te zijn dat de beoogde uitbreiding van het bedrijf mogelijk wordt. 3. Als tegenprestatie voor het uitbreiden van het hoveniersbedrijf dient de agrarische bestemming van het glastuinbouwbedrijf op de locatie Oude Heldenseweg 5 te worden gewijzigd in een woonbestemming. Het glastuinbouwbedrijf is dan volledig gesaneerd. 4. Als tegenprestatie voor het uitbreiden van het hoveniersbedrijf dienen de bouwmogelijkheden van het naastgelegen tuincentrum met 500 m2 naar beneden te worden bijgesteld.

Vastgesteld

6

2. HUIDIGE SITUATIE

2.1

Algemeen

In dit hoofdstuk is de huidige situatie beschreven. Hierbij wordt het betreffende bedrijf nader beschreven en komen de aanwezige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en de omgeving aan bod. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Peel en Maas, direct ten zuiden van de kern Maasbree, tussen de Leemvenweg en Kanaalweg. De kern Maasbree ligt met circa 6.500 inwoners in het noordoostelijke hoek van de gemeente Peel en Maas. Maasbree ligt aan de provinciale weg N275, ten oosten van waar de N275 de N277 kruist. De kern is daarmee naar alle windrichtingen goed ontsloten.

Afbeelding 4. Huidig kantoor met entree aan Leemvenweg

2.2

Afbeelding 5. Parkeren in de berm Leemvenweg

Beschrijving hoveniersbedrijf

Herman Vaessen BV is een groot hoveniersbedrijf, waar duurzaam werken hoog in het vaandel staat. In 2019 is het bedrijf verkozen tot “Duurzaamste hovenier van Nederland”. Het dienstenpakket loopt uiteen van ontwerp en advies tot aanleg, onderhoud en boomverzorging. Daarbij legt het bedrijf zich niet uitsluitend toe tot het groen, maar ook tot bestrating, vijvers, kunstgras en verlichting. Een dus grote verscheidenheid aan groenprojecten worden uitgevoerd voor allerlei bedrijven en instellingen, overheden en particulieren. Het bedrijf heeft circa 80 vaste medewerkers in dienst, welke in het seizoen worden ondersteund door 20 tot 25 inhuurkrachten. Tevens beschikt het bedrijf daarbij over een modern machinepark. Het bedrijf groeit autonoom met een gemiddeld percentage van 5-14% per jaar. De omzet is van 8,4 miljoen euro in 2019 naar 10,7 miljoen euro gestegen in 2022. Vanuit de locatie Leemvenweg 1 worden de werkzaamheden uitgevoerd. Hier is het kantoor gevestigd, staat het volledige machinepark (deels onder dak), wordt het machinepark onderhouden, verzamelen en parkeren de medewerkers en wordt allerlei ander materiaal opgeslagen (waaronder zand, strooizand, klinkers en stenen). Aan de overzijde van de weg wordt ten slotte groenafval gecomposteerd.

Het daadwerkelijke hovenierswerk vindt bij de klant plaats; het bedrijfsterrein betreft daarmee voornamelijk de thuisbasis voor de steeds op locatie werkende hoveniers. Het bedrijfsterrein heeft een oppervlakte van 1,83 ha en 1 ha voor de locatie aan de overzijde van de weg.

Vastgesteld

7

Het bedrijfsterrein is bebouwd met twee bedrijfswoningen (Leemvenweg 1a en Oude Heldenseweg 8a), een kantoorpand, drie loodsen en een wasplaats. Enkele jaren geleden is er nog geïnvesteerd in de uitbreiding van de derde loods, welke dienst doet als machineberging. Het bedrijf beschikt nog over een vergunning voor het verder uitbreiden van de derde loods en het realiseren van een overkapping over de zand- en stenenopslag. Op de locatie aan de overzijde van de weg is geen bebouwing aanwezig, wel zijn hier scheidingsmuren aanwezig om verschillende stromen groenafval van elkaar te scheiden, alsook een waterbassin en weegbrug. Totale bebouwde oppervlakte bedraagt thans circa 3.400 m2, dit kan op basis van de verleende vergunning nog worden uitgebreid tot 4.400 m2.

2.2

Historische achtergrond Maasbree

Het dorp Bree wordt voor de eerste keer genoemd in een akte uit het jaar 1240. Uit deze akte blijkt duidelijk dat Bree in 1240 bestond als gemeenschap en dat er een kerk was. Bijna alle bewoners voorzagen in hun levensonderhoud door te werken in de landbouw en veeteelt. In deze tijd was Maasbree een heerlijkheid en kende een kasteel genaamd “Huis Bree”, dat inmiddels verdwenen is. Dit Huis is hoogstwaarschijnlijk in handen geweest van de familie Van Brede. De vroegste schriftelijke vermelding van Huis Bree dateert van 1431. Op de plek van Huis Bree staat nu de boerderij “De Plaats” (huidig adres Provincialeweg 4) welke werd gebouwd in 1695. Na 1794 bezette het Franse leger het gebied en een nieuwe bestuursorganisatie kwam tot stand. Gemeenten met minder dan 5000 inwoners werden bij elkaar gevoegd en zo vormden Blerick, Baarlo en Bree samen “Mairie de Bree”, vanaf 1818 Maasbree genoemd.

Afbeelding 6. Uitsnede historische kaart uit 1923 (huidig plangebied omcirkeld)

Vastgesteld

8

2.3

Ruimtelijke structuur

Maasbree ligt op de noordelijke oever van de Everlose beek. Aan de rand van het beekdal vestigden zich de eerste boeren. Het natte beekdal leende zich ideaal als grasland voor vee, terwijl de hogere delen zich uitstekend leenden voor akkerbouw. Door de jaren heen zijn de hogere delen steeds verder opgehoogd met mest van het vee zodat een bolle akker ontstond, tegenwoordig nog steeds ten noorden van Maasbree duidelijk herkenbaar als open landschapscomplex. Op de overgang tussen laag en hoog werd de (agrarische) bebouwing opgericht, zo is Maasbree oorspronkelijk als lintbebouwing ontstaan. Door de jaren heen is het bebouwingslint steeds verder verdicht en werd ook aansluitend aan het bebouwingslint gebouwd. Heden ten dage is het oorspronkelijke bebouwingslint, de huidige Dorpsstraat, nauwelijks nog als zodanig herkenbaar. Wel is hier nog altijd het dorpse centrum van Maasbree gevestigd. Vanuit de Dorpsstraat was er een directe verbinding met de kernen Helden en Panningen beschikbaar. Deze verbinding werd gevormd door de weg die nu de Oude Heldenseweg heet. Omstreeks 1935 verloor de Oude Heldenseweg de belangrijkste verbindingsfunctie door de aanleg van een nieuwe weg tussen Helden en Maasbree. Eind jaren ’70 van de vorige eeuw is deze weg de huidige N275 geworden. Ten oosten van Maasbree sluit de N275 aan op de N277. Ondertussen is de bebouwde kom van Maasbree verder gegroeid.

De N275 is daarbij een harde ruimtelijke grens. Planmatige woonwijken zijn tot tegen deze weg aan gerealiseerd. De laatste uitbreidingen van Maasbree hebben daarna aan de noordelijke zijde plaatsgevonden. De Everlose beek is in de 19e eeuw grotendeels gekanaliseerd. De N275 volgt ter hoogte van Maasbree de beek. Het beekdal is daardoor nog nauwelijks herkenbaar in het landschap. De Everlose beek is daardoor verworden tot een kanaal.

Afbeelding 7. Impressie Kanaalweg met Everlose beek ernaast

Afbeelding 8. Impressie huidige situatie uitbreidingsgronden

Het gebied ten zuiden van Maasbree is ruimtelijk gezien beduidend anders dan het gebied ten noorden van Maasbree. Het gebied ten zuiden van Maasbree is veel kleinschaliger met slingerende wegen, verspreid liggende bebouwing, kleine en grotere bosopstanden, de aanwezigheid van landschapselementen en veel reliëf. Het gebied is te typeren als een kampontginning.

Vastgesteld

9

2.4

Functionele structuur

Van oudsher betreft de agrarische functie de belangrijkste functie. Nog steeds heeft het buitengebied rondom Maasbree een sterk agrarisch karakter. Ook rondom het plangebied zijn nog diverse agrarische bedrijven gelegen, waaronder ook veehouderijen. Kenmerkend is het grote aandeel glastuinbouwbedrijven. Verder bevinden zich rondom het plangebied diverse burgerwoningen en andersoortige bedrijven, waaronder een autogarage en een loonbedrijf. Ten zuiden van de N275 ligt tegenover het tuincentrum een tankstation.

Afbeelding 9. Impressie Kanaalweg in richting van tuincentrum

Vastgesteld

Afbeelding 10. Uitbreidingsgronden met kas

10

3. PLANBESCHRIJVING Het hoveniersbedrijf wil aan de Kanaalweg, dus goed zichtbaar en bereikbaar vanaf de N275, een nieuwe hal realiseren, welke volledig gericht is op de Kanaalweg. Dit dient daarom de nieuwe entree te worden van het hoveniersbedrijf, op een herkenbare en zichtbare plek. Samenhang met het naastgelegen GroenRijk Maasbree is daarbij het uitgangspunt zodat beide bedrijven één herkenbaar geheel zullen vormen.

Afbeelding 11. Schematische weergave beoogde uitbreiding van het hoveniersbedrijf

De hal, met een oppervlakte van circa 4.000 m2, dient ruimte te bieden aan kantoorruimte en aanverwante voorzieningen, een professionele werkplaats met wasruimte en tankgelegenheid en een ruime machineberging. Op het voorerf voor de hal dient een ruim parkeerterrein te worden gerealiseerd. Daarmee wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de ruimtelijke structuur van het naastgelegen tuincentrum. Er kan dan zelfs gebruik gemaakt kunnen worden van elkaars voorzieningen om zo de synergievoordelen tussenbeide aanzienlijk te versterken. Met de uitbreiding zijn de volgende zaken beoogd: ▪ Hal: aan de voorzijde (zijde Kanaalweg) twee lagen kantoren met een totale vloeroppervlakte van circa 800 m2 (400 m2 per verdieping), geschikt voor 20-25 werkplekken, kantineruimte, spreekkamers voor klanten, opleidingslokalen, etc.;

Vastgesteld

11

▪

▪ ▪ ▪ ▪

Hal: machineberging met een oppervlakte van circa 3.000 m2 met links en rechts voldoende deuren om er van een kant in te kunnen rijden en aan de andere kant er weer uit. Dit maakt de interne infrastructuur overzichtelijk en gemakkelijk; Hal: werkplaats met een oppervlakte van circa 500 m2 met brug en (hijs)kranen voor onderhoud machines; Hal: aan de achterzijde een overkapping met daaronder een wasplaats met olie- en vetafscheider en een tankvoorziening; Opslagvoorzieningen voor opslag van grind, split, metselzand, korrelmix, vulzand en enkele voorzieningen om bestellingen klaar te zetten per project; Parkeerplaatsen, los- en laadplaatsen leveranciers en rangeerterrein.

De uitbreiding moet gepaard gaan met een flinke dosis (nieuw) groen, dit niet alleen om de uitbreiding van het bedrijf op een goede wijze te integreren in het landschap en de kwaliteiten van het landschap te versterken, maar juist ook om het groene en duurzame karakter van het bedrijf te laten zien. Het hoveniersbedrijf legt op andere plekken ook groen aan, waardoor het groen rondom het bedrijf zelf in uitstekende staat moet zijn om als inspiratiebron te kunnen dienen voor klanten. De beoogde uitbreiding betekent zeker niet dat de huidige bedrijfsbebouwing of het kantoorpand ongebruikt achterblijven. Het volgende hergebruik van deze bebouwing is voorzien: ▪ Huidige machineberging wordt seizoensopslag en webshopopslag van het tuincentrum; ▪ De kleinere machineberging zal worden gebruikt voor winterstalling (tuin)machines; ▪ Huidig kantoorpand wordt ingericht als inspiratieruimte, kantoor voor duurzame zwembaden, vijvers en buitenpaviljoens en eventueel als fotostudio voor webshop tuincentrum; ▪ Huidige werkplaats wordt ingericht als timmerwerkplaats voor tuingerelateerde houtproducten voor eigen timmermannen; ▪ Compostering en weegbrug blijven bestaan aan de overzijde van de Leemvenweg en zullen conform het huidige gebruik worden voortgezet. De infrastructuur op en om het bedrijf zal door de uitbreiding aanzienlijk verbeteren.

Ten eerste wordt de entree van het bedrijf verplaatst van de Leemvenweg naar de Kanaalweg, welke veel beter bereikbaar is vanaf de N275. Vooral voor de woningen welke zijn gelegen aan de Oude Heldenseweg scheelt dit veel verkeer over hun straat: ▪ ’s morgens van circa 50 tot 85 aankomende auto’s en fietsen naar 0; ▪ ’s morgens van circa 65 wegrijdende units naar 0; ▪ overdag 75% minder rijdende units dan huidig gebruik; ▪ ’s middags van circa 65 terugkerende units naar circa 25; ▪ ’s middags van circa 50 tot 85 vertrekkende auto’s en fietsen naar 0. Alle medewerkers hoeven dan namelijk niet meer via de Oude Heldenseweg naar de Leemvenweg te rijden, ook hoeven de bedrijfsbusjes en tractoren (ongeveer 65 rijdende units) ’s morgens geen gebruik te maken van de Leemvenweg en Oude Heldenseweg om het bedrijf te verlaten. Aan het eind van de middag zullen slechts de helft van de terugkerende bedrijfsbusjes en tractoren nog via de Oude Heldenseweg naar de Leemvenweg rijden om daar te lossen bij de composteringslocatie. De overige bedrijfsbusjes en tractoren (dus zonder groenafval) zullen via de Kanaalweg naar het bedrijf terugkeren. Ook de logistiek rondom het tuincentrum wordt flink verbeterd door de beide parkeerterreinen op elkaar aan te laten sluiten. Tijdens de weekenden, als het hoveniersbedrijf is gesloten, is het juist het drukst bij het tuincentrum.

Het parkeerterrein bij het hoveniersbedrijf kan dan door het tuincentrum worden gebruikt (dubbelgebruik). Er vindt dan een verdere uitwerking plaats van de synergie tussen het hoveniersbedrijf en het tuincentrum, waardoor nog meer klanten c.q. mensen naar Maasbree worden getrokken.

Vastgesteld

12

Met de beoogde uitbreiding is het hoveniersbedrijf bereid om de volgende tegenprestaties te leveren: ▪ Om de toename van bebouwing op uitbreidingsgronden te compenseren (toename circa 4.000 m 2) worden de kassen van het glastuinbouwbedrijf Oude Heldenseweg 5 met een oppervlakte van circa 6.200 m2 gesaneerd en wordt de bestaande wasplaats op het huidige bedrijfsterrein met een oppervlakte van 85 m 2 gesaneerd. Ten slotte is het hoveniersbedrijf bereid om voor de bedrijfsontwikkeling op deze plek mogelijk te maken bedrijfsmogelijkheden van het tuincentrum weg te nemen (met een omvang van 500 m 2). Dit alles om juist op deze voor het hoveniersbedrijf zeer gunstige plek de uitbreiding te kunnen bewerkstelligen. ▪ De vergunde uitbreiding van de derde loods en overkapping, met een totale oppervlakte van 975 m 2, hoeven na uitbreiding logischerwijs niet meer gerealiseerd te worden. Deze bouwrechten kunnen derhalve worden ingeleverd. ▪ Zoals genoemd de volledige sanering van alle kassen van het glastuinbouwbedrijf Oude Heldenseweg 5. Tevens zal het glastuinbouwbedrijf wegbestemd worden zodat geen nieuw glastuinbouwbedrijf zich hier meer kan vestigen. De te behouden woning, bijgebouwen en loods zullen dan worden herbestemd voor woondoeleinden, daarmee wordt aangesloten bij de woonbestemming van de overige woningen aan de Oude Heldenseweg.

Dit garandeert voor de bestaande woningen voor de langere termijn een goed woon- en leefklimaat.

3.1

Locatiekeuze

Doordat het hoveniersbedrijf de noodzaak tot uitbreiding ervaart is het bedrijf op zoek gegaan naar de meest geschikte locatie voor uitbreiding. Allereerst is een totale verplaatsing van het bedrijf om elders “opnieuw” te beginnen geen optie; los van dat het bedrijf van oudsher verweven is met deze plek en er dus een persoonlijke binding is, beschikt het bedrijf over een unieke composteringslocatie aan de overzijde van de Leemvenweg. Deze composteringslocatie is van vitaal belang voor het bedrijf daar er groenafval wordt opgeslagen en verwerkt. Deze specifieke bedrijfsactiviteit van milieucategorie 4.1 kan niet op veel plekken plaatsvinden. Op het lokale bedrijventerrein “de Schor” in Maasbree mag deze milieucategorie bijvoorbeeld al niet op basis van het aldaar vigerende bestemmingsplan. Overigens zijn op dit bedrijventerrein sowieso geen vrije bedrijfskavels meer beschikbaar. Het is inmiddels bekend gemaakt dat het bedrijventerrein “de Schor” op korte termijn zal worden uitgebreid om aan de grote vraag naar vrije bedrijfskavels te kunnen voldoen. Dan nog is op het bedrijventerrein geen composteringslocatie toegestaan en heeft een verplaatsing naar hier dus geen zin.

Ook een gedeeltelijke verplaatsing van het bedrijf (om daar de uitbreiding te realiseren) is geen optie omdat dan niet alleen de verbinding met het huidige bedrijfsterrein wegvalt, maar ook omdat de synergie met het nabijgelegen tuincentrum dan zou wegvallen. De beoogde verbinding en synergie wordt juist bereikt op één locatie, want: ▪ Bedrijven op meerdere locaties zou betekenen dat er dagelijks goederen (bestrating, grondproducten, bulk zand en grind, kunstgras, etc.) over en weer zouden worden vervoerd. Om dit te voorkomen en daarmee het bedrijf niet alleen bedrijfseconomisch beter te laten functioneren, maar ook milieubewust, kiest het bedrijf voor efficiënte voorraadposities voor het collectief. Dus op één plaats voorraad voor producten die zowel het hoveniersbedrijf als het tuincentrum nodig hebben. ▪ Het tuincentrum wordt gebruikt als showroom van producten voor hoveniersklanten. Denk hierbij aan planten, bestrating (showborden), verlichting, kunstgras, buitenverblijven, tuinmeubels en tuindecoratie. ▪ In de al vergunde uitbreiding van GroenRijk Maasbree worden jaarrond overkappingen en bestratingsmaterialen gepresenteerd die door hoveniers- en tuincentrumklanten uitgezocht kunnen worden, als de bedrijven uit elkaar liggen kan deze synergie niet plaatsvinden.

▪ Gebruik van elkaars parkeergelegenheid, zodat ook op drukke dagen alles op eigen terrein geparkeerd kan worden. ▪ Invullen van het gezamenlijke energievraagstuk. Op de uitbreiding van het hoveniersbedrijf worden zonnepanelen geplaatst waarmee voldaan wordt aan de energiebehoefte van beide bedrijven. Vastgesteld

13

▪

▪ ▪ ▪

▪

De synergie verder versterken. De bedrijven willen de samenwerking nog meer op gaan zoeken wat uiteraard beter gaat als de afstanden kort blijven. Als de bedrijven niet in dezelfde branche actief waren was het wat anders maar de bedrijven vullen elkaar perfect aan en kunnen voor iedere klant iets betekenen op het gebied van groen. Het hoveniersbedrijf en het tuincentrum vormen een gezamenlijke directie met één financiële administratie. Dat willen de bedrijven graag dicht bij elkaar houden omdat er vrijwel dagelijks overlegd wordt. Het doorverwijzen van tuincentrumklanten naar hoveniersbedrijf en vice versa werkt beter als de bedrijven vlak bij elkaar liggen, zo gebeurt nu ook regelmatig. Klimaattuin voor gezamenlijke doeleinden. Deze tuin is voorzien tussen beide bedrijven en daar zal door beide bedrijven gebruik van worden gemaakt om duurzaamheid en klimaatadaptatie te promoten bij de (potentiële) klanten. Een op zichzelf staande klimaattuin is van te weinig betekenis als dat alleen voor GroenRijk Maasbree of alleen voor hoveniersbedrijf gerealiseerd wordt. De compostering op de Leemvenweg is van wezenlijk belang voor de recycling en upcycling van afvalmaterialen en het steeds meer circulair werken. Ook GroenRijk Maasbree maakt gebruik van deze locatie. De compostering is onmisbaar voor de bedrijven.

Ook de weegbrug die er ligt is van wezenlijk belang voor de bedrijven en is overigens ook openbaar te gebruiken voor anderen.

N275

Kanaalweg

Tuincentrum

Huidig bedrijfsterrein

Afbeelding 12. Luchtfoto huidige situatie met beoogde uitbreidingsgronden aangegeven in rood

Doorontwikkeling van het hoveniersbedrijf op de huidige locatie, nabij het tuincentrum, is daarom de enige optie. De doorontwikkeling wordt daarbij in een bepaalde richting gestuurd. Aan weerszijden van het bedrijfsterrein liggen namelijk woningen waardoor het bedrijf niet in die richting kan uitbreiden. Aan de overzijde van de Leemvenweg ligt de composteringslocatie, waardoor uitbreiding ook hier niet mogelijk is. De enige richting waar het bedrijf heen kan groeien is in noordnoordoostelijke richting, richting de Kanaalweg. Een uitbreiding richting de Kanaalweg heeft enorm veel potentie omdat dan de synergievoordelen met het dan naastgelegen tuincentrum volledig tot bloei kunnen komen. Vastgesteld

14

Het bedrijf wil daarom uitbreiden op deze gronden, welke kadastraal bekend staan als gemeente Maasbree, sectie T, nummers 590, 591 en 592. Deze percelen, met een gezamenlijke oppervlakte van 1,6 ha, zijn inmiddels in eigendom.

3.2

Bebouwde oppervlakte

Thans staat op het bedrijfsterrein van het hoveniersbedrijf circa 3.400 m2 aan bebouwing. Dit is als volgt verdeeld: ▪ Bedrijfswoning Leemvenweg 1a: 173 m2 ▪ Bedrijfswoning + bijgebouwen Oude Heldenseweg 8: 829 m2 ▪ Kantoor: 1.025 m2 ▪ Wasplaats: 85 m2 ▪ Loods 1: 686 m2 ▪ Loods 2: 590 m2 Op basis van het vigerende bestemmingsplan bedraagt het maximaal bebouwd oppervlak 2.800 m 2; dit had destijds betrekking op beide bedrijfswoningen, het kantoor, de wasplaats en loods 1. De feitelijke oppervlakte bedroeg derhalve toen ook circa 2.800 m2. In 2016 is een omgevingsvergunning verleend voor loods 2, een derde loods en een overkapping. Het maximaal bebouwd oppervlak is als het ware daarmee met ruim 1.600 m2 opgehoogd tot circa 4.400 m2. De nog niet gerealiseerde loods en overkapping hebben een oppervlakte van respectievelijk 500 en 475 m 2. In het kader van de uitbreiding van het hoveniersbedrijf wenst het hoveniersbedrijf op de uitbreidingsgronden een nieuwe hal te realiseren met een oppervlakte van 4.000 m2. Daar tegenover staat dat het hoveniersbedrijf in dat kader bereid is de huidige wasplaats met een oppervlakte van 85 m2 te slopen en de omgevingsvergunning voor de bouw van de derde loods en overkapping te laten vervallen. Hierdoor vervalt er 85 + 500 + 475 = 1.060 m2 aan (mogelijk) bebouwde oppervlakte. De nieuwe bebouwde oppervlakte bedraagt daarmee 7.300 m2.

Verder worden er 500 m2 aan bouwrechten van het tuincentrum naar het hoveniersbedrijf overgeheveld en wordt er circa 6.200 m2 aan kassen gesloopt welke behoorden tot het glastuinbouwbedrijf Oude Heldenseweg 5. In totaliteit wordt er derhalve 4.000 m2 aan bebouwing toegevoegd en wordt er 7.760 m2 aan bebouwing ingeleverd of gesloopt. Onder aan de streep betekent dit een afname van mogelijke bebouwing van 3.760 m2. In totaliteit draagt het initiatief daarom bij aan een ontstening c.q. ontglazing van het buitengebied.

3.3

Functiewijziging woning Oude Heldenseweg 5

De uitbreiding van het hoveniersbedrijf is beoogd op gronden welke thans nog bebouwd zijn met een kas. Deze kas, samen met een naastgelegen kas, behoorde tot het glastuinbouwbedrijf wat is gevestigd op de locatie Oude Heldenseweg 5. Als tegenprestatie voor het uitbreiden van het hoveniersbedrijf worden alle bedrijfsmatige activiteiten van dit glastuinbouwbedrijf gestaakt en worden beide kassen volledig gesloopt. Wel zullen de woning, bijgebouwen en loods behouden blijven. Met de ontmanteling van het glastuinbouwbedrijf voldoet de huidige agrarische bestemming niet langer. De bestemming wordt dan ook omgezet naar een woonbestemming, althans voor het deel waar niet de uitbreiding van

Vastgesteld

15

het hoveniersbedrijf plaatsvindt. Hierdoor is het formeel gezien niet langer mogelijk om nog agrarische bedrijfsactiviteiten uit te voeren maar kan de bewoner (de vroegere eigenaar van het glastuinbouwbedrijf) hier als burger wel blijven wonen. Met het omzetten naar een woonbestemming mag op basis van de reguliere bouwregels de inhoud van de woning en alle bijbehorende bouwwerken maximaal 1.000 m3 bedragen. In dit geval blijft er echter meer staan. De volgende gebouwen zullen blijven bestaan: ▪ Woning inclusief tussenstuk en garage met opslagruimte (zoals vergund in grotendeels 1958) 725 m3 ▪ Loods (zoals vergund in 1979) 1.175 m3 ▪ Uitbreiding loods met ketelhuis 500 m3 In totaal blijft er dus 2.400 m3 aan bebouwing staan. Al deze bebouwing bevindt zich aan de zijde van de Oude Heldenseweg. De plek waar zich thans nog de kas bevindt zal worden ingericht als (achter)tuin, behorende bij de woning.

Perceel uitbreiding hoveniersbedrijf

Woonbestemming

Afbeelding 13. Luchtfoto huidige situatie Oude Heldenseweg 5 met daarop aangegeven wat gesloopt wordt (rood) en wat behouden blijft (groen)

3.4

Uitgangspunten en doelstellingen van het plan

De doelstelling van dit bestemmingsplan is voornamelijk gericht op het mogelijk maken het hoveniersbedrijf uit te breiden op de gronden kadastraal bekend gemeente Maasbree, sectie T, nummers 590, 591 en 592 zodat daar een nieuwe hal met een oppervlakte van 4.000 m2 gerealiseerd kan worden. Daarmee samenhangend is er sprake van twee ondergeschikte doelstellingen; sloop van de kassen en het wegbestemmen van het glastuinbouwbedrijf Oude Heldenseweg 5 en het overhevelen van bouwrechten van het tuincentrum naar het hoveniersbedrijf. Bij de opstelling van dit bestemmingsplan zijn de volgende uitgangspunten leidend geweest: ▪ Het bestemmingsplan dient een adequate, duidelijke en flexibele regeling te bevatten voor de uitbreiding van het hoveniersbedrijf, gebaseerd op de dezelfde uitgangspunten zoals die gelden voor het huidige hoveniersbedrijf. ▪ Het bestemmingsplan dient een hoveniersbedrijf met een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 500 m2 toe te staan op de huidige locatie alsook op de beoogde uitbreidingsgronden. Andere (bedrijfs)functies dienen juist te worden uitgesloten, waaronder geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen. ▪ Het aantal bedrijfswoningen bij het hoveniersbedrijf blijft maximaal twee. Vastgesteld

16

▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het bebouwde oppervlakte van het hoveniersbedrijf in de beoogde nieuwe vorm mag niet meer bedragen dan maximaal 7.300 m2. Daarvoor dient mede 500 m2 aan bouwrechten van het naastgelegen tuincentrum te worden overgeheveld naar het hoveniersbedrijf. Het maximaal bebouwd oppervlakte van het tuincentrum neemt daardoor af van 9.400 m2 naar 8.900 m2. De beoogde nieuwe hal heeft een goothoogte van 8,5 meter en bouwhoogte van 11 meter. Een klein element op het dak heeft een bouwhoogte van 11 meter. Dit dient als zodanig te worden vastgelegd. Behoudens een afname van het maximaal bebouwd oppervlak wijzigt er voor het tuincentrum niets. De kassen, zoals thans aanwezig op de locatie Oude Heldenseweg 5, dienen in het kader van de uitbreiding van het hoveniersbedrijf volledig te worden gesloopt. De woning, bijgebouwen en loods blijven behouden zoals in de huidige staat en dienen te worden omgezet naar woondoeleinden. Zodoende worden agrarische bedrijfsactiviteiten uitgesloten. De inhoud van de te handhaven bebouwing op de locatie Oude Heldenseweg bedraagt in totaal 2.400 m3. De woning en bijbehorende bouwwerken kunnen zoals aanwezig behouden blijven. Uitbreiding van de woning of bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Voor de composteringslocatie aan de overzijde van de weg wijzigt er niets.

Het bestemmingsplan dient een voorwaardelijke verplichting te bevatten dat uitbreiding van het hoveniersbedrijf pas is toegestaan als de kassen en huidige wasplaats gesloopt zijn. Het bestemmingsplan dient een voorwaardelijke verplichting te bevatten dat uitbreiding van het hoveniersbedrijf en het woongebruik van de locatie Oude Heldenseweg 5 pas is toegestaan wanneer compenserende landschappelijke maatregelen worden aangelegd en in stand worden gehouden. Het bestemmingsplan dient een voorwaardelijke verplichting te bevatten dat uitbreiding van het hoveniersbedrijf pas is toegestaan indien de noodzakelijke geluidwerende maatregel is gerealiseerd en in stand wordt gehouden. Het bestemmingsplan dient de Keur van het waterschap, geldend voor aangrenzende watergang, voldoende te waarborgen. Het bestemmingsplan dient het functioneren van een ondergrondse rioolleiding voldoende te waarborgen. Het bestemmingsplan dient de ondergrondse archeologische waarden, voor zover niet onderzocht, voldoende te waarborgen. Ten behoeve van de uniformiteit van bestemmingsplannen binnen de gemeente Peel en Maas dient het onderhavige bestemmingsplan qua systematiek aan te sluiten bij het thans vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Peel en Maas”, zoals dat thans geldt voor het plangebied.

De uitgangspunten hebben geleid tot een bestemmingsplan waarin het hoveniersbedrijf, inclusief uitbreidingsgronden, bestemd is als ‘Bedrijf – Agrarisch verwant’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – hovenier’ en daarbij voorzien is van een bouwvlak. Het bestemmingsvlak wordt daarbij uitgebreid van een omvang van 2,83 naar 4,46 ha. Het maximaal bebouwd oppervlak wordt daarbij verhoogd van 2.800 naar 7.300 m2. Het bouwvlak is zodanig uitgebreid dat de beoogde nieuwe hal hier binnen ligt. Een gevellijn richting de Kanaalweg duidt aan dat daarachter de nieuwe hal dient te worden gerealiseerd. Voor het nieuwe deel van het bouwvlak is een aanduiding opgenomen dat de goothoogte hier maximaal 8,5 meter mag bedragen. Voor een specifiek deel van dit bouwvlak, waar een bijzonder, hoger element is voorzien op het dak van de nieuwe hal, is een aanduiding opgenomen dat de bouwhoogte hier maximaal 11 meter mag bedragen. De uitbreiding van het hoveniersbedrijf kan daarmee in de beoogde vorm tot uitvoering worden gebracht. Met de ontwikkeling van het plangebied is planologisch-juridisch verzekerd dat rekening moet worden gehouden met de aangrenzende watergang van het waterschap. Een voorwaardelijke bepaling legt de sloop van bebouwing en aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing planologisch-juridisch vast.

Een strook met een breedte van 10 meter aan de overzijde van de aangrenzende watergang is bestemd als ‘Groen’. Hier zal een deel van de landschappelijke inpassing worden gerealiseerd. De aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – geluidsscherm’ is toegekend aan de locatie waar een geluidsscherm van 2,5 m hoog noodzakelijk is om een goed woon- en leefklimaat te garanderen in de achtergelegen woningen. De locatie Oude Heldenseweg 5 is bestemd als ‘Wonen’ met daarbij een aanduiding zodat de te behouden bebouwing (te weten de woning, bijgebouwen en loods) behouden kunnen blijven.

Vastgesteld

17

Het tuincentrum blijft bestemd als ‘Detailhandel’ en voorzien van een bouwvlak met de aanduidingen ‘specifieke vorm van detailhandel – tuincentrum’ en ‘specifieke vorm van detailhandel – verkoop vuurwerk’. Het bestemmings- c.q. bouwvlak is daarbij niet gewijzigd. Als enige wijziging is het maximaal bebouwd oppervlak verlaagd van 9.400 naar 8.900 m2.

3.5

Stedenbouwkundige / ruimtelijke aspecten

De uitbreiding van het hoveniersbedrijf krijgt vorm door een nieuwe hal te realiseren tussen de achtertuinen van de woningen aan de Oude Heldenseweg en het tuincentrum in. Aan drie zijden zijn de beoogde uitbreidingsgronden ingesloten door bebouwing; ten westen liggen de woningen van de Oude Heldenseweg, ten oosten ligt het tuincentrum en ten zuiden ligt het huidige bedrijfsterrein. Direct ten noorden van de uitbreidingsgronden ligt geen bebouwing, hier liggen de Kanaalweg, de gekanaliseerde Everlose beek en de N275. Aan de overzijde van de N275 ligt wel de woonbebouwing welke behoort bij de bebouwde kom van Maasbree. Doordat de nieuwe bebouwing feitelijk aan alle kanten wordt ingeklemd door bestaande bebouwing is de impact op het omringende landschap beperkt. Op basis van het verleden maken de beoogde uitbreidingsgronden onderdeel uit van een beekdal. Dit beekdal behoort toe tot de Everlose beek. De natuurlijke loop van de Everlose beek die ooit door het beekdal meanderde is er niet meer. In de eerste helft van de 19e eeuw was het de bedoeling de Noordervaart door te trekken tot in Venlo (Grand Canal du Nord). Hiervoor is toen een groot deel van de Everlose beek gekanaliseerd, zo ook bij Maasbree. Het beekdal van de Everlose beek betreft daarom thans een beekdal met een kanaal.

Het kanaal betreft eigenlijk een onvoltooid cultuurhistorisch object met natuur- en landschapswaarden die niet meer echt leesbaar zijn. Een typisch beekdal wordt gekenmerkt door een halfopen kleinschalig landschap met afwisselend hooilanden, weilanden, bosjes en kleine landschapselementen. In het beekdal bevindt zich meestal weinig tot geen bebouwing. Hiervan is in dit geval zeker geen sprake; de beoogde uitbreidingsgronden worden juist aan alle zijden omringd door bebouwing, er is thans zelfs sprake van bebouwing op de beoogde uitbreidingsgronden in de vorm van een kas. De kenmerkende kleinschaligheid voor een beekdal wordt op deze plek daarom niet gecreëerd door landschapselementen, maar juist door de bebouwing. Ook in het Landschapskader Noord- en Midden-Limburg is deze plek juist aangewezen als ‘besloten gebied’ door de versnippering en hoeveelheid aan bebouwing. De beoogde uitbreiding van het bedrijf kan in dat kader juist een meerwaarde leveren voor het gebied. Er is met de beoogde uitbreiding namelijk sprake van een verdere verdichting van het besloten gebied ten zuiden van Maasbree. Er liggen daarbij kansen voor het creëren van een robuuste landschappelijke groeninrichting en waterinfiltratie. Nu is hier een weiland gelegen maar met de juiste inpassing kunnen hier de natuurlijke en landschappelijke waarden bij de Everlose beek aanzienlijk versterkt worden.

Qua functie sluit de nieuwe bedrijfsbestemming goed aan bij de naastgelegen detailhandelsbestemming van het tuincentrum. Beide bedrijven zijn actief in de groene branche. Door het hoveniersbedrijf uit te breiden naast het tuincentrum worden voor beide bedrijven synergievoordelen behaald door het nog beter samen kunnen werken van beide bedrijven op deze locatie. Door beide bedrijven naast elkaar te situeren, beiden met de voorzijde gericht op de Kanaalweg c.q. N275, wordt een ruimtelijke eenheid gecreëerd. Een soort van klein, groen bedrijvencluster ten zuiden van Maasbree, duidelijk zichtbaar voor de vele weggebruikers over de N275. Een hogere goothoogte is in het kader van het kleine bedrijvencluster motiveerbaar. De nieuwe hal wordt onder architectuur ontworpen, waarbij het uitgangspunt is om het groene en duurzame karakter van het hoveniersbedrijf duidelijk terug te laten komen. Dit komt vooral tot uiting in de zichtbare (voorgevel) van de nieuwe hal. Verder is een groene tuin voorzien op het dak die klanten dient te inspireren om meer groen- en natuurinclusief te bouwen. Om op het dak te kunnen komen is een verhoging van het trappenhuis noodzakelijk met een maximale hoogte van 11 meter, zijnde de reguliere bouwhoogte. Om de privacy van omwonenden te respecteren is de daktuin zo ver als mogelijk van de woningen aan de Oude Heldenseweg gesitueerd. Vastgesteld

18

Afbeelding 14. Impressie van de nieuwe hal (rechts) met veel groen en daktuin, landschappelijke inpassing geïntegreerd met tuincentrum

De woning Oude Heldenseweg 5 maakt onderdeel uit van een klein bebouwingslint welke aanwezig is aan de oostelijke zijde van de Oude Heldenseweg. Dit bebouwingslint geldt als een uitloper van de bebouwde kom van Maasbree. Alle woningen in het bebouwingslint betreffen burgerwoningen, behalve dus betreffende woning welke een bedrijfswoning betreft. Als tegenprestatie voor het uitbreiden van het hoveniersbedrijf is het de bedoeling alle kassen welke behoorden bij het glastuinbouwbedrijf te slopen, het glastuinbouwbedrijf volledig te saneren en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning omdat dan de woning geen binding meer heeft met een glastuinbouwbedrijf. Qua functie sluit het gebruik als burgerwoning veel beter aan op de omgeving, welke ook volledig uit burgerwoningen bestaat. De functiewijziging van deze woning stuit daarmee niet op stedenbouwkundige of ruimtelijke belemmeringen. Gesteld wordt juist dat met de functiewijziging veel beter wordt aangesloten op de omgeving en door de sloop van de kassen is er sprake van een ontglazing van het landschap, dus per definitie is dan sprake van een kwaliteitsverbetering van het landschap. Ten slotte gaat de functiewijziging van de woning gepaard met een gedegen landschappelijke inpassing van de locatie.

Afbeelding 15. Impressie van de nieuwe hal (rechts)

Vastgesteld

19

3.6

Landschappelijke inpassing

De uitbreiding van het hoveniersbedrijf en de functiewijziging van de woning Oude Heldenseweg 5 dient op basis van het geldende beleid gepaard te gaan met een gedegen landschappelijke inpassing. Niet alleen op basis van het beleid zal ter plaatse worden voorzien in een landschappelijke inpassing. Met de landschappelijke inpassing wil het bedrijf tevens hun groene karakter (her)kenbaar maken zodat de eigen locatie als inspiratie kan dienen voor klanten. Er is in dat kader een landschappelijk inpassingsplan1 opgesteld, waarmee wordt gegarandeerd dat het initiatief op een passende wijze onderdeel uitmaakt van het landschap ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Uitvoering van het gestelde in het landschappelijk inpassingsplan is als verplichting opgenomen in de planregels als voorwaardelijke bepaling. Het plangebied is gelegen op de overgang van het beekdal van de Everlose beek en het kleinschalige halfopen ontginningslandschap. De normaliter kleinschalige structuur van een beekdal wordt in dit geval niet bepaald door aanwezige beplanting, maar door de aanwezigheid van bebouwing. De uitbreidingsgronden worden namelijk omgeven door de woningen aan de Oude Heldenseweg, het huidig bedrijfsterrein en het naastgelegen tuincentrum.

Het kleinschalig halfopen ontginningslandschap wordt gekenmerkt als een kleinschalig landschap met afwisselend weiden, akkers, bos, heideterreintjes en daar doorheen (onverharde) paden. Ten zuiden van Maasbree is het ontginningslandschap bijzonder kleinschalig te noemen. Het doel van de landschappelijke inpassing is het vergroten van de herkenbaarheid van het beekdal in het noordelijk deel van het plangebied en het aansluiten bij de karakteristiek van een kleinschalig halfopen ontginningslandschap in de rest van het plangebied. Om het noordelijke deel zoveel mogelijk aan te laten sluiten op het beekdal wordt de eerste zone langs de Kanaalweg zoveel mogelijk open gehouden. In deze zone is ruimte voor laagtes (wadi’s) in grasland met enkele solitaire meerstammige waterminnende bomen passend bij het beekdal. Haaks op de Everlose Beek wordt aan de oostzijde een lijnvormige groenstructuur toegevoegd in de vorm van een elzensingel en losse wilgenstruwelen. Dit wordt eveneens toegepast ten zuiden van het tuincentrum. De harde overgang van het gebouw van het tuincentrum naar het landschap wordt hiermee verzacht en het gebouw wordt beter ingepast in het landschap.

1

Herman Vaessen, Landschappelijke inpassing nieuwbouw Herman Vaessen bv, 31 oktober 2023

Vastgesteld

20

Afbeelding 16. Uitsnede landschappelijk inpassingsplan

In het zuidelijke deel van het plangebied worden de lijnvormige groenstructuren aangevuld en versterkt. Groenstructuren die zullen worden toegepast zijn hagen, struwelen / houtsingels. De kenmerkende ‘kamertjes’-structuur van het kleinschalig halfopen ontginningslandschap wordt hiermee versterkt en gebouwen en muren van opslag en compostering worden zo veel mogelijk aan het zicht onttrokken. Dit leidt tot de volgende zaken: ▪ Behoud bestaand groen op huidig bedrijfsterrein, waaronder hagen ▪ Struweel met bomen rondom composteringslocatie ▪ Haag met landschappelijke boom bij parkeerplaats composteringslocatie ▪ Bij de nieuwe hal: o Struweel met bomen o Gemengde struweelhagen o Voorzijde nieuw bedrijfsgebouw groen ingericht en groene wanden ▪ Aanplant singel aan overzijde watergang tuincentrum ▪ Aanplant perceel achter tuincentrum met wadi Ook de locatie Oude Heldenseweg 5 zal landschappelijk worden ingepast. Aan de achterzijde van dit perceel (dus richting de uitbreidingsgronden van het hoveniersbedrijf) zal een struweel worden aangeplant. Het landschappelijk inpassingsplan geeft weer wat er behouden en aangeplant zal worden om er een mooi geheel van te maken. Zo ontstaat er een ontwikkeling wat door de aanplant aan de Kanaalwegzijde een aantrekkelijk groen kader vormt, Vastgesteld

21

samen met het tuincentrum. De groenelementen geven ook variatie zodat een mooi beeld ontstaat en betekenen een versterking van het beekdal en het kleinschalig halfopen ontginningslandschap, wat bijdraagt aan een duurzame uitstraling van het bedrijf.

Afbeelding 17. Zicht vanaf Kanaalweg op nieuwe hal met daarvoor landschappelijke inpassing

Vastgesteld

22

4 BELEIDSKADER In dit hoofdstuk worden de voor het plangebied en de ontwikkeling relevante beleidskaders behandeld. Gemeenten zijn immers niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincie geven met het door hen gevoerde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op het van toepassing zijnde Rijksbeleid. In de daarop volgende paragraaf komt het provinciaal beleid aan bod. In paragraaf 4.3 volgt ten slotte het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Peel en Maas.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2024, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie die is vastgelegd in artikel 3.1, lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: ▪ Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; ▪ Duurzaam economisch groeipotentieel; ▪ Sterke en gezonde steden en regio’s; ▪ Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteiten van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig initiatief zijn als volgt: ▪ Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; ▪ Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; ▪ Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; ▪ Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; ▪ Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.

Vastgesteld

23

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige, lokale initiatieven. Wel draagt het initiatief (weliswaar op kleine schaal) bij aan het verwezenlijken van de genoemde nationale belangen. Ten eerste vindt in het kader van het initiatief de sanering van een glastuinbouwbedrijf plaats, wat bijdraagt aan het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Ten tweede draagt de uitbreiding van het hoveniersbedrijf, welke plaatsvindt in samenhang met de fysieke leefomgeving, bij aan een toekomstbestendige, circulaire economie en het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. Het zwaartepunt van het hoveniersbedrijf zal van de huidige locatie (aan de Leemvenweg) naar de uitbreidingsgronden (aan de Kanaalweg) worden verschoven zodat het hoveniersbedrijf zo goed als nieuw, duurzaam en energieneutraal kan worden voortgezet. Hierdoor wordt mede aangesloten op het naastgelegen tuincentrum zodat een gezamenlijk geheel ontstaat van de twee bedrijven, welke beiden actief zijn in de groene branche, en er samen synergievoordelen behaald kunnen worden (bijvoorbeeld met betrekking tot uniforme uitstraling, parkeren, opslag en samenwerking).

Bovendien geldt voor de uitbreidingsgronden dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid in relatie tot nationaal schaalniveau en de aard van het initiatief. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen daarvan in werking getreden. Voor de nationale belangen die kaderstellend zijn voor besluiten van gemeenten zijn in het Barro regels opgenomen die direct het bestemmingsplan en daarmee gelijk te stellen besluiten betreffen. Zij strekken ertoe dat de nationale ruimtelijke afweging, die door het kabinet in samenspraak met de Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal is gemaakt, bij besluitvorming over bestemmingsplannen wordt gerespecteerd. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op Rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, het Nationaal Natuurnetwerk, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Met de uitbreiding van het hoveniersbedrijf of de functiewijziging van de woning worden geen van de genoemde belangen geschaad. Op en om de locatie is geen sprake van een gebiedsreservering. Het initiatief is daarom niet in strijd met de beleidsregels zoals deze zijn opgenomen in het Barro. 4.1.3 Ladder duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Sinds invoering van de ladder is er veel jurisprudentie ontstaan en is er veel over geschreven. De ladder werd als te ingewikkeld ervaren en zorgde voor veel onderzoekskosten. Per 1 juli 2017 is de regeling daarom gewijzigd.