2024-012 04 Extern onderzoeksrapport HG Eindrapportage Toekomst De Heuf - openbare versie (geanonimiseerd)
Tekst van het document
ì |
@ \ú ®'‚a__ k ®
4 #
ANALYSE BINNENSPORT-
ACCOMMODATIEDE HEUF EINDRAPPORT
6 FEBRUARI
HOSPITALITYGROUP
2023
HOSPITALITYGROUP
Gemeente
Peel
en Maas
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Hospitality Group Nijverheidsweg-Noord Postbus
2186
3800 CD
AMERSFOORT
78
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Project
Analyse Binnensportaccommodatie
De Heuf
Betreft
Eindrapport
220232.02/DULS
6 februari 2023
Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de rechthebbenden c.q. door de rechthebbenden gemachtigden, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemazkt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing
is op de gehele of gedeeltelijke
bewerking.
HOSPITALITYGROUP
1
2
3
DECONTEXT
ï
11
Deaanleiding
1
12
Werkwijze
1
13
Leeswijzer
2
BEVO HC/DE HEUF, DE HUIDIGE SITUATIE
3
21
Inleiding
3
2.2
De accommodatie
23
Het gebruik/de bezetting
3
2.4
Eigendom, beheer en exploitatie
6
241
Dehoofdopzet
7
24.2
Deexploitatie van De Heuf B.V.
8
243
De exploitatie van stichting sportarena
9
De Heuf
3
25
Dewensen
9
2.6
De maatschappelijke context
10
27
Conclusies
12
TOEKOMSTSCENARIO'S
14
3.1
Inleiding
14
3.2
Uitgangspunten
14
3.3
De scenario's in vogelvlucht
15
3.4
Scenario
16
3.5
Scenario 2:
Renovatie van De Heuf
16
3.6
Scenario
Nieuwbouw
19
3.7
Eigendom, beheer en exploitatie
21
38
Vergelijkende beoordeling
26
39
Overige aspecten
28
1:
3:
Geen
BIJLAGE
1: RAPPORT
BIJLAGE
2: SPECIFICATIE
BIJLAGE3:
accommodatie
HUIDIGE
SITUATIE
RENOVATIEKOSTEN
RUIMTEPROGRAMMA
NIEUWE
29
DE
HEUF
30
SPORTHAL
31
HOSPITALITYGROUP
5
DE
11
CONTEXT
DE AANLEIDING
In kern Panningen van de gemeente Peel en Maas is de Sportarena De Heuf gevestigd. De Heuf is de thuisbasis van Bevo HC die daar de trainingen en wedstrijden huisvest. Bevo HC is een relatief grote handbalvereniging met een rijke historie. De vereniging biedt zowel breedtesport als topsport. Sportarena De Heuf is geen gemeentelijke
accommodatie.
Het eigendom
ligt bij een B.V. die de accommodatie
heeft gefinancierd (mede met een gemeentelijke garantie) en eindverantwoordelijk is voorde instandhouding van het gebouw.
Bevo HC heeft de gemeente
Peel en Maas n 2019 geïnformeerd over de financiële situatie. Die situatie is niet
rooskleurig, mede omdat de komende jaren grote uitgaven staan gepland in het kader van het groot onderhoud. De financiële middelen voor dit grote onderhoud ontbreken. Bevo HC heeft daarom de gemeente verzocht na te gean op welke wijze de gemeente kan bijdragen aan de toekomstbestendigheid van De Heuf. Om deze en andere vragen te beantwoorden is de gemeente begin 2022 gestart met een onderzoek. Dat onderzoek heeft tot doel om de huidige situatie van De Heuf goed in kaart te brengen, maar ook om realistische scenario's
voor
de toekomst
uit te werken.
De gemeente heeft het onderzoek laten uitvoeren door een onafhankelijke externe partij. De gemeente heeft Hospitality Group de opdracht gegeven voor de uitvoering van de ‘Analyse Binnensportaccommodatie De Heuf”
In het voorjaar van 2022 heeft Hospitality Group de huidige situatie gedetailleerd in kaart gebracht en oplossingsrichtingen benoemd (Fase 1). Beide onderwerpen zijn voor de zomer gerapporteerd, waarna is gestart met het uitwerken van de scenario's voor de toekomst (Fase 2). Dit is het eindrapport van alle werkzaamheden, bevat
de scenario's voor de toekomst
12
WERKWIJZE
geeft een beknopte samenvatting van de huidige situatie en
Hospitality Group heeft de volgende activiteiten uitgevoerd: FASE
=
1
Voorbereiding:
Er heeft een startgesprek plaatsgevonden met de Klankbordgroep (vertegenwoordiging van
de gemeenteraad). Met de Klankbordgroep is het Plan van Aanpak voor het onderzoek besproken en zijn accenten aangebracht.
=
De Accommodatie:
De accommodatie is in kaart gebracht. Gekeken is naar de capaciteit, de functionaliteit (is
het gebouw geschikt voor de huidige functie), maar vooral naar de technische kwaliteit. Er heeft een technische schouw plaatsgevonden en op basis van die schouwis een oordeel gevormd over de toekomstwaarde van De Heuf. Ookis een raming opgesteld van de kosten die gemaakt moeten worden de levensduur met minimaal 20 jaar te verlengen.
= =
=
Gebruik/de bezetting: De bezetting van De Heuf is gedetailleerd in kaart gebracht, waarbij uitsplitsingen zijn gemaakt naar gebruikers, naar gebruiksmoment in de week en naar breedte- en topsport. Beheer, eigendom en exploitatie: Eris gedetzilleerd onderzoek gedaan naar de huidige opzet van eigendom, beheer en exploitatie. Er is gekeken naar de eigendomssituatie, de organisatie en beheervorm, de exploitatieresultaten, definanciële positie en de risico's voor gemeente en Bevo HC. Bestuurlijke context: Wij hebben ons een beeld gevormd van de bestuurlijke historie.
destijds de besluitvorming tot stand gekomen =
om
is en welke besluiten de gemeente
Nagegaan
heeft genomen
wordthoe
over
garantsteling, rol van de gemeente, et cetera. Maatschappelijke context: Als laatste is ook een beeld gevormd over het overige aanbod van binnensportaccommodaties en de bezetting daarvan, de bevolkingsprognoses en andere trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomtbestendigheid van De Heuf.
EINDRAPPORT
01132
HOSPITALITYGROUP
=
Analyse en conclusies: Alle verkregen informatie is in samenhang geanalyseerd. Op basis waarvan eerste conclusies zijn getrokken over de sterke en zwakke punten van de huidige situatie, de toekomstbestendigheid en de risico's. Vervolgens zijn de eerste richtingen aangegeven voor het oplossen van de geconstateerde knelpunten.
=
De tussentijdse resultaten zijn vervolgens gepresenteerd aan achtereenvolgens de Projectgroep (bestaat uit direct betrokken ambtenaren van de gemeente Peel en Maas), de Klankbordgroep (vertegenwoordigers van de gemeenteraad) en het bestuur van Bevo HC. Alle resultaten zijn vervolgens neergelegd in een tussenrapportege.
FASE
=
2
Na fase 1 zijn realistische scenario's voor de toekomst uitgewerkt. welke mate een goede oplossing wordt geboden
=
Voor elk van de scenario's is uitgezocht in
voor de huisvesting van Bevo HC, welke investeringen
daarmee zijn gemoeid, welke exploïtatieresultaten worden verwacht, et cetera. Deze scenario's zijn tussentijds gepresenteerd aan de Projectgroep, Klankbordgroep en de Raad, waarna deze op onderdelen nog verder zijn uitgewerkt. De resultaten van alle werkzaamheden zijn eerst neergelegd in een concept eindrapport. Dit rapport is
besproken met de Projectgroep, het College en de Klankbordgroep, waarna dit eindrapport is uitgebracht. 13
LEESWIJZER
In hoofdstuk 2 is de huidige situatie van De Heuf samengevat weergegeven. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van de accommodatie zelf, de bezetting, het beheer en exploïtatie en de historie. Ook het aanbod van andere binnensportaccommodaties in Peel en Maas is in dit hoofdstuk weergegeven. Het hoofdstuk eindigt met conclusies. In hoofdstuk 3 zijn de scenario's voor de toekomst van huisvesting van Bevo HC beschreven. Dit hoofdstuk eindigt met een vergelijkende beoordeling van deze scenario's en een advies/voorkeur voor één van de varianten.
EINDRAPPORT
02132
HOSPITALITYGROUP
2
BEVO HC/DE HEUF, DE HUIDIGE SITUATIE
21
INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie van Bevo HC en De Heuf samengevat beschreven. In dit eindrapport is bewust gekozen voor een samenvatting, omdat in juni 2022 al een zeer uitgebreide rapportage is verschenen over de huidige situatie. Die uitgebreide rapportage is als bijlage bij dit rapport opgenomen. 2.2
DE ACCOMMODATIEDE HEUF
EEN
GROTE
ACCOMMODATIE
De Heuf is een grote sportaccommodatie. De kern van De Heuf wordt gevormd door de Arena. Deze hal heeft een relatief grote sportvloer van ruim 1.800 m? en de capaciteit om maximaal circa 1.000 toeschouwers te ontvangen. De oppervlakte, belijning en hoogte van de hal maken de Arena geschikt voor topsportwedstrijden op internationaal niveau. De Heuf beschikt ook over een tweede sporthal met hetzelfde opper vlak als de Arena
Deze Hal 2 is echter minder geschikt voor de functie vanwege de vloer (slechte demping), het ontbreken van scheidingswanden en de akoestiek. De Heuf beschikt ook over een royale kantineruimte. De inrichting is sfeervol en heeft het karakter van een sportkantine/verenigingshome. Grenzend aan de kantineruimte is een ruimte voor team overleggen, commissie overleggen en sponsor bijeenkomsten. Andere voorzieningen zijn; een royale hoeveelheid functionele kleed- en wasruimten, een fysio/fitness, beheerdersruimte en een krachthonk. Verder beschikt De Heuf nog over min of meer leegstaande meerdaagse
delen van het gebouw (metro) en er zijn slaapvertrekken
trainingsstages van handbalteams
die gebruikt worden voor
van andere verenigingen
Bij elkaar betreft het een accommodatie van 5.762 m? bruto vloeroppervlak. EEN
ACCOMMODATIE
In zijn algemeenheid
MET
VEEL
ACHTERSTALLIG
ONDERHOUD
geldt dat er sprake is van een verouderde accommodatie
met veel achterstallig onderhoud
aan gebouw en installaties. De accommodatie bestaat uit verschillende delen die verschillende bouwjaren kennen
en veel
installaties
hebben
het einde van de technische
installaties, naar de huidige maatstaven,
levensduur bereikt.
Bovendien
is een
aantal
energetisch zeer onzuinig.
Er zijn ingrijpende maatregelen nodig om deze en andere problemen te verhelpen. Om de levensduur van De Heuf met 20 jaar te verlengen en de accommodatie tegelijkertijd te verduurzamen is een investering van circa €4,1 miljoen nodig (waarover later meer).
2.3
_ HET GEBRUIK/DE BEZETTING
Een belangrijk onderwerp in de afweging van de gemeente deze paragraaf wordt inzicht geboden
is de maatschappelijke functie die De Heuf vervult. In
in die maatschappelijke functie. Wij starten met de vereniging Bevo
HC
zelf, daarna gaan wij n op de bezetting en de maatschappelijke functie van de accommodatie. BEVO
HC
Aantal
leden
Bevo HC is een grote handbalvereniging met op dit moment 436 leden, waarvan leden is het afgelopen jaren gedaald, wat in ljn is met landelijke ontwikkelingen, = = =
389 spelende leden. Dit aantal te weten:
Binnensport wordt in Nederland steeds minder populair, iets dat ook geldt voor handbal. Binnensportverenigingen zijn zwaar getroffen door de beperkingen als gevolg van de Covid-19 crisis. Het aantal leden van de binnensportverenigingen is tijdens die crisis teruggelopen. Binnen Bevo HC lijkt overigens herstel op te treden in de ledenaantallen, wat een positieve ontwikkeling is
EINDRAPPORT
03132
HOSPITALITYGROUP
In de figuur 1 is het aantal leden van Bevo HC weergegeven
vanaf het seizoen 2004-2005,
uitgesplitst naar jeugd
‚en volwassenen.
250
Eg 025 z-2 Z-520587 207-20 -—28 z8“-20a2d0n10 01-20e12 2a012013 0m13201 2120-e5 2m01-5 2e0157 0—120 Jf-20: 5—20 21-02 2021202 350
250 200
. Ê
150
mieugd
100
Woonplaats van de leden Niet alleen het aantal Ieden, maar ook de woonplaats van de leden is van belang voor de gemeentelijke afweging. In de volgende tabel is— per kern van de gemeente Peel en Maas — het aantal leden van Bevo HC aangegeven.
aa
Aandlden
Gonakden
iwores
dSO
Baarlo Beringe
3 62
0,7% 14,2%
6465 2142
0,0% 2,9%
Egchel
52
119%
1433
36%
Grashoek
5
11%
1649
0,3%
Helden
77
17,7%
6292
12%
Kessel
1
0,2%
3.400
0,0%
Koningslust Maasbree Meijel Panningen Totaal Peel en Maas
3 5 7 148 363
07% 11% 16% 33,9% 83,3%
1255 6855 6261 7725 42.477
0,2% 0,1% 0,1% 19% 0,9%
Overige gemeenten
73
16,7%
Totaal
436
100,0%
Peelen
Maas
EINDRAPPORT
04132
HOSPITALITYGROUP
Uit deze tabel blijkt de binding van de vereniging met Peel en Maas in het algemeen en de kernen Panningen, Helden, Beringe en Egchel in het bijzonder. Ruim 83% van de leden is woonachtig in de gemeente. De leden die woonachtig zijn buiten de gemeente, wonen voor een groot deel in de regio of zijn studenten, die in de weekenden spelen voor Bevo HC DE
HEUF
Totale bezetting
Voor het beoordelen van de bezetting van een binnensportaccommodatie i het aantal hele verhuurde sporthaluren van belang. Dat aantal is gedetailleerd in kaart gebracht, voor zowel de Arena (Hal 1) als Hal 2. In de volgende figuuris per hal het aantal uren bezetting per jaar weergegeven. De bezetting is uitgesplitst naar momenten in de week (doordeweeks overdag, doordeweeks avonden, weekenden en de evenementen die vooral in de weekenden plaatsvinden). De figuur bevat ook een groene stippelljn. Die stippellijn geeft het aantal uren weer waar sprake is van een voldoende bezetting (circa 2.000 uren per jaar). Dat aantal uren is grofweg het gemiddelde van sporthallen in Nederland en het aantal uren dat nodig is om de exploitatiekosten te dekken (let op niet de eigenaarslasten zoals kapitaallasten en groot onderhoud. Vrijwel geen enkele sporthal in Nederland kan ook de kapitaallasten dekken met eigen inkomsten).
0
500
1000
1500
Hal1
m ddw overdag m ddw
zvond
m weekeinde
m Evenemerten
Hal2
Uit de tabel blijkt dat de totale bezetting van de beide hallen matig is. Hal 1 (de Arena) is circa 1.600 uur bezet,
Hal 2, circa 1.420 uur. De oorzaak van de relatief Iage bezetting is (in volgorde van belangrijkheid): =
D slechte bezetting op doordeweekse dagen overdag. Dat wordt vooral veroorzaakt doordat De Heuf niet wordt gebruikt door de scholen voor bewegingsonderwijs. Beide hallen voldoen niet aan de KVLO-normen, wat ze ongeschikt maakt voor huisvesten van bewegingsonderwijs.
=
Het relatief beperkte gebruik voor competities van Hal 2 in de weekenden
Alhoewel de totale bezetting tegenvalt, geldt dit niet voor de bezetting op de doordeweekse avonduren. Tijdens die uren is de hal goed bezet. Voor Hal 2 geldt dat het competitiegebruik n de weekenden weliswaar beperkt is,
maar dat deze hal goed wordt gebruikt voor evenementen. =
Handbaldagen
=
Carnavalsactiviteiten
=
Minded motion (free running)
s
Trainingsstages
=
Dotje (voetbal)
EINDRAPPORT
Enkele belangrijke evenementen/gebr uikers
zijn:
05132
HOSPITALITYGROUP
=
Fancom
=
Rabobank
Bezetting door Bevo HC Naast de totale bezetting is ook het gebruik van De Heuf door Bevo HC afzonderlij inzichtelijk gemaakt.
gebruik is inzichtelijk gemaakt naar momenten Daaruit is gebleken: =
Dat
in de week en naar gebruik voor breedtesport en topsport.
n totaal maakt Bevo HC bijna 2.000 hele haluren gebruik van De Heuf (Hal 1 circa 1.150 uren, Hal 2 circa830 uren)
=
Het overgrote deel van de uren (ruim 1.400} vloeit voort uit gebruik voor de breedtesport.
SAMENVATTEND
Bevo HC vervult een stevige maatschappelijke
functie voor de inwoners van Peel en Maas in het algemeen
en die
van de kernen Panningen, Helden, Beringe en Egchel in het bijzonder. Bijna 400 sportende leden beoefenen de handbalsport binnen deze vereniging. De vereniging heeft haar thuisbasis in Sportarena De Heuf en maakt op jaarbasis bijna 2.000 uren per jaar gebruik van deze accommodatie voor trainingen en wedstrijden. De totale bezetting van De Heuf is groter dan dit aantal uren, vanwege medegebruik door andere verenigingen en voor evenementen (sportief en sociaalcultureel). De twee hallen van Sportarena De Heuf kennen een te lage bezetting. Het totale aantal uren dat de hallen per jaar in gebruik zijn, is eigenlijk te laag voor een gezonde exploitatie. Een gezonde exploitatie is dat de inkomsten voldoende zijn om de exploitatiekosten te dekken, exclusief de eigenaarslasten (dus exclusief de kapitaallasten en kosten voor groot onderhoud). Een groot deel van de sporthalen in Nederland is daartoe in staat. Vrijwel geen enkele sporthal in Nederland is in staat om ook de eigenaarslasten te dekken met eigen inkomsten
De mogelijkheden om de bezetting van De Heuf te verbeteren zijn relatief beperkt, omdat: =
= =
De belangrijkste oorzaak van de relatief lage bezetting s het ontbreken van onderwijsgebruik. De beide hallen zijn niet geschikt voor bewegingsonderwijs en ook niet geschikt te maken. Bovendien zou het huisvesten van bewegingsonderwijs de bezetting van De Heuf weliswaar verbeteren, maar de bezetting van andere accommodaties juist verslechteren (verschuiving van het probleem). Tijdens de doordeweekse avonduren (dé populaire uren in sporthallen) is de bezetting goed. momenten maar weinig ruimte over voor meer gebruik.
Er is op die
De bezetting in de weekenden zou kunnen verbeteren, maar dan vooral voor Hal 2 voor evenementen. Het is echter maar de vraag of dat, met de huidige opzet van beheer en exploitatie, realistisch is. Ook geldt dat — vanuit de gemeente — een maximum wordt gesteld aan het aantal evenementen. Bevo He geeft daarbij ook aan dat zij zich qua evenementen heel graag zouden beperken tot sportieve evenementen. Het organiseren
van commerciële evenementen past niet bij hun kerntaak, staat zelfs die kerntaak in de weg (soms conflicterend met sportprogramma in hal 2), maar i nu noodzaak om de kosten van de hallen te kunnen dragen.
24
_ EIGENDOM, BEHEER EN EXPLOITATIE
De belangrijkste aanleiding voor dit onderzoek vormt de hulpvraag van Bevo HC aan de gemeente Peel en Maas. Om onderbouwd een antwoord te kunnen geven op die hulpvraag, wil de gemeente worden geïnformeerd over = = =
De huidige constructie van eigendom, beheer en exploitatie. De aard en de omvang van de financiële problemen. De toekomstbestendigheid van vereniging en hal.
In deze paragraaf worden deze vragen beantwoord.
EINDRAPPORT
06132
HOSPITALITYGROUP
2.4.1
DE
HOOFDOPZET
De opzet van eigendom, beheer en exploïtatie bestaat uit vier organisatorische eenheden, meerdere mate zelfstandig functioneren. Deze eenheden zijn:
die in min of
DE HEUFB.V.
De Heuf B.V. is een vennootschap die het eigendom heeft van de Sportarena De Heuf en verantwoordelijk is voor het eigenaar beheer. De Heuf 8.V. wordt bestuurd door de Stichting Administratiekantoor De Heuf B.V. Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door drie afgevaardigden van Bevo HC, één afgevaardigde van de certificaathouders (waarover later meer) en een onafhankelijk voorzitter. De Heuf is in 2005 aangekocht en verbouwd door de B.V. De financiële middelen waren afkomstig van:
= =
Een hypothecaire lening bij destijds ING en Rabobank, met een gemeentelijke garantstelling. Eigen inbreng van €405.000, - door certificaathouders (destijds zeven certificaathouders).
In de loop van de jaren hebben enkele veranderingen plaatsgevonden in de financieringsopzet. Inmiddels is de stand van zaken als volgt = =
Een hypothecaire lening bij de Rabobank € 945.000 (stand van zaken eind 2022) met gemeentegarantie Inbreng door certificaathouders (inmiddels 20 certificaathouders) bestaande uit € 405.000 door de
oorspronkelijke certificaathouders en later bijdragen van € 455.000 in de vorm van dienstverlening en/of financiering. STICHTING SPORTARENA
De Stichting Arena heeft de rol van beheerder van de accommodatie. De stichting is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken in de accommodatie, exploïteert de kantine, organiseert evenementen, voert het kleine onderhoud
uit, doet de schoonmaak van de hallen en kleed- en wasruimten,
et cetera.
De inkomsten
van
de stichting bestaan uit kantine inkomsten, uit evenementen en uit het sponsorhome. De kosten bestaan uit inkoopkosten, personeelskosten, schoonmaak, onderhoud en de huur die de stichting afdraagt aan De Heuf B.V. BEVO
HC
Zoals al eerder vermeld, Bevo HCis de handbalvereniging. Zij is verantwoordelijk voor de exploitatie van de vereniging op zichzelf. Inkomsten zijn de contributies, entreegelden,
subsidies en acties.
De kosten bestaan
uit
de huur van de hal (wordt afgedragen aan De Heuf 8.V.), de bijdrage aan het Nederlands Handbal Verbond, en de
kosten voor
scheidsrechters
en technisch
kader.
Belangrijk om te vermelden is dat, vanuit Bevo HC, veel vrijwilligers worden aangedragen
voor het beheer van de
accommodatie De Heuf. De Stichting Sportarena voert een groot deel van haar taken uit (kantinediensten, onderhoud) door middel van vrijwilligers vanuit Bevo HC. Daar staat een kleine vergoeding tegenover die door
de stichting wordt betaald aan Bevo + STICHTING
HANDBALPROMOTION
In deze stichting is de topsport en talentontwikkeling ondergebracht. De inkomsten (vooral sponsoring) en de kosten (vergoedingen en overige kosten van spelers en kader) die voortvloeien uit de topsport en talentontwikkeling, zijn in deze stichting ondergebracht. Naast deze vier geledingen
bestaat nog de Stichting Opleidingen.
belastingplichtige sponsoring.
Deze zal worden
Deze stichting is ooit opgericht voor niet
opgeheven om de financiële bedrijfsvoering minder complex te
maken
EINDRAPPORT
07132
HOSPITALITYGROUP
GEZAMENLIJK BESTUUR BEVO HC, STICHTING SPORTARENA EN STICHTING SPORTPROMOTION Vanwege de onderlinge samenhang is er inmiddels een gezamenlijk bestuur van Bevo HC en de beide stichtingen. In schema:
Sport
>
De wijze waarop taken en verantwoordelijkheden
BEVOHC, Stichting Sportarena en Stichting
‘ Handbalpromotion éé gezamenlijk bestuur
tussen de vier geledingen
onderling zijn verdeeld
is over het
algemeen logisch in relatie tot de doelstelling van de verschillende geledingen. Op de volgende pagina's wordt nader ingegaan op de verschillende geledingen, met nadrukop de onderdelen die verantwoordelijk zijn voor eigendom, beheer en exploitatie van De Heuf. 2.4.2
DE
EXPLOITATIE
VAN
DE
HEUF
HET EXPLOITATIERESULTAAT VAN
B.V.
DE HEUFB.V.
Het is al eerder vermeld dat De Heuf B.V. verantwoordelijk is voor het eigenaarbeheer en alle inkomsten en kosten die daaruit voortvioeien. Voor de beoordeling van de vastgoedexploitatie hebben wij de jaarstukken van De Heuf B.V. van 2019 als vertrekpunt gehanteerd (het |aatste volledige jaar voor Covid-19).
Zonder n detail e treden geldt dat De Heuf B.V. een negatief exploitatieresultaat heeft. N
In paragraaf 2.2 is beschreven dat de accommodatie veel achterstallig onderhoud vertoont. Het wegwerken van dit achterstallige onderhoud en het toekomstbestendig maken van De Heuf vergt een investering van circa€ 4 miljoen. Een MeerjarenOnderhoudsplan
dat onlangs is opgesteld gaat uit van iets lagere bedragen.
Dat komt omdat in
dat MJOP niet de investeringen zijn meegenomen voor het verder verduurzamen van de accommodatie (het MJOP richt zich uitsluitend op instandhouding van het bestaande). Desondanks laat ook dit MJOP zien dat er de komende 20 jaar voor circa€ 3 miljoen aan groot onderhoud moet worden uitgevoerd. Uitgaande van dit MJOP
geldt dat De Heuf B.V. jaarlijks voor circa € 150.000 aan groot onderhoud had moeten uitgeven of reserveren. H
EINDRAPPORT
08132
HOSPITALITYGROUP
DE BEOORDELING
VAN
HET EXPLOITATIERESULTAAT VAN
DE HEUF B.V.
Wij hebben een beoordeling uitgevoerd van de individuele inkomsten- en kostenposten van De Heuf B.V. Dit om de belangrijke vraag te kunnen beantwoorden: had De Heuf B.V. meer inkomsten kunnen genereren of lagere kosten kunnen hebben zodat de exploitatie ruimte zou hebben gegeven voor het voldoende reserveren voor groot onderhoud. Het antwoord op deze vraag luidt korten bondig ‘nee'. De beoordeling van de inkomsten en kosten leidt tot de conclusie dat een jaarlijkse reservering van € 150.000, - nooit tot de mogelijkheden heeft behoord en in de toekomst ook niet mogelijk zal blijken. DE FINANCIELE POSITIE VAN
DE HEUFB.V.
Het structurele exploitatietekort heeft vanzelfsprekend een zware wissel getrokken op de financiële positie van
0 i
| _ De situatie van De Heuf B.V. is kortom zorgelijk. Het exploitatieresultaat is structureel negatief, er is niet gereserveerd voor groot onderhoud n de waardering van de accommodatie staat nog ter discussie. Er is ook geen realistisch perspectief op het verbeteren van de exploîtatieresultaten 2.4.3
DE
EXPLOITATIE
VAN
STICHTING
SPORTARENA
De Stichting Sportarena is verantwoordelijk voor het gebruiker beheer van de accommodatie. Ook voor deze stichting hebben wij de inkomsten en kosten beoordeeld, waarbij wederom het jaar 2019 als vertrekpunt is
gehanteerd. Uit de tabel blijkt dat Stichting Sportarena het jaar 2019 heeft afgesloten met een positief exp/oitatieresultaat k voorde Stichting Sportarena geldt dat de kosten voor het onderhoud voor een uitzonderlijk laag bedrag n de jaarstukken staat. Dat komt omdat het kleine onderhoud grotendeels door vrijwiligers wordt uitgevoerd. Wij hebben de inkomsten en kosten van de stichting vergeleken met de resultaten van andere sporthallen in Nederland op basis van een kengetallenvergelijking. Uit die vergelijking is gebleken dat de exploitatie van de Sportarena de toets der kritiek goed kan doorstaan. Sterker nog, er is sprake van een uitzonderlijk efficiënte exploitatie waarbij de inzet van betaalde krachten tot een minimum wordt beperkt en de exploitatie drijft op vrijwilligers. De inkomsten zijn aan de lage kant, maar dat wordt veroorzaakt door de relatief lage bezetting van
de hallen. De kosten zijn daarentegen 25
|aag tot zeer laag, waardoor sprake is van een goed exploitatieresultaat.
DE WENSEN
Bevo HC wenst dat de gemeente lossen. Daarnaast geldt: BEVO
Peel en Maas de helpende hand toesteekt om de huidige problematiek op de
HC
Bevo HC (hier bedoeld als de vereniging, Stichting Sportarena en Stichting HP) wil zich in de toekomst veel nadrukkelijker toeleggen op sport en bewegen. De afgelopen jaren is (te)vee! tijd en aandacht gegaan naar de instandhouding van de accommodatie. Die tijd wil Bevo HC in de toekomst steken in: =
Het instandhouden van een bloeiende handbalvereniging zowel voor breedte- als voor topsport.
=
Het verbreden van de maatschappelijke en sportieve functie door samen sportverenigingen en met onderwijs, welzijn en zorg.
Bovenstaande
betekent niet dat Bevo HC in het geheel geen rol meer
maar de totale verantwoordelijkheid
EINDRAPPORT
voor beheer en exploitatie
te werken met andere
ziet weggelegd
in beheer en exploitatie,
is een te zware taakstelling
voor de vereniging.
09132
HOSPITALITYGROUP
DE
HEUF
B.V.
Het eigendom van de accommodatie is een te grote last gebleken. Het is ook niet mogelijk om de verantwoordelijkheden als eigenaar in de toekomst wel waar te kunnen maken. Bevo HC wenst het eigendom van de accommodatie over te dragen aan de gemeente en schuldenvrij afscheid te nemen van De Heuf. 26
DE
MAATSCHAPPELIJKE
CONTEXT
Dit onderzoek heeft ook tot doel om inzichtte geven n enkele omgevingsfactoren die van invloed kunnen zijn op oplossingen voor De Heuf en Bevo HC. Dat zijn bijvoorbeeld de bevolkingsprognoses, de leefstijlen van de inwoners van Peel en Maas, trends en ontwikkelingen n de (binnensport en het aanbod van andere binnensportaccommodaties in Peel en Maas. In deze paragraaf worden deze onderwerpen kortbeschreven. DE
BEVOLKINGSPROGNOSE
In de volgende figuren is de bevolkingsprognose voor de gemeente Peel en Maas weergegeven. Links treft u de ontwikkeling aan in absolute aantallen inwoners, uitgesplitst naar leeftijdsgroepen. Rechts treft ude relatieve bevolkingssamenstelling aan.
Absoluut e
Relatief E
E
E
E |
|||III 15000
Bron:
:
=I DI :
s
CBS/Planbureau voor de Leefomgeving.
Uit de figuren blijkt =
Het totale aantal inwoners van Peel en Maas blijft min of meer gelijk. De komende 20 jaar blijft het aantal inwoners rond
=
Het aantal inwoners tot 15 jaar (een belangrijk deel van de leden van Bevo HC), zal de komende jaren eerst licht dalen
= = =
de 44.000 inwoners schommelen.
en daarna weer
forstoenemen.
Het aantal inwoners van 15 tot 30 jaar (ook een subtantieel deel van de leden) neemt Deze daling is groter dan de stijging binnen de groep tot 15 jaar. De groep 30 tot 45 jarigen zal groeien. De grootste groei is te verwachten bij de inwoners van 75 jaar en ouder.
Als alleen wordt gekeken
de komende jaren af.
naar de ontwikkeling van het aantal inwoners, dan mag worden verwacht dat het
aantal leden van Bevo HC redelijk op peil bljft. Zonder in detail te treden mag daaraan worden toegevoegd: =
Grote groepen inwoners van Peel en Maas voelen zich nog aangetrokken tot verenigingssport. Dat blijkt uit cijfers over de huidige sportdeelname en het percentage inwoners dat lid is van een vereniging (beiden zijn hoger dan landelijk gemiddeld). Dat blijkt ook uit een leefstijlanalyse die wij hebben uitgevoerd. Uit die leefstijlanalyse blijkt dat de overgrote meerderheid van de inwoners van Peel en Maas hecht aan vrijetijdsbesteding en sporten in groeps- of verenigingsverband. Het percentage inwoners dat meer individualistisch is ingesteld, is in Peel en Maas lager dan landelijk gemiddeld.
EINDRAPPORT
10132
HOSPITALITYGROUP
=
De populariteit van binnensport daalt al jarenlang in Nederland. Die ontwikkeling is ook zichtbaar in de ledenaantallen van Bevo HC, maar minder dan landelijk het geval is. Het is niet waarschijnlijk dat aan deze trend binnenkort een einde komt. Binnensport zal ook de komende jaren minder populair worden, terwijl fitness en bewegen in de buitenruimte in populariteit zal groeien.
Al met al verwachten wij de komende jaren een lichte daling van het aantal leden van Bevo HC, maar de vereniging zal, ook n de voorzienbare toekomst, een forse vereniging blijven met grote aantrekkingskracht op de inwoners van
Peel en
DE
BINNENSPORTACCOMMODATIES
OVERIGE
Maas. IN PEEL
EN MAAS
Het zoeken naar een toekomstbestendige oplossing voor de huisvesting van Bevo HC, kan niet zonder ook het aanbod en de bezetting van de overige sporthallen in de gemeente daarin te betrekken. Aanbod
De gemeente Peel en Maas beschikt over een ruim en goed gespreid aanbod van sporthallen. In vergelijking tot gemeenten met een min of meer vergelijkbare omvang is zowel het aantal sporthallen, als ook het sportvloeropperviak fors groter (circa50% hoger). Echter, ook het percentage inwoners dat lid is van een
binnensportvereniging is fors hoger. Gebruik/bezetting De bezetting van de hallen in Peel en Maas is niet goed. Alle hallen hebben een bezetting die lager tot fors lager is dan 2.000 uren (de groene stippellijn die aangeeft wanneer de bezetting voldoende is). In de volgende figuuris de bezetting per hal weergegeven.
g
8
8
Baerio
Maasbree
m Verenigingen Meijelhal1
m Scholen m Recremnten m Particuiieren
Piushal1
Piushal2
In Maasbree
en Meijel is het gebruik
door de verenigingen
goed. Echter, in die hallen is het gebruik door scholen
relatief laag, dus de totale bezetting laat te wensen over. In Panningen (Piushallen} en vooral n Baarlo is het gebruik door verenigingen iets beperkter. In beide hallen is er nog ruimte over tjdens de populaire doordeweekse
avonduren.
De ruimte voor meer gebruik in Panningen biedt mogelijkheden voor de huisvesting van een deel van het programma van Bevo HC. Daarbij moet direct worden aangegeven dat het slechts een klein deel van het programma betreft. Het is beslist niet mogelijk om het totale programma van Bevo HC onder te brengen in de restcapaciteit van de accommodaties in Peel en Maas
EINDRAPPORT
11132
HOSPITALITYGROUP
GEMEENTELIJK
BELEID
De gemeente Peel en Maas hanteert als uitgangspunt dat de instandhouding van accommodaties eerst en vooral een verantwoordelijkheid is van verenigingen en stichtingen (particulier initiatief). Vooral voor de buitensportaccommodaties wordt dit uitgangspunt consequent gehanteerd.
Voor de sporthallen zijn er op dit moment drie ‘regimes' voor wat betreft de gemeentelijke totstandkoming en instandhouding. Dat zijn in aflopende mate van:
=
rol bij
Gemeentelijk eigendom en beheer: De sporthallen in Baarlo, Maasbree en Meije! zijn eigendom van de gemeente
Peel en Maas en worden ook door de gemeente
eigenaarslasten
en het exploitatietekort
beheerd en geëxploiteerd.
Dit houdt n dat de
ten laste komen van de gemeentebegroting.
Verder geldt dat de
=
gemeente eindverantwoordelijk is voorde tarieven, het serviceniveau en het rooster/de programmering. Stichting Sporthallen Helden: De Piushallen in Panningen zijn in eigendom en worden beheerd en
=
geëxploïteerd door de Stichting Sporthallen Helden. Deze stichting ontvangt een jaarlijkse exploïtatiebijdrage van de gemeente Peel en Maas. In ruil voor die bijdrage is de stichting gehouden om te exploiteren binnen gemeentelijke kaders op het gebied van rooster en programmering en de accommodatie te ondehouden De Heúf: Voor De Heuf geldt dat de gemeentelijke rol relatief beperkt is. Behoudens de garantstelling en
enkele bijdragen in het recente verleden heeft de gemeente formeel geen rol bij de instandhouding van de accommodatie. De andere kant van de medaille is dat De Heuf ook niet gehouden is om te exploiteren binnen gemeentelijke kaders op het gebied van tarieven, rooster en programmering. Naast deze drie vormen is de firma Laco actief in de gemeente.
Deze firma exploiteert, n opdracht van een
stichting, het zwembad dat grenst aan De Heuf. Deze verschillende ‘regimes' maken duidelijk dat een toekomstige gemeentelijke rol bij de instandhouding van De Heuf beleidsmatig niet onmogelijk is. Echter, een mogelijke rol zal altijd gepaard gaan met gemeentelijke zeggenschap en randvoorwaarden op het gebied van tarieven, serviceniveau, 27
1.
2.
rooster en programmering.
CONCLUSIES
Bevo HC vervuit een belangrijke maatschappelijke en sportieve functie binnen de gemeente Peel en Maas. Bevo HC is een grote binnensportvereniging en de leden zijn — voor het overgrote dee! - woonachtig in één van de kernen van de gemeente. Het aantal jeugdleden is omvangrijk. ‘Last-but-not-least is Bevo HC al jarenlang een toonaangevende speler binnen de handbalsportin Nederland en daarbuiten. Bevo HC heeft sinds 2005 haar thuisbasis in De Heuf. Het beschikken over een eigen accommodatie heeft de vereniging de nodige voordelen gebracht. Bevo HC beschikt vanaf 2005 sindsdien over een eigen verenigingslokaal, over een ruimte voor overleggen en sponsorbijeenkomsten en over faciliteiten voor sportieve, sociaal-culturele en commerciële evenementen. Wellicht de belangrijkste faciliteit is de sfeervolle handbalarena (hal 1) waarmee de sportieve ontwikkeling van Bevo HC een stevige impuls heeft gekregen
3.
Het beschikken over een eigen accommodatie blijkt — ondanks de hiervoor beschreven voordelen - achteraf een verantwoordelijkheid die niet waargemaakt kan worden. Alhoewel de accommodatie zeer efficiënt wordt geëxploïteerd
(grote mate van inzet van vrijwilligers) en tal van evenementen
exploitatie verliesgevend.
4.
is de
exploitatietekorten. Echter, de noodzakelijke uitgaven/reserveringen voor groot onderhoud hebben niet kunnen plaatsvinden. Als de jaarstukken worden gecorrigeerd met de bedragen die gereserveerd hadden moeten worden voor groot onderhoud, dan is sprake van een groot en structureel exploitatietekort De accommodatie De Heuf is inmiddels verouderd en vertoont een hoge mate van achterstallig onderhoud Er zijn grote investeringen nodig om dit achterstallige onderhoud weg te werken en de accommodatie weer toekomstbestendig te maken. Noch de eigenaar (De Heuf 8.V.), noch de exploitant (Stichting Sportarena), noch de gebruiker (Bevo HC) beschikken over de financiële middelen om aan deze noodzakelijke investeringen
5.
plaatsvinden,
De financiële jaarstukken wekken de indrukdat er sprake is van beperkte
te kunnen bijdragen.
Het is redelijkerwijs niet te verwachten dat De Heuf in de toekomst wel kostendekkend kan worden geëxploiteerd, inclusief de noodzakelijke reserveringen voor groot onderhoud. In dat geval moet het exploitatieresultaat
EINDRAPPORT
structureel met circa € 175.000 verbeteren.
Dat is onhaalbaar.
Ter ilustratie:
12132
HOSPITALITYGROUP
a.
Stel dat de verbetering van het exploitatieresultaat moet worden gevonden in verhoging van de zaalhuur voor Bevo HC. In dat geval zal elk lid van Bevo HC jaarlijks gemiddeld circa€ 440 extra contributie moeten gaan betalen. Afhankelijk van de leeftijdsgroep betreft dit een verhoging van de contributie met 300% tot 400%.
b.
Stel dat de verbetering van het exploïtatieresultaat
moet worden gevonden in verhoging van de
horecaomzet. In dat geval moet de horecaomzet met circa€ 265.000 g | e e r 6.
De huidige situatie van eigendom,
beheer en exploitatie is dus zorgwekkend,
groot risico voor De Heuf B.V., Bevo HC en de gemeente.
niet toekomstbestendig
en een
Formeel is het risico voor de gemeente
gemaximeerd tot € 945.000, - (garantstelling hypothecaire lening stand einde 2022). Echter, als de gemeente bereid is om bij te dragen aan een toekomstbestendige oplossing, dan zal de gemeentelijke inbreng een veelvoud moeten zijn van het formele maxmale risico. Vanzelfsprekend is het de bevoegdheid van college en raad om te bepalen of en in welke mate de gemeente wil bijdragen en in welke mate zij
inbreng van De Heuf 8.v. n
Sevo HC verwacht. Als de gemeente besluit om niet bij
te dragen dan is het einde van De Heuf als sportaccommodatie — en in het verlengde daarvan Bevo HC -in zicht.
7.
Voor de afwegingen a.
b. c.
over de toekomst van De Heuf gelden nog de volgende omstandigheden
Er mag redelijkerwijs van worden uitgegaan dat Bevo HC een grote en levensvatbare vereniging blijft Verwacht mag worden dat Bevo HC het ledenaantal redelijk op peil houdten een belangrijke maatschappelijke functie blijft vervullen in Peel en Maas. Slechts een beperkt deel van de activiteiten van Bevo HC kan worden gehuisvest in de leegstand in andere binnensportaccommodaties in Peel en Maas. Een rol van de gemeente bij de instandhouding van binnensportaccommodaties is in Peel en Maas niet ongebruikelijk. Sterker nog, De Heuf is de enige binnensportaccommodatie waarvoor de gemeente slechts een beperkte rol vervult. Die beperkte rolis verklaarbaar vanuit de historie, maar er zijn
beleidsmatig
EINDRAPPORT
geen belemmeringen
om de rolvan de gemeente
in de toekomst anders in te vullen.
13132
HOSPITALITYGROUP
3
TOEKOMSTSCENARIO'S
3.1
INLEIDING
In het vorige hoofdstuk is de huidige situatie van De Heuf en Bevo HC beschreven. In dit hoofdstuk word en enkele scenario's voor de toekomst beschreven om tot een oplossing te komen. Gestart wordt met enkele uitgangspunten die aan de basis liggen van de scenario's. Daarna worden de scenario's zelf beschreven. 3.2 EEN
UITGANGSPUNTEN OPLOSSING
ZONDER
EEN
ROL
VAN
DE GEMEENTE
IS NIET MOGELIJK
In hoofdstuk 2 is beschreven dat grote bedragen gemoeid zijn met het toekomstbestendig
maken van De Heuf.
Het betreft zowel éénmalige bedragen (investeringen), maar ook structureel (het exploitatietekort). De bedragen zijn zodanig dat het niet mogelijk is dat De Heuf B.V. en Bevo HC zelf dergelijke bedragen kunnen inbrengen. Er zijn daar geen reserves. Anders gezegd, zonder een substantiële inbreng (zowel éénmalig als
structureel) van de gemeente Ditneemt gemeente gemeente EEN
Peel en Maas is een toekomstbestendige
oplossing niet mogelijk.
niet weg dat de gemeente kan besluiten om geen ondersteuning te bieden. Formeel heeft de geen enkele verplichting om de helpende hand toe te steken. De enige formele verplichting die de heeft vloeit voortuit de garantstelling voor de hypothecaire lening (stand eind 2022 € 945.000,-).
HAALBARE
OPDRACHT
VOOR
BEVO
HC
De verantwoordelijkheid voor het totale beheer en exploitatie van De Heuf is een te zware opgave gebleken
voor
Bevo HC. Alhoewel een grote groep vrijwilligers zich inspant voor het dagelijkse beheer lijkt ‘de rek eruit te zijn’. Een toekomstbestendige oplossing voor De Heuf moet gepaard gaan met het beperken van de beheeropdracht voor Bevo HC. Een haalbare opdrachtzou er als volgt uit kunnen zien:
=
Programmabeheer:
De verantwoordelijkheid voor de maatschappelijke en sportieve samenwerking
inen
rondom De Heuf met andere verenigingen en met onderwijs, welzijn en zorg
=
Gedeeltelijk gebruikerbeheer:
Een deel van de dagelijkse beheertaken zoals exploitatie van de
horeca/kantine, toezicht, klaarzetten en opruimen van de hallen. Ook een deel van de schoonmaak en het kleine onderhoud zouden in de toekomst tot de opdracht van Bevo HC kunnen horen
=
Stoppen eigenaarbeheer: Het is wenselijk dat het eigenaarbeheer in de toekomst niet langer de verantwoordelijkheid is van De Heuf 8.V./Bevo HC. Wij zijn van mening dat dit eigenaarbeheer, zowel financieel als ook op het gebied van tijd en aandacht, een te zware opgave is gebleken.
Ook het organiseren van commerciële
evenementen
zou niet langer tot het takenpakket van Bevo HC moeten
horen
ONDERSCHEID
NAAR ACCOMMODATIE
ENERZIJDS
EN EIGENDOM,
BEHEER
EN EXPLOITATIE
ANDERZIJDS
In de scenario's voor de toekomst moet onderscheid worden gemaakt naar de huisvesting van Bevo
HC
(accommodatie) enerzijds en het vraagstuk van eigendom, beheer en exploitatie anderzijds. Voor beide hoofdonderwerpen liggen keuzes voor die weliswaar onderling samenhangen, maar ook eigen afwegingen vergen.
Voor het hoofdonderwerp accommodatie voor het accommodatieprobleem.
ligt eerst de keuze voor om wel of niet bij te dragen aan een oplossing
Indien de gemeente
wil bijdragen aan een oplossing dan ligt de keuze voor
om De Heuf te renoveren of wellicht over te gaan tot vervangende nieuwbouw. Daarbinnen ligt ook de keuze voor om de toekomst n te gaan met één hal of twee hallen (waarover later meer) Voor het hoofdonderwerp eigendom, beheer en exploitatie geldt voor de gemeente de afweging welke beheervorm de meest wenselijke is en de mate waarin zij éénmalig en structureel wil bijdragen en welke eisen en randvoorwaarden daar tegenover worden gesteld.
EINDRAPPORT
14132
HOSPITALITYGROUP
3.3
DE SCENARIO'SIN VOGELVLUCHT
Het s al vaker vermeld, maar De Heuf kampt met veel achterstallig onderhoud. De situatie is zodanig dat zonder ingrijpende maatregelen — het gebouw niet veel langer als sportaccommodatie kan functioneren. Zonder renovatie zal Bevo HC binnen afzienbare tijd haar thuisbasis verliezen, zonder dat er realistische alternatieven voorhanden zijn. ACCOMMODATIE
Voor de toekomstige
huisvesting van Bevo HC hebben wij meerdere scenario's uitgewerkt.
Die scenario's zijn:
=
Geen accommodatie: Ditis hoogstwaarschijnlijk vooral een theoretische variant, maar dient toch vermeld te worden in dit rapport. De gemeente heeft immers geen enkele wettelijke verplichting voor de huisvesting van sportverenigingen inhet algemeen en Bevo HC in het bijzonder. De gemeente kan besluiten om De Heuf B.V. en Bevo HC niet de helpende hand toe te steken
=
Renoveren De Heuf: In dit tweede scenario wordt De Heuf als vertrekpunt genomen voor de toekomstige huisvesting van Bevo HC. De Heuf heeft weliswaar veel achterstallig onderhoud, maar is constructief nog goed en de levensduur van De Heuf kan met 20 jaar worden verlengd. Binnen het scenario renoveren zijn
=
ook nog enkele varianten ontwikkeld waarbij de levensduur niet met 20 jaar wordt verlengd, maar met 10 jaar. Over ‘het waarom’ van deze varianten later meer. Nieuwbouw: Het is vanzelfsprekend mogelijk om ook een gehee! nieuwe accommodatie te realiseren. Daarbij is er de mogelijkheid om nieuwbouw te realiseren op de huidige locatie, maar ook elders in de gemeente. Ook voor het scenario nieuwbouw zijn enkele varianten ontwikkeld
BEHEER
EN EXPLOITATIE
Voor het onderdeel beheer en exploitatie zijn door ons ook enkele scenario’s ontwikkeld. volgende mogelijkheden:
=
Aanhaken van de gerenoveerde
De Heuf (ofde nieuwbouw) bij het gemeentelijke
Grofweg gelden de
team dat ook andere
binnensportaccommodaties in de gemeente beheert en exploiteert. De gemeente wordt indat geval eigenaar van De Heuf (of de nieuwe accommodatie) en verantwoordelijk voor het eigenaar beheer en het
gebruiker beheer. Vanzelfsprekend
is een rol van Bevo HC mogelijk
in dit geval gebruiker van de accommodatie =
=
in het beheer en exploitatie, maar Bevo is
binnen de spelregels die door de gemeente
worden
opgesteld.
Aanhaken bij de Stichting Sporthallen Helden. Het is ook mogelijk dat de Stichting Sporthallen Helden een rol gaat spelen in het beheer en exploïtatie. Daarbij moet direct worden opgemerkt dat een dergelijke rol uitsluitend realistisch is in het geval van de nieuwbouwvariant, waarbij deze nieuwe hal wordt gerealiseerd aan ofin de directe nabijheid van de twee bestaande hallen die deze stichting beheert. Oprichting Stichting De Heuf 2.0. De gemeente kan zich ookop het standpunt stellen dat instandhouding van De Heuf toch eerst en vooral een verantwoordelijkheid blijft van Bevo HC en de huidige eigenaren. De gemeente kan als randvoorwaarde voor ondersteuning de eis stellen dat — vanuit deze geledingen — een
nieuwe stichting wordt opgericht, die De Heuf gaat beheren en exploiteren (onder min of meer dezelfde =
voorwaarden als de Stichting Sporthallen Heiden). Overlaten van beheer en exploïtatie aan een landelijk werkende exploïtant van sportaccommodaties Laco die het zwembad beheert en exploiteert).
(zoals
Bij deze verschillende scenario's moet worden opgemerkt dat de wet- en regelgeving op het gebied van aanbestedingen van toepassing is. Zo kan beheer en exploitatie van De Heuf (of nieuwbouw) zonder problemen worden toegevoegd aan de gemeentelijke afdeling. Echter toevoeging aan Stichting Sporthallen Helden kan niet zondermeer plaatsvinden. Beheer en exploïtatie door een middel van een aanbesteding moeten plaatsvinden.
EINDRAPPORT
landelijk werkende exploitant zal inalle gevallen door
15132
HOSPITALITYGROUP
3.4
_ SCENARIO
1:
GEEN ACCOMMODATIE
In dit scenario steekt de gemeente Peel en Maas niet de helpende hand toe. De gemeente houdt De Heuf B.V. aan de afspraken die in het verleden zijn gemaakt (éénmalige bijdrage voor de koop en toenmalige renovatie van De Heuf) en laat het daarbij De gevolgen van de eventuele keuze voor dit scenario zijn vanzelfsprekend groot. Zonder de pr etentie te hebben volledig te zijn, mogen de volgende effecten worden verwacht: =
Geen huisvesting voor Bevo HC: Indien de gemeente niet de helpende hand toesteekt betekent dit binnen afzienbare tijd dat De Heuf haar deuren moet sluiten. Dit hetzij omdat de eigenaar niet meer aan de financiële verplichtingen kan voldoen, hetzij omdat het eenvoudigweg te onveilig wordt om de accommodatie te gebruiken.
Bevo HC moet in dat geval op zoek naar andere huisvesting, waarbij geldt dat
die alternatieven er niet zijn. Bevo HC kan een klein deel van haar programma huisvesten in versnipperde leegstand in andere accommodaties binnen Peel en Maas, met de nadruk op ‘klein deel. Onze inschatting is dat circa80% van het programma van Bevo HC dan niet kan worden gehuisvest. In wezen betekent dit het einde van de vereniging.
=
De eigenaar (De Heuf B.V.) zal in dat geval de accommodatie en bijbehorende grond verkopen. Indien de verkoopprijs gelijk of hoger is dan de hypothecaire lening, loopt de gemeente geen financieel risico. Indien de verkoopprijs lager is, dan zal de hypotheekverstrekker gerantsteling.
Al met al is scenario 1 een doemscenario, 3.5
een beroep gaan doen op de gemeentelijke
maar behoort wel tot de gemeentelijke
keuzemogelijkheden.
SCENARIO 2: RENOVATIE VAN DE HEUF
In scenario 2 kiest de gemeente VOLLEDIGE
RENOVATIE,
ervoor om wel de helpende hand toe te steken.
LEVENSDUURVERLENGING
MET
20 JAAR,
INCLUSIEF
VERDUURZAMING
In dit scenario wordt de accommodatie De Heuf gerenoveerd en verduurzaamd. Met deze renovatie wordtde levensduur van De Heuf met 20 jaar verlengd en worden — voor zover mogelijk — maatregelen in het kader van verduurzaming getroffen. Daartoe zijn de volgende ingrepen noodzakelijk: = «
=
Asbestsanering van{ inieder geval) het dak van de Arena. Isoleren van de gebouwschil door middel van:
«
isoleren van de buitengevel;
«
vernieuwen
van het dak van
de Arena.
Renoveren/vernieuwen van de verwarmingsinstallatie door middel van: = Het voorzien van de trainingszaal en de handbalarena met stralingspanelen. Daarnaast zullen de twee
= = =
=
zalen moeten worden voorzien van balansventilatie door middel van een luchtbehandelingskast met warmteterugwinning. Warmteopwekking zal plaats gaan vinden middels een warmtepompopstelling. Het voorzien van de kleedruimtes en slaapzalen van warmte door middel van warmtepompen voor de verwarming en extern gestookte warmtepompboilers voor het warmtapwater. Het voorzien van de verhuurde ruimte fysio-support van luchtverwarming door een split-unit opsteling. Het voorzien van de overige verhuurbare ruimtes van verwarming middels luchtverwarming door middel van een split-unit opstelling per deel.
Daar waar splitunits worden toegepast,
kan de installatie ook worden ingezet voor koeling.
=
Renoveren sanitaire voorzieningen.
=
Vervanging van verlichtingsarmaturen voor LED.
= =
Vervanging van de sportvloer van Hal 2 Uitbreiden zonnepanelen
Wij hebben een raming opgesteld van de kosten die deze ingrepen met zich mee zullen brengen. Afgerond is circa€ 4,1 miljoen nodig om De Heuf op deze manier te renoveren.
EINDRAPPORT
16132
HOSPITALITYGROUP
Maatregel
Raming
Directe kosten
Asbestsanering
€
150.000, -
Isoleren schil
Gevel
€
50.000, -
Dak Arena
€
510.000, -
Dak Hal2*
PM
Sanitair
€
355.000, -
Div afwerkingen
€
260.000, -
Algemeen
€
940.000, -
Verwarming
€
60.000, -
Warm water
€
70.000, -
Verlichting
€
330.000, -
€
230.000, -
Installaties
Sportvloeren ** Duurzaamheid
Zonnepanelen
€
180.000, -
Subtotaal directe kosten
€
313500,-
Indirecte kosten en onvoorzien
€
940.000, -
Totaal excl btw
€
4075.000,-
* =worst-case’ extra investering van £390.000,-
** z Kosten voor vloer beide hallen. De loer van de Arena is in 2018 al vervangen dus die investering is niet noodzakelijk (50% van het weergegeven bedrag) MINDER
INGRIJPENDE
VARIANTEN,
LEVENSDUURVERLENGING
MET 10 JAAR
Wij hebben ook enkele minder ingrijpende renovatie varianten uitgewerkt.
minder ingrijpende varianten zijn uitgewerkt.
We
lichten eerst toe waarom
deze
Daarna verschaffen wij u inzicht in de (financiële) gevolgen voor
renovatie.
De achtergrond De volgende overwegingen
hebben een rol gespeeld
bij het ontwikkelen van enkele minder ingrijpende
renovatievarianten:
= =
De kosten voor renovatie: Volledige renovatie brengt forse kosten met zich mee (circa € 4,1 miljoen). Dat bedrag is op zichzelf al een goede reden om alternatieven te verkennen De gemeentebrede verhouding van vraag en aanbod van binnensportaccommodaties: De gemeente Peel en Maas beschikt over een fors aanbod van sporthallen. In hoofdstuk 2 is al aangegeven dat de bezetting van die sporthallen niet optimaal is. Op dit moment s sprake van versnipperde leegstand. De kans is aanzienlijk dat
die leegstand over circa 10 jaar groter is dan nu het geval. Immers, de populariteit van binnensport daaft al vele jaren en verwacht mag worden dat die daling doorzet. Wellicht dat over 10 jaar een aanzienlijk deel van het programma van Bevo HC wel in andere gemeentelijke
EINDRAPPORT
hallen kan worden gehuisvest.
17132
HOSPITALITYGROUP
=
Voorkomen
kapitaalvernietiging: De stuatie kan dus ontstaan dat over 10 jaar — voor de huisvesting van de
activiteiten van Bevo HC - één hal nodig is voor Bevo, in combinatie huisvesting in de leegstand van andere hallen in Peel en Maas. Als die situatie zich voordoet zou een nieuwe sporthal kunnen worden gerealiseerd voor de activíteiten van Bevo HC (het gros van het programma wordt dan in die nieuwe hal gehuisvest),
gecombineerd met gebruik van andere hallen. Als de gemeente nu zou kiezen voor renovatie van De Heuf vooreen periode van 20 jaar, kan zij dergelijke afwegingen niet maken zonder dat sprake zal zijn van kapitealvernietiging. Overigens geldt dat — indien (ooit) wordt gekozen voor nieuwbouw in combinatie met medegebruik van andere hallen — koppeling 2an de Piushallen de meest voor de hand liggende oplossingsrichting is. In dat geval heeft Bevo HC een hal waar zij het gros van haar programma huisvest, en de rest van het programma in de twee andere hallen van Pius. Alle activiteiten vinden dan plaats op één locatie.
De gevolgen Het MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) van De Heuf is voor de minder ingrijpende renovatievarianten als vertrekpunt genomen. Alle onderhoudsactiviteiten en vervangingen n dat MJOP zijn tegen het licht gehouden. Per activiteit en vervanging is beoordeeld of die noodzakelijk is van vanuit het oogpunt ‘schoon, heel en veilig voor de komende 10jaar’. Alle activiteiten en vervangingen die niet noodzakelijk zijn vanuit dat oogpunt zijn
weggelaten. Vervolgens zijn ook de kosten geïndexeerd naar het huidige prijspeil. Binnen deze minder ingrijpende renovatievariant kan nog de keuze worden gemaakt over verduurzeming. In de minst ingrijpende variant zal beperkt sprake zijn van verduurzaming. In een iets uitgebreidere variant wordt - voor zover mogelijk — ook enigszins geïnvesteerd in verduurzaming. Daarbij geldt dat geen hoge verwachtingen moeten gewekt over de duurzaamheid van De Heuf in beide varianten.
In de volgende tabel zijn de te verwachten investeringen/kosten weergegeven levensduur van De Heuf met circa 10 jaar.
Variant
Investeringen
Renoveren voor 10 jaar
€1.780.000,-
Renoveren voor 10 jaar, enige mate van verduurzaming
€2.060.000,-
worden
voor het verlengen van de
Uit de tabel blijkt dat deze minder ingrijpende varianten vanzelfsprekend fors lagere kosten met zich mee zullen brengen dan de volledige renovatievariant.
NIET UITGEWERKTE
VARIANT, SLECHT ÉÉN HAL RENOVEREN
De Heuf bestaat uit twee hallen. Het is theoretisch mogelijk om slechts één hal te renoveren en de andere hal te slopen. Deze variatie op het thema is niet gedetailleerd door ons uitgewerkt om de volgende redenen: = =
De installatietechnische verwevenheid van beide hallen maakt het lastig om één hal (waarschijnlijk de Arena) te renoveren en hal 2 niet (en vervolgens te slopen). Het is echter niet onmogelijk Het is slechts beperkt mogelijk om de activiteiten — die nu in hal 2 plaatsvinden — elders in Peel en Maas te huisvesten (waarover later meer).
OVERIGE
ASPECTEN
Voor de uiteindelijke beoordeling van de renovatievariant (hetzij ingrijpend, hetzij minder ingrijpend) gelden ook nog de volgende overwegingen: =
=
n de renovatievariant kan het programma van Bevo HC ongestoord doorgang vinden. Alle activiteiten (trainingen, competities, sportieve evenementen en medegebruik door derden) kunnen blijven plaatsvinden. Bevo HC wordt dus niet geconfronteerd met krapte in de huisvesting en/of het versnipperen van haar activiteiten over meerdere locaties binnen en buiten de gemeente. Als nuancering op het bovenstaande punt geldt natuurlijk wel dat — gedurende de renovatie — er sprake zal zijn van overlast en/of het tijdelijk niet kunnen gebruiken van één van de hallen.
EINDRAPPORT
18132
HOSPITALITYGROUP
3.6
_ SCENARIO 3: NIEUWBOUW
De gemeente
kan ook kiezen voor nieuwbouw in plaats van renovatie. Het scenario nieuwbouw is door ons
uitgewerkt vanuit de volgende overwegingen:
=
=
Nieuwbouw is weliswaar eenmalig duurder dan renovatie, maar er kan een langere afschrijvingstermijn worden aangehouden en nieuwbouw kan duurzamer worden uitgevoerd dan renovatie. Er is dus een mogelijkheid dat de structurele lasten van nieuwbouw niet veel anders zullen zijn dan die van renovatie. Het is al eerder vermeld, maar er is op dit moment al sprake van versnipperde leegstand in de spor thallen in Peel en Maas. De gedachte is dat —als één nieuwe, multifunctionele topsporthal wordt gerealiseerd — het merendeel van het programma van Bevo HC in die nieuwe hal kan worden gehuisvest. De rest van het programma (dat wat niet in de nieuwe hal past) zou dan gehuisvest moeten worden in de versnipperde leegstand elders
RUIMTEPROGRAMMA
Voor de nieuwbouwvariant
hebben wij een ruimteprogramma opgesteld. Dat ruimteprogramma
(zie bijlage)
bevat een opsomming van alle ruimten die nodig zijn n deze nieuwe hal. Daarbij is onderscheid gemaakt
naar
ruimten die strikt noodzakelijk zijn voor de beoefening van de sport (sportvloer, kleed- en wasruimten, et cetera) en overige ruimten die niet strikt noodzakelijk zijn voor de sportbeoefening (kantine, sponsorhome, et cetera.). Dit onderscheid is gemaakt omdat: =
=
Eventuele nieuwbouw kan op meerdere locaties in Peel en Maas plaatsvinden. Het kan op de huidige locatie van De Heuf, maar ook aan of in de nabijheid van de Piushallen. De mate waarin overige voorzieningen noodzakelijk zijn kan per locatie verschillen. Op de locatie van de Piushallen bijvoorbeeld is het niet strikt noodzakelijk om een extra kantine te realiseren. Die is er immers al Een aantal van de overige voorzieningen is een wens van Bevo HC. Ter illustratie: Bevo HC organiseert handbalkampen/trainingsweekeinden. n de huidige situatie overnachten de deelnemers in slaapverstrekken
in de Heuf. Bevo HC heeft de wens om ook in de toekomst dergelijke weekenden
te blijven organiseren.
Daarbij moet worden opgemerkt dat dit geen ‘harde eisen’ van Bevo HC zijn. Het zijn wensen vereniging graag het overleg wil voeren met de gemeente.
=
De gemeente
waarover de
kan andere financiële afwegingen maken voor voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de sport
en voorzieningen die dat niet zijn. Bijvoorbeeld voor kantines geldt dat de gemeente daar niet financieel aan bijdraagt. Om die reden zijn die voorzieningen in het ruimteprogramma (en ook in de investeringen) verbijzonderd.
Nogmaals «
=
het volledige ruimteprogramma
is opgenomen
in de bijlagen.
Sterk samengevat
geldt:
Sportvoorzieningen
=
Sportvloer met een opperviakte van circa1.500 m? en een obstakelvrije hoogte van 9 meter.
=
Tribunecapaciteit voor maximaal
« « «
Aantallen en opperviakten van berging, kleed- en wasruimten, sanitair conform NOC*NSF normeringen. Aantal en oppervlakten van EHBO-ruimte, scheidsrechters- en juryruimte conform NOC*NSF normeren. Totaal bruto-vloeropperviak van de sportvoorzieningen is circa3.600 m?.
1.000 personen.
Overige voorzieningen: = Krachthonk, waarbij geldt dat deze voorziening ook gerealiseerd
kan worden in oze ruimten’, op de
tribune, et cetera.
= =
Kantine, sponsorhome en multifunctionele ruimten. Overnachtingsmogelijkheden/slaapzalen.
=
Totaal bruto-vloeroppervlak van de overige voorzieningen is circa 650 m
EINDRAPPORT
19132
HOSPITALITYGROUP
DE
STICHTINGSKOSTEN
Voor de nieuwbouwvariant hebben wij een raming opgesteld van de te verwachten investeringen. volgende tabel treft u deze raming samengevat aan:
In de
Stichtingskosten
Sportvoorzieningen naar kostensoort
Sloopkosten Bouwkosten Honoraria Prijsstijgingen Vergunningen Onvoorzien
€ 400000€ 730000€ 840000€ 350.000,€ 30.000,€ 620000-
Totaal excl. btw
€
9530.000-
Krachthonk
€
140000-
Kantine
€
940000-
Overnachting
€
550000-
Totaal excl btw
€
1630.000-
Overige voorzieningen
Uit de tabel blijkt dat nieuwbouw forse investeringen met zich meebrengt. De investering bedraagt vanaf € 9,5 miljoen en in de maximale variant (inclusief alle overige voorzieningen) ruim € 11 miljoen. NIET UITGEWERKTE
VARIANT, TWEE
De Heuf bestaat uit twee hallen. vervanging van de twee
NIEUWE HALLEN
Het is natuurlijk ook mogelijk om twee nieuwe hallen te realiseren ter
bestaande hallen.
Deze variant is niet gedetailleerd
door ons uitgewerkt om de volgende
redenen:
=
De nieuwbouwvariant is juist ontwikkeld om de mogelijkheid
=
opzet dan de huidige Arena en de basisgedachte is dat daarmee een aanzienlijk deel van het programma van Bevo HC gehuisvest kan worden. Nieuwbouw van twee nieuwe hallen ljkt ons een onverantwoorde investering in het licht van de hoogte van
met medegebruik van leegstand
te creëren voor één nieuwe hal in combinatie
in andere hallen in Pee! en Maas.
de kosten en het totale aanbod van binnensportaccommodaties Om u echter toch een beeld te geven van de extra investeringen brengen het volgende: = = =
De nieuwe hal is multifunctioneler van
in Peel en Maas.
die een tweede
We gaan in dat geval uit van een reguliere, multifunctionele sporthal (dus geen Overige voorzieningen zijn voor een tweede hal niet nodig. De extra investering voor een tweede nieuwe hal bedraagt circa€ 6 miljoen.
EINDRAPPORT
nieuwe hal met zich mee zal
topsporthal).
20132
HOSPITALITYGROUP
OVERIGE
ASPECTEN
Voor de uiteindelijke beoordeling van de nieuwbouwvariant
gelden ook nog de volgende overwegingen:
Huisvesting programma Bevo HC Indien wordt gekozen voor een nieuwe topsporthal kan Bevo HC een flink deel van haar programma
in die hal
huisvesten. Echter een deel van het programma niet. Dat deel moet dus worden gehuisvest in andere hallen in Peel en Maas waarbij vooral de Piushallen mogelijkheden bieden. Wij hebben overleg gevoerd met het bestuur van de Stichting Sporthallen Helden en met de beheerder/bedrijfsleider. Dat overleg had onder meer tot doel om vast te stellen welke ruimte de beide Piushallen bieden voor huisvesting van activiteiten van Bevo HC. Samen met de beheerder/bedrijfsleider s nagegaan welke ruimte kan worden vrijgespeeld binnen de Piushallen als daar het gebruik wordt ingedikt, verenigingen van buiten de gemeente niet langer worden gehuisvest en incidenteel gebruik moet wijken voor structureel gebruik De ruimte die dan ontstaat is vergeleken met de activiteiten die Bevo HC niet kan huisvesten n de nieuwe topsporthal. Daarbijis telkens gekeken naar de ruimtebehoefte per activiteit (is een hele of een halve hal nodig) en de tijdstippen. Uit deze gedetailleerde vergelijking is gebleken dat minstens 22% van de traïningen van Bevo
HC op dit moment niet kan worden gehuisvest in de Piushallen. De competities kunnen volledig worden gehuisvest. Echter, als 22% van de trainingen niet kan worden gehuisvest heeft dat automatisch ook gevolgen voor de competities. Het kan niet anders dan dat teams uit de competitie genomen moeten worden (geen trainingen, geen competitie). n totaal kunnen circa 450 hele haluren niet worden gehuisvest. Het is uiteindelijk een politieke afweging of minimaal 22% een acceptabel percentage is of niet. Ons oordeel is dat dit percentage te hoog is. Het lijkt ons een bedreiging voor de continuiteit van Bevo HC als bijna een kwart van het reguliere programma niet gehuisvest kan worden. Nogmaals, dit is de huidige situatie. Over 10 aar is er