Document · PDF

RV Haalbaarheidsonderz MFA Van der Palmgebied GETEKEND.pdf

Raadsvergadering Papendrecht 10 maart 2025, gemeente PapendrechtBij agendapunt: 1: Haalbaarheidsonderzoek multifunctionele accommodatie in het Van der Palmgebied - Voorstel17.407 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

van gezamenlijke huisvesting in één gebouw kunnen deze ruimten (in sommige gevallen)

onderhoud van de keuken. Dit kan de kosten voor individuele gebruikers verlagen en

gedeeld worden. Dit geldt ook voor de technische ruimten voor bijvoorbeeld de verwarming

tegelijkertijd de kwaliteit van de aangeboden diensten verbeteren.

en klimaatbeheersing van een gezamenlijk gebouw.

Kortom, het gezamenlijk gebruik van een ontmoetingsruimte met bar en keuken bevordert

4.2

sociale verbindingen en biedt economische voordelen, waardoor het een aantrekkelijke

De meerwaarde van gezamenlijk gebruik van een gebouw en ruimte uit zich in inhoudelijke

optie is voor zowel de gebruikers als de exploitant.

samenwerking en kruisbestuiving tussen verschillende functies tussen bijvoorbeeld theater,

Kansen in gebruik

dans en creatieve activiteiten. De diversiteit aan functies zorgt ervoor dat de MFA de hele Cursus- en vergaderruimten

dag door in gebruik is, wat zorgt voor reuring en levendigheid.

Het gezamenlijk gebruik van cursus- en vergaderruimten biedt kansen voor verenigingen en organisaties die hun ruimtebehoefte efficiënt willen gebruiken.

4.2.1

Cursus- en vergaderruimten zijn doorgaans niet de hele week bezet, waardoor ze niet optimaal benut worden. Door ruimtes te delen, kunnen ze effectiever worden ingezet, wat zorgt voor een optimaal gebruik van de beschikbare capaciteit. Dit is niet alleen financieel voordelig, maar bevordert ook duurzaam gebruik van ruimte, een steeds belangrijker aspect binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Cultuurcluster

Ontmoetingsruimte met bar en keuken De ontmoetingsruimte, inclusief bar en keuken, kan zowel individueel door de clusters als gezamenlijk worden gebruikt. Het is daarom belangrijk om flexibiliteit in het gebruik van deze ruimte(n) te waarborgen.

23/48 18

Door de keuken centraal in de ontmoetingsruimte te positioneren, wordt het mogelijk om

Activiteitenruimte/creatief

deze zowel gezamenlijk als afzonderlijk te benutten. De nabijheid van de verschillende

Een creatieve activiteitenruimte biedt voor zowel de Volksuniversiteit Papendrecht als

clusters creëert bovendien mogelijkheden voor laagdrempelig contact en ontmoeting

seniorenbond De Ertepeller veel mogelijkheden. De veelzijdigheid van de ruimte zorgt

tussen de gebruikers.

ervoor dat in de ruimte een zeer divers aanbod van activiteiten kan plaatsvinden. Denk aan workshops, cursussen en hobbyclubs.

Theaterzaal De theaterzaal biedt niet alleen ruimte voor toneelvoorstellingen, maar kan ook door

4.2.2

Sportcluster

Excelsior gebruikt worden voor bijvoorbeeld koorzang en optredens. De akoestiek en professionele voorzieningen van een theater kunnen zorgen voor een optimale muziekbeleving. Hierdoor kunnen repetities en concerten van Excelsior naar een hoger niveau getild worden.

Sportkantine met bar en keuken De ontmoetingsruimte/ sportkantine, inclusief bar en keuken wordt door de gebruikers van het sportcluster gebruikt. De kantine kan een passende sfeer/ uitstraling krijgen waar de

Daarnaast kan het delen van de theaterzaal zorgen voor kruisbestuiving tussen theater en muziek. Dit kan leiden tot gezamenlijke projecten zoals muziektheaterproducties.

sporters voor en na trainingen en wedstrijden kunnen samenkomen. Sportruimte Sportruimten zijn bij uitstek ruimten waar de meerwaarde van het gezamenlijk huisvesten

Vlakke vloerzaal De vlakke vloerzaal biedt een veelzijdige ruimte die door diverse verenigingen gebruikt kan worden. Zo is deze ruimte onder andere geschikt voor muziek-, denksport- en dansverenigingen. De flexibele indeling van de zaal zorgt ervoor dat de ruimte snel en eenvoudig is aan te passen aan de behoeften van de diverse gebruikers.

van gebruikers naar voren komt. Door de (wettelijk verplichte) zaalcapaciteit voor het bewegingsonderwijs voor het Willem de Zwijgercollege te realiseren in de vorm van een sporthal (in plaats van afzonderlijke gymzalen), ontstaat een sportruimte die ook door sportverenigingen voor trainingen en wedstrijden gebruikt kan worden. Dit zorgt voor een optimale bezetting van de beschikbare zaalcapaciteit.

4.2.3

Bezetting

In bijlage 3 is de bezetting in het gebruiksrooster voor zowel het cultuurcluster als sportcluster opgenomen. Cultuurcluster In het rooster is te zien dat het cultuurcluster op de middagen en avonden vrij goed bezet is. Met name ruimtes die door de denksport gebruikt kunnen worden. Hierdoor wordt Figuur 9: Multifunctionele vlakke vloerzaal (links ’t Mozaïek in Wijchen, rechts Sport- en cultuur Vianen)

geadviseerd om ten opzichte van de voorgestelde configuratie in het Accommodatiebeleid een extra ruimte op te nemen van 120 m2, speciaal voor de denksportverenigingen. Hierdoor kunnen de huidige activiteiten van de beoogde gebruikers optimaal gefaciliteerd worden.

24/48 19

Sportcluster

Een gezamenlijke facilitaire organisatie die verantwoordelijk is voor taken zoals

Het gebruiksrooster van het sportcluster laat zien dat de bezetting van de sporthal en

schoonmaak, inkoop, receptie en IT-ondersteuning. Door deze functies te bundelen,

gymzaal hoog zijn. De zalen worden overdag volledig door het Willem de Zwijgercollege en

kan mogelijk worden bespaard op (personele) kosten;

voor het bewegingsonderwijs gebruikt. Er is geen ruimte om ook de gymbehoefte van de

Een centraal systeem voor het verhuren van ruimtes die geschikt zijn voor gedeeld en

drie PO-scholen in het Van der Palmgebied onder te brengen.

gezamenlijk gebruik; Gezamenlijke programmering en organisatie van activiteiten in het gebouw, zoals

Ook in de namiddag en avond is de verwachte bezetting goed en laat zelfs op bijna alle

lezingen, cursussen en themabijeenkomsten of -voorstellingen;

avonden knelpunten in gebruik zien. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de wens van

Over het algemeen kan worden gesteld dat de kosten voor beheer- en exploitatie van

verenigingen om alle trainingen en wedstrijden in dezelfde accommodatie te roosteren. Dit

één gezamenlijk gebouw lager zijn dan die van drie aparte gebouwen, doordat er minder

draagt bij aan het verenigingsgevoel. Naast het sportcluster in het Van der Palmgebied,

vierkante meters zijn om te onderhouden, te verwarmen en in stand te houden.

wordt ook voor CSG De Lage Waard nieuwe sportruimte gerealiseerd in de vorm van twee sporthallen (6 zaaldelen) en een gymzaal. Deze zaalcapaciteit is gedurende schooltijden volledige in gebruik door CSG De Lage Waard en basisscholen uit de omliggende wijk, maar biedt kansen voor medegebruik in de avond en in het weekend. Het geschikt maken

Tabel 5. Componenten beheer en exploitatie

Componenten

Werkzaamheden

Instandhouding / onderhoud

Dagelijks onderhoud

van deze accommodatie voor medegebruik door sportverenigingen biedt kansen om beter

Contract onderhoud Planmatig onderhoud

in te spelen op de totale capaciteitsbehoefte en om verenigingen meer te concentreren in

Vervangingen

één accommodatie.

Financieel en administratief beheer

Debiteuren en crediteuren administratie vaste verhuur

Om tot een optimale verdeling van het vereiste gebruik door Papendrechtse scholen en het

Bevorderen verhuur

Vaste verhuur

gewenste gebruik van verenigingen over de beschikbare accommodaties te komen is het

Debiteuren en crediteuren administratie incidentele verhuur Incidentele verhuur

wenselijk om een integraal overzicht van de capaciteitsbehoefte en gebruik op te stellen.

Beheer klantgegevens en Vaste huurcontracten contracten Incidentele huurcontracten

4.3

Dagelijks beheer

Kansen in beheer en exploitatie

Beveiliging

Het beheren en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met verschillende gebruikers

Schoonmaak/afval

biedt diverse mogelijkheden, maar vereist ook duidelijke afspraken en een zorgvuldige

Receptie

coördinatie. In tabel 5 is een overzicht opgenomen van de verschillende aspecten van

Documentmanagement en ICT Horeca/catering

beheer en exploitatie. Voor elk van deze onderdelen kan onderzocht worden waar de Inhoudelijke programmering

kansen liggen voor gezamenlijk beheer en exploitatie.

Programmering van de activiteiten

Vanuit een eerste verkenning naar de combinatie van het Cultuurcluster, het theater en het Sportcluster zijn dit de volgende kansen: Gezamenlijk onderhoud, instandhouding van het gebouw en gezamenlijke organisatie van het dagelijks beheer door bijvoorbeeld het inzetten van een beheerder/conciërge;

25/48 20

Scenario’s voor de MFA’s

Tabel 6: Ruimteprogramma scenario 1: Afzonderlijke gebouwen

Scenario 1

Cultuurcluster

Theater De Willem

Sportcluster

Totaal

In hoofdstuk 3 is op basis van de accommodatiewensen van de beoogde gebruikers van

Entreegebied

111

244

de maatschappelijke gebouwen in het Van der Palmgebied in beeld gebracht wat de

Horeca/ ontmoetingsruimte

235

605

160

1.000

indicatieve omvang en gebruik van de drie gebouwen is. Vervolgens is gekeken welke

Zaal- en activiteitenruimten

710

kansen er zijn in het combineren van voorzieningen in één (of meerdere) gebouw(en).

Wedstrijdruimte

1.937

Hieruit volgen drie scenario’s:

Kleedruimten

358

Scenario 1: realiseren van drie afzonderlijke gebouwen: Cultuurcluster, Foyer theater

Overige ruimte

244

270

De Willem en Sportcluster;

Totaal m² fno

1.275

716

2.528

4.519

Scenario 2: realiseren van twee gebouwen: een MFA Cultuur (inclusief foyer Theater

Bvo/fno factor

1,45

1,30

1,23

1,30

De Willem) en Sportcluster;

Totaal m² bvo

1.850

930

3.110

5.900

Scenario 3: realiseren van één gezamenlijke MFA voor Cultuur en Sport. Het nadeel van dit scenario is dat er geen ruimten gedeeld kunnen worden door de

5.1

gebruikers van de verschillende gebouwen en de ruimten in elk gebouw gerealiseerd

Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen

Bij scenario 1 worden drie losstaande gebouwen gerealiseerd: het cultuurcluster, het

moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan drie aparte entrees, beheerderruimtes, ontmoetings-/horecaruimten en sanitaire ruimten.

sportcluster en het Theater De Willem krijgt een nieuwe entree en foyer.

5.2

Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster

Bij scenario 2 wordt het cultuurcluster gecombineerd met theater De Willem. Hierdoor ontstaat een sterke accommodatie (MFA Cultuur) gericht op cultuur, muziek en sociaalculturele activiteiten. De gezamenlijke ontmoetingsruimte draagt bij aan kruisbestuiving, ontmoeting en interactie tussen de doelgroepen.

Figuur 10. Scenario 1: Stand alone gebouwen

Het totale programma van de drie afzonderlijke gebouwen is in tabel 6 in beeld gebracht en bedraagt bijna 5.900 m² bvo. In beide clusters wordt een stap in efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik gemaakt. Meerdere gebruikers maken gebruik van de gebouwen, waarbij ontmoeting wordt gestimuleerd door een centrale, gezamenlijke ontmoetingsruimte binnen de contouren van de gebouwen.

Figuur 11. Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster

26/48 21

In de MFA Cultuur delen het theater en het cultuurcluster een gezamenlijke entree,

Tabel 8: Ruimteprogramma scenario 3: gezamenlijke MFA

garderobe, ontmoetingsruimte en ondersteunende ruimten. Het sportcluster wordt als

Scenario 3

separaat gebouw gerealiseerd gekoppeld aan het Willem de Zwijgercollege.

Entreegebied

208

Horeca/ ontmoetingsruimte

785

Tabel 7: Ruimteprogramma scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Scenario 2

MFA Cultuur

Sportcluster

MFA Cultuur en Sport

Zaal- en activiteitenruimten

Totaal

Entreegebied

178

225

Horeca/ ontmoetingsruimte

675

160

835

Zaal- en activiteitenruimten

710

Wedstrijdruimte

1.937

Kleedruimten

358

710

Wedstrijdruimte

1.937

Kleedruimten

358

Overige ruimte

245

Totaal m² fno

4.243

Bvo/fno factor

1,30

Totaal m² bvo

5.515

Overige ruimte

244

270

Totaal m² fno

1.807

2.528

4.335

Bvo/fno factor

1,40

1,23

1,30

Gecombineerde huisvesting van de functies in nieuwbouw biedt de volgende kansen voor

Totaal m² bvo

2.530

3.110

5.640

meerwaarde in het gebouw: Efficiënter gebruik van ruimten in het gebouw doordat deze in medegebruik kunnen

Door het combineren van het theater en het cultuurcluster wordt een ruimtebesparing van

worden gegeven op het moment dat de hoofdgebruiker deze ruimte niet nodig heeft.

250 m² bvo (4%) gerealiseerd (ten opzichte van scenario 1). De meeste efficiency zit in het

Denk hierbij aan ruimten als muzieklokalen, de theaterzaal, vergaderruimten en

entreegebied en de ontmoetingsruimte, hier wordt een besparing van 15% gerealiseerd.

sporthal; Gezamenlijk gebruik maken van algemene ruimten zoals de entree, foyer en

5.3

vergaderruimten;

Scenario 3: Gezamenlijke MFA

In het derde scenario worden alle functies gecombineerd in één gebouw: een integraal cluster. Het gebouw heeft een centrale entree met garderobe en een ontmoetingsruimte/ horeca waar alle gebruikers samenkomen. Ook de facilitaire en ondersteunende ruimten worden gedeeld in het gebouw. De sociaal-culturele verenigingen maken gezamenlijk

Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om facilitaire ruimtes te delen, zoals EHBO/ kolfruimte, stilteruimte en horeca/ ontmoetingsruimte; Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om technische ruimten te combineren, zoals serverruimte en installatieruimte.

gebruik van de grote zaal en activiteitenruimten, de sportverenigingen gebruiken de sporthal en gymzaal voor sportieve activiteiten. Het gezamenlijke ruimteprogramma voor cultuur en sport resulteert in een gebouw van ruim 5.500 m² bvo. Ten opzichte van scenario 1 levert dit een ruimtebesparing van bijna 375 m² bvo (6,3%) op. Ook hierbij wordt de meeste efficiency bereikt in het entreegebied en de ontmoetingsruimte. Hier wordt een besparing van 20% gerealiseerd.

27/48 22

Financiële uitwerking scenario’s

Logischerwijs resulteert het scenario waarin minder m² gerealiseerd worden door het combineren en delen van voorzieningen (scenario 2 en 3) in lagere investeringskosten.

In dit hoofdstuk zijn de financiële consequenties in globale investeringskosten en

Bijkomend effect in de investeringskosten bij het realiseren van gecombineerde

jaarlastberekening van de scenario’s in beeld gebracht. De uitwerking van de scenario’s

accommodaties is dat installaties en gevels ‘gedeeld’ kunnen worden. Dit draagt ook bij

bevindt zich in de onderzoeksfase, de gepresenteerde kosten (zowel investering als

een efficiënter gebouw en lagere bouwkosten.

jaarlast) moeten daarom met een bandbreedte van 10% worden gezien. In het Vastgoed- en accommodatiebeleid is een indicatieve investering in het Cultuurcluster

6.1

van € 6.850.000 exclusief btw (prijspeil januari 2023). De in dit onderzoek gepresenteerde

Globale investeringskosten

In tabel 9 zijn per scenario de investeringskosten weergegeven. In bijlage 4 zijn de investeringskosten nader gespecificeerd. Met het oog op de onderzoeksfase waarin de planvorming zich bevindt zijn de investeringskosten afgerond op 10.000-tallen. De globale investeringskosten per scenario zijn:

inrichtingskosten. Bij alle scenario’s dient te worden opgemerkt dat in het project VO-scholen rekening is gehouden met een investering van € 7.600.000 exclusief btw in het Sportcluster. In dit

Tabel 9: Globale investeringskosten per scenario Scenario 1: afzonderlijke gebouwen Investeringskosten Cultuurcluster Theater De Willem Sportcluster Investering excl. Btw Investering incl. btw

kosten komen hoger uit als gevolg het verschil in prijspeil en het meenemen van de

€ 7.690.000 € 4.030.000 € 11.870.000 € 23.590.000 € 28.540.000

haalbaarheidsonderzoek is rekening gehouden met aanvullende ruimte in het kader van Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster € 10.080.000 € 11.870.000 € 21.950.000 € 26.550.000

medegebruik door sportverenigingen (o.a. tribune, sportkantine en extra bergingsruimte)

Scenario 3: één MFA

en inrichtingskosten. De in dit onderzoek gepresenteerde kosten voor het Sportcluster zijn daardoor hoger dan voorzien in het project VO-scholen.

€ 20.170.000

Uitgangspunten investeringskostenraming Bij het opstellen van de investeringskostenramingen zijn de volgende uitgangspunten

€ 20.170.000 € 24.410.000

gehanteerd: Alle gepresenteerde kosten hebben prijspeil 2024. Omdat niet bekend is op welke

Scenario 1: afzonderlijke gebouwen

Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

termijn de scenario’s uitgevoerd worden, is geen rekening gehouden met prijsstijgingen.

Scenario 3: één MFA

De afgelopen periode is de prijsontwikkeling grillig geweest en laat zich daardoor lastig voorspellen. Gemiddeld genomen moet rekening worden gehouden met een

Bouwkosten

€ 16.520.000

€ 15.670.000

€ 14.730.000

Bijkomende kosten

€ 7.070.000

€ 6.280.000

€ 5.440.000

Investeringskosten excl. btw

€ 23.590.000

€ 21.950.000

€ 20.170.000

Investeringskosten incl. btw

€ 28.540.000

€ 26.550.000

€ 24.410.000

Bouwkosten excl. btw / m²

€ 2.806

€ 2.779

€ 2.671

Honoraria en projectbegeleiding (extern);

Investering incl. btw / m²

€ 4.848

€ 4.709

€ 4.426

Aansluitkosten;

bouwkostenontwikkeling van 3,5% per jaar. Het verschil tussen de bouwkosten en investeringskosten zijn de bijkomende kosten. Er is rekening gehouden met volgende bijkomende kosten: Projectpost onvoorzien: 10%;

Legeskosten; Vaste en losse inrichting.

28/48 23

De ramingen zijn exclusief: Scenario 1: afzonderlijke gebouwen

Interne projectbegeleidingskosten van de gemeente; Grondkosten en kosten voor het bouwrijp maken van het terrein; Sloopkosten van bestaande accommodaties, inclusief eventuele kosten voor asbestsanering; Specifieke locatie gebonden aspecten, zoals planschade, bodemverontreiniging en archeologie, omleggen kabels en leidingen, uitbreiding water ten gevolge van watertoets, explosieven, etc.; Kosten voor infrastructurele werkzaamheden, parkeervoorzieningen en terreininrichting openbare ruimte; Historische kosten tot en met deze haalbaarheidsstudie.

6.2

Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Scenario 3: één MFA

Kapitaallasten

€ 789.000

€ 734.000

€ 675.000

Onderhoudskosten

€ 366.000

€ 346.000

€ 326.000

Belasting en verzekering

€ 74.000

€ 70.000

€ 66.000

€ 1.229.000

€ 1.150.000

€ 1.067.000

m² bvo

5.890

5.638

5.515

Kostendekkende huur/ m²

€ 209,-

€ 204

€ 193

Energiekosten Gebouwgebonden jaarlast

Kapitaallasten

Indicatie gebouwgebonden jaarlasten

De gebouwgebonden jaarlasten die samenhangen met de ontwikkeling van de MFA’s zijn opgebouwd uit vier onderdelen: de kapitaallasten, de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen en de energielasten. In bijlage 5 zijn de gebouwgebonden jaarlast per scenario nader gespecificeerd. De geraamde bedragen per scenario’s zijn in navolgende

De kapitaallasten zijn afhankelijk van de investeringskosten, de afschrijvingstermijn en de rente. De kapitaallasten zijn gebaseerd op de investeringskosten inclusief BTW. Indien een deel van de BTW verrekenbaar blijkt, zal dit leiden tot (beperkt) lagere kapitaallasten. Op basis van het huidige gemeentelijke activabeleid is uitgegaan van een annuïtaire afschrijvingstermijn van 40 jaar. De gemeente Papendrecht hanteert op dit moment (2024)

tabel weergeven. Per onderdeel wordt dit kort toegelicht.

een rentepercentage van 0,5%. Kapitaallasten zijn annuïtair berekend en blijven daardoor In het Vastgoed- en accommodatiebeleid is in beeld gebracht wat het betekent als de

gedurende de afschrijftermijn ieder jaar gelijk.

huidige situatie waarbij de verouderde gebouwen in stand moeten worden gehouden. Hieruit volgt dat rekening moet worden gehouden met een structurele jaarlast van

Onderhoudskosten

€ 307.000 (= € 371.000 inclusief btw). Deze lasten komen bij de realisatie van het

De onderhoudskosten bestaan uit het dagelijks onderhoud en de dotatie voor het groot

cultuurcluster te vervallen.

onderhoud. Deze zijn afhankelijk van de grootte van de accommodatie. De volgende kengetallen zijn gehanteerd. Alle bedragen zijn inclusief BTW.

Tabel 10: Indicatie gebouwgebonden jaarlast per scenario

Scenario 1: afzonderlijke gebouwen

Dagelijks onderhoud = 0,4% van de som van de bouwkosten en losse inrichting; Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Cultuurcluster

€ 400.000

Theater De Willem

€ 208.000

Sportcluster

€ 621.000

€ 1.229.000

€ 1.150.000

Totaal jaarlasten incl. btw

€ 529.000

Scenario 3: één MFA

Groot onderhoud = 1,3% van de som van de bouwkosten en losse inrichting. Energielasten De energielasten zijn op dit moment nog lastig in te schatten. De hoogte van de kosten is

€ 1.067.000

afhankelijk van het te realiseren energie- en installatieconcept, het feitelijk gebruik van de accommodatie en de op dat moment geldende energietarieven. De energiekosten zijn

€ 1.067.000

daarom niet meegenomen in de jaarlastberekening.

29/48 24

6.2.1

Indicatie exploitatie en jaarlasten

De exploitatie van de MFA’s bestaat uit baten en lasten. De baten zijn vooral afhankelijk

Ter compensatie kunnen gemeente gebruikmaken van de regeling Specifieke uitkering

van de tarieven die gebruikers moeten betalen voor het gebruik van ruimten in de MFA’s

stimulering sport (SPUK Sport). De regeling subsidieert maximaal 18% van de

en van de invulling van het horecaconcept (denk aan: assortiment en tarieven, inzet

investeringen in sportaccommodaties, inclusief btw. De regeling SPUK Sport loopt tot 2026.

betaalde krachten en/of vrijwilligers). De lasten hebben, naast de eerder genoemde

Over de voortzetting van SPUK Sport vanaf 2026 is nog geen definitief besluit genomen.

gebouw gebonden kosten, vooral betrekking op personeelskosten en in mindere mate op kostenposten als schoonmaak, administratie, marketing en kantoorkosten. De omvang van de personeelskosten wordt mede bepaald door de inzet van medewerkers van de Recreatie en Cultuur Holding in relatie tot de inzet van gebruikers (vrijwilligers) in het kader van zelfwerkzaamheid en sleutelbeheer. Het vraagt nadere uitwerking om deze baten en lasten te berekenen. De jaarlasten die voor de gemeente verbonden zijn aan de MFA’s hebben betrekking op: De gebouw gebonden kapitaallasten, onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen en energiekosten. Het saldo van exploitatiebaten en -lasten zoals hiervoor beschreven. Vanuit het gemeentelijke accommodatiebeleid is uitgangspunt dat de gemeente een kostprijsdekkende huur in rekening brengt aan de Recreatie en Cultuur Holding, als huurder/exploitant van de MFA’s. Deze huur leidt tot een negatief exploitatiesaldo voor de holding. Ten behoeve van een sluitende begroting zal dit negatief saldo door de gemeente gecompenseerd moeten worden in de vorm van een exploitatiebijdrage/-vergoeding aan de holding.

6.2.2

BTW en SPUK

Met ingang van 2019 is het gelegenheid geven tot sportbeoefening onder een Btwvrijstelling gebracht. Dit heeft financiële consequenties voor investeringen, beheer en exploitatie van sportaccommodaties. De Btw-vrijstelling is van toepassing als de ondernemer (lees: beheerder/exploitant) geen winst beoogd. Hiervan is sprake als de Recreatie en Cultuur Holding (eind)verantwoordelijk wordt voor beheer en exploitatie van de MFA’s. Gevolg is dat de Btw op de investering niet gecompenseerd kan worden via het Btw-compensatiefonds en dat de holding geen Btw kan verrekenen op de baten en de lasten.

30/48 25

Samenvatting en advies

Combinatiekansen in gebouw Een belangrijke eerste stap in het realiseren van meer samenhang in voorzieningen,

Deze rapportage vormt de weergave van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek naar

efficiënt ruimtegebruik en het stimuleren van ontmoeting wordt bereikt door de beoogde

het realiseren van multifunctionele accommodaties in het Van der Palmgebied. Hierin is

multifunctionele

onderzocht welke meerwaarde het combineren van maatschappelijke, culturele en

vervangen door duurzame gebouwen, waarbij meerdere partijen gebruik maken van

sportvoorzieningen in multifunctionele gebouwen kan hebben. In dit hoofdstuk worden

gezamenlijke en multifunctionele ruimten.

accommodaties.

Verouderde

monofunctionele

gebouwen

worden

beknopt de bevindingen uit de analyses weergegeven. De uitgewerkte scenario’s worden in een overzichtelijke tabel samengevat waarmee een afweging tussen de scenario’s kan

Aan de hand van de accommodatiewensen van de beoogde gebruikers van de drie

worden gemaakt.

accommodaties is een globaal ruimteprogramma opgesteld. De drie afzonderlijke gebouwclusters resulteren in een totaal ruimteprogramma van bijna 5.900 m² bvo:

7.1

Cultuurcluster:

Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen

In het Accommodatie- en Vastgoedbeleid van gemeente Papendrecht is gericht op het creëren van meer samenhang en samenwerking in het sociale domein, op preventie,

Foyer Theater De Willem: Sportcluster:

1.850 m² bvo; 930 m² bvo; 3.110 m² bvo.

bewegen en vitaliteit, op stimulering van ontmoeting en behoud van sociale samenhang. Om samenwerking te stimuleren én efficiënt om te gaan met ruimtegebruik en daarbij behorende kosten is multifunctionaliteit het uitgangspunt bij het realiseren van

Met name in de entree, de ontmoetingsruimte/ horeca en de ondersteunende facilitaire ruimten in het gebouw, liggen combinatiekansen. Een centrale entree met aangrenzende ontmoetingsruimte/ horeca zorgt voor een herkenbare en aantrekkelijke plek waar de

maatschappelijke voorzieningen.

diversiteit aan gebruikers elkaar kunnen ontmoeten. Belangrijk is hierbij aandacht te De herontwikkeling van het Van der Palmgebied biedt kansen voor het realiseren van deze beleidsdoelstellingen. Met de nieuwbouw voor het Willem de Zwijgercollege, als aanjager van de gebiedsontwikkeling, is gekeken welke gebouwen met maatschappelijk gebruik

hebben voor herkenbaarheid en identiteit voor de verschillende gebruikersgroepen. Een theaterbezoeker vraagt een andere setting dan een sporter. Ondersteunende ruimten als toiletten, technische ruimten en verkeersruimte kunnen gedeeld worden.

verouderd zijn en vernieuwd moeten worden. Er zijn drie gebouwontwikkelingen beoogd: Een cultuurcluster ter vervanging van een aantal verouderde en monofunctionele

De meeste meerwaarde is te verwachten in de combinatie van het cultuurcluster en het Theater. De vlakke vloerzaal in het cultuurcluster kan als kleine zaal gebruikt worden voor

gebouwen (gebouwen Excelsior, Wijkvereniging en Denksportcentrum); Een sportcluster die initieel bestaat uit de vervangingsopgave van de gymzalen voor het Willem de Zwijgercollege. Ook hierbij wordt ingezet op multifunctionaliteit en

kleinschalige theaterproducties en de grote theaterzaal kan door bijvoorbeeld Muziekvereniging Excelsior gebruikt worden voor orkest, koorzang en uitvoeringen.

verbreding van gebruik door sportverenigingen. Ook hierdoor kunnen verouderde gymzalen worden afgestoten (zoals De Olympiaan en De Kooy);

Combinatiekansen in gebruik

Een entree en foyer voor Theater De Willem. Met de sloop van het schoolgebouw van

De meerwaarde van gezamenlijk gebruik van een gebouw en ruimte uit zich in inhoudelijke

het Willem de Zwijgercollege moeten voorzieningen getroffen worden om het theater

samenwerking en kruisbestuiving tussen verschillende functies tussen bijvoorbeeld theater,

‘standalone’ te kunnen laten functioneren.

dans en creatieve activiteiten. De diversiteit aan functies zorgt ervoor dat de MFA Cultuur de hele dag door in gebruik is, wat zorgt voor reuring en levendigheid.

31/48 26

De aanwezigheid van een grote diversiteit aan ruimten maakt dat voor

Tabel 11: Samenvatting afwegingskader scenario’s

Scenario 1

gebruikers een ruime keuze is en voor activiteiten een passende ruimte

Drie afzonderlijke gebouwen

gezocht kan worden. Zo kan een sportvereniging een bestuursvergadering

Twee multifunctionele

met totaal van 5.900 m² bvo: accommodaties met totaal

in een cursusruimte van het cultuurcluster organiseren of het theater een kleinschalige productie in de vlakke vloerzaal.

Scenario 2

Cultuurcluster:1.850 m²

Ruimteprogramma

Combinatiekansen in beheer en exploitatie

van 5.640 m² bvo:

Foyer Theater: 930 m²

MFA Cultuur (incl.

Sportcluster:3.110 m²

theater): 2.530 m²

Scenario 3 Eén integrale MFA Cultuur en Sport met totaal van 5.515 m² bvo.

Sportcluster: 3.110 m²

Door het combineren van functies en gebouwen ontstaan kansen om Cultuurcluster:

MFA Cultuur:

Bij keuze voor het realiseren

+ 140 m² danszaal

van de aanvullende wensen

Sportcluster:

wordt het gebouw vergroot

Cultuur Holding B.V., met waar wenselijk en mogelijk inzet van vrijwilligers

+ 2.550 m² turnhal

met 3.020 m² bvo.

om (personeels)kosten te drukken. Combinatiekansen zitten ook in

+ 330 m² dojo

Optimaal eigen karakter

Sterk cultuurcluster

Brede diversiteit

Betere bezetting

Eigen karakter sport

Multifunctioneel gebruik

Capaciteitsvraag sport

Betere bezetting

Capaciteitsvraag sport

beheer en exploitatie gezamenlijk en professioneel te organiseren. De kansen liggen op verschillende aspecten zoals het professionaliseren van beheer, door deze onder te brengen bij bijvoorbeeld de Recreatie en

Aanvullende wensen

onderhoud en gezamenlijke organisatie van het dagelijks beheer door bijvoorbeeld het inzetten van een beheerder/conciërge. Over het algemeen kan worden gesteld dat de kosten voor beheer- en exploitatie

Gebruik en bezetting

van één gezamenlijk gebouw lager zijn dan die van drie aparte gebouwen,

Capaciteitsvraag sport

doordat er minder vierkante meters zijn om te onderhouden, te verwarmen en in stand te houden. Kansen

7.2

Afwegingskader scenario’s

integrale afweging tussen de verschillende scenario’s te komen is een

Besparing: 250 m²

Besparing: 375 m²

Afstoten: 5.150 m²

Stimuleren ontmoeting

Stimuleren ontmoeting Efficiënt beheer

Op basis van de verkenning van combinatiekansen van de drie gebouwprogramma’s is een drietal scenario’s uitgewerkt. Om tot een

Efficiënt ruimtegebruik

Aandachtspunten

Akoestiek/ geluidsoverlast

Risico op versnippering

Identiteit horeca/

Identiteit ontmoeting

ontmoeting

Logistieke stromen

Positionering

Gelijkwaardige inpassing

Complexe puzzel i.r.t.

Cultuurcluster

Positionering Sportcluster

Theater en Willem de

overzichtelijk afwegingskader opgesteld. In bijlage 6 is het totale afwegingskader opgenomen.

Inpassing in gebied

Positionering Sportcluster

Zwijgercollege

Investering incl. btw

€ 28.540.000

€ 26.550.000

€ 24.410.000

Gebouwgebonden jaarlast

€ 1.229.000

€ 1.150.000

€ 1.067.000

€209 / m² bvo

€204 / m² bvo

€193 / m² bvo

32/48 27

7.3

gezamenlijk beheer. Verdere integratie met het sportcluster biedt beperkte

Advies en aanbevelingen

Het haalbaarheidsonderzoek geeft inzicht in de ruimtelijke mogelijkheden, kansen in

meerwaarde;

combinatiemogelijkheden en de financiële uitwerking van een aantal scenario’s. Uit het

De gebouwen kunnen meer aansluiten bij de identiteit, sfeer en kleur van de doelgroep:

onderzoek blijkt dat er kansrijke mogelijkheden zijn om één of meerdere multifunctionele

sociaal-cultureel en sport. Dit zorgt voor een duidelijke herkenbaarheid en

accommodaties te realiseren in het Van der Palmgebied. Met het realiseren van een MFA

kleinschaligheid voor de gebruikers;

worden verouderde en niet-duurzame gebouwen afgestoten.

De ruimtelijke inpassing van het Van der Palmgebied van een integrale MFA, waarbij aansluiting met zowel de nieuwbouw van het Willem de Zwijgercollege als het theater

De nieuwe gebouwen bieden kansen in gezamenlijk en multifunctioneel ruimtegebruik. Met

wordt gerealiseerd, is een uitdaging. Het is de vraag of dit binnen de vastgestelde

name een centrale gebouwentree, gedeelde ontmoetingsruimte (kantine, foyer) met horeca

stedenbouwkundige kaders gerealiseerd kan worden;

en facilitaire ruimten dragen bij aan spontane ontmoeting, kruisbestuiving en leveren een

De bescheiden extra efficiency in vierkante meters (125 m² bvo) bij volledige integratie

(bescheiden) besparing in vierkante meters op. Belangrijk aandachtspunt hierbij is de

weegt wat ons betreft niet op tegen de inhoudelijke bedenkingen die de gebruikers bij

herkenbaarheid en identiteit van ruimten voor de verschillende gebruikers. De

deze configuratie hebben.

schaalgrootte en sfeer van de ontmoetingsruimte moet aansluiten bij het gebruik en de doelgroep. Vanuit de eerste verkenning lijken de gebruikersgroepen cultuur en sport hierin

Aanbevelingen

ver van elkaar af te staan. De verbinding tussen theater en sociaal-culturele gebruikers sluit

Na uitvoering van dit haalbaarheidsonderzoek geven we de gemeente de volgende

beter aan.

aanbevelingen voor het vervolgproces mee: Inzicht in totale capaciteitsbehoefte binnensport en bewegingsonderwijs: de beoogde

Ook in beheer en exploitatie biedt de combinatie van het cultuurcluster met het theater

nieuwbouwontwikkelingen van sportvoorzieningen bij de VO-scholen bieden kansen

kansen. Gezamenlijke programmering van activiteiten en ruimten en ondersteuning op

voor aanvullend gebruik door sportverenigingen. Uit dit haalbaarheidsonderzoek is

gebouwbeheer sluiten aan bij dit type gebruikers. Waar mogelijk kunnen vrijwilligers van

gebleken dat wanneer de gemeente wil voorzien in de behoefte van verenigingen het

verenigingen worden ingezet in de horeca om (personeels)kosten te drukken. Beheer van

Sportcluster te weinig capaciteit heeft om hierin te voorzien voor zowel het onderwijs

sportvoorzieningen loopt doorgaans via sleutelbeheer, of beheer op afstand. Er zijn wel

(overdag) als de sportverenigingen (’s avonds en weekend). Een gemeente breed

kansen om een beheerder van de MFA Cultuur ook een rol te geven in dagelijks onderhoud

capaciteitsonderzoek geeft inzicht in de totale behoefte en verdeling van de

en schoonmaak van het sportcluster. Vanuit de eerste verkenning lijkt het kansrijk om

beschikbare accommodaties. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek kan de

verder te onderzoeken of de Recreatie en Cultuur Holding een rol kan spelen in beheer en

gemeente een weloverwogen keuze maken in het al dan niet voorzien in de door de

exploitatie van de MFA’s in het Van der Palmgebied.

sportverenigingen geuite wensen; Inzicht in financiële situatie huisvestingslasten van de beoogde gebruikers: de

Advies

betaalbaarheid van de nieuwe accommodatie(s) is een belangrijk punt van zorg van de

Alles overwegende zien wij de meeste kansen in scenario 2, waarbij een MFA Cultuur en

beoogde gebruikers. In de huidige situatie is geen sprake van een eenduidige

een Sportcluster gerealiseerd worden. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

huisvestingssituatie van de beoogde gebruikers (huur, eigen accommodatie,

De koppeling van het Cultuurcluster en het theater biedt zowel in het gebouw, als het

combinatie daarvan). Door de huidige situatie per gebruiker in beeld te krijgen kan

gebruik en het beheer kansen in multifunctioneel gebruik, stimuleren van ontmoeting en

beoordeeld worden of de vereniging in staat is de huurlasten voor een nieuwe

33/48 28

accommodatie op te brengen. Bij voorkeur zonder dat dit een exponentiele groei van de lasten voor de gebruikers betekent. Het is voor het vervolg proces

handig om de beoogde gebruikers een

intentieovereenkomst te laten tekenen. Dit legt wederzijdse verwachtingen en afspraken vast tussen betrokken partijen. Dit is niet juridisch bindend, maar helpt wel voor verduidelijking over rollen en verantwoordelijkheden. Ook helpt het om eventuele misverstanden en conflicten in de toekomst te voorkomen. Daarnaast zorgt een intentieovereenkomst ook voor gezamenlijke toewijding aan het project, waardoor de kans groter is dat gebruikers het vervolg traject serieus en met vertrouwen aangaan.

34/48 29

Bijlagen 35/48 30

Bijlage 1

Participatie

Bridgeclub P.B.C. '81; Bridgeclub Papendrecht;

Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking en afstemming met de gemeente

Budo Sport Laheij V.O.F.;

Papendrecht en de beoogde gebruikers van het Cultuurcluster en het Sportcluster. De

Gymvereniging Olympia;

participatie is op de volgende wijze vormgegeven:

Handbalvereniging DES '72; The Black Purple Country Dancers; Muziekvereniging Excelsior Papendrecht;

Interviews

Senioren Bond De Ertepeller;

Er is een interviews gehouden met: Gemeente Papendrecht, beleidsontwikkelaar team Maatschappelijke Ontwikkeling en

Stichting To Be;

beleidsadviseur Sport en Cultuur; Gemeente

Papendrecht,

projectmanager

Stichting Denksportcentrum Papendrecht;

projectleider

team

Grondzaken,

Taekwondo Club Papendrecht; Tafeltennisvereniging Papendrecht;

Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed;

Theater De Willem;

Gemeente Papendrecht: portefeuillehouder gebiedsontwikkeling Van der Palmgebied;

Volksuniversiteit;

Theater/ cultuur, directeur Recreatie en Cultuur Holding B.V. Papendrecht.

Volleybalvereniging Flits; Wijkvereniging De Kooy;

Beoogde gebruikers Met de beoogde gebruikers van het Cultuurcluster en het Sportcluster zijn twee

Willem de Zwijgercollege.

bijeenkomsten georganiseerd: Werksessie 1: Kansen in gezamenlijk gebruik op dinsdag 9 juli 2024 (alle beoogde

Gemeentelijke projectgroep Gedurende het onderzoek is de inhoud en voortgang van het onderzoek afgestemd met

gebruikers gezamenlijk);

een gemeentelijke projectgroep bestaande uit de volgende functionarissen:

Werksessie 2: Beheer en exploitatie:

Beleidsontwikkelaar team Maatschappelijke Ontwikkeling

Dinsdag 27 augustus 2024, met beoogde gebruikers van het Cultuurcluster;

Beleidsadviseur Sport en Cultuur team Maatschappelijke Ontwikkeling;

Dinsdag 3 september 2024 met beoogde gebruikers van het Sportcluster. Plenaire terugkoppeling resultaten haalbaarheidsonderzoek op dinsdag 24 september

Projectmanager team Grondzaken, Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed; Projectleider team Grondzaken, Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed;

2024 (alle beoogde gebruikers gezamenlijk).

Adviseurs Synarchis. De volgende verenigingen en maatschappelijke organisaties zij uitgenodigd voor de werksessies: Balletschool 2 MOVE/ Patty Kemper; Bridgeclub de Overslag; Bridgeclub Drechtsteden; Bridgeclub Hartenvrouw; Bridgeclub Je Coupe;

36/48 31

Bijlage 2

Ruimtebehoefte per scenario

Scenario's maatschappelijke accommodaties Van der Palmgebied Entreegebied Horeca/ ontmoetingsruimte Zaal- en activiteitenruimten Wedstrijdruimte Kleedruimten Overige ruimte Totaal m² fno Bvo/fno factor Totaal m² bvo

Scenario 1 CultuurTheater Sportgebouw De Willem gebouw 86 111 47 235 605 160 710 0 0 0 0 244 1.275 1,45 1.849

0 0 0 716 1,30 931

1.937 358 26 2.528 1,23 3.109

Totaal 244 1.000 710 1.937 358 270 4.519 1,30 5.888

MFA Cultuur 178 675 710 0 0 244 1.807 1,40 2.530

Scenario 2 Sportgebouw 47 160 0 1.937 358 26 2.528 1,23 3.109

Totaal 225 835 710 1.937 358 270 4.335 1,30 5.639

Scenario 3 MFA Sport en cultuur 208 785 710 1.937 358 245 4.243 1,30 5.515

37/48 32

Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen Ruimteprogramma Cultuurcluster Ruimtebehoefte Cultuurcluster

Entreegebied Entree Garderobe Beheerdersruimte Toilet bezoekers Toilet mindervaliden

Ruimteprogramma foyer Theater De Willem

m² per ruimte

aantal ruimten

20 25 12 2 5

1 1 1 12 1

m² fno

Totaal m²

vrije hoogte

20 25 12 24 5

Opmerkingen

Foyer Theater De Willem

x 0,07 m² per bezoeker 1 per 30 bezoekers

x x

86 Horeca/ ontmoetingsruimte Verenigingsruimte Ontmoetingsruimte met bar Keuken Opslag keuken

50 160 60 15

0 1 1 1

0 160 60 15

onderdeel van ontmoetingsruimte 150 personen inclusief bar

240 120 50 30 20 60

1 1 2 3 2 2

240 120 100 90 40 120

6,0

tribune 150p. + podium 10*13 80 personen koken/ tekenen/ schilderen koppelbaar tot 1 ruimte 2-3 personen 20 personen

x x

Horeca/ ontmoetingsruimte x x x x Foyer met bar Keuken Opslag keuken

25 8 x 37 x2 5,0

aantal ruimten x

x x

Totaal m² fno

m² fno

Vrije hoogte

1 1 1x 18 x 1

25 8 37 36 5 111

235 Zaal- en activiteitenruimten Vlakkevloer zaal Activiteitenruimte denksport Activiteitenruimte creatief Activiteiten/cursus/vergaderruimten Muzieklokalen individueel Muzieklokalen groep

Entreegebied x x x Entree Kassa x x x Garderobe x x x Toiletten Toilet mindervaliden

m² norm

x x

Totaal m² fno x Verkeersruimte x Ontwerpverlies x x Constructieoppervlak x x m² bvo Totaal

520 70 15 x

1 1 1

520 70 15

10% 5% 15% factor:

1,30

605 716 m² fno 72 36 107 931 m² bvo

710 Overige ruimte Kleedruimten (incl. douche) Toiletruimte Opslag vaste gebruikers Opslag overige gebruikers Opslag facilitair Containerruimte Werkkast Serverruimte Technische ruimte Totaal m² fno Verkeersruimte Ontwerpverlies Constructieoppervlak Totaal m² bvo

20 2 30 10 25 10 5 5

2 2 4 4 1 0 2 1 1

40 4 120 40 25 0 10 5 PM

15% 5% 25% factor:

1,45

nabij vlakke vloerzaal x

x x

repro, schoonmaak buiten op terrein

volgt uit ontwerp 244 1.275 m² fno 191 64 319 1.849 m² bvo

incl. akoestische maatregelen

38/48 33

Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Ruimteprogramma Sportcluster (scenario 1 en scenario 2) Ruimtebehoefte Sportcluster

Entreegebied Entree Beheerdersruimte Toiletten bezoekers/ algemeen Toilet mindervaliden

m² per ruimte

aantal ruimten

20 12 2 5

1 1 5 1

m² fno

Totaal m² fno

Vrije hoogte

20 12 10 5

Opmerkingen

Ruimteprogramma MFA Cultuur MFA Cultuur Van der Palmgebied

incl. tochtportaal

Entreegebied Entree Kassa Garderobe Beheerdersruimte Toilet bezoekers Toilet mindervaliden

47 Horeca/ ontmoetingsruimte Horeca/ kantine met bar Keuken Opslag keuken

135 15 10

1 1 1

135 15 10 160

Wedstrijdruimte Sporthal (28x44,2x7) Gymzaal (14x26x5,5) Toeschouwersruimte sporthal vast Uitschuiftribune Toestellenberging sporthal Toestellenberging gymzaal Wedstrijdleiding EHBO-ruimte

1.238 364 1,0 25 165 55 15 10

1 1 65 1 1 1 1 1

1.238 364 65 25 165 55 15 10

7,0 5,5

Inhoud 8.663

25 14 2 7 2

8 8 8 4 1

Horeca/ ontmoetingsruimte Ontmoetingsruimte met bar Keuken Opslag keuken

65-70 zitplekken, 1 zitrij in sporthal KVLO: 3x35 m² + 60 m² vereniging KVLO: 35 m² + 20 m² turnen

200 112 16 28 2

2 per zaaldeel 2 per zaaldeel 1 per kleedruimte 1 per zaaldeel 1 per accommodatie

1 0 1 1 2

0,5

20 0 5 PM 1

op buitenterrein volgt uit ontwerp 26

Totaal m² fno Verkeersruimte Ontwerpverlies Constructieoppervlak Totaal m² bvo

2.528 m² fno 10% 3% 10% factor:

1,23

253 76 253 3.109 m² bvo

1 1 1 1 30 1

Totaal m²

Vrije hoogte

30 8 63 12 60 5

Opmerkingen

0,07 m² per bezoeker Repro/ ehbo 1 per 30 bezoekers

580 70 25

1 1 1

580 70 25

2 zones met 2x uitgiftebar

380 240 120 50 30 20 60

0 1 1 2 3 2 2

0 240 120 100 90 40 120

8,0 6,0

534 zitplaatsen, bestaande zaal tribune 150p. + podium 10*13 1x koken, 1x tekenen/schilderen koppelbaar tot 1 ruimte

2,6 2,6 710

Overige ruimte Kleedruimten (incl. douche) Toiletruimte Opslag vaste gebruikers Opslag overige gebruikers Opslag facilitair Containerruimte Werkkast Serverruimte Technische ruimte

Overige ruimten 20 10 5

30 8 63 12 2 5

m² fno

675 Zaal- en activiteitenruimten Theaterzaal Vlakke vloerzaal Activiteitenruimte/ denksport Activiteitenruimte creatief Activiteiten/cursus/vergaderruimten Muzieklokaal individueel Muzieklokaal ensemble

358 Berging algemeen Containerruimte Werkkast Technische ruimten Meterkast

aantal ruimten

178

Zaaldelen 3

1.937 Kleedruimten Kleedkamers Doucheruimte Toiletten sporters Scheidsrechters-/docentenruimte Toilet scheidsrechters/ docenten

m² per ruimte

incl. technische ruimte

Totaal m² fno Verkeersruimte Ontwerpverlies Constructieoppervlak Totaal m² bvo

20 2 30 10 25 10 5 5

2 2 4 4 1 0 2 1 1

40 4 120 40 25 0 10 5 PM

15% 5% 20% factor:

1,40

hoeveel personen? (3 voor Excelsior) repro, schoonmaak op buitenterrein toegevoegd volgt uit ontwerp 244 1.807 m² fno 271 90 361 2.530 m² bvo

incl. akoestische maatregelen

39/48 34

Scenario 3: Integrale MFA Cultuur en Sport m² per MFA Cultuur en Sport Van der Palmgebied ruimte

aantal ruimten

m² fno

Entreegebied Entree Kassa Garderobe Beheerdersruimte Toilet bezoekers Toilet mindervaliden

50 8 63 12 2 5

1 1 1 1 35 1

50 8 63 12 70 5

Horeca/ ontmoetingsruimte Ontmoetingsruimte met bar Keuken Opslag keuken

690 70 25

1 1 1

690 70 25

Totaal m²

Vrije hoogte

Opmerkingen

0,07 m² per bezoeker Repro/ ehbo 1 per 30 bezoekers 208 3 zones met 3x uitgiftebar

785 Zaal- en activiteitenruimten Theaterzaal Vlakke vloerzaal Activiteitenruimte/ denksport Activiteitenruimte creatief Activiteiten/cursus/vergaderruimten Muzieklokaal individueel Muzieklokaal ensemble

380 240 120 50 30 20 60

0 1 1 2 3 2 2

0 240 120 100 90 40 120

8,0 6,0

534 zitplaatsen, bestaande zaal tribune 150p. + podium 10*13 1x koken, 1x tekenen/schilderen koppelbaar tot 1 ruimte

2,6 2,6 710

Wedstrijdruimte Sporthal (28x44,2x7) Gymzaal (14x26x5,5) Toeschouwersruimte sporthal vast Uitschuiftribune Toestellenberging sporthal Toestellenberging gymzaal Wedstrijdleiding EHBO ruimte

1.238 364 65 25 165 55 15 10

1 1 1 1 1 1 1 1

Inhoud Zaaldelen 8.663 3

1.238 364 65 25 165 55 15 10

65-70 zitplekken, 1 zitrij KVLO: 3x35 m² + 60 m² vereniging KVLO: 35 m² + 20 m² turnen

1.937 Kleedruimten Kleedkamers Doucheruimte Toiletten sporters Scheidsrechters-/docentenruimte Toilet scheidsrechters/ docenten

25 14 2 7 2

8 8 8 4 1

200 112 16 28 2

2 per zaaldeel 2 per zaaldeel 1 per kleedruimte 1 per zaaldeel 1 per accommodatie 358

Overige ruimte Kleedruimten (incl. douche) Toiletruimte Opslag vaste gebruikers Opslag overige gebruikers Opslag facilitair Containerruimte Werkkast Serverruimte Technische ruimte Totaal m² fno Verkeersruimte Ontwerpverlies Constructieoppervlak Totaal m² bvo

20 2,5 30 10 25 10 5 5

2 2 4 4 1 0 2 1 1

40 5 120 40 25 0 10 5 PM

10% 4% 16% factor

1,30

In nabijheid vlakkevloer zaal

repro, schoonmaak op buitenterrein toegevoegd volgt uit ontwerp 245 4.243 m² fno 424 170 679 5.515 m² bvo

incl. akoestische maatregelen

40/48 35

Bijlage 3

Gebruiksroosters

Gebruiksrooster Cultuurcluster Activiteitenruimte/ denksport 120 m² 80 pers. ma di woe do vrij za zo

ma 1 2 3

Activiteitenruimte/ cursus/ vergaderen 3x30 m² 20 pers. di woe do vrij za 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

ToBe

zo 2

VU Papendrecht

Denksport

Soos

Kerncirkel 1

Kerncirkel

Excelsior 2 MOVE

Muzieklokaal individueel 2x20 m² 2 pers. di woe do vrij za 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2

zo 1

ma 2

Cursus

Klaverjassen

Cursus

Bingo

BV Startersbridge

BC Overslag

Linedance

Jokeren ma

De Ertepeller

Muzieklokaal ensemble 2x60 m² 10 pers. di woe do vrij za zo 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1

Danszaal = WENS 95 m² 20 pers. ma di woe do vrij za zo 1 1 1 1 1 1 1

2 MOVE

Arab les

Slagwerk Echt koper

Slagwerk

Brass

Sax orkest

Egelander

Saxofoonles

Hoornles

Theater dans SMS

Orkest

Barrel Steelb.

Drumles Slagw.

Trombone

Gitaar

Koperles

Vioolles

Gitaar

Piano/ keyboard

KeyboardCello

Beeldhouden

Koken

Beeldhouden

Koken

Beeldhouden

Koken

Beeldhouden

Koken

Beeldhouden

Koken

Creamiddag

Peuter

Activiteitenruimte/ creatief 2x50 m² 20 pers. di woe do vrij za zo 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1

Pascal

NBB 2e divisie

BC Hartenvrouw

Theater De Willem

PBC '83

Je Coup

BC Papendrecht

Theater dans 2

Koorzang

Theaterdans ma 1

07.00 - 08.00 08.00 - 09.00 09.00 - 10.00 10.00 - 11.00 11.00 - 12.00 12.00 - 13.00 13.00 - 14.00 14.00 - 15.00 15.00 - 16.00 16.00 - 17.00 17.00 - 18.00 18.00 - 19.00 19.00 - 20.00 20.00 - 21.00 21.00 - 22.00 22.00 - 23.00 23.00 - 00.00

BC Drechtsteden

Mini bridge

Vlakke vloerzaal 240 m² 150 pers. ma di woe do vrij za zo

Groot orkest

Theaterzaal 380 m² 534 pers. ma di woe do vrij za zo

41/48 36

11.00 - 12.00

12.00 - 13.00

13.00 - 14.00

19.00 - 20.00

20.00 - 21.00

Flits DES'72

DES'72

14.00 - 15.00

16.00 - 17.00

17.00 - 18.00

18.00 - 19.00

22.00 - 23.00

15.00 - 16.00

TTV

Olympia turnen

Willem de Zwijger

Gymzaal 14x26x5,5 woe do

Olympia turnen

Flits Olympia turnen TTV

Willem de Zwijger Olympia

Olympia turnen

Willem de Zwijger Olympia

Flits OlympiaOlympia turnen TTV

Willem de Zwijger

Olympia ritmisch

DES'72

Willem de Zwijger PO Koningin Beatrix

Sporthal (zaaldeel 3) 14x28x7 m woe do vrij

Flits Olympia turnen

DES'72 Olympia ritmisch

Willem de Zwijger

DES'72 Olympia ritmisch Flits DES'72 Olympia ritmisch

Willem de Zwijger

Olympia ritmisch Flits DES'72 Olympia ritmisch

Willem de Zwijger

DES'72

Teakwondo

Willem de Zwijger PO Koningin Beatrix PO Anne Frank

Sporthal (zaaldeel 2) 14x28x7 m woe do vrij

Flits

DES'72 Teakwondo

Willem de Zwijger PO De Viermaster

Willem de Zwijger

DES'72 Teakwondo Flits DES'72 Teakwondo

Willem de Zwijger

Teakwondo Flits DES'72 Teakwondo

Willem de Zwijger PO Koningin Beatrix

DES'72

Willem de Zwijger PO Anne Frank school

Willem de Zwijger PO De Viermaster

Willem de Zwijger

Flits

DES'72

21.00 - 22.00 Sporthal (zaaldeel 1) 14x28x7 m woe do vrij

TTV

10.00 - 11.00

Willem de Zwijger PO Anne Frank school

09.00 - 10.00 di

Flits DES'72

08.00 - 09.00 ma

Willem de Zwijger PO Koningin Beatrix

07.00 - 08.00

Flits

Gebruiksrooster Sportcluster

vrij za zo

23.00 - 00.00

V.V. Flits Willem de Zwijger

TTV Olympia

DES '72 Teakwondo

Primair onderwijs

42/48 37

Bijlage 4

Investeringskostenramingen

Kostenraming per scenario Grondkosten Sloopkosten Bouwkosten Infrastructuur Honoraria en projectbegeleiding Bijkomende kosten Inrichting Prijsstijging en marktwerking Onvoorzien (10%) Investeringskosten excl. BTW BTW Investeringskosten incl. BTW m² bvo Bouwkosten / m² bvo Investeringskosten excl. Btw/ m² bvo Investeringskosten incl. Btw/ m² bvo

Cultuurgebouw PM PM € 5.200.000 € 60.000 € 900.000 € 230.000 € 600.000 PM € 700.000 € 7.690.000 € 1.610.000 € 9.300.000 1.849 € 2.813 € 4.160 € 5.030

Scenario 1 Theater Sportgebouw De Willem PM PM PM PM € 2.730.000 € 8.590.000 € 60.000 € 80.000 € 510.000 € 1.310.000 € 130.000 € 360.000 € 230.000 € 450.000 PM PM € 370.000 € 1.080.000 € 4.030.000 € 11.870.000 € 850.000 € 2.490.000 € 4.880.000 € 14.360.000 931 € 2.933 € 4.330 € 5.243

Scenario 2

PM PM € 16.520.000 € 200.000 € 2.720.000 € 720.000 € 1.280.000 PM € 2.150.000 € 23.590.000 € 4.950.000 € 28.540.000

PM PM € 7.080.000 € 80.000 € 1.010.000 € 300.000 € 690.000 PM € 920.000 € 10.080.000 € 2.110.000 € 12.190.000

PM PM € 8.590.000 € 80.000 € 1.310.000 € 360.000 € 450.000 PM € 1.080.000 € 11.870.000 € 2.490.000 € 14.360.000

PM PM € 15.670.000 € 160.000 € 2.320.000 € 660.000 € 1.140.000 PM € 2.000.000 € 21.950.000 € 4.600.000 € 26.550.000

Scenario 3 MFA Sport en cultuur PM PM € 14.730.000 € 100.000 € 1.770.000 € 620.000 € 1.120.000 PM € 1.830.000 € 20.170.000 € 4.240.000 € 24.410.000

5.888 € 2.806 € 4.007 € 4.848

2.530 € 2.798 € 3.984 € 4.818

3.108 € 2.764 € 3.819 € 4.620

5.638 € 2.779 € 3.893 € 4.709

5.515 € 2.671 € 3.657 € 4.426

Totaal

3.108 € 2.764 € 3.819 € 4.620

MFA Cultuur

Sportgebouw

Totaal

Uitgangspunten - prijspeil september 2024, geen loon- en prijsstijgingen gerekend - geen grondkosten gerekend - geen sloopkosten berekend en bouwrijp maken - geen boekwaarden berekend - geen rekening gehouden met specifieke locatiegebonden kosten zoals voor omleggen kabels en leidingen, uitbreiding water t.g.v. watertoets, explosieven, etc. - geen rentekosten berekend - geen kosten voor infrastructurele werken, parkeerplaatsen etc.

43/48 38

Bijlage 5

Gebouwgebonden jaarlast

Gebouwgebonden jaarlasten

Cultuurgebouw

Scenario 1 Theater Sportgebouw De Willem

Scenario 2 Totaal

MFA Cultuur

Sportgebouw

Totaal

Scenario 3 MFA Sport en cultuur

Kapitaallast Dotatie groot onderhoud Dagelijks onderhoud Energie Belasting en verzekeringen

€ 257.000 € 91.000 € 28.000 PM € 24.000

€ 135.000 € 47.000 € 14.000 PM € 12.000

€ 397.000 € 142.000 € 44.000 PM € 38.000

€ 789.000 € 280.000 € 86.000 PM € 74.000

€ 337.000 € 122.000 € 38.000 PM € 32.000

€ 397.000 € 142.000 € 44.000 PM € 38.000

€ 734.000 € 264.000 € 82.000 PM € 70.000

€ 675.000 € 249.000 € 77.000 PM € 66.000

Gebouwgebonden jaarlast

€ 400.000

€ 208.000

€ 621.000

€ 1.229.000

€ 529.000

€ 621.000

€ 1.150.000

€ 1.067.000

€ 204

€ 193

€ 209

Kostendekkende huur per m²

44/48 39

Bijlage 6

Afwegingskader scenario’s Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen

Ruimteprogramma

Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Scenario 3: integrale MFA

Drie afzonderlijke gebouwen met totaal programma

Twee multifunctionele accommodaties met een totaal Eén integrale MFA Cultuur en Sport met een totaal

van 5.900 m² bvo:

programma van 5.640 m² bvo:

Cultuurcluster:

1.850 m² bvo;

Foyer Theater:

930 m² bvo;

Sportcluster:

3.110 m² bvo.

programma van 5.515 m² bvo.

MFA Cultuur (incl. theater):

2.530 m² bvo

Sportcluster

3.110 m² bvo

Functionaliteit en

De gebouwen in het Van der Palmgebied hebben

Integratie van het cultuurcluster en het theater leidt

De integrale MFA biedt een brede diversiteit aan

bezetting

ieder een sterk eigen karakter, waarbij optimaal

tot een sterke combinatie van sociaal-culturele

ruimten voor een breed scala aan activiteiten en

aansloten wordt bij de functionaliteit en identiteit

voorzieningen;

doelgroepen;

van de verschillende gebruikers en doelgroepen;

Het sportcluster profileert zich met eigen karakter;

Ruimten worden multifunctioneel gebruikt;

Doordat ruimten voor activiteiten door meerdere

De beoogde configuratie van de sportvoorziening

gebruikers gebruikt worden, wordt een betere

biedt te weinig capaciteit voor het invullen van de

bezetting gerealiseerd dan in de huidige situatie;

behoefte van de beoogde gebruikers. Mogelijke

De beoogde configuratie van het sportcluster biedt

oplossingen: gebruik maken van

te weinig capaciteit voor de behoefte van de

sportvoorzieningen die bij CSG De Lage Waard

beoogde gebruikers. Mogelijke oplossingen:

en/of realiseren van aanvullende wensen.

gebruik maken van sportvoorzieningen die bij CSG

De Lage Waard en/of realiseren van aanvullende

wensen.

Aanvullende

Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende

wensen

wensen ontstaan grotere gebouwen:

Cultuurcluster:

+ 140 m² bvo danszaal

MFA Cultuur:

+ 140 m² bvo danszaal

Sportcluster:

+ 2.550 m² bvo turnhal

Sportcluster:

+ 2.550 m² bvo turnhal

+ 330 m² bvo dojo Kansen

wensen wordt het gebouw vergroot met 3.020 m² bvo.

+ 330 m² bvo dojo

Nieuwe gebouwen dragen bij aan multifunctioneel

Integratie van het cultuurcluster en theater

Integratie van alle activiteiten in één MFA

en efficiënt ruimtegebruik;

resulteert in een besparing van 250 m² bvo op het

resulteert in een besparing van 375 m² bvo op het

Na realisatie van het cultuurcluster en het

te realiseren gebouwoppervlak ten opzichte van

sportcluster worden verouderde en niet-duurzame

scenario 1;

gebouwen afgestoten (totaal 5.150 m² bvo);

45/48 40

Aandachtspunten

Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen

Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster

Scenario 3: integrale MFA

Stimuleren van ontmoeting tussen gebruikers met

Na realisatie MFA Cultuur en het sportcluster

Na realisatie van de MFA worden verouderde en

vergelijkbaar activiteitenaanbod en een diverse

worden verouderde en niet-duurzame gebouwen

niet-duurzame gebouwen afgestoten (totaal

doelgroep.

afgestoten (totaal 5.150 m² bvo);

5.150 m² bvo);

Stimuleren van ontmoeting tussen een grotere

Stimuleren van ontmoeting tussen een grote groep

groep gebruikers met vergelijkbaar

gebruikers met divers activiteitenaanbod en een

activiteitenaanbod en een diverse doelgroep;

diverse doelgroep;

Aantrekkelijke omvang voor professionele

organisatie beheer en exploitatie met optimale

organisatie van beheer en exploitatie waar

afstemming op specifiek gebruik en doelgroep. Er

maximaal geprofiteerd kan worden efficiënt

kan geprofiteerd worden efficiënt gebouw beheer.

gebouw beheer.

Akoestiek en geluidsoverdracht tussen

Kleinschaligheid, herkenbaarheid en identiteit van

verschillende gebruiksruimten;

verschillende gebruikers in de gezamenlijke

Risico op versnippering beheer en exploitatie bij

ontmoetingsruimte;

verschillende exploitanten waardoor een diversiteit

Akoestiek en geluidsoverdracht tussen

in beheer en exploitatie van maatschappelijke

verschillende gebruiksruimten.

verschillende gebruiksruimten;

voorziening ontstaat.

Logistieke stromen en toegankelijkheid van de verschillende functionele clusters; Beoogde gebruikers van het gebouw hebben inhoudelijke bedenkingen bij de massaliteit, logistieke stromen en verschillende identiteiten van gebruikers. Met name in het gebruik van de ontmoetingsruimte

Inpassing in gebied

Drie gebouwvolumes kunnen optimaal naar eigen

Vergelijkbare omvang van twee gebouwvolumes

Uit een ruimtelijke studie moet blijken of het

karakter en doelgroep ingepast worden in gebied;

biedt kansen voor gelijkwaardige inpassing in

gebouwoppervlak (en gebouwvolume) op een

Positionering Cultuurcluster in nabijheid van

gebied;

passende en acceptabele wijze ingepast kan

theater is wenselijk;

Positionering van het sportcluster in nabijheid van/

worden in het gebouw;

Positionering van het Sportcluster in nabijheid van/

gekoppeld aan Willem de Zwijgercollege is

Complexe ruimtelijk puzzel om gewenste relatie

gekoppeld aan Willem de Zwijgercollege is

wenselijk.

met Willem de Zwijgercollege (sportvoorziening)

wenselijk.

en het theater (nieuwe foyer) te realiseren in integraal gebouw programma.

46/48 41

47/48 42

48/48

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raad.papendrecht.nl/api/v1/meetings/1145/documents/14959