RV Haalbaarheidsonderz MFA Van der Palmgebied GETEKEND.pdf

Raadsvergadering Papendrecht Vergadering van 6 maart 2025 Zaaknummer: 2024-0115912

Voorstel Openbaar

Haalbaarheidsonderzoek multifunctionele accommodatie in het Van der Palmgebied Bevoegde portefeuillehouder:

Jan Dirk van der Borg

Betrokken portefeuillehouder(s):

Arjan Kosten;

Gevraagd besluit 1. Het geadviseerde voorkeursscenario 2 (MFA en Theater de Willem gekoppeld) te kiezen als richtingbepalend voor verdere planvorming m.b.t. de MFA en voor de (her)ontwikkeling van het Van der Palmgebied.

Inhoud Inleiding Het Van der Palmgebied, begrensd door de Rembrandtlaan-het Vondelparkde Vondellaan en de Jacob Catslaan, wordt in de komende jaren herontwikkeld. In dit gebied beoogt de gemeente de nieuwbouw van het Willem de Zwijger College (WdZ), een nieuwe sportvoorziening, een nieuwe multifunctionele accommodatie (MFA) en (zo mogelijk) woningbouw te realiseren. Als uitvloeisel van de vaststelling van het Vastgoed- en Accommodatiebeleid heeft de raad gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek naar een MFA Cultuur met als basis de advisering van de Hospitality Group (“MFA met plusprogramma”), passend binnen het ruimtelijk programma voor het Van der Palmgebied. In mei 2024 is opdracht verstrekt aan het adviesbureau Synarchis om het haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Haar definitieve rapportage is op 23 oktober 2024 opgeleverd. Eerdere besluitvorming 28 september 2023 – Raad - vaststelling Vastgoed- en Accommodatiebeleid - zaaknummer: 20230111253: Raadsvergadering Papendrecht 28 september 2023 20:00:00, Gemeente Papendrecht Beoogd effect Met de uitvoering van het haalbaarheidsonderzoek is er zicht gekomen op de mogelijkheden voor multifunctioneel ruimtegebruik door maatschappelijke, culturele en sportieve activiteiten in het Van der Palmgebied.

Het scenario, waarin de MFA en het theater De Willem worden gecombineerd, is de geadviseerde voorkeur, die de basis vormt voor de te zetten vervolgstappen. Argumenten 1.1. Het realiseren van een MFA is eerder door de raad als prioriteit benoemd. De raad heeft in september 2023 het gemeentelijk Vastgoed- en Accommodatiebeleid vastgesteld. Dit beleid is gericht op het creëren van meer samenwerking in het sociale domein: op preventie, bewegen en vitaliteit, op stimulering van ontmoeting en behoud van sociale samenhang. Om deze gewenste samenhang te stimuleren en om efficiënt om te gaan met ruimtegebruik en de daarbij behorende kosten is multifunctionaliteit het uitgangspunt bij het realiseren (van gebouwen voor) maatschappelijke voorzieningen. Het realiseren van een cultuurcluster en een sportcluster in het Van der Palmgebied werd toen door de raad als prioriteit benoemd. 1.2. Om verder te kunnen is een richtingbepalende scenario-keuze nodig.

Een dergelijke keuze is noodzakelijk, zowel om het gesprek aan te kunnen gaan met de beoogde gebruikers van het cultuurcluster als voor het verder uitwerken van de gekozen stedenbouwkundige opzet voor de ontwikkeling van het Van der Palmgebied. De besluitvorming over daadwerkelijke realisatie volgt later. 1.3. De combinatie van het cultuurcluster met theater De Willem (het voorkeursscenario 2) wordt gezien als meest passend. Het haalbaarheidsonderzoek geeft inzicht in de ruimtelijke mogelijkheden, kansen in combinatiemogelijkheden (gebouw, gebruik, beheer en exploitatie) en de financiële uitwerking van een drietal scenario's. In de rapportage is, mede op basis van een interactief proces met de beoogde gebruikers van de MFA en de sportvoorziening, advies uitgebracht over de mogelijkheden voor multifunctionaliteit tussen sportvoorziening, MFA en theater De Willem. Tevens zijn de financiële consequenties van deze verschillende mogelijkheden in beeld gebracht. Bij alle betrokkenen is veel draagvlak voor scenario 2. Vooral de herkenbaarheid en (het zoveel mogelijk behoud van) de identiteit zijn daarbij doorslaggevend. 1.4. Scenario 2 bevat de meeste meerwaarde. Op het vlak van cultuur zijn tussen MFA en het theater qua ruimtegebruik de beste kansen op geslaagde ontmoeting en kruisbestuiving te verwachten. Dit geldt ook voor samenwerking en beheer.

Door het combineren van functies en gebouwen ontstaan kansen om beheer en exploitatie gezamenlijk en professioneel te organiseren. Bij de combinatie van MFA met theater is er sprake van de beste aansluitingsmogelijkheden van gebouw op identiteit en sfeer van de sociaal-culturele doelgroep, die afwijken van de doelgroep "sporter. De diversiteit aan functies binnen het MFA en het theater zorgt ervoor dat er de hele dag activiteiten zullen zijn. 1.5. De integratie van MFA/theater met het sportcluster (scenario 3) biedt slechts beperkte meerwaarde in multifunctionaliteit. De bescheiden extra efficiëntie in minder oppervlakte bij de combinatie van de drie voorzieningen weegt niet op tegen de inhoudelijke bedenkingen daartegen bij de sociaal-culturele gebruikersdoelgroep. Bij alle betrokkenen is veel draagvlak voor scenario 2. Vooral de herkenbaarheid en (het zoveel mogelijk behoud van) de identiteit zijn daarbij doorslaggevend. 1.6. Scenario 3 is zeer lastig in te passen in de ruimtelijke puzzel voor het Van der Palmgebied. Scenario 3, waarin de drie voorzieningen (MFA / theater / sporthal) worden gecombineerd, is zowel ruimtelijk als vanuit onderlinge geluidsbelasting een ingewikkelde opgave. Vanwege de bestaande indeling van theater De Willem en de fysiek gewenste koppeling met de entree en horecavoorziening van de MFA valt scenario 3 (incl. sportvoorziening) niet te realiseren.

1.7. Het in standhouden en verduurzamen van de huidige accommodaties (het zogenaamde scenario 0) is niet wenselijk. Uit het rapport van de Hospitality Groep (juli 2023, onderdeel van het raadsvoorstel "Vastgoed- en accommodatiebeleid", raadsvergadering 28 september 2023) blijkt, dat de huidige accommodaties voorbij de levensduur zijn of binnen afzienbare tijd zullen gaan. Om de bedoelde accommodaties in stand te houden zijn aanvullende investeringen nodig t.b.v. groot onderhoud, renovatie en verduurzaming (het zogenaamde scenario 0). Deze investeringen zijn nu niet in de huidige begroting opgenomen. In de situatie dat we dit zo zouden gaan doen, zal de levensduur met 15 tot 20 jaar verlengd worden. De levensduur van de nieuwbouw is 40 jaar. De huidige jaarlasten voor de gemeentelijke gebouwen, waar de beoogde MFA-gebruikers gebruik van maken, bedragen €390.000. Te denken valt dan aan bijvoorbeeld de voormalige basisschool aan de Rembrandtlaan 206 (muziekvereniging Excelsior en To Be) en aan het gebouw, waarvan de Volksuniversiteit gebruik maakt, aan de Vondellaan 158. De te verwachten extra jaarlasten ter dekking van een eenmalige investering in groot onderhoud, renovatie en verduurzaming van bestaande accommodaties (scenario 0), met als resultaat een levensduurverlenging van 15 tot 20 jaar, worden geraamd op €600.000 per jaar.

In totaal gaat het dan in scenario 0 alleen al voor "cultuur" om lasten

2/48

ten bedrage van €990.000 per jaar. In een tabel ziet dat er samengevat als volgt uit:

In het huidig stadium van planvorming geldt de omvang van de noodzakelijke, eenmalige investering en de daarmee gepaard gaande jaarlasten (ad €600.000) als een eerste inschatting. De jaarlast van scenario 0 ten bedrage van €990.000 kan afgezet worden tegen de gebouwgebonden jaarlasten, zoals Synarchis die voor het onderdeel cultuurcluster heeft geraamd in de scenario's 1 t/m 3. De gebouwgebonden jaarlasten voor de 3 scenario's zijn overeenkomstig hun rapport als volgt:

1.8. Scenario 2 biedt de mogelijkheid de verschillende besluitvormingsprocessen los en afzonderlijk van elkaar te laten verlopen. Besluitvorming over realisatie van nieuwbouw van de het Willem de Zwijgercollege incl. de sportvoorziening kan volgens planning plaatsvinden en die van de nieuwe MFA op een later tijdstip. Daarmee wordt vertraging in de planning van de nieuwbouw van het Willem de Zwijger College voorkomen. 1.9. Op termijn kunnen vrijkomende locaties worden (her)ontwikkeld. Wanneer de MFA wordt gerealiseerd kunnen de locaties van de vrijkomende gemeentelijke gebouwen herontwikkeld worden, bijvoorbeeld voor woningbouw. Het gaat dan o.a. om de Rembrandtlaan 206 (Muziekvereniging Excelsior) en om de Vondellaan 158 (Volksuniversiteit). 1.10. Als de MFA Cultuur er komt, kan de woningbouwontwikkeling aan de Douwes Dekkerlaan zijn volledige beslag krijgen. Het volledig bedachte woningprogramma kan na de komst van de MFA Cultuur worden gerealiseerd en de grondopbrengsten geoptimaliseerd, want door het verplaatsing van Excelsior en To Be naar de MFA, kan de voormalige basisschool gesloopt worden ten gunste van woningbouw. Kanttekeningen 1.1. Bij instandhouding van de huidige accommodaties (scenario 0) of bij een keuze van scenario 1 (sport, cultuur en theater elk in een eigen afzonderlijk gebouw) is sowieso een aanpassing van het theater De Willem noodzakelijk.

Door de sloop van het huidige Willem de Zwijger College ontbreekt de noordwand van het theater. Dit vraagt een bouwkundige aanpassing, die kosten met zich meebrengt. Tevens ontbreekt voor het theater in beide genoemde scenario's een horecavoorziening. Het theater zou daardoor niet kunnen functioneren. 1.2. Scenario 1 leidt tot geen enkele multifunctionaliteit. De hoofddoelstelling van het door de raad vastgestelde vastgoed- en accommodatiebeleid is het bereiken van efficiënter ruimtegebruik door het benutten van multifunctionele mogelijkheden. Scenario 1 levert aan die doelstelling geen enkele bijdrage, omdat er geen fysieke mogelijkheid is om noodzakelijke, gelijksoortige voorzieningen (onder andere horeca, garderobe, toiletten, facilitaire ruimten) met elkaar te delen. Bovendien is de benodigde footprint (vloeroppervlakte) van drie afzonderlijke gebouwen, met elk hun eigen voorzieningen, aanzienlijk groter dan bij de andere combinatiemogelijkheden. Dat vormt voor de ruimtelijke puzzel van het Van der Palmgebied ook een knelpunt.

3/48

1.3. De voorkeur is bij de beoogde gebruikers tot stand gekomen zonder dat ze zicht hebben op de financiële gevolgen. De financiële paragraaf uit het rapport van Synarchis Is geen onderdeel geweest van de interactieve werksessies met de beoogde gebruikers. Zij hebben nog geen inzicht in de financiële gevolgen gekregen. Om beter inzicht in de financiële situatie van de beoogde gebruikers te krijgen is Synarchis een vervolgonderzoek gestart dat moeten leiden tot advisering aan de gemeente over huurtarieven, vorm van beheer en exploitatie en het horecaconcept. De resultaten hiervan verwachten wij aan het einde van het 1e kwartaal. 1.4. Herontwikkeling loopt vertraging op bij instandhouding van huidige accommodaties. Wanneer de MFA niet wordt gerealiseerd, moeten de huidige accommodaties aangepakt worden Daarnaast is het nadelig effect van de instandhouding, dat locaties niet beschikbaar komen voor nieuwe doeleinden zoals bijvoorbeeld wonen. 1.5. Het gevraagde investeringskrediet "sportvoorziening Van der Palmgebied" is gebaseerd op het geadviseerde voorkeurscenario 2. Het raadsvoorstel voor het investeringskrediet voor de nieuwbouw van de VO-scholen bevat ook het krediet voor de sportvoorziening in het Van der Palmgebied. Het krediet voor deze sportvoorziening is gebaseerd op scenario 2 uit het Synarchis advies.

In dit scenario worden een MFA Cultuur en een sportcluster afzonderlijk gerealiseerd. Het sportcluster heeft mogelijkheden voor bewegingsonderwijs voor het Willem de Zwijger College èn voor medegebruik door sportverenigingen. Indien de raad niet kiest voor scenario 2, dan is aanpassing van de kredietaanvraag voor de VO-scholen incl. sportvoorziening noodzakelijk. Financiën Het sportcluster maakt onderdeel uit het kredietvoorstel over de huisvesting VO-scholen en bedraagt een totale investering van € 16,9 mln. op basis van prijs einde bouw. Blijft over de MFA inclusief Theater de Willem waar een investering wordt beoogd van € 13,5 mln. op basis van prijs einde bouw. De financiële uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek vormen onderdeel van latere besluitvorming door de raad in het 2e kwartaal van 2025. Dat geldt ook voor een voorbereidingskrediet voor het opstellen van een structuurontwerp voor de nieuwe MFA, indien de raad later besluit tot realisatie van de MFA. Uitvoering Na besluitvorming gaan wij verder met de planvorming voor de gebiedsontwikkeling van het Van der Palmgebied in het algemeen en in die voor het cluster van onderwijs, sport en cultuur in het bijzonder. De realisatie van het nieuwe Willem de Zwijgercollege / sporthal kan plaatsvinden los van de realisatie van de MFA.

Naast een basis voor de gebiedsontwikkeling vormt de keuze van het geadviseerde scenario de basis voor het vervolg met de beoogde gebruikers (m.n. tarieven en huuromvang en commitment op toekomstig gebruik van de MFA), voor de uiteindelijke besluitvorming door de raad, voor de doorontwikkeling van de MFA en voor de planning. Een MFA is nieuw in Papendrecht, elders in het land zijn goede (en slechte) ervaringen opgedaan. Wij willen met de beoogde gebruikers kennis vergaren om zo slimme keuzes te kunnen maken in exploitatie en beheer. Een van de onderdelen in de vervolgopdracht aan Synarchis heeft betrekking op advisering over huren en tarieven. Deze advisering komt in de loop van het 1e kwartaal van 2025 beschikbaar. Wij verwachten u hiervoor in het 2e kwartaal van 2025 een voorstel te kunnen aanbieden. Communicatie & participatie Na de besluitvorming vormt het scenario MFA/theater De Willem de basis voor de met de beoogde gebruikers te starten gesprekken over commitment voor het gebruik van de ruimten in de toekomstige MFA en voor verdere voorbereiding voor besluitvorming door de raad. Duurzaamheid & ecologie De ontwikkeling naar multifunctionele gebouwen is naast de sociale component, ook ingestoken vanuit het streven naar verbetering van de duurzaamheid en de bruikbaarheid van gemeentelijk

4/48

vastgoed. De realisatie van de MFA en de programmering van de sportvoorziening buiten schooltijden maakt het mogelijk om verouderde accommodaties te vervangen. Tevens is hier de aangenomen motie (raadsvergadering van 4 juli 2024), die vraagt om vergroening van gemeentelijke gebouwen als uitgangspunt bij verdere uitwerking. ICT N.v.t. Alle relevante stukken zijn voor u ter inzage gelegd.

secretaris

burgemeester

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Bijlage 1. 241023 Rapport haalbaarheidsonderzoek MFA.pdf 20250211 Beantwoording Technische vragen GroenLinks - VO en MFA.pdf 20250211 Beantwoording Technische vragen PAB - raadsvoorstellen VO-scholen februari.pdf 20250213 Beantwoording Technische vragen VVD - oordeelsvorming VO-scholen 13 februari 2025.pdf 5. 20250211 Beantwoording Technische vragen CDA - raadsvoorstellen VO februari 2025.pdf 6. 20250211 Beantwoording Technische vragen D66 - raadsvoorstellen VO-MFA-Stedenbouw.pdf 7. Motie PvdA D66 GL - Goede start van het nieuwe Cultuurhuis.pdf

5/48

Rapport

Haalbaarheidsonderzoek naar multifunctionele accommodaties (MFA) in het Van der Palmgebied Gemeente Papendrecht

23 oktober 2024 - definitief

6/48

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

Bijlage 1 Participatie

31

1.1

Situatieschets

3

Bijlage 2 Ruimtebehoefte per scenario

32

1.2

Vraagstelling

3

1.3

Onderzoeksaanpak

4

Bijlage 3 Gebruiksroosters

36

1.4

Leeswijzer

4

Bijlage 4 Investeringskostenramingen

38

2.

Uitgangspunten cultuurcluster, theater en sportcluster

5

Bijlage 5 Gebouwgebonden jaarlast

39

2.1

Gemeentelijk beleid

5

2.2

Uitgangspunten ontwikkeling cultuurcluster en sportcluster

6

Bijlage 6 Afwegingskader scenario’s

40

3.

Inventarisaties gebruik, gebouw en beheer

8

3.1

Beoogde gebruikers accommodaties

8

3.2

Huisvestingsvraag per gebouw

12

3.3

Beheer en exploitatie

13

4.

Combinatiekansen

16

4.1

Kansen in gebouw

16

4.2

Kansen in gebruik

18

4.3

Kansen in beheer en exploitatie

20

5.

Scenario’s voor de MFA’s

21

5.1

Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen

21

5.2

Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster

21

5.3

Scenario 3: Gezamenlijke MFA

22

6.

Financiële uitwerking scenario’s

23

6.1

Globale investeringskosten

23

6.2

Indicatie gebouwgebonden jaarlasten

24

7.

Samenvatting en advies

26

7.1

Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen

26

7.2

Afwegingskader scenario’s

27

7.3

Advies en aanbevelingen

28

7/48

1.

Inleiding

1.1

Situatieschets

De huidige situatie in Papendrecht voor verenigingen en instellingen met een De gemeente Papendrecht beschikt over een ruim aanbod aan accommodaties voor

maatschappelijke functie, vooral op sociaal-cultureel en cultureel gebied, is dat zij

cultuur en sport. De afgelopen tijd is gewerkt aan de businesscase Cultuurplatform van de

gehuisvest zijn in diverse verouderde, niet-functionele en niet-duurzame accommodaties.

gemeente Papendrecht. De rol van de businesscase is tweeledig: het behouden en waar

Binnen deze accommodaties opereren de verenigingen en instellingen grotendeels

mogelijk versterken van de culturele sector voor alle inwoners van Papendrecht én

zelfstandig, terwijl een duidelijke behoefte is aan meer samenhang en samenwerking.

tegelijkertijd onderzoeken welke financiële keuzes daarbij gemaakt kunnen worden. In 2023 is het Vastgoed- en accommodatiebeleid en IHP Papendrecht vastgesteld. Hierin

Om deze situatie te verbeteren, wordt voorgesteld een nieuwe gezamenlijke accommodatie

zijn de uitgangspunten en de visie op vastgoed en maatschappelijke accommodatie

te realiseren, waar de verschillende verenigingen en instellingen gezamenlijk en

uitgewerkt in concrete kaders en doelstelling. Een van de pijlers van het beleid is het

multifunctioneel gehuisvest kunnen worden. Deze aanpak zou een grote stap betekenen

ontwikkelen van multifunctionele maatschappelijke gebouwen die uitnodigingen tot

naar een kwalitatief hoogwaardig en multifunctioneel aanbod, meer samenhang en

interactie en ontmoeting. Het realiseren van een cultuurcluster en een sportcluster in het

samenwerking, en verduurzaming van het vastgoed.

Van der Palmgebied wordt hierin als kans benoemd. Het plan is om dit 'Cultuurcluster' te realiseren in de nabijheid van Theater de Willem. Dit De volgende stap is het verkennen van de mogelijkheden van de financiële en ruimtelijke

cultuurcluster

haalbaarheid van het realiseren van multifunctionele accommodaties (MFA’s) in het Van

muziekleslokalen, dansactiviteiten, ontmoetingen en creatieve en informatieve cursussen

zal

diverse

functies

vervullen,

waaronder

repetitieruimtes

en

der Palmgebied. Dit omvat een samenwerking tussen culturele, maatschappelijke en

en bijeenkomsten. De gebiedsvisie voor dit gebied biedt de ruimtelijke kaders voor de

sportorganisaties, evenals het potentieel voor meervoudig ruimtegebruik.

ontwikkeling van het cultuurcluster. Dankzij de onmiddellijke nabijheid van Theater de Willem kunnen synergievoordelen worden behaald door samenwerking met dit theater. Deze ontwikkeling sluit geheel aan bij de Businesscase Cultuur. Gezien de compactheid van Papendrecht en de functie van de nieuwe accommodatie op het gebied van cultuur en vrijetijdsbesteding, vormt één centrale accommodatie geen belemmering. De reisafstand is voor alle inwoners van Papendrecht acceptabel.

1.2

Vraagstelling

Het haalbaarheidsonderzoek moet inzicht geven in de ruimtelijke mogelijkheden, de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een combinatie van samenwerking tussen cultureel/maatschappelijke-

en

sportorganisaties

alsmede

mogelijk

meervoudig

ruimtegebruik. Het onderzoek spitst zich toe op de haalbaarheid van het cultuurcluster en het sportcluster in relatie tot de ruimtelijke inrichting van het Van der Palm gebied.

Figuur 1: Herontwikkeling Van der Palmgebied

8/48 3

1.3

Onderzoeksaanpak

Om de haalbaarheid van de ontwikkeling van de MFA te onderzoeken is de volgende aanpak gehanteerd: 1. Inventariseren:

inventariseren

beschikbare

informatie

en

opstellen

uitgangspuntennotitie; 2. Uitwerken: uitwerken van het ruimteprogramma en in beeld brengen van de combinatiekansen; 3. Rapporteren: vastleggen van de haalbaarheid van de MFA in een integrale rapportage. Participatie Participatie gedurende het onderzoek heeft plaatsgevonden met zowel de gemeente als de beoogde gebruikers van het cultuurcluster en sportcluster. De participatie is op de volgende wijze vormgegeven: Interviews: voor het toetsen van uitgangspunten en ophalen van informatie; Werksessies: voor het verkennen van samenwerkingskansen met beoogde gebruikers; Projectgroep: voor het bespreken van tussentijdse resultaten en de concept rapportage. In Bijlage 1 is een overzicht van de bij het onderzoek betrokken partijen opgenomen.

1.4

Leeswijzer

Het rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten voor het cultuurcluster en sportcluster opgenomen; Hoofdstuk 3 bevat de inventarisaties van de beoogde gebruikers, de huisvestingsvraag per gebouw en een eerste denkrichting voor beheer en exploitatie; Hoofdstuk 4 geeft een beeld van de combinatiekansen van gezamenlijke huisvesting; Hoofdstuk 5 laat de verschillende scenario’s zien in combinatiemogelijkheden; In hoofdstuk 6 is een financiële uitwerking van de scenario’s opgenomen; Tot slot worden de scenario’s in hoofdstuk 7 tegen elkaar afgewogen en een advies gegeven.

9/48 4

2.

Uitgangspunten cultuurcluster, theater en sportcluster

gebruikers/beherende

van

het

maatschappelijke

vastgoed.

Kapitaallasten;

Het haalbaarheidsonderzoek is uitgewerkt binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. De belangrijkste uitgangspunten worden nader toegelicht.

2.1

instellingen

Kostendekkende huur bestaat uit: Voorziening voor het grote onderhoud; Eigenaarsdeel gebouw gebonden verzekeringen, belastingen en heffingen; Apparaatskosten.

Gemeentelijk beleid

In veel gevallen zal de huur – gegeven de maatschappelijke functies van de

Vastgoed- en accommodatiebeleid en IHP-gemeente Papendrecht

accommodaties – niet kunnen worden opgebracht door de gebruikers. In dat geval wordt

In 2023 is het Vastgoed- en Accommodatiebeleid van de gemeente Papendrecht

die huur (gedeeltelijk) gesubsidieerd, vanzelfsprekend gekoppeld aan afspraken over de

vastgesteld. Hierin is vanuit het toekomstig beleid omschreven dat er kansen zijn om een

maatschappelijke functie. De overgang naar kostendekkende huren en daaraan

cultuurcluster te realiseren in de gemeente.

gekoppelde verhoging van subsidies zal met grote zorgvuldigheid moeten plaatsvinden. Deze overgang mag er niet toe leiden dat verenigingen en instellingen die een bijdrage

Vanuit het accommodatiebeleid wordt ingezet op meer samenhang en samenwerking in

leveren aan de maatschappelijke opgave, (tijdelijk) in het gedrang komen.

het sociale domein, op preventie, bewegen en vitaliteit, op stimulering van ontmoeting en behoud van sociale samenhang:

Om invulling te geven aan het Vastgoed- en Accommodatiebeleid en het traject van de VO-

Accommodaties die samenhang en samenwerking stimuleren:

scholen een vervolg te geven, worden een cultuurcluster en sportcluster gerealiseerd:

Gezamenlijke huisvesting verenigingen met onderling samenhangende functies;

Er is voorgesteld een nieuw cultuurcluster te realiseren waar verschillende sociaal-

Multifunctionele huisvesting;

culturele en culturele verenigingen en instellingen gezamenlijk en multifunctioneel

Goede balans tussen multifunctioneel gebruik en behoud eigen identiteit.

worden gehuisvest. Het gebouw komt in de nabijheid van Theater De Willem.

Sterke bijdrage aan de beleidsambities en maatschappelijke opgave:

In de planontwikkeling van het Willem de Zwijgercollege wordt rekening gehouden met

Stimuleren van ontmoeting;

een binnensportaccommodatie voor het bewegingsonderwijs (4 zaaldelen). Zo wordt

Accommodatie-aanbod gericht op huisvesting van activiteiten en gebruikers.

ingezet op multifunctionele inzetbaarheid van de binnensportaccommodatie die tevens

Onderbouwde lijn voor (accommodatie)subsidies.

gebruikt kan worden door Papendrechtse sportverenigingen.

Vanuit het vastgoedbeleid zijn de volgende kaders vastgesteld:

Duurzaamheidsbeleid

Accommodaties met een maatschappelijke functie die cruciaal is voor het bereiken van gemeentelijke doelstellingen zijn in principe eigendom van de gemeente Papendrecht. Voor deze accommodaties is invloed/zeggenschap gewenst die betrekking heeft op bereikbaarheid (tarieven) en toegankelijkheid (de maatschappelijke functie). beheerd.

De

gemeente

rekent

kostendekkende

huur

gemeente is dat het gemeentelijke vastgoed in het jaar 2030 CO²-neutraal is. Argumenten zijn eerst en vooral het milieu en de voorbeeldfunctie van de gemeente. Bij het ontwikkelen en realiseren van nieuwe gebouwen worden de volgende duurzaamheidseisen gehanteerd:

Het gemeentelijk vastgoed wordt met voldoende expertise en tegen aanvaardbare kosten

De gemeente Papendrecht heeft geen separaat duurzaamheidsbeleid. De ambitie van de

aan

de

Gebruik maken van nog te realiseren HVC-restwarmte (indien niet mogelijk dan allelektric/gasloos);

10/48 5

Energieprestatie minimaal conform Besluit Bouwwerken Leefomgeving met de ambitie

In 2022 is een stedenbouwkundige visie voor het gebied opgesteld. In deze visie zijn de

ENG (energieneutraal gebouw);

bouwvlakken benoemd waar nieuwbouwontwikkeling kan plaatsvinden.

Natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen; Duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen en materiaaltoepassingen.

De

stedenbouwkundige

visie

is

vervolgens

vertaald

naar

stedenbouwkundige

uitgangspunten voor de gebouwontwikkeling. De sportvoorziening en de school dienen bij In juli 2024 is de motie "Vergroening van Gemeentelijke Gebouwen" aangenomen waarin

elkaar op het kavel van de school te worden gerealiseerd.

is afgesproken dat groene gevels en daken een belangrijke bijdrage leveren aan de

Indien gewenst zijn deze fysiek verbonden. Op het kavel van de school zijn geen

gezonde en natuur inclusieve leefomgeving en tot energiebesparing kunnen leiden.

sportvelden aanwezig. Het cultuurcluster en het theater worden idealiter ook in elkaars nabijheid gerealiseerd en worden bij voorkeur fysiek verbonden.

2.2

Uitgangspunten ontwikkeling cultuurcluster en sportcluster

2.2.1

Uitgangspunten locatie

De ontwikkeling van het cultuurcluster en sportcluster maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van het Van der Palmgebied. Voor de locatie en de te realiseren gebouwen zijn in verschillende studies en documenten uitgangspunten opgenomen. In de gebiedsontwikkeling wordt rekening gehouden met de volgende gebouwontwikkelingen: Nieuwbouw Willem de Zwijgercollege; Nieuwbouw sportcluster (3 zaaldelen) en een gymzaal; Standalone maken theater; Nieuwbouw cultuurcluster met culturele voorzieningen; Toevoegen woningbouw. Figuur 3: Stedenbouwkundige uitgangspunten Van der Palmgebied, gemeente Papendrecht, 2024

Uit de stedenbouwkundige visie volgen de volgende uitgangspunten voor de locatie: Verkeersveilige inrichting van het terrein; Groene zone rondom het gebied; Aandacht voor duurzaamheidsprogramma; Bouwhoogte: max. 4 bouwlagen; Goede entree en foyer toevoegen aan theater; Sociale controle door woningbouw; Buitensporten/bewegen plek in openbare ruimte.

Figuur 2: Stedenbouwkundige visie Van der Palmgebied, West8, 2022

11/48 6

2.2.2

Uitgangspunten gebouwen

Globaal ruimteprogramma per gebouw

Cultuurcluster

In het Vastgoed- en Accommodatiebeleid is voor het cultuurcluster en het sportcluster een

Voor de ontwikkeling van het cultuurcluster zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

indicatie van de gewenste omvang gegevens. Dit resulteert in de volgende afzonderlijke

Het cultuurcluster is een centrum voor cultuur en ontmoeting en met ruimte voor repetities en muzieklessen, dans en creatieve cursussen. Indien mogelijk wordt een

vierkante meters bruto vloeroppervlak per functie: Cultuurcluster: ruggengraat van 1.495 m² bvo en 335 m² bvo voor opties; Sportcluster: sporthal van circa 2.500 m² bvo en een losse gymzaal.

nieuwe foyer voor theater De Willem gerealiseerd; Het cultuurcluster wordt aan of in de nabijheid van theater De Willem gerealiseerd,

In het haalbaarheidsonderzoek is onderzocht welke combinatiekansen en meerwaarde

zodat de foyer, bar en keuken mogelijk gecombineerd kunnen worden met de

kunnen worden gerealiseerd wanneer de gebouwen gezamenlijk en/of in elkaars nabijheid

ontmoetingsruimte van het cultuurcluster;

worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie is niet perse behoefte aan een fysieke

Het gebouw heeft een indicatieve omvang van 1.500 – 1.700 m² bvo. Binnen dit

verbinding tussen de school en Theater De Willem.

oppervlak is nog geen rekening gehouden met voorzieningen voor het theater. Dit oppervlak geldt als vertrekpunt voor het realiseren van het cultuurcluster.

2.2.3

Uitgangspunten beheer en exploitatie

Voor beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen gelden de volgende Sportcluster

uitgangspunten:

Voor de ontwikkeling van het sportcluster zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

De gemeente Papendrecht ziet voor zichzelf geen eigen rol weggelegd in het beheer

Het sportcluster is een accommodatie waar overdag het bewegingsonderwijs van het

en exploitatie van maatschappelijke accommodaties;

Willem de Zwijger plaatsvind en die na schooltijd (’s avonds en in het weekend) ruimte

Het beheer en de exploitatie van maatschappelijke accommodaties is de

biedt voor Papendrechtse sportverenigingen;

verantwoordelijkheid van stichtingen, verenigingen, de Recreatie en Cultuur Holding

Het gebouw bestaat uit een sporthal (drie zaaldelen) en een gymzaal met bijbehorende

B.V. en schoolbesturen;

ondersteunende kleed- en doucheruimten, scheidsrechter ruimten en bergingen.

De gemeente voelt zich wel verantwoordelijk voor het opstellen van uitgangspunten en randvoorwaarden voor beheer en exploitatie (tarieven, onderhoud, maatschappelijke

Foyer Theater De Willem

functie, et cetera);

Theater De Willem is in de huidige situatie verbonden met het schoolgebouw van het Willem

De mate waarin de gemeente eisen stelt aan het beheer en de wijze waarop dat wordt

de Zwijgercollege. De entree, garderobe, foyer en keuken worden gedeeld met de school.

geborgd is sterk afhankelijk van het type accommodatie;

De nieuwbouw van de school op een andere plek in het Van der Palmgebied zorgt ervoor

De gemeente onderscheid twee verschillende typen beheer:

dat ingrepen nodig zijn om het theater in stand te kunnen houden. Hiervoor moeten de

Eigenaar beheer: beheertaken die voortvloeien uit eigendom van accommodaties

volgende ruimten worden gerealiseerd: entree, garderobe, foyer/ontmoetingsruimte en een

(groot onderhoud, verzekeringen etc.);

keuken met bar/uitgiftepunt.

Gebruiker beheer: beheertaken die voortvloeien uit dagelijks gebruik (klein onderhoud, schoonmaak, toezicht etc.).

12/48 7

3.

Inventarisaties gebruik, gebouw en beheer

Muziekvereniging Excelsior Muziekvereniging Excelsior is opgericht in 1920 en is een bloeiende vereniging met ruim

In dit hoofdstuk worden de beoogde gebruikers van de nieuwe accommodatie(s) toegelicht

150 leden. De missie van Excelsior is: “Wij verbinden, vermaken en verrijken leden en

en de vertaling van de ruimtewensen naar een ruimteprogramma per gebouw. Tot slot is

bezoekers vanuit onze passie voor muziek door een maatschappelijk betrokken platform te

een eerste inventarisatie van de mogelijkheden voor beheer en exploitatie opgenomen.

zijn voor een veelzijdig en hoogwaardig aanbod van muzikale en sociale activiteiten waarin samenwerking, openheid, gemoedelijkheid, ontspanning en plezier centraal staan.

3.1

Beoogde gebruikers accommodaties

De accommodaties worden ontworpen om een breed scala aan culturele, maatschappelijke en sportieve activiteiten te faciliteren. De focus ligt op diverse groepen binnen de Papendrechts

gemeenschap,

zoals

sportverenigingen,

culturele

organisaties

en

maatschappelijke initiatieven. Het in elkaars nabijheid huisvesten van deze variëteit aan gebruikers draagt bij aan de sociale cohesie en het welzijn van de samenleving. Hiermee wordt een andere sociale cohesie bereikt dan wanneer gebruikers (zoals in de huidige

2 blazers ensembles, 1 steelband en 1 koor. Ook biedt Excelsior in samenwerking met ToBe diverse muzieklessen aan in de vorm van koper, saxofoon en slagwerk. De muziekvereniging maakt momenteel gebruik van

een eigen verenigingsgebouw

(710 m² bvo) aan de Rembrandtlaan 206 in Papendrecht, waarin naast muzikale activiteiten ook sociale activiteiten en samenwerkingen met andere organisaties en evenementen worden georganiseerd.

situatie) in een eigen accommodatie zijn gehuisvest. Tabel 1. Beoogde gebruikers cultuurcluster en sportcluster

Cultuurcluster

De vereniging bestaat uit 10 afdelingen: 4 orkesten (2x jeugd), 2 slagwerkgroepen,

Excelsior heeft de volgende accommodatiewensen:

Sportcluster

Ontmoetingsruimte met bar en keuken;

Muziekvereniging Excelsior;

Willem de Zwijgercollege;

Vlakke vloerzaal voor orkest en ruimte voor 150 toeschouwers;

Stichting ToBe;

Gymvereniging Olympia;

Twee muzieklokalen voor individuele muzieklessen;

Volksuniversiteit Papendrecht;

Handbalvereniging DES’72;

Twee muzieklokalen voor ensemble/ groepslessen;

Theater De Willem;

Volleybalvereniging Flits;

Opslagruimte voor muziekinstrumenten.

Denksportcentrum Papendrecht;

Tafeltennisvereniging Papendrecht;

Seniorenbond De Ertepeller;

Taekwondo Club Papendrecht;

Wijkvereniging De Kooij;

Budosport Lahey.

ToBe Cultuurcentrum ToBe Cultuurcentrum is onderdeel van Stichting Cultuureducatie (SCe) en biedt cursussen,

Dansstudio 2Move.

workshops en activiteiten aan. ToBe is actief in Dordrecht en Papendrecht. In Papendrecht biedt ToBe in samenwerking met Muziekvereniging Excelsior muzieklessen voor kinderen

3.1.1 Het

en jongeren aan. Ook worden er activiteiten als Muziek voor peuters en dreumesen

Beoogde gebruikers cultuurcluster nieuw te

realiseren

cultuurcluster als

omschreven

in

het

Vastgoed- en

Accommodatiebeleid van de gemeente, worden in onderstaande geïntroduceerd en

aangeboden en heeft ToBe een Brassband. Net als Excelsior, maakt ToBe gebruik van het verenigingsgebouw aan de Rembrandtlaan 206.

toegelicht. Per gebruiker zijn de gewenste gebruiksruimten in een nieuwe accommodatie benoemd.

13/48 8

ToBe heeft de volgende accommodatiewensen:

Theater De Willem

Twee muzieklokalen voor individuele muzieklessen;

Theater De Willem biedt een gevarieerd cultureel programma met cabaret, muziektheater,

Een muzieklokaal voor ensemble/ groepslessen;

musical, show en toneel. Het theater wordt beheerd en geëxploiteerd door de Recreatie en

Opslagruimte voor muziekinstrumenten etc.

Cultuur Holding B.V. Papendrecht. Theater De Willem en het Willem de Zwijger College zijn fysiek met elkaar verbonden en er wordt wederzijds gebruik gemaakt van elkaars

Stichting Denksport Papendrecht

ruimte. Bij de sloop van het schoolgebouw moet ervoor worden gezorgd dat het theater

Stichting Denksport Papendrecht is een overkoepelende stichting waar zeven

zelfstandig kan blijven functioneren als een op zichzelf staand gebouw.

denksportverenigingen uit Papendrecht en omgeving onder vallen. De verenigingen zijn in 1995 samengekomen bij de Stichting en tellen gezamenlijk ongeveer 400 leden. De

Theater De Willem heeft de volgende accommodatiewensen: Entree met kassa en garderobe;

deelnemende verenigingen zijn: Bridgeclub Drechtsteden;

Ontmoetingsruimte/ foyer met bar voor 580 personen;

Bridgeclub Overslag;

Voldoende toiletten.

Bridgeclub en Passageclub Papendrecht; Bridgeclub Je Coupe;

Seniorenbond De Ertepeller

Hartenvrouw;

Seniorenbond De Ertepeller is opgericht in 2015 en is een onafhankelijke organisatie voor

Papendrechtse bridgeclub ’81;

50-plussers. De Ertepeller biedt diverse vaste activiteiten aan zoals klaverjassen, bingo,

Schaakclub Pascal.

jokeren, creamiddag, koffiesoos en line-dansen. Ook bieden zij hulp bij het invullen van belastingformulieren. De seniorenbond maakt gebruik van diverse ruimtes in het gebouw

De verenigingen maken voor hun activiteiten en cursussen gebruik van het

aan de Goudenregenstraat 15 in Papendrecht. Dit gebouw heeft een oppervlak van

Denksportcentrum aan de Van der Palmstraat 12. Dit gebouw van 680 m² bvo is in

180 m² bvo.

eigendom van de Stichting Denksport Papendrecht. Gezien de doelgroep van de denkportverenigingen zijn integrale toegankelijkheid van de accommodatie, goede bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen nabij de entree belangrijk.

Seniorenbond De Ertepeller heeft de volgende accommodatiewensen: Ontmoetingsruimte met bar en keuken; Activiteitenruimte voor creatieve activiteiten;

Stichting Denksport Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen:

Activiteiten-/ vergaderruimte.

Ontmoetingsruimte met bar en keuken, bij voorkeur gekoppeld aan zalen; Grote zaal geschikt voor 150 personen;

Volksuniversiteit Papendrecht

Kleine zaal geschikt voor 80 personen;

De Volksuniversiteit Papendrecht biedt sinds 1970 een ruim aanbod van cursussen en

Opslagruimte voor materialen.

trainingen aan. Jaarlijks wordt een gevarieerd programma samengesteld met een breed aanbod van 150-200 cursussen op het gebied van talen, creativiteit, lichaam en geest, algemene kennis, kunst en cultuur en culinair. Er is ook een apart aanbod met kindercursussen. Jaarlijks worden circa 1.100 cursisten verwelkomd. De Volksuniversiteit

14/48 9

heeft een eigen accommodatie van 415 m² bvo aan de Vondellaan 158 in Papendrecht en maakt tevens gebruik van een aantal leslokalen van het Willem de Zwijgercollege. Volksuniversiteit Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen: Een activiteitenruimten voor kooklessen; Een activiteitenruimte voor creatieve lessen; Drie activiteiten-/ vergaderruimten voor cursussen voor 15 personen; Kantoorruimte met twee werkplekken en kastruimte. Figuur 4: Beoogde gebruikers cultuurcluster en sportcluster

The Black Purple Country Dancers The Black Purple Country Dancers (BPCD) is een linedance school in Papendrecht. De vereniging heeft als beoogde gebruiker van het Cultuurcluster deelgenomen aan de eerste

3.1.2

werksessie. Na deze bijeenkomst heeft de dansschool aangegeven geen gebruik te willen

Het nieuw te realiseren sportcluster, dat als onderdeel van de vernieuwing van het Willem

maken van het Cultuurcluster. Er wordt in de huidige situatie gebruik gemaakt van de

de

danszaal in het gebouw aan de Goudenregenstraat 15.

sportverenigingen. Per gebruiker zijn de gewenste gebruiksruimten in een nieuwe

Beoogde gebruikers Sportcluster Zwijgercollege

gerealiseerd

wordt,

biedt

kansen

voor

medegebruik

door

accommodatie benoemd. 2MOVE 2MOVE is een dans- en ontspanningsstudio in Papendrecht die sinds 1995 wordt geleid

Willem de Zwijgercollege

door Patty Pemper. 2MOVE heeft een ruim aanbod van dans en pilateslessen voor jong en

Willem de Zwijgercollege is een openbare school voor voortgezet onderwijs met 1.250

oud. 2MOVE maakt vier dagen per week gebruik van de danszaal aan de

leerlingen. Het bestaande schoolgebouw is verouderd en wordt vervangen door

P.J. Troelstrastraat in Papendrecht (142 m² bvo).

nieuwbouw. Ook de bestaande gymzalen van de school worden vernieuwd en vervangen door een sporthal (drie zaaldelen) en een gymzaal. De school maakt overdag gebruik van

2MOVE heeft de volgende accommodatiewensen:

deze sportaccommodatie, na schooltijd en in het weekend biedt de nieuwe sporthal de

Danszaal van 75 m².

gelegenheid tot gebruik door sportverenigingen. De sporthal wordt tevens gebruikt als examenzaal. Dit betekent dat de zalen in de examenperiode niet gebruikt kunnen worden door andere gebruikers. Willem de Zwijgercollege heeft de volgende accommodatiebehoefte: Vier gymzalen/ zaaldelen met een minimale afmeting van 14 x 26 meter x 5,5 meter.

15/48 10

Gymnastiekvereniging Olympia

Handbalvereniging DES‘72

Olympia is een gymnastiekvereniging met een breed aanbod aan activiteiten aan turnen,

DES’72 is een handbalvereniging met een asfaltveld (buiten) en een clubgebouw. Het veld

ritmische gymnastiek en peuter-gym. De vereniging heeft ongeveer 300 leden en beschikt

is in eigendom van de gemeente, het clubgebouw is in eigendom van de vereniging.

met De Olympiaan over een eigen accommodatie (400 m² bvo). Gezien de doelgroep (met

DES’72 heeft ongeveer 125 leden en traint een deel van het jaar buiten en gedurende ca.

name kinderen) vindt een deel van het gebruik overdag plaats (na schooltijd). Naast de

24 weken per jaar binnen (in een sporthal). Handbal ontwikkelt zich steeds meer tot een

Olympiaan maakt de vereniging gebruik van het Sportcentrum en De Spil voor ritmische

binnensport waardoor de vereniging een grotere behoefte aan zaalruimte heeft voor

gymnastiek.

trainingen en wedstrijden. De vereniging maakt hiervoor gebruik van het sportcentrum.

Olympia heeft de volgende accommodatiewensen:

DES ‘72 heeft de volgende accommodatiewensen:

Zaaldeel ten behoeve van turnen met een minimale afmeting van 25x35 m en vrije

Sporthal van minimaal 24 x 44 meter en een hoogte van 7 meter met een combiveld;

hoogte van 6 m. voor trainingen met vaste turnopstelling, een permanente turnvloer van

Tribune (minimaal 100 zitplaatsen);

14x14 m. en een valkuil;

Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken;

Zaaldeel ten behoeve van ritmische gymnastiek met een minimale afmeting van

Buitensportveld (valt buiten de scope van dit haalbaarheidsonderzoek)

16x32 m. en een vrije hoogte van 10 m. met ruimte voor twee oefentapijten van 14x14 m.;

Tafeltennisvereniging Papendrecht

Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.

TTV Papendrecht is een vereniging met circa 100 leden. Er wordt gebruik gemaakt van gymzaal De Kooy en TTV huurt de kantineruimte aangrenzend aan de zaal (enige huurder

Volleybalvereniging Flits

van de kantine). Tijdens trainingen wordt gebruik gemaakt van zes tafeltennistafels.

Volleybalvereniging Flits telt ongeveer 230 leden en maakt gebruik van het Sportcentrum Papendrecht en van de sportzaal in het Willem de Zwijger College. De vereniging richt zich

TTV Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen:

op spelplezier en sportieve prestatie. De vereniging heeft behoefte aan extra trainingsuren

Trainingsruimte van minimaal 12 x 21 meter en een hoogte van 5 meter met minimaal

in een sporthal. In het Sportcentrum is geen ruimte voor uitbreiding van het aantal uren op

6 tafeltennistafels;

het gewenste tijdstip. Ook zou de vereniging alle trainingen vanuit één locatie willen

Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.

aanbieden, dit zorgt voor meer binding met de vereniging. Taekwondo Club Papendrecht V.V. Flits heeft de volgende accommodatiewensen:

Taekwondo Club Papendrecht heeft ongeveer 100 leden. De vereniging maakt gebruik van

Sporthal van minimaal 24 x 44 meter en een hoogte van 7 meter met 3 volleybalvelden;

gymzaal De Kooy en van een gymzaal in het Willem de Zwijger College. TCP maakt geen

Tribune (minimaal 100 zitplaatsen);

structureel gebruik van de kantine bij De Kooy. De vereniging kent veel jeugdleden en richt

Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.

zich op het laagdrempelig aanbieden van taekwondo maar heeft ook een aantal leden dat op landelijk niveau presteert.

16/48 11

zijn een aantal aandachtspunten benoemd waar rekening mee moet worden gehouden bij

Taekwondo Club Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen: Trainingsruimte met een afmeting van een gymzaal (12 x 21 meter) of een dojo (14 x

de verdere uitwerking van het programma van eisen en het ontwerp: Gezien de diversiteit in gebruikers en doelgroepen is het belangrijk dat de ruimtelijke

14 meter).

relaties tussen de activiteitenruimten en horeca optimaal ontworpen worden, de

3.2

looplijnen en logistieke stromen moeten op een overzichtelijke en logische manier

Huisvestingsvraag per gebouw

De in paragraaf 3.1 omschreven activiteiten van de beoogde gebruikers en accommodatiewensen zijn vertaald naar een huisvestingsvraag per gebouwcluster (cultuur, foyer theater en sport). Hierbij is voor het sportcluster een accommodatie met 4 zaaldelen als uitgangspunt gehanteerd.

worden georganiseerd in het gebouw; De muzikale activiteiten in het gebouw brengen een geluidsbelasting met zich mee, terwijl denksport- en cursusactiviteiten een rustige omgeving vragen. Akoestiek en geluidsoverdracht zijn belangrijk aandachtspunt bij de technische eisen die gesteld worden aan het gebouw en de afzonderlijke ruimten; Het gebouw moet integraal toegankelijkheid zijn voor alle doelgroepen. Bij het

3.2.1

Cultuurcluster

ontwerpen van de entree, verkeerszones en activiteitenruimten moet rekening worden

Het cultuurcluster biedt ruimten voor sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten voor

gehouden met gebruik door personen in rolstoel en met rollators;

de in paragraaf 3.1.1 genoemde gebruikers. In tabel 3 zijn de ruimten opgenomen die de

In de directe nabijheid van het gebouw dient voldoende parkeergelegenheid te zijn

gebruikers nodig hebben om hun activiteiten te kunnen blijven doen. Naast de

inclusief voldoende plekken voor mindervaliden.

activiteitenruimten zijn ook de facilitaire en ondersteunende ruimten in beeld gebracht. 3.2.2

Tabel 2. Huisvestingsvraag gebruikers cultuurcluster

Publieks- en ontmoetingsruimten Entree Garderobe Ontmoetingsruimte met bar

Activiteitenruimten Vlakke vloerzaal Cursus-/ vergaderruimte Kooklokaal Crearuimte Muzieklokaal individueel Muzieklokaal groep

Foyer Theater De Willem

Voor Theater De Willem is in beeld gebracht welke ruimten zij nodig heeft om als zelfstandig

Facilitaire en ondersteunende ruimten

gebouw te kunnen functioneren. In tabel 4 is de ruimtebehoefte in beeld gebracht.

Keuken Kleedruimten Opslagruimten (MIVA) toiletten Werkkast Technische ruimte

Tabel 3. Huisvestingsvraag Theater De Willem

In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het cultuurcluster uitgewerkt. Dit resulteert in een

Publieks- en ontmoetingsruimten

Gebruiksruimten

Entree Garderobe Kassa Ontmoetingsruimte/ foyer met bar

Theaterzaal (bestaand)

gebouw van circa 1.275 m² fno / 1.850 m² bruto vloeroppervlak (bvo). Met de realisatie van het cultuurcluster wordt een eerste belangrijke stap in gezamenlijk en multifunctioneel ruimtegebruik gemaakt. Voor de beoogde gebruikers betekent het loslaten van een eigen accommodatie een grote verandering. In de gesprekken met de gebruikers

Facilitaire en ondersteunende ruimten Keuken Kleedruimten (bestaand) Opslagruimten (bestaand) (MIVA) toiletten Werkkast (bestaand) Technische ruimte

In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het theater uitgewerkt. Dit resulteert in een uitbreiding van het bestaande gebouw van 715 m² fno / 930 m² bvo.

17/48 12

3.2.3 In

Dojo voor budosporten van 14x14 m. met een vaste tatami, twee kleedruimten, indicatie

Sportcluster

paragraaf 3.1.2

zijn

de

beoogde

gebruikers

van

het

sportcluster

en

aanvullend zaaloppervlak 330 m² bvo. Bij dit oppervlak wordt uitgegaan dat de dojo

hun

accommodatiewensen geïnventariseerd. In tabel 5 zijn de ruimten opgenomen die de

onderdeel wordt van het sportcluster;

gebruikers nodig hebben om hun activiteiten te kunnen blijven doen. Naast de

Danszaal van 95 m² voor ballet-, dans- en linedance activiteiten, Het totaal oppervlak

activiteitenruimten zijn ook de facilitaire en ondersteunende ruimten in beeld gebracht.

van de danszaal bedraagt 140 m² bvo. Bij dit oppervlak wordt uitgegaan dat de danszaal onderdeel wordt van het cultuurcluster.

Tabel 4. Benodigde ruimten sportcluster

Publieks- en ontmoetingsruimten Entree Ontmoetingsruimte/ kantine met bar

Gebruiksruimten

Facilitaire en ondersteunende ruimten

3.3

Beheer en exploitatie

In paragraaf 2.2.3 zijn de algemene gemeentelijke uitgangspunten gedefinieerd voor

Sporthal Keuken Gymzaal Toestellenberging Toeschouwersruimte Kleed- en doucheruimte Wedstrijdleiding Opslag Scheidsrechter-/ docenten- (MIVA) toiletten ruimte Werkkast Beheerdersruimte Technische ruimte EHBO-ruimte

beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen. Uitgangspunt is dat de gemeente eigenaar is van het gebouw en niet verantwoordelijk voor beheer en exploitatie ervan.

3.3.1

Introductie beheervormen

Landelijk veel voorkomende vormen voor beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen zijn: Een gemeentelijke B.V. (zoals de Recreatie en Cultuur Holding B.V. in Papendrecht); Stichtingen:

In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het sportcluster uitgewerkt. Dit resulteert in een

Met een onafhankelijk bestuur; Met een bestuur dat gelieerd is aan de belangrijkste gebruikersgroepen.

sportaccommodatie van 2.520 m² fno / 3.110 m² bvo.

Een marktpartij, variërend van ondernemers met een lokaal/ regionale achtergrond tot 3.2.4

landelijk opererende exploitatiemaatschappijen.

Aanvullende accommodatiewensen

De beoogde gebruikers hebben aanvullend op het basisprogramma voor het cultuur- en Als de gemeente optreedt als eigenaar van het gebouw, dan volgt daar uit dat de gemeente

het sportcluster de volgende aanvullende accommodatiewensen geuit: Turnhal met zaaldeel van 25x30x6 m. met een vaste turnopstelling voorzien van vloer

ook verantwoordelijk is voor het eigenaar beheer: beheertaken die voortvloeien uit

voor vrije oefening, een valkuil en een zaaldeel van 30x30x10 m. met twee tapijten voor

eigendom van accommodaties (groot onderhoud, eigenaarsdeel belastingen en

ritmische gymnastiek. Door het zaaldeel voor ritmische gymnastiek te voorzien van een

verzekeringen, etc.). Het gebruiker beheer moet belegd worden bij een externe partij.

scheidingswand ontstaan twee zaaldelen (15x30 m.) voor het bewegingsonderwijs.

Onder gebruiker beheer moet onder andere verstaan worden:

Tevens zijn vier kleedruimte, scheidsrechtersruimte en toestellenbergingen voorzien.

Ingebruikgeving aan de verschillende gebruikers;

Het totale oppervlak van de turnhal bedraagt indicatief 2.560 m² bvo. Bij dit oppervlak

Inzet van medewerkers;

wordt uitgegaan dat de turnhal onderdeel wordt van het sportcluster;

Verzorgen van de administratie en financiële verantwoording; Onderhouden en schoonhouden van de accommodatie; Voldoen aan wet- en regelgeving;

18/48 13

3.3.2

Specificering uitgangspunten

Horeca

In de sessies met de beoogde gebruikers zijn de algemene uitgangspunten verkend en

De horeca/ ontmoetingsruimte van het gebouw vervult op verschillende manieren een

uitgewerkt tot meer specifieke uitgangspunten voor het beheer en de exploitatie.

belangrijke rol voor de gebruikers: Sociaal: als plek waar leden en bezoekers verblijven/ samenkomen om elkaar te

Rol Recreatie en Cultuur Holding B.V.

ontmoeten en na te praten over de activiteiten die ze hebben ondernomen (de ‘derde’

Met de verantwoordelijkheid die de Recreatie en Cultuur Holding B.V. heeft in het beheer

helft);

en de exploitatie van het Sportcentrum en Theater De Willem is het een mogelijkheid dat

Identiteit: een plek waar het verenigingsgevoel ontwikkeld en bestendigd wordt;

deze organisatie ook een rol krijgt in het beheer en de exploitatie van de multifunctionele

belangrijk om de vereniging als organisatie vitaal te houden;

accommodaties. Hieraan zijn de volgende voordelen verbonden:

Financieel: een plek waar inkomsten worden gegeneerd, belangrijk om de vereniging financieel gezond te houden.

Er wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van een lokale organisatie; De gebruikers van het gebouw worden ontzorgd;

Uit de sessies is gebleken dat meerdere gebruikers bereid zijn om, onder de

De Recreatie en Cultuur Holding B.V. kan door schaalvergroting efficiënter opereren.

eindverantwoordelijkheid van de Recreatie en Cultuur Holding B.V. en op basis van nadere In de sessies met gebruikers en vertegenwoordiging van de Recreatie en Cultuur Holding

afspraken,

B.V. is draagvlak gebleken om deze invulling van beheer en exploitatie van het gebouw

ontmoetingsruimte. Als dit resulteert in (gedeeltelijke) vrijwilligersinzet ten behoeve van de

gedeeltelijk

invulling

te

geven

aan

het

beheer

van

de

horeca/

verder uit te werken.

horeca-exploitatie, dan draagt dit bij aan een efficiënt beheer van het gebouw en aan het schappelijk houden van de tarieven van consumpties.

Rol gebruikers Eindverantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie bij de Recreatie en Cultuur Holding

Betaalbaarheid en tarieven

B.V. betekent niet dat er geen enkele verantwoordelijkheid resteert bij de diverse

In paragraaf 2.1 is vastgesteld dat uit het gemeentelijk vastgoedbeleid blijkt dat de

gebruikers. Door afspraken te maken over bijvoorbeeld sleutelbeheer (zelf toegang

gemeente rekent met kostendekkende huren aan de gebruikers/beherende instellingen van

verschaffen en afsluiten van de accommodatie) en het schoon achterlaten na gebruik van

maatschappelijk vastgoed. Tegelijkertijd is ook hier maatwerk van belang om ervoor te

ruimten ontstaan betrokken gebruikers en wordt een bijdrage geleverd aan efficiënt beheer

zorgen dat het gebruik van maatschappelijk vastgoed betaalbaar is voor de inwoners van

van het gebouw.

Papendrecht. In het kader van kostendekkende, geharmoniseerde en betaalbare tarieven is het voorstel om de uitgangspunten als volgt te specificeren:

De mogelijkheden om een bijdrage te leveren verschillen per gebruiker en type gebruik.

De gemeente (vastgoed) belast een kostendekkende huur door aan de Recreatie en

Daarom is maatwerk nodig in de afspraken tussen de Recreatie en Cultuur Holding B.V. en

Cultuur Holding B.V. Dit zal resulteren in een negatief exploitatiesaldo dat door de

de betrokken gebruikers. In dit maatwerk moet betrokken worden het (financieel) voordeel

gemeente (cultuur en sport) zal moeten worden gecompenseerd met een vergoeding/

dat voor gebruikers verbonden is aan het leveren van een bijdrage, bijvoorbeeld door

subsidie.

middel van een korting op het huurtarief (met als uitgangspunt: creëren van een ‘win-win’

Vanuit het oogpunt van harmonisatie en eenduidigheid gelden voor het Sportcluster

situatie).

(sporthal en gymzaal) de tarieven die ook in het Sportcentrum gelden. Voor het cultuurcluster moeten nieuwe tarieven worden vastgesteld. Optie is om de tarieven te berekenen naar rato van een gymzaal. Daarbij is het wel van belang om voor

19/48 14

de verschillende gebruikers in beeld te brengen wat daarvan de financiële consequenties zijn. Idealiter wijkt de nieuwe huur niet noemenswaardig af van de huidige huur/ accommodatiekosten. Voor de horeca kan onderscheid worden gemaakt tussen de huidige marktconforme tarieven die bijvoorbeeld voor de bezoekers van theater De Willem gelden en de maatschappelijke tarieven die voor sportverenigingen en culturele instellingen gelden. Het precieze niveau van de prijsstelling van consumpties moet nader onderzocht worden en kan gekoppeld worden aan de inzet van vrijwilligers door gebruikers van het gebouw.

20/48 15

4.

Combinatiekansen

4.1.1

Multifunctionele accommodaties

In dit hoofdstuk zijn de combinatiekansen van de verschillende clusters geïnventariseerd.

Cultuurcluster

De maatschappelijke meerwaarde van de combinatiemogelijkheden van het theater, het

Met het realiseren van het cultuurcluster wordt een belangrijke stap gezet in efficiënt

sportcluster en het cultuurcluster zijn in kaart gebracht op drie aspecten: gebouw, gebruik

gebruik maken van het gemeentelijk vastgoed en het creëren van combinatiekansen. Het

en exploitatie.

gezamenlijke gebouw biedt vervangende huisvesting voor gebruikers van de volgende gebouwen in Papendrecht: Muziekgebouw Excelsior en ToBe

Rembrandtlaan 206

710 m²;

De drie afzonderlijke gebouwclusters resulteren in een totaal ruimteprogramma van bijna

Cursusgebouw VU

Vondellaan 158

415 m²;

5.900 m² bvo:

Gebouw seniorenbond/ PCPD

Goudenregenstraat 10

180 m²;

Wijkgebouw De Kooyker

P. Zeemanlaan 37a

156 m²;

Denksportcentrum

Van der Palmstraat 12

680 m²;

Danszaal 2Move & Wasko

P.J. Troelstraat 100

142m2;

Danszalen Bounce

Schoorweg 6

450 m2;

Radio en TV

Schoorweg 6a

250 m2.

4.1

Kansen in gebouw

Cultuurcluster: Standalone maken theater: Sportcluster:

1.850 m² bvo; 930 m² bvo; 3.100 m² bvo.

Vanuit deze ruimteprogramma’s is geïnventariseerd welke synergiekansen er zijn in het combineren van voorzieningen. In onderstaande figuur is schematisch weergegeven dat in bepaalde ruimtesoorten, functies of voorzieningen overlappend kunnen zijn waardoor

De realisatie van het cultuurcluster betekent dus dat er zeven gebouwen van in totaal

ruimten mogelijk gedeeld of gecombineerd kunnen worden.

2.983 m² bvo onttrokken worden en 1.850 m² bvo wordt teruggebouwd. Dit levert een efficiency van 38% op. De gebruikers hebben in de nieuwe accommodatie geen eigen ruimten meer, maar maken gezamenlijk gebruik van de ontmoetings- en activiteitenruimten. Met het in stand houden van de bestaande accommodaties is een structurele jaarlast van € 307.000 gemoeid. Sportcluster Door de sportaccommodatie voor het Willem de Zwijgercollege geschikt te maken voor medegebruik door sportverenigingen, wordt een efficiencyslag gemaakt. Het sportcluster biedt vervangende en aanvullende ruimte voor de gebruikers van de volgende sportaccommodaties in Papendrecht: Gymzalen Willem de Zwijgercollege

Van der Palmstraat 2

1.950 m²;

Gymzaal De Olympyaan

Jacob Catslaan 1

400 m²;

Gymzaal De Kooy

P. Zeemanlaan 39

485 m²;

Kantine Handbalvereniging DES

van der Palmstraat 10 A

150 m².

Figuur 5: Kansen in gezamenlijk ruimtegebruik

21/48 16

De realisatie van het sportcluster betekent dus dat er vier gebouwen van in totaal 2.985 m²

Uit de inventarisatie blijkt dat een groot aantal ruimten geschikt zijn voor medegebruik. De

bvo onttrokken wordt en 3.100 m² bvo wordt teruggebouwd. De beperkte toename van het

ruimten hebben een specifieke functie maar kunnen op verschillende momenten in de week

aantal vierkante meters wordt veroorzaakt door de grotere afmeting van de sportruimten,

door verschillen gebruikers gebruikt worden. De efficiency in deze ruimte zit in het

volgend uit de actuele eisen van NOC*NSF en KVLO en de bredere functionaliteit (zoals

gezamenlijk gebruik van de ruimte: niet iedere gebruiker heeft een eigen activiteitenruimte.

tribune, sportkantine).

Door gezamenlijk gebruik te maken van de ruimte wordt een besparing gerealiseerd. Kansen voor de gebruikers van de ruimte zitten in kruisbestuiving met andere gebruikers

4.1.2

en financieel: er wordt betaald voor de ruimte op de momenten dat deze gebruikt wordt in

Combinatiekansen in het gebouw

Naast de in voorgaande paragraaf, omschreven synergie door het realiseren van

plaats van het jaarrond huren van een ruimte. Een aantal combinatiekansen wordt nader

multifunctionele gebouwen, is gekeken welke combinatiekansen er vanuit de drie

uitgelicht. Deze ruimten komen voor in de drie gebouwprogramma’s.

afzonderlijke ruimteprogramma’s (cultuurcluster, sportcluster en theater) zijn. In onderstaande figuur is schematisch weergegeven welke type ruimten geschikt kunnen zijn

Centrale hal met entree

voor combinatie en dus gezamenlijk gebruik.

Een gedeelde centrale hal met entree biedt voordelen voor een divers gebruik en bevordert een gastvrije sfeer. Deze ruimte kan verschillende functies combineren, zoals een ontvangstgebied, een wachtruimte en een plek voor informele ontmoetingen, wat zorgt voor een efficiënte benutting van de ruimte. Ook kan de hal, samen met een ontmoetingsruimte worden ingezet voor uiteenlopende activiteiten, zoals een kleine tentoonstelling, evenement of kaartverkoop. Dit draagt bij aan de veelzijdigheid van de locatie. Het gezamenlijk gebruik van de hal is bovendien financieel voordelig, omdat de kosten voor onderhoud en inrichting gedeeld kunnen worden en op deze manier één centrale hal gebouwd hoeft te worden. Kortom een centrale hal met entree, die door meerdere partijen wordt benut, biedt de mogelijkheid om een multifunctionele en inspirerende ruimte te creëren die zowel praktisch als verbindend is.

Figuur 6: Inventarisatie gezamenlijk gebruik

Figuur 7: Centrale ontmoetings- en horecaruimte (links ’t Mozaïek in Wijchen, rechts, DOK Delft)

22/48 17

Ontmoetingsruimte met bar en keuken

Door cursus- en vergaderruimten te delen, kunnen organisaties profiteren van

Het gezamenlijk gebruik van een ontmoetingsruimte met bar en keuken geeft veel

kostenbesparing, efficiënter gebruik van ruimte en grotere flexibiliteit.

mogelijkheden die zowel de gebruikers als de beheerder ten goede komen. Door de ruimte te delen, kunnen de gebruikers profiteren van een veelzijdige omgeving, ideaal voor uiteenlopende activiteiten zoals een kopje koffie, gezellige samenkomst voor of na een activiteit en sociale bijeenkomsten. Het is belangrijk bij de vormgeving en inrichting van de ruimte aandacht te hebben voor de verschillende identiteiten van de gebruikers (theaterbezoeker, verenigingsleden en/ of bezoekers van een cursus of activiteit). De aanwezigheid van een bar en keuken biedt extra voordelen. Zo kunnen gebruikers culinaire evenementen plannen of gewoon genieten van een informele borrel na een bijeenkomst. Dit bevordert een levendige sfeer waarin mensen samenkomen, ideeën delen

Figuur 8: Cursus- en activiteitenruimten (links DOK Delft, rechts Rozet Arnhem)

en nieuwe contacten leggen. Facilitaire ruimten en verkeersruimte Daarnaast biedt de gedeelde ontmoetingsruimte de mogelijkheid om kosten en middelen

Ieder gebouw heeft facilitaire ruimte en verkeersruimte nodig om te functioneren. In geval

te bundelen, zoals gezamenlijke inkoop voor de bar, efficiënte inzet van personeel of