D09. 20241024 Bijlage 1 Rapport MFA Palmgebied Papendrecht.pdf
Tekst van het document
Tabel 9: Globale investeringskosten per scenario
Investeringskosten
Scenario 1: afzonderlijke gebouwen
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Scenario 3: één MFA
medegebruik door sportverenigingen (o.a. tribune, sportkantine en extra bergingsruimte) en inrichtingskosten. De in dit onderzoek gepresenteerde kosten voor het Sportcluster zijn daardoor hoger dan voorzien in het project VO-scholen .
Cultuurcluster Theater De Willem Sportcluster
€ 7.690.000 € 10.080.000 € 20.170.000 € 4.030.000 € 11.870.000 € 11.870.000
Investering excl. Btw
€ 23.590.000
€ 21.950.000
€ 20.170.000
Bij het opstellen van de investeringskostenramingen zijn de volgende uitgangspunten
Investering incl. btw
€ 28.540.000
€ 26.550.000
€ 24.410.000
gehanteerd:
Uitgangspunten investeringskostenraming
Alle gepresenteerde kosten hebben prijspeil 2024. Omdat niet bekend is op welke Scenario 1: afzonderlijke gebouwen
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Scenario 3: één MFA
termijn de scenario's uitgevoerd worden, is geen rekening gehouden met prijsstijgingen. De afgelopen periode is de prijsontwikkeling grillig geweest en laat zich daardoor lastig
Bouwkosten
€ 16.520.000
€ 15.670.000
€ 14.730.000
voorspellen. Gemiddeld genomen moet rekening worden gehouden met een
Bijkomende kosten
€ 7.070.000
€ 6.280.000
€ 5.440.000
bouwkostenontwikkeling van 3,5% per jaar.
Investeringskosten excl. btw
€ 23.590.000
€ 21.950.000
€ 20.170.000
Het verschil tussen de bouwkosten en investeringskosten zijn de bijkomende kosten.
Investeringskosten incl. btw
€ 28.540.000
€ 26.550.000
€ 24.410.000
Er is rekening gehouden met volgende bijkomende kosten:
Bouwkosten excl. btw / m2
€ 2.806
€ 2.779
€ 2.671
Investering incl. btw/ m2
€ 4.848
€ 4.709
€ 4.426
Projectpost onvoorzien: 10%; Honoraria en projectbegeleiding (extern); Aansluitkosten; Legeskosten; Vaste en losse inrichting.
CONCEPT
23
De ramingen zijn exclusief: Scenario 1: afzonderlijke gebouwen
Interne projectbegeleidingskosten van de gemeente; Grondkosten en kosten voor het bouwrijp maken van het terrein; Sloopkosten van bestaande accommodaties, inclusief eventuele kosten voor asbestsanering; Specifieke locatie gebonden aspecten, zoals planschade, bodemverontreiniging en archeologie, omleggen kabels en leidingen, uitbreiding water ten gevolge van watertoets, explosieven, etc.; Kosten voor infrastructurele werkzaamheden, parkeervoorzieningen en terreininrichting openbare ruimte; Historische kosten tot en met deze haalbaarheidsstudie.
6.2
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Scenario 3: één MFA
Kapitaallasten
€ 789.000
€ 734.000
€ 675.000
Onderhoudskosten
€ 366.000
€ 346.000
€ 326.000
Belasting en verzekering
€ 74.000
€ 70.000
€ 66.000
PM
PM
PM
Energiekosten
€ 1.229.000
€ 1.150.000
€ 1.067.000
m2 bvo
5.890
5.638
5.515
Kostendekkende huur/ m2
€ 209,
€ 204
€ 193
Gebouwgebonden jaarlast
Kapitaallasten
Indicatie gebouwgebonden jaarlasten
De gebouwgebonden jaarlasten die samenhangen met de ontwikkeling van de MFA's zijn opgebouwd uit vier onderdelen: de kapitaallasten, de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen en de energielasten. In bijlage 5 zijn de gebouwgebonden jaarlast per scenario nader gespecificeerd. De geraamde bedragen per scenario's zijn in navolgende tabel weergeven. Per onderdeel wordt dit kort toegelicht.
De kapitaallasten zijn afhankelijk van de investeringskosten, de afschrijvingstermijn en de rente. De kapitaallasten zijn gebaseerd op de investeringskosten inclusief BTW. Indien een deel van de BTW verrekenbaar blijkt, zal dit leiden tot (beperkt) lagere kapitaallasten. Op basis van het huidige gemeentelijke activabeleid is uitgegaan van een annuïtaire afschrijvingstermijn van 40 jaar. De gemeente Papendrecht hanteert op dit moment (2024) een rentepercentage van 0,5%. Kapitaallasten zijn annuïtair berekend en blijven daardoor
In het Vastgoed- en accommodatiebeleid is in beeld gebracht wat het betekent als de
gedurende de afschrijftermijn ieder jaar gelijk.
huidige situatie waarbij de verouderde gebouwen in stand moeten worden gehouden. Hieruit volgt dat rekening moet worden gehouden met een structurele jaarlast van
Onderhoudskosten
€ 307.000 (= € 371.000 inclusief btw). Deze lasten komen bij de realisatie van het
De onderhoudskosten bestaan uit het dagelijks onderhoud en de dotatie voor het groot
cultuurcluster te vervallen.
onderhoud. Deze zijn afhankelijk van de grootte van de accommodatie. De volgende kengetallen zijn gehanteerd. Alle bedragen zijn inclusief BTW.
Tabel 10: Indicatie gebouwgebonden jaarlast per scenario
Scenario 1: afzonderlijke gebouwen
Cultuurcluster
€ 400.000
Dagelijks onderhoud = 0,4% van de som van de bouwkosten en losse inrichting; Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Groot onderhoud= 1,3% van de som van de bouwkosten en losse inrichting. Energielasten
€ 529.000
Theater De Willem
€ 208.000
Sportcluster
€ 621.000
€ 621.000
€ 1.229.000
€ 1.150.000
Totaal jaarlasten incl. btw
Scenario 3: één MFA
€ 1.067.000
De energielasten zijn op dit moment nog lastig in te schatten. De hoogte van de kosten is afhankelijk van het te realiseren energie- en installatieconcept, het feitelijk gebruik van de
€ 1.067.000
accommodatie en de op dat moment geldende energietarieven. De energiekosten zijn daarom niet meegenomen in de jaarlastberekening.
CONCEPT
24
6.2.1
Indicatie exploitatie en jaarlasten
De exploitatie van de MFA's bestaat uit baten en lasten. De baten zijn vooral afhankelijk
Ter compensatie kunnen gemeente gebruikmaken van de regeling Specifieke uitkering
van de tarieven die gebruikers moeten betalen voor het gebruik van ruimten in de MFA's
stimulering sport (SPUK Sport). De regeling subsidieert maximaal 18% van de
en van de invulling van het horecaconcept (denk aan: assortiment en tarieven, inzet
investeringen in sportaccommodaties, inclusief btw. De regeling SPUK Sport loopt tot 2026.
betaalde krachten en/of vrijwilligers). De lasten hebben, naast de eerder genoemde
Over de voortzetting van SPUK Sport vanaf 2026 is nog geen definitief besluit genomen.
gebouw gebonden kosten, vooral betrekking op personeelskosten en in mindere mate op kostenposten als schoonmaak, administratie, marketing en kantoorkosten . De omvang van de personeelskosten wordt mede bepaald door de inzet van medewerkers van de Recreatie en Cultuur Holding in relatie tot de inzet van gebruikers (vrijwilligers) in het kader van zelfwerkzaamheid en sleutelbeheer . Het vraagt nadere uitwerking om deze baten en lasten te berekenen. De jaarlasten die voor de gemeente verbonden zijn aan de MFA's hebben betrekking op: De gebouw gebonden kapitaallasten, onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen en energiekosten. Het saldo van exploitatiebaten en -lasten zoals hiervoor beschreven. Vanuit het gemeentelijke accommodatiebeleid is uitgangspunt dat de gemeente een kostprijsdekkende huur in rekening brengt aan de Recreatie en Cultuur Holding, als huurder/exploitant van de MFA's. Deze huur leidt tot een negatief exploitatiesaldo voor de holding. Ten behoeve van een sluitende begroting zal dit negatief saldo door de gemeente gecompenseerd moeten worden in de vorm van een exploitatiebijdrage/-vergoeding aan de holding.
6.2.2
BTW en SPUK
Met ingang van 2019 is het gelegenheid geven tot sportbeoefening onder een Btwvrijstelling gebracht. Dit heeft financiële consequenties voor investeringen, beheer en exploitatie van sportaccommodaties. De Btw-vrijstelling is van toepassing als de ondernemer (lees: beheerder/exploitant) geen winst beoogd. Hiervan is sprake als de Recreatie en Cultuur Holding (eind)verantwoordelijk wordt voor beheer en exploitatie van de MFA's. Gevolg is dat de Btw op de investering niet gecompenseerd kan worden via het Btw-compensatiefonds en dat de holding geen Btw kan verrekenen op de baten en de lasten. CONCEPT
25
7.
Samenvatting en advies
Combinatiekansen in gebouw
Een belangrijke eerste stap in het realiseren van meer samenhang in voorzieningen, Deze rapportage vormt de weergave van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek naar
efficiënt ruimtegebruik en het stimuleren van ontmoeting wordt bereikt door de beoogde
het realiseren van multifunctionele accommodaties in het Van der Palmgebied. Hierin is
multifunctionele
onderzocht welke meerwaarde het combineren van maatschappelijke, culturele en
vervangen door duurzame gebouwen, waarbij meerdere partijen gebruik maken van
sportvoorzieningen in multifunctionele gebouwen kan hebben. In dit hoofdstuk worden
gezamenlijke en multifunctionele ruimten.
accommodaties.
Verouderde
monofunctionele
gebouwen
worden
beknopt de bevindingen uit de analyses weergegeven. De uitgewerkte scenario's worden in een overzichtelijke tabel samengevat waarmee een afweging tussen de scenario's kan
Aan de hand van de accommodatiewensen van de beoogde gebruikers van de drie
worden gemaakt.
accommodaties is een globaal ruimteprogramma opgesteld. De drie afzonderlijke gebouwclusters resulteren in een totaal ruimteprogramma van bijna 5.900 m2 bvo:
7.1
Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen
In het Accommodatie- en Vastgoedbeleid van gemeente Papendrecht is gericht op het creëren van meer samenhang en samenwerking in het sociale domein, op preventie,
Cultuurcluster: Foyer Theater De Willem: Sportcluster:
1.850 m2 bvo; 930 m2 bvo; 3.110 m2 bvo.
bewegen en vitaliteit, op stimulering van ontmoeting en behoud van sociale samenhang. Om samenwerking te stimuleren én efficiënt om te gaan met ruimtegebruik en daarbij behorende kosten is multifunctionaliteit het uitgangspunt bij het realiseren van maatschappelijke voorzieningen.
Met name in de entree, de ontmoetingsruimte/ horeca en de ondersteunende facilitaire ruimten in het gebouw, liggen combinatiekansen. Een centrale entree met aangrenzende ontmoetingsruimte/ horeca zorgt voor een herkenbare en aantrekkelijke plek waar de diversiteit aan gebruikers elkaar kunnen ontmoeten. Belangrijk is hierbij aandacht te
De herontwikkeling van het Van der Palmgebied biedt kansen voor het realiseren van deze beleidsdoelstellingen. Met de nieuwbouw voor het Willem de Zwijgercollege, als aanjager van de gebiedsontwikkeling, is gekeken welke gebouwen met maatschappelijk gebruik
hebben voor herkenbaarheid en identiteit voor de verschillende gebruikersgroepen. Een theaterbezoeker vraagt een andere setting dan een sporter. Ondersteunende ruimten als toiletten, technische ruimten en verkeersruimte kunnen gedeeld worden.
verouderd zijn en vernieuwd moeten worden. Er zijn drie gebouwontwikkelingen beoogd: Een cultuurcluster ter vervanging van een aantal verouderde en monofunctionele gebouwen (gebouwen Excelsior, Wijkvereniging en Denksportcentrum); Een sportcluster die initieel bestaat uit de vervangingsopgave van de gymzalen voor het Willem de Zwijgercollege. Ook hierbij wordt ingezet op multifunctionaliteit en
De meeste meerwaarde is te verwachten in de combinatie van het cultuurcluster en het Theater. De vlakke vloerzaal in het cultuurcluster kan als kleine zaal gebruikt worden voor kleinschalige
theaterproducties
en de
grote
theaterzaal
kan
door bijvoorbeeld
Muziekvereniging Excelsior gebruikt worden voor orkest, koorzang en uitvoeringen.
verbreding van gebruik door sportverenigingen. Ook hierdoor kunnen verouderde gymzalen worden afgestoten (zoals De Olympiaan en De Kooy);
Combinatiekansen in gebruik
Een entree en foyer voor Theater De Willem. Met de sloop van het schoolgebouw van
De meerwaarde van gezamenlijk gebruik van een gebouw en ruimte uit zich in inhoudelijke
het Willem de Zwijgercollege moeten voorzieningen getroffen worden om het theater
samenwerking en kruisbestuiving tussen verschillende functies tussen bijvoorbeeld theater,
'standalone' te kunnen laten functioneren.
dans en creatieve activiteiten. De diversiteit aan functies zorgt ervoor dat de MFA Cultuur de hele dag door in gebruik is, wat zorgt voor reuring en levendigheid.
CONCEPT
26
De aanwezigheid van een grote diversiteit aan ruimten maakt dat voor
Tabel 11: Samenvatting afwegingskader scenario's
Scenario 1
gebruikers een ruime keuze is en voor activiteiten een passende ruimte
Drie afzonderlijke gebouwen
gezocht kan worden. Zo kan een sportvereniging een bestuursvergadering
Twee multifunctionele
2
met totaal van 5.900 m bvo: accommodaties met totaal
in een cursusruimte van het cultuurcluster organiseren of het theater een kleinschalige productie in de vlakke vloerzaal.
Scenario 2
Ruimteprogramma
Combinatiekansen in beheer en exploitatie
Cultuurcluster:1.850 m Foyer Theater: 930 m
2
2
van 5.640 m bvo:
2
MFA Cultuur (incl.
Sportcluster:3.110 m2
theater): 2.530 m2
Scenario 3
Eén integrale MFA Cultuur en Sport met totaal van 5.515 m2 bvo.
Sportcluster: 3.110 m2
Door het combineren van functies en gebouwen ontstaan kansen om beheer en exploitatie gezamenlijk en professioneel te organiseren. De
Cultuurcluster:
MFA Cultuur:
Bij keuze voor het realiseren
kansen liggen op verschillende aspecten zoals het professionaliseren van
+ 140 m danszaal
+ 140 m danszaal
van de aanvullende wensen
Sportcluster:
Sportcluster:
wordt het gebouw vergroot
Cultuur Holding B.V., met waar wenselijk en mogelijk inzet van vrijwilligers
+ 2.550 m turnhal
+ 2.550 m turnhal
met 3.020 m2 bvo.
om (personeels)kosten te drukken. Combinatiekansen zitten ook in
+ 330 m dojo
+ 330 m dojo
beheer, door deze onder te brengen bij bijvoorbeeld de Recreatie en
2
Aanvullende wensen
2
2
onderhoud en gezamenlijke organisatie van het dagelijks beheer door bijvoorbeeld het inzetten van een beheerder/conciërge. Over het algemeen kan worden gesteld dat de kosten voor beheer- en exploitatie
Gebruik en bezetting
en in stand te houden. Kansen
7.2
2
2
Optimaal eigen karakter
Sterk cultuurcluster
Brede diversiteit
Betere bezetting
Eigen karakter sport
Multifunctioneel gebruik
Capaciteitsvraag sport
Betere bezetting Capaciteitsvraag sport
Capaciteitsvraag sport
Efficiënt ruimtegebruik
Besparing: 250 m2
Besparing: 375 m2
Afstoten: 5.150 m2
Afstoten: 5.150 m2
Afstoten : 5.150 m2
Stimuleren ontmoeting
Stimuleren ontmoeting
Stimuleren ontmoeting
van één gezamenlijk gebouw lager zijn dan die van drie aparte gebouwen, doordat er minder vierkante meters zijn om te onderhouden, te verwarmen
2
Afwegingskader scenario's
Efficiënt beheer
Op basis van de verkenning van combinatiekansen van de drie gebouwprogramma's is een drietal scenario's uitgewerkt. Om tot een integrale afweging tussen de verschillende scenario's te komen is een
Aandachtspunten
Akoestiek/ geluidsoverlast
Akoestiek/ geluidsoverlast
Akoestiek/ geluidsoverlast
Risico op versnippering
Identiteit horeca/
Identiteit ontmoeting
ontmoeting
Logistieke stromen
Positionering
Gelijkwaardige inpassing
Complexe puzzel i.r.t.
Cultuurcluster
Positionering Sportcluster
Theater en Willem de
overzichtelijk afwegingskader opgesteld. In bijlage 6 is het totale afwegingskader opgenomen.
Inpassing in gebied
Zwijgercollege
Positionering Sportcluster
CONCEPT
Investering incl. btw
€ 28.540.000
€ 26.550.000
€ 24.410.000
Gebouwgebonden jaarlast
€ 1.229.000
€ 1.150.000
€ 1.067.000
€209 / m bvo
€204 / m bvo
€193 / m2 bvo
2
2
27
7.3
Advies en aanbevelingen
gezamenlijk beheer. Verdere integratie met het sportcluster biedt beperkte
Het haalbaarheidsonderzoek geeft inzicht in de ruimtelijke mogelijkheden, kansen in
meerwaarde;
combinatiemogelijkheden en de financiële uitwerking van een aantal scenario's. Uit het
De gebouwen kunnen meer aansluiten bij de identiteit, sfeer en kleur van de doelgroep:
onderzoek blijkt dat er kansrijke mogelijkheden zijn om één of meerdere multifunctionele
sociaal-cultureel en sport. Dit zorgt voor een duidelijke herkenbaarheid en
accommodaties te realiseren in het Van der Palmgebied. Met het realiseren van een MFA
kleinschaligheid voor de gebruikers;
worden verouderde en niet-duurzame gebouwen afgestoten.
De ruimtelijke inpassing van het Van der Palmgebied van een integrale MFA, waarbij aansluiting met zowel de nieuwbouw van het Willem de Zwijgercollege als het theater
De nieuwe gebouwen bieden kansen in gezamenlijk en multifunctioneel ruimtegebruik. Met
wordt gerealiseerd, is een uitdaging. Het is de vraag of dit binnen de vastgestelde
name een centrale gebouwentree, gedeelde ontmoetingsruimte (kantine, foyer) met horeca
stedenbouwkundige kaders gerealiseerd kan worden;
en facilitaire ruimten dragen bij aan spontane ontmoeting, kruisbestuiving en leveren een
De bescheiden extra efficiency in vierkante meters (125 m 2 bvo) bij volledige integratie
(bescheiden) besparing in vierkante meters op. Belangrijk aandachtspunt hierbij is de
weegt wat ons betreft niet op tegen de inhoudelijke bedenkingen die de gebruikers bij
herkenbaarheid en identiteit van ruimten voor de verschillende gebruikers. De
deze configuratie hebben.
schaalgrootte en sfeer van de ontmoetingsruimte moet aansluiten bij het gebruik en de doelgroep. Vanuit de eerste verkenning lijken de gebruikersgroepen cultuur en sport hierin
Aanbevelingen
ver van elkaar af te staan. De verbinding tussen theater en sociaal-culturele gebruikers sluit
Na uitvoering van dit haalbaarheidsonderzoek geven we de gemeente de volgende
beter aan.
aanbevelingen voor het vervolgproces mee: Inzicht in totale capaciteitsbehoefte binnensport en bewegingsonderwijs: de beoogde
Ook in beheer en exploitatie biedt de combinatie van het cultuurcluster met het theater
nieuwbouwontwikkelingen van sportvoorzieningen bij de VO-scholen bieden kansen
kansen. Gezamenlijke programmering van activiteiten en ruimten en ondersteuning op
voor aanvullend gebruik door sportverenigingen. Uit dit haalbaarheidsonderzoek is
gebouwbeheer sluiten aan bij dit type gebruikers. Waar mogelijk kunnen vrijwilligers van
gebleken dat wanneer de gemeente wil voorzien in de behoefte van verenigingen het
verenigingen worden ingezet in de horeca om (personeels)kosten te drukken. Beheer van
Sportcluster te weinig capaciteit heeft om hierin te voorzien voor zowel het onderwijs
sportvoorzieningen loopt doorgaans via sleutelbeheer, of beheer op afstand. Er zijn wel
(overdag) als de sportverenigingen ('s avonds en weekend). Een gemeente breed
kansen om een beheerder van de MFA Cultuur ook een rol te geven in dagelijks onderhoud
capaciteitsonderzoek geeft inzicht in de totale behoefte en verdeling van de
en schoonmaak van het sportcluster. Vanuit de eerste verkenning lijkt het kansrijk om
beschikbare accommodaties . Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek kan de
verder te onderzoeken of de Recreatie en Cultuur Holding een rol kan spelen in beheer en
gemeente een weloverwogen keuze maken in het al dan niet voorzien in de door de
exploitatie van de MFA's in het Van der Palmgebied.
sportverenigingen geuite wensen; Inzicht in financiële situatie huisvestingslasten van de beoogde gebruikers: de
Advies
betaalbaarheid van de nieuwe accommodatie(s) is een belangrijk punt van zorg van de
Alles overwegende zien wij de meeste kansen in scenario 2, waarbij een MFA Cultuur en
beoogde gebruikers. In de huidige situatie is geen sprake van een eenduidige
een Sportcluster gerealiseerd worden. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:
huisvestingssituatie van de beoogde gebruikers {huur , eigen accommodatie,
De koppeling van het Cultuurcluster en het theater biedt zowel in het gebouw, als het
combinatie daarvan). Door de huidige situatie per gebruiker in beeld te krijgen kan
gebruik en het beheer kansen in multifunctioneel gebruik, stimuleren van ontmoeting en
beoordeeld worden of de vereniging in staat is de huurlasten voor een nieuwe
CONCEPT
28
accommodatie op te brengen. Bij voorkeur zonder dat dit een exponentiele groei van de lasten voor de gebruikers betekent. Het is voor het vervolg proces handig om de beoogde gebruikers een intentieovereenkomst te laten tekenen. Dit legt wederzijdse verwachtingen en afspraken vast tussen betrokken partijen. Dit is niet juridisch bindend, maar helpt wel voor verduidelijking over rollen en verantwoordelijkheden. Ook helpt het om eventuele misverstanden en conflicten in de toekomst te voorkomen. Daarnaast zorgt een intentieovereenkomst ook voor gezamenlijke toewijding aan het project, waardoor de kans groter is dat gebruikers het vervolg traject serieus en met vertrouwen aangaan.
CONCEPT
29
synar chis
Bijlage 1 Participatie
Bridgeclub P.B.C. '81; Bridgeclub Papendrecht;
Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking en afstemming met de gemeente
Budo Sport Laheij V.O.F.;
Papendrecht en de beoogde gebruikers van het Cultuurcluster en het Sportcluster. De
Gymvereniging Olympia;
participatie is op de volgende wijze vormgegeven:
Handbalvereniging DES '72; The Black Purple Country Dancers; Muziekvereniging Excelsior Papendrecht;
Interviews
Senioren Bond De Ertepeller;
Er is een interviews gehouden met: Gemeente Papendrecht, beleidsontwikkelaar team Maatschappelijke Ontwikkeling en
Stichting To Be;
beleidsadviseur Sport en Cultuur; Gemeente
Papendrecht,
projectmanager en projectleider
Stichting Denksportcentrum Papendrecht;
team Grondzaken,
Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed ; Gemeente Papendrecht: portefeuillehouder gebiedsontwikkeling Van der Palmgebied; Theater/ cultuur, directeur Recreatie en Cultuur Holding B.V. Papendrecht.
Taekwondo Club Papendrecht; Tafeltennisvereniging Papendrecht; Theater De Willem; Volksuniversiteit; Volleybalvereniging Flits;
Beoogde gebruikers
Met de beoogde gebruikers van het Cultuurcluster en het Sportcluster zijn twee
Wijkvereniging De Kooy; Willem de Zwijgercollege.
bijeenkomsten georganiseerd: Werksessie 1: Kansen in gezamenlijk gebruik op dinsdag 9 juli 2024 (alle beoogde gebruikers gezamenlijk); Werksessie 2: Beheer en exploitatie: Dinsdag 27 augustus 2024, met beoogde gebruikers van het Cultuurcluster; Dinsdag 3 september 2024 met beoogde gebruikers van het Sportcluster. Plenaire terugkoppeling resultaten haalbaarheidsonderzoek op dinsdag 24 september 2024 (alle beoogde gebruikers gezamenlijk).
Gemeentelijke projectgroep
Gedurende het onderzoek is de inhoud en voortgang van het onderzoek afgestemd met een gemeentelijke projectgroep bestaande uit de volgende functionarissen: Beleidsontwikkelaar team Maatschappelijke Ontwikkeling Beleidsadviseur Sport en Cultuur team Maatschappelijke Ontwikkeling; Projectmanager team Grondzaken, Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed; Projectleider team Grondzaken, Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed; Adviseurs Synarchis.
De volgende verenigingen en maatschappelijke organisaties zij uitgenodigd voor de werksessies: Balletschool 2 MOVE/ Patty Kemper ; Bridgeclub de Overslag; Bridgeclub Drechtsteden; Bridgeclub Hartenvrouw; Bridgeclub Je Coupe; CONCEPT
31
Bijlage 2
Ruimtebehoefte per scenario
Scenario's maatschappelijke accommodaties Van der Palmgebied Entreegebied Horeca/ ontmoetingsruimte Zaal- en activiteitenruimten Wedstrijdruimte
Scenario 1 Cultuurgebouw
86 235 710 0 0 244
Theater De Willem
Sportgebouw
Totaal
MFACultuur
Scenario 2
Scenario 3
Sportgebouw
MFASport en cultuur
Totaal
111 605 0 0 0 0
47 160 0 1.937 358 26
244 1.000 710 1.937 358 270
178 675 710 0 0 244
47 160 0 1.937 358 26
225 835 710 1.937 358 270
208 785 710 1.937 358 245
Kleedruimten Overige ruimte Totaal m2 fno
1.275
716
2.528
4.519
1.807
2.528
4.335
4.243
Bvo/fno factor
1,45
1,30
1,23
1,30
1,40
1,23
1,30
1,30
Totaal m2 bvo
1.849
931
3.109
5.888
2.530
3.109
5.639
5.515
CONCEPT
32
Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen
Ruimteprogramma Cultuurcluster Ruimtebehoefte Cultuurcluster
Ruimteprogramma foyer Theater De Willem
m' per
aantal
ruimte
ruimten
m'fno
Totaal m'
vrije hoogte
Opmerkingen
Foyer Theater De Willem
m' norm
aantal ruimten
Totaal m' fno
m'fno
Vrije hoogte
Entreegebied Entree
20
20
Garderobe
25
25
Beheerders ruimte
12
1
12
oilet bezoekers
2
12
24
oilet mindervaliden
5
Entreegebied 0,07 m' per bezoeker
Kassa 1 per 30 bezoekers
5
Garderobe Toiletten
86
Toilet mindervaliden
Horeca/ ontmoetingsruimte 0
Entree
0
50 160
160
Keuken
60
60
Foyer met bar
Opslag keuken
15
15
Keuken
onderdeel van ontmoetingsruimte 150 personen inclusief bar
235
Horeca/ ontmoetingsruimte
Opslag keuken
al- en activiteitenruimten akkevloer zaal
240
eitenruimte denksport
120
120
80 personen
eîtenruimte creatief
50 30
2 3
100 90
koken/ tekenen/ schilderen koppelbaar tot 1 ruimte
Ontwerpverlies
20 60
2 2
40 120
2-3 personen 20 personen
Constructieoppervlak Totaal m' bvo
M.Jzieklokalen individueel M.Jzieklokalen groep
1 18
25 8 37 36 5 111
erenigingsruimte Ontmoetingsruimte met bar
eiten /cursus/vergaderruimten
25 8 37 2 5,0
240
6,0
tribune 150p. + podium 10'13
520 70 15
520 70 15 605 716 m' fno
Totaal m' fno
10% 5% 15%
Verkeersruimte
factor:
1,30
72 36 107 931
m' bvo
710 Overige ruimte Kleedruimten (incl. douche)
20
2
40
oiletruimte
2
2
4
Opslag vaste gebruikers
30
4
120
Opslag overige gebruikers Opslag facilitair
10 25
4 1
40 25
repro, schoonmaak
Containerruimte erkkast
10
0
0
buiten op terrein
5
2
10
Serverruimte
5
5
PM
ruimte
erkeersruimte Ontwerpverlies Constructieoppervlak
CONCEPT
volgt uit ontwerp
244 1.275 m' fno
otaal m' fno
otaal m' bvo
nabij vlakke vloerzaal
factor:
1,45
15%
191
5% 25%
319
64
incl. akoestische maatregelen
1.849 m' bvo
33
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Ruimteprogramma Sportcluster (scenario 1 en scenario 2) Ruimtebehoefte Sportcluster
Entreegebied Entree Beheerderrsuimte Toiletten bezoekers/ algemeen Toilet mindervaliden
m' per
aantal
ruimte
ruimten
20 12 2 5
1 5
m'fno
Totaal m' Vrije fno hoogte
20 12 10 5
Opmerking en
MFA Cultuur Van der Palrngeb ied
incl. tochtportaal
47 135 15 10
135 15 10 160
Wedstrijdruimte Sporthal (28x44,2x7) Gymzaal (14x26x5,5) Toeschouwersruimtesporthal vast Uitschufitribune Toestellenbergingsporthal Toestellenberginggymzaal Wedstrijdleiding EHBO-ruimte
1.238 364 1,0 25 165 55 15 10
65
1.238 364 65 25 165 55 15 10
7,0 5,5
Inhoud 8.663
Zaaldele n 3
T oilet sche idsrechters / docenten
25 14 2 7 2
8 8 8 4 1
Werkkast Technischeruimten Meterkast
0,5
Containerruimte
1 0 1 2
200 112 16 28 2
Totaal m' bvo
CONCEPT
factor:
1,23
30 8
Garderobe
63
63
0,07 m' per bezoeker
Beheerdersruimte
12
1
12
Repro/ ehbo
Toilet bezoekers
2
30
60
1 per 30 bezoekers
Toilet mindervaliden
5
5 178
Horeca/ ontmoetings ruimte
Opslag keuken
25
25
KVLO: 35 m2 + 20 m2 turnen
Zaal- en activiteitenruimten
2 zones met 2x uitgiftebar
675 Theate rzaal
380
0
8,0
534 zitplaatsen, bestaande zaal
Vlakke vloerzaal
240
0
240
6,0
tribune 150p. + podium 10*13
Activiteitenruimte/ denksport
120
120
Activiteitenruimtecreatief
50
2
100
1x koken, 1x tekenen/schilderen
Activiteiten/cursus/vergaderruimten
30
3
90
koppelbaar tot 1 ruimte
1\/uzie klokaal individueel
20
2
40
1\/uzie klokaal ensemble
60
2
120
2,6 2,6 710
Overige ruimte
volgt uit ontwerp
10 %
8
70
2 per zaaldeel 2 per zaaldeel 1 per kleedruimte 1 per zaaldeel 1 per accommodatie
26 2.528 m'fno 253 76 253 3.109 m'bvo
30
580
PM
Constructieoppervlak
Opmerkingen
Kassa
70
op buitenterrein
10% 3%
Vrije hoogte
Entree
580
20 0 5
Totaal m' fno Verkeersru imte Ontwerpverlies
Totaal m'
Keuken
358 20 10 5
m'fno
Ontmoetingsruimte met bar
Ov e rige ruimten
Berging algemeen
aantal ruimten
65-70 zitplekken, 1 zitrij in sporthal KVLO: 3x35 m2 + 60 m2 vereniging
1.937 Kleed ruimten Kleedkamers Doucheruimte Toilettensporters Scheidsrechters-/docentenruimte
m' per ruimte
Entreegebied
Horeca/ ontmoetingsrui mte
Horeca/ kantine met bar Keuken Opslag keuken
Ruimteprogramma MFA Cultuur
incl. technische ruimte
Kleedruimten (incl. douche)
20
2
40
Toiletruimte
2
2
4
Opslag vaste gebruikers
30 10
4 4
120
Opslag overige gebruikers
hoeveel personen? (3 voor Exce lsior)
40
Opslag facilitair
25
1
25
repro, schoonmaak
Containerruimte
10
0
0
op buitenterrein
Werkkast
5
2
10
Serverruimte
5
5
toegevoegd
PM
Technische ruimte
volgt uit ontwerp 244 1.807 m' fno
Totaal m' fno Verkeersruimte
15%
Ontwerpverlies Constructieoppervlak Totaal m' bvo
5% 20% factor:
1,40
271 90 361 2.530 m' bvo
incl. akoestische maatregelen
34
Scenario 3: Integrale MFA Cultuur en Sport MFACultuur en Sport Van der Palm
Entreegebied Entree
Kassa arderobe Beheerdersruimte
bezoekers mindervaliden
m'per
aantal
ruimte
ruimten
50 8 63 12 2 5
m'fno
Totaal m'
Vrije
50 8 63 12 70 5
1 35
Opmerkingen
hoogte
0,0 7 m2 per bezoeker Repro/ ehbo 1 per 30 bezoekers 208
Horeca / ontmoe tingsrui mte
met bar Keuken keuken
690 70 25
690 70 25
3 zones met 3x uitgiftebar
785 al- en activiteitenruimten al
akke vloerzaal eitenruimte/ denksport eitenruimte creatief eiten/cursus/vergaderruimten
M.Jzieklokaal individueel M.izieklokaal ensembie
380 240 120 50 30 20 60
0
0 240 120 100 90 40 120
1 2 3 2 2
8,0 6,0
534 zitplaatsen, bestaande zaal tribune 150p. + podium 10•13 1x koken, 1x tekenen/schilderen koppelbaar tot 1 ruimte
2,6 2,6 710
dstrijdruimte al (28x44,2x7) al (14x26x5,5) sporthal vast Uitschuiflribune enberging sporthal enberging gymzaal dleiding EHBO ruimte
1.238 364 65 25 165 55 15 10
Inhoud Zaaldelen 8.663 3
1.238 364 65 25 165 55 15 10
65-70 zitplekken,1 zitrij KVLO: 3x35 m2 + 60 m2 vereniging KVLO: 35 m2 + 20 m2 turnen
1.937 Kleedruimten Kleedkamers Doucheruimte
25 14 2 7 2
en sporters eidsrechters-/docentenruimte
scheidsrechter/sdocenten
8
a 8 4
200 112 16 28 2
2 per zaaldeel 2 per zaaldeel 1 per kleedruimte 1 per zaaldeel 1 per accommodatie 358
erige ruirrte Kleedruimten(incl. douche) vaste gebruikers overige gebruikers facilitair ainerruimte erruimte ruimte otaal m' fno erkeersruimte erpverlies ervlak otaal m' bvo
CONCEPT
20 2,5 30 10 25 10 5 5
2 2 4 4 0 2 1
40 5 120 40 25 0 10 5
In nabijheid vtakkevloer zaal
repro, schoonmaak op buitenterrein toegevoegd volgt uit ontwerp
PM
10% 4% 16% factor
1,30
245 4.243 m' fno 424 170 679 5.515 m' bvo
incl. akoestische maatregelen
35
Bijlage 3
Gebruiksroosters
Gebruiksrooster Cultuurcluster Theaterzaal 534 pers . ma di \\Qe do vrij za zo
07.00 - 08.00 08.00 - 09.00 09.00 - 10.00 10.00 - 11.00 11.00-12.00 12.00 -13.00 13.00 - 14.00 14.00 -15.00 15.00 - 16.00 16.00 -17.00 17.00 -18.00 18.00 -19.00 19.00 - 20.00 20.00 - 21.00 21.00 - 22.00 22.00 - 23.00 23.00 - 00.00
ma
2
3
ToBe
zo
2
VU Papendrecht
3
Denksport Theater De Willem
Q) CJ)
00
.0
::;;
De Ertepeller
Excelsior
.": ' Q)
-...,,--
---;:-
-0
V,
c:
2 .!'l ..c:
C:
"'
-0
:"r:'
'Q-)'
2"Q) '
u CD
0 u CD
..c:
1-
"E
"CCD'D z
'-'
CJ)
tt5
Q)
:■ i
C: "'
2MOVE
-0
--a:,
V,
C:
t!
0
a..
.= Q)
Activiteitenruimte/ creatief 20 pers. 2x50 m' di \\Qe do vrij za zo
ma
CONCEPT
Activiteitenruimte/ cursus/ vergaderen 3x30 m' 20 pers. di \\Qe do vrij za 2 3 2 3 2 3 2 3 2 3
,-:0:
12121212
12 07.00 - 08.00 08.00 - 09.00 09.00- 10.00 10.00 - 11.00 11.00-12.00 12.00 - 13.00 13.00 - 14.00 14.00 -15.00 15.00 -16.00 16.00 -17.00 17.00 - 18.00 18.00 -19.00 19.00 - 20.00 20.00 - 21.00 21.00 - 22.00 22.00 - 23.00 23.00 - 00.00
Activiteitenruimte/ denksport 120 m' 80 pers. ma di \\Qe do vrij za zo
Vlakke vloerzaal 240 m' 150 pers. ma di \\Qe do vrij za zo
380 m'
21 2
ma
12
o_
Q) CJ) C J)
"'
ëi5
co
C: Q)
-0
"' "::,' "::,' "::,' "::,' "::,' "::,' "::,' "::,' ::,
::,
û5
ü
::,
ü
::,
ü
Muzieklokaal individueel 2x20 m' 2 pers . di \\Qe do vrij za 12 1 2 1 2 12 1 2
::,
ü
::,
ü
::,
ü
::,
ü
::,
ü
zo
ü
ma 2
1
::,
2
".::''·" Q)
>
"::,' "::,' "::,' "::,' "::,'
::, S"2' ü
::,
ü
::,
ü
::,
ü
::,
ü
Muzieklokaal ensemble 10 pers . 2x60 m' di \\Qe za zo do vrij 2 1 1 2 12 1 2 1 2
Danszaal = WENS 95 m' 20 pers. ma di \\Qe do vrij za zo
1
2
1
1
1
1
1
1
]] CJ)
"'
-0 -0
e'c:
"'
Q)
C:
u
0 .0
E
rn e 1-
C:
C:
Q)
C: Q)
0
),:'.
0
.c
32 Q) Q)
co
C: Q)
0
),:'.
0
.c
32 Q) Q)
co
C:
0
.c
Q)
32
0
Q) Q)
),:'.
co
Q)
ël
::,
-"'
C:
Q)
ël
::,
-"'
C:
Q)
ël
::,
-"'
C:
Q)
ël
ël
::,
C: Q)
-"'
0
),:'.
0
.c
32 Q) Q)
co
::,
C: Q)
-"'
0
),:'.
0
.c
32
0
w
--W
>
:;;
"' :;; "'
w 0
>
0
:;; N
w
>
0
"'
:;;
>
0
• .:J
Q) Q)
co
36
Gebruiksrooster Sportcluster
1
Sporthal (zaaldeel 1) 14x28x7 m
ma
di
woe
do
Sporthal (zaaldeel 2) 14x28x7 m vrij
za
ma
di
woe
do
Sporthal (zaaldeel 3) 14x28x7 m vrij
za
ma
di
woe
do
Gymzaal 14x26x5,5 vrij
za
ma
di
woe
do
vrij
za
07.00 - 08.00
22.00 23.00 23.00- 00.00
Willem de Zwijger V.V. Flits Olympia TTV Teakwondo
DES '72
Primair onderwijs
CONCEPT
37
Bijlage 4
lnvesteringskostenramingen Scenario 1
Kostenraming per scenario
Bouwkosten Infrastructuur Honoraria en projectbegeleiding
Investeringskosten excl. BTW BTW Investeringskosten incl. BTW m2 bvo Bouwkosten / m2 bvo Investeringskosten excl. Btw/ m2 bvo Investeringskosten incl. Btw/ m2 bvo
Cultuurgebouw
Theater De Willem
Sportgebouw
PM PM
PM PM
PM PM
€ 5.200.000
€ 2.730.000
€ 60.000 € 900.000 € 230.000 € 600.000
€ 60.000 € 510.000 € 130.000 € 230.000
€ 8.590.000 € 80.000 € 1.310.000 € 360.000 € 450.000
PM
PM
PM
€ 700.000 € 7.690.000 € 1.610.000 € 9.300.000
€ 370.000 € 4.030.000 € 850.000 € 4.880.000
€ 1.080.000 € 11.870.000 € 2.490.000 € 14.360.000
1.849 € 2.813 € 4.160 € 5.030
931 € 2.933 €4.330 € 5.243
3.108 € 2.764 € 3.819 € 4.620
Totaal
PM I
MFACultuur
Scenario 2
Scenario 3
Sportgebouw
MFASport en cultuur
PM
PM PM
PM PM
€ 16.520.000
€ 7.080.000
€ 8.590.000
€ 200.000 € 2.720.000 € 720.000 € 1.280.000
€ 80.000 € 1.010.000 € 300.000 € 690.000
€ 80.000 € 1.310.000 € 360.000 €450.000
PM
PM
€ 2.150.000 € 23.590.000 € 4.950.000 € 28.540.00 0-
€ 920.000 € 10.080.000 € 2.110.000 € 12.190.000
€ 1.080.000 € 11.870.000 € 2.490.000 € 14.360.000
2.530 € 2.798 € 3.984 € 4.818
3.108 €2.764 € 3.819 €4.620
PMI
5.888 € 2.806 € 4.007 €4.848
Totaal
€ 2.000.000
€ 1.830.000
€ 21.950.000
€ 20.170.000
€ 4.600.000
€ 4.240.000
€ 26.550.000
€ 24.410.000
5.638 € 2.779 € 3.893 € 4.709
5.515 € 2.671 € 3.657 € 4.426
Uitgangspunten - prijspeil september 2024, geen loon- en prijsstijgingen gerekend - geen grondkosten gerekend - geen sloopkosten berekend en bouwrijp maken - geen boekwaarden berekend - geen rekening gehouden met specifieke locatiegebonden kosten zoals voor omleggen kabels en leidingen, uitbreiding water t.g.v. watertoets, explosieven, etc. - geen rentekosten berekend - geen kosten voor infrastructurele werken, parkeerplaatsen etc.
CONCEPT
38
Bijlage 5
Gebouwgebonden jaarlast
Gebouwgebonden jaarlasten
Cultuurgebouw
Scenario 1 Theater Sportgebouw De Willem
€ 135.000 € 47.000 € 14.000
€ 397.000 € 142.000 € 44.000
Scenario 3 MFASport en cultuur
Scenario 2 MFACultuur
Totaal
€ 789.000 € 280.000 € 86.000
€ 397.000 € 142.000 € 44.000
Totaal
€ 675.000 € 249.000 € 77.000
Kapitaallast Dotatie groot onderhoud Dagelijks onderhoud Energie Belasting en verzekeringen
€ 257.000 € 91.000 € 28.000
PM
PM
PM
PM
PM
PM
PM
PM
€ 24.000
€ 12.000
€ 38.000
€ 74.000
€ 32.000
€ 38.000
€ 70.000
€ 66.000
Gebouwgebonden jaarlast
€ 400.000
€ 208.000
€ 621.000
€ 1.229.000
€ 529.000
€ 621.000
€ 1.1so.oool
€ 1.067.000
€ 204 1 ]
€ 193
Kostendekkende huur per m2
CONCEPT
€209
€ 337.000 € 122.000 € 38.000
Sportgebouw
€ 734.000 € 264.000 € 82.000
39
Bijlage 6
Afwegingskader scenario's Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen
Ruimteprogramma
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Scenario 3: integrale MFA
Drie afzonderlijke gebouwen met totaal programma
Twee multifunctionele accommodaties met een totaal
Eén integrale MFA Cultuur en Sport met een totaal
van 5.900 m2 bvo:
programma van 5.640 m2 bvo:
programma van 5.515 m2 bvo.
Cultuurcluster:
1.850 m2 bvo;
Foyer Theater:
930 m2 bvo;
Sportcluster:
MFA Cultuur (incl. theater):
2.530 m2 bvo
Sportcluster
3.110 m2 bvo
2
3.110 m bvo.
Functionaliteit en
De gebouwen in het Van der Palmgebied hebben
Integratie van het cultuurcluster en het theater leidt
De integrale MFA biedt een brede diversiteit aan
bezetting
ieder een sterk eigen karakter, waarbij optimaal
tot een sterke combinatie van sociaal-culturele
ruimten voor een breed scala aan activiteiten en
aansloten wordt bij de functionaliteit en identiteit
voorzieningen;
doelgroepen;
van de verschillende gebruikers en doelgroepen;
Het sportcluster profileert zich met eigen karakter;
Ruimten worden multifunctioneel gebruikt;
Doordat ruimten voor activiteiten door meerdere
Doordat ruimten voor activiteiten door meerdere
De beoogde configuratie van de sportvoorziening
gebruikers gebruikt worden, wordt een betere
gebruikers gebruikt worden, wordt een betere
biedt te weinig capaciteit voor het invullen van de
bezetting gerealiseerd dan in de huidige situatie;
bezetting gerealiseerd dan in de huidige situatie;
behoefte van de beoogde gebruikers. Mogelijke
De beoogde configuratie van het sportcluster biedt
De beoogde configuratie van het sportcluster biedt
oplossingen: gebruik maken van
te weinig capaciteit voor de behoefte van de
te weinig capaciteit voor de behoefte van de
sportvoorzieningen die bij CSG De Lage Waard
beoogde gebruikers. Mogelijke oplossingen:
beoogde gebruikers. Mogelijke oplossingen:
en/of realiseren van aanvullende wensen.
gebruik maken van sportvoorzieningen die bij CSG
gebruik maken van sportvoorzieningen die bij CSG
De Lage Waard en/of realiseren van aanvullende
De Lage Waard en/of realiseren van aanvullende
wensen.
wensen.
Aanvullende
Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende
Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende
Bij keuze voor het realiseren van de aanvullende
wensen
wensen ontstaan grotere gebouwen:
wensen ontstaan grotere gebouwen:
wensen wordt het gebouw vergroot met 3.020 m2 bvo.
Cultuurcluster: Sportcluster:
+ 140 m2 bvo danszaal
MFA Cultuur:
+ 140 m2 bvo danszaal
2
Sportcluster:
+ 2.550 m2 bvo turnhal
+ 2.550 m bvo turnhal + 330 m2 bvo dojo
Kansen
+ 330 m2 bvo dojo
Nieuwe gebouwen dragen bij aan multifunctioneel
Integratie van het cultuurcluster en theater
Integratie van alle activiteiten in één MFA
en efficiënt ruimtegebruik;
resulteert in een besparing van 250 m 2 bvo op het
resulteert in een besparing van 375 m 2 bvo op het
Na realisatie van het cultuurcluster en het
te realiseren gebouwoppervlak ten opzichte van
te realiseren gebouwoppervlak ten opzichte van
sportcluster worden verouderde en niet-duurzame
scenario 1;
scenario 1;
2
gebouwen afgestoten (totaal 5.150 m bvo);
CONCEPT
40
Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen
Scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster
Scenario 3: integrale MFA
Stimuleren van ontmoeting tussen gebruikers met
Na realisatie MFA Cultuur en het sportcluster
Na realisatie van de MFA worden verouderde en
vergelijkbaar activiteitenaanbod en een diverse
worden verouderde en niet-duurzame gebouwen
niet-duurzame gebouwen afgestoten (totaal
afgestoten (totaal 5.150 m bvo);
5.150 m2 bvo);
Stimuleren van ontmoeting tussen een grotere
Stimuleren van ontmoeting tussen een grote groep
groep gebruikers met vergelijkbaar
gebruikers met divers activiteitenaanbod en een
activiteitenaanbod en een diverse doelgroep;
diverse doelgroep;
Aantrekkelijke omvang voor professionele
Aantrekkelijke omvang voor professionele
organisatie beheer en exploitatie met optimale
organisatie van beheer en exploitatie waar
afstemming op specifiek gebruik en doelgroep. Er
maximaal geprofiteerd kan worden efficiënt
kan geprofiteerd worden efficiënt gebouw beheer.
gebouw beheer.
Akoestiek en geluidsoverdracht tussen
Kleinschaligheid, herkenbaarheid en identiteit van
Kleinschaligheid, herkenbaarheid en identiteit van
verschillende gebruiksruimten;
verschillende gebruikers in de gezamenlijke
verschillende gebruikers in de gezamenlijke
Risico op versnippering beheer en exploitatie bij
ontmoetingsruimte;
ontmoetingsruimte;
verschillende exploitanten waardoor een diversiteit
Akoestiek en geluidsoverdracht tussen
Akoestiek en geluidsoverdracht tussen
in beheer en exploitatie van maatschappelijke
verschillende gebruiksruimten.
verschillende gebruiksruimten;
doelgroep.
Aandachtspunten
2
voorziening ontstaat.
Logistieke stromen en toegankelijkheid van de verschillende functionele clusters; Beoogde gebruikers van het gebouw hebben inhoudelijke bedenkingen bij de massaliteit, logistieke stromen en verschillende identiteiten van gebruikers. Met name in het gebruik van de ontmoetingsruimte
Inpassing in gebied
Drie gebouwvolumes kunnen optimaal naar eigen
Vergelijkbare omvang van twee gebouwvolumes
Uit een ruimtelijke studie moet blijken of het
karakter en doelgroep ingepast worden in gebied;
biedt kansen voor gelijkwaardige inpassing in
gebouwoppervlak (en gebouwvolume) op een
Positionering Cultuurcluster in nabijheid van
gebied;
passende en acceptabele wijze ingepast kan
theater is wenselijk;
Positionering van het sportcluster in nabijheid van/
worden in het gebouw;
Positionering van het Sportcluster in nabijheid van/
gekoppeld aan Willem de Zwijgercollege is
Complexe ruimtelijk puzzel om gewenste relatie
gekoppeld aan Willem de Zwijgercollege is
wenselijk.
met Willem de Zwijgercollege (sportvoorziening)
wenselijk.
en het theater (nieuwe foyer) te realiseren in integraal gebouw programma.
CONCEPT
41
synarchis
beleidsontwikkeling &
beheer &
huisvesting &
aanbesteden &
marketing
exploitatie
programmamanagement
projectmanagement
Kade 52 • 3371 EP Hardinxveld-Giessendam ·> 0184 616 544 ·> in fo@synarchis .nl www. ynarchi .nl