D09. 20241024 Bijlage 1 Rapport MFA Palmgebied Papendrecht.pdf
Tekst van het document
Rapport - concept
Haalbaarheidsonderzoek naar multifunctionele accommodaties (MFA) in het Van der Palmgebied Gemeente Papendrecht
10 oktober 2024
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
1.1 1.2 1.3
Situatieschets
1.4
Leeswijzer
2. 2.1 2.2
Uitgangspunten cultuurcluster, theater en sportcluster
3. 3 .1
Inventarisaties gebruik, gebouw en beheer
3.2 3.3
Huisvestingsvraag per gebouw
4.
Combinatiekansen
4.1 4.2
Kansen in gebouw
4.3
Kansen in beheer en exploitatie
5. 5 .1 5 .2 5.3
Scenario's voor de MFA's
6.
Financiële uitwerking scenario's
6.1 6.2
Globale investeringskosten Indicatie gebouwgebonden jaarlasten
7.
Samenvatting en advies
7 .1
Combinatiekansen maatschappelijke voorzieningen
7 .2 7.3
Afwegingskader scenario's
Concept
Vraagstelling
3
Bijlage 1 Participatie
31
3
Bijlage 2 Ruimtebehoefte per scenario
32
Bijlage 3 Gebruiksroosters
36
4
Bijlage 4 lnvesteringskostenramingen
38
5
Bijlage 5 Gebouwgebonden jaarlast
39
Bijlage 6 Afwegingskader scenario's
40
3 4
Onderzoeksaanpak
Gemeentelijk beleid Uitgangspunten ontwikkeling cultuurcluster en sportcluster
Beoogde gebruikers accommodaties
Beheer en exploitatie
Kansen in gebruik
Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster Scenario 3: Gezamenlijke MFA
Advies en aanbevelingen
5 6
8 8
12 13 16
16 18
20 21
21 21
22 23
23 24 26
26 27
28
1.
Inleiding
1.1
Situatieschets
De huidige situatie in Papendrecht voor verenigingen en instellingen met een De gemeente Papendrecht beschikt over een ruim aanbod aan accommodaties voor
maatschappelijke functie, vooral op sociaal-cultureel en cultureel gebied, is dat zij
cultuur en sport. De afgelopen tijd is gewerkt aan de businesscase Cultuurplatform van de
gehuisvest zijn in diverse verouderde, niet-functionele en niet-duurzame accommodaties .
gemeente Papendrecht. De rol van de businesscase is tweeledig: het behouden en waar
Binnen deze accommodaties opereren de verenigingen en instellingen grotendeels
mogelijk versterken van de culturele sector voor alle inwoners van Papendrecht én
zelfstandig, terwijl een duidelijke behoefte is aan meer samenhang en samenwerking.
tegelijkertijd onderzoeken welke financiële keuzes daarbij gemaakt kunnen worden. In 2023 is het Vastgoed- en accommodatiebeleid en IHP Papendrecht vastgesteld. Hierin
Om deze situatie te verbeteren, wordt voorgesteld een nieuwe gezamenlijke accommodatie
zijn de uitgangspunten en de visie op vastgoed en maatschappelijke accommodatie
te realiseren, waar de verschillende verenigingen en instellingen gezamenlijk en
uitgewerkt in concrete kaders en doelstelling. Een van de pijlers van het beleid is het
multifunctioneel gehuisvest kunnen worden . Deze aanpak zou een grote stap betekenen
ontwikkelen van multifunctionele maatschappelijke gebouwen die uitnodigingen tot
naar een kwalitatief hoogwaardig en multifunctioneel aanbod, meer samenhang en
interactie en ontmoeting. Het realiseren van een cultuurcluster en een sportcluster in het
samenwerking, en verduurzaming van het vastgoed.
Van der Palmgebied wordt hierin als kans benoemd. Het plan is om dit 'Cultuurcluster' te realiseren in de nabijheid van Theater de Willem. Dit De volgende stap is het verkennen van de mogelijkheden van de financiële en ruimtelijke
cultuurcluster
zal
diverse
functies
vervullen,
waaronder
repetitieruimtes
en
haalbaarheid van het realiseren van multifunctionele accommodaties (MFA's) in het Van
muziekleslokalen, dansactiviteiten, ontmoetingen en creatieve en informatieve cursussen
der Palmgebied. Dit omvat een samenwerking tussen culturele, maatschappelijke en
en bijeenkomsten. De gebiedsvisie voor dit gebied biedt de ruimtelijke kaders voor de
sportorganisaties, evenals het potentieel voor meervoudig ruimtegebruik.
ontwikkeling van het cultuurcluster. Dankzij de onmiddellijke nabijheid van Theater de Willem kunnen synergievoordelen worden behaald door samenwerking met dit theater. Deze ontwikkeling sluit geheel aan bij de Businesscase Cultuur. Gezien de compactheid van Papendrecht en de functie van de nieuwe accommodatie op het gebied van cultuur en vrijetijdsbesteding, vormt één centrale accommodatie geen belemmering. De reisafstand is voor alle inwoners van Papendrecht acceptabel.
1.2
Vraagstelling
Het haalbaarheidsonderzoek moet inzicht geven in de ruimtelijke mogelijkheden, de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een combinatie van samenwerking tussen cultureel/maatschappelijke-
en
sportorganisaties
alsmede
mogelijk
meervoudig
ruimtegebruik. Het onderzoek spitst zich toe op de haalbaarheid van het cultuurcluster en Figuur 1: Herontwikkeling Van der Palmgebied
CONCEPT
het sportcluster in relatie tot de ruimtelijke inrichting van het Van der Palm gebied.
3
1.3
Onderzoeksaanpak
Om de haalbaarheid van de ontwikkeling van de MFA te onderzoeken is de volgende aanpak gehanteerd:
1. Inventariseren:
inventariseren
beschikbare
informatie
en
opstellen
uitgangspuntennotitie; 2. Uitwerken: uitwerken van het ruimteprogramma en in beeld brengen van de combinatiekansen; 3. Rapporteren: vastleggen van de haalbaarheid van de MFA in een integrale rapportage. Participatie
Participatie gedurende het onderzoek heeft plaatsgevonden met zowel de gemeente als de beoogde gebruikers van het cultuurcluster en sportcluster. De participatie is op de volgende wijze vormgegeven: Interviews: voor het toetsen van uitgangspunten en ophalen van informatie; Werksessies: voor het verkennen van samenwerkingskansen met beoogde gebruikers; Projectgroep: voor het bespreken van tussentijdse resultaten en de concept rapportage. In Bijlage 1 is een overzicht van de bij het onderzoek betrokken partijen opgenomen.
1.4
Leeswijzer
Het rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten voor het cultuurcluster en sportcluster opgenomen; Hoofdstuk 3 bevat de inventarisaties van de beoogde gebruikers, de huisvestingsvraag per gebouw en een eerste denkrichting voor beheer en exploitatie; Hoofdstuk 4 geeft een beeld van de combinatiekansen van gezamenlijke huisvesting; Hoofdstuk 5 laat de verschillende scenario's zien in combinatiemogelijkheden; In hoofdstuk 6 is een financiële uitwerking van de scenario's opgenomen; Tot slot worden de scenario's in hoofdstuk 7 tegen elkaar afgewogen en een advies gegeven.
CONCEPT
4
2.
Uitgangspunten cultuurcluster, theater en sportcluster
gebruikers/beherende
instellingen
van
het
maatschappelijke
vastgoed.
Kostendekkende huur bestaat uit: Kapitaallasten; Voorziening voor het grote onderhoud ;
Het haalbaarheidsonderzoek is uitgewerkt binnen de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. De belangrijkste uitgangspunten worden nader toegelicht.
2.1
Gemeentelijk beleid
Eigenaarsdeel gebouw gebonden verzekeringen, belastingen en heffingen; Apparaatskosten .
In veel gevallen zal de huur - gegeven de maatschappelijke functies van de
Vastgoed- en accommodatiebeleid en IHP-gemeente Papendrecht
accommodaties - niet kunnen worden opgebracht door de gebruikers. In dat geval wordt
In 2023 is het Vastgoed- en Accommodatiebeleid van de gemeente Papendrecht
die huur (gedeeltelijk) gesubsidieerd, vanzelfsprekend gekoppeld aan afspraken over de
vastgesteld. Hierin is vanuit het toekomstig beleid omschreven dat er kansen zijn om een
maatschappelijke functie. De overgang naar kostendekkende huren en daaraan
cultuurcluster te realiseren in de gemeente.
gekoppelde verhoging van subsidies zal met grote zorgvuldigheid moeten plaatsvinden. Deze overgang mag er niet toe leiden dat verenigingen en instellingen die een bijdrage
Vanuit het accommodatiebeleid wordt ingezet op meer samenhang en samenwerking in
leveren aan de maatschappelijke opgave, (tijdelijk) in het gedrang komen.
het sociale domein, op preventie, bewegen en vitaliteit , op stimulering van ontmoeting en behoud van sociale samenhang: Accommodaties die samenhang en samenwerking stimuleren:
Om invulling te geven aan het Vastgoed- en Accommodatiebeleid en het traject van de VOscholen een vervolg te geven, worden een cultuurcluster en sportcluster gerealiseerd:
Gezamenlijke huisvesting verenigingen met onderling samenhangende functies;
Er is voorgesteld een nieuw cultuurcluster te realiseren waar verschillende sociaal-
Multifunctionele huisvesting;
culturele en culturele verenigingen en instellingen gezamenlijk en multifunctioneel
Goede balans tussen multifunctioneel gebruik en behoud eigen identiteit.
worden gehuisvest. Het gebouw komt in de nabijheid van Theater De Willem.
Sterke bijdrage aan de beleidsambities en maatschappelijke opgave:
In de planontwikkeling van het Willem de Zwijgercollege wordt rekening gehouden met
Stimuleren van ontmoeting;
een binnensportaccommodatie voor het bewegingsonderwijs (4 zaaldelen). Zo wordt
Accommodatie-aanbod gericht op huisvesting van activiteiten en gebruikers.
ingezet op multifunctionele inzetbaarheid van de binnensportaccommodatie die tevens
Onderbouwde lijn voor (accommodatie)subsidies. Vanuit het vastgoedbeleid zijn de volgende kaders vastgesteld:
gebruikt kan worden door Papendrechtse sportverenigingen.
Duurzaamheidsbeleid
Accommodaties met een maatschappelijke functie die cruciaal is voor het bereiken van
De gemeente Papendrecht heeft geen separaat duurzaamheidsbeleid . De ambitie van de
gemeentelijke doelstellingen zijn in principe eigendom van de gemeente Papendrecht.
gemeente is dat het gemeentelijke vastgoed in het jaar 2030 CO 2-neutraal is. Argumenten
Voor deze accommodaties is invloed/zeggenschap gewenst die betrekking heeft op
zijn eerst en vooral het milieu en de voorbeeldfunctie van de gemeente. Bij het ontwikkelen
bereikbaarheid (tarieven) en toegankelijkheid (de maatschappelijke functie).
en realiseren van nieuwe gebouwen worden de volgende duurzaamheidseisen gehanteerd:
Het gemeentelijk vastgoed wordt met voldoende expertise en tegen aanvaardbare kosten beheerd. De gemeente rekent kostendekkende huur aan de
CONCEPT
Gebruik maken van nog te realiseren HVC-restwarmte (indien niet mogelijk dan allelektric/gasloos);
5
Energieprestatie minimaal conform Besluit Bouwwerken Leefomgeving met de ambitie
In 2022 is een stedenbouwkundige visie voor het gebied opgesteld. In deze visie zijn de
ENG (energieneutraal gebouw);
bouwvlakken benoemd waar nieuwbouwontwikkeling kan plaatsvinden.
Natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen; Duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen en materiaaltoepassingen.
De
stedenbouwkundige
visie
is
vervolgens
vertaald
naar
stedenbouwkundige
uitgangspunten voor de gebouwontwikkelin.gDe sportvoorziening en de school dienen bij In juli 2024 is de motie "Vergroening van Gemeentelijke Gebouwen" aangenomen waarin
elkaar op het kavel van de school te worden gerealiseerd.
is afgesproken dat groene gevels en daken een belangrijke bijdrage leveren aan de
Indien gewenst zijn deze fysiek verbonden . Op het kavel van de school zijn geen
gezonde en natuur inclusieve leefomgeving en tot energiebesparing kunnen leiden.
sportvelden aanwezig. Het cultuurcluster en het theater worden idealiter ook in elkaars nabijheid gerealiseerd en worden bij voorkeur fysiek verbonden.
2.2
Uitgangspunten ontwikkeling cultuurcluster en sportcluster
2.2.1
Uitgangspunten locatie
De ontwikkeling van het cultuurcluster en sportcluster maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van het Van der Palmgebied. Voor de locatie en de te realiseren gebouwen zijn in verschillende studies en documenten uitgangspunten opgenomen. In de gebiedsontwikkeling wordt rekening gehouden met de volgende gebouwontwikkelingen: Nieuwbouw Willem de Zwijgercollege; Nieuwbouw sportcluster (3 zaaldelen) en een gymzaal; Standalone maken theater; Nieuwbouw cultuurcluster met culturele voorzieningen; Toevoegen woningbouw. Figuur 3: Stedenbouwkundige uitgangspunten Van der Palmgebied, gemeente Papendrecht, 2024
Uit de stedenbouwkundige visie volgen de volgende uitgangspunten voor de locatie: Verkeersveilige inrichting van het terrein; Groene zone rondom het gebied; Aandacht voor duurzaamheidsprogramma; Bouwhoogte: max. 4 bouwlagen; Goede entree en foyer toevoegen aan theater; Sociale controle door woningbouw; Buitensporten/bewegen plek in openbare ruimte.
Figuur 2: Stedenbouwkundige visie Van der Palmgebied, West8, 2022
CONCEPT
6
2.2.2 Uitgangspunten gebouwen
Globaal ruimteprogramma per gebouw
Cultuurcluster
In het Vastgoed- en Accommodatiebeleid is voor het cultuurcluster en het sportcluster een
Voor de ontwikkeling van het cultuurcluster zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:
indicatie van de gewenste omvang gegevens. Dit resulteert in de volgende afzonderlijke
Het cultuurcluster is een centrum voor cultuur en ontmoeting en met ruimte voor
vierkante meters bruto vloeroppervlak per functie:
repetities en muzieklessen, dans en creatieve cursussen. Indien mogelijk wordt een
Cultuurcluster: ruggengraat van 1.495 m2 bvo en 335 m2 bvo voor opties;
nieuwe foyer voor theater De Willem gerealiseerd;
Sportcluster: sporthal van circa 2.500 m2 bvo en een losse gymzaal.
Het cultuurcluster wordt aan of in de nabijheid van theater De Willem gerealiseerd,
In het haalbaarheidsonderzoek is onderzocht welke combinatiekansen en meerwaarde
zodat de foyer, bar en keuken mogelijk gecombineerd kunnen worden met de
kunnen worden gerealiseerd wanneer de gebouwen gezamenlijk en/of in elkaars nabijheid
ontmoetingsruimte van het cultuurcluster;
worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie is niet perse behoefte aan een fysieke
Het gebouw heeft een indicatieve omvang van 1.500 - 1.700 m2 bvo. Binnen dit
verbinding tussen de school en Theater De Willem.
oppervlak is nog geen rekening gehouden met voorzieningen voor het theater. Dit oppervlak geldt als vertrekpunt voor het realiseren van het cultuurcluster.
2.2.3 Uitgangspunten beheer en exploitatie Voor beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen gelden de volgende
Sportcluster
Voor de ontwikkeling van het sportcluster zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:
uitgangspunten: De gemeente Papendrecht ziet voor zichzelf geen eigen rol weggelegd in het beheer
Het sportcluster is een accommodatie waar overdag het bewegingsonderwijs van het
en exploitatie van maatschappelijke accommodaties ;
Willem de Zwijger plaatsvind en die na schooltijd ('s avonds en in het weekend) ruimte
Het beheer en de exploitatie van maatschappelijke accommodaties is de
biedt voor Papendrechtse sportverenigingen ;
verantwoordelijkheid van stichtingen, verenigingen, de Recreatie en Cultuur Holding
Het gebouw bestaat uit een sporthal (drie zaaldelen) en een gymzaal met bijbehorende
B.V. en schoolbesturen ;
ondersteunende kleed- en doucheruimten, scheidsrechter ruimten en bergingen.
De gemeente voelt zich wel verantwoordelijk voor het opstellen van uitgangspunten en randvoorwaarden voor beheer en exploitatie (tarieven, onderhoud, maatschappelijke
Foyer Theater De Willem
functie, et cetera);
Theater De Willem is in de huidige situatie verbonden met het schoolgebouw van het Willem
De mate waarin de gemeente eisen stelt aan het beheer en de wijze waarop dat wordt
de Zwijgercollege. De entree, garderobe, foyer en keuken worden gedeeld met de school.
geborgd is sterk afhankelijk van het type accommodatie;
De nieuwbouw van de school op een andere plek in het Van der Palmgebied zorgt ervoor
De gemeente onderscheid twee verschillende typen beheer:
dat ingrepen nodig zijn om het theater in stand te kunnen houden. Hiervoor moeten de
Eigenaar beheer: beheertaken die voortvloeien uit eigendom van accommodaties
volgende ruimten worden gerealiseerd: entree, garderobe, foyer/ontmoetingsruimte en een
(groot onderhoud, verzekeringen etc.);
keuken met bar/uitgiftepunt.
Gebruiker beheer: beheertaken die voortvloeien uit dagelijks gebruik (klein onderhoud, schoonmaak, toezicht etc.).
CONCEPT
7
3.
Inventarisaties gebruik, gebouw en beheer
Muziekvereniging Excelsior Muziekvereniging Excelsior is opgericht in 1920 en is een bloeiende vereniging met ruim
In dit hoofdstuk worden de beoogde gebruikers van de nieuwe accommodatie(s) toegel icht
150 leden. De missie van Excelsior is: "Wij verbinden, vermaken en verrijken leden en
en de vertaling van de ruimtewensen naar een ruimteprogramma per gebouw. Tot slot is
bezoekers vanuit onze passie voor muziek door een maatschappelijk betrokken platform te
een eerste inventarisatie van de mogelijkheden voor beheer en exploitatie opgenomen.
zijn voor een veelzijdig en hoogwaardig aanbod van muzikale en sociale activiteiten waarin samenwerking, openheid, gemoedel ijkheid, ontspanning en plezier centraal staan.
3.1
Beoogde gebruikers accommodaties
De accommodaties worden ontworpen om een breed scala aan culturele, maatschappelijke
De vereniging bestaat uit 10 afdelingen:
en sportieve activiteiten te faciliteren. De focus ligt op diverse groepen binnen de
2 blazers ensembles, 1 steelband en 1 koor. Ook biedt Excelsior in samenwerking met
Papendrechts
ToBe diverse muzieklessen aan in de vorm van koper, saxofoon en slagwerk. De
gemeenschap
,
zoals
sportverenigingen,
culturele
organisaties
en
maatschappelijke initiatieven. Het in elkaars nabijheid huisvesten van deze variëteit aan
4 orkesten (2x jeugd), 2 slagwerkgroepen,
muziekvereniging maakt momenteel gebruik van
een
eigen
verenigingsgebouw
2
gebruikers draagt bij aan de sociale cohesie en het welzijn van de samenleving. Hiermee
(710 m bvo) aan de Rembrandtlaan 206 in Papendrecht, waarin naast muzikale activiteiten
wordt een andere sociale cohesie bereikt dan wanneer gebruikers (zoals in de huidige
ook sociale activiteiten en samenwerkingen met andere organisaties en evenementen
situatie) in een eigen accommodatie zijn gehuisvest.
worden georganiseerd.
Tabel 1. Beoogde gebruikers cultuurcluster e sportcluster
Excelsior heeft de volgende accommodatiewensen:
Cultuurcluster
Sportcluster
Ontmoetingsruimte met bar en keuken;
Muziekvereniging Excelsior;
Willem de Zwijgercollege;
Vlakke vloerzaal voor orkest en ruimte voor 150 toeschouwers;
Stichting ToBe;
Gymvereniging Olympia;
Twee muzieklokalen voor individuele muzieklessen;
Volksuniversiteit Papendrecht;
Handbalvereniging DES'72;
Twee muzieklokalen voor ensemble/ groepslessen;
Theater De Willem;
Volleybalvereniging Flits;
Opslagruimte voor muziekinstrumenten.
Denksportcentrum Papendrecht;
Tafeltennisvereniging Papendrecht;
Seniorenbond De Ertepeller;
Taekwondo Club Papendrecht;
Wijkvereniging De Kooij;
Budosport Lahey.
ToBe Cultuurcentrum ToBe Cultuurcentrum is onderdeel van Stichting Cultuureducatie (SCe) en biedt cursussen,
Dansstudio 2Move.
workshops en activiteiten aan. ToBe is actief in Dordrecht en Papendrecht. In Papendrecht biedt ToBe in samenwerking met Muziekvereniging Excelsior muzieklessen voor kinderen
3.1.1 Het
en jongeren aan. Ook worden er activiteiten als Muziek voor peuters en dreumesen
Beoogde gebruikers cultuurcluster nieuw
te
realiseren
cultuurcluster
als
omschreven
in
het
Vastgoed-
en
Accommodatiebeleid van de gemeente, worden in onderstaande geïntroduceerd en
aangeboden en heeft ToBe een Brassband. Net als Excelsior, maakt ToBe gebruik van het verenigingsgebouw aan de Rembrandtlaan 206.
toegelicht. Per gebruiker zijn de gewenste gebruiksruimten in een nieuwe accommodatie benoemd.
CONCEPT
8
ToBe heeft de volgende accommodatiewensen:
Theater De Willem
Twee muzieklokalen voor individuele muzieklessen;
Theater De Willem biedt een gevarieerd cultureel programma met cabaret, muziektheater,
Een muzieklokaal voor ensemble/ groepslessen;
musical, show en toneel. Het theater wordt beheerd en geëxploiteerd door de Recreatie en
Opslagruimte voor muziekinstrumenten etc.
Cultuur Holding B.V. Papendrecht. Theater De Willem en het Willem de Zwijger College zijn fysiek met elkaar verbonden en er wordt wederzijds gebruik gemaakt van elkaars
Stichting Denksport Papendrecht
ruimte. Bij de sloop van het schoolgebouw moet ervoor worden gezorgd dat het theater
Stichting Denksport Papendrecht is een overkoepelende stichting waar zeven
zelfstandig kan blijven functioneren als een op zichzelf staand gebouw.
denksportverenigingen uit Papendrecht en omgeving onder vallen. De verenigingen zijn in 1995 samengekomen bij de Stichting en tellen gezamenlijk ongeveer 400 leden. De
Theater De Willem heeft de volgende accommodatiewensen: Entree met kassa en garderobe;
deelnemende verenigingen zijn: Bridgeclub Drechtsteden;
Ontmoetingsruimte/ foyer met bar voor 580 personen;
Bridgeclub Overslag;
Voldoende toiletten.
Bridgeclub en Passageclub Papendrecht; Bridgeclub Je Coupe;
Seniorenbond De Ertepeller
Hartenvrouw;
Senioren bond De Ertepeller is opgericht in 2015 en is een onafhankelijke organisatie voor
Papendrechtse bridgeclub '81;
50-plussers. De Ertepeller biedt diverse vaste activiteiten aan zoals klaverjassen, bingo,
Schaakclub Pascal.
jokeren, creamiddag, koffiesoos en line-dansen. Ook bieden zij hulp bij het invullen van belastingformulieren. De seniorenbond maakt gebruik van diverse ruimtes in het gebouw
De verenigingen maken voor hun activiteiten en cursussen gebruik van het
aan de Goudenregenstraat 15 in Papendrecht. Dit gebouw heeft een oppervlak van
Denksportcentrum aan de Van der Palmstraat 12. Dit gebouw van 680 m bvo is in
180 m2 bvo.
2
eigendom van de Stichting Denksport Papendrecht. Gezien de doelgroep van de denkportverenigingen zijn integrale toegankelijkheid van de accommodatie, goede bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen nabij de entree belangrijk.
Senioren bond De Ertepeller heeft de volgende accommodatiewensen: Ontmoetingsruimte met bar en keuken; Activiteitenruimte voor creatieve activiteiten;
Stichting Denksport Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen:
Activiteiten-/ vergaderruimte.
Ontmoetingsruimte met bar en keuken, bij voorkeur gekoppeld aan zalen; Grote zaal geschikt voor 150 personen; Kleine zaal geschikt voor 80 personen; Opslagruimte voor materialen.
Volksuniversiteit Papendrecht
De Volksuniversiteit Papendrecht biedt sinds 1970 een ruim aanbod van cursussen en trainingen aan. Jaarlijks wordt een gevarieerd programma samengesteld met een breed aanbod van 150-200 cursussen op het gebied van talen, creativiteit, lichaam en geest, algemene kennis, kunst en cultuur en culinair. Er is ook een apart aanbod met kindercursussen. Jaarlijks worden circa 1.100 cursisten verwelkomd. De Volksuniversiteit
CONCEPT
9
heeft een eigen accommodatie van 415 m 2 bvo aan de Vondellaan 158 in Papendrecht en maakt tevens gebruik van een aantal leslokalen van het Willem de Zwijgercollege.
Volksuniversiteit Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen : Een activiteitenruimten voor kooklessen ; Een activiteitenruimte voor creatieve lessen; Drie activiteiten-/ vergaderruimten voor cursussen voor 15 personen; Kantoorruimte met twee werkplekken en kastruimte.
The Black Purple Country Dancers
Figuur 4: Beoogde gebruikers cultuurcluster en sportcluster
The Black Purple Country Dancers (BPCD) is een linedance school in Papendrecht. De vereniging heeft als beoogde gebruiker van het Cultuurcluster deelgenomen aan de eerste
3.1.2
werksessie. Na deze bijeenkomst heeft de dansschool aangegeven geen gebruik te willen
Het nieuw te realiseren sportcluster, dat als onderdeel van de vernieuwing van het Willem
maken van het Cultuurcluster. Er wordt in de huidige situatie gebruik gemaakt van de
de
danszaal in het gebouw aan de Goudenregenstraat 15.
sportverenigingen. Per gebruiker zijn de gewenste gebruiksruimten in een nieuwe
Beoogde gebruikers Sportcluster Zwijgercollege
gerealiseerd
wordt,
biedt
kansen
voor
medegebruik
door
accommodatie benoemd. 2MOVE 2MOVE is een dans- en ontspanningsstudio in Papendrecht die sinds 1995 wordt geleid
Willem de Zwijgercollege
door Patty Pemper. 2MOVE heeft een ruim aanbod van dans en pilateslessen voor jong en
Willem de Zwijgercollege is een openbare school voor voortgezet onderwijs met 1.250
oud. 2MOVE maakt vier dagen per week gebruik van de danszaal aan de
leerlingen. Het bestaande schoolgebouw is verouderd en wordt vervangen door
P.J. Troelstrastraat in Papendrecht (142 m 2 bvo).
nieuwbouw. Ook de bestaande gymzalen van de school worden vernieuwd en vervangen door een sporthal (drie zaaldelen) en een gymzaal. De school maakt overdag gebruik van
2MOVE heeft de volgende accommodatiewensen: Danszaal van 75 m 2 •
deze sportaccommodatie, na schooltijd en in het weekend biedt de nieuwe sporthal de gelegenheid tot gebruik door sportverenigingen. De sporthal wordt tevens gebruikt als examenzaal. Dit betekent dat de zalen in de examenperiode niet gebruikt kunnen worden door andere gebruikers.
Willem de Zwijgercollege heeft de volgende accommodatiebehoefte : Vier gymzalen/ zaaldelen met een minimale afmeting van 14 x 26 meter x 5,5 meter.
CONCEPT
10
Gymnastiekvereniging Olympia
Handbalvereniging DES'72
Olympia is een gymnastiekvereniging met een breed aanbod aan activiteiten aan turnen,
DES'72 is een handbalvereniging met een asfaltveld (buiten) en een clubgebouw. Het veld
ritmische gymnastiek en peuter-gym. De vereniging heeft ongeveer 300 leden en beschikt
is in eigendom van de gemeente, het clubgebouw is in eigendom van de vereniging.
2
met De Olympiaan over een eigen accommodatie (400 m bvo). Gezien de doelgroep (met
DES'72 heeft ongeveer 125 leden en traint een deel van het jaar buiten en gedurende ca .
name kinderen) vindt een deel van het gebruik overdag plaats (na schooltijd). Naast de
24 weken per jaar binnen (in een sporthal). Handbal ontwikkelt zich steeds meer tot een
Olympiaan maakt de vereniging gebruik van het Sportcentrum en De Spil voor ritmische
binnensport waardoor de vereniging een grotere behoefte aan zaalruimte heeft voor
gymnastiek.
trainingen en wedstrijden. De vereniging maakt hiervoor gebruik van het sportcentrum.
Olympia heeft de volgende accommodatiewensen:
DES '72 heeft de volgende accommodatiewensen :
Zaaldeel ten behoeve van turnen met een minimale afmeting van 25x35 m en vrije
Sporthal van minimaal 24 x 44 meter en een hoogte van 7 meter met een combiveld;
hoogte van 6 m. voor trainingen met vaste turnopstelling, een permanente turnvloer van
Tribune (minimaal 100 zitplaatsen);
14x14 m. en een valkuil;
Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken;
Zaaldeel ten behoeve van ritmische gymnastiek met een minimale afmeting
van
Buitensportveld (valt buiten de scope van dit haalbaarheidsonderzoek)
16x32 m. en een vrije hoogte van 10 m. met ruimte voor twee oefentapijten van 14x14 m.; Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.
Tafeltennisvereniging Papendrecht TTV Papendrecht is een vereniging met circa 100 leden. Er wordt gebruik gemaakt van gymzaal De Kooy en TTV huurt de kantineruimte aangrenzend aan de zaal (enige huurder
Volleybalvereniging Flits
van de kantine). Tijdens trainingen wordt gebruik gemaakt van zes tafeltennistafels.
Volleybalvereniging Flits telt ongeveer 230 leden en maakt gebruik van het Sportcentrum Papendrecht en van de sportzaal in het Willem de Zwijger College. De vereniging richt zich
TTV Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen:
op spelplezier en sportieve prestatie. De vereniging heeft behoefte aan extra trainingsuren
Trainingsruimte van minimaal 12 x 21 meter en een hoogte van 5 meter met minimaal
in een sporthal. In het Sportcentrum is geen ruimte voor uitbreiding van het aantal uren op
6 tafeltennistafels;
het gewenste tijdstip. Ook zou de vereniging alle trainingen vanuit één locatie willen
Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.
aanbieden, dit zorgt voor meer binding met de vereniging. Taekwondo Club Papendrecht V.V. Flits heeft de volgende accommodatiewensen:
Taekwondo Club Papendrecht heeft ongeveer 100 leden. De vereniging maakt gebruik van
Sporthal van minimaal 24 x 44 meter en een hoogte van 7 meter met 3 volleybalvelden;
gymzaal De Kooy en van een gymzaal in het Willem de Zwijger College. TCP maakt geen
Tribune (minimaal 100 zitplaatsen);
structureel gebruik van de kantine bij De Kooy. De vereniging kent veel jeugdleden en richt
Ontmoetingsruimte/ kantine met bar en keuken.
zich op het laagdrempelig aanbieden van taekwondo maar heeft ook een aantal leden dat op landelijk niveau presteert.
CONCEPT
11
Taekwondo Club Papendrecht heeft de volgende accommodatiewensen: Trainingsruimte met een afmeting van een gymzaal (12 x 21 meter) of een dojo (14 x
zijn een aantal aandachtspunten benoemd waar rekening mee moet worden gehouden bij de verdere uitwerking van het programma van eisen en het ontwerp: Gezien de diversiteit in gebruikers en doelgroepen is het belangrijk dat de ruimtelijke
14 meter).
relaties tussen de activiteitenruimten en horeca optimaal ontworpen worden, de
3.2
looplijnen en logistieke stromen moeten op een overzichtelijke en logische manier
Huisvestingsvraag per gebouw
De in paragraaf 3.1 omschreven activiteiten van de beoogde gebruikers en accommodatiewensen zijn vertaald naar een huisvestingsvraag per gebouwcluster (cultuur, foyer theater en sport). Hierbij is voor het sportcluster een accommodatie met 4 zaaldelen als uitgangspunt gehanteerd.
worden georganiseerd in het gebouw; De muzikale activiteiten in het gebouw brengen een geluidsbelasting met zich mee, terwijl denksport- en cursusactiviteiten een rustige omgeving vragen. Akoestiek en geluidsoverdracht zijn belangrijk aandachtspunt bij de technische eisen die gesteld worden aan het gebouw en de afzonderlijke ruimten; Het gebouw moet integraal toegankelijkheid zijn voor alle doelgroepen. Bij het
3.2.1
Cultuurcluster
ontwerpen van de entree, verkeerszones en activiteitenruimten moet rekening worden
Het cultuurcluster biedt ruimten voor sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten voor
gehouden met gebruik door personen in rolstoel en met rollators;
de in paragraaf 3.1.1 genoemde gebruikers. In tabel 3 zijn de ruimten opgenomen die de
In de directe nabijheid van het gebouw dient voldoende parkeergelegenheid te zijn
gebruikers nodig hebben om hun activiteiten te kunnen blijven doen. Naast de
inclusief voldoende plekken voor mindervaliden.
activiteitenruimten zijn ook de facilitaire en ondersteunende ruimten in beeld gebracht. 3.2.2
Tabel 2. Huisvestingsvraag gebruikers cultuurcluster
Publieks-en ontmoetingsruimten Entree Garderobe Ontmoetingsruimte met bar
Activiteitenruimten Vlakke vloerzaal Cursus-/ vergaderruimte Kooklokaal Crearuimte Muzieklokaal individueel Muzieklokaal groep
Facilitaire en ondersteunende ruimten Keuken Kleedruimten Opslagruimten (MIVA) toiletten Werkkast Technische ruimte
In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het cultuurcluster uitgewerkt. Dit resulteert in een gebouw van circa 1.275 m2 fno / 1.850 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Met de realisatie van het cultuurcluster wordt een eerste belangrijke stap in gezamenlijk en multifunctioneel ruimtegebruik gemaakt. Voor de beoogde gebruikers betekent het loslaten van een eigen accommodatie een grote verandering. In de gesprekken met de gebruikers
CONCEPT
Foyer Theater De Willem
Voor Theater De Willem is in beeld gebracht welke ruimten zij nodig heeft om als zelfstandig gebouw te kunnen functioneren. In tabel 4 is de ruimtebehoefte in beeld gebracht. Tabel 3. Huisvestingsvraag Theater De Willem
Publieks- en ontmoetingsruimten
Gebruiksruimten
Entree Garderobe Kassa Ontmoetingsruimte/ foyer met bar
Theaterzaal (bestaand)
Facilitaire en ondersteunende ruimten Keuken Kleedruimten (bestaand) Opslagruimten (bestaand) (MIVA) toiletten Werkkast (bestaand) Technische ruimte
In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het theater uitgewerkt. Dit resulteert in een uitbreiding van het bestaande gebouw van 715 m2 fno / 930 m2 bvo.
12
3.2.3
Dojo voor budosporten van 14x14 m. met een vaste tatami, twee kleedruimten, indicatie
Sportcluster
In paragraaf 3.1.2 zijn de beoogde gebruikers van het sportcluster en hun
aanvullend zaaloppervlak 330 m2 bvo. Bij dit oppervlak wordt uitgegaan dat de dojo
accommodatiewensen geïnventariseerd. In tabel 5 zijn de ruimten opgenomen die de
onderdeel wordt van het sportcluster ;
gebruikers nodig hebben om hun activiteiten te kunnen blijven doen. Naast de
Danszaal van 95 m2 voor ballet-, dans- en linedance activiteiten, Het totaal oppervlak
activiteitenruimten zijn ook de facilitaire en ondersteunende ruimten in beeld gebracht.
van de danszaal bedraagt 140 m2 bvo. Bij dit oppervlak wordt uitgegaan dat de danszaal onderdeel wordt van het cultuurcluster.
Tabel 4. Benodigde ruimten sportcluster
Publieks- en ontmoetingsruimten Entree Ontmoetingsruimte/ kantine met bar
Gebruiksruimten
Facilitaire en ondersteunende ruimten
Sporthal Keuken Toestellenberging Gymzaal Kleed- en doucheruimte Toeschouwersruimte Opslag Wedstrijdleiding Scheidsrechter-/ docenten- (MIVA) toiletten Werkkast ruimte Technische ruimte Beheerdersruimte EHBO-ruimte
3.3
Beheer en exploitatie
In paragraaf 2.2.3 zijn de algemene gemeentelijke uitgangspunten gedefinieerd voor beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen. Uitgangspunt is dat de gemeente eigenaar is van het gebouw en niet verantwoordelijk voor beheer en exploitatie ervan.
3.3.1
Introductie beheervormen
Landelijk veel voorkomende vormen voor beheer en exploitatie van maatschappelijke gebouwen zijn: Een gemeentelijke B.V. (zoals de Recreatie en Cultuur Holding B.V. in Papendrecht); Stichtingen:
In bijlage 2 is de ruimtebehoefte voor het sportcluster uitgewerkt. Dit resulteert in een sportaccommodatie van 2.520 m fno / 3.110 m bvo. 2
2
Met een onafhankelijk bestuur; Met een bestuur dat gelieerd is aan de belangrijkste gebruikersgroepen. Een marktpartij, variërend van ondernemers met een lokaal/ regionale achtergrond tot
3.2.4
Aanvullende accommodatiewensen
De beoogde gebruikers hebben aanvullend op het basisprogramma voor het cultuur- en het sportcluster de volgende aanvullende accommodatiewensen geuit: Turnhal met zaaldeel van 25x30x6 m. met een vaste turnopstelling voorzien van vloer voor vrije oefening, een valkuil en een zaaldeel van 30x30x1O m. met twee tapijten voor ritmische gymnastiek. Door het zaaldeel voor ritmische gymnastiek te voorzien van een scheidingswand ontstaan twee zaaldelen (15x30 m.) voor het bewegingsonderwijs. Tevens zijn vier kleedruimte, scheidsrechtersruimte en toestellenbergingen voorzien. Het totale oppervlak van de turnhal bedraagt indicatief 2.560 m2 bvo. Bij dit oppervlak wordt uitgegaan dat de turnhal onderdeel wordt van het sportcluster;
landelijk opererende exploitatiemaatschappijen. Als de gemeente optreedt als eigenaar van het gebouw, dan volgt daar uit dat de gemeente ook verantwoordelijk is voor het eigenaar beheer: beheertaken die voortvloeien uit eigendom van accommodaties (groot onderhoud, eigenaarsdeel belastingen en verzekeringen, etc.). Het gebruiker beheer moet belegd worden bij een externe partij. Onder gebruiker beheer moet onder andere verstaan worden: lngebruikgeving aan de verschillende gebruikers; Inzet van medewerkers; Verzorgen van de administratie en financiële verantwoording; Onderhouden en schoonhouden van de accommodatie; Voldoen aan wet- en regelgeving;
CONCEPT
13
3.3.2
Specificering uitgangspunten
Horeca
In de sessies met de beoogde gebruikers zijn de algemene uitgangspunten verkend en
De horeca/ ontmoetingsruimte van het gebouw vervult op verschillende manieren een
uitgewerkt tot meer specifieke uitgangspunten voor het beheer en de exploitatie.
belangrijke rol voor de gebruikers: Sociaal: als plek waar leden en bezoekers verblijven/ samenkomen om elkaar te
Rol Recreatie en Cultuur Holding B.V.
ontmoeten en na te praten over de activiteiten die ze hebben ondernomen (de 'derde'
Met de verantwoordelijkheid die de Recreatie en Cultuur Holding B.V. heeft in het beheer
helft);
en de exploitatie van het Sportcentrum en Theater De Willem is het een mogelijkheid dat
Identiteit: een plek waar het verenigingsgevoel ontwikkeld en bestendigd wordt;
deze organisatie ook een rol krijgt in het beheer en de exploitatie van de multifunctionele
belangrijk om de vereniging als organisatie vitaal te houden;
accommodaties. Hieraan zijn de volgende voordelen verbonden:
Financieel: een plek waar inkomsten worden gegeneerd, belangrijk om de vereniging
Er wordt gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van een lokale organisatie;
financieel gezond te houden.
De gebruikers van het gebouw worden ontzorgd; De Recreatie en Cultuur Holding B.V. kan door schaalvergroting efficiënter opereren.
Uit de sessies is gebleken dat meerdere gebruikers bereid zijn om, onder de eindverantwoordelijkheid van de Recreatie en Cultuur Holding B.V. en op basis van nadere
In de sessies met gebruikers en vertegenwoordiging van de Recreatie en Cultuur Holding
afspraken,
gedeeltelijk
invulling
te
geven
aan
het
beheer
van
de
horeca/
B.V. is draagvlak gebleken om deze invulling van beheer en exploitatie van het gebouw
ontmoetingsruimte. Als dit resulteert in (gedeeltelijke) vrijwilligersinzet ten behoeve van de
verder uit te werken.
horeca-exploitatie, dan draagt dit bij aan een efficiënt beheer van het gebouw en aan het schappelijk houden van de tarieven van consumpties.
Rol gebruikers
Eindverantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie bij de Recreatie en Cultuur Holding
Betaalbaarheid en tarieven
B.V. betekent niet dat er geen enkele verantwoordelijkheid resteert bij de diverse
In paragraaf 2.1 is vastgesteld dat uit het gemeentelijk vastgoedbeleid blijkt dat de
gebruikers. Door afspraken te maken over bijvoorbeeld sleutelbeheer (zelf toegang
gemeente rekent met kostendekkende huren aan de gebruikers/beherende instellingen van
verschaffen en afsluiten van de accommodatie) en het schoon achterlaten na gebruik van
maatschappelijk vastgoed. Tegelijkertijd is ook hier maatwerk van belang om ervoor te
ruimten ontstaan betrokken gebruikers en wordt een bijdrage geleverd aan efficiënt beheer
zorgen dat het gebruik van maatschappelijk vastgoed betaalbaar is voor de inwoners van
van het gebouw.
Papendrecht. In het kader van kostendekkende, geharmoniseerde en betaalbare tarieven is het voorstel om de uitgangspunten als volgt te specificeren:
De mogelijkheden om een bijdrage te leveren verschillen per gebruiker en type gebruik.
De gemeente (vastgoed) belast een kostendekkende huur door aan de Recreatie en
Daarom is maatwerk nodig in de afspraken tussen de Recreatie en Cultuur Holding B.V. en
Cultuur Holding B.V. Dit zal resulteren in een negatief exploitatiesaldo dat door de
de betrokken gebruikers. In dit maatwerk moet betrokken worden het (financieel) voordeel
gemeente (cultuur en sport) zal moeten worden gecompenseerd met een vergoeding/
dat voor gebruikers verbonden is aan het leveren van een bijdrage, bijvoorbeeld door
subsidie.
middel van een korting op het huurtarief (met als uitgangspunt: creëren van een 'win-win'
Vanuit het oogpunt van harmonisatie en eenduidigheid gelden voor het Sportcluster
situatie).
(sporthal en gymzaal) de tarieven die ook in het Sportcentrum gelden. Voor het cultuurcluster moeten nieuwe tarieven worden vastgesteld. Optie is om de tarieven te berekenen naar rato van een gymzaal. Daarbij is het wel van belang om voor
CONCEPT
14
de verschillende gebruikers in beeld te brengen wat daarvan de financiële consequenties zijn. Idealiter wijkt de nieuwe huur niet noemenswaardig af van de huidige huur/ accommodatiekosten. Voor de horeca kan onderscheid worden gemaakt tussen de huidige marktconforme tarieven die bijvoorbeeld voor de bezoekers van theater De Willem gelden en de maatschappelijke tarieven die voor sportverenigingen en culturele instellingen gelden. Het precieze niveau van de prijsstelling van consumpties moet nader onderzocht worden en kan gekoppeld worden aan de inzet van vrijwilligers door gebruikers van het gebouw.
CONCEPT
15
4.
Combinatiekansen
4.1.1
Multifunctionele accommodaties
In dit hoofdstuk zijn de combinatiekansen van de verschillende clusters geïnventariseerd.
Cultuurcluster
De maatschappelijke meerwaarde van de combinatiemogelijkheden van het theater, het
Met het realiseren van het cultuurcluster wordt een belangrijke stap gezet in efficiënt
sportcluster en het cultuurcluster zijn in kaart gebracht op drie aspecten: gebouw, gebruik
gebruik maken van het gemeentelijk vastgoed en het creëren van combinatiekansen. Het
en exploitatie.
gezamenlijke gebouw biedt vervangende huisvesting voor gebruikers van de volgende gebouwen in Papendrecht: Muziekgebouw Excelsior en ToBe
Rembrandtlaan 206
710 m2;
De drie afzonderlijke gebouwclusters resulteren in een totaal ruimteprogramma van bijna
Cursusgebouw VU
Vondellaan 158
415 m2;
5.900 m2 bvo:
Gebouw seniorenbond/ PCPD
Goudenregenstraat 10
180 m2;
Wijkgebouw De Kooyker
P. Zeemanlaan 37a
156 m2;
Denksportcentrum
Van der Palmstraat 12
680 m2;
Danszaal 2Move & Wasko
P.J. Troelstraat 100
142m2;
Danszalen Bounce
Schoorweg 6
450 m2;
Radio en TV
Schoorweg 6a
250 m2.
4.1
Kansen in gebouw
Cultuurcluster: Standalone maken theater: Sportcluster:
1.850 m2 bvo; 930 m2 bvo; 3.100 m2 bvo.
Vanuit deze ruimteprogramma's is geïnventariseerd welke synergiekansen er zijn in het combineren van voorzieningen. In onderstaande figuur is schematisch weergegeven dat in bepaalde ruimtesoorten, functies of voorzieningen overlappend kunnen zijn waardoor
De realisatie van het cultuurcluster betekent dus dat er zeven gebouwen van in totaal
ruimten mogelijk gedeeld of gecombineerd kunnen worden.
2.983 m2 bvo onttrokken worden en 1.850 m 2 bvo wordt teruggebouwd. Dit levert een efficiency van 38% op. De gebruikers hebben in de nieuwe accommodatie geen eigen ruimten meer, maar maken gezamenlijk gebruik van de ontmoetings- en activiteitenruimten . Met het in stand houden van de bestaande accommodaties is een structurele jaarlast van € 307.000 gemoeid.
Sportcluster Door de sportaccommodatie voor het Willem de Zwijgercollege geschikt te maken voor medegebruik door sportverenigingen, wordt een efficiencyslag gemaakt. Het sportcluster biedt vervangende en aanvullende ruimte voor de gebruikers van de volgende sportaccommodaties in Papendrecht: Gymzalen Willem de Zwijgercollege
Van der Palmstraat 2
1.950 m2 ;
Gymzaal De Olympyaan
Jacob Catslaan 1
400 m2 ;
Gymzaal De Kooy
P. Zeemanlaan 39
485 m2 ;
Kantine Handbalvereniging DES
van der Palmstraat 10 A
150 m2 •
Figuur 5: Kansen in gezamenlijk ruimtegebruik
CONCEPT
16
De realisatie van het sportcluster betekent dus dat er vier gebouwen van in totaal 2.985 m2
Uit de inventarisatie blijkt dat een groot aantal ruimten geschikt zijn voor medegebruik. De
bvo onttrokken wordt en 3.100 m2 bvo wordt teruggebouwd. De beperkte toename van het
ruimten hebben een specifieke functie maar kunnen op verschillende momenten in de week
aantal vierkante meters wordt veroorzaakt door de grotere afmeting van de sportruimten,
door verschillen gebruikers gebruikt worden. De efficiency in deze ruimte zit in het
volgend uit de actuele eisen van NOC*NSF en KVLO en de bredere functionaliteit (zoals
gezamenlijk gebruik van de ruimte: niet iedere gebruiker heeft een eigen activiteitenruimte.
tribune, sportkantine).
Door gezamenlijk gebruik te maken van de ruimte wordt een besparing gerealiseerd.
4.1.2
en financieel: er wordt betaald voor de ruimte op de momenten dat deze gebruikt wordt in
Kansen voor de gebruikers van de ruimte zitten in kruisbestuiving met andere gebruikers Combinatiekansen in het gebouw
Naast de in voorgaande paragraaf, omschreven synergie door het realiseren van
plaats van het jaarrond huren van een ruimte. Een aantal combinatiekansen wordt nader
multifunctionele gebouwen, is gekeken welke combinatiekansen er vanuit de drie
uitgelicht. Deze ruimten komen voor in de drie gebouwprogramma's.
afzonderlijke
ruimteprogramma's
(cultuurcluster, sportcluster en
theater)
zijn. In
onderstaande figuur is schematisch weergegeven welke type ruimten geschikt kunnen zijn voor combinatie en dus gezamenlijk gebruik.
Centrale hal met entree
Een gedeelde centrale hal met entree biedt voordelen voor een divers gebruik en bevordert een gastvrije sfeer. Deze ruimte kan verschillende functies combineren, zoals een ontvangstgebied, een wachtruimte en een plek voor informele ontmoetingen, wat zorgt voor een efficiënte benutting van de ruimte. Ook kan de hal, samen met een ontmoetingsruimte worden ingezet voor uiteenlopende activiteiten, zoals een kleine tentoonstelling, evenement of kaartverkoop. Dit draagt bij aan de veelzijdigheid van de locatie. Het gezamenlijk gebruik van de hal is bovendien financieel voordelig, omdat de kosten voor onderhoud en inrichting gedeeld kunnen worden en op deze manier één centrale hal gebouwd hoeft te worden. Kortom een centrale hal met entree, die door meerdere partijen wordt benut, biedt de mogelijkheid om een multifunctionele en inspirerende ruimte te creëren die zowel praktisch als verbindend is.
Figuur 6: Inventarisatie gezamenlijk gebruik
CONCEPT
Figuur 7: Centrale ontmoetings- en horecaruimte (links 't Mozaïek in Wijchen, rechts, DOK Delft)
17
Ontmoetingsruimte met bar en keuken
Door cursus- en vergaderruimten te delen, kunnen organisaties profiteren van
Het gezamenlijk gebruik van een ontmoetingsruimte met bar en keuken geeft veel
kostenbesparing, efficiënter gebruik van ruimte en grotere flexibiliteit.
mogelijkheden die zowel de gebruikers als de beheerder ten goede komen. Door de ruimte te delen, kunnen de gebruikers profiteren van een veelzijdige omgeving, ideaal voor uiteenlopende activiteiten zoals een kopje koffie, gezellige samenkomst voor of na een activiteit en sociale bijeenkomsten. Het is belangrijk bij de vormgeving en inrichting van de ruimte aandacht te hebben voor de verschillende identiteiten van de gebruikers (theaterbezoeker, verenigingsleden en/ of bezoekers van een cursus of activiteit). De aanwezigheid van een bar en keuken biedt extra voordelen. Zo kunnen gebruikers culinaire evenementen plannen of gewoon genieten van een informele borrel na een bijeenkomst. Dit bevordert een levendige sfeer waarin mensen samenkomen, ideeën delen
Figuur 8: Cursus- en activiteitenruimten (links DOK Delft, rechts Rozet Arnhem)
en nieuwe contacten leggen. Facilitaire ruimten en verkeersruimte
Daarnaast biedt de gedeelde ontmoetingsruimte de mogelijkheid om kosten en middelen
leder gebouw heeft facilitaire ruimte en verkeersruimte nodig om te functioneren. In geval
te bundelen, zoals gezamenlijke inkoop voor de bar, efficiënte inzet van personeel of
van gezamenlijke huisvesting in één gebouw kunnen deze ruimten (in sommige gevallen)
onderhoud van de keuken. Dit kan de kosten voor individuele gebruikers verlagen en
gedeeld worden. Dit geldt ook voor de technische ruimten voor bijvoorbeeld de verwarming
tegelijkertijd de kwaliteit van de aangeboden diensten verbeteren.
en klimaatbeheersing van een gezamenlijk gebouw.
Kortom, het gezamenlijk gebruik van een ontmoetingsruimte met bar en keuken bevordert
4.2
sociale verbindingen en biedt economische voordelen, waardoor het een aantrekkelijke
De meerwaarde van gezamenlijk gebruik van een gebouw en ruimte uit zich in inhoudelijke
optie is voor zowel de gebruikers als de exploitant.
samenwerking en kruisbestuiving tussen verschillende functies tussen bijvoorbeeld theater,
Kansen in gebruik
dans en creatieve activiteiten. De diversiteit aan functies zorgt ervoor dat de MFA de hele Cursus- en vergaderruimten
dag door in gebruik is, wat zorgt voor reuring en levendigheid.
Het gezamenlijk gebruik van cursus- en vergaderruimten biedt kansen voor verenigingen en organisaties die hun ruimtebehoefte efficiënt willen gebruiken.
4.2.1
Cultuurcluster
Cursus- en vergaderruimten zijn doorgaans niet de hele week bezet, waardoor ze niet optimaal benut worden. Door ruimtes te delen, kunnen ze effectiever worden ingezet, wat zorgt voor een optimaal gebruik van de beschikbare capaciteit. Dit is niet alleen financieel voordelig, maar bevordert ook duurzaam gebruik van ruimte, een steeds belangrijker aspect binnen maatschappelijk verantwoord ondernemen.
CONCEPT
Ontmoetingsruimte met bar en keuken
De ontmoetingsruimte, inclusief bar en keuken, kan zowel individueel door de clusters als gezamenlijk worden gebruikt. Het is daarom belangrijk om flexibiliteit in het gebruik van deze ruimte(n) te waarborgen.
18
Door de keuken centraal in de ontmoetingsruimte te positioneren, wordt het mogelijk om
Activiteitenruimte/creatief
deze zowel gezamenlijk als afzonderlijk te benutten. De nabijheid van de verschillende
Een creatieve activiteitenruimte biedt voor zowel de Volksuniversiteit Papendrecht als
clusters creëert bovendien mogelijkheden voor laagdrempelig contact en ontmoeting
seniorenbond De Ertepeller veel mogelijkheden. De veelzijdigheid van de ruimte zorgt
tussen de gebruikers.
ervoor dat in de ruimte een zeer divers aanbod van activiteiten kan plaatsvinden. Denk aan workshops , cursussen en hobbyclubs.
Theaterzaal
De theaterzaal biedt niet alleen ruimte voor toneelvoorstellingen, maar kan ook door
4.2.2
Sportcluster
Excelsior gebruikt worden voor bijvoorbeeld koorzang en optredens. De akoestiek en professionele voorzieningen van een theater kunnen zorgen voor een optimale muziekbeleving. Hierdoor kunnen repetities en concerten van Excelsior naar een hoger niveau getild worden. Daarnaast kan het delen van de theaterzaal zorgen voor kruisbestuiving tussen theater en muziek. Dit kan leiden tot gezamenlijke projecten zoals muziektheaterproducties. Vlakke vloerzaal
De vlakke vloerzaal biedt een veelzijdige ruimte die door diverse verenigingen gebruikt kan worden. Zo is deze ruimte onder andere geschikt voor muziek-, denksport- en dansverenigingen. De flexibele indeling van de zaal zorgt ervoor dat de ruimte snel en eenvoudig is aan te passen aan de behoeften van de diverse gebruikers.
Sportkantine met bar en keuken
De ontmoetingsruimte/ sportkantine, inclusief bar en keuken wordt door de gebruikers van het sportcluster gebruikt. De kantine kan een passende sfeer/ uitstraling krijgen waar de sporters voor en na trainingen en wedstrijden kunnen samenkomen. Sportruimte
Sportruimten zijn bij uitstek ruimten waar de meerwaarde van het gezamenlijk huisvesten van gebruikers naar voren komt. Door de (wettelijk verplichte) zaalcapaciteit voor het bewegingsonderwijs voor het Willem de Zwijgercollege te realiseren in de vorm van een sporthal (in plaats van afzonderlijke gymzalen), ontstaat een sportruimte die ook door sportverenigingen voor trainingen en wedstrijden gebruikt kan worden. Dit zorgt voor een optimale bezetting van de beschikbare zaalcapaciteit.
4.2.3
Bezetting
In bijlage 3 is de bezetting in het gebruiksrooster voor zowel het cultuurcluster als sportcluster opgenomen. Cultuurcluster
In het rooster is te zien dat het cultuurcluster op de middagen en avonden vrij goed bezet is. Met name ruimtes die door de denksport gebruikt kunnen worden. Hierdoor wordt Figuur 9: Multifunctionele vlakke vloerzaal (links 't Mozaïek in Wijchen, rechts Sport- en cultuur Vianen)
geadviseerd om ten opzichte van de voorgestelde configuratie in het Accommodatiebeleid een extra ruimte op te nemen van 120 m2, speciaal voor de denksportverenigingen . Hierdoor kunnen de huidige activiteiten van de beoogde gebruikers optimaal gefaciliteerd worden.
CONCEPT
19
Sportcluster
Een gezamenlijke facilitaire organisatie die verantwoordelijk is voor taken zoals
Het gebruiksrooster van het sportcluster laat zien dat de bezetting van de sporthal en
schoonmaak, inkoop, receptie en IT-ondersteuning. Door deze functies te bundelen,
gymzaal hoog zijn. De zalen worden overdag volledig door het Willem de Zwijgercollege en
kan mogelijk worden bespaard op (personele) kosten;
voor het bewegingsonderwijs gebruikt. Er is geen ruimte om ook de gymbehoefte van de
Een centraal systeem voor het verhuren van ruimtes die geschikt zijn voor gedeeld en
drie PO-scholen in het Van der Palmgebied onder te brengen.
gezamenlijk gebruik; Gezamenlijke programmering en organisatie van activiteiten in het gebouw, zoals
Ook in de namiddag en avond is de verwachte bezetting goed en laat zelfs op bijna alle
lezingen, cursussen en themabijeenkomsten of -voorstellingen;
avonden knelpunten in gebruik zien. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de wens van
Over het algemeen kan worden gesteld dat de kosten voor beheer- en exploitatie van
verenigingen om alle trainingen en wedstrijden in dezelfde accommodatie te roosteren. Dit
één gezamenlijk gebouw lager zijn dan die van drie aparte gebouwen, doordat er minder
draagt bij aan het verenigingsgevoel. Naast het sportcluster in het Van der Palmgebied,
vierkante meters zijn om te onderhouden, te verwarmen en in stand te houden.
wordt ook voor CSG De Lage Waard nieuwe sportruimte gerealiseerd in de vorm van twee sporthallen (6 zaaldelen) en een gymzaal. Deze zaalcapaciteit is gedurende schooltijden volledige in gebruik door CSG De Lage Waard en basisscholen uit de omliggende wijk, maar biedt kansen voor medegebruik in de avond en in het weekend. Het geschikt maken
Tabel 5. Componenten beheer en exploitatie
Componenten
Werkzaamheden
Instandhouding/ onderhoud
Dagelijks onderhoud
van deze accommodatie voor medegebruik door sportverenigingen biedt kansen om beter
Contract onderhoud Planmatig onderhoud Vervangingen
in te spelen op de totale capaciteitsbehoefte en om verenigingen meer te concentreren in één accommodatie .
Financieel en administratief beheer
Debiteuren en crediteuren administratie vaste verhuur
Om tot een optimale verdeling van het vereiste gebruik door Papendrechtse scholen en het
Bevorderen verhuur
Vaste verhuur Incidentele verhuur
gewenste gebruik van verenigingen over de beschikbare accommodaties te komen is het
Debiteuren en crediteuren administratie incidentele verhuur
wenselijk om een integraal overzicht van de capaciteitsbehoefte en gebruik op te stellen.
Beheer klantgegevens en Vaste huurcontracten contracten Incidentele huurcontracten
4.3
Dagelijks beheer
Kansen in beheer en exploitatie
Beveiliging
Het beheren en exploiteren van een multifunctioneel gebouw met verschillende gebruikers
Schoonmaak/afval
biedt diverse mogelijkheden, maar vereist ook duidelijke afspraken en een zorgvuldige
Receptie
coördinatie. In tabel 5 is een overzicht opgenomen van de verschillende aspecten van
Documentmanagement en ICT
beheer en exploitatie. Voor elk van deze onderdelen kan onderzocht worden waar de kansen liggen voor gezamenlijk beheer en exploitatie.
Inhoudelijke programmering
Horeca/catering Programmering van de activiteiten
Vanuit een eerste verkenning naar de combinatie van het Cultuurcluster, het theater en het Sportcluster zijn dit de volgende kansen: Gezamenlijk onderhoud, instandhouding van het gebouw en gezamenlijke organisatie van het dagelijks beheer door bijvoorbeeld het inzetten van een beheerder/conciërge; CONCEPT
20
5.
Scenario's voor de MFA's
Tabel 6: Ruimteprogramma scenario 1: Afzonderlijke gebouwen CultuurScenario 1 Theater cluster De Willem
Sportcluster
Totaal
In hoofdstuk 3 is op basis van de accommodatiewensen van de beoogde gebruikers van
Entreegebied
86
111
47
244
de maatschappelijke gebouwen in het Van der Palmgebied in beeld gebracht wat de
Horeca/ ontmoetingsruimte
235
605
160
1.000
indicatieve omvang en gebruik van de drie gebouwen is. Vervolgens is gekeken welke
Zaal- en activiteitenruimten
710
0
0
710
kansen er zijn in het combineren van voorzieningen in één (of meerdere) gebouw(en).
Wedstrijdruimte
0
0
1.937
1.937
Hieruit volgen drie scenario's:
Kleedruimten
0
0
358
358
Overige ruimte
244
0
26
270
Totaal m2 fno
1.275
716
2.528
4.519
Bvo/fno factor
1,45
1,30
1,23
1,30
Totaal m2 bvo
1.850
930
3.110
5.900
Scenario 1: realiseren van drie afzonderlijke gebouwen: Cultuurcluster, Foyer theater De Willem en Sportcluster; Scenario 2: realiseren van twee gebouwen: een MFA Cultuur (inclusief foyer Theater De Willem) en Sportcluster; Scenario 3: realiseren van één gezamenlijke MFA voor Cultuur en Sport.
Het nadeel van dit scenario is dat er geen ruimten gedeeld kunnen worden door de
5.1
Scenario 1: Afzonderlijke gebouwen
Bij scenario 1 worden drie losstaande gebouwen gerealiseerd: het cultuurcluster, het sportcluster en het Theater De Willem krijgt een nieuwe entree en foyer.
gebruikers van de verschillende gebouwen en de ruimten in elk gebouw gerealiseerd moeten
worden.
Denk
bijvoorbeeld
aan
drie
aparte
entrees,
beheerderruimtes,
ontmoetings-/horecaruimten en sanitaire ruimten.
5.2
Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster
Bij scenario 2 wordt het cultuurcluster gecombineerd met theater De Willem. Hierdoor ontstaat een sterke accommodatie (MFA Cultuur) gericht op cultuur, muziek en sociaalculturele activiteiten. De gezamenlijke ontmoetingsruimte draagt bij aan kruisbestuiving , ontmoeting en interactie tussen de doelgroepen.
Figuur 10. Scenario 1: Stand alone gebouwen Het totale programma van de drie afzonderlijke gebouwen is in tabel 6 in beeld gebracht en bedraagt bijna 5.900 m2 bvo. In beide clusters wordt een stap in efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik gemaakt. Meerdere gebruikers maken gebruik van de gebouwen, waarbij ontmoeting wordt gestimuleerd door een centrale, gezamenlijke ontmoetingsruimte binnen de contouren van de gebouwen.
CONCEPT
Figuur 11. Scenario 2: MFA Cultuur en Sportcluster
21
In de MFA Cultuur delen het theater en het cultuurcluster een gezamenlijke entree,
Tabel 8: Ruimteprogramma scenario 3: gezamenlijke MFA MFA Cultuur en Sport
garderobe, ontmoetingsruimte en ondersteunende ruimten. Het sportcluster wordt als
Scenario 3
separaat gebouw gerealiseerd gekoppeld aan het Willem de Zwijgercollege.
Entreegebied
208
Horeca/ ontmoetingsruimte
785
Tabel 7: Ruimteprogramma scenario 2: MFA Cultuur en sportcluster Scenario 2
MFA Cultuur
Sportcluster
Zaal- en activiteitenruimten
Totaal
Entreegebied
178
47
225
Horeca/ ontmoetingsruimte
675
835
Zaal- en activiteitenruimten
710
160 0
Wedstrijdruimte
0
1.937
1.937
Kleedruimten
0
358
358
Overige ruimte
710
710
Wedstrijdruimte
1.937
Kleedruimten Overige ruimte
358 245
Totaal m2 fno
4.243
Bvo/fno factor
1,30
Totaal m2 bvo
5.515
244
26
270
Totaal m fno
1.807
2.528
4.335
Bvo/fno factor
1,45
1,23
1,30
Gecombineerde huisvesting van de functies in nieuwbouw biedt de volgende kansen voor
5.640
meerwaarde in het gebouw:
2
2
Totaal m bvo
2.530
3.110
Efficiënter gebruik van ruimten in het gebouw doordat deze in medegebruik kunnen Door het combineren van het theater en het cultuurcluster wordt een ruimtebesparing van
worden gegeven op het moment dat de hoofdgebruiker deze ruimte niet nodig heeft.
250 m2 bvo (4%) gerealiseerd (ten opzichte van scenario 1). De meeste efficiency zit in het
Denk hierbij aan ruimten als muzieklokalen, de theaterzaal, vergaderruimten en
entreegebied en de ontmoetingsruimte, hier wordt een besparing van 15% gerealiseerd.
sporthal; Gezamenlijk gebruik maken van algemene ruimten zoals de entree, foyer en
5.3
Scenario 3: Gezamenlijke MFA
In het derde scenario worden alle functies gecombineerd in één gebouw: een integraal cluster. Het gebouw heeft een centrale entree met garderobe en een ontmoetingsruimte/ horeca waar alle gebruikers samenkomen. Ook de facilitaire en ondersteunende ruimten worden gedeeld in het gebouw. De sociaal-culturele verenigingen maken gezamenlijk
vergaderruimten; Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om facilitaire ruimtes te delen, zoals EHBO/ kolfruimte, stilteruimte en horeca/ ontmoetingsruimte; Een gezamenlijk gebouw biedt de mogelijkheid om technische ruimten te combineren, zoals serverruimte en installatieruimte.
gebruik van de grote zaal en activiteitenruimten, de sportverenigingen gebruiken de sporthal en gymzaal voor sportieve activiteiten. Het gezamenlijke ruimteprogramma voor cultuur en sport resulteert in een gebouw van ruim 5.500 m2 bvo. Ten opzichte van scenario 1 levert dit een ruimtebesparing van bijna 375 m2 bvo (6,3%) op. Ook hierbij wordt de meeste efficiency bereikt in het entreegebied
en de ontmoetingsruimte. Hier wordt een besparing van 20% gerealiseerd.
CONCEPT
22
6.
Financiële uitwerking scenario's
Logischerwijs resulteert het scenario waarin minder m 2 gerealiseerd worden door het combineren en delen van voorzieningen (scenario 2 en 3) in lagere investeringskosten.
In dit hoofdstuk zijn de financiële consequenties in globale investeringskosten en
Bijkomend effect in de investeringskosten bij het realiseren van gecombineerde
jaarlastberekening van de scenario's in beeld gebracht. De uitwerking van de scenario's
accommodaties is dat installaties en gevels 'gedeeld' kunnen worden. Dit draagt ook bij
bevindt zich in de onderzoeksfase, de gepresenteerde kosten (zowel investering als
een efficiënter gebouw en lagere bouwkosten.
jaarlast) moeten daarom met een bandbreedte van 10% worden gezien. In het Vastgoed- en accommodatiebeleid is een indicatieve investering in het Cultuurcluster
6.1
van€ 6.850.000 exclusief btw (prijspeil januari 2023). De in dit onderzoek gepresenteerde
Globale investeringskosten
In tabel 9 zijn per scenario de investeringskosten weergegeven. In bijlage 4 zijn de investeringskosten nader gespecificeerd. Met het oog op de onderzoeksfase waarin de
kosten komen hoger uit als gevolg het verschil in prijspeil en het meenemen van de inrichtingskosten.
planvorming zich bevindt zijn de investeringskosten afgerond op 10.000-tallen. De globale Bij alle scenario's dient te worden opgemerkt dat in het project VO-scholen rekening is
investeringskosten per scenario zijn:
gehouden met een investering van € 7.600.000 exclusief btw in het Sportcluster. In dit haalbaarheidsonderzoek is rekening gehouden met aanvullende ruimte in het kader van