26-05-07.12 Relevant stuk 2. Bijlagen bij toelichting_ De Danenberg, deelgebieden Boerderij en Nieuwedijk

Bestemmingsplan Bijlagen

Landschapspark De Danenberg, deelgebieden Boerderij en Nieuwedijk

Bestemmingsplan Landschapspark De Danenberg, deelgebieden Boerderij en Nieuwedijk Gemeente Overbetuwe Status:

Vastgesteld

Datum:

Januari 2026

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0233BUITdanenberg-ON01

Landschapspark De Danenberg, Deelgebieden Boerderij En Nieuwedijk

Datum Januari 2026

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

Landschapspark De Danenberg, deelgebieden Boerderij en Nieuwedijk

Beeldkwaliteitsplan De Danenberg - Nieuwedijk en De Boerderij

Beeldkwaliteitsplan De Danenberg - Nieuwedijk en De Boerderij 13054.D Kondor Wessels Projecten 30 januari 2026

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Twee woningbouwlocaties rondom een landschapspark 1.2 Doel, status en opbouw van dit beeldkwaliteitsplan

7 7 7

2 Context - Landschap rondom De Danenberg 2.1 ‘Groene ritssluiting’ als buffer 2.2 Lange lijnen en mozaïek

9 9 9

3 Locatie Nieuwedijk 3.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten 3.2 Richtlijnen beeldkwaliteit Nieuwedijk 3.3 Landschappelijke inrichting bufferzone

11 11 15 17

4 Locatie De Boerderij 4.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten 4.2 Richtlijnen beeldkwaliteit Lint 4.3 Richtlijnen beeldkwaliteit Erf 4.4 Landschappelijke inrichting

19 19 21 23 25

Oost erho u t se

aaf

str a at

‘Dwarsweg’ Lange P ijp

Nieuwedijk

Rietgr

Dor ps

Rietgraaf

Verl eng de D i

jkst r

aat

straa t Waa ldijk

Luchtfoto met straatnamen locatie Nieuwedijk (Bron: Google)

Luchtfoto met straatnamen locatie De Boerderij(Bron: Google)

1 Inleiding 1.1 Twee woningbouwlocaties rondom een landschapspark Tussen het dorp Slijk-Ewijk en het nieuwe bedrijventerrein Park 15 strekt zich rondom historische boerderij De Danenberg een fraai lanschappelijk gebied uit. Het versterken van de kwaliteiten van dit landschap gaat gepaard met woningbouw. Twee woningbouwlocaties aan de beide flanken van het plangebied komen in een concreet stadium van de planvorming en de ambities voor ruimtelijke kwaliteit zijn hoog. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft hoe de woningen van respectievelijk de Nieuwedijk en De Boerderij een eigen identiteit krijgen, passend in de omgeving en gerelateerd aan het omringende landschap.

1.2 Doel, status en opbouw van dit beeldkwaliteitsplan

Ligging van de woongebieden (rood) in de context; ‘Nieuwedijk’ rechts en ‘De Boerderij’ links

Dit beeldkwaliteitsplan heeft tot doel de beoogde hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Het wordt vastgesteld als onderdeel van het bestemmingsplan en dient als toetsingskader voor de commissie ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast wordt het gebruikt bij de verdere afstemming over de uitwerking van het plan inzake stedenbouw (wonen, openbaar gebied) en de uitgangspunten voor invulling van het landschap (landschappelijke en recreatieve zones). Het plan is gebaseerd op het rapport ‘Landschapspark De Danenberg Voorlopig Ontwerp en Beeldkwaliteit’ (Bureau Maris, april 2017). Dit rapport is deels achterhaald, of niet relevant omdat het te ver buiten het plangebied van dit beeldkwaliteitsplan valt. De relevante delen zijn, eventueel in aangepaste vorm, overgenomen in dit beeldkwaliteitsplan. De nieuwe weg parallel aan de Nieuwedijk heeft nog geen officiële naam. Omwille van de helderheid en leesbaarheid van de tekst heeft deze weg in dit documtent een (werk)naam gekregen: Dwarsweg. De opgenomen foto’s dienen ter referentie en zijn niet bedoeld om letterlijk over te nemen. Deze beelden voldoen niet altijd aan alle genoemde criteria. In dat geval is met een bijschrift verduidelijkt om welk aspect het gaat bij de betreffende foto. Tenslotte zijn alle afgebeelde kaarten schaalloos.

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 meer over de context, ook in relatie tot het plan voor Landschapspark De Danenberg. De beide deelgebieden kennen een langjarige historie van planontwikkeling en een complexe context, waar de beide woningbouwplannen zorgvuldig op inspelen. Hoofdstuk 3 is gewijd aan de locatie Nieuwedijk en hoofdstuk 4 beschrijft de locatie De Boerderij. In deze twee hoofdstukken zijn eerst de randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij gezet, afkomstig uit de context en de uitgangspunten waarvoor gekozen is voor verdere uitwerking. Vervolgens zijn de richtlijnen voor beeldkwaliteit van de bebouwing beschreven en tot slot is een suggestie voor inrichting van de landschappelijke zones gedaan. 7 Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

A15

Rietgraaf

Ooste rhout sestr

Waa ldij k Groene Ritssluiting 8

aat

2

Context - Landschap rondom De Danenberg

2.1 ‘Groene ritssluiting’ als buffer

2.2 Lange lijnen en mozaïek

Met de realisatie van De Danenberg wordt beoogd om een robuuste landschappelijke ontwikkeling te realiseren. Onderdeel daarvan is de goene ritssluiting, een overgangszone waarmee verdere verstedelijking wordt tegengegaan. De zone bedt bedrijvenpark Park 15 landschappelijk in. In De Danenberg ligt de nadruk op het aanleggen van een groene structuur en landschappelijke verbindingen, waarmee een duurzame landschappelijke impuls aan het gebied wordt gegeven, die bovendien zorgt voor een verbetering van het woonklimaat.

Het plangebied van De Danenberg wordt gekenmerkt door lange lijnen die zich uitstrekken in oost-westrichting. Van noord naar zuid zijn dit: • de Rijksweg A15, die het gebied aan de noordzijde begrenst; • de Rietgraaf, die de basis vormt voor een nieuwe natuurontwikkelingszone; • de Oosterhoutsestraat die de kernen Slijk-Ewijk en Oosterhout verbindt; • de Waaldijk, die de ruimtelijke begrenzing aan de zuidzijde vormt.

Deze groene ritssluiting draagt hiermee bij aan de transformatie van park De Danenberg van monofunctioneel agrarisch landschap tot een meer multifunctioneel, parkachtig landschap en uitloopgebied, met betekenis voor de hele regio. De woningen van de Nieuwedijk maken deel uit van de ‘groene ritssluiting’ en worden toegevoegd in samenhang met deze versterking van de landschappelijke kwaliteiten.

Deze lange lijnen zorgen ervoor dat het gebied als landschappelijke eenheid herkenbaar blijft en bieden een raamwerk waarbinnen grote verschillen in programmatische invulling mogelijk zijn. Tussen deze bestaande lange lijnen wordt het bestaande mozaïek versterkt met nieuwe wandel-en fietspaden, waardoor het gebied herkenbaar en beleefbaar wordt. Met de lange lijnen als uitgangspunt wordt ruimtelijke kwaliteit toegevoegd waarbij de huidige maat, schaal, cultuurhistorie en landschap bepalend zijn. Daarbij wordt ook de natuurwaarde verhoogd.

De nieuwe woningen van de Nieuwedijk en De Boerderij zijn onderdeel en verbijzondering van de lange landschappelijke lijnen en het mozaïek van dwarsverbindingen. De lijnen worden zo verder verankerd in het landschap. Deze wederkerigheid is van belang voor de ruimtelijke logica van het landschapsplan van De Danenberg.

Het bebouwingslint langs de Oosterhoutsestraat, met links het plangebied.

De Rietgraaf (rechts) loopt noordelijk langs het plangebied Nieuwedijk (links), met daartussen een elzenhaag Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

9

10

3 De locatie Nieuwedijk is opgespannen tussen de Rietgraaf aan de noordzijde en de Oosterhoutsestraat aan de zuidzijde. De Rietgraaf loopt aan de noordzijde langs de Nieuwedijk en wordt voorzien van een natuurvriendelijke oever. Door de bestaande weg en de elzensingel is er een heldere ruimtelijke afscherming. De Nieuwedijk krijgt hier, naast de aansluiting van de bestaande woningen op de Oosterhoutsestraat, een nieuwe functie als recreatieve fietsverbinding. Parallel aan en naast de Nieuwedijk komt een nieuwe verbindingsweg te liggen, de Dwarsweg. De watergang Lange Pijp ligt hier naast en krijgt net als de Rietgraaf een natuurvriendelijke oever. Oostelijk van de Lange Pijp vormt de nader uit te werken landschappelijke zone de buffer tussen bedrijventerrein Park 15 en de nieuwe woningen. Deze groene bufferzone maakt deel uit van de ‘groene ritssluiting’. Het lint van de Oosterhoutsestraat is onderbroken ter hoogte van de Dwarsweg. Hier wordt de ‘groene ritssluiting’ zichtbaar vanaf de Oosterhoutsestraat. De bufferzone wordt hier benadrukt door het perceel aan de Oosterhoutsestraat met bos in te richten. Door het relatief brede profiel van de Dwarsweg is de noordelijker gelegen landschappelijke zone eveneens te ervaren.

Locatie Nieuwedijk 3.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten Voor het gebied aan de Nieuwedijk gelden de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten:

Landschap en beplanting • Het perceel aan de Oosterhoutsestraat wordt ingericht met bos; • het landschap ten oosten van de watergang Lange Pijp wordt ingericht als bufferzone naar Park 15; • de Rietgraaf krijgt een natuurvriendelijke oever zone van 8 m breed; • door een gevarieerde inrichting verkrijgt het gebied een meerwaarde voor gebruikers; • de bestaande elzenhaag blijft behouden, oostelijk en zuidelijk langs de haag komt een boszone van 10 m breed; • bestaande boomgroepen blijven zoveel mogelijk behouden; • tussen de nieuwe weg en de watergang schermen bomen af en toe het zicht naar het oosten af;

Ruimtelijke ordening en bebouwing • het woongebied ligt buiten de hindercontour van Park 15 en buiten het gebied met archeologische waarden; • de woningen vormen een herkenbare eenheid in architectuur, zonder identiek aan elkaar te zijn; • er komen uitsluitend vrijstaande woningen in het plangebied; • ter versterking van het landschappelijk karakter en het behoud van het zicht op de bossingel staan hoofdgebouwen dwars op de weg en zijn bijgebouwen aan de hoofdgebouwen vast gebouwd; • de zeven woningen aan de Dwarsweg staan waar mogelijk versprongen ten opzichte van de bestaande woningen aan de Nieuwedijk, opdat alle woningen maximaal zicht op het landschap hebben; • de woningen aan de Dwarsweg staan in een verspringende rooilijn ten opzichte van elkaar;

Bebouwing aan de Nieuwedijk, met links de elzensingel. Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

11

Dwarsdoorsnede Nieuwedijk en Dwarsweg

12

Verkeer en parkeren • er komt een nieuwe doorgaande weg, de Dwarsweg, die de Oosterhoutsestraat verbindt met de Nieuwedijk noordelijk van het plangebied; • deze weg krijgt een aftakking naar het westen om de bestaande woningen aan de Nieuwedijk te ontsluiten; • de verbinding van de bestaande Nieuwedijk met de Oosterhoutsestraat vervalt; • langs de noordrand van het plangebied krijgt de bestaande Nieuwedijk een verbinding voor langzaam verkeer;

Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

• langs de watergang Lange Pijp wordt een onderhoudsstrook van 4 m breed vrijgehouden; • de woningen aan de Dwarsweg worden vanaf deze weg ontsloten; • bewoners- en bezoekersparkeren vinden plaats op eigen terrein.

13

De detaillering is sober en terughoudend

14

3.2 Richtlijnen beeldkwaliteit Nieuwedijk De locatie Nieuwedijk ligt in het overgangslandschap tussen Bedrijventerrein ‘Park 15’, de Groene Ritssluiting, de Rietgraaf en het bestaande landschap. Deze situatie initieert een samenhangende stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische oplossing. Met een eenzijdige oriëntatie op het natuurlijke landschap wordt het ensemble van woningen met een eigen karakter als een structuur parallel aan het bestaande woonlint gepositioneerd. Aan de voorzijde krijgt de Dwarsweg een breed profiel met losse boomstructuur en wordt de watergang Lange Pijp verbreed en van een natuurvriendelijke oever voorzien. Dwarsweg en Lange Pijp markeren de overgang tussen de woningen en de landschappelijk ingerichte zone. Aan de achterzijde wordt de bestaande elzensingel versterkt met een bosschage van 10 meter breed.

Situering, oriëntatie en erfafscheidingen • de woningen zijn georiënteerd op de weg • de oprit van een perceel ligt aan de voorzijde van de woning • de woningen staan versprongen ten opzichte van elkaar • bijgebouwen zijn aan de hoofdgebouwen vast gebouwd • bijgebouwen staan minimaal 3 m achter de voorgevellijn

Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

• de voortuinen grenzen aan de weg met een lage erfafscheiding • erfafscheidingen zijn uitgevoerd in beplanting

Bouwmassa • de bouwmassa telt één bouwlaag met bewoonde kap • de woningen hebben een enkelvoudig, rechthoekig bouwvolume, afgedekt met een zadeldak • de nokrichting staat loodrecht op de weg, om de doorzichten tussen de bebouwing te benadrukken • bijgebouwen zijn eveneens voorzien van een zadeldak of een plat dak • bijgebouwen met een zadeldak hebben de noklijn in dezelfde richting als het hoofdgebouw, ter versterking van de doorzichten • bijgebouwen met een zadeldak hebben dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw

Kleur- en materiaalgebruik en detaillering • de hoofdgebouwen verschillen onderling van kleur, materialisering en/of gevelindeling • op een perceel is er samenhang tussen materiaal- en kleurgebruik van de gebouwen • materiaal- en kleurgebruik is naturel en terughoudend • gevels zijn van baksteen of hout met basement van baksteen • de detaillering is modern en terughoudend • daken zijn voorzien van donkergrijze of zwarte dakpannen, of rietgedekt.

15

...elzenhagen...

Uitgangspunten voor de landschappelijke inrichting, kenmerkend voor de omgeving: boomgaarden...

16

...en watergangen.

3.3 Landschappelijke inrichting bufferzone Bosschages De bodem in ‘de groene ritssluiting’ varieert van noord naar zuid in lichte klei, zware zavel en lichte zavel. Het opzetten van gemengde bosschages met onderbegroeiing langs de randen geeft een afwisselend beeld. De onderbegroeiing zorgt voor een extra visuele afsluiting. Bij de uitwerking van de bosschages wordt rekening gehouden met soorten die passen bij de bodemgesteldheid en de omgeving. Uitgangspunt is dat de bosontwikkeling uit een potentieel natuurlijke vegetatie bestaat die een indruk geeft van een bostype dat zich van nature op deze gronden zou ontwikkelen. Uitwerking vindt plaats, mogelijk in overleg met de toekomstige beheerder van het betreffende gebied.

Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

Singels De recreatieve route loopt hier langs de bestaande elzenhaag. Een boomsoort die vroeger, mede als geriefhout, veelal langs kavelsloten werd aangeplant. Nieuw aan te planten singels kunnen interessant zijn als erfscheiding. Els en mogelijk hazelaar en gelderse roos of een mengsel van deze soorten, zijn geschikt. Begeleidende snoei is gewenst om de omvang te beperken.

Waterberging Om voor de nieuwe woningen te voorzien in de behoefte aan waterberging, wordt de bestaande watergang Lange Pijp over de gehele lengte verbreed. Hierdoor is oppervlakkig afvloeien mogelijk en wordt de landschappelijke structuur slechts beperkt beïnvloed.

17

18

4 Het dorp Slijk-Ewijk is aan de randen omsloten door de achtertuinen met bomen en struiken. Aan de west- en oostzijde sluiten deze randen gedeeltelijk aan op de aldaar aanwezige boomgaarden. De Dorpsstraat vormt de ruggengraat van het dorp, waar de woningen zich als losse lintbebouwing op richten, in afwisseling met tuinen en hagen. De historische witte kerk staat geheel vrij en onderaan de Waaldijk, als markant punt in het landschap.

4.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten Voor het gebied dat aansluit op het dorp Slijk Ewijk gelden de volgende randvoorwaarden en uitgangspunten:

Landschap en beplanting • het landschap tussen de dijk en het nieuwe woongebied krijgt een open karakter; • tussen de woningen ligt een open groene zone; • door een gevarieerde inrichting verkrijgen de landschappelijke gebieden meerwaarde voor gebruikers; • bestaande boomgroepen blijven zoveel mogelijk behouden; • langs de woonstraat staan bomen in een losse structuur; • langs de achtererfafscheidingen beschermt halfopen en opgaand groen de privacy;

Locatie De Boerderij Ruimtelijke ordening en bebouwing

Verkeer en parkeren

• het woongebied ligt buiten de aangegeven spuitzone; • om de kleine schaal van dorp en landschap te behouden dient de grens van het woongebied aan de zuidrand te verspringen; • er komt een mix van vrijstaande, twee-onder-eenkap- en rijenwoningen in het plangebied; • de woningen noordelijk van de woonstraat en westelijk van de groene zone refereren aan de vroegere boerderij; • de woningen oostelijk van de groenzone refereren aan een erf in het buitengebied; • de zichtlijn naar dit erf wordt beëindigd door een vrijstaande woning, die als hoofdwoning van het erf is vormgegeven; • de overige woningen passen in een dorpse lintstructuur; • de woningen en bijgebouwen in het lint zijn zo geplaatst, dat doorzichten naar het achtergelegen landschap en de kerk mogelijk zijn; • de woningen in het lint staan in een verspringende rooilijn ten opzichte van elkaar;

• de bestaande landbouwweg wordt ingericht als woonstraat en behoudt het kleinschalige, dorpse karakter; • de weg eindigt aan de oostzijde van het plangebied op het erf; • aan de oostzijde sluit een langzaamverkeersroute aan op het erf; • bewonersparkeren voor de vrijstaande en tweeonder-een-kap-woningen in het lint geschiedt op eigen terrein; • bezoekersparkeren en bewonersparkeren voor de woningen op het erf vindt plaats op langsparkeerplaatsen aan weerszijden van de woonstraat en op het erf.

Dorpsstraat: afwisseling van lintbebouwing, tuinen en hagen. Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

19

Dwarsdoorsnede woonstraat De Boerderij, links typologie van de kapschuur en rechts wonen in het lint

20

4.2 Richtlijnen beeldkwaliteit Lint Situering, oriëntatie en erfafscheidingen • de woningen zijn georiënteerd op de weg • de woningen staan versprongen ten opzichte van elkaar • voortuinen zijn maximaal 10 m diep • bijgebouwen zijn opgenomen in het bouwvolume van het hoofdgebouw of aan het hoofdgebouw vast gebouwd, zodat doorzichten naar het achterliggende landschap mogelijk zijn • aangebouwde bijgebouwen staan minimaal 3 m achter de voorgevellijn • de voortuinen grenzen aan de weg met een lage erfafscheiding • erfafscheidingen zijn uitgevoerd in beplanting

• bijgebouwen zijn opgenomen in de kap van het hoofdgebouw, of voorzien van eenzelfde kapvorm als het hoofdgebouw

Kleur- en materiaalgebruik en detaillering • hoofdgebouwen zijn verschillend van kleur, materialisering en/of gevelindeling • op een perceel is er samenhang tussen materiaal- en kleurgebruik van de gebouwen • materiaal- en kleurgebruik is naturel en terughoudend • de woningen zijn opgetrokken uit baksteen in gedekte aardetinten • de detaillering is in overeenstemming met de stijl van de woning • daken zijn voorzien van oranje, donkergrijze of zwarte dakpannen.

Bouwmassa • de bouwmassa telt anderhalf à twee bouwlagen met een kap • de woningen hebben een enkelvoudig, rechthoekig of samengesteld bouwvolume, afgedekt met een volledig of gedeeltelijk zadeldak of mansardekap • de goothoogte kan variëren tussen de gebouwen onderling en per afzonderlijk gebouw • de nokrichting staat loodrecht op of parallel aan de weg Boven: oriëntatie op de straat, verspringende rooilijn en variërende goothoogte Midden: mansardekap (bron: EVE architecten) Onder: aangebouwd bijgebouw opgenomen in de kap van het hoofdgebouw (bron: EVE architecten) Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

21

De hoofdwoning van het erf is opgetrokken uit bruine baksteen en de schuurwoningen zijn opgetrokken uit hout.

22

4.3 Richtlijnen beeldkwaliteit Erf Oostelijk van de landschappelijke open ruimte eindigt de woonstraat bij een boerenerf. De enige ‘voorbijgangers’ zijn te voet of met de fiets. Een hoofdwoning en verschillende schuurvolumes zijn hier gegroepeerd rondom een gezamenlijke erfruimte. De schuren kunnen woningen herbergen, of de functie van parkeerschuur of collectieve berging hebben. De tuinen en erfbeplanting aan zij- en achterkanten gaan geleidelijk over in het landschappelijke gebied rondom de woningen.

Erfinrichting, oriëntatie en erfafscheidingen • de hoofdwoning is georiënteerd op de woonstraat • schuurwoningen zijn georiënteerd op het erf • bijgebouwen zijn opgenomen in het bouwvolume van de woning, of staan als afzonderlijk volume aan het erf • erfafscheidingen zijn uitgevoerd in beplanting • het erf is voorzien van halfverharding of bestraat met gebakken klinkers • rondom de bebouwing gaat de erfruimte over in boomgaarden, tuinbeplanting, erfafscheidingen en singels

of asymmetrische nok • bijgebouwen zijn eveneens voorzien van een zadeldak • bijgebouwen met een zadeldak hebben dezelfde dakhelling als het hoofdgebouw

Kleur- en materiaalgebruik en detaillering • er is samenhang tussen materiaal- en kleurgebruik van de gebouwen op het erf • materiaal- en kleurgebruik is naturel en terughoudend • de hoofdwoning is opgetrokken uit bruine baksteen • de hoofdwoning onderscheidt zich van de schuurwoningen met een rijke en zorgvuldige detaillering en van de schuurwoningen afwijkende dakbedekking • de schuurwoningen en bijgebouwen zijn opgetrokken uit hout • de detaillering van de schuurwoningen en bijgebouwen is modern en terughoudend • daken zijn voorzien van donkergrijze of zwarte dakpannen, zink of rietgedekt.

Bouwmassa • de bouwmassa telt één bouwlaag met bewoonde kap • de hoofdwoning heeft een samengestelde plattegrond • de schuurwoningen hebben een enkelvoudig, rechthoekig bouwvolume, afgedekt met, afhankelijk van het schuurtype, een zadeldak met symmetrische Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

23

...boomgaarden...

Uitgangspunten voor de landschappelijke inrichting, behouden bestaande boomopstanden in het openlandschap...

24

...en elzenhagen.

4.4 Landschappelijke inrichting Het landschap tussen de Boerderij en de Waaldijk heeft een overwegend open karakter. Uitwerking vindt plaats in overleg met de toekomstige beheerder van het betreffende gebied.

Boombeplanting In het mozaïeklandschap tussen Slijk-Ewijk en ‘de groene ritssluiting’ worden, voor zover deze niet al aanwezig zijn, elzen aangeplant. Een boomsoort die vroeger, mede als geriefhout en windvang, veelal langs kavelsloten werd aangeplant. Op de gemeenschappelijke gronden tussen de woningen is ruimte gemaakt voor extensief te beheren grasland met verspreidstaande, in het landschap passende bomen, zoals es, els en wilg. Coniferen en exoten worden niet toegestaan.

Singels

Bloemrijk grasland Het bloemrijke grasland wordt omgevormd uit de aanwezige akkerbouwgronden. Door middel van eenmalig hooien per jaar, gevolgd door begrazing wordt de bodemrijkdom langzaam maar zeker verschraald. Agrariërs en particulieren kunnen het gehooide gras afnemen. Deze grond wordt uitgegeven aan de beheerder, die het weer aan agrariërs verpacht. Ook wordt de mogelijkheid geboden hier in beperkte omvang schapen, geiten of koeien te laten grazen. De beweiding heeft een eindig karakter om de natuurwaarden te laten ontwikkelen en floreren. De natuurwaarden van deze graslanden voor insecten en vogels zal toenemen naarmate de verschraling toeneemt.

Waterberging Om voor de nieuwe woningen te voorzien in de behoefte aan waterberging, wordt de bestaande slotenstructuur uitgebreid en wordt in overleg met de toekomstige beheerder, een poel aangelegd. Water van verharde oppervlakken wordt oppervlakkig naar de sloten geleid.

Nieuwe (wind)singels worden aangeplant om de half- en laagstam boomgaarden beschutting te geven. Hierdoor zijn deze boomgaarden nagenoeg gesloten blokken in het landschap. Nieuw aan te planten singels kunnen interessant zijn als erfscheiding. Els en mogelijk hazelaar en gelderse roos of een mengsel van deze soorten, zijn geschikt. Begeleidende snoei is gewenst om de omvang te beperken.

Bureau Maris - Beeldkwaliteitsplan De Danenberg, Nieuwedijk en De Boerderij

25

Colofon Project:

BKP Danenberg

Opdrachtgever: Kondor Wessels Projecten b.v. Reggesingel 4 7461 BA Rijssen Contactpersoon:

Hans Roelofs

Bureau: Bureau Maris b.v. Gildenveld 18 3892 DG Zeewolde 036-5220971 info@bureau-maris.nl www.bureau-maris.nl Projectleider:

Elma van Beek

Pagina 2 van 26

Inhoudsopgave

............................................................................................. 3

............................................. 16

......................................................................................................... 22 ...................................................................................... 22 ......................................................................................................... 24 .................................................................................... 24 ........................................................................................................... 26

Pagina 3 van 26

Pagina 4 van 26

Pagina 5 van 26

Pagina 6 van 26

Pagina 7 van 26

Pagina 8 van 26

Pagina 9 van 26

Pagina 10 van 26

Pagina 11 van 26

Pagina 12 van 26

Pagina 13 van 26

Pagina 14 van 26

Pagina 15 van 26

Pagina 16 van 26

Pagina 17 van 26

Pagina 18 van 26

Pagina 19 van 26

Pagina 20 van 26

Pagina 21 van 26

Pagina 22 van 26

Pagina 23 van 26

Pagina 24 van 26

Pagina 25 van 26

Pagina 26 van 26

TOEPASSING DUURZAAMHEIDSLADDER LANDSCHAPSPARK DE DANENBERG Utrecht, november 2022 Ac tu al is at i e ad v ies i n za ke d e la d de r vo or du ur z ame ve rst e de l ij k i ng 2016: ladderadvies voorlopig ontwerp 2018: actualisatie ladderadvies 2020: actualisatie ladderadvies november 2022: enkele aanpassingen in het ladderadvies drs. Joost Wegstapel

Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 17106411

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

1

1.1 1.2 1.3

Vraagstelling en aanpak Bronnen en opbouw van de notitie Planbeschrijving

1 1 2

Hoofdstuk 2 Bepaling behoefte

4

2.1 2.2 2.3 2.4

4 5 6 8

Ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan Woondeal regio Arnhem-Nijmegen Behoefte relevante subregio’s Behoefte gemeente Overbetuwe

Hoofdstuk 3 Binnenstedelijke plancapaciteit, in relatie tot de behoefte 10 3.1 3.2

Ligt het plan in bestaand stedelijk gebied? Kan het bestaande stedelijke gebied in de behoefte voorzien?

Hoofdstuk 4 Conclusies

10 10

12

Hoofdstuk 1

INLEIDING 1.1 Vraagstelling en aanpak Atrivé heeft in februari 2016 V.o.f. De Brouwerij geadviseerd over de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking (de ‘duurzaamheidsladder’) op het ‘Voorlopig ontwerp voor het Landschapspark De Danenberg’. • In maart 2018 heeft er een actualisatie plaatsgevonden. • In 2020 is het plan enigszins van vorm veranderd: het aantal woningen is met een derde teruggebracht en het betrof niet meer nagenoeg allemaal woningen boven de €250.000. Dit heeft geleid tot een nieuwe actualisatie van het ladderadvies. • Inmiddels is er ruim een jaar verstreken en is Atrivé door ontwikkelaar Kondor Wessels Projecten BV nogmaals gevraagd enkele kleine aanpassingen te doen. Atrivé wil hierbij benadrukken dat het ladderadvies niet is geactualiseerd, omdat Atrivé geen inzicht heeft in de actuele plancapaciteit en de gerealiseerde plannen sinds 2019. De gemeente gaat een nieuw woonbehoefteonderzoek uitvoeren. Dit kan consequenties hebben voor het streefprogramma. Deze zaken zijn nu niet meegenomen. Voor het ladderadvies is als richtsnoer de Handreiking duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) gehanteerd. Sinds 1 juli 2017 is een hernieuwde versie van de ‘ladder’ van kracht.

Dit is toegelicht in de recent door het Rijk opgestelde handreiking voor de hernieuwde ladder voor duurzame verstedelijking (Kenniscentrum Infomil, ministerie van Infrastructuur en Milieu). Een belangrijk verschil met de eerdere versie is dat ‘trede 3’ (In hoeverre is er buiten het bestaande stedelijke gebied aanbod van multimodale locaties waarmee deze resterende regionale vraag kan worden opgevangen.) is vervallen. De nieuwe duurzaamheidsladder kent twee ‘toetsvragen’ (de oude trede 1 en 2) die elk voor dit plan doorlopen dienen te worden. Deze zijn: • Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? • Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? En, zo niet, waarom kan het bestaande stedelijke gebied niet in deze behoefte voorzien?

1.2 Bronnen en opbouw van de notitie Voor de actualisering is gebruikgemaakt van de volgende bronnen: • Woonagenda Overbetuwe 2025 (gemeente Overbetuwe, februari 2022) • Geactualiseerd streefprogramma en vrije ruimte 2021 (gemeente Overbetuwe, november 2021) • Woondeal regio Arnhem-Nijmegen (Ministerie van BZK, maart 2020). • Regionale woningmarktanalyse regio Arnhem-Nijmegen (Companen, oktober 2019).

Pag: 1

• Prognoses provincie Gelderland 2019 en Primos huishoudensprognoses 2021 • Woningbouwprioritering gemeente Overbetuwe (Royal HaskoningDHV, november 2017). • Woonagenda Overbetuwe 2020 (Gemeente Overbetuwe, december 2016). • Analyse verhuisbewegingen Stadsregio Arnhem Nijmegen (Atrivé). • Woningmarktonderzoek en woonagenda 2014-2020 Stadsregio Arnhem Nijmegen (Atrivé).

In de notitie is het plan summier beschreven en zijn vervolgens de toetsvragen van de duurzaamheidsladder stapsgewijs behandeld. De notitie rondt af met een conclusie aangaande de toepassing van de duurzaamheidsladder voor De Danenberg. Puntsgewijs is de opbouw als volgt: 1. De belangrijkste kenmerken van het plan Landschapspark De Danenberg. 2. Toetsvraag 1: Bepaling behoefte. 3. Toetsvraag 2: Analyse binnenstedelijke plancapaciteit, in relatie tot de behoefte. 4. Samenvattende conclusies toepassing ladder duurzame verstedelijking voor De Danenberg.

1.3 Planbeschrijving Uit de beschikbare documentatie komen de karakteristieken van het plan duidelijk naar voren: een landschapsontwikkeling in het kader waarvan ook een aantal woningen zal worden gerealiseerd. De voorliggende vraag betreft de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor het woongedeelte. Het plan bestaat uit twee deelgebieden: ‘boerderij Slijk-Ewijk’ en ‘Nieuwe Dijk’ die gefaseerd worden opgepakt. Het aantal woningen is inmiddels teruggebracht van 42 naar 27. Realisatie is voorzien in de periode 2022 tot 2023.

Herontwikkeling deelgebied west: ‘boerderij Slijk-Ewijk’ In dit deelgebied wordt een oude boerderij (woning met 2 schuren) met ruim 7 hectare aan landbouwgrond omgevormd naar woningen, extensieve recreatie en natuur. De oude boerderij met de schuren maken plaats voor 19 nieuwe toekomstbestendige woningen en de omliggende akkers worden omgevormd naar natuur. Bij de samenstelling van het woonprogramma is rekening gehouden met de wens uit het dorp om ook aanbod te bieden aan starters. Kondor Wessels Projecten heeft met de gemeente in een overeenkomst vastgelegd welk type koopwoningen er worden gerealiseerd: • 4 rijwoningen in het goedkope segment (tot €250.000); •

4 rijwoningen in het middensegment (€250.000-€355.000);

•

4 vrije sector twee-onder-een-kapwoningen (>€355.000);

•

7 vrije sector vrijstaande woningen (>€355.000).

De woningen zijn duurzaam en gasloos. Voor de energievoorziening is gekozen voor de combinatie van zonnepanelen en warmtepompen. De warmtepompen maken individueel onderdeel uit van de woningen.

Herontwikkeling deelgebied oost: ‘Nieuwe Dijk’ In de overeenkomst tussen Kondor Wessels Projecten en de gemeente is vastgelegd dat hier 7 vrije sector kavels worden ontwikkeld (boven de NHG-grens van €355.000).

Pag: 2

In dit deelgebied wordt een terrein van ruim 6 hectare landbouwgrond omgevormd naar natuur. Voor een groot deel bestaat deze nieuwe natuur uit opgaand groen om het zicht op het bedrijventerrein Park15 te verzachten. Voor de ontsluiting van de 7 ruime, nieuwe woonkavels wordt er een nieuwe weg aangelegd die eveneens de woningen aan de Nieuwe Dijk ontsluit. Door de nieuwe weg ontstaat er een veiligere aantakking op de Oosterhoutsestraat. De bestaande elzenhaag aan de Nieuwe Dijk blijft bestaan en aansluitend wordt een nieuwe groenstructuur aangelegd zodat achtertuinen van de nieuwe kavels komen te grenzen aan een strook natuur (en geen zicht hebben op de bestaande woningen).

Pag: 3

Hoofdstuk 2

BEPALING BEHOEFTE Om vast te kunnen stellen of er sprake is van een behoefte aan woningen dient eerst bepaald te worden wat het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan is, zo stelt de toelichting op de nieuwe ladder. Het is primair aan het bevoegd gezag om dit vast te stellen. Aangezien in de regio ArnhemNijmegen de plancapaciteit kwantitatief wordt afgestemd in subregio’s wordt hierbij aangesloten. Een verdere kwantitatieve en kwalitatieve prioritering wordt door de gemeenten uitgevoerd. Daarom is ook de behoefte op gemeentelijk schaalniveau relevant voor het plan.

2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan Het plan ligt in de gemeente Overbetuwe. De gemeente behoort tot de Regio Arnhem Nijmegen. Met behulp van analyse van verhuisbewegingen heeft Atrivé in het verleden empirisch vastgesteld welke woningmarktregio’s (subregio’s) binnen de stadsregio kunnen worden onderscheiden. Het betreft: • Subregio Arnhem en Omgeving (Arnhem e.o.) • Subregio Nijmegen en Omgeving (Nijmegen e.o) • Subregio Liemers. Ook in de meest recente regionale woningmarktonderzoek Regio Arnhem-Nijmegen uit oktober 2019 is deze indeling in woningmarktregio’s/subregio’s gehanteerd. De gemeente Overbetuwe maakt deel uit van de subregio ‘Arnhem en Omgeving’, die verder de gemeenten Arnhem, Rheden, Renkum, Lingewaard en Rozendaal omvat: totaal 6 gemeenten. Formeel ligt het plangebied van De Danenberg daarmee ook in de subregio ‘Arnhem en Omgeving’. De woningmarkt in de Regio Arnhem-Nijmegen werkt globaal gesproken als volgt: Arnhem en Nijmegen trekken naar verhouding veel vestigers van buiten de regio die zich bij doorverhuizen in één van de andere regiogemeenten vestigen. De sterkste verhuisrelaties heeft Overbetuwe met de grote steden in de stadsregio, Arnhem en Nijmegen. Daarnaast is er ook een duidelijke relatie met buurgemeente Lingewaard (ook subregio Arnhem). Per saldo is Overbetuwe sterker verbonden met de subregio Arnhem dan met de subregio Nijmegen.

Wel zijn er ook sterke verhuisrelaties met de gemeente Nijmegen. Omdat het plan De Danenberg geografisch aan de gemeente Nijmegen grenst, is de woningbehoefte in de subregio ‘Nijmegen en Omgeving’ relevant. Voor het bepalen van de regionale behoefte wordt daarom uitgegaan van de gezamenlijke behoefte van de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. Voor jongere huishoudens kent Overbetuwe een vertrekoverschot, met name naar Arnhem en Nijmegen. Ook met gemeenten buiten de Regio kent Overbetuwe een vertrekoverschot voor jongere

Pag: 4

huishoudens. De gemeente is aantrekkelijk voor huishoudens in de leeftijdscategorie 30-65, zowel gezinnen als een- en tweepersoonshuishoudens. Voor deze categorie is er sprake van een vestigingsoverschot, met name vanuit Arnhem en Nijmegen. Voor deze categorieën huishoudens heeft Overbetuwe een vestigingssaldo ten opzichte van de Regio, en in iets mindere mate ook ten opzichte van gemeenten in Nederland buiten de Regio. Overbetuwe is daarmee aantrekkelijk voor doorstromers die behoefte hebben aan een ruimere woning. Voor het bepalen van de behoefte aan woningbouw is de gezamenlijke behoefte in de subregio Arnhem en Omgeving en de subregio Nijmegen en Omgeving uitgangspunt. Vervolgens is het de vraag hoe groot de woningbehoefte is in de subregio’s Arnhem en Omgeving en Nijmegen en Omgeving, en hoe deze zich verhoudt tot de plannen.

2.2 Woondeal regio Arnhem-Nijmegen Momenteel is er in Nederland in veel regio’s sprake van een grote druk op de woningmarkt. Daarom heeft de rijksoverheid als één van haar speerpunten opgenomen dat de woningproductie omhoog moet. Dit krijgt in enkele stedelijke regio’s vorm via een woondeal. Ook in de regio Arnhem-Nijmegen is voorjaar 2020 een dergelijke woondeal gesloten, want de prognoses laten zien dat de groei in de regio doorzet en dat daarmee ook de uitdagingen voor de regio toenemen. De regio Arnhem-Nijmegen is samen met de regio Foodvalley de groenste metropoolregio van het land. De ambitie is dit groene profiel te versterken en tegelijkertijd de groei te faciliteren. Daarom is afgesproken dat samen met de provincie Gelderland en het Rijk een verstedelijkingsstrategie wordt opgesteld waarin een integrale lange termijnvisie wordt geformuleerd op de relatie tussen woningbouw, economische groei, ruimtelijke ontwikkeling, circulariteit, energietransitie, een groene leefomgeving en mobiliteit. De inhoud van de woondeal is hiervoor een (belangrijke) bouwsteen. In de woondeal wordt geconstateerd dat de regio te maken heeft met een autonome groeiopgave, een bestaand woningtekort en kent een hoge binnenkomende migratie vanuit binnen- en buitenland door haar positie als aantrekkelijke regio met hoogwaardige kennisinstellingen.

Naast de migratie bestaat de huishoudensgroei voor het grootste deel uit kleine (één- en tweepersoons) huishoudens door vergrijzing en vergroening (jongeren en studenten). De bouwopgave bestaat enerzijds uit het terugbrengen van het woningtekort en daarnaast uit het bouwen voor de toename in de woningbehoefte als gevolg van de verwachte huishoudensgroei. Volgens de woondeal is er in de regio Arnhem-Nijmegen tot 2030 behoefte (inclusief het terugdringen van het woningtekort) aan 35.000 extra woningen. Op dit moment is er voor de periode tot 2030 echter slechts een plancapaciteit van 28.000 woningen, waarvan 17.000 woningen harde plancapaciteit. En ligt derhalve een opgave om de harde plancapaciteit tot uitvoering te brengen, zachte plancapaciteit hard te maken en om extra plancapaciteit toe te voegen. Versnellingslocaties bieden kansen om op korte termijn (tot 2025) meer woningen te bouwen. Dit is mogelijk door zachte plannen in de planvoorraad naar voren te halen, door bestaande plannen aanvullend te verdichten of door toevoeging van nieuwe plannen die op korte termijn kunnen worden

Pag: 5

uitgevoerd. Voor de gemeente Overbetuwe zijn de locaties De Pas en Driel Zuidoost aangewezen als versnellingslocaties.

2.3 Behoefte relevante subregio’s Ook het meest recente woningmarktonderzoek regio Arnhem-Nijmegen 2019 constateert dat de regio te kenmerken is als een woningmarkt onder hoge druk. Met name de subregio Nijmegen heeft te maken met een relatief hoog woningtekort. Dit geldt in mindere mate ook voor de subregio Arnhem. Hierbij kennen de stedelijke gebieden van Arnhem en Nijmegen een hogere woningmarktdruk dan de meer suburbane en landelijke gemeenten. In het meest actuele regionale woningmarktonderzoek is per subregio de behoefte berekend. Deze behoefte is gebaseerd op de huishoudensontwikkeling tot 2030. De woningbehoefte wordt echter niet alleen bepaald door de huishoudensgroei. Nu al zijn er huishoudens die een woning wensen, maar deze niet kunnen vinden. Dit betreft in de benadering van het rijk 25-plussers die lang bij ouders thuis, op kamers of in recreatiewoningen wonen of logeren bij familie of vrienden. Dit wordt in het woningmarktonderzoek regio Arnhem-Nijmegen 2019 aangeduid als het actuele woningtekort. Dit woningtekort verschilt tussen de subregio’s. In de subregio Nijmegen wordt deze geraamd op 7,1% van de woningvoorraad en in de subregio Arnhem op 4,1%. Ook deze huishoudens zoeken de komende jaren een woning. Figuur 2.1

Raming woningbehoefte (inclusief inlopen woningtekort tot 2%) 2019-2030 Onderverdeling

Arnhem e.o. Stad Omgeving Nijmegen e.o. Stad Omgeving Overbetuwe

Inlopen Huishoudensgroei Huishoudensgroei woningtekort* 2019-2025 2025-2030 1.150 7.830 3.530 700 4.500 2.370 450 3.330 1.160 4.100 7.660 3.980 2.820 5.240 2.770 1.280 2.420 1.210 180 1.400 410

Woningbehoefte 2019-2030 12.510 7.570 4.940 15.740 10.830 4.910 1.990

* voor het inlopen van het woningtekort tot 2% is in het onderzoek geen onderscheid gemaakt tussen stad en ommeland. Dit is geschat op basis van de verdeling van de huishoudensgroei tot 2030 over stad en ommeland. Bron: Companen, Woningmarktonderzoek regio Arnhem-Nijmegen 2019

Voor de huisvestingsopgave is het wenselijk enerzijds in te spelen op de groei van het aantal huishoudens, anderzijds in te spelen op het gedeeltelijk oplossen van het woningtekort. Vanuit de rijksoverheid is een algemeen gangbaar uitgangspunt dat een woningtekort van 1,5% tot 2% staat voor een gezond functionerende woningmarkt (bron: PBL, Planbureau voor de Leefomgeving). In dat geval is er nog enige schaarste wat onder meer bijdraagt aan het waardebehoud van vastgoed. Daarom is in het regionale woningmarktonderzoek voor de raming van de woningbehoefte ook de ambitie meegenomen om het woningtekort in te lopen tot 2%. Uit de cijfers in tabel 1 blijkt een urgentie om op korte termijn een flinke bouwproductie te realiseren. De mate waarin men daarbij het woningtekort wil inlopen is een beleidskeuze. In het huidige tijdsgewricht van druk op de woningmarkt ligt het voor de hand te koersen op een versnelling van

Pag: 6

woningbouw. De realisatie in de afgelopen vier jaar lag namelijk lager dan de geraamde behoefte voor de komende jaren. Dit maakt een tempoversnelling noodzakelijk. Tegelijkertijd fluctueert de behoefte met de economie. Tijdens de vorige economische crisis lag de productie substantieel lager; door gebrek aan koopkrachtige vraag: mensen stelden het realiseren van hun woningbehoefte uit. Het is dus nog de vraag wat invloed is van de huidige coronacrisis. Door deze onzekerheden moeten de cijfers met enige voorzichtigheid worden gehanteerd. In beide subregio’s is sprake van een forse behoefte aan woningen de komende jaren. De behoefte aan extra woningen doet zich zowel voor in de steden Arnhem en Nijmegen als in de omgeving van beide steden. • Het plan De Danenberg is gesitueerd in het deelgebied ‘Omgeving’ van de subregio ‘Arnhem en omgeving’. Hiervoor is sprake van een behoefte aan 4.940 extra woningen in de periode 2019-2030. • Voor de hele subregio Arnhem en omgeving is behoefte aan 12.510 extra woningen in deze periode. • Voor de subregio Nijmegen en omgeving is in de periode 2019-2030 behoefte aan 15.740 woningen. Het woningmarktonderzoek vergelijkt de behoefte niet met de plancapaciteit, maar uit de woondeal is gebleken dat de huidige plancapaciteit niet in de geraamde behoefte kan voorzien. Toevoeging van bouwplannen is dus in beide subregio’s gewenst.

Zoals reeds aangegeven is de regio Arnhem-Nijmegen een groene regio. De ambitie in de woondeal is om dit groene profiel te versterken en tegelijkertijd de groei te faciliteren. De woondeal verwacht dat het grootste deel van de woningbouwopgave door de steden Arnhem en Nijmegen zal worden opgevangen, maar er is ook naar de mogelijkheden van de overige gemeenten gekeken. De gemaakte afspraken over de groei en bouwopgave doen daarmee recht aan de differentiatie in de regio. Binnenstedelijke/binnendorpse verdichting en transformatie geven het beste invulling aan de ambities met betrekking tot het groene profiel en de circulaire regio. Tegelijkertijd is ook gekeken naar een (beperkt) aantal uitbreidingslocaties. Er is sprake van een nog grotendeels onvervulde behoefte aan plannen zoals De Danenberg. Hoewel de beoogde woningen geen binnendorpse verdichting betreft, vervult het landschapspark De Danenberg een rol als ‘groene grens’ omdat het de verdere groei van Park15 tegenhoudt. In De Danenberg ligt de nadruk op behoudt van de groene structuur, landschappelijke verbindingen, open water en wonen in een groene en landschappelijke setting. Hiermee past het plan goed in de regionale ambitie om het groene profiel te versterken en tegelijkertijd de groei te faciliteren. Voor De Danenberg geldt bovendien dat het te realiseren woonmilieu als onderscheidend te beschouwen is.

Reden waarom het ministerie van BZK in 2009 een bijdrage aan de planvorming heeft verstrekt in het kader van de Innovatieregeling Mooi Nederland. Het project wordt gezien als een goed voorbeeld voor de invulling van stadsrandzones. De indiening van het plan voor deze regeling werd bovendien ondersteund door de Gelderse Natuur en Milieufederatie. Op regionaal schaalniveau is de komende jaren sprake van een aanzienlijke behoefte aan extra woningen. De huidige plancapaciteit in de regio is onvoldoende om in de behoefte te kunnen voorzien. Regionaal is er bovendien de ambitie om het groene profiel te versterken en

Pag: 7

tegelijkertijd de groei te faciliteren. Landschapspark De Danenberg past goed bij deze ambitie. De Danenberg zou goed in een deel van de geraamde behoefte kunnen voorzien.

2.4 Behoefte gemeente Overbetuwe Overbetuwe werkt met een systematiek voor prioritering van woningbouwplannen. Een prioritaire status betekent een tijdelijke status waarbij projecten door de gemeente worden gefaciliteerd om tot realisatie te komen. Deze systematiek zorgt ervoor dat ieder plan dat prioriteit krijgt, en wordt toegevoegd aan de nieuwbouwprogrammering, qua aantal woningen voorziet in een behoefte. De systematiek leidt ertoe dat de totale plancapaciteit niet groter wordt dan de behoefte die de provincie Gelderland heeft berekend. De gemeente Overbetuwe gaat daarbij uit van een streefprogramma voor de periode 2019 tot 2030 van 2.000 woningen. Deze is vastgesteld in de Woonagenda 2025 en gebaseerd op het regionale woningmarktanalyse van het bureau Companen. Daarbij houdt de gemeente rekening met planuitval en vertraging. Wanneer de plancapaciteit en de inmiddels gerealiseerde plannen sinds 2019 worden vergeleken met dit streefprogramma van de gemeente, dan kan de resterende ruimte voor prioritaire plannen worden bepaald. In onderstaande tabel is deze resterende ruimte weergegeven: 289 woningen. Wanneer alleen naar de harde plannen wordt gekeken dan is er nog ruimte voor 1.256 woningen.

Streefprogramma

Harde plannen*

Zachte plannen*

Opleveringen 2019 en 2020

Vrije ruimte (incl. zachte plannen)

Vrije ruimte (excl. zachte plannen)

Geactualiseerd streefprogramma en vrije ruimte in de gemeente Overbetuwe tot 2030

Segment

Figuur 2.2

Sociale huur (< 752) Middenhuur (752-1.000) Dure huur (>1.000) Koop tot 200.000 Koop 200.000 tot 310.000 Koop >310.000 Totaal

600 150 0 250 450 550 2.000

77 16 0 4 129 216 442

289 42 34 18 160 424 967

41 86 0 0 65 110 302

193 6 -34 228 96 -200 289

482 48 0 246 256 224 1.256

Bron: Gemeente Overbetuwe, * = meetmoment Q4 2021

Volgens het regionale woningmarktonderzoek komt voor de gemeente Overbetuwe de geraamde woningbehoefte voor de periode 2019-2030 dus uit op bijna 2.000 woningen. Deze is gebaseerd op de provinciale huishoudensprognose voor 2019-2030 (+1.810 tot 21.150 huishoudens) plus de ambitie om het woningtekort in te lopen (circa 180 woningen). Ook volgens de meest actuele Primos huishoudensprognoses 2021 (opgesteld in opdracht van het ministerie van BZK) ligt de verwachte huishoudensgroei in dezelfde lijn als volgens het regionale woningmarktonderzoek. In 2030 wordt een fractie minder huishoudens verwacht dan volgens de provinciale prognose: 21.060 om 21.150 huishoudens. Een verschil van -90.

Pag: 8

Dat betekent dat de feitelijke actuele ruimte voor prioritaire plannen in de gemeente Overbetuwe tot 2030 ligt op zo’n 200 woningen (289-90). Wanneer we alleen kijken naar de harde plancapaciteit dan is er nog ruimte voor plannen voor circa 1.150 woningen (1.256-90). De plannen voor de Danenberg zijn in bovenstaande tabel opgenomen bij de zachte plannen. Een deel van deze plannen bestaat uit duurdere koopwoningen, maar ook een deel uit koopwoningen in het goedkope en middensegment. Volgens de tabel is er sprake van een overschot aan woningen in de categorie ‘dure koop’ (inmiddels is dit boven € 355.000,-), als alle zachte plannen in dit segment worden gerealiseerd. In de vergelijking tussen plannen en het streefprogramma is er juist een tekort aan plannen voor goedkopere (inmiddels ligt de grens op €250.000) en middeldure koop (inmiddels ligt de grens op € 355.000,-). Echter, wanneer alleen naar de harde plancapaciteit wordt gekeken, is er nog wel degelijk ruimte aan dure koopwoningen in Overbetuwe. Bovendien is het, gezien de daadwerkelijke ontwikkeling van de woningmarkt en de prijsstijging sinds de behoeftebepaling, aannemelijk dat de behoefte opschuift naar hogere prijsklassen. Volgens de meest recente NVM-cijfers is de gemiddelde transactieprijs in de regio Arnhem-Nijmegen het afgelopen jaar met maar liefst 22% gestegen.

Het plan De Danenberg kan goed aansluiten bij deze behoefte door een substantieel deel van het bouwprogramma in het segment tot € 355.000,- te realiseren. Gezien de voorspoedige ontwikkeling van de woningmarkt zijn er ook in het dure segment (> € 355.000,-) afzetmogelijkheden. Maar buiten dat, heeft de gemeente inmiddels het plan ‘de Danenberg’ beoordeeld volgens haar afwegingskader. Het plan is aangewezen als prioritair plan en voldoet daarmee volgens de gemeente aan een behoefte die past binnen de totale behoefte die de provincie Gelderland heeft berekend voor Overbetuwe.

Pag: 9

Hoofdstuk 3

BINNENSTEDELIJKE PLANCAPACITEIT, IN RELATIE TOT DE BEHOEFTE 3.1 Ligt het plan in bestaand stedelijk gebied? Over de vraag of het plan in bestaand stedelijk gebied ligt heeft de gemeente aangegeven: “Het hele plangebied van De Danenberg ligt buiten bestaand stedelijk gebied. De deellocatie bij Slijk-Ewijk betreft uitbreiding van stedelijk gebied”. Dit is van belang voor de tweede toetsvraag in de laddertoets. Voor plannen die buiten het bestaande stedelijk gebied liggen, dient aangetoond te worden dat de behoefte niet opgevangen kan worden met alleen plannen in het bestaande stedelijke gebied. Bij deze is de vraag in hoeverre de deellocatie Slijk-Ewijk volgens de criteria van de duurzaamheidsladder wel of niet tot het bestaande stedelijke gebied kan worden gerekend. In de wettekst van de nieuwe laddertoets wordt gesproken van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, als criterium voor stedelijk gebied, waarbij is aangegeven dat het van de omstandigheden ter plaatse afhangt (specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving) of inderdaad van bestaand stedelijk gebied kan worden gesproken. Conclusie is dat het mogelijk discussie zal oproepen indien de deellocatie Slijk-Ewijk als bestaand stedelijk gebied zou worden gekwalificeerd.

Voor de zekerheid wordt daarom ook deze deellocatie als een uitbreidingslocatie beschouwd, en dient dus het gehele plan De Danenberg te worden getoetst op alternatieve plannen in bestaand stedelijk gebied.

3.2 Kan het bestaande stedelijke gebied in de behoefte voorzien? Zoals reeds aangegeven is het plan ‘de Danenberg’ inmiddels door de gemeente beoordeeld en als prioritair plan aangewezen. Het plan is daarmee getoetst op alternatieve plannen in bestaand stedelijk gebied. De gemeente heeft dus geconcludeerd dat dit plan voorziet in de behoefte, ondanks dat het buitenstedelijk is.

Pag: 10

Op basis van de beoordeling van de gemeente blijkt dat plan ‘De Danenberg’ één van de uitbreidingsplannen is dat prioriteit heeft gekregen. Volgens de gemeente zijn uitbreidingsplannen nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. Daarmee voldoet het plan aan de tweede toetsvraag van de duurzaamheidsladder. Bovendien wordt met de Danenberg een speciaal woonmilieu gerealiseerd (Landschapspark) dat gewoonweg niet binnenstedelijk te realiseren is.

Pag: 11

Hoofdstuk 4

CONCLUSIES Toetsvraag 1 • De behoefte is getoetst op subregionale schaal (subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o.) en op het niveau van de gemeente Overbetuwe. • Gezien de woningbehoefte in deze regio, èn in de gemeente Overbetuwe, is toevoeging van plancapaciteit gewenst. • Buiten dat, is het plan ‘De Danenberg’ inmiddels door de gemeente aangewezen als prioritair plan. Daarmee concludeert de gemeente dat het plan voorziet in de geraamde behoefte. • Het plan De Danenberg voldoet hiermee aan de eerste toetsvraag van de duurzaamheidsladder. Toetsvraag 2 • De plancapaciteit in bestaand bebouwd gebied in Overbetuwe is niet voldoende om in de lokale behoefte te voorzien. Het is aannemelijk dat er behoefte is aan plancapaciteit buiten het bestaande bebouwde gebied. • Danenberg is bovendien een voorbeeldplan vanwege de ruimtelijke meerwaarde. • Het plan De Danenberg voldoet hiermee aan de tweede toetsvraag van de duurzaamheidsladder.

Pag: 12

Rapport Projectnummer: 375394 Referentienummer: Actualiserend Vooronderzoek De Danenberg Datum: 10-11-2020

Vooronderzoek milieuhygiënische bodemkwaliteit Actualisatie Danenburg

Definitief

Opdrachtgever: VOF De Brouwerij

Sweco Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem Nederland

T +31 88 811 66 00 www.sweco.nl

Sweco Nederland B.V. Arnhem Handelsregister 30129769 Statutair gevestigd te De Bilt

Denys van den Berg Adviseur Bodem en Ondergrond T +31 88 811 6600 M +31 6 1078 3102

Verantwoording Titel

Vooronderzoek milieuhygiënische bodemkwaliteit

Subtitel

Actualisatie Danenburg

Projectnummer

375394

Referentienummer

Actualiserend Vooronderzoek De Danenberg

Revisie

D0

Datum

10-11-2020

Auteur(s)

Denys van den Berg

E-mailadres

Denys.vandenberg@sweco.nl

Gecontroleerd door

Jos Reijerink

Paraaf gecontroleerd

Goedgekeurd door

Dimitri van de Vis

Paraaf goedgekeurd

Kwaliteitsborging en onafhankelijkheid Het managementsysteem van Sweco Nederland B.V. voldoet aan verschillende eisen en normen. Een algemeen overzicht hiervan is opgenomen in de laatste bijlage. Sweco Nederland B.V. verklaart hierbij dat zij en haar onderaannemers geen belang hebben bij de uitkomsten van het bodemonderzoek. Het onderzoek is derhalve volgens de eisen uit het Besluit bodemkwaliteit onafhankelijk uitgevoerd. Volgens het Besluit bodemkwaliteit dient onderzoek uitgevoerd te worden volgens, door de SIKB, vastgestelde beoordelingsrichtlijnen. In de rapportage wordt, indien van toepassing, expliciet vermeld bij welke werkzaamheden is afgeweken van de beoordelingsrichtlijnen en onderliggende protocollen. De consequenties hiervan zijn dan toegelicht.

2 (11)

Inhoudsopgave 1

Inleiding ............................................................................................................. 4

1.1

Algemeen ............................................................................................................ 4

1.2

Aanleiding en doelstelling .................................................................................... 4

1.3

Opbouw van het rapport ...................................................................................... 4

2

Vooronderzoek .................................................................................................. 5

2.1

Algemeen ............................................................................................................ 5

2.2

Informatiebronnen................................................................................................ 5

2.3

Onderzoekslocatie ............................................................................................... 5

2.4

Terreinsituatie ...................................................................................................... 6

2.5

Asbestverdenking ................................................................................................ 8

2.6

Bodemopbouw en geohydrologie ......................................................................... 8

2.7

Bekende bodemkwaliteitgegevens ....................................................................... 8

2.8

Bodemkwaliteitskaart ........................................................................................... 9

2.9

Vuilstorten ........................................................................................................... 9

2.10

PFAS................................................................................................................. 10

3

Conclusies en aanbevelingen ......................................................................... 11

3.1

Samenvatting .................................................................................................... 11

3.2

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................ 11

Bijlage 1

Topografische ligging onderzoekslocatie

Bijlage 2

Situatie op historische luchtfoto’s

Bijlage 3

Locaties kassen en boomgaarden

Bijlage 4

Locaties voorgaande onderzoeken

Bijlage 5

Bodemkwaliteitskaart Overbetuwe

Bijlage 6

Kaart locaties stortplaatsen onderzoek 2015

3 (11)

1

Inleiding

1.1 Algemeen In opdracht van VOF De Brouwerij heeft Sweco Nederland B.V. een actualiserend milieuhygiënisch vooronderzoek uitgevoerd ter plaatse van het geplande landschapspark De Danenberg. Voor dit vooronderzoek is gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksnorm: • NEN 5725:2017 nl – bodem – Landbodem – strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek. Uit het vooronderzoek volgt of sprake is van een verdachte locatie of niet. In combinatie met de aanleiding voor het onderzoek, bepaalt dit of een verkennend bodemonderzoek nodig is. 1.2 Aanleiding en doelstelling In de gemeente Overbetuwe, ten noordwesten van Nijmegen ligt het fraaie landschappelijke gebied ‘De Danenberg’. Landschapspark De Danenberg is de afscherming van bedrijventerrein Park15. Het landschapspark vervult een rol als ‘groene grens’, omdat het de verdere groei van Park15 tegenhoudt. In De Danenberg ligt de nadruk op behoudt van de groene structuur, landschappelijke verbindingen, open water en wonen in een groene en landschappelijke setting. Het landschapspark moet robuust genoeg worden om verdere uitbreiding van het bedrijventerrein naar het westen in de toekomst te voorkomen. Bovendien moeten ontwikkelingen kwalitatief hoogwaardig zijn om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten. In verschillende deelgebieden worden er ontwikkelingen gerealiseerd.

VOF De Brouwerij, waar K3 samen met Kondor Wessels Projecten in participeert, is betrokken bij de herontwikkeling van twee deelgebieden. Aanleiding voor het uitvoeren van het actualiserend vooronderzoek is de ouderdom van het vorige vooronderzoek uit 2015 (Grontmij, projectnr. 345029, 18 november 2015) en de verandering in de scope van het geplande landschapspark. De oorspronkelijke aanleiding was dat binnen Landschapspark De Danenberg verschillende projecten worden uitgevoerd, waaronder woningbouw in een groene setting, aanleg van fiets- en wandelpaden en herprofilering van de Rietgraaf. De huidige scope betreft: • herontwikkeling van ‘boerderij Slijk-Ewijk’; • herontwikkeling ‘Nieuwe dijk’.

1.3 Opbouw van het rapport In het voorliggende rapport komen de volgende aspecten aan de orde: • De wijze van uitvoering van het vooronderzoek en de resultaten (hoofdstuk 2); • De conclusies, beschrijving van deellocaties, bepaling hypotheses en de aanbevelingen (hoofdstuk 3). De bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze rapportage.

4 (11)

2

Vooronderzoek

2.1 Algemeen Voor het vooronderzoek is de onderzoekssystematiek gevolgd, behorend bij A "opstellen hypothese over de milieuhygiënische bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek" uit de NEN 5725. Het vooronderzoek resulteert in een hypothese over de aard en verdeling van mogelijke verontreinigingen in het onderzoeksgebied. De hypothese wordt gebruikt voor het bepalen van de onderzoeksstrategie. 2.2 Informatiebronnen De gebruikte informatiebronnen voor het vooronderzoek zijn eveneens in dit hoofdstuk weergegeven. Deze informatiebronnen zijn volgens ons voldoende betrouwbaar en volledig om, in relatie tot de aard van de onderzoekslocatie, een uitspraak te kunnen doen over de verdenking van bodemverontreiniging. Tabel 2.1:

Overzicht geraadpleegde bronnen tijdens vooronderzoek

Bron

Korte toelichting

Internet www.bodemloket.nl

Eerder uitgevoerde bodemonderzoeken

www.ahn.nl

Ligging t.o.v. NAP

www.dinoloket.nl

Ondergrondgegevens

www.topotijdreis.nl

Historische kaarten

www.bagviewer.kadaster.nl

Gegevens over bebouwing (bouwjaar)

PFAS viewer Sweco

Indicatie verdachtheid voor PFAS op basis van openbare data

Gemeente / Regionale Uitvoeringsdienst Contactpersoon

Dhr. E. Gloudemans van de gemeente Overbetuwe (op 31 augustus 2015)

Bodemkwaliteitskaart

Te verwachten bodemkwaliteit

Provincie Bodemarchief

Eerder uitgevoerde onderzoek

Wateratlas

drinkwatergegevens

2.3 Onderzoekslocatie De regionale ligging van de onderzoekslocatie is aangegeven in bijlage 1. Een overzicht van de locatie is weergegeven in bijlage 2. In tabel 2.2 zijn de locatiegegevens samengevat. Tabel 2.2:

Overzicht locatiegegevens

Adres locatie

Dorpsstraat en Oosterhoutsestraat bij Slijk-Ewijk

Kadastrale gegevens locatie

Gemeente Over Betuwe, sectie K, perceelnrs. 129, 150, 533, 535, sectie L, 82, 2006, 2163, 2196, 2230

Coördinaten

X: 183956 ; Y: 433117 X: 182625 ; Y: 432746