25-12-09.22 Relevant stuk 3 Ruimtelijke motivering Rijksweg Noord 16-16a Elst

Omgevingsvergunning Rijksweg Noord 16-16a Elst

Gemeente Overbetuwe

Projectnummer: 4021.02 Datum: 2 juli 2025

Motivering

3

4

Inhoudsopgave Motivering Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding

7

Aanleiding en doel Ligging projectgebied Huidig planologisch kader Leeswijzer

7 7 8 10

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Wat houdt de ontwikkeling in? Strijdigheid omgevingsplan Medewerking opheffen strijdigheid Conclusie

15 17 18 18

Voorbereiding en participatie

Participatie omgeving

19 19

Beleid en regelgeving

20

Rijksbeleid en Rijksregels Provinciaal beleid en provinciale regels Regionaal beleid Waterschapsbeleid Gemeentelijk beleid Omgevingswaarden

20 23 25 28 29 32

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14

11 11 15

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

11

Voorgenomen ontwikkeling

Hoofdstuk 4 4.1

Beschrijving huidige situatie

Inleiding Bestaande situatie

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

3

Omgevingsaspecten

33

Geluid Luchtkwaliteit Geur Bodemkwaliteit Water Mobiliteit en parkeren Omgevingsveiligheid Natuur Cultureel erfgoed Duurzaamheid Ladder voor duurzame verstedelijking Milieubelastende activiteiten M.e.r.-beoordeling Gezondheid

33 35 37 38 38 41 43 46 49 50 51 52 53 54

5

Hoofdstuk 7

Beperkingengebieden

56

Hoofdstuk 8

Economische uitvoerbaarheid

57

Financieel economische haalbaarheid Kostenverhaal Nadeelcompensatie

57 57 57

8.1 8.2 8.3

Hoofdstuk 9

Conclusie

58

6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

In de kern Elst aan de Rijksweg Noord 16-16a bevindt zich momenteel een bedrijfsloods met bijbehorende bedrijfswoning. De initiatiefnemer is voornemens om de bedrijfsbebouwing aan de schil van het centrum te herontwikkelen voor woningbouw. Voorliggende motivering heeft betrekking op de sloop van de bedrijfsloods voor de realisatie van een woongebouw van zes appartementen, en de transformatie van de bijbehorende bedrijfswoning naar drie appartementen. Het projectgebied valt onder de werking van het 'Omgevingsplan gemeente Overbetuwe' met onderliggend het bestemmingsplan 'Elst'. De gronden ter plaatse van het perceel hebben de bestemming 'Detailhandel', 'Tuin' en 'Waarde - Archeologie'. Op grond van de regels is het gebruik van het bijbehorende bouwwerk voor negen reguliere woningen niet toegestaan. Om de negen woningen mogelijk te maken, is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk. Voorliggende motivering toont aan dat het initiatief wenselijk is en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt binnen de bebouwde kom van Elst, in de gemeente Overbetuwe. Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente ELS00, Sectie K, nummers 6980 en 6981. De percelen hebben een totale oppervlakte van 1.570 m2, waarvan circa 320 m2 bestaat uit bouwvlak. Het projectgebied bevindt zich in een omgeving die voornamelijk wordt omringd door woningen, die grotendeels bestaan uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Het projectgebied wordt aan de oostzijde ontsloten via de Rijksweg Noord, een belangrijke doorgaande weg in Elst. Daarnaast bevindt zich aan de westzijde, op het adres Bachstraat 29, een verzorgingshuis. Het projectgebied wordt aan de oostzijde begrensd door tuinen van omliggende woningen. Op ongeveer 130 meter ten oosten van het projectgebied loopt de spoorlijn tussen Arnhem en Nijmegen. Op de navolgende afbeeldingen is globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met een gele stippellijn weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het projectgebied wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze motivering.

7

Globale ligging projectgebied

Globale begrenzing projectgebied

1.3

Huidig planologisch kader

Voor de gronden waar de projectlocatie is gesitueerd, geldt het 'Omgevingsplan gemeente Overbetuwe', met onderliggend het bestemmingsplan 'Elst'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeente Overbetuwe op 20 oktober 2011. Daarnaast geldt tevens het paraplubestemmingsplan 'Overbetuwe, Paraplubestemmingsplan planologische afwijkingsmogelijkheden'.

8

Op grond van het vigerende bestemmingsplan kent de projectlocatie de enkelbestemmingen 'Detailhandel' en 'Tuin' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de afbeelding van het bestemmingsplan 'Elst' weergegeven. Het projectgebied is hierop globaal met rode belijning aangegeven.

Uitsnede 'Regels op de Kaart'

De gronden bestemd als 'Detailhandel' zijn volgens artikel 3 van de regels hoofdzakelijk bestemd voor detailhandel, dienstverlening, één bedrijfswoning en/of de daarbij behorende voorzieningen. Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming. Op grond van de regels van dit bestemmingsplan is een woongebouw met negen wooneenheden niet toegestaan. De gronden zijn tevens bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Hiermee zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Dit betekent dat er een onderzoeksrapport moet worden overlegd wanneer er grondwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld worden uitgevoerd of wanneer de nieuw te bebouwen oppervlak groter is dan 100 m2. Het projectgebied is bestemd als 'Tuin'. De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, één en ander met de bijbehorende voorzieningen. Uitbouwen bij de hoofdgebouwen van de aangrenzende gronden gelegen woningen mogen uitsluitend worden gebouwd, mits zij een maximale bouwhoogte van 4 m bedragen en een maximale oppervlakte van 6 m2 bedragen.

Het initiatief voorziet van bijbehorende gebouwen en bouwwerken op de gronden bestemd als 'Tuin' in de vorm van carports en bergingen. Op grond van de regels van dit bestemmingsplan is een woongebouw met negen wooneenheden niet toegestaan op gronden bestemd als 'Detailhandel'. Om die reden moet voor het initiatief een omgevingsvergunning voor een BOPA worden verleend. Deze kan alleen verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid2, Bkl).

9

1.4

Leeswijzer

Deze motivering bestaat uit negen hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling en de strijdigheid met het geldend omgevingsplan. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de voorbereiding en participatie van onderhavig plan. In Hoofdstuk 5 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In Hoofdstuk 6 wordt inzicht gegeven in diverse planologische en milieuaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. In Hoofdstuk 7 wordt ingegaan op mogelijke beperkingengebieden die in het projectgebied gelden. In Hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Tot slot volgt in Hoofdstuk 9 de conclusie.

10

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving huidige situatie

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie in het projectgebied, waarna de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt.

2.2

Bestaande situatie

Op het perceel aan de Rijksweg Noord 16-16a te Elst bevindt zich momenteel een bedrijfsloods en een bijbehorende bedrijfswoning. Het noordelijke deel bestaat uit de bedrijfsloods. Dit deel bestaat voornamelijk uit een glazen gevel met een plat dak. Het zuidelijke gedeelte van het gebouw bestaat uit de bedrijfswoning. Deze woning heeft een witte gevel met een aparte entree. De bouw- en goothoogte van de bedrijfswoning is hoger dan van de bedrijfsloods. De voorzijde van het projectgebied bestaat uit een volledig verhard oppervlak dat in de huidige situatie wordt gebruikt als parkeerplaats. Als erfafscheiding is daarvoor een lage haag aangebracht. Zowel de bedrijfsloods als de bedrijfswoning hebben een eigen oprit. Op de oprit van de bedrijfswoning is een overkapping aanwezig. De oprit van de bedrijfsloods aan de noordoostelijke kant van het projectgebied loopt door naar de parkeerplaats aan de achterzijde van de bedrijfsloods. Deze oprit is afgesloten met een poort. Het oostelijke deel van het projectgebied, gelegen achter de voormalige bedrijfsloods, bestaat uit bomen, beplanting en drie schuurtjes. Het achtergelegen tuin grenst direct aan de achtertuinen van de omliggende woningen. De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige bebouwing en huidige inrichting van het projectgebied.

Impressie huidige bebouwing (luchtfoto)

11

Impressie huidige bebouwing (voorzijde)

12

Impressie van de bestaande situatie projectgebied (overkapping aan de voorzijde)

Impressie van de bestaande situatie projectgebied (tuin achterzijde)

13

Impressie van de bestaande situatie projectgebied (terras achterzijde)

14

Hoofdstuk 3 3.1

Voorgenomen ontwikkeling

Wat houdt de ontwikkeling in?

De bestaande bedrijfsloods wordt gesloopt en getransformeerd naar een woongebouw met zes appartementen. Daarnaast wordt de bijbehorende bedrijfswoning intern verbouwd en getransformeerd tot drie afzonderlijke appartementen. Hiermee ontstaat een kleinschalig woongebouw bestaande uit negen koopappartementen. Het woongebouw bestaat uit drie bouwlagen. De verdeling van woningen bestaat uit drie woningen per bouwlaag. De maximale bouwhoogte van het beoogde woongebouw bedraagt maximaal 9 m hoog. Elk appartement beschikt over een externe berging van maximaal 6 m2, gelegen aan de zuidwestelijke zijde van het gebouw. Daarnaast worden op het eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aangelegd voor zowel bewoners als bezoekers. De beoogde woningen zijn bestemd voor 50-plussers en senioren en zullen bestaan uit drie betaalbare koopwoningen en zes duurdere koopwoningen. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van het beoogd ontwerp als perspectief voor de voor- en achtergevel van het woongebouw.

Impressie toekomstige situatie projectgebied (voorzijde)

15

Impressie toekomstige situatie projectgebied (achterzijde)

Toelichting van toekomstige situatie Architectuur De huidige bedrijfswoning wordt alleen intern verbouwd en zal van de buitenkant dezelfde vorm behouden. De zes nieuwe appartementen, die in de plaats komen van de loods, krijgen een moderne uitstraling met twee gebogen dakvormen die met elkaar verbonden zijn door een tussenlid. De zijkanten van het dak is voorzien van een metalen uitstraling en de gevels van het gebouw zijn gemaakt van lichtbruine bakstenen. De bovenkant van het dak is plat, waardoor deze geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen. Elk appartement heeft grote raampartijen die zorgen voor voldoende daglicht. Op de begane grond wordt een uitbouw van circa 74 m2 gerealiseerd, verdeeld over de drie appartementen. Vanwege de dakconstructie met twee punten krijgt het appartementengebouw een kleinschalig en karakteristieke uitstraling, waardoor het oogt als een reeks aaneengeschakelde woningen. Buitenruimte Ieder appartement heeft een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon, loggia of een tuin. De balkons van de appartementen op de tweede bouwlaag zijn gesitueerd op het dak van de uitbouw van de eerste bouwlaag. Deze balkons worden omgeven door sedumbeplanting ten behoeve van waterbuffering en vergroening. De appartementen op de derde bouwlaag worden voorzien van een loggia.

Voor de entree van het appartementengebouw worden antraciete betonstenen aangelegd om de toegankelijkheid te bevorderen. Daarnaast komen aan de voorkant van het appartementengebouw zes parkeerplaatsen voor bezoekers. Voor de parkeerplaatsen is een lage haag aanwezig en worden vijf nieuwe bomen toegevoegd. Dit zorgt voor een natuurlijke erfafscheiding en voldoende schaduw. De parkeerplaatsen aan de voorzijde worden halfverhard gerealiseerd door grasbeton. De twee opritten worden aangelegd met klinkerverharding om zo de parkeerplaatsen te verduidelijken. Deze opritten worden beide ontsloten via de Rijksweg Noord. De oprit aan het noordoostelijke deel van het projectgebied wordt aangelegd via halfverharding gevuld met grasbeton. Deze oprit loopt door naar de 15 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het gebouw.

16

Deze parkeerplaatsen zijn uitsluitend bedoeld voor de bewoners van het gebouw en worden in een cirkelvormige structuur gerealiseerd. De gehele parkeerplaats aan de achterzijde zal worden aangelegd met houtsnippers voor een optimale waterberging. De bestaande bomen binnen het projectgebied worden zo veel mogelijk behouden. Rondom de parkeerplaats en de tuinen wordt tevens beplanting toegevoegd, waaronder lage struiken en hagen. Dit zorgt voor het toevoegen van een groene uitstraling van het projectgebied. De erfafscheiding met omliggende percelen worden deels gevormd door een nieuwe schutting. Aan de zuidwestelijke zijde van het appartementengebouw worden zes bergingen geplaatst, bestemd voor de appartementen op de tweede en derde verdieping. Deze bergingen zijn bereikbaar via een betonpad dat aansluit op de entree van het gebouw. De bergingen voor de appartementen op de begane grond bevinden zich in de bijbehorende privétuinen. De zes parkeerplaatsen grenzend aan de tuinen krijgen een carport, die tevens privacy biedt voor de appartementen op de eerste bouwlaag. Navolgende afbeelding geeft een weergave van de inrichting in de toekomstige situatie op de projectlocatie.

Terreintekening projectlocatie (toekomstige situatie)

3.2

Strijdigheid omgevingsplan

3.2.1

Geldend omgevingsplan

Voor het projectgebied geldt het (tijdelijk deel van het) 'Omgevingsplan gemeente Overbetuwe, met onderliggend het bestemmingsplan 'Elst'. Op basis van het Omgevingsplan is de locatie van het projectgebied bestemd als 'Detailhandel' en 'Tuin'. Het bouwvlak is volledig gelegen op de gronden met de bestemming 'Detailhandel'.

17

3.2.2

Strijdigheid geldend omgevingsplan

Het project voorziet in de sloop van de bestaande bedrijfsloods ten behoeve van de realisatie van zes koopappartementen, en in de verbouwing van de huidige bedrijfswoning tot drie koopappartementen. Er zijn enkele redenen waarom de beoogde ontwikkeling op gronden van het omgevingsplan niet kan worden gerealiseerd. Binnen de bestemming 'Detailhandel' is het enkel toegestaan om één bedrijfswoning op de bestemming te vestigen. Het realiseren van een kleinschalig appartementengebouw met negen appartementen is dan ook niet toegestaan binnen deze bestemming. Daarnaast is wonen binnen deze bestemming 'Detailhandel' slechts toegestaan op de verdiepingen. Voorliggend initiatief voorziet echter ook in wonen op de begane grond. Hiermee ontstaat er een strijdigheid met het geldende omgevingsplan.

3.3

Medewerking opheffen strijdigheid

De afgelopen jaren hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en de gemeente Overbetuwe. Begin 2023 vond het eerste gesprek plaats met de gemeente, in het kader van de zogenoemde 'intaketafel'. Met de intaketafel wordt het initiatief in een vroeg stadium aan de gemeente voorgelegd. De gemeente behandeld het initiatief dan als principeverzoek. Vanuit de intaketafel is er een positief advies afgegeven. Daarnaast heeft de gemeente Overbetuwe aan voorliggend woningbouwproject een prioritaire status gegeven. Met deze status helpt de gemeente ontwikkelaars de plannen versneld uit te werken.

3.4

Conclusie

Uit voorliggende motivering blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

18

Hoofdstuk 4

Voorbereiding en participatie

Participatie is onder de Omgevingswet een belangrijk aspect in de procedure van het wijzigen van het omgevingsplan. Dit komt omdat een omgevingsplan niet alleen invloed heeft op de fysieke leefomgeving, maar ook op de mensen die daar wonen, werken en recreëren. Het is daarom van belang dat deze mensen in een vroeg stadium worden betrokken bij het initiatief. In dit hoofdstuk zal hier verder op worden ingegaan.

4.1

Participatie omgeving

Omwonenden zijn in een vroeg stadium betrokken bij het initiatief. De initiatiefnemer heeft contact opgenomen met direct aangrenzende bewoners om het plan toe te lichten en eventuele zorgen of aandachtspunten in kaart te brengen. Op basis van deze gesprekken zijn waar mogelijk suggesties meegenomen in het ontwerp, waarmee actief is ingezet op een zorgvuldige en participatieve planvorming. Alle reacties van omwonenden zijn opgenomen in het participatieverslag. Deze is als Bijlage 2 in deze motivering bijgevoegd.

19

Hoofdstuk 5

Beleid en regelgeving

5.1

Rijksbeleid en Rijksregels

5.1.1

Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan: periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval; de zeespiegelstijging; de overgang naar duurzame energie; de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen; de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen; de groei en het bereikbaar houden van steden; plekken voor distributiecentra; het versterken van de natuur en biodiversiteit; het behoud van het landschap; de vitaliteit van de landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen.

Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Toetsing Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een kleinschalig appartementengebouw van negen koopappartementen ter plaatse van een bedrijfsloods en de bijbehorende bedrijfswoning. Gezien de aard en omvang van het project wordt geen nationaal belang geschaad. Daarnaast levert dit project, hoewel kleinschalig, een bijdrage aan de maatschappelijke opgave om het nationale woningtekort terug te dringen door de bouw van nieuwe woningen. Het rijksbeleid dat is opgenomen in de NOVI vormt geen belemmering voor het project. 5.1.2

Regels: Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen

20

gelden er rijksinstructieregels: De dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl); Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Toetsing Voor het project zijn, anders dan de instructieregels die in Hoofdstuk 6 van deze motivering aan bod komen, geen specifieke instructieregels van toepassing. De mogelijke belemmeringen vanuit de instructieregels op het project, worden in de verschillende milieuparagrafen in Hoofdstuk 6 afzonderlijk getoetst. Op basis deze paragrafen wordt geconcludeerd dat de instructieregels geen belemmering voor het project vormen. Voor het project wordt medewerking verleend via een BOPA. Deze wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid2, Bkl). Verder gelden de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e van het Bkl. 5.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Onder de Omgevingswet is in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. In artikel 5.129g van het Bkl wordt de ladder als volgt omschreven: 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

21

3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing Het project betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling van negen appartementen. Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. Dit artikel geeft voor woningbouw geen ondergrens, in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Uit deze jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat er bij woningbouw pas vanaf twaalf (nieuwbouw) woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De huidige situatie bestaat uit één bedrijfswoning.

Deze bedrijfswoning wordt herontwikkeld naar drie appartementen. De bedrijfsloods wordt getransformeerd naar zes appartementen. Een toetsing aan de Ladder is niet van toepassing op voorliggend initiatief, omdat het initiatief per saldo voorziet in de nieuwbouw van 'slechts' acht nieuwe woningen. 5.1.4

Nationale woon- en bouwagenda

In de Nationale Woon- en Bouwagenda (11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid zijn eigen rol voor het grondrecht wonen te klein gemaakt. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf en alleen een oplossing zou bieden voor de woningnood. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de bevolkingstoename – een enorme schaarste aan huizen is. Die maakt dat de overheid nu met meer tempo en meer regie aan de slag moet. De huidige situatie vergt de bouw van veel meer huizen. De ambitie gaat omhoog naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. De Rijksoverheid wil ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn. Toetsing Het project betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling. De realisatie van het project levert per saldo acht extra woningen op. De extra woningen dragen bij aan de ambitie om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen.

Gezien de beperkte omvang, in verhouding tot nationale belangen en ambitie, wordt een verdere toelichting niet nodig geacht.

22

5.2

Provinciaal beleid en provinciale regels

5.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat. Voor dit initiatief zijn met name de ambities voor klimaatadaptatie en het woon- en leefklimaat van toepassing. Klimaatadaptatie Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst. Woon- en leefklimaat Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen.

In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand

23

stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Toetsing Het initiatief voorziet in de herontwikkeling van een bedrijfsloods met bijbehorende bedrijfswoning naar een appartementengebouw van negen appartementen. De nieuwbouw en terreininrichting wordt gerealiseerd conform de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid, veiligheid, klimaatadaptatie en ruimtelijke kwaliteit. Een verdere toelichting op de mate waarin klimaatadaptatie in het ontwerp is opgenomen, staat in de waterparagraaf van 6.5. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en (beperkte) uitbreiding van de woningvoorraad met woningen. Deze herontwikkeling past binnen het gemeentelijk woonbeleid, dat regionaal en gemeentelijk is afgestemd (zie paragraaf 5.3.2 en 5.5.3). Passend bij de aard en omvang van het plan, draagt het bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 5.2.2

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Ten aanzien van voorliggend initiatief zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'intrekgebieden', 'woonlocaties' en 'klimaatadaptatie' relevant. Paragraaf 4.3.6 'Intrekgebieden' Een intrekgebied ligt als buitenste schil om de andere aangewezen gebieden ter bescherming van de openbare drinkwatervoorziening. Water dat hier in de bodem zakt, kan binnen duizend jaar bij een waterwingebied zijn. Vanwege de grote gevolgen is het aanleggen en exploiteren van een mijnbouwwerk in deze gebieden niet toegestaan. Het gebruik van geothermie is binnen een intrekgebied wel toegestaan.

Daarbij geldt wel altijd de zorgplicht. Paragraaf 5.7.1 'Woonlocaties' In de verordening wordt aangegeven dat een omgevingsplan nieuwe woningen alleen toe laat als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Paragraaf 5.7.6 'Klimaatadaptatie' Voor zover een initiatief een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van de instructieregel klimaatadaptie de toelichting bij het ruimtelijke plan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te

24

voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Toetsing Met het project is sprake van de herontwikkeling van een bedrijfsloods en bedrijfswoning naar een appartementengebouw met negen appartementen. Het aantal woningen neemt daarmee per saldo toe met acht, aangezien in de huidige situatie één bedrijfswoning aanwezig is. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en uitbreiding van de woningvoorraad en een kwaliteitsverbetering van het woonaanbod. De projectlocatie ligt binnen het grondgebied van de Regionale Woondeal 2.0 van de Groene Metropool Regio Arnhem-Nijmegen. Het project past binnen deze regionale woondeal. Een toelichting op de regionale woondeal volgt in paragraaf 5.3.2. De nieuwbouw en terreininrichting wordt gerealiseerd conform de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid, veiligheid, klimaatadaptatie en ruimtelijke kwaliteit. Een verdere toelichting op de relatie tussen klimaatadaptatie en het ontwerp op de projectlocatie is vermeld in paragraaf 6.5.

Daarnaast zullen er op de beoogde projectlocatie geen mijnbouwwerken worden aangelegd of worden geëxploiteerd. Het project is in overeenstemming met de regels uit de Omgevingsverordening Gelderland. 5.2.3

Conclusie

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van de provincie Gelderland.

5.3

Regionaal beleid

5.3.1

Visie - Regio Arnhem Nijmegen

De visie - Regio Arnhem Nijmegen is september 2020 opgesteld door de stuurgroep Versterking regionale samenwerking. Deze visie schetst een robuust en toekomstbestendig lange termijn perspectief op de regio Arnhem-Nijmegen. Met negen uitdagingen als bakens die ook houvast geven op de korte termijn, namelijk: 1. Waardevol landschap: ontwikkelen van een gevarieerd cultuurlandschap; 2. Slimme mobiliteit: meer capaciteit op het bestaande infrastructuur netwerk; 3. Culturele rijkdom: verbinden van culturele netwerken in de regio; 4. Duurzame verstedelijking: inbreiden en transformatie binnen het stedelijk netwerk; 5. Innovatieve economie: innovatiekracht van topsectoren versterken; 6. Sociaal kapitaal: breed benutten van talenten en menselijk kapitaal; 7. Veerkrachtige regio: ruimte voor groen, water en duurzame energie; 8. Circulaire regio: circulair maken van onze regio; 9. Sociaal vitaal: versterken van de leefkwaliteit in de regio. De groene metropoolregio wil zich onderscheiden als dé circulaire topregio in 2050. De regio gonst en bruist van bijzondere circulaire projecten, die nu worden uitgevoerd. De regio zet zich stevig in op energy, food, health & hightech als trekkers voor de bredere economie waar deze speerpunten op steunen. Toetsing

25

Voorliggend initiatief voorziet van de herontwikkeling van een bedrijfsloods met bedrijfswoning naar negen appartementen binnen het bestaande stedelijk netwerk. Hiermee wordt ingezet op de regionale ambitie 'Duurzame verstedelijking'. Bij de ontwikkeling wordt tevens rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten, zoals het toevoegen van groen en water in de bestaande wijken en het natuurinclusief bouwen. Een deel van de daken van de appartementen wordt voorzien van sedumbeplanting, wat niet alleen bijdraagt aan de vergroening, maar ook functioneert als waterbergend systeem. Daarnaast zullen de parkeerplaatsen aan de achterzijde bestaan uit halfverharding. Deze klimaatadaptieve maatregelen dragen bij aan de regionale ambitie 'Veerkrachtige regio'. 5.3.2

Woondeal 2.0 regio Arnhem - Nijmegen

De 'Woondeal Regio Arnhem - Nijmegen' is een samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en door de 18 gemeenten in de regio ondertekend. De Woondeal bevat afspraken over onderwerpen en thema's die van belang zijn voor de gehele regio, zoals de woningbouwopgave, het betaalbaar houden van de woningvoorraad, het versterken van het groene profiel van de regio en de bereikbaarheids- en leefbaarheidsvraagstukken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt die specifiek op de huisvestingsvraagstukken van een bepaalde doelgroep of op een ander specifiek onderwerp zijn gericht. In de Woondeal zijn onder meer de volgende afspraken gemaakt: Tot 2025 worden 20.000 woningen gerealiseerd in de regio. Dit zijn er 5.000 meer dan eerder gepland. Voor de periode 2020 - 2040 gaat het om 50.000 á 60.000 nieuwbouwwoningen; Van de woningen moet 50% in het betaalbare segment vallen; Bij nieuwe woningbouwplannen spannen gemeenten zich in om minimaal 25% circulair te laten ontwikkelen, vanaf 2030 is dat minimaal 50%; (flexibele en tijdelijke) Woningen worden versneld gerealiseerd. In de navolgende tabel is de woningbouwopgave beschreven in de Woondeal 2.0 regio Arnhem Nijmegen weergegeven toegespitst op de gemeente Overbetuwe. Te realiseren Sloop woningen bruto 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 totaal

140 120 240 270 60 60 60 60 60 1070

10

10

Te realiseren woningen netto 130 120 240 270 60 60 60 60 60 1060

totale plan capaciteit

harde plan capaciteit

180 160 320 345 85 85 85 85 85 1425

140 120 70 0 0 0 0 0 0 330

Woningbouwopgave van de gemeente Overbetuwe (bron: Woondeal 2.0)

Toetsing Voor de gemeente Overbetuwe geldt een woningbouwopgave van 1.070 nieuw te realiseren woningen (bruto). In voorliggend initiatief worden per saldo acht nieuwe woningen toegevoegd in de gemeente Overbetuwe. Hiermee draagt het initiatief bij aan de woningbouwopgave zoals beschreven in de Woondeal 2.0.

26

5.3.3

Woonbehoefteonderzoek 2022 'Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen'

Op 14 maart 2023 heeft Companen, een adviesbureau voor de woningmarkt en leefomgeving, een woningbouwbehoefteonderzoek uitgevoerd in opdracht van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Het doel van dit onderzoek is om samen met gezamenlijke overheden aan een beter functionerende woningmarkt te werken. Dit komt samen met de actualisatie van de Woondeal. Het onderzoek is uitgevoerd, zodat woonafspraken gemaakt kunnen worden die goed aansluiten op de regionale situatie en die ertoe doen. Op basis van het nieuwe onderzoek is er behoefte aan 41.850 extra woningen die in de periode 2022 2030 aan de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio toegevoegd moeten worden. Daarmee ligt de behoefte aanmerkelijk hoger dan bij het laatste onderzoek (2019) en de afspraken die in het kader van de Woondeal zijn gemaakt (minimaal 33.000 woningen tot en met 2030, indien haalbaar verhogen tot 38.000 woningen). Als we de periode tussen 2031 en 2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt de totale extra woningbehoefte zo’n 54.000 woningen. In de subregio Arnhem en omgeving is er in de periode 2022 tot en met 2030 behoefte aan circa 5.350 extra woningen. Voor de gemeente Overbetuwe bedraagt deze aanvullende woningbehoefte ongeveer 3.100 woningen. Uit de resultaten van het woningbouwbehoefteonderzoek worden twee adviezen geformuleerd: 1.

Zet vol in op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal en doe waar mogelijk meer; 2. Ga na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen. Uit het onderzoek blijkt dat de vraag naar betaalbare koopwoningen verder is toegenomen. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren. Daarnaast blijft de bouw van dure koopwoningen belangrijk. Niet alleen omdat er behoefte aan is (ongeveer 26% van de totale extra woningbehoefte), maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen. In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwaliteit een rol. Uit het onderzoek komt tevens naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse andere woonwensen zijn, zoals grondgebonden woonvormen. Daarnaast neemt de vraag naar levensloopgeschikte woonvormen toe. In de metropoolregio Arnhem-Nijmegen bestaat tot 2030 een aanvullende behoefte aan meer dan 2.000 duurdere koopappartementen. Volgens onderzoek komt deze vraag veelal van oudere huishoudens die op zoek zijn naar een levensloopgeschikte woning.

Toetsing Voorliggend initiatief voorziet van de realisatie van een appartementengebouw binnen de bebouwde kom van Elst. Dit gebouw bestaat uit drie appartementen in de categorie 'Betaalbare koop' en zes appartementen in de categorie 'Dure koop'. Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat er in de periode 2022 tot 2030 behoefte is aan de bouw van 3.100 nieuwe woningen binnen de gemeente Overbetuwe. Dit betekent dat de behoefte aan het mogelijk maken van nieuwe woningen groot is en er meer dan voldoende vraag is om appartementen toe te voegen. Daarnaast blijkt uit de kwalitatieve woningbehoefte dat er in de gemeente Overbetuwe behoefte is aan 400 woningen in de categorie 'Betaalbare koop' en 650 woningen in de categorie 'Dure koop'. De realisatie van negen appartementen binnen deze gewenste categorieën sluit dan ook goed aan bij de actuele woningbouwbehoefte in de regio. 5.3.4

Conclusie

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van de regio 'Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen'.

27

5.4

Waterschapsbeleid

5.4.1

Watervisie 2050 Rivierenland

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Beide besluitgebieden liggen in het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland. De watervisie 2050 'Water verbindt een dynamisch rivierengebied' wordt een langetermijnvisie voor het gebied Rivierenland geschetst. In deze visie spelen toekomstige uitdagingen een belangrijke rol, waaronder klimaatverandering, extremere weersomstandigheden, de circulaire economie, energietransitie, verbetering van de waterkwaliteit en de toenemende ruimtedruk. De missie van Waterschap Rivierenland is het waarborgen van veilige dijken en het realiseren van een veerkrachtig en evenwichtig watersysteem. Om dit te bereiken, hanteert het waterschap zeven leidende principes voor het huidige en toekomstige waterbeheer: 1. De natuurlijke kenmerken van de ondergrond vormen het uitgangspunt voor ons werk; 2. Water is bepalend voor de inrichting van het gebied; 3. We zijn zuinig op water en grondstoffen; 4. Bescherming van het gebied tegen overstromingen is onze focus; 5. We pakken uitdagingen op binnen deze generatie en wentelen niet af; 6. Waterbeheer van de toekomst: we maken maatschappelijk verantwoorde keuzes; 7. Met elkaar zorgen we voor een toekomstbestendig rivierengebied.

Toetsing Voorliggend initiatief worden maatregelen getroffen die bijdragen aan optimale waterberging op het eigen perceel. Daarmee wordt invulling gegeven aan de ambities om het watersysteem in het rivierengebied veerkrachtig en toekomstbestendig in te richten. De bevindingen en resultaten van de uitgevoerde watertoets zijn opgenomen in paragraaf 6.5. 5.4.2

Waterschapsverordening Waterschap Rivierenland

De laatste versie van de Waterschapsverordening Rivierenland is op 21 november 2024 in werking getreden. In de waterschapsverordening staan alle regels en bepalingen die betrekking hebben op het waterbeheer in een bepaald gebied, dat onder het beheer van het waterschap valt. Het doel van een waterschapsverordening is om het waterpeil, de waterkwaliteit, de veiligheid van dijken en andere waterstaatswerken, en de afvoer en zuivering van afvalwater goed te reguleren. Toetsing Het initiatief dient te voldoen aan de waterschapsverordening. Het initiatief raakt verder geen specifieke onderdelen van de verordening. Nadere toetsing is om die reden dan ook niet noodzakelijk. 5.4.3

Conclusie waterschapsbeleid

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het waterschap.

28

5.5

Gemeentelijk beleid

5.5.1

Omgevingsvisie Overbetuwe

De gemeente Overbetuwe heeft haar ambities voor de fysieke leefomgeving vastgelegd in de Omgevingsvisie Overbetuwe. Deze visie vormt een integrale en toekomstbestendige koers voor de inrichting van de gemeente. Het is een geactualiseerde versie van de eerdere Toekomstvisie+, waarbij wordt voortgebouwd op het eerder ingezette traject. Centraal in de omgevingsvisie staat het streven naar een vitale en aantrekkelijke leefomgeving, zowel voor huidige als toekomstige generaties. De gemeente ziet samenwerking met inwoners, bedrijven en andere partners als cruciale voorwaarde om deze ambitie te realiseren. Om de leefomgeving in Overbetuwe vitaal en aantrekkelijk te houden, houden we rekening met belangrijke trends, waarbij we identiteit als fundament gebruiken. Hierbij is in verdere ontwikkeling gekozen voor een focus op zes opgaven: 1. Vitaal buitengebied in beweging: meer en betere kansen om passende functies een plek te geven; 2. Innovatie voor ondernemerschap: faciliteren van een goede en innovatieve werkcultuur; 3. Samen werken aan energietransitie: het goede voorbeeld geven aan de energietransitie; 4. Gevarieerde dorpse woonomgeving: een dorps en groen karakter die voldoende ruimte biedt voor (nieuwe) woonwensen; 5. Netwerk verbonden met samenleving: Fysieke en sociale netwerken op elkaar aansluiten; 6.

Voorzieningen geclusterd: aandacht voor vitaliteit van en toegang tot voorzieningen. Deze opgaven vormen de basis voor beleid en initiatieven, zodat alle toekomstige plannen binnen de kaders van de omgevingsvisie passen. Toetsing In de omgevingsvisie van Overbetuwe worden zes opgaven voor de toekomst beschreven. Een van deze opgaven streeft naar het versterken van een gevarieerde dorpse woonomgeving die aansluit bij demografische ontwikkelingen en woonbehoeften van bewoners. Het voorliggende initiatief sluit hier naadloos op aan. Uit het woningbehoefteonderzoek van de gemeente (zie paragraaf 5.3.3) blijkt namelijk dat er een groeiende vraag is naar dit type woningen. Met dit initiatief wordt dus een bijdrage geleverd aan het woningaanbod voor ouderen, wat past binnen de genoemde woonopgave. Daarnaast vindt de ontwikkeling plaats binnen de bestaande dorpscontouren van Elst, waarmee zorgvuldig wordt omgegaan met de beschikbare ruimte. Door een leegstaande bedrijfsloods te transformeren naar een kleinschalig appartementengebouw, wordt bovendien invulling gegeven aan hergebruik en verdichting binnen het bestaande bebouwde gebied. Voorliggend initiatief sluit dan ook goed aan bij de uitgangspunten en richtlijnen zoals beschreven in de Omgevingsvisie van de gemeente Overbetuwe. 5.5.2

Visie Wonen, welzijn en zorg 2030 'Samen zorgen voor morgen'

De gemeente Overbetuwe heeft een lokale visie op wonen, welzijn en zorg 2030 ‘Samen zorgen voor morgen' opgesteld. Deze woonzorgvisie vormt het kader voor de gemeente om de samenwerking met de betrokken partijen verder uit te bouwen en te zorgen voor voldoende huisvesting met passende ondersteuning voor ouderen en aandachtsgroepen. Het brengt de uitgangspunten en randvoorwaarden hiervoor in beeld. Deze visie is een zelfstandig document maar complementair aan de Woonvisie 2021 – 2025 en het beleidsplan Sociaal domein waarin het thema wonen en zorg al in terug komt. In de komende jaren zal het aantal ouderen in de gemeente sterk gaan stijgen. Een andere belangrijke ontwikkeling is dat de overheid stimuleert dat mensen zoveel mogelijk thuis (blijven) wonen in plaats

29

van in een zorginstelling. Dit geldt voor ouderen, maar ook voor andere kwetsbare groepen zoals mensen met psychosociale problematiek (GGZ) of mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Dit betekent dat er extra en ander aanbod van woningen en woonvormen nodig is, dat er goede ondersteuning in de thuissituatie moet zijn en een toegankelijke, groene woonomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Toetsing Voorliggend initiatief voorziet van de realisatie van een appartementengebouw binnen de bebouwde kom van Elst. De appartementen zijn primair bedoeld voor senioren en 50-plussers. Met dit initiatief wordt het woningaanbod voor deze doelgroep vergroot. Voorliggend initiatief sluit dan ook goed aan bij de visie 'Samen zorgen voor morgen' van de gemeente Overbetuwe. 5.5.3

Woonagenda Overbetuwe 2025

De Woonagenda Overbetuwe 2025 is de gemeentelijke woonvisie van de Overbetuwe. De woonagenda is een uitwerking en verdieping van de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040. Het doel van deze agenda is om een actueel beleidskader voor het woonbeleid vast te stellen met de belangrijkste opgaven aansluitend bij het Coalitieprogramma 2018-2022 en het speerpunt Woonvisie in het uitvoeringsprogramma. Met als beoogd effect meer en beter passende woningen in Overbetuwe. In deze agenda zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd met het oog op de woningbouw ontwikkeling in de gemeente Overbetuwe: 1. Kansen benutten in bestaande voorraad, mogelijkheden creëren voor nieuwbouw en extra bijdrage aan regionale versnellings- en groeiopgave; 2. Verduurzaming van de woningvoorraad en benutten koppelkansen; 3. Meer kansen bieden voor bijzondere doelgroepen en woonvormen; 4. Een meer passende woning en woonomgeving voor langer thuis wonen. Toetsing Voorliggend initiatief voorziet in de herontwikkeling van een bedrijfsloods met bedrijfswoning naar een appartementengebouw van negen appartementen binnen het bestaande stedelijk netwerk. Hiermee wordt ingezet op het eerste uitgangspunt van de Woonagenda van Overbetuwe 'Kansen benutten in de bestaande voorraad, mogelijkheden creëren voor nieuwbouw en extra bijdrage aan regionale versnellings- en groeiopgave'.

Daarnaast draagt het initiatief bij aan de verduurzaming van de woningvoorraad in de gemeente Elst, doordat op dezelfde locatie per saldo acht extra woningen worden gerealiseerd en deze woningen worden gerealiseerd binnen de bebouwde kom. De beoogde woningen worden tevens op een duurzame wijze gebouwd. Elk appartement wordt uitgerust met een warmtepomp en volledig gasloos opgeleverd. Daarnaast wordt het projectgebied natuurinclusief ingericht met groene buitenruimtes, beplanting en sedumdaken. Dit sluit aan bij het tweede uitgangspunt uit de Woonagenda van de gemeente Overbetuwe. Voorliggend initiatief sluit dan ook goed aan bij de uitgangspunten beschreven in de Woonagenda Overbetuwe 2025. 5.5.4

Verordening doelgroepen woningbouw Overbetuwe 2023

In de 'Verordening doelgroepen woningbouw Overbetuwe 2023' definieert de gemeente Overbetuwe de doelgroepen en instandhoudingstermijnen voor sociale huurwoningen, goedkope en betaalbare sociale koopwoningen en middenhuurwoningen die nieuw gebouwd worden. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen over huur- en koopprijsgrenzen. De afbakening van de doelgroepen voor de nieuw te bouwen woningcategorieën vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Dit betreft de maximale inkomensgrenzen, behorend bij de betreffende huishoudenssamenstelling (bij sociale huurwoningen en middenhuurwoningen), bij aanvang van huurcontract of de aankoop van de sociale koopwoning.

30

De huur- en koopprijsgrenzen en indexatie zijn onderverdeeld in: Een sociale huurwoning mag alleen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens (€ 808,06 prijspeil 2023). Sociale huurwoningen worden toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan bijzondere doelgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders. Een middenhuurwoning is een woning met een minimale aanvangshuur vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,06 prijspeil 2023) en een maximale huurprijs gelijk aan 186 punten WWS (€ 1.021, prijspeil 2023). Voor sociale koopwoningen volgt uit het bro dat de maximale koopprijs €200.000,- bedraagt. Gemeenten binnen de woondealregio Arnhem-Nijmegen mogen een deze prijsgrens loslaten. Dit mag op grond van artikel 7ad van het besluit uitvoering Crisis en herstelwet. Voor sociale koop hanteren we twee prijsgrenzen: €250.000,- voor goedkope sociale koopwoningen en €355.000 voor betaalbare sociale koopwoningen. We sluiten hiermee aan bij de definities en afspraken in de Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen en Groene Metropoolregio. Toetsing Het voorliggende initiatief voorziet, na afstemming met de gemeente, in de realisatie van drie betaalbare koopwoningen en zes duurdere koopwoningen. Deze prijsindeling is gebaseerd op de woningbouwprioriteringsronde van begin 2024, zoals opgesteld door de gemeente Overbetuwe.

De woningen vallen daarmee buiten de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop. Mogelijk kunnen de drie betaalbare koopwoningen deels worden aangemerkt als 'betaalbare sociale koopwoningen'. De gemeente Overbetuwe hanteert de prijsklassen van de verschillende types huur- en koopwoningen die op dat moment landelijk en/of regionaal zijn vastgesteld. Daardoor kunnen de uiteindelijke verkoopprijzen afwijken van de prijsgrenzen zoals die zijn opgenomen in de ‘Verordening doelgroepen woningbouw Overbetuwe 2023’. 5.5.5

Regeling prioritering woningbouw gemeente Overbetuwe

Overbetuwe stuurt via de werkwijze prioritering op realisatie en programmering van woningbouw, conform Woonagenda en in lijn met regionale afspraken. Parallel aan focus op daadwerkelijke realisatie van lopende plannen, kunnen nieuwe plannen zich periodiek (na inhoudelijke toetsing) inschrijven voor een prioriteringsronde. De best scorende initiatieven krijgen onder voorwaarden programmaruimte om tot realisatie te komen. Het beoordelingscriteria van het voorliggende initiatief is als volgt getoetst.

Afwegingskader 'Regeling prioritering woningbouw Overbetuwe'

Toetsing beoordeelt of plannen in aanmerking komen voor een prioriteitsstatus op basis van aanvullende kwaliteiten ten opzichte van het lopende woningbouwprogramma én of ze voldoende bijdragen aan duurzaamheid. In het begin van 2024 heeft de gemeente Overbetuwe zes woningbouwplannen in Elst, Oosterhout en Herveld een prioritaire status gegeven. Deze projecten voegen in totaal ruim 250 woningen toe aan het bouwprogramma. Met deze status helpt de gemeente ontwikkelaars de plannen versneld uit te werken, met als doel binnen drie jaar te starten met de bouw.

31

Toetsing De gemeente Overbetuwe heeft voorliggend initiatief een prioriteitsstatus gegeven. De positieve houding van de gemeente ten aanzien van het initiatief toont aan dat het initiatief aansluit op het afwegingskader en overeenkomt met de gemeentelijke behoeften en het beleid. 5.5.6

Conclusie

Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van de gemeente Overbetuwe.

5.6

Omgevingswaarden

De gemeente Overbetuwe heeft voorlopig geen gebruik gemaakt van de in het Bkl verankerde bevoegdheid tot het vastleggen van facultatieve omgevingswaarden. Toetsing hieraan is daarom niet mogelijk.

32

Hoofdstuk 6

Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de ontwikkeling rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderzocht is wat de gevolgen van de nieuwe ontwikkelingen zijn op het onderzochte omgevingsaspect.

6.1

Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid. 6.1.1

(Wettelijk) kader

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vorm. Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet geluid, het Aanvullingsbesluit geluid en de Aanvullingsregeling geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.

De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn: Het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting op en in geluidgevoelige gebouwen en locaties; Het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen; Het bevorderen van bronmaatregelen; Het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels; Het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels. Onder de Omgevingswet wordt gewerkt met geluidaandachtsgebieden. De geluidaandachtsgebieden worden rekenkundig afgeleid van geluidproductieplafonds en basisgeluidemissies. De geluidaandachtsgebieden moeten op termijn digitaal op kaart worden ontsloten in de Centrale Voorziening Geluidgegevens. De geluidnormen zijn opgenomen in het Bkl. Er moet ook rekening worden gehouden met cumulatie van alle relevante geluidbronnen. Bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw of locatie binnen een geluidaandachtsgebied moet het aspect geluid beoordeeld worden. Overigens moet ook waar geen sprake is van een geluidaandachtsgebied in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties het aspect geluid afgewogen worden. 6.1.2

Onderzoek

Door Buro Ontwerp & Omgeving is op 21 mei 2025 een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. Navolgend worden de belangrijkste resultaten van het onderzoek behandeld. De initiatiefnemer heeft het voornemen om het bedrijfsbebouwing te slopen en hiervoor in de plaats

33

negen appartementen te realiseren. De ontwikkeling staat nabij diverse geluidsbronnen. Aan de hand van de geluidaandachtsgebieden rondom de diverse wegen, spoorwegen en gezoneerde bedrijventerreinen kan worden bepaald voor welke geluidsbronnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Gezoneerde bedrijventerrein zijn in de nabijheid van de ontwikkeling niet aanwezig. De ontwikkeling ligt dan ook niet in de geluidaandachtsgebieden van gezoneerde bedrijventerrein. Akoestisch onderzoek naar gezoneerde bedrijventerreinen is daarom niet nodig. De ontwikkeling ligt echter wel in het geluidaandachtsgebied van de gemeentelijke wegen: Rijksweg Noord, de Mozartstraat en de Bachstraat. Deze wegen hebben een geluidaandachtsgebieden van 200 meter. Voor deze drie wegen is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Ten oosten van de ontwikkeling ligt de spoorlijn Arnhem – Nijmegen. Het geluidsaandachtsgebied is opgenomen in de Centrale Voorziening Geluidgegevens (CVGG). Uit de CVGG (www.geluidgegevens.nl) blijkt de ontwikkeling net buiten het geluidsaandachtsgebied van de spoorlijn ligt. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) is toch een akoestisch onderzoek naar de spoorlijn Arnhem – Nijmegen uitgevoerd.

Toetsing Bkl Gemeentelijke wegen (Rijksweg Noord, Mozartlaan en Bachstraat) De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de gemeentewegen (Rijksweg Noord, Mozartstraat en Bachstraat), bedraagt 61 dB. Bij de nieuwe woningen wordt de standaardwaarde van 53 dB uit het Bkl overschreden, maar de geluidsbelasting blijft onder de grenswaarde van 70 dB uit het Bkl. Spoorlijn Arnhem - Nijmegen De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de spoorlijn Arnhem - Nijmegen, bedraagt 50 dB. Bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de standaardwaarde van 55 dB uit het Bkl. Cumulatieve geluidsbelasting De cumulatieve geluidsbelasting wordt gebruikt om te bepalen in hoeverre de verhoogde geluidsbelastingen toelaatbaar zijn. Bij de cumulatieve geluid wordt rekening wordt gehouden met de hinderlijkheid van het geluid. De hoogste cumulatieve geluidsbelasting (LCUM) bedraagt 61 dB. Dit komt overeen met een classificatie van 'tamelijk slecht'. Uit het onderzoek blijkt dat de zuidoostgevel een cumulatieve geluidsbelasting heeft die lager is dan standaardwaarde van 53 dB voor gemeentelijke wegen. Om die reden worden deze gevels gekenmerkt als geluidluw. Alle appartementen worden dan ook voorzien van minimaal één geluidluwe gevel. Bovendien zijn de buitenruimtes (tuin/balkon) aan deze geluidluwe zijde van het appartementengebouw gesitueerd.