25-10-07.09 Relevant stuk 5. Locatiestudie woonwagenstandplaatsen september 2020
Tekst van het document
Onderzoek naar potentiële woonwagenlocaties in de gemeente Overbetuwe
Woonwagenlocatie Heteren, Boterhoeksestraat
Sep
September, 2020
1
Inhoudsopgave 1. Inleiding.................................................................................................3 2. Conclusie ..............................................................................................6 3. Woningcorporaties ..............................................................................11 4. Analyse van de onderzochte locaties .................................................13 Bijlage 1: Methodiek................................................................................37 Bijlage 2: Vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria....................40
2
1. Inleiding Op dit moment omvat de gemeente Overbetuwe negen woonwagenstandplaatsen, verdeeld over drie locaties. Deze locaties bevinden zich in Heteren, Zetten en Herveld. Voorheen heeft Elst ook een woonwagenlocatie gehad nabij de gemeentewerf, maar deze is opgeheven om milieutechnische redenen. Op deze locatie stonden in 1999 zeven woonwagens. Figuur 1 geeft een overzicht van de bestaande woonwagenlocaties verdeeld over de gemeente. De bestaande woonwagenstandplaatsen zijn grotendeels (op één na in Heteren) in eigendom van de corporaties. Figuur 1: kaart bestaande woonwagenlocaties
In 2018 heeft de Rijksoverheid een beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid ontwikkeld dat in lijn is met het mensrechtelijke kader voor de culturele identiteit van Roma, Sinti en woonwagenbewoners. Het beleidskader geeft in veel gemeenten aanleiding tot een herijking van het woonwagen- en standplaatsenbeleid. Uitgangspunt is dat een woningzoekende woonwagenbewoner binnen een redelijke termijn kans heeft op een standplaats. Hiervoor is het van belang dat gemeenten hun behoefte in kaart brengen. Om de behoefte in kaart te brengen heeft de gemeente Overbetuwe begin 2019 een onderzoek uit laten voeren door Stec. Uit dit onderzoek is gebleken dat er op korte termijn behoefte is aan uitbreiding van het aantal standplaatsen met 6 tot 12 plaatsen. Het advies dat daaruit voortkomt, is dat er op korte termijn 5 tot 6 standplaatsen gerealiseerd worden op één grotere locatie of twee kleinere locaties in Zetten (westelijk deel gemeente) of Elst (oostelijk deel gemeente), mits ruimtelijkplanologisch mogelijk in deze kernen. Wanneer er veel concrete interesse blijft kunnen deze locaties uitgebreid worden met 5 tot 6 standplaatsen voor de twee locaties samen.
3
Na voltooiing van het behoefteonderzoek is de gemeenteraad over de resultaten in kennis gesteld. Ook hebben er woonwagenbewoners en spijtoptanten ingesproken tijdens een voorronde van de raadsvergadering. De gemeenteraad heeft kenbaar gemaakt graag op korte termijn het aantal standplaatsen te willen uitbreiden. Het college van B&W is een proces met drie sporen gestart om tot uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen te komen. Dit proces is onderverdeeld onder de volgende sporen: Spoor 1: locatiestudie & ruimtelijke procedure (bestaat uit de locatiestudie en de bestemmingsplanprocedure inclusief de communicatie en participatie met de buurt). Spoor 2: beleidsaanpassing (bestaat uit toewijzingsbeleid en een toevoeging aan de Woonagenda). Spoor 3: woningcorporaties (de woningcorporaties worden weliswaar ook bij spoor 1 en spoor 2 betrokken), maar daarnaast is het de wettelijke taak van de woningcorporatie om te voorzien in de huisvesting voor mensen behorend tot de sociale doelgroep. Onderzoeksopzet Het doel van de locatiestudie is het in kaart brengen van een aantal voorkeurslocaties voor het realiseren van woonwagenstandplaatsen. Deze voorkeurslocaties zijn de locaties die het meest wenselijk, kansrijk en (financieel) haalbaar zijn om een woonwagenlocatie te realiseren op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria.
De gemeenteraad heeft op 3 december 2019 de uitgangspunten en wegingscriteria voor de locatiestudie vastgesteld. De uitgangspunten zijn: twee locaties, spreiding, grootte van de locatie, flexibiliteit en bestemming. De wegingscriteria zijn: ruimtelijk beleid, civiele techniek, sociaalmaatschappelijk, stedenbouwkundige kwaliteit en landschappelijke inpassing, milieutechnische randvoorwaarden, grondeigendom en ten slotte planeconomie. In bijlage 3 worden de uitgangspunten en wegingscriteria toegelicht. Het college legt de voorkeurslocaties die volgen uit deze locatiestudie voor aan de gemeenteraad en gaat met de omwonenden en doelgroep woonwagenbewoners in gesprek. De gemeenteraad neemt vervolgen een richtinggevend besluit, waarna de bestemmingsplanprocedure opgestart kan worden. Figuur 2 geeft een overzicht van de gebruikte onderzoeksmethodiek om de potentiële locaties in beeld te brengen, in bijlage 1 wordt de methodiek toegelicht. Figuur 2: stroomdiagram methodiek
4
Figuur 3: overzicht van de onderzochte locaties1
Planning sporen Spoor 1: op 3 december 2019 heeft de raad de uitgangspunten en zoekcriteria voor het zoeken naar locaties vastgesteld. Hierna is direct de locatiestudie van start gegaan. In september 2020 stelt het college de locatiestudie vast en draagt voorkeurslocaties voor aan de gemeenteraad. Dan zal op deze twee voorkeurslocaties participatie met omwonenden plaatsvinden om draagvlak te creëren in de buurt, ook wordt de doelgroep woonwagenbewoners hierbij betrokken. Vervolgens zal de raad eind 2020 een richtinggevend besluit nemen betreffende de locaties en zal de bestemmingsplanprocedure opgestart worden. In verband met het coronavirus is ervoor gekozen pas na het zomerreces bijeenkomsten voor omwonenden en woonwagenbewoners te organiseren. Als gevolg hiervan kan de locatiestudie later vastgesteld worden door de raad als oorspronkelijk beoogd. Spoor 2: dit spoor bestaat uit twee delen, ten eerste het toewijzingsbeleid voor woonwagenstandplaatsen, ten tweede een algemeen beleidskader voor het woonwagen- en standplaatsenbeleid. De beleidsregel is in juni door de gemeenteraad vastgesteld, begin 2020 hebben woonwagenbewoners de mogelijkheid gehad hierop te reageren. Vanaf eind september hebben woonwagenbewoners de mogelijkheid om zich in te schrijven, zodat zij op de wachtlijst geplaatst kunnen worden voor een standplaats.
Eind 2020/begin 2021 wordt de Woonagenda geactualiseerd, het woonwagen- en standplaatsenbeleid zal een plaats krijgen in de nieuwe Woonagenda. Spoor 3: de woningcorporaties worden betrokken in spoor 1 en spoor 2. Zodra de ruimtelijke procedure afgerond is zullen met de woningcorporaties afspraken gemaakt worden voor de exploitatie van de nieuwe standplaatsen. Het beleidskader van het Ministerie van BZK stelt dat de woningcorporaties moeten voorzien in de huisvesting, voor zover woonwagenbewoners tot de doelgroep van de corporatie behoren.
1 De locaties die resteren na verwijdering van locaties die al in gebruik zijn ten behoeve van andere functies.
5
2. Conclusie Dit onderzoek heeft geleid tot een tweetal voorkeurslocaties, het meest passend bij de door de raad vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria en rekening houdend met overige factoren. De gemeenteraad heeft – in lijn met het Stec rapport – de opdracht gegeven om onderzoek te doen om een geschikte locatie in het westelijke deel van de gemeente én een geschikte locatie in het oostelijke deel van de gemeente te vinden. In figuur 5 is een overzicht opgenomen van de resultaten van de afweging van 17 potentiële locaties. Uit de afweging blijkt dat de locaties Platenmakersstraat in Elst en de Stationsomgeving in Zetten het beste aansluiten bij de door de raad gestelde uitgangspunten en wegingscriteria2. Wanneer ook andere factoren meegenomen worden, zoals de reactie van de woningcorporaties en de voorkeur van de doelgroep die blijkt uit het Stec behoefteonderzoek, wordt het advies gegeven nader onderzoek te doen naar het ontwikkelen van een woonwagenlocatie aan de Platenmakersstraat in Elst en de Stationsomgeving in Zetten. Er is ook onderzocht of uitbreiding van de bestaande locaties mogelijk is. Het blijkt dat bij uitbreiding in Herveld geen acceptabele stedenbouwkundige opzet mogelijk is, zonder dat de lintbebouwingsstructuur aangetast wordt. In Heteren is geen ruimte voor een extra woonwagenstandplaats.
Het toevoegen van een standplaats zou daar betekenen dat de vier bestaande wagens verplaatst moeten worden en dat de fysiek-ruimtelijke verbinding tussen de Boterhoeksestraat en de Lange akkers wordt afgewaardeerd naar enkel een achterpad zonder ruimtelijke kwaliteit. Bij de locatie aan de Sadatstraat in Zetten is er qua maat nog voldoende ruimte voor een extra kavel, maar niet samen met een goede ontsluiting en het behoud van gemeentelijk groen in een straat waar relatief weinig groen aanwezig is. Bij alle bestaande locaties geldt dus dat er bij een uitbreiding geen acceptabele stedenbouwkundige opzet mogelijk. Figuur 4: kaartje met bestaande en potentiële locaties
Bestaande locatie Potentiële locatie
Meest passende locaties Locatie oostelijk deel gemeente: Platenmakersstraat, Elst3 2 De locatie De Helster in Elst scoort op basis van de wegingscriteria even goed als de Platenmakersstraat in Elst,
maar wordt niet behandeld in de conclusie omdat de ontwikkeling van woonwagenstandplaatsen op korte termijn hier niet mogelijk is. Het is namelijk nog niet bekend wanneer deze locatie vrij komt.
6
De Platenmakersstraat sluit goed aan bij de door de raad vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria. Als ook rekening gehouden wordt met andere factoren, zoals de input die de woningcorporaties geleverd hebben, is de Platenmakersstraat een kansrijke locatie in het oostelijk deel van de gemeente. Voorwaarde is wel dat de voortzetting van de volkstuintjes gegarandeerd kan worden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de voordelen en risico’s op deze locatie. Argumenten + + Civieltechnisch is deze locatie aan te sluiten op bestaande gemeentelijke systemen.
+ Bij een juiste inrichting is sociale controle goed mogelijk. + Het oostelijke deel van het perceel biedt mogelijkheden voor een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. + De locatie is in eigendom van de gemeente, het oostelijke deel wordt verhuurd ten behoeve van begrazing. Het huurcontract is relatief gemakkelijk opzegbaar. + Een ontwikkeling op deze locatie staat geen andere ontwikkelingen in de weg, tevens worden geen andere opbrengsten verwacht. Dit is planeconomisch gunstig. + Er is genoeg ruimte voor toekomstige uitbreiding, indien familiebanden daartoe leiden. + In het behoefteonderzoek wordt de kern Elst vaak genoemd als voorkeurslocatie van de woonwagenbewoners die deelgenomen hebben aan het onderzoek. + Deze locatie is gelegen aan de rand van een kern. De woningcorporaties geven aan dat een locatie aan de rand van een kern geschikt is. Dan kunnen de doelgroep en de omwonden hun eigen leefstijl gemakkelijker behouden, zonder dat dat tot onderlinge botsingen leidt. + In Elst is op dit moment nog geen woonwagenlocatie aanwezig. Door een woonwagenlocatie in Elst te realiseren wordt aangesloten bij het door de raad gestelde uitgangspunt en de reactie van de woningcorporaties ten behoeve van spreiding.
Risico’s/kanttekeningen - De locatie bevindt zich in een kernrandzone. Tijdens de planologische procedure dient onderbouwd te worden waarom deze uitbreidingslocatie noodzakelijk is. - Bij de inpassing dient rekening gehouden te worden met de hoogspanningskabels die hier aanwezig zijn. - Een deel van de grond is verworven ten behoeve van de voortzetting van de volkstuintjes.
- Gezien de agrarische bestemming van deze locatie is de kans op planschade groter dan wanneer er een ‘’grijze bestemming’’ op deze locatie aanwezig is.
Locatie westelijk deel gemeente: Stationsomgeving Zetten
3 Rekening houdend met het feit dat De Helster niet op korte termijn beschikbaar is.
7
De stationsomgeving in Zetten is een passende locatie in het westelijk deel van de gemeente, op basis van de door de raad vastgestelde criteria. Tijdens de afweging op basis van de door de gemeenteraad gestelde wegingscriteria zijn de westelijke en oostelijke onbebouwde kavels aan de Sint Walburg/Parallelweg Noord afzonderlijk behandeld. In de conclusie worden deze echter als één geheel behandeld, omdat er veelal dezelfde argumenten en risico’s gelden voor beide kavels. In een stedenbouwkundige uitwerking zal duidelijk worden op welke kavel bebouwing het meest geschikt is. Argumenten + + Civieltechnisch is deze locatie aan te sluiten op bestaande gemeentelijke systemen.
+ De locatie is landschappelijk in te passen, de oostelijke kavel heeft daarbij de voorkeur, zodat de woonwagens aansluiten op bestaande woningen.
Risico’s - Bij de planologische procedure voor een woonbestemming dient rekening gehouden te worden met de hindercontouren op het bedrijventerrein of dient een afwaardering plaats te vinden van het bedrijventerrein. Bovendien is archeologisch en akoestisch onderzoek noodzakelijk, uit het akoestisch onderzoek kan volgen dat plaatsing van een geluidswal tussen het spoor en de locatie noodzakelijk is. - Er is nauwelijks sociale controle mogelijk op deze locatie, doordat het zich niet bevindt aan een doorgaande weg en zich geen andere woningen bevinden aan de Sint Walburg of Parallelweg Noord. Een grotere gebiedsontwikkeling zal de sociale controle kunnen vergroten op deze locatie.
+ De locatie is in eigendom van de gemeente, waarbij alleen de westelijke kavel in bruikleen uitgegeven is.
- De ontwikkelvisie Stationsomgeving ZettenAndelst pleit voor hoogwaardige kwalitatieve functies in dit gebied. Indien besloten wordt deze locatie ontwikkelen als woonwagenlocatie, dan is het inpassen van enkele woonwagens nabij de bedrijven aan de Sint Walburg stedenbouwkundig het meest wenselijk vanwege de reeds bestaande variatie in bebouwing.
+ Een ontwikkeling op deze locatie staat geen andere ontwikkelingen in de weg, tevens worden geen andere opbrengsten verwacht. Dit is planeconomisch gunstig.
- Eén van de vastgestelde uitgangspunten door de gemeenteraad is om te zorgen voor een evenwichtige spreiding over de kernen. De woningcorporaties benadrukken dit uitgangspunt. Zetten heeft al een woonwagenlocatie, het realiseren van een tweede locatie in Zetten zorgt voor een minder evenwichtige spreiding over de kernen. - Gezien de agrarische bestemming van deze locatie is de kans op planschade groter dan wanneer er een ‘’grijze bestemming’’ op deze locatie aanwezig is.
+ Uit het behoefteonderzoek blijkt dat woonwagenbewoners die een voorkeur hebben voor een locatie in het westelijke deel van de gemeente, de voorkeur hebben gegeven aan de kern Zetten.
8
Aanvullend advies Bovenop de methodiek die gebuikt is in de locatiestudie is er extern advies ingewonnen bij Nijbod Consultancy. Zij is ook expert in de ontwikkeling en het beheer van woonwagenlocaties. Uit advies van Nijbod blijkt dat een locatie aan de rand van een kern geschikter is dan een kleine inbreidingslocatie. Woonwagenbewoners hebben namelijk een leefstijl die verschilt met de leefstijl van andere inwoners. Op een kleine inbreidingslocatie kunnen die leefstijlen mogelijk met elkaar gaan botsen. Nijbod Consultancy acht de locaties Platenmakersstraat in Elst en Randwijks-Hof om deze reden kansrijker dan de andere onderzochte locaties. Nijbod is in dit advies uitgegaan van de fysiekruimtelijke aspecten, en heeft geen rekening gehouden met recente ontwikkelingen met betrekking tot locaties. Bij de locatie Randwijks-Hof is al een proces ingezet met flexibel bestemmen, daarbij is met inwoners van Randwijk onder andere gesproken over woningbouw als invulling op deze locatie. Het ontwikkelen van een woonwagenlocatie doet teniet aan het proces wat vooraf gegaan is, er zal daarom zeer weinig draagvlak zijn voor een woonwagenlocatie. Deze locatie heeft daarom niet de voorkeur, de locatie blijft echter wel (evenals de overige locaties) in beeld als een potentieel geschikte locatie.
Het advies van Nijbod dat een locatie aan de rand van een kern geschikter is sluit tevens aan bij de reactie die de woningcorporaties gegeven hebben. De woningcorporaties hebben ook ervaring met de doelgroep woonwagenbewoners (waarvan Vivare in andere gemeenten). In het kader van de veiligheid en openbare orde is de politie betrokken bij de locatiestudie woonwagenstandplaatsen. De politie verwacht op geen van de locaties die goed scoren op basis van de door de raad vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria grote problemen ten aanzien van de openbare orde. Wel verwacht zij dat de kans daarop bij de locatie aan de Platenmakersstraat iets groter is dan bij de andere locaties die goed scoren op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde criteria. Om het risico op verstoring van de openbare orde te verkleinen dient overleg met de politie plaats te vinden met betrekking tot het vervolgproces. In de uitgevoerde analyse zijn de locaties gescoord aan de hand van de door de gemeenteraad vastgestelde wegingscriteria. De voorkeurslocaties behoeven nog verdere verdieping. Na afronding van deze locatiestudie zullen deze locaties dan ook verder uitgewerkt worden.
Er wordt bijvoorbeeld een schatting gemaakt van de kosten voor het realiseren van een woonwagenlocatie, in kaart gebracht welke onderzoeken nodig zijn in de bestemmingsplanprocedure en er wordt een eerste schets gemaakt van de ruimtelijke inpassing op de locaties. Eind 2020 zal de gemeenteraad een richtinggevend besluit kunnen nemen, waarna de bestemmingsplanprocedure gestart kan worden.
Conclusie Op basis van de uitgevoerde locatiestudie is het advies om de locaties Platenmakersstraat, Elst en de Stationsomgeving, Zetten nader te onderzoeken en hierover met belanghebbenden in gesprek te gaan.
9
Figuur 5: scoretabel advies gemeentelijke vakdisciplines Ontsluiting
Civiele techniek
SociaalMaatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk
Milieutechnisch
Grondeigendom
Planeconomie
Totale score4
--
+/-
+
++
+
+
+/-
+5
+
56
--
+/-
-
+/-
-
-
+/-
++
+
-2
Prins Claushof (Elst)
--
+
+
--
+
+/-
++
+
+
3
Sportpark De Pas (Elst)
--
-
--
++
--
--
+/-
+
-
-7
Van der Duyn van Maasdamstraat (Elst) Mozartstraat (Elst)
+/-
+
++
+/-
-
--
++
+/-
-
1
+/-
+
++
+/-
-
+/-
++
-
-
2
Beethovenstraat (Elst)
++
+
+/-
+/-
-
-
--
-
--
-4
Helster (Elst)
+/-
+
++
++
+/-
+/-
++
+/-
--
5
Hoenveldsestraat (Driel) Julianaweg/Flessestraat (Heteren) NIOO-terrein (Heteren)
--
+/-
--
++
--
--
++
-
-
-6
+
+/-
+/-
--
+/-
+
+/-
-
--
-3
--
-
-
+/-
+
-
--
-
--
-9
Randwijks Hof (Randwijk) Zetten-Zuid fase II (Zetten) Stationsomgeving West (Zetten) Stationsomgeving Oost (Zetten) MFC ’t Kriekske (Valburg) Hart van Oosterhout (Oosterhout)
--
+
+
-
+
+
++
+
-
3
+/-
+
+/-
++
+/-
+
++
-
--
3
-
+/-
++
--
+/-
+
++
+
+
4
-
+/-
++
--
--
++
++
++
+
4
+/-
+
++
-
+/-
+
+/-
+
-
3
+/-
+
++
+/-
+/-
+/-
+/-
+
-
3
Ruimtelijk beleid
Platenmakersstraat (Elst) Vosbergen/Vinkenhof (Elst)
Scoretabel
4 De totaalscore per locatie wordt berekend door uit te gaan van de volgende waarden per criterium -2 (- -), -1 (-),
0 (+/-), 1 (+) en 2 (++). 5 Deze score geldt alleen voor de delen die niet gebruikt worden ten behoeve van de volkstuinen. De grond bestemd voor de volkstuinen scoort een -. 6 Deze score geldt alleen als de volkstuinen intact blijven indien hier een woonwagenlocatie gerealiseerd wordt. Wordt er wel gebruik gemaakt dan scoort deze locatie een totaal van 3.
10
3. Woningcorporaties Het beleidskader van het Ministerie van BZK is niet alleen bedoeld voor gemeenten, maar ook voor de woningcorporaties. Woningcorporaties hebben ook een bijdrage geleverd aan het opstellen van dit beleidskader. De woningcorporaties zijn op dit moment voor de gemeente Overbetuwe ook al een belangrijke partner in het huisvesten van woonwagenbewoners. Op dit moment heeft Woonstichting Valburg twee locaties in beheer en Woningstichting Heteren één locatie. Het beleidskader van BZK stelt ‘’corporaties voorzien in de huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren’’, daarbij zijn de corporaties ook aan de regels voor gelijke behandeling gebonden. Het beleidskader zegt dus dat corporaties zorg dragen voor de aanleg van standplaatsen en bouw van woonwagens. Indien de corporaties niet voldoende in de woonbehoefte kunnen voorzien, kunnen gemeenten, indien noodzakelijk besluiten zelf de betreffende voorzieningen te treffen. Het daadwerkelijk realiseren en exploiteren van woonruimten is geen kerntaak van de gemeente. Om deze reden zijn in de vorige eeuw de woningbedrijven van de gemeente omgezet in de woningcorporaties. Spoor 3 voorziet in het maken van afspraken over realisatie en beheer met de woningcorporaties.
Uiteraard participeren de woningcorporaties ook in de locatiestudie en in de beleidsvorming, gezien zij al ervaring hebben met het huisvesten van de doelgroep. Dit hoofdstuk beschrijft de reacties van de woningcorporaties op spoor 1, de ruimtelijke procedure. Bij de locatiestudie zijn de woningcorporaties ook betrokken. In het algemeen geven de drie woningcorporaties die werkzaam zijn in onze gemeente de volgende reactie: De huisvesting van deze doelgroep moet worden bezien in relatie tot de overige druk op de sociale huurmarkt. Dat vraagt om enige terughoudendheid, vooral op de locaties die een grote potentie hebben voor sociale woningbouw. Ook zijn er andere zaken waar een prioriteit gelegd wordt, zoals duurzaamheid en passende woningen voor ouderen. Regionale afstemming is cruciaal bij het onderzoeken van de behoefte, maar ook bij het toewijzingsbeleid. Dit zorgt mogelijk voor een lagere vraag doordat standplaatszoekenden dubbel geteld worden. Het Stec behoefteonderzoek is volgens de corporaties alleen interessant als signaal voor de wensen in de doelgroep en sterk afhankelijk van de mensen met wie interviews gehouden zijn. Door een locatie aan de rand van de kern te kiezen geef je de groep woonwagenbewoners meer ruimte om hun levensstijl te behouden, zonder dat dit tot botsingen leidt tot overige omwonenden met een andere levensstijl.
Hiermee geeft je iedereen een eerlijke kans. Het Stec rapport noemt twee kernen waar de behoefte zich nu voor doet, de focus zou voor dit moment hierop moeten liggen7. Maar zorg dragen voor een evenwichtige spreiding over de kernen is tegelijkertijd ook belangrijk. Extra aandacht benodigd voor de financiële gevolgen van een ontwikkeling met woonwagenstandplaatsen. De maatschappelijke financiële bijdrage aan een standplaats (inclusief woonwagen) is namelijk veel hoger dan aan een sociale huurwoning. Een ontwikkeling op kleine schaal en terughoudendheid met uitbreiden is daarbij van belang. Aansluiten bij de Woondeal, waarin de doelgroep woonwagenbewoners ook genoemd wordt. Het is belangrijk in kaart te brengen wat de doelgroep zelf belangrijk vindt aan een locatie. Er moet rekening gehouden worden met de eerder gemaakte afspraken tussen de woningcorporaties en woonwagenbewoners. Daarnaast hebben de woningcorporaties ook een reactie gegeven op een aantal van de locaties die het best aansluiten bij de door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten en wegingscriteria:
7 Met uitzondering van Woonstichting Valburg. Woonstichting Valburg acht het Stec rapport niet van invloed op de
locaties die worden gezocht.
11
De gemeente en Woonstichting Valburg hebben reeds bestuurlijke gesprekken gevoerd over reguliere sociale woningbouw op de locatie van Het Kriekske in Valburg. Het realiseren van woonwagenstandplaatsen op deze locatie gaat ten koste van de sociale huurwoningen. De stationslocatie in Zetten stelt eisen aan de beleefde (sociale) veiligheid en uitstraling, omdat het gaat om een belangrijke toegangsweg naar Zetten voor fietsers en wandelaars.
12
4. Analyse van de onderzochte locaties In totaal zijn er 17 potentiële woonwagenlocaties integraal onderzocht. Dit hoofdstuk bevat de analyse per onderzochte locatie. Per locatie is er een tabel opgesteld waarin de adviezen vanuit alle disciplines gebundeld zijn. Elst In Elst zijn 16 potentiële locaties naar voren gekomen uit de analyse. Van deze locaties zijn er 8 locaties verwijderd tijdens de tweede filtering. Dat betekent dat 8 locaties in Elst gescoord zijn op de door de raad vastgestelde criteria. Figuur 6 biedt een overzicht van de onderzochte locaties in Elst. Figuur 6: onderzochte potentiële locaties Elst
Locatie 1: Platenmakersstraat, Elst. Deze locatie ligt voor een deels braak, voor een ander deel wordt het gebruikt voor de volkstuinen. De totale grootte van deze locatie is ongeveer 3,5 hectare. Het deel oostelijk gelegen van de volkstuinen omvat ongeveer de helft van de totale oppervlakte. Figuur 7: luchtfoto Platenmakersstraat
13
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie ligt in een kernrandzone (noordelijk deel). Er dient onderbouwd te worden waarom een inbreidingslocatie niet geschikt is. De bestemming is agrarisch. Een planologische procedure noodzakelijk voor het verkrijgen van een woonbestemming. De Platenmakersstraat heeft een rijbaanbreedte van 3.80, dit is voor een woonstraat eigenlijk te smal. Bovendien zijn er momenteel geen voorzieningen voor voetgangers. Deze punten moeten wel aangepakt worden bij de ontwikkeling van een woonwagenlocatie. Pluspunten zijn de relatief korte afstanden naar de voorzieningen, zoals scholen, het centrum en ov-haltes. Ook zijn er al parkeerplaatsen aanwezig tegenover het plangebied die gebruikt kunnen worden. Locatie is gemakkelijk aan te koppelen op het gemeentelijke rioolstelsel. Wel zal een berekening gemaakt moeten worden of de capaciteit van het huidige riool voldoende is om het woonwagenkamp er op aan te sluiten. Mogelijkheid om afstand te creëren tussen standplaatsen en bestaande woningen. Voldoende ruimte voor inpassing in omgeving. Relatief weinig omwonenden, afhankelijk van de inpassing op het terrein. Geen grote openbare orde problemen te verwachten. Bij goede inrichting van standplaatsen is sociale controle mogelijk Deze locatie geeft mogelijkheden voor een compacte woonwagenlocatie (zoekzone oostelijk helft).
Een goede landschappelijke inpassing is hier een belangrijke voorwaarde om de waarden van de linten Snodenhoeksestraat en de en het landschap te borgen. Daarnaast (en onderdeel van een te maken inrichtingsplan) ligt er ook een kans voor een wandelpad te realiseren tussen de Snodenhoeksestraat en de Platenmakersstraat. Het noordoostelijk deel perceel biedt mogelijkheden en is landschappelijk in te passen. De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering.
--
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk Milieutechnisch
Grondeigendom
Planeconomie
Er loopt een hoogspanningslijn over het perceel. Afhankelijk van de invulling van de locatie moet akkoord worden gevraagd aan de netbeheerder. Houdt ook rekening met de ruimteclaim die mogelijke verkabeling van de hoogspanningslijn met zich meebrengt (plaatsing eindmast). Locatie is deels verhuurd, er geldt een opzegtermijn. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. Een deel van de grond is aangekocht ten behoeve van voortzetting van de volkstuinen, dit deel scoort een -. Een ander deel wordt verhuurd ten behoeve van begrazing (paardenwei), dit contract heeft een opzegtermijn van slechts 2 maanden. Het laatst genoemde deel scoort daarom een +. Deze locatie is eigendom van de gemeente er worden geen andere opbrengsten verwacht, het staat ook geen concrete andere ontwikkelingen in de weg.
+/-
+
++
+
+ +/-
- of +
+
Gezien de agrarische bestemming van deze locatie is de kans op planschade groter dan wanneer er een ‘’grijze bestemming’’ op deze locatie aanwezig is.
14
Locatie 2: Vosbergen/Vinkenhof, Elst. Deze locatie bevindt zich ten zuiden van de Vosbergen in Elst en heeft een grootte van ongeveer 8 hectare. In 2019 zijn ten noorden van het perceel ook tijdelijke woningen voor spoedzoekers gerealiseerd. De locatie heeft op dit moment een agrarische functie. Figuur 8: luchtfoto Vosbergen/Vinkenhof, Elst
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie ligt in een kernrandzone (noordelijk deel). Er dient onderbouwd te worden waarom een inbreidingslocatie niet geschikt is. De bestemming is agrarisch. Planologische procedure noodzakelijk voor het verkrijgen van een woonbestemming. Momenteel is er op deze locatie geen wegverbinding aanwezig. Er zal dus een nieuwe verbinding moeten aangelegd worden vanaf de Vosbergen of vanaf de nieuwe verbindingsweg van het nieuwe OBC Elst. De locatie zit wel relatief dicht bij ov-voorzieningen en schoolvoorzieningen. Locatie is behoorlijk van omvang, daardoor ook hoge kosten voor aanleg riolering en wegen. Vraag is of er gemakkelijk aangetakt kan worden op bestaand riool en of dit qua capaciteit mogelijk is. Mogelijkheid om afstand te creëren tussen standplaatsen en bestaande woningen. Voldoende ruimte voor inpassing in omgeving. Relatief weinig omwonenden. Er zijn al tijdelijke woningen voor statushouders en spoedzoekers aanwezig. Dit heeft in de buurt al voor enige weerstand / onrust gezorgd, maar niet voor openbare orde problemen. Afhankelijk van locatie binnen dit zoekgebied is sociale controle van standplaatsen zelf ook lastiger te realiseren. Hier zijn enkel mogelijkheden als onderdeel van een grotere ontwikkeling waarbij een kwalitatieve dorpsrand gemaakt kan worden, nadat de tijdelijke woningen geamoveerd zijn.
Als zelfstandige ontwikkeling zijn hier geen mogelijkheden op dit moment. Vanuit landschappelijk oogpunt is het gewenst op deze locatie een ontwikkeling te realiseren die kan bijdragen aan een kwalitatieve landschappelijke overgang naar het buitengebied.
--
De locatie is gelegen binnen de maatwerkzone van het CUP Valburg. Er zal een EV-analyse t.a.v. het groepsrisico moeten worden uitgevoerd om het groepsrisico te kunnen verantwoorden. Gezien de afstand tot het CUP vormt EV vermoedelijk geen belemmering
+/-
Ontsluiting
Civiele techniek Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk
Milieutechnisch
+/-
+/-
-
-
15
Grondeigendom
Planeconomie
Er loopt een hoogspanningslijn over het perceel. Afhankelijk van de invulling van de locatie moet akkoord worden gevraagd aan de netbeheerder. Verkabeling kan in de toekomst mogelijk zorgen voor verandering van de situatie. Op het naastgelegen perceel aan de oostkant komt het nieuwe OBC. De grond op deze locatie is in eigendom van de gemeente en wordt op dit moment niet verhuurd of verpacht en is ook niet in bruikleen uitgegeven. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. Bovendien worden er geen andere opbrengsten verwacht en staat het geen andere ontwikkelingen in de weg.
++
+
Locatie 3: Prins Claushof, Elst Deze relatief kleine locatie van ongeveer 3.600 m2 is gelegen aan de noordzijde van Elst. De kavel wordt op dit moment gebruikt als graasweide. Figuur 9: luchtfoto Prins Claushof, Elst
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie ligt in een kernrandzone (noordelijk deel). Er dient onderbouwd te worden waarom een inbreidingslocatie niet geschikt is. De bestemming is agrarisch. Planologische procedure noodzakelijk voor het verkrijgen van een woonbestemming. Het advies is om een parkeeronderzoek op deze locatie te laten uitvoeren. Op basis van het parkeeronderzoek, kan er bepaald worden of het nodig is om een aantal extra parkeerplaatsen op openbaar terrein aan te leggen. Het huidige wegprofiel voldoet prima en kan het extra verkeer ook aan. Locatie ligt mooi ingesloten en aan de rand van kern. Goede aansluiting wegen/riool mogelijk. Wel berekening maken qua capaciteit, maar gezien de kleinschaligheid van het terrein zal dit waarschijnlijk geen problemen opleveren. Relatief weinig omwonenden. Weerstand is te verwachten op deze locatie, maar geen openbare orde problemen. Aanwezige woningen in directe omgeving zijn koopwoningen in het hogere segment (vrijstaand, ruime kavels). Leefstijl van bewoners standplaatsen en de bewoners van deze koopwoningen ligt vermoedelijk wel verder uit elkaar waardoor in de toekomst openbare orde problemen wellicht eerder kunnen ontstaan. Sociale controle van standplaatsen zelf is lastig te realiseren. Op deze locatie zijn er mogelijkheden voor een woonwagenkamp, gezien de ligging aan de rand van de kern, ingekapseld door aanliggende woonpercelen.
Aandachtspunt vooraf: goede inpassing, ook in relatie met belendende percelen.
--
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
+
+
--
+
16
Landschappelijk Milieutechnisch Grondeigendom
Planeconomie
Locatie is landschappelijk in te passen. Ontsluiting door woonbuurt is minder wenselijk. De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering. Deze locatie is eigendom van de gemeente en is op dit moment verhuurd, er geldt een opzegtermijn van 2 maanden. Door een woonwagenlocatie hier te realiseren vervalt de mogelijkheid om deze locatie als bouwkavel te verkopen. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. Bovendien worden er geen andere opbrengsten verwacht en staat het geen andere concrete ontwikkelingen in de weg.
+/++ +
+
Locatie 4: Sportpark De Pas, Elst Deze locatie (groene vlak op de luchtfoto) is ongeveer 4100 m2 groot en ligt ingeklemd tussen de Rijksweg-Zuid en Sportpark De Pas. Deze locatie wordt op dit moment gebruikt als graasweide. Figuur 10: luchtfoto Sportpark De Pas, Elst
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie ligt in een kernrandzone (noordelijk deel). Er dient onderbouwd te worden waarom een inbreidingslocatie niet geschikt is. De huidige bestemming is Recreatie-Dagrecreatie / Sport. Een planologische procedure is noodzakelijk voor het verkrijgen van een woonbestemming. De verwachting is dat de Rijksweg Zuid ten zuiden van de rotonde bijna 20.000 voertuigen krijgt te verwerken in 2028. Extra erfaansluitingen bij zulke hoge intensiteiten zijn niet gewenst voor de doorstroming en de verkeersveiligheid. Een eventuele ontsluiting op de ontsluitingsweg door sportpark De Pas zou wel onderzocht kunnen worden. Bovendien ligt de locatie relatief ongunstig t.o.v. belangrijke voorzieningen. Locatie ligt in de ontwikkeling van Vitaal Sportpark De Pas. Op dit moment worden de voorbereidingen getroffen voor de herinrichting van dit gebied voor sporten en spelen. Zeer weinig omwonenden. Bestaande woningen veelal ver van locatie gelegen. Openbare orde problemen vanuit bestaande bewoners niet te verwachten. Afhankelijk van inrichting standplaatsen sociale controle vanaf Rijksweg-Zuid mogelijk. Achterliggend gebied wordt ingericht als gebied om te sporten. Ook vanaf die kant is sociale controle mogelijk. Dit betreft de entree van de kern Elst, aan een waardevol historisch bebouwingslint. Daar zou een woonwagenkamp afbreuk aan doen.
--
Ontsluiting
Civiele techniek Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
-
-++
--
17
Landschappelijk Milieutechnisch
Grondeigendom
Planeconomie
Doet afbreuk aan de entree van Elst en de kwaliteiten van het oude dorpslint Rijkweg Zuid. De locatie is gelegen binnen de maatwerkzone van het CUP Valburg. Er zal een EV-analyse t.a.v. het groepsrisico moeten worden uitgevoerd om het groepsrisico te kunnen verantwoorden. Gezien de afstand tot het CUP vormt EV vermoedelijk geen belemmering. Grond in eigendom van gemeente, er geldt een overeenkomst van voortgezet gebruik, tot december 2020. Deze grond is in bruikleen gegeven ten behoeve van begrazing. Van omwonenden is deze grond gekocht voor de ontwikkeling van het Sportpak, betrokkenen hebben deelgenomen aan het vormgevingsproces. Als nu woonwagenstandplaatsen gerealiseerd worden op deze locatie doet dat onrecht aan het traject dat hieraan vooraf gegaan is. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. Bovendien worden er geen andere opbrengsten verwacht.
-+/-
-
+
Locatie 5: Van der Duyn van Maasdamstraat, Elst. Op deze locatie is op dit moment het OverBetuweCollege (OBC) gesitueerd. Het OBC verhuist in 2021 naar een nieuwe locatie aan de zuidwestzijde van Elst. De locatie is ongeveer 7.000 m2 groot. Figuur 11: luchtfoto Van der Duyn van Maasdamstraat, Elst
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie bevindt zich binnen de bebouwde kom. De bestemming is Maatschappelijk -2. Onder maatschappelijk worden geen woonwagenstandplaatsen verstaan. Een planologische procedure is noodzakelijk. De weginrichting op deze locatie volstaat voor de realisatie van een woonwagenlocatie. Op basis van een parkeeronderzoek kan bepaald worden of een deel van de parkeervraag op de huidige parkeerplaatsen kan worden opgevangen of dat er een aantal nieuwe parkeerplaatsen moet worden aangelegd. Voldoende mogelijkheden om aan te takken op bestaand rioolsysteem. Wel berekenen of dit mogelijk is, maar gezien hiervoor het Overbetuwe College daar zat, zal dat geen problemen opleveren. Civieltechnisch gezien een prima locatie, maar mogelijk is de weerstand vanuit de buurt hier relatief groot.
+/-
Ontsluiting
Civiele techniek
+
++
18
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig Landschappelijk Milieutechnisch Grondeigendom Planeconomie
Veel omwonenden en vermoedelijk veel bezwaar / weerstand. Verwacht wordt niet dat dit bezwaar tot openbare orde problemen leidt maar door het aantal omwonenden is die kans in de toekomst wel groter. Wel veel sociale controle op standplaatsen zelf mogelijk. Deze locatie ligt dicht bij het centrum van Elst en vraagt daarom om een meer intensieve invulling, bijvoorbeeld appartementen voor senioren. Op deze locatie is een centrumfunctie gewenst.
+/-
De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering. Nu nog OBC. De grond pas in 2021 eigendom van gemeente, daarna wordt een nieuwe invulling gezocht. Daar zijn al verschillende ideeën over. Locatie zal een grote boekwaarde hebben. Wanneer men hier woonwagenstandplaatsen realiseert zal hierdoor het verlies op de locatie groot blijven.
++
--
+/-
Locatie 6: Mozartstraat, Elst. Op deze locatie bevindt zich momenteel ook een gebouw van het OBC dat in 2021 verhuist. De locatie is ongeveer 6.200 m2 groot. Figuur 12: luchtfoto Mozartstraat, Elst
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie bevindt zich binnen de bebouwde kom. De bestemming is Maatschappelijk. Onder maatschappelijk worden geen woonwagenstandplaatsen verstaan. Een planologische procedure is noodzakelijk. De weginrichting op deze locatie volstaat indien een woonwagenlocatie gerealiseerd wordt. Op basis van een parkeeronderzoek kan bepaald worden of een deel van de parkeervraag op de huidige parkeerplaatsen kan worden opgevangen of dat er een aantal nieuwe openbare parkeerplaatsen moet worden aangelegd. De ontsluiting van het terrein dient wel op de Mozartstraat plaats te vinden. Voldoende mogelijkheden om aan te takken op bestaand rioolsysteem. Wel berekenen of dit mogelijk is, maar gezien hiervoor het Overbetuwe College daar zat zal dat geen problemen opleveren. Civieltechnisch gezien een prima locatie.
+/-
Ontsluiting
Civiele techniek
+
++
19
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk
Milieutechnisch Grondeigendom Planeconomie
Veel omwonenden, grotendeels eigenaren van woningen in het hogere segment. Vanuit die hoek is eerder bezwaar te verwachten en eventueel mindere acceptatie. Overigens wordt niet verwacht dat die mindere acceptatie leidt tot openbare orde problemen. Maar in de toekomst is dat wel een risico door het aantal omwonenden en verschil in leefstijl. Sociale controle goed mogelijk. Stedenbouwkundig is deze locatie meer geschikt voor een nieuwe functie in het bestaande gebouw of nieuwbouw van een kleinschalig appartementengebouw. Bij een woonwagenkampje kan onvoldoende gebruikt worden gemaakt van de bestaande groenkwaliteiten van deze plek. Enkel stevig inpakken in het groen lijkt mogelijk, maar dat is eigenlijk niet wenselijk omdat het niet aansluit bij de stedenbouwkundige structuur van dit gebied. Locatie is landschappelijk in te passen. De ruimtelijke kwaliteit van de inrichting van een woonwijk hangt nauw samen met de invulling van de functies en op welke wijze deze zijn vorm gegeven. Hier in de woonwijk zijn woonwagens dan een minder gewenste functie. Dit temeer omdat deze locatie ook nog eens ligt aan de ontsluitingswegen Griegstraat en Mozartstraat. De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering.
Deze grond is nu nog in eigendom van het OBC, wordt in 2021 overgedragen aan de gemeente. Daarna mogelijk nog nodig voor onderwijs, anders wordt een nieuwe invulling gezocht. Locatie zal een grote boekwaarde hebben. Wanneer men hier woonwagenstandplaatsen realiseert zal hierdoor het verlies op de locatie groot blijven.
+/-
-
+/-
++ -
Locatie 7: Beethovenstraat, Elst. Op deze locatie bevinden zich momenteel 8 verouderde twee-onder-een-kapwoningen. De eigenaar van deze grond is voornemens deze woningen te slopen en nieuwe woningen te realiseren op deze locatie. Dit project heeft sinds 2020 prioritaire status. De locatie is ongeveer 2.600 m2 groot. Figuur 13: luchtfoto Beethovenstraat, Elst
20
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie bevindt zich binnen de bebouwde kom met bestemming Wonen. Wel moet afgeweken worden van het bestemmingsplan met betrekking tot de specifieke bouwaanduiding. Op basis van een parkeeronderzoek kan bepaald worden of een deel van de parkeervraag op de huidige parkeerplaatsen kan worden opgevangen. Mocht dat niet het geval zijn zullen er een aantal nieuwe parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. De rijbaan is te smal om straat parkeren mogelijk te maken. Voldoende mogelijkheden om aan te takken op bestaand rioolsysteem. Indien bestaande woningen weg gaan, dan zal het qua capaciteit geen probleem zijn. Civieltechnisch gezien zou deze locatie een mogelijkheid zijn. Veel omwonenden en vermoedelijk veel weerstand maar geen openbare orde probleem uit deze hoek te verwachten. Door het aantal omwonenden is de kans op problemen in de toekomst wel groter. Perceel biedt mogelijkheden voor inpassing wanneer achterliggend gebied er bij wordt betrokken. Sociale controle goed mogelijk bij goede inrichting standplaatsen Gezien vanuit de omgeving is niet wenselijk om woonwagenkampje te maken waar direct achter een speelplaats ligt. Daarbij heeft deze wijk een eenduidige stedenbouwkundige uitstraling waarin een woonwagenkamp minder goed past. Op deze locatie zijn woonwagens minder gewenste functie.
++
De locatie is gelegen binnen de maatwerkzone van spoorlijn Arnhem-Nijmegen. Er zal een EV-analyse t.a.v. het groepsrisico moeten worden uitgevoerd om het groepsrisico te kunnen verantwoorden. Deel van de grond is verhuurd bij de tuinen van de mensen. Het is onwenselijk om dat ‘’af te pakken”. Rest van de grond is in eigendom bij de projectontwikkelaar c.q. eigenaar van de huidige woningen op deze locatie. Grond is niet van de gemeente. Projectontwikkelaar zal niet graag woonwagenstandplaatsen (evt. als sociaal programma) realiseren, omdat het de waarde van de overige woningen ook zal verlagen. Bovendien zet het de totale haalbaarheid onder druk.
--
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk Milieutechnisch
Grondeigendom
Planeconomie
+
+/-
+/-
-
-
-
--
Locatie 8: De Helster, Elst. Op deze locatie bevinden zich op dit moment zwembad De Helster en de tennisvelden. Er zijn voornemens deze te verhuizen naar een nieuwe locatie nabij het station van Elst. Bij verhuizing van zowel het zwembad als de tennisvelden komt een inbreidingslocatie van ruim 3 hectare vrij. Besluitvorming over de toekomst van het zwembad en de tennisvelden moet echter nog plaatsvinden. Figuur 14: luchtfoto De Helster, Elst
21
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie bevindt zich binnen de bebouwde kom met bestemmingen Sport en Verkeer. Planologische procedure is noodzakelijk. De locatie is centraal gelegen in Elst. Bovendien zijn er weinig verkeerskundige aanpassingen nodig. Wel een aantal aandachtspunten: Voor de woningen die op de Brahmsstraat aansluiten zou er eventueel op basis van een parkeeronderzoek moeten blijken hoeveel parkeerplaatsen er aangelegd moeten worden. Voor de woningen die aansluiten op de Schubertstraat zullen er in ieder geval extra parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. De Schubertstraat is namelijk te smal om straatparkeren toe te staan voor meerdere woningen. Een deel van de parkeerdruk van het project Schubertstraat/Brahmstraat wordt afgewenteld op de omgeving. Gelieve geen woningen situeren aan de Grote Molenstraat. Mocht er eventueel een nieuw wijkje worden ontwikkeld met een eigen stratenpatroon dan wordt deze bij voorkeur aangesloten op de Brahmsstraat. Inpassing in de woonwijk, waar een goede aansluiting op het riool mogelijk is. Dit moet wel nader onderzocht worden of er voldoende capaciteit is gezien de grote van de locatie. Civieltechnisch gezien prima locatie met voldoende ruimte om een woonwagenkamp van redelijke omvang om een goede wijze in te passen.
Relatief veel omwonenden maar er kan wel afstand tot deze woningen worden gecreëerd met eventueel een directe ontsluiting op de Grote Molenstraat. Na verplaatsing sportvelden en De Helster kunnen standplaatsen worden ingepast in een totale ontwikkeling. Sociale controle kan daarmee worden gewaarborgd door goede inrichting standplaatsen en er kan rekening worden gehouden met belangen van bestaande bewoners. Openbare orde problemen zijn niet direct te verwachten. Deze locatie lijkt niet onmogelijk gezien dat het een grotere ontwikkeling betreft die wellicht een woonwagenkamp in kan passen. Dit vraagt wel nadere studie. Locatie is landschappelijk in te passen. In een woonwijk zijn woonwagens minder gewenste functie. De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering. Eigendom van de gemeente, wordt herontwikkeld na de verhuizing. Nadeel is dat nu nog niet duidelijk is hoe en wanneer die verhuizing plaats gaat vinden. Locatie zal een grote boekwaarde hebben. Wanneer men hier woonwagenstandplaatsen realiseert zal hierdoor het verlies op de locatie groot blijven. Bovendien verhuist het zwembad (evt. met de tennisbanen) naar de stationslocatie, met de opbrengst van de oude locatie moet de nieuwe locatie gefinancierd worden. Daarbij past geen programma met een lage grondwaarde.
+/-
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig Landschappelijk Milieutechnisch Grondeigendom Planeconomie
+
++
++
+/+/++ +/--
22
Driel In Driel bevinden zich 3 locaties die op basis van de analyse onderzocht zijn. Er zijn 2 locaties direct afgevallen tijdens de tweede filtering. Dat betekent dat één locatie in Driel gescoord is op de door de raad vastgestelde criteria. Figuur 15 biedt een overzicht van de onderzochte locaties in Driel. Figuur 15: onderzochte potentiële locaties in Driel
Locatie 9: Hoenveldsestraat, Driel. Deze locatie (blauwe vlak) bevindt zich ten zuidwesten van Driel. Het is een locatie die op dit moment in eigendom is van Vitens en aan de gemeente aangeboden is. De locatie is ruim 5 hectare groot. Figuur 16: luchtfoto Hoenveldsestraat, Driel
23
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
De locatie is gelegen in het buitengebied. De bestemming is agrarisch met specifieke waarde Openheid en waarde Zegen. Tevens valt de locatie binnen het grondwaterbeschermingsgebied en is het aangeduid als waardevol landschap. Een planologische procedure is hier noodzakelijk. De locatie is gelegen binnen de ontsluitingsstructuur van Driel. Bovendien zijn de afstanden richting de voorzieningen ook beperkt. Wel gelden een aantal aandachtspunten: De Hoenveldestraat is momenteel met een rijbaanbreedte van 4m redelijk smal. Deze rijbaan zou verbreed moeten worden als er woningen worden aangesloten op de Hoeneveldsestraat, zodat weggebruikers elkaar met 30km/u kunnen passeren, zonder dat de weggebruikers daarbij allebei moeten uitwijken naar de berm. Woningen niet rechtstreeks aan laten sluiten op de Verlengde Rijnstraat. Dit is namelijk een redelijke drukke en belangrijke ontsluitingsweg van Driel. Mocht het gebied een eigen stratenpatroon krijgen, dan is een ontsluiting op de Verlengde Rijnstraat het meest gewenst. Een fietsverbinding richting de Drielse wijk De Groote Breeken is ook van belang. Vrij grote locatie die niet gemakkelijk aan te takken is aan het gemeentelijk rioolsysteem. Dit lijkt vrij kostbaar te worden. Daarnaast zal bestaande wegenstructuur ook aangepast moeten worden omdat verkeersintensiteit toeneemt.
Vanuit civieltechnisch oogpunt een minder geschikte locatie. Relatief weinig omwonenden. Kavel biedt mogelijkheden om afstand te creëren tussen bestaande woningen en nieuwe standplaatsen. Gezien ligging in het landelijk gebied minder passend waardoor wel bezwaren zijn te verwachten door wegnemen uitzicht en toename van bebouwing in buitengebied. Desondanks vanuit bestaande bewoners geen openbare orde problemen te verwachten. Sociale controle is mogelijk bij goede inrichting standplaatsen. Niet wenselijk, want deze locatie is gelegen in een landelijk bebouwingslint in het open kommengebied. Niet wenselijk vanuit ligging in open komgebied.
--
De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering. Grond is niet van de gemeente, dient eerst verworven te worden.
++
Erg groot perceel dat aangeboden is. Wat is hiervan de prijs en wat gaat de gemeente met de rest van het perceel doen? De vraag is of hier veel mogelijk is in verband met de noodzakelijke ladderonderbouwing bij een grotere ontwikkeling.
-
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig Landschappelijk Milieutechnisch Grondeigendom Planeconomie
+/-
--
++
---
-
24
Heteren/Randwijk In Heteren en Randwijk bevinden zich 7 locaties die op basis van de analyse onderzocht zijn. Er zijn 4 locaties direct afgevallen tijdens de tweede filtering. Dat betekent dat drie locaties in Heteren en Randwijk gescoord zijn op de door de raad vastgestelde criteria. Figuur 17 biedt een overzicht van de onderzochte locaties. Figuur 17: onderzochte potentiële locaties in Heteren en Randwijk
Locatie 10: Julianaweg/Flessestraat, Heteren. Op deze inbreidingslocatie is een woningbouwproject voorzien. Het project Julianaweg/Flessestraat is in 2019 geprioriteerd, het programma bestaat voor een groot deel uit sociale huur. De locatie is ruim 1,7 hectare groot. Figuur 18: luchtfoto Julianaweg/Flessestraat, Heteren
25
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
Deze locatie is gelegen binnen de bebouwde kom. De locatie heeft de bestemming agrarisch, bedrijf (ter hoogte van de twee schuren) en wonen (ter hoogte van de twee woningen). Planologische procedure is noodzakelijk. Deze locatie is gelegen binnen de ontsluitingsstructuur van Heteren. Bovendien zijn de afstanden naar de voorzieningen ook redelijk klein. Wel is er een aandachtspunt, een nieuw aan te leggen stratenpatroon is van belang zodat de woningen niet rechtstreeks op de Flessestraat ontsloten worden. Civieltechnisch gezien een prima locatie die gemakkelijk aan te sluiten is op het gemeentelijke rioolstelsel. In de Flessenstraat wordt een nieuw hemelwaterafvoer-stelsel aangebracht waarop aangesloten kan worden. Zowel het vuilwaterriool alsook HWAstelsel moet doorgerekend worden of capaciteit voldoende is. Het huidige planproces loopt al wel, dus de vraag is in hoeverre een woonwagenkamp nog haalbaar is. Aantal omwonenden is niet laag maar zeker ook niet hoog. Desondanks zal acceptatie zeer laag zijn ook al worden geen openbare orde problemen vanuit bestaande bewoners verwacht. Deze locatie wordt ontwikkeld voor woningbouw en het participatietraject met de omgeving is al (grotendeels) doorlopen. Door nu nog standplaatsen te ontwikkelen zal voor grote weerstand zorgen bij bestaande bewoners en in de toekomst ontstaat daarmee een grotere kans op openbare orde problemen.
Daarbij ook weerstand verwacht vanuit de ontwikkelende partij. Mochten omgeving en ontwikkelaar er wel positief tegen aan kijken dan kunnen standplaatsen wel goed worden opgenomen in de nieuwe ontwikkeling en kan ook sociale controle worden gewaarborgd door goede inrichting van de standplaatsen. Gezien hoever het planproces is, lijkt toevoeging van een woonwagenkampje niet haalbaar. Er is namelijk ook al een stedenbouwkundig plan opgesteld voor dit project. Ruimtelijk zijn wellicht wel mogelijkheden, maar dat vraagt naar verwachting om een ander stedenbouwkundig plan. Locatie is landschappelijk in te passen. In woonwijk zijn woonwagens minder gewenste functie. De locatie is gelegen binnen de maatwerkzone van het Kruidvat. Er zal een EV-analyse t.a.v. het groepsrisico moeten worden uitgevoerd om het groepsrisico te kunnen verantwoorden. Gezien de afstand tot het Kruidvat vormt EV vermoedelijk geen belemmering. Deze grond is niet van de gemeente. Grond grotendeels in eigendom van Woningstichting Heteren en een klein deel is in particulier bezit. Grond is niet van de gemeente. Projectontwikkelaar zal niet graag woonwagens (evt. als sociaal programma) omdat het de waarde de overige woningen ook zal verlagen. Bovendien zet het de totale haalbaarheid onder druk en kan het ten koste gaan van het overige sociale programma.
+
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk Milieutechnisch
Grondeigendom Planeconomie
+/-
+/-
--
+/-
+ +/-
--
26
Locatie 11: NIOO-Terrein, Heteren. In het buitengebied van Heteren bevindt zich het NIOO-terrein. Hier was voorheen het Instituut voor Oecologisch Onderzoek gevestigd (NIOO-KNAW). Het terrein is ongeveer 8 hectare groot en is voor een deel nog steeds bebouwd. In 2020 heeft het initiatief waarbij kleinschalige woningbouw het uitgangspunt is een prioritaire status verkregen. Figuur 19: luchtfoto NIOO terrein, Heteren
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
De locatie is gelegen in het buitengebied. De locatie heeft de bestemming Bedrijf en Agrarisch. Ook heeft de locatie de gebiedsaanduiding waardevol landschap. Planologische procedure noodzakelijk. Locatie ligt buiten de hoofdstructuur van Heteren. Desondanks zijn de afstanden redelijk beperkt naar de belangrijkste voorzieningen. Wel gelden een aantal aandachtspunten: Bij voorkeur de woningen zo dicht mogelijk tegen de huidige kern aan leggen, waarbij er een rechtstreekse verbinding ontstaat tussen het plangebied, de Steenovenlaan en de Kamperfoeliestraat. Het is ook mogelijk om een aantal woningen rechtstreeks aan te sluiten via de Steenovenlaan. Deze weg kent namelijk geen hoge verkeerintensiteiten. Ontsluiting via de Boterhoeksestraat onwenselijk, omdat deze buiten de bebouwde kom gesitueerd is. Locatie is niet gemakkelijk aan te takken op gemeentelijk rioolstelsel. Het is ook een langgerekte locatie wat het voor riolering en ook wegenstructuur op het parkje niet makkelijker maakt. Graafwerk met een buisleiding aardgas in de buurt lijkt me niet wenselijk. Vraag is of dit kan en mag. Weinig omwonenden en door de omvang van de locatie is er afstand te creëren ten opzichte van de bestaande woningen. De locatie is nog in ontwikkeling dus standplaatsen kunnen daar wellicht in worden ingepast waarmee sociale controle kan worden gewaarborgd.
Weerstand zal er wel zijn maar de locatie zorgt in de huidige vorm voor overlast. Sociale controle is op deze locatie wel een aandachtspunt en gemakkelijker te realiseren wanneer ook nieuwe woningen worden ontwikkeld. Ligging aan de rand van een dorp. Het doel is om hier een stevige landschappelijke overgangszone te maken van de kern Heteren naar het buitengebied. Indien een woonwagenkamp deel kan uitmaken van een grotere stedenbouwkundig-landschappelijkrecreatieve ontwikkeling, lijkt het mogelijk om een woonwagenkamp in te passen Vanuit landschappelijk oogpunt is het gewenst op deze locatie een ontwikkeling te realiseren die kan bijdragen aan een kwalitatieve landschappelijke overgang naar het buitengebied.
--
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
Stedenbouwkundig
Landschappelijk
-
-
+/-
+
-
27
Milieutechnisch
Grondeigendom Planeconomie
De locatie is gelegen binnen de maatwerkzones van het Kruidvat en een buisleiding aardgas die onder het perceel door loopt. Er zal een EV-analyse t.a.v. het groepsrisico moeten worden uitgevoerd om het groepsrisico te kunnen verantwoorden. Verder brengt de buisleiding enige beperkingen met zich mee voor inrichting van het perceel en moet afstemming worden gezocht met GasUnie zodra definitieve invulling van het perceel duidelijk is. Gemeente is geen grondeigenaar, grond wordt door de eigenaar (NIOO-KNAW) overgedragen aan de projectontwikkelaar. Grond is niet van de gemeente. Projectontwikkelaar zal niet graag woonwagens (evt. als sociaal programma) omdat het de waarde de overige woningen ook zal verlagen. Bovendien zet het de totale haalbaarheid onder druk.
--
--
Locatie 12: Randwijks-Hof, Randwijk. Op deze locatie bevindt zich cultureel centrum Randwijks-Hof. Er wordt op dit moment een nieuwe invulling gezocht voor deze locatie, waarbij mogelijk ook één van de voetbalvelden verplaatst wordt. De locatie heeft een oppervlakte van ongeveer 5.700 m2, mits het voetbalveld verlegd wordt. Figuur 20: luchtfoto Randwijks-Hof, Randwijk
Wegingscriterium
Argument
Score
Ruimtelijk beleid
De locatie is gelegen in buitengebied. Locatie heeft de bestemming Maatschappelijk en Sport. Planologische procedure noodzakelijk. Bij een bestemmingsplanwijziging is waarschijnlijk een spuitonderzoek noodzakelijk, vanwege omliggende fruitbedrijven. De huidige ontsluitingsweg is geschikt voor de ontsluiting van de woonwagens. Bij een eventueel ontwerp moet er bepaald worden of er in het plangebied een eigen stratenpatroon wordt ontwikkeld of dat de woningen rechtstreeks worden aangesloten op de Bredeweg. Als de woningen rechtstreeks worden aangesloten op de Bredeweg, moeten er wel parkeerplaatsen worden aangelegd. Het voetbalveld zal verplaatst moeten worden, dit brengt mogelijk forse extra kosten met zich mee. Mits voetbalveld geen probleem vormt is dit civieltechnisch gezien mooie locatie langs de weg gelegen waardoor riool en wegenstructuur goed aan te takken is op bestaand systeem. Wel berekenen of het riool groot genoeg is voor extra aansluiting(en) van woningen/woonwagens. Weinig omwonenden. Afstand tot bestaande woningen is relatief groot. Er zijn geen openbare orde problemen vanuit bestaande bewoners te verwachten. De locatie kan dusdanig worden ingericht dat sociale controle van de weg en/of sportvelden goed mogelijk is.
--
Ontsluiting
Civiele techniek
Sociaal-maatschappelijk
+
+
-
28
Stedenbouwkundig
Landschappelijk Milieutechnisch Grondeigendom Planeconomie
Samen met inwoners van Randwijk wordt het traject flexibel bestemmen doorlopen, hierbij zijn ook verschillende invullingen genoemd voor deze locatie. Het realiseren van woonwagens op deze locatie zal daarom teniet doen aan het voorafgaande proces en leiden tot veel bezwaar in het gehele dorp. In principe ligt deze locatie los van de kern. Gezien de wens om bouwrechten uit functieveranderingen te clusteren aan dorpsranden, zou de Bredeweg verdicht kunnen worden. De locatie Randwijks-Hof lijkt daarbij voldoende mogelijkheden te hebben een woonwagenkampje in te passen Deze locatie is landschappelijk in te passen. De locatie is uitsluitend gelegen binnen invloedsgebieden. Het opstellen van een standaardparagraaf voor bestemmingsplan volstaat. EV vormt geen belemmering. Grond van de gemeente, dit wordt een project met mogelijk ook woningbouw. Locatie zal een grote boekwaarde hebben. Wanneer men hier woonwagenstandplaatsen realiseert zal hierdoor het verlies op de locatie groot blijven. Indien het verplaatsen van het voetbalveld noodzakelijk is, zal dit forse extra kosten met zich meebrengen.
+
+ ++ + -
Doordat al een ‘’grijze bestemming’’ aanwezig is op deze locatie is de kans op planschade kleiner dan bij een agrarische bestemming. De locatie biedt planeconomisch wel mogelijkheden om het plan te integreren als sociaal programma in een woningbouwplan met koopwoningen in het duurdere prijssegment.
Zetten/Herveld In Zetten en Herveld bevinden zich 13 locaties die op basis van de analyse onderzocht zijn. Er zijn 10 locaties direct afgevallen tijdens de tweede filtering. Dat betekent dat drie locaties in Zetten en Herveld gescoord zijn op de door de raad vastgestelde criteria. Figuur 21 biedt een overzicht van de onderzochte locaties. Figuur 21: onderzochte locaties in Zetten en Herveld