25-06-19.09 relevant stuk 1 Toelichting, regels en bijlagen regels BP Elst, Lingezicht

Bestemmingsplan

Elst, Lingezicht

Bestemmingsplan Elst, Lingezicht Gemeente Overbetuwe Status:

Vastgesteld

Datum:

April 2025

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0392ELSTlingezicht-VSG1

Elst, Lingezicht

Datum April 2025

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en beschrijving plangebied 1.3 Huidige bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

5 5 5 7 7

Hoofdstuk 2

8

Bestaande situatie

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Visie op de locatie 3.2 Programma 3.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden 3.4 Beeldkwaliteit

10 10 11 12 13

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk en regionaal beleid

17 17 19 22

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Geluid (Wet geluidhinder) 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder (veehouderijen) 5.6 Bodem 5.7 Externe veiligheid 5.8 Explosieven 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Waterparagraaf 5.11 Flora en fauna 5.12 Archeologie en cultuurhistorie 5.13 Verkeer en parkeren

26 26 26 31 32 35 37 39 42 42 43 48 52 53

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemene opzet 6.2 Toelichting op de verbeelding en regels

56 56 56

Hoofdstuk 7

59

Financiële toelichting

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Inleiding 8.2 Inspraak 8.3 Overleg 8.4 Vaststellingsprocedure 8.5 Beroep

60 60 60 60 60 61

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de noordzijde van de kern Elst bestaat het voornemen om een nieuw woongebied te ontwikkelen met maximaal 395 woningen. Deze ontwikkeling staat bekend onder de naam 'Lingezicht Elst' en vormt een uitbreiding van de bestaande kern van Elst. Het beoogde woongebied ligt tussen de noordelijke rand van de bebouwde kom en de rivier de Linge in. Het plan biedt de mogelijkheid om een deel van de woningbouwopgave binnen de gemeente en de regio op te vangen. Binnen het plan is ruimte voor diverse typen grondgebonden woningen. Aan de west- en aan de oostkant van het plangebied worden twee bijzondere accenten beoogd met gestapelde woningen en hoger volume. In het westelijke gestapelde woongebouw zijn ook medisch-therapeutische voorzieningen toegestaan. Rondom de woongebied wordt voorzien in onder meer de benodigde infrastructuur, groen, waterhuishoudkundige voorzieningen en speelvoorzieningen. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan in het gebied. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan, 'Elst, Lingezicht', geeft de nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het gebied aan.

1.2

Ligging en beschrijving plangebied

Het plangebied beslaat een gebied van ca. 22 hectare aan de noordelijke rand van Elst. Het wordt omsloten door de wijk Westeraam aan de zuidzijde, de Rijksweg Noord aan de westzijde, de rivier de Linge aan de noordzijde en door enkele agrarische percelen aan de oostzijde. De ligging en een indicatieve begrenzing van het plangebied zijn op afbeeldingen 1.1 en 1.2 weergegeven. Het plangebied is op dit moment vrijwel volledig agrarisch in gebruik. Tevens zijn er enkele watergangen en perceelsontsluitingen aanwezig. In Hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de begrenzing van het plangebied uitvoeriger beschreven.

Toelichting (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

Afbeelding 1.2: Indicatieve begrenzing van het plangebied (bron: Bing Maps)

6

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

1.3

Huidige bestemmingsplannen

In het plangebied geldt momenteel vrijwel geheel het bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325'. Dit plan is onherroepelijk sinds 11 juni 2013. De geldende bestemming is 'Agrarisch'. Een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan is opgenomen in afbeelding 1.3. Binnen een deel van het plangebied geldt tevens het bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan 2021 (7 locaties)'. Dit bestemmingsplan geeft aan de betreffende gronden tevens de gebiedsaanduiding 'overige zone - recreatie'. Deze geldt aanvullend op de geldende bestemmingen en faciliteert extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden op deze gronden. Binnen de geldende bestemming 'Agrarisch' is het niet mogelijk om de beoogde woningbouw met bijbehorende functies en voorzieningen te realiseren. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan voor dit gebied noodzakelijk.

Afbeelding 1.3: uitsnede bestemmingsplan 'Elst, Schil Westeraam A325' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de ontwikkeling in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar is en voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. Hoofdstuk 8 gaat in op enkele procedurele aspecten, zoals overleg en inspraak.

Toelichting (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het plangebied beslaat een gebied van circa 22 hectare ten noorden van Elst. Het plangebied wordt begrensd door: de wijk Westeraam aan de zuidzijde. Deze wijk is de afgelopen jaren gerealiseerd en momenteel worden de laatste woningen van deze wijk gerealiseerd; de Rijksweg Noord aan de westzijde, inclusief twee bouwpercelen. Verder westelijk ligt de spoorlijn Elst - Arnhem; de rivier de Linge aan de noordzijde, met aan de overzijde van de rivier Park Lingezegen. Tevens zijn hier twee woonpercelen (1e Weteringsewal 10 en 12) aanwezig, die aan het plangebied grenzen; enkele agrarische percelen aan de oostzijde. Verder oostelijk ligt de A325. Op afbeelding 2.1 is indicatief de begrenzing van het plangebied aangeduid. Het plangebied beslaat de volgende kadastrale percelen: Elst, sectie N, perceelnummers 330, 1095, 1885, 3759, 3779, 3780, 3781, 3782, 4614 en 5313 (ged.) en sectie P, perceelnummers 393, 857, 858, 859 en 860.

Afbeelding 2.1: huidige situatie en indicatieve begrenzing plangebied (bron: Bing Maps)

Het plangebied bestaat momenteel uit een aantal agrarische percelen en watergangen. Er zijn geen gebouwen in het plangebied aanwezig. Wel zijn er enkele perceelsontsluitingen en paden in het gebied aanwezig. Aan de noordzijde is het gebied via een brug over de Linge aangesloten op de 1e Weteringsewal en het achterliggende Park Lingezegen (zie ook afbeelding 2.2).

8

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Afbeelding 2.2: boven: zicht op het plangebied vanaf de 1e Weteringsewal (noordzijde), onder: zicht vanaf de Rijksweg Noord (westzijde) (Bron: Google Streetview).

Toelichting (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Hoofdstuk 3 3.1

T oekomstige situatie

Visie op de locatie

Het plangebied, gelegen direct ten zuiden van de Linge, maakt van oudsher deel uit van een agrarisch gebied. De bebouwde kom van Elst is in de afgelopen decennia echter sterk uitgebreid vanuit de oorspronkelijk kern rond het huidige centrum, in het bijzonder in noordelijke en later in noordoostelijke richting. In de afgelopen twee decennia is in het gebied ten oosten van de spoorlijn, ten noorden van bedrijventerrein De Aam en ten westen van de A325 in verschillende fasen een woongebied ontwikkeld. Van deze wijk Westeraam, die direct ten zuiden van het plangebied ligt, wordt momenteel de laatste fase gerealiseerd. De ontwikkeling van dit gebied tot woongebied volgt uit langjarig beleid van de gemeente. In de Toekomstvisie+ uit 2009 was de uitbreiding in deze richting, met het oog op de ook toen al geprognosticeerde groeiende woningbehoefte, reeds opgenomen. Het plangebied vormt in de huidige situatie een nog overgebleven strook met agrarische gronden tussen de woonwijk en de landschappelijk-ecologische zone van de Linge en Park Lingezegen. Hierbij is van belang dat Park Lingezegen nadrukkelijk is bedoeld als bufferzone tussen de verstedelijkingsgebieden van Arnhem, Elst en Nijmegen. De Linge vormt een natuurlijke en logische grens voor de afronding van de bebouwde kom van Elst.

Deze grens is in zowel de Toekomstvisie+ als in de recentere Omgevingsvisie Overbetuwe als harde grens opgenomen. Het plangebied biedt de kans tot afronding van de bebouwde kom van Elst in noordelijke richting, waarbij een ruimtelijke en functionele verbinding met Park Lingezegen en de Linge een randvoorwaarde is. In de Omgevingsvisie is het plangebied daarom als 'perspectiefgebied' aangeduid. In paragraaf 4.3 wordt hierop nader ingegaan. Met het oog op de nog steeds actuele behoefte aan meer woningen, biedt het plangebied ruimte aan de invulling van een deel van deze opgave. Gezien de ligging aan de rand van de kern en nabij een landschappelijk, ecologisch en recreatief waardevol gebied, is er sprake van een kwalitatief bovengemiddelde woonlocatie. Deze vraagt niet om een 'standaard woonlocatie', maar om een zorgvuldige ruimtelijk-stedenbouwkundige uitwerking. In de volgende paragrafen wordt beschreven hoe tot een dergelijke passende invulling van het gebied wordt gekomen.

10

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

3.2

Programma

Wonen Het beoogde woonprogramma voor Lingezicht bestaat uit maximaal 395 woningen. Er is een divers programma beoogd van voornamelijk grondgebonden woningen van verschillende typen en voor diverse doelgroepen. Tevens worden twee gebouwen voorzien met gestapelde woningen. Minimaal 57,5% van het programma zal bestaan uit betaalbare huur- en koopwoningen. Minimaal 30% van het woonprogramma zal daarbij bestaan uit sociale huur. De rest van het programma (42,5%) betreft vrije sectorwoningen. Maatschappelijke voorzieningen In het westelijke van de twee beoogde gestapelde woongebouwen worden tevens maatschappelijke voorzieningen in de vorm van medisch-therapeutische diensten mogelijk gemaakt. Het gaat dan om medische en/of paramedische dienstverlening, zoals een huisarts, apotheek of fysiotherapiepraktijk. Dergelijke maatschappelijke voorzieningen kunnen een goede functionele aanvulling op de wijk zijn. Groen, water en overige voorzieningen Zoals in de volgende paragraaf nader wordt toegelicht, wordt in het plangebied in ruime mate voorzien in groen. Het gaat om verschillende typen groenelementen aan zowel de randen van het plangebied als tussen de woongebieden in. De groenstructuren worden gedragen door watergangen, die het woongebied doorkruisen. Deze verbinden de zone ten zuiden van de Linge met de bestaande waterstructuren van de wijk Westeraam.

Door de realisatie van deze watergangen wordt ook voorzien in de benodigde watercompensatie voor het woongebied en wordt het klimaatadaptief vermogen van de wijk verhoogd. De ontsluiting van de wijk voor gemotoriseerd verkeer is voorzien aan de zuidwestkant van het gebied. Het verkeer wordt via de Ceintuurbaan en de Rijksweg Noord afgewikkeld. Deze wegen zijn geschikt voor en ingericht als wegen met een functie voor de afwikkeling van relatief grote hoeveelheden verkeer. Door de verkeersafwikkeling op deze bestaande infrastructuur te voorzien, worden de landschappelijk waardevolle zones gespaard. De verschillende woonclusters binnen het woongebied worden via woonstraten aan de zuidkant naar de Ceintuurbaan ontsloten. Parkeergelegenheid zal voornamelijk op eigen terrein en op collectieve parkeerplaatsen binnen de woonclusters plaatsvinden. Een belangrijk uitgangspunt in het plan is dat de recreatieve verbindingen tussen Elst en Park Lingezegen worden versterkt en ook de nieuwe woonwijk zelf in verbinding staat met de omgeving. Hiertoe worden meerdere wandel- en fietspaden aangelegd, die door het plangebied heen lopen en verbindingen met onder meer Park Lingezegen, de Lingezone, de Rijksweg Noord en de wijk Westeraam tot stand brengen. Het bestemmingsplan maakt onder meer een deel van het VeluweWaalpad, dat de kern van Elst verbindt met Lingezegen, mogelijk.

Op langere termijn bestaat de ambitie om de Bovenlinge (een watergang langs het bestaande water aan de noordzijde van het bestemmingsplan) te realiseren, inclusief een parallel lopende fietsverbinding, maar deze wordt niet direct gerealiseerd. De gemeente heeft op deze gronden het recht van eerste koop gereserveerd om deze op termijn te gaan ontwikkelen.

Toelichting (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

3.3

Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden

Een randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het woongebied is dat deze stedenbouwkundig en landschappelijk goed wordt ingepast. Centraal hierin staat dat het nieuwe woongebied een verbinding vormt tussen de (huidige) rand van de kern Elst enerzijds en de Linge en Park Lingezegen anderzijds. Park Lingezegen was vóór de transformatie naar een natuurpark in grote lijnen landschappelijk te vergelijken met de huidige situatie in en rondom het plangebied. Er waren vooral agrarische gronden aanwezig en de ecologische en landschappelijke waarden waren beperkt. Inmiddels zijn de natuurlijke oevers en rietlanden in Park Lingezegen al aardig tot wasdom gekomen en heeft het gebied ten noorden van de Linge een behoorlijk natuurlijk karakter. Bij de ontwikkeling van Lingezicht wordt ervoor gekozen om deze nieuwe kenmerken waar mogelijk door te stempelen in en rondom de woongebieden. Park Lingezegen wordt hiermee als het ware 'over de Linge getrokken'. Het park sluit hierdoor nog beter aan op Elst. Daarnaast verhoogt dit ook de woonkwaliteit in de nieuwe wijk. Om dit wensbeeld te bereiken wordt een aantal verschillende landschapselementen gerealiseerd: Natuurlijke zone ten zuiden van de Linge, tussen het woongebied en de Linge in. Deze zone wordt ingericht als bloemrijk grasland.

Binnen deze zone is ook een recreatieve verbinding mogelijk, evenals extra oppervlaktewater; Diverse lineaire groenstructuren met watergangen en/of waterbergingsvoorzieningen (wadi's), met zichtlijnen tussen de woonclusters door. Deze sluiten aan op de herkenbare kavelstructuren ten noorden van de Linge; Brede natuurlijke zones aan de randen van het woongebied. Afbeelding 3.1 geeft de nadere uitwerking en verkaveling op basis van deze principes weer (voorlopig ontwerp).

Afbeelding 3.1: voorlopig ontwerp Lingezicht, januari 2024 (bron: Buro Hofsteden)

De hoofdopzet van de woongebieden is een mozaïek-achtige structuur. Landschap en woongebied lopen op een natuurlijke wijze in elkaar over. Binnen de woonclusters worden grondgebonden woningen voorzien. Aan de oostkant van het gebied en nabij de entree tot de wijk worden de twee bijzondere

12

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht woongebouwen gepositioneerd. Deze vormen stedenbouwkundig losse elementen in het gebied en zijn bewust op zichtbare locaties binnen de wijk gepositioneerd. Hier is gestapelde woningbouw voorzien.

3.4

Beeldkwaliteit

Naast de ruimtelijke uitgangspunten vormt ook het onderdeel beeldkwaliteit voor zowel de geplande woningbouw als voor de inrichting van de buitenruimte een belangrijk kader. Voor de ontwikkeling van woongebied Lingezicht Elst is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat op beide onderdelen ziet. Het beeldkwaliteitplan vormt een juridisch toetsingskader bij het verlenen van de omgevingsvergunningen voor het bouwen en wordt als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota vastgesteld. Daarnaast vormt het een basis voor de inrichtingsplannen, die voor de verschillende deelgebieden zijn opgesteld en waarin ook thema's als duurzaamheid en klimaatadaptie meegenomen worden. Deze inrichtingsplannen zijn opgenomen als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. Hierna volgt een beknopte beschrijving van de hoofdlijnen uit het beeldkwaliteitplan. Uitgangspunten en ambities De drager van de hoofdstructuur van Lingezicht Elst wordt gevormd door het groenblauwe raamwerk dat het hele plangebied verdeelt in vier deelgebieden. Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke opbouw van het totaalplan is het 'over de Linge trekken' van Park Lingezegen. Dit uitgangspunt heeft invloed op een groot deel van het plan, te weten het 'hart' (gehele middendeel) en een stuk van het westelijke deel van het plan.

Door te kiezen voor een ruimtelijk concept dat grotendeels is gebaseerd op een mozaïek-achtige structuur, wordt de verbinding tussen de bestaande wijk Westeraam, gelegen aan de zuidzijde van het plan en Park Lingezegen aan de noordzijde, op een goede manier ingevuld. Het groenblauwe raamwerk zelf bestaat uit een aantal herkenbare ruimtelijke onderdelen, waaronder de 'groene vingers' die een verbinding leggen tussen het landschap aan de noordzijde en de bestaande woonbuurt Westeraam aan de zuidzijde. De Bovenlinge (een watergang langs het bestaande water aan de noordzijde van het bestemmingsplan) is een ambitie op langere termijn, maar deze wordt niet direct gerealiseerd. De gemeente heeft op deze gronden het recht van eerste koop gereserveerd om deze op termijn te gaan ontwikkelen. Het bestemmingsplan is hierin wel faciliterend. Naast de ruimtelijke onderdelen van het groenblauwe raamwerk zijn in de twee centraal gelegen deelgebieden met woningbouw nog de groene hoven genaamd 'sociaal groen' en de parkeerkoffers als herkenbare ruimtelijke eenheden te onderscheiden. Voor al deze onderdelen van woongebied Lingezicht Elst is de gewenste beeldkwaliteit beschreven. Tevens zijn diverse profielen opgesteld. Daar waar het gaat over de openbare ruimte is het recentelijk vastgesteld 'Integraal Kwaliteitsplan Openbare Ruimte' van de gemeente Overbetuwe leidend geweest.

Per deelgebied worden hierna de belangrijkste uitgangspunten beschreven. Stedenbouw en architectuur Met het plan Lingezicht Elst wordt een substantieel woongebied toegevoegd aan het stedelijk weefsel van de kern Elst. Met name met de “Groene Vingers' als verbindende, ruimtelijke elementen sluit woongebied Lingezicht Elst aan op de wijk Westeraam, een woonbuurt, die in het begin van de jaren 2000 is ontwikkeld. Het deel genaamd 'Vierslag' is het laatste deelplan van de uitbreidingswijk Westeraam in Elst. Dit deel ligt aan de uiterste oostzijde van de wijk. Verder oostwaarts ligt agrarisch landschap en de A325 tussen Arnhem en Nijmegen. Inmiddels zijn alle woningen van Westeraam opgeleverd en bewoond. Aan de westzijde grenst het plan aan het dorpse lint, gevormd door de Rijksweg Noord. Hier wordt de groen-blauwe structuur van het nieuwe plan aangevuld met een doorgetrokken A-watergang. De gevarieerde, dorpse uitstraling van de lintbebouwing aan de Rijksweg Noord wordt doorgezet in het plan Lingezicht Elst. Op stedenbouwkundig en architectonisch niveau is een dorps en landelijk karakter het uitgangspunt van het plan. Aan de westzijde is de sfeer meer dorps van aard, aangezien hier met name wordt aangesloten op de bestaande dorpse structuren gevormd door de Rijksweg Noord en de bestaande wijk Westeraam.

In de centrale en oostelijke deelgebieden gaat de sfeer meer richting het landelijke, gezien

Toelichting (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Elst, Lingezicht de ruimtelijke koppeling met het agrarische landschap en met de landschappelijke sfeer en structuur van de Linge en Park Lingezegen. Wat de bouwmassa's van de woningbouw betreft, kan hier een divers bebouwingsbeeld worden verwacht. De basis voor het gewenste, gevarieerde bebouwingsbeeld wordt gelegd door een afwisseling in woningtypologieën en bouwhoogtes. In de onderstaande afbeelding 3.2 zijn enkele referentiebeelden opgenomen. Naast de algemene afwisseling in typologieën en hoogtes zijn in het beeldkwaliteitsplan bepaalde architectonische uitwerkingsregels opgenomen. Deze criteria leiden ertoe dat binnen bepaalde marges zowel een landelijk en dorps als een gevarieerd en eigentijds bebouwingsbeeld ontstaat.

Afbeelding 3.2: enkele referentiebeelden nieuwbouw Lingezicht Elst, uit beeldkwaliteitsplan (bron: Buro Hofsteden)

Algemene uitgangspunten Sfeer Een eigentijdse landelijke en dorpse uitstraling door relatief eenvoudige hoofdvormen met daaraan gekoppeld een ingetogen kleur- en materiaalgebruik en ondergeschikte details. Positionering

14

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht 1. Voorgevels van woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte. 2. De positionering van de bouwmassa is afhankelijk van de locatie. De hoofdinsteek is echter dat de meeste bouwmassa's in een licht verspringende rooilijn staan om de lijnrichting van de woonvelden te ondersteunen en daarnaast het landelijke en dorpse karakter te versterken. 3. Hoekwoningen, grenzend aan de openbare ruimte, hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel). 4. Bij woningen met zijgevels, die grenzen aan en zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn 'blinde gevels' (gevels zonder gevelopeningen) niet toegestaan. Bouwmassa 1. Bij de grondgebonden woningen wisselen bouwmassa's van één bouwlaag met een kap en twee bouwlagen met een kap elkaar in de meeste deelgebieden en straten af. Alleen in sommige deelgebieden en subgebieden niet of minder (zie beschrijving deelgebieden hieronder). 2. De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm. 3. Hoekbebouwing dient op architectonisch gebied optimaal in te spelen op de hoekpositie (bijvoorbeeld in de vorm van een voordeur en ramen ofwel een ondiepe uitbouw/ serre of een kapverdraaiing). 4. Aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de massa. 5.

Kleinschalige toevoegingen, zoals dakkapellen en schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm. 6. Bij een blok rijwoningen, dat uit vijf of meer woningen bestaat, wordt de massa van het bouwblok door een verbijzondering aan de voorzijde onderbroken (geleed), bijvoorbeeld door een topgevel in de 2e of 3e woning van de rij en/ of een substantiële verspring in de rooilijn vanaf de 3e of 4e woning. 7. Bij de grondgebonden woningen zijn meerdere kapvormen (zadeldak, schilddak, mansardekap) mogelijk. Naast het veelvoorkomende zadeldak zullen de toegevoegde kapvormen bijdragen aan het dorpse en landelijke beeld van de woonbebouwing. 8. Toegepaste maatregelen op het gebied van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie dienen integraal onderdeel uit te maken van de architectuur(stijl). Deelgebieden Het plangebied is opgedeeld in diverse deelgebieden. Per deelgebied zijn, aanvullende op de bovenstaande algemene uitgangspunten en criteria, aanvullende specifieke uitgangspunten beschreven. Het betreft de volgende deelgebieden: 1. 2. 3. 4.

Rijksweg Noord; Dorpse clusters; De groene vingers; De natuurlijke driehoek.

Buitenruimte Het plan vormt een duurzame afronding en overgang van de kern Elst richting het landschap. Voor het stedenbouwkundige beeld van een locatie is de beleving van het landschap vanuit de wijk belangrijk, maar ook de beleving van de groene ruimtes binnen de wijk. Daarnaast ook het zicht op het groen vanuit de woningen zelf. Dit heeft zowel een meerwaarde op het gebied van ruimtelijke beleving als op het woongenot en de gezondheid van de bewoners. Andersom is ook het straatbeeld en het zicht vanuit de openbare ruimte op de (individuele) panden en percelen bepalend. Vandaar dat ook de beeldkwaliteit van de buitenruimte (zowel openbaar gebied als private ruimtes (bijvoorbeeld eigendom van een VvE zoals bij de appartementencomplexen)) van serieus belang is. Ook de buitenruimte is ingedeeld in een reeks van verschillende onderdelen. Deze indeling is gebaseerd op de ligging in het grotere geheel, de aansluiting op het landschap, de connectie met de verschillende deelgebieden en dergelijke. In het beeldkwaliteitsplan is de wenselijke beeldkwaliteit van de verschillende onderdelen separaat beschreven. Het gaat daarbij om een inrichting op hoofdlijnen op het gebied van groen, verharding, waterberging, speel- en ontmoetingsruimtes, etc.

Toelichting (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Voor de buitenruimte worden de volgende deelgebieden onderscheiden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

16

De groene vingers; Dorps, groene aders; Sociaal groen; De natuurlijke driehoek; Lineair broekbos; Rijksweg Noord; Parkeerkoffers.

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking getreden is, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In het woongebied komen maximaal 395 woningen van verschillende typen. Er worden twee stedenbouwkundig bijzondere gebouwen voorzien, waarvan één gebouw aanvullend op de woonfunctie ook een maatschappelijke functie (in de vorm van medisch-therapeutische diensten) in de plint kan krijgen. Het woningbouwbeleid wordt door het Rijk aan gemeente, regio's en provincies overgelaten. Het plangebied ligt buiten de aangewezen NOVI-gebieden. Er spelen met het plan in principe geen nationale belangen. De NOVI gaat uit van gebiedsgerichte aanpak, waarbij kenmerken en identiteit van een gebied centraal staan, combinaties van functies de voorkeur hebben en afwentelen wordt voorkomen. De onderhavige ontwikkeling past binnen deze principes. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij naast woningbouw ook voldoende ruimte voor groen, waterberging (klimaatadaptatie) en langzaam verkeersverbindingen is gereserveerd. Hierbij is rekening gehouden met specifieke waarden en kenmerken in de directe omgeving van het beoogde woongebied. In paragraaf 3.3 is dit nader toegelicht. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de kaders van de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd. Beoordeling en conclusie In het Barro zijn geen regels gesteld, die direct doorwerken naar dit plan. De in het Barro opgenomen

Toelichting (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Elst, Lingezicht thema's spelen niet in het plangebied. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de normering uit het Barro. Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: 'De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (o.a. ECLI:NL:RVS:2016:1503).

In een bestemmingsplan moet worden aangegeven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Beoordeling Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In totaal kunnen maximaal 395 woningen worden gerealiseerd. De Ladder voor duurzame verstedelijking is hierop, gezien het aantal toe te voegen woningen, van toepassing. Er wordt tevens een kleinschalige maatschappelijke functie in de vorm van medisch-therapeutische diensten mogelijk gemaakt in één appartementengebouw. Deze ontwikkeling wordt op basis van de jurisprudentie niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' beschouwd vanwege de beperkte omvang daarvan. Binnen bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling vindt plaats buiten bestaand stedelijk gebied.

Het betreft immers een gebied met agrarische gronden, dat grenst aan de bestaand bebouwde kom van Elst. Binnen de gemeente Overbetuwe ligt een grote woningbouwopgave voor de komende jaren (zie hierna onder het kopje 'ladderonderbouwing woningen'). Een dergelijke grootschalige opgave is niet volledig binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen. Potentiële inbreidings- en transformatielocaties binnen bestaand stedelijk gebied in Elst zijn schaars. Daarom is binnen de gemeente gezocht naar geschikte locaties om deze behoefte op te vangen, waarbij onder meer het plangebied Lingezicht is aangewezen. Reeds in de Toekomstvisie+ (2009) is verdere verstedelijking in deze richting, tot aan de Linge, voor de toekomst voorzien. Ook in de recentere Omgevingsvisie is deze locatie aangewezen als perspectiefrijke uitbreidingslocatie (zie ook paragraaf 4.3). Het plangebied is geschikt als woningbouwgebied, omdat deze direct aan het bestaand stedelijk gebied ligt en kwalitatief als bovengemiddeld kan worden beschouwd vanwege de directe nabijheid van landschappelijk en recreatief waardevol gebied. De ontwikkeling van een nieuw woongebied sluit ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt een logische afronding van de noordoostelijke rand van de bebouwde kom van Elst. Er heeft een zorgvuldige afweging plaatsgevonden bij de aanwijzing van dit gebied als toekomstig woongebied.

Hoewel de ontwikkeling dus buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, wordt voldaan aan het gedachtengoed van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

18

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht Ladderonderbouwing woningen Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte voor de gemeente Overbetuwe in de periode 2019-2030 is minstens 2.000 woningen. Conform het meest recente regionale woonbehoefteonderzoek (d.d. maart 2023) zijn er van 2022 tot en met 2030 2.480 nieuwe woningen nodig om te kunnen voldoen aan de behoefte. Het woningtekort c.q. de kwantitatieve behoefte in de regio is de afgelopen jaren toegenomen. Een indicatie van het huidige tekort in Overbetuwe is bijna 700 woningen. De resterende woningbouwopgave – na aftrek van opleveringen in 2022 en 2023 - is ingeschat op 2.171 woningen (peildatum 1 januari 2024). In het lopende woningbouwprogramma van Overbetuwe zijn 1.560 woningen in voorbereiding (peildatum 1 januari 2024). De onderhavige ontwikkeling van Lingezicht met (maximaal) 395 woningen is hierin meegenomen. Wanneer de plannen die in voorbereiding zijn worden meegerekend, resteert een opgave van nog 611 woningen. De onderhavige ontwikkeling levert dan ook een majeure bijdrage aan de realisatie van de woningbouwopgave. De ontwikkeling van Lingezicht Elst is opgenomen in de prioriteringsfaspraken in de Woondeal Regio Arnhem-Nijmegen 1.0 (eerste geprioriteerde fase, 220 woningen) en in de Woondeal Regio Arnhem-Nijmegen 2.0 (tweede geprioriteerde fase, 175 woningen).

Bovendien is het project Lingezicht een prioritair project van de gemeente Overbetuwe. Daarmee is het plan Lingezicht opgenomen in de plancapaciteit die jaarlijks aan de Provincie Gelderland en de Groene Metropoolregio gecommuniceerd wordt. De woningen in het plan maken daarmee onderdeel uit van het op regionaal niveau afgestemde kwanititatieve woningbouwprogramma om de beoogde doelstellingen te kunnen behalen. Het initiatief om maximaal 395 woningen te realiseren voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte De ontwikkeling voorziet in een divers woningbouwprogramma met overwegend grondgebonden woningen. Het gemeentelijk en regionaal woningbouwbeleid streeft naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Het streefprogramma voor de gemeente, op basis van de Woondeal Arnhem-Nijmegen 1.0, gaat uit van minimaal 50% in het betaalbare segment (huur en koop). In de Woondeal Arnhem-Nijmegen 2.0 wordt uitgegaan van een aandeel van 2/3 in het betaalbare segment (huur en koop). Voor het plan Lingezicht Elst is in twee fasen prioritering aangevraagd en verkregen. Dit is afgestemd met de Provincie. Voor fase 1 komen er in totaal 220 woningen, waarbij is uitgegaan van de afspraken uit de Woondeal 1.0.

Voor fase 2 komen er 175 woningen, waarbij is uitgegaan van de afspraken uit de Woondeal 2.0. Dit heeft geresulteerd in een totaal programma van 395 woningen dat 57,5% betaalbare woningbouw (huur en koop) omvat. Hiermee voldoet het plan aan de regionale kwalitatieve woningbouwafspraken. Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit in de exacte uitwerking van de woningtypologieën. Hiermee kan worden ingespeeld op enerzijds een goede stedenbouwkundige inpassing en anderzijds op actuele behoeften. Het initiatief levert zodoende een bijdrage aan de woningbouwopgave voor diverse segmenten, waaronder het betaalbare segment. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. De kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte is aangetoond.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland Provinciale Staten hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Daarna zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld. De meest recente actualisatie is op 19 december 2018 vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn: een duurzame economische structuur(versterking); Toelichting (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Elst, Lingezicht het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en de kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat met een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Dit betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met maximaal 395 woningen plus bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging. Bij de uitwerking van de ruimtelijk-stedenbouwkundige randvoorwaarden heeft het creëren van een aantrekkelijke woon- en leefomgeving centraal gestaan. Dit vertaalt zich onder meer in verschillende grote groene zones rondom het woongebied en groenblauwe structuren tussen de woonvelden in. Ook het aanleggen van voldoende fiets- en voetpaden, die in verbinding staan met zowel het waardevolle landschap in de omgeving als de voorzieningen in het stedelijk gebied van Elst, draagt hieraan bij. Het plan sluit dan ook aan bij de provinciale ambities uit de Omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Gelderland Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de Omgevingsverordening of verordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt geregeld geactualiseerd. De meest recente actualisatie van de Omgevingsverordening dateert van maart 2025. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften. Beoordeling Het plangebied ligt volgens de bij de verordening behorende kaarten geheel of gedeeltelijk binnen de volgende aanduidingen: Intrekgebied; Tijdelijk verbod nieuwvestiging, hervestiging, uitbreiding glastuinbouw. Het plangebied ligt ook direct nabij het gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone rondom de Linge en ten noorden daarvan. Er is geen sprake van externe werking op deze gebieden (zie ook par. 5.11). Intrekgebied Deze aanduiding heeft betrekking op de bescherming van grondwater voor de drinkwatervoorziening en schrijft beperkingen voor ten aanzien van de winning van fossiele energie en bodemenergiesystemen.

Activiteiten, die onder de verbodsbepalingen vallen, zijn met het toekomstige gebruik niet aan de orde. Glastuinbouw Zowel in de huidige als toekomstige situatie is er geen sprake van glastuinbouw in het plangebied. Thema 'wonen' Omdat met het plan in totaal maximaal 395 woningen mogelijk worden gemaakt, is het thema 'wonen' eveneens relevant. De verordening stelt hiervoor regels. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. In paragraaf 4.1 onder 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is het plan uitvoerig getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is onder meer ingegaan op de wijze waarop het woonprogramma past binnen onder meer de regionale afspraken. De ontwikkeling is op basis van afspraken met de provincie opgenomen in de versnellingsopgave voor de regio. In kwalitatief opzicht wordt er gebouwd in

20

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht verschillende segmenten met een behoefte, in lijn met de regionale Woondeal. Daarnaast heeft het plan een meerwaarde op andere gebieden: zo wordt de recreatieve waarde van het gebied verhoogd door het leggen van verbindingen tussen verschillende omliggende gebieden en is er een maatschappelijke meerwaarde doordat een toename van het aantal ontmoetingsplekken wordt gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de regels met betrekking tot het thema wonen. Gelderse streek Over-Betuwe Het plangebied maakt onderdeel uit van de Gelderse streek Over-Betuwe. Artikel 5.41 van de Omgevingsverordening, dat is opgesteld met als doel om het (Gelderse) landschap te beschermen, bevat de instructieregel dat bij het toestaan van een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening moet worden gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. Kernkwaliteiten zijn de essenties van het landschap van de Gelderse streken; de te behouden kenmerken waarmee de deelgebieden zich van elkaar onderscheiden. Deze kernkwaliteiten vormen de basis van de ruimtelijke kwaliteit en bepalen de identiteit van Gelderland.

Ze zijn gebaseerd op de ruimtelijke opbouw van het historisch gegroeide landschap met de karakteristieken van de bodem en het watersysteem, de ecologie, ontginningsgeschiedenis, cultuurhistorie en verstedelijking. De ontwikkeldoelen geven aan wat wordt beoogd met versterking van de kernkwaliteiten. Uitgangspunt is dat alle ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de versterking van de kernkwaliteiten van de Gelderse streken. De kernkwaliteiten voor de streek Over-Betuwe zijn als volgt geformuleerd: 1. Verstedelijkt rivierengebied (als “Gelderse poort van de delta”) tussen Pannerdens Kanaal, Nederrijn en Waal, met een afwisseling van enkele nog relatief open (vrij van bebouwing) overwegend agrarische landschappen. 2. Van oudsher wringt de Rijn zich tussen de stuwwallen van Montferland, Nijmegen en Veluwe. Met indrukwekkende en unieke splitsingspunten van rivieren: Rijn-Waal en Rijn-IJssel. Ruimtelijke ensembles waarin de combinatie van landschap en historie, afzijdige ligging, barrièrewerking en grens tot uitdrukking komt. 3. Rivierengebied met klassieke opbouw van rivier, brede en smalle uiterwaarden, dijktrajecten, fijnmazige (hoger gelegen) oeverwallen en min of meer open (lager gelegen) komgronden. 4. Vrij uitzicht vanaf dijken over het binnendijkse landschap, over de rivieren en naar de stuwwallen van de Veluwe en van Nijmegen. 5.

Verstedelijking vanuit Arnhem en Nijmegen via ‘riviersprongen’, aangevuld met landschapspark Lingezegen als buffergebied. Grote variatie in grondgebruik, infrastructuur en bebouwing. 6. Gegraven Linge als structurerend landschapselement. 7. Waardevol open komgebied Hollanderbroek: uitgestrekt grootschalig open landschap en rustig en stil gebied met oud ontwateringssysteem met de Linge. Zicht op de stuwwallen van het Veluwemassief. 8. IJssellinie: (relicten van) een historische verdedigingslinie uit de jaren '50 van de 20e eeuw. 9. Ecologische waarden met name langs de rivieren en zegen en in weidevogelgebieden. Natura 2000 waarden in Rijntakken en Huissense waarden. 10. Overblijfselen en verwijzingen naar de Hollandse Waterlinie (Fort Pannerden) en Limes (UNESCO-waarde). 11. Relatieve stilte en rust als contrast met de stedelijke zones, zoals in omgeving van Doornenburg, in de brede uiterwaarden en in de nog relatief ‘lege’ gebieden zoals het Hollanderbroek. Toets Het plangebied ligt op de overgang tussen het buitengebied en de bebouwde kom van Elst en beslaat een zone tussen de huidige rand van de bebouwde kom enerzijds en de Linge anderzijds. De Linge is een belangrijk structurerend landschapselement binnen de streek Over-Betuwe.

De ligging buiten de huidige bebouwde komgrenzen en nabij de Linge vergt een zorgvuldige landschappelijke en stedenbouwkundige uitwerking, die rekening houdt met het behoud van de specifieke (kern)kwaliteiten van deze zone. Een randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het woongebied is dan ook dat dit stedenbouwkundig en landschappelijk goed wordt ingepast. Centraal hierin staat dat het nieuwe woongebied een verbinding vormt tussen de (huidige) rand van de kern Elst enerzijds en de Linge en

Toelichting (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Elst, Lingezicht Park Lingezegen anderzijds. In paragraaf 3.3 is dit reeds uitvoerig beschreven en is onderbouwd op welke wijze met de kenmerken en kwaliteiten van het gebied rekening wordt gebouden. Centraal staat dat een aantal verschillende landschapselementen wordt gerealiseerd: Natuurlijke zone ten zuiden van de Linge, tussen het woongebied en de Linge in. Deze zone wordt ingericht als bloemrijk grasland. Binnen deze zone is ook een recreatieve verbinding mogelijk, evenals extra oppervlaktewater; Diverse lineaire groenstructuren met watergangen en/of waterbergingsvoorzieningen (wadi's), met zichtlijnen tussen de woonclusters door. Deze sluiten aan op de herkenbare kavelstructuren ten noorden van de Linge; Brede natuurlijke zones aan de randen van het woongebied. Met deze inrichtingsmaatregelen wordt de realisatie van het woongebied passend en verantwoord geacht en wordt rekening gehouden met de kernkwaliteiten van de streek Over-Betuwe. Hiermee wordt aan de gestelde voorwaarden vanuit de provinciale omgevingsverordening voldaan. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3

Gemeentelijk en regionaal beleid

Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 Op 1 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Overbetuwe de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (hierna: Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de integrale koers en ambities van de gemeente Overbetuwe voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot en met 2040 aan. De Omgevingsvisie is er primair op gericht om de kwaliteit van het leefmilieu te behouden en waar mogelijk te versterken. Samenwerking tussen verschillende partijen staat centraal en is noodzakelijk om deze doelen te bereiken. De visie is opgesteld vanuit een brede blik, waarbij ruimtelijke ordening, milieu, economie en bereikbaarheid met elkaar worden verbonden. De gemeente onderscheidt een aantal kernwaarden die als vertrekpunt en inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen dienen. Deze kernwaarden zijn ontstaan in het cultuurhistorisch gegroeide Betuwse rivierenlandschap. Kernwaarden zijn beschreven op het gebied van bodem en landschap, netwerk en infrastructuur en occupatie. De verschillende kernen in de gemeente kennen elk een eigen karakteristieke identiteit en waarden. Deze worden eveneens als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen gehanteerd. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van deze kernen en het buitengebied is een speerpunt in het beleid.

In de Omgevingsvisie wordt de focus gelegd op zes opgaven: Vitaal buitengebied in beweging; Innovatieruimte voor ondernemerschap; Samen werken aan energietransitie; Gevarieerde dorpse woonomgeving; Netwerk verbonden met samenleving; Voorzieningen geclusterd. Per thema wordt de toekomstige ontwikkeling van de Overbetuwse leefomgeving beschreven. Beoordeling Het plangebied ligt aan de rand van de kern Elst op een oeverwal. De oeverwallen zijn van oudsher hoger gelegen delen waar het landschap kleinschalig is en aan de oude routes tussen de verschillende kernen lintbebouwing ontstaan is. Elst is de grootste kern binnen de gemeente Overbetuwe en heeft als dynamische, middelgrote kern een regionale functie. Elst is goed verbonden met omliggende steden, maar heeft ook een eigen en dorps karakter. Kenmerkend is de landschappelijke groene buffer tussen Elst en de omliggende steden. Het is van belang dat deze buffer niet verloren gaat. Het grootste deel van de (woon)behoefte wil de gemeente binnen de contouren van de dorpen opvangen. Hieronder vallen de contouren op basis van de gemeentelijke Bouwverordening en de perspectiefgebieden, die in de Omgevingsvisie zijn beschreven. Op afbeelding 4.1 is een uitsnede van

22

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht deze kaart ('occupatie') opgenomen. Hierop is te zien dat het plangebied grenst aan het bestaand stedelijk gebied en als perspectiefgebied voor stedelijke ontwikkeling is aangeduid. Deze locatie is één van de specifiek aangegeven locaties, die voor uitbreiding van het stedelijk gebied in aanmerking komt. Ook in de voorgaande Structuurvisie+ uit 2009 was het gebied rondom onderhavig plangebied al aangewezen als gebied binnen de bebouwingscontour. Voorwaarde voor invulling van de perspectiefgebieden met nieuwe stedelijke ontwikkeling is dat verstedelijking van de dorpsrandzone gepaard gaat met een versterking op het gebied van landschap, recreatie en/of water. Zoals in hoofdstuk 3 al is toegelicht, maakt deze versterking nadrukkelijk onderdeel uit van de planontwikkeling. De ontwikkeling van een woongebied op deze locatie past dus binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke Omgevingsvisie.

Afbeelding 4.1: Uitsnede kaart 'occupatie' uit Omgevingsvisie Overbetuwe. Gearceerde gebieden zijn perspectiefgebieden. Plangebied rood omcirkeld.

In de Omgevingsvisie is verder beschreven dat kwalitatief groen in de kernen moet worden behouden en toegevoegd om te kunnen werken aan meer klimaatbestendige dorpen en het verbeteren van de leefomgeving en de natuurlijke diversiteit. Ook wordt ernaar gestreefd om met een andere inrichting van de ruimte gezond gedrag te bevorderen en bij te dragen aan een betere leefkwaliteit. Deze ambities zijn ook als uitgangspunt in de ontwikkelvisie en bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor Lingezicht gehanteerd. Vanwege de ligging van het plangebied aan de rand van de bebouwde kom, is van belang dat het plan aansluit bij zowel het bestaand stedelijk gebied als het buitengebied. Een centrale voorwaarde is daarin dat in en rondom het nieuwe woongebied voldoende groen behouden blijft. Dit gebeurt op verschillende manieren. Aan de noordzijde wordt tussen de nieuwe woonwijk en de Linge in een robuuste groene zone gerealiseerd, waar groen, eventueel in combinatie met water en recreatief medegebruik, de hoofdfunctie vormt. Dooraderingen van deze groenblauwe zone binnen het woongebied, bestaande uit watergangen/wadi's met groen, zijn op meerdere plaatsen voorzien.

Ook rondom de entree tot het woongebied en aan de zuidelijke rand worden groenvoorzieningen gerealiseerd, zodat een kwalitatief hoogwaardige entree wordt gerealiseerd, evenals een zachte overgang tot de rand van het bestaande woongebied zuidelijk van het plangebied. Het oostelijk deel van het plangebied kenmerkt zich door een extensief bebouwingspercentage en veel groen. Hierdoor ontstaat een geleidelijke overgang naar het aangrenzende agrarische gebied. Verder draagt het plan bij aan het creëren van een netwerk aan verbindingen voor langzaam verkeer en recreatief gebruik. Dit gebeurt door aansluitingen te realiseren op het bestaande netwerk, waarbij het plangebied een belangrijke verbindingsfunctie tussen de bebouwde kom van Elst en Park Lingezegen

Toelichting (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Elst, Lingezicht krijgt. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Overbetuwe. Woonagenda Overbetuwe 2025 en Woondeal Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 1.0 en 2.0 In de Woonagenda 2025 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een uitgangspuntennotitie opgesteld. Daarnaast vonden woningmarktanalyses en gesprekken plaats met stakeholders bij de voorbereiding van de Woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. Centraal staat dat de gemeente over voldoende woningen met de juiste kwaliteit wil beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief. De Woonagenda omvat vier centrale thema's: Voorraadstrategie: nieuw en bestaand; Verduurzaming en koppelkansen; Bijzondere doelgroepen en woonvormen; Wonen en zorg. Elk van deze thema's is nader beschouwd in de Woonagenda. De woningbehoefte voor de gemeente Overbetuwe in de periode 2019-2030 is minstens 2.000 woningen. De woningbouwproductie blijft achter bij deze groei. In kwalitatief opzicht is van belang dat betaalbaar wonen onder druk staat. Dit heeft verschillende oorzaken.

De gemeente werkt in de Woonagenda toe naar een streefprogramma in de woningbouwprogrammering om de woningmarkt beter in balans te krijgen. Hierin wordt ook rekening gehouden met de veranderende woningvraag door bekende trends, zoals het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens en de groei van het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder. In de op 8 maart 2023 vastgestelde Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen zet de regio in op: Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Conform de provinciaal bestuurlijke afspraak zet de regio in op de bouw van minimaal 33.000 woningen tot en met 2030 en richting 2040 zo’n 55.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen.

Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie ‘meer landschap meer stad’. Deze Woondeal is de opvolger van de Woondeal Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 1.0 (2020). Op dit moment is er voor de periode tot en met 2030 voldoende plancapaciteit van minimaal 48.000 woningen, waarvan 13.800 woningen harde plancapaciteit. Deze plancapaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw van 33.000 woningen. Daarmee is er in theorie voldoende plancapaciteit en zijn er mogelijkheden om eventueel een grotere productie te realiseren ten behoeve van een toenemende woningbehoefte. Partijen focussen op gebieden waar een groot aandeel van de regionale productie moet komen. Deze

24

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht focus moet eraan bijdragen dat de woningproductie in de regio voldoende omvang heeft. De gemeente wil een extra bijdrage leveren aan de versnellings- en groeiopgave vanuit de Woondeal. Dit gaat om een nog nader te bepalen aantal woningen, waarbij gedacht wordt aan circa 3.000 à 4.000 extra woningen in het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Beoordeling en conclusie De gemeentelijke woningbouwopgave op basis van de regionale afspraken, die in de Woonagenda is vertaald, is met de reeds gerealiseerde woningen en harde plancapaciteit nog niet ingevuld. In paragraaf 4.1 is aangetoond dat er een kwantitatieve resterende woningbehoefte is. Voor het plan Lingezicht Elst is in twee fasen prioritering aangevraagd en verkregen. Het plan is opgenomen in de Woondeal 1.0 (220 woningen) en de Woondeal 2.0 (175 woningen) Dit plan geeft met in totaal maximaal 395 woningen invulling aan de regionale woningbouwopgave en draagt bij aan het bereiken van de kwantitatieve opgave. Het plan Lingezicht Elst voorziet in een mix van verschillende woningtypen voor meerdere doelgroepen. Het betreft grotendeels grondgebonden woningen, maar ook gestapelde woningen in de twee accenten. Uitgangspunt van de Woondeal Arnhem-Nijmegen 1.0 is dat minimaal 50% van de woningen in het betaalbare segment (huur en koop) wordt gerealiseerd.

In de Woondeal Arnhem-Nijmegen 2.0 wordt uitgegaan van een aandeel van 2/3 in het betaalbare segment (huur en koop). Voor fase 1 komen er in totaal 220 woningen, waarbij is uitgegaan van de afspraken uit de Woondeal 1.0. Voor fase 2 komen er 175 woningen, waarbij is uitgegaan van de afspraken uit de Woondeal 2.0. Dit heeft geresulteerd in een totaal programma van 395 woningen dat 57,5% betaalbare woningbouw (huur en koop) omvat. Hiermee voldoet het plan aan de regionale kwalitatieve woningbouwafspraken en aan de uitgangsputen van de gemeentelijke Woonagenda. Het plan voldoet dan ook aan de uitgangspunten van de Woonagenda en de regionale Woondeals.

Toelichting (vastgesteld)

25

bestemmingsplan Elst, Lingezicht

Hoofdstuk 5 5.1

M ilieu- en omgevingsaspecten

Milieueffectrapportage

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom sinds 1 april 2011 ook bij relatief kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Ook de Implementatiewet 'herziening m.e.r. richtlijn' is relevant. Sinds 16 mei 2017 is deze wet in werking. De richtlijn heeft de procedure en de inhoud van het MER en de m.e.r.-beoordeling, maar ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor de inhoud en procedure van ruimtelijke plannen. Voor activiteiten, die zijn opgenomen in onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. en waarvan de omvang beneden de in kolom 2 genoemde drempel ligt, geldt een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met in totaal maximaal 395 nieuwe woningen.

Ook worden bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging gerealiseerd. Het plan maakt geen direct m.e.r.-plichtige activiteiten, zoals bedoeld in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r., mogelijk. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, is het plan aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. (categorie D.11.2). De ontwikkeling blijft wel ruimschoots onder de drempelwaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht op basis van onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarom is enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Ten behoeve van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een m.e.r.-aanmeldnotitie opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 16. In de aanmeldnotitie is ingegaan op de kenmerken van het project, de locatie en de potentiële milieugevolgen van het plan. Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen noodzaak bestaat tot het doorlopen van een m.e.r.-(beoordelings)procedure. Belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Het bevoegd gezag heeft voorafgaand aan de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan een afzonderlijk besluit hieromtrent genomen.

Mede naar aanleiding van een zienswijze is, in afwijking van de uitgangspunten in de voornoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling, geconcludeerd dat er sprake is van een reconstructie van een weg vanwege de ontsluiting op de bestaande wegenstructuur (zie ook navolgende paragraaf 5.2). Deze constatering doet niets af aan de voorgaande conclusies omtrent de noodzaak van een m.e.r.-(beoordelings)procedure. De conclusie dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten, blijft overeind.

5.2

Geluid (Wet geluidhinder)

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) moet bij een plan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor: de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg; de aanleg van een nieuwe weg; de reconstructie van een bestaande weg. De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de

26

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, Lingezicht maximumsnelheid. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor moet met een ontheffing een hogere waarde worden vastgesteld. De gemeente Overbetuwe heeft specifiek beleid vastgesteld in de Nota geluidbeleid en de Nota hogere grenswaarden. Daarnaast stelt de Wgh ook regels ten aanzien van de geluidbelasting vanwege spoorwegen. De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai bedraagt 55 dB. De maximale ontheffingswaarde is 68 dB. Beoordeling Onderzoek Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige objecten. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de A325, de Rijksweg Noord, de 1e Weteringsewal en de Ceintuurbaan. Ook ligt het plan binnen de geluidzone van de spoortweg Arnhem-Nijmegen. Akoestisch onderzoek ten aanzien van wegverkeers- en railverkeerslawaai is daarom noodzakelijk. Hiernaar is onderzoek verricht.