25-02-11.21 Relevant stuk 1. Toelichting en regels TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong 20241022

Artikel 11 11.1

Algemene gebruiksregels

Gebruik van gronden en bouwwerken

a. Het is verboden om gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies en/of gebruiksactiviteiten. b. Onder strijdig gebruik zoals bedoeld onder a., wordt in elk geval verstaan: 1. een gebruiken van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; 2. een gebruiken van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; 3. het gebruiken van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie. 11.2

Parkeren

a. Het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bebouwing is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan de parkeernormen, zoals neergelegd in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016, aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe op 6 december 2016 en met dien verstande dat, indien deze beleidsregels voor de betreffende gebruikswijziging zijn gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging; b. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a, mits wordt voldaan aan de volgende beoordelingsregels: 1. het voldoen aan deze bepaling door bijzondere omstandigheden op zwaarwegende bezwaren stuit; of 2. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid wordt voorzien.

Artikel 12 12.1

Algemene afwijkingsregels

Bevoegdheid

Bij omgevingsvergunning kan, met inachtneming van de hierna genoemde beoordelingsregels, worden afgeweken van: a. in dit TAM-omgevingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, met uitzondering van inhoudsmaat van woningen; b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m; d. de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 3 m ten dienste van het openbaar nut, zoals

16

Regels (vastgesteld)

TAM-IMRO TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong. schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd. 12.2

Aanvullende beoordelingsregels

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 12.1 gelden, naast de in het betreffende artikel genoemde voorwaarden, de volgende beoordelingsregels: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Regels (vastgesteld)

17

TAM-IMRO TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong.

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangsregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met dit TAM-omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van dit TAM-omgevingsplan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

18

Regels (vastgesteld)

TAM-IMRO TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong.

Inhoudsopgave

Bijlagen bij regels

5

Bijlage 1

5

(vastgesteld)

Landschappelijke inpassing

3

TAM-IMRO TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong.

4

(vastgesteld)

TAM-IMRO TAM-omgevingsplan Oosterhout, Peperstraat ong.

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Landschappelijke inpassing

Bijlagen bij regels (vastgesteld)

5

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING Peperstraat-Dijkstraat ong. Oosterhout 20 juni 2023 | Gemeente Overbetuwe

LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN (LOP) Bij het opstellen van het inrichtingsplan is naast de door de gemeente aangeleverde kaders landschap en stedenbouw het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Overbetuwe als basis gebruikt. Het plangebied is gelegen in het deelgebied 8, Landgoed Loenen, Slijk-Ewijk, Danenberg. De volgende ruimtelijke uitgangspunten die essentieel van belang zijn voor de beoogde ontwikkeling staan hieronder opgenoemd.

Hoofddoelstellingen

Deelgebied 8, Landgoed Loenen, Slijk-Ewijk, Danenberg

•

Voor deelgebied 8 zijn twee plannen opgesteld: landschapsvisie Slijk-Ewijk/landgoed Loenen en de landschapsvisie De Danenberg. De plannen geven aan dat behoud en versterking van de landschappelijke karakteristieken, zoals cultuurhistorische relicten, contrast tussen openheid en besloten oeverwal en de zandwinplassen van belang zijn. Ook zijn recreatieve verbindingen in de plannen uitgebreid opgenomen.

•

•

Visiekaart landschappelijke samenhangen en verschillen (bron: Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe)

Behoud openheid komgebied Behoud ruimtelijke afwisseling en versterking kleinschaligheid hogere oeverwallen Behoud ruimtelijke afwisseling en versterking kleinschaligheid lagere oeverwallen

Behoud waardevolle openheid

Woonbebouwing bestaand

Bedrijventerrein bestaand

Behoud en versterking waardevolle gradiënt uiterwaard - oeverwal - kom

Gemeentegrens

Behoud openheid: panorama’s

•

De gebiedsspecifieke opgaven in LOP zijn: •

•

•

In LOP worden de landschapsvisies Slijk-Ewijk/Landgoed Loenen en Danenberg in zijn geheel overgenomen. Stimuleren uitvoering Landschapsplannen Slijk-Ewijk/Landgoed Loenen en Danenberg. Verdere ontzanding bij plassen SlijkEwijk om betere landschappelijke inbedding plassen te bereiken.

Woonbebouwing bedrijventerrein toekomstig

Ontwikkeling samenhangend gebied met hoofdfunctie natuur en verbetering mogelijkheden extensief recreatief gebruik

Behoud en versterking openheid: panorama’s

•

In stand houden en versterken van de waardevolle samenhang tussen kom-oeverwal en uiterwaard (gradiënten); Behouden en versterken van openheid, grootschaligheid en kenmerkende weidebouw in de kommen, tegenover de kleinschalige structuur van oeverwallen; Waardevolle landschappelijke en historische elementen en structuren beter herkenbaar maken in het landschap; Benutten van de landschapsecologische potenties die het watersysteem biedt; Verbeteren van de overgangen tussen de stads- en dorpskernen en het platteland.

Oppervlakte water

Spoorlijn / Betuweroute Snelweg Toekomstige N837

DIJKSTR AAT - PEPERSTR AAT . OOSTERHOUT . L ANDSC HAPPELIJKE INPASSING . 20.06. 2023

•

• •

Verbeteren van de recreatieve toegankelijkheid en de functie die de Danenberg als schakel vervult tussen de Waalsprong en Landgoed Loenen. Behoud en versterking van het kleinschalige besloten landschap. Behoud en versterking van erven en bijbehorende perceelsbeplanting.

LEGENDA

3

1. Plangebied is gelegen in (buiten)beschermingszone waterkering (Waaldijk) Voor werken en werkzaamheden in plangebied moet afstemming plaatsvinden met waterschap Rivierenland.

4

2. Tussen Dijkstraat en Waaldijk ligt de zonering voor Barro-reservering voor binnendijkse maatregelen ten behoeve van waterveiligheid. Plangebied raakt Barro-resrevering | afstemming Rijkswaterstaat: Als bebouwing in de Barro-zone ook in het bestemmingsplan wordt uitgesloten, is er geen sprake van strijdigheid met het Barro.

6

ENS

T R ) g (4 m ergan

6. Lintbebouwing Peperstraat (kern Oosterhout)

BOUWGRE

ingsg

A-wat

ebied S T

R

A

NS

ZONE S G N I M R E BESCH

A T

1 BARRO reservering

4. Ten noorden van het plangebied is een bestaande boomkwekerij gelegen. Hier moet men rekening houden met een spuitzone van 50 meter.

7. A-watergang met 4 meter brede onderhoudsstrook

werk

7

P E

P E

iever unct

gel f dsre belei

GR BOUW

D I J K

3. Zonering werkingsgebied van de beleidsregel functieverandering

5. Cluster van bebouwing Dijkstraat (buitengebied) met verspringende rooilijn.

R S

ande

ring

spuitzone boomkwekerij 50 meter

5

ONE

A A

T

BUITE

INGSZ M R E H C S E NB

2 W

A

A

L

D

I

J

A WAT E R STA

TSWERK

K

0

D I JK STR AAT - P E P E RSTR A AT . O OST E R H O U T . R U I M T E LI J K E U I TGA N GSPUN TEN . 2 0.06. 2 02 3

10

20

30

40

50 METER

LEGENDA 1. Nieuw te bouwen woning gericht op Peperstraat (max. 800 m 3) 2. Woning heeft eventueel een vrijstaand bijgebouw met inpandige carport. 3. Het erf heeft ruimte voor minimaal 3 parkeerplaatsen en zijn bereikbaar via een ingetogen erftoegang. Verharding zal bestaan uit (gebakken) klinkers of halfverharding.

A A

T

4. Bestaande toegang (duiker, hagen en poort) handhaven voor het nieuwe erf

T R

5

7

R S

9 2

P E

5 3 4

11

12

9

1 8

P E

5

6 6

5

10

D I J K

R

6. Nieuwe streekeigen haag tussen weide en woonkavel. 7. De bestaande streekeigen bomen in de weide zoveel mogelijk handhaven 8. Te verplaatsen streekeigen bomen. (6 stuks) 9. Solitaire erfbomen geven beschutting en zorgen voor landschappelijke inpassing woonkavel.

7

5

S T

5. Bestaande beukenhaag handhaven. Tussen haag en watergang is rekening gehouden met onderhoudstrook van min. 4 meter.

10. Hoogstamfruitboomgaard met historische fruitrassen (o.a. appels, peren en pruimen)

13

A

A T

11. Tuin en voortuin

W

A

A

L

D

I

J

K

12. Bestaande ‘open’ weide handhaven. Zorgt voor landschappelijke buffer tussen de twee entiteiten lintje Peperstraat en buitengebied Dijkstraat. 13. Bestaande cluster bomen ligt buiten plangebied.

0

DI J KSTR AAT - P E P E RSTR A AT . O OST E R H O U T . L A NDSC H A P P E LI J KE IN R IC H TIN GSPL A N . 2 0.06. 2 02 3

10

20

30

40

50 METER

halfverhard erf

P E

P E

R S

T R

A A

T

bomenrij langs perceelsrand

landelijke knip- en scheerheg (beuk)

Boomgroep in weide

D I J K

S T

R

A

A T

hoogstamboomgaard

W

streekeigen boom (winterlinde)

A

A

L

D

I

J

K

landschappelijke inrichtingsschets

DIJKSTR AAT - PEPERSTR AAT . OOSTERHOUT . L ANDSC HAPPELIJKE INPASSING . 20.06. 2023

cultuurlijke knip- en scheerheg (beuk)

sfeerbeeld landelijke ‘voor’tuin

BOMEN* nr. wetenschappelijke naam naam 1. Tilia cordata winterlinde 2. Juglans regia walnoot 3. te verplanten diverse streekeigen soorten

aantal 1 1 6

maat 16-18 16-18

plantverband solitair solitair rij

HOOGSTAMBOOMGAARD nr. soort 4. diverse hoogstamfruitsoorten o.a. appels, peren, pruimen en kersen

aantal 8

maat 10-12

plantverband 1 op 8 meter

KNIP- EN SCHEERHEG* nr. wetenschappelijke naam 5. Fagus sylvatica**

aantal 430

maat plantverband 100-125 4 stuks / m 1

naam beuk

bijzonderheden Drdkl. 3x verplant Drdkl. 3x verplant Bestaande bomen herplanten

bijzonderheden aansluiten op bestaande heg

T R

A A

T

LEGENDA

1

5

2

P E

6

P E

R S

5

WEIDE 6. Bestaande weide wordt omgevormd en beheerd als bloem- en kruidenrijk grasland. *

Rekening houden met het toepassen van niet giftige streekeigen struiken en bomen voor diverse dieren (o.a. paarden). Aan te planten struiken en bomen beschermen d.m.v. afrastering / boomkorven tegen vraat. ** Bij grote (over)dosis kan vergiftigingsverschijnselen veroorzaken bij o.a. paarden.

3 5 4

D I J K

5

S T

R

W

A

A T

A

A

L

D

I

J

K

0

DI J KSTR AAT - P E P E RSTR A AT . O OST E R H O U T . BE P L A NT I NGS P L A N. 2 0.06. 2 02 3

10

20

30

40

50 METER

T

A A T R

R S

P E P E

D I J K

S T

R

A

A T

landschappelijke inrichtingsschets

BEELDKWALITEIT NIEUWE WONING

Algemeen

Kap A

De nieuwe woning sluit aan in het be- W • staande lintje aan de Peperstraat. De • woning heeft een terugliggende rooilijn en is bescheiden in afmeting en vorm- • geving. De voorgestelde dwarskap vormt een uitzondering op de vele langskappen aan de Peperstraat en rond hierbij • het losse dorpslint af. • De architectuur heeft een landelijk karakter en is hedendaags uitgevoerd met traditionele materialen en stijlelementen, ofwel een archetype van het landelijk woonhuis. De detaillering is sober, maar hoogwaardig/ambachtelijk.

A

L

D

I

J

dwars op de Peperstraat; kapvorm als zadeldak of mansardedak al dan niet met schilden; riet, keramische dakpan, natuurlijke leien, metaalachtig (zoals zink) of combinaties hiervan; afwerking in hout of zink; dakkapellen zijn beperkt mogelijk.

Gevels • • • •

pleisterwerk, baksteen, hout of combinaties hiervan; heldere vormentaal; sobere, ambachtelijke detaillering; plasticiteit en/of terughoudend in kleur.

referenties woning en bijgebouw

DIJKSTR AAT - PEPERSTR AAT . OOSTERHOUT . L ANDSC HAPPELIJKE INPASSING . 20.06. 2023

K Kozijnen en deuren •

•

gevelopeningen traditioneel hout of eigentijds in slanke aluminium profielering; terughoudend in kleur, afgestemd op de architectuur.

Goot- en lijstwerk • •

geprofileerde goten zijn in beperkte mate toegestaan; eenvoudige zinken mastgoot.

Bouwregels bestemmingsplan • • • • • •

goothoogte woning 4 m nokhoogte woning 9 m goothoogte bijgebouw 3m nokhoogte bijgebouw 4,5 m oppervlakte bijgebouw max. 90 m² totale inhoud woning max. 800 m³

T

A A T R

R S

P E P E nestkast steenuil

D I J K

afkoppelen en infiltreren hemelwater (wadi)

S T

R

A

A T

landschappelijke inrichtingsschets

DUURZAAMHEID EN NATUUR-INCLUSIEF BOUWEN

D

I

J

L A Bij het inrichting van de woonkavel-tuin A

toepassen halfverharding of grasbetonstenen

nestkasten vleermuizen en gierzwaluwen

hemelwateropvang

drachtbomen voor vlinders en bijen

nestkasten mus

Het hemelwater van dakoppervlakte en verharding wordt zoveel mogelijk afge- W spelen klimaatadaptatie en duurzaamkoppeld van het gemengd rioolstelsel en heid een grote rol. De bijgebouwen kundoor middel van bijvoorbeeld een wadi nen ruimte bieden aan natuur-inclusief of zakgreppel binnen het plangebied op- elementen, met ruimte voor o.a. vleergevangen. Dit komt ten goede aan het muizen, huismussen en/of gierzwalugrondwater en beperkt verdroging en wen. Door hier rekening mee te houden, voorkomt het overstorten van rioolwa- kan er een belangrijke bijdrage worden terzuiveringsinstallaties. geleverd aan de leefbaarheid van de woonomgeving. Ter vermindering van hittestress blijft de woonkavel zo groen mogelijk en zal de Het eventuele snoeihout kan worden hoeveelheid verharding bij voorkeur zo verwerkt als takkenrillen (rijen gestapeld beperkt mogelijk worden toegepast. snoeihout) langs de perceelsranden. Op deze manier worden ook lijnvormige Verder zijn in de architectuur vele “on- elementen gecreëerd waarlangs eventuzichtbare” technieken mogelijk. Te den- eel kleine zoogdieren zich kunnen voortken valt aan zonnepanelen integraal te bewegen en foerageren. Na verloop van verwerken in het dakvlak van de bebou- tijd zullen deze elementen worden overwing, gasloos bouwen en het toepassen groeid door kruiden en spontaan gevesvan duurzame bouwmaterialen. tigde struiken.

DIJKSTR AAT - PEPERSTR AAT . OOSTERHOUT . L ANDSC HAPPELIJKE INPASSING . 20.06. 2023

K De steenuil komt met name voor in een (halfopen) cultuurlandschap met knotbomen, boomgaarden, erf- en laanbeplanting en vooral extensief beheerde graslanden. Zijn voedsel bestaat uit muizen, insecten, regenwormen, engerlingen, emelten, meikevers, vogels (mussen) en kikkers. De aanplant van bomen en struiken zijn veelal soorten die vruchten-besdragend zijn. Aan te planten boom- en struiksoorten zijn onder andere appel, peer, pruim, kers, zomereik, walnoot, hondsroos, sleedoorn, hazelaar en de bottelroos.

Dorpstraat 67 6661 EH Elst Postbus 11 6660 AA Elst telefoon (0481) 362 300 fax (0481) 372 482 info@overbetuwe.nl www.overbetuwe.nl