24-12-03.16 Relevant stuk 4, Bijlagenboek BP Elst, De Pas Noord
Tekst van het document
Bestemmingsplan Bijlagen bij toelichting
Elst, De Pas Noord
Bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Gemeente Overbetuwe Status:
Vastgesteld
Datum:
September 2024
IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0403ELSTdepasnoord- VSG1
Elst, De Pas Noord
Datum
September 2024
Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST
Telefoon 0481 362 300
E-Mailadres info@overbetuwe.nl
Elst, De Pas Noord
bestemmingsplan Elst, De Pas Noord
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 2
Ladderonderbouwing
Bijlage 3
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bijlage 4
Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer
Bijlage 5
Akoestisch onderzoek verkeersaantrekkende werking
Bijlage 6
Onderzoek bedrijven en milieuzonering
Bijlage 7
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 8
Onderzoek externe veiligheid
Bijlage 9
Kwantitatieve risicoanalyse
Bijlage 10
Explosievenonderzoek projectleiderssamenvatting
Bijlage 11
Explosievenonderzoek (vooronderzoek)
Bijlage 12
Watertoets
Bijlage 13
Quickscan flora en fauna
Bijlage 14
Vervolgonderzoek ecologie
Bijlage 15
Verkennend archeologisch onderzoek
Bijlage 16
Stikstofonderzoek
Bijlage 17
Verkeers- en parkeeronderzoek
Bijlage 18
Participatieverslag
Bijlage 19
Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen
2
(vastgesteld)
bestemmingsplan Elst, De Pas Noord
Bijlage 1
(vastgesteld)
Beeldkwaliteitsplan
3
Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord - Elst
Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ten Brinke Group en Wissing B.V. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Titel document:
Auteur(s):
Versie:
Wissing-1401-De Pas Noord-Elst-Beeldkwaliteitsplan
Guillaume Veillat, Marten Reijnen
08
Projectnaam:
Opdrachtgever:
Status:
De Pas Noord, Elst
Ten Brinke Poortier Romein Projecten VOF
Definitief
Projectnummer:
Contactpersoon:
Wijzigingsdatum:
1401
Marten Reijnen m.reijnen@wissing.nl
19 september 2024
Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht
T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl
Factsheet Locatie Plaats Gemeente Type opgave
Elst Overbetuwe Inbreiding
Programma Aantal woningen Woningdichtheid Typologieën Overige voorzieningen
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
130 woningen waaronder een bijzonder woongebouw 25-33 wo/ha (excl. bijzonder woongebouw) Grondgebonden en gestapeld Maatschappelijke of commerciele functie
3
Inhoud 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding
5
1.2 Beeldkwaliteit
5
1.3 Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
6
2. Beeldkwaliteit
8
2.1 Stedenbouw
8
2.2 Architectuur
15
2.3 Openbare ruimte
17
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
4
1. Inleiding 1.1 Aanleiding
1.2 Beeldkwaliteit
Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling van De Pas worden plannen opgesteld voor De Pas Noord. Eind 2022 en begin 2023 is met een ruimtelijke analyse een participatietraject gestart. In een tweede bijeenkomst zijn verschillende schetsmodellen (Formeel, Dorps en Landelijk) getoond met referentiebeelden van de bijbehorende woonsferen. Uitkomst van dit participatietraject is een voorkeur voor modellen Dorps en Landelijk. Het uitgewerkte voorkeursmodel is daarom landelijk van opzet met onderdelen die aanspraken uit model Dorps. Het plan is geïnspireerd op de omgeving, met de typisch Betuwse linten en de landelijke sfeer. De wegen slingeren, er zijn groene bermen en zichtlijnen komen steeds uit op bebouwing of een grote solitaire boom. Er zijn verschillende informele aansluitingen op de omgeving, de Groenestraat en Brienenshof. Die landelijke, Betuwse sfeer wordt op een eigentijdse manier toegepast in de stedenbouw, de buitenruimte, de architectuur en de overgangen.
Beeldkwaliteit richt zich op de verschijningsvorm, het beeld en de sfeer van de openbare ruimte en de gebouwen. De samenhang tussen de gebouwen onderling en tussen de gebouwen en de openbare ruimte bepaalt de gemeenschappelijke beeldkwaliteit van De Pas Noord.
Het beeldkwaliteitsplan wordt samen met het bestemmingsplan voor De Pas Noord vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe. Deze twee plannen vormen de kaders voor de verdere ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan, de verkaveling en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Het is daarmee het toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan bewaakt zodoende het beoogde beeld. Verder is het ook opgesteld als inspiratiedocument voor de verdere uitwerking van de (bouw)plannen. De plannen
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
5
Regie op de beeldkwaliteit
voor de verkaveling, de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte zullen worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.
Afwijken van het beeldkwaliteitsplan De ontwerpen worden beoordeeld door de commissie ruimtelijke kwaliteit. Afwijken van dit beeldkwaliteitsplan is mogelijk als het ontwerp weliswaar (op onderdelen) afwijkt van de uitgangspunten, maar toch voldoet aan het beoogde beeld. Dit is ter beoordeling van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De afwijkingen dienen schriftelijke geaccordeerd te worden door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
42 12 14
18
H
Car
o van
Eijc
kla
an
1
48
39
3
P P 37
P
5
P
7
P 35
P
1.3 Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
16
P
P 2
Caro van Eijcklaan
P
36
4
P
38
12
6
P 10
P
P
3 5
8
P
P
14
Aletta Jacobslaan
P
16
P
P
4
P
P
P
P
P
P
P
10
6
18
P P
P
8
P
P
10
P
P 4
P P
6
12
8
P P
12
14
14
16
P
P P P P 3
P
P
Het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan voor De Pas Noord heeft een opzet met een ruime entree aan de noordzijde. Vanaf de Taminiausingel kom je de wijk in via de bestaande houtwal en kom je tussen een rijtje woningen en het appartementengebouw door. Dit appartementengebouw biedt ruimte voor bijvoorbeeld zorg, recreatie, dienstverlening of cultuur in samenhang met woningen. Vervolgens rijd je af op een grote boom en een groene plek. Vanaf die plek is de auto ontsluiting via een lusje rondom een centraal woonhof in het groen. De woningen staan hier rondom een gemeenschappelijke, maar openbaar toegankelijke, binnentuin. Via het lusje kun je alle parkeerhoven bereiken. Die liggen achter de woningen om geparkeerde auto’s zoveel mogelijk uit het zicht te houden. Door deze opzet is de zuidelijke helft van het plangebied, richting de Groenestraat, helemaal autovrij. Aan de Groenestraat is een grote groene plek, om de openheid die er aan dit oude lint altijd was terug te brengen. De kwaliteit van het groen aan de Groenestraat wordt zoveel mogelijk De Pas Noord in getrokken. Door in het ontwerp aaneengesloten groene ruimtes te maken kan het groen gebruikt worden voor een doorlopend watersysteem. Hiermee wordt de wateropgave opgelost en krijgt de buurt er mooie waterrijke plantsoenen voor terug.
P P
Groe
nest
5
raat
P 16
P
7
P
P
Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan De Pas Noord - schaal 1:2000
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
6 140101-A000-00.dwg
Groen raamwerk
Verkeer en parkeren
1 sfeer met nuanceverschillen
•
•
Basis voor de beeldkwaliteit is dat De Pas Noord één sfeer ademt. De ruimtelijke opzet van de buurt, de inrichting van de buitenruimte en de architectuur vormen samen één geheel met voldoende diversiteit. Hoewel De Pas Noord in een wat verscholen ‘groene kamer’ ligt, wordt aangesloten bij de omgeving: enerzijds de dorpse woonbuurten (zoals Brienenshof) en anderzijds de landelijke bebouwing van de Groenestraat. De architectuur heeft een eigentijdse basis met drie verschillende nuances: landelijk, dorps en een special (het bijzondere woongebouw). Binnen de heldere basis hebben deze nuances hun eigen kenmerken en details.
• •
•
Ontsluiting vindt plaats door het verlengen van de Taminiausingel in het plangebied; De Taminiausingel loopt over in slingerende straten (geïnspireerd op de betuwse linten) in de vorm van een lusje; Door subtiele knikken en hoekverspringingen ontstaat afwisseling en verrassing in de beleving van het lint; Achter de bebouwing liggen de parkeerhoven, die allen vanaf het lusje bereikbaar zijn; Er is een calamiteitenroute richting de Groenestraat, deze route is verder alleen voor langzaam verkeer; Fiets- en wandelverbinding vanuit de wijk Brienenshof, Groenestraat en Korte Bemmelseweg.
•
•
• •
42
42
•
42
Het plangebied heeft ‘rugdekking’ van de bestaande houtwal; Het plan heeft een open (kruidenrijke) weide met wadi aan de Groenestraat; Dit groen wordt via het groene eiland met de centrale hof zoveel mogelijk het plan in getrokken via aaneengesloten groenstructuren met plantsoenen en groene bermen in de straatprofielen; De groenstructuur wordt gebruikt voor de afwatering en klimaatadaptatie met een netwerk van wadi’s en greppels.
12
12
12 14
14
14
16
16
16
18
18
18
H
H
H
48
Eijckla van Caro
van Caro
39
39
39
3
P
3
P P 37
37
5 7
7
35
P
35
P
7
P 35
P
P
P
37
5
P
P
P P
P
P
P
P
5
P P
P
P
3
P
Caro
van
Eijckla
Eijckla
an
an
1
an
1
1
48
48
P P
Caro van Eijcklaan
Caro van Eijcklaan
2
2
2
Caro van Eijcklaan
36
36
4
12
12
12
6
P
6
P
10
10
P
P
P
P
P
3
P
10
3
3 5
5
5
14
14
P
P
8
8
8
P
P
P
14
P
6
P
4
4
P
P
38
38
P
38
P
P
P
36
Aletta Jacobslaan
Aletta Jacobslaan
P
P
P
P
P
P
P
4
P
4
P
P
P
4
P
P
P
P
P
P
P
16
16
16
P
P
P
Aletta Jacobslaan
P
P
P
18
P
P
P
P
8
8
8
P
P
P
P P
P
P
P
P
P
P
P
10
10
6
P
P
10
6
6
18
P
18
P P
P
P 10
P 10
10
P
P
P 4
ro u t e
P 12
P
P
iteiten
P
P
14 16
P
14
P
P
7
verbinding
P P
P
P
140101-A000-00.dwg
5
straat
P
Groene
16
7
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst 140101-A000-00.dwg
16
12
P 14 16
P
P 12
P P
3
P
P
P
Fiets- en wandel-
Dorps
P
Calamiteitenroute
5
Groene
Landelijk
P
P
Calam
3
16
7
P
12
14
Parkeerhoven
P
P
straat
P
Auto ontsluiting
P
P
groenstructuur
Legenda:
12
14
P
5
Groene
16
P
P
P
P straat
P
Aaneengesloten
Legenda:
P
3
P
P P
P
8
P
P
P
houtwal
6
6
8
P
P
12
14
Bestaande
P
P
P P
Legenda:
P
4
4
6
8
140101-A000-00.dwg
7
Special
2. Beeldkwaliteit Het hoofdstuk beeldkwaliteit gaat in op de criteria die zijn opgesteld op verschillende onderdelen. Het stuk is opgebouwd van groot naar klein. Als eerste komen de stedenbouwkundige criteria aan bod. Het gaat dan om onderwerpen als massa, rooilijn, accenten, hoeken, kappen etc. Daarna volgen de architectonische criteria. Daarbij kun je denken aan o.a. bouwstijl, gevelopbouw, detaillering, kleur- en materiaalgebruik en erfscheidingen. Deze worden daarna besproken. Als laatste zijn er ook uitspraken gedaan over de beeldkwaliteit van de openbare ruimte.
2.1 Stedenbouw Verhouding tot De Pas Zuid Het plangebied maakt deel uit van de grotere gebiedsontwikkeling van De Pas. Er is al een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het zuidelijk deel. Hoewel De Pas Noord ruimtelijk ‘los’ gelegen is van De Pas Zuid, gescheiden door de Groenestraat en met rugdekking van houtwallen, is het wel van belang de samenhang te bewaken. De
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
Pas Noord krijgt een eigentijds landelijke/dorpse sfeer, in De Pas Zuid is dit eigentijds dorps. Die twee sferen liggen in elkaars verlengde en vullen elkaar goed aan.
Sfeer De Pas Noord kenmerkt zich door een eigentijds landelijke/dorpse sfeer. Er zijn eenvoudige hoofdvormen en het materiaalgebruik is natuurlijk. De basis is een eigentijdse baksteenarchitectuur. Hierdoor ontstaat een heldere, rustige basis. De drie nuances zijn subtiel, bij de landelijke nuance zie je die terug bijvoorbeeld terug in de stevige kappen met lagere goten (refererend naar landelijke volumes), toevoeging van houten gevelonderdelen en de expliciete overgangen naar de groene, autovrije openbare ruimte. De dorpse nuance herken je juist aan bijvoorbeeld gedraaide kappen, gevelsprongen, muurdammen en mogelijk afwijkend kleurgebruik. De special heeft een rustige basis maar een speelse gevelindeling en is platgedekt. Het grotere volume sluit zo aan bij de wijk maar wordt zo net anders behandeld.
8
1.
2.
3.
4.
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
9
5.
Nuance landelijk
8.
In de landelijke nuance komen heldere volumes die refereren aan agrarische/schuur volumes. Dat betekent een lagere goot en een stevige kap, terughoudende omgang met gevelsprongen en kapverdraaiingen en een knipoog naar agrarische elementen als staldeuren, luiken of afhangen. Ook biedt dit kansen voor veranda’s of pergola’s. Natuurlijk is het wel zo dat het woningen zijn, die worden ingepast in dit type volumes. Er kan gezocht worden naar snedes in de volumes en het werken met pergola constructies om woningen goed te laten passen in dit type volumes.
6.
Van belang is dat een volume als één geheel is vormgegeven zonder een te repetitieve gevelindeling. De kracht kan hem juist zitten in een speelse omgang in de gevelindeling met gevelopeningen, maar bijvoorbeeld ook door toepassing van grotere vlakken metselwerk, hout of glas.
7.
Basisvolume wordt aangepast zodat er een dominante kap ontstaat
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
10
9.
Nuance dorps
12.
Een eigentijdse baksteenarchitectuur is de basis van de dorpse nuance. De behandeling van de gevels is daarmee eigentijds en rustig. Er kan sprake zijn van symmetrie, maar juist ook speelse indelingen zijn passend. De volumes zijn als geheel ontworpen. Er kunnen gevelsprongen en kapverdraaiingen voorkomen. Detaillering is strak. Ieder volume heeft een heldere opzet in de gevelindeling, maar de volumes zijn onderling verschillend.
10.
11.
13.
Basisvolume wordt verrijkt door muurdammen, schoorstenen en kapverdraaiingen
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
11
14.
Nuance special
16.
Het bijzondere woongebouw markeert de entree van de buurt, het is het grootste volume en het enige volume dat in z’n geheel platgedekt is. Het volume bestaat uit 4 bouwlagen, waarvan de bovenste bouwlaag mogelijk een setback krijgt. Ook hier is de basis in baksteen, de gevelindeling is speels. Buitenruimtes als balkons/loggia’s zijn mee-ontworpen met de gevel.
17.
15.
Het bijzondere woongebouw wijkt af in schaal en kapvorm en springt daarmee in het oog
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
12
Situering en rooilijn De woningen richten zich op de openbare ruimte. De voorgevels en zijgevels op hoeken aan de openbare ruimte zijn in principe representatief vormgegeven. De situering reageert op de openbare ruimte. Nuance landelijk - De landelijke volumes hebben in basis één heldere rooilijn per volume. Tussen de volumes onderling zijn verspringingen wel mogelijk; Nuance dorps - In het dorpse deel zijn ook kleine dieptesprongen (tot 1 meter) in de rooilijn binnen de volumes mogelijk. De volumes onderling verspringen ten opzichte van elkaar, afhankelijk van de specifieke locatie; Nuance special - Het bijzondere woongebouw heeft één heldere rooilijn.
18. Massa nuance landelijk
Alle volumes worden als één geheel ontworpen, er komt geen pandje-pandje architectuur. De opzet van een volume is eenduidig en herkenbaar. De volumes kunnen onderling afwisselend zijn. Er is een verdeling tussen gevels en kap, er wordt terughoudend omgegaan met plinten. Nuance landelijk - 1/3 gevel vs. 2/3 kap Nuance dorps - 1/2 - 2/3 gevel vs. 1/2 - 1/3 kap Nuance special - functionele plint - gevel - mogelijk setback
19. Massa nuance dorps
Massa en hoogte In basis bestaan de massa’s in De Pas Noord uit 1 of 2 lagen met kap. Dit is een typische opzet voor grondgebonden programma. De kappen hebben geen of kleine overstekken. Nuance landelijk - De volumes zijn landelijk met een sterke kap. Dit kan door een lage goothoogte aan te houden, maar ook door rustige ‘uitsnedes’ in het hoofdvolume aan te brengen. De kappen hebben geen of een kleine overstek; Nuance dorps - Een basis in 2 bouwlagen plus kap, 1 bouwlaag plus kap als verbijzondering of als afwisseling uit een platgedekt volume. De kappen worden bij kopgevels ‘gekeerd’ door muurdammen ; Nuance special - Een uitzondering hierop is de het bijzondere woongebouw met eventueel een functie in de plint. Dit gebouw bestaat uit een basis van 4 bouwlagen. Afhankelijk van het ontwerp kan een vijfde bouwlaag worden toegevoegd met setback of kap.
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
Volumeopbouw
20. Massa nuance special
13
Hoeken en koppen
42
Stedenbouwkundige accenten
12 14
16
18
H
Alle hoeken en koppen aan de openbare ruimte zijn mee-ontworpen, zodat er geen blinde kopgevels ontstaan. Verzorgde kopgevels moeten ontworpen zijn in aansluiting bij de betreffende nuance. Nuance landelijk - bijvoorbeeld elementen als raamopeningen, pergola/veranda of een referentie naar staldeuren zijn passend; Nuance dorps - bijvoorbeeld gebruikmaken van elementen als erkers of entreepartijen; Nuance special - het bijzondere woongebouw wordt alzijdig vormgegeven
Caro
van
Eijckl
aan
1
48
39
3
P P 37
P
5
P
7
P 35
P
P
P 2
Caro van Eijcklaan
P
36
4
P
38
12
6
P 10
P
P
3 5
8
P
P
14
Aletta Jacobslaan
P
16
P
P
4
P
P
P
P
P P
P
10
6
18
P P
P
P
8
P
Kapvorm en -richting
10
P
P 4
P P
6
12
8
P P
12
14
14
16
P
P P
P P 3
P
P
P P
Groen
estraa
5
t
P 16
P
7
P
P
De stedenbouwkundige opzet met het lus-vormige lint, met na elke bocht een nieuwe zichtlijn, vraagt telkens om een goede begeleiding en beëindiging van de openbare ruimte. Door deze opzet en het spel van ruimtes, zichtlijnen en herkenningspunten, wordt de nieuwe buurt leesbaar. Het is daarmee van belang dat hoeken, koppen en in het oog springende gevels verbijzonderd worden. Belangrijkste herkenningspunt is de special. Dit gebouw is afwijkend in massa en staat prominent bij de entree van de buurt. Tegelijkertijd begeleidt het gebouw de route de buurt in en vormt het gebouw aan de zuidzijde de gevelwand van een (brink-achtige) groene ruimte. Het gebouw heeft verder een duidelijke relatie met het hof, een volgend herkenbaar element in de planopzet. Aan de zuidkant van het plan zijn het juist de landelijke volumes die in het oog springen. Deze volumes vormen ruimtes: het ruime groen aan de Groenestraat, maar ook het erf dat het groen de buurt in trekt. De uitdaging aan de architecten is dan ook om in de architectuur van de gebouwen de relaties met de specifieke plek en de buitenruimte expliciet te maken, zodat prettige ruimtes en plekken ontstaan. Dit kan bijvoorbeeld door hoogte- of dieptesprongen, kapverdraaiingen, bijzondere elementen, erkers, entreepartijen op koppen of kleur- en materiaalaccenten.
Om daar verder aanleiding aan te geven, is er een aantal karakteristieke bomen aangegeven. Deze bomen staan in zichtlijnen of markeren plekken. Hierop kan de architectuur verder aanhaken.
Legenda: accent Karakteristieke boom 140101-A000-00.dwg
Woningen zijn in basis voorzien van een kap parallel aan de straat. De kappen hebben geen of kleine overstekken. Dakkapellen zijn mee-ontworpen met de woning Nuance landelijk - stevige, heldere kappen: zadel-, mansardekappen, ook wolfseinden kunnen voorkomen. Dakkapellen zijn op volumeniveau ontworpen en in basis liggend; Nuance dorps - in basis zadelkappen met op passende plaatsen kapverdraaiingen. Als accent of voor afwisseling kan een plat dak voorkomen. Dakkapellen zijn staand vormgegeven; Nuance special - platgedekt
Aan-, uit- en bijgebouwen • • •
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
14
Ondergeschikt aan het hoofdgebouw; In samenhang ontworpen met de architectuur van het hoofdgebouw (ook carports); In principe achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Uitzondering daarop zijn erkers of mee-ontworpen bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde zoals veranda’s of pergola’s.
2.2 Architectuur
Nuance special - In de plint kan afwijkend materiaalgebruik worden toegepast, zoals beton, hout of metaal, mits op een eigentijdse manier toegepast.
Sfeer en stijl
Detaillering en accenten
•
De Pas Noord wordt dorps en landelijk, maar niet op een klassieke manier. De uitstraling van de gebouwen mag juist eigentijds zijn in uitwerking. De massa is duidelijk dorps of landelijk, maar de vormgeving is strak en eigentijds. Dit kan hem zitten in eenvoudige maar verfijnde verbijzonderingen in het metselwerk, zonder tuttig te worden. De gevels hebben veel plastiek, bijvoorbeeld door vooruitspringende of terugliggende vlakken in het metselwerk, wisselingen tussen horizontaal en verticaal metselwerk en de toepassing van diepe neggen bij gevelopeningen. • Detaillering is strak en eigentijds; • Detailleringen geven de moderne twist aan klassieke elementen; • Goten bestaan uit mastgoten (zink, geen pvc) of zijn verholen, geen afgetimmerde of geornamenteerde goten; • Balkons, dakkapellen, uit- en aanbouwen zijn mee ontworpen met het hoofdgebouw.
•
Bebouwing bestaat uit klassieke elementen met een moderne vormentaal. Denk hierbij aan een kap, erker, loggia, pergola en verfraaiing in het metselwerk. Hierbij is aandacht voor: verhoudingen en compositie een heldere samenhangende architectuur rechte lijnen
Gevelopbouw • • •
Gevels hebben een rustige en samenhangende opbouw met horizontale en/of verticale geleding; De gevelindeling is rustig maar speels, symmetrie is geen must; Gevels hebben voldoende plastiek en zijn niet vlak vormgegeven.
Materialisatie en kleurstelling Materiaalgebruik bestaat in de basis uit metselwerk in rood-, roodbruin- en paarstinten. Kappen zijn gedekt in grijze/antraciete pannen. Nuance landelijk - Als extra materiaal kan hout worden toegepast (geimpregneerd, geschilderd) met aandacht voor hoe het materiaal veroudert. Toegepast in planken, niet in platen. Kleuren: naturel, bruintinten of antraciet/ zwart; Nuance dorps - Hier is meer afwisseling in kleuren mogelijk. Ook lichte tinten geel (zoals veel in Brienenshof voorkomt) en grijs zijn hier passend. Het hele volume krijgt één kleur metselwerk.
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
21. Strakke en eigentijdse detaillering. 22. Genuanceerde baksteen en verbijzondering door verticaal metselwerk
23. Eenvoudige mastgoot
Mogelijk kleurenpalet
15
Duurzaamheid • •
•
24. Zonnepanelen in een helder vlak
26. Groene daken als kans
25. Hagen als lage erfscheiding.
27. Ingebouwde nestkasten
Zonnepanelen zijn onderdeel van het ontwerp van het dakvlak en worden opdaks bevestigd; Er is aandacht voor natuurinclusiviteit in de bebouwing, bijvoorbeeld door bijen-bakstenen of ingemetselde nestkasten; Platte daken van uitbouwen, aanbouwen en bijgebouwen kunnen zijn voorzien van een kruidenrijk en/of sedum groendak.
Erfscheidingen Van toepassing op erfscheidingen aan de openbare ruimte: • Erfscheidingen bestaan uit verschillende types hagen in inheemse/streekeigen soorten; • Hagen als erfafscheiding staan op eigen terrein. Bij aanplant wordt rekening gehouden met de breedte van de haag. Daar waar de haag aan openbaar gebied staat dient deze minimaal 0,25 m van de erfgrens te staan; • Aan de voorzijde (voor de voorgevel) max. 1 meter hoog; • Op hoeksituaties met een representatieve zijgevel is de erfschijding max 1 meter hoog tot de achtergevellijn; • Aan de achterzijde (achtererfgrens en zijdelingse erfgrens vanaf halverwege de zijgevel) max. 2 meter hoog
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
16
2.3 Openbare ruimte Verharding
In verharding wordt aangesloten op de opzet van De Pas Zuid: • Gebakken straatklinker in roodbruin/heidepaars; en heel (bio)diverse • Trottoirs in donkergrijze betontegels; wordt terughoudend • Parkeervakken waar mogelijk in grastegels.
tie voor wat betreft het creëren van baarheid wordt de n in een roodbruine/ klinker uitgevoerd. een donkergrijze ken waar het kan in jliggende fietspaden
ichting, banken, ndse containers) chtingselementen is natuurlijke karakter 28. raamwerk leidend. uurlijk vormgegeven stellen, met daarbij zoals hiernaast nrichtingselementen, ing, hekwerken lnisbakken, etc. 29. zijn 30. gegeven, zodat deze ht trekken en passen karakteristiek. _ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
Groen
Elementen
Uitstraling van het groen is natuurlijk, zoals bijvoorbeeld: • Kruidenrijk gras; • Elementen als gemengde hagen en struweel; • Bomen worden solitair geplaatst of in kleine groepen. Enkele bomen zijn karakteristiek (opvallend in grootte en soort) en spelen een rol in zichtlijnen of om plekken te markeren. • Voor de biodiversiteit wordt ontworpen met gradiënten, bijvoorbeeld: kruidenrijk grasland, laag struweel, hoog struweel, houtwallen; • Vanuit ecologie: doornsoorten toepassen voor marters, bes- en vruchtdragende bomen voor vogels en wilgen voor de bloeiboog (een bloeiboog zorgt jaarrond voor voldoende voedsel voor soorten).
Voor alle inrichtingselementen in de openbare ruimte wordt een natuurlijk karakter gekozen. Daarbij kunnen ook vormgegeven speelaanleidingen zoals: robuuste houten zitmeubilair en rustige verlichtingsarmaturen. Elementen zijn sober en doelmatig vormgegeven en trekken niet onnodig de aandacht.
31.
In een nog op te stellen gedetailleerd inrichtingsplan wordt het een en ander nader uitgewerkt.
34.
32.
33.
17
35.
36.
Principeprofiel verlengde Taminiausingel
37..
1.00 42
3:1
48
3:2 H
1.00
P Eijcklaan van
P
2
10.00
4
appartementen
Caro
9.00
groenstrook
39
rijbaan
1
5.00
gs
3
3.00
P
2.00
voetpad
P
voortuin
P
2.00-4.00 3.00
16
P
woning
18
14
P
10.00
12
3:1
P
37
12
3:2
P
7
P
35
6
5
P
10
14
8
P
Eijcklaan
16
P
Caro van
38
36
P
9.00
groenstrook
10.00
appartementen
10
5.00
rijbaan
P
gs
P
3.00
P
2.00
voetpad
P
voortuin
18
2.00-4.00 3.00
P
woning
P
10.00
P
5
3
P
P
P
P
Aletta Jacobslaan
P
P
4
P
P
4
P
6
6
P
P
8
8
P
12
10
P
14
12
P
P P
14
P
P 3
16
P
P
P 5
P straat Groene
P P
P
P 16
P
P
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst 140101-P001-00.dwg
18
14 01
01 -A
00 0-
00 .d
wg
7
Principeprofiel ontsluitingslus
38.
1.00 42
3:1
48
3:2 H
1.00
P Eijcklaan van
P
Caro
2
9.50
37
12
4
woning
39
1.50
voetpad
1
2.50
groenstrook
3
5.00
rijbaan
P
3:1
P
1.80
voetpad
P
3.00
voortuin
16
P
woning
18
14
P
10.00
12
P
3:2
P
7
P
35
6
5
P
10
14
8
P
Eijcklaan
16
P
Caro van
38
36
P
9.50
woning
P
10
1.50
voetpad
P
2.50
groenstrook
P
5.00
rijbaan
P
1.80
voetpad
18
3.00
voortuin
P
woning
P
10.00
P
5
3
P
P
P
P
Aletta Jacobslaan
P
P
4
P
P
4
P
6
6
P
P
8
8
P
12
10
P
14
12
P
P P
14
P
P 3
16
P
P
P 5
P straat Groene
P P
P
P 16
P
140101-P001-00.dwg
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
P
140101-P001-00.dwg
19
14 01
01 -A
00 0-
00 .d
wg
7
Principeprofiel entree De Pas Noord
De Pas Noord
Bestaand Groenestraat
39.
40. 42
1.00
48
H
12
18
14
16
P
berm
4.00
Groenestraat
2.00
trottoir
0.30
P
0.50
Eijcklaan
4.20
groen
muur
2
talud
van
4.90
P
37
12
4
wadi
Caro
7.80
39
talud
1
2.00
3
0.90
groen
P
2.00
woonpad
P
3.00
voortuin
P
woning
P
10.00
P
1.00
P
7
P
35
6
5
P
10
14
8
P
Eijcklaan
16
P
Caro van
38
36
P
wadi
4.90 talud
4.20
groen
0.50 berm
4.00
Groenestraat
2.00
trottoir
0.30 muur
10
7.80
P
talud
P
2.00
P
0.90
groen
P
2.00
woonpad
18
3.00
voortuin
P
5
3
P
P
P
P
Aletta Jacobslaan
P
P
4
P
P
4
P
6
6
P
P
8
8
P
12
P
14
10
12
P
P P
14
P
P 3
P
16
woning
P
10.00
P
P
P 5
P straat Groene
P P
P
P 16
P
P
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
20
14 01
01 -A
00 0-
00 .d
wg
7
Principeprofiel ontsluitingslus - haaksparkeren
41.
1.00 42
1.00 3:1
48
3:2 H
1.00
12
18
14
16
P
woning
P
2
10.00
Eijcklaan
3.00
voortuin
P
37
12
4
voetpad
van
2.00
rijbaan
Caro
5.00
3:1
1
6.00
parkeren
39
haag
3
1.00
P
1.50
voetpad
P
3.97
groen
P
woning
P
10.00
P
1.00
P
10
6
5
P
7
P
35
3:2
14
8
P
Eijcklaan
16
P
Caro van
38
36
P
2.00
voetpad
3.00
voortuin
10.00
woning
10
5.00
rijbaan
P
6.00
parkeren
P
haag
P
1.00
P
1.50
voetpad
18
3.97
groen
P
woning
P
10.00
P
5
3
P
P
P
P
Aletta Jacobslaan
P
P
4
P
P
4
P
6
6
P
P
8
8
P
12
10
P
14
12
P
P P
14
P
P 3
16
P
P
P 5
P straat Groene
P P
P
P 16
P
140101-P001-00.dwg
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
P
140101-P001-00.dwg
21
14 01
01 -A
00 0-
00 .d
wg
7
Bronnen afbeeldingen 1. Ten Brinke 2. Ten Brinke 3. Ten Brinke 4. MIX Architectuur 5. Ten Brinke 6. Wissing 7. Triborgh Gebiedsontwikkeling 8. Cyclomedia Streetsmart 9. Ten Brinke 10. Ten Brinke 11. Ton Langenberg 12. Wissing 13. Cyclomedia Streetsmart 14. Ten Brinke 15. Ten Brinke 16. Ten Brinke 17. Ten Brinke 18. Wissing 19. Cyclomedia Streetsmart 20. Ten Brinke 21. MIX Architectuur 22. MIX Architectuur 23. Wissing 24. Wissing 25. MIX Architectuur
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
26. Wissing 27. Wissing 28. BKP De Pas 29. Wissing 30. Wissing 31. Nanda Sluijsmans 32. Pexels - Zen Chung 33. Ten Brinke 34. BKP De Pas 35. BKP De Pas 36. Nanda Sluijsmans 37. Nanda Sluijsmans 38. Wissing 39. Wissing 40. Wissing / Ingrid Koenen 41. Wissing
22
_ Beeldkwaliteitsplan De Pas Noord, Elst
23
bestemmingsplan Elst, De Pas Noord
Bijlage 2
4
Ladderonderbouwing
(vastgesteld)
advies
projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking De Pas Noord, Elst
Inleiding
getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’
1.1 Aanleiding
In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toe-
datum 8 november 2023
Initiatiefnemer Ten Brinke Poortier Romein Projecten VOF (hierna: initia-
projectnummer P04863
beoogd (plus maximaal 10 extra na toepassing van een wijzigingsbe-
opdrachtgever Ten Brinke Poortier Projecten
zondere uitstraling en additionele functies in de vorm van maatschappe-
BRO projectleider JvdA
projectteam DBo
tiefnemer) heeft het plan om aan de zuidkant van Elst een nieuw woongebied te ontwikkelen. In het gebied worden maximaal 130 woningen voegdheid). Ook is er ruimte voor een 'special': een gebouw met een bijlijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of zorgwonen.
zie ook blauw kader). lichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.
Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.
1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking In het plangebied komen maximaal 100 woningen (plus maximaal 10 extra (zorg)woningen na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid) en
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
maximaal 30 (zorg)woningen. De woningbouwontwikkeling is op basis van vaste jurisprudentie als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Bro, te beschouwen, omdat deze voorziet in het toevoe-
1.3 Planinitiatief
gen van meer dan 11 woningen. De Ladder voor duurzame verstedelij-
Het initiatief betreft de ontwikkeling van een woongebied op een be-
king is hierop dus van toepassing.
staand agrarisch perceel en een deel van een bedrijfsperceel. Er komen maximaal 130 woningen in het gebied. Door middel van een wijzigings-
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Tevens kunnen in het bijzondere woongebouw maatschappelijke, cultu-
bevoegdheid kunnen nog maximaal 10 (zorg)woningen worden toege-
rele, dienstverlenende en/of recreatieve voorzieningen in de plint wor-
voegd aan het programma. Het programma zal grotendeels bestaan uit
den gerealiseerd. De omvang van laatstgenoemde functies zal ca. 500
grondgebonden woningen (zoals: vrijstaand, twee-aaneen, aaneenge-
m² bruto vloeroppervlak bedragen. Laatstgenoemde ontwikkeling wordt
bouwd, boven-benedenwoningen). Tevens is één gebouw met gesta-
op basis van de jurisprudentie niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikke-
pelde (zorg)woningen mogelijk. Dit betreft de ‘special’: een gebouw met
ling' beschouwd vanwege de beperkte omvang daarvan. Het plan betreft
een bijzondere uitstraling en additionele functies in de vorm van maat-
dus deels een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden
schappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)wonen.
1/5
In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer is
Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is
vastgelegd dat initiatiefnemer twee opties heeft, namelijk:
naar beleidskaders op verschillende niveaus gekeken. Op landelijk ni-
Het realiseren van maximaal 120 woningen (inclusief woningen in
veau is gekeken naar de Woningwet 2015. Tevens zijn de volgende pro-
de Special), waarvan 30% van het totale aantal woningen te realise-
vinciale/regionale beleidskaders onderzocht:
ren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning. De
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (2018);
overige 50% van het woningbouwprogramma is vrij qua woning-
Omgevingsverordening Gelderland (2023);
bouwcategorie.
Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen;
Het realiseren van maximaal 130 woningen (inclusief woningen in
Woondeal Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 2.0 (2023);
de Special), waarvan minimaal 30 woningen met een koopsom tot €
Woonbehoefteonderzoek Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
250.000,- vrij op naam (V.O.N.). Van de overige 100 woningen is
2022 (2023).
30% te realiseren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning. De overige 50% van de 100 woningen is vrij qua wo-
Tot slot zijn de volgende gemeentelijke beleidsstukken meegenomen in
ningbouwcategorie.
het onderzoek:
1.4 Opzet onderzoek
Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (2019);
Woonagenda Overbetuwe 2025 (2022).
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van maximaal 130 (zorg)woningen en 10 extra woningen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt een locatieafweging gemaakt over de ligging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.
‘
2 Toetsing
2.1 Toetsing beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij
Uit de Woonagenda Overbetuwe 2025 blijkt dat de vraag naar
culturele, recreatieve en/of dienstverlenende voorzieningen (om-
keling faciliteert het realiseren van (zorg)woningen binnen het bij-
vang van circa 500 m² bvo) worden gerealiseerd. Laatstgenoemde
zondere woongebouw en kan daarmee inspelen op deze behoefte.
ontwikkeling wordt op basis van de jurisprudentie niet als een
2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking
der meer om de volgende redenen:
Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied
Uit alle getoetste beleidskaders op verschillende niveaus blijkt een
het verzorgingsgebied voor de komende jaren. Dit is in recent on-
aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor
staande bedrijfslocatie. Gezien de aard en inrichting van de omge-
derzoek van Companen in opdracht van de Groene Metropoolregio
wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.
stedelijk gebied’ en is een verdere motivering op dit punt niet nodig. Ruimtelijk verzorgingsgebied
De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke
indicatie van het huidige tekort in Overbetuwe is bijna 700 wonin-
ontwikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikke-
Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toe-
gen. De beoogde productie van 200 woningen in 2022 is niet be-
ling als de functie niet is toegestaan binnen het huidige bestemmings-
lichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan
haald. De resterende woningbouwopgave – bovenop lopende pro-
plan en er een functiewijziging nodig is.
het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwont-
De Omgevingsvisie Overbetuwe gaat uit van invulling van het groot-
Bij de afweging over de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk ge-
wikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke
ste deel van de woonbehoefte binnen de contouren van de dorpen.
bied gaat het er om of de planlocatie al een stedelijke bestemming
verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten
Onderhavig plangebied ligt binnen deze contouren.
heeft. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand ste-
geven hiervoor een goede indicatie.
De woningbouwlocatie De Pas is opgenomen als focusgebied bin-
denbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen,
nen de versnellingsopgave van de Regionale Woondeal.
dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daar-
Toets
Zoals ook in de regionale beleidskaders wordt aangegeven vragen
bij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk
Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de beoogde woningontwikkelin-
groen en infrastructuur’.
gen is het van belang om het verzorgingsgebied te bepalen waarbinnen vraag en aanbod naar woningen plaatsvindt, ook wel de woningmarkt.
daarmee om flexibiliteit in de plannen. Het plan voorziet hierin, doordat de woningtypologie en –categorisering deels vrijgelaten worden. Voor de belangrijkste doelgroepen en de segmenten met de hoog-
Conclusie initiatief:
Deze regio is bepaald op basis van actuele cijfers over verhuisbewegin-
gen van CBS Statline.
Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ont-
ste woningvraag, namelijk betaalbare huur- en koopwoningen, wordt
wikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 130
minimaal 50% van het woonprogramma ingericht. Het initiatief levert
woningen, plus maximaal 10 extra na toepassing van een wijzi-
Gelet op de verhuisbewegingen blijkt dat ca. 50% van de verhuizingen
daarmee een wezenlijke bijdrage aan de opgave voor deze speci-
gingsbevoegdheid, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een
plaatsvindt binnen de gemeente Overbetuwe. De gemeente Overbetuwe
‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.
maakt onderdeel uit van de bestuurlijke (woon)regio Arnhem-Nijmegen,
fieke segmenten.
1
ving en het plangebied, is sprake van een ligging ‘binnen bestaand
Het woningtekort in de regio is de afgelopen jaren toegenomen. Een
de veranderende woningmarkt en woningbehoefte om maatwerk en
Het plangebied wordt omringd door stedelijke functies (wonen, bedrijvigheid en stedelijke infrastructuur) en betreft gedeeltelijk een be-
jecten - is per maart 2023 ingeschat op 1.629 woningen.
omvang daarvan.
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de
Woondeal Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 2.0 (maart 2023).
'nieuwe stedelijke ontwikkeling' beschouwd vanwege de beperkte
aanzienlijke woningbouwopgave voor de regio Arnhem-Nijmegen en
Arnhem-Nijmegen1 bevestigd en als zodanig opgenomen in de
Tevens kunnen in het bijzondere woongebouw maatschappelijke,
woon-zorgvoorzieningen eveneens toeneemt. Onderhavige ontwik-
aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente, on
Companen, Woonbehoefteonderzoek Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 2022, maart 2023.
die onder te verdelen is in de subregio’s Arnhem, Nijmegen en De Lie-
Het aantal huishoudens zal in de komende jaren zowel in de regio
nale Woondeal. Dit gaat om een nog nader te bepalen aantal wonin-
mers. Overbetuwe is onderdeel van de subregio Arnhem. Circa 17% van
Arnhem-Nijmegen als in de gemeente Overbetuwe toenemen. Daar-
gen, waarbij gedacht wordt aan circa 3.000 à 4.000 extra woningen
de verhuizingen vanuit andere gemeenten komt uit de subregio Arnhem
naast zijn er in de afgelopen jaren minder woningen gebouwd ten
in het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard).
(specifiek gaat het om de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Renkum en
opzichte van de toename aan huishoudens, wat heeft geresulteerd
Rheden). Vanuit subregio Nijmegen (specifiek de gemeenten Nijmegen
in een inhaalvraag. In zowel gemeente Overbetuwe (primaire ver-
regionale versnellingsopgave conform de Woondeal 2.0 en is aan-
en Wijchen) komt nog eens circa 8% van de verhuisbewegingen.
zorgingsgebied) als het secundair verzorgingsgebied is sprake van
gemerkt als regionaal significant gebied. Onderhavig plan maakt on-
een groei van de benodigde woningvoorraad.
derdeel uit van de ramingen, die in de Regionale Woondeal zijn op-
De woningbehoefte voor de gemeente Overbetuwe in de periode
genomen.
Aangezien ongeveer de helft van de verhuisbewegingen plaatsvindt bin-
De woonlocatie De Pas (noord en zuid) maakt onderdeel uit van de
nen de eigen gemeente, wordt de gemeente Overbetuwe gezien als het
2019-2030 is minstens 2.000 woningen. Conform het meest recente
primaire verzorgingsgebied. Een kwart van de verhuisbewegingen komt
regionale woonbehoefteonderzoek en de meest recente regionale
ontoereikend om in de toenemende woningbehoefte te voorzien. Dit
echter uit de regio Arnhem-Nijmegen en daarmee kan ook deze regio
afspraken (d.d. maart 2023) zijn er van 2022 tot en met 2030 2.480
betekent dat het initiatief om maximaal 130 (plus 10 extra) woningen
niet worden genegeerd. Dit gebied wordt gezien als secundair verzor-
nieuwe woningen nodig om te kunnen voldoen aan de behoefte.
te realiseren voorziet in een kwantitatieve behoefte.
gingsgebied. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn opge-
Zowel gemeentelijk als regionaal is de geplande woningbouw dus
Het woningtekort c.q. de kwantitatieve behoefte in de regio is de af-
teld goed voor ongeveer driekwart van alle verhuisbewegingen. Voor de
gelopen jaren toegenomen. Een indicatie van het huidige tekort in
Kwalitatieve behoefte
kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de vraag wordt gekeken naar
Overbetuwe is bijna 700 woningen. De resterende woningbouwopgave – bovenop lopende projecten - is per maart 2023 ingeschat op
De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendoms-
beide gebieden.
situaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve be-
1.629 woningen.
hoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbod-
Van bovengenoemde opgaven zijn er in 2022 140 woningen ge-
structuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwali-
verzorgingsgebied gemeente Overbetuwe en secundaire verzorgingsge-
bouwd (cijfers CBS). De beoogde productie van 200 woningen in
tatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms
bied regio Arnhem-Nijmegen.
2022 is daarmee niet behaald. In het lopende programma zijn 1.439
geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve
woningen in voorbereiding (peilmoment 1 januari 2023). Hierin zijn Kwantitatieve behoefte
behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbesten-
100 woningen voor de onderhavige ontwikkeling van De Pas Noord
dige woningen en betaalbare woningen.
Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde wonin-
meegenomen.
Conclusie initiatief: In dit behoefteonderzoek gaat het om het primaire
De woningbouwproductie blijft achter bij de hierboven genoemde
Conclusie initiatief: Het initiatief om 100 woningen (bestaande uit 30%
de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen
groei. De resterende opgave tot en met 2030 bedraagt nog 921 wo-
betaalbare huur, 20% betaalbare koop en 50% vrij in te vullen) en 30
de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provin-
ningen. De maximaal 30 (zorg)woningen in het bijzondere woonge-
gestapelde (zorg)woningen (bestaande uit 20 vrije sectorwoningen of 30
cies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om
bouw, die nog niet in de bestaande plannen zijn opgenomen, leve-
goedkope woningen) te realiseren voorziet in een kwalitatieve behoefte
de behoefte te bepalen.
ren een bijdrage aan de invulling van deze opgave. Ook met de op-
om de volgende redenen:
genomen wijzigingsbevoegdheid voor maximaal 10 woningen kan in
gen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door
De kwalitatieve behoefte volgend uit de Woonagenda is: 65% be-
Conclusie initiatief: De beoogde ontwikkeling van maximaal 130
de toekomst een additionele bijdrage aan deze opgave worden be-
taalbaar, waarvan 30% sociale huur. Dit past ook bij de regionale
(zorg)woningen, plus maximaal 10 woningen na toepassing van een wij-
werkstelligd.
Woondeal. Het meest recente regionale woonbehoefteonderzoek
Naast de voorgaande actuele opgave wil de gemeente een extra bij-
(maart 2023) bevestigt deze verdeling.
zigingsbevoegdheid, voorziet in een kwantitatieve behoefte. Dit blijkt onder meer uit de volgende feiten:
drage leveren aan de versnellings- en groeiopgave vanuit de regio-
De nadruk ligt dus op de betaalbare segmenten; deze behoefte blijft
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
onverminderd hoog. Dit wordt vooral veroorzaakt door demografi-
Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare
sche ontwikkelingen, zoals vergrijzing en een toename van het aan-
(leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het
tal eenpersoonshuishoudens. Onderhavig plan voorziet in minimaal
goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk
50% betaalbare woningen van het programma met maximaal 100
gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.
grondgebonden woningen. Het streefprogramma voorziet in een ho-
ger percentage. Het initiatief levert daarmee een wezenlijke bijdrage
Conclusie initiatief: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het
aan.
realiseren van de woningbouw in het plangebied onaanvaardbare
In het bijzondere woongebouw komen mogelijk zorgwoningen voor
leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers
een specifieke doelgroep. Uit de Woonagenda Overbetuwe 2025
dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte
blijkt dat de vraag naar woon-zorgvoorzieningen eveneens toe-
blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft
neemt. Onderhavige ontwikkeling faciliteert het realiseren van
een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau
(zorg)woningen binnen het bijzondere woongebouw en kan daar-
voor de Leefomgeving2.
mee inspelen op deze behoefte. Het is ook mogelijk dat hier reguliere gestapelde woningen in het goedkope segment worden ontwikkeld. Ook het bijzondere woongebouw kan daarmee bijdragen aan de invulling van de kwalitatieve behoefte.
Het bijzondere woongebouw biedt ook kansen voor synergie tussen de woon(zorg)functie en andere voorzieningen voor de wijk, zoals kleinschalige sociaal-medische voorzieningen, buurtontmoeting, e.d. Dit past ook bij de Ontwikkelingsvisie voor De Pas.
Met de opgenomen wijzigingsbevoegdheid (voor maximaal 10 extra woningen) kan in de toekomst specifiek worden ingespeeld op doelgroepen waarvoor nog een resterende woningbouwopgave aan de orde is.
Het beoogde centrale woonhof binnen het nieuwe woongebied, kan een onderscheidend woonmilieu in een groene omgeving bieden.
2
https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/
bestemmingsplan Elst, De Pas Noord
Bijlage 3
(vastgesteld)
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
5
Vormvrije m.e.r.-beoordeling Bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Definitief
colofon
projectnaam Vormvrije m.e.r.-beoordeling datum 10 november 2023 projectnummer P04863 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1734.0403ELSTdepasnoordONT1 opdrachtgever Ten Brinke Poortier Romein Projecten VOF Concept 26 juni 2023 Definitief 10 november 2023 BRO projectleider JvdA projectteam JvdA, EBa bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
4 4 5 6 7 8
Aanleiding Het plangebied en vigerende bestemmingen Het plan Toetsing Besluit m.e.r. Vormvrije m.e.r.-beoordeling Leeswijzer
Effecten op het milieu
9
2.1 2.2 2.3 2.4
9 9 12 14
Inleiding Kenmerken van het project Plaats van het project Kenmerk van het potentiële effect
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
15
3
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Initiatiefnemer Ten Brinke Poortier Romein Projecten (hierna: initiatiefnemer) heeft het plan om aan de zuidkant van Elst een nieuw woongebied te ontwikkelen. In het gebied worden maximaal 130 woningen beoogd. Ook is er ruimte voor een 'special': een gebouw met een bijzondere uitstraling en additionele functies in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of zorgwonen. Tot slot is het na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk dat nog maximaal 10 extra (zorg)woningen kunnen worden gerealiseerd. De beoogde woningbouw, die bekendstaat als 'De Pas Noord' vormt een inbreidings- en transformatielocatie binnen de kern Elst. Het initiatief sluit aan op de recente ontwikkeling van het woongebied ten zuiden van het plangebied, tussen de Olympiasingel en de Groenestraat ('De Pas'). Om het plan mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het kader van deze herziening moet worden getoetst aan het Besluit milieu-effectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.). In de voorliggende notitie wordt invulling gegeven aan deze toetsing.
1.2
Het plangebied en vigerende bestemmingen
Het plangebied beslaat een gebied van ongeveer 4 hectare tussen de Groenestraat, Korte Bemmelseweg, Taminiausingel, Aletta Jacobslaan en Caro van Eijcklaan aan de zuidkant van Elst. Het plangebied wordt omgeven door woonwijken ten westen en ten noorden van het plangebied, een in ontwikkeling zijnde woonwijk ten zuiden van het plangebied en woningen en bedrijven ten oosten van het plangebied. Verder oostelijk van het plangebied ligt de spoorlijn Elst-Nijmegen. Het plangebied is op dit moment voornamelijk agrarisch in gebruik. Het noordelijke gedeelte van het plangebied, waar de hoofdontsluiting is beoogd, is ingericht als groenstrook met een hondenuitlaatterrein. Verder is er één bedrijfslocatie (Korte Bemmelseweg 6-8) aanwezig in het plangebied. In het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Elst'. Dit plan is onherroepelijk sinds 20 oktober 2011. De geldende bestemmingen zijn: 'Agrarisch', 'Groen' en 'Bedrijf' (nader aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijf - sanitairbedrijf'). Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn ook drie bouwvlakken opgenomen. Tot slot geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan is opgenomen in afbeelding 1 op de volgende pagina. Daarop is ook de begrenzing van het plangebied aangegeven.
Het plan is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van de geldende bestemmingen. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan voor dit gebied noodzakelijk.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
4
Afbeelding 1: plangebied en geldende bestemmingen
1.3
Het plan
Het plan ziet op de ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de zuidkant van Elst. In het gebied worden maximaal 130 woningen beoogd Ook is er ruimte voor een 'special': een gebouw met een bijzondere uitstraling en additionele functies in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of zorgwonen. Na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om nog 10 extra woningen te realiseren. Binnen het plan is ruimte voor diverse woningtypen, zowel grondgebonden als gestapeld en voor diverse doelgroepen. Ook is er zoals aangegeven ruimte voor een bijzonder woongebouw: een gebouw met een bijzondere uitstraling en additionele maatschappelijke functies in de vorm van maatschappelijke voorzieningen en/of (zorg)wonen. Verder voorziet het plan in (behoud van) groen, wegen en paden, speelvoorzieningen, et cetera in het gebied. Een in verval geraakte bedrijfslocatie en enkele agrarische percelen verdwijnen met het plan. In afbeelding 2 op de navolgende pagina is een grofmazige uitwerking van het plan weergegeven. Dit geeft een indicatie voor de toekomstige inrichting van het plangebied. Dit kan in de verdere uitwerking van het plan op onderdelen nog wijzigen. Het ontwerpbestemmingsplan biedt daarvoor de ruimte.
In onderhavige notitie wordt daarom getoetst aan de maximale planologische invulling binnen de kaders van het ontwerpbestemmingsplan.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
5
Afbeelding 2: voorlopig stedenbouwkundig ontwerp
1.4
Toetsing Besluit m.e.r.
Toetsingskader Het Besluit m.e.r. geeft in Bijlage C aan in welke categorieën van gevallen en in het kader van welke besluiten een m.e.r.-plicht geldt. In bijlage D zijn de categorieën van gevallen en de besluiten opgesomd in het kader waarvan in ieder geval een m.e.r.-beoordeling dient te worden opgesteld. Daarnaast moet het bevoegd gezag ook bij (relatief) kleinschalige bouw- en ontwikkelingsprojecten, waarbij de in Bijlage D genoemde drempelwaarden niet worden overschreden, beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleinere of middelgrote projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleinere projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden: dan is het opstellen van een MER nodig. Beoordeling noodzaak m.e.r.(-beoordeling) Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen activiteiten mogelijk, die voorkomen op de lijst in Bijlage C van het Besluit m.e.r. Voorts is er geen sprake van een plan-m.e.r.-plicht, omdat er geen passende beoordeling nodig is.
Een directe m.e.r.-plicht is derhalve niet aan de orde. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht geldt voor activiteiten die zijn opgenomen in het Besluit m.e.r. Bijlage D. Voor deze activiteiten bepaalt het bevoegd gezag of een milieueffectrapport gemaakt moet worden.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
6
Het planvoornemen is gezien de aard van het toekomstige gebruik aan te merken als stedelijk ontwikkelingsproject en is opgenomen in het Besluit m.e.r. Bijlage D: categorie D.11.2, te weten ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. De omvang van het totale project blijft echter ruimschoots onder de drempelwaarden voor een directe m.e.r.beoordelingsplicht (oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied met 2.000 woningen of meer, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer), aangezien het een gebied van ca. 4 hectare met maximaal 130 woningen en een bijzonder woongebouw met additionele maatschappelijke, dienstverlenende en/of culturele functies en/of zorgwoningen betreft. Daarom is enkel een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht aan de orde.
1.5
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
In een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet de gemeente beoordelen of een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen milieueffectrapportage noodzakelijk. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een milieueffectrapportage worden opgesteld. Het voorgaande wordt getoetst of op basis van de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van het potentiële effect. Kenmerken van het project
Omvang van het project
Cumulatie met andere projecten
Gebruik van natuurlijke grondstoffen
Productie van afvalstoffen
Verontreiniging en hinder
Risico van ongevallen, mede gelet op de gebruikte stoffen en technologieën.
Plaats van het project
Bestaand grondgebruik
Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied
Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
7
Kenmerken van het potentiële effect
Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking)
Grensoverschrijdende karakter van het effect
Waarschijnlijkheid van het effect
Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect.
Procedure Het voorliggende document betreft een aanmeldingsnotitie. De gemeente (het bevoegd gezag) neemt op basis van de aanmeldingsnotitie (mededeling) een beslissing of een MER gemaakt moet worden. Deze beslissing staat los van de beslissing tot het al dan niet ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan en dient voorafgaand aan deze ter visielegging te geschieden en is niet zelfstandig appellabel.
1.6
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 vormt de aanmeldingsnotitie, hoofdstuk 3 vormt de vormvrije m.e.r.-beoordeling. De beoordeling of het noodzakelijk is een milieueffectrapport op te stellen, is geheel afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Deze omstandigheden kunnen, in lijn met de criteria uit de EEG-richtlijn, betrekking hebben op: a. de plaats waar de activiteit plaatsvindt, o.a. in relatie tot gevoelige gebieden; b. de kenmerken van de activiteit; c. de kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu die de activiteit kan hebben; d. de samenhang met andere activiteiten ter plaatse (cumulatie). Hierop wordt in hoofdstuk 2 ingegaan.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
8
2
Effecten op het milieu
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt getoetst of op basis van de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook de tabel in par. 1.5): 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; 3. de kenmerken van het potentiële effect. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die zijn uitgevoerd bij de voorbereiding van het bestemmingsplan, alsmede de verantwoording in de toelichting bij het bestemmingsplan. Al deze onderzoeken zijn opgenomen in de bijlagen bij het bestemmingsplan. In de tabellen in de navolgende paragrafen vindt de beoordeling/toets plaats aan de criteria die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.
2.2
Kenmerken van het project
Kenmerken van het project Criteria
Toets
Omvang van het project
Het bestemmingsplan maakt het volgende project mogelijk (maximale planologische invulling):
realisatie van maximaal 130 (zorg)woningen;
realisatie van een bijzonder woongebouw met naast (zorg)woningen tevens maatschappelijke, dienstverlenende en/of culturele voorzieningen in de plint van beperkte omvang;
realisatie van maximaal 10 extra (zorg)woningen na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid;
realisatie van woonstraten, paden, calamiteitenroutes, parkeervoorzieningen en één gebiedsontsluiting voor gemotoriseerd verkeer op de Taminiausingel;
realisatie van groenvoorzieningen, wadi’s en speelvoorzieningen;
sloop van bestaande bebouwing van een bedrijfslocatie en verwijderen van verharding.
De totale omvang van het te ontwikkelen gebied is ongeveer 4 hectare.
Het project blijft in haar totale omvang ruimschoots onder de drempelwaarden voor een directe m.e.r.-beoordelingsplicht. Cumulatie met andere pro-
Niet aan de orde. Het betreft een op zichzelf staande gebiedsontwikkeling.
jecten Gebruik van natuurlijke hulp-
Bij de ontwikkeling wordt niet op permanente wijze gebruik gemaakt van natuurlijke hulp-
bronnen
bronnen, met uitzondering van inherent gebruik van oor mensen toegankelijke gebouwen, zoals elektriciteit en kraanwater. In het kader van de bouwfase is tijdelijk en incidenteel gebruik van natuurlijke hulpbronnen mogelijk. De mate daarvan hangt af van onder andere de materialisatie.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
9
Kenmerken van het project Criteria
Toets
Productie van afvalstoffen
Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing en functies, alsmede afval dat tijdens de bouwfase (tijdelijke situatie) ontstaat, zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen, gelet op het toekomstige gebruik.
Verontreiniging en hinder
Tijdens de aanlegfase zullen er bouw- en grondwerkzaamheden plaatsvinden in het plangebied. Een deel van de werkzaamheden zal plaatsvinden in de nabijheid van bestaande woningen, wat onvermijdelijk is bij een uitbreiding van een woonkern. Er zijn relatief weinig woningen direct nabij het plangebied aanwezig. Significant negatieve effecten vanwege de werkzaamheden worden niet verwacht. Enerzijds betreft het een normale maatschappelijke ontwikkeling en anderzijds wordt door gefaseerde uitvoering voorkomen dat op één plek langdurige hinder ontstaat. Het terrein biedt bovendien voldoende ruimte om de bouw- en aanlegwerkzaamheden te kunnen uitvoeren zonder permanent gebruik te maken van gronden buiten het plangebied. Tot slot blijkt onder meer uit de uitgevoerde Aerius-berekening ten aanzien van de aanlegfase dat er geen onevenredige negatieve effecten in de bouwfase ontstaan.