24-05-28 A3 Informatiememo; inzicht in de bedrijfsruimtemarkt, Rapport Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

23

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Constante en grote banengroei waarneembaar in meeste sectoren op bedrijventerreinen We zien over de afgelopen tien jaar een zeer sterke toename van vestigingen en banen op de bedrijventerreinen. Het aantal banen steeg met ongeveer 60%. Buiten de bedrijventerreinen nam het aantal banen met circa 16% toe. De toename in werkgelegenheid is met name te verklaren door de groei van de sector vervoer en opslag: in deze sector kwamen er 2.900 (+237%) banen bij. Verder nam ook het aantal werkzame personen in de dienstverlening (+590, +44%) en industrie (+400, +29%) sterk toe. Andere sectoren op de bedrijventerreinen groeiden ook, maar minder sterk. Zo nam het aantal banen in de sector handel en reparatie en horeca, leisure en overige diensten respectievelijk met circa 245 (+45%) en 170 (90%) toe. Het aantal banen in de sector groothandel nam met circa 280 (-17%) af. In bijlage 1 lichten we de ontwikkeling per sector toe.

Figuur 5: Ontwikkeling aantal werkzame personen 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2013

2014

2015

2016

2017

Banen buiten bedrijventerreinen

2018

2019

2020

2021

2022

Banen op bedrijventerreinen

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep, 2023

Ook groei in het aantal vestigingen Het aantal vestigingen op de bedrijventerreinen is sinds 2013 met 41% toegenomen. Waar in 2013 er nog circa 640 bedrijven waren gevestigd op de bedrijventerreinen zijn dat er in 2022 circa 908. We zien een constante groei in het aantal vestigingen over de jaren heen. Het aantal vestigingen in de sector dienstverlening en ICT groeide het hardst, namelijk met 62 nieuwe vestigingen. Andere stijgers zijn detailhandel (+ 45), industrie (+ 34), horeca, leisure en overige diensten (+ 27), en vervoer en opslag (+ 18). De ontwikkeling laat met name in de laatste paar jaar (vanaf 2020) een exponentiele groei zien. Dit is vooral zichtbaar in de sectoren bouwnijverheid, detailhandel, horeca, leisure en overige diensten en vervoer en opslag. In bijlage 1 lichten we de ontwikkeling per sector.

Figuur 6: Ontwikkeling aantal vestigingen op bedrijventerreinen 950 900 850 800 750 700 650 600 550 500 2013

2014

2015

2016

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep, 2023

2017

2018

2019

2020

2021

2022

24

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

6.3 Sectorale structuur bedrijventerreinen Het diverse karakter van de bedrijventerreinen zien we terug in de sectorverdeling en de ontwikkeling daarvan. In onderstaande tabel zien we de verdeling van banen in de gemeente Overbetuwe per sector. De tabel geeft de verdeling weer in zowel absolute getallen als in percentages. Sector vervoer en opslag is de grootste werkgever op de bedrijventerreinen De sector vervoer en opslag is op bedrijventerreinen de grootste werkgever (circa 4.155 banen en 34% van het totaal). Qua vestigingen is de sector dienstverlening en ICT het grootst (circa 240 vestigingen en 26% van het totaal). De traditionele bedrijventerreinensectoren industrie, groothandel en bouwnijverheid zijn ook sterk vertegenwoordigd.

Tabel 2: Vestigingen en banen per sector Vestigingen (absoluut)

Vestigingen (%)

Afval, energie en water

6

1%

95

1%

Bouwnijverheid

85

9%

850

7%

Detailhandel

84

9%

285

2%

Dienstverlening en ICT

238

26%

1.945

16%

Groothandel

146

16%

1.350

11%

Handel en reparatie

105

12%

695

6%

Horeca, leisure en overige diensten

56

Industrie

91

10%

1.759

14%

Landbouw

2

0%

5

0%

Overheid, zorg en onderwijs

55

6%

764

6%

Vervoer en opslag

40

4%

4.155

34%

Totaal

908

100%

12.260

100%

Sector

Banen (absoluut)

Banen

6%

(%)

3% 355

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep, 2023

6.4 Profiel per bedrijventerrein Sterke verschillen in (sector)profielen per bedrijventerrein De bedrijventerreinen verschillen onderling qua werkgelegenheidsstructuur sterk van elkaar. Zo kent Park15 evenals Poort van Midden Gelderland Noord een relatief hoog aantal banen in de sector vervoer en opslag, soms ingegeven door enkele vestigingen. Zo is het aandeel logistiek op Poort van Midden-Gelderland hoog vanwege de aanwezigheid van het AS Watson DC (het moederbedrijf van Kruidvat). De Merm biedt relatief gezien de meeste arbeidsplaatsen in de industriële sector. Poort van Midden-Gelderland Zuid heeft een zeer divers gemengd profiel. Bedrijventerrein De Aam heeft eveneens een zeer divers profiel maar huisvest ook relatief veel arbeidsplaatsen in de sector dienstverlening en ICT. De Schalm is in werkgelegenheid groot in overige dienstverlening en groothandel.

25

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Daarnaast valt op dat het arbeidsplaatsen in de categorie overig op meerdere bedrijventerreinen relatief hoog is. In de categorie zijn de sectoren afval, energie en water, horeca, leisure en overige diensten, landbouw en overheid, zorg en onderwijs samengevoegd.

Figuur 7: Sectorverdeling werkgelegenheid per bedrijventerrein (peildatum 2022) 100% 90% 80% 70% 60% 50% Overig 40%

Vervoer en opslag

30%

Industrie Handel en reparatie

20% 10% 0%

Groothandel Dienstverlening en ICT Detailhandel Bouwnijverheid

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep, 2023

Diverse werkmilieus op de bedrijventerreinen in Overbetuwe De terreinen verschillen niet alleen in omvang en grootste sector van elkaar, maar ook in type werkmilieu en werkgelegenheid. De meeste terreinen zijn te classificeren in het reguliere werkmilieu. Dat betekent niet dat alleen bedrijvigheid binnen dit segment aanwezig is. Veel bedrijventerreinen huisvesten namelijk bedrijven uit meerdere werkmilieus. Zo biedt bedrijventerrein De Aam naast reguliere bedrijvigheid ook ruimte aan bedrijven in grootschalige productie/distributie. Ook in type werkgelegenheid onderscheiden de terreinen zich van elkaar. Zo zijn bedrijventerrein Sint Walburg en Stationsomgeving Zetten-Andelst locaties waar relatief weinig personen werken, maar hierdoor niet minder belangrijk zijn voor de lokale economie. Aan de andere kant van het spectrum tellen Poort van Midden-Gelderland Noord en Zuid, De Aam, De Schalm en Park15 relatief veel banen. Dit zijn bedrijventerreinen met relatief veel regionale bedrijvigheid, gevestigd op goede bereikbare plekken. Dit heeft logischerwijs te maken met de omvang van het terrein evenals het type bedrijvigheid.

26

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Tabel 3: Kenmerken per bedrijventerrein Kernnaam

Bedrijventerrein

Werkmilieu

Totaal banen

Andelst

Andelst-Oost

Regulier

250

Andelst

De Schalm

Regulier

1.150

Elst

De Aam

Regulier

4.390

Elst

Merm

Regulier

870

Heteren

Poort van MiddenGelderland Noord

Regulier/ grootschalig distributie

2.070

Heteren

Poort van MiddenGelderland Zuid

Regulier

1.130

Oosterhout

Park15

Grootschalig distributie

2.270

Zetten

Sint Walburg

Regulier

100

Zetten-Andelst

Stationsomgeving Zetten-Andelst

Regulier

40

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep, 2023

Sterke groei in zowel banen als vestigingen per bedrijventerrein Het is evident dat zowel de werkgelegenheid als het aantal vestigingen in de gemeente Overbetuwe afgelopen jaren sterk toenam. Ditzelfde beeld is op lager schaalniveau op individueel terreinniveau zichtbaar. Alleen bedrijventerrein Andel-Oost kent een negatieve ontwikkeling in werkgelegenheid. Het aantal vestigingen nam overigens wel toe. Over het algemeen groeide op terreinniveau het aantal banen harder dan het aantal vestigingen. Op gemeenteniveau (exclusief Park15) is dit beeld opgedraaid. Zo groeide het aantal banen met circa 31% en het aantal vestigingen met 39%.

Tabel 4: Ontwikkeling banen en vestingen per bedrijventerrein Ontwikkeling banen (2013 2022)

Ontwikkeling vestigingen (2013 - 2022)

Kernnaam

Bedrijventerrein

Andelst

Andelst-Oost

-18%

+15%

Andelst

De Schalm

+28%

+107%

Elst

De Aam

+32%

+41%

Elst

Merm

+54%

+5%

Heteren

Poort van MiddenGelderland Noord

+19%

+17%

Heteren

Poort van MiddenGelderland Zuid

+72%

+26%

Oosterhout

Park15

+1900%

+470%

Zetten

Sint Walburg

-9%

+8%

27

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

+8%

+33%

Totaal gemeente (inclusief Park15)

+58%

+41%

Totaal gemeente (exclusief Park15)

+31%

+39%

Zetten-Andelst

Stationsomgeving ZettenAndelst

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep, 2023

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

7. Lokale dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt In dit hoofdstuk beschouwen we acht aspecten om de lokale marktdynamiek op de Overbetuwse bedrijventerrein scherp in beeld te brengen. Dat zijn: 1 Uitgifte van kavels 2 Verhuisbewegingen van bedrijven 3 Opname (transacties) bedrijfsvastgoed 4 Ontwikkeling mircobedrijven en zzp’ers 5 Ontwikkeling kleiner en middelgroot mkb 6 Ontwikkeling van nieuw bedrijfsvastgoed 7 Opkomst kleine bedrijfs- en opslagunits 8 Ontwikkeling van leegstand

7.1 Hoge uitgiftecijfers: gemiddeld 3 hectare per jaar Met behulp van IBIS Gelderland brengen we de uitgifte op bedrijventerreinen in Overbetuwe (en de regio) in beeld. We analyseren de kaveluitgifte in de afgelopen jaren en kijken daarbij onder meer naar de beschikbaarheid van planaanbod en de omvang van uitgegeven kavels. Dit geeft op hoofdlijnen inzicht in de marktvraag naar bedrijventerreinen in de afgelopen decennia. Sinds 2001 vond circa 11% van de uitgifte in de regio plaats in Overbetuwe Sinds 2001 kon de gemeente Overbetuwe of een particuliere partij ieder jaar grond uitgeven in de gemeente. De lokale uitgifte in de periode vanaf 2001 bedraagt circa 17% van het totaal in de regio. Hierbij zijn de ontwikkeling van Park15, DocksNLD, Bijsterhuizen en 7Poort – als grootschalige regionale bedrijventerreinen in uitgifte en ontwikkeling – buiten beschouwing gelaten. De gemiddelde jaarlijkse uitgifte bedraagt circa 3 hectare. Op een enkele uitschieters na – zoals de uitgifte van circa 5 hectare op bedrijventerrein de Merm – vonden op de Overbetuwe bedrijventerreinen geen grootschalige ontwikkelingen plaats.

Tabel 5: Uitgifte in Overbetuwe en GMR Arnhem-Nijmegen (in netto hectare) 50 40 30 20 10 0

Overbetuwe

GMR Arnhem-Nijmegen

Bron: IBIS Gelderland (2023), bewerking Stec Groep, 2023

28

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Gros uitgifte is een kavel kleiner dan 1 hectare Het merendeel van de jaarlijkse uitgifte per bedrijventerrein zijn kavels kleiner dan 1 hectare. Dit impliceert dat nieuwvestigers of uitbreidende bedrijven een kleine tot middelgrote kavel in gebruik hebben genomen. Met deze informatie is de lokale bedrijfsruimtemarkt deels verder te duiden. Zo vestigen doorgaans bedrijven uit het gemengde of reguliere segment zich op kavels van een met dergelijke omvang. Dit past ook goed bij de huidige bestemmingsplanmogelijkheden. Nog beperkt uitgeefbaar planaanbod beschikbaar in de gemeente Dat de gemeente Overbetuwe in trek is blijkt ook uit de aanbodcijfers. Er is in de gemeente nog slechts 3,5 hectare hardplanaanbod beschikbaar. Dit zijn bedrijventerreinen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Naast de harde plannen is er circa 3,3 hectare zacht aanbod in gemeente Overbetuwe. Voor een nadere toelichting verwijzen we naar paragraaf 9.3.

7.2 Positief verhuissaldo; meer bedrijven gekomen dan vertrokken We gebruiken het PWE van de afgelopen 6 jaar om de verhuisbewegingen van en naar de bedrijventerreinen in Overbetuwe in beeld te krijgen. Met deze analyse krijgen we zicht op het aantal uitgaande en inkomende verhuisbewegingen. Aanvullend wordt helder waar vandaan en waar naartoe bedrijven zijn verhuisd. Met deze analyse zijn alleen verhuisbewegingen binnen de provincie Gelderland te traceren. Noot: Het PWE bestand bevat geen bedrijfsnamen, waardoor we geen uitspraken kunnen doen over specifieke bedrijven. Bedrijfsruimtemarkt is een lokale/regionale markt Het valt op dat relatief veel verhuizende bedrijven uit de regio komen. Dit geldt voor zowel ingaande als uitgaande bewegingen (zie volgende paragrafen). Dit past in het landelijk beeld. We zien doorgaans dat bedrijven sterk gebonden en verbonden zijn aan een regio. Dit komt bijvoorbeeld door de beschikbaarheid van personeel, nabijheid van klanten en leveranciers en de waarde die bedrijven hechten aan de lokale/regionale ondernemerscultuur. We vinden het opmerkelijk dat het saldo van banen beduidend lager ligt dan het saldo van vestigingen. Dit betekent dat het aantal banen per uitgaand bedrijf hoger ligt dan bij een inkomend bedrijf. De exacte reden hiervoor is niet uit de data te halen.

Wel vinden we het aannemelijk dat de beperkte groeiruimte op bedrijventerrein in Overbetuwe hierin een rol speelt. Omgekeerd biedt de gemeente Overbetuwe relatief veel ruimte aan bedrijven met een lager aantal werknemers. Dit is bijvoorbeeld bedrijvigheid dat in Arnhem of Nijmegen geen geschikte bedrijfsruimte kan vinden vanwege bijvoorbeeld te kleine/grote omvang of hogere lasten. Inkomende bedrijven op Overbetuwse bedrijventerreinen In de periode 2017 t/m 2022 hebben zo’n 330 bedrijven zich gevestigd op de bedrijventerreinen in Overbetuwe. Dit kunnen zowel bestaande als nieuw opgerichte bedrijven zijn. De meeste bedrijven vestigde zich op bedrijventerrein De Aam in Elst. Deze bedrijven zijn goed voor in totaal zo’n 1.800 banen. De meeste bedrijven zijn klein van aard. Zo’n 90% (zie bijlage 2) van de bedrijven behoort tot het microbedrijf (57% zzp’er en 33% heeft 2 tot 9 werknemers). In relatieve aantallen zijn de meeste bedrijven actief in de sector dienstverlening en ICT en groothandel (zie bijlage 2). Dit beeld past bij de ontwikkelingen omtrent bedrijfsverzamelgebouwen (zie paragraaf 7.7). Wanneer we inzoomen op het brede mkb (10 tot 250 werknemers) dan zien we een vergelijkbaar beeld. Na bedrijventerrein De Aam (13), zien we in deze doelgroep ook veel inkomende verhuizingen naar Park15 (8) en De Schalm (5).

29

30

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Het grootste deel van de inkomende bedrijven is nieuw opgericht of komt van buiten de provincie 5. Dit zijn met name zzp’ers (120). Inkomende bedrijven zijn daarnaast afkomstig uit buurgemeenten. Zo zijn de meeste bedrijven afkomstig uit Arnhem en Nijmegen. Dat is gezien de geografische ligging van Overbetuwe tussen beide gemeenten een logisch patroon.

Inkomend verhuisbericht: Fed-Ex (Elst, De Aam) In 2021 heeft Fed-Ex zich gehuisvest op bedrijventerrein De Aam. Het voormalig distributiecentrum van Jumbo is nu het onderkomen van Fed-Ex. Zij huren het van Jumbo Logistiek Vastgoed. Het complex is circa 25.900 m2 groot.

Uitgaand verhuisbericht: Klingele Golfkarton Klingele Golfkarton uit Elst is verhuisd (2019) naar een nieuwe locatie in Nijmegen. Op bedrijventerrein De Aam groeiden zij uit hun jasje. Door de groei nam de behoefte aan een grotere locatie toe. Op de nieuwe locatie in Nijmegen is ook meer ruimte voor innovatie.

Tabel 6: Inkomende bedrijven en banen per bedrijventerrein periode 2017 t/m 2022 Bedrijventerrein

Aantal bedrijven

Aantal banen

Andelst-Oost

22

30

De Aam

133

580

De Schalm

83

240

Merm

15

80

Park15

12

620

Poort van Midden-Gelderland Noord

19

80

Poort van Midden-Gelderland Zuid

43

150

Sint Walburg

4

10

Stationsomgeving ZettenAndelst

1

5

332

1.795

Totaal Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep

5

Uit de PWE data is niet te herleiden of het gaat om een bestaand of nieuw bedrijf, als ook uit welke gemeente een bedrijf van buiten de provincie komt.

31

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Tabel 7: Locatie inkomende bedrijven periode 2017 t/m 2022 Aantal bedrijven

Locatie van herkomst Nieuw opgericht bedrijf of buiten provincie Gelderland

198

Arnhem

46

Nijmegen

25

Lingewaard

14

Renkum

10

Overig

39

Totaal

332

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep

Grootste inkomende sector is dienstverlening en ICT De forse instroom van bedrijven in de sector is Dienstverlening en ICT is opmerkelijk. Dit is bedrijvigheid – vanwege de aard bedrijfsactiviteiten – niet noodzakelijkerwijs gevestigd hoeft te zijn op een bedrijventerrein. Dit is een sector die – afhankelijk van de (bedrijfs)activiteiten – ook goed op een plek elders in het stedelijk weefsel passen. Bijvoorbeeld in gemengde gebieden en in leegstaande winkelpanden. Het concept ‘bedrijventerrein’ is ooit ontwikkeld om omgevingshinder veroorzakende bedrijven op voldoende afstand van woningbouw te kunnen huisvesten. Voor de meeste bedrijven in de dienstverlening en ICT is die kwaliteit doorgaans niet nodig is. Zij kunnen zich nabij of in het stedelijk weefsel vestigen. Desalniettemin vestigt dit type bedrijvigheid zich in Overbetuwe graag op de bedrijventerreinen. Hieruit valt op te maken dat het vestigingsklimaat, ofwel beschikbaarheid en geschiktheid van panden, de betaalbaarheid, ligging et cetera van de bedrijventerreinen bepaalt welk type bedrijvigheid zich kan vestigen. Uiteraard heeft dit ook te maken met de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Uitgaande bedrijven vanaf de bedrijventerreinen In de periode 2017 t/m 2022 zijn zo’n 65 bedrijven verhuisd vanaf een bedrijventerrein naar een plek elders binnen de provincie.

Op bedrijventerrein De Aam en Poort van Midden-Gelderland Zuid vond de meeste uitgaande verhuisdynamiek plaats. In totaal verhuisden met de bedrijven ook zo’n 500 banen mee. De meeste bedrijven verhuisden naar de gemeente Lingewaard, Arnhem en Nijmegen. In deze data ontbreken bedrijven die zich buiten de provincie hebben gevestigd. Concreet voorbeeld is de verhuizing/sluiting van het distributiecentrum (DC) van Jumbo (vanaf De Aam). Dynamiek over de provinciegrens valt buiten de data. We weten dat het nieuwe DC van Jumbo in Nieuwegein (provincie Utrecht) de activiteiten van het voormalige DC in Elst heeft overgenomen. Zowel de sectorale als ook de verdeling per grootteklasse tonen gedeeltelijk hetzelfde patroon als bij de inkomende bewegingen. Het aandeel bedrijven met twee tot 50 werknemers is daarentegen groter dan bij de inkomende dynamiek. Hier kunnen meerdere oorzaken aan ten grondslag liggen zoals groeiambities, bedrijfsstrategie en beperkte huisvestingsmogelijkheid op de Overbetuwse bedrijventerreinen. Binnen het brede mkb (10 tot 250 werknemers) zien we vooral veel verhuizingen van bedrijventerrein De Aam (7).

Tabel 8: Aantal uitgaande bedrijven en banen per bedrijventerrein 2017 t/m 2022 Bedrijventerrein Andelst-Oost

Aantal bedrijven

Aantal banen 4

62

32

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

De Aam

32

288

De Schalm

7

27

Merm

6

37

Poort van Midden-Gelderland Noord

3

22

Poort van Midden-Gelderland Zuid

12

42

Stationsomgeving Zetten-Andelst

1

11

Totaal

65

489

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep

Tabel 9: Locatie uitgaande bedrijven periode 2017 t/m 2022 Nieuwe bestemming

Aantal bedrijven

Lingewaard

14

Arnhem

12

Nijmegen

9

Ede

5

Tiel

4

Overig

21

Totaal

65

Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep

Uitgaande bedrijven laten gemiddeld een pand tussen de 500 en 1.000 m2 achter Uit de analyse van de uitgaande bedrijven op bedrijventerrein blijkt dat zij gemiddeld een pand met een oppervlakte tussen de 500 en 1.000 m2 achterlaten. Het gemiddelde oppervlakte van het nieuwe pand waar zij naartoe verhuizen is circa 15 tot 30% groter is dan hun vorige locatie. Deze bevindingen suggereren dat bedrijven een voorkeur hebben voor ruimere bedrijfsruimtes om hun (groeiende) activiteiten te accommoderen én dat zij deze extra ruimte niet op de oude locatie konden realiseren. Voor dat laatste kunnen zowel financiële als ruimtelijke belemmeringen een reden zijn.

7.3 Opname bedrijfsvastgoed op hoog niveau Met behulp van vastgoeddata brengen we de transactiedynamiek (zowel koop als huur) op de bedrijventerrein in Overbetuwe in kaart. We kijken hiervoor specifiek naar het aantal transacties en de totale omvang in vierkante meters. Aanvullend kijken we naar de grootteklasse van panden per transactie. Dit biedt inzicht in de marktvraag van de afgelopen jaren. Stijgend aantal transacties, maar omvang opname in m2 schommelt Op basis van gegevens van Vastgoeddata stellen we vast dat er in totaal 220 kooptransacties en 70 huurtransacties zijn geregistreerd op de Overbetuwse bedrijventerreinen sinds 2012. Veruit de meeste transacties vonden plaats op de bedrijventerreinen in Elst. De transacties in de gehele periode hadden een totale oppervlakte van ruim 1.040.500 m² bvo. Het bedrijfsvastgoed varieert in een oppervlakte van klein tot zeer groot (123.000 m², pand Rietgraaf 2, Oosterhout). De opname in vierkante meters is in de periode 2020 t/m mei 2023 aanzienlijk hoger dan in de jaren daarvoor. Dit komt met name door de ontwikkeling van Park15.

33

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

De meeste opname naar transactievolume was in het segment > 5.000 m² (circa 69%). De meeste transacties (65%) vonden plaatst in de segmenten tot maximaal 1.500 m². Al met al laat de analyse zien dat de lokale bedrijfsruimtemarkt dynamisch en veelzijdig is. Er is zowel vraag naar grotere als kleinere bedrijfsruimtes.

Figuur 8: Aantal opnames bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen (koop en huur) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: Vastgoeddata 2023, bewerking Stec Groep 2023

Figuur 9: Opname op bedrijventerreinen naar omvang (links) en aantal (rechts) 2% 23

10%

< 500 m²

90 500-1500 m²

19%

79

1500-5000 m² > 5000 m²

69% 100

Bron: Vastgoeddata 2023, bewerking Stec Groep 2023

7.4 Het aantal microbedrijven groeit sterk We hebben de historische ontwikkeling van zzp’ers en kleinbedrijf (tot 10 werknemers) in beeld gebracht voor de bedrijventerreinen in gemeente Overbetuwe. Dit doen we voor bedrijven in de ‘business economy’, conform de definitie van CBS 6. Als bron hanteren we het PWE bestand van provincie Gelderland. Hierbij kijken we naar het aantallen, de ontwikkeling in de gemeente (algemeen) en specifiek voor de bedrijventerreinen binnen de gemeente. 6

De term business economy wordt internationaal het meest gebruikt om het mkb af te bakenen. De business economy telt de overheidssector niet mee. Ook de agrarische sector, financiële dienstverlening, onderwijs, zorg, cultuur, sport en recreatie, belangen en hobby-verenigingen en overige persoonlijke dienstverlening worden niet tot de business economy gerekend. De business economy is dus een deel van alle economische activiteiten. Volgens de standaard bedrijven indeling (SBI) is het de samentelling van hoofdstuk B-N, exclusief K en inclusief SBI-afdeling 95.

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Het aantal microbedrijven groei sterk in gemeente Overbetuwe Het aantal microbedrijven (zzp’ers en kleine mkb-bedrijven) in gemeente Overbetuwe is sinds 2013 sterk aan het toenemen. De groei van het aantal microbedrijven bedraagt 51% in de periode 2013 tot 2022. Het aantal microbedrijven die gevestigd zijn op een bedrijventerrein in dezelfde periode ook toegenomen (43%). Op bedrijventerreinen is de groei dus net wat lager, maar we zien wel dat het aandeel microbedrijven versus het totaal op een bedrijventerrein aan het toenemen is. In 2022 is circa 19,5% van alle microbedrijven in Overbetuwe gevestigd op een bedrijventerrein. Ruim driekwart van alle bedrijven op een bedrijventerrein is een microbedrijf Wanneer we inzoomen op de vestingen op een bedrijventerreinen dan valt top dat in 2022 ruim driekwart van alle bedrijven een microbedrijf betreft. Het gaat om ruim 610 bedrijven. De grootste groei binnen de doelgroep over de afgelopen tien jaar is de toename van zzp’ers. Het aantal zzp’ers op een Overbetuws terrein is gegroeid van circa 170 in 2013 naar 310 in 2022. Dit is een groei van ruim 83%. Het aantal kleine mkb-bedrijven (2 tot 10 werknemers) groeide in dezelfde periode met zo’n 17,5% (van 260 naar 305 bedrijven).

Naast bedrijven in ‘business economy’ ook sprake van andere functies (verkleuring) Wanneer we breder kijken naar microbedrijven op bedrijventerreinen in brede zin (dus niet de definitie van CBS hanteren voor ‘business economy’), dan blijven de constateringen overeind. Op de bedrijventerreinen zijn zo’n 100 microbedrijven aanwezig die niet vallen onder de definitie van ‘business economy’ en dus actief zijn in andere functies. Denk aan zorg, cultuur, onderwijs, leisure, sport en persoonlijke dienstverlening. Dit noemen we verkleuring. Bedrijventerreinen zijn in de oorspronkelijke opzet immers vaak bedoeld als (monofunctionele) gebieden voor bedrijvigheid in ‘traditionele’ sectoren zoals (groot)handel, industrie, bouw en logistiek. Op steeds meer terreinen zien we tegenwoordig ook andere functies een plek krijgen. Dit soort functiemenging noemen we ‘verkleuring’ omdat het bedrijventerrein langzaam van kleur verschiet. Voor veel van dit soort dienstverlenende en publieksaantrekkende functies zijn bedrijventerreinen een interessante vestigingslocatie, vanwege voldoende parkeerruimte en relatief lage huren. Dergelijke andere type functies kunnen ook een hogere commerciële waarde hebben dan traditionele bedrijfsruimte en een verleidelijk alternatief zijn voor vastgoedeigenaren.

Voordelen van verkleuring kunnen zijn dat de sociale controle wordt vergroot (bijvoorbeeld doordat een sportschool ook ’s avonds bezoekers aantrekt) en dat leegstand wordt teruggedrongen. Een belangrijk nadeel van verkleuring is dat dit veelal ten koste gaat van de oorspronkelijke werkfunctie (fysieke ruimte en milieuruimte). Het zogenoemde ‘verdringingseffect’. De nieuwe functies kunnen bijten met reguliere bedrijfsruimte (milieuhinder, vrachtverkeer dat gevaar oplevert voor fietsers, parkeeroverlast van bezoekers en dergelijke) en verhogen de druk en de prijzen op de bedrijfsruimtemarkt.

Doelgroep microbedrijven vooral gevestigd in kleinschalige bedrijfsruimte Deze doelgroep microbedrijven (tot 10 werknemers) betreft doorgaans bedrijven in de zakelijke dienstverlening, bedrijven in groot- en detailhandel, handel en reparatie, kleine aannemers en installatiebedrijven of vervoer en opslag. Vooral dienstverlening is met meer dan 30% van het aantal vestingen zeer sterk vertegenwoordigd. De doelgroep is vaak gevestigd in kleinschalige bedrijfsruimte tot maximaal 500 m² (ongeveer 60%), gevolgd door 500 tot 1.500 m² (circa 28%). Zie onderstaand figuur.

34

35

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Figuur 10: Microbedrijven op Overbetuwse bedrijventerreinen naar sector (links) en omvang pand (rechts) 100% 90%

20 56

80%

58

70%

80

60%

91

50% 40%

10% 0%

Vervoer en opslag Industrie

1%

105

500-1500 m² 28%

Handel en reparatie 191

< 500 m²

11%

Bouwnijverheid Detailhandel

30% 20%

Horeca

Groothandel

60%

1500-5000 m² > 5000 m²

Dienstverlening en ICT

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep 2023

Werkgelegenheidsbelang van microbedrijven op bedrijventerrein niet zo groot Maar liefst driekwart van alle ‘business economy’ bedrijven op een bedrijventerrein in gemeente Overbetuwe betreft een microbedrijf. Dit betekent feitelijk dat ongeveer 25% van alle bedrijven op een bedrijventerrein in de gemeente 10 of meer werknemers heeft. In absolute aantallen gaat het bij microbedrijven om een aanzienlijke groep. Vanuit werkgelegenheidsperspectief zijn microbedrijven van minder groot belang. Slechts 14% van alle werkgelegenheid op een bedrijventerrein is afkomstig van een microbedrijf. Met andere woorden circa 86% van alle banen komt van mkb-bedrijven met 10 of meer werknemers. Dit betekent overigens niet dat de werkgelegenheid van microbedrijven in de afgelopen jaren is afgenomen. We zien wel een groei van ongeveer 19,5% over de periode 2013-2022. De groei is vooral afkomstig van zzp’ers. De groei van kleine mkb-bedrijven (2 tot 10 werknemers) bedraagt circa 10%. Het aantal zzp’ers in gemeente Overbetuwe en op de bedrijventerreinen neemt al jaren sterk toe Het aantal zzp’ers actief in business economy in de gemeente neemt al jaren sterk toe. We zien een groei van circa 51% over de periode 2013 t/m 2022. Het aantal is gegroeid van circa 1.540 in 2012 naar circa 2.330 in 2022. Het aandeel zzp’ers dat zich vestigt op een bedrijventerreinen is beperkt.

Het aandeel schommelt zo rond de 10 tot 13%. In 2022 is ruim 13% van alle zzp’ers gevestigd op een bedrijventerrein. De rest heeft een beroep aan huis of een alternatieve vestigingslocatie (bijvoorbeeld in de dorpskern of het buitengebied).

7.5 Middelgroot mkb dé absolute banenmotor We hebben de historische ontwikkeling van het brede mkb(10 werknemers tot 250 werknemers) in beeld gebracht voor de bedrijventerreinen in Overbetuwe. Als bron hanteren we het PWE bestand van provincie Gelderland. Hierbij kijken we naar de ontwikkeling in aantal vestingen en banen. Noot: Het PWE bestand bevat geen bedrijfsnamen, waardoor we geen uitspraken kunnen doen over specifieke bedrijven. Middel tot groot mkb beleefde sterke opmars op bedrijventerreinen in Overbetuwe Het brede mkb is sinds 2013 sterk aan het toenemen. De groei van het aantal bedrijven bedraagt circa 33% in de periode 2013 tot 2022. In 2013 waren 160 mkb bedrijven (10 werknemers tot 250

36

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

werknemers) gevestigd op een bedrijventerrein en dit zijn er 213 in 2022. Opvallend is de sterke opmars van het middel tot groot mkb (vanaf 50 tot 250 werknemers). Het aantal vestigingen is in de periode 2013-2022 gegroeid van 15 vestigingen naar 40 vestigingen. Dit is een toename van circa 167%. Het aantal vestigingen in kleinere mkb (10 tot 49 werknemers) groeide ook, maar minder hard. In periode 2013-2022 is het aantal vestigingen in dit segment gegroeid van 145 vestingen naar 173 vestigingen. Een groei van circa 19%.

Figuur 11: Aantal vestigingen (links) en aantal banen (rechts) 2022 brede mkb 15 1.395

25 2.395 106

1.960 67 1.550

10-19

20-49

50-99

100-249

10-19

20-49

50-99

100-249

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep, 203

Zeer sterke banenontwikkeling in middel tot groot mkb, kleinere mkb groeit minder hard Wanneer we dieper inzoomen op het brede mkb, dan zien we dat ongeveer de helft van de bedrijven een kleiner mbk-bedrijf met 10 tot 20 banen is. Deze groep bedrijven is goed voor circa 1.395 banen. In termen van werkgelegenheid is de doelgroep middel tot groot mkb (50 tot 250 banen) van groot belang. Deze doelgroep is goed voor meer dan de helft (54%) van alle banen in het brede mkb. In dit segment van het mkb is de werkgelegenheid enorm sterk gegroeid in de afgelopen tien jaar. De groei vanaf 2014 tot 2022 bedraagt 128%. Deze hoge groeicijfers tonen dat deze groep mkb bedrijven in de afgelopen jaren uitstekend konden doorgroeien of vestigen. Voor bedrijven in het kleinere mkb segment (10-49 banen) was dit minder het geval. De groei bedroeg in dezelfde periode circa 20%. Dit laat zien dat het kleinere mkb minder hard goed kon groeien op de bedrijven, ofwel de stap maakte naar het segment middelgroot mkb.

7.6 Nieuwbouw betreft voornamelijk kleinschalige vastgoed Met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) brengen we de ontwikkeling van nieuw vastgoed op de bedrijventerreinen in beeld. Hiervoor kijken we naar het aantal objecten en de grootteklasse van panden. Dit geeft een inzicht in de korrelgrootte van nieuw vastgoed. In de analyse is de ontwikkeling van het bedrijventerrein Park15 buiten beschouwing gelaten. Vooral nieuwe ontwikkeling vastgoed tot 1.500 m2 (exclusief Park15) Absoluut gezien is de grootteklasse 500 – 1.500 m2 de meest voorkomende omvang op bedrijventerreinen in Overbetuwe. In totaal steeg het aantal panden met deze omvang in de afgelopen vijf jaar met circa 16%. Dat is relatief gezien echter niet de grootste stijger. In diezelfde periode nam het vastgoed met een omvang tot 50 m2 namelijk met zo’n 18% toe. Het segment vastgoed met een omvang tussen 50 en 500 m2 groeide minder hard. De ontwikkeling van nieuw vastgoed is – in minderde mate – ook zichtbaar in grotere segmenten. Absoluut gezien groeide het aantal panden met een omvang groter dan 1.500 m2 met circa 15 panden.

37

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Tabel 10: Vastgoed op bedrijventerreinen en omvang en groei in afgelopen 5 jaar Grootte pand

Aantal (totaal in 2023)

Groei afgelopen 5 jaar Relatieve groei

Absolute groei

< 50 m2

114

18%

17

50 - 150 m2

66

3%

2

150 m2 – 500 m2

157

5%

7

500 – 1.500 m2

230

16%

31

1.500 – 2.500 m2

75

10%

7

2.500 – 5.000 m2

67

10%

6

5.000 - 10.000 m2

14

17%

2

> 10.000 m2

6

0%

0

Bron: IBIS Gelderland (2023), BAG (2023), bewerking Stec Groep, 2023

Vooral nieuwbouw op bedrijventerreinen in Elst – waaronder herontwikkelingen De nieuwbouw van bedrijfsvastgoed concentreert zich met name op bedrijventerrein De Aam. In mindere mate waren er ontwikkelingen op bedrijventerreinen Poort van Midden-Gelderland Zuid en De Merm. De (her)ontwikkeling van Spoorallee (bedrijventerrein De Aam) is de voornaamste reden waardoor het nieuwbouwcijfer daar hoog is. Tegelijkertijd speelt ook mee dat enkele voorheen niet bebouwde kavels recent wel zijn bebouwd. Voorbeelden hiervan zijn de (nieuw)bouw aan het Peppelenbos en de Nijverheidsweg.

Figuur 12: Nieuwbouw per bedrijventerrein (periode 2010-2022) Stationsomgeving Zetten-Andelst Sint Walburg Poort van Midden-Gelderland Zuid Poort van Midden-Gelderland Noord Merm De Schalm De Aam Bedrijventerrein Andelst-Oost 0 Tot 500 m²

10

Tussen 500 en 1500 m²

20

30

40

50

Tussen 1500 en 5000 m²

60

70

80

90

Groter dan 5000 m²

Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep, 2023

Circa 5% van de voorraad op bedrijventerreinen is kleinschalige bedrijfsruimte De totale bedrijventerreinenvoorraad van Overbetuwe heeft een omvang van ruim 1.208.200 m² bvo vastgoed. Circa 55.080 m² van de voorraad betreft kleinschalige bedrijfsruimte (tot 500 m²). Het gaat om een aandeel van circa 5%. Dit type vastgoed is in de afgelopen jaren door nieuwe ontwikkelingen toegenomen.

38

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Gemiddeld aantal vierkante meter vastgoed per werknemer is afgenomen We constateren dat het aantal vierkante meter vastgoed per werknemer met circa 14% afnam in de periode 2013-2022. Dat is opvallend, omdat de vastgoedvoorraad en het aantal banen in dezelfde periode aanzienlijk toenam. Deze ontwikkeling kan voor een belangrijk deel verklaard worden door de forse toename van kleinschalig vastgoed, waaronder bedrijfsverzamelgebouwen (zie volgende paragraaf). Deze gebouwen bieden flexibele werkruimtes en faciliteiten die gedeeld kunnen worden door meerdere bedrijven. Door gebruik te maken van gedeelde voorzieningen en ruimtes, kunnen bedrijven efficiënter gebruik maken van de beschikbare ruimte, wat resulteert in een daling van het gemiddelde bruto oppervlak per werknemer.

7.7 Opkomst van kleinschalige bedrijfs- en opslagunits Met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) brengen we de opkomst van kleinschalige bedrijfs- en opslagunits op de bedrijventerreinen in beeld. Zie bijlage 3 voor definities, methodiek en een aantal overzichtskaarten. We kijken naar het aantal gebouwen en units op bedrijventerreinen en de belangrijkste kenmerken van dit type vastgoed. Sterke groei van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen In lijn met een lager bruto oppervlak per vastgoedobject, constateren we een sterke groei van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen in Overbetuwe. Met name de laatste jaren zijn veel nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen ontwikkeld. Het bruto vloeroppervlak bedrijfsverzamelgebouwen nam met 88% toe vanaf 2017. Dit is duidelijk zichtbaar op bedrijventerrein Zetten-Andelst, De Aam en Andelst-Oost. Het gaat in totaal om circa 50 bedrijfsverzamelgebouwen, zo blijkt uit onze inventarisatie aangevuld met informatie van de gemeente. Dit past bij het landelijk beeld op bedrijventerreinen en de ontwikkeling van microbedrijven. Onderstaande tabel biedt een overzicht per bedrijventerrein van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen en units/garageboxen. In de bijlage zijn overzichtskaarten opgenomen.

Circa 100.500 m² van de totale vastgoedvoorraad bestaat uit bedrijfsverzamelgebouwen met kleinschalige bedrijfs- en opslagunits. Dit is een aandeel van 8% van de totale voorraad. De hoeveelheid kleinschalige bedrijfsunits is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Vóór 2017 was de totale oppervlakte van bedrijfsunits in de gemeente immers nog maar circa 54.000 m2. Er is in de afgelopen jaren dus sprake van een forse toename. Onderstaande tabel biedt een overzicht per bedrijventerrein van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen en units/garageboxen.

Tabel 11: Overzicht van aantal gebouwen met opslagunits Bedrijventerrein

Voor 2017

Vanaf 2017

Andelst-Oost

3 gebouwen

1 gebouw

De Aam

8 gebouwen

9 gebouwen

De Schalm

3 gebouwen

Merm

3 gebouwen

1 gebouw

Park15

-

2 gebouwen

Poort van Midden-Gelderland Noord

-

-

Poort van Midden-Gelderland Zuid

6 gebouwen

-

Zetten-Andelst

-

7 gebouwen

Bron: BAG 2023, informatie gemeente Overbetuwe (augustus 2023), bewerking Stec Groep, 2023

39

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Opkomst van bedrijfsverzamelgebouwen en opslagconcepten Landelijk zien we een (forse) toename van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen en opslagconcepten. Gemeenten ontvangen ook steeds vaker projectinitiatieven en bouwaanvragen. De opkomst van dit vastgoedsegment heeft naast positieve effecten (voorziet in een behoefte aan kleinschalige bedrijfs- en opslagruimte, flexibiliteit en samenwerking onderling) ook veel negatieve effecten. Denk hierbij aan de verdringing van mkb, een relatieve lage werkgelegenheidsfunctie, onderbenutting van toegestane milieuruimte en de impact op het organiserend vermogen en ondermijning. Bedrijfsverzamelgebouwen vertegenwoordigen een relatief hoge commerciële waarde Bellegers/ontwikkelaars gebruiken bedrijfsverzamelgebouwen als bellegingsstrategie om zo een stabiele stroom aan huurinkomsten te genereren. Dit maakt bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen een relatief aantrekkelijk beleggingsproduct met een stabiele bron van inkomsten. De commerciële waarde van bedrijfsverzamelgebouwen is daardoor relatief hoog. In vergelijking met ‘reguliere’ bedrijfsvastgoed (denk hierbij aan vrijstaand zelfstandig bedrijfspand) ligt de opbrengst voor de verhuurder significant hoger. De oorzaak hiervan is te vinden in drie indicatoren: 1 Huurprijzen van bedrijfsverzamelgebouwen liggen significant hoger in vergelijking met regulier bedrijfsvastgoed.

In de praktijk zien we dat de huurprijzen voor bedrijfsverzamelgebouwen / opslagunits dubbel zo hoog zijn in vergelijking met regulier vastgoed. De gemiddelde huurprijs voor een unit in een (nieuw) bedrijfsverzamelgebouw of opslagcomplex ligt landelijk gezien tussen € 120 tot € 160. Voor regulier bedrijfsvastgoed ligt de huurprijs landelijk grofweg tussen € 60 tot € 80. Uiteraard zijn de huurprijzen sterk afhankelijk van (geografische) ligging, uitstraling en bereikbaarheid van een pand. Zie onderstaand figuur voor een actueel beeld van huurprijzen op bedrijventerreinen in gemeente Overbetuwe ter illustratie. Hierbij wordt in beide gevallen uitgegaan van een huurder-verhuurderconstructie.

Tabel 12: Illustratie huurprijzen bedrijfsverzamelgebouwen en regulier bedrijfsvastgoed Impressie bedrijfsverzamelgebouw

Huurprijs (per jaar / vierkante meter)

Impressie regulier bedrijfsvastgoed

€ 141,-

€ 66,-

’t Veld 21 (Heteren)

De Veiling 18 (Zetten)

€ 114,-

Industrieweg 6 (Elst)

Huurprijs (per jaar / vierkante meter)

€ 45,-

Edisonweg 3-5 (Elst)

40

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

€ 102,-

Edionweg 30 (Elst)

€ 97,-

Weerbroek 22 (Heteren)

Bron: Stec Groep op basis van Funda in Business, lokale en regionale bedrijfsmakelaars (peildatum 1 augustus 2023)

2 Door de relatief weinig vierkante meters bedrijfsoppervlak ligt de huurprijs per vierkante meter significant hoger bij een bedrijfsverzamelgebouw dan regulier bedrijfsvastgoed. Ook wordt vaak gewerkt met flexibele huurovereenkomsten, waardoor bedrijven gemakkelijk kunnen opschalen of inkrimpen naarmate hun ruimtebehoeften veranderen. Deze flexibiliteit resulteert ook in hogere huurprijzen, aangezien huurders bereid zijn te betalen voor de mogelijkheid om hun ruimte snel aan te passen zonder grote verplichtingen op lange termijn. 3 De bouwkosten voor bedrijfsverzamelgebouwen / opslagunits liggen significant lager dan voor regulier bedrijfsvastgoed. Zo hoeft de draagcapaciteit van de vloer vaak minder te zijn in vergelijking met regulier bedrijfsvastgoed, is de algemene uitstraling en afwerkingsniveau vaak lager (het pand hoeft een minder representatieve uitstraling te hebben voor de eindgebruiker). Denk bijvoorbeeld aan het ontbreken van glazen façades, open ruimtes, specifieke bedrijfsruimten of een lobby. Er worden bijvoorbeeld geen klanten ontvangen en is de bouw van verschillende units uniform in opzet. Als gevolg hiervan liggen de bouwkosten per vierkante meter circa 25% lager in vergelijking met regulier bedrijfsvastgoed. 4 Bedrijfsverzamelgebouwen, opslagunits en garageboxcomplexen zijn voor ontwikkelaars een ontwikkelobject met een relatief laag beleggingsrisico.

Een bedrijfsverzamelgebouw op opslagcomplex huisvest in vergelijking tot regulier bedrijfsvastgoed (met één eindgebruiker / huurder) veel huurders. Wanneer een huurder in een bedrijfsverzamelgebouw het huurcontract opzegt of failliet gaat, verliest de verhuurder maar een (klein) deel van de huurinkomsten. Bij regulier bedrijfsvastgoed verliest de verhuurder direct alle huurinkomsten. Ook is een groter bedrijfspand vaker een ‘maatpak’ van het vorige bedrijf. Hoe groter of specifieker de kenmerken van het betreffende pand, hoe minder courant deze is op de bedrijfsruimtemarkt. Een nieuw bedrijf kan andere eisen en wensen hebben met betrekking tot haar huisvesting.

7.8 Leegstand bedrijventerreinen historisch laag Leegstand op bedrijventerreinen is een goede indicator van de marktdruk. Om de leegstand op bedrijventerreinen in beeld te brengen baseren we ons op de halfjaarlijkse ‘Aanbodmonitor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen’ van Stec Groep. We checken deze cijfers met de leegstandsmonitor van het CBS. Leegstand in de bestaande voorraad ver onder gezond frictieniveau De leegstand in bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen in Overbetuwe is historisch laag. Alleen in het eerste halfjaar van 2021 werd er iets minder bedrijfsvastgoed actief aangeboden op de bedrijventerreinen. Voor de bestaande voorraad houden we rekening met een frictieleegstand. Dit leegstandsniveau van 5% is gewenst om enige schuifruimte te bieden aan ruimtezoekende bedrijven. Dit ter bevordering van een gezonde doorstroming op de bedrijfsruimtemarkt. Een leegstand boven dit niveau beschouwen we als overmatig en kan in potentie een deel van de ruimtevraag van bedrijven opvangen. Andersom zorgt een leegstand die (ver) onder het frictieniveau ligt ervoor dat bedrijven met een acute ruimtevraag geen ruimte kunnen huren/kopen. Schuifruimte ontbreekt voor bedrijven die een ander/extra pand zoeken.

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Verspreid over de bedrijventerreinen, wordt circa 24.000 m² bedrijfsoppervlak aangeboden (exclusief logistiek pand op Park15). Dit is een krappe 2% van de totale voorraad op de Overbetuwse bedrijventerreinen. Dit aanbod bestaat voornamelijk uit panden kleiner dan 1.000 m2 en kleinschalige bedrijfsunits. Het aanbod bevindt zich voor het grootste deel in Elst en Andelst. Grotere bedrijven in bijvoorbeeld Heteren die behoefte hebben aan ruimere faciliteiten of meer opslag- of productieruimte kunnen daarmee beperkt worden in hun keuzemogelijkheden, vanwege een gebrek aan aanbod. Dit kan hun mogelijkheden voor uitbreiding en groei belemmeren.

Figuur 13: Ontwikkeling leegstand op bedrijventerreinen in Overbetuwe 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2015 2016 2017 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 2022 2022 2023 2023 (1) (2) (1) (2) (1) (2) (1) (2) (1) (2) Leegstandpercentage (exclusief logistiek pand) - Monitor Stec Groep Leegstandpercentage - Monitor Stec Groep CBS Leegstandsmonitor Frictieleegstand Bron: Aanbodmonitor Stec Groep o.b.v. Funda in Business, CBS 2023, bewerking Stec Groep, 2023

De piek in de tweede helft 2021 en eerste helft 2022 wordt veroorzaakt door het aanbod van een logistiek pand van ruim 70.000 m2 (Rietgraaf 1) in Elst. In de tweede helft van 2022 is dit pand in gebruik en dus uit het aanbod. Ook in 2023 (2) zien we een grootschalig logistiek pand in het aanbod staan. Het totale aanbod bedraagt inclusief dit pand zo’n 4%. Tegelijkertijd zien we dat bedrijven in 2021-2022 (of net daarvoor) zijn verhuisd, waardoor er (tijdelijk) meer aanbod beschikbaar was. Een voorbeeld hiervan is Klingele Karton uit Elst. Zij zijn verhuisd naar een nieuwe locatie in Nijmegen. Ook de CBS Leegstandsmonitor 7 laat over de afgelopen jaren een daling in leegstand zien én ligt onder frictieniveau. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leegstaand geregistreerd als er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het in de praktijk voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dit pand als ‘leeg’ in de database van het CBS wordt geregistreerd. 7

De CBS Leegstandmonitor toont leegstand op gemeenteniveau en per gebruiksfunctie. In dit geval geeft de grafiek enkel de leegstand van BAG objecten met een industrie functie in de gehele gemeente weer. Dit is dus niet specifiek de leegstand op de bedrijventerreinen, maar geeft wel een goed beeld van de krapte in de gemeente. De monitor van Stec Groep laat daarentegen wel de leegstand op de bedrijventerreinen zien.

41

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Weinig verschillen tussen bedrijfsruimtemarkt Andelst, Elst, Heteren, Oosterhout en Zetten Wanneer we inzoomen op de bedrijfsruimtemarkt van Andelst (Andelst-Oost, De Scham), Elst (De Aam, Merm), Heteren (Poort van Midden-Gelderland Noord en Zuid), Oosterhout (Park15) en Zetten (Sint Walburg, Stationsomgeving Zetten-Andelst) zien we weinig verschillen. Het aanbod bestaat vooral uit kleinschalig vastgoed dat recent is ontwikkeld. We beschouwen dit als tijdelijk aanbod.

Tabel 13: Aanbod per bedrijfsruimtemarkt Bedrijfsruimtemarkt Leegstand

Opmerking

Andelst

4%

12 panden, waarvan tien kleiner dan 250 vierkante meter.

Elst

2%

Zo'n 25 panden, waarvan circa 20 kleiner zijn dan 250 vierkante meter.

Heteren

2%

Het aanbod bestaat voornamelijk uit kleinschalige vastgoed.

Oosterhout

8%*

*Eén groot logistiek pand op Park15 van circa 27.500 m²

Zetten

10%

Het aanbod bestaat uit 13 kleinschalige panden aan ‘De Veiling’.

Bron: Aanbodmonitor Stec Groep o.b.v. Funda in Business 2023, bewerking Stec Groep, 2023

Hoge doorloopsnelheid; bedrijfsvastgoed is niet lang op de markt We constateren dat nieuw aanbod van bedrijfsruimte doorgaans snel wordt verhuurd of verkocht. Dit duidt op een actieve, dynamische markt. De grote vraag naar bedrijfsruimte zorgt ervoor dat nieuw aanbod vaak snel wordt opgenomen door geïnteresseerde partijen. De doorloopsnelheid is hoog. Hiermee lijkt er sprake van een gezonde markt met nauwelijks incourant vastgoed. Desondanks zit de lokale bedrijfsruimtemarkt in zekere zin ‘op slot’. De leegstand is al langere tijd (zeer) laag. In de huidige situatie zitten bedrijven ‘klem’. Er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden door bijvoorbeeld het pand van de buren of elders op het terrein aan te kopen of te huren.

42

43

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

8. Ruimtegebruik op bedrijventerreinen In dit hoofdstuk zoomen we dieper in op het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen. Dit doen we door te kijken naar bebouwingsmogelijkheden en de intensiteit van het ruimtegebruik. We voeren ook een analyse uit naar de herontwikkelingsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen.

8.1 Bebouwingsmogelijkheden overwegend marktconform Bestemmingsplannen stellen bepaalde juridisch planologische kaders in de ontwikkelruimte voor bedrijven. Veelal is dit uitgedrukt in een maximale bouwhoogte, een bebouwingspercentage of bouwvlak en de toegestane maximale milieucategorie. We zetten de planologische mogelijkheden voor de bedrijventerreinen in Overbetuwe uiteen in onderstaande tabel.

Tabel 14: Planologische mogelijkheden bestemmingsplan Bedrijventerrein

Bouwhoogte

Bebouwingspercentage Milieucategorie

Andelst-Oost

Max. 10 meter 8

Max. 100%

Max. 3.2

De Aam

Max. 14 meter

Max. 100%

Max. 4.2

De Schalm

Max. 12 meter

Max. 100%

Max. 4.2

Merm (Oost)

Max. 12 meter

Max. 100%

Max. 3.2

Park15

Max. 25 meter 9

Min. 40%

Max. 4.2

Poort van MiddenGelderland Noord

Max. 15 meter

Max. 100%

Max. 4.2

Poort van MiddenGelderland Zuid

Max. 16 meter

Max. 100%

Max. 4.2

Sint Walburg

Max. 10 meter

Max. 100%

Max. 3.1

Stationsomgeving Zetten-Andelst

Max. 7 meter

Binnen bouwvlak

Max. 2

Bron: Ruimtelijke plannen, 2023

Bebouwingspercentage op bedrijventerreinen ruim en bouwhoogte overwegend marktconform Het bebouwingspercentage op de bedrijventerrein is ruim (maximaal 100%). Hierbij moet wel een afstand van 3 meter tot het naburige bouwperceel worden aangehouden en mag enkel gebouwd worden binnen het bouwvlak. Dit geeft voldoende mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik en doet tevens recht aan de ruimtelijke kwaliteit. De bouwhoogtes zijn overwegend marktconform. Alleen Andelst-Oost is met 10 meter wat aan de lage kant. 8

Op één bouwvlak op bedrijventerrein Andelst-Oost mag tot maximaal 12 meter gebouwd worden.

9

De bouwhoogte neemt af. Vanaf snelweg A15 eerst 25 meter, daarna 20 meter en 12 meter.

44

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Kansen voor verruimen mogelijkheden op Andelst-Oost De huidige maximale bouwhoogte op Andels-Oost is met 10 meter aan de lage kant. Een bouwhoogte van maximaal 12 tot 14 meter is voor de meeste bedrijven courant. Een hogere bouwhoogte geeft bedrijven meer planologische ruimte om te intensiveren op eigen kavel. Overigens is dit doorgaans alleen relevant bij sloop-nieuwbouw. Naar verwachting liggen er op Andelst-Oost kansen in herontwikkeling en/of stedelijke herverkaveling met diverse partijen in het gebied.

8.2 Intensiteit ruimtegebruik over het algemeen passend We drukken het ruimtegebruik uit in de terreinquotiënt. De terreinquotiënt toont de hoeveelheid ruimte (in m² kavel) dat iedere baan op een bedrijventerrein nodig heeft. De hoge arbeidsintensiteit per vierkante meter betekent dat er relatief veel werknemers zijn in verhouding tot de beschikbare ruimte. Met andere woorden, er werken relatief veel personen op een beperkte oppervlakte. In de analyse is de ontwikkeling van het Park15 – als bedrijventerrein in uitgifte en ontwikkeling – buiten beschouwing gelaten. Terreinquotiënt bedraagt circa gemiddeld 197 m² per baan Het ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in Overbetuwe bedraagt gemiddeld circa 197 m2 per baan. De terreinquotiënt ligt daarmee onder het landelijk gemiddelde (235 m2 per werknemer). Wel is de gemiddelde terreinquotiënt lager dan in stedelijke provincies, zoals Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Holland. We verwachten dat de relatief hoge terreinquotiënt te maken heeft met de gunstige ligging van de gemeente Overbetuwe. Vanwege de ligging tussen Arnhem en Nijmegen is een breed, divers arbeidspotentieel beschikbaar. Tegelijkertijd dient de nabijheid van goede infrastructuur als extra asset waardoor de gemeente een interessante vestigingslocatie voor bedrijvigheid is.

Figuur 14: Terreinquotiënt per bedrijventerrein Bedrijventerrein

Aantal banen (2022 - afgerond)

Uitgegeven oppervlak (t/m 2022 - afgerond)

Terreinquotiënt (vierkante meter per baan)

250

13,0

524,4

De Aam

4.385

76,7

174,8

De Schalm

1150

23,9

208,0

Merm

875

15,2

173,6

Poort van MiddenGelderland Noord

2.065

31,4

152,0

Poort van MiddenGelderland Zuid

1.130

25,7

227,9

Sint Walburg

100

3,5

355,4

Stationsomgeving Zetten-Andelst

45

7,3

1739,1

10.000

196,8

196.8

Andelst-Oost

Totaal Bron: PWE (2022), bewerking Stec Groep (2023)

45

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Vanwege zorgvuldig ruimtegebruik, het behoud van landschappelijke waarden en toegenomen ruimtedruk wordt het goed benutten van bestaande bedrijventerreinen in Gelderland en Overbetuwe steeds belangrijker. Zo constateren we al dat het aantal (direct) beschikbare nieuwe bedrijfskavels beperkt is en de leegstand op bedrijventerreinen zeer laag is. Het beperkte aanbod in Overbetuwe en GMR Arnhem-Nijmegen op de bedrijfsruimtemarkt kan leiden tot een stagnerende dynamiek. Ook het huisvesten van nieuwe vestigers is lastig in een krappe markt. Samen met een beperkt aanbod van nieuwe terreinen is de schuifruimte voor bedrijven beperkt. Hierdoor is wel sprake van voldoende ruimtedruk om bestaande kavels optimaal te herontwikkelen en ‘beter te benutten’, maar voldoende schuifruimte is ook noodzakelijk om verhuis- en investeringsdynamiek (en daarmee intensivering) op gang te brengen. Het is daarbij van belang om kansenlocaties in beeld te brengen. Dichtheid vastgoed op orde, maar verbetering lijkt mogelijk De Floor Space Index (FSI) is een indicator voor de intensiteit van bebouwing. De FSI wordt berekend door de totale voorraad vastgoed te delen door het netto uitgegeven oppervlakte van het terrein. De gemiddelde FSI van alle bedrijventerreinen in de gemeente bedraagt ongeveer 0,4. Deze gemiddelde FSI is in lijn met het Gelders gemiddelde.

Als we Park15 buiten beschouwing laten, dan ligt de FSI net hoger dan het Gelders gemiddelde. Tegelijk zien we in hoog-stedelijke provincies – zoals Noord- en Zuid-Holland – dat een FSI van circa 0,6 tot 0,7 mogelijk is. De intensiteit van het ruimtegebruik is over het algemeen passend bij het type terrein en een gemeente als Overbetuwe die weinig stedelijk is. Maar vanwege de druk op de ruimte kan het verhogen van de FSI wel wenselijk zijn; daar is op het eerste oog ook ruimte voor. Door een hogere dichtheid van vastgoed te creëren, stijgt theoretisch gezien de economische waarde per hectare omdat de ruimte efficiënter wordt benut.

Tabel 15: Floor Space Index per bedrijventerrein (2022) Bedrijventerrein

Totale oppervlakte bedrijfspanden (m2)

Totale oppervlakte bedrijfskavels (m2)

Andelst-Oost

60.130

129.540

0,46

De Aam

302.610

767.060

0,39

De Schalm

109.650

239.240

0,46

Merm

76.160

151.750

0,50

Park15

332.230

913.830

0,36

Poort van MiddenGelderland Noord

154.960

314.220

0,49

Poort van MiddenGelderland Zuid

119.550

256.870

0,47

Sint Walburg

11.040

35.180

0,31

Totaal (incl. Park15)

1.166.330

2.807.690

0,42

Totaal (excl. Park15)

834.100

1.893.860

0,44

Bron: IBSI, BAG (2022), bewerking Stec Groep (2023)

Floor Space Index (FSI)

46

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

8.3 Terreinen tonen potentie voor (her)ontwikkeling Alle Overbetuwse bedrijventerreinen met een omvang vanaf 4 hectare netto zijn beoordeeld op herontwikkelpotentie. Zie bijlage 4 voor de gehanteerde methodiek. Op bedrijventerreinniveau is de beoordeling samengevat in een totaalscore op een schaal van 1 tot 5. Andelst Oost heeft de hoogste herontwikkelpotentie Een hoge score op de herontwikkelpotentie geeft aan dat op een relatief groot deel van het terrein momentum aanwezig is (vanwege ruimtegebruik, leeftijd vastgoed, banendichtheid, et cetera) om wezenlijke investeringen te doen om vastgoed en kavel courant en toekomstbestendig te maken. De terreinen met een hoge herontwikkelpotentie kenmerken zich dus door sterke veroudering, extensief ruimtegebruik en relatief weinig of juist een afname van werkgelegenheid. Op basis van de analyse heeft Andelst-Oost de hoogste en Park15 de laagste herontwikkelpotentie. Dat wil zeggen dat op Andelst-Oost een ‘natuurlijk’ momentum nadert waarbij partijen - door onder andere marktdruk, als ook hedendaagse (duurzaamheids)eisen – sneller geneigd zijn om te investeren in pand en kavel. Op Park15 bijvoorbeeld is dit momentum er niet (recent ontwikkeld).

Tabel 16: (Her)ontwikkelpotentie score per bedrijventerrein (hoog naar laag) Bedrijventerrein

Totaal score

Andelst-Oost

3,4

Poort van Midden-Gelderland Noord

2,3

De Aam

2,3

Poort van Midden-Gelderland Zuid

2,0

Merm

1,8

De Schalm

1,6

Park15

1,2

* Stationsomgeving Zetten-Andelst is vanwege de recente ontwikkelingen buiten beschouwing gelaten Bron: Stec Groep, 2023

Momenteel biedt (nog) niet ieder terrein kansen voor herontwikkeling. Daarbij wel de notie dat deze analyse op terreinniveau is uitgevoerd. Het kan uiteraard wel voorkomen dat een aantal bedrijfskavels zich wel lenen voor herontwikkeling, terwijl het hele terrein een lage score heeft.

8.4 Kansen verzilveren vergt aandacht Veroudering is een goede indicator voor investeringsmomentum in vastgoed en kavel op bedrijventerreinen. We analyseren de bouwperiode van het vastgoed op de bedrijventerreinen. Daardoor krijgen we een beter inzicht in de kansen voor herontwikkeling. Kansen voor herontwikkeling hangen sterk af van investeringsmomentum bij ondernemers Het overgrote deel (circa 80%) van de huidige bestaande vastgoedvoorraad op bedrijventerreinen in Overbetuwe is gebouwd na 1990 en dus jonger dan 30 jaar. Het aandeel vastgoed dat voor 1990 is gebouwd bedraagt circa 20%. Dat betekent dat voor dit deel van de vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur 10 in zicht is. 10

De economische en technische levensduur van bedrijfsmatig vastgoed is gelegen op 25 á 30 jaar. Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. M.b.t. de technische levensduur van bedrijfsmatig vastgoed wordt een kortere periode gehanteerd. Dit heeft te maken met diverse technologische en

47

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Er ligt dus een behoorlijke opgave om de courantheid up-to-date te houden op middellange termijn. Voor vastgoedeigenaren van bedrijfsvastgoed van vóór 1990 komt er op korte termijn mogelijk een momentum om te investeren in vastgoed of de kavel. Met name doordat oudere panden steeds minder goed voldoen aan de hedendaagse standaarden. Denk hierbij onder andere aan de gewenste bouwhoogte, maar ook aan duurzaamheidsaspecten zoals isolatie.

Figuur 15: Bouwperiode vastgoed per bedrijventerreinen

Stationsomgeving Zetten-Andelst Sint Walburg Poort van Midden-Gelderland Zuid Poort van Midden-Gelderland Noord Merm De Schalm De Aam Bedrijventerrein Andelst-Oost 0% Voor 1940

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

1940-1974

1975-1989

1990-2004

2005-nu

Bron: BAG 2023, Bewerking Stec Groep, 2023

Kansenzones op Andelst-Oost, De Aam en Poort van Midden-Gelderland Noord Specifiek zien we op bedrijventerrein Andelst Oost, De Aam en Poort van Midden-Gelderland Noord verschillende zones met een hoge herontwikkelpotentie 11. Dit zijn met name de locaties waarop verouderde panden staan. Pandeigenaren en huurders kunnen hierdoor te maken krijgen met hogere onderhoudskosten, lagere energie-efficiëntie, een minder aantrekkelijk marktprofiel en een lagere vastgoedwaarde. Over het algemeen zijn er een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Dit zijn kansen om een stap te zetten in (her)ontwikkeling en verdichting. Onderstaande figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvindt. Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is.

Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op aanleg nieuwe terreinen), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economische (denk aan pand niet meer courant, andere sectoren die groeien) en technologische ontwikkelingen (denk bijvoorbeeld aan de digitale transitie: automatisering, robotisering, artificiële intelligence (AI), et cetera). De genoemde termijnen in relatie tot investeringsmomenten geven desondanks wel een goed richtsnoer. bouwkundige ontwikkelingen. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang, hoogte en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 25 tot 30 jaar vernieuwing noodzakelijk is. 11 Dit geldt op basis van de data-analyse ook voor Stationsomgeving Zetten-Andelst. Hier heeft echter recent al een grote herontwikkeling plaatsgevonden. Op het voormalige Veilingterrein zijn meerder bedrijfsverzamelgebouwen gerealiseerd.

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

48

Figuur 16: Investeringsmomenten (bedrijfs)vastgoed

Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)

Andelst Oost Bedrijventerrein Andelst Oost scoort relatief hoog op herontwikkelpotentie. De hoge score wordt met name veroorzaakt doordat het terrein bestaat uit verouderd vastgoed. Voor veel eigenaren/ eindgebruikers nadert het investeringsmomentum. Om herontwikkeling aan te jagen kan een verruiming van de bebouwingsmogelijkheden (bouwhoogte) gewenst zijn. Vanwege de verouderde vastgoedvoorraad leent het terrein zich bij uitstek voor revitalisering en modernisering. Het terrein heeft een prima ligging. Recent is op bedrijventerrein Andelst Oost een bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld. Voorheen diende deze locatie als buitenopslag. Van sloop-nieuwbouw is kortom nog geen sprake.