24-05-28 A3 Informatiememo; inzicht in de bedrijfsruimtemarkt, Rapport Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe Stec Groep aan gemeente Overbetuwe 28 november 2023

2

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Inleiding

4

1.1 1.2

4 4

Aanleiding onderzoek Leeswijzer

Conclusies

5

1.1 1.2 1.3

5 5

Krapte op bedrijfsruimtemarkt Doorgroeiende mkb’ers steeds vaker buitenspel Hoge uitbreidingsvraag rechtvaardigt een kritische blik op het beter benutten van bestaande terreinen

6

Adviezen

7

3.1 3.2 3.3 3.4

7 8 8 10

Geef meer beleidsaandacht aan het mkb a) Start met een selectief vestigingsbeleid b) Zet in op optimaal ruimtegebruik c) Creëer voldoende schuifruimte

Belang vitale lokale bedrijfsruimtemarkt

12

4.1 4.2

12 14

Een vitale bedrijfsruimtemarkt Opgaven op bedrijventerreinen

Landelijke, regionale en lokale context

16

5.1 5.2 5.3

16 16 17

Marktdruk op bedrijventerreinen Behoefte aan bedrijfsruimte in de regio Beleidscontext

Profiel en kenmerken bedrijventerreinen

19

6.1 6.2 6.3 6.4

Bedrijventerreinen zijn belangrijke economische clusters Positieve werkgelegenheidsontwikkeling Sectorale structuur bedrijventerreinen Profiel per bedrijventerrein

19 22 24 24

Lokale dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt

28

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8

28 29 32 33 35 36 38 40

Hoge uitgiftecijfers: gemiddeld 3 hectare per jaar Positief verhuissaldo; meer bedrijven gekomen dan vertrokken Opname bedrijfsvastgoed op hoog niveau Het aantal microbedrijven groeit sterk Middelgroot mkb dé absolute banenmotor Nieuwbouw betreft voornamelijk kleinschalige vastgoed Opkomst van kleinschalige bedrijfs- en opslagunits Leegstand bedrijventerreinen historisch laag

3

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

8.

9.

Ruimtegebruik op bedrijventerreinen

43

8.1 8.2 8.3 8.4

43 44 46 46

Bebouwingsmogelijkheden overwegend marktconform Intensiteit ruimtegebruik over het algemeen passend Terreinen tonen potentie voor (her)ontwikkeling Kansen verzilveren vergt aandacht

Ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen

50

9.1 9.2 9.3 9.4

50 51 53 53

Ruimtevraag kwantitatief Vraagramging kwalitatief Kwantitatief en kwalitatief aanbod Confrontatie vraag en aanbod

Bijlage 1 Sectorale ontwikkeling

55

Bijlage 2 Kenmerken verhuizende bedrijven

57

Bijlage 3 Kleinschalige bedrijfs- en opslagunits

60

Bijlage 4 Methodiek analyse intensiveringsmogelijkheden 64 Bijlage 5 Vertaling provinciale prognose naar Overbetuwe 66

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

1. Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek Als input voor de actualisatie van de Omgevingsvisie staat u voor de uitdaging om richting te bepalen voor de lokale bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt. Prominente vraag daarin is welke stappen u kunt zetten om te zorgen voor een vitale bedrijfsruimtemarkt in de komende tien jaar. Uw Bedrijvenloket heeft opgemerkt dat er een grote ruimtevraag is, maar dat het aanbod aan bedrijfskavels nagenoeg is opgedroogd. Bovendien is de leegstand op uw bedrijventerreinen al jaren laag. Om aan de vraag te kunnen voldoen zijn er diverse opties, denk aan herontwikkeling en intensivering van ruimtegebruik op bestaande terreinen en het ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinareaal. U wilt laten onderzoeken welke dynamiek waarneembaar is op de bedrijfsruimtemarkt en welke mogelijkheden of kansen er zijn om uw bedrijfsruimte- en bedrijventerreinenmarkt vitaal te maken. Het is niet alleen van economisch belang maar ook van groot belang voor de algehele leefbaarheid in uw gemeente.

In dit onderzoek zullen verschillende thema's een rol spelen, waaronder het belang van een vitale lokale bedrijfsruimtemarkt, het profiel en de kenmerken van de bedrijventerreinen, de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt, ruimtegebruik op bedrijventerreinen, de toekomstige ruimtevraag tot 2031 en de doorkijk naar 2040, het faciliteren van de ruimtevraag van bedrijven met aandacht voor nieuwe kavels en inbreidingsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staan de conclusies uit het onderzoek. Hierna volgen in hoofdstuk 3 onze adviezen om te werken aan een vitale lokale bedrijfsruimtemarkt. Een beschrijving van het belang van een vitale lokale bedrijfsruimtemarkt en de opgaven die op bedrijventerreinen afkomen worden geduid in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 gaan we in op de landelijke, regionale en lokale (beleids)context. De hoofdstukken hierna geven een actueel beeld van de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe: profiel en kenmerken bedrijventerreinen (hoofdstuk 5), lokale dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt (hoofdstuk 6), ruimtegebruik op bedrijventerreinen (hoofdstuk 7) en de ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen (hoofdstuk 8).

Achtergronden en verdieping in bijlagen 1 tot en met 5 We plaatsen relevante achtergronden in de bijlagen. In bijlage 1 en 2 staan figuren over respectievelijk de sectorale ontwikkeling en kenmerken van verhuizende bedrijven. Bijlage 3 beschrijft de definitie en methodiek van het inzichtelijk maken van kleinschalige bedrijfs- en opslagunits. De methodiek van de analyse naar intensiveringsmogelijkheden is opgenomen in bijlage 4. Bijlage 5 geeft inzicht in de sectorale uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen op basis van een lokale vertaling van de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen.

4

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

2. Conclusies 1.1 Krapte op bedrijfsruimtemarkt Krapte op lokale bedrijfsruimtemarkt door hoge uitgifte en lage leegstand De Overbetuwse bedrijventerreinenmarkt zat de afgelopen jaren flink in de lift. Het gemiddelde uitgiftecijfer per jaar (sinds 2001) bedraagt circa 3 hectare. De hoge uitgiftecijfers hebben ook een keerzijde. Het uitgeefbaar planaanbod is in snel tempo afgenomen. Het uitgeefbaar aanbod is zeer beperkt (circa 3,5 hectare). We constateren tegelijkertijd dat de leegstand op de bedrijventerreinen historisch laag is (circa 2%). Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt is enige leegstand wenselijk (circa 5%). Dit biedt bedrijven de mogelijkheid om te groeien en te verhuizen. Geen of zeer beperkt beschikbaar aanbod zet de bedrijfsruimtemarkt op slot en remt ontwikkeling. Een naburig pand of kavel kopen of huren is bijna onmogelijk. Schuifruimte is nodig om de bedrijfsruimtemarkt weer in beweging te krijgen. We spreken van krapte op de lokale bedrijfsruimtemarkt. De landelijke trend naar schaalvergroting en schaalverkleining heeft ook impact op de bedrijventerreinen in Overbetuwe. Er is een toenemende behoefte aan ruimte vanuit grote ruimtevragers in de logistiek en productie (veelal kavels > 3 hectare). Anderzijds is kleinschalig vastgoed in opkomst, door de sterke groei van microbedrijven (1 tot 10 werknemers) en een aantrekkelijk beleggersperspectief.

Bedrijventerreinen van groot sociaaleconomisch en maatschappelijk belang In het kader van het behouden en versterken van een vitale bedrijfsruimtemarkt en een welvarende lokale economie is het belangrijk om economische activiteiten de ruimte te bieden; zeker op de bedrijventerreinen. De bedrijventerrein in Overbetuwe zijn namelijk belangrijke economische clusters met banen voor veelal praktisch geschoolden. Op de bedrijventerreinen werken ruim 12.200 medewerkers bij circa 900 bedrijven. De locaties zijn ook van belang voor maatschappelijke opgaven, zoals de systeemtransities met betrekking tot energie, circulaire economie en klimaat.

1.2 Doorgroeiende mkb’ers steeds vaker buitenspel Veel dynamiek in de lokale bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt van gemeente Overbetuwe is een lokale/regionale markt is ook een hoge dynamiek, zichtbaar in verhuizingen, transacties en werkgelegenheidsgroei. De verhuizingen laten een positief verhuissaldo zien over de periode 2017 t/m 2022. Er zijn zodoende meer inkomende, dan uitgaande bedrijven. De inkomende bedrijven zijn vooral afkomstig uit buurgemeenten (zoals gemeenten Lingewaard, Arnhem en Nijmegen). Ook steeg het aantal vastgoedtransacties door de jaren heen. Zowel in het kleinschalige vastgoedsegment als in grotere panden. We zien de trend naar schaalverkleining duidelijk terug in de lokale bedrijfsruimtemarkt. We zien een sterke groei in het aantal en omvang van bedrijfsverzamelgebouwen (kleinschalige bedrijfs- en opslagunits). Het bruto vloeroppervlak nam met 88% toe vanaf 2017. Dit betreft nieuwbouw van kleinschalige vastgoed, vooral geschikt is voor microbedrijven (zzp’ers en klein mkb tot 10 werknemers). Sterke groei zzp’ers en microbedrijven Het aantal microbedrijven in gemeente Overbetuwe is fors gegroeid (+51%) in de periode 2013 t/m 2022. Ruim driekwart van alle bedrijven op een bedrijventerrein is een microbedrijf (zzp’ers en klein mkb: 2 tot 10 werknemers).

In die periode constateren we een zeer sterke groei in het aantal zzp’ers op bedrijventerreinen in de gemeente (+83%). Het werkgelegenheidsbelang van microbedrijven op bedrijventerrein is echter niet zo groot.

5

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Te weinig aanbod voor middelgroot mkb remt doorgroei en doorontwikkeling Het middelgroot mkb (50 tot 250 werknemers) is dé absolute banenmotor en beleefde een sterke opmars en groei op de bedrijventerreinen. Dit is de kurk waar de Overbetuwse economie voor een groot deel op drijft. De doorgroei mogelijkheden voor het brede mkb (10 tot 250) werknemers is echter zeer beperkt. Zowel het aanbod in de bestaande voorraad als in uitgeefbaar aanbod is zeer beperkt. Er wordt nauwelijks tot geen courant bedrijfsvastgoed aangeboden in het middelgrote tot grote segment. Het aanbod bedrijfsruimte dat wordt aangeboden bestaat vrijwel volledig uit kleine bedrijfspanden (< 500 m² vloeroppervlakte). Deze ruimte is met name geschikt voor zzp’ers en microbedrijven. Door de beperkte mogelijkheden stokt de doorgroei en doorontwikkeling van (middelgroot) mkb op de bedrijventerreinen.

1.3 Hoge uitbreidingsvraag rechtvaardigt een kritische blik op het beter benutten van bestaande terreinen Hoge uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen tot 2030 De vraag naar bedrijventerreinen in Overbetuwe blijft ook de komende jaren hoog. Zowel in het lage (14 hectare) als het hoge (25 hectare) EIB scenario is er sprake van een aanzienlijke behoefte naar bedrijventerreinen. De verwachting van Stec Groep voor de bedrijventerreinen is dat de vraagontwikkeling dichterbij het hoge scenario ligt voor de periode tot en met 2030, gezien de krapte, het uitgifteniveau in afgelopen jaren, werkgelegenheidsontwikkeling en het beperkte aanbod van beschikbare kavels. De totale uitbreidingsvraag bedraagt 25 hectare in het hoge scenario tot en met 2030. Eventuele vervangingsvraag en additionele vraag (bijvoorbeeld ruimtevraag vanuit de energietransitie) kan de vraagkant verder vergroten. Het harde planaanbod is met 3,5 hectare beperkt. De resterende ruimtebehoefte na de vraag-aanbod confrontatie bedraagt circa 21,5 hectare in gemeente Overbetuwe. Kwalitatief gezien is slechts een deel van de lokale vraag (3,5 hectare) naar het reguliere werkmilieu op te vangen. De resterende lokale ruimtevraag (exclusief vraag vanuit segmenten XXL-logistiek en grootschalige HMC) bedraagt 5 tot 12 hectare tot en met 2030.

Ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benutten De gemeente Overbetuwe kan significante invloed uitoefenen op de uiteindelijke ruimtevraag die nodig is op nieuw bedrijventerreinareaal door in te zetten op het beter benutten van bestaande terreinen. Op basis van een eerste analyse lijkt er nog ruimte te winnen op bestaande terreinen. Parkeren gebeurt nog veelal op het maaiveld, kavels zijn inefficiënt en extensief ingericht, en de bedrijventerreinen huisvesten in enkele gevallen functies die daar niet altijd noodzakelijkerwijs thuishoren (sportscholen, detailhandel, kantoren, etc.). Aanvullend scoren meerdere terreinen – Andelst Oost, Poort van Midden-Gelderland Noord en De Aam – hoog op herontwikkelpotentie. Deze bedrijventerreinen kenmerken zich door sterke veroudering, extensief ruimtegebruik en relatief weinig of juist een afname van werkgelegenheid. Herontwikkelpotentie en maatschappelijke opgaven vergroten urgentie Eventuele nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen bedienen maar een klein deel van de ondernemers; het grootste deel blijft op de bestaande bedrijven ondernemen. Dat maakt tijdig acteren op herontwikkelingspotentie en kwaliteitsverbetering (intensivering ruimtegebruik, veiligheid en leefbaarheid, bereikbaarheid, parkeren, vergroenen, verblijfskwaliteit en ruimtelijke kwaliteit) belangrijk.

Dat is ook essentieel voor het goed functioneren van de bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zien we grote (maatschappelijke) opgaven die op bedrijven(terreinen) afkomen, zoals de systeemtransities met betrekking tot energie, circulaire economie en klimaat. De impact hiervan op bedrijven en bedrijventerreinen is groot. En dit vraagt om een gedegen koers vanuit een scherp toekomstbeeld per locatie met aandacht vanuit ruimtelijk perspectief (intensief en meervoudig ruimtegebruik), economisch perspectief (juiste bedrijf op de juiste plek) en duurzaamheid.

6

7

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

3. Adviezen 3.1 Geef meer beleidsaandacht aan het mkb Doorgroei en doorontwikkeling middelgroot mkb stokt In de gemeente Overbetuwe is meer beleidsaandacht nodig voor het mkb. Er is nauwelijks ruimte voor doorgroei en doorontwikkeling van middelgrote mkb-bedrijven. De leegstand is laag en er zijn nauwelijks nog kavels uitgeefbaar op de bedrijventerreinen. Er wordt momenteel weinig tot geen courant bedrijfsvastgoed aangeboden in het middelgrote tot grote segment. In het beleid is meer aandacht nodig voor het middelgroot mkb. De doorgroei en doorontwikkeling van deze doelgroep stokt. In het slechtste scenario zijn deze sociaaleconomisch waardevolle bedrijven genoodzaakt over de gemeentegrens te gaan zoeken naar een geschikte vestigingslocatie. Regie nodig om onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen Een passieve houding kan leiden tot ongewenste ontwikkelingen op bestaande terreinen. Denk bijvoorbeeld aan een overschot aan bedrijfsverzamelgebouwen (bedrijfspanden met meerdere kleine bedrijfs- of opslagunits) of grootschalige logistieke herontwikkelingen. Als de gemeente regie pakt wordt er meer sturing gegeven in lijn met de beleidsdoelen. Een juiste houding en gedrag bij herontwikkeling bepalen voor een groot deel het uiteindelijke resultaat.

Kansen voor herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen Het schaarse aanbod voor het reguliere mkb dwingt de gemeente om na te denken over het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen: wordt de beschikbare ruimte wel optimaal benut? Op de terreinen met herontwikkelpotentie (kansenzones) doet zich op korte termijn een “window of opportunity” voor. De gemeente kan beleid ontwikkelen, het omgevingsplan aanpassen en investeringsprioriteiten vaststellen om te sturen op de gewenste richting. Zonder schuifruimte komt het mkb verder in de verdrukking Enige schuifruimte is randvoorwaardelijk voor het lokale bedrijfsleven om te voorkomen dat bedrijven verder in de verdrukking komen. Het gaat erom dat bedrijven de mogelijkheid hebben te verplaatsen/te verhuizen naar een ander bedrijfspand of een nieuwe kavel. De meeste bedrijven (circa 70%) uit het middelgroot mkb zijn op dit moment gevestigd op bedrijventerreinen in Elst (De Aam en Merm) en Heteren (Poort van Midden-Gelderland Noord en Zuid). Wanneer kwalitatief geschikte ruimte voor deze doelgroep ontbreekt remt dit de groei. Kortom, het positioneren van – en ruimte bieden aan – het mkb vereist meer beleidsaandacht. Om hier concreet mee aan de slag te gaan zetten we drie pijlers uiteen.

Geef meer beleidsaandacht voor het mkb

a) Start met een selectief vestigingsbeleid Bron: Stec Groep, 2023

b) Zet in op optimaal ruimtegebruik

c) Creëer voldoende schuifruimte

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

3.2 a) Start met een selectief vestigingsbeleid Selectief vestigingsbeleid: ’Niet dweilen met de kraan open’ De ruimtedruk op bedrijventerreinen is groot. De noodzaak neemt toe om zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan. Een beleidsoptie is een selectief vestigingsbeleid in relatie tot doelgroepen en vastgoedsegmenten. We zien in de afgelopen jaren een forse toename van het aantal kleinschalige bedrijfs- en opslagunits op bedrijventerreinen in gemeente Overbetuwe. Op landelijk niveau constateren we dat ontwikkelaars actief gronden/kavels aankopen op bestaande bedrijventerreinen om grootschalige ‘brownfield’ herontwikkeling mogelijk te maken. In veel gevallen voor de doelgroep grootschalige logistiek en opslag (L tot XXL). Het is sterk de vraag of de ruimte die deze doelgroepen en vastgoedsegmenten innemen een gewenste ontwikkeling is. Dit vraagt om een selectiever vestigingsbeleid. Zonder selectief vestigingsbeleid kunnen stappen gezet worden in het optimaler benutten van de ruimte en in het realiseren van voldoende schuifruimte, feitelijk is dit dweilen met de kraan open. Beide segmenten: kleinschalige bedrijfs- en opslagunits en grootschalige logistiek/opslag dragen in beperkte mate bij aan werkgelegenheid en kunnen een negatieve impact hebben op de omgeving.

Het faciliteren van dergelijk vastgoed heeft bovendien een verdringend effect op het al gevestigde lokale mkb. Ook blijft de maximaal toegestane milieuruimte die een bedrijventerrein biedt in veel gevallen onderbenut. De gemeente Overbetuwe doet er goed aan om de beleidsafweging te maken om nieuwe kleinschalige bedrijfs- en opslagunits op bedrijventerreinen en/of nieuwe grootschalige logistiek te weren. We zien een drietal (ruimtelijke) instrumenten om aan de slag te gaan met een selectiever vestigingsbeleid. Dit zijn: (1) planologische instrumenten – inzetbaar voor bestaande en nieuwe bedrijventerreinen, (2) anterieure overeenkomst – alleen inzetbaar bij nieuwe ontwikkelingen en (3) grondprijs- en gronduitgiftebeleid – alleen inzetbaar bij nieuwe ontwikkelingen. Hierbij horen ook drie typen afwegingen bij de inzet van instrumenten: (1) beoogd resultaat, (2) type ontwikkeling en (3) eigendomspositie. Het is belangrijk om aan de voorkant het doel voor ogen te hebben. Voor welk probleem zoekt u een oplossing? Daarnaast moet u nadenken over het type ontwikkeling. Willen we als overheid regie op nieuwe én bestaande bedrijventerreinen? En op welke locaties gaan we een instrument toepassen? Tot slot is het van belang de (eigendoms)positie van de gemeente binnen de voorgenomen beleidsafweging in kaart te brengen. Het eigendom bepaalt bij wet wat wel en niet kan.

3.3 b) Zet in op optimaal ruimtegebruik Optimaal ruimtegebruik: ‘Ruimte geven aan mkb op bestaande terreinen’ Het is evident dat het aanbod in de gemeente Overbetuwe schaars is. Daartegenover constateren we een aanzienlijke ruimtevraag tot en met 2040. In het kader van het behouden en versterken van een vitale bedrijfsruimtemarkt en een welvarende lokale economie is het raadzaam om extra ruimte te realiseren voor economische activiteiten, zowel op bestaande als nieuwe locaties. Dit vraagt van uw gemeente om actief werk te maken van intensief en meervoudig ruimtegebruik. Daarmee speelt u in op het tekort dat zich in de komende jaren voordoet. We onderscheiden globaal drie stappen vanuit kennis, houding en gedrag om tot intensief en meervoudig ruimtegebruik te komen: 1 Kennis en inzicht. Breng intensiveringspotentie op kavelniveau in kaart: Het is raadzaam om de ruimtevraag die op uw gemeente/regio afkomt niet enkel op uitbreidingslocaties te faciliteren. Uitbreiden vergt doorgaans veel tijd. Het doorlopen van de gehele ontwikkelprocedure van een nieuw bedrijventerrein kan oplopen tot circa tien jaar, waardoor eventuele gronduitgifte pas ná 2030 kan plaatsvinden. Dat is nog ver weg. Ook zijn er op dit momoment veel obstakels die de

8

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

planvorming niet vereenvoudigen, zoals netcongestie en stikstof. Om eerder ruimte en perspectief te bieden aan bedrijven is het raadzaam om in te zetten op intensivering. Bovendien verkleint u hiermee het aantal hectares bedrijventerrein dat op greenfields (uitbreidingslocaties) ontwikkelt moet worden. Het is belangrijk om de intensiveringspotentie op bestaande bedrijventerreinen in kaart te brengen. Met andere woorden: hoeveel ruimtevraag kunnen we op bestaande terreinen faciliteren door deze ruimte beter te benutten. Dit vraagt om een gedetailleerde analyse op kavelniveau waarbij intensiveringskansen zoals het beter benutten van het bouwvlak of bouwhoogte scherp in beeld komen vanuit ruimtelijk perspectief. Daarnaast is het raadzaam grip te krijgen op de mate van scheefwerken vanuit economisch perspectief (juiste bedrijf op de juiste plek): welke type bedrijven moeten noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein zitten en welke type bedrijven passen ook elders in het stedelijk weefsel? 2 Houding. Bepaal uw ambitie: hierna is het verstandig om het ambitieniveau bestuurlijk vast te leggen. Daarmee bedoelen we: hoeveel inzet en welke middelen stelt uw gemeente beschikbaar om ruimte op bestaande bedrijventerreinen te winnen. Hierbij hanteren we de vuistregel: Hoe hoger de inzet (in uren en financiën), hoe mee ruimtewinst haalbaar is op bestaande terreinen.

Dit is relevant voor de totale ruimtelijke opgave. U krijgt immers ook meer gevoel bij de benodigde omvang van een eventueel nieuw bedrijventerreinareaal. 3 Gedrag. Kies een passende aanpak/toolbox: we adviseren om een toolbox met instrumenten in te zetten. Dit zijn de bouwstenen voor de intensivering. Het helpt om hierover in gesprek te zijn met de markt. De gemeente kan ruimtelijke kaders stellen, stimuleren, aanjagen en meeinvesteren (bijvoorbeeld door financieel te participeren in een herontwikkeling), maar in de meeste gevallen is zij afhankelijk van een initiatief vanuit de markt. Door (sleutel)ondernemers en vastgoedpartijen tijdig te betrekken boort de gemeente veel kennis aan en wordt tevens draagvlak gecreëerd voor keuzes in gemeentelijk beleid. Iedere casus kent immers zijn eigen knelpunten en kansen. Het ontwikkelen van een passende aanpak/toolbox biedt houvast en flexibiliteit. Het biedt een solide basis voor een gerichte aanpak per casus. We onderscheiden daarnaast drie randvoorwaarden om succesvol een ondernemersgerichte actieve rol aan te nemen: 1 Maak procescapaciteit vrij om aan de slag te gaan met herontwikkelingen. We adviseren om capaciteit (minimaal 0,5 FTE) vrij te maken om concreet werk te maken van intensivering op bestaande bedrijventerreinen, waaronder herontwikkelingen. Het is belangrijk dat vanuit de gemeente een trekker/aanjager wordt aangesteld.

We adviseren om allereerst het gesprek aan te gaan met private eigenaren van kavels met een hoge potentie voor herontwikkeling. Het overgrote deel van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in Overbetuwe is namelijk in privaat bezit. Dit wil zeggen dat de gemeente (zonder een actief aankoopbeleid, zoals een eerste recht bij verkoop en/of het verwerven van strategische grondposities) alleen in staat is om met herontwikkeling aan de slag te gaan op die plekken waar private initiatiefnemers er de meerwaarde van inzien. Hiervoor zijn gesprekken (en concrete businesscases) nodig. Doe dit samen met de gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen. Het gaat om de volgende type inzet: accountmanagement proactief in gesprek over de (bebouwings)mogelijkheden die bestaande bestemmingsplannen al bieden, optimalisatie van projecten door advies en/of onderzoek (denk aan voorrekenen wat een investering in duurzaamheid en intensivering betekent voor de levensduur en vastgoedwaarde), van plan naar actie (denk aan het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, als een brugfunctie fungeren tussen ambtelijke afdelingen, schakelen en verbinden van marktpartijen, inzet en expertise op het gebied van weten regelgeving en planeconomie, financiële invulling (bijv. een bijdrage uit een fonds).

9

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

2 Bepaal strategie voor kansrijke plekken; actieve rol helpt om kansen te verzilveren. Een actieve overheidsrol kan bijvoorbeeld bestaan uit het kopen van bedrijfskavels als de omstandigheden daarom vragen. Kopen van kavels en herontwikkelen voor intensiever gebruik kan op verschillende manieren. Actief grondbeleid brengt natuurlijk risico’s met zich mee maar is wel de meest directe manier om door u gewenste resultaten te bereiken. U zit namelijk zelf aan de knoppen bij heruitgifte van kavels. Zo kunt u het gebruik veranderen (bijvoorbeeld van kantoren naar bedrijfsruimte), zorgen voor efficiëntere verkaveling of stimuleren van HMC-plekken 1. We adviseren u daarom aan de voorkant te bepalen of een situationeel grondbeleid op bedrijventerreinen wenselijk is voor u. Zorg ook dat u de voorwaarden waaronder u wilt ingrijpen (kosten, risico’s, et cetera) vooraf in beeld heeft. Doen zich kansen voor dan kunt u snel schakelen. 3 Schuifruimte, maar ook marktdruk is nodig om intensief ruimtegebruik te stimuleren. Om een intensivering of herontwikkeling mogelijk te maken is enige schuifruimte op uitgeefbare bedrijventerreinen of in de bestaande voorraad belangrijk. In gemeente Overbetuwe ontbreekt het momenteel aan schuifruimte (lage leegstand en weinig planaanbod). Schuifruimte is hard nodig om ruimte op bestaande terreinen beter te benutten.

Zonder alternatieven voor de zittende bedrijvigheid is het realiseren van een herinrichting van vastgoed/kavel lastig. We adviseren u om schuifruimte te creëren. Dit kan door een uitbreiding van een bestaand bedrijventerreinen (zie onderdeel c). Maar ook door bedrijven die niet per sé op een bedrijventerrein gevestigd hoeven te zijn te verleiden te verplaatsen naar een andere plek. Bedrijven zijn niet altijd erg verhuisbereid, maar het kan voor sommige bedrijven een optie zijn. Tegelijk is het belangrijk om enige schaarste op de bedrijventerreinenmarkt te behouden. Schaarste stimuleert namelijk intensief ruimtegebruik en helpt om de bestaande voorraad bedrijventerreinen kwalitatief op peil te houden. Kwalitatief sterke bedrijventerreinen is bij uitstek een opgave om samen met ondernemers op te pakken.

3.4 c) Creëer voldoende schuifruimte Voldoende schuifruimte: ’Nieuw bedrijventerreinareaal is nodig voor herontwikkeling’ In zowel het lage als het hoge EIB scenario is er sprake van een resterende behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente Overbetuwe. De bandbreedte tussen beide scenario’s geeft een realistisch beeld hoe de ruimtevraag zich in de komende jaren manifesteert. Er is besluitvorming nodig over het wel/niet ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinareaal. Om de ruimtebehoefte op te vangen en ambities van de gemeente te verwezenlijken zijn nieuwe uitbreidingslocaties gewenst, uitgaande van een beleidsneutrale koers. Door goede keuzes te maken over hoeveel, waar en hoe aanbod wordt ontwikkeld biedt de gemeente ondernemers met een ruimtevraag perspectief om te kunnen groeien, innoveren en veranderen binnen de gemeente Overbetuwe. We verwachten dat wanneer (middel)grote mkb-bedrijven in hun ruimtevraag gefaciliteerd kunnen worden, er doorstroming (een verhuiscarrousel) op gang komt. Kleinere bedrijven (in ruimtevraag), waaronder kleinschalig mkb (tot 10 werknemers) maar ook zzp’ers, kunnen daardoor eenvoudiger een plek vinden binnen de bestaande voorraad. Dit zorgt voor herinvulling en een kwaliteitsimpuls van bestaande bedrijfspanden, eventueel na herontwikkeling/herstructurering.

Let op: het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein is geen sinecure Het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein is geen sinecure. De ruimte is beperkt en de druk op de beschikbare ruimte neemt vanuit verschillende functies toe. Er is niet alleen een grote behoefte naar nieuwe bedrijfskavels, maar er is ook ruimte nodig voor woningbouw, mobiliteit, energie, natuur, et cetera. Bedrijventerreinen lopen daardoor steeds vaker tegen grenzen aan. Denk aan netcongestie, ruimte voor energie-infrastructuur, het maatschappelijk draagvlak, congestie op verkeernetwerk, een krappe arbeidsmarkt, stikstofproblematiek, et cetera. 1

Hogere milieucategorie. Dit betreft plekken met milieucategorie ≥ 4

10

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

We adviseren om twee vervolgstappen te zetten om te werken aan voldoende toekomstbestendige bedrijventerreinen in Overbetuwe: 1 Start met een locatieverkenning. In Overbetuwe zijn geen zoekgebieden zijn opgenomen in de Omgevingsvisie. Daarom vinden we het verstandig om een locatieverkenning uit te voeren. Het gaat daarbij om het in kaart brengen van nieuwe uitbreidingslocatie(s)/-gebied(en). We adviseren om – waar mogelijk – nieuwe bedrijventerreinen altijd in aansluiting op bestaande bedrijventerreinen te realiseren. Gelet op de huidige signatuur van uw bedrijventerreinenmarkt gaat het bij voorkeur om een locatie in Elst en/of Heteren. Let daarbij nadrukkelijk op de kaders van het nationaal, provinciaal en regionaal ruimtelijk-economisch beleid. Ook de doelgroep waarvoor een nieuw bedrijventerrein op de markt gezet kan worden is belangrijk. Er is vraag naar verschillende type werkmilieus. Het is belangrijk om hierin een afgewogen keuze te maken. We adviseren hierbij om voornamelijk te focussen op bedrijven die de huidige economische structuur van de gemeente/regio versterken. Het is belangrijk om met regiogemeenten nauwkeurig af te stemmen welke ruimtevraag u als gemeente kan en wil accommoderen. Dit kan vervolgens geborgd worden in het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). 2 Hanteer een duurzame uitgiftestrategie.

De gemeente stelt momenteel nauwelijks tot geen eisen aan een ondernemers die een bedrijfskavel koopt. Dit terwijl het effectief is om aan de voorkant eisen/voorwaarden te stellen aan nieuwe eindgebruikers, zodat uitgifte ook bijdraagt aan de ambitie om duurzame en toekomstbestendige bedrijventerreinen te realiseren. De lokale bedrijfsruimtemarkt in Overbetuwe is krap en ruimte is een schaars goed wat maakt dat de gemeente ook in de positie is om hogere eisen te stellen bij uitgifte. De gemeente kan vanuit een uitgiftestrategie sturen op type eindgebruikers, maar ook bestaande knelpunten oplossen en met haar prijsbeleid sturen op gewenste ontwikkelingen. We adviseren aanvullend ook om aspecten van duurzaamheid en organisatiegraad op te nemen in de uitgiftestrategie. Denk aan het hanteren van leidende uitgifteprincipes op basis van brede welvaartscriteria. Ter illustratie: de commerciële waarde van kleinschalige bedrijfs- en opslagunits en grootschalige logistiek is vaak hoger dan de commerciële waarde voor reguliere bedrijfsruimte. De waarde die door de initiatiefnemer redelijkerwijs betaald kan worden is daarom substantieel hoger. Door de grondprijs voor verschillende doelgroepen te berekenen via de residuele grondprijsmethode voorkomt u dat ontwikkelingen puur en alleen worden ontwikkeld vanuit een aantrekkelijk beleggersperspectief.

Uiteraard is het belangrijk dat de uitgiftecriteria ‘objectief, toetsbaar en redelijk’ zijn en dat het uitgifteproces heel helder is voor de markt (vastleggen in uitgiftebeleid en een duidelijke communicatie). Het belang hiervan is extra toegenomen vanwege het Didam-arrest.

Naast beschikbaarheid is betaalbaarheid een belangrijke succesvoorwaarde Betaalbaarheid is een steeds belangrijker vestigingscriterium voor het mkb. Betaalbaarheid van bedrijfsruimte is ook zeker vanuit een bredere, maatschappelijke beschouwing van groot belang voor Overbetuwe (behoud van banen op alle opleidingsniveaus, een ondernemersvriendelijke en aantrekkelijke gemeente, et cetera). De overheid doet dat in eerste instantie door een heldere visie op betaalbare bedrijfsruimte te hebben, gerichte bestemmingsplannen/omgevingsplan vast te stellen waarin specifiek ruimte is voor betaalbare bedrijfsruimte, geschikte grondprijzen en tendervoorwaarden te hanteren voor ontwikkelingen met betaalbare bedrijfsruimte.

11

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

4. Belang vitale lokale bedrijfsruimtemarkt 4.1 Een vitale bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt op bedrijventerreinen is onderdeel van de vastgoedmarkt die zich richt op de verhuur en verkoop van commerciële ruimtes zoals bedrijfspanden, fabrieken, magazijnen, kantoren en winkelpanden aan bedrijven. Een vitale bedrijfsruimtemarkt is van cruciaal belang omdat het bedrijven voorziet in de benodigde fysieke ruimte om economisch te opereren. Dat is belangrijk omdat bedrijven op bedrijventerreinen van grote meerwaarde zijn voor de economie. Het zijn veelal sleutellocaties in de duurzame transities en vormen een hotspot van werkgelegenheid. De meerwaarde van bedrijventerreinen in lokale en regionale economie is groot Bedrijventerreinen vervullen een belangrijke rol in de lokale en regionale economie. Het zijn fysieke clusters waar bedrijven zich kunnen vestigen en opereren. Bedrijventerreinen bieden namelijk vooral plek voor industriële meer stuwende bedrijven die ook zorgen voor banen bij andere bedrijven in de keten. Het zijn doorgaans hotspots van werkgelegenheid. Gemiddeld zijn op bedrijventerreinen circa 30% van alle banen gevestigd. Daarnaast zijn bedrijventerreinen in zijn totaliteit goed voor circa 40% van het bbp in Nederland. En bijna tweederde van de innovatie vindt plaats bij bedrijven in deze gebieden.

Bedrijventerreinen spelen een essentiële rol in onze huidige economie en samenleving. Een gemeente kan daarom niet zonder haar bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen vormen een belangrijke werkplek voor mensen met een praktische opleiding. Het sociaaleconomisch belang van bedrijventerreinen is daardoor groot. Juist omdat lager opgeleiden en de lagere inkomens veel afhankelijker zijn van werk dichtbij huis. De scooter- en fietsafstand (e-bike) van huis naar werkplek, ongeveer tien tot vijftien kilometer, is hierbij een veelgebruikte vuistregel. Bedrijventerreinen sleutel in transities Juist op bedrijventerreinen komen naast inclusiviteit, de belangrijke transities rondom energie, klimaat, circulaire economie en digitalisering samen. Hier zitten de bedrijven die huizen moeten verduurzamen. Hier is ruimte voor grootschalige duurzame energieproductie en hier klopt het hart van de circulaire economie en is (milieu)ruimte voor het be- en verwerken van grondstoffen. Voor het toekomstige verdienvermogen en de brede welvaart in een gemeente is voldoende plek voor bedrijven dus essentieel. Bovendien leidt de transitie naar de nieuwe economie tot een hogere ruimtevraag.

Next Economy-trends zorgen voor extra veel dynamiek op bedrijventerreinen Met name in de overgangsperiode naar de nieuwe economie leidt de dynamiek tot substantieel meer ruimte. In het grote geweld rondom de ruimte in Nederland is het dus belangrijk de positie van bedrijventerreinen stevig te borgen. Voor een toekomstbestendige én veerkrachtige (lokale en regionale) economie is het bieden van voldoende ruimte voor bedrijvigheid een must. Daarbij hoort ook actieve inzet op de (her)inrichting van bestaande bedrijventerreinen om onnodig extra ruimtebeslag te voorkomen.

12

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Clustering van waardevolle werkgelegenheid op bedrijventerrein Bedrijventerreinen zijn broedplaatsen voor innovatie. Innovatieve bedrijven op bedrijventerreinen zijn dagelijks bezig met oplossingen voor bovengenoemde maatschappelijke uitdagingen. Naast deze innovatieve bedrijvigheid, huisvesten bedrijventerreinen ook een breed scala aan lokaal gewortelde (stads)verzorgende bedrijven. Denk aan loodgieters, installateurs, stadslogistiek, bouwbedrijven/aannemers, et cetera. Dergelijke bedrijvigheid is vaak lokaal verbonden, waardoor zij een belangrijke rol vervullen in de lokale tot regionale economie. Dat is niet enkel op het vlak van werkgelegenheid maar ook breder. Denk aan het sponseren van lokale sportverenigingen en samenwerkingen met scholen of ander lokaal gewortelde partijen. Werken aan een nieuwe generatie bedrijventerreinen De bedrijventerreinen zijn cruciale pijlers onder de huidige economie en samenleving. De gemeente staat echter voor grote maatschappelijke uitdagingen. Economie en samenleving zijn onderhevig aan flinke veranderingen, vaak aangeduid als (systeem)transities. Het is daarnaast belangrijk om sterk versteende bedrijventerreinen klimaatbestendig te maken en ze om te vormen tot een gezond een aantrekkelijke werkomgeving.

Denk hierbij onder andere aan het voorkomen van wateroverlast (bij piekbuien/hevige neerslag), hittestress en het bevorderen van gezondheid/welzijn en biodiversiteit. We zien in de praktijk dat bedrijventerreinen steeds vaker tegen grenzen aanlopen 2. Het is tijd voor een nieuwe generatie bedrijventerrein. Een volgende stap in de (door)ontwikkeling van terreinen die nodig is voor de gezondheid en het welzijn van mensen (werkgevers, werknemers, omwonenden) en voor het veranderende klimaat. Zo dragen bedrijventerreinen ook in de toekomst bij aan een vitale economie en samenleving. De (meer)waarde van bedrijventerreinen is immers groot. We vinden het belangrijk dat de bedrijventerreinen aantrekkelijk blijven en maximaal aansluiten op de veranderende trends, ontwikkelingen en (ruimte) behoeften vanuit bedrijven en samenleving. Het grootste deel van de bedrijventerreinen functioneert economisch weliswaar goed en de leegstand is laag, maar is lang niet allemaal toekomstbestendig. Bovendien correspondeert de uitstraling niet altijd met het kapitaal dat zich binnen de muren bevindt. De kwaliteit van bedrijventerreinen beïnvloedt het functioneren van zittende ondernemers en een duurzame en toekomstbestendige infrastructuur (verkeer, energie, digitaal, groen/blauw) en een groene werkomgeving is een steeds belangrijkere (rand)voorwaarde voor bedrijven.

Om richting de toekomst voldoende werkgelegenheid te borgen en gezonde en concurrerende bedrijventerreinen in gemeente Overbetuwe te hebben, is een vitale bedrijfsruimtemarkt noodzakelijk. Om een vitale en inclusieve gemeente te zijn, om talent aan te trekken (in een krappe arbeidsmarkt), vast te houden en te ontwikkelen en om alle inwoners baankansen te bieden, moet de economie met de groei van het aantal inwoners meegroeien. Daar hoort ontwikkelruimte voor bedrijven bij. Niks doen is geen optie vanwege het risico dat lokaal gewortelde bedrijven vertrekken en nieuwe bedrijven zich niet meer kunnen vestigen, met alle effecten op de vitaliteit, leefbaarheid en brede welvaart als gevolg. Dit maakt dat het borgen van voldoende kwalitatief passende ruimte voor bedrijven en economie een belangrijk aspect is bij de toekomstige koers van een gemeente. 2

Denk aan: beschikbare ruimte, energie-infrastructuur, maatschappelijk draagvlak, congestie verkeernetwerk, krappe arbeidsmarkt, woningbouw, stikstofproblematiek, et cetera. Dit vraagt om een transitie naar een nieuwe economie en toekomstbestendige bedrijventerreinen.

13

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

4.2 Opgaven op bedrijventerreinen Maatschappelijke opgaven die op bedrijven(terreinen) afkomen De Overbetuwse bedrijventerreinen zijn van grote waarde voor de economie en samenleving. Het behouden van en versterken van deze waarde is van belang. Dat maakt dat de bedrijven(terreinen) adaptief moeten kunnen reageren op grote (maatschappelijke) opgaven die op hen afkomt, zoals de systeemtransities met betrekking tot energie, circulaire economie en klimaat. In veel gevallen vragen deze transities ook ruimte. Ook blijven investeringen nodig om de bestaande voorraad op te knappen, te verduurzamen, toekomstbestendig te maken en ‘beter te benutten’. Tijdig acteren op transities en kwaliteitsverbetering (intensivering ruimtegebruik, veiligheid en leefbaarheid, bereikbaarheid, parkeren, vergroenen, verblijfskwaliteit en ruimtelijke kwaliteit) is van essentieel belang voor het functioneren van bedrijventerreinen. Als bedrijven niet voorbereid zijn op de transities dan heeft dit op termijn effect op het concurrentievermogen. Ook de omgeving waarin bedrijven opereren beïnvloed het economisch functioneren van een bedrijventerrein. Dit vraagt om een toekomstbestendige en klimaatadaptieve omgeving met een prettig werkklimaat en passende ruimtelijke kwaliteit. Een duurzaam gebouw en duurzame omgeving zijn de norm.

Als dit ontbreekt dan is een locatie minder aantrekkelijk voor investeerders en ondernemers. Wanneer een terrein afglijdt en inlevert op kwaliteit neemt de kans op ondermijnende activiteiten toe. Transitie naar een vitale en duurzame economie Nationaal, maar ook Europees (Green Deal/fit for 55), zijn aangescherpte klimaatdoelstellingen met bijbehorende acties geformuleerd. Het inspelen op deze opgaven en uitdagingen is noodzakelijk omdat de energietransitie, de omslag naar een lineaire naar een circulaire economie (denk aan het grondstoffenakkoord en de transitieagenda’s 3) en klimaatadaptatie. De impact hiervan op bedrijven en bedrijventerreinen is groot. De regionale agenda van GMR Arnhem-Nijmegen legt haar focus op vier speerpunten: circulaire bouw en infrastructuur, circulaire economie: grondstoffen en ketens, water en klimaatadaptatie en de transitie naar duurzame energie.

3

Opgave

Impact op bedrijventerrein

Energie

Bedrijven en bedrijventerreinen zijn de sleutels naar verduurzaming en energietransitie. Een groot deel van het energieverbruik is afkomstig van bedrijven. In 2050 moeten bedrijventerreinen energieneutraal en fossielvrij zijn. Dat betekent een overstap van fossiele brandstoffen naar volledig duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie. Uitwisseling van warmte en hergebruik van elkaars reststromen zijn kansrijk en noodzakelijk. Met grote dakoppervlakken kunnen bedrijventerreinen energie-opwekkers zijn. Bedrijventerreinen spelen daarmee een belangrijke rol in de grootschalige duurzame energieopwek via zon en wind, ook in Overbetuwe. Er moet een omslag plaatsvinden naar opwek, opslag en gebruik van duurzame energie. Uiteraard moet hierbij ook aandacht zijn voor de noodzakelijke uitbreiding van het energienet. Dit vraagt extra ruimte voor bedrijven (circulaire activiteiten, zoals opslag) en energie-infrastructuur. Zo zien we op verschillende bedrijventerreinen plannen voor energieuitwisseling en opslag in de vorm van een smart energy hub.

In kader van het grondstoffenakkoord zijn voor de vijf meest milieubelastende sectoren en ketens transitieagenda’s opgesteld. Het gaat om de transitieagenda’s Kunststoffen, Consumptiegoederen, Maakindustrie, Bouw en Biomassa en Voedsel. In zo’n transitieagenda staat hoe de betreffende sector circulair kan worden in 2050 en welke acties daarvoor nodig zijn. De provincie Gelderland heeft de nationale transitieagenda’s zelfs specifiek vertaald naar de Gelderse situatie. De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) heeft in haar wil haar positie als circulaire topregio versterken. De rergio wil toonaangevend worden in circulair denken en handelen.

14

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Circulaire economie

Nederland wil in 2050 een volledig circulaire economie hebben. Tussendoel is om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. Dat betekent dat steeds meer bedrijven slimmer moeten omgaan met energie, water en grondstoffen. Op het gemiddelde bedrijventerrein gebeurt nog maar weinig echt bewust op dit vlak. En als het gebeurt, blijft het vaak beperkt tot de eigen bedrijfsvoering. Bedrijventerreinen zijn onmisbaar in de transitie naar een circulaire economie. Ten eerste omdat maar liefst 60% van het Nederlandse grondstoffenverbruik plaatsvindt op bedrijventerreinen. Tegelijkertijd ontstaat er een bovengemiddelde hoeveelheid afval en reststromen. Het zijn de aangewezen hotspots om aan de slag te gaan met het verminderen van materiaalgebruik en het sluiten van kringlopen. Ten tweede huisvesten bedrijventerreinen een breed scala aan (innovatieve) bedrijven die dagelijks bezig met de transitie naar een circulaire economie. Daarnaast zijn bedrijventerreinen de ultieme plekken voor samenwerking. Met name goed georganiseerde terreinen – waarbij de samenwerking met overheden, beheerders en bedrijven op orde is – bieden veel kansen voor interactie, grondstoffenuitwisseling en het delen van faciliteiten; het doel in een circulaire economie.

De Overbetuwse bedrijventerreinen met een hogere milieucategorie zijn bij uitstek geschikt voor het hoogwaardig be- en verwerken van grondstoffen, vanwege o.a. de ruimte voor hogere milieucategorieën en goede bereikbaarheid.

Klimaatadaptatie

Bedrijventerreinen zijn (doorgaans) versteende gebieden. Vanuit bedrijvenperspectief is dit ook best logisch. Een bedrijf heeft nou eenmaal ruimte voor opslag en parkeren voor haar bedrijfsactiviteiten. Toch kan en moet het naar de toekomst anders. Zeker omdat te veel steen de temperatuur op het terrein aanzienlijk verhoogt (hittestress) en de impact van een piekbui groot is en veel schade kan toebrengen. Om de klimaatproblematiek op te lossen, is een flinke verduurzaming en vergroening van bedrijventerreinen nodig. Er is meer aandacht en actie nodig voor het omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, maar ook voor behoud en het versterken van de biodiversiteit en verduurzaming van bedrijfsvastgoed, productieprocessen en mobiliteit. Denk aan investeringen in wadi’s, halfverharding, groene daken en gevels en hoogwaardig groen dat niet alleen een natuurlijke maar ook recreatieve functie heeft waar werknemers baat bij hebben.

15

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

5. Landelijke, regionale en lokale context 5.1 Marktdruk op bedrijventerreinen De bedrijfsruimtemarkt zit in belangrijke mate ‘op slot’ De bedrijfsruimtemarkt zit op landelijk, regionaal en lokaal niveau regelmatig ‘op slot’. De leegstand op bedrijventerreinen is historisch laag en er is weinig ruimte voor het accommoderen van de natuurlijke dynamiek (autonome groei van bedrijven) op de bedrijventerreinenmarkt. De gevolgen hiervan zijn stijgende prijzen van het vastgoed (los van kwaliteitsimpuls) en verdringing van bepaalde sectoren en doelgroepen, zoals het mkb. In hoofdstuk 7 zoomen we specifiek in op de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe. Landelijke trend naar schaalvergroting én schaalverkleining We constateren dat landelijk al langere tijd een trend gaande is van zowel schaalvergroting als schaalverkleining op de bedrijfsruimtemarkt. Er is enerzijds behoefte aan ruimte vanuit grootschalige bedrijvigheid in logistiek en productie (veelal kavels > 3 hectare). Anderzijds is kleinschalig vastgoed de laatste jaren sterk in opkomst, mede ingegeven door de groei van microbedrijven (zzp’ers en klein mkb tot 10 werknemers). De ruimtebehoefte van de grote ruimtevragers in de logistiek en productie is in omvang (zeer) groot, maar klein in absolute aantallen. Dit is andersom voor lokale mkb dat zoekt naar kleine tot middelgrote bedrijfsruimte.

Het effect hiervan is dat de werkgelegenheidsfunctie van bedrijventerreinen op termijn onder druk komt te staan. Het gros van de banen bevindt zich doorgaans bij mkb vanaf 10 werkzame personen. De ruimte voor doorgroeiende mkb bedrijven is schaars en zit steeds meer in de verdrukking. Dit belemmert de doorgroei van het mkb, terwijl een deel juist wil groeien vanwege de marges die door prijsstijgingen onder druk staan. Immers, voor het mkb is het een belangrijke kernwaarde dat ze kunnen investeren en desgewenst kunnen groeien om stabiel en gezond te blijven.

5.2 Behoefte aan bedrijfsruimte in de regio De markt voor bedrijventerreinen in de regio is krap en dit neemt toe t/m 2040 In de Groene Metropoolregio (GMR) Arnhem-Nijmegen is de markt voor bedrijfskavels krap. Er is meer vraag dan beschikbaar aanbod. Er wordt in de regio in de periode t/m 2030 een ruimtevraag van 151 tot 279 (afhankelijk van het groeiscenario) hectare netto verwacht op basis van de nieuwe provinciale prognose die naar verwachting eind dit jaar zal worden vastgesteld. Daar staat in juli 2023 nog circa 75 hectare uitgeefbaar aanbod in de regio tegen over. Daarvan bevindt circa 3,5 hectare aanbod zich in de gemeente Overbetuwe. Daarmee ontstaat er kwantitatief gezien een ontwikkelopgave voor regio GMR Arnhem-Nijmegen van circa 75 tot 205 hectare tot en met 2030. Ook in de periode na 2030 wordt nog ruimtevraag verwacht. In de periode van 2031 t/m 2040 wordt er een ruimtevraag van circa 54 tot 360 hectare netto geprognosticeerd. Kwalitatief vooral behoefte aan een regulier werkmilieu, XXL-locaties en grootschalige HMC Kwalitatief zit de resterende behoefte met name in het reguliere werkmilieu, het XXL (logistiek) segment en de grootschalige HMC (hoge milieucategorie). Een aanzienlijk deel van de ruimtevraag in de regio GMR Arnhem-Nijmegen is afkomstig van de logistieke sector en het mkb.

Het aanbod aan kavels voor deze doelgroepen, met name kleinere kavels (tot 1 hectare) en grote kavels (vanaf 3 hectare), is beperkt.

16

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

5.3 Beleidscontext Economie van de toekomst GMR Arnhem-Nijmegen De Groene Metropoolregio (GMR) Arnhem-Nijmegen heeft een zevental lijnen ontwikkeld die een goede koers bieden voor de economie van de toekomst. Deze lijnen zijn tijdens het Economisch Beraad besproken met twee Gedeputeerden van de provincie, portefeuille Ruimtelijke Ordening en Economie. In de stap naar ruimtelijke vertaling zal zowel in het traject naar het nieuwe Regionaal Programma Werklocaties (RPW) als in de gebiedsprogramma's het gesprek hierover in breder verband moeten worden voortgezet. De koers bestaat uit zeven thema’s: 1. Balans in de ontwikkeling van wonen en werken. 2. Verstevigen van de ecosystemen van de campussen en hun regionale spin-off. 3. Ruimte beschikbaar in Hoge Milieu Categorie (HMC)-gebieden voor circulaire activiteiten. 4. Logistiek in relatie tot de topsectoren. 5. Netcapaciteit en netcongestie aanpakken. 6. Herstructurering en intensivering van werklocaties. 7. Belang van balans op de arbeidsmarkt.

Vijf speerpunten Productieve regio De ambitie van de opgave Productieve regio is het aanjagen van de economie en forse banengroei mét verbetering van leefbaarheid. De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen zet op korte termijn krachtig in op het ondersteunen van het bedrijfsleven. De regionale agenda voor de Productieve regio bestaat uit vijf speerpunten: 1 Stimuleren ondernemerschap in het mkb 2 Human Capital: onderwijs en arbeidsmarkt 3 Doorontwikkeling van (inter)nationale clusters 4 Versterking van duurzame logistiek 5 Toekomstbestendige werklocaties (RPW)

Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 De gemeenteraad van Overbetuwe heeft de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (hierna: Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de integrale koers en ambities van de gemeente Overbetuwe voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot en met 2040 aan. De Omgevingsvisie is er primair op gericht om de kwaliteit van het leefmilieu te behouden en waar mogelijk te versterken. Samenwerking tussen verschillende partijen staat centraal en is noodzakelijk om deze doelen te bereiken. De visie is opgesteld vanuit een brede blik, waarbij ruimtelijke ordening, milieu, economie en bereikbaarheid met elkaar worden verbonden. De Omgevingsvisie geeft richting en daagt uit om initiatief te nemen. Van belang voor het bedrijfsleven en het lokale bedrijventerreinenbeleid is innovatieruimte voor ondernemerschap. Ondernemers hebben te maken met diverse nieuwe ontwikkelingen. De veranderingen waar ondernemers te mee maken krijgen gaan ook steeds sneller. Gemeente Overbetuwe wil hier rekening mee houden en zet in op: • Basis blijvend op orde. • Flexibel en innovatief ondernemen.

17

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Samen werken aan ondernemersklimaat De gemeente wil samen met bedrijven werken aan het ondernemersklimaat en de kwaliteit van de werkomgeving optimaal houden. Dit betekent blijvende aandacht voor de bereikbaarheid van werklocaties en een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van bedrijventerreinen. Tegelijkertijd wil de gemeente innovatie stimuleren en werken aan flexibiliteit: bedrijven mogelijkheden bieden om te vestigen in of te verplaatsen binnen de gemeente (lees: voldoende fysieke ruimte) en meerwaarde genereren door koppelingen te maken met belangen van het collectief (zoals de energietransitie: besparing en duurzame opwekking). En door onderscheid te maken in kwaliteit en potentie van verschillende werklocaties door rekening te houden met de functie (lokaal of regionaal) en locatiekenmerken (nabijheid van station, snelwegen en digitale infrastructuur) en omgevingswaarden in de nabije omgeving.

18

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

6. Profiel en kenmerken bedrijventerreinen In dit hoofdstuk brengen we een aantal kerngegevens voor de bedrijventerreinen in beeld. De focus ligt op de uitgangsituatie van de bedrijventerreinen. We zoomen in op de kenmerken van de terreinen, de werkgelegenheid en de sectorstructuur en het profiel per bedrijventerrein.

6.1 Bedrijventerreinen zijn belangrijke economische clusters Bijna 300 hectare netto bedrijventerreinen in de gemeente in gebruik De gemeente Overbetuwe telt negen bedrijventerreinen (zie onderstaand kaartbeeld) in 2022. Deze terreinen huisvesten gezamenlijk circa 900 bedrijven en 12.260 banen. Daarmee vormen de bedrijventerreinen een belangrijke clusters voor werkgelegenheid.

Figuur 1: Overzichtskaart bedrijventerreinen gemeente Overbetuwe

Bron: IBIS Gelderland (2023), bewerking Stec Groep, 2023

In totaal telt de gemeente bijna 430 hectare oppervlakte bruto bedrijventerrein. Hiervan is ongeveer 70% netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Van de netto oppervlakte is ruim 288 hectare uitgegeven. Het beschikbare harde planaanbod bedraagt nog circa 3,5 hectare netto.

19

20

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

De kernen Elst (De Aam en Merm) en Oosterhout (Park15) hebben een relatief groot aandeel in het totale oppervlakte op de bedrijventerreinen. Voor beide kernen is dit ongeveer 32%. De kernen Heteren en Andelst zijn respectievelijk goed voor 20% en 13% van het totale oppervlakte. Het overig deel (4%) bevindt zich in Zetten.

Tabel 1: Netto uitgegeven oppervlakte per bedrijventerrein Kernnaam

Bedrijventerrein

Andelst

Andelst-Oost

13,0

91%

Andelst

De Schalm

23,9

81%

Elst

De Aam

76,7

77%

Elst

Merm

15,2

77%

Elst

Merm Oost

0,0

75%

Heteren

Poort van MiddenGelderland Noord

31,4

81%

Heteren

Poort van MiddenGelderland Zuid

25,7

62%

Oosterhout

Park15

91,4

58%

Zetten

Sint Walburg

3,5

93%

Zetten

Stationsomgeving ZettenAndelst

7,3

91%

288,1

70%

Totaal gemeente

Uitgegeven nette oppervlakte (ha)

Bruto/netto verhouding

Bron: IBIS Gelderland (2023), bewerking Stec Groep

Diverse werkmilieus op bedrijventerreinen in Overbetuwe De Overbetuwse bedrijventerreinen zijn divers van aard en omvang. Gemeente Overbetuwe is daarmee aantrekkelijk voor een breed scala aan type bedrijven. Zo biedt Park15 met grote kavels ruimte aan onder andere grootschalige logistiek. Op Park15 zijn diverse logistiek dienstverleners, retailers en e-commerce partijen gevestigd. De overige lokale en regionale bedrijventerreinen in de gemeente zijn aantrekkelijke vestigingslocaties voor reguliere (mkb) bedrijvigheid, uiteenlopend van locaties voor industrie tot dienstverlening. Vanwege de diversiteit aan kenmerken per locatie kent Overbetuwe verschillende werkmilieus. Dat is een waardevolle asset. Voor meer zicht op de sectorprofielen per bedrijventerrein, zie paragraaf 6.3. Bedrijventerreinen: hotspots van werkgelegenheid (12.260 banen) Uit de cijfers blijkt dat er in totaal circa 12.260 mensen werkzaam zijn op de bedrijventerreinen in Overbetuwe in 2022 (bron: PWE, 2022). Dit is 50% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Ter vergelijking: in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen ligt dit gemiddelde op zo’n 30% en in de gehele provincie op circa 33%. Dit zijn in belangrijke mate banen voor mensen met een praktische opleiding. Zo zijn maar liefst 59% van de banen op de Overbetuwse bedrijventerreinen geschikt voor mensen met een praktische opleiding.

Op locaties buiten de Overbetuwse terreinen is het aandeel werkzame personen met een praktische opleiding veel lager. Deze bijdrage van bedrijventerreinen aan de inclusieve gemeente is des te groter omdat juist praktisch opgeleiden met veelal lagere inkomens afhankelijker zijn van werk dichtbij huis (10 á 15 kilometer). Het sociaaleconomisch belang van bedrijventerreinen is, zeker voor praktisch opgeleiden in de gemeente, groot.

21

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

Figuur 2: Inschatting opleidingsniveau op bedrijventerreinen en daarbuiten

Op bedrijventerreinen

59%

Plek buiten de bedrijventerreinen

18%

54% 0%

10%

MBO 1 t/m 4

20%

30%

22%

17% 40%

HBO & WO bachelor

50%

60%

29% 70%

80%

90%

WO master, Doctor

Bron: PWE 2022, CBS, bewerking Stec Groep, 2023

Circa 60% van de werkgelegenheid afkomstig van brede mkb (vanaf 10 werknemers) Zo’n 60%, ofwel circa 7.300 banen behoren tot het brede mkb (vanaf 10 werknemers). Het mkb is daarmee een belangrijke (lokaal) economische motor. De meest personen binnen het brede mkb zijn actief in de sector dienstverlening en ICT en vervoer en opslag. Dergelijke mkb bedrijven zijn voornamelijk gehuisvest op bedrijventerrein De Aam, De Schalm en Park15.

Figuur 3: Sectorverdeling brede MKB (vanaf 10 werknemers) op bedrijventerreinen 1600 1400 1200 1000 800

1505

600 400 200 0

707 85

465

80

1286

1220

1035

677 241

Werkzame personen Afval, energie en water

Bouwnijverheid

Detailhandel

Dienstverlening en ICT

Groothandel

Handel en reparatie

Horeca, leisure en overige diensten

Industrie

Overheid, zorg en onderwijs

Vervoer en opslag

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep, 2023

Ook grootbedrijven leveren een grote bijdrage aan werkgelegenheid Naast het mkb zijn grootbedrijven een belangrijke werkgever in gemeente Overbetuwe. Hoewel het slechts gaat om vier bedrijven 4 bieden deze ruimte aan zo’n 3.200 arbeidsplaatsen. De bedrijven zijn goed voor ongeveer 26% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Overbetuwe (zie figuur op volgende pagina). Het betreffen arbeidsplaatsen in de sector vervoer en opslag en industrie. 4

Heinz, AS Watson, FedEx en DC Albert Heijn.

100%

22

Inzicht in de lokale bedrijfsruimtemarkt van Overbetuwe

De logistiek maakte in de afgelopen jaren een explosieve groei door. In de logistiek (sector vervoer en opslag) werken doorgaans relatief veel internationale medewerkers (in de volksmond: arbeidsmigranten), waardoor deze banen minder lokaal verbonden zijn. Toename internationale medewerkers leidt tot extra vraagstuk in ruimtelijke puzzel Bedrijventerrein Park15 is een hotspot van werkgelegenheid voor internationale medewerkers. Zo werkten in 2022 naar schatting ruim 800 internationale medewerkers op het terrein. OTTO Work Force en KaFra Housing verwachten dat het aantal internationale medewerkers alsmaar verder stijgt tot circa 2.000. De groei wordt met name verwacht op het moment dat nieuwe logistieke bedrijven zich op Park15 huisvesten. Ook buiten Park15 zijn internationale werknemers actief. Denk aan bedrijven als AS Watson (Kruidvat), Fed-ex en Kraft-Heinz. Deze bedrijven bieden circa 500 internationale werknemers een baan.

Huisvesting internationale medewerkers vergt aandacht De (verwachte) toename van internationale medewerkers raakt ook aan de woningbouw. Internationale medewerkers hebben immers tijdens hun verblijf in Nederland kwalitatief goede en voldoende huisvesting nodig. Hier ontbreekt het vaak aan. Zo komt het regelmatig voor dat internationale medewerkers terechtkomen op plekken die niet voor bewoning geschikt zijn. Het kabinet streeft daarom naar meer en betere huisvesting voor internationale medewerkers. Gemeenten zoals Overbetuwe moeten hier samen met ondernemers een strategie op bedenken. Een onderdeel daarvan is het bepalen van de locatie voor huisvesting: worden woonvoorzieningen op de bedrijventerreinen zelf gerealiseerd of elders in de gemeente? Dit vraagt (ruimtelijke) beleidskeuzes.

Figuur 4: Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen (2022) naar bedrijfsomvang 3% 11%

Zzp'er (1)

26% 11%

2-9 10-19 20-49

16%

20%

50-99 100-250

13%

Grootbedrijf (>250)

Bron: PWE 2022, bewerking Stec Groep, 2023

6.2 Positieve werkgelegenheidsontwikkeling We gaan in op de uitgangssituatie op de bedrijventerreinen in de gemeente Overbetuwe. We maken een analyse van de werkgelegenheidsontwikkeling op de bedrijventerreinen in de gemeente.