24-03-19.16 Relevant stuk 1, Toelichting en regels Hollanderbroeksestraat 31, Elst

het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 4.2.2

Archeologisch deskundige

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.2.1 onder a, wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja of de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.2.1 onder b sub 1 tot en met 4 dienen te worden gesteld. 4.2.3

Uitzondering bouwregels

Het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 50 m2 wordt vergroot en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met uitzondering van nieuwe kelders. 4.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Regels (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.4.1

Vergunningplicht

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 4.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 50 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het verlagen of afgraven van de bodem; d. het verlagen van het waterpeil; e. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 4.4.2

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 4.4.3

Uitzonderingen

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarvoor een vergunning ingevolge de Erfgoedwet nodig is, dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn; e. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een omgevingsvergunningaanvraag of een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of handelen in strijd met regels van ruimtelijke ordening. 4.4.4

Beoordelingscriteria

Ten aanzien van de in artikel 4.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een vergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een erkend archeoloog zonodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

20

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

4.4.5

Voorschriften

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.22 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 onder beperkingen verlenen en kan het bevoegd gezag voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen of; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen. 4.4.6

Advies

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld. 4.5

Wijzigingsbevoegdheid

4.5.1

Verwijderen dubbelbestemming

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1', indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is. 4.5.2

Wijzigen naar 'Waarde - Archeologie'

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' om te zetten in de bestemming 'Waarde - Archeologie' indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn. Na de wijziging zijn de regels van de bestemming 'Waarde - Archeologie', zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', NL.IMRO.1734.0007BUITbuitengebi-GOH2, van toepassing.

Regels (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 5 5.1

Waarde - Archeologische verwachting 3

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 1.000 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen of; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c.

het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 5.2.2

Archeologisch deskundige

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.2.1 onder a, wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja of de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 5.2.1 onder b sub 1 tot en met 4 dienen te worden gesteld. 5.2.3

Uitzondering bouwregels

Het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 1.000 m2 wordt vergroot en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met uitzondering van nieuwe kelders. 5.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

22

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1

Vergunningplicht

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 1.000 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het verlagen of afgraven van de bodem; d. het verlagen van het waterpeil; e. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 5.4.2

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 5.4.3

Uitzonderingen

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarvoor een vergunning ingevolge de Erfgoedwet nodig is, dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn; e. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een omgevingsvergunningaanvraag of een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of handelen in strijd met regels van ruimtelijke ordening. 5.4.4

Beoordelingscriteria

Ten aanzien van de in artikel 5.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een vergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een erkend archeoloog zonodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

Regels (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

5.4.5

Voorschriften

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.22 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 onder beperkingen verlenen en kan het bevoegd gezag voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen of; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen. 5.4.6

Advies

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld. 5.5

Wijzigingsbevoegdheid

5.5.1

Verwijderen dubbelbestemming

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3', indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is. 5.5.2

Wijzigen naar 'Waarde - Archeologie'

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' om te zetten in de bestemming 'Waarde - Archeologie' indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn. Na de wijziging zijn de regels van de bestemming 'Waarde - Archeologie', zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', NL.IMRO.1734.0007BUITbuitengebi-GOH2, van toepassing.

24

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Regels (vastgesteld)

25

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 7 7.1

Algemene bouwregels

Ondergronds bouwen

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 m mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één bouwlaag ondergronds. 7.2

Afwijken ondergronds bouwen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1 teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m². Als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen wordt, in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren; b. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; c. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

26

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 8 8.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie; d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan; e. een gebruik van bedrijfsgebouwen voor bewoning en/of het huisvesten van seizoensarbeiders.

Regels (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 9

Algemene aanduidingsregels

9.1

Overige zone - waardevol landschap

9.1.1

Aanduidingsomschrijving

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - waardevol landschap' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het beschermen en ontwikkelen van de bijzondere kwaliteiten van het waardevol landschap. 9.1.2

Specifieke gebruik sregels

Een besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden, dan wel voor het toepassen van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - waardevol landschap' wordt uitsluitend genomen voor zover dit besluit: a. geen aantasting van de bijzondere kwaliteiten van het waardevol landschap tot gevolg heeft, of; b. het besluit leidt tot behoud of versterking van die bijzondere kwaliteiten.

28

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 10 10.1

Algemene afwijkingsregels

Algemeen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van: a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen; b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m; d. van de regels en de bouw toestaan van niet voor bewoning bestemde gebouwen met een inhoud van ten hoogste 50 m³ en een bouwhoogte van ten hoogste 5 m ten dienste van het openbaar nut, zoals schakelhuisjes, wachthuisjes, transformatorhuisjes, alsmede andere bouwwerken, zoals muurtjes, standbeelden en lichtmasten; gasdrukmeetstations en verkooppunten voor motorbrandstoffen uitgezonderd; e.

van de regels en de bouw toestaan van een schuilgelegenheid voor dieren met een oppervlakte van maximaal 15 m² en een hoogte van maximaal 2,7 m, mits de perceelsgrootte minimaal 1 ha bedraagt en het perceel niet direct grenst aan het erf van een woning. 10.2

Inhoud bedrijfswoning

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van in het plan genoemde inhoudsmaten van bedrijfswoningen waarbij de inhoud maximaal 800 m³ mag bedragen. 10.3

Nadere voorwaarden

Afwijken als bedoeld in lid 10.1 en 10.2 kan slechts worden verleend, mits: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Regels (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 11 11.1

Algemene wijzigingsregels

Algemeen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven; b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad; c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

30

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 12 12.1

Overige regels

Parkeren

a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning en bij verandering van functie geldt de regel dat er voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen aanwezig is, danwel wordt gerealiseerd op eigen terrein. Hierbij moet worden voldaan aan de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016. Indien na onherroepelijk worden van dit plan nieuwe parkeernormen worden vastgesteld, zijn deze parkeernormen bij een aanvraag of een verandering van functie van toepassing. b. Parkeervoorzieningen bedoeld onder a. dienen na realisatie duurzaam in stand te worden gehouden. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a, mits: 1. het voldoen aan deze bepaling door bijzondere omstandigheden op zwaarwegende bezwaren stuit; of 2. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid wordt voorzien.

Regels (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan; b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid sub a met maximaal 10%; c. dit lid sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid sub a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. dit lid sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

32

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst.

Regels (vastgesteld)

33

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Inhoudsopgave

Bijlagen bij regels

5

Bijlage 1

Landschappelijk inpassingsplan

5

Bijlage 2

Lijst van nevenactiviteiten

34

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan

Bijlagen bij regels (vastgesteld)

5

Landschappelijke inpassing Gunyah | Hollanderbroeksestraat 31 Elst 25 februari 2022 | Gemeente Overbetuwe

De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem info@oostzee.nl www.oostzee.nl Kristiaan Visser Landschapsontwerper 06 - 46 19 23 41 | k.visser@oostzee.nl

OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING Goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving

Ons bureau wil goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving. Hiermee onderscheiden wij ons in het veelkleurige vakgebied van de architectuur, stedenbouw, landschap en omgevingsrecht. Wij beschouwen ideeën en plannen altijd in relatie met hun omgeving. Daarnaast begrijpen wij dat ruimtelijke kwaliteit meer is dan een leuk idee. Volgens ons moet een ontwerp het waar maken en omgevingsrecht het zeker stellen.

De leefomgeving van ons allen nemen wij serieus. Inspraak, bewonersparticipatie, zelfbouw en ontwikkeling van mens en milieuvriendelijke bouwprocessen zijn een uitgangspunt voor onze projecten. Mensen willen dromen over hun eigen wereld. Wij willen helpen die wereld mogelijk te maken. Daarvoor gaan we ook op zoek naar de kwaliteit van de plek. Wij doen onderzoek en baseren daar een visie op die altijd uitgaat van een duurzame wereld. Samen met onze opdrachtgevers werken wij de opgave uit tot een realistisch en haalbaar voorstel.

INLEIDING AANLEIDING Initiatiefnemer is voornemens om de voormalige manege gevestigd aan de Hollanderbroeksestraat 31 te Elst om te zetten naar een educatief- en onderzoekscentrum voor kangoeroes. De gemeente ziet kansen als de bedrijfsvoering in de geest van een (volwaardig) agrarisch bedrijf primair uitgaat van het houden van dieren én het voortbrengen van producten en wil onder voorwaarden meewerken aan het initiatief. Om de realisatie van het initiatief mogelijk te maken moet er een landschappelijke inpassing voor de locatie opgesteld worden.

LIGGING PLANGEBIED Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe en ligt ten noorden van de Linge en het dorp Elst. De locatie is gelegen op de grens van de stroomrug (buurtschappen Snodenhoek en Raayen) en de open kom (Hollanderbroek). Het buurtschap bestaande uit een lintje met enkele karakteristieke boerderijen ligt als een “groen” eiland in het open landschap. Het plangebied wordt aan de west- en zuidzijde begrensd door agrarisch gebied in de vorm van grasland. Aan de noord- en oostzijde vormen de naastgelegen (woon)erven met weides de grens van het plangebied. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie P, nummer 783.

Ligging plangebied

OOSTZEE | 5

Bebouwing en wegen zijn onstaan op oude stroomruggen.

Zegen en wetering zijn van oost naar west gelegen, parallel

In de 19e eeuw kwam de fruitteelt op. Kleine boomgaarden

aan de Linge (hoofdwetering). De noord-zuid-gerichte

lagen tot 1900 vrijwel uitsluitend rondom de dorpen. De

stroomrug Oosterhout-Elst-Driel (Snodenhoek) en de open

komgronden waren vooral in gebruik als hooi- en weiland.

kom (Hollanderbroek) zijn (nog steeds) duidelijk herkenbaar.

In 1975 is een verdere verdichting van het landschap te zien.

In de jaren 90 vond schaalvergroting plaats door

Bouwland werd geschikt gemaakt voor fruit- en boomteelt.

ruilverkaveling. De percelen werden op veel plaatsen

In het plangebied werden de gronden ook geschikt gemaakt

rechtgetrokken en vergroot. Fruitbomen zijn vervangen door

voor fruit- en boomteelt. Eind jaren 70 is de voormalige

akkers en graslanden en werden steeds groter van omvang.

manege gebouwd.

6

LANDSCHAPSANALYSE HISTORIE Het gebied de Over-Betuwe lag van oorsprong tussen de door de ijstijden gevormde stuwwallen van de Veluwe en de Utrechtse heuvelrug en het Brabantse dekzandgebied. Het gebied was in feite een grote (nog onbedijkte) delta, waarin de rivieren Waal en Rijn vrij spel hadden en regelmatig hun loop verlegden. Zo vormde zich uiteindelijk het brede ‘oerstroomdal’ van Rijn en Waal, waar de Betuwe deel van uitmaakt. Kenmerkend voor dit ‘oerstroomdal’ in het meer bovenstrooms gedeelte van het rivierengebied zijn de relatief grote en vlakke oeverwallen en kleine komgebieden. Dit is in tegenstelling met het benedenstrooms rivierengebied, waar de oeverwallen smal zijn en de kommen zeer uitgestrekt. De Hollanderbroeksestraat ligt op de grens van de oeverwallen (oost) en de open kommen (west). De oeverwallen zijn ontstaan op de oevers van de rivieren (stroomgeulen) waarop de grovere zand- en kiezeldeeltjes bezonken. Gebundelde oeverwallen vormden zich langzamerhand tot stroomruggen, die herkenbaar zijn als langgerekte hoger gelegen zones in het landschap. De stroomruggen waren door hun hoge ligging bij uitstek geschikt voor bewoning en landbouw. Binnen de gemeente Overbetuwe is o.a. de noord-zuid-gerichte stroomrug Oosterhout-Elst-Driel duidelijk herkenbaar. Deze ligt ten oosten van het plangebied.

Komgebieden zijn de van oudsher laaggelegen en natte gebieden die overstromingsgevoelig zijn en zich voor de bedijkingen kenmerken als ontoegankelijke moerasgebieden. Bij hoog water en onder rustige omstandigheden zetten zich hier de kleinste riviersedimenten af zoals de fijnste kleideeltjes. Doordat de rivieren hun loop continu verlegden en door de zandige oeverwallen heen braken is zand op klei en klei op zand terecht gekomen.

DE LINGE Ten zuiden van het plangebied is de Linge gelegen. Een kunstmatige waterloop (Boven-Linge), die in de dertiende eeuw is aangelegd als afvoerkanaal van overtollig water uit de komgebieden. Een stelsel van waterlopen, in deze omgeving zegen, pijpen en graven genoemd, zorgt voor een goede waterafvoer in de rest van het gebied; de komgebieden en de lagere stroomruggen. De Linge heeft nog steeds betekenis als waterhuishoudkundig systeem.

OOSTZEE | 7

h o

l l

a n

d e r b

r o

e k s e s t

r a a t

2 e

8

l i n g e w a l i n g s e r e t w e

LIGGING IN HET LANDSCHAP Het plangebied is gelegen in het stroomruglandschap aan de rand van het open komgebied Hollanderbroek. Het stroomruglandschap en kent een onderscheid in hogere en lagere stroomruggen en oude stroomgeulen. Aanvankelijk waren bewoning, agrarische bouwlanden, fruit- en boomteelt geconcentreerd op de hogere stroomruggen en woerden. Op de hogere stroomruggen was aanvankelijk een kleinschalig en afwisselend coulissenlandschap aanwezig, o.a. door de vele heggen die als perceelsscheiding dienden, de boombeplanting langs de wegen en de vele boomgaarden. Lagere stroomruggen en oude stroomgeulen werden in het verleden vooral gebruikt als hooi- en weiland en hadden een iets opener karakter. Na 1880 trad er een verdere verdichting op, omdat bouwland werd omgezet in boomgaarden, zodat ook op de lagere stroomruggen boomgaarden ontstonden. Na de Tweede Wereldoorlog werden veel heggen opgeruimd en hoogstamboomgaarden gerooid, waardoor het van oorsprong kleinschalige en relatief dichte coulissenlandschap een steeds meer open karakter kreeg. Ook vond er schaalvergroting plaats door de ruilverkavelingen, eind jaren vijftig. De percelen op de stroomruggen werden op veel plaatsen rechtgetrokken en vergroot.

Landschappelijke kwaliteiten stroomruggen: • Kleinschaligheid van het stroomruggenlandschap met karakteristieke elementen als fruitbomen, boomgaarden, laanbeplanting, elzensingels en erfbeplanting. • Waardevolle gradiënten (o.a. open-dicht, hoog-laag, droog-nat) tussen stuwwallen-uiterwaardenstroomruggen-kommen. • Lintbebouwing in de dorpen en buurtschappen. De kwaliteit zit in de contrasten tussen het omliggende open landschap en de beslotenheid van de linten met hoog opgaande erfbeplanting, kronkelige wegen. Daarnaast is in veel buurtschappen zicht op het landschap mogelijk. De kommen werden extensief gebruikt als hooi- en weiland. Het verkavelingspatroon was regelmatig, het landschap open en grootschalig. Een stelsel van rechtlijnige weteringen zorgde voor de afwatering van het gebied. Door de kommen liepen slechts enkele wegen en er werd niet gewoond. Na de Tweede Wereldoorlog werden de kommen intensiever gebruikt door de invoering van ruilverkavelingsplannen en door het toepassen van bemesting. De afwatering en ontwatering van de kommen werd verbeterd. Er werden nieuwe rechte wegen aangelegd, waarlangs boerderijen werden gebouwd en erfbeplanting werd aangebracht. De typerende openheid van de kommen is daardoor enigszins verloren gegaan.

OOSTZEE | 9

Zicht op voormalige manege met woning gelegen op de woerdt. De bestaande ‘beeldbepalende’ bomen op en rondom het erf zorgen voor een duidelijk contrast met het open komgebied (Hollanderbroek)

Natuurlijke weide omsloten door streekeigen opgaande

Buitenverblijven met diverse soorten kangoeroes

beplanting (gemengde natuurlijke haag)

Landschappelijke kwaliteiten kommen: • Openheid, met name daar waar het contrast met de verdichte buurtschappen waarneembaar is. Vanuit de open ruimte is zicht mogelijk op de open kommen en op de stuwwallen bij Arnhem. • Aanwezigheid van zegen en pijpen, karakteristiek voor het nattere gebied. • Wegen die recht aankomen op oude boerderijen en ruilverkavelingsbosjes.

10

Zichtrelatie tussen oeverwal-kom.

Zichtrelatie tussen oeverwal-kom.

Doorzicht vanaf buurtschap richting open kom (west).

Zicht vanaf buurtschap richting Hollanderbroek.

Buurtschap Hollanderbroek als “groen” eiland gelegen in

Karakteristieke bebouwing en opgaande erfbeplanting zorgen

open (kom) landschap.

voor kleinschaligheid oeverwal.

DE LOCATIE HOLLANDERBROEKSESTRAAT De locatie maakt onderdeel uit van een klein buurtschap gelegen aan de Hollanderbroeksestraat en kenmerkt zich door de beslotenheid van het lintje met hoog opgaande erfbeplanting, karakteristieke boerderijen en het contrast tussen het omliggende open landschap. Op het huidige agrarische perceel bevind zich een woning gelegen op een terp. Daarachter staat een voormalige manege met rijhal en enkele schuren. Door de aanwezige opgaande (erf)beplanting is de bebouwing vanaf de Hollanderbroeksestraat niet sterk aanwezig. Het plangebied wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door andere (agrarische) erven met opgaande beplanting. Aan de west- en zuidzijde ligt het open komlandschap met grootschalige grasland en akkerbouw.

OOSTZEE | 11

Kaart 4, Visiekaart landschappelijke samenhangen en verschillen Behoud openheid komgebied

Behoud waardevolle openheid

Behoud ruimtelijke afwisseling en versterking kleinschaligheid hogere oeverwallen

Woonbebouwing bestaand

Behoud ruimtelijke afwisseling en versterking

Woonbebouwing bedrijventerrein toekomstig

kleinschaligheid lagere oeverwallen

Bedrijventerrein bestaand

Ontwikkeling samenhangend gebied met

Oppervlakte water

hoofdfunctie natuur en verbetering mogelijkheden

Gemeentegrens

extensief recreatief gebruik

Spoorlijn / Betuweroute

Behoud en versterking waardevolle gradiënt

Snelweg

uiterwaard - oeverwal - kom

Toekomstige N837

Behoud en versterking openheid: panorama’s Behoud openheid: panorama’s

12

LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN (LOP) Bij het opstellen van het inrichtingsplan is naast de door de gemeente aangeleverde kaders landschap en stedenbouw het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Overbetuwe als basis gebruikt. Het plangebied is gelegen in het deelgebied 9, Oeverwal Valburg-Homoet. De volgende ruimtelijke uitgangspunten die essentieel van belang zijn voor de beoogde ontwikkeling aan de Hollanderbroeksestraat 31 te Elst staan hieronder opgenoemd.

HOOFDDOELSTELLINGEN •

• • • •

In stand houden en versterken van de waardevolle samenhang tussen kom-oeverwal en uiterwaard (gradiënten); De Hollanderbroek is aangewezen als provinciaal waardevol landschap. Het open kommengebied, met haar zware klei, staat in contrast met de dichtere, omringende oeverwallen; Behouden en versterken van de openheid, grootschaligheid en de kenmerkende weidebouw in de kommen, tegenover de kleinschalige structuur van de oeverwallen; Waardevolle landschappelijke en historische elementen en structuren beter herkenbaar maken in het landschap; Benutten van de landschapsecologische potenties die het watersysteem biedt; Verbeteren van de overgangen tussen de stads- en dorpskernen en het platteland.

DEELGEBIED 9 OEVERWAL VALBURG-HOMOET •

• • • • •

Gradiënten van het bestaande landschap behouden en versterken. Het verschil tussen de open kommen en de oeverwal blijft herkenbaar wanneer verschillen tussen de oeverwal en kommen worden geaccentueerd en oude bebouwing behouden blijft; Zichtrelaties tussen oeverwal-kom dienen te worden behouden; Openheid versus kleinschaligheid. Door de aanleg van erfbeplanting te stimuleren, wordt de oeverwal nog herkenbaarder in het landschap; Monumentale beplanting (oude hagen en erfbeplanting) dient extra beschermd en onderhouden te worden, waardoor dit veilig gesteld wordt voor de toekomst; Door stimulering van de aanplant van fruitbomen op de oeverwal, wordt de kleinschaligheid versterkt en de historie voelbaar gemaakt; De gemeente streeft naar het herkenbaar maken van de Linge als landschappelijke structuurdrager, door de integrale aanpak van waterberging, natuurvriendelijke oevers en recreatief medegebruik.

OOSTZEE | 13

GUNYAH Gunyah (beschermde schuilplaats) is een educatief- en onderzoekscentrum voor kangoeroes, een unieke plek waar de flora en fauna van Down Under op kleine schaal samen zijn onder- en samengebracht. De buideldieren (de placentaloze zoogdieren) waartoe de kangoeroes behoren, zijn de meest bijzondere zoogdieren op aarde. Een reden temeer om er zorgvuldig mee om te gaan en deze prachtige dieren te behoeden voor een mogelijke ondergang. Omdat men in Australië in het algemeen niet erg respectvol omgaat met deze unieke dieren, is er veel aan gelegen dat juist landen buiten Australië hierin hun verantwoordelijkheid nemen. Een groot aantal van ‘onze’ (van de in West-Europa aanwezige) soorten wordt in Australië met uitsterven bedreigd. In verreweg de meeste dierentuinen binnen Europa zijn de reuzenkangoeroes en andere zeldzame soorten al verdwenen. Nagenoeg al die soorten die buiten Australië voorkomen zijn in dit educatief- en onderzoekscentrum aanwezig, dit maakt het uniek voor Nederland en ver daarbuiten. Naast de kangoeroes zijn er ook een aantal specifieke Australische vogels te zien als mede kenmerkende Australische bomen en planten. De niet winterharde planten worden ondergebracht in een binnentuin, de voormalige binnenbak van de manege. Binnen- en buitenverblijven gaan geleidelijk in elkaar over wat een mooi geheel vormt.

Als ‘nevenactiviteit’ wil men graag in een kleinschalige vorm belangstellende in kleine groepjes rondleiden. De dieren (kangoeroes) vragen veel rust en geborgenheid. In deze formule geeft het de kans om de dieren in hun natuurlijke gedragsvorm van dichtbij te bewonderen en tevens de mogelijkheid om een kijkje achter de schermen te nemen. Middels een educatieve presentatie over de ontdekking, herkomst en de specifieke en fascinerende soorteigenschappen van deze dieren wordt er aansluitend een wandeling door de tuinen en dierverblijven zowel binnen als buiten mogelijk gemaakt.

OOSTZEE | 15

0

10

20

30

40

50 METER

A-A’

DRIE RIJEN BOSPLANTSOEN VERSCHOVEN VERBAND PLANTAFSTAND 1 METER 3 RIJEN BINNEN HEKWERK

B-B

HOUTSINGEL 3 METER PERCEEL GUNYAH

WEIDE-PERCEEL BUREN

KADASTRALE GRENS STRUWEELHAAG - HOUTSINGEL

HEKWERK HANDHAVEN DOEK VERWIJDEREN BINNEN DE STREEKEIGEN STRUWEELHAAG - HOUTSINGEL IS RUIMTE VOOR EEN PARKACHTIGE INVULLING MET AUSTRALISCHE BOMEN EN STRUIKEN (NATUURLIJKE HABITAT KANGOEROES)

LEGENDA

AFRASTERING PLAATSEN T.B.V. HOUTSINGEL

DRIE RIJEN BOSPLANTSOEN VERSCHOVEN VERBAND PLANTAFSTAND 1 METER 1 RIJ BUITEN HEKWERK 2 RIJEN BINNEN HEKWERK

BINNEN DE STREEKEIGEN STRUWEE IS RUIMTE VOOR EEN PARKACHTIGE AUSTRALISCHE BOMEN EN STRUIKEN (NATUURLIJKE HABITAT KANGOEROE

BESTAANDE BOERDERIJ BEWEIDING AFRASTERING GELEGEN OPBIJ HET LANDSCHAP BIJTERP AKKER NIETIN NODIG BESTAANDE MANEGEHAL OMVORMEN NAAR VOERKEUKEN WORKSHOPRUIMTE . MEDISCH RUIMTE . AUSTRALISCHE BINNENTUIN EN BINNENVERBLIJVEN KANGOEROES

RANDEN A-A’

HOUTSINGEL 3 METER

WEIDE-PERCEEL BUREN

STRUWEELHAAG - HOUTSINGEL DRIE RIJEN BOSPLANTSOEN VERSCHOVEN VERBAND PLANTAFSTAND 1 METER 3 RIJEN BINNEN HEKWERK PERCEEL GUNYAH

BESTAANDE BIJGEBOUW HANDHAVEN EN UITBREIDEN VOOR MACHINES EN OPSLAG MATERIEEL . ZORGT TEVENS VOOR HOUTSINGEL CA. 5 METER ENIGE AFSCHERMING KANGOEROES

B-B’

AKKER / WEIDE

KADASTRALE GRENS HEKWERK HANDHAVEN DOEK VERWIJDEREN

PERCEEL

BINNEN DE STREEKEIGEN STRUWEE IS RUIMTE VOOR EEN PARKACHTIGE I AUSTRALISCHE BOMEN EN STRUIKEN (NATUURLIJKE HABITAT KANGOEROES

VOGEL VOLIÈRE D.M.V. EEN NET

AFRASTERING PLAATSEN T.B.V. HOUTSINGEL

A-A’

SCHOUWSTROOK

STRUWEELHAAG - HOUTSINGEL DRIE RIJEN BOSPLANTSOEN VERSCHOVEN VERBAND PLANTAFSTAND 1 METER 1 RIJ BUITEN HEKWERK 2 RIJEN BINNEN HEKWERK

BINNEN DE STREEKEIGEN STRUWEELHAAG - HOUTSINGEL IS RUIMTE VOOR EEN PARKACHTIGE INVULLING MET AUSTRALISCHE BOMEN EN STRUIKEN (NATUURLIJKE HABITAT KANGOEROES)

LEGENDA

WATERGANG

CA. 4.00 METER CA. 3.90 METER NIEUW TE BOUWEN KAPSCHUURGUNYAH VOOR OPSLAG MATERIEEL, MACHINES EN VOER (VRIJSTAAND I.V.M. BRANDGEVAAR) KADASTRALE GRENS

BESTAANDE BOERDERIJ GELEGEN OP TERP IN HET LANDSCHAP

BIJGEBOUW . KIJKHUT HANDHAVEN . INPASSEN MET OPGAANDE BIJ BEWEIDING AFRASTERING ‘STREEKEIGEN’ BEPLANTING BIJ AKKER NIET NODIG

BESTAANDE MANEGEHAL OMVORMEN NAAR VOERKEUKEN WORKSHOPRUIMTE . MEDISCH RUIMTE . AUSTRALISCHE BINNENTUIN EN BINNENVERBLIJVEN KANGOEROES

TWEE BESTAANDE NACHTVERBLIJVEN IN GEDEKTE KLEUREN IN EMOE-WEIDE

BESTAANDE BIJGEBOUW HANDHAVEN EN UITBREIDEN VOOR MACHINES EN OPSLAG MATERIEEL . ZORGT TEVENS VOOR HOUTSINGEL B-B’ ENIGE AFSCHERMING3 METER KANGOEROES

EMOE-WEIDE MET LAAGTES EN HOOGTES (PADDEPOEL) VOORZIEN VAN SOLITAIRE BOMEN . BOOMGROEPEN EN BOSSCHAGE . HOUTSINGEL KRUIDENRIJK GRASLANDCA. .5 METER

WEIDE-PERCEEL

PERCEEL

GUNYAH NIEUW VOOR OPSLAG MATERIEEL, BUREN TE BOUWEN KAPSCHUUR MACHINES EN VOER (VRIJSTAAND I.V.M. BRANDGEVAAR) KADASTRALE GRENS

AKKER / WEIDE

WATERGANG

SCHOUWSTROOK

PERCEEL

RONDGANG INGEPAST MET CA. 4.00 METER . GEMAAID CA. 3.90 METERGRASPADGUNYAH AUSTRALISCHE BEPLANTING (PARKACHTIGE SFEER) KADASTRALE GRENS

VOGEL VOLIÈRE D.M.V. EEN NET

BESTAAND ERF VOORZIEN VAN (HALF)VERHARDING RUIMTE VOOR PARKEREN

BESTAANDE BOERDERIJ GELEGEN OP TERP IN HET LANDSCHAP

10 MET 20 OPGAANDE 30 40 BIJGEBOUW . KIJKHUT HANDHAVEN0 . INPASSEN ‘STREEKEIGEN’ BEPLANTING

BESTAANDE MANEGEHAL OMVORMEN NAAR VOERKEUKEN WORKSHOPRUIMTE . MEDISCH RUIMTE . AUSTRALISCHE BINNENTUIN EN BINNENVERBLIJVEN KANGOEROES

TWEE BESTAANDE NACHTVERBLIJVEN IN GEDEKTE KLEUREN IN EMOE-WEIDE

BESTAANDE BIJGEBOUW HANDHAVEN EN UITBREIDEN VOOR MACHINES EN OPSLAG MATERIEEL . ZORGT TEVENS VOOR ENIGE AFSCHERMING KANGOEROES

EMOE-WEIDE MET LAAGTES EN HOOGTES (PADDEPOEL) VOORZIEN VAN SOLITAIRE BOMEN . BOOMGROEPEN EN BOSSCHAGE . KRUIDENRIJK GRASLAND .

NIEUW TE BOUWEN KAPSCHUUR VOOR OPSLAG MATERIEEL, MACHINES EN VOER (VRIJSTAAND I.V.M. BRANDGEVAAR)

RONDGANG . GEMAAID GRASPAD INGEPAST MET AUSTRALISCHE BEPLANTING (PARKACHTIGE SFEER)

VOGEL VOLIÈRE D.M.V. EEN NET

BESTAAND ERF VOORZIEN VAN (HALF)VERHARDING RUIMTE VOOR PARKEREN

LEGENDA

0

10

20

30

40

HET PLAN LANDSCHAPPELIJKE INPASSING De locatie wordt landschappelijk ingepast door nieuwe opgaande streekeigen beplanting toe te voegen in de vorm van een gemengde houtsingel op de perceelgrenzen. Zo wordt er uiteindelijk een robuuste en duurzame groene structuur verkregen passend in het landschap. De bestaande afrastering (gaashekwerk met doek) is niet echt fraai en passend in het landschap. Echter heeft deze afrastering een belangrijke functie, namelijk de borging van rust en beschutting van de ‘stressvolle’ dieren. De afrastering zal zoveel mogelijk worden ingepast door de houtsingel. Aan de noordzijde wordt het doek verwijderd. Eventueel kan men de afrastering met doek vervangen door een meer natuurlijke afrastering bestaande uit takkenrillen en/of een wilgenvlechtwerk. Deze vormt ook een aantrekkelijke verblijfs- en foerageerplaats voor vogels, insecten als bijen en kleine zoogdieren. Aan de voorzijde zorgt een aan te planten knip- en scheerheg de overgang van het erf naar het “open” landschap en houdt daarbij rekening met de woning op de terp. Door deze landschappelijke inpassing zullen zowel het landschap als de natuur versterkt worden, evenals de uitstraling van het plangebied.

BEBOUWING De bestaande woning, het hoofdgebouw, is gelegen op een terp en is gericht op de weg. De voormalige manege-rijhal en andere schuren liggen achter de woning en zijn ruimtelijk ondergeschikt aan het hoofdgebouw middels onder meer een eenvoudige volumeopbouw met passende materialisatie. Alle agrarische bedrijfsbebouwing blijven zoveel mogelijk behouden in de nieuwe situatie. Aan de noordzijde komt een nieuwe vrijstaande kapschuur te staan die vrijstaat van de diernevervblijven i.v.m. brandgevaar. In de emoe-weide staan twee nachtverblijven (containers) die bekleed worden met houten rabatdelen in een gedekte kleur passend in het landschap.

ONTSLUITING EN PARKEREN Het agrarische erf is vanaf de Hollanderbroeksestraat via twee bestaande opritten ontsloten. De zuidelijke oprit biedt toegang tot het “erf” met woning en de voormalige rijhal en overige bijgebouwen. Via de noordelijke oprit heeft men toegang tot een parkeerterrein. Beide toegangen hebben een metalen toegangspoort. De verharding bestaat uit halfverharding en/of klinkers. Het parkeren vind plaats op het erf. Er is ruimschoots parkeergelegenheid op eigen terrein.

OOSTZEE | 19

BEELDKWALITEIT “BUITEN” HOUTSINGEL Houtsingels liggen vaak rondom het erf of langs watergangen. Ze dienen als perceelscheiding, veekering en als geriefhoutbosje. Ze vormen belangrijke leefgebieden en verplaatsingsroutes voor allerlei dieren. Dankzij de vele zaden, bessen, slakken, spinnen en insecten is de houtsingel voor veel vogels ook een goed foerageergebied. In de bomen broeden veel vogels. Verder is een houtsingel een toevluchtsoord voor veel kleine zoogdieren. De beplanting van houtsingels varieert per gebied. In het rivierengebied, in het kommenlandschap ziet men veel essen als boomvormers. Deze worden aangevuld met onder andere zwarte els, zomereik, vogelkers, kornoelje, Gelderse roos, en kardinaalsmuts. Daarnaast worden stekelige struiken aangeplant, zoals meidoorn, sleedoorn en hondsroos. Helaas verspreid de meidoorn bacterievuur. Dit is een plantenziekte die voor de laanboomteelt en de fruitteelt een ernstige bedreiging kan vormen. Het plangebied ligt in een bufferzone waar het aanplanten van meidoorn niet is toegestaan.

KNIP- EN SCHEERHEG Over het algemeen staan heggen op het voorerf. Heggen staan vooral op het erf rondom de siertuin, moestuin, dierenweide of boerenboomgaard. Vaak werden doornige struiken gebruikt, zodat de heg ondoordringbaar was. Vee brak daardoor niet uit de wei en ongewenste dieren bleven op afstand. Meidoorn is waarschijnlijk de meest aangeplante heggenstruik, vooral in knip- en scheerheggen. De meidoorn is goed te snoeien en vormt een erg dichte heg. Helaas verspreid de meidoorn bacterievuur. Naast de meidoorn zijn soorten als liguster en veldesdoorn ook uitermate geschikt voor een knip- en scheerheg.

OOSTZEE | 21

0

10

20

30

40

50 METER

BUITENVERBLIJVEN Binnen de robuuste duurzame groene structuur bestaande uit streekeigen beplanting bevinden zich de buitenverblijven van de dieren. Deze besloten buitenruimte wil men graag omvormen naar een zo natuurlijk mogelijk ‘Australisch’ landschap. Passende beplanting o.a. verschillende eucalyptus, varens, acacia’s en andere exoten worden afgewisseld en gemengd met streekeigen beplanting (wilgen). Aan de binnenzijde van de groene structuur zal een vegetatiezoom bestaande uit passende ‘Australische’ beplanting in samenhang met streekiegen beplanting zorgen voor geleidelijk overgang van het landschap. De buitenverblijven/weides bestaan uit natuurlijke kruidenrijke grasland. Een kruidenrijk grasland is niet alleen mooi in het landschap, maar levert ook een belangrijke bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit en aan de belevingswaarde van het landschap. Het maaiveld is glooiend met hier en daar een liggende dode boom. In het westelijke verblijf bevinden zich twee poelen en enkele grondlichamen. Te midden van het terrein bevind zich een bestaande observatiepunt. In het verlengde hiervan wil men een volière creëren voor Australische vogelsoorten. Een kronkelig wandelpad bestaande uit gebroken rode dakpannen, refererend aan de grote rode rots “Uluru” in Australië zorgt voor de ontsluiting van de buitenverblijven en dient tevens als onderhoudspad.

OOSTZEE | 23

BEELDKWALITEIT “BINNEN” Binnen de robuuste groene structuur bestaande uit streekeigen beplanting zal de besloten buitenruimte het thema ‘Australisch’ landschap krijgen. Passende elementen, verhardingen en beplanting o.a. verschillende eucalyptus, varens, acacia’s en andere exoten worden afgewisseld en gemengd met streekeigen beplanting (wilgen) en geven vorm aan deze bijzondere landschap.

OOSTZEE | 25

1

4

2 5

1.00 M

1.00 M

1.00 M

1.00 M

5.00 M

STRUIKVORMERS

1.00 M

1.00M

1.00 M

1.00 M

1.00 M

3

0

10

20

30

40

50 METER

Beplantingschema houtsingel (4 rijen)

BEPLANTINGSPLAN Voor de nieuwe landschapselementen is een beplantingsplan opgesteld. Hierin wordt per landschapselement aangegeven welke streekeigen beplantingssoorten gewenst zijn, uit welke aantallen de nieuwe aanplant is opgebouwd en in welke dichtheid wordt aangeplant. Daarnaast wordt een indicatie gegeven van het gewenste formaat aan te planten beplanting.

1. HOUTSINGEL NOORDZIJDE

3. HOUTSINGEL ZUIDZIJDE

Afmeting: 122x5 meter Struikvormers: 488 stuks Plantverband: verschoven verband, 4 rijen Plantafstand: 1 stuk per meter Plantmaat: 100-125 Aanplant in groepen van minimaal 25

Afmeting: 98x5 meter Struikvormers: 392 stuks Plantverband: verschoven verband, 4 rijen Plantafstand: 1 stuk per meter Plantmaat: 100-125 Aanplant in groepen van minimaal 25

Soorten: Grauwe wilg - Salix cinerea 100 st. Gele kornoelje - Cornus mas 50 st. Krentenboompje -Amelanchier lamarckii 150 st. Hazelaar - Corylus avellana 150 st. Winterlinde - Tilia cordata 38 st.

Soorten: Grauwe wilg - Salix cinerea 80 st. Gele kornoelje - Cornus mas 40 st. Krentenboompje -Amelanchier lamarckii 115 st. Hazelaar - Corylus avellana 115 st. Winterlinde - Tilia cordata 42 st.

2. HOUTSINGEL WESTZIJDE

4. HAAG (ZUID)

Afmeting: 100x5 meter Struikvormers: 400 stuks Plantverband: verschoven verband, 4 rijen Plantafstand: 1 stuk per meter Plantmaat: 100-125 Aanplant in groepen van minimaal 25

Soort: Aantal: Plantafstand: Plantmaat:

Soorten: Grauwe wilg - Salix cinerea 80 st. Gele kornoelje - Cornus mas 40 st. Krentenboompje -Amelanchier lamarckii 120 st. Hazelaar - Corylus avellana 120 st. Winterlinde - Tilia cordata 40 st.

Haagbeuk - Carpinus betulus 315 4 stuks per meter 100-125

5. HAAG (NOORD) Soort: Aantal: Plantafstand: Plantmaat:

Haagbeuk - Carpinus betulus 245 4 stuks per meter 100-125

OOSTZEE | 27

OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING Goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving

bestemmingsplan Buitengebied, Hollanderbroeksestraat 31, Elst

Bijlage 2 Lijst van nevenactiviteiten

34

Bijlagen bij regels (vastgesteld)