24-01-09.05 Relevant stuk 2, Toelichting en regels BP Oosterhout, Dorpsstraat 40

Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen, waarop de keur van toepassing is, zijn vastgelegd in de legger wateren. Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Toelichting (ontwerp)

29

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Gemeente Overbetuwe Waterplan Overbetuwe In 2008 stelde de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vast. Het waterbeheerplan van het waterschap is later geactualiseerd (zie hierboven), ook in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden naast elkaar. In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt. Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals: wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan; waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit; grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast; beleving van water, burgers betrekken bij water; afspraken en taken van waterschap en gemeente. Beoordeling Hemel- en afvalwater Het plangebied bestaat momenteel uit een bedrijfslocatie, waarop een bedrijfswoning en enkele andere opstallen en verharde oppervlakten aanwezig zijn. In de toekomstige situatie zullen maximaal drie woonpercelen in het plangebied aanwezig zijn.

Het bebouwd en verhard oppervlak zal per saldo gelijkwaardig blijven. Een eventuele toename aan verhard oppervlak zal zeker minder zijn dan de eenmalige vrijstellingsdrempel van 500 m² conform de Keur. Daarom is geen compensatie vereist in het kader van dit plan. Van belang is dat hemelwater en vuilwater bij de nieuwe woningen gescheiden worden afgevoerd. De productie van vuilwater zal ten opzichte van de huidige bestemming naar verwachting eveneens gelijkwaardig blijven. Er zijn geen belemmeringen in de waterafvoer te verwachten. Oppervlaktewater In en direct rondom het plangebied zijn geen oppervlaktewateren met een beschermde status aanwezig. Er is geen oppervlaktewater in het plangebied aanwezig. Het planvoornemen voorziet ook niet in het toevoegen van oppetvlaktewater. Waterkering Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszone van waterkeringen. Conclusie Het plan heeft geen negatieve effecten op de waterhuishouding, oppervlaktewater of waterkeringen. Dit aspect levert geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging op.

30

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

5.11

Flora en fauna

De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet vervangen. De Wnb geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Wnb de uitvoering van het plan niet in de weg staat in verband met de bescherming van gebieden en dier- en plantsoorten. De provincies zijn het bevoegd gezag voor zowel de gebieds- als de soortenbescherming. Gebiedsbescherming In de Wnb is de bescherming opgenomen van Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of dit plan, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan alleen worden vastgesteld als uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten.

Als deze zekerheid er niet is, kan het plan worden vastgesteld als wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden: alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden; het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en de noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) met de bijbehorende Groene Ontwikkelingszones (GO). Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen. Soortenbescherming In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen: soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn; soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn; de bescherming van overige soorten.

Per beschermingsregime is aangegeven welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Beoordeling Gebiedsbescherming Het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' ligt ruim 350 meter ten zuiden van het plangebied ligt. Overige gebieden liggen op aanzienlijk grotere afstand. Vanwege de aard van de wijziging, waarbij er sprake is van een zeer kleine toename van het aantal verkeersbewegingen (zie paragraaf 5.13), een bedrijfsmatige functie wordt beëindigd en er beperkte fysieke ingrepen plaatsvinden, kunnen negatieve effecten ondanks de relatief korte afstand op voorhand worden uitgesloten. Negatieve effecten op de kenmerken en instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden in de vorm van verstoring, hinder of stikstofdepositie >0,00 mol/ha/jr zijn niet aan de orde. Dit laatste is aangetoond door middel van een stikstofdepositieberekening voor de aanleg- en de gebruiksfase. Een toelichtende rapportage bij deze berekeningen is opgenomen in Bijlage 4 en de berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 5. Uit deze rapportages blijkt dat er geen stikstofdepositie >0,00 mo/ha/j optreedt na intern salderen. Significant

Toelichting (ontwerp)

31

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 negatieve effecten zijn daarom uitgesloten. Delen van het Natuurnetwerk Nederland liggen eveneens op ruim 350 meter ten zuiden van het plangebied. Voor deze gebieden geldt geen toetsingskader met betrekking tot externe effecten. Gezien de aard van het plan is het bovendien uitgesloten dat de wezenlijke kenmerken en waarden van dit gebied worden aangetast. Vanuit het aspect gebiedsbescherming zijn er geen bezwaren verbonden aan het plan en is nader onderzoek niet nodig. Negatieve effecten zijn uitgesloten. Soortenbescherming Het plan voorziet in de wijziging van een Bedrijfsbestemming naar een Woonbestemming. Hierbij worden enkele bestaande gebouwen gesloopt. Ook wordt nieuwe bebouwing in het plangebied gerealiseerd. Negatieve effecten op beschermde soorten zijn op voorhand niet uitgesloten vanwege de aard van de werkzaamheden. Er is daarom een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze is opgenomen in Bijlage 3. Uit het onderzoek blijkt het volgende. Het voornemen zoals opgenomen in de inleiding en de daarbij behorende werkzaamheden, zal naar verwachting geen negatief effect hebben op de staat van instandhouding van beschermde soorten. Binnen het plangebied zijn geen (verblijfplaatsen van) strikt beschermde soorten aangetroffen die door de werkzaamheden worden beïnvloed.

Uit de effectenbeschrijving blijkt dat er geen onevenredige directe of indirecte gevolgen zijn van de voorgenomen activiteiten op de voortplanting en instandhouding van beschermde dieren- en/of plantsoorten. Lokaal zullen mogelijk algemene soorten uit het plangebied trekken op zoek naar een vervangende biotoop. Aanvullend onderzoek is daarom niet nodig. Een ontheffing met betrekking tot aantasting van beschermde soorten is ook niet nodig. De werkzaamheden kunnen wel leiden tot een beschadiging of vernietiging van mogelijke verblijfplaatsen en/of verstoring van eventueel aanwezige algemene soorten. Een algehele vrijstelling op basis van de Wet natuurbescherming bij ruimtelijke ontwikkelingen is hierop van toepassing. De algemene zorgplicht blijft onverminderd van toepassing en vormt een aandachtspunt bij de uitvoering van de werkzaamheden. Dit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Conclusie Het aspect flora en fauna zorgt niet voor belemmeringen bij de uitvoering van het plan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk. Ten aanzien van het onderdeel soortenbescherming gelden enkele randvoorwaarden in de uitvoering in verband met de zorgplicht.

32

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

5.12

Archeologie en cultuurhistorie

Toelichting (ontwerp)

33

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Archeologie De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. De Erfgoedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de Monumentenwet, die van toepassing waren op de fysieke leefomgeving, gaan over naar de Omgevingswet, die naar verwachting in 2024 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling opgenomen. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces. Dit beleid is doorvertaald in de bestemmingsplannen binnen het gemeentelijk grondgebied.

Cultuurhistorie Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a Bro) moet in het plan rekening worden gehouden met cultuurhistorie. Cultuurhistorie heeft onder andere betrekking op de historische stedenbouwkundige en historisch geografische waarden in het gebied. In het plan moet beschreven worden hoe met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Beoordeling Archeologie In het plangebied geldt op grond van de archeologische beleidskaart van de gemeente grotendeels een hoge archeologische verwachtingswaarde. Bij een diepte van meer dan 30 centimeter en een oppervlakte van meer dan 200 m² voor werkzaamheden in de bodem, moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Deze onderzoeksplicht geldt ook op basis van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' in het huidige bestemmingsplan. Op voorhand is nog niet duidelijk of de genoemde drempelwaarde bij realisatie van de ontwikkeling in het plangebied wordt overschreden.

Daarom wordt in het bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming gehandhaafd. Deze dubbelbestemming, 'Waarde - Archeologische verwachting 2', komt overeen met de arcehologische beleidskaart en borgt dat er bij overschrijding van de drempelwaarde een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Op deze wijze is voldoende verzekerd dat er geen archeologische waarden worden aangetast. Cultuurhistorie Het plangebied ligt niet in een cultuurhistorisch waardevol gebied. De bebouwing in het plangebied is niet cultuurhistorisch waardevol en er zijn ook geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen in het plangebied aanwezig. Aantasting van cultuurhistorische waarden als gevolg van het plan is dus uitgesloten. Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie zorgen niet voor belemmeringen in het kader van dit plan.

34

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

5.13

Verkeer en parkeren

Verkeer Dit bestemmingsplan wijzigt de bestaande Bedrijfsbestemming met een bedrijfswoning naar een Woonbestemming, met toevoeging van maximaal twee vrijstaande woningen. In de toekomstige situatie is op basis van de CROW-kencijfers (publicatie 381) een verkeersgeneratie van circa 25 verkeersbewegingen per etmaal te verwachten. Dit aantal is zodanig gering, dat het plan niet van relevante invloed is op de verkeerskundige situatie in de omgeving. Bovendien verdwijnen de (potentiële) verkeersbewegingen vanwege de huidige Bedrijfsbestemming, waaronder ook verkeersbewegingen met zwaarder verkeer. Verkeerskundig zijn er daarom geen belemmeringen of bezwaren aan het plan verbonden. Negatieve effecten op de verkeerssituatie zijn uitgesloten. Parkeren De gemeente Overbetuwe heeft parkeernormen vastgesteld in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016 (hierna: de Nota). In de toekomstige situatie is er sprake van maximaal drie vrijstaande woningen. Volgens de Nota zijn er 2,7 parkeerplaatsen per woning woning benodigd (categorie 'vrijstaand, koop' in het gebied overige kernen). Op eigen terrein is op de drie toekomstige percelen voldoende parkeergelegenheid beschikbaar voor het benodigde aantal parkeerplaatsen, waarmee aan deze norm kan worden voldaan. In de planregels is ter waarborging een parkeerregeling opgenomen.

Hieraan wordt bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst. Het is niet toegestaan om laadpalen binnen de belemmerende strook onder de hoogspanningsverbinding te positioneren. Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

Toelichting (ontwerp)

35

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planopzet

Algemene opzet

Inleiding Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte en de gewenste ontwikkeling (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels). Het bestemmingsplan 'Oosterhout, Dorpsstraat 40' bestaat uit de volgende onderdelen: De toelichting In de toelichting is de ontwikkeling beschreven en verantwoord, zowel op basis van het beleid als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet. De regels Deze bevatten de bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen en algemene regels die in het gehele plangebied gelden. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven. De verbeelding Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' opgenomen. Verder zijn er twee bouwvlakken opgenomen met enkele maatvoeringsaanduidingen. Voor de derde woning, die met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt, is een aanduidingsvlak opgenomen ('wetgevingszone wijzigingsgebied'). Tot slot zijn er enkele dubbelbestemmingen in het plan opgenomen. De opzet van het plan Een bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de inwoners en voor de overheid.

De regels sluiten aan bij het geldende bestemmingsplan 'Oosterhout', dat ook één van de meest recente komplannen binnen de gemeente is. De toekomstige situatie is concreet bestemd en afgestemd op de geweste situatie en gebruik. Bouwplan Als een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

6.2

Toelichting op de verbeelding en regels

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Hierna worden de in het plan opgenomen bestemmingen nader toegelicht. Tuin De voorerven van de toekomstige woonpercelen zijn bestemd als 'Tuin'. Deze bestemming loopt door tot 3 meter achter de voorgevel van de woningen (hoofdgebouwen). Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en parkeervoorzieningen bij het aangrenzende hoofdgebouw (de woning). Binnen de bestemming mag slechts beperkt worden gebouwd: er zijn uitsluitend kleine aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Wonen In de toekomstige situatie is er in eerste instantie sprake van twee woonpercelen in het plangebied: één rondom de bestaand woning Dorpsstraat 40 en één aan de noordoostkant van het plangebied. Deze percelen zijn, uitgezonderd de voorerven, bestemd als 'Wonen'. Daarnaast wordt een derde woonperceel aan de zuidkant mogelijk gemaakt. Hierop kan pas een woning worden opgericht na toepassing van een

36

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 wijzigingsbevoegdheid (nadere uitleg verderop in deze paragraaf). De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn primair bestemd voor het wonen in een woning, waarbij inwoning en een beroep/bedrijf aan huis zijn toegestaan. Verder zijn binnen de bestemming bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, groen en water toegestaan. Er is één woning toegestaan per perceel. Op beide percelen aan de noordzijde (de bestaande woning en de nieuw te bouwen woning) is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen mogen alleen binnen de bouwvlakken worden opgericht. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven; deze zijn voor de woning Dorpsstraat 40 gelijk aan de huidige toegestane maximale hoogten van de bedrijfswoning, terwijl de hoogten voor de nieuwe woning aansluiten bij de in de omgeving toegestane hoogten. Buiten het bouwvlak mogen ook bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) worden gebouwd. Hiervoor zijn nadere bouwregels gesteld. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan, binnen het gehele bestemmingsvlak.In de regels is verder een parkeerbepaling opgenomen, waarmee wordt geborgd dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd.

Ten slotte is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een derde woning te kunnen toestaan in de toekomst. De plek waar deze woning kan worden toegestaan is aangegeven met de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied'. Aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn nadere voorwaarden gesteld, waarvan de voornaamste is dat vaststaat dat de bestaande bovengrondse hoogspanningsverbinding ter plaatse zal worden verwijderd (bijvoorbeeld door bekabeling). In deze toelichting is aangetoond dat, buiten de belemmering van de bovengrondse hoogspanningsverbinding, het realiseren van een woning op deze plen in principe haalbaar en aanvaardbaar is. Waarde - Archeologische verwachting 2 Binnen het plangebied geldt op basis van de gemeentelijke beleidskaart een archeologische verwachtingswaarde (zie ook paragraaf 5.12). Een deel van het plangebied is vrijgegeven op basis van archeologisch onderzoek. In de rest van het plangebied wordt overeenkomstig de archeologsche beleidskaart de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen. Binnen deze bestemming gelden beperkingen aan het bebouwen van de gronden en aan het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden, die de opgenomen drempelwaarden overschrijden. In dat geval is ook een onderzoeksplicht van toepassing.

Leiding - Hoogspanningsverbinding De bestaande bovengrondse hoogspanningsverbinding met de daarbij behorende belemmerde strook van 22,5 meter aan weerszijden van het hart van de verbinding, blijft bestemd als 'Leiding Hoogspanningsverbinding'. Binnen deze dubbelbestemming zijn de gronden primair bestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding en het beheer en onderhoud daarvan. Voor deze functie zijn tevens specifieke bouwregels opgenomen. Bouwen conform de onderliggende bestemmingen is alleen toegestaan na advies van de leidingbeheerder en mits dit geen belemmering voor het functioneren van de hoogspanningsverbinding vormt. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In dit artikel is een regeling met betrekking tot ondergronds bouwen opgenomen. Dit is in beginsel uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds ook gebouwen zijn toegestaan. Tevens is een regeling opgenomen ten aanzien van bestaande afwijkende maatvoeringen, zoals hoogten en oppervlakten. Algemene gebruiksregels

Toelichting (ontwerp)

37

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 Dit artikel bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hier onder meer om kleinschalige afwijkingen van de voorschreven maatvoering en overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen. Ook is een regeling voor evenementen opgenomen. Algemene wijzigingsregels Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om de bestemmingsgrenzen onder nadere voorwaarden in beperkte mate te wijzigen. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Het voor alle ruimtelijke plannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken, welke op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend), mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gebruikmaken van hun handhavingbevoegdheid.

Het gebruik van de grond en opstallen dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

38

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Hoofdstuk 7

Financiële toelichting

Kostenverhaal Uitgangspunt voor de ontwikkeling is, dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, als sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. In dit geval is er sprake van een bouwplan, zoals bedoeld in de wet. Er wordt namelijk een nieuw hoofdgebouw mogelijk gemaakt. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin afspraken over het verhaal van kosten en planschade zijn gemaakt. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. Het kostenverhaal is voldoende verzekerd. Financiële haalbaarheid Er zijn geen onvoorziene hoge kosten voor de initiatiefnemer of de gemeente te verwachten, omdat er sprake is van een kleinschalig en concreet intiatief. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Toelichting (ontwerp)

39

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Hoofdstuk 8 8.1

Overleg en inspraak

Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

8.2

Inspraak

De Wro zelf bevat geen bepalingen over inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrijstaat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor dit bestemmingsplan heeft, gezien de aard en kleinschalige omvang van het plan en de beperkte ruimtelijke impact, geen inspraak plaatsgevonden.

8.3

Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen. Ook moet overleg worden gepleegd met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of die belast zijn met de behartiging van belangen, welke in het plan in het geding zijn. Gezien de aard van de bestemmingswijziging, heeft in dit geval geen vooroverleg plaatsgevonden. Uitzondering vormt het overleg dat vroegtijdig met TenneT als beheerder van de hoogspanningsverbinding is gevoerd.

8.4

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vond plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken, van 22 juni tot en mer 2 augustus 2023. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze kenbaar maken tegen het plan. Gedurende de termijn van terinzagelegging is één zienswijze ingediend door Tennet. Deze zienswijze heeft geleid tot enkele aanpassingen in de planregels (van de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding') en de toelichting van het bestemmingsplan. Het plan wordt vervolgens ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

8.5

Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

40

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Inhoudsopgave

Regels

5

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 9

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Tuin Wonen Leiding - Hoogspanningsverbinding Waarde - Archeologische verwachting 2

10 10 11 15 17

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

20 20 21 22 23 24

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

25 25 26

(ontwerp)

3

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0382OOSTdrpsstr40-ONTD van de gemeente Overbetuwe; 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels; 1.3

aan- en uitbouwen

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is; 1.4

aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse; 1.5

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7

archeologisch deskundige

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg; 1.8

archeologisch onderzoek

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD); 1.9

archeologische verwachting

een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden; 1.10

archeologische waarde

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Regels (ontwerp)

5

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

1.11

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.12

bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.13

begane grondvloer

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder; 1.14

bestaand

a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het plan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend; b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het plan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime; 1.15

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak; 1.16

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.17

bijgebouw

een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.18

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.19

bouwgrens

de grens van een bouwvlak; 1.20

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.21

bouwperceelsgrens

de grens van een bouwperceel; 1.22

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.23

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

6

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

1.24

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen; 1.25

erf

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak; 1.26

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.27

gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven; 1.28

hoofdgebouw

een gebouw, of een gedeelte daarvan, exclusief aan- en uitbouwen, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.29

huishouden

een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert; 1.30

inwoning

twee huishoudens die, in afwijking van het begrip woning, één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn; 1.31

kelder

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil; 1.32

normaal onderhoud, gebruik en beheer

werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen; hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde; 1.33

nutsvoorziening

voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen, e.d.; 1.34

ondergeschikte bouwonderdelen

bouwonderdelen van beperkte afmetingen die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en dakoverstekken; 1.35

ondergronds

onder peil;

Regels (ontwerp)

7

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

1.36

overkapping

bouwwerk, geen gebouw zijnde, met één dak en maximaal één gesloten wand; 1.37

peil

a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. voor overige bouwwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein; 1.38

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.39

publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan; 1.40

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.41

verdieping(en)

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn; 1.42

voorgevel

de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel van een hoofdgebouw, gekeerd naar de weg of het openbaar gebied; 1.43

waterhuishoudkundige voorzieningen

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit; 1.44

woning

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

8

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.2

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten; 2.3

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.5

hart van de lijn

bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld; 2.6

ondergeschikte bouwdelen

bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Regels (ontwerp)

9

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Tuin

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; b. parkeervoorzieningen en in- en uitritten ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; c. nutsvoorzieningen; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; een en ander met de daarbij behorende voorzieningen. 3.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels. 3.2.1

Gebouwen

Op deze gronden mogen uitsluitend aan- en uitbouwen bij hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen worden gebouwd, waarbij de volgende regels gelden: a. de horizontale diepte bedraagt maximaal 1,5 meter; b. de (horizontale) diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden bedraagt minimaal 2,5 meter; c. voor zover de aan-/uitbouw wordt gebouwd tegen een gevel van het hoofdgebouw bedraagt de breedte maximaal 60% van de breedte van die gevel; d. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 meter; e. de oppervlakte bedraagt maximaal 6 m2. 3.2.2

Nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van nutsvoorzieningen gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van nutsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 meter; b. de maximale oppervlakte mag niet meer bedragen dan 25 m². 3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte vóór (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw van de op aangrenzende gronden gelegen woningen bedraagt ten hoogste 1 meter; b. de bouwhoogte op de overige gronden bedraagt ten hoogste 2 meter. 3.2.4

Overhangende bouwdelen

Overhangende bouwdelen, zoals een overstek, overkapping en balkons bij hoofdgebouwen op aangrenzende bestemmingen zijn toegestaan, mits het bouwdeel ondergeschikt is en een (horizontale) diepte heeft van maximaal 1,5 meter.

10

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Artikel 4 4.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

wonen in woningen, waarbij inwoning is toegestaan; de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; tuinen en erven; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak; b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd; c. per bouwlak is maximaal het op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal woningen toegestaan; d. de goothoogte bedraagt maximaal de op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; e. de bouwhoogte bedraagt maximaal de op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; f. de inhoud van een hoofdgebouw bedraagt maximaal 600 m³. 4.2.2

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht, met dien verstande dat deze minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw moeten worden gesitueerd; b. de goothoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 3 m; c. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 5 m; d. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen per bouwperceel bedraagt maximaal: Totale oppervlakte per erf

Maximale gezamenlijke oppervlakte

tot 200 m²

90 m²

van 200 tot 500 m²

120 m²

500 m² en meer

150 m²

met dien verstande dat het erf voor niet meer dan 50% bebouwd mag zijn. 4.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Regels (ontwerp)

11

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Hoofdgebouwen buiten het bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2.1 onder a, teneinde een uitbreiding van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de uitbreiding vindt plaats binnen het bouwperceel. b. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt. c. de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving. 4.3.2

Bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder c, teneinde hogere bouwwerken, geen gebouwen en erf-/terreinafscheidingen zijnde toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m; b. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; dat betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; c. de omgevingsvergunning niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving. 4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden en/of bebouwing binnen deze bestemming ten behoeve van: a. zelfstandige bewoning, voor zover het betreft bijgebouwen; b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis; c. standplaats voor onderkomens, uitgezonderd caravans, kampeerauto's en tenten indien gelijktijdig niet meer dan één caravan of kampeerauto en/of één tent per bouwperceel wordt c.q. worden geplaatst en deze niet wordt/worden gebruikt voor permanente bewoning. 4.4.2

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, met dien verstande dat: a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, tot maximaal 75 m² wordt gebruikt voor de activiteit; b. degene die de activiteit in de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, uitoefent tevens de bewoner van de woning is; c. de activiteit qua aard en omvang past in de woonomgeving; d. er geen activiteiten plaatsvinden die vergunningplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer; e. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de verkeers- en parkeersituatie ter plaatse; f. geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde producten plaatsvindt; g. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden; h. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

12

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

4.4.3

Parkeernorm

Het gebruiken van de gronden en/of bebouwing voor het wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en/of horeca, is toegestaan onder de voorwaarde, dat in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein is voorzien, waarbij moet worden voldaan aan de in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016 opgenomen parkeernorm. Indien na onherroepelijk worden van het plan nieuwe parkeernormen worden vastgesteld, gelden de nieuwe parkeernormen in geval van een gebruikswijziging. 4.4.4

Voorwaardelijke verplichting sloop bebouwing en beëindiging bedrijfsactiviteiten

Het in gebruik nemen van de gronden en/of bebouwing voor het wonen, niet zijnde een bestaande woning, is uitsluitend toegestaan op voorwaarde dat: a. alle bestaande bijgebouwen binnen deze bestemming en de bestemming 'Tuin' zijn gesloopt, met uitzondering van het bijgebouw ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'; b. het gebruik van de gronden en bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' voor bedrijfsmatige activiteiten is beëindigd en beëindigd blijft. 4.5

Afwijken van de gebruiksregels

4.5.1

Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.4.1 sub b en 4.4.2 voor het toestaan van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, mits: a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdieping) met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 75 m² mag worden gebruikt voor publieksgerichte aan huis gebonden beroep of bedrijf; b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse; d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving; e. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer; f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit. 4.6

Wijzigingsbevoegdheid

4.6.1

Toevoegen extra woning

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' een bouwvlak opnemen en de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' binnen de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' verwijderen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de betreffende bevoegdheid mag uitsluitend worden toegepast voor zover de bestaande bovengrondse hoogspanningsverbinding ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding Hoogspanningsverbinding' niet meer aanwezig is, dan wel op basis van een onherroepelijk besluit is verzekerd dat de betreffende bovengrondse hoogspanningsverbinding zal worden verwijderd; b. binnen het op te nemen bouwvlak is maximaal één woning toegestaan; c. het oprichten van een nieuw hoofdgebouw en/of aan-, uit- en bijgebouwen is uitsluitend toegestaan, indien de bestaande bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' is verwijderd; d. de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' binnen de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' wordt verwijderd; e. de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw bedragen maximaal 6 m respectievelijk 9 m; f. de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 600 m³; g. voor het bouwen van hoofdgebouwen, aan-, uit- en bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, gelden voor het overige de regels als opgenomen in 4.2; h.

onderbouwd wordt dat er geen sprake is van milieu-hygiënische belemmeringen;

Regels (ontwerp)

13

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 i. j.

14

onderbouwd wordt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de betreffende woning; er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig het bepaalde in 4.4.3.

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Artikel 5

Leiding - Hoogspanningsverbinding

5.1

Bestemmingsomschrijving

5.1.1

Algemeen

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor: a. een bovengrondse hoogspanningsverbinding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding hoogspanningsverbinding'; b. het beheer, de instandhouding en het onderhoud van de verbinding; c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding; met de daarbij behorende masten en (veiligheids)voorzieningen. 5.1.2

Voorrangsregeling

Indien strijd ontstaat tussen het belang van bescherming van de leidingen als bedoeld in dit artikel en het bepaalde bij de andere bestemmingen uit Hoofdstuk 2 prevaleert de bestemming 'Leiding Hoogspanningsverbinding'. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

a. Op de in lid 5.1.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de hoogspanningverbinding worden gebouwd; b. indien bestaande gebouwen en/of bouwwerken worden vervangen, vernieuwd of veranderd is dit toegestaan indien de oppervlakte en hoogte niet worden vergroot en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. 5.2.2

Gebouwen

Nieuwe gebouwen mogen niet worden gebouwd. 5.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van nieuwe bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal: a. hoogspanningsmasten 46 m; b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde 3 m. 5.3

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits schriftelijk advies is verkregen van de leidingbeheerder, waaruit blijkt dat de veiligheid en leveringszekerheid van de verbinding niet blijvend onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag kan desgewenst voorwaarden aan de bedoelde vergunning verbinden ter bescherming van de bedoelde verbinding. 5.4

Specifieke gebruiksregels

5.4.1

Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met de bestemming wordt als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in ieder geval gerekend: a. een gebruik dat geen rekening houdt met een ongestoorde werking van de bovengrondse hoogspanningsleiding en de risico's die ermee verbonden zijn 5.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.5.1

Vergunningplicht

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

Regels (ontwerp)

15

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40 a. het wijzigen van maaiveld- of weghoogte door ontgrondingswerkzaamheden, ophoging of andere graafwerkzaamheden; b. het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden, banen, parkeervoorzieningen en andere oppervlakteverhardingen; c. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen, alsmede het verhogen of verlagen van het waterpeil; d. het aanbrengen en/of rooien van hoogopgaande beplanting; e. het aanbrengen en/of slopen van bovengrondse constructies, installaties, opstallen of apparatuur; f. het opslaan van goederen, (brandbare) stoffen en/of materialen; g. het aanleggen van zonneparken. 5.5.2

Advies

a. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 wordt niet eerder verleend dan nadat schriftelijk advies is verkregen van de leidingbeheerder, waaruit blijkt dat de veiligheid en leveringszekerheid van de verbinding niet blijvend onevenredig worden geschaad. b. Het bevoegd gezag kan voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 ter bescherming van de in dit artikel bedoelde verbinding. 5.5.3

Uitzonderingen

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.5.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud en beheer van de onderliggende bestemming betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde of verleende omgevingsvergunning; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die verband houden met de aanleg, aanpassing of het onderhoud van de in dit artikel bedoelde hoogspanningsverbindingen en de daarbij behorende voorzieningen.

16

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologische verwachting 2

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen. 6.2

Bouwregels

6.2.1

Algemeen

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 200 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen of; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c.

het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 6.2.2

Archeologisch deskundige

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.2.1 onder a, wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja of de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 6.2.1 onder b sub 1 tot en met 4 dienen te worden gesteld. 6.2.3

Uitzondering bouwregels

Het bepaalde in artikel 6.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 200 m2 wordt vergroot en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met uitzondering van nieuwe kelders. 6.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Regels (ontwerp)

17

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 40

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1

Vergunningplicht

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 6.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 200 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het verlagen of afgraven van de bodem; d. het verlagen van het waterpeil; e. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 6.4.2

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.4.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 6.4.3