23-11-21.15 Relevant stuk 1; Toelichting en regels bestemmingsplan “Oosterhout, Dorpsstraat 25”

Als deze zekerheid er niet is, kan het plan worden vastgesteld als wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden: alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden; het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en de noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) met de bijbehorende Groene Ontwikkelingszones (GO). Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen. Soortenbescherming In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen: soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn; soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn; de bescherming van overige soorten.

Per beschermingsregime is aangegeven welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag. Beoordeling Gebiedsbescherming Het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' ligt op ongeveer 250 meter ten zuiden van het plangebied. Overige gebieden liggen op aanzienlijk grotere afstand. Vanwege de aard van de wijziging, waarbij er sprake is van een zeer kleine toename van het aantal verkeersbewegingen (zie paragraaf 5.13), de functie dienstverlening wordt beëindigd en er beperkte fysieke ingrepen plaatsvinden, kunnen negatieve effecten in de gebruiksfase ondanks de relatief korte afstand op voorhand worden uitgesloten. Op basis van indicatieve berekeningen met de AERIUS-calculator, die door de Omgevingsdienst Regio Arnhem zijn uitgevoerd, blijkt dat ook in de aanlegfase geen deposities op beschermde Natura 2000-gebieden waar de kritische depositiewaarde (bijna) wordt overschreden optreden. Hierdoor is het op voorhand aannemelijk dat er geen significant negatieve effecten in de aanlegfase zullen optreden en er geen vergunningplicht geldt. In de procedure voor de omgevingsvergunning voor het bouwen zal dit definitief

Toelichting (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 moeten worden vastgesteld. Negatieve effecten op de kenmerken en instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden in de vorm van verstoring, hinder of stikstofdepositie >0,00 mol/ha/jr zijn samenvattend niet aan de orde. Delen van het Natuurnetwerk Nederland liggen eveneens op circa 250 meter ten zuiden van het plangebied. Voor deze gebieden geldt geen toetsingskader met betrekking tot externe effecten. Gezien de aard van het plan is het bovendien uitgesloten dat de wezenlijke kenmerken en waarden van dit gebied worden aangetast. Vanuit het aspect gebiedsbescherming zijn er geen bezwaren verbonden aan het plan en is nader onderzoek niet nodig. Negatieve effecten zijn uitgesloten. Soortenbescherming Het plan voorziet in de wijziging van de bestemming 'Dienstverlening' naar 'Wonen'. In het noordelijk deel van het plangebied vinden geen fysieke ingrepen plaats. Er wordt ook geen bebouwing gesloopt. Ter plaatse van het bestaande parkeerterrein wordt een nieuw woonperceel met een vrijstaande woning gerealiseerd. Gezien het gebruik en de inrichting van het parkeerterrein, in combinatie met de ligging binnen bestaand stedelijk gebied en zonder groenvoorzieningen e.d. in de directe omgeving, is het uitgesloten dat het parkeerterrein geschikt habitat, verblijf- of broedplaatsen voor strikt beschermde soorten biedt.

Negatieve effecten op beschermde soorten zijn daarom in beginsel uit te sluiten. Bij de uitvoering van de werkzaamheden moet wel rekening worden gehouden met de zorgplicht. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezig nesten in de beplanting rondom het parkeerterrein. De werkzaamheden vangen daarom bij voorkeur buiten het broedseizoen aan. Conclusie Het aspect flora en fauna zorgt niet voor belemmeringen bij de uitvoering van het plan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk. Ten aanzien van het onderdeel soortenbescherming is de algemene zorgplicht van toepassing.

28

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

5.12

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. De Erfgoedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de Monumentenwet, die van toepassing waren op de fysieke leefomgeving, gaan over naar de Omgevingswet, die naar verwachting in 2024 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling opgenomen. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces. Dit beleid is doorvertaald in de bestemmingsplannen binnen het gemeentelijk grondgebied.

Cultuurhistorie Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a Bro) moet in het plan rekening worden gehouden met cultuurhistorie. Cultuurhistorie heeft onder andere betrekking op de historische stedenbouwkundige en historisch geografische waarden in het gebied. In het plan moet beschreven worden hoe met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Beoordeling Archeologie In het plangebied geldt op grond van de archeologische beleidskaart van de gemeente een hoge archeologische verwachtingswaarde. Bij een diepte van meer dan 30 centimeter en een oppervlakte van meer dan 200 m² voor werkzaamheden in de bodem, moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Op voorhand is het niet aannemelijk dat de genoemde drempelwaarde bij realisatie van de ontwikkeling in het plangebied wordt overschreden. Daarom wordt in het bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming gehandhaafd.

Deze dubbelbestemming, 'Waarde - Archeologische verwachting 2', komt overeen met de archeologische beleidskaart en borgt dat er bij overschrijding van de drempelwaarde een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Op deze wijze is voldoende verzekerd dat er geen archeologische waarden worden aangetast. Cultuurhistorie Het plangebied ligt niet in een cultuurhistorisch waardevol gebied. De bebouwing in het plangebied is niet cultuurhistorisch waardevol. Ook in de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of elementen aanwezig. Aantasting van cultuurhistorische waarden als gevolg van het plan is dus uitgesloten. Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie zorgen niet voor belemmeringen in het kader van dit plan.

Toelichting (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

5.13

Verkeer en parkeren

Verkeer Dit bestemmingsplan wijzigt de bestemming 'Dienstverlening' met een bedrijfswoning naar een Woonbestemming, met toevoeging van één vrijstaande woning. In de toekomstige situatie is op basis van de CROW-kencijfers (publicatie 381) een verkeersgeneratie van circa 16 verkeersbewegingen per etmaal te verwachten. Daarvan betreffen 7,8 verkeersbewegingen de bestaande twee-aan-eengebouwde woning Dorpsstraat 25, die wordt behouden. De netto toename is daarom 8,2 verkeersbewegingen per etmaal. Er is geen rekening gehouden met saldering van eventuele verkeersbewegingen van de bestaande bestemming 'Dienstverlening', anders dan de bedrijfswoning, omdat deze functie feitelijk niet meer aanwezig is. Ook is hierbij geen rekening gehouden met de te verwachten vermindering van verkeersbwegingen als gevolg van het verdwijnen van het huidige parkeerterrein. Een netto toename van, worst case, 8,2 verkeersbewegingen per etmaal is zodanig gering, dat het plan niet van relevante invloed is op de verkeerskundige situatie in de omgeving. de nieuwe woning zal middels eigen oprit worden ontsloten op de Dorpsstraat. Deze oprit ligt op de plek van de huidige inrit van het parkeerterrein. Verkeerskundig zijn er daarom geen belemmeringen of bezwaren aan het plan verbonden. Negatieve effecten op de verkeerssituatie zijn uitgesloten.

Parkeren De gemeente Overbetuwe heeft parkeernormen vastgesteld in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016 (hierna: de Nota). In de toekomstige situatie is er sprake van één vrijstaande woning en een twee-aan-eengebouwde woning in het plangebied. Volgens de Nota zijn er 2,7 parkeerplaatsen per vrijstaande woning benodigd (categorie 'vrijstaand, koop' in het gebied overige kernen) en 2,6 parkeerplaatsen per twee-aan-eengebouwde woning (categorie 'koop, 2 onder 1 kap' in het gebied overige kernen). Bij de bestaande woning Dorpsstraat 25 is voldoende parkeergelegenheid aanwezig in de vorm van een lange oprit. Bij de nieuwe woning wordt een oprit met 3 parkeerplaatsen voorzien. Voor beide woningen kan dus worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. In de planregels is ter waarborging een parkeerregeling opgenomen. Hieraan wordt bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst. Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

30

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planopzet

Algemene opzet

Inleiding Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte en de gewenste ontwikkeling (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels). Het bestemmingsplan 'Oosterhout, Dorpsstraat 25' bestaat uit de volgende onderdelen: De toelichting In de toelichting is de ontwikkeling beschreven en verantwoord, zowel op basis van het beleid als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet. De regels Deze bevatten de bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen en algemene regels die in het gehele plangebied gelden. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven. De verbeelding Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' opgenomen. Verder zijn er twee bouwvlakken opgenomen met enkele maatvoeringsaanduidingen. Tot slot is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' opgenomen. De opzet van het plan Een bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de inwoners en voor de overheid. De regels sluiten aan bij het geldende bestemmingsplan 'Oosterhout', dat ook één van de meest recente komplannen binnen de gemeente is. De toekomstige situatie is concreet bestemd en afgestemd op de geweste situatie en gebruik.

Bouwplan Als een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

6.2

Toelichting op de verbeelding en regels

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Hierna worden de in het plan opgenomen bestemmingen nader toegelicht. Tuin De voorerven van de toekomstige woonpercelen zijn bestemd als 'Tuin'. Dit betreft de zones aan de Dorpsstraat en de Van Woerkomstraat. Deze bestemming loopt door tot 3 meter achter de voorgevel van de woningen (hoofdgebouwen). Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en parkeervoorzieningen bij de aangrenzende hoofdgebouwen (de woningen). Binnen de bestemming mag slechts beperkt worden gebouwd: er zijn uitsluitend kleine aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Wonen In de toekomstige situatie is er sprake van twee woonpercelen in het plangebied: één rondom de bestaand woning Dorpsstraat 25 en één op het zuidelijke perceel ter plaatse van de huidige parkeerplaats. Deze percelen zijn, uitgezonderd de voorerven, bestemd als 'Wonen'.

Toelichting (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn primair bestemd voor het wonen in een woning, waarbij inwoning en een beroep/bedrijf aan huis zijn toegestaan. Verder zijn binnen de bestemming bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, groen en water toegestaan. Er is één woning toegestaan per perceel. Op beide percelen (de bestaande woning en de nieuw te bouwen woning) is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen mogen alleen binnen de bouwvlakken worden opgericht. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven; deze zijn voor de woning Dorpsstraat 25 gelijk aan de huidige toegestane maximale hoogten van de bedrijfswoning, terwijl de hoogten voor de nieuwe woning aansluiten bij de in de omgeving toegestane hoogten. Buiten het bouwvlak mogen ook bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) worden gebouwd. Hiervoor zijn nadere bouwregels gesteld. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan, binnen het gehele bestemmingsvlak.In de regels is verder een parkeerbepaling opgenomen, waarmee wordt geborgd dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd. Waarde - Archeologische verwachting 2 Binnen het plangebied geldt op basis van de gemeentelijke beleidskaart een archeologische verwachtingswaarde (zie ook paragraaf 5.12).

Daarom is de dubbelbestemming 'Waarde Archeologische verwachting 2' opgenomen. Binnen deze bestemming gelden beperkingen aan het bebouwen van de gronden en aan het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden, die de opgenomen drempelwaarden overschrijden (200 m², diepte van minimaal 30 cm). In dat geval is ook een onderzoeksplicht van toepassing. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In dit artikel is een regeling met betrekking tot ondergronds bouwen opgenomen. Dit is in beginsel uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds ook gebouwen zijn toegestaan. Tevens is een regeling opgenomen ten aanzien van bestaande afwijkende maatvoeringen, zoals hoogten en oppervlakten. Algemene gebruiksregels Dit artikel bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan.

Het gaat hier onder meer om kleinschalige afwijkingen van de voorschreven maatvoering en overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen. Algemene wijzigingsregels Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om de bestemmingsgrenzen onder nadere voorwaarden in beperkte mate te wijzigen. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Het voor alle ruimtelijke plannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken, welke op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend), mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de

32

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gebruikmaken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Toelichting (vastgesteld)

33

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 7

Financiële toelichting

Kostenverhaal Uitgangspunt voor de ontwikkeling is, dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, als sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. In dit geval is er sprake van een bouwplan, zoals bedoeld in de wet. Er wordt namelijk een nieuw hoofdgebouw mogelijk gemaakt. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin afspraken over het verhaal van kosten en planschade zijn gemaakt. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. Het kostenverhaal is voldoende verzekerd. Financiële haalbaarheid Er zijn geen onvoorziene hoge kosten voor de initiatiefnemer of de gemeente te verwachten, omdat er sprake is van een kleinschalig en concreet intiatief. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

34

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 8 8.1

Overleg en inspraak

Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

8.2

Inspraak

De Wro zelf bevat geen bepalingen over inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrijstaat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor dit bestemmingsplan heeft, gezien de aard en kleinschalige omvang van het plan en de beperkte ruimtelijke impact, geen inspraak plaatsgevonden.

8.3

Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen. Ook moet overleg worden gepleegd met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of die belast zijn met de behartiging van belangen, welke in het plan in het geding zijn. Gezien de aard van de bestemmingswijziging, heeft in dit geval geen vooroverleg plaatsgevonden.

8.4

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vond plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpbestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon eenieder een zienswijze kenbaar maken tegen het plan. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Er is ook geen aanleiding geweest tot ambtshalve wijzigingen van het bestemmingsplan. Het is vervolgens ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

8.5

Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Toelichting (vastgesteld)

35

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Inhoudsopgave

Regels

5

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 8

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Tuin Wonen Waarde - Archeologische verwachting 2

10 10 10 13

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

16 16 16 16 17 17

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

18 18 18

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 met identificatienummer NL.IMRO.1734.0385OOSTdrpsstr25-VSG1 van de gemeente Overbetuwe; 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels; 1.3

aan- en uitbouwen

een aan een hoofdgebouw gebouwde ruimte, die daaraan ruimtelijk (door zijn constructie of afmetingen) ondergeschikt is - maximaal bestaande uit één bouwlaag al dan niet met kap - met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw is; 1.4

aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publieksgericht zijn, en dat op kleine schaal in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse; 1.5

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7

archeologisch deskundige

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg; 1.8

archeologisch onderzoek

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een door een erkende certificerende instelling afgegeven certificaat voor opgraven en werkend conform de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD); 1.9

archeologische verwachting

een toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden; 1.10

archeologische waarde

een toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

Regels (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

1.11

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.12

bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.13

begane grondvloer

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder; 1.14

bestaand

a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van de inwerkingtreding van het plan bestaat en is gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag vóór het tijdstip van terinzagelegging is ingediend; b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het plan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldende planologische regime; 1.15

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak; 1.16

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.17

bijgebouw

een niet aan een hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn vorm, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.18

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.19

bouwgrens

de grens van een bouwvlak; 1.20

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.21

bouwperceelsgrens

de grens van een bouwperceel; 1.22

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.23

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

6

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

1.24

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Horeca-activiteiten en detailhandel in volumineuze goederen zijn hieronder niet begrepen; 1.25

erf

het gedeelte van een bouwperceel gelegen buiten het, binnen het bouwperceel gelegen, bouwvlak; 1.26

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.27

gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven; 1.28

hoofdgebouw

een gebouw of een gedeelte daarvan, exclusief aan- en uitbouwen, dat door zijn situering en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel is aan te merken; 1.29

huishouden

een persoon die of groep personen die gezamenlijk, onbestendig voor onbepaalde tijd, een huishouding voert; 1.30

inwoning

twee huishoudens die, in afwijking van het begrip woning, één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn; 1.31

kelder

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen; bij bebouwing gelegen in geaccidenteerd terrein gelegen beneden peil; 1.32

nutsvoorziening

voorziening ten behoeve van algemeen nut in ruime zin, zoals: voorzieningen/installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen, e.d.; 1.33

ondergeschikte bouwonderdelen

bouwonderdelen van beperkte afmetingen die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en dakoverstekken; 1.34

ondergronds

onder peil; 1.35

overkapping

bouwwerk, geen gebouw zijnde, met één dakvlak en maximaal één gesloten wand; 1.36

peil

a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de

Regels (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 hoofdtoegang; b. voor overige bouwwerken: de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitend terrein; 1.37

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.38

publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak publieksaantrekkend zijn en waarvan de omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan; 1.39

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.40

verdieping(en)

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn; 1.41

voorgevel

a. de naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw, dan wel, b. voor zover er sprake is meerdere naar het openbaar gebied gekeerde gevels van een gebouw: de naar de figuur 'gevellijn' gekeerde gevel van een gebouw; 1.42

waterhuishoudkundige voorzieningen

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit; 1.43

woning

een complex van ruimten inclusief aan- en uitbouwen, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.2

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Bij toepassing van het meten van de goothoogte van een bouwwerk worden wolfseinden en dakkapellen buiten beschouwing gelaten; 2.3

de horizontale diepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

8

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

2.4

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.5

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6

hart van de lijn

bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op schaal waarin het plan is vastgesteld; 2.7

ondergeschikte bouwdelen

bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Regels (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Tuin

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; b. parkeervoorzieningen ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; c. nutsvoorzieningen; een en ander met de daarbij behorende voorzieningen. 3.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels. 3.2.1

Gebouwen

Op deze gronden mogen uitsluitend aan- en uitbouwen bij hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen worden gebouwd, waarbij de volgende regels gelden: a. de horizontale diepte bedraagt maximaal 1,5 meter; b. de (horizontale) diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde gronden bedraagt minimaal 2,5 meter; c. voor zover de aan-/uitbouw wordt gebouwd tegen een gevel van het hoofdgebouw bedraagt de breedte maximaal 60% van de breedte van die gevel; d. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 meter; e. de oppervlakte bedraagt maximaal 6 m2. 3.2.2

Nutsvoorzieningen

Voor het bouwen van nutsvoorzieningen gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van nutsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 meter; b. de maximale oppervlakte mag niet meer bedragen dan 25 m². 3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte vóór (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw van de op aangrenzende gronden gelegen woningen bedraagt ten hoogste 1 meter; b. de bouwhoogte op de overige gronden bedraagt ten hoogste 2 meter. 3.2.4

Overhangende bouwdelen

Overhangende bouwdelen, zoals een overstek, overkapping en balkons bij hoofdgebouwen op aangrenzende bestemmingen zijn toegestaan, mits het bouwdeel ondergeschikt is en een (horizontale) diepte heeft van maximaal 1,5 meter.

Artikel 4 4.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

wonen in woningen, waarbij inwoning is toegestaan; de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; tuinen en erven; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.

10

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

4.2

Bouwregels

4.2.1

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. b. c. d.

hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak; het bouwvlak mag volledig worden bebouwd; per bouwlak is maximaal één woning toegestaan; ter plaatse van de aanduiding: 1. 'twee-aaneen' zijn uitsluitend twee-aaneengebouwde woningen toegestaan; 2. 'vrijstaand' zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan; e. de goothoogte bedraagt maximaal de op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; f. de bouwhoogte bedraagt maximaal de op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte. 4.2.2

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden opgericht, met dien verstande dat deze minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw moeten worden gesitueerd; b. de goothoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 3 m; c. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 5 m; d. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen per bouwperceel bedraagt maximaal: Totale oppervlakte per erf

Maximale gezamenlijke oppervlakte

tot 200 m²

60 m²

van 200 tot 500 m²

90 m²

500 m² en meer

120 m²

met dien verstande dat het erf voor niet meer dan 50% bebouwd mag zijn. 4.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 3 meter. 4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder c, teneinde hogere bouwwerken, geen gebouwen en erf-/terreinafscheidingen zijnde toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 6 m; b. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; dat betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; c. de omgevingsvergunning niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Regels (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden en/of bebouwing binnen deze bestemming ten behoeve van: a. zelfstandige bewoning, voor zover het betreft bijgebouwen; b. het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis; c. standplaats voor onderkomens, uitgezonderd caravans, kampeerauto's en tenten indien gelijktijdig niet meer dan één caravan of kampeerauto en/of één tent per bouwperceel wordt c.q. worden geplaatst en deze niet wordt/worden gebruikt voor permanente bewoning. 4.4.2

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten

Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, met dien verstande dat: a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, tot maximaal 50 m² wordt gebruikt voor de activiteit; b. degene die de activiteit in de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, uitoefent tevens de bewoner van de woning is; c. de activiteit qua aard en omvang past in de woonomgeving; d. er geen activiteiten plaatsvinden die vergunningplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer; e. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de verkeers- en parkeersituatie ter plaatse; f. geen detailhandel anders dan de verkoop van lokaal of streekeigen geproduceerde producten plaatsvindt; g. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden; h. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden. 4.4.3

Parkeernorm

Het gebruiken van de gronden en/of bebouwing voor het wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, is toegestaan onder de voorwaarde, dat in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein is voorzien, waarbij moet worden voldaan aan de in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016 opgenomen parkeernorm. Indien na onherroepelijk worden van het plan nieuwe parkeernormen worden vastgesteld, gelden de nieuwe parkeernormen in geval van een gebruikswijziging. 4.5

Afwijken van de gebruiksregels

4.5.1

Publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.4.1 sub b en 4.4.2 voor het toestaan van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, mits: a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdieping) met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 50 m² mag worden gebruikt voor publieksgerichte aan huis gebonden beroep of bedrijf; b. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; c. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse; d. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving; e. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer; f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

12

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Artikel 5 5.1

Waarde - Archeologische verwachting 2

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 200 m2 dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen of; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of; 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c.

het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 5.2.2

Archeologisch deskundige

Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.2.1 onder a, wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja of de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 5.2.1 onder b sub 1 tot en met 4 dienen te worden gesteld. 5.2.3

Uitzondering bouwregels

Het bepaalde in artikel 5.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 200 m2 wordt vergroot en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met uitzondering van nieuwe kelders. 5.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Regels (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1

Vergunningplicht

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 5.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 200 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het verlagen of afgraven van de bodem; d. het verlagen van het waterpeil; e. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 5.4.2

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 5.4.3

Uitzonderingen

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarvoor een vergunning ingevolge de Erfgoedwet nodig is, dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn; e. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een omgevingsvergunningaanvraag of een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en/of handelen in strijd met regels van ruimtelijke ordening. 5.4.4

Beoordelingscriteria

Ten aanzien van de in artikel 5.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een vergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een erkend archeoloog zonodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

14

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

5.4.5

Voorschriften

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.22 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 onder beperkingen verlenen en kan het bevoegd gezag voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen of; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen. 5.4.6

Advies

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.4.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld. 5.5

Wijzigingsbevoegdheid

5.5.1

Verwijderen dubbelbestemming

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2', indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is. 5.5.2

Wijzigen naar 'Waarde - Archeologie'

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' om te zetten in de bestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn. Na de wijziging zijn de regels van de bestemming 'Waarde - Archeologie', zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', NL.IMRO.1734.0007BUITbuitengebi-GOH2, van toepassing.

Regels (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 7.1

Algemene bouwregels

Bestaande maten

a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan. b. Het bepaalde in lid a, met betrekking tot de bestaande oppervlakte is niet van toepassing in geval van gehele vernieuwing van bestaande bijgebouwen en overkappingen. In dat geval is het bepaalde in artikel 4.2.2 onder d van toepassing. 7.2

Ondergronds bouwen

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig danwel toegestaan zijn overeenkomstig dit plan, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 m mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één laag ondergronds. 7.3

Afwijken van de bouwregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7.2, teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m², met dien verstande dat de maximaal toegestane oppervlakte met het meerekenen van de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen niet wordt overschreden. In afwijking van het bepaalde in Artikel 2 wordt als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren; b. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast, dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; c. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Artikel 8 8.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van

16

Regels (vastgesteld)

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25 prostitutie.

Artikel 9 9.1

Algemene afwijkingsregels

Maatvoering

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden. 9.2

Bestemmingsgrenzen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Artikel 10

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Regels (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Oosterhout, Dorpsstraat 25

Hoofdstuk 4 Artikel 11 11.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Oosterhout, Dorpsstraat 25'.

18

Regels (vastgesteld)

Dorpstraat 67 6661 EH Elst Postbus 11 6660 AA Elst telefoon (0481) 362 300 fax (0481) 372 482 info@overbetuwe.nl www.overbetuwe.nl