23-07-04.05 Projectenboek 2023
Tekst van het document
Projectenboek 2023
Registratienummer: 2023-028495
Inhoudsopgave 1
Inleiding 4
2
De Coronacrisis 5
3
Samenvatting projecten 6
4
Projectenkaart 8
5
Woningbouw 9
6
RPW 10
7
Financieel overzicht grondexploitaties 11
8
Risico’s 13
Projecten Leeswijzer 17 Grote en majeure projecten 21 Middelgrote en kleinere projecten 89 Duurzaamheidsprojecten 125 Vastgoedprojecten 135 Faciliterende projecten 155
3
1. Inleiding Voor u ligt het projectenboek van de gemeente Overbetuwe. Dit projectenboek geeft een overzicht van alle lopende fysieke projecten van de gemeente. Hiermee geven we per project inzicht in en verantwoording over de stand van zaken met betrekking tot financiën, kwaliteit en voortgang van het project. Uitgangspunt voor de aanpak van fysieke ruimtelijke projecten vormt met name de Visie op Grondbeleid zoals die in 2018 door uw raad is vastgesteld. De actualisering hiervan wordt momenteel voorbereid, en zal naar verwachting eind 2023 aan de raad aangeboden kunnen worden. Bij de opstelling ervan wordt rekening gehouden met de te actualiseren Omgevingsvisie voor de gemeente. De gemeente Overbetuwe gaat primair voor een faciliterend grondbeleid door het wettelijk instrumentarium van kostenverhaal toe te passen, dit beperkt de gemeentelijke risico’s. Daar waar nodig en wenselijk nemen we een actieve houding aan. In het projectenboek zijn ook alle actieve grondcomplexen opgenomen. Deze kennen een doorvertaling naar een gemeentelijke grondexploitatie. Hierbij is de gemeente risicodragend. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks door de raad vastgesteld. De gemeente Overbetuwe werkt aan een groot aantal projecten in alle kernen.
De gemeentelijke ambitie vertaalt zich in een aantal omvangrijke projecten, zoals de afronding van Elst Centraal, het multifunctionele sportcentrum in Elst en de gebiedsontwikkelingen in Heteren en Oosterhout. De komende tijd zal het terugdringen van het grote woningtekort (Woondeal regio Arnhem Nijmegen) de nodige inzet vragen. Binnen het kader van de regionale verstedelijkingsstrategie zullen we bezien waar versnelling in bestaande projecten kunnen realiseren, en nieuwe projecten met een passend woningbouwprogramma de ruimte kunnen geven. Dit kan leiden tot herziening van prioriteiten. Door onder andere prijsstijgingen, langere levertijden van materialen, en schaarste op de arbeidsmarkt stonden de projecten landelijk onder druk. Dat heeft ook effect gehad op de projecten in Overbetuwe. Desalniettemin blijft de aandacht voor de uitvoering en nieuwe initiatieven onverminderd groot. Om de voortgang van projecten positief te beïnvloeden wordt in de Kadernota 2024 aandacht gegeven aan personele capaciteit op relevante taakvelden, zodat de organisatie beter afgestemd wordt op de ambitie en de reguliere werkzaamheden omtrent de ruimtelijke ontwikkeling van Overbetuwe.
Voor de opbouw van dit projectenboek is gekozen voor een indeling die herkenbaar is door het type projecten te onderscheiden in vastgoed, duurzaamheid, grote en majeure ruimtelijke ontwikkelingen en de kleinere ontwikkelingen en faciliterende projecten. Het projectenboek is een dynamisch document dat jaarlijks wordt geactualiseerd en waarover in het najaar bij de P&C-cyclus wordt gerapporteerd.
4
2. Prijsstijgingen Door de stijgende energieprijzen die mede veroorzaakt worden door de oorlog in Oekraïne zijn de kosten voor bouw-en infra projecten het afgelopen jaar sterk gestegen. Deze prijsstijging hebben een nadelig effect op de exploitatie van onze projecten. Het effect op de woningmarkt is dat enerzijds de bouwkosten stijgen en anderzijds de opbrengstwaarden van woningen onder druk staan door de hogere hypotheekrente. Een en ander kan een negatief effect op de grondopbrengsten hebben en daarmee de resultaten van grondexploitaties bij woningbouwontwikkelingen. Overigens zijn de risico’s voor grondexploitaties met woningbouwontwikkelingen, bij de gemeente Overbetuwe beperkt.
5
3. Samenvatting projecten Grote en majeure projecten Project
Kern
1. Elst Centraal
Elst
Soort project
Projectwethouder
Stoplicht
W. Hol
1.1
Elst Centraal Oost
Bouwgrond in exploitatie
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.3
Stationsplein West woningen
Bouwgrond in exploitatie
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.4
Klooster Noord
Faciliterend grondcomplex
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.5
Woongaard
Nog in exploitatie te nemen
Geld
Kwaliteit
Tijd
2. Gebiedsontwikkeling Biezenkamp
Driel
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
3. Hart van Oosterhout
Oosterhout
Centrumontwikkeling
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
4. Spoorkruisingen Elst Noord
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
5. Centrumplan Heteren
Heteren
D. Horsthuis-Tangelder
5.1
Hart van Heteren
Bouwgrond in exploitatie
Geld
Kwaliteit
Tijd
5.2
Herinrichting Openbare Ruimte Centrumplan
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
5.3
Julianaweg
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Vastgoed
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6. Multifunctioneel sportcomplex
Elst
7. Knoop 38
Oosterhout
W, Hol
7.1
Gebiedsmaatregelen
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.2
RTG
Faciliterend grondcomplex
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.3
Afslag 38
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
Geld
Kwaliteit
Tijd
8. Land van Tap
Elst
9. Woongebied De Pas
Elst
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder W. Hol
9.1
De Pas Zuid
Faciliterend grondcomplex
Geld
Kwaliteit
Tijd
9.2
De Pas Noord
Faciliterend grondcomplex
Geld
Kwaliteit
Tijd
10
Middelgrote en kleine projecten Project
Kern
Soort project
Projectwethouder
Stoplicht
10.1
Viaduct Bemmelseweg/A325
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.2
Danenberg middengebied
Oosterhout
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.3
Woonwagenstandplaatsen
Elst en n.t.b.
Nog in exploitatie te nemen
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.4
‘t Fort en omgeving
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.5
Aankoopgronden Westeraam
Elst
PPS-GREX
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.6
Herinrichting Stationsgebied Zetten-Andelst
Zetten
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.7
Morel Elst
Elst
Bouwgrond in exploitatie
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.8
Spoorallee
Elst
Bouwgrond in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.9
De Merm
Elst
Bouwgrond in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.9a
De Merm Oost
Elst
Bouwgrond in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.10
Hart van Driel
Driel
Centrumontwikkeling
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.11
Circulair Ambachtscentrum
N.t.b.
Vastgoed
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.12
‘t Kriekske
Valburg
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.13
Molenhoekplein
Valburg
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
11
Duurzaamheidsprojecten Project
Kern
Soort project
Projectwethouder
11.1
Windmolens Park 15
Oosterhout
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
11.2
Zonnepark Overbetuwe
Oosterhout
Energie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
11.3
Zonnepark Eisenhowerplas
Elst
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
6
Stoplicht
12
Vastgoedprojecten Project
Kern
Soorproject
Projectwethouder
12.1
MFC De Hoendrik
Herveld
Vastgoed
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Stoplicht Kwaliteit
Tijd
12.2
Herontw. V.d. Duijn v. Maasdamstr./Oud OBC
Elst
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.3
Wanmolen Zetten
Zetten
Vastgoed
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.4
Nieuwbouw De Meeuwenberg
Driel
Vastgoed
R. Post
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.5
Randwijkse Hof
Randwijk
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.6
Herontw. Locatie Sportzaal Herveld
Herveld
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.7
Start planvorming Kruisakkers
Elst
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.8
Herontwikkeling voormalige locatie De Klimboom
Elst
Nog in exploitatie te nemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Faciliterende projecten Project
Kern
Soort project
Projectwethouder
1
Park 15
Oosterhout
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
2
Veldzicht Zetten
Zetten
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
3
Molenzicht Valburg
Valburg
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
4
Grintpad Herveld
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
5
Schubertstraat/Brahmsstraat
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6
Eco recreatiewoningen
Elst
Faciliterend grondcomplex
R. Post
Geld
Kwaliteit
Tijd
7
Danenberg flanken
Oosterhout
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
8
Tuyn van Limes Herveld
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
9
Hoge wei fase 2 / Peperstraat
Oosterhout
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10
Virehof
Driel
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
11
Rijzenburg Elst
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
12
De Eshof (Pols)
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
13
Hoge Hof
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
14
Rijksweg Zuid 1-2-3
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
15
NIOO-terrein Heteren
Heteren
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
16
Hoenderkamp Heteren
Heteren
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
17
Lingezicht Elst
Elst
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
18
Op het Zuiden in Zetten
Zetten
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
19
Rijzenburg II in Elst
Elst
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
20
Tuindersbuurt Andelst
Andelst
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Grijs Groen Oranje Rood
Het project is nog niet gestart of niet van toepassing Uitvoering vindt plaats conform de gestelde kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuwe besluit wenselijk is
7
Stoplicht
Gemeente Overbetuwe Projectenkaart Datum: 17/05/2023
4. Projectenkaart
8
5. Woningbouw De gemeente Overbetuwe werkt sinds 2017 met een nieuwe wijze van sturen en programmeren van woningbouw, de woningbouwprioritering. Met de prioriteringssystematiek wordt gestuurd op: • Realisatie en versnelling: we richten ons nadrukkelijk op het versnellen en maken af waar we aan begonnen zijn. • Kwaliteit & behoefte: woningbouwinitiatieven die de meeste kwaliteit bieden en het best aansluiten bij de woningbehoefte zullen we als eerste prioriteren. De initiatieven die het best scoren middels de vooraf opgestelde afwegingskaders, verkrijgen een prioritaire status en krijgen programmaruimte om binnen 3 jaar tot realisatie te komen. Hiermee voorkomen we dat er woningbouwplannen toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma die weinig kansrijk zijn om op korte termijn gerealiseerd te worden. Onze inwoners zijn natuurlijk alleen gebaat bij datgene dat daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Nadat een woningbouwproject een prioritaire status heeft verkregen is het altijd nog mogelijk dat het woningbouwprogramma van een project verandert, mits het nieuw beoogde woningbouwprogramma beter aansluit bij de actuele behoefte. Hiermee leggen we ook binnen het bestaande woningbouwprogramma de focus op het matchen van vraag en aanbod. Woningbouwprogramma1 Op 1 januari 2023 bestaat het woningbouwprogramma uit 26 projecten, met in totaal 1.439 woningen.
Het programma omvat 419 sociale huurwoningen, 56 vrije sector huurwoningen en 925 koopwoningen (waarvan 322 onder de NHG-grens). Daarnaast zijn er ook nog 39 woningen waarbij het beoogde prijssegment nog niet bekend is. Figuur 1 geeft een overzicht van het woningbouwprogramma in de verschillende prijscategorieën. Figuur 1: woningbouwprogramma gemeente Overbetuwe
Overige kenmerken woningbouwprogramma Overbetuwe: • Ongeveer twee derde deel eengezinswoningen en één derde deel appartementen. • Overwegend (sloop-)nieuwbouwprojecten, slechts één pand dat getransformeerd wordt (Rijzenburg). • Woningbouwprogramma grotendeels in lijn met de behoefte tot 2030. Nog wel extra sociale huur en koopwoningen tot € 355.000 toe te voegen aan het programma. • Bijna de helft van de projecten heeft een harde planstatus. Dat wil zeggen dat het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad. 1
Het gaat hierbij alleen om de woningbouwprojecten vanaf 4 woningen. Kleine plannen worden niet opgenomen in het woningbouwprogramma. 9
Het huidige woningbouwprogramma heeft een looptijd tot en met 2028. In figuur 2 is het aantal verwachte opleveringen per jaar zichtbaar. In 2025 en 2026 verwachten we een piek in het aantal opleveringen. In maart 2023 heeft de regio Arnhem-Nijmegen de Woondeal 2.0 met het Rijk en de provincie ondertekend. De Woondeal moet het functioneren van de woningmarkt in de regio structureel verbeteren, de woningbouwproductie met oog voor circulariteit en duurzaamheid op niveau brengen én de leefbaarheid verbeteren. Door twee prioriteringsrondes per jaar te houden richten we ons op extra versnelling van de woningbouwproductie. Figuur 2: aantal verwachte opleveringen per jaar2
Figuur 3 geeft een beeld van de benutte plancapaciteit (opleveringen uit 2022 en de nog te realiseren projecten samen) in relatie tot het streefprogramma (de woningbehoefte tot 2030). We zien dat er vooral nog sociale huurwoningen en koopwoningen tot 250.000 euro toegevoegd moeten worden aan het programma en in mindere mate nog koopwoningen met een prijs tussen 250.000 en 355.000. Figuur 3: benutte plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte
Op basis van de verwachte opleveringsdatum van projecten (inventarisatie Q1 2023), de daadwerkelijke oplevering kan altijd afwijken van de verwachte opleverdatum. 2
10
6. Regionaal Programma Werklocaties In het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) maakt de Groene Metropollregio Arnhem Nijmegen (GMR) afspraken over de ontwikkeling van bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. In 2021 is het RPW voor de periode 2021-2024 vastgesteld door alle raden in de GMR en door de provincie. Het RPW biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen voor regionale en lokale bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling op Elst Centraal.
7. Financieel overzicht grondexploitaties Inleiding In dit Projectenboek worden zeven actieve grondexploitatieberekeningen toegelicht. Voor de grondcomplexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd naar de situatie per 1 januari 2023. Daarbij is aandacht besteed aan de herijking van de raming van de nog te realiseren werken en nog te besteden uren, de programmering, nog te realiseren opbrengsten en risicoprofielen per januari 2023. Op basis van deze actualisatie zijn de getroffen voorzieningen aangepast. Het doel van deze actualisatie is om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties en om deze te laten vaststellen. Een nadere detaillering van de resultaten van de grondexploitatie kan gevonden worden onder het desbetreffende project in dit Projectenboek. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie van grondexploitaties is gehouden aan spelregels en in beleid en regelgeving vastgelegd. Vooral het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar gemeenten zich aan moeten houden. De regelgeving wordt regelmatig aangevuld of aangepast.
Onderstaand worden de belangrijkste regels op een rij gezet: • Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige nadelig resultaat een voorziening worden getroffen. Wij berekenen als gemeente de resultaten op basis van de eindwaarde methode. De eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van afsluiten van de grondexploitatie. Als dit resultaat negatief is, dan moet voor dit resultaat een voorziening worden getroffen. • Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is, dan moet mogelijk tussentijds winst worden genomen. De methodiek van winstneming gebeurt conform de Percentage Of Completion (POC – methode). • Looptijd van het project: als richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties wordt 10 jaar aangehouden. De looptijd van de projecten van onze gemeente zijn alle minder dan 10 jaar. • Eenduidige toerekening: vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen van toepassing. Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht bij de fiscale toerekeningsmogelijkheden.
Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten of een bijdrage bovenwijkse voorzieningen in een grondexploitatie niet meer mogelijk is; • Rente en disconteringsvoet: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 0,92% aangehouden. Bij de jaarrekening van 2021 was deze 1,01 %; • Strategische gronden: de categorie NIEGG (Niet in Exploitatie Genomen Gronden) is afgeschaft. Zolang gronden nog niet zijn gekwalificeerd als BIE (Bouwgrond in Exploitatie), staan deze gronden op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden”. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming).
11
Invloed BBV-regels op de grondexploitaties van de gemeente Overbetuwe Onderstaand wordt in het kort aangegeven welke BBV-regels van invloed zijn op de actualisatie van de grondexploitaties 2023: • Voor de verliesgevende projecten wordt een voorziening getroffen gelijk aan het resultaat (op eindwaarde).Hierbij gaat het om de projecten De Merm, De Merm Oost, Spoorallee, Elst Centraal Oost, Elst Centraal West en Heteren Centrum; • Als rentepercentage moet de werkelijke rente worden gehanteerd. Deze is voor de gemeente gelijk aan 0,92%. Financiële resultaten In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële resultaten van de grondexploitaties en wat deze resultaten betekenen voor de jaarrekening. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de grondexploitaties (op eindwaarde). De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s per afzonderlijk project zijn per project in dit Projectenboek weergegeven. Complex
GREX 1-1-2022
Eindwaarde per
-269.843 N -641.493 N -170.375 N -132.065 N
31-12-2022 31-12-2026 31-12-2022 31-12.2024
Bedrijvencomplexen 53 De Merm Elst 55 De Merm Oost Elst 74 Spoorallee 134 Elst Centraal Oost
€ € € €
subtotaal voordeel subtotaal nadeel
V € -1.213.776 N
saldo
€ -1.213.776 N
Woningbouwcomplexen 14 Elst Zuid 71 Elst Centraal West 84 Heteren Centrum
€ -62.277 N € -748.366 N € -1.340.798 N
subtotaal voordeel subtotaal nadeel
V € -2.151.441 N
saldo
Eindwaarde per
-258.361 N -875.224 N -234.907 N -498.210 N
31-12-2023 31-12-2026 31-12-2023 31-12-2024
Verschillen t.o.v. 2022
€ € € €
11.482 V -233.731 N -64.532 N -366.145 N
V € -1.866.702 N
€ €
11.482 V -664.408 N
€ -1.866.702 N
€
-652.926 N
€ € €
65.080 V -74.650 N -32.516 N
€ 2.803 V € -2.196.330 N
€ €
65.080 V -107.166 N
€ -2.151.441 N
€ 2.193.527 N
€
-42.086 N
Totaal
€ -3.365.217 N
€ -4.060.229 N
€
-695.012 N
Complexen met een voordelig saldo
€
€
2.803 V
€
76.562 N
Complexen met een nadelig saldo
€ -3.365.217 N
€ -4.063.032 N
€
-771.574 N
Totaal voorzieningen
€ 3.365.217 N
€ 4.063.032 N
€
-697.815 N
31-12-2022 31-12-2024 31-12-2022
-V
€ € € €
GREX 1-1-2023
€ 2.803 V € -823.016 N € -1.373.314 N
31-12-2022 31-12-2023 31-12-2022
Verliesvoorziening grondexploitaties Bij de actualisatie per 1-1-2022 was de totale verliesvoorziening € 3.365.217,-. Per 1-1-2023 is deze gelijk aan € 4.063.032,-. De verliesvoorziening ten behoeve van de grondexploitaties neemt hiermee toe met € 697.815,-. Effect op de jaarrekening Het totale nadelig effect op de jaarrekening van de lopende grondexploitaties is € 695.012 betreft de toename van de verliesvoorziening met € 697.815 en het positieve resultaat van Elst Zuid van € 2.803. 12
Boekwaarden Met de boekwaarden worden de historische kosten en opbrengsten uitgedrukt van een project. De boekwaarde is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en rentekosten. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde over 2022 weergegeven. Complex (bedragn * € 1.000)
BW 1-1-2022
Vermeerderingen - verminderingen in begrotingsjaar Kosten
Opbrengsten
BW 31-12-2022
Bedrijvencomplexen 53
De Merm Elst
€
214.540
55
De Merm Oost Elst
€ 3.118.564
74
Spoorallee
€
460.937
134
Elst Centraal Oost
€
subtotaal
€
10.319
€
-
€
€
31.449
€
312.291
-696.280
224.859
€
-
€ 3.150.013
€
21.695
€
751.533
€ 1.076.620
€
-
€
380.340
€ 3.097.761
€ 1.430.679
€
21.695
€ 4.506.745
Woningbouwcomplexen 14
Elst Zuid
€
-76.715
€
73.912
€
-
€
-2.803
71
Elst Centraal West
€
709.876
€
20.388
€
-
€
730.264
84
Heteren Centrum
€ 1.886.199
€
525.005
€
301.941
€ 2.109.263
subtotaal
€ 2.519.360
€
619.305
€
301.941
€ 2.836.724
Totaal
€ 5.617.121
€ 2.049.984
€
323.636
€ 7.343.468
8. Risico’s De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn: • Organisatorische risico’s: - Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen. - Het niet (volledig) toekennen van subsidies. - Bodemverontreiniging. - Archeologie. - Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene kosten. • Verhaalrisico’s: - Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars (bijdrage voor de bestemmingsrerserve “Bovenwijkse voorzieningen”, plankosten, ambtelijke kosten, e.d.). • Economische risico’s: - Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen). - Toenemende inflatie. Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd. Weerstandsvermogen geeft aan, de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en ruimtelijke projecten wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen. Voor de grondcomplexen is een gewogen risicoanalyse opgesteld.
De gewogen risicobedragen per 01-012023 van de actieve complexen over de periode 2022-2026 worden benoemd als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag bedraagt € 900.000.
13
Risico’s
1-1-2023
1-1-2022
Bedrijvencomplexen De Merm
€
-
€
-
De Merm Oost
€
410.000
€
410.000
Spoorallee
€
40.000
€
-
Elst Centraal Oost
€
240.000
€
270.000
Woningbouwcomplexen Elst Zuid
€
-
€
3.000
Heteren Centrum
€
140.000
€
270.000
Stationsplein West
€
70.000
€
60.000
Totaal
€
900.000
€ 1.013.000
Tijdens het boekjaar vindt monitoring plaats van alle gewogen risicoanalyses uit het oogpunt van risicobeheersing en planoptimalisatie. Naast deze post in de Paragraaf Weerstandsvermogen is er binnen de gemeente Overbetuwe voor gekozen om de risico’s van grondcomplexen als volgt te dekken: Door het in stand houden van een deel van de algemene reserve voor het opvangen van tekorten en het treffen van specifieke voorzieningen voor verliesgevende complexen.
14
Projecten
Leeswijzer Projectsheets Algemeen De projectsheets zijn onderverdeeld in vijf project categorieën namelijk: • Grote en majeure projecten • Middelgrote en kleinere projecten • Duurzaamheidsprojecten • Vastgoedprojecten Daarnaast zijn er nog de projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Deze projecten zijn apart opgenomen in een aparte tabel en deze tabel spreekt eigenlijk voor zichzelf. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de financiële resultaten van de zeven lopende grondexploitaties in de gemeente Overbetuwe en wat de resultaten hiervan betekenen voor de jaarrekening. De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s voor deze grondexploitaties zijn in de projectsheets per project te vinden. Alle grondexploitaties vallen onder de categorie grote en majeure projecten of onder de categorie middelgrote en kleine projecten. Financiële voortgang grondexploitaties De gerapporteerde financiële voortgang bij de projectsheets is niet voor elk project hetzelfde. Voor de grondexploitaties wordt financieel uitgebreider gerapporteerd dan bij de overige projecten. Voor de grondexploitaties is altijd een tabel weergegeven zoals onderstaand. exploitatie per 1-1-2023
exploitatie per 1-1-2022
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2022
nog te realiseren
€ € € € € € €
1.000 500 250 100 25
€ € € € € € €
1.000 400 250 100 25
€ € € € € € €
100 -
€ € € € € € €
1.000 100 100 20
€ € € € € € €
500 150 5
€
1.875
€
1.775
€
100
€
1.220
€
655
€ €
2.000 -
€ €
2.000 -
€ €
-
€ €
-
€ €
2.000 -
€
2.000
€
2.000
€
-
€
-
€
2.000
Resultaat
€
125
€
225
€
-100
€
1.220
Boekwaarde 31-12-2019 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
1.220
€ € €
655 2.000 125 Per 31-12-2024
Risico
€
125 Per 31-12-2024
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen
In de eerste cijfermatige kolom worden de totale kosten of opbrengsten per kostensoort of opbrengstensoort weergegeven per 1-1-2023. Hierbij wordt onder de totale kosten bedoeld de al gemaakte kosten (boekwaarde) plus de nog te verwachten kosten. Dit zelfde geldt voor de opbrengsten. In dit voorbeeld bedragen de totale CT (civieltechnische kosten) kosten per 1-1-2023 € 500,-.
17
De tweede kolom doet hetzelfde als de eerste kolom maar dan worden de totale kosten of opbrengsten weergegeven zoals deze verwacht werden per 1-1-2022. Voor de CT kosten bedragen deze in dit geval € 400,-. De CT kosten zijn dus vergeleken met 1-1-2022 met € 100,- gestegen. Dit wordt in de derde cijfermatige kolom weergegeven. De vierde kolom geeft weer hoeveel van de kosten al gemaakt zijn. In de tabel valt te zien dat er op 31-122023 nog geen civieltechnische kosten zijn gemaakt. In de tabel valt ook te zien dat voor grondverwerving al wel alle kosten, in dit geval € 1.000,-, gemaakt zijn per 31-12-2022. De boekwaarde voor de verwerving is daarmee dus € 1000,- en die voor de CT kosten € 0,-. De vijfde en laatste kolom geeft de nog te realiseren kosten weer. Voor de CT kosten moeten nog alle kostengemaakt worden namelijk € 500,-. De optelling van de vierde kolom (boekwaarde) plus de vijfde kolom (nog te realiseren) is altijd gelijk aan het bedrag in de eerste kolom (totaal). Voor bijvoorbeeld de plankosten is de boekwaarde € 100,- en wordt nog € 150,- aan te maken plankosten verwacht. In de eerste kolom is dan het bedrag voor plankosten € 250,- namelijk de twee vorige bedragen bij elkaar opgeteld. De totale boekwaarde per 31-12-2022 zijn alle gemaakte kosten minus alle opbrengsten.
In dit geval €1.220,- aan al gemaakte kosten minus € 0,- aan gerealiseerde opbrengsten is een boekwaarde van € 1.220,-. Wanneer de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de gemaakte kosten is de boekwaarde negatief. Stel er was al € 1.500,- ontvangen aan opbrengsten per 31-12-2020 dan was de boekwaarde € - 280,- geweest (€ 1.220,- minus € 1.500,-). Het resultaat van elke grondexploitatie is op eindwaarde. Dit wil zeggen het verwachte resultaat aan het eind van het project; dus op het moment dat het project wordt afgesloten. In dit geval wordt verwacht dat het project per 31-12-2021 met een positief resultaat van € 125,- wordt afgesloten. De onderste regel van de tabel geeft een financiële inschatting weer van de verwachte risico’s in het project. In dit geval worden er € 1.000,- aan risico’s verwacht. Wanneer deze risico’s daadwerkelijk optreden wordt dit verwerkt in de grondexploitatie en zal het saldo dus € 875,- negatief worden. Met de risico’s wordt rekening gehouden in het weerstandsvermogen van de gemeente. Financiële voortgang overige projecten De financiële voortgang van de overige projecten wordt op drie verschillende manieren weergegeven. Bij faciliterende projecten is het uitgangspunt dat de gemeente alle kosten welke zij maakt verhaalt op de ontwikkelende partij.
Bij investeringsprojecten waarbij de gemeente zelf investeert, maar waar geen dekking uit grondopbrengsten worden verwacht (wordt een krediet aangevraagd. Onder de financiële voortgang van de projectsheets is dan weergegeven het totaal (netto) begrote bedrag en hoeveel hier inmiddels op is uitgegeven. Tenslotte zijn er nog toekomstige grondexploitaties. Bij deze projecten wordt vaak de boekwaarde bijgehouden zonder een krediet aan te vragen. Uitgangspunt hierbij is dat deze gemaakte kosten later worden terugverdiend op het moment dat dit project daadwerkelijk een grondexploitatie wordt of op het moment dat de grond aan een ontwikkelende partij wordt verkocht. Wanneer deze verwachting niet realistisch is, wordt een voorziening gevormd of wordt de boekwaarde afgewaardeerd naar taxatiewaarde (zie hieronder). De tabel geeft verder weer dat het gaat om een gemeentelijke positie van 10.000 vierkante meter. Wanneer je de totale boekwaarde deelt door het aantal vierkante meters, dan kom je uit op een boekwaarde van € 50,00 per vierkante meter. Deze waarde moet worden vergeleken met een taxatiewaarde van de grond. Wanneer de taxatiewaarde hoger is dan de boekwaarde, is het uitgangspunt dat de gemeente de gemaakte kosten terugverdient op het moment dat de grond wordt verkocht of op het moment dat een grondexploitatie wordt
18
vastgesteld. Wanneer de taxatiewaarde echter lager is dan de boekwaarde, dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd tot aan de taxatiewaarde. Verwacht jaar afronding projecten In de projectsheets wordt bij projectkenmerken het verwachte jaar van afronding van een project genoemd. Hierbij wordt bedoeld de afronding van het project voor de gemeente. Dit kan evenwel betekenen dat de woningen pas later worden opgeleverd aan de kopers. Stoplichtmodel Met het stoplichtmodel geven we in één oogopslag aan hoe het project er op de peildatum 1 januari 2022 voor staat op de onderdelen Geld, Kwaliteit en Tijd. Het betreft een momentopname en dit kan in de loop van het jaar wijzigen. Grijs Groen Oranje Rood
Het project is nog niet gestart of niet van toepassing Uitvoering vindt plaats conform de gestelde kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuwe besluit wenselijk is
19
Grote en majeure projecten
1
Gebiedsontwikkeling Elst centraal
1
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
A. Projectbeschrijving De totale gebiedsontwikkeling Elst centraal betreft een aantal deelprojecten in voorbereiding die nauw met elkaar samenhangen en die zich in verschillende stadia van ontwikkeling bevinden, deze deelprojecten zijn: 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Elst Centraal Oost (Rijnstate) Fietspad nieuwe Aamsestraat/Regenboog Elst Centraal West (Stationsplein West) Klooster Noord Woongaard (Sport en Educatie)
Op 24 november 2020 is de nieuwe ontwikkelstrategie van Elst Centraal vastgesteld (20int05169). Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De realisatie van een ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft het gebied de beoogde uitstraling als hoogwaardige entree van Elst zuidoost. In het coalitieprogramma 2018-2022 ‘Overbetuwe in bloei’ staat dat het stationsgebied in Elst Centraal hoogwaardig en evenwichtig ontwikkeld moet worden, met een combinatie van woningbouw, bedrijfsvestigingen en maatschappelijke voorzieningen. De nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft hier invulling aan en markeert het centrale deel van deze gebiedsontwikkeling. De bedrijven in dit deelproject dienen als verbindende schakel tussen de kern van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal en de bedrijven op De Aam. Het deelproject Klooster Noord betreft woningbouw die goed aansluit bij de functies van het station en de ziekenhuisvoorziening. Het verstedelijkt karakter van het gebied kan versterkt worden door woningbouwontwikkeling die aansluit bij een gebiedsprofilering van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. Door deze specifieke plek kan het gebouw ook aan een specifieke doelgroep worden toegewezen die past bij de bijzondere kwaliteiten van de plek en haar omgeving.
In de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt het deelproject Stationsplein West, aan de voorzijde van het station, benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en –leefbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze reeds aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor 2 kavels t.b.v. woningbouw. Het deelproject de Woongaard | Sport en Educatie dient als de verbindende schakel tussen Westeraam en Klooster Noord. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal markeren op het gebied van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. De raad heeft de locatie Woongaard gekozen na een locatiestudie voor de bouw van het nieuwe Multifunctionele Sportcentrum. Deelproject Vrijliggend Fietspad vormt de ader die de centrale delen van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal met elkaar verbindt: vanuit het hart naar de Nieuwe Aamsestraat en Regenboog (Westeraam/Lyceum). Het vrijliggende fietspad bevordert de veiligheid van o.a. de schoolgaande jeugd.
25
Legenda Bebouwing bestaand Bebouwing nieuw Kavels nieuw Stationsplein Wegen - straatsteen Parkeren - half verharding Parkeren - asfalt Bushalte met abri Fietspad Fietsenrekken en boxen Trottoir Zebra Groen Bomen Water met talud
Ruimtelijk Ontwikkelingskader Elst Centraal 2020 Gemeente Overbetuwe Datum: November 2020 Schaal: 1: 1000 (A1) Projectcode: 20042.A Formaat: 594 x 841 mm
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
B. Projectvoortgang Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 willen we met behulp van participatie met de omgeving een ruimtelijk kader vast gaan stellen voor Elst Centraal. Hierin komen de verschillende deelgebieden dan ook weer aanbod. Dit stuk zal aangeboden worden aan de raad ter vaststelling.
26
1.1
Elst Centraal Oost Rijnstate
A. Projectbeschrijving Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De focus op de nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende zorg en ondersteuning. De nieuwbouw van ziekenhuisvoorziening Rijnstate wordt gefaseerd gerealiseerd. Fase 1 betreft een zogenoemd dagziekenhuis dat voor het vervullen van de zorgvraag beperkt in de avond en weekend open zal zijn. Fase 1 heeft een omvang van circa 15.000 m² (bruto vloeroppervlak). Fase 2 bestaat uit een uitbreiding van de ziekenhuisvoorziening tot een maximum van 25.000 m² bruto vloeroppervlak voor de totale ziekenhuisvoorziening in het plangebied. Ten tijde van deze uitbreiding is denkbaar dat er een verschuiving plaatsvindt van poliklinische en dagfuncties naar een volwaardige ziekenhuisvoorziening (24/7) met klinische bedden. Ten noorden van de nieuwbouw zal aan de overzijde van de weg, op locatie Klooster Zuid, een parkeervoorziening voor patiënten/bezoekers van het ziekenhuis worden gerealiseerd. Aanpassing van het openbaar gebied (verlegging watergang en Spoorlaan) maakt ook onderdeel uit van dit deelproject. De ontwikkeling van bedrijven in het gebied tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam maakt ook onderdeel uit van dit deelproject.
Projectkenmerken
Soort project Infra en de bedrijven zijn nog in exploitatie te nemen Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
27
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
Er is volop gebouwd aan ziekenhuis Rijnstate en de bouw liep volgens planning. De Spoorlaan is omgelegd. De fietspaden zijn aangelegd. De bushaltes zijn aangelegd. De ondergrondse watergang is aangesloten tussen de Woongaard en de watergang langs de Spoorlaan. Met Rijnstate zijn de concept gebruiksovereenkomsten opgesteld t.b.v. de parkeerplaatsen op de P+R garage en Klooster Zuid. Voor de toekomstige bedrijven naast de P+R garage zijn we in gesprek gegaan met de Economic Board, de Groene Metropoolregio en Rijnstate. Doel hiervan is om op zoek te gaan naar de juiste invulling van de bedrijven. De eerste gedachten gaan uit naar een invulling op het gebied van Health.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In juni 2023 wordt de bouw van Rijnstate Elst afgerond en het ziekenhuis in gebruik genomen. Het openbare gebied rondom Rijnstate inclusief de parkeerplaatsen op Klooster Noord wordt verder ingericht en afgerond. De gebruiksovereenkomsten voor het parkeren in de P+R garage en op Klooster Zuid worden met Rijnstate afgesloten en in het college ter besluitvorming voorgelegd. Voor de bedrijven wordt verder onderzocht of en op welke manier Health zou kunnen landen in het gebied.
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2023
exploitatie per 1-1-2022
verschillen
gerealiseerd per 1-1-2023
nog te realiseren
€ € € € € € €
3.056.405 2.604.189 1.299.351 10.446 53.016
€ 3.056.405 € 2.396.310 € 1.033.316 € € € 147.060 € 24.171
€ € € € € € €
207.879 266.035 -136.614 28.846
€ € € € € € €
3.056.405 1.734.815 1.131.723 6.446 -6.406
€ € € € € € €
€
7.023.407
€ 6 .657.262
€
366.145
€
5.922.983 € 1.100.425
€ €
4.964.086 1.561.111
€ 4.964.086 € 1.561.111
€ €
-
€ €
3.981.461 € 1.561.111 €
982.625 -
€
6.525.197
€ 6.525.197
€
-
€
5.542.572 €
982.625
Resultaat
€
-498.210
€
€
-366.145
€
380.410
117.800
Boekwaarde 31-12-2022 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
380.410
€ € €
Risico
€
€
-100.000
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging
869.375 167.628 4.000 59.422
Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen
-132.065
1.100.425 982.625 -498.210 Per 31-12-2024 170.000 €
28
270.000
€
De geactualiseerde grondexploitatie heeft per 1-1-2023 een negatief resultaat van € 498.210, voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Het nadeel in het resultaat is vooral het gevolg van hogere kosten in het woonrijp maken. Hieronder staan de belangrijkste oorzaken: • • • • •
Extra aanleg groenvoorzieningen Meerwerk voor sanering Aanleg van de asfaltweg op de Spoorlaan Hoge prijsstijgingen Hogere plankosten
Daarnaast is er door de inflatie en complexiteit van het project sprake van hogere plankosten. Net als bij andere grondexploitaties waar bedrijfskavels worden verkocht zien wij hier mogelijkheden om de kavelprijzen te verhogen. Met name door de nabijheid van Rijnstate en de eventuele huisvesting van bedrijven die hier aan zijn gelieerd. Naar de mogelijkheden om hogere kavelprijzen te hanteren wordt onderzoek gedaan.
D. Risico ontwikkeling • •
Prijsstijgingen voor de aanleg van het openbaar gebied. Afzet mogelijkheden van de bedrijfskavels.
29
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
A. Projectbeschrijving Dit betreft een deelproject van Elst Centraal aan de oostzijde van het station. Na realisatie van de auto- en fietstunnel in 2015 is gebleken dat de aansluiting, komende vanuit de fietstunnel op de Spoorlaan – Regenboog – Nieuwe Aamsestraat, voor fietsers in de praktijk een onduidelijke en minder veilige situatie oplevert. Met het maken van de ontwerpen was dit niet voorzien. Uit verkeerstellingen is gebleken dat er elke dag 1200 fietsers van deze route gebruikmaken. Dit maakt de noodzaak groot om een vrijliggend fietspad langs de Regenboog en de Nieuwe Aamsestraat te maken. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2022 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
31
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
In 2022 is het fietspad aangelegd in tijdelijke elementenverharding (tegels) in plaats van de geplande asfaltverharding. De reden hiervan is dat de aanwezige hogedruk gasleiding, die onder het fietspad ligt, verlegd moet worden. De verlegging paste niet in de planning van de netwerkbeheerder, waardoor gekozen is voor een elementenverharding.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 zal afstemming met de netwerkbeheerder plaatsvinden op welke wijze en wanneer kabels en leiding verlegd kunnen worden ten behoeve de herinrichting van de Nieuwe Aamsestraat. Hierbij zal worden beoordeeld of het fietspad in tijdelijke verharding gehandhaafd kan worden of dat deze alsnog wordt voorzien van een asfaltverharding.
C. Financiële voortgang €
Budget
Gerealiseerd t/m 2022
668.080
€
63.428
D. Risico ontwikkeling Er zijn geen risico’s meer voor dit project.
32
Nog beschikbaar €
604.652
1.3
Elst Centraal West Stationsplein West
A. Projectbeschrijving Bij deelproject Stationsplein West is de oude ontwikkelingsstrategie van 2016 losgelaten. In de huidige actualisatie van de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt de ruimte aan de voorzijde van het station benut voor het versterken van de verkeersveiligheid, leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor de inpassing van twee vrije kavels. Projectkenmerken Soort project Infra en Woningbouw in exploitatie Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Stationsplein West
33
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
Er hebben beperkte werkzaamheden plaatsgevonden voor Stationsplein West. Een voorbeeld hiervan zijn de voorbereidingen voor de opzet van het ruimtelijk kader.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 willen we de herontwikkeling van het openbare gebied oppakken. De ontwikkeling van de woonkavels pakken we later op.
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2023
exploitatie per 1-1-2022
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2023
nog te realiseren
€ € € € € € €
2.115.858 4.758.057 3.289.390 512.982 879.442
€ 2.115.858 € 4.732.361 € 3.275.533 € € € 512.982 € 844.345
€ € € € € € €
25.696 13.857 35.098
€ € € € € € €
€ € € € € € €
75.000 282.654 80.000 8.000 52.050
€ 11.555.728
€ 11.481.078
€
74.650
€ 11.058.027 €
497.701
532.838 € 532.838 6.282.292 € 6.282.292 3.917.583 € 3.917.583
€ € €
-
€ € €
127.888 € 6.282.292 € 3.917.583 €
404.950 -
€ 10.732.713 € 10.732.713
€
-
€ 10.327.763 €
404.950
Resultaat
€
-823.016 €
€
-74.650
€
92.751
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
730.264
€ € €
497.701 404.950 -823.016 Per 31-12-2024
Risico
€
€
10.000
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging
2.040.858 4.475.405 3.209.390 504.982 827.393
Opbrengsten Grondverkopen Afboeking boekwaarde Subsidies en bijdragen
€ € €
-748.365
70.000 €
60.000
730.264 €
De geactualiseerde grondexploitatie heeft per 1-1-2023 een negatief resultaat van € 823.016, voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Elst Centraal West heeft een langere doorlooptijd dan bij de laatste actualisatie geraamd. Dit betekent hogere kosten (o.a. rente en meer plankosten) in combinatie met hoge prijsstijgingen van kosten bouw- en woonrijp maken en plankosten.
D. Risico ontwikkeling • •
Bezwaren op het bestemmingsplan. Prijsstijgingen voor de aanleg van het openbaar gebied.
34
1.4 Klooster Noord A. Projectbeschrijving Dit project betreft een deelproject van Elst Centraal ten oosten van het station. Deelproject Klooster was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningen en een destijds ingediend plan heeft op 14 februari 2018 de prioritaire status gekregen. De locatie is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van de Vof Westeraam. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Het Klooster 35
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
In 2022 hebben er onderhandelingen plaatsgevonden met de Vof Westeraam over de grondruil op het Klooster met als gevolg dat de gemeente Klooster Zuid in handen heeft voor de aanleg van parkeerplaatsen en de Vof Klooster Noord in handen heeft voor de ontwikkeling van woningen. De overeenkomst is afgerond.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen raadsbesluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 wordt de overeenkomst tussen de Vof Westeraam en de gemeente bij de notaris bekrachtigd. Daarna zal de Vof Westeraam een plan gaan maken voor de stedenbouwkundige invulling van Klooster Noord.
C. Financiële voortgang Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling van Klooster Noord is het uitgangspunt dat een anterieure overeenkomst opgesteld wordt om de gemeentelijke (plan)kosten voor de ontwikkeling van Klooster Noord te verhalen.
D. Risico ontwikkeling Verhaal van de volledige plankosten door bezwaren op het bestemmingsplan.
36
1.5
Woongaard sport en educatie
A. Projectbeschrijving Deelproject Woongaard was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningbouw en in januari 2019 door de VOF Westeraam ingediend voor de prioriteringsronde. Het college heeft geen prioritering toegekend aan deze woningbouwlocatie. Door de komst van ziekenhuisvoorziening Rijnstate is gebied Woongaard, ingeklemd door scholencluster Westeraam/Lyceum, bedrijventerrein De Aam en toekomstige Rijnstate, geen geschikte woningbouwlocatie meer. In de actualisatie van de ontwikkelingsstrategie 2020 is de Woongaard omschreven als een gebied voor sport en educatie. De locatie is in eigendom van derden. Projectkenmerken Soort project Vastgoed Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
De Woongaard
37
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
De onderhandelingen over de verwerving van de grond met de Vof Westeraam t.b.v. de ontwikkeling van het Multifunctioneel sportcentrum (MFSC) en het scholencluster hebben plaatsgevonden en zijn nagenoeg afgerond. Het college en raadsvoorstel waren voor het einde van het jaar in voorbereiding. De aanbesteding van het multifunctioneel sportcentrum (MFSC) is opgestart. De onderzoeken ten behoeve van het bestemminsplan voor het MFSC zijn opgestart. De gesprekken met de scholen over de invulling van het educatie gedeelte op de Woongaard zijn in volle gang.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 sluiten we een overeenkomst met Vof Westeraam over de grond van de Woongaard. Voor het financiële onderdeel wordt een raadsvoorstel voorbereid. Het bestemmingsplan van het MFSC brengen we in procedure. Hiertoe ronden we eerst alle onderzoeken af. Voor de bouw van het MFSC moeten de noodlokalen die nu op de Woongaard staan een nieuwe locatie krijgen. Het locatieonderzoek en de verplaatsing wordt dit jaar uitgevoerd. Met de scholen leggen we het toekomstige programma vast, dit nemen we mee in de stedenbouwkundige opzet van de Woongaard. Om de ontwikkelingen op de Woongaard goed aan te laten sluiten op het omliggende openbare gebied wordt ook de Nieuwe Aamsestraat aangepast. Voor deze ontwikkeling maken we een schetsontwerp en een raming. De aanvraag voor geld wordt aan het college voorgelegd. Afhankelijk van de hoogte van de investering zal er wel of geen raadsvoorstel worden opgesteld.
C. Financiële voortgang Tot en met 31-12-2022 zijn € 884.856 aan kosten op dit project verantwoord. Deze kosten zullen worden gedekt uit de projecten. De kosten voor dit project zullen worden toegerekend aan de projecten MFSC en de invulling van het educatie gedeelte op de Woongaard.
D. Risico ontwikkeling N.v.t.
38
2
Gebiedsontwikkeling Biezenkamp
2
Gebiedsontwikkeling Biezenkamp
A. Projectbeschrijving Het project betreft de ontwikkeling van een in 2019 gezamenlijk met Van Wanrooij Projectontwikkeling verworven locatie, aan de oostzijde van Driel. Bij verwerving is afgesproken om gezamenlijk een ontwikkelvisie op te stellen en om afspraken te maken over de wijze van samenwerking. De toekomstige ontwikkeling van deze gronden richt zich op de functies woningbouw en maatschappelijke voorzieningen in de vorm van in ieder geval één basisschool. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder D. Horsthuis-Tangelder Kern Driel Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding nog niet te voorzien
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
41
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
In 2022 zijn er onderzoeken uitgevoerd ten behoeve van het bestemmingsplan. Er zijn bewonersbijeenkomsten geweest om te praten over de verkeerskundige invulling van de Dorpsstraat en de Molenstraat te Driel. Er is gewerkt aan een concept hoofdlijnenakkoord tussen de gemeente en Van Wanrooij projectontwikkeling. Er zijn gesprekken gevoerd met de Woningstichting Heteren om te kijken of zij de huurwoningen kunnen afnemen in het gebied.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 zal een vervolg gegeven worden aan het onderzoek dat heeft plaatsgevonden over de herinrichting van de Dorpsstraat door opname in het op te stellen Verkeersplan Driel. In 2023 willen we in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan meer duidelijkheid krijgen over de gevolgen van geurhinder op de nieuwe woonwijk. Daartoe zullen wij aanvullende onderzoeken verrichten en gesprekken voeren met het betreffende bedrijf . Bij positieve uitkomst wordt het Hoofdlijnenakkoord met Van Wanrooij ondertekend.
C. Financiën Boekwaarde 31-12-2022
€
1.080.430,95
Getroffen voorzieningen
€
378.097,05
Netto boekwaarde
€
702.333,90
Aantal m2 Boekwaarde per m2
25.740 €
27,29
De boekwaarde betreft de door de gemeente gemaakte verwervings-en plankosten. Van Wanrooij heeft ook € 775.000 geïnvesteerd in de aankoop van de gronden. Er is een voorziening getroffen voor het gemeentelijk deel van de investering, omdat de huidige taxatiewaarde van de gronden (welke nog niet uitgaat van woningbouw) lager ligt dan de al gemaakte kosten. De kans is echter groot dat met de ontwikkeling van de locatie deze voorziening omlaag kan dan wel geheel vervalt op het moment dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld met een daarbij gewijzigde bestemming van de aangekochte grond. De verwachting is dat de investering van beide partijen dan kan worden terugverdiend.
D. Risico ontwikkeling • •
Verhaal van plankosten als het project geen doorgang vind Geurhinder die de woningbouw onmogelijk kan maken
42
3 Hart van Oosterhout
3 Hart van Oosterhout A. Projectbeschrijving Dit project betreft de herontwikkeling van een deel van het centrum van Oosterhout en is gestart op basis van een burgerinitiatief uit 2018. Hiermee is de ontwikkelrichting voor het project Hart van Oosterhout bepaald en kan vormgegeven worden aan de wens voor een bruisende kern van Oosterhout. De ontwikkelrichting voor het dorpshart bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Verplaatsen van het dorpshuis naar het kerkgebouw inclusief het aanbouwen van een nieuwe sportvoorziening 2. Realiseren nieuwbouw basisschool SamSam (Projectwethouder R. Post) 3. Inrichten openbare ruimte 4. Herbestemmen vrijkomende locaties SamSam en Dorpshuis De Schakel 5. Stimuleren realisatie woningbouw particuliere grondeigenaren Voor deze onderdelen worden vanaf 2022 deelprojecten opgestart. Projectkenmerken Soort project Centrumontwikkeling Projectwethouder R. van den Dam Kern Oosterhout Startjaar 2020 Verwacht jaar van afronding 2028
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
45
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
In 2022 is het volgende gedaan: • Ontwikkelvisie Hart van Oosterhout opgesteld; • Stedenbouwkundig toetsingskader opgesteld en vastgesteld; • Participatieproces doorlopen voor het ontwerpen van het dorpshuis in de Leonarduskerk met gebruikers van het dorpshuis, verenigingen en omgeving • Voorlopig Ontwerp van de Leonarduskerk opgesteld en vastgesteld; • Bijdrage Erfgoed Deal aangevraagd en ontvangen (op basis van stedenbouwkundig toetsingskader en voorlopig ontwerp); • Procedure opgestart ter verwerving van de Leonarduskerk; • Voorbereiding opgestart voor het aanvragen van Steengoed Benutten en Restauratiesubsidie. • De grondeigenaren gestimuleerd om voor de zuidelijke percelen een initiatief in te dienen voor ontwikkeling op basis van de vastgestelde visie en toetsingskader.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen?
Op 15 februari 2022 heeft de raad de ontwikkelvisie voor Hart Oosterhout vastgesteld. Tevens is een amendement aangenomen dat een nieuw voorstel voor heroverweging van de financiële dekking aan de raad wordt voorgelegd indien de externe middelen niet (geheel) worden verkregen. Verder is een motie aangenomen om het dorpshuisbestuur bij te staan.
Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 zal, naar aanleiding van een aangenomen amendement, het volgende worden gedaan: • Definitief opstellen van een koopovereenkomst voor het verwerven van de Leonarduskerk; • Opstellen definitief ontwerp Leonarduskerk, inclusief verduurzaming; • In samenspraak met het dorpshuisbestuur opstellen van een exploitatieplan en oprichten van een stichting; • Afstemmen en indienen subsidieaanvragen. In 2023 zullen de particuliere initiatieven voor ontwikkeling in behandeling worden genomen. Deze initiatieven zullen als facilitaire projecten worden behandeld.
C. Financiële voortgang €
Budget
Gerealiseerd t/m 2022
5.773.130
€
481.677
Nog beschikbaar €
5.291.453
D. Risico ontwikkeling • • •
De ingeboekte subsidies (€ 1.590.000) zijn nog niet definitief Geen sluitende beheersexploitatie voor het deelproject 1 (verplaatsing van het dorpshuis) Onvoldoende medewerking van de particuliere grondeigenaren in relatie tot de gemeentelijke uitgangspunten
46
4 Spoorkruisingen Elst Noord
4
Spoorkruisingen Elst Noord
A. Projectbeschrijving Projectkenmerken
Soort project Infra project Projectwethouder: W. Hol Kern: Elst Startjaar 2016 Verwacht jaar van afronding 2023
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
49
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
De groenzone tussen de onderdoorgang en Rijzenburg is ingericht. Daarmee hebben de laatste werkzaamheden plaatsgevonden. We hebben het contract met Heijmans met betrekking tot de flankerende infra dan ook afgerond. Daarnaast heeft ProRail het contract met Combinatie Mobilis-Hegeman met betrekking tot de onderdoorgang afgerond. De openbare ruimte is overgedragen aan beheer en we hebben de verantwoording ten behoeve van de provinciale subsidie conform planning aangeleverd.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2023?
De provinciale subsidie is ondertussen vastgesteld conform verwachting. We zullen met behulp van een grondruil met ProRail om de eigendomsgrenzen in lijn te brengen met de beheergrenzen de laatste grondzaken afronden. En ProRail rondt ook haar laatste nog openstaande externe verplichtingen af richting Strukton Rail. Daarna sluiten we eerst het project met ProRail financieel af en daarna het gehele project.
C. Financiële voortgang De verwachting is dat het project binnen het beschikbaar gestelde krediet wordt gerealiseerd.
D. Risico ontwikkeling Strukton Rail, de aannemer die de onderdoorgang namens ProRail heeft gerealiseerd, claimt meer geld van ProRail en heeft daar arbitrage voor opgestart. De verwachting is dat dit geen extra financiële consequenties heeft, maar dat het langer duurt voor het project als geheel financieel afgesloten kan worden.
50
5 Centrumplan Heteren
5
Centrumplan Heteren
Projectbeschrijving De totale gebiedsontwikkeling Heteren betreft een aantal deelprojecten in voorbereiding die nauw met elkaar samenhangen en die zich in verschillende stadia van ontwikkeling bevinden. De locaties Hart van Heteren en Julianaweg worden verbonden door de herontwikkeling van de openbare ruimte in de Flessestraat en markeren het begin en einde van deze gebiedsontwikkeling. Het einde van deze gebiedsontwikkeling wordt gevormd door het Hart van Heteren, waar commerciële functies samen met een pleinfunctie zorgdragen voor de vormgeving van een centrale plek ( de huiskamer met bibliotheek) in het dorp. Alle woningbouwlocaties richten zich op een specifieke doelgroep die van belang is voor een goede doorstroming op de woningmarkt. Dit sluit aan bij de conclusie van de Stec woningbouwbehoefte onderzoek uit 2019 dat in Heteren behoefte is aan meer doorstroom, bijvoorbeeld voor ouderen die een grondgebonden woning achterlaten bij verhuizing naar een appartement. Het woningbouwprogramma van deelproject Hart van Heteren Plein en Westzijde Plein de commerciële ruimte, richt zich op een gemengde doelgroep van starters, vitale ouderen en gezinnen. Locatie Liefkenshoek richt zich op de doelgroep ouderen of andere doelgroepen met een zorgbehoefte. Het deelprojectproject Julianaweg omvat het sociale woningbouwprogramma van Heteren.
Woningstichting Heteren (WSH) gaat op deze locatie 19 sociale huurappartementen voor alleenstaanden en 4 grondgebonden sociale huurwoningen realiseren. Het deelproject Herontwikkeling Openbare Ruimte Centrumplan Heteren is van belang om de gebiedsontwikkeling te markeren en het begin van het dorp (Julianaweg) te verbinden met het hart van het dorp (Hart van Heteren). Gebiedsontwikkeling Heteren
53 53
5.1
Hart van Heteren
A. Projectbeschrijving Dit project betreft de realisatie van in totaal 63 woningen en ca. 1170 m² commerciële ruimten door Artica Vastgoedontwikkeling B.V. Een afgewogen woningbouwprogramma voor locatie Hart van Heteren (woningen boven de winkels) en Westzijde Plein (Narcissenstraat, Rauwendaal en OLV straat) kan worden gerealiseerd binnen het vigerende bestemmingsplan van 2012. Op de locatie Liefkenshoek, naast het zorgcentrum, zullen levensloopbestendige woningen voor ouderen worden gebouwd. Het woningbouwprogramma Hart van Heteren Plein en Westzijde Plein bestaat uit 25 appartementen en 14 woningen. Het woningbouwprogramma Liefkenshoek beslaat 23 appartementen. De locatie Kamperfoeliestraat beslaat 1 grondgebonden woning.
Projectkenmerken
Soort project Actief grondcomplex Projectwethouder D. Horsthuis-Tangelder Kern Heteren Startjaar 2001 Verwacht jaar van afronding 2023 Hart van Heteren 2024 Liefkenshoek
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Centrumplan Heteren
55
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2022?
De gemeente heeft de grond van de locatie Plein Oost in bouwrijpe staat en van de locatie Kamperfoeliestraat in bestaande staat in april 2022 overdragen aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar is in Q3 2022 gestart met de bouw Plein Oost, zijnde commerciële ruimte met 3 maisonnette woningen erboven. De ontwikkelaar heeft de in 2021 gestarte bouw van Hart van Heteren West, zijnde het gebouw “Het Kwadrant” en de achterliggende woningen, afgerond en aan gebruikers/bewoners in Q4 2022 opgeleverd. Voor de ontwikkellocatie Liefkenshoek is de RO-procedure voorbereid. Op basis van juridisch advies is begin 2022 voor een bestemmingsplanprocedure gekozen in plaats van het eerder voorziene uitwerkingsplan. Hierdoor is vertraging ontstaan. Eind 2022 heeft de ontwikkelaar de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend.
Welke besluiten heeft de raad in 2022 genomen?
Op 24 mei 2022 heeft de raad de volgende besluiten genomen: - Coördinatiebesluit voor te voeren planologische procedures Liefkenshoek
Wat gaan we doen in 2023?
De huiskamer/bibliotheek zal in Q1 2023 (officieel) geopend worden. De ontwikkelaar zal de bouw van Locatie Plein Oost naar verwachting in Q2 2023 voltooien. Het bestemmingsplan Liefkenshoek en de omgevingsvergunning zullen in procedure worden genomen. Het perceel zal bouwrijp worden gemaakt en naar verwachting overgedragen worden aan de ontwikkelaar, waarna de bouw eind 2023 zal kunnen starten.
56
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2023
exploitatie per 1-1-2022
verschillen
gerealiseerd per 1-1-2023
nog te realiseren
€ € € € € € €
1.021.224 2.860.231 3.095.617 77.166 1.100.496
€ € € € € € €
€ € -139.014 € 133.405 € € € € 19.606
€ € € € € € €
1.021.224 2.805.231 3.036.521 77.166 1.079.193
€ € € € € € €
55.000 59.096 21.304
€
8.154.735 € 8.140.738
€
13.997
€
8.019.335 €
135.400
€ €
4.722.661 € 4.741.180 2.058.759 € 2.058.759
€ €
-18.519 -
€ €
3.851.312 € 2.058.759 €
871.349 -
€
6.781.420 € 6.799.939
€
-18.519
€
5.910.071 €
871.349
Resultaat
€ -1.373.314 € -1.340.798
€
-32.516
€
2.109.263 €
-735.949
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
€ 135.400 € 871.349 € -1.373.314 Per 31-12-2023
Risico
€
270.000 €
-130.000
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging
1.021.224 2.999.246 2.962.212 77.166 1.080.890