Document · PDF

22-06-21.08 Relevant stuk 5, Bijlagenboek bestemmingsplan-def klein.pdf

Gemeenteraadsvergadering 12 juli 2022, gemeente OverBetuweBij agendapunt: Bestemmingsplan “Elst, De Pas”34.930 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bestemmingsplan Bijlagen bij toelichting

Elst, De Pas

Bestemmingsplan Elst, De Pas Gemeente Overbetuwe Status:

Ontwerp

Datum:

Juni 2022

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0361ELSTwngbiedpas-ONTD

Elst, De Pas

Datum Juni 2022

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

bestemmingsplan Elst, De Pas

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1

Ladderonderbouwing woningen

Bijlage 2

Ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen

Bijlage 3

Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai

Bijlage 5

Onderzoek milieuzonering

305

Bijlage 6

Verkennend bodemonderzoek

398

Bijlage 7

Berekening groepsrisico

417

Bijlage 8

Explosievenonderzoek 2006

613

Bijlage 9

Waterstructuurplan

641

Bijlage 10

Quickscan flora en fauna

697

Bijlage 11

Vervolgonderzoek soortenbescherming Wnb

745

Bijlage 12

Stikstofberekeningen

775

Bijlage 13

Bomeneffectanalyse

862

Bijlage 14

Archeologisch vooronderzoek

885

Bijlage 15

Archeologisch onderzoek 2002 middendeel

962

Bijlage 16

Archeologisch onderzoek 2002 centraal westelijk deel

1023

Bijlage 17

Archeologisch onderzoek 2002 perceel Groenestraat 11

1079

Bijlage 18

Parkeerbalans indicatieve verkaveling en inrichting

1135

Bijlage 19

Verkeersonderzoek

1137

Bijlage 20

Participatieverslag

1161

Bijlage 21

Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling

1249

Bijlage 22

Besluit Hogere Waarden

1252

(ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

(ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Ladderonderbouwing woningen

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

colofon

titel rapport Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas datum 14 september 2021 projectnummer P04209 opdrachtgever Gemeente Overbetuwe BRO Projectleider JvdA Projectteam GW, FS bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

“Als we anderen de ruimte niet gunnen zullen we zelf steeds meer opgesloten raken.” Prof. Hans Galjaard

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Programma en planconcept

3 3 3

Laddertoets 2.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling

5 5

2.1.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling

2.2 Behoeftetoets 2.3 Buiten bestaand stedelijk gebied

5 6

Behoefte woningen 3.1 Programma 3.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied

7 7 7

3.2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied

3.3 Kwantitatieve behoefte

3.3.1 Bevolkings- en huishoudensprognose

3.3.2 Woningbehoefte

3.3.3 Aanbod

3.3.4 Conclusie kwantitatieve behoefte

3.4 Kwalitatieve behoefte 3.4.1 Conclusie kwalitatieve behoefte

vrijdag 18 december 2020

9 10

1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

Inleiding

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het

1.1

Aanleiding

zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom bevat de toelichting bij

Aan de zuidkant van Elst, gemeente Overbetuwe, is het voornemen om een nieuw woongebied met 354 woningen en bij-

een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van:

behorende voorzieningen te ontwikkelen. Deze ontwikkeling is bekend als De Pas. In totaal worden door de ontwikkelaars



Amvest Development Real Estate en BPD Ontwikkeling 350 woningen ontwikkeld. Daarnaast zijn er twee particuliere ini-



tiatieven, waarbij in totaal 4 extra woningen worden gerealiseerd, waarvan twee middels een wijzigingsbevoegdheid. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In dat kader dient onder meer te worden getoetst aan de ‘Ladder voor Duurzame verstedelijking’, welke is verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het besluit ruimtelijke ordening. In het voorliggende document vindt deze toets plaats. Dit document heeft uitsluitend betrekking op het woningbouwprogramma dat middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Nieuwe stedelijke ontwikkeling? De woningbouwontwikkeling De Pas is ruimtelijke en functioneel niet toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan (‘Buitengebied Overbetuwe’), waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, zoals bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. In dit geval is er door de omvang van het programma in relatie tot de huidige hoofdzakelijk agrarische bestemming, zonder meer sprake

de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de ontwikkeling te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

1.2

Programma en planconcept

In het plangebied worden door de ontwikkelaars en twee particuliere initiatiefnemers maximaal 354 woningen ontwikkeld. Hierbij wordt een divers woningbouwprogramma ontwikkeld in verschillende woningtypen en voor verschillende doelgroepen. Er zijn zowel appartementen, rijwoningen, twee-aaneengebouwde als vrijstaande woningen voorzien in het gebied. Er worden ook twee maatschappelijke voorzieningen in het gebied gerealiseerd. Deze maken geen onderdeel uit van het voorliggende onderzoek. De twee beheerderswoningen/dienstwoningen maken wel onderdeel uit van het woningbouwprogramma. Verder wordt er voorzien in groenvoorzieningen, waterberging, wegen, paden, parkeer- en speelvoorzieningen in het gebied. Figuur 1 geeft een indicatieve inrichting en verkaveling van de toekomstige situatie weer.

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de geplande woningbouw wordt onderzocht binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. Ook is gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Doordat de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, is ook een motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

dinsdag 14 september 2021

De beoogde ontwikkeling is in hoofdstuk 2 getoetst aan de ladder. In de hoofdstukken 3 is een nadere onderbouwing van de behoefte gegeven.

Figuur 1: indicatieve inrichting en verkaveling woongebied De Pas Het bestemmingsplan ‘Elst, De Pas’, dat de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt, is flexibel opgesteld. Dit betekent dat

1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

niet de exacte verkaveling en woningtypologie zijn vastgelegd, maar enkel de ruimtelijke en functionele kaders. Het richtprogramma voor de woningen van de ontwikkelaars is als volgt. Betaalbaar: 50% Sociale huur (<liberalisatiegrens): 30% Sociale koop (<NHG-grens): 20% Vrije sector (huur en/of koop >NHG-grens): 50%. Hierbij betreffen de sociale huur- en sociale koopwoningen zowel eengezinswoningen als appartementen. De vrije sectorwoningen betreffen koopwoningen in de vorm van appartementen, eengezinswoningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen.

dinsdag 14 september 2021

2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

Laddertoets

2.1

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Overbetuwe’ grotendeels de bestemming ‘Agrarisch’, met één bouwvlak. Verder zijn de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Groen’ van toepassing. Er is in overwegende mate dus geen sprake van stedelijke functies in het plangebied. Aangezien het gaat om de toevoeging van meer dan 12 woningen, wordt het initiatief volgens vaste jurisprudentie gekwalificeerd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit maakt de ontwikkeling ladderplichtig.

2.2

Behoeftetoets

Rekening houdend met een bevolkings- en huishoudensgroei in de gemeente Overbetuwe bestaat op gemeenteniveau tot 2025 behoefte aan circa 1.470 woningen en tot 2030 aan circa 2.000 woningen. Rekening houdend met reeds gerealiseerde en geplande woningen (harde en zachte plannen) bedraagt de restopgave circa 600 woningen1. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is tevens sprake van een aanzienlijke behoefte. Tot 2025 is nog ruimte om ruim 3.700 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit en tussen 2025 en 2030 is nog een sprake van een aanvullende behoefte aan ruim 10.000 woningen. Het initiatief om 354 woningen te realiseren voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat de ontwikkeling als onderdeel van de provinciale versnellingsopgave van groot belang is om de behoefte voor de periode tot 2025 in te vullen.

Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Het actuele streefprogramma voor de gemeente, op basis van de Woondeal Arnhem-Nijmegen, gaat uit van minimaal 50% in het betaalbare segment (huur en koop). Het bouwprogramma in onderhavig plan voldoet aan dit streven en is als volgt: Betaalbaar: 50% Sociale huur (<liberalisatiegrens): 30% Sociale koop (<NHG-grens): 20% Vrije sector (huur en/of koop >NHG-grens): 50%. De sociale huur- en sociale koopwoningen betreffen zowel eengezinswoningen als appartementen. De vrije sectorwoningen betreffen koopwoningen in de vorm van appartementen, eengezinswoningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Hiermee is sprake van een zeer divers aanbod, waarbij op verschillende doelgroepen wordt ingespeeld. Met het beoogde programma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte doordat wordt ingespeeld op:  Ten eerste wordt opgemerkt dat de onderhavige ontwikkeling onderdeel uitmaakt van de provinciale versnellingsopgave voor de woningbouwontwikkeling in de regio Arnhem-Nijmegen. Het project geeft invulling aan een belangrijk deel van deze versnellingsopgave.  Het project voldoet aan het uitgangspunt uit de regionale Woondeal, die uitgaat van minimaal 50% betaalbare woningen.

Tevens laat het regionale woningmarktonderzoek Arnhem-Nijmegen (2019) zien dat er vooral behoefte is aan de betaalbare prijssegmenten in Overbetuwe. Met dit programma voorziet het project voor een belangrijk

deel in de kwalitatieve behoefte. Hetzelfde geldt voor de behoefte aan koopappartementen. Er is nauwelijks invulling gegeven aan de behoefte aan koopappartementen. Ook hierin wordt met het plan voorzien. Er wordt voorzien in zowel betaalbare als vrije sector koopappartementen.  Tevens blijkt uit de Woningmarktmonitor en de uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 nog altijd een aanzienlijke behoefte aan sociale huurwoningen. Er worden zowel sociale huurappartementen als grondgebonden woningen in het plan voorzien. 30% van het programma bestaat uit sociale huur. Het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur neemt toe, zowel in de gemeente als de subregio Arnhem en omstreken. Elke gemeente is verantwoordelijk om te voorzien in voldoende betaalbare woningen. De sociale huurwoningen in het plan (30%) geven dus invulling gegeven aan deze doelstelling. Naast de behoefte aan sociale huur en koop tot aan de NHG-grens zien we in het streefprogramma ook een behoefte aan middenhuurwoningen en koopwoningen boven de NHG-grens. Doordat hier geen exacte verdeling over vastgelegd is, kan dit naar behoefte ingevuld worden.  Het realiseren van woningen, die ook voor de doelgroep ouderen geschikt zijn, sluit aan bij het groeiend aantal ouderen (vergrijzing), zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem en omstreken.

Door ook levensloopbestendige woningen te realiseren wordt tevens ingespeeld op de trends dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt. Geconcludeerd wordt dan ook dat het woningaanbod, waarin de onderhavige ontwikkeling voorziet, uitstekend aansluit bij de kwalitatieve behoefte op basis van verschillende actuele beleidsstukken en regionale afspraken. Het feit dat er voor 

Indien uitsluitend rekening wordt gehouden met harde plannen en reeds gerealiseerde woningen, bedraagt de restopgave ca. 1.350 woningen.

dinsdag 14 september 2021

2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

meerdere doelgroepen wordt gebouwd met een actuele behoefte, is een duidelijke en aantoonbare meerwaarde van het plan.

2.3

Buiten bestaand stedelijk gebied

speelvoorzieningen. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik met aandacht voor het creëren en behouden van een aantrekkelijke, groene woonomgeving. Hoewel de ontwikkeling dus buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, wordt voldaan aan het gedachtengoed van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

In dit verband is het relevant dat er, zoals voorgaand is beschreven, binnen de gemeente Overbetuwe een woningbouwopgave van circa 2.000 woningen voor de periode 2019-2030 ligt. Een dergelijke grootschalige opgave is niet uitsluitend binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen. Daarom is binnen de gemeente een tweetal locaties aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied aangewezen, die geschikt worden geacht voor de ontwikkeling van nieuwe woningen: Driel Zuid-Oost en De Pas te Elst. Reeds in de Toekomstvisie+ (2009) is de ontwikkeling in het plangebied voor de toekomst voorzien. De planlocatie is geschikt als woningbouwgebied, omdat deze direct aansluit op bestaand woongebied, goed kan worden ontsloten voor zowel gemotoriseerd als langzaamverkeer en in de nabijheid van NS-station Elst en het dorpscentrum is gelegen. De ontwikkeling van een nieuw woongebied sluit ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt een logische afronding van de zuidkant van de bebouwde kom van Elst. Mede om deze redenen is besloten om het bestaand stedelijk gebied van Elst in het plangebied uit te breiden. Hieraan heeft een zorgvuldige afweging ten grondslag gelegen. Daarnaast is in het plan ruimte gehouden voor voldoende groen, waterberging en

dinsdag 14 september 2021

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

Behoefte woningen

3.1

Programma

Binnen het woongebied worden in totaal (maximaal) 354 woningen gerealiseerd. Hierbij wordt een zeer divers programma voorzien, zowel qua type woningbouw als doelgroep/prijsklasse. Het indicatieve programma voor de woningbouw in het plangebied door de ontwikkelaars is als volgt: Betaalbaar: 50% Sociale huur (<liberalisatiegrens): 30%. Bestaande uit eengezinswoningen en appartementen. Sociale koop (<NHG-grens): 20%. Bestaande uit eengezinswoningen en appartementen. Vrije sector: 50%. Koopwoningen in de vorm van appartementen, eengezinswoningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Daarnaast voorzien de twee particuliere initiatieven in (maximaal) 4 vrijstaande koopwoningen in de vrije sector.

3.2

Ruimtelijk verzorgingsgebied

3.2.1

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de beoogde woningontwikkelingen is het van belang om het verzorgingsgebied te bepalen waarbinnen vraag en aanbod naar woningen plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. Deze regio is bepaald op basis van de meest actuele cijfers over verhuisbewegingen2.

2 3

Verhuisstromen

Gemeenten

Percentage

3.3

Kwantitatieve behoefte

Binnen gemeente Overbetuwe

Overbetuwe

49%

3.3.1

Bevolkings- en huishoudensprognose

Vanuit subreg. Arnhem

Arnhem, Lingewaard, Renkum, Rheden

17%

Vanuit subreg. Nijmegen

Nijmegen, Wijchen

Gelet op de verhuisbewegingen blijkt dat 49% van de verhuizingen plaatsvindt binnen de gemeente Overbetuwe. De gemeente Overbetuwe maakt onderdeel uit van de bestuurlijke (woon)regio Arnhem-Nijmegen, die onder te verdelen in de subregio’s Arnhem, Nijmegen en De Liemers. Overbetuwe is onderdeel van de subregio Arnhem. Circa 17% van de verhuizingen vanuit andere gemeenten komt uit de subregio Arnhem (specifiek gaat het om de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Renkum en Rheden). Vanuit subregio Nijmegen (specifiek de gemeenten Nijmegen en Wijchen) komt nog eens 8% van de verhuisbewegingen. Aangezien ongeveer de helft van de verhuisbewegingen plaatsvindt binnen de eigen gemeente, wordt de gemeente Overbetuwe gezien als het primaire verzorgingsgebied. Een kwart van de verhuisbewegingen komt echter uit de regio Arnhem-Nijmegen en daarmee kan ook deze regio niet worden genegeerd. Dit gebied wordt gezien als secundair verzorgingsgebied. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn opgeteld goed voor driekwart van alle verhuisbewegingen. Voor de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de vraag wordt gekeken naar beide gebieden.

De gemeente Overbetuwe telt ruim 47.500 inwoners. Dit inwonertal neemt de komende jaren licht toe tot circa 48.400 in 2030 (+1,7%). Het inwonertal in de regio Arnhem-Nijmegen bedraagt circa 740.000. Dit aantal neemt de komende jaren toe tot ruim 776.000 in 2030 (+5,1%)3. Wat betreft huishoudens groeien zowel de gemeente Overbetuwe als regio Arnhem-Nijmegen de komende jaren door. Deze groei is sterker dan de bevolkingsgroei, waaruit de afname van de huishoudensomvang is af te lezen. De gemeente Overbetuwe telt ruim 19.500 particuliere huishoudens. Tot 2030 neemt dit aantal toe tot circa 20.850, een toename van circa 6,8%. De regio Arnhem-Nijmegen groeit van circa 354.000 tot circa 387.900 in 2030, een toename van circa 9.8%5. Net als veel landelijke gemeente heeft ook de gemeente Overbetuwe te kampen met vergrijzing. De Monitor Zorg en Wonen (2016) van de provincie Gelderland laat voor de gemeente Overbetuwe zien dat het aantal echte ouderen (85+) de komende jaren sterk toeneemt.

CBS Statline (2017), Verhuisbewegingen gemeente Overbetuwe. Primos bevolkings- en huishoudensprognoses.

dinsdag 14 september 2021

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

Inwonertal

2019

2025

2030

Gemeente Overbetuwe

47.540

48.310

48.370

Regio Arnhem-Nijmegen

738.440

763.640

776.360

Huishoudens

2019

2025

2030

Gemeente Overbetuwe

19.510

20.340

20.840

Regio Arnhem-Nijmegen

353.370

376.490

387.900

3.3.2

Woningbehoefte

Met een toename van het aantal huishoudens neemt ook de kwantitatieve behoefte naar woningen toe. Eind 2017 heeft Royal Haskoning DHV voor de gemeente de Woningbouwprioritering Gemeente Overbetuwe (2017) opgesteld. Op basis van de groei van het aantal huishoudens en rekening houdend met reeds gerealiseerde projecten resteerde in 2017 een minimaal programma van circa 160-180 woningen per jaar tot 2025. Onherroepelijke bouwplannen en ‘prioritaire’ projecten in de gemeente bleken in theorie voldoende om de gewenste productie tot 2020 op het gewenste peil te houden. In 2019 is door Companen het Regionale woningmarktonderzoek (2019) voor de regio Arnhem-Nijmegen uitgevoerd. Er is voor de totale gemeente een behoefte aan circa 1.470 woningen voorzien tot 2025. In dit cijfer is rekening gehouden met de inloop van het woningtekort tot 2%. In 2019 zijn echter ook 248 woningen gerealiseerd, waardoor een restopgave bestaat van circa 1.222 woningen. Voor de gemeente wordt geen doorkijk gegeven tot 2030, maar in lijn met de groei van het aantal huishoudens wordt uitgegaan van een aanvullende behoefte van circa 500 woningen. In de regio Arnhem Nijmegen bedraagt de behoefte tot 2025 circa 20.940 woningen. Gelet op het reeds gerealiseerde aantal woningen (3.381) bedraagt de restopgave 17.559 woningen. Tot 2030 is op re-

dinsdag 14 september 2021

gionaal niveau nog eens sprake van een aanvullende behoefte van ruim 10.000 woningen. In maart 2020 is de Woondeal Arnhem-Nijmegen getekend: een samenwerkingsagenda voor tussen het Rijk, de provincie Gelderland en 18 regiogemeenten, waaronder Overbetuwe. De regio is in trek als woonregio, wat leidt tot groei, die zich de komende jaren doorzet. De Woondeal gaat uit van een woningbouwopgave van 20.000 woningen tot 2025. Op de langere termijn is de regionale opgave zelfs 50.000 tot 60.000 woningen. De gemeente Overbetuwe bereidt daarnaast de Woonagenda Overbetuwe 2025 voor, een actualisatie van de huidige Woonagenda die voor de periode tot en met 2020 is opgesteld. Hiervoor is de Uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 opgesteld door Companen (december 2020). De Woonagenda speelt in op de Woondeal en is aanvullend hierop. Het streefprogramma is hieronder weergegeven en gaat uit van het toevoegen van circa 2.000 woningen in de periode 2019-2025.

Streefprogramma Woonagenda Overbetuwe 2025 3.3.3

Aanbod

De Woningmarktmonitor van de regio Arnhem-Nijmegen geeft de actuele plancapaciteit van zowel de regio ArnhemNijmegen als de gemeente Overbetuwe (gegevens jaar

2020). De totale plancapaciteit voor de gemeente Overbetuwe geeft wederom inzicht tot 2025. Voor regio Arnhem-Nijmegen wordt tevens een doorkijk gegeven tot 2030. De netto plancapaciteit in de regio Arnhem-Nijmegen bedraagt tot 2025 circa 8.900 woningen voor de regio Arnhem en circa 17.800 woningen voor de regio Nijmegen (totaal circa 26.700 woningen). Slechts circa 15.000 woningen zijn gerealiseerd in 2019 en 2020, dan wel opgenomen als harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit is onvoldoende om invulling te geven aan de restopgave tot 2025. Er is nog ruimte voor de toevoeging van ruim 11.000 woningen in deze periode. Voor de periode na 2025 is de restopgave nog groter. De harde plancapaciteit inclusief in 2019 en 2020 gerealiseerde woningen in de gemeente Overbetuwe bedraagt tot 2025 circa 737 woningen. Daarnaast is er een zachte plancapaciteit van circa 799 woningen in de gemeente. Ook op gemeenteniveau is de harde plancapaciteit onvoldoende toereikend om invulling te geven aan de opgave van 1.470 woningen tot 2025. Er is nog ruimte voor de toevoeging van circa 733 woningen tot 2025. In lijn met actuele huishoudensprognoses neemt de behoefte tussen 2025 en 2030 nog eens toe met circa 475 woningen. Hiervan zijn slechts 35 woningen als zachte plancapaciteit beschikbaar.

Dat betekent dat naast de reeds gereserveerde plancapaciteit in prioritaire projecten er ook nog aanvullende behoefte is. Uit de Uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 blijkt dat van de circa 2.000 woningen, die voor de periode 2019-2025 benodigd zijn, ruim de helft (1.063 woningen) in 2019 is gerealiseerd of in de planning is. Zie de navolgende tabel. De versnellingslocaties Driel-Zuidoost en onderhavige planontwikkeling De Pas (totaal circa 450 woningen) zijn hierin nog niet meegenomen, maar wel als concrete toe-

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

komstige ontwikkelingen beschouwd, waarmee bij de bepaling van het streefprogramma rekening gehouden is. Deze twee woningbouwlocaties, die in de versnellingsopgave vanuit de provincie Gelderland zijn opgenomen, voorzien in een belangrijk deel van de resterende woningbouwopgave voor de gemeente Overbetuwe voor de periode tot en met 2025.

kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat deze ontwikkeling is opgenomen in de versnellingsopgave vanuit de provincie en dus van groot belang is om de afspraken uit de Woondeal te behalen. De ontwikkeling is dan ook onderdeel van het gemeentelijk woningbouwbeleid voor de komende periode tot en met 2025. Op gemeenteniveau zijn bovendien voldoende kwalitatieve aanknopingspunten om de aanvullende woningen als prioritair aan te merken (zie hierna).

3.4

Vergelijking streefprogramma t.o.v. gerealiseerde en geplande woningbouw, excl. ontwikkeling De Pas 3.3.4

Conclusie kwantitatieve behoefte

Rekening houdend met een bevolkings- en huishoudensgroei in de gemeente Overbetuwe bestaat op gemeenteniveau tot 2025 behoefte aan circa 1.470 woningen. Rekening houdend met reeds gerealiseerde woningen in 2019 en 2020 bedraagt de restopgave circa 1.050 woningen. Gelet op de bestaande plancapaciteit (circa 737 woningen) binnen de gemeente is de komende jaren nog ruimte om circa 733 woningen toe te voegen, wanneer wordt gekeken naar de harde plancapaciteit. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is tevens sprake van een aanzienlijke behoefte. Tot 2025 is nog ruimte om ruim 11.000 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit en tussen 2025 en 2030 is nog een sprake van een aanvullende behoefte aan ruim 10.000 woningen. Het initiatief om binnen het plangebied in totaal 354 woningen te ontwikkelen voorziet daarmee nadrukkelijk in een

dinsdag 14 september 2021

Kwalitatieve behoefte

In de Bestuurlijke nota wonen Gelderland (2018) is de ambitie van de provincie op het gebied van wonen weergegeven. De provincie streeft naar een woningmarkt die kwantitatief en kwalitatief in balans is. Er zijn vier opgaven geformuleerd voor wonen: vraaggericht en flexibel zijn, duurzaamheid, aanbod van bestaande woningen laten aansluiten op de vraag en een hanteren van een regionale aanpak. De Woondeal Arnhem-Nijmegen (2020) sluit hierop aan en hanteert als uitgangspunt dar minimaal de helft van de opgave behoort tot het betaalbare segment (huur en koop). Het Woningmarktonderzoek (2019) van Companen maakt voor de regio Arnhem-Nijmegen de kwalitatieve woningbehoefte kenbaar. Er zijn specifieke uitkomsten geformuleerd voor de subregio Arnhem, waar ook de gemeente Overbetuwe toe behoort.  Uit de analyse komt naar voren dat het aantal senioren in zowel Arnhem als de omliggende gemeenten de komende jaren aanzienlijk toeneemt.  Er is sprake van een gematigd positieve inkomensontwikkeling, waardoor huishoudens met de laagste inkomens afnemen. Het aantal overige inkomens dat behoort tot de corporatiedoelgroep (sociale huur) neemt wel wat toe. Dit resulteert in een behoefte aan sociale huurappartementen.  Het zwaartepunt bij de nieuwbouwopgave in zowel de

subregio Arnhem als geheel als de gemeente Overbetuwe specifiek ligt echter binnen de koopsector. Binnen de koopsector is behoefte aan alle segmenten (goedkoop tot duur). De grootste behoefte ligt nadrukkelijk bij woningen tot € 300.000. De actuele Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2020) bevestigd in grote lijnen bovenstaande, maar er zijn ook aandachtspunten.  Er zijn in 2019 veel woningen toegevoegd in de dure koopsector. Hiermee wordt voorzien in een behoefte, maar er is sprake van een scheve verdeling in de realisatie. Aan de behoefte aan goedkope koopwoningen is in 2019 nauwelijks tegemoet gekomen.  In de koopsector zijn vooral eengezinswoningen toegevoegd, terwijl er ook grote behoefte is aan koopappartementen.  Als het gaat om huurwoningen volgt uit de monitor een nadrukkelijk behoefte aan huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Dit betreft doorgaans particuliere huurwoningen (vrije sector). Voor de subregio Arnhem en omstreken worden onder meer de volgende hoofdopgaven benoemd:  De gewenste versnelling van woningbouw is ingezet, maar de kwalitatieve vraag behoeft aandacht. De toegevoegde woningen sluiten maar deels aan op de ontwikkeling van de behoefte. Er zijn te weinig koopappartementen en goedkope koopwoningen (tot € 200.000) toegevoegd, terwijl daar aanzienlijk behoefte aan wordt voorzien.

 Een blik op de behoefte naar segment toont dat de vraag naar koopwoningen in de segmenten ‘tot € 200.000’ en ‘€ 200.000 - € 310.000’ het grootst is. Tegelijkertijd is in beide segmenten recentelijk het minst gerealiseerd.  In algemene zin geldt bovendien dat binnen de regio de

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

marktdruk in de koopsector het hoogst is in onder meer Overbetuwe. In de Subregionale woonagenda Arnhem en omstreken 2017-2022 (2017) geven de samenwerkende gemeenten uit de subregio aan waar zij de komende jaren op willen inzetten. Er worden drie ambities/uitgangspunten gehanteerd:  Betaalbaar en beschikbaar zijn cruciaal. Er moeten voldoende goede én betaalbare woningen zijn voor de doelgroepen van beleid. Iedere gemeente pakt de verantwoordelijkheid om te voorzien in voldoende betaalbare woningen.  Op en top duurzaam: duurzaamheid, wonen en zorg. Op het gebied van wonen en zorg wordt geconstateerd dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt en dat er door vergrijzing een andere vraag naar woningen ontstaat. Gemeenten moeten zorgen voor voldoende levensloopgeschikte woningen in stad, wijk en dorp. Daarmee wordt gefaciliteerd dat ouderen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.  Verschil maken. Het is de ambitie om te werken aan een gevarieerder palet aan woningtypen en woonmilieus, met het oog op de woonwensen van nu en straks, maar ook met het oog op een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Regionaal is afgesproken dat gemeenten plannen en nieuwe initiatieven toetsen op basis van een aantal gewenste kwaliteiten. Op subregionaal niveau zijn tien kwalitatieve randvoorwaarden opgesteld voor de toetsing van lokale plannen.

Zo moet een plan inspelen op de behoefte, ook voor bijzondere doelgroepen. Ook geldt dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Uitbreiding aan de randen van bestaand stedelijk gebied is echter acceptabel onder voorwaarden:  De ruimte kwaliteit van het gebied wordt vergroot.  Er zijn geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom.

dinsdag 14 september 2021



Er wordt een bijzonder en vernieuwend woonmilieu toegevoegd dat regionaal toegevoegde waarde heeft.

In het rapport Woningbouwprioritering Gemeente Overbetuwe (2017) is de kwalitatieve behoefte voor de gemeente gegeven. Hiervoor is primair uitgegaan van de behoefte zoals geduid in de gemeentelijke Woonagenda 2020 (2016):  De grootste vraag wordt verwacht in deelgebied Oost.  In de vrije sector is er vooral behoefte aan duurdere koopwoningen.  Voor een aanzienlijk deel betreft de behoefte nultreden woningen (appartementen) voor ouderen (nu is sprake van een mismatch).  Er is een aanzienlijke vraag naar betaalbare huurwoningen. Uit de uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 (2020) blijkt dat de kwalitatieve behoefte binnen de gemeente op basis van het streefprogramma verdeeld is:  Er is een vraag naar enerzijds sociale huurwoningen (600 woningen), waarvan slechts circa 1/3 reeds gerealiseerd of in de planning is.  Over de gehele breedte bestaat behoefte aan koopwoningen, waarbij met name in het goedkope en middeldure segment de gerealiseerde en geplande woningbouw nog niet aansluit op de behoefte.  Het zwaartepunt ligt aldus bij het betaalbare (koop)segment, maar aanvullend zijn sociale huurwoningen nodig, bij voorkeur multifunctioneel inzetbaar.  Toevoeging in het middenhuursegment is vooral gewenst voor de doelgroep ouderen. 3.4.1

Conclusie kwalitatieve behoefte

Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Het actuele streefprogramma voor de

gemeente, op basis van de Woondeal Arnhem-Nijmegen, gaat uit van minimaal 50% in het betaalbare segment (huur en koop). Het bouwprogramma in onderhavig plan voldoet aan dit streven en is als volgt: Betaalbaar: 50% Sociale huur (<liberalisatiegrens): 30% Sociale koop (<NHG-grens): 20% Vrije sector (huur en/of koop >NHG-grens): 50%. De sociale huur- en sociale koopwoningen betreffen zowel eengezinswoningen als appartementen. De vrije sectorwoningen betreffen koopwoningen in de vorm van appartementen, eengezinswoningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Hiermee is sprake van een zeer divers aanbod, waarbij op verschillende doelgroepen wordt ingespeeld. Met het beoogde programma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte doordat wordt ingespeeld op:  Ten eerste wordt opgemerkt dat de onderhavige ontwikkeling onderdeel uitmaakt van de provinciale versnellingsopgave voor de woningbouwontwikkeling in de regio Arnhem-Nijmegen. Het project geeft invulling aan een belangrijk deel van deze versnellingsopgave.  Het project voldoet aan het uitgangspunt uit de regionale Woondeal, die uitgaat van minimaal 50% betaalbare woningen. Tevens laat het regionale woningmarktonderzoek Arnhem-Nijmegen (2019) zien dat er vooral behoefte is aan de betaalbare prijssegmenten in Overbetuwe.

Met dit programma voorziet het project voor een belangrijk deel in de kwalitatieve behoefte.  Hetzelfde geldt voor de behoefte aan koopappartementen. Er is nauwelijks invulling gegeven aan de behoefte aan koopappartementen. Ook hierin wordt met het plan

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

voorzien. Er wordt voorzien in zowel betaalbare als vrije sector koopappartementen.  Tevens blijkt uit de Woningmarktmonitor en de uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 nog altijd een aanzienlijke behoefte aan sociale huurwoningen. Er worden zowel sociale huurappartementen als grondgebonden woningen in het plan voorzien. 30% van het programma bestaat uit sociale huur. Het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur neemt toe, zowel in de gemeente als de subregio Arnhem en omstreken. Elke gemeente is verantwoordelijk om te voorzien in voldoende betaalbare woningen. De sociale huurwoningen in het plan (30%) geven dus invulling gegeven aan deze doelstelling. Naast de behoefte aan sociale huur en koop tot aan de NHG-grens zien we in het streefprogramma ook een behoefte aan middenhuurwoningen en koopwoningen boven de NHG-grens. Doordat hier geen exacte verdeling over vastgelegd is, kan dit naar behoefte ingevuld worden.  Het realiseren van woningen, die ook voor de doelgroep ouderen geschikt zijn, sluit aan bij het groeiend aantal ouderen (vergrijzing), zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem en omstreken. Door ook levensloopbestendige woningen te realiseren wordt tevens ingespeeld op de trends dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt.

Geconcludeerd wordt dan ook dat het woningaanbod, waarin de onderhavige ontwikkeling voorziet, uitstekend aansluit bij de kwalitatieve behoefte op basis van verschillende actuele beleidsstukken en regionale afspraken. Het feit dat er voor meerdere doelgroepen wordt gebouwd met een actuele behoefte, is een duidelijke en aantoonbare meerwaarde van het plan.

dinsdag 14 september 2021

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

dinsdag 14 september 2021

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

dinsdag 14 september 2021

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document.

dinsdag 14 september 2021

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

dinsdag 14 september 2021

3 Behoefte woningen Overbetuwe, ladderonderbouwing woningen Elst, De Pas

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

dinsdag 14 september 2021

T +31 (0)77 373 06 01

bestemmingsplan Elst, De Pas

Bijlage 2 Ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

colofon

titel rapport Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas datum 6 september 2021 projectnummer P04209 opdrachtgever Gemeente Overbetuwe BRO Projectleider JvdA bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

“Als we anderen de ruimte niet gunnen zullen we zelf steeds meer opgesloten raken.” Prof. Hans Galjaard

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Programma en planconcept

3 3 3

Laddertoets 2.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling 2.2 Behoeftetoets 2.3 Buiten bestaand stedelijk gebied

5 5 5 5

Behoefte zorgwoningen 3.1 Programma 3.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied 3.3 Kwantitatieve behoefte 3.4 Kwalitatieve behoefte 3.5 Conclusie behoefte

7 7 7 7 8 8

vrijdag 18 december 2020

1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

Inleiding

zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom bevat de toelichting bij

1.1

Aanleiding

een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van:

Aan de zuidkant van Elst, gemeente Overbetuwe, is het voornemen om een nieuw woongebied met 354 woningen en bij-



behorende voorzieningen te ontwikkelen. Deze ontwikkeling is bekend als De Pas. Onderdeel van de ontwikkeling is de



realisatie van twee zorggebouwen. Deze zorggebouwen bestaan uit één beheerders/-dienstwoning, 20 zorgeenheden

en hebben een omvang van ca. 2.000 m² bvo. Het voorliggende document heeft uitsluitend betrekking op de twee maatschappelijke voorzieningen binnen de ontwikkeling van De Pas. Nieuwe stedelijke ontwikkeling? De beoogde ontwikkeling bestaat uit twee zorggebouwen, één aan de noordwestkant en één aan de oostkant van het te ontwikkelen gebied. Beide zorggebouwen bestaan uit één beheerders-/dienstwoning, 20 zorgeenheden en bijbehorende voorzieningen en deze hebben een omvang van ca. 2.000 m² bvo per gebouw. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken, is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij is het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. Door de omvang van het programma, moet de maatschappelijke component van de ontwikkeling in lijn met bestendige jurisprudentie beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (‘ladder’) heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het

maandag 6 september 2021

Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de ontwikkeling van de maatschappelijke voorzieningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

aanzien van de woningbouwontwikkeling is een separaat onderzoek uitgevoerd, dat elders in het bestemmingsplan te vinden is. De beoogde ontwikkeling is in hoofdstuk 2 getoetst aan de ladder. In hoofdstuk 3 is een nadere onderbouwing van de behoefte gegeven.

1.2

Programma en planconcept

Het onderhavige initiatief betreft de realisatie van twee zorggebouwen binnen de ontwikkeling van het woongebied De Pas, ten zuiden van Elst. Onderstaand is indicatief de locatie van het initiatief aangeduid. Het betreft één gebouw aan de noordwestkant van het gebied, ten westen van de Groenestraat, en één gebouw aan de oostkant van het gebied.

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte wordt onderzocht binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. Ook is gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Doordat de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, is ook een motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Tot slot zijn door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor het onderhavige initiatief doorlopen. Ten

Beoogde positionering zorggebouwen binnen planontwikkeling Elst, De Pas Het gaat hier om zorggebouwen in een kleinschalige zorgformule met 24-uurs zorg voor mensen met dementie (Het Gastenhuis). De formule is opgebouwd rondom de (veranderde) behoeften van mensen met dementie, los van de bestaande zorgstructuren.

1 Inleiding Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

De visie van Het Gastenhuis is dat mensen met dementie er bij gebaat zijn zoveel mogelijk in hun eigen omgeving te blijven en hun eigen levensritme voort te zetten. Het voelt toegankelijk en gewoon, en biedt een kleinschalige en huiselijke woonomgeving. Het is niet alleen een plek waar mensen wonen, maar ook een plek waar mensen uit de omgeving samenkomen. Elk Gastenhuis wordt geleid door een zorg(echt)paar. Zij zijn volledig verantwoordelijk voor hun eigen vestiging. Daarnaast biedt Het Gastenhuis ook ruimte voor dagactiviteiten voor mensen met dementie. Beide gebouwen worden in een groene en rustige omgeving ingepast en krijgen een bouwhoogte van maximaal 12 meter. De gebouwen hebben de uitstraling van een woongebouw. In totaal hebben de zorggebouwen een omvang van circa 2.000 m² bvo per gebouw. Dit is inclusief ondersteunende functies, zoals personeelsruimten. Er komen per gebouw maximaal 20 zorgeenheden, plus een beheerders-/dienstwoning voor een huishouden dat de 24-uurs zorgverlening verzorgt. Het concept richt zicht aldus op zorgeenheden met 24-uurs zorg voor dementerenden. Het betreft daarmee primair een maatschappelijke functie, die in het bestemmingsplan ook als zodanig is bestemd. Met de voorzieningen wordt beoogd om een dementievriendelijke omgeving met 24-uurs zorg, welzijn, ondersteuning en toezicht te creëren.

maandag 6 september 2021

2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

Laddertoets

2.1

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Het plangebied Elst, De Pas heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Overbetuwe’ grotendeels de bestemming ‘Agrarisch’ (één bouwvlak) en verder zijn de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Groen’ en ‘Water’ van toepassing. Het realiseren van de beoogde zorggebouwen is niet rechtstreeks toegestaan binnen het plangebied en daarom is wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Aangezien het gaat om een stedelijke functie met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² bvo, wordt het initiatief in lijn met bestendige jurisprudentie gekwalificeerd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit maakt de ontwikkeling ladderplichtig.

2.2

Behoeftetoets

In deze paragraaf wordt de behoefte aan het initiatief vanuit verschillende opzichten beschouwd. Voorziet in kwantitatieve behoefte De behoefte aan zorgwoningen in zijn algemeenheid en aan zorgeenheden met 24-uurszorg voor dementerenden in het bijzonder, is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Ook voor de komende jaren (periode 2021 t/m 2026) wordt een aanzienlijke toename in de behoefte verwacht. Dit geldt zowel voor de gemeente Overbetuwe als het gehele ruimtelijke verzorgingsgebied. Voorziet in kwalitatieve behoefte, beleidsmatig passend De behoefte aan diverse soorten zorgwoningen en zorgeenheden komt duidelijk naar voren uit zowel trends en ontwikkelingen als het geldende beleid. De landelijke gemeente Overbetuwe heeft te maken met sterke vergrijzing, wat onvermijdelijk leidt tot een toename van zorgvraag en van de

maandag 6 september 2021

behoefte aan zorgwoningen. De gemeente Overbetuwe en de subregio Arnhem e.o. krijgen beide te maken met een stevige groei van de doelgroep die vanuit een (Wlz-) indicatiestelling in aanmerking komt voor zorgwonen. Beleidsmatig wordt de noodzaak en behoefte aan zorgwonen onderkend. Het onderhavige concept richt zicht op een specifieke doelgroep, namelijk dementerenden. Dit betreft een complexe doelgroep met een intensieve zorgvraag, waarvoor relatief weinig geschikte voorzieningen beschikbaar zijn. Locatie geschikt voor opvangen behoefte Niet elke locatie is geschikt voor vestiging van een dergelijke functie, zoals met onderhavige planontwikkeling beoogd. Binnen de onderhavige planontwikkeling wordt goed ingespeeld op de behoefte aan rust, individualiteit, privacy voor deze specifieke groep zorgbehoevenden. Verder zijn de locaties goed te bereiken voor personeel en bezoekers en ligt deze op voldoende afstand van risicobronnen (vanuit veiligheidsoogpunt). De locaties zijn daarom geschikt voor het opvangen van de behoefte.

Gevolgen COVID-19 nog niet te overzien Het coronavirus (COVID-19) heeft een grote mondiale en nationale invloed. De exacte impact is nog niet te overzien, maar zeker is dat het vooral op de korte, maar ook op de lange termijn zijn sporen zal nalaten. Dit hangt sterk samen met de duur en zwaarte van de maatregelen. De precieze doorwerking op de economie kennen we niet, maar er zijn inmiddels meerdere ramingen bekend. Meerdere scenario’s gaan uit van een krimp van de Nederlandse economie van rond de 7 a 8% (CPB, ING en IMF). Voor wat betreft het herstel van de economie zijn meerdere scenario’s denkbaar. De effecten op maatschappelijke functies lopen uiteen en zijn vooralsnog voor de langere termijn moeilijk te overzien. Aannemelijk is echter dat de pandemie de druk op de zorg en de behoefte aan zorgvoorzieningen verder zal vergroten op ten minste korte en middellange termijn.

2.3 Effecten Leegstandseffecten worden door het toevoegen van de zorggebouwen niet verwacht. Er is sprake van een grote aangetoonde behoefte aan zorgwoningen in diverse soorten en zeker voor complexe en zware zorgvragen, zoals met onderhavig initiatief aan de orde. Het is daarom redelijkerwijs uit te sluiten dat onaanvaardbare leegstandseffecten elders zullen plaatsvinden.

Buiten bestaand stedelijk gebied

De ontwikkeling vindt plaats buiten bestaand stedelijk gebied. De gronden in het plangebied hebben hoofdzakelijk een agrarische en groenbestemming en zijn niet bestemd voor stedelijke functies. Daarnaast is er beperkt bebouwing in het gebied aanwezig. De behoefte wordt dus opgevangen buiten bestaand stedelijk gebied. Om die reden is ook een motivering vereist waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. In dit verband is het relevant dat het initiatief onderdeel uitmaakt van een grotere ontwikkeling, namelijk het woongebied De Pas met maximaal 354 woningen. Een dergelijke grootschalige woningbouwontwikkeling is binnen de regio niet binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen én vol-

2 Laddertoets Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

doet aan een regionale behoefte. Een en ander is in een separaat document in de bijlagen bij het bestemmingsplan onderbouwd. Voor onderhavig initiatief op zichzelf is een uitbreiding van het stedelijk gebied niet benodigd en niet aan de orde: het wordt ingepast binnen de totale ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied. Voor een initiatief als het onderhavige is een locatie benodigd, die enerzijds de nodige rust, privacy en ruimte biedt, maar anderzijds op niet te grote afstand van infrastructuur en voorzieningen is gelegen. Zowel voor personeel als bezoekers is dit laatste een vereiste, terwijl eerstgenoemde eis noodzakelijk is om een dementievriendelijke omgeving te kunnen creëren. Vanwege deze eisen zijn locaties in een druk centrumgebied vaak minder geschikt, maar locaties in woonwijken juist wel. In een bestaande woonwijk is een dergelijke voorziening echter vaak moeilijk inpasbaar. Naast geschikte bebouwing is daarvoor ook draagvlak in de omgeving en voldoende rust en ruimte noodzakelijk. Solitaire locaties in het buitengebied zijn vanwege de afstand tot voorzieningen en om beleidsmatige redenen minder wenselijk. Door de ontwikkeling in te passen in de ontwikkeling van een nieuw woongebied, kan aan alle eisen worden voldaan en krijgt de nieuwe woonwijk tevens een bredere maatschappelijke functie. De combinatie van beide functies biedt een meerwaarde.

Hierbij is de positionering binnen de ontwikkeling zodanig gekozen dat deze op voldoende afstand van bestaande woningen gelegen is en in een groene omgeving. Gezien het voorgaande is de invulling van de behoefte buiten bestaand stedelijk gebied, als onderdeel van een grotere stedelijke ontwikkeling op een daarvoor passende locatie, in overeenstemming met de beginselen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde locatie is zorgvuldig afgewogen.

maandag 6 september 2021

3 Behoefte zorgwoningen Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

Behoefte zorgwoningen

3.1

Programma

Het initiatief voorzien in 2 zorggebouwen, elk met (maximaal) 20 zorgeenheden. Voor het leveren van de zorgdiensten is reeds een partij in beeld. Het betreft woonvoorzieningen voor mensen met psychogeriatrische problematiek en een Wlz-indicatie. Er wordt een dementievriendelijke omgeving met 24uurs zorg, welzijn, ondersteuning en toezicht beoogd. In de bebouwing komen hiertoe ondersteunende voorzieningen, zoals personeelsruimten. Daarnaast komt er één bedrijfs-/beheerderswoning per gebouw. Hierdoor is 24-uurs zorg direct beschikbaar. Het totale programma beslaat circa 2.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) per zorggebouw. Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt plaats op basis van NEN 2580.

3.2

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de ontwikkeling van de zorgwoningen is het van belang om de regio af te bakenen waarbinnen dergelijke woningen haar (voornaamste) gebruikers vinden. Voor reguliere woningen is op basis van het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende woonplaats de gemeente Overbetuwe en de regio ArnhemNijmegen als ruimtelijk verzorgingsgebied bekend. Voor zorgbehoevenden verlopen verhuisbewegingen echter niet altijd 1

op eenzelfde of met reguliere woningen vergelijkbare manier. Zij verhuizen vaker (noodgedwongen) over een langere afstand als gevolg van het ontbreken van passend aanbod in de eigen woonomgeving. Door de grote verschillen in problematiek is het voor deze doelgroep van belang dat medebewoners en de setting passen bij hun zorgvraag1. Voor zorgbehoevende en familie gaat de voorkeur vaak wel uit naar een woonplek in de nabijheid van de eigen woonomgeving. Het zoekgebied voor een woning ligt initieel dan ook binnen een straal van ca. 10-15 km. Het primair verzorgingsgebied is daarmee de gemeente Overbetuwe en secundair de subregio Arnhem-Nijmegen, omdat Elst op relatief korte afstand van zowel Arnhem als Nijmegen gelegen is.

3.3

Kwantitatieve behoefte

De Nederlandse bevolking wordt steeds ouder en met name in landelijk gebieden is de trend van vergrijzing sterk aanwezig. Dit geldt ook voor de gemeente Overbetuwe. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder neemt stevig toe. De gemeente verwacht dat dit aantal tot 2040 toeneemt met ruim 2.500 huishoudens. Sterke vergrijzing leidt onvermijdelijk tot een stevige toename van de zorgvraag. Zo is het aantal mensen met dementie door de vergrijzing meer dan vervijfvoudigd, van 50.000 in 1950 tot ruim 280.000 in 2016. In 2040 is dit aantal naar verwachting verdubbeld tot meer dan een half miljoen (cijfers Alzheimer Nederland). De behoefte aan (intramurale) zorgwoningen wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door het Rijksbeleid op dit vlak, dat verankerd is in de Wlz (Wet langdurige zorg), de Wmo (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) en de Zorgverzekeringswet. Van hieruit kan men zorg ontvangen via het persoonsge-

bonden budget (pgb) of ‘in natura’. Bij zorg in natura contracteert de gemeente de zorgaanbieder, die vervolgens bepaalt hoe iemand zorg krijgt, en met een persoonsgebonden budget (pgb) bepaalt men zelf wie de zorgverlener wordt. In algemene zin is het Rijksbeleid erop gericht zorgbehoevenden steeds langer zelfstandig te laten blijven wonen. Mensen met een lichtere zorgbehoefte komen niet meer in aanmerking voor een intramurale woonplek, maar ontvangen zorg thuis en komen in aanmerking voor een woningaanpassing. Daarmee neemt de vraag naar intramurale huisvesting af. Dit komt concreet tot uitdrukking via de indicatiestelling (zorgprofiel of zorgzwaartepakket), aangezien de mogelijkheden ten aanzien van zorgwonen en budgetten daarvan afhankelijk zijn. De ontwikkelingen in indicatiestelling zijn daarom relevant voor het bepalen van de vraag naar (intramurale) zorgwoningen. In de Monitor Wonen-Zorg Provincie Gelderland (2016) wordt voor elke gemeente inzicht gegeven in de behoefte aan Beschermd wonen (Wmo) en verblijf GGZ (Wlz). De vraag naar Beschermd wonen en verblijf GGZ-Wlz neemt de komende jaren stevig toe, zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem-Nijmegen.

Hoewel de gegevens in deze monitor zich richten op wonen met zorg (breder dan alleen de doelgroep dementerenden/ouderen), is wel een belangrijk deel van de behoefte terug te herleiden op de toename van 85-plussers, onder wie het zorggebruik vaak hoog is. Kerncijfers voor de gemeente Overbetuwe tonen voor de komende jaren een stevige toename van de vraag naar zorgwonen voor ouderen (waaronder dementie, maar ook woonzorg, somatiek, etc.). Ook de vraag vanuit de GGZ naar zorgwoningen voor dementerenden neemt de komende jaren toe (zie onderstaande tabel).

KCWZ (2016), Wachtlijsten in de Wlz

maandag 6 september 2021

3 Behoefte zorgwoningen Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

Vraag zorgwoningen Gemeente Overbetuwe Dementie

3.4 2016

2021

2026

157

197

238

Kerncijfers voor de subregio Arnhem en omstreken laten een vergelijkbaar beeld zien. Er is sprake van een sterke toename van de woonbehoefte voor dementerenden, ook wanneer deze vergeleken wordt met andere vormen van zorgwoningen. Vraag zorgwoningen subregio Arnhem e.o. Dementie

2016

2021

2026

1.372

1.536

1.790

Binnen Wonen en zorg is ook een belangrijk onderdeel in de Subregionale Woonagenda Arnhem en omstreken (2018). Mensen blijven langer thuiswonen, ouderen zijn langer actief op de woningmarkt en vergrijzing resulteert in een andere woonvraag. Gemeenten hebben een belangrijke verantwoordelijkheid om te voorzien in de behoefte aan geschikte woonvormen. In de ambitie om verschil te maken wordt ook gekeken naar nieuwe woonvormen, onder andere nieuwe vormen tussen zelfstandig wonen en het verpleegtehuis. Voor onderhavig initiatief is het van belang dat een geschikte voorziening voor de specifieke doelgroep wordt gefaciliteerd. In de Woonagenda Overbetuwe 2020 (2016) wordt duidelijk gemaakt dat de vraag naar woon-zorgwoningen toeneemt. De gemeente doelt hiermee op woningen, meestal voor ouderen, die gebouwd zijn in de directe omgeving of als onderdeel van een woon-zorgcomplex. Tussen 2020 en 2030 bedraagt de gewenste toevoeging ruim 200 woonzorgwoningen.

Kwalitatieve behoefte

Woonwensen van ouderen en zorgbehoevenden zijn de laatste jaren veranderd. Enerzijds vanuit wetgeving (scheiding wonen en zorg), waardoor men minder snel in aanmerking komt voor een woonplek in een zorginstelling en dus langer thuis blijft wonen. Anderzijds vanuit een behoefte aan meer individualiteit en autonomie. Hierdoor ontstaat een groeiende vraag naar aangepaste woonvormen, waar kleinschaligheid en privacy steeds meer wordt gewaardeerd. Voor bezoekers en personeel is de aanwezigheid van voorzieningen en een goede bereikbaarheid een vereiste voor een geschikte locatie. In de Woonagenda Overbetuwe wordt specifiek benoemd dat voor huishoudens met een zorgvraag met name de beschikbaarheid van zorg op afroep in hetzelfde wooncomplex of zeer dichtbij van belang zijn. Scheiding van wonen en zorg dwingt ook tot nadenken over andere woonvormen. Kleinschalige woonvormen zijn in opkomst. Dit biedt een alternatief voor reguliere (grootschalige) verpleeghuizen. Er kan meer tijd en aandacht worden besteed aan persoonlijke voorkeuren van bewoners en er kan zo veel mogelijk worden vastgehouden aan de gewoontes van de bewoners.

het geldende beleid. De bevolking vergrijst en in landelijke gebieden zoals Overbetuwe is deze trend extra zichtbaar. Daarnaast neemt het aantal dementerenden toe. Vergrijzing leidt onvermijdelijk tot een toename van de zorgvraag, ook ten aanzien van zorgwonen. De gemeente Overbetuwe en ook de subregio Arnhem e.o. krijgen de komen jaren te maken met een stevige groei van de doelgroep die aanmerking komt voor een zorgwoning vanuit een (Wlz-) indicatiestelling. De noodzaak voor en behoefte aan extra zorgwoningen wordt beleidsmatig op meerdere niveaus onderkend. Daarbij is er specifieke groeiende behoefte aan zorgwoning voor dementerenden in het ruimtelijk verzorgingsgebied gesignaleerd. Daarnaast groeit de vraag naar aangepaste woonvormen in de zorg. Dit vanuit de scheiding van wonen en zorg, maar ook vanuit een behoefte aan meer ruimte voor individualiteit en autonomie. Voor de doelgroep dementerenden spelen specifiek de factoren rust en privacy/afscherming. Kleinschalige woonvormen zijn een goede invulling van deze groeiende vraag en het plangebied biedt daarvoor geschikte locaties, die aan alle eisen voor zowel de bewoners als personeel en bezoekers voldoen. Het initiatief geeft hiermee invulling aan een kwalitatieve behoefte.

Het onderhavige initiatief voldoet in kwalitatief opzicht aan de gesignaleerde trends en ontwikkelingen en randvoorwaarden.

3.5

Conclusie behoefte

De behoefte aan diverse zorgwoningen in zijn algemeenheid en zorgeenheden voor dementerenden in het bijzonder komt duidelijk naar voren uit zowel trends en ontwikkelingen als

maandag 6 september 2021

3 Behoefte zorgwoningen Overbetuwe, ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen Elst, De Pas

www.bro.nl | info@bro.nl

maandag 6 september 2021

T +31 (0)77 373 06 01

bestemmingsplan Elst, De Pas

Bijlage 3 Aanmeldingsnotitie m.e.r.

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Bestemmingsplan ‘Elst, De Pas’ Gemeente Overbetuwe

Projectnummer BRO:

P04209

Datum:

10 september 2021

Opgesteld door:

JvdA

Bron foto kaft:

BRO, Abstract 4

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Inleiding 1.2 Het plangebied en vigerende bestemming 1.3 Het plan 1.4 Toetsing Besluit m.e.r. 1.5 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 1.6 Leeswijzer

2 2 2 3 4 5 6

2. EFFECTEN OP HET MILIEU 2.1 Inleiding 2.2 Kenmerken van het project 2.3 Plaats van het project 2.4 Kenmerk van het potentiële effect

7 7 7 9 11

3. VORMVRIJE M.E.R-BEOORDELING

Inhoudsopgave

INLEIDING

1.1 Inleiding Initiatiefnemers Amvest Development Real Estate en BPD Ontwikkeling (hierna ook: initiatiefnemers) heeft het plan om in het gebied tussen de Groenestraat, Olympiasingel, Rijksweg-Zuid en Korte Bemmelseweg ten zuiden van Elst een nieuw woongebied te ontwikkelen met maximaal 350 woningen. Binnen het plan is ruimte voor diverse woningtypen, zowel grondgebonden als gestapeld. Ook is er ruimte voor twee zorggebouwen met elk 20 zorgeenheden en ca. 2.000 m² bvo, groen, wegen en paden, speelvoorzieningen, et cetera in het gebied. Een agrarisch bedrijf, agrarische gronden en een bedrijfslocatie verdwijnen door het plan. Daarnaast worden maximaal 4 woningen op twee aangrenzende percelen mogelijk gemaakt. Dit betreft particuliere ontwikkelingen. Het initiatief is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan in het gebied. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. In het kader van deze herziening is een toetsing aan het Besluit m.e.r. noodzakelijk. Hiertoe is de voorliggende notitie opgesteld.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=OverBetuwe&id=f5230dc4-988d-432a-bb2c-4b449130bbc3