22-06-21.08 Relevant stuk 3, Toelichting bestemmingsplan

Bestemmingsplan

Elst, De Pas

Bestemmingsplan Elst, De Pas Gemeente Overbetuwe Status:

Ontwerp

Datum:

April 2022

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0361ELSTwngbiedpas-ONTD

Elst, De Pas

Datum April 2022

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

bestemmingsplan Elst, De Pas

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en beschrijving plangebied 1.3 Huidige bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 8

Hoofdstuk 2

9

Bestaande situatie

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Visie op de locatie 3.2 Programma 3.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden 3.4 Beeldkwaliteit

11 11 11 14 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

18 18 21 23

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Geluid (Wet geluidhinder) 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder (veehouderijen) 5.6 Bodem 5.7 Externe veiligheid 5.8 Explosieven 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Waterparagraaf 5.11 Flora en fauna 5.12 Archeologie en cultuurhistorie 5.13 Verkeer en parkeren 5.14 Duurzaamheid

26 26 26 28 31 37 38 39 43 44 44 48 51 52 55

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemene opzet 6.2 Toelichting op de verbeelding en regels

57 57 57

Hoofdstuk 7

61

Financiële toelichting

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Inleiding 8.2 Inspraak 8.3 Overleg 8.4 Vaststellingsprocedure 8.5 Beroep

62 62 62 63 63 63

(ontwerp)

3

bestemmingsplan Elst, De Pas

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de zuidkant van Elst hebben de ontwikkelaars Amvest Development Real Estate en BPD Ontwikkeling (hierna ook: intiatiefnemers) het plan om in het gebied tussen de Groenestraat, Olympiasingel, Rijksweg-Zuid en Korte Bemmelseweg een nieuw woongebied te ontwikkelen. De beoogde woningbouw vormt een uitbreiding van de kern Elst en biedt de mogelijkheid om een belangrijk deel van de woningbouwopgave binnen de gemeente en de regio op te vangen. De ontwikkeling maakt onderdeel uit van de versnellingsopgave voor woningbouwontwikkelingen op basis van de afspraken met de provincie. Binnen het plan is ruimte voor diverse woningtypen, zowel grondgebonden als gestapeld en voor diverse doelgroepen. Ook is er ruimte voor twee maatschappelijke voorzieningen (zorggebouwen met zorgeenheden voor dementerenden), veel groen, wegen en paden, speelvoorzieningen, et cetera in het gebied. Een agrarisch bedrijf, agrarische gronden en een bedrijfslocatie verdwijnen door het plan. Het initiatief is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan in het gebied. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan, 'Elst, De Pas', geeft de nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het gebied aan.

1.2

Ligging en beschrijving plangebied

Het plangebied beslaat een gebied van bijna 20 hectare tussen de Groenestraat, Olympiasingel, Rijksweg-Zuid en Korte Bemmelseweg aan de zuidkant van Elst. Op afbeelding 1.1 is de ligging globaal aangegeven. Het plangebied wordt omgeven door woonwijken ten westen en ten noorden van het plangebied, de bedrijventerrein De Aam en De Merm ten oosten en zuidoosten en een agrarisch gebied en sportpark De Pas ten zuiden van het plangebied. Rondom het plangebied zijn de gebiedsontsluitingswegen Rijksweg-Zuid en Olymiasingel gelegen en oostelijk van het plangebied de spoorlijn Elst-Nijmegen. Het plangebied is op dit moment voornamelijk agrarisch in gebruik. Er is één agrarisch bedrijf met een bedrijfswoning in het gebied gevestigd, evenals een niet-agrarisch bedrijf (opslag oldtimers). Verder zijn er twee wegen in het plangebied aanwezig.

Toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Elst, De Pas

Af beelding 1.1: ligging v an het plangebied (bron: Google Maps)

1.3

Huidige bestemmingsplannen

In het plangebied gelden monenteel twee bestemmingsplannen: Bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld op 5 maart 2013; Bestemmingsplan 'Zuidtangent', vastgesteld op 28 oktober 2008. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' geldt in verreweg het grootste deel van het plangebied, ter plaatse van de te ontwikkelen gronden. Binnen dit gebied zijn de bestemmingen 'Groen', 'Agrarisch' Iinclusief één agrarisch bouwperceel), 'Bedrijf' en 'Water' van toepassing. Tevens geldt de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' in dit gebied. Op afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding uit dit bestemmingsplan weergegeven. Binnen de geldende bestemmingen is het niet mogelijk om de beoogde woningbouw en maatschappelijke voorzieningen, met de bijbehorende ontsluitings-, parkeer- en speelvoorzieningen, te realiseren. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan voor dit gebied noodzakelijk.

6

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Af beelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Ov erbetuwe' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In een kleine strook aan de zuidoostkant van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zuidtangent', zie afbeelding 1.3. Dit bestemmingsplan voorzag in het mogelijk maken van de huidige Olympiasingel, waarop het te ontwikkelen woongebied zal worden ontsloten. Deze weg is inmiddels gerealiseerd en op de omliggende gronden zijn groen en water gerealiseerd. De beoogde oostelijke ontsluiting van het woongebied is niet geheel mogelijk binnen dit bestemmingsplan, omdat de bestemming 'Water' daar van toepassing is. Hier is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. De nieuwe kruisingen passen overigens wel geheel binnen dit bestemmingsplan. Voor een logische planbegrenzing worden de gronden ten noorden van de Verkeersbestemming meegenomen in het plangebied.

Af beelding 1.3: uitsnede bestemmingsplan 'Zuidtangent' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Elst, De Pas

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de ontwikkeling in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar is en voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. Hoofdstuk 8 gaat in op enkele procedurele aspecten, zoals overleg en inspraak.

8

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het plangebied beslaat een gebied van bijna 20 hectare tussen de Groenestraat, Olympiasingel, Rijksweg-Zuid en Korte Bemmelseweg aan de zuidkant van Elst. Het plangebied wordt begrend door: De Rijksweg-Zuid en enkele daaraan gelegen woonkavels aan de westzijde; De Groenestraat en enkele daaraan gelegen woonkavels aan de noordzijde; De Korte Bemmelseweg en een aantal daaraan gelegen woonkavels aan de oostzijde; Agrarische gronden en het sportpark De Pas aan de zuidzijde. Op afbeelding 2.1 is indicatief de begrenzing van het plangebied aangeduid. Het plangebied beslaat de volgende kadastrale percelen: Elst, sectie K, perceelnummers 252, 388, 394, 501, 684, 686, 907, 1074 (ged.), 1181, 1182, 3541, 3542, 3583, 3587, 3589, 3591, 3592, 3597, 4433, 4434, 4437, 4438, 4441 (ged.), 4480, 4481, 4483, 4575, 4784 (ged.), 4834 (ged.), 4839 en 6522.

Af beelding 2.1: huidige situatie en indicatiev e begrenzing plangebied (bron: Google Maps)

In het te plangebied zijn momenteel voornamelijk agrarische gronden aanwezig. Dit betreft weide- en akkergronden. In afbeelding 2.1 zijn beelden van het plangebied, gezien vanaf de Olympiasingel, opgenomen. Daarnaast is er één agrarisch bedrijf in het plangebied gevestigd, aan de Groenestraat 11 centraal oostelijk in het plangebied. Dit bedrijf beschikt over een bedrijfswoning en enkele opstallen, alsmede teeltgronden. Oostelijk van de agrarische bedrijfslocatie is achter Groenestraat 7 een niet-agrarisch bedrijf met twee loodsen aanwezig (opslagbedrijf oldtimers). Tussen deze twee locaties ligt een (privé-)weg tussen de Groenestraat en de Olympiasingel. Westelijk in het plangebied is een doodlopende openbare weg (deel van de Groeneweg) aanwezig. Voor langzaam verkeer vormt deze weg wel een verbinding tussen het fietspad noordelijk van de Olympiasingel en de Groenestraat. Verder zijn in het westelijk plandeel en in de zuidoostelijke hoek van het plangebied A-watergangen aanwezig.

Toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Elst, De Pas

Af beelding 2.2: zicht op het plangebied v anaf de Oly mpiasingel. Bov en: v anuit zuidwestelijke richting; onder; v anuit zuidoostelijke richting (Bron: Google Streetv iew).

10

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Hoofdstuk 3 3.1

T oekomstige situatie

Visie op de locatie

De locatie De Pas is al geruime tijd in beeld als nieuwe ontwikkelingslocatie om in de regionale woningbouwbehoefte te kunnen voorzien. Onder meer in de Toekomstvisie+ van de gemeente Overbetuwe uit 2009 (inmiddels vervangen door de Omgevingsvisie Overbetuwe) is deze uitbreidingsrichting van Elst al opgenomen. Het plangebied biedt voor deze ontwikkeling een geschikte en aantrekkelijke locatie, omdat het op korte afstand van zowel het centrum van Elst, de uitvalswegen van Elst (Olympiasingel, Rijksweg-Zuid) als het NS-station ligt. De ontwikkeling van een nieuw woongebied sluit bovendien ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt een logische afronding van de zuidkant van de bebouwde kom van Elst. Mede om deze redenen is besloten om het bestaand stedelijk gebied van Elst in het plangebied uit te breiden en hier woningen, maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende functies en voorzieningen mogelijk te maken. In 2015 is door de gemeenteraad van Overbetuwe de Ontwikkelingsvisie De Pas vastgesteld, waarin de ruimtelijke structuur voor het te ontwikkelen gebied is vastgelegd.

3.2

Programma

Woningen In het plangebied worden door de ontwikkelaars en een particuliere initiatiefnemer gezamenlijk maximaal 354 woningen ontwikkeld. Het gaat om 350 woningen door de ontwikkelaars en 4 woningen door de particuliere initiatiefnemer. Hierbij wordt een divers woningbouwprogramma ontwikkeld in verschillende woningtypen en voor verschillende doelgroepen. Er zijn zowel appartementen, rijwoningen, twee-aaneengebouwde als vrijstaande woningen voorzien in het gebied. Voor een uitgebreidere beschrijving van de typologieën en doelgroepen wordt verwezen naar paragraaf 4.3. In afbeelding 3.1 is het stedenbouwkundig plan met een indicatieve verkaveling van het woongebied weergegeven. De woningen worden verdeeld over een aantal clusters gerealiseerd. De realisatie van het gebied zal gefaseerd gebeuren.

Af beelding 3.1: indicatiev e inrichting en v erkav eling toekomstige situatie (bron: Compositie5)

Zorggebouwen (maatschappelijke voorzieningen) Binnen het plangebied worden 2 zorggebouwen ontwikkeld. Het gaat hier om woon-zorggebouwen in een kleinschalige zorgformule met 24-uurs zorg voor mensen met dementie (Het Gastenhuis). De

Toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Elst, De Pas formule is opgebouwd rondom de (veranderde) behoeften van mensen met dementie, los van de bestaande zorgstructuren. Het betreft één gebouw aan de noordwestkant van het gebied, ten westen van de Groenestraat, en één gebouw aan de oostkant van het gebied, bij de oostelijke entree van het woongebied. De visie van Het Gastenhuis is dat mensen met dementie er bij gebaat zijn zoveel mogelijk in hun eigen omgeving te blijven en hun eigen levensritme voort te zetten. Het voelt toegankelijk en gewoon en biedt een kleinschalige en huiselijke woonomgeving. Het is niet alleen een plek waar mensen wonen, maar ook een plek waar mensen uit de omgeving samenkomen. Elk Gastenhuis wordt geleid door een zorg(echt)paar. Zij zijn volledig verantwoordelijk voor hun eigen vestiging. Daarnaast biedt Het Gastenhuis ook ruimte voor dagactiviteiten voor mensen met dementie. Beide gebouwen worden in een groene en rustige omgeving ingepast en krijgen een bouwhoogte van maximaal 12 meter. De gebouwen hebben de uitstraling van een woongebouw. Per gebouw komen 20 zorgeenheden, één beheerders-/bedrijfswoning voor een huishouden dat de 24-uurszorg verzorgt en bijbehorende ondersteunende functies, zoals personeelsruimten. De gebouwen hebben een bruto vloeroppervlak (bvo) van circa 2.000 m².

Infrastructuur en parkeren Het woongebied zal voor gemotoriseerd verkeer worden ontsloten op de Olympiasingel aan de zuidkant van het gebied. Het woongebied wordt, zoals op afbeelding 3.1 te zien is, in twee gebieden opgedeeld. Tussen de gebieden ligt een groene zone, waar geen doorgaande verbinding voor gemotoriseerd verkeer komt. Beide delen krijgen één ontsluiting op de Olympiasingel, zodat het verkeer centraal wordt afgewikkeld en er geen sluipverkeer door het plangebied en de omliggende wegen ontstaat. Hiervoor zijn enkele aanpassingen aan de Olympiasingel gewenst (zie hierover paragraaf 5.13). Enkele kavels in het noordoostelijk deel van het plangebied worden rechtstreeks op de Korte Bemmelseweg of de Groenestraat ontsloten. Verder worden er enkele calamiteitenroutes voorzien, die het woongebied toegankelijk maken voor hulpdiensten. In het verkavelingsplan is het parkeren ingepast conform het geldende beleid van de gemeente Overbetuwe. Het parkeren vindt geheel plaats binnen het plangebied. Het parkeren voor de appartementengebouwen, de zorggebouwen en de rijwoningen wordt voorzien op een aantal collectieve parkeerterreinen. De twee-aaneengebouwde woningen en vrijstaande woningen beschikken over parkeerplaatsen op eigen terrein. In het plangebied wordt ook een aantal fietspaden aangelegd, dat aansluit op de bestaande fietsroutes in de omgeving.

Bovendien wordt het traject van de in ontwikkeling zijnde snelfietsroute tussen Nijmegen en Arnhem door het plangebied voorzien. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan ruimte geboden. Om het woongebied goed aan te sluiten op het (hoogwaardig) openbaar vervoersnetwerk komt er een fiets- en voetgangersverbinding met de Korte Bemmelsweg. Dit om de relatie met het treinstation van Elst te leggen. Daarnaast komen er directe fiets- en voetgangersverbindingen naar de openbaar vervoershaltes aan de Rijksweg-Zuid. De hier gelegen bushaltes hebben directe verbindingen naar Arnhem en Nijmegen. Groen, water en overige voorzieningen Het te ontwikkelen woongebied moet een groen karakter krijgen. Groen is dan ook in het gehele plan geïntegreerd, in het bijzonder in de centrale as en aan de randen. In het stedenbouwkundig plan zijn diverse robuuste groenzones opgenomen, onder meer tussen de Rijksweg-Zuid en het plangebied, in de noordwestelijke hoek (oksel Groenstraat en Rijksweg-Zuid), aan de zuidkant langs de Olympiasingel en aan de Oostkant achter de bestaande woningen aan de Korte Bemmelseweg. Daarnaast zijn er drie groene 'longen' in het gebied voorzien, alsmede een aantal groene ruimtes in de woonclusters. Deze ruimtes worden niet alleen benut met groen, maar ook met speelvoorzieningen en wadi's ten behoeve van de waterberging.

12

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Er worden geen nieuwe oppervlaktewateren gerealiseerd in het plan. Wel worden de bestaande watergangen aan de randen van het gebied behouden en mogelijk deels verbreed. Kleinschalige ontwikkelingen Naast de ontwikkeling van maximaal 350 woningen door de initiatiefnemers, zijn in het plangebied twee kleinschalige woningontwikkelingen voorzien. Het gaat hierbij enerzijds om de kavel 1181, ten westen van de woning Groenestraat 7. De eigenaren van de laatstgenoemde kavel willen op het onbebouwde perceel twee woningen ontwikkelen. Deze woningen sluiten ruimtelijk aan op de bestaande structuur aan deze weg en passen binnen het totaalbeeld dat voor het woongebied is beoogd. Afbeelding 3.2 geeft hiervan een impressie.

Af beelding 3.2: ontwikkeling 2 woningen aan de Groenestraat (bron: Compositie5)

De tweede ontwikkeling betreft het huidige agrarische bedrijfsperceel Groenestraat 11. De agrarische bedrijfsfunctie wordt beëindigd om de realisatie van het plan mogelijk te maken en de bestemming van het perceel wordt gewijzigd naar 'Wonen'. Na sloop van de agrarische opstallen wordt het mogelijk gemaakt om maximaal 2 extra woningen te realiseren. De bestaande agrarische bedrijfswoning mag eveneens worden gehandhaafd. Realisatie van 2 extra woningen wordt met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Het te bebouwen oppervlak mag maximaal het te slopen bebouwd oppervlak bedragen.

Toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Elst, De Pas

3.3

Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden

Voor de ontwikkeling van het gebied is een aantal randvoorwaarden en ruimtelijk-stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld. De Ontwikkelingsvisie De Pas (2015) heeft de eerste ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van het gebied met groen, water infrastructuur en bebouwing vastgelegd. In deze visie is onderzocht op welke wijze (nieuwe) bebouwing aan het plangebied toegevoegd kan worden. Ten behoeve van de visie is een analyse gemaakt van het plangebied en de directe omgeving. Dit heeft de basis gevormd voor de ruimtelijke structuur. Later zijn deze kaders nader uitgewerkt, onder meer in het 'Kader voor ruimtelijke kwaliteit De Pas - Elst' (2018). De ruimtelijke beleving van de wisselwerking tussen het bestaande landschap en de nieuwe bebouwing staan in de visie en de verdere uitwerking centraal. Vanwege de ligging aan de rand van de bebouwde kom, moet het gebied zowel een dorpse als landelijke uitstraling krijgen. De ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit verschillende woonvelden. Deze woonvelden hebben door hun positionering en omvang allen een eigen karakteristiek en een eigen specifieke context. Bij ieder woonveld is een duidelijke richting aangegeven op basis van de landschappelijke onderlegger. Deze richting is bepalend voor de stedenbouwkundige uitwerking.

Hierbij komt dat in elk woonveld in het bijzonder aandacht besteed wordt aan de randen, aangezien deze het beeld van de wijk vormen en de relatie leggen met de omgeving. Tussen de verschillende woonvelden zijn robuuste groene noord-zuid lopende zones opgenomen, zodat ieder woonveld een eigen cluster vormt. Door de groenzones worden recreatieve verbindingen gelegd. Aan de randen is veel groen voorzien om de nieuwe woonwijk te onderscheiden van de bestaande woningen. Ook in de noordwestelijke hoek (oksel van de Groenestraat en Rijksweg-Zuid) en aan de zuidkant tussen de Olympiasingel en de woongebieden is bewust gekozen voor een groene inpassing. In het beeldkwaliteitsplan is de inrichting van de verschillende woongebieden en groene zones nader uitgewerkt (zie ook paragraaf 3.4). Het beoogde programma voorziet, zoals eerder aangegeven, in diverse woningtypen. Er is gekozen voor een zoveel mogelijk eenduidige hoogte van de toegestane bebouwing. Hierbij worden de zorggebouwen niet wezenlijk hoger dan de grondgebonden woningen, maar deze gebouwen en de appartementengebouwen krijgen architectonisch wel een eigen karakter. De zorggebouwen krijgen de uitstraling van een woongebouw en worden maximaal 12 meter hoog. De appartementengebouwen worden 4 tot 5 bouwlagen hoog en krijgen een maximale goothoogte van 12 tot 15 meter.

Om een kap te kunnen realiseren, wordt de bouwhoogte voor de appartmentengebouwen maximaal 19 tot 21 meter. De maximale hoogten worden passend geacht binnen de omgeving en bij de beoogde landelijk-dorpse uitstraling.

14

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

3.4

Beeldkwaliteit

Naast de ruimtelijke uitgangspunten vormt ook het onderdeel beeldkwaliteit voor zowel de geplande woningbouw als voor de inrichting van de buitenruimte een belangrijk kader. Voor de ontwikkeling van woongebied De Pas is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat op beide onderdelen ziet. Het beeldkwaliteitsplan vormt een juridisch toetsingskader bij het verlenen van de omgevingsvergunningen voor het bouwen en wordt als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota vastgesteld. Daarnaast vormt het een basis voor het nog op te stellen gedetailleerde inrichtingsplan, waarin ook thema's als duurzaamheid en klimaatadaptie meegenomen worden. Hierna volgt een beknopte beschrijving van de hoofdlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Uitgangspunten en ambities De drager van de hoofdstructuur van De Pas wordt gevormd door het groen-blauwe raamwerk dat het gehele plangebied opdeelt in vier woonbuurten. Het groen-blauwe raamwerk zelf bestaat uit een aantal herkenbare ruimtelijke eenheden: de Olympiasingel, Rijksweg Zuid, Groenestraat, Korte Bemmelseweg en de groene doorlijningen, die een verbinding tussen het landschap aan de zuidzijde en de bestaande woonbuurt Brienenshof leggen. Naast deze ruimtelijke eenheden van het raamwerk zijn in de vier woonbuurten nog de groene hoven en de parkeerhoven als herkenbare ruimtelijke eenheden te onderscheiden.

Voor al deze onderdelen van woongebied De Pas is de gewenste beeldkwaliteit beschreven. Tevens zijn diverse profielen opgesteld. Daar waar het gaat over de openbare ruimte is het recentelijk vastgesteld 'Integraal Kwaliteitsplan Openbare Ruimte' van de gemeente Overbetuwe leidend geweest.Per deelgebied worden hierna de belangrijkste uitgangspunten beschreven. Olympiasingel Het prinicipe van solitaire bosplantsoenen langs de tangent Olympiasingel wordt toegepast om een afwisselend beeld te creeëren. Bij de twee entrees vanaf de Olympiasingel tot het woongebied en bij de centrale zichtas is bewust openheid aangebracht, om daarmee de oriëntatie te bevorderen. Daartussen zijn dichte bosplantsoenen gesitueerd. Deze zorgen enerzijds voor een contrast met de hiervoor benoemde openheid en vormen anderzijds een groene buffer tussen de Olympiasingel en de achtertuinen bij de achter de bosplantsoenen gelegen woningen. Enkele concrete voorschriften zijn: Natuurlijke uitstraling; Bosplantsoen inplanten met inheemse bomen en heesters; Open delen als kruidenrijk grasland inrichten; Bosplantsoenen met solitaire bomen; Fietsroutes uitvoeren in rood asfalt. Rijksweg Zuid De bestaande A-watergang tussen het woongebied en de Rijksweg Zuid wordt waar noodzakelijk ten behoeve van de benodigde waterberging verbreed. Daarnaast is er ruimte om een struinpad door deze groene rand aan te leggen.

Door bij het vergraven van de watergang gevarieerde taludsteiltes te hanteren, ontstaan allerlei gradiënten van nat naar droog, die een grote diversiteit aan plant- en diersoorten gaan opleveren. Contrete uitgangspunten/voorschriften: Waar noodzakelijk draagt een verbreding van de watergang met een gevarieerd talud bij aan gradaties van nat naar droog; Handhaven windsingel. Informeel struinpad in halfverharding. Korte Bemmelseweg Aan de achterzijde van de woningen aan de Korte Bemmelseweg wordt een groenzone gerealiseerd, die de overgang vormt tussen De Pas en de woningen aan de Korte Bemmelseweg. In deze groenzone is ruimte voor waterberging (wadi's) en diverse, natuurlijke beplantingen. Met deze beplanting kunnen daar waar gewenst de achterzijdes van de erven aan het zicht onttrokken worden. Inheemse boomsoorten en heesters worden hiervoor ingezet.

Toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Elst, De Pas

Groenestraat De Groenestraat heeft een nadrukkelijke plek in het beeldkwaliteitsplan gekregen. In de zone aan deze straat worden de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden gesteld: De inrichting en het bestaande karakter van de Groenestraat worden in beginsel gehandhaafd: bestaande bomen en windsingel worden zoveel als mogelijk gehandhaafd; Ruimte voor opvangen hoogteverschil tussen Groenestraat en De Pas in groenstroken; Zoveel als mogelijk handhaven watergang/greppel langs Groenestraat; Ruimte voor de aanplant van solitaire bomen in de groenstroken; Grote mate van afwisseling in architectonische uitwerking, o.a. door herkenbaarheid individuele woning. Groene doorlijningen De drie groene doorlijningen verbinden het landschap aan de zuidzijde van de Olympiasingel met de woonbuurt Brienenshof. Daarnaast komen in de doorlijningen diverse functies samen: verkeersontsluitingen, waterberging, zichtlijnen, spelen, natuurontwikkeling, etc. De ruime opzet van de doorlijningen maakt dit mogelijk. De ambities van het 'Integraal Kwalitietsplan Openbare Ruimte' komen allemaal tot uitdrukking binnen deze zones. De middelste groene doorlijning wordt gevormd door de centrale zichtas vanaf de Olympiasingel richting de Grote Kerk aan de Dorpsstraat. Het plan voor De Pas sluit hier aan op de centrale as door de wijk Brienenshof.

De gevels van de bebouwing aan de centrale as in de Brienenshof zijn overwegend lichtgrijs en/of beige van kleur. De bebouwing aan de centrale zichtas in De Pas sluit hier bij aan, zodat een herkenbare ruimtelijke eenheid ontstaat. Om het zicht op de kerktoren niet te belemmeren worden nieuwe bomen met name aan de randen van de centrale zichtas aangeplant. Groene hoven Elk van de vier woonbuurtjes in het plangebied kent een centraal gelegen groen hof. Kennen de onderdelen van het groen-blauwe raamwerk een heel natuurlijke inrichting, de groene hoven worden meer cultuurlijker ingericht. Refererend aan de fruitteelt worden hier onder andere verschillende fruitbomen aangeplant, waarbij elke hof een eigen thema kan krijgen. In de hoven worden ook speelplekken gerealiseerd. Enkele uitgangspunten: Inrichting meer formeel dan groen-blauwe raamwerk, onder andere door aanplant fruitbomen. Beslotenheid groene hoven benadrukken door bebouwingswanden de ruimte zo sterk mogelijk te laten omsluiten. Architectuur Met De Pas wordt een substantieel woongebied toegevoegd aan het stedelijk weefsel van Elst. Met de Groenestraat als verbindend element sluit woongebied De Pas aan op de Brienenshof, een woonbuurt die in de jaren '90 is ontwikkeld. De gevarieerde, dorpse uitstraling van de Groenestraat wordt doorgezet in De Pas.

Wat betreft de bouwmassa's kan al een redelijk divers bebouwingsbeeld worden verwacht. De basis voor het gewenste, gevarieerde bebouwingsbeeld wordt gelegd door de afwisseling in woningtypologieën en bouwhoogtes. In afbeelding 3.3 zijn enkele referentiebeelden opgenomen. Naast de algemene afwisseling in typologieën en hoogtes zijn in het beeldkwaliteitsplan algemene architectonische uitwerkingsregels opgenomen. Deze criteria zien erop toe dat binnen bepaalde marges een gevarieerd, eigentijds dorps bebouwingsbeeld ontstaat.

16

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Af beelding 3.3: enkele ref erentiebeelden v oor nieuwbouw De Pas (bron: Compositie5).

Sfeer Eigentijdse dorpse uitstraling door eenvoudige hoofdvormen met daaraan ondergeschikte details en een ingetogen kleur- en materiaalgebruik. Situering Voorgevels van woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte; Bouwmassa's staan in een licht verspringende rooilijn om het dorpse karakter te versterken; Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als voorgevel), blinde zijgevels grenzende aan de openbare ruimte zijn niet toegestaan. Bouwmassa Bij de grondgebonden woningen wisselen bouwmassa's in één bouwlaag met kap en twee bouwlagen met kap elkaar af; De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm; Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en een voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of een kapverdraaiing; Aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de massa; Kleinschalige toevoegingen, zoals dakkapellen en schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm; Bij een blok rijwoningen dat uit meer dan vijf woningen bestaat, wordt de massa van het bouwblok door een verbijzondering aan de voorzijde onderbroken (geleed), bijvoorbeeld door een topgevel in de 2e of 3e woning van de rij en/of een substantiële verspring in de rooilijn vanaf de 3e of 4e woning; Bij de grondgebonden

woningen zijn meerdere kapvormen (zadeldak, tentdak, lessenaarsdak, samengesteld kap, mansarde) mogelijk. Naast het veelvoorkomende zadeldak zullen andere kapvormen bijdragen aan het gewenste diverse bebouwingsbeeld; Toegepaste maatregelen op het gebied van duurzaamheid, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie dienen integraal onderdeel uit te maken van de architectuur(stijl).

Toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Elst, De Pas

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In het woongebied komen 348 woningen van de ontwikkelaars, 4 (vrijstaande) woningen van een particuliere initiatiefnemer (waarvan 2 op basis van een wijzigingsbevoegdheid) en twee zorggebouwen met elk één beheerderswoning, 20 zorgeenheden en circa 2.000 m² bvo. Het woningbouwbeleid wordt door het Rijk aan gemeente, regio's en provincies overgelaten. Het plangebied ligt buiten de aangewezen NOVI-gebieden. Er spelen met het plan in principe geen nationale belangen. De NOVI gaat uit van gebiedsgerichte aanpak, waarbij kenmerken en identiteit van een gebied centraal staan, combinaties van functies de voorkeur hebben en afwentelen wordt voorkomen. De onderhavige ontwikkeling past binnen deze principes. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij naast woningbouw ook voldoende ruimte voor groen, waterberging (klimaatadaptatie), een maatschappelijke functie en het tot stand brengen van een snelfietsverbinding. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de kaders van de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd. Beoordeling en conclusie In het Barro zijn geen regels gesteld, die direct doorwerken naar dit plan. De in het Barro opgenomen thema's spelen niet in het plangebied. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de normering uit het Barro.

18

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: 'De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (ECLI:NL:RVS:2016:1503).

In een bestemmingsplan moet worden aangegeven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Beoordeling Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In het woongebied komen 348 woningen van de ontwikkelaars, 4 (vrijstaande) woningen van een particuliere initiatiefnemer (waarvan 2 op basis van een wijzigingsbevoegdheid) en twee zorggebouwen met elk één beheerderswoning, 20 zorgeenheden en circa 2.000 m² bvo. Zowel de woningbouwontwikkeling als de ontwikkeling van 2 zorggebouwen zijn als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld inhet Bro, te beschouwen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is hierop dus van toepassing.

Buiten bestaand stedelijk gebied Het plangebied ligt grenzend aan de bebouwde kom van Elst en is op dit moment niet als bestaand stedelijk gebied te beschouwen, gelet op de huidige bestemmingen en geringe hoeveelheid bebouwing in het gebied. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom ook een motivering noodzakelijk, waarom de behoefte niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Ladderonderbouwing woningen De ontwikkeling voorziet in een divers woningbouwprogramma met zowel gestapelde als grondgebonden woningen (vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd) voor verschillende doelgroepen. In Bijlage 1 is een uitgebreide onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Hierin is zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte onderzocht. De voornaamste conclusies worden hierna beschreven. Kwantitatieve behoefte Rekening houdend met een bevolkings- en huishoudensgroei in de gemeente Overbetuwe bestaat op gemeenteniveau tot 2025 behoefte aan circa 1.470 woningen en tot 2030 aan circa 2.000 woningen. Rekening houdend met reeds gerealiseerde en geplande woningen (harde en zachte plannen) bedraagt de restopgave circa 600 woningen. Binnen de regio Arnhem-Nijmegen is tevens sprake van een aanzienlijke behoefte.

Tot 2025 is nog ruimte om ruim 5.800 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit en tussen 2025 en 2030 is nog een sprake van een aanvullende behoefte aan ruim 10.000 woningen. Het initiatief om 354 woningen te realiseren voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat de ontwikkeling als onderdeel van de provinciale versnellingsopgave van groot belang is om de behoefte voor de periode tot 2025 in te vullen.

Toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Elst, De Pas Kwalitatieve behoefte Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Het actuele streefprogramma voor de gemeente, op basis van de Woondeal Arnhem-Nijmegen, gaat uit van minimaal 50% in het betaalbare segment (huur en koop). Het richtprogramma voor de woningen van de ontwikkelaars is als volgt.

Betaalbaar: 50% Sociale huur (<liberalisatiegrens): 30% Sociale koop (<NHG-grens): 20% Vrije sector: 50%

Hierbij betreffen de sociale huur- en sociale koopwoningen zowel eengezinswoningen als appartementen. De vrije sectorwoningen betreffen koopwoningen in de vorm van appartementen, eengezinswoningen, twee-aaneengebouwde woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Hiermee is sprake van een zeer divers aanbod, waarbij op verschillende doelgroepen wordt ingespeeld. Met het beoogde programma wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte doordat wordt ingespeeld op de volgende speerpunten: Het project voldoet aan het uitgangspunt uit de regionale Woondeal, die uitgaat van minimaal 50% betaalbare woningen. Tevens laat het regionale woningmarktonderzoek Arnhem-Nijmegen (2019) zien dat er vooral behoefte is aan de betaalbare prijssegmenten in Overbetuwe. Met dit programma voorziet het project voor een belangrijk deel in de kwalitatieve behoefte. Tevens blijkt uit de Woningmarktmonitor en de uitgangspuntennotitie Woonagenda Overbetuwe 2025 nog altijd een aanzienlijke behoefte aan sociale huurwoningen. Er worden zowel sociale huurappartementen als grondgebonden woningen in het plan voorzien. Het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor sociale huur neemt toe, zowel in de gemeente als de subregio Arnhem en omstreken. Elke gemeente is verantwoordelijk om te voorzien in voldoende betaalbare woningen.

De sociale huurwoningen in het plan geven dus invulling gegeven aan deze doelstelling. Naast de behoefte aan sociale huur en koop tot aan de NHG-grens zien we in het streefprogramma ook een behoefte aan middenhuurwoningen en koopwoningen boven de NHG-grens. Doordat hier geen exacte verdeling over vastgelegd is, kan dit naar behoefte ingevuld worden. Het realiseren van woningen, die ook voor de doelgroep ouderen geschikt zijn, sluit aan bij het groeiend aantal ouderen (vergrijzing), zowel in de gemeente Overbetuwe als de subregio Arnhem en omstreken. Door ook levensloopbestendige woningen te realiseren wordt tevens ingespeeld op de trends dat ouderen langer actief zijn op de woningmarkt. Geconcludeerd wordt dan ook dat het woningaanbod, waarin de onderhavige ontwikkeling voorziet, uitstekend aansluit bij de kwalitatieve behoefte op basis van verschillende actuele beleidsstukken en regionale afspraken. Het feit dat er voor meerdere doelgroepen wordt gebouwd met een actuele behoefte, is een duidelijke en aantoonbare meerwaarde van het plan. Buiten bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling vindt plaats buiten bestaand stedelijk gebied. Binnen de gemeente Overbetuwe ligt een woningbouwopgave van circa 2.000 woningen voor de periode 2019-2030. Een dergelijke grootschalige opgave is niet volledig binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen.

Daarom is binnen de gemeente gezocht naar geschikte locaties om deze behoefte op te vangen, waarbij onder meer de locatie de Pas is aangewezen. Reeds in de Toekomstvisie+ (2009) is de ontwikkeling in het plangebied voor de toekomst voorzien. De planlocatie is geschikt als woningbouwgebied, omdat deze direct aansluit op bestaand woongebied, goed kan worden ontsloten voor zowel gemotoriseerd als langzaamverkeer en in de nabijheid van NS-station Elst en het dorpscentrum is gelegen. De ontwikkeling van een nieuw

20

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas woongebied sluit ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt een logische afronding van de zuidkant van de bebouwde kom van Elst. Er heeft een zorgvuldige afweging plaatsgevonden. Hoewel de ontwikkeling dus buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, wordt voldaan aan het gedachtengoed van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Ladderonderbouwing maatschappelijke voorzieningen De maatschappelijke voorzieningen betreffen twee woon-zorggebouwen in een kleinschalige zorgformule met 24-uurs zorg voor mensen met dementie. In totaal hebben de maatschappelijke voorzieningen een omvang van circa 2.000 m² bvo per gebouw. Dit is inclusief ondersteunende functies, zoals personeelsruimten. Er komen per gebouw maximaal 20 zorgeenheden, plus een beheerderswoning/bedrijfswoning voor een huishouden dat de 24-uurs zorgverlening verzorgt. In Bijlage 2 is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking voor deze functie opgenomen. Hieruit blijkt dat deze component van het initiatief voorziet in een grote maatschappelijke behoefte, zowel kwalitatief als kwantitatief. Daarnaast zijn de beoogde locaties in het plangebied zeer geschikt om deze behoefte op te vangen, als onderdeel van de totaalontwikkeling van het woongebied. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt dan ook doorstaan.

Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland Provinciale Staten hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Daarna zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld. De meest recente actualisatie is op in maart 2021 vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn: een duurzame economische structuur(versterking); het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en de kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat met een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Dit betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met maximaal 354 extra woningen en 2 zorggebouwen met 20 zorgeenheden, plus bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging.

Bij de uitwerking van de ruimtelijk-stedenbouwkundige randvoorwaarden, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan heeft het creëren respectievelijk behouden van een aantrekkelijke woon- en leefomgeving voor zowel de nieuwe als bestaande woningen centraal gestaan. Dit vertaalt zich onder meer in verschillende grotere groene zones in het woongebied en tussen de verschillende woonvelden in, maar ook in het aanleggen van voldoende fiets- en voetpaden en het centraliseren van de ontsluiting van het gebied buiten de bestaande woonwijken. Tevens is er ruimte behouden om de snelfietsroute tussen Nijmegen en Arnhem door het plangebied heen te faciliteren, wat bijdraagt aan een goede bereikbaarheid. Het plan sluit dan ook aan bij de provinciale ambities uit de Omgevingsvisie. Omgevingsverordening Gelderland Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de Omgevingsverordening of verordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt geregeld geactualiseerd. De meest recente actualisatie van de Omgevingsverordening dateert van maart 2021.

Toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Elst, De Pas De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften. Beoordeling Het plangebied ligt volgens de bij de verordening behorende kaarten geheel of gedeeltelijk binnen de volgende aanduidingen: Intrekgebied; Tijdelijk verbod nieuwvestiging, hervestiging, uitbreiding glastuinbouw; Romeinse limes (noordoostelijke zone). Intrekgebied Deze aanduiding heeft betrekking op de bescherming van grondwater voor de drinkwatervoorziening en schrijft beperkingen voor ten aanzien van de winning van fossiele energie en bodemenergiesystemen. Activiteiten, die onder de verbodsbepalingen vallen, zijn met het toekomstige gebruik niet aan de orde. Glastuinbouw Zowel in de huidige als toekomstige situatie is er geen sprake van glastuinbouw in het plangebied. Romeinse limes De regels ten aanzien van de Romeinse Limes bepalen dat nieuwe ontwikkelingen de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes niet mogen aantasten (artikel 2.60).

In paragraaf 5.12 van deze toelichting wordt onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes. Thema 'wonen' Omdat met het plan in totaal 354 extra woningen mogelijk worden gemaakt, is het thema 'wonen' eveneens relevant. De verordening stelt hiervoor regels. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. In paragraaf 4.1 onder 'Ladder voor duurzame verstedelijking' alsmede Bijlage 1 is het plan uitvoerig getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is onder meer ingegaan op de wijze waarop het woonprogramma past binnen onder meer de regionale afspraken. De ontwikkeling is op basis van afspraken met de provincie opgenomen in de versnellingsopgave voor de regio. In kwalitatief opzicht wordt er gebouwd in verschillende segmenten met een behoefte, in lijn met de regionale Woondeal. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de regels met betrekking tot het thema wonen. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

22

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas

4.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 Op 1 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Overbetuwe de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (hierna: Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de integrale koers en ambities van de gemeente Overbetuwe voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot en met 2040 aan. De Omgevingsvisie is er primair op gericht om de kwaliteit van het leefmilieu te behouden en waar mogelijk te versterken. Samenwerking tussen verschillende partijen staat centraal en is noodzakelijk om deze doelen te bereiken. De visie is opgesteld vanuit een brede blik, waarbij ruimtelijke ordening, milieu, economie en bereikbaarheid met elkaar worden verbonden. De gemeente onderscheidt een aantal kernwaarden die als vertrekpunt en inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen dienen. Deze kernwaarden zijn ontstaan in het cultuurhistorisch gegroeide Betuwse rivierenlandschap. Kernwaarden zijn beschreven op het gebied van bodem en landschap, netwerk en infrastructuur en occupatie. De verschillende kernen in de gemeente kennen elk een eigen karakteristieke identiteit en waarden. Deze worden eveneens als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen gehanteerd. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van deze kernen en het buitengebied is een speerpunt in het beleid.

In de Omgevingsvisie wordt de focus gelegd op zes opgaven: Vitaal buitengebied in beweging; Innovatieruimte voor ondernemerschap; Samen werken aan energietransitie; Gevarieerde dorpse woonomgeving; Netwerk verbonden met samenleving; Voorzieningen geclusterd. Per thema wordt de toekomstige ontwikkeling van de Overbetuwse leefomgeving beschreven. Beoordeling Het plangebied ligt aan de rand van de kern Elst op een oeverwal. De oeverwallen zijn van oudsher hoger gelegen delen waar het landschap kleinschalig is en aan de oude routes tussen de verschillende kernen lintbebouwing ontstaan is. Elst is de grootste kern binnen de gemeente Overbetuwe en heeft als dynamische, middelgrote kern een regionale functie. Elst is goed verbonden met omliggende steden, maar heeft ook een eigen en dorps karakter. Kenmerkend is de landschappelijke groene buffer tussen Elst en de omliggende steden. Het is van belang dat deze buffer niet verloren gaat. Het grootste deel van de (woon)behoefte wil de gemeente binnen de contouren van de dorpen opvangen. Hieronder vallen de contouren op basis van de gemeentelije Bouwverordening en de perspectiefgebieden, die in de Omgevingsvisie zijn beschreven. Op afbeelding 4.1 is een uitsnede van deze kaart ('occupatie') opgenomen. Hierop is de zien dat het plangebied De Pas als perspectiefgebied is aangeduid.

De ontwikkeling van een woongebied binnen deze contouren past dus binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke Omgevingsvisie. Voorwaarde hiervoor is dat verstedelijking van de dorpsrandzone gepaard gaat met een versterking op het gebied van landschap, recreatie en/of water. In paragraaf 3.3 is toegelicht op welke manier deze meerwaarde in de randvoorwaarden voor de ontwikkeling is geborgd. Verder zijn de landschappelijke uitgangspunten uit het Landschapsontwikkelingsplan van Overbetuwe in acht genomen. Zie hierover meer verderop in deze paragraaf.

Toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Elst, De Pas

Af beelding 4.1: uitsnede kaart 'occupatie' uit Omgev ingsv isie Ov erbetuwe. Gearceerde gebieden zijn perspectief gebieden. Plangebied rood omcirkeld.

In de Omgevingsvisie is verder beschreven dat kwalitatief groen in de kernen moet worden behouden en toegevoegd om te kunnen werken aan meer klimaatbestendige dorpen en het verbeteren van de leefomgeving en de natuurlijke diversiteit. Ook wordt ernaar gestreefd om met een andere inrichting van de ruimte gezond gedrag te bevorderen en bij te dragen aan een betere leefkwaliteit. Deze uitgangspunten vertalen zich in de ruime mate van groen die in het plan is opgenomen, alsmede aan het creëren van een netwerk aan verbindingen voor langzaam verkeer en recreatief gebruik. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Overbetuwe. Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP) In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) uit 2009 zijn de (algemene) doelstellingen en gebiedsspecifieke opgaven voor Overbetuwe geformuleerd. De hoofddoelstelling betreft het ontwikkelen van een sterke samenhangende landschappelijke structuur met een eigen Betuwse identiteit, die tegenwicht biedt aan de verstedelijking en waarbij belangrijke landschappelijke waarden duurzaam in stand worden gehouden. Per deelgebied zijn daarnaast gebiedsspecifieke opgaven opgenomen. Het LOP is, naast de hiervoor beschreven Omgevingsvisie, een concreet landschappelijk toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Beoordeling Het plangebied ligt aan de rand van het buitengebied in de dorpsrandzone rondom Elst binnen deelgebied 10 (Oeverwal Elsterveld). Het gebied waarin het plangebied ligt is dus een oeverwal. Het landschap van de oeverwallen kenmerkt zich door kleinschaligheid. In het LOP is aangegeven dat vanuit landschappelijk oogpunt de zuidzijde van de kern Elst tot een afronding moet komen. Belangrijk hierbij is dat er voldoende groene ruimte blijft bestaan tussen de bebouwde kom van Elst en het buurtschap Reeth, dat ten zuidwesten van het plangebied ligt. Verder signaleert de gemeente in het LOP dat er een sterke wens is om vanuit het dorp het landschap in te stappen. Daarom stelt het LOP voor om ommetjes te realiseren vanuit Elst. Het onderhavige initiatief betreft de ontwikkeling van nieuw stedelijk gebied ter afronding van de zuidkant van de kern Elst. De aanleg van de Olympiasingel heeft gezorgd voor een afbakening tussen de kern het buitengebied. Verstedelijking in de gebied is passend, mits de ruimtelijke overgang tussen de kern en het buitengebied voldoende ruimtelijke kwaliteit behoudt. In de huidge situatie is er sprake van een

24

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas tamelijk abrupte overgang van bebouwde kom naar agrarisch gebied. In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is uitgaan van een zachtere overgang aan de randen van het gebied. Deze ontstaat door de realisatie van groen aan de randen van het plangebied, met noord-zuid doorlopende groene zones tussen de woongebieden in. Deze sluiten ook aan op bestaand groen in de aangrenzende woonwijk en voorkomen dat één aaneengesloten stedelijke wand ontstaat. Met de beoogde landschappelijke invulling ontstaat een herkenbare groene dorpsrand. Daarnaast is in het plan ruimte voor meerdere recreatieve verbindingen voor langzaam verkeer. Het nieuwe netwerk aan fiets- en wandelpaden versterkt het bestaande netwerk (waarin er maar één noord-zuidverbinding door het plangebied aanwezig is) en vergroot de mogelijkheden om vanuit het dorp naar het omliggende landschap te komen. Ook de beoogde realisatie van een snelfietsverbinding door het plangebied levert een versterking van het recreatieve netwerk op. Conclusie Het plan past binnen de uitgangspunten van het LOP en draagt bij aan enerzijds het verbeteren van de landschappelijke overgang tussen de kern Elst en de oeverwal en anderzijds aan het versterken van het recreatieve netwerk.

Toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Elst, De Pas

Hoofdstuk 5 5.1

M ilieu- en omgevingsaspecten

Milieueffectrapportage

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten, zoals het onderhavige, beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Ook de Implementatiewet 'herziening m.e.r. richtlijn' is relevant. Sinds 16 mei 2017 is deze wet in werking. De richtlijn heeft de procedure en de inhoud van het MER en de m.e.r.-beoordeling, maar ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor de inhoud en procedure van ruimtelijke plannen. Voor activiteiten, die zijn opgenomen in onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. en waarvan de omvang beneden de in kolom 2 genoemde drempel ligt, geldt een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met maximaal 354 extra woningen en 2 zorggebouwen met 20 zorgeenheden, plus bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging. Gezien de aard en omvang van deze ontwikkeling, is het plan aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. De ontwikkeling blijft wel ruimschoots onder de drempelwaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht op basis van onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarin is enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het ruimtelijke plan. In de aanmeldingsnotitie vindt een beoordeling/toets plaats aan de criteria, die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze is opgenomen in Bijlage 3. Aanbevolen is om geen MER op te stellen. Het bevoegd gezag neemt voorafgaand aan de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan een afzonderlijk besluit hieromtrent.

5.2

Geluid (Wet geluidhinder)

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) moet bij een plan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor: de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg; de aanleg van een nieuwe weg; de reconstructie van een bestaande weg. De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor moet met een ontheffing een hogere waarde worden vastgesteld. De gemeente Overbetuwe heeft specifiek beleid vastgesteld in de Nota geluidbeleid en de Nota hogere grenswaarden.

26

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, De Pas Beoordeling Onderzoek Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige objecten. Zowel de 354 woningen als de twee zorggebouwen in het plan worden als geluidgevoelig object aangemerkt. Het plangebied ligt (gedeeltelijk) binnen de geluidzones van de Olympiasingel, Bussel en de Rijksweg-Zuid. Daarnaast ligt de oostkant van het plangebied binnen de geluidzone van de spoorlijn Elst-Nijmegen. Er is daarom een verkennend akoestisch onderzoek naar zowel weg- als railverkeerslawaai uitgevoerd. Deze onderzoeksrapportage is opgenomen in Bijlage 4. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de Groenestraat, een 30 km/h weg, betrokken bij dit onderzoek. Hierna worden de conclusies uit het onderzoek beschreven. Voor een volledige beschouwing wordt verwezen naar de bijlage. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Olympiasingel/Bussel bedraagt 58 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde wordt wel, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De maximale geluidbelasting vanwege de Rijksweg-Zuid bedraagt 54 dB (incl. aftrek artikel 110g Wgh). Ook hiervoor wordt de voorkeursgrenswaarde wel, maar de maximale ontheffingswaarde niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege wegverkeerslawaai op de Groenestraat wordt niet overschreden.

Ten gevolge van de spoorlijn Elst-Nijmegen bedraagt de maximale geluidbelasting 68 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt wel, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Hogere waarden Gezien de beschreven resultaten is het verlenen van hogere waarden voor diverse woningen aan de randen van het plangebied noodzakelijk. Hiertoe is een separaat hogere waardenbesluit genomen door de gemeente. Niet alle woningen kunnen voldoen aan de eisen van het gemeentelijk geluidbeleid. Op een aantal woningen wordt de in het geluidbeleid genoemde bovengrens overschreden. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Olympiasingel/Bussel bedraagt 58 dB. Hiermee wordt de bovengrens van 53 dB uit het geluidbeleid overschreden. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de Rijksweg Zuid bedraagt 54 dB. Hiermee wordt de bovengrens van 53 dB nipt overschreden. De maximale geluidbelasting ten gevolge van de spoorlijn Elst-Nijmegen bedraagt 68 dB. Hiermee wordt de bovengrens van 58 dB overschreden. Het treffen van afdoende maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding en raildempers is niet haalbaar gebleken. Maatregelen in de overdracht zijn niet zodanig mogelijk, dat volledig aan de ambitiewaarden wordt voldaan. Geluidwerende voorzieningen hoger dan 3 meter worden in principe stedenbouwkundig en landschappelijk ongewenst geacht.

Het geheel voldoen aan de ambities van het geluidbeleid is in onderhavig plan, gelet op de ligging, de aard van de bebouwing en de stedenbouwkundig-landschappelijke uitgangspunten niet realistisch. Hoewel niet geheel aan het gemeentelijk geluidbeleid wordt voldaan, worden hogere waarden verleend. Hogere grenswaarde wordt vastgesteld op wettelijk maximum van 63 dB voor wegverkeerlawaai conform de Wgh. Er worden geluidluwe (max. 48 dB conform de Wgh) buitenruimten gerealiseerd op de begane grond van grondgebonden woningen door het aanleggen van geluidbeperkende constructies (wal of muur). Ook worden geluidluwe buitenruimten gerealiseerd in appartementengebouwen door het aanbrengen van bouwkundige constructies. Hogere grenswaarde wordt vastgesteld op wettelijke maximum van 68 dB voor spoorweglawaai conform de Wgh. Daarnaast worden geluidluwe (max. 55 dB conform Wgh) buitenruimten gerealiseerd op de begane grond van grondgebonden woningen door het aanleggen van geluidbeperkende constructies (wal of muur). Ook worden geluidluwe buitenruimten gerealiseerd in appartementen door het aanbrengen van