21-06-22.22 Relevant stuk 4, Toelichting en regels, Driel, BP Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Bestemmingsplan

Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 Gemeente Overbetuwe Status:

Ontwerp

Datum:

April 2021

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0343DRIEBaltuss37-ONTD

Driel, Baltussenweg 37 En Heteren, Poort Van Midden Gelderland Blauw 14

Datum April 2021

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Huidige bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 8

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel 2.2 Plandeel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren

9 9 10

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel 3.2 Plandeel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren

12 12 21

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

22 22 27 32

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Geluid 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder 5.6 Bodem 5.7 Externe veiligheid 5.8 Explosieven 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Waterparagraaf 5.11 Flora en fauna 5.12 Archeologie en cultuurhistorie 5.13 Verkeer en parkeren

36 36 36 37 38 40 41 42 48 48 48 52 56 57

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemene opzet 6.2 Toelichting op de verbeelding en regels

61 61 61

Hoofdstuk 7

66

Financiële toelichting

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Inleiding 8.2 Inspraak 8.3 Overleg 8.4 Vaststellingsprocedure 8.5 Beroep

67 67 67 68 68 68

(ontwerp)

3

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de locatie Baltussenweg 37 te Driel is momenteel een fietsenwinkel gevestigd. De initiatiefnemer wil de fietsenwinkel verplaatsen naar de locatie Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren en de bebouwing op deze nieuwe locatie uitbreiden voor opslag, werkplaats- en winkelruimte. Op de nieuwe locatie is op basis van een eerdere verleende tijdelijke omgevingsvergunning tot medio 2022 al een tijdelijk filiaal van de winkel toegestaan. De locatie Baltussenweg 37 en omgeving wordt na de verplaatsing herontwikkeld. Er komen zes clusters met in totaal maximaal 97 nieuwe woningen, bestaande uit 41 reguliere woningen (grotendeels seniorenwoningen) en 56 zorgwoningen. Daarbij wordt één bestaande bedrijfswoning (Drielse Rijndijk 83) behouden. Deze krijgt een Woonbestemming. Ook wordt een gebouw voor dagbesteding en kinderdagverblijf voorzien. Er wordt een nieuwe toegangsweg tussen de kruising Spechtstraat-Patrijsstraat en de toegangsweg tot het perceel Baltussenweg 37 aangelegd en een extra ontsluiting richting de Patrijsstraat wordt verhard. Rondom de stedelijke clusters wordt het landschap ontwikkeld met onder meer weides, houtsingels, waterpartijen, paden, etc. Ten oosten van de Baltussenweg vindt realisatie en versterking van het Natuurnetwerk Gelderland plaats, rondom het daar voorziene cluster met drie woningen.

Om de initiatieven mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan op zowel de locatie Baltussenweg 37 e.o. te Driel als op de locatie Poort van Midden Gelderland Blauw 14 nodig. Dit bestemmingsplan 'Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14' voorziet in een nieuw planologisch-juridisch kader om de gewenste ontwikkelingen op beide locaties mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit twee locaties: het perceel Baltussenweg 37 en omgeving te Driel en het perceel Poort van Midden Gelderland Blauw 14. Het plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel ligt in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, direct ten noordoosten van de bebouwde kom van Driel aan de wegen Baltussenweg en Patrijsstraat. Noordelijk van dit plandeel stroomt de Nederrijn. Het plandeel ligt buitendijks, niet ver van de Drielse Rijndijk. Het omvat grofweg het gebied tussen de percelen Drielse Rijndijk 67, 69 en 83, de Baltussenweg en de Patrijsstraat (oostelijk westelijk van de Baltussenweg) en een gebied ten zuiden van de weg Leedjes en ten oosten van de Baltussenweg. Zie voor de begrenzing nader paragraaf 2.1. Het plandeel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 ligt binnen de bebouwde kom van Heteren, aan de rand van het bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland. Dit bedrijventerrein ligt aan de zuidoostkant van Heteren en direct westelijk van de rijksweg A50. Het perceel ligt aan de Achterstraat, die met de Boterhoeksestraat en de Boltweg de belangrijkste verbinding tussen de kernen Driel, Heteren en Randwijk vormt. Op afbeelding 1 is de ligging van beide plandelen aangeduid, met links Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren en rechts Baltussenweg 37 e.o. te Driel.

Toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 1: ligging plangebied met beide planlocaties in rode cirkel aangeduid (bron: Bing Maps)

1.3

Huidige bestemmingsplannen

In het plangebied Baltussenweg 37 e.o. geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', dat is vastgesteld op 5 maart 2013. Er gelden de volgende bestemmingen en aanduidingen: Bestemming 'Agrarisch met waarden' (met één bouwvlak ter plaatse van Drielse Rijndijk 83) met functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - kleinschaligheid' in vrijwel het gehele plangebied; Bestemming 'Detailhandel' ter plaatse van het perceel Baltussenweg 37; Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1 (noordwestelijke hoek) en 2 (rest van het plandeel'; Gebiedsaanduiding 'ehs verbinding' ter plaatse van het plandeel oostelijk van de Baltussenweg. Het realiseren van nieuwe woningen en zorgwoningen is niet mogelijk op basis van de geldende bestemmingen 'Agrarisch met waarden' en 'Detailhandel'. Het initiatief is daarom niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het huidige bestemmingsplan. Daarnaast is het wenselijk om de planologische mogelijkheden voor detailhandelsvestiging ter plaatse van Baltussenweg 37 weg te bestemmen na de volledige verplaatsing van de fietsenwinkel. Een herziening van het bestemmingsplan is om deze redenen noodzakelijk.

Verder is, voor zover in het kader van dit bestemmingsplan relevant, het bestemmingsplan 'Overbetuwe, Paraplubestemmingsplan Plussenbeleid' (vastgesteld op 7 januari 2020) van toepassing op deze planlocatie. Dit bestemmingsplan bevat regels voor uitbreidingen van niet-grondgebonden agrarische bedrijven. Een dergelijke ontwikkeling is met het plan niet aan de orde.

6

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 2: uitsnede huidig bestemmingsplan 'Buitengebied Ov erbetuwe', plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van het perceel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 gelden het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Heteren', vastgesteld op 21 mei 2013 en het bestemmingsplan 'Overbetuwe, Parapluplan Bedrijventerrein', vastgesteld op 4 februari 2014. In eerstgenoemd bestemmingsplan heeft het perceel de volgende bestemmingen: Bestemming 'Bedrijventerrein' met een bouwvlak en functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1'; Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1 (noordwestelijke hoek) en 2 (overig perceelsdeel)'; Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' aan de oostelijke en noordoostelijke randen; Dubbelbestemming 'Leiding - Gas' uiterst noordelijk op het perceel. Het bestemmingsplan 'Overbetuwe, Parapluplan Bedrijventerrein' stelt enkele regels, welke aanvullend zijn ten opzichte van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Heteren'. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' is uitsluitend volumineuze detailhandel met een maximum van 1.500 m² (bruto vloeroppervlak, bvo) toegestaan. Het initiatief voorziet in een groter oppervlak en in een assortiment (fietsen met daarop aanvullend assortiment) dan in de gebruiksregels niet is benoemd. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom ook op deze locatie noodzakelijk.

Toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 3: uitsnede bestemmingsplan 'Bedrijv enterrein Heteren' ter plaatse v an locatie Poort v an Midden Gelderland Blauw 14 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de ontwikkeling in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar is en voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. Hoofdstuk 8 gaat in op enkele procedurele aspecten, zoals overleg en inspraak.

8

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel

Het plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel beslaat twee gebieden ten noorden en noordoosten van de kern Driel. Tussen de twee delen ligt de Baltussenweg. Het omvat grofweg het gebied tussen de percelen Drielse Rijndijk 67, 69 en 83, de Baltussenweg en de Patrijsstraat (westelijk van de Baltussenweg) en een gebied ten zuiden van de weg Leedjes en ten oosten van de Baltussenweg. Het westelijk deel wordt begrensd door de Patrijsstraat aan de zuidzijde, agrarische percelen aan de westkant, de percelen Drielse Rijndijk 65, 71 en 73 en een boomgaard aan de noordkant en de Baltussenweg aan de oostkant. Het oostelijk deel wordt aan de zuid- en oostkanten begrensd door agrarische percelen, aan de westkant door de Baltussenweg en aan de noordkant door de weg Leedjes, de woonpercelen Leedjes 2 en 4 en een agrarisch perceel. Afbeelding 4 geeft de begrenzing van het plandeel indicatief weer. Kadastraal bestaat het plandeel uit de percelen Heteren, sectie O, nummers 318, 360, 361, 968 (ged.), 1889 en 1890.

Af beelding 4: huidige situatie en begrenzing planlocatie Baltussenweg 37 e.o. (bron: Bing Maps)

In het westelijk plandeel is de huidige fietsenwinkel van de initiatiefnemer gelegen (Baltussenweg 37). Dit perceel is centraal op afbeelding 4 zichtbaar. Het perceel beschikt over een eigen ontsluiting op de Baltussenweg. Op het perceel zijn in totaal 5 gebouwen aanwezig: een groot bedrijfsgebouw, het monumentale hoofdgebouw met de bedrijfswoning (zie afbeelding 5) en drie kleinere gebouwen. De rondom de bebouwing gelegen gronden zijn ingericht als tuin, groen en water. Op de locatie zijn planologische rechten voor maximaal 3.423 m² aan detailhandel aanwezig. Het huidige verkoopvloeroppervlak bedraagt ca. 1.400 m2. Westelijk van het perceel Baltussenweg 37 loopt een verharde weg naar de agrarische gronden.

Toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 5: monumentale boerderij Baltussenweg 37 (bron: Oostzee)

Verder is in dit plandeel aan de noordzijde een agrarische bedrijfslocatie (Drielse Rijndijk 83) met een bedrijfswoning en enkele opstallen en agrarische gronden aanwezig. De bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning zijn noordelijk op de Drielse Rijndijk ontsloten. Het oostelijk plandeel is momenteel onbebouwd en bestaat uit agrarische gronden (boomkwekerij). Centraal over het perceel loopt een verharde weg. Ten noorden van dit plandeel ligt het buurtschap Leedjes, waar een aantal woningen en agrarische percelen liggen. Tevens zijn hier enkele tot natuur ontwikkelde percelen aanwezig.

2.2

Plandeel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren

Deze planlocatie betreft uitsluitend het perceel Poort van Midden Gelderland Blauw te Heteren, kadastraal bekend gemeente Heteren, sectie F, nummers 284 en 415. Deze locatie, gelegen in de noordoostelijke hoek van het bedrijventerrein Heteren, wordt begrensd door de weg Poort van Midden Gelderland Blauw aan de westkant, de Achterstraat aan de noordkant, een watergang aan de oostkant en het bedrijfsperceel Poort van Midden Gelderland Blauw 8-8c aan de zuidkant. De locatie ligt tevens op korte afstand van de A50 (zie afbeelding 6). Op deze locatie is sinds 2015 een dependance van de fietsenwinkel aan Baltussenweg 37 gevestigd. Hiervoor is een tijdelijke omgevingsvergunning verleend ,die tot medio 2022 geldt. Het in gebruik zijnde winkelvloeroppervlak van deze winkel is 1.825 m². Het perceel, dat aan de westkant wordt ontsloten op de weg Poort van Midden Gelderland Blauw, is grotendeels verhard. Er is één gebouw aanwezig van één bouwlaag, met een kenmerkende kartelvorm en architectuur (zie afbeelding 7).

10

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 6: luchtf oto huidige situatie Poort v an Midden Gelderland Blauw 14 en directe omgev ing (bron: Bing Maps)

Af beelding 7: straatbeeld pand Poort v an Midden Gelderland Blauw 14 v anaf de Achterstraat (bron: Google Streetv iew)

Toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Hoofdstuk 3 3.1

T oekomstige situatie

Plandeel Baltussenweg 37 e.o. te Driel

De locatie Baltussenweg 37 en omgeving wordt herontwikkeld. Vanwege de herontwikkeling wordt de fietsenwinkel, die nu op Baltussenweg 37 is gevestigd, geheel verplaatst naar de planlocatie in Heteren (zie ook hierna paragraaf 3.2). Daarnaast wordt de agrarische bedrijfsbestemming van het perceel Drielse Rijndijk 83 opgeheven. Het plangebied zal in een geclusterde opzet worden ontwikkeld. Er komen zes clusters met in totaal maximaal 97 nieuwe woningen. Het programma bestaat uit 41 reguliere woningen, voornamelijk seniorenwoningen en daarnaast uit 56 zorgwoningen. Ook wordt een gebouw voor dagbesteding en kinderdagverblijf voorzien. De bestaande (bedrijfs)woning Drielse Rijndijk 83 wordt behouden en blijft als reguliere woning in gebruik. In afbeelding 8 is deze opzet in vogelvluchtperspectief zichtbaar. Beneden is de kern Driel zichtbaar en linksboven de Drielse Rijndijk. Elk cluster kent een erfachtige opzet, refererend aan de boerenerven die in de omgeving aanwezig zijn en waren. De clusters met bebouwing zullen worden omgeven door groenstroken en -voorzieningen, weides, water en natuur. Het tot stand brengen en behouden van een goed functionerend watersysteem met voldoende mogelijkheden voor waterberging en -afvoer is hierin een belangrijke voorwaarde. Hierover is overleg met het waterschap gevoerd. Er zijn meerdere waterlopen toegevoegd om dit te bewerkstelligen.

De waterlopen maken ook nadrukkelijk onderdeel uit van de ruimtelijke opzet en de beleving van het landschap, in het bijzonder in het oostelijk plandeel, waar ook een moerasgebied wordt gerealiseerd. Zie uitgebreider over dit thema paragraaf 5.10. Ook worden nieuwe wandelpaden aangelegd, waardoor het onder meer mogelijk wordt om vanaf de Patrijsstraat aan de rand van Driel door het plangebied naar de Drielse Rijndijk te wandelen. Ten oosten van de Baltussenweg wordt het Natuurnetwerk Gelderland versterkt met realisatie van natuur en water, rondom het daar voorziene cluster met drie woningen. Er wordt een nieuwe toegangsweg tussen de kruising Spechtstraat-Patrijsstraat en de toegangsweg tot het perceel Baltussenweg 37 aangelegd. De ontsluiting ten westen van Baltussenweg 37 richting de Patrijsstraat wordt omgevormd tot een ontsluitingsweg, passend in het landschap. Afbeelding 8 geeft de toekomstige inrichting schetsmatig weer. Met de clustermatige opzet wordt een geleidelijke overgang tussen de kern Driel en het buitengebied, in het bijzonder de Drielse Rijndijk en directe omgeving beoogd. De bebouwingsclusters met stedelijke functies worden omgeven met kleinschalige agrarische landschappen in de vorm van weides met groen en water in het plandeel westelijk van de Baltussenweg. Dit plandeel sluit direct aan op de kern Driel.

Het plandeel oostelijk van de Baltussenweg wordt hoofdzakelijk met natuur ingericht en bevat centraal slechts één kleinschalig bebouwingscluster rondom het doodlopende einde van de bestaande toegangsweg.

12

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 8: v ogelv luchtimpressie toekomstige inrichting (uit zuidwestelijke richting) met nummering clusters (bron: initiatief nemer)

In het kader van de beoogde ontwikkeling van het gebied is een inrichtings- en beplantingsplan (zie Bijlage 2 en Bijlage 3 bij de planregels), alsmede een beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 1 bij deze toelichting) opgesteld. Op afbeelding 9 is het inrichtingsplan weergegeven. Realisatie van de in het inrichtings- en beplantingsplan opgenomen landschappelijke inrichting en landschapselementen conform de beplantingenlijst, wordt per cluster als voorwaardelijke verplichting in de planregels geborgd. Het beeldkwaliteitsplan vormt een toetsingskader voor omgevingsvergunningaanvragen voor het bouwen.

Af beelding 9: inrichtingsplan (bron: Oostzee ontwerp & omgev ing)

Toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

In afbeelding 9 is zichtbaar dat er zes bebouwingsclusters worden gerealiseerd. Hierna volgt een beschrijving per cluster, waarbij tevens wordt ingegaan op enkele beeldkwaliteitsaspecten. Cluster 1 Dit cluster ligt in het zuidwestelijk deel van het plangebied, nabij de noordkant van de bebouwde kom van Driel. Het cluster zal bestaan uit drie gebouwen rondom een centraal erf. De oorspronkelijke erfopzet van een boerenerf vormt de basis voor de nieuwe erfopzet van het cluster, waarbij één gebouw (het noordelijke gebouw) het hoofdgebouw vormt qua hoogte en verschijningsvorm. De overige twee gebouwen completeren het geheel. De hoofdmassa zal bestaan uit 1,5 of 2 bouwlagen met een kap en is georiënteerd op het centrale erf. De andere twee gebouwen zullen bestaan uit één bouwlaag met een kap volgens een ingetogen en eenduidige hoofdopzet. Deze gebouwen worden eveneens georiënteerd op het centrale erf. De bouwmaterialen zijn natuurlijk. In cluster 1 worden in totaal 15 woningen gerealiseerd. Het betreft koopwoningen in de vorm van 10 appartementen en 5 grondgebonden woningen (aaneengebouwd). Het cluster wordt ontsloten op de nieuw aan te leggen weg tussen de Patrijsstraat en Baltussenweg. De parkeervoorzieningen zijn aan de zuidkant van het cluster voorzien en worden geclusterd gerealiseerd.

Af beelding 10: cluster 1

Cluster 2 Dit cluster ligt centraal westelijk in het plangebied, op de hoek van de nieuwe weg tussen de Patrijsstraat en Baltussenweg. Het cluster zal bestaan uit twee gebouwen aan weerszijden van een centraal erf in pleinachtige opzet, dat onderdeel uitmaakt van de genoemde weg. De gebouwen binnen de hoofdmassa hebben verschillende kapvormen, waardoor een 'dakenlandschap' ontstaat en hebben een bouwhoogte van één tot twee bouwlagen met een kap. Het andere gebouw bestaat uit één

14

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 bouwlaag met een samengesteld dak. Het cluster zal qua functie en verschijningsvorm afwijken van de naastgelegen clusters 1 en 3. De bouwmaterialen zijn natuurlijk (baksteen, glas hout en pannendaken) en mogen afwijken van clusters 1 en 3. In het cluster zijn in totaal 24 zorgappartementen voor zware zorg (WlZ- en ZvW-cliënten) voorzien. Daarnaast wordt binnen dit cluster een kinderdagverblijf en een dagbestedingsvoorziening beoogd. Het cluster krijgt een maatschappelijke bestemming. Het cluster zal worden omgeven door onder meer tuinen, een watergang, pluk- en bloementuinen en weides. Op en aan het centrale erf is ruimte voor parkeervoorzieningen gereserveerd. Voor het kinderdagverblijf wordt een kiss & ride zone gerealiseerd met langsparkeerplaatsen.

Af beelding 11: cluster 2 (centraal, met linksonder cluster 1 en rechtsonder cluster 3)

Cluster 3 Cluster 3 ligt centraal in het plangebied, zuidoostelijk van cluster 2 en ten westen van de huidige locatie van de fietsenwinkel. Het cluster zal bestaan uit drie gebouwen, die onderling zijn verbonden door een centrale toegang en een verbindingsgang. De oorspronkelijke erfopzet van een boerenerf vormt de basis voor de nieuwe erfopzet van het cluster, waarbij één gebouw (het zuidelijke gebouw) het hoofdgebouw vormt qua hoogte en verschijningsvorm. De overige twee gebouwen completeren het geheel. De hoofdmassa zal bestaan uit 1,5 of 2 bouwlagen met een kap en is georiënteerd op het centrale erf. De twee 'bijgebouwen' zullen bestaan uit één bouwlaag met een kap volgens een ingetogen en eenduidige hoofdopzet. Deze gebouwen worden eveneens georiënteerd op het centrale erf. De bouwmaterialen zijn natuurlijk. In het cluster komen in totaal 21 gestapelde woningen. Het betreft seniorenwoningen voor sociale en vrije sector huur. Het cluster krijgt een woonbestemming.

Toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Het cluster wordt tweezijdig ontsloten. Aan de noordkant op de nieuwe verbindingsweg tussen de Patrijsstraat en Baltussenweg en aan de zuidoostkant op de te verharden bestaande toegangsweg, die zuidelijk op de Patrijsstraat ontsluit. Het cluster zal worden omgeven door tuinen, heggen een watergang aan de westkant, pluk- en bloementuinen en weides. Parkeren vindt binnen het cluster zelf plaats.

Af beelding 12: cluster 3

Cluster 4 Dit cluster betreft de huidige fietsenwinkel aan de Baltussenweg 37. Een deel van de bestaande bebouwing, namelijk de monumentale boerderij, het losse bijgebouw westelijk daarvan en het karakteristieke bijgebouw met wolfseindenkap centraal op het erf, blijven behouden. Een enkele ingreep aan de monumentale boerderij is mogelijk. Ter plaatse van de bestaande schuur wordt een bijgebouw gerealiseerd. Dit wordt met een glazen doorgang verbonden met de boerderij. Het voor boerenerven kenmerkende verschil tussen voor en achter is hierbij als ontwerpprincipe gekozen. Het bijgebouw mag een hoogte van 1,5 tot 2 bouwlagen met een kap krijgen en zal worden uitgevoerd met een a-symmetrisch zadeldak. Het gebouw refereert in architectuur naar de ‘agrarische schuren’, maar dit hoeft niet letterlijk te zijn. Binnen deze karakteristiek is ruimte voor moderne architectuur. Het cluster krijgt de opzet van een boerenerf met een grotendeels verhard voorerf tussen de aansluiting op de Baltussenweg en de hoofdbebouwing in. Hier komt tevens één bijgebouw. Aansluitend op het voorerf komt een parkeervoorziening. Beoogd is om de boerderij prominent in het zicht te laten. De tweede hoofdmassa is daarom terugliggend gepositioneerd. De huidige, ietwat rommelige uitstraling van het erf wordt sterk verbeterd.

16

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 Na het verdwijnen van de huidige detailhandelsfunctie zal dit cluster een maatschappelijke bestemming krijgen. Er zijn in totaal 32 woon-zorgeenheden voor dementerenden binnen de hoofdbebouwing beoogd. Het cluster wordt ingepast door een tuin met duidelijke afbakening door hagen, omgeven door met name weides. De bestaande vijver aan de zuidoostkant wordt gehandhaafd. Tussen de Baltussenweg en de bestaande, te behouden groenstrook langs de vijver, blijft ook de bestaande watergang (A-watergang) gehandhaafd. Aan de zuidkant van het cluster wordt een deel van de bestaande groenvoorziening op het perceel verwijderd, waardoor vanuit Driel zicht op de monumentale boerderij ontstaat. Oostelijk van het cluster wordt een fruitboomgaard aangelegd.

Af beelding 13: cluster 4

Toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 14: impressie v erbouw en nieuwbouw Baltussenweg 37

Cluster 5 Dit cluster ligt in het plandeel oostelijk van de Baltussenweg. Dit plandeel maakt onderdeel uit van een gebied, dat momenteel nog hoofdzakelijk voor agrarische (bedrijfs)doeleinden wordt gebruikt, maar als ecologische verbindingszone tussen gebieden uit het Natuurnetwerk Nederland is beoogd. Het nieuwe cluster moet een meerwaarde voor het landschap opleveren en bijdragen aan natuurontwikkeling, extensieve dagrecreatie en cultuurhistorie. Het plan geeft invulling aan de gewenste realisatie van een ecologische verbindingszone, omdat dit deelgebied hoofdzakelijk met natuur, water en weides ingericht zal worden. De aan de oostzijde gelegen natte gronden worden gevormd door rabattenweiden, rabattenbossen, rietmoerassen en natuurlijke graslanden. Uitgangspunt is verder dat hier retentie en eventueel infiltratie van hemelwater kan plaatsvinden, hetgeen de milieudynamiek in deze zone verder versterkt. De bestaande landschappelijke structuren blijven gehandhaafd en worden door watergangen geaccentueerd. In het oostelijk deel wordt het bestaande open landschap gehandhaafd. Het open landschap van de groene ontwikkelingszone vormt hier een visueel onderdeel van de natuurontwikkeling. Tevens wordt door middel van een aantal paden het recreatieve netwerk uitgebreid en het landschap beleefbaar gemaakt. Een groot deel van het gebied zal openbaar toegankelijk zijn.

Enkele cultuurhistorische elementen, zoals een fruitboomgaard en bomenrij nabij de entree, worden toegevoegd ter versterking van de cultuurhistorische waarden. Cluster 5 ligt centraal in het gebied en zal de allure van een landgoed krijgen. Het cluster zal bestaan uit een kleinschalig bebouwingscluster rondom de bestaande toegangsweg. Er worden drie royale vrijstaande woningen rondom een centraal erf voorzien, welke gezamenlijk de uitstraling van één hoofdmassa met twee 'bijgebouwen' krijgen. De woningen krijgen een gedeeld bijgebouw, dat eveneens aan het erf ligt. De woningen krijgen ruime tuinen, die worden begrensd door water en bebossing. De hoofdmassa zal bestaan uit één tot 1,5 bouwlaag met een kap, die een combinatie van een schild- en zadeldak vormt. Het hoofdgebouw wordt rijk gedetailleerd. De 'bijgebouwen' bestaan uit één bouwlaag met een kap. Voor de materialisatie zijn natuurlijke materialen voorzien.

18

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 15: cluster 5 en omgev ing

Cluster 6 Het laatste cluster is de huidige agrarische bedrijfslocatie Drielse Rijndijk 83. De agrarische bedrijfsfunctie wordt beëindigd en de agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. De bedrijfswoning wordt behouden en zal als reguliere woning worden gebruikt. Het perceel krijgt daarom een Woonbestemming. Daarnaast worden er twee vrijstaande woningen toegevoegd. De woningen worden rondom de ontsluitingsweg (bestaande ontsluiting op de Drielse Rijndijk) en een fruitboomgaard gesitueerd en komen geclusterd in het landschap te liggen. De bebouwing moet een samenhang met de overige bebouwing aan de Drielse Rijndijk vormen. Dit gebeurt door het toepassen van dezelfde karakteristieken qua oriëntatie, massa en schaal. De resterende gronden buiten de tuinen worden ingericht als weides.

Toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Af beelding 16: cluster 6 (centraal, onder zichtbaar cluster 2)

Buitenruimte De gronden in het plangebied zijn privé-terrein en blijven dat. Een deel van het plangebied wordt echter wel toegankelijk. De woon-zorgclusters zijn gecentreerd rondom een centrale belevingsweide met bloemrijk grasland. Hoogstamfruitbomen zijn kenmerkend voor het landschap van de oeverwal en worden daarom op enkele plekken aangeplant. Vanwege de rijke gronden was en is hier veel fruitteelt. De zorgclusters worden direct ontsloten op de Patrijsstraat en de Baltussenweg. De ontsluiting sluit aan bij de structuren vanuit het stedelijk weefsel van de zuidelijk gelegen Vogelbuurt. Alle wegen bestaan in principe uit gebakken materiaal, tenzij het ontwerpthema vraagt om hiervan af te wijken. De bermen bestaan uit bloemrijke grasbermen en bieden ruimte aan wegmeubilair, zoals verkeersborden, en verlichting. De langzaam verkeersverbindingen knopen de clusters en andere belangrijke elementen zoals wiel, dijk en dorp aan elkaar, waardoor doorgaande wandelroutes ontstaan. De (schouw)wandelpaden bestaan hoofdzakelijk uit een gemaaid graspad. De open weides creëren contrast met de meer gesloten (zorg)clusters met opgaande beplanting en dragen bij aan de versterking van het stroomruglandschap. Door de kleinschaligheid op de oeverwallen te versterken, wordt het contrast met openheid en oostelijke gelegen komgebied vergroot.

Vanuit de dorpsrand worden zichtlijnen (panorama’s) naar de Veluwse stuwwal en (zorg)clusters gewaarborgd. Aan de Patrijsstraat ontstaat een afwisselend beeld van op afstand gelegen erven, weides, kruidenrijke graslanden en andere agrarische percelen. Bij voorkeur worden de weides ontwikkeld tot kruidenrijk grasland met beweiding. Een kruidenrijk grasland is niet alleen mooi in het landschap, maar levert ook een belangrijke bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit en aan de belevingswaarde van het landschap.

20

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

3.2

Plandeel Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren

De activiteiten van de fietsenwinkel van initiatiefnemer worden geheel naar deze planlocatie verplaatst. Daarbij wordt de bestaande bebouwing op deze locatie aan de noordoostkant en aan de westkant uitgebreid. De bebouwing zal uit één tot drie bouwlagen bestaan: twee bouwlagen in de noordoostelijke hoek en drie bouwlagen aan de westkant). De nieuwe bebouwing zal voor een groot deel dienen als opslagruimte, deels als winkel en deels als kantoor. Met het voornemen is sprake van een verplaatsing van planologische rechten voor detailhandel vanuit de locatie Baltussenweg 37 (3.423 m² bvo, zie hiervoor) en uitbreiding van het bestaande gebouw (van 2.600 naar 5.418 m² bvo). Daarmee wordt er planologisch 1.995 m² bvo (5.418 m² minus 3.423 m²) aan detailhandel toegevoegd. Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) zal in de toekomstige situatie 2.887 m² wvo bedragen. In de huidige situatie is dit 1.825 m² wvo op deze locatie in Heteren en ca. 1.400 m² op de locatie in Driel. De maximale omvang wvo wordt in de planregels begrensd (maximaal 2.900 m²).

Toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen. Beoordeling en conclusie Het initiatief is aan te merken als een lokale ontwikkeling. Er zijn, gelet op de aard van het project en de ligging van het plangebied, geen nationale belangen, zoals opgenomen in de NOVI, in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd. Beoordeling en conclusie Het initiatief is een lokale ontwikkeling. Er zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro heeft geen doorwerking naar dit plan.

Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: 'De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (ECLI:NL:RVS:2016:1503). In een bestemmingsplan moet worden aangegeven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling,

22

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet enerzijds in de ontwikkeling van maximaal 97 nieuwe woningen (41 reguliere woningen, hoofdzakelijk seniorenwoningen, en 56 zorgwoningen) en de ontwikkeling van een kinderdagverblijf en een dagbestedingsvoorziening (gezamenlijk maximaal 400 m²) ter plaatse van de bestaande agrarische percelen, agrarische bedrijfslocatie Drielse Rijndijk 83 en de detailhandelslocatie Baltussenweg 37. Daarnaast wordt één bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Gezien de aard en omvang van de beoogde functies en bebouwing in relatie tot de huidige bestemmingen, is deze ontwikkeling geheel als een nieuwe stedelijke ontwikkeling te beschouwen. Anderzijds wordt voorzien in een gedeeltelijke verplaatsing van de detailhandel (fietsenwinkel) van Baltussenweg 37 naar de locatie Poort van Midden Gelderland Blauw 14. Op de laatstgenoemde locatie wordt de bebouwing uitgebreid. Er wordt planologisch 1.995 m² bvo (5.418 m² minus 3.423 m²) aan detailhandel toegevoegd. Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) zal in de toekomstige situatie 2.887 m² wvo bedragen.

Deze is in de huidige situatie 1.825 m² wvo op de locatie Poort van Midden Gelderland Blauw 14 en ca. 1.400 m² op de locatie in Baltussenweg 37 in Driel (totaal ca. 3.235 m²). Ook deze ontwikkeling is gezien de aard van de functie en de omvang van de uitbreiding als een nieuwe stedelijke ontwikkeling te beschouwen. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is om voorgaande reden een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd ten aanzien van alle in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies. Deze onderbouwing is opgenomen in Bijlage 2. Navolgend volgt een samenvatting van de voornaamste overwegingen ten aanzien van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de verschillende functies. Voor een uitgebreide onderbouwing van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte wordt verwezen naar de bijlage. Woningen Het plan omvat een toevoeging met netto 41 (reguliere) woningen, inclusief het behoud van één vrijstaande woning (thans nog een bedrijfswoning). Het beoogde programma met in totaal 41 woningen bevat verschillende woningtypen verdeeld over de clusters 1, 3, 5 en 6, namelijk: 6 grondgebonden koopwoningen >€ 310.000; 4 grondgebonden koopwoningen € 200.000 - € 300.000; 10 koopappartementen € 200.000 - € 300.000; 13 sociale huurappartementen; 8 particuliere huurappartementen. De ontwikkeling van woningen in het plandeel Baltussenweg 37 e.o.

te Driel is in 2017 deels al (met circa 18 woningen) aangewezen als beleidsmatig 'prioritair' project. Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Toevoegen van zowel sociale huurwoningen voor de doelgroep ouderen, middeldure koopwoningen als koopwoningen in het dure koopsegment voorziet in een kwalitatieve behoefte. Hiermee wordt namelijk ingespeeld op: 1. de groei van het aantal ouderen in de regio (vergrijzing) en het feit dat zij langer actief zijn op de woningmarkt; 2. een groeiende groep huishoudens die in aanmerking komen voor sociale huur (in gemeente en regio) en de toename van de behoefte aan sociale huur in het gemeentelijk streefprogramma. 3. een concrete behoefte aan koopwoningen in alle segmenten, met de grootste behoefte aan woningen tot € 300.000,-; 4. de behoefte aan koopappartementen, waaraan de afgelopen jaren in de regio nauwelijks invulling is gegeven. Zorgwoningen In de clusters 2 en 4 worden gezamenlijk 56 zorgwoningen voorzien voor dementerenden, Wlz-cliënten en ZvW-cliënten. De behoefte aan de diverse zorgwoningen komt duidelijk naar voren uit zowel trends en

Toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 ontwikkelingen als het geldende beleid. De sterke vergrijzing in Overbetuwe leidt onvermijdelijk tot een toename van zorgvraag en de behoefte aan zorgwoningen. De gemeente en de subregio Arnhem e.o. krijgen beide te maken met een stevige groei van de doelgroep die vanuit een (Wlz-) indicatiestelling in aanmerking komt voor zorgwonen. Beleidsmatig wordt de noodzaak en behoefte aan zorgwonen onderkend. Daarbij is er concreet vanuit de zorgaanbieder Stichting Samen Zorgen vanuit wachtlijsten sprake van een behoefte aan woonplekken voor mensen met zware/complexe zorgvragen en dementerenden. Met de in het ontwikkelplan beoogde kleinschalige woonvormen (erfachtige opzet) wordt bovendien goed ingespeeld op de behoefte aan individualiteit, privacy en autonomie onder ouderen en zorgbehoevenden. Dagbesteding De dagbesteding is onderdeel van het totaalconcept en geeft in belangrijke mate invulling aan de behoefte van toekomstige bewoners van de clusters 2 en 4 , die allen een Wlz-indicatie hebben en van daaruit aanspraak kunnen maken op enige vorm van dagbesteding.

Voor de doelgroep zorgbehoevenden (met name ouderen) is elders in Driel bovendien geen mogelijkheid voor dagbesteding, met uitzondering van het initiatief van de werkgroep Zorg in Driel, die sinds 2018 dagopvangactiviteiten voor ouderen met lichte dementie organiseert in Driel. Dit en enkele andere initiatieven (o.a. 'Huiskamer Vogelbuurt Driel') kunnen tevens gebruik maken van de dagbestedings- en ontmoetingsruimte. Dagbesteding is maatwerk en gezien de diversiteit van de problematiek van de toekomstige bewoners op de locatie is het wenselijk een verscheidenheid aan activiteiten te kunnen bieden. Door dit op de locatie zelf te doen, kunnen vervoersbewegingen (kosten en tijd) bespaard worden en wordt onnodige onrust voor bewoners voorkomen. Ook door samenwerking met andere (buurt)initiatieven zijn synergievoordelen te behalen. Daarmee sluit het planinitiatief ook aan op trends en ontwikkelingen in dagbesteding en is er sprake van een (kwalitatieve) behoefte. Ook de situering van de locatie in het groen en de ruime opzet, maar toch nabij de kern is een pré en maakt de locatie naar verwachting aantrekkelijk voor zorgbehoevenden vanuit elders in Driel (en omgeving). Kinderdagverblijf De behoefte aan een aanvullende kinderopvanglocatie in Driel komt enerzijds vanuit Driel, maar ook sterk vanuit de dichtbij gelegen nieuwbouwwijk Schuytgraaf in Arnhem.

In deze wijk worden tot 2028 in totaal 6.300 woningen gerealiseerd (momenteel al ruim 4.000 gerealiseerd). Bewoners van Schuytgraaf wijken voor opvang en primair onderwijs (vanwege het beperkte aanbod) ook uit naar omliggende gebieden zoals de wijk Elderveld en ook Driel. Om in te spelen op die vraag heeft Kinderopvangorganisatie Skar in Schuytgraaf al zes vestigingen en in Driel 2 vestigingen van dagopvang / BSO gerealiseerd. In aanvulling op dit bestaande aanbod wenst Skar nu een opvanglocatie te realiseren die kan voorzien in de aanvul-lende vraag naar opvangplekken, en tegelijkertijd onderschei-dend is ten opzichte van de bestaande opvanglocaties door thematisering rond 'natuur en buiten spelen'. Gezien de toename van de vraag en het onderscheidend karakter van de nieuw te realiseren locatie zijn er naar verwachting geen negatieve effecten op andere kinderopvanglocaties, waardoor bijvoorbeeld leegstand te verwachten is. Fietsenwinkel (detailhandel) Het plan voorziet in verplaatsing van de fietsenwinkel vanaf de locatie Baltussenweg 37 naar de locatie in Heteren, in combinatie met een uitbreiding van laatstgenoemde locatie. Daarbij zijn de volgende gegevens van belang: 1. Planologisch wordt er in de gemeente 1.995 m² bvo (5.418 m² minus 3.423 m²) aan detailhandel toegevoegd. 2. Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) zal in de toekomstige situatie 2.887 m² wvo bedragen.

Deze omvang wordt in de planregels van dit bestemmingsplan begrensd. De rest van de uitbreiding van het pand komt ten goede aan een opslag en werkplaats. 3. Hoewel de planologische detailhandelsmogelijkheden in bruto vloeroppervlak binnen de gemeente vergroot worden, is er slechts zeer beperkt (ca. 150 m²) sprake van uitbreiding van planologische mogelijkheden in winkelvloeroppervlak.

24

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 4. Doordat het gaat om een samenvoeging van alle verkoopruimte, opslag en werkplaatsruimte van de winkel van initiatiefnemer onder één dak, is er na verplaatsing met de gevraagde uitbreiding ca. 340 m² winkelvloeroppervlak minder, afgezet tegen het feitelijk aanwezige winkelvloeroppervlak in de afgelopen 5 jaar. De beoogde uitbreiding van Fietswinkel Gelderland (feitelijke samenvoeging van de twee vestigingen an Wels2Wielers) voorziet in een kwalitatieve behoefte vanuit trends en ontwikkelingen. Na de beoogde ontwikkeling hebben inwoners van de gemeente Overbetuwe en de omliggende gemeenten de beschikking over een grootschalige fietsenwinkel met een compleet aanbod en service. De winkel kan een ruimer assortiment voeren en een aantrekkelijker beleving en service bieden (o.a. met een testbaan, ruimere ontvangstruimte, meer huurfietsen, grotere werkplaats voor snellere reparatie) en daarmee nog beter aansluiten bij de behoefte van de hedendaagse consument. Met de ontwikkeling wordt tevens ruimte geboden aan lokaal ondernemerschap en een bestaande winkel, die ook vanuit diverse bedrijfseconomische redenen noodzaak heeft tot uitbreiden (o.a. meer ruimte nodig voor opslag en voorraad, werkplaatsplekken, afvalscheiding en verbetering van personeels- en bedrijfsruimten).

De te verwachten (theoretische) omzeteffecten zijn redelijk beperkt. De rijwielenbranche binnen de gemeente functioneert al enige tijd op het huidige niveau, met enkele kleinschalige winkels in de kernen en feitelijk twee grote fietsenwinkels: Wels2Wielers in Driel en het tijdelijk vergunde filiaal van Wels2Wielers op het bedrijventerrein in Heteren (Fietswinkel Gelderland). Sinds 2015, toen Fietswinkel Gelderland werd geopend, zijn er zowel fietsenwinkels verdwenen als bijgekomen. Naar verwachting treden er geen onaanvaardbare effecten en aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat op. Ook op bovenlokaal niveau zal geen sprake zijn van onaanvaardbare effecten. Locatie-afweging Poort van Midden gelderland Blauw 14 te Heteren De locatie Poort van Midden Gelderland Blauw 14 te Heteren ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde (stedelijke ontwikkeling) op deze locatie is daarom in beginsel passend binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het betreft een locatie aan de rand van een bestaand bedrijventerrein. Er is daarom vanuit het perspectief van goede ruimtelijke ordening bezien of een verplaatsing naar deze locatie passend is.

Beleidsmatig is verplaatsing naar en uitbreiding van de detailhandelsvoorziening op deze bedrijventerreinlocatie mogelijk en aanvaardbaar te achten om de volgende redenen: Het betreft een grootschalige voorziening die niet inpasbaar is in een centrumgebied. De Aamsepoort in Elst is in principe het enige (alternatieve) aangewezen concentratiegebied voor perifere detailhandel in de gemeente Overbetuwe. Op deze locatie is een fietsenwinkel echter bestemmingsplanmatig niet passend en ook is er geen fysieke ruimte gezien het ontbreken van leegstand. Hoewel de locatie Poort van Midden-Gelderland geen concentratiegebied voor perifere detailhandel betreft, is de locatie wel aangewezen als kleinschalig cluster ('overige winkellocatie'), waar onder voorwaarden marktinitiatieven geconcentreerd kunnen worden. Bovendien is sprake van een verplaatsing en lokale uitbreiding. Daarbij worden op de locatie Baltussenweg 37 te Driel, gelegen buiten bestaand stedelijk gebied, planologische mogelijkheden voor detailhandel weggenomen. Hoewel de planologische detailhandelsmogelijkheden in bruto vloeroppervlak binnen de gemeente vergroot worden, is er slechts zeer beperkt (ca. 150 m²) tot geen sprake is van uitbreiding van planologische mogelijkheden in winkelvloeroppervlak. Bovendien er in werkelijkheid juist sprake van een afname van winkelvloeroppervlak (met ca. 340 m²).

In 2016 heeft het Intergemeentelijk Overleg Detailhandel (6-6-2016) al een positief advies opgesteld ten aanzien van de verplaatsing van de fietsenwinkel. Dit gezien de grote planologische voordelen op de locatie die achtergelaten wordt. Baltussenweg 37 e.o. te Driel De ontwikkeling van woningen, zorgwoningen, kinderdagopvang en dagbestedingsvoorziening aan de Baltussenweg e.o. vindt plaats buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom is een nadere motivering vereist waarom de ontwikkeling niet redelijkerwijs binnen bestaand stedelijk gebied kan worden

Toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 gerealiseerd. Het plangebied Baltussenweg 37 ligt aan de rand van stedelijk gebied. In de Subregionale woonagenda Arnhem en omstreken 2017-2027 is afgesproken dat uitbreiding aan de randen van stedelijk gebied acceptabel is onder een drietal voorwaarden: 1. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt vergroot; 2. Er zijn geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom; 3. Er wordt een bijzonder en vernieuwend woonmilieu toegevoegd dat regionaal toegevoegde waarde heeft. De beoogde ontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden: 1. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied is nadrukkelijk onderdeel van het plan en vormt een aantoonbare meerwaarde. Aan de oostkant van het plangebied vindt natuurontwikkeling plaats, waarmee een concrete beleidsmatige wens voor het gebied wordt ingevuld. Deze ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van een ecologische verbindingszone én aan ontwikkeling en behoud van de landschappelijke waarden en kenmerken (zie ook paragraaf 4.3). Deze ontwikkelingen vergen een forse investering, welke met de planontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

Op en rondom de bebouwingsclusters met de beoogde stedelijke functies zelf is volop aandacht voor landschappelijke ontwikkeling en inpassing door het creëren van onder andere weides, houtsingels, fruitboomgaarden, waterpartijen en paden. Daarbij worden de huidige agrarische bedrijfslocatie Drielse Rijndijk 83 en de detailhandelsfunctie Baltussenweg 37 beëindigd. Op de locatie baltussenweg 37 wordt de huidige, ietwat verrommelde aanblik, sterk verbeterd. De beoogde planinvulling met landschappelijk ingepaste losse clusters van bebouwing, afgewisseld met open agrarische percelen, landschapselementen, water en natuur vormt een logische en passende overgang tussen de kern Driel en het omliggende gebied (agrarisch gebied en uiterwaarden). 2. De verschillende onderdelen van het plan houden verband met elkaar (synergie) en kunnen daarom niet los van elkaar worden gezien. Daarom is gekeken naar de ontwikkeling als totaalconcept. De locatie is sterk gericht op wonen en zorg voor ouderen (vanuit Wlz gefinancierd) en bijbehorende dagbesteding. Ook de 'reguliere' woningen zijn hoofdzakelijk gericht op ouderen met de mogelijkheid tot lichte zorg en geeft ook mensen de gelegenheid in de buurt van hun partner met zware zorgvraag te blijven wonen. Ook tussen dagbesteding en kinderopvang zijn er synergievoordelen voor wat betreft faciliteiten en in samenwerking.

Juist de 'landelijke' locatie in het groen, maar toch nabij de kern is daarbij onderscheidend. Gelet op de ruimtevraag van de ontwikkeling kan al snel worden geconstateerd dat het stedelijk gebied van Driel geen alternatief biedt. Ook voor het kinderdagverblijf is in Driel geen geschikte bestaande locatie met ook een passende buitenruimte. 3. Er wordt een onderscheidend woonmilieu gecreëerd door de combinatie van diverse woon- en zorgvormen, de kleinschalige uitstraling (erfachtige opzet), ligging in het groen en aanbod van dagbesteding. Dit geldt zowel voor de doelgroep ouderen en zorgbehoevenden voor wie de behoefte binnen de gemeente én de (sub)regio groot is. Gelet op de voorgaande overwegingen, kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling als totaalconcept redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de tweede trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In Bijlage 2 is een en ander zoals reeds aangegeven uitgebreider onderbouwd. Conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een aantal met elkaar samenhangende stedelijke ontwikkelingen. De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de individuele en samenhangende functies is uitgebreid verantwoord en onderbouwd. Bovendien is onderbouwd dat de beoogde planlocaties passend zijn voor de beoogde ontwikkelingen.

Daarnaast is onderbouwd dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare effecten, zoals leegstand en aantasting van het ondernemersklimaat.

26

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking is.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Provinciale Staten hebben op 19 december 2018 de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Deze is in werking getreden op 1 maart 2019. Het doel van de Omgevingsvisie is: een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland, vanuit het verleden én met het oog op de toekomst. De provincie is als middenbestuur een belangrijke schakel bij het bereiken van deze doelstellingen en wil op een aantal manieren waarde toevoegen: met een brede blik kijken naar de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving; stimuleren van ontwikkelingen enerzijds en beschermen van waarden anderzijds; focussen op duurzaamheid, onderlinge verbondenheid en een economisch krachtig Gelderland; door middel van 7 ambities verder verdiepen van de focus. De 7 ambities van de provincie zien op de volgende thema's: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en de woon- en leefomgeving. Per ambitie is de provinciale aanpak beschreven. Beoordeling De Omgevingsvisie stelt het stimuleren van ontwikkelingen enerzijds en beschermen van waarden anderzijds centraal. Met dit bestemmingsplan wordt een aantal samenhangende ontwikkelingen mogelijk gemaakt op de planlocaties in Driel en Heteren.

Daarbij is, met name op de locatie in Driel, uitdrukkelijk gekeken naar de in de omgeving aanwezige waarden en is hiermee bij de planopzet en -uitwerking rekening mee gehouden. Concreet vertaalt dit zich in: het ontwikkelen van natuur in de zone oostelijk van de Baltussenweg, die in de Omgevingsvisie is aangewezen als ecologische verbindingszone; behoud van openheid c.q. open agrarische percelen, met name in de zone oostelijk van de Baltussenweg; behouden van zichtrelatie tussen kern Driel en de uiterwaarden rond de Drielse Rijndijk; creëren van kleinschaligheid door afwisseling van bebouwingsclusters met agrarische percelen, inclusief landschappelijke inpassing; het wegbestemmen van een minder courante functie in het landelijk gebied (detailhandel) door verplaatsing naar een locatie in stedelijk gebied. Bij de ontwikkeling wordt dan ook op verantwoorde en evenwichtige wijze rekening gehouden met het behouden en versterken van de aanwezige landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden, in lijn met het gedachtengoed van de Omgevingsvisie. Specifiek draagt het plan bij aan de daadwerkelijke realisatie van de gewenste ecologische verbindingszone in het oostelijk deel van het plangebied. Bij de uitwerking van de ontwikkeling is ook gestreefd naar een optimaal woon- en leefklimaat voor de specifiek beoogde woon-zorgvormen.

De landelijke omgeving, direct bij de bebouwde kom van Driel, is daar bij uitstek geschikt voor. Daarnaast is onderlinge verbondenheid een belangrijke pijler uit de visie. Door de beoogde combinatie van (regulier) wonen, woon-zorgappartementen, dagbesteding/ontmoetingsruimte en kinderopvang op een locatie aan de rand van Driel, worden synergievoordelen verwacht. De functies sluiten goed op elkaar aan en stimuleren verschillende partijen tot samenwerking. Niet alleen binnen het plangebied zelf, maar ook in relatie tot initiatieven en partijen in Driel. Tot slot stimuleert de provincie in de Omgevingsvisie een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat. Voor de fietsenwinkel van de initiatiefnemer betekent de gewenste samenvoeging van de huidige twee vestigingen door gedeeltelijke verplaatsing en beperkte uitbreiding niet alleen een efficiency-voordeel, maar ook de mogelijkheid om een nog completere grootschalige fietsenwinkel te kunnen exploiteren. De winkel kan een ruimer assortiment voeren en een aantrekkelijker beleving en service bieden en daarmee nog beter aansluiten bij de behoefte van de consument. Met de ontwikkeling

Toelichting (ontwerp)

27

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 wordt dus ruimte geboden aan lokaal ondernemerschap en een bestaande winkel, op een verantwoorde wijze en een geschikte locatie (zie ook paragraaf 4.1). Dit past in de provinciale ambitie om een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat te behouden/creëren. Conclusie Het plan past in de doelstellingen en ambities, die de provincie in de Omgevingsvisie heeft vastgelegd. Omgevingsverordening Gelderland Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de Omgevingsverordening of verordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt geregeld geactualiseerd. De meest recente versie van de Omgevingsverordening dateert van 19 december 2018. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften. Beoordeling Planlocatie Baltussenweg 37 e.o. te Driel De planlocatie Baltussenweg 37 e.o.

ligt binnen de volgende aanduidingen: plussenbeleid; tijdelijk verbod nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging glastuinbouw; groene ontwikkelingszone (deel oostelijk van de Baltussenweg); Romeinse limes; intrekgebied; boringsvrije zone (deel westelijk van de Baltussenweg). De bovengenoemde aanduidingen met betrekking tot glastuinbouw en het plussenbeleid zorgen niet voor belemmeringen. Het plan maakt geen nieuwvestiging, uitbreiding of hervestiging van een glastuinbouwbedrijf mogelijk. Het plan voorziet daarnaast onder meer in het beëindigen van een intensieve veehouderij (Drielse Rijndijk 83). Het plussenbeleid is dus niet van toepassing. Romeinse limes De regels ten aanzien van de Romeinse Limes bepalen dat nieuwe ontwikkelingen de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes niet mogen aantasten (artikel 2.60). In paragraaf 5.12 van dit bestemmingsplan wordt onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkelingen geen negatieve invloed hebben op de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes. Groene ontwikkelingszone Het doel van de Groene ontwikkelingszones (hierna ook: GO) is het versterken van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden en een toename van de oppervlakte natuur.

De regels ten aanzien van de Groene ontwikkelingszone bepalen dat een nieuwe grootschalige ontwikkeling, die tot een significante aantasting van de kernkwaliteiten Groene ontwikkelingszone kan leiden, niet is toegestaan (artikel 2.52 onder 1), tenzij: geen reële alternatieven aanwezig zijn; sprake is van redenen van groot openbaar belang; de negatieve effecten op de kernkwaliteiten, de oppervlakte en de samenhang zoveel mogelijk worden beperkt; en de overblijvende negatieve effecten op de kernkwaliteiten, de oppervlakte en de samenhang gelijkwaardig worden gecompenseerd. In een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden gelegen binnen de GO kunnen nieuwe kleinschalige ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, mits: in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de kernkwaliteiten van het betreffende gebied, in hun onderlinge samenhang bezien, per saldo substantieel worden versterkt;

28

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Driel, Baltussenweg 37 en Heteren, Poort van Midden Gelderland Blauw 14 en deze versterking planologisch is verankerd in hetzelfde dan wel een ander, gelijktijdig vast te stellen bestemmingsplan. De kernkwaliteiten van het GO zijn in de bijlagen bij de Omgevingsverordening beschreven. Het plangebied ligt in het deelgebied 'Overbetuwe' (58). De kernkwaliteiten voor dit deelgebied zijn onder meer: Variabel, agrarisch cultuurlandschap met snelle stedelijke ontwikkelingen en glastuinbouw. Ecologische verbindingszone KAN, tevens Park Lingezegen; groenelementen binnen Park Lingezegen en bij Schuytgraaf vormen samen een groene verbinding tussen Veluwe, Nijmeegse stuwwal en Gelderse Poort en vormen de hoofdstructuur van de natuurkwaliteit in het gebied. Cultuurhistorische waarden van de Limes. Plaatselijk kleinschalige landschappen met vroegere strangen en stroomruggen, ook enkele landgoederen. Leefgebied das. Leefgebied kamsalamander. Zeer rijk leefgebied steenuil. Cultuurhistorische waarden van de stroomruggen en landgoederen, oude kavelpatronen (Slijk-Ewijk), doorbraakkolken, waterstaatswerken (o.a. zegen en weteringen, Linge). Abiotiek: aardkundige waarden, kwel, bodem, waterreservoir. Ecosysteemdiensten: recreatie, waterwinning. Alle door de Wet natuurbescherming beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied.