21-06-22.19 Projectenboek 2021 6-5-2021

Projectenboek 2021

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding 4

2

De Coronacrisis 4

3

Ombuigingen 5

4

Samenvatting projecten 6

5

Projectenkaart 8

6

Woningbouw 9

7

RPW 12

8

Financieel overzicht grondexploitaties 12

9 Risico’s 16

Projecten

Leeswijzer 19 Grote en majeure projecten 23 Middelgrote en kleinere projecten 87 Duurzaamheidsprojecten 119 Vastgoedprojecten 129 Toekomstige projecten 143 Faciliterende projecten 161

3

1. Inleiding Voor u ligt het tweede projectenboek van de gemeente Overbetuwe. Dit projectenboek geeft een overzicht van alle lopende fysieke projecten van de gemeente en dient als sturingsdocument voor de raad. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsdocument over het afgelopen jaar. Het helpt om politiek bestuurlijk keuzes te maken, te prioriteren, bij te sturen en risico’s inzichtelijk te hebben. Uitgangspunt voor de fysieke ruimtelijke projecten vormt met name de Nota Grondbeleid zoals die in 2018 door uw raad is vastgesteld. Dat betekent dat we primair voor een faciliterend grondbeleid kiezen. In dit projectenboek ziet u dat wij bij veel projecten ook deze faciliterende rol aannemen en onze risico’s beperken door het wettelijk instrumentarium van kostenverhaal toe te passen. Dit beperkt de gemeentelijke risico’s. In het projectenboek zijn ook alle actieve grondcomplexen opgenomen. Daarvan vindt een doorvertaling plaats naar de eigen grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks door de raad vastgesteld. De gemeente Overbetuwe werkt aan een groot aantal projecten. Met name de realisatie van nieuw vastgoed, zoals de realisatie van verschillende multifunctionele accommodaties, is een gemeentelijke ambitie die zich vertaalt in een aantal omvangrijke projecten. Projecten waarin wij als gemeente risicodragend zijn.

De voortgang van deze projecten vindt u dan ook terug in dit projectenboek. Ook de realisatie van een aantal grootschalige duurzaamheidsprojecten is de laatste jaren een belangrijk speerpunt binnen de Routekaart duurzaamheid. Ook deze projecten zijn in dit projectenboek opgenomen. De komende tijd zal ook de bijdrage die wij willen leveren aan het terugdringen van het grote woningtekort (Woondeal) het nodige van ons vragen. Wij richten ons daarbij vooral op versnelling in bestaande projecten, zoals bijvoorbeeld De Pas. In het projectenboek zijn ook de woningbouwprognoses opgenomen. Wij realiseren ons dat de gemeentelijke ambitie groot is. De afgelopen maanden hebben wij met de organisatie intensief gekeken naar de inzet die nodig is om de projecten te realiseren. Wij stellen ons op het uitgangspunt dat het belangrijk is dat we projecten die in uitvoering zijn vooral met voortvarendheid op blijven pakken en afronden. Bij nieuwe ontwikkelingen kijken wij naar de mogelijkheden die de beschikbare capaciteit ons geeft en nemen daarvoor een realistische planning op. Voor de opbouw van dit projectenboek is gekozen voor een indeling die herkenbaar is door het type projecten zoals vastgoed, duurzaamheid, grote en majeure ruimtelijke ontwikkelingen en de kleinere ontwikkelingen en faciliterende projecten. De wijze van rapporteren sluit aan bij de omvang van het project.

Bij elk project geven wij kort inzicht in wat het project behelst, wat de stand van zaken qua planning en financiën is en wat de belangrijkste risico’s zijn die moeten worden beheerst. Bij de faciliterende projecten doen we dat op een overzichtelijke wijze met toepassing van een tabel. Het projectenboek is een dynamisch document dat jaarlijks om bijstelling vraagt en waar in het najaar bij de P&C-cyclus over de voortgang wordt gerapporteerd.

2. De Corona crisis In 2020 werden wij getroffen door de coronacrisis. Welke effecten de coronacrisis heeft op onze projecten is nog (deels) onzeker. We kunnen er van uitgaan dat de crisis in 2021 en waarschijnlijk ook de daarop volgende jaren nog effecten zal hebben. Welke financiële gevolgen dat met zich mee zal brengen is nog niet duidelijk. Tot op heden zijn de effecten van corona op de woningmarkt nog nauwelijks aanwezig of in ieder geval niet zichtbaar. Hoe de economie en vastgoedmarkt zich de komende periode gaat ontwikkelen is onduidelijk en ook lastig te voorspellen. Door de coronacrisis zijn in 2020 wel meer plankosten gemaakt en is meer op afstand via MS teams overlegd zowel intern binnen de projectgroepen als ook met externe partijen. Hierdoor waren de participatieprocessen ingewikkelder en hebben deze meer tijd gevraagd. Voor een aantal bouw- en infraprojecten zijn de

4

uitvoeringstermijnen wat vertraagd door leveringsproblemen van materialen en de inzet van medewerkers. De financiële effecten hiervan zijn beperkt en kunnen vooralsnog worden opgevangen binnen het beschikbaar gestelde projectbudget.

3 Ombuigingen Spoor 2 Dit projectenboek kunnen we niet presenteren zonder ook aandacht te besteden aan de financiële discussie waar we midden in zitten. In deze discussie hebben we twee stappen te onderscheiden, te weten: • realistisch ramen van de (toekomstige) uitgaven inclusief de dekking daarvan; • onderzoek naar ombuigingsmogelijkheden per domein om weer een structureel sluitende meerjarenbegroting te krijgen. Onze projectenportefeuille hebben wij ook in dat licht beschouwd. Onderstaand enkele bevindingen. Realistisch ramen Voor de projecten die in uitvoering zijn is beoordeeld of het netto beschikbaar gestelde krediet toereikend is om alle projectkosten te dekken, dat is het geval. Voor de projecten in voorbereiding vinden momenteel haalbaarheidsonderzoeken plaats. In de loop van 2021 zal aan de gemeenteraad worden gepresenteerd of de beschikbaar gestelde kredieten toereikend zijn. In de meerjarenbegroting zullen voor deze projecten de exploitatielasten (indien nodig) worden aangevuld met de overige exploitatielasten en -opbrengsten. Ombuigingsmogelijkheden Bij de projecten in uitvoering zijn geen ombuigingsmogelijkheden te behalen. De beschikbare kredieten zullen mogelijk in een aantal opzichten ontoereikend kunnen zijn door kostenstijgingen en onvoorziene scopewijzigingen.

Wel kunnen projecten die in voorbereiding zijn en/of waarvoor nog geen verplichtingen zijn aangegaan, worden getemporiseerd of worden stopgezet. Hoe verder een project in de projectfasering is hoe minder sturingsmogelijkheden er zijn. Met name in de eerste fasen is het project nog goed te beïnvloeden op zowel financiële als niet-financiële aspecten. Vervolgens blijkt dat hoe verder het project gevorderd is, hoe minder sturingsmogelijkheden de gemeente heeft.

5

4. Samenvatting projecten Grote en majeure projecten Project

1.1

1 Elst Centraal Elst Centraal Oost Rijnstate

Kern Elst

Speerpunt Soort project 30

Stoplicht

Project wethouder W Hol Geld

Kwaliteit

Tijd

1.2

Elst Centraal West

WBIE

Geld

Kwaliteit

Tijd

1.3

Ontwikkeling het Klooster

NIEG

Geld

Kwaliteit

Tijd

1.4

Ontwikkeling Woongaard

Faciliterend grondcomplex

Geld

Kwaliteit

Tijd

1.5

Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog

Infra

Geld

Kwaliteit

Tijd

2 Ontwikkelvisie Driel, Zuid-oost

Driel

3 Hart van Oosterhout

Oosterhout

4 Spoorkruisingen Elst Noord

Elst

5 Centrumplan Heteren Hart van Heteren / Liefkenshoek

Heteren

5.1 5.2 5.3

7.1

NIEG

NIEG

R Engels

Geld

Kwaliteit

Tijd

23

Centrumontwikkeling

R Engels

Geld

Kwaliteit

Tijd

33

Infra

W Hol

Geld

Kwaliteit

Tijd

22

WBIE

Geld

Kwaliteit

Tijd

Reconstructie Flessestraat

Infra

Geld

Kwaliteit

Tijd

Julianaweg

Faciliterend grondcomplex

Geld

Kwaliteit

Tijd

Geld

Kwaliteit

Tijd

Natuur

R Engels

6 Multifunctioneel sportcomplex

Elst

31

7 Knoop 38 Gebiedsmaatregelen

Oosterhout

14

Vastgoed

W Hol B Faber-de Lange

Geld

Kwaliteit

Tijd

7.2

RTG

Faciliterend grondcomplex

Geld

Kwaliteit

Tijd

7.3

Afslag 38

Infra

Geld

Kwaliteit

Tijd

10

8 Land van Tap

Elst

9 Woongebied De Pas

Elst

10.1 Viaduct Bemmelseweg /A 325 10.2 Danenberg middengebied 10.3 Woonwagenstandplaatsen 10.4 ’t Fort en omgeving 10.5 GEM gronden – uitwerking tot park 10.6 GEM Liquidatie 10.7 Herinrichting Stationsgebied, fase 1 10.8 Morel Elst 10.9 Steenbeekstraat Zetten 10.10 Spoorallee 10.11 Merm 10.12 Schil Zetten Hemmen

Kern Elst Oosterhout n.t.b. Elst Elst Elst Zetten Elst Zetten Elst Elst Zetten / Hemmen

Kern

11.1 11.2 11.3 11.4

Windmolentribune Park 15 Zonnepark tussen A15/Betuweroute Windpark Midden Betuwe Zonnepark Eisenhouwerplas

Oosterhout Oosterhout Zetten Elst

12

Vastgoedprojecten

12.5

B Faber-de Lange

Geld

Kwaliteit

Tijd

NIEG

W Hol

Geld

Kwaliteit

Tijd

Speerpunt Soort project

36 58

34

38

Infra Landschapspark Locatiestudie Infra Infra PPS - Woningbouwproject Infra WBIE WBIE BBIE BBIE Infra

Project wethouder W Hol B Faber-de Lange W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol B Faber-de Lange B Faber-de Lange W Hol

Stoplicht Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld

Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit

Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd

Duurzaamheidsprojecten Project

12.1 12.2 12.3 12.4

NIEG

Middelgrote en kleine projecten Project

11

28

Speerpunt Soort project

Speerpunt

Stoplicht

Project wethouder

Energie Energie Energie Energie

D Horsthuis-Tangelder D Horsthuis-Tangelder D Horsthuis-Tangelder D Horsthuis-Tangelder

Soort project

Project wethouder R Engels D Horsthuis-Tangelder W Hol R Engels

Geld Geld Geld Geld

Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit

Tijd Tijd Tijd Tijd

W Hol

Geld

Kwaliteit

Tijd

Project

Kern

MFC Valburg MFC Herveld MFA Randwijk Nieuwbouw Overbetuwe College Wanmolen

Valburg Herveld Randwijk Elst

25 26 37

Vastgoed Vastgoed Vastgoed Vastgoed

Zetten

21

Vastgoed

6

Geld Geld Geld Geld

Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit

Tijd Tijd Tijd Tijd

Stoplicht

13 Toekomstige projecten

13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8

Project

Kern

t Kriekse Randwijks Hof Herontwikkeling locatie Sportzaal Start planvorming Kruisakkers Blaashal HCOB Hart voor Driel Circulairs ambachtcentrum BS DE Meeuwenberg

Valburg Randwijk Herveld Elst Elst Driel n.t.b. Driel

Speerpunt Soort project

24

NIEG NIEG NIEG Vastgoed Vastgoed Vastgoed / Infra Vastgoed Vastgoed

Project wethouder

W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol D Horsthuis-Tangelder D Horsthuis-Tangelder R Engels

Stoplicht

Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld

Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit

Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd

Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit Kwaliteit

Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd Tijd

14 Faciliterende projecten Project

14.1 Park 15 14.2 Aamsepoort Noord 14.3 Veldzicht Zetten 14.4 Molenzicht Valburg 14.5 Hoofdstraat 71 Herveld - SSZ 14.6 Grintpad Herveld 14.7 Schubertstraat/Brahmsstraat 14.8 Eco recreatiewoningen 14.9 Danenberg flanken 14.10 Tuyn van Limes Herveld 14.11 Hoge wei fase 1 14.12 Hoge wei fase 2/Peperstraat 14.13 Baltussenweg 37 Driel 14.14 Rijzenburg Elst 14.15 De Eshof (Pols) 14.16 Beatrixstraat 14.17 Hoge Hof 14.18 Zetten Zuid 14.19 Rijksweg Zuid 1-3-5 14.20 NIOO - terrein - Heteren 14.21 Hoenderkamp

Kern

Oosterhout Elst Zetten Valburg Herveld Herveld Elst Elst Oosterhout Herveld Oosterhout Oosterhout Driel Elst Herveld Zetten Herveld Zetten Elst Heteren Heteren

Speerpunt Soort project

14

36

Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex Faciliterend grondcomplex

Project wethouder

Stoplicht

B Faber-de Lange B Faber-de Lange W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol B Faber-de Lange W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol W Hol

Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld Geld

NIEG = Nog in exploitatie te nemen gronden WBIE = Woningbouw complex in exploitatie BBIE = Bedrijvenbouw complex in exploitatie Het project is nog niet gestart of niet van toepassing. Uitvoering vindt plaats conform de gestelde kaders. Oranje Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders. Rood Een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuw besluit wenselijk is. Grijs

Groen

7

5. Projectenkaart

8

6. Woningbouw

De gemeente Overbetuwe werkt sinds 2017 met een nieuwe wijze van sturen en programmeren van woningbouw, de woningbouwprioritering. Met de prioriteringssystematiek wordt gestuurd op: • Realisatie en versnelling: we richten ons nadrukkelijk op het versnellen en maken af waar we aan begonnen zijn. • Kwaliteit & behoefte: woningbouwinitiatieven die de meeste kwaliteit bieden en het best aansluiten bij de woningbehoefte zullen we als eerste prioriteren. De initiatieven die het best scoren middels de vooraf opgestelde afwegingskaders, verkrijgen een prioritaire status en krijgen programmaruimte om binnen 3 jaar tot realisatie te komen. Hiermee voorkomen we dat er woningbouwplannen toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma die weinig kansrijk zijn om op korte termijn gerealiseerd te worden. Onze inwoners zijn natuurlijk alleen gebaat bij datgene dat daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Nadat een woningbouwproject een prioritaire status heeft verkregen is het altijd nog mogelijk dat het woningbouwprogramma van een project verandert, mits het nieuw beoogde woningbouwprogramma beter aansluit bij de actuele behoefte. Hiermee leggen we ook binnen het bestaande woningbouwprogramma de focus op het matchen van vraag en aanbod. Woningbouwprogramma1 Op 1 januari 2021 bestaat het woningbouwprogramma uit 26 projecten, met in totaal 1.153 woningen.

Het programma omvat 292 sociale huurwoningen, 105 vrije sector huurwoningen en 756 koopwoningen. Figuur 1 geeft een overzicht van het woningbouwprogramma in de verschillende prijscategorieën. Figuur 1: woningbouwprogramma gemeente Overbetuwe

Overige kenmerken woningbouwprogramma Overbetuwe: • Ongeveer 65% eengezinswoningen en ongeveer 35% appartementen. • Overwegend nieuwbouwprojecten • Woningbouwprogramma grotendeels in lijn met de behoefte tot 2030. Nog wel extra sociale huur en koopwoningen tot € 310.000 toe te voegen aan het programma • Ongeveer de helft van de projecten heeft een harde planstatus. Dat wil zeggen dat het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad.

1

Het gaat hierbij alleen om de woningbouwprojecten vanaf 4 woningen. Kleine plannen worden niet opgenomen in het woningbouwprogramma.

9

Het huidige woningbouwprogramma heeft een looptijd tot en met 2028. In figuur 2 is het aantal verwachte opleveringen per jaar zichtbaar. Het aantal opleveringen ligt dit jaar naar verwachting onder het gemiddelde; in 2023 verwachten we een piek in het aantal opleveringen. Vorig jaar heeft de regio Arnhem-Nijmegen de Woondeal met het Rijk en de provincie ondertekend. De Woondeal moet het functioneren van de woningmarkt in de regio structureel verbeteren, de woningbouwproductie met oog voor circulariteit en duurzaamheid op niveau brengen én de leefbaarheid verbeteren. Bovendien zijn in de Woondeal voor Overbetuwe een tweetal specifieke versnellingslocaties aangewezen waarmee we de woningbouw een extra stimulans willen geven door deze ‘’zachte plannen’’ naar voren te halen. Voor Overbetuwe zijn dat de woningbouwprojecten De Pas en Driel Zuidoost. Daarnaast hebben we de prioriteringssystematiek aangepast op de versnellingsambitie uit de Woondeal. Door twee prioriteringsrondes per jaar te houden richten we ons op extra versnelling van de woningbouwproductie. Figuur 2: aantal verwachte opleveringen per jaar2

Op basis van de verwachte opleveringsdatum van projecten (inventarisatie Q1 2021), de daadwerkelijke oplevering kan altijd afwijken van de verwachte opleverdatum.

2

10

Driel Driel Driel Elst Elst Elst Elst Elst Elst Elst Elst Herveld Herveld Herveld Heteren Heteren Heteren Heteren Oosterhout Oosterhout Slijk-Ewijk Valburg Zetten Zetten Zetten Zetten TOTAAL

Virehof Fazantstraat Driel ZO Elst-Zuid/Morel Rijksweg Zuid 1-3-5 Schubertstraat-Brahmstraat Rijzenburg De Pas CE - Land van Tap Beethovenstraat EC- Klooster Tuyn van Limes Grintpad De Hoge Hof CH - Liefkenshoek CH - Plein Julianaweg/Flessestraat NIOO-terrein Hoge Wei II Park 15 Danenberg Molenzicht II Steenbeekstraat Zetten Zuid fase 1 Wouterplasstraat Veldzicht

Bestemmingsplan status

41 Zacht 12 Hard 110 Zacht 9 Hard 14 Hard 8 Zacht 21 Zacht 350 Zacht 35 Zacht 12 Zacht 48 Zacht 59 Hard 17 Hard 42 Zacht 24 Hard 39 Hard 54 Zacht 26 Zacht 44 Hard 9 Hard 26 Zacht 71 Hard 5 Hard 27 Hard 4 Zacht 45 Zacht

Aantal bruto toevoeging

1152

Aantal onttrekking

Nieuwbouw (NB), transformatie (TF), transformatielocatie (TL)

nb tl nb nb 4 tl nb tf nb tl 8 tl nb nb nb tl nb nb nb tl nb nb nb nb nb nb tl nb 12

71 5 27 4

17 42 24 39 54

12 110 9 14 8 21 100 35 12 48

Aantal inbreiding 652

45

26 44 9 26

59

250

41

Aantal uitbreiding 500

14 35 26 44 9 26 71 5 27 4 24

59 17 4

12

8 21 247

9

10

Aantal eengezins 672

21

38 24 25 19

48

103 35

14

31 12

Aantal meergezins 370

110

Woningtype onbekend 110

4 21

23 4

14 5 9 38

105 11

13 12 33

Aantal sociale huur 292

8

4

18

4

12 17 4

32

Aantal huur middelduur (€752€1000) 99

9

12

17

Aantal huur duur (vanaf €1000 en hoger)

38

Aantal huur onbekend

0

Aantal koop tot 200.000

4

4

8

20

6

2 23

24 23 21

15 5

10 37

9

22

14

Aantal koop 200.000 tot 310.000

231

6

4

16 10 18 14 9 11 48 5 21

35 3

55 9 1 8 11 176

Aantal koop vanaf 310.000

460

24

Aantal koop onbekend

24

11

Plannaam

Bij woningbouwplannen met een harde status is het bestemmingsplan reeds vastgesteld door de gemeenteraad. Bij woningbouwplannen met een zachte status is dat nog niet het geval.

Figuur 3: woningbouwplanning per project

Kern

7. Regionaal Programma Werklocaties (RPW) In het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) maakt de regio Arnhem Nijmegen afspraken over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Begin 2021 wordt het nieuwe RPW vastgesteld door alle raden in de regio Arnhem Nijmegen en door de provincie. In tegenstelling tot het vorige RPW 2018-2020, waarbij het overaanbod van bedrijventerreinen moest worden teruggebracht, biedt het nieuwe RPW ruimte voor nieuwe ontwikkelingen voor bedrijventerreinen. Dat betekent dat er geen bedrijventerreinen in Overbetuwe meer geschrapt hoeven te worden.

8. Financieel overzicht grondexploitaties Inleiding In dit Projectenboek worden zeven actieve grondexploitatieberekeningen toegelicht. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op deze actieve grondcomplexen van de gemeente Overbetuwe in zijn totaliteit. Voor de grondcomplexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd of opgesteld naar de situatie per 01-01-2021. Daarbij is aandacht besteed aan de herijking van de raming van de nog te realiseren werken en nog te besteden uren, de programmering, nog te realiseren opbrengsten en risicoprofielen per januari 2021. Op basis van deze actualisatie zijn getroffen voorzieningen aangepast. Het doel van deze actualisatie is om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties en deze te laten vaststellen. Een nadere detaillering van de resultaten van de grondexploitatie kan gevonden worden onder het desbetreffende project in dit Projectenboek. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie van grondexploitaties is gehouden aan spelregels en in beleid en regelgeving vastgelegd. Vooral het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar gemeenten zich aan moeten houden. De regelgeving wordt regelmatig aangevuld of aangepast.

Onderstaand worden de belangrijkste regels op een rij gezet: • Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige nadelig resultaat een voorziening worden getroffen. Wij berekenen als gemeente de resultaten op basis van de eindwaarde methode. De eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van afsluiten van de grondexploitatie. Als dit resultaat negatief is, dan moet voor dit resultaat een voorziening worden getroffen; • Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is, dan moet mogelijk tussentijds winst worden genomen. De methodiek van winstneming gebeurt conform de Percentage Of Completion (POC – methode). Met deze methodiek wordt zowel rekening gehouden met het realisatiebeginsel als met het voorzichtigheidsbeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Echter, indien er voldoende zekerheid bestaat, moet voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd en kosten zijn gemaakt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hierbij mag rekening worden gehouden met risico’s; • Looptijd van het project: als richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties wordt 10 jaar aangehouden.

De looptijd van de projecten van onze gemeente zijn alle minder dan 10 jaar; • Eenduidige toerekening: vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen van toepassing. Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht bij de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten of een bijdrage bovenwijkse voorzieningen in een grondexploitatie niet meer mogelijk is;

12

•

•

Rente en disconteringsvoet: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,34% aangehouden. Bij de jaarrekening van 2019 was deze 1,66%; Strategische gronden: de categorie NIEG (Niet in Exploitatie Genomen Gronden) is afgeschaft. Zolang gronden nog niet zijn gekwalificeerd als BIE (Bouwgrond in Exploitatie), staan deze gronden op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden”. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming).

Invloed BBV-regels op de grondexploitaties van de gemeente Overbetuwe Onderstaand wordt in het kort aangegeven welke BBV-regels van invloed zijn op de actualisatie van de grondexploitaties 2021: • Voor de verliesgevende projecten wordt een voorziening getroffen gelijk aan het resultaat (op eindwaarde). Hierbij gaat het om de projecten De Merm, De Merm Oost, Spoorallee, Elst Centraal West en Heteren Centrum; • Ten aanzien van het winstgevende project Elst – Zuid worden op basis van de voortgang nog geen tussentijdse winstnemingen getroffen. Het project Steenbeekstraat wordt afgesloten. Het positieve resultaat van dit project wordt toegevoegd aan de algemene reserve; • Wat betreft de rente moet de werkelijke rente worden gehanteerd. Deze is voor de gemeente gelijk aan 1,34%. Financiële resultaten In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële resultaten van de grondexploitaties en wat deze resultaten betekenen voor de jaarrekening. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de grondexploitaties (op eindwaarde). De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s per afzonderlijk project zijn per project in dit Projectenboek weergegeven.

13

GREX 1-1-2021

Complex

eindwaarde per

GREX 1-1-2020

verschillen t.o.v. 2020

eindwaarde per

Bedrijvencomplexen De Merm Elst De Merm Oost Elst Spoorallee

€ € €

297.783 N 658.149 N 183.843 N

31-12-2022 € 31-12-2022 € 31-12-2021 €

421.007 N 731.692 N 232.969 N

31-12-2025 € 31-12-2022 € 31-12-2021 €

123.224 73.543 49.126

V V V

subtotaal nadeel

€

1.139.775 N

€

1.385.668 N

€

245.893

v

saldo

€

1.139.775 N

€

1.385.668 N

€

245.893 V

Woningbouwcomplexen Steenbeekstraat Zetten De Morel (Elst Zuid) Elst Centraal West Heteren Centrum

€ € € €

209.124 V 15.626 V 692.851 N 1.267.918 N

31-12-2020 € 31-12-2021 € 31-12-2022 € 31-12-2022 €

103.484 V 18.544 V 163.958 N 1.179.727 N

31-12-2021 € 31-12-2020 € 31-12-2022 € 31-12-2021 €

subtotaal voordeel subtotaal nadeel

€ €

224.750 V 1.960.769 N

€ €

122.028 V 1.343.685 N

€ €

105.640 V 620.002 N

saldo

€

1.736.019 N

€

1.221.657 N

€

514.362 N

Totaal

€

2.875.794 N

€

2.607.325 N

€

268.469

N

Complexen met een voordelig saldo

€

224.750 V

€

122.028 V

€

102.722

N

Complexen met een nadelig saldo

€

3.100.544 N

€

2.729.353 N

€

371.191

N

totaal voorzieningen

€

3.100.544

€

2.729.353

€

371.191

N

105.640 2.918 528.893 88.191

Verliesvoorziening grondexploitaties Bij de actualisatie per 1-1-2020 was de totale verliesvoorziening gelijk aan € 2.729.353,-. Per 1-1-2021 is deze gelijk aan € 3.100.544,-. De verliesvoorziening ten behoeve van de grondexploitaties neemt hiermee toe met € 371.191,-. Effect op de jaarrekening Het totale effect op de jaarrekening van de lopende grondexploitaties betreft de toename van de verliesvoorziening met € 371.191,- en het nemen van het positieve resultaat van € 209.124,- van het af te sluiten complex Steenbeekstraat. Totaal komt het effect daarmee € 162.067,- negatief. Boekwaarden Met de boekwaarden worden de historische kosten en opbrengsten uitgedrukt van een project. De boekwaarde is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en rentekosten. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde over 2020 weergegeven.

14

V N N N

Risico’s en weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is bedoeld om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Dit kunnen directe tegenvallers zijn in de vorm van hogere verliesvoorzieningen of een lagere winst in de toekomst. Van deze risico’s wordt ten eerste het financiële effect berekend en vervolgens de kans op dit effect (gewogen risico’s). Bij winstgevende grondexploitaties gaan risico’s in eerste instantie ten koste van de winst en hebben daarmee geen effect op het weerstandsvermogen. Onderstaand overzicht toont de (gewogen) risico’s per project. Voor de projecten is er sprake van een afname van het totale risico van € 152.000,-. Dit komt vooral doordat bij de Merm een aantal kavels zijn verkocht, waardoor de kans op planvertraging door een slechte afzetbaarheid van de kavels is afgenomen. Eén en ander betekent een afname van het benodigd weerstandsvermogen van € 152.000,- ten opzichte van de vorige actualisatie. Het totaal benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties gaat naar € 1.103.000,-.

Uitgangspunten Als uitgangspunt zijn de volgende parameters gehanteerd bij de herziening van de grondcomplexen: Prijspeil 01-01-2021 Rente 1,34 % (1,66 vorig jaar) Index opbrengsten 0,0 %

15

Vanuit een voorzichtige benadering is ondanks de prijsstijgingen op de woningmarkt en het volgen daarvan voor de bedrijventerreinenmarkt, vooralsnog geen opbrengstenstijging opgenomen door de toenemende bouwkosten en kwaliteitseisen aan de realisatie van vastgoed. Bovendien is bij de meeste projecten sprake van al gesloten overeenkomsten met een afgesproken grondprijs. Index kosten

3,0 %

Dit percentage is tevens vanuit een voorzichtige benadering, op basis van (licht) marktherstel en het meerjarig gemiddelde van de GWW-index, als uitgangspunt gehanteerd.

9 Projectrisico’s De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de fysieke projecten zijn: Organisatorische risico’s: • Het niet kunnen verwerven van gronden; • Het niet (volledig) toekennen van subsidies; • Zienswijzen in de planologische procedure. • Bodemverontreiniging; • Archeologie; • Kosten (gemeentelijk aandeel 32%) die verband houden met de ruiming van munitie; • Onvoldoende ruimte voor de dekking van niet verhaalbare plankosten • Hogere personeelskosten (voor inhuur) in verband met de krapte op de arbeidsmarkt. Verhaalrisico’s: • Het niet volledig kunnen verhalen van plankostenkosten bij ontwikkelaars; Economische risico’s: • Nadelige economische conjunctuur. Dit heeft vooral consequenties die mogelijk voorvloeien uit de corona maatregelen. Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandsvermogen noodzakelijk. Het weerstandsvermogen is het vermogen om financiële tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze dat het voorzieningenniveau ongestoord kan worden voortgezet. Bij het samenstellen van de jaarrekening 2020 bedraagt de weerstandsratio 1,1. Dit is toereikend om alle risico’s op te vangen.

16

Projecten

18

Leeswijzer Projectsheets Algemeen De projectsheets zijn onderverdeeld in vijf project categorieën namelijk: • Grote en majeure projecten • Middelgrote en kleinere projecten • Duurzaamheidsprojecten • Vastgoedprojecten • Toekomstige projecten Daarnaast zijn er nog de projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Deze projecten zijn apart opgenomen in een aparte tabel en deze tabel spreekt eigenlijk voor zichzelf. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de financiële resultaten van de zeven lopende grondexploitaties in de gemeente Overbetuwe en wat de resultaten hiervan betekenen voor de jaarrekening. De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s voor deze grondexploitaties zijn in de projectsheets per project te vinden. Alle grondexploitaties vallen onder de categorie grote en majeure projecten of onder de categorie middelgrote en kleine projecten. Financiële voortgang grondexploitaties De gerapporteerde financiële voortgang bij de projectsheets is niet voor elk project hetzelfde. Voor de grondexploitaties wordt financieel uitgebreider gerapporteerd dan bij de overige projecten. Voor de grondexploitaties is altijd een tabel weergegeven zoals onderstaand.

In de eerste cijfermatige kolom worden de totale kosten of opbrengsten per kostensoort of opbrengstensoort weergegeven per 1-1-2021. Hierbij wordt onder de totale kosten bedoeld de al gemaakte kosten (boekwaarde) plus de nog te verwachten kosten. Dit zelfde geldt voor de opbrengsten. In dit voorbeeld

19

bedragen de totale CT (civieltechnische kosten) kosten per 1-1-2021 € 500,-. De tweede kolom doet hetzelfde als de eerste kolom maar dan worden de totale kosten of opbrengsten weergegeven zoals deze verwacht werden per 1-1-2020. Voor de CT kosten bedragen deze in dit geval € 400,-. De CT kosten zijn dus vergeleken met 1-1-2020 met € 100,- gestegen. Dit wordt in de derde cijfermatige kolom weergegeven. De vierde kolom geeft weer hoeveel van de kosten al gemaakt zijn. In de tabel valt te zien dat er op 31-12-2020 nog geen civieltechnische kosten zijn gemaakt. In de tabel valt ook te zien dat voor grondverwerving al wel alle kosten, in dit geval € 1.000,-, gemaakt zijn per 31-12-2020. De boekwaarde voor de verwerving is daarmee dus € 1000,- en die voor de CT kosten € 0,-. De vijfde en laatste kolom geeft de nog te realiseren kosten weer. Voor de CT kosten moeten nog alle kosten gemaakt worden namelijk € 500,-. De optelling van de vierde kolom (boekwaarde) plus de vijfde kolom (nog te realiseren) is altijd gelijk aan het bedrag in de eerste kolom (totaal). Voor bijvoorbeeld de plankosten is de boekwaarde € 100,- en wordt nog € 150,- aan te maken plankosten verwacht. In de eerste kolom is dan het bedrag voor plankosten € 250,- namelijk de twee vorige bedragen bij elkaar opgeteld. De totale boekwaarde per 31-12-2020 zijn alle gemaakte kosten minus alle opbrengsten.

In dit geval € 1.220,- aan al gemaakte kosten minus € 0,- aan gerealiseerde opbrengsten is een boekwaarde van € 1.220,-. Wanneer de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de gemaakte kosten is de boekwaarde negatief. Stel er was al € 1.500,- ontvangen aan opbrengsten per 31-12-2020 dan was de boekwaarde € - 280,- geweest (€ 1.220,- minus € 1.500,-). Het resultaat van elke grondexploitatie is op eindwaarde. Dit wel zeggen het verwachte resultaat aan het eind van het project; dus op het moment dat het project wordt afgesloten. In dit geval wordt verwacht dat het project per 31-12-2021 met een positief resultaat van € 125,- wordt afgesloten. De onderste regel van de tabel geeft een financiële inschatting weer van de verwachte risico’s in het project. In dit geval worden er € 1.000,- aan risico’s verwacht. Wanneer deze risico’s daadwerkelijk optreden wordt dit verwerkt in de grondexploitatie en zal het saldo dus € 875,- negatief worden. Met de risico’s wordt rekening gehouden in het weerstandsvermogen van de gemeente. Financiële voortgang overige projecten De financiële voortgang van de overige projecten wordt op drie verschillende manieren weergegeven. Bij faciliterende projecten is het uitgangspunt dat de gemeente alle kosten welke zij maakt verhaalt op de ontwikkelende partij. Dit wordt dan aangegeven bij de desbetreffende projectsheet.

Bij investeringsprojecten waarbij de gemeente zelf investeert, maar waar geen dekking uit grondopbrengsten worden verwacht (grondexploitatie) ook niet in de toekomst (toekomstige grondexploitatie) wordt een krediet aangevraagd. Onder de financiële voortgang van de projectsheets is dan weergegeven het totaal begrote bedrag en hoeveel hier inmiddels op is uitgegeven. Daarnaast wordt weergegeven op welke wijze het bedrag gedekt is. Dit kan bijvoorbeeld uit de gemeentelijke middelen zijn, maar ook vanuit bijdragen van derden (bijvoorbeeld subsidies van andere overheden). Begroot € 1.000.000 Verantwoord per 31-12-2020 € 200.000 Nog beschikbaar per 1-1-2021 € 800.000 Het totaal begrote bedrag wordt gedekt uit: Aandeel gemeente € 400.000 Aandeel derden € 600.000 € 1.000.000

20

In bovenstaand voorbeeld is er € 1.000.000,- aan kosten begroot en hiervan is € 200.000,- besteed per 31-12-20. Er is daarmee nog € 800.000,- beschikbaar. Van het totaal geraamd bedrag wordt € 400.000,- gedekt vanuit de gemeente en € 600.000,- uit subsidies van derden. Tenslotte zijn er nog toekomstige grondexploitaties. Bij deze projecten wordt vaak de boekwaarde bijgehouden zonder een krediet aan te vragen. Uitgangspunt hierbij is dat deze gemaakte kosten later worden terugverdiend op het moment dat dit project daadwerkelijk een grondexploitatie wordt of op het moment dat de grond aan een ontwikkelende partij wordt verkocht. Wanneer deze verwachting niet realistisch is, wordt een voorziening gevormd of wordt de boekwaarde afgewaardeerd naar taxatiewaarde (zie hieronder). In onderstaand voorbeeld is de boekwaarde per 31-12-2020 € 500.000,-. Boekwaarde 31-12-2020 Aantal m2 Boekwaarde per m2

€ 500.000 10.000 50,00

De tabel geeft verder weer dat het gaat om een gemeentelijke positie van 10.000 vierkante meter. Wanneer je de totale boekwaarde deelt door het aantal vierkante meters, dan kom je uit op een boekwaarde van € 50,00 per vierkante meter. Deze waarde moet worden vergeleken met een taxatiewaarde van de grond. Wanneer de taxatiewaarde hoger is dan de boekwaarde, is het uitgangspunt dat de gemeente de gemaakte kosten terugverdient op het moment dat de grond wordt verkocht of op het moment dat een grondexploitatie wordt vastgesteld. Wanneer de taxatiewaarde echter lager is dan de boekwaarde, dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd tot aan de taxatiewaarde. Verwacht jaar afronding projecten In de projectsheets wordt bij projectkenmerken het verwachte jaar van afronding van een project genoemd. Hierbij wordt bedoeld de afronding van het project voor de gemeente. Dit kan evenwel betekenen dat de woningen pas later worden opgeleverd aan de kopers.

21

Grote en majeure projecten

24

1 Elst centraal

26

1

Elst Centraal

A. Projectbeschrijving De totale gebiedsontwikkeling Elst centraal betreft een aantal deelprojecten in voorbereiding die nauw met elkaar samenhangen en die zich in verschillende stadia van ontwikkeling bevinden, deze deel projecten zijn: 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Elst Centraal Oost (Rijnstate) Elst Centraal West (Stationsplein West) Ontwikkeling het Klooster Woongaard Fietspad nieuwe Aamsestraat/Regenboog

Op 24 november 2020 is de nieuwe ontwikkelstrategie van Elst Centraal vastgesteld (20int05169). Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De realisatie van een ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft het gebied de beoogde uitstraling als hoogwaardige entree van Elst zuidoost. In het coalitieprogramma 2018-2022 ‘Overbetuwe in bloei’ staat dat het stationsgebied in Elst Centraal hoogwaardig en evenwichtig ontwikkeld moet worden, met een combinatie van woningbouw, bedrijfsvestigingen en maatschappelijke voorzieningen. De nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft hier invulling aan en markeert het centrale deel van deze gebiedsontwikkeling. De bedrijfskavels in dit deelproject dienen als verbindende schakel tussen de kern van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal en de bedrijven op De Aam. Het deelproject Klooster Noord betreft woningbouw die goed aansluit bij de functies van het station en de ziekenhuisvoorziening. Het verstedelijkt karakter van het gebied kan versterkt worden door woningbouwontwikkeling die aansluit bij een gebiedsprofilering van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. Door deze specifieke plek kan het gebouw ook aan een specifieke doelgroep worden toegewezen die past bij de bijzondere kwaliteiten van de plek en haar omgeving.

In de huidige actualisatie van de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt het deelproject Stationsplein West, aan de voorzijde van het station, geheel en volledig benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en –leefbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze reeds aan de oostzijde is ingepast. Het deelproject de Woongaard | Sport&Educatie dient als de verbindende schakel tussen Westeraam en Klooster Noord. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal markeren op het gebied van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. De voorkeurslocatie voor de nieuwbouw van een Multifunctioneel Sportcentrum kan goed gecombineerd worden met andere maatschappelijke functies, zoals educatie. Deelproject Vrijliggend Fietspad vormt de ader die de centrale delen van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal met elkaar verbinden: vanuit het hart naar de Nieuwe Aamsestraat en Regenboog (Westeraam/Lyceum) om te zorgen dat de volgende generatie veilig kan fietsen.

27

Gebiedsontwikkeling Elst Centraal

28

1.1 Rijnstate A. Projectbeschrijving Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De focus op de nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende zorg en ondersteuning. De nieuwbouw van ziekenhuisvoorziening Rijnstate wordt gefaseerd gerealiseerd. Fase 1 betreft een zogenoemd dagziekenhuis dat voor het vervullen van de zorgvraag beperkt in de avond en weekend open zal zijn. In samenwerkingen met externe partijen wordt onderzocht of gedeeld gebruik van een meldkamer en een restauratieve voorziening functioneel mogelijk zijn. Sommige van deze functies kennen een 24-uursbezetting. Fase 1 heeft een omvang van circa 15.000 m² (bruto vloeroppervlak). Fase 2 bestaat uit een uitbreiding van de ziekenhuisvoorziening tot een maximum van 25.000 m² bruto vloeroppervlak voor de totale ziekenhuisvoorziening in het plangebied. Ten tijde van deze uitbreiding is denkbaar dat er een verschuiving plaatsvindt van poliklinische en dagfuncties naar een volwaardige ziekenhuisvoorziening (24/7) met klinische bedden. Ten noorden van de nieuwbouw zal aan de overzijde van de weg, op locatie Klooster Zuid, een parkeervoorziening voor patiënten/bezoekers van het ziekenhuis worden gerealiseerd.

Aanpassing van het openbaar gebied (verlegging watergang en Spoorlaan) maakt ook onderdeel uit van dit deelproject. Ontwikkeling van de bedrijfskavels tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam maakt ook onderdeel uit van dit deelproject.

Projectkenmerken

Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2024

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd

29

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

In 2020 zijn voor Elst Centraal belangrijke mijlpalen behaald. Op 4 februari 2020 heeft het college ingestemd met het hoofdlijnenakkoord tussen de gemeente Overbetuwe en Rijnstate. Tevens is ingestemd met het voorontwerpbestemmingsplan ‘Elst, ziekenhuis Rijnstate’. Op 21 juli 2020 is het ontwerpbestemmingsplan Elst, ziekenhuisvoorziening Rijnstate vrijgegeven voor zienswijzen. In voorbereiding hierop is intensief overleg gevoerd met de belangrijkste belanghebbenden, zoals omliggende bedrijven, bewoners, wijkplatform Elst Oost, buurtvereniging De Eshof, fietsersbond en Ondernemers Vereniging Overbetuwe. Op 24 november 2020 is goedkeuring gegeven aan de actualisatie van de ontwikkelingsstrategie van Elst Centraal, de grondexploitatie Elst Centraal / Rijnstate Oost, de koop- realisatieovereenkomst tussen gemeente Overbetuwe en Stichting Rijnstate Ziekenhuis. Voor de realisatie van de ‘Herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate’ is de meervoudig onderhandse aanbesteding van het project in november 2020 van start gegaan.

Welke besluiten heeft de raad in 2020 genomen?

Datum : 10 maart 2020 Besluit: Voorontwerpbestemmingsplan ‘Elst, ziekenhuis Rijnstate’ ter kennisname en instemmen met het vervolgproces Rijnstate (20rb000016).

Wat gaan we doen in 2021?

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan ‘Elst, ziekenhuisvoorziening Rijnstate’ en de grondexploitatie Elst Centraal / Rijnstate Oost op 26 januari 2021 vastgesteld. In 2021 wordt ook het beeldkwaliteitsplan van Rijnstate vastgesteld. Voor de realisatie van de ‘Herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate’ is de meervoudig onderhandse aanbesteding van het project in januari 2021 gegund en de bouwteamovereenkomst in maart 2021 getekend. Voorbereiding van de uitvoering is opgestart en wordt verder uitgewerkt. Verwacht wordt dat de werkzaamheden starten in juni 2021. Verwacht wordt dat de omgevingsvergunning verleend wordt in mei 2021 en daarna ter inzage wordt gelegd. Zodra de omgevingsvergunning van Rijnstate onherroepelijk wordt kunnen de werkzaamheden worden gestart. Het bestemmingsplanproces ten aanzien van de ontwikkeling van de bedrijfskavels tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam worden in het voorjaar 2021 opgestart.

C. Financiële voortgang

De nieuwe actieve grondexploitatie ‘Elst Centraal / Rijnstate Oost’ is op 26 januari 2021 vastgesteld. Deze grondexploitatie behelst de actieve verkoop van gronden aan Stichting Rijnstate Ziekenhuis, de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate, de aanleg van het parkeerterrein op Klooster Zuid ten behoeve van bezoekers/patiënten, de verkoop van grond aan een ontwikkelaar voor de ontwikkeling van Klooster Noord en de uitgave van kavels voor de bedrijven binnen Elst centraal. De financiële consequenties staan benoemd in de memo ‘Grondexploitatie Rijnstate Oost’ (20bij14489).

30

D. Risico ontwikkeling

De gebruikelijke risico’s van beroep zijn aanwezig voor wat betreft het bestemmingsplan .

31

1.2

Stationsplein west woningen

A. Projectbeschrijving In deelproject Stationsplein West is de oude ontwikkelingsstrategie van 2016 losgelaten. In de huidige actualisatie van de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt de ruimte aan de voorzijde van het station geheel en volledig benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze aan de oostzijde is ingepast. Projectkenmerken Soort project Woningbouw in exploitatie Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2022

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd Stationsplein West

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

Door middel van visuele tellingen en waarnemingen is geanalyseerd welke fietsbewegingen in dit gebied daadwerkelijk gemaakt worden (rapport Visuele fietstellingen, Mobycon, januari 2020). Het blijkt vooral te gaan om stations gerelateerd fietsverkeer vanuit de Van Oldenbarneveltstraat en Oude Aamsestraat dat 32

problemen ondervindt op het laatste/eerste deel van hun fietsroute. In het voorjaar 2020 is gestart met het nieuwe ontwerp van Stationsplein West om de verkeersveiligheid en –leefbaarheid en de bereikbaarheid van het station te verbeteren. In het najaar 2020 is het schetsontwerp getoetst aan de stakeholders van Elst Centraal. In dit ontwerp worden de verkeersstromen aan de westzijde gescheiden om een nieuw te realiseren groen middengebied heen. Fietsers en voetgangers hoeven bij het oversteken per wegdeel nog maar één zijde in de gaten te houden, zodat het verkeer overzichtelijker wordt voor fietsers en voetgangers om veilig over te steken. Tevens is ruimte voor het inpassen van een tweezijdig vrijliggend fietspad, zoals deze aan de oostzijde is ingepast. Op 24 november 2020 is goedkeuring gegeven aan de herziening grondexploitatie Stationsplein West en het schetsontwerp van Stationsplein West.

Welke besluiten heeft de raad in 2020 genomen? In 2020 zijn er geen raadsbesluiten genomen.

Wat gaan we doen in 2021?

De gemeenteraad heeft de herziening grondexploitatie Stationsplein West op 26 januari 2021 vastgesteld. We zijn gestart met het uitwerken van het schetsontwerp Stationsplein West in een voorlopig- en een definitief ontwerp. De aanbesteding van de werkzaamheden zal na de zomer van 2021 worden uitgevoerd, zodat de realisatie van Stationsplein West in het najaar van 2021 opgepakt kan worden.

C. Financiële voortgang Het financiële kader voor Elst Centraal is gelegen in de reeds bestaande grondexploitatie G 071, voor het laatst vastgesteld per 8-6-2020 tijdens de normale P&C-cyclus. Deze grondexploitatie is herzien op basis van de in de raad op 26 januari vastgestelde aangepaste grondexploitatie.

Het resultaat van de grondexploitatie is met € 528.893,- verslechterd naar een negatief resultaat van € 692.851,-. Deze verslechtering komt vooral doordat er geen appartementen meer zijn voorzien, maar in plaats daarvan twee vrije kavels worden uitgegeven. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd.

D. Risico ontwikkeling N.v.t.

33

1.3

Ontwikkeling Het Klooster

A. Projectbeschrijving Dit project betreft een deelproject van Elst Centraal ten oosten van het station. Deelproject Het Klooster was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningen en een destijds ingediend plan heeft op 14 februari 2018 de prioritaire status gekregen De locatie is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van de VOF Westeraam I. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd Het Klooster

34

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

Op 4 februari 2020 heeft het college ingestemd met het feit dat het zuidelijk deel van het Klooster benodigd is voor een parkeervoorziening voor patiënten en bezoekers van Rijnstate. Het noordelijk deel blijft daarmee beschikbaar voor woningbouw. In de actualisatie van de ontwikkelstrategie is in het najaar van 2020 gewerkt aan het ruimtelijk ontwikkelingskader voor Klooster Noord. Hierin is het verstedelijkt karakter van Elst Centraal versterkt door de woningbouwontwikkeling in Klooster Noord. Door deze specifieke plek kan het gebouw ook aan een specifieke doelgroep worden toegewezen die past bij de bijzondere kwaliteiten van de plek en haar omgeving. In de figuur is een verbeelding weergegeven die een denkrichting biedt voor een mogelijke ontwikkeling voor Klooster Noord. In mei 2020 zijn locaties het Klooster en de Woongaard gewaardeerd. Gesproken is met VOF Westeraam II over een uitruil van gronden.

Wat gaan we doen in 2021?

We gaan de afspraken over de grondruil uitwerken in een contract. Voor Klooster Noord gaan we kijken naar de wijze waarop we dit plan tot realisatie kunnen brengen. De gemeente is hierover in gesprek met de VOF Westeraam II. Tevens wordt in 2021 de bestemmingsplanprocedure opgestart.

C. Financiële voortgang Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling van Klooster Noord is het uitgangspunt dat met VOF Westeraam II een zogenaamde anterieure overeenkomst opgesteld moet worden t.b.v. kostenverhaal vanuit de gemeente voor de ontwikkeling van Klooster Noord.

D. Risico ontwikkeling •

•

Een deel van de grond is eigendom van de VOF Westeraam I. Onderhandelingen worden gevoerd. Er ligt een gemeentelijk voorkeursrecht op (Wvg) en we zijn in goed overleg met partijen over minnelijke verwerving; Het bestaande gebouw op het Klooster wordt gebruikt door BSO de Kikkerkoning. Deze maken tijdelijk gebruik van het gebouw en we zullen goede afspraken moeten maken over beëindiging van dit gebruik.

35

1.4 De Woongaard A. Projectbeschrijving Deelproject De Woongaard was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningbouw en in januari 2019 door de VOF Westeraam ingediend voor de prioriteringsronde. Het college heeft geen prioritering toegekend aan deze woningbouwlocatie. Door de komst van ziekenhuisvoorziening Rijnstate is gebied De Woongaard, ingeklemd door scholencluster Westeraam/Lyceum, bedrijventerrein De Aam en het toekomstige Rijnstate, geen geschikte woningbouwlocatie meer. De locatie is in eigendom van derden (VOF Westeraam I). Projectkenmerken Soort project Faciliterend grondcomplex Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd De Woongaard

36

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

In de actualisatie van de ontwikkelingsstrategie is in het najaar van 2020 gewerkt aan het ruimtelijk ontwikkelingskader, zijnde Maatschappelijk gericht op Sport en Educatie. De voorkeurslocatie voor de nieuwbouw van een Multifunctioneel Sportcentrum kan goed gecombineerd worden met andere maatschappelijke functies, zoals educatie. Het scholen cluster Lyceum en Westeraam kan versterkt worden door de uitbreiding van deze functie. Het deelgebied Sport en Educatie is zeer geschikt als een verbindende schakel tussen het centrum van Elst en het oostelijk gelegen woongebied Westeraam en sluit goed aan bij de beoogde ontwikkeling van Rijnstate. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal markeren. De geactualiseerde ontwikkelingsstrategie is op 24 november 2020 vastgesteld. Met de eigenaar zijn verkennende gesprekken gevoerd ten aanzien van aankoop gronden de Woongaard.

Wat gaan we doen in 2021?

In 2021 wordt een overeenkomst opgesteld ten aanzien van de gronden met VOF Westeraam II.

C. Financiële voortgang Afhankelijk van de keuze voor de verdere ontwikkeling van het Multifunctioneel Sportcentrum, zullen de kosten voor de ontwikkeling van dit plandeel worden ingebracht in dit project.

D. Risico ontwikkeling N.v.t.

37

1.5

Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog

A. Projectbeschrijving Dit betreft een deelproject van Elst Centraal aan de oostzijde van het station. Na realisatie van de auto- en fietstunnel in 2015 is gebleken dat de aansluiting, komende vanuit de fietstunnel op de Spoorlaan – Regenboog – Nieuwe Aamsestraat, voor fietsers in de praktijk een onduidelijke en minder veilige situatie oplevert. Met het maken van de ontwerpen was dit niet voorzien. Uit verkeerstellingen is gebleken dat er elke dag 1200 fietsers van deze route gebruikmaken. Dit maakt de noodzaak groot om een vrijliggend fietspad langs de Regenboog en de Nieuwe Aamsestraat te maken. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2022 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd

Nieuwe Aamsestraat/Regenboog

38

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

IOp 6 oktober 2020 heeft de raad een laatste belangrijke stap gezet ten behoeve de realisatie van de vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Aamsestraat en langs de Regenboog, met de instemming van de aankoop van het perceel Nieuwe Aamsestraat 13b in Elst. Hiermee kan de verlegging van de hoge druk gasleiding worden gerealiseerd. Tevens maakt dit een eventuele realisatie van een Multifunctioneel Sportcentrum op locatie de Woongaard ook makkelijker. In maart 2020 had het college al ingestemd met het definitief ontwerp van de vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Aamsestraat en langs de Regenboog. Het ontwerp levert een verbetering op voor de verkeersveiligheid van fietsers rondom het kruispunt Nieuwe Aamsestraat-Regenboog-Spoorlaan. In het najaar van 2020 is gestart met de voorbereiding van de uitvoerende werkzaamheden, zoals overleg met de nutspartijen ten aanzien van het verleggen van de kabels&leidingen.

Wat gaan we doen in 2021?

Voor de realisatie van de ‘Herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate’ is de voorbereiding van de uitvoering opgestart en verder uitgewerkt. Verwacht wordt dat de werkzaamheden starten in juni 2021.

C. Financiële voortgang Begroot € 664.000 Verantwoord per 31-12-2020 € 30.424 Nog beschikbaar per 1-1-2021 € 633.576 Het totaal begrote bedrag wordt gedekt uit: Aandeel gemeente Aandeel derden

€ 604.200 € 59.800 € 664.000

D. Risico ontwikkeling N.v.t.

39

40

2 Ontwikkelvisie Driel

42

2

Ontwikkelvisie Driel

A. Projectbeschrijving Het project betreft de ontwikkeling van een in 2019 gezamenlijk met Van Wanrooij verworven locatie aan de oostzijde van Driel. Bij verwerving is afgesproken om gezamenlijk een ontwikkelvisie op te stellen en om afspraken te maken over de wijze van samenwerking. De toekomstige ontwikkeling van deze gronden richt zich op de functies woningbouw en maatschappelijke voorzieningen in de vorm van in ieder geval een basisschool. Daarnaast is er mogelijk ruimte voor het realiseren van een fietsverbinding die zorgt voor een verkeersveilige route voor fietsers uit Driel richting Elst en Arnhem. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder R. Engels Kern Driel Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding nog niet te voorzien

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd

Afbeelding: kadastrale kaart locatie

43

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

In samenwerking met Van Wanrooij is de opdracht uitgezet bij een stedenbouwkundig bureau voor het maken van de ontwikkelvisie Driel Zuidoost. Een eerste bijeenkomst met de omgeving heeft op 1 september 2020 plaatsgevonden. Er is een oproep gedaan aan de omgeving om mee te participeren. Uit deze aanmeldingen is een klankbordgroep samengesteld. Er hebben twee bijeenkomsten plaatsgevonden met de klankbordgroep. Dit heeft digitaal plaatsgevonden in verband met de Coronamaatregelen. In deze bijeenkomsten zijn de uitgangspunten besproken over hoe de visie er uit moet komen te zien aan de hand van diverse thema’s. Voorbeelden hiervan zijn inpassing van groen en de ligging van de ontsluiting van de wijk.

Welke besluiten heeft de raad in 2020 genomen? In 2020 zijn er geen raadbesluiten genomen.

Wat gaan we doen in 2021?

Dit jaar gaan we de ontwikkelvisie Driel zuidoost afronden. De visie zal ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Daarnaast maken we een start met de onderzoeken t.b.v. de procedure die doorlopen moet gaan worden voor het nieuwe Omgevingsplan. Ook gaan Van Wanrooij en de gemeente in gesprek om afspraken te maken over de verdere samenwerking.

C. Financiën Boekwaarde 31-12-2020

€

775.465

Getroffen voorzieningen

€

627.940

Netto boekwaarde

€

147.525

Aantal m2

25.740

Boekwaarde per m2

€

5,73

De boekwaarde betreft de door de gemeente gemaakte verwervingskosten. Van Wanrooij heeft ook € 775.000 geïnvesteerd in de aankoop van de gronden. Er is een voorziening getroffen voor het gemeentelijk deel van de investering omdat de huidige taxatiewaarde van de gronden (welke nog niet uitgaat van woningbouw) lager ligt dan de al gemaakte kosten.De kans is echter groot dat met de ontwikkeling van de locatie deze voorziening omlaag kan op het moment dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld met een daarbij gewijzigde bestemming van de aangekochte grond. De verwachting is dat de investering van beide partijen dan kan worden terugverdiend.

D. Risico ontwikkeling Een risico is de noodzaak van onderbouwing van de ladder van duurzame verstedelijking. (inbreiding van woningbouw gaat boven uitbreiding).

44

3 Hart van Oosterhout

46

3

Hart van Oosterhout

A. Projectbeschrijving Dit project betreft de herontwikkeling van een deel van het centrum van Oosterhout en is gestart op basis van een burgerinitiatief uit 2018. Hiermee is de ontwikkelrichting voor het project Hart van Oosterhout bepaald en kan vormgegeven worden aan de wens voor een bruisende kern van Oosterhout. De ontwikkelrichting voor het dorpshart bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Verplaatsen van het dorpshuis naar het kerkgebouw inclusief het aanbouwen van een nieuwe gymzaal; 2. Realiseren nieuwbouw basisschool SamSam aan een nieuw plein tegenover de kerk/nieuw dorpshuis; 3. Inrichten openbare ruimte; 4. Realiseren woningbouw; 5. Herbestemmen vrijkomende locaties SamSam en Dorpshuis. Projectkenmerken Soort project Centrumontwikkeling Projectwethouder R. Engels Kern Oosterhout Startjaar 2020 Verwacht jaar van afronding 2021/2022 (deze fase)

Stoplicht

Geld Kwaliteit Tijd

47

B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2020?

Het college heeft ingestemd met het projectplan voor de ontwikkeling van het Hart van Oosterhout. De prioriteit ligt in eerste instantie bij: A. het projectonderdeel de verplaatsing van dorpshuis en de bouw van een gymzaal annex aan het kerk gebouw, deelproject 1 en B. realisatie van Samsam en onderzoek naar de haalbaarheid en consequenties voor de realisatie van de (samenhangende) deelprojecten 2 tot en met 5.

Welke besluiten heeft de raad in 2020 genomen? In 2020 zijn er geen raadbesluiten genomen.

Wat gaan we doen in 2021?

In 2021 wordt een Visiedocument opgesteld waarin de mogelijkheden en financiële consequenties voor de gebiedsontwikkeling worden opgenomen. Tevens wordt de haalbaarheid van de verschillende deelprojecten gepresenteerd. Naast het opstellen van een visiedocument wordt de verplaatsing van dorpshuis De Schakel naar de Leonarduskerk uitgewerkt. Hiervoor wordt een Programma van Eisen opgesteld en de totale kosten worden bepaald. Aan het college zal daarna een voorkeursvariant voor de ontwikkeling van het gebied worden voorgelegd op basis van het visiedocument en de uitwerking van de verplaatsing van De schakel naar de Leonarduskerk. Deze voorkeursvariant heeft financiële consequenties waarvoor de gemeenteraad middelen beschikbaar zal moeten stellen. De voorkeursvariant met financiële consequenties wordt medio 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad.

C. Financiële voortgang Voor dit project zijn per 31-12-2020 € 168.844 aan voorbereidingskosten verantwoord. 1.Vastgoedexploitatie De ontwikkeling van de kerk naar dorpshuis en het bouwen van de gymzaal is een vastgoedexploitatie. Hiervoor is een budget beschikbaar van 3 miljoen euro. De elementenbegroting van de architect betreft vooral de bouwkosten. De genoemde ontwikkeling brengt echter ook veel aanvullende kosten met zich mee met name in de plankosten. Op basis van een programma van eisen en mogelijk externe middelen wordt de verplaatsing van het dorpshuis met een gymzaal nader uitgewerkt en gepresenteerd voor besluitvorming door de raad. Voor de school is een bedrag van 3,7 miljoen (investering) beschikbaar gesteld voor de nieuwbouw. 2.Grondexploitatie De verplaatsing van het dorpshuis en bouw gymzaal worden bekostigd uit een beschikbaar gesteld budget. Dit geldt ook voor de ontwikkeling van de nieuwe school. Voor de overige locaties geldt het uitgangspunt dat deze een sluitende grondexploitatie hebben. Dit is echter nog niet onderzocht. Om deze locaties te ontwikkelen is ook deels grond van derden nodig. In welke mate de grondeigenaren bereid zijn aan de plannen mee te werken moet nog in kaart worden gebracht, alsmede welke kosten dit met zich meebrengt. Ook zijn er mogelijk hoge kosten door een kwelwaterprobleem in het gebied.

48

Om de locaties financieel haalbaar te maken zullen naast opbrengsten uit grondverkoop externe middelen (subsidies) worden aangevraagd om de kans op een financieel haalbaar plan te vergroten. Gesprekken met Provincie lopen hierover. Met betrekking tot beheer en exploitatie van het dorpshuis moeten nog nadere afspraken worden gemaakt. Gymonderwijs moet in stand worden gehouden. Verder moet worden bezien wat er noodzakelijk is om de exploitatie van het dorpshuis mogelijk te maken. Ook zal worden nagegaan hoe om te gaan met eventuele BTW plichten. Onderzocht zal worden welke mogelijkheden er zijn om uiteindelijk de kosten van de investering te beperken. Voor dit project zijn per 31-12-2020 € 168.844 aan voorbereidingskosten verantwoord.