21-01-26.10 Relevant stuk 4 BP Oosterhout, Peperstraat

Bestemmingsplan Toelichting

Oosterhout, Peperstraat

Bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat Gemeente Overbetuwe Status:

Ontwerp

Datum:

2 Juni 2020

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0240OOSTpeperstr-ONT1

Oosterhout, Peperstraat

Datum 2 Juni 2020

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Opzet van het bestemmingsplan

3 3 3 4 6

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Omgeving plangebied 2.2 Plangebied

7 7 7

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Ontwikkeling aan de Peperstraat

9 9

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie

17 17 17 20 21 23 30

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding 5.2 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) 5.3 Bodem 5.4 Geluid 5.5 Bedrijvigheid 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 Externe veiligheid 5.8 Water 5.9 Flora en fauna 5.10 Archeologie en cultuurhistorie 5.11 Explosieven 5.12 Verkeer en parkeren 5.13 Handhaafbaarheid 5.14 Duurzaamheid

31 31 31 35 37 39 42 44 49 59 61 63 65 66 66

Hoofdstuk 6 Beschrijving van de bestemmingen 6.1 Algemeen 6.2 Dit bestemmingsplan

68 68 69

Hoofdstuk 7

Financiële toelichting

72

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

73 73 73 73

Eindnoten

74

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Historisch onderzoek Peperstraat 48

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

Bijlage 5

Memo Bedrijven en milieuzonering

Bijlage 6

Locatiespecifiek onderzoek spuitzonering

Bijlage 7

Quick scan externe veiligheid

Bijlage 8

CAROLA-berekening en verantwoording groepsrisico

Bijlage 9

Planbeoordeling externe veiligheid Omgevingsdienst

Bijlage 10

Waterhuishoudingsplan

Bijlage 11

Quick scan flora en fauna

Bijlage 12

Nader onderzoek flora en fauna

Bijlage 13

AERIUS berekening

Bijlage 14

Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek archeologie

Bijlage 15

Explosievenonderzoek

Bijlage 16

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 17

Onderzoek verkeerseffecten

Bijlage 18

Rapport inspraak en vooroverleg

Bijlage 19

Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling bestemmingsplan 'Oosterhout, Peperstraat'

2

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Overbetuwe is voornemens medewerking te verlenen aan de realisatie van woningbouwlocatie Peperstraat, waar in totaal maximaal 44 woningen zijn beoogd. Realisatie van de woningen is niet mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van Oosterhout. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Lage Wick, aan de oostzijde door de woningen aan de Spaanstraat, aan de zuidzijde door de Peperstraat en aan de westzijde door de agrarische percelen achter het tuincentrum aan de Oosterhoutsestraat.

Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

De locatie kent een oppervlakte van circa 1,9 ha.

toelichting (ontwerp)

3

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Globale begrenzing plangebied (bron: pdokviewer.pdok.nl)

Bovenstaande afbeelding is een weergave van de globale begrenzing van het plangebied. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan.

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan “Oosterhout”, dat is vastgesteld op 10 april 2012. In het plangebied gelden de bestemmingen “Agrarisch”, “Groen”, “Water” en “Verkeer-Verblijf”. De realisatie van nieuwe woningen is niet mogelijk op grond van deze bestemmingen. Een herziening van het bestemmingsplan “Oosterhout” is dan ook noodzakelijk om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

4

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Uitsnede geldend bestemmingsplan “Oosterhout” (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Hieronder wordt nader ingegaan op de geldende bestemmingen in het plangebied en de afwijking daarvan ten aanzien van het in de beheersverordening van toepassing verklaarde bestemmingsplan.

Agrarisch De als “Agrarisch” bestemde gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van grondgebonden agrarische activiteiten ten behoeve van een grondgebonden agrarisch bedrijf; b. (boom)kwekerijen; c. nevenactiviteiten; d. tijdelijke lage teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak; e. tijdelijke hoge open teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak; f. extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden; g. parkeervoorzieningen; h. evenementen; i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; j. nutsvoorzieningen; met de daarbij behorende voorzieningen. Ter plaatse van het plangebied is geen bouwvlak opgenomen. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, buiten het bouwvlak is maximaal 1 m.

Binnen deze bestemming zijn de woningen, tuinen, ontsluitingswegen, parkeer-, groen- en watervoorzieningen voorzien. De bestemming 'Agrarisch' laat, behoudens de parkeer- en watervoorzieningen, deze functies niet toe.

toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat Groen De bestemming “Groen” is toegekend aan een deel van de noordzijde van het plangebied. Hier geldt tevens de functieaanduiding 'speelvoorziening'. De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere groenvoorzieningen, een speeltuin, voet- en fietspaden, in- en uitritten, beeldende kunst, water, evenementen en verkeersvoorzieningen. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd. Het stedenbouwkundig plan voor de woningbouwlocatie aan de Peperstraat voorziet binnen deze bestemming eenzelfde gebruik (speeltuin, groen, water).

Water De huidige watergang in het plangebied heeft de bestemming “Water”. De voor “Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor waterberging, waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, alsmede kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van maximaal 4 meter, zijn mogelijk. Het stedenbouwkundig plan voor de woningbouwlocatie aan de Peperstraat voorziet binnen deze bestemming eenzelfde gebruik, waarbij de oppervlakte open water wordt vergroot. Ter bescherming van de watergang is in het huidige bestemmingsplan aan weerszijden tevens de dubbelbestemming “Waterstaat - Beschermingszone watergang” opgenomen. Deze gronden zijn mede bestemd voor aanleg en onderhoud van de watergang. Er zijn ter plekke alleen bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming. De realisatie van gebouwen is niet mogelijk. Deze dubbelbestemming vervalt.

Verkeer - Verblijf Deze bestemming geldt voor de noordoosthoek van het plangebied, grenzend aan de Hoge Wickstraat. Hier is tevens de functieaanduiding “specifieke vorm van groen - hondenuitlaatplaats” opgenomen. De betreffende gronden zijn bestemd voor onder andere wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie, voet- en rijwielpaden, een hondenuitlaatplaats, parkeer-, groen-, speel-, nuts- en watervoorzieningen. Het beoogde plan past binnen deze bestemming, echter in de nieuwe situatie komt de nadruk op deze plaats meer te liggen op de functie 'groen' en 'water', waardoor de gelijknamige bestemmingen meer op hun plaats zijn.

1.4

Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande situatie van (de omgeving van) het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de toekomstige situatie van het plangebied. Hierbij wordt na een algemene inleiding eerst ingegaan op de vooraf geformuleerde uitgangspunten. Vervolgens wordt het plan voor de locatie Peperstraat beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting van de relevante beleidskaders op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 5 volgt een beschrijving van de relevante milieu- en omgevingsaspecten, zoals de waterhuishouding, archeologie en verkeer en parkeren. De beschrijving van de bestemmingen vindt plaats in hoofdstuk 6. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de opzet en inhoud van de regels en de verbeelding. In hoofdstuk 7 volgt een financiële toelichting bij het voorliggend bestemmingsplan. Ten slotte komen in het achtste en laatste hoofdstuk de resultaten van inspraak en resultaten van het vooroverleg met provincie en waterschap aan de orde.

6

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Omgeving plangebied

Oosterhout is een dorp gelegen in de gemeente Overbetuwe. De oude kern van Oosterhout bestaat uit bebouwingslinten (Dorpsstraat, Peperstraat), die een kleinschalige opbouw kennen met vrijstaande, vaak oudere bebouwing. Deze zijn grofweg noord-zuid gelegen tussen de Waaldijk en de Oosterhoutsestraat. De linten zijn ontstaan op hoger gelegen oeverwal- en overslaggronden en zodoende kenmerkend voor het gebied. In de loop van de vorige eeuw zijn de bebouwingslinten langzaam verdicht met woon- en bedrijfsgebouwen. De buurten tussen de linten hebben zich vrij willekeurig ontwikkeld, waardoor een samenhangende structuur ontbreekt. De linten zetten zich voort in het buitengebied, waarbij de afstand tussen bebouwing soms zodanig klein is, dat kleine buurtschappen zijn gevormd. De woonstraten in Oosterhout zijn veelal kleinschalig. Er bevinden zich meerdere plantsoenen en hofjes. Woningen hebben over het algemeen een voortuin en er bevinden zich op meerdere locaties groen en bomen in de openbare ruimte. Er is sprake van een dorpse uitstraling.

2.2

Plangebied

2.2.1

Plangebied Peperstraat

Het plangebied Peperstraat ligt aan noordwestzijde van de kern Oosterhout, aan de Peperstraat, waarlangs zich historisch één van de bebouwingslinten van Oosterhout heeft ontwikkeld. Veel van de historische bebouwing is in de loop der tijd vernieuwd, echter de kenmerkende verspringing van de rooilijn van de bebouwing is behouden gebleven. Het plangebied ligt net buiten de dorpsrand en is in de huidige situatie bestemd en in gebruik als agrarisch grasland.

Indicatie van de planlocatie, vanaf de Peperstraat bron: Google Streetview, november 2008

De locatie wordt aan de noord-, west- en zuidzijde begrensd door bestaande (grondgebonden) woningen.

toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Noordzijde plangebied, gezien vanaf de Lage Wick, met rechts de bestaande speeltuin en links de bestaande hondenuitlaatplaats Bron: Google Streetview, november 2008

8

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Hoofdstuk 3

Toekomstige situatie

3.1

Ontwikkeling aan de Peperstraat

3.1.1

Stedenbouwkundige visie en ruimtelijke inpassing

Het plangebied ligt aansluitend aan bestaand woongebied aan alle zijden behalve het westen. Hier grenst het gebied aan het agrarische landschap. Deze situering vraagt om een secure en 1 omgevingsbewuste inpassing van de nieuw te ontwikkelen woningen .

De visie is om het plangebied aan te sluiten op de omgeving en te verweven in de bestaande bebouwingsstructuur. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Peperstraat. De bebouwing aan de Peperstraat kenmerkt zich door de dynamische aanblik die gecreëerd wordt door het verschil in rooilijn en identiteit tussen woningen. Aan de noord- en oostzijde van het plangebied liggen uitbreidingen uit de vorige eeuw die door een onderling overeenkomstige vormgeving meer als een eenheid worden ervaren. De bebouwing in het plangebied zal op deze bestaande structuren qua vormgeving en positionering aansluiten.

Ten noorden van het plangebied bevindt zich een groene ruimte die bij het plangebied ingetrokken wordt om aan te sluiten op de bestaande groenstructuur. Het stedenbouwkundig plan is zo opgesteld dat een langzaamverkeer verbinding in het oosten van het plangebied mogelijk is. Dit is nog afhankelijk van andere ontwikkelingen die los staan van dit plangebied. In het stedenbouwkundig plan is een (mogelijke) invulling aangegeven. Het beeldkwaliteitsplan is ook van toepassing op deze ontwikkeling en zal in dezelfde vorm en stijl ontwikkeld moeten worden.

Ten westen van het plangebied ligt het agrarische landschap. Woningen langs deze zijde van het plangebied zullen qua typologie en sfeer hierop aansluiten. Het uitzicht naar het weidse boerenland zal maximaal worden benut.

toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Stedenbouwkundige visie (opgesteld door IMOSS)

Op bovenstaande afbeelding zijn de vier aansluitingsgebieden op de omgeving van het plangebied visueel uitgelicht.

3.1.2

Planbeschrijving

In woongebied Peperstraat zijn (tezamen met de maximaal 4 te ontwikkelen woningen op het naastgelegen achterperceel Peperstraat 48) 44 grondgebonden woningen beoogd, in de typen vrijstaand, twee-onder-één-kap en rijwoningen. Binnen dit bestemmingsplan is enige flexibiliteit ingebouwd, zodat woningtypen onderling uitwisselbaar zijn. Om die reden is een maximum aantal van 44 woningen in woongebied Peperstraat in de regels vastgelegd en daarmee te allen tijde gewaarborgd. De maximale goothoogte bedraagt 6 meter, terwijl de maximale bouwhoogte voor alle woningen 12 meter is.

10

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Stedenbouwkundig plan met mogelijke verkaveling (bron: Boot)

Het bestemmingsplan biedt ruimte voor uitwisseling van woningtypen. Zodoende heeft het plan een flexibel karakter, zodat ingespeeld kan worden op de actuele vraag vanuit de markt. Ten behoeve van de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. In de bovenstaande afbeelding is het stedenbouwkundig ontwerp weergegeven. Het betreft een digitale uitwerking van een mogelijke verkaveling. Het stedenbouwkundig plan laat een mogelijk programma zien: de realisatie van 30 rijwoningen (waarvan 6 drie-onder-een kapwoningen, 10 twee-onder-een kapwoningen en 4 vrijstaande woningen. De parkeerbalans zoals opgenomen in paragraaf 5.12.2 is grotendeels hierop gebaseerd. Zoals gesteld, bevindt het plangebied zich tussen gebieden met een verschillende identiteit. In het noorden de groene speelruimte, in het oosten bebouwing in een hof, in het zuiden de lintbebouwing aan de Peperstraat en in het westen het agrarisch landschap. De verkaveling binnen het plan zorgt voor eenheid en aansluiting tussen al deze gebieden.

toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat Verkeersstructuur De verkeersstructuur sluit aan op het naastgelegen woongebied. Vanaf de Peperstraat is de hoofdontsluiting te bereiken, waarop van west naar oost autoluwe erfontsluitingen aantakken. Door deze autoluwe woonstraten en het feit dat er geen doorgaande autoverbinding door de buurt loopt, ontstaat een rustige en kindvriendelijke woonomgeving.

Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte versterkt deze rustige, dorpse sfeer. De vele bomen en groene ruimten sluiten aan bij de sfeer van de omliggende woongebieden. Aan de westzijde van hoofdontsluiting staan twee-onder-een kapwoningen die aan de achterzijde aan het agrarisch landschap grenzen. Aan de voorzijde van deze woningen bevindt zich een wadi, wat niet alleen voor waterberging zorgt, maar ook voor een ruime afstand tot de straat. Over deze wadi worden de kavels ontsloten, wat refereert aan de inritten over sloten die vaak te zien zijn bij boerenerven. Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een bestaande speeltuin. Door de opzet van het stedenbouwkundig plan ontstaat hier een grotere kwalitatieve openbare ruimte, waar een combinatie van speelaanleidingen met de wadi kan plaatsvinden en die een kwaliteit voor het gehele plan biedt.

3.1.3

Water

Het water speelt een zeer belangrijke rol in het plangebied, zowel zichtbaar als onzichtbaar. In de waterparagraaf zal dieper ingegaan worden op de technische kant van de waterhuishouding. Het water heeft ook een stedenbouwkundige werking. Op de eerste plaats zullen twee forse wadi's zorgen voor de eerste opvang en tijdelijke berging van hemelwater. Deze wadi's kunnen in drogere tijden uiteraard ook als uitdagend speelveld functioneren. Pas bij hevige of langdurige regen zullen de wadi's zich vullen. Daarnaast wordt ook de bestaande watergang in het plangebied vergroot.

In de paragraaf die ingaat op het haalbaarheidsaspect water (paragraaf 5.8) wordt nader ingegaan op de beoogde maatregelen en de waterhuishoudkundige situatie van het plangebied.

3.1.4

Ontsluiting

Het plan kent twee typen ontsluiting. Enerzijds is er de aansluiting op de huidige wegenstructuur van Oosterhout. Aan de noordzijde sluit de nieuwe woningbouwlocatie aan op de Lage Wick. Aan de zuidzijde is dat op de Peperstraat en aan de oostzijde op de Hoge Wickstraat. De laatstgenoemde ontsluiting betreft een calamiteitenroute. Het tweede type ontsluiting is de interne ontsluiting van het gebied. Deze interne ontsluiting kent centraal in het plangebied een doodlopende 'pootje'.

3.1.5

Parkeren

Het parkeren is verspreid in het plan op diverse manieren opgelost. Iedere woning die voorzien is van een garage, heeft vóór deze garage een opstelplaats van tenminste 5 meter lang. Deze opstelplaats is voldoende voor het parkeren van één auto. Omdat niet iedereen de garage gebruikt voor het daadwerkelijk parkeren van een auto, mag een garage plus opstelplaats vóór de garage geteld worden als 1 parkeerplaats op eigen terrein. Voor iedere woning met garage is als zodanig gerekend. Naast het parkeren op eigen terrein, is in de openbare ruimte ook gelegenheid om te parkeren. Enerzijds is dit voor bezoekers, maar ook voor de rijenwoningen die geen gelegenheid hebben om op eigen terrein te parkeren. De parkeerruimte in de openbare ruimte wordt voornamelijk gerealiseerd in parkeerkoffers en haakse parkeerstroken. De parkeervoorzieningen worden zoveel als mogelijk door groen omzoomd en liggen zoveel mogelijk aan de achterzijden van woningen, alsmede langs de zuidelijke entree van het plangebied. Zo ontstaat in ieder geval minder zicht vanuit de woningen op geparkeerde auto's.

12

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

3.1.6

Beeldkwaliteit

Om een zorgvuldige inpassing van de ontwikkeling te bewerkstelligen, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De hierin genoemde beeldkwaliteitscriteria zullen als aanvulling op de welstandsnota worden vastgesteld en in die hoedanigheid dienst doen als toetsingskader voor toekomstige bouwplannen.

De beeldkwaliteitseisen voor woningbouwlocatie Peperstraat zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan ontwikkeling aan de Peperstraat (IMOSS, 12 december 2019). De volgende onderwerpen komen hierin aan de orde: 

Openbare ruimte Binnen het plangebied zijn er verschillende typen openbare ruimte met elk hun eigen belevingswereld, te weten de hoofdontsluiting in het plangebied, autoluwe erfinrichtingen, de wadi met inritten en de parkeerkoffer. De hoofdontsluiting vanaf de Peperstraat loopt uit in verschillende autoluwe woonstraten. Om rekening te houden met hulpdiensten is in het noorden van het plangebied een halfverhardingstrook toegepast. Zo blijft de inrichting groen en functioneel. De opstelplaatsen voor de containers bevinden zich langs de hoofdontsluiting (voornamelijk) op de trottoirs.



Speelaanleidingen Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een bestaande speeltuin. Door de nieuwe ontwikkelingen aan de Peperstraat zal de speeltuin uitgebreid worden en bestaan er kansen om nieuwe speelaanleidingen te combineren met de te realiseren naastgelegen wadi. Een wadi is maar op enkele momenten drassig of (gedeeltelijk) onder water, de rest van de tijd is deze zone vrij toegankelijk. Bij de inrichting van dit speelterrein is het van belang dat de bestaande bomen zo veel mogelijk behouden worden en leidend zijn voor de ligging van de wadi. Aan de zuidzijde van de zuidelijke wadi worden rotsen gebruikt als natuurlijke parkeerbelemmeringen die ook als speelaanleidingen gebruikt kunnen worden.



Materialisering Er wordt gebruik gemaakt van een beperkt aantal kleuren, materialen en bestratingspatronen voor een rustige uitstraling en een dorps karakter.



Erfafscheidingen De erfafscheidingen met een overgang van privaat eigendom naar openbaar gebied worden projectmatig aangelegd. De grenzen tussen onderlinge percelen en achterpaden zijn vrij invulbaar. Erfafscheidingen bestaande uit bebouwing volgt de materialisering van de bebouwing op het erf. De navolgende afbeelding toont de beeldkwaliteitsprincipes ten aanzien van de erfafscheidingen.

toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Beeldkwaliteitseisen erfafscheidingen (bron: Imoss) 

Architectuur Qua architectuur kan in zijn algemeenheid worden gesteld dat deze een landelijk karakter moet hebben, gezien de ligging van het plangebied aan de rand van Oosterhout. Een belangrijk uitgangspunt is dat de bebouwing een natuurlijke uitstraling heeft met zoveel mogelijk natuurlijke materialen. De bebouwing in het plangebied kent een traditionele baksteenarchitectuur. Alle woningen hebben zadeldaken en kennen een afwisseling van kaprichtingen die van belang is om een gevarieerd en kleinschalig beeld te bereiken.

14

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat Wat betreft architectuur worden in het plangebied vier verschillende typen woningen onderscheiden: 1. Twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen; 2. Lintbebouwing aan de Peperstraat; 3. Rijwoningen; 4. Mogelijke ontwikkeling aan de oostzijde.

Typen woningen met eigen beeldkwaliteitseisen ten aanzien van architectuur bron: IMOSS

toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat De verschillende woningtypen kennen, conform het beeldkwaliteitsplan, verschillende beeldkwaliteitscriteria.

Voor de volledige weergave van de beeldkwaliteitseisen wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan.

Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) heeft op verzoek van de gemeente, vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, het beeldkwaliteitsplan beoordeeld. Verder is ook gekeken naar de toepasbaarheid van het document.

Bevindingen De commissie heeft een aantal opmerkingen aangedragen t.o.v. het beeldkwaliteitsplan. Deze zijn verwerkt in het definitieve beeldkwaliteitsplan van 17 november 2017 dat in dit hoofdstuk is beschreven. De commissie heeft aangegeven dat de gemaakte opmerkingen goed zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. De nieuwe woningen zijn goed afgestemd op elkaar en op de bestaande woningen aan de Peperstraat te Oosterhout.

16

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een weergave van het relevante beleid op rijks-, provinciaal -, regionaal en gemeentelijk niveau gegeven. Aangegeven wordt hoe het plan zich verhoudt tot de diverse beleidskaders.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De SVIR geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de NotaMobiliteit 1, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Daarmee is de SVIR de 'Kapstok' voor uitwerkingen van beleid met ruimtelijke consequenties. De structuurvisies Project Mainport Rotterdam, Structuurschema e Elektriciteitsvoorziening III en de 3 Nota Waddenzee alsook het Nationaal Waterplan blijven bestaan. Deze structuurvisies zijn gedetailleerder dan de SIVR, of bestrijken een breder beleidsterrein dan alleen het ruimtelijk domein, en blijven als uitwerking van de SVIR bestaan. De SVIR heeft als horizon 2040, maar geeft vooral het kader voor de acties en beslissingen die op de korte termijn worden genomen.

Toetsing In de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van beperkte betekenis voor onderhavig bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft geen nationaal belang. In paragraaf 4.2.3 wordt nader ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking in relatie tot dit bestemmingsplan.

4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit het SVIR. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing Het plan raakt geen van de belangen zoals genoemd in het Barro. Dit bestemmingsplan past hiermee binnen het Barro.

toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat 4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De Ladder is in artikel 3.1.6. Bro vastgelegd en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit lid heeft betrekking op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Toetsing Voorliggend bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van maximaal 40 nieuwe woningen voor het plangebied Peperstraat en maximaal 4 nieuwe woningen ter plaatse van het achterperceel van de Peperstraat 48. Er is sprake van een ontwikkelingsmogelijkheid waarbij de Ladder aan de orde is. Het voorliggende bestemmingsplan maakt een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk. 2

3

Door Stec Groep is een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd . Uit de toets kan worden geconcludeerd dat het plan inspeelt op diverse kwalitatieve behoeften in Overbetuwe. Er is de komende tien jaar nog vraag naar zowel koop- als huurwoningen en er is sprake van een additionele behoefte aan grondgebonden woningen in centrum-dorpse woonmilieus in de marktregio. Met de mogelijkheid tot het realiseren van een gedifferentieerd programma kan met dit plan worden ingespeeld op de kwalitatieve behoefte. In het kader van trede 2 van de ladder is onderzocht of er mogelijk (potentiële) alternatieven in het bestaand stedelijk gebied aanwezig zijn. Binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente zijn meerdere locaties in ontwikkeling dan wel recent tot ontwikkeling gebracht. Al deze locaties voorzien voor zichzelf al in de opvang van een deel van de woningbehoefte. Andere grotere braakliggende locaties in het bestaand stedelijk gebied, die kunnen voorzien in de realisatie van grondgebonden woningen, zijn momenteel niet beschikbaar.

Uit een inventarisatie van de gemeente blijkt dat de onderzochte alternatieven niet beschikbaar of geschikt te maken te zijn. Deze locaties vallen daarom af als mogelijk alternatief voor het plan. Ook de mogelijk alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied waarop wellicht in de toekomst woningen kunnen worden gerealiseerd zijn te klein (zie ook pagina 18 Laddertoets Plan Peperstraat van Stec). In de kern Oosterhout zelf betreffen dit de volgende locaties:

18

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat  Dorpsstraat 25  Dorpsstraat 29-31  Dorpsstraat 40a  Dorpsstraat 42  Dorpsstraat 72  Dorpsstraat 82 Genoemde locaties hebben een capaciteit variërend van circa 1 tot circa 7 à 8 woningen. Gesteld kan worden dat dit onvoldoende is voor de benodigde capaciteit van 44 woningen. Bovendien is het niet reëel te veronderstellen dat deze locaties gelijktijdig beschikbaar zijn. Op de locaties die qua beschikbaarheid en omvang wel mogelijkheden bieden – overwegend deel uitmakend van het gebied Elst Centraal – ziet de gemeente een meer gemengd programma voor zich, in een hogere dichtheid dan in voorliggend plan. Ook deze locaties zijn niet passend als alternatief. Ten slotte kan worden gesteld dat een plan van deze omvang, met bijbehorend woonmilieu, zich moeilijk laat inpassen in het bestaand stedelijk gebied van de overige kernen binnen de gemeente. Dit zou teveel invloed hebben op de bestaande woon- en leefkwaliteit, en structuur van de kernen. Ook betreffen de overige kernen veelal landelijke kernen, waar de bestemming 'Agrarisch' veelal voorkomt direct grenzend aan het woongebied, of temidden van woongebied. Dit geldt ook voor Oosterhout.

Om die reden is er al snel sprake van een uitleggebied, omdat immers jurisprudentie bepaalt dat gronden waarop een agrarische bestemming rust, en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, geen onderdeel vormen van bestaand stedelijk gebied.

In het kader van de derde en laatste trede kan worden gesteld dat het plan Peperstraat grondgebonden woningen mogelijk maakt in verschillende maten en kwaliteiten. Het plan richt zich dan ook met name op de doelgroep gezinnen. Deze doelgroep acht doorgaans een goede autobereikbaarheid belangrijk. De autobereikbaarheid van de locatie is goed. De snelwegen A325 en A15 en de provinciale weg N325 liggen op korte afstand (tussen circa vijf en tien minuten autoreistijd) van het plangebied. De bereikbaarheid van het plangebied met het openbaar vervoer is redelijk, met het NS station Lent op circa vier kilometer en bushaltes die op vijf minuten loopafstand te bereiken zijn. Gesteld wordt dat het plan voldoende passend ontsloten is. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar het rapport van Stec Groep in de bijlage.

Woningbouwprioritering Overbetuwe Overigens is in het gemeentelijke woningbouwprogramma beperkt ruimte voor nieuwe woningbouwinitiatieven, terwijl een deel van de beschikbare ruimte in het woningbouwprogramma is ingevuld met plannen waarvoor al meer dan een paar jaar een vastgesteld bestemmingsplan aanwezig is maar die niet tot uitvoering komen. Om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen en om alleen nog ruimte te bieden aan initiatieven die ook echt worden uitgevoerd, geldt op grond van de systematiek 'Woningbouwprogrammering gemeente Overbetuwe' (vastgesteld door B&W 7 november 2017, actualisatie 9 november 2018) een realisatietermijn voor nieuwe woningbouwinitiatieven die in principe 3 jaar bedraagt. Die termijn gaat lopen vanaf het besluit van het college tot prioriteitstelling. Ter uitvoering van de beleidsnotitie wordt in bestemmingsplannen, die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarmee kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen door de mogelijkheden voor woningbouw te verwijderen als na de termijn de betreffende woningen niet zijn gerealiseerd en ook nog niet in aanbouw zijn. De programmatische ruimte die daardoor vrij komt, kan vervolgens worden aangewend voor een andere woningbouwontwikkeling. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen grotendeels in lijn met het voorgaande.

Echter, de realisatietermijn betreft in dit (bestemmings)plan slechts één jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Voorwaarde voor toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid is, naast het verstreken zijn van de termijn van één jaar, uit rechtszekerheidsoogpunt ook dat eventueel verleende

toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat omgevingsvergunningen voor het oprichten van woningen zijn ingetrokken.

In de regels staat de volgende wijzigingsbevoegdheid: Wijziging naar 'Agrarisch' Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming 'Wonen' geheel of gedeeltelijk te wijzigen naar de bestemming 'Agrarisch' en het bouwvlak daarbij geheel of gedeeltelijk te verwijderen. Van deze bevoegdheid kan alleen gebruik worden gemaakt indien ten minste één jaar na het onherroepelijk worden van het plan ter plaatse van de betreffende gronden: a. geen woningen zijn opgericht, en b. het bevoegd gezag eventueel verleende omgevingsvergunningen voor het oprichten van de woningen heeft ingetrokken.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld.  Gezond en veilig. Dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.  Schoon en welvarend. Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema's:  Energietransitie: van fossiel naar duurzaam.  Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer.  Circulaire economie: sluiten van kringlopen.  Biodiversiteit: werken met de natuur.  Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.  Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.

 Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn.

De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

20

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Toetsing Algemeen Onderhavig plan is niet strijdig met de provinciale omgevingsvisie en –verordening. Het plan betreft een herontwikkelingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Wat betreft locaties binnen bestaand stedelijk gebied geven de omgevingsvisie en –verordening veel beleidsruimte. Verder strookt het plan met de in de Omgevingsvisie geformuleerde ambities om de aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving op duurzame wijze te versterken. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld.

Gezond en veilig Onderhavig plan voorziet in de realisatie van een woongebied, waarbij diverse duurzaamheidsmaatregelen zijn toegepast. Aandacht is besteed aan het niet toebrengen van schade aan het milieu.

Schoon en welvarend Onderhavig plan, dat voorziet in de realisatie van een woongebied, heeft als doel om het woon- en leefklimaat in Oosterhout te versterken. Tevens worden diverse duurzaamheidsmaatregelen toegepast, waardoor schadelijke uitstoot wordt voorkomen middels de toepassing van alternatieve vormen van energie. Raadpleging van de digitale versie van de Omgevingsvisie en -verordening wijst uit dat de gronden van het plangebied zijn aangewezen voor de aspecten 'grote zonneparken mogelijk' en 'windenergie aandachtsgebied'. Beide onderdelen hangen samen met de ambitie van de provincie om de klimaatbestendigheid te vergroten door onder andere de mogelijkheden om zonne- en windenergie op te wekken in kaart te brengen. Voorliggend bestemmingsplan staat de mogelijkheid tot uitvoering van deze ambitie niet in de weg. De vaststelling van onderhavig bestemmingsplan betekent niet dat er niet voldoende mogelijkheden voor opwekking van zonne- en windenergie overblijven. Bovendien kan de opwekking van zonne-energie ook hand in hand gaan met onderhavige ontwikkeling, al is het dan niet in de vorm van een zonnepark.

4.4

Regionaal beleid

4.4.1

Subregionale woonagenda

De 18 samenwerkende gemeenten van de regio Arnhem Nijmegen werken samen in het kader van de woonruimteverdeling. Iedere subregio (Arnhem e.o., De Liemers en Nijmegen e.o.) heeft een geactualiseerde woonagenda vastgesteld. Deze zijn in samenwerking met de provincie tot stand gekomen op basis van de meest recente bevolkingsprognose en de regionale uitwerking van het woonbehoefteonderzoek WoON2015. De gemeente Overbetuwe maakt deel uit van de subregio Arnhem e.o. In maart 2018 is door Gedeputeerde Staten de 'Subregionale Woonagenda Arnhem e.o. 2017-2027 Wendbaar sturen, verantwoord versnellen' vastgesteld. In de woonagenda geven de samenwerkende gemeenten in de subregio Arnhem aan waar zij de komende jaren op willen inzetten.

Ambities zijn:

toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat 1. Betaalbaar en beschikbaar: er wordt gestreefd naar voldoende beschikbare, passende en kwalitatief goede woningen nu en straks, in leefbare wijken en dorpen, ongeacht leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen.  Beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor verschillende doelgroepen staat centraal  Focus op bestaande voorraad, transformatie is cruciaal  Kwaliteit als vertrekpunt  Flexibeler plannen en programmeren  Vinger aan de pols: gezamenlijk onderzoeken en monitorsysteem inrichten (prioriteit)  Toekomstgericht (ver)bouwen van wijken en woningen met aandacht voor levensloopbestendigheid en duurzaamheid 2. Op en top duurzaam: er wordt gestreefd naar een optimale levensloopbestendigheid en duurzaamheid van woningen en woongemeenschappen in steden en dorpen.  Aansluiten bij regionale Routekaart  Lokaal uitvoeren, regionaal delen van kennis, expertise en goede voorbeelden 3. Verschil maken: er wordt niet meer van hetzelfde toegevoegd (behalve daar waar nodig, maar mét kwaliteit), maar er wordt gezocht naar vernieuwende woonvormen en woonmilieus.

 Verkenning uitwerking pilot in het kader van SpotOn  Verkenning en realisatie tijdelijke woonvormen of andere oplossingen voor het vraagstuk van korte termijn vraag en lange termijn vraaguitval sociale huur  Verkenning en realisatie nieuwe tussenvormen tussen verpleeghuis en zelfstandig thuis  Verkenning potentie en realisatie nieuwe woonmilieus in stad, omgeving én hybride landschappen  Unusual suspects: samenwerking en verbinding zoeken met stakeholders, waaronder ook minder voor de hand liggende samenwerkingspartners Uitgangspunten zijn: 1. 'Betaalbaar en beschikbaar'  Sociale huur  Middeldure huur  Bijzondere doelgroepen 2. 'Op en top duurzaam'  Verduurzaming bestaande voorraad  Gasloze nieuwbouw bij nieuwe plannen  Naar een energieneutrale en klimaatbestendige woonomgeving  Faciliteren zelfstandig thuis blijven wonen en realiseren 'tussenvormen' (tussen intramuraal en extramuraal wonen); 3. 'Verschil maken'  Naar een kleurrijker palet aan woonmilieus en woonvormen. Hoewel bij nieuwbouw de kwantitatieve behoefte onderdeel blijft van de overweging en argumentatie ligt de focus meer op de kwaliteit. Verantwoord versnellen en wendbaar sturen zijn daarbij het motto. Versnellen is nodig om het huidige woningtekort in te lopen en – op een verantwoorde wijze – in te kunnen spelen op de huidige druk op de regionale woningmarkt.

Regionale afstemming van woningbouwplannen op gemeentelijk en regionaal niveau blijft van cruciaal belang. Meer dan in het verleden wordt de kwaliteit van plannen centraal gesteld. Kwantitatief gezien geven gemeenten binnen de regio elkaar de ruimte om in de komende jaren gebruik te maken van het momentum in de economie en woningmarkt.

De nieuwe werkwijze begint met een toets van nieuwe initiatieven op basis van een aantal gewenste kwaliteiten. De prioriteringsmethodiek van de gemeente Overbetuwe kan hierbij als voorbeeld dienen. Voorts worden op subregionaal niveau kwalitatieve randvoorwaarden opgesteld voor de lokale toetsing van de kwaliteit. Enkele kwalitatieve toetsingscriteria zijn:  De behoefte (speelt het plan in op geconstateerde mismatches, juiste woning op de juiste plek)  Versterken verzorgingsstructuur, bijdrage aan gevarieerde wijkopbouw (kwetsbare wijken)

22

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat 

Inbreiding gaat voor uitbreiding, tenzij het ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van wijk of kern. Uitbreiding aan de randen van bestaand stedelijk gebied is onder voorwaarden acceptabel, mits het de ruimtelijke kwaliteit van het gebied vergroot, er geen acceptabele alternatieven binnen de bebouwde kom aanwezig zijn en er een bijzonder, vernieuwend woonmilieu wordt toegevoegd.

Regionale woningmarktanalyse De subregionale woonagenda en de afspraken tussen de samenwerkende gemeenten zijn gebaseerd op de Regionale woningmarktanalyse (Companen, 10 januari 2017). Gesteld wordt dat het aantal huishoudens in de subregio Arnhem tot 2035 blijft groeien, en daarmee ook de woningbehoefte. Een afnemend aantal huishoudens, met de daarmee gepaard gaande gevolgen voor de woningmarkt, speelt in de subregio Arnhem pas op de langere termijn. Zowel in de stad Arnhem als in de omliggende gemeenten neemt het aantal senioren aanzienlijk toe in de komende decennia. De groep alleenstaande huishoudens neemt sterk toe in de komende jaren, zowel in de stad als in de omliggende gemeenten. Het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Het aantal huishoudens met een inkomen boven de € 50.200 neemt aanzienlijk toe. De voorziene huishoudensontwikkeling brengt voor de periode tot 2035 een additionele vraag met zich mee van ongeveer 15.000 woningen, die grotendeels door nieuwbouw aan de voorraad moet worden toegevoegd. Door kwalitatieve mismatches tussen vraag en aanbod wordt ook een sloopopgave voorzien, die bij een toenemende woningvraag grotendeels door nieuwbouw moet worden gecompenseerd. Het zwaartepunt in de nieuwbouwopgave in de periode tot 2025 ligt in de koopsector (62%) en bij grondgebonden woningen (67%).

De additionele vraag in de omliggende gemeenten valt voor bijna tweederde in de dure koop. Ook zijn hier de middeldure koopwoningen in trek. De voorziene nieuwbouwopgave aan duurdere koopwoningen wordt in de huidige harde plancapaciteit nog niet voldoende ingevuld. Er is een aanzienlijke kloof tussen de plannen in dit segment en de behoefte die wordt voorzien. In het ommeland speelt dit naar verhouding nog sterker dan in de stad. Ook in de middeldure koopsector zijn er in het ommeland te weinig woningen gepland. In de huursector is met name het segment boven de liberalisatiegrens op basis van de modeluitkomsten zeer kansrijk. Hier wordt zowel in Arnhem als in de omliggende gemeenten een grote aanvullende vraag voorzien en doen zich weinig fricties voor op de woningmarkt. Ten aanzien van migratie en verhuisrelaties blijkt dat de grote steden Arnhem en Nijmegen naar verhouding veel vestigers van buiten de regio trekken die zich bij doorverhuizen in één van de andere regiogemeenten vestigen. Dit mechanisme wordt 'de hybride motor' genoemd. In de periode 2012 tot 2014 heeft met name Nijmegen een grote aantrekkingskracht gehad op vestigers van buiten de regio. Bij Nijmegen is ook het doorstromingseffect naar de andere gemeenten in de regio duidelijker aanwezig dan bij Arnhem.

Toetsing Uit de uitgevoerde laddertoets blijkt reeds dat het plan inspeelt op diverse kwalitatieve behoeften in Overbetuwe. Het plan komt tegemoet aan de vraag naar grondgebonden koop- en huurwoningen zoals ook blijkt uit de woningmarktanalyse van Companen. In de prioriteringsmethodiek van de gemeente Overbetuwe is dit plan dan ook positief getoetst. Gezien de open woningmarkt van Oosterhout en de gunstige, nabije ligging ten opzichte van Nijmegen, profiteert het dorp van de 'hybride motor' en het doorstromingseffect vanuit Nijmegen.

4.5

Gemeentelijk beleid

4.5.1

Kadernota 'Visie op ruimte'

toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten. Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern. Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente. Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied.

Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel.

Oosterhout ligt binnen de stedelijke zone, waardoor er ruimte aanwezig is voor stedelijke en regionale ontwikkelingen. Daarbij is het van belang dat de eigen identiteit van Oosterhout behouden blijft. Zodoende is het ook ongewenst dat Oosterhout aan de Waalsprong van de gemeente Nijmegen vastgroeit. De oude, historische bebouwingslinten en de karakteristieke, kleinschalige bebouwing zijn erg belangrijk voor de identiteit van Oosterhout. Ook de verhoogde woongronden, woerden en de kasteelruïne zijn waardevol. Oosterhout heeft daarbij mogelijkheden voor grootschalige woningbouw buiten het komgebied. Daarbij dienen kleine buurtschappen behouden te blijven. Naast de oude, historische bebouwingslinten zijn ook de winterdijken (zoals de Waaldijk) bepalend voor de identiteit van het landschap en de gemeente Overbetuwe. De Waaldijk is een zogenoemde 'Parel van Overbetuwe'. Vanaf deze dijken is een imposant uitzicht aanwezig over het binnen- en buitendijkse landschap. Bij helder weer zijn de stuwwallen van de Veluwe en Nijmegen duidelijk zichtbaar.

Toetsing Met onderhavig plan wordt invulling gegeven aan de mogelijkheden voor invulling met woningbouw, zoals aangegeven in de kadernota. Het plangebied bevindt zich daarbij binnen het zoekgebied van de kern en is niet gelegen in het aangeduide waardevol gebied ten westen van de kern.

24

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Kadernota Visie op ruimte Uitsnede Overbetuwe Bron: Gemeente Overbetuwe, 2004

toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat 4.5.2

Woonagenda Overbetuwe 2020

In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:  Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;  Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;  Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;  Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;  Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen. Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen Er komen steeds meer urgente woningzoekenden vanuit verschillende doelgroepen) die niet lang kunnen wachten op een woning en die weinig kunnen betalen. De gemeente Overbetuwe wil werk maken van een flexibele woonschil, met name op plekken waar gaten vallen in de woningmarkt, zoals leegkomende boerderijen en leegstaand (maatschappelijk) vastgoed. Aangesloten kan worden bij nieuwe (tijdelijke) concepten waarbij diverse doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag samenleven.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar De gemeente Overbetuwe wil dat ook 'reguliere' woningzoekenden die recht hebben op een sociale huurwoning snel terechtkunnen in een betaalbare huurwoning. Tot 2030 neemt de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente toe, met name als gevolg van vergrijzing en pensionering. Een gedifferentieerde strategie is noodzakelijk om aan de toenemende vraag te kunnen voldoen.

Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming Het grootste deel (95%) van de toekomstige woningvoorraad is reeds gebouwd. In de gemeente bevinden zich geen buurten waar de kwaliteit van de voorraad onder druk staat. Echter, kijkende naar de energielabels is er wel winst mogelijk ten aanzien van energiebesparing en de duurzame opwekking van energie. Dit geldt tevens voor het geschikt maken van bestaande woningen voor mensen met een beperking. Door middel van een gedifferentieerde aanpak legt de gemeente de lat hoog ten aanzien van verduurzaming, zowel voor de particuliere voorraad als voor de voorraad van woningcorporaties.

Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit Het woonzorglandschap verandert als gevolg van decentralisaties. Steeds meer mensen willen en moeten langer thuis wonen, ook als ze zorgbehoefte krijgen. Overbetuwe telt ruim 3.000 huishoudens met mobiliteitsbeperkingen en deze groep groeit. Naast de geschiktheid van de woning spelen daarom ook de toegankelijkheid van de woonomgeving, de kwaliteit van het sociaal netwerk en het professioneel vangnet een belangrijke rol. Daartoe dienen ambities van verschillende beleidsterreinen

26

toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat met elkaar verbonden te worden. Een levensloopvriendelijke gemeente vraag om een toegankelijke woonomgeving en een zorgende samenleving.

Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen Tot 2040 groeit Overbetuwe met circa 2.250 huishoudens, waarbij de ene kern zal groeien terwijl anderen zullen krimpen. Hoewel er kwantitatief voldoende capaciteit is om aan deze behoefte te voldoen, komen projecten maar mondjesmaat van de grond. Bovendien is het programma voornamelijk gericht op de middeldure koopsector, terwijl de woonvraag meer is gericht op de 'vleugels'. De gemeente Overbetuwe richt zich daarom op het afstemmen van het aanbod aan de kwalitatieve vraag door juist daar het programma te versnellen. Dit vraagt om maatwerk per project en onderbouwd inzicht per kern, zodat voor iedere kern de benodigde vitaliteit op een juiste manier kan worden toegevoegd. Voor kleine kernen wordt gewerkt langs de route 'manifeste lokale woningbehoefte'.

Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Toetsing In de Woonagenda heeft de gemeente haar woningbouwprogramma niet alleen kwalitatief, maar ook kwantitatief vastgelegd voor de periode tot en met 2020. Dit programma vormt een uitwerking van het door Gedeputeerde Staten van Gelderland vastgesteld Kwalitatief Woonprogramma en de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave voor wonen in de regio. Op regionaal niveau zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het toevoegen van woningen per gemeente. Overbetuwe heeft een rol in het opvangen van de regionale woningbehoefte door de toenemende druk vanuit het stedelijk gebied van Arnhem en Nijmegen. Uit de woningbouwopgave, die in hoofdstuk 8 van de Woonagenda is vastgelegd, blijkt dat er tot 2020 nog ruimte is om ca. 1.000 woningen te realiseren. Kwalitatief is de behoefte aan de oostkant van de gemeente (waaronder Oosterhout) gericht op de vleugels: een iets groeiende vraag naar huur en de sterk toenemende behoefte aan duurdere koop. Kwalitatief blijkt uit de huishoudensgroei geconfronteerd met de plannen een behoefte aan zowel huur- als koopwoningen, vooral in de middeldure en dure segmenten. Alleen in het goedkope huursegment is volgens de Woonagenda geen ruimte meer. Op de koopmarkt wordt op de korte termijn (tot 2025) nog vraag naar eengezinswoningen verwacht. Tot 2030 blijft er behoefte aan vrijstaande woningen en 2-onder-1 kapwoningen bestaan.

De 44 grondgebonden koop- en huurwoningen, in verschillende prijsklassen, waarin dit bestemmingsplan voorziet, passen dan ook in het woonprogramma van Overbetuwe. De ontwikkeling is in kwalitatieve en kwantitatieve zin in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

toelichting (ontwerp)

27

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat 4.5.3

Toekomstvisie+ 2020, Overbetuwe verbindt…

Op 8 september 2009 heeft de raad van de gemeente Overbetuwe de 'Toekomstvisie 2020, Overbetuwe verbindt...' vastgesteld, kortweg de Toekomstvisie+. De Toekomstvisie+ omvat het gehele gemeentelijke beleidsterrein. Voor wat betreft de ruimtelijke onderdelen is de Toekomstvisie+ te zien als structuurvisie in de zin van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor het grondgebied van de gemeente Overbetuwe. In de toekomstvisie zijn de aspecten leefomgeving, vergrijzing, economische gesteldheid (werk en werkgelegenheid) en duurzaamheid opgenomen om een gewenste identiteit uiteen te zetten.

Binnen de gemeente Overbetuwe zijn voor de periode 2010-2020 circa 3.000 woningen gepland. Uitgaande van deze forse uitbreiding van het aantal woningen heeft Overbetuwe in 2020 ruim 50.000 inwoners. De prognoses zijn gebaseerd op aannames wat betreft economische ontwikkeling en migratie. Scenario's die de provincie Gelderland hanteert laten voor 2040 een verschil zien van bijna 11.000 inwoners in Overbetuwe. De toekomstige ontwikkeling van het inwoneraantal kan dus variëren. Na 2010 komt het vergrijzingsproces in een stroomversnelling. Dit heeft verschillende effecten. Het aandeel ouderen en de vraag naar voorzieningen en huisvesting voor deze groep nemen toe. Ook zal de beroepsbevolking verouderen en op termijn afnemen. Tevens ontstaan er meer kleinere huishoudens.

Door deze verwachte bevolkingsontwikkeling moet Overbetuwe in 2020 beschikken over een sterke structuur. Dit betreft een sterke economische structuur en een goede aansluiting van de beroepsbevolking op de vraag naar arbeidskracht. Dit betekent ook een sterke ruimtelijke structuur. De ruimtelijke structuur zal de voorwaarden moeten scheppen voor het kunnen realiseren van een goede kwaliteit van de leefomgeving. In de verdere toekomst zal minder vraag naar extra wonen en werken beschikbaar zijn om ruimtelijke structuren te veranderen. De ruimtelijke structuur moet in 2020 dus op orde zijn. Vernieuwing van gebieden binnen de structuur zal wel aan de orde blijven. Het aantal woningen dat nu gebouwd wordt, moet vooral aansluiten op de toekomstige vraag naar woonruimte. Bovendien moet voldoende flexibiliteit bestaan om veranderingen als gevolg van hoge (of eventueel lage) economische groei te kunnen opvangen.

De ontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende kernen en buurtschappen in de gemeente verschillen. Identiteit en het karakter van de verschillende kernen, de grootte en het voorzieningenniveau zijn belangrijke eigenschappen die de ontwikkelingsmogelijkheden per kern bepalen. Daarnaast zijn ook de landschappelijke en ruimtelijke overwegingen aan de orde. Bij eventuele groei van een kern wordt uitgegaan van de bestaande contouren voor woningbouw en zoekzones (zie navolgende visiekaart). Inbreiding moet leiden tot een kwaliteitsverhoging met aandacht voor leefbaarheid en dit wordt gekoppeld aan herstructurering van de gebouwde omgeving. Hier liggen kansen voor meervoudig ruimtegebruik waarbij meer gedaan wordt met dezelfde ruimte (zowel ruimte met een openbaar als privé karakter). Als inbreiding in een bepaalde kern niet mogelijk en/of wenselijk is, wordt gezocht naar locaties binnen de contouren of zoekzones of bij de uitbreidingsrichtingen op de visiekaart.