Nota Grondbeleid Oudewater 2024.pdf

In deze fase is het van groot belang om de gemeentelijke positie, wensen en stellingnames goed in kaart te brengen en procedureel zorgvuldig te doorlopen. Indien een gemeentelijk eigendom vrijvalt, worden de mogelijkheden van herontwikkeling overwogen. Op basis van een aanname van uitgangspunten wordt een financiële, ruimtelijke en juridische verkenning gemaakt van de mogelijkheden op de locatie. Op basis hiervan wordt besloten al dan niet te starten met de initiatieIase. B) Initiatief In deze fase wordt een startnotitie opgesteld waarin de context, de aanleiding en de opdracht worden weergegeven. Tevens wordt in deze fase het projectdoel en het op te leveren projectresultaat bepaald. Het is van belang om reeds in deze fase aan te geven wat de financiële kaders van het uit te voeren project zijn. Met andere woorden: is het de verwachting dat er een positief resultaat uitkomt c.q. is voorzien in de dekking van een eventueel tekort. C) Projectdefinitie In deze fase wordt het projectplan opgesteld. En in deze fase wordt gelet op de economische uitvoerbaarheid van het (woning)bouwprogramma (passend binnen de kaders van de Woonvisie), het gewenste kwaliteitsniveau en de financiële consequenties, het kostenniveau van de noodzakelijke investeringen in het openbare gebied en uiteindelijk het gewenste resultaat van de grondexploitatie.

Een overzicht van deze kosten en opbrengsten wordt weergegeven in de grondexploitatie. Veelal is er sprake van een spanningsveld tussen kwaliteit en betaalbaarheid waarbij de directe of indirecte (gederfde winst) inzet van gemeentelijke middelen aan de orde is. Overigens zal vanuit het grondbedrijf worden gestreefd naar opbrengstoptimalisatie binnen de vastgestelde kaders. D) Ontwerp Tijdens de ontwerpfase wordt het gedefinieerde project vormgegeven d.m.v. stedenbouwkundige randvoorwaarden. In deze fase worden ook de afgesproken financiële uitgangspunten zoals het grondgebruik, flexibiliteit en het kwaliteitsniveau bewaakt. Het grondgebruik is van belang omdat hiermee meestal direct de investeringen en de opbrengstcapaciteit worden beïnvloed. Ook is het in deze fase van belang dat bijvoorbeeld de ontworpen woningen of kavels voldoen aan markteisen zoals grootte, ligging, vorm en verkoopbaarheid, een markttoets dus. Nadat het gemeentelijke matenplan is vastgesteld en daarmee de scheiding tussen openbaar gebied en uitgeefbaar terrein bepaald is, kan het plan verder worden ingetekend. E) Contractering Na selectie van (een) ontwikkelaar(s) zullen hiermee een of meerdere overeenkomsten moeten worden gesloten. Cruciaal hierbij is het vastleggen van het bouwprogramma, tijdstip van betaling c.q.

rentedragend worden van de verschuldigde grondprijs, de afnameverplichting, bouwplichtregeling en een winstdelingsregeling indien de marktontwikkeling dit toelaat. F) Uitvoering Op het moment dat de planologische procedure afgerond is, wordt de grond notarieel geleverd en betaalt de koper de vastgestelde grondprijs. Voordat met de bouw kan worden begonnen, moet het terrein bouwrijp worden gemaakt. Hiertoe wordt tijdig opdracht gegeven voor het gereed maken van het bestek en het aanbesteden van de werken. Bij voorkeur wordt het openbare gebied woonrijp gemaakt vóór de oplevering van de woningen.

23

G) Afronding De gemeente heeft directie (toezicht op de uitvoering) gevoerd tijdens het bouw- en woonrijp maken. Na de onderhoudsperiode volgens het bestek komt het openbare gebied in onderhoud bij de gemeente. Het spreekt voor zich dat bij de verschillende fasen ook verschillende gemeentelijke afdelingen betrokken zijn. Een goed samenspel daarbij is essentieel.

4.3 Bouw- en Woonrijp maken Bij het bouwrijp maken van grond wordt het terrein bewerkt, worden de kavels toegankelijk gemaakt voor bouwverkeer en wordt gezorgd voor bouwstroom en bouwwater in de nabijheid. Bouwwegen worden aangelegd op de plek waar later ook de definitieve weg komt (zodat de wegfundering hergebruikt kan worden). Tegelijkertijd wordt de riolering aangelegd, en in sommige gevallen kunnen ook bruggen worden gebouwd. Tegen de tijd dat de nieuwbouw op de uitgegeven kavel is voltooid en wordt opgeleverd, is het wenselijk dat het woonrijp maken van ten minste de directe woonomgeving heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat het openbare gebied de definitieve inrichting heeft gekregen. Vaak worden aparte bestekken opgesteld voor het bouwrijp maken, het woonrijp maken en de groenaanleg.

4.4 Marktselectie Bij bouwprojecten schakelt de gemeente een ontwikkelaar in, aangezien bouwplanontwikkeling niet tot de kernactiviteiten van een gemeente behoort. Voor de selectie van ontwikkelaars hanteert de gemeente een gestructureerde aanpak. Eerst wordt een longlist (zie 4.4.1) opgesteld met ontwikkelaars die geschikt worden geacht om projecten in de gemeente te realiseren (stap 1). Vervolgens worden ontwikkelaars van de longlist uitgenodigd om hun visie op het project te geven en een bieding te doen op de grond. Dit leidt tot een shortlist van potentiële ontwikkelaars (stap 2). De ingediende visies en biedingen worden beoordeeld (stap 3), waarna een voorlopige keuze wordt gemaakt voor een ontwikkelaar. De geselecteerde ontwikkelaar werkt de visie verder uit tot een definitief ontwerp en sluit een ontwikkelingsovereenkomst (stap 4). Na gemeentelijke goedkeuring van het definitieve ontwerp (stap 5) wordt de ontwikkelaar uitgenodigd om een koop- en realisatieovereenkomst te sluiten en over te gaan tot realisatie. Deze aanpak streeft naar maximale marktwerking. De hele (selectie)procedure is in beginsel niet openbaar tot het moment waarop een intentieovereenkomst gesloten wordt met de meest geschikte marktpartij(en).

4.4.1 Wat is een longlist? De gemeente Oudewater hanteert op dit moment nog geen actieve longlist. Na vaststelling van de Nota Grondbeleid zal de gemeente Oudewater een longlist gaan gebruiken. De gemeente gaat een longlist gebruiken bij de selectie van ontwikkelende partijen bij grotere bouwprojecten. In eerste instantie wordt een longlist opgesteld van ontwikkelaars die volgens de gemeente in aanmerking komen om projecten in de gemeente te realiseren. Vervolgens worden de stappen van de ‘marktselectie’ gevolgd.

4.4.2 Stappen marktselectie Stap 1 Algemene selectie Op basis van ervaringen binnen de gemeente met ontwikkelaars en op basis van verstrekte informatie c.q. getoonde belangstelling door ontwikkelaars, wordt door de gemeente een longlist 24

opgesteld van ontwikkelaars/bouwers waarmee de gemeente zou willen samenwerken en waarvan de gemeente verwacht dat zij de doelstelling en het ambitieniveau van de gemeente ondersteunen. De longlist is in beginsel projectonafhankelijk en zal periodiek geactualiseerd moeten worden. Criteria bij deze algemene selectie zijn: -

Organisatorische en financiële elementen (waaronder een toetsing van kredietwaardigheid en integriteit); Projectkwaliteiten (bijvoorbeeld woonproduct, stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid); Proceskwaliteiten (bijvoorbeeld consumentgerichtheid).

Deze longlist heeft een open karakter om te voldoen aan de aanbestedings- en mededingingsregelgeving. Overigens is een longlist alleen interessant als er in de gemeente op behoorlijke schaal wordt gebouwd en de gemeente grondeigenaar is. In voorkomende gevallen kan een longlist worden opgesteld voor een specifiek project. Stap 2 Projectmatige selectie Indien sprake is van een concreet project worden criteria opgesteld waaraan de ontwikkelaars van de longlist worden getoetst. Minimale projectcriteria zijn het gewenste bouwprogramma, stedenbouwkundige en financiële randvoorwaarden, alsmede de wensen ten aanzien van bijvoorbeeld duurzaamheid. Afhankelijk van de omvang van het project worden minimaal drie ontwikkelaars/bouwers uitgenodigd; deze vormen de shortlist. Deze ontwikkelaars worden geselecteerd op basis van verschillende criteria. Hierbij kan gedacht worden aan: -

-

Acceptatie van het gemeentelijke beleid ten aanzien van bouwbeleid, stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen, grondprijssystematiek, conceptontwikkelingsovereenkomst en procedures; Referenties van soortgelijke projecten; Marktvisie; Bereidheid om risico's te nemen; Financiële kaders.

De geselecteerde ontwikkelaars worden uitgenodigd om vrijblijvend hun visie over de ontwikkeling en de realisatie van het project in te dienen. Tevens wordt hun gevraagd een bieding uit te brengen op het recht om het project te realiseren. Stap 3 Voorlopige keuze De ingediende visies worden beoordeeld, wat leidt tot een voorkeur voor een van de visies. Uiteindelijk gaat het in de selectie om het bepalen van een rangorde en niet om een absoluut waardeoordeel. De visies en biedingen zijn voor de gemeente vrijblijvend: er wordt een vergoeding uitgekeerd aan de afvallers en bij onvoldoende kwaliteit gaat de gemeente niet tot realisatie over. De beoordeling wordt zo veel mogelijk geobjectiveerd door vooraf de criteria vast te leggen in de selectieleidraad van het project. Parallel aan beoordeling van de visies zullen de biedingen bij de eindbeoordeling worden betrokken. De bieding dient ten minste op het niveau van de vastgestelde grondexploitatie c.q. de gemeentelijke vraagprijs te liggen. De gemeentelijke vraagprijs wordt bepaald door een eigen residuele grondwaardeberekening. Indien de bieding lager is dan de vraagprijs zal de bieding samen met de visie niet ontvankelijk worden verklaard. Door de niet-ontvankelijk verklaring vervalt het recht op vergoeding. De ontvankelijke ontwikkelaars worden in een voorkeursvolgorde geplaatst.

De ontwikkelaar op de eerste plaats wordt uitgenodigd om een eerste uitwerking te maken van de ingediende visie. 25

De ontwikkelaar op de tweede plaats staat als reserve opgesteld voor het geval de eerste ontwikkelaar alsnog afvalt in het proces (zie stap 5). Stap 4 Ontwikkelingsovereenkomst De gekozen ontwikkelaar wordt een ontwikkelingsovereenkomst voorgelegd op basis waarvan de verdere ontwikkeling zal plaatsvinden. Op basis van de gesloten ontwikkelingsovereenkomst doet de ontwikkelaar een aanbetaling (ook wel (grond)reserveringsvergoeding genoemd) van 10% van de koopsom. Stap 5 Definitieve keuze Na indiening van het DO en de definitieve bieding besluit de gemeente om de ontwikkelaar een grondaanbieding te doen of afscheid te nemen en met de reserve kandidaat een VO/DO-traject in te gaan.

4.5 Beheer gemeentelijke eigendommen/openbaar gebied Het beheer en de exploitatie van het gemeentelijke vastgoed vallen onder de verantwoordelijkheid van het team Vastgoed. Over het algemeen wordt bouwrijpe grond geproduceerd en uitgegeven vanuit de grondbedrijIunctie. Deze uitgifte kan plaatsvinden aan derden of ten behoeve van andere gemeentelijke afdelingen, bijvoorbeeld voor de bouw van een nieuwe school. Wanneer grond wordt uitgegeven aan gemeentelijke afdelingen, gebeurt dit door interne overboeking tegen het overeengekomen bedrag, met eventuele renteverrekening. Voor de aanleg van het openbaar gebied zijn in Oudewater de volgende varianten te onderscheiden: Actief grondbeleid (gemeentelijke eigendom): -

Als de gemeente de grond in eigendom heeft, kan zij het openbare gebied aanleggen en de openbare ruimte beheren. De verkaveling is duidelijk en wordt door de gemeente bepaald.

Passief/Faciliterend grondbeleid (ontwikkelaarseigendom): -

-

Als de ontwikkelaar eigenaar is van de gronden die bestemd zijn voor de openbare ruimte, kan de gemeente de aanleg van het openbare gebied aan de ontwikkelaar overlaten. De ontwikkelaar legt het openbare gebied aan voor eigen rekening en risico op grond die zijn eigendom is. De gemeente stelt eisen en randvoorwaarden en ontvangt het openbare gebied na aanleg in eigendom, vaak om niet of tegen een symbolisch bedrag. Dit model wordt vaak gebruikt bij samenwerking met marktpartijen en wanneer de gemeente de grond niet in eigendom heeft.

Verwerving door de gemeente (samenwerking met ontwikkelaar): -

-

De gemeente verwerft de gronden voor openbare ruimte en geeft vervolgens de opdracht aan de ontwikkelaar om het openbare gebied aan te leggen (tegen betaling). De ontwikkelaar legt de openbare ruimte aan op grond die eigendom is van de gemeente.

26

De keuze tussen deze varianten hangt af van de eigendomsverhoudingen en de gekozen samenwerkingsvorm. Bij de tweede en derde variant moeten aanbestedingsregels worden gevolgd, en fiscale aspecten kunnen een rol spelen. Na realisatie wordt de openbare ruimte beheerd door het team Realisatie & Beheer.

4.6 Financiële kaders 4.6.1 Voorbereidingskrediet Voor projecten in de initiatieIase (en soms ook nog in de projectdefinitiefase) moet een voorbereidingskrediet worden aangevraagd bij de gemeenteraad voordat er sprake is van een vastgestelde grondexploitatie of een intentie/anterieure overeenkomst. Dit krediet is bedoeld om kosten in de voorbereiding te dekken. Het college van B&W keurt het projectplan goed op basis waarvan de gemeenteraad het krediet kan goedkeuren. De voorbereidingskosten omvatten onder andere de inzet van het ambtelijk apparaat (apparaatskosten), het inhuren van externe projectmedewerkers of advies, en het uitvoeren van diverse onderzoeken (zoals ecologisch onderzoek en bodemonderzoek). Ook de ambtelijke inzet voor de aanvraag van het voorbereidingskrediet valt hieronder. Voordat de raad het voorbereidingskrediet goedkeurt, wordt er immers al aan het plan gewerkt. Voor elk nieuw project wordt een administratief nummer (FCL-nummer) geopend waarop de kosten voor dat project worden geboekt. De feitelijke kosten per project worden op deze manier inzichtelijk gehouden en vervolgens geactiveerd onder de immateriële vaste activa (IMVA). Deze werkwijze is conform het BBV toegestaan onder de volgende drie cumulatieve voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); en 2.

De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot: a) Een actieve grondexploitatie (bij actief grondbeleid); of b) Realisatie van kostenverhaal (bij faciliterend/passieve grondbeleid); of c) Een afboeking van de kosten ten laste van het jaarresultaat. en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of collegebesluit.

4.6.2 Startpunt en looptijd grondexploitatie Het startpunt van een grondexploitatie, formeel 'bouwgrond in exploitatie (BIE)' genoemd, is het raadsbesluit waarin het grondexploitatiecomplex wordt vastgesteld, inclusief de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten onder de immateriële vaste activa (IMVA) op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans worden bijgeschreven. Dit betekent dat als er voorbereidingskosten zijn, deze bij de opening van de grondexploitatie worden beschouwd als gemaakte kosten (boekwaarde) binnen de betreIende grondexploitatie. Om de risico's die gepaard gaan met langlopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd

27

is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.

4.6.3 Actualisatie grondexploitaties Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd moeten worden. De gemeente Oudewater zal dit gaan doen door middel van een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Dit MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de gemeenteraad aangeboden. Het MPG biedt transparant inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties. De informatie in het MPG heeft vooral betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties en hun ontwikkeling. Onder ‘waardebepalende’ vallen zaken zoals het programma, de planning (fasering), plankosten, (reken)parameters en (grond)prijzen. Op basis van deze factoren wordt een meerjarenprognose gemaakt van kosten, opbrengsten en resultaat. Daarnaast wordt in het MPG ook inzicht gegeven in de risico’s van de grondexploitaties en hoe deze gedekt worden. Deze werkwijze volgt de regels van de commissie BBV. Rentetoerekening en disconteringsvoet Voor de toegestane toerekening van rente moet worden gekeken naar de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties.

Het rentepercentage dat wordt gehanteerd voor het vreemd vermogen moet conform het BBV als volgt worden bepaald: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, rekening houdend met de verhouding tussen vreemd vermogen en totaal vermogen (ook wel weighted average cost of capital, WACC genoemd). De rentetoerekening wordt gebaseerd op de boekwaarden van de grondexploitaties tot en met 31 december. De disconteringsvoet die conform het BBV moet worden gehanteerd, is voor alle gemeenten vastgesteld op 2%. Winstneming Het voorzichtigheidsbeginsel vereist dat winstrealisatie wordt uitgesteld totdat er voldoende zekerheid is. Dit betekent echter niet dat winst pas moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel moet winst worden genomen zodra er voldoende zekerheid is over de winst. Binnen de grondexploitaties worden verplichte winstnemingen gedaan volgens het BBV, waarbij de percentage of completion (POC)-methode wordt gevolgd. Dit betekent dat winst wordt genomen op basis van de mate van projectrealisatie. Bijvoorbeeld, als 50% van de kosten is gemaakt en 50% van de opbrengsten is gerealiseerd, is de projectrealisatie 50% x 50% = 25%. In dat jaar wordt dan 25% van het verwachte positieve eindresultaat als winst genomen.

Nieuwe winstnemingen worden verminderd met eerder genomen winsten. Verliesvoorziening negatieve grondexploitaties Voor verliesgevende (negatieve) grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden getroIen. Deze verliezen worden gedekt uit de Algemene Reserve (AR), zodra ze bekend zijn, meestal bij de opening of herziening van een grondexploitatie. De verliesvoorzieningen van een grondexploitatie worden bepaald op basis van het voorziene resultaat op eindwaarde. Bij herziening van de grondexploitaties wordt de verliesvoorziening aangepast op basis van het herziene resultaat, zolang dit nog negatief is. Hierdoor zal de verliesvoorziening voldoende zijn om het negatieve resultaat aan het einde van het project op te vangen. Bij actualisatie van de grondexploitatie en eventuele wijzigingen wordt de verliesvoorziening aangepast. 28

4.6.4 Risicomanagement Professioneel risicomanagement is essentieel voor een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen. Door risico’s te signaleren en te beheersen, kunnen vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen worden voorkomen of beperkt. Risico’s zijn toekomstige gebeurtenissen die een negatief eIect kunnen hebben op het projectresultaat. Risicomanagement omvat het continu en systematisch identificeren en analyseren van deze risico’s, evenals het nemen van maatregelen om de gevolgen en kans op deze risico’s te minimaliseren. In samenwerking met verschillende vakdisciplines worden in elk MPG de risicoanalyses geactualiseerd en worden de risico’s voor elke grondexploitatie opnieuw gekwantificeerd. De Monte Carlo-simulatie is een benadering waarbij verschillende scenario's worden gesimuleerd op basis van willekeurige variabelen. Monte Carlo-simulatie Zoals hierboven genoemd zal vanaf nu jaarlijks bij de herziening van het MPG de risico’s in beeld gebracht en gekwantificeerd worden. Naast het feit dat risicomanagement zorgt voor een betere sturing en beheersing van risico’s in projecten, is de benodigde stand van de risicovoorziening om deze risico’s financieel af te dekken medebepalend voor het totaal benodigde risicobedrag binnen de gemeente. In het kader van risicomanagement hanteert Oudewater de zogenoemde Monte Carlo-simulatie.

Deze werkt als volgt: Bij de herziene grondexploitaties zijn uitgangspunten vastgesteld en geformuleerd. Bij deze uitgangspunten worden vervolgens variabelen geformuleerd met bandbreedtes waarbinnen afwijkingen kunnen ontstaan. Een voorbeeld is dat de plankosten 5% lager of hoger kunnen uitvallen. Wanneer alle variabelen en bandbreedtes zijn geformuleerd, de Monte Carlo-simulatie simuleert de waarschijnlijkheid dat de uitgangspunten zullen afwijken; hierbij worden in totaal 10.000 trekkingen gedaan. De beschreven procedure wordt voor iedere grondexploitatie verricht. Het resultaat van de simulatie is een grafiek met een standaardnormale verdeling waarin met een 95% waarschijnlijkheid het meest realistische saldo (eindwaarde) van een project en van de gehele portefeuille van grondexploitaties wordt weergegeven. Hierin is af te lezen wat met 95% waarschijnlijkheid het meest negatieve en het meest positieve resultaat van een grondexploitatie kan worden als gevolg van de opgegeven risico’s en de uitgangspunten in de grondexploitatie. De uitslag van de Monte Carlo-simulatie zal meegenomen in het weerstandsvermogen van de gemeente Oudewater.

4.7 Organisatorische kaders 4.7.1 Rol van de gemeenteraad De gemeenteraad heeft een kaderstellende, vertegenwoordigende en controlerende functie, geen uitvoerende. Bij de uitvoering van zowel actief als faciliterend grondbeleid ligt het zwaartepunt dan ook bij het college. De raad zal het kader stellen (in financiële en inhoudelijke zin) voor het handelen van het college en kan dit handelen achteraf beoordelen. Het oordeel over de rechtmatigheid van gedane uitgaven ligt bij de raad. Instrumenten voor de raad op het vlak van grondbeleid zijn met name de begroting en jaarstukken alsmede de ter vaststelling aangeboden grondexploitaties in het MPG.

29

Voor een overzicht van de rollen en bevoegdheden van de raad wordt zie bijlage 2.

4.7.2 Rol van het college van burgemeester en wethouders Het zwaartepunt van de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college. Het college is immers, bevoegd om te besluiten tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten door de gemeente, bijvoorbeeld de aan- of verkoop van kavels, en tot samenwerking in het kader van publiek-private samenwerkingen. Een totaaloverzicht van de rollen en bevoegdheden van het college is te vinden in bijlage 2.

4.7.3 De raad en ingrijpende overeenkomsten Het hiervoor gestelde over de bevoegdheden van het college behoeft een nuancering. Het college informeert de raad over voorgenomen collegebesluiten tot het aangaan van overeenkomsten indien de raad daarom verzoekt of indien het ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Het zijn bestuurlijke en financiële aspecten die van geval tot geval moeten uitmaken of een voorgenomen collegebesluit aan de raad wordt voorgelegd.

4.7.4 Verantwoording Verantwoording van het college aan de raad over het gevoerde grondbeleid vindt in beginsel plaats via de daarvoor bedoelde instrumenten: paragrafen in begroting en jaarstukken en (eveneens jaarlijks) via het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Daarbij is sprake van een spanningsveld tussen openbaarheid en vertrouwelijkheid. Bij grondbedrijfactiviteiten is, in afwijking van de reguliere overheidstaken, sprake van commercieel belang. De gemeente is immers een actor op de grond- en vastgoedmarkt. Dat maakt het onder omstandigheden noodzakelijk om bijvoorbeeld bedrijfsstrategie of financiële aspecten niet naar buiten te brengen. Als (juridisch) kader gelden hierbij de belangen zoals genoemd in de Wet open overheid (Woo). Op grond van de Gemeentewet kan, om deze belangen te beschermen, geheimhouding worden opgelegd ten aanzien van het MPG en de bijbehorende bijlagen die aan de raad worden voorgelegd. De jaarrekening van het grondbedrijf is met name financieel gericht. Het is wenselijk om het bestuur ook meer (inhoudelijk) inzicht te geven in de projecten, de voortgang hiervan en de tendensen die worden waargenomen zoals marktontwikkelingen op het gebied van afzetprijs.

Ook over de hoogte en verwachte ontwikkeling van het voor het grondbedrijf noodzakelijke weerstandsvermogen en de afdrachten aan de algemene dienst dient gerapporteerd te worden aan het bestuur. Deze aspecten zullen nadrukkelijk aan de orde komen in begroting en jaarrekening.

4.7.5 Rol van de individuele wethouder Indien een wethouder tijdens onderhandelingen optreedt als vertegenwoordiger van het college, dient hij/zij beducht te zijn voor het risico dat de wethouder het college, en daarmee de gemeente, bindt aan tijdens de onderhandelingen gemaakte afspraken. Het is dan ook van belang dat een wethouder die deelneemt aan de onderhandelingen duidelijk maakt dat alle onderhandelingen plaatsvinden onder voorbehoud van besluitvorming door het college en dat de raad de financiële kaders bepaalt. Een wethouder die zelfstandig onderhandelt is niet bevoegd tot het doen van toezeggingen. De gemeente accepteert alleen toezeggingen die schriftelijk zijn vastgesteld door het college van B&W.

30

4.7.6 Rol van de ambtenaar Wat hiervoor is gezegd over de wethouder geldt evenzeer voor de ambtenaren die in hun taakuitoefening onderhandelingen voeren. Onderhandelingsgesprekken worden gevoerd met inachtneming van het zogenoemde ‘vier-ogenprincipe’, dat wil zeggen dat projectleider nooit alléén het gesprek aangaat, maar wordt bijgestaan door een contractjurist en/of planeconoom. De uitkomst van een gesprek is altijd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Waar bevoegdheden zijn gemandateerd (bijvoorbeeld ten aanzien van standaardovereenkomsten) dienen betrokkenen zich rekenschap te geven van de reikwijdte van hun bevoegdheid en dienen zij deze reikwijdte naar de externe partij helder te communiceren. Waar ambtelijk grondaanbiedingen worden gedaan, dient dit te gebeuren onder voorbehoud van besluitvorming door het college.

31

Bijlage 1 Begrippenlijst Actief grondbeleid

Vorm van grondbeleid waarbij de gemeente gronden aankoopt, gronden bouwrijp maakt, bouwrijpe kavels verkoopt en het openbaar gebied inricht.

Anterieure overeenkomst

Elke grondexploitatieovereenkomst die men sluit voor de vaststelling van een wijziging omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt is een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst sluit men in de beginfase van een project vóór de vaststelling van een wijziging omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt. Bij de anterieure overeenkomst hebben alle partijen veel onderhandelingsruimte. Men kan uiteraard afspraken over de grondexploitatie maken. Daarnaast mag men afspraken maken over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen.

Bijdrage kwaliteitsverbetering Gebied overstijgende kosten

Zie13.23 OW

De kosten van werken, werkzaamheden, maatregelen en voorzieningen die een functie hebben voor een of meer exploitatiegebieden, onder andere voor het kostenverhaalsgebied ten laste waarvan op dat moment het verhaal van (een deel van) die bovenwijkse kosten plaatsvindt. De voorziening kan buiten het betreIende kostenverhaalsgebied gelegen zijn.

Disconteringsvoet

Het rekenpercentage dat conform het BBV wordt gebruikt om toekomstige kasstromen te vertalen naar het huidige prijspeil (‘contant maken’).

Eindwaardeberekening

Meerjarenfasering van de kosten en de opbrengsten in de tijd waarbij rekening wordt gehouden met de kosten- en opbrengstenstijging en de rente.

Exploitatieberekening

Overzicht van kosten en opbrengsten verband houdende met (her)ontwikkeling van grond binnen een geografisch afgebakend gebied.

Exploitatieovereenkomst

Een contract tussen de gemeente en een initiatiefnemer waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over het verhaal van gemeentelijke (apparaats)kosten.

Faciliterend grondbeleid

Vorm van grondbeleid waarbij niet de gemeente maar private partijen gronden aankopen en ontwikkelen. De gemeente maakt de (her)ontwikkeling mogelijk door wijziging van het bestemmingsplan en verhaalt de gemaakte (apparaats)kosten op initiatiefnemers.

32

Grondbedrijf

Onder de term grondbedrijf wordt verstaan het geheel van aspecten van herontwikkeling van grond op zowel bestuurlijk, inhoudelijk en financieel vlak. Maar wat is nu eigenlijk het grondbedrijf? In het verleden maakte de Gemeentewet en de op grond daarvan vastgestelde Gemeentelijke Comptabiliteitsvoorschriften 1982 onderscheid tussen takken van dienst en de algemene dienst. In de takken van dienst werden de bedrijfsmatige activiteiten van de gemeente geadministreerd en verantwoord. Met de komst van de nieuwe Gemeentewet in 1994 en de invoering van het Besluit comptabiliteitsvoorschriften 1995 is dit onderscheid in juridische zin vervallen. Het grondbeleid is sindsdien een integraal onderdeel van het gemeentelijke beleid en van de gemeentelijke financiële huishouding. De term "grondbedrijf" is echter nog gebruikelijk.

Grondbeleid

Middel om beleidsinhoudelijke doelstellingen uit sectoraal en ruimtelijk beleid te verwezenlijken.

Minnelijke verwerving

Wijze van grondverwerving waarbij partijen op basis van onderhandeling en vrijwilligheid tot overeenstemming komen over de aankoop van grond.

Onteigening

Wijze van grondverwerving waarbij gedwongen en op basis van een juridische procedure het eigendomsrecht over grond wordt verkregen door de gemeente.

Voorkeursrecht

Grondbeleidinstrument waarbij de gemeente het eerste recht van koop krijgt nadat het voorkeursrecht is gevestigd.

Weerstandscapaciteit

Een ratio die aangeeft in hoeverre een organisatie eventuele calamiteiten financieel kan opvangen.

33

Bijlage 2 Overzicht rollen en bevoegdheden Gemeenteraad Het vaststellen van: Nota Grondbeleid; Financiële verordening 2023; Nota Kostenverhaal.

College van B&W Uitvoeren van grondbeleid.

Financiële producten

Het vaststellen van: Resultaatbestemming; Mutaties in reserves en voorzieningen; Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG); Paragraaf Grondbeleid; Paragraaf Weerstandsvermogen en Risicomanagement; Jaarverslag; Programmabegroting.

Rapporteren in voor- en najaarsrapportage en jaarstukken.

Ruimtelijke producten

Het vaststellen van: Omgevingsplan; Beeldkwaliteitsplan; Beheersverordening.

Het vaststellen van: Inrichtingsplan; Verkavelingsplan; Wijzigingsplan en uitwerkingsplan; Stedenbouwkundig plan.

Grondexploitaties

Openen van een grondexploitatie; Herziene en geactualiseerde grondexploitatie vaststellen; Afsluiten van een grondexploitatie; Beschikbaar stellen van krediet.

Uitvoeren van een grondexploitatie; Uitvoeren van risicoanalyse op een grondexploitatie.

Verwerving

Beschikbaar stellen van krediet voor strategische verwervingen; Toepassen van Wet voorkeursrecht gemeenten; Onteigeningsverzoek.

Vaststellen verwervingsstrategieplan; Vestigen van voorkeursrecht; Starten onteigeningsprocedure.

Samenwerking

Het vaststellen van: Exploitatieplan; Besluiten tot oprichting of deelneming in privaatrechtelijke rechtspersoon of gemeenschappelijke regeling.

Besluiten tot het aangaan van: Anterieure en posterieure overeenkomsten; Koop- en verkoop-overeenkomsten; Samenwerkings-overeenkomsten; Intentieovereenkomsten; Deelname aan bestuur door privaatrechtelijke rechtspersoon.

In- en verkoop

Het vaststellen van: Inkoop- en Aanbestedingsbeleid; Grondprijsbeleid.

Het vaststellen van: Aanbestedingsmethode op projectniveau; Grondprijzen.

Beleidsnota’s

34

Bijlage 3 Grondprijsbrief

35

Grondprijsbrief 202X

Inleiding De grondprijsbrief gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Oudewater die in 202X hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. De Nota Grondbeleid van de gemeente Oudewater dient als onderlegger bij deze grondprijsbrief. Als onderdeel van het grondbeleid, hanteert de gemeente Oudewater bij uitgifte van grond marktconforme uitgifteprijzen. De Nota Grondbeleid geeft per categorie op hoofdlijnen weer welke methode gebruikt wordt om de grondprijs te bepalen. Op basis van de nota wordt jaarlijks door het college een grondprijsbrief vastgesteld waarin de te hanteren grondprijzen aan bod komen. Naast de grondprijzen worden zaken als fondsbijdragen, uurtarieven en de prijsklassen van de woningen in deze grondprijsbrief weergegeven.

Prijzen Alle in deze grondprijsbrief genoemde bedragen zijn exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten, tenzij anders vermeld. De genoemde wijze en hoogte van prijsbepaling gelden voor alle nieuwe aanbiedingen die gedaan worden na 1 januari 202X en waarover nog geen prijsafspraken zijn gemaakt.

Projectmatige woningbouw Categorie

Bandbreedte

Grondprijs

Toewijzing

Sociale huur

Ntb

Ntb

Ntb

Ntb

Regionale Uitgangspunt gestapelde bouw: huisvestingsverordening buitenruimte maximaal 10 m² per woning. Afwijkingen in overleg (onafhankelijk van gekozen huurprijsniveau) Verrekening bij onttrekking aan sociale woningvoorraad1.

Opmerkingen

Middeldure huur

Ntb

Residuele waardemethode

Projectafhankelijk

In de verkoopovereenkomst wordt een termijn vastgelegd voor instandhouding van de middeldure huur. Verrekening bij onttrekking aan middeldure huur woningvoorraad1.

Vrije sector huur

Ntb

Residuele waardemethode

Door verhuurder

Grondprijs gebaseerd op verkoopwaarde als koopwoning.

Kamerhuur

Ntb

Residueel,

Door verhuurder

Kamer: woonruimte waarbij voorzieningen als keuken en badkamer gedeeld worden. Studio: klein appartement bestaande uit een woon- en slaapkamer bedoeld voor 1 persoon. Met keukenhoek en afzonderlijke toilet- en doucheruimte.

Goedkoop

Ntb

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding opgenomen.

Betaalbaar

Ntb

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen.

Middelduur

Ntb

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen.

Duur

Ntb

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen.

1 Onttrekking sociale/ middeldure huur woningvoorraad: 1) Verkoop/uitponding van woning(en), zie de Woonvisie, 2) verhuur boven de liberalisatiegrens/ bovengrens middenhuur 3) herontwikkeling tot niet sociale/ niet-middenhuur woningbouw. * VON-prijs is gebaseerd op een volwaardig woning (een woning en buitenruimte, inclusief parkeergelegenheid, die geheel voor bewoning gereed is, inclusief afgewerkte binnenmuren, bij de v.o.n. prijs passende stelposten voor keuken en sanitaire voorzieningen).

Bij grotere projecten wordt door de gemeente een minimale residuele grondwaarde bepaald op basis van het te realiseren programma. Er kan ook gekozen worden voor een taxatie door een makelaar. Na de waardebepaling van de gronden, wordt aan een aantal ontwikkelaars een bieding gevraagd. Deze bieding wordt getoetst door de gemeente. Na overeenstemming wordt de koopsom vastgelegd. Na realisatie van het programma danwel de feitelijke uitgifte wordt overeenkomstig de vastgestelde afspraken tussen partijen verrekend.

Particuliere woningbouw Bij de verkoop van kavels voor individueel en collectief opdrachtgeverschap (PO en CPO) wordt een vaste kavelprijs gehanteerd. Deze wordt bepaald aan de hand van ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen. Daarbij wordt mede gelet op prijzen van vergelijkbare kavels in de regio (comparatieve methode). Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

PO/CPO

Residuele- en comparatieve waardemethode.

Op basis van de specifieke ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen wordt de grondprijs bepaald.

Overige Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

Bedrijventerrein

Comparatieve waardemethode. Per geval wordt een passende grondprijs bepaald. Voorts wordt bij de prijsstelling gekeken naar schaarste en locatie.

Naast de grondprijs wordt een bijdrage kabels en leidingen in rekening gebracht. Uitgangspunt is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling. Bij de uitgifte van kavels voor bedrijventerreinen zal aan het college een advies worden voorgelegd voor grondprijs en bijpassende uitgiftevoorwaarden die aansluiten op de doelstellingen van de gemeente en het convenant bedrijventerreinen.

Kantoren

Residuele waardemethode (vaste prijs per m² BVO).

Uitgangspunt is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling.

Detailhandel, horeca en leisure (vrijetijdsvoorzieningen)

Residuele waardemethode + comparatieve methode (vaste prijs per m² VVO).

Maatschappelijke voorzieningen

Ntb per m² BVO en/of kaveloppervlakte.

In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen de oorspronkelijke grondprijs terugkomt naar de gemeente. Bij maatschappelijke voorzieningen moet gedacht worden aan medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten, apotheken)/ hulpdiensten (politie/ brandweer)/ commerciële sportvoorzieningen (fitness e.d.)/ kinderdagverblijven/ religieuze voorzieningen/ traforuimtes etc.

Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

Snippergroen

Ntb

In Oudewater wordt gewerkt middels de ‘Beleidsregels en Voorwaarden verkoop snippergroen Oudewater februari 2018’, bekend onder registratie 18i.01541. Elk verzoek wordt getoetst aan het genoemde Omgevingsplan. Alleen grond met de functie snippergroen komt eventueel voor verkoop in aanmerking. Indien het perceel snippergroen groter is dan 50 m² geldt de vastgestelde snippergroenprijs niet. In dat geval wordt de prijs vastgesteld aan de hand van de mogelijkheden die er zijn met de grond.

Verkoop reststroken aan ontwikkelaars t.b.v. bouwplannen

Ntb

Het komt regelmatig voor dat ontwikkelaars voor het realiseren van hun bouwplan een strookje grond nodig hebben. Bij de percelen groter dan 100 m² kan een afwijkende grondprijs worden bepaald, (bijkomende) kosten voor o.a. het verleggen van kabels en leidingen en het aanleggen van inritten zijn voor rekening van de koper.

Verkoop gronden aan overheidsorganen t.b.v. openbaar gebied zoals wegen en water

Ntb

Hierbij moet gedacht worden aan verkoop van grond aan waterschappen (bijvoorbeeld kades) en provincie ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken. Over de verkoop en levering van gronden in het kader van het BRAVO-project zijn aparte afspraken gemaakt. In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij verkoop als eerste tegen de oorspronkelijke prijs moet worden aangeboden aan de gemeente.

De verkoopprijzen van overige gronden die niet in deze grondprijsbrief zijn genoemd, worden door het college vastgesteld.

Verhuur grond -

Tuingrond wordt verhuurd aan particulieren voor Ntb per m² per jaar. Enkel onder bijzondere omstandigheden is verhuur mogelijk, het uitgangspunt is verkoop van tuingrond. Landbouwgrond wordt verhuurd voor een bedrag van Ntb per m² per jaar (Ntb per ha.). Gronden onder maatschappelijke doeleinden worden kostendekkend verhuurd. Tevens zal voor de opstallen een afhankelijk opstalrecht gevestigd moeten worden. Jachtrecht wordt verhuurd voor een bedrag van Ntb per ha. per jaar, de contracten hebben een looptijd van 6 jaar. In deze periode zal geen indexering plaatsvinden, de huurprijs wordt 1x per 6 jaar verhoogd.

Recht van opstal Voor het realiseren van inritten op gronden in eigendom van de gemeente Oudewater heeft u toestemming van de gemeente nodig. De gemeente zal, als zij toestemming verleent, daar soms de voorwaarde aan verbinden dat een recht van opstal wordt gevestigd. De vergoeding voor dit recht van opstal bestaat uit een symbolisch bedrag van € 1,- en eenmalige administratiekosten á € 400,- per opstalrecht. De notariële en overige bijkomende kosten zijn eveneens voor rekening van de aanvrager (opstalhouder). Het beheer en onderhoud komt voor rekening van de aanvrager.

Rente Indien er in een overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rente wordt bedoeld de wettelijke rente (ex art. 6:119a BW) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven.

Vergoeding van gemeentelijke kosten bij bouwplannen Als de gemeente een bouwplan beoordeelt, worden er door de gemeente kosten gemaakt. Deze kosten brengt de gemeente in rekening bij de initiatiefnemer (= de indiener) van het bouwplan. De kosten kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld onderzoeken, aanpassingen van openbaar gebied en toetsing/advisering door ambtenaren. Daarnaast gelden er ook bovenwijkse bijdragen. Voor een uitgebreide toelichting op bedoelde kostenvergoeding verwijzen wij u naar de ‘Nota Kostenverhaal’ op www.oudewater.nl.

Uurtarieven Bij het verrichten van werkzaamheden (toetsing/advisering e.d.) door medewerkers van de gemeente worden de volgende uurtarieven gehanteerd: Werkzaamheden

Tarief per uur

Projectmanagement

Ntb

Stedenbouw/ ruimtelijke ordening/ verwerving/juridisch/ gronduitgifte/ planeconomie/ civiele techniek/ cultuurtechniek/

Ntb

Communicatie/ directievoeren

Ntb

Projectmanagementassistent/ landmeten/ vastgoedinformatie/ bestekschrijven

Ntb

Toezichthouden/ tekenen

Ntb