Nota Grondbeleid Oudewater 2024.pdf

Voorwoord Voor u ligt de Nota Grondbeleid Oudewater 2024. In deze nota beschrijven we hoe de gemeente Oudewater omgaat met de ontwikkeling van haar gronden en het bijbehorende grondbeleid. Deze nota vormt de basis voor het te voeren beleid en de daarbij behorende sturingsinstrumenten die nodig zijn voor de uitvoering van het ruimtelijk beleid. De gemeente Oudewater had nog geen nota grondbeleid. In de Nota Grondbeleid Oudewater 2024 is rekening gehouden met de veranderingen in de markt en wijzigingen in wet- en regelgeving (zoals de Wro, Wabo, Omgevingswet en de notitie Grondbeleid van de Commissie BBV).

1

Inleiding Wat is grondbeleid? Grondbeleid van een gemeente vormt het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid wordt ontwikkeld. Het grondbeleid fungeert als een instrument bij de uitvoering van het omgevingsbeleid van de overheid. Binnen dit kader wordt de maatschappelijk gewenste bestemming van de grond bepaald. Denk hierbij aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld volkshuisvesting, lokale economie, natuur, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Het grondbeleid draagt bij aan het verwezenlijken van deze doelstellingen. Hoewel grondbeleid vaak volgend is op ruimtelijke doelstellingen, speelt het een cruciale rol bij het realiseren ervan. Daarnaast kan grondbeleid ook inspelen op nieuwe maatschappelijke thema’s met ruimteclaims, zoals de energietransitie, ander landbouwbeleid en klimaatadaptatie. Voor de gemeente is grondbeleid een belangrijk instrument om haar rol verder vorm te geven en bijvoorbeeld duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren.

Aanleiding In de gemeente Oudewater is tot op heden nog geen Nota Grondbeleid vastgesteld. Bovendien ontbreken specifieke grondprijzen die normaal gesproken worden vastgelegd in een Nota Grondprijsbeleid of een jaarlijks te actualiseren grondprijsbrief. Op dit moment worden deze zaken genoemd in de P&C-producten van de gemeente Oudewater. Een duidelijk grondprijsbeleid is essentieel voor transparantie bij het bepalen van grondprijzen, vooral in het kader van een actief grondbeleid waarbij de gemeente haar grondposities verkoopt om beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Hoewel in 2018 wel de Nota Kostenverhaal Oudewater is vastgesteld, waarin richtlijnen staan beschreven voor het verhalen van kosten bij planologische wijzigingen en haalbaarheidsverzoeken met betrekking tot particuliere gronden, staat de gemeente nu voor nieuwe uitdagingen. De komst van de Omgevingswet brengt veranderingen in de wettelijke regeling voor kostenverhaal met zich mee. Deze uitdagingen en veranderingen worden kort aangeraakt in deze nota, maar zullen verder uitgewerkt worden wanneer er een nieuwe Nota Kostenverhaal wordt opgesteld. De gemeente Oudewater heeft eind 2023 haar Financiële Verordening herzien en opnieuw vastgesteld. Deze verordening verplicht het college om de raad uitgebreider te informeren en te rapporteren over grondexploitaties en de daaraan verbonden risico's.

Een van de belangrijke stappen hierbij is het opstellen van een Nota Grondbeleid. De nota heeft een looptijd van vier jaar, conform de Financiële Verordening (D/23/125204). De nota sluit aan op hoofdstuk 9 ‘Grondbeleid’ uit de Financiële Verordening. Na deze periode volgt een evaluatie en indien nodig wordt de nota aangepast. De peildatum van de huidige nota is 2024.

Doelstellingen De Nota Grondbeleid Oudewater 2024 vormt de basis voor het te voeren beleid en de daarbij behorende sturingsinstrumenten die passen bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid van de gemeente Oudewater. Door op hoofdlijnen transparant vast te leggen hoe en welk grondbeleid in welke situatie wordt ingezet, fungeert deze nota als een belangrijk richtinggevend gemeentelijk

2

beleidsdocument tijdens de voorbereiding en realisatie van iedere ruimtelijke ontwikkeling. De Nota Grondbeleid Oudewater 2024 is openbaar toegankelijk. De belangrijkste doelstellingen van het grondbeleid zijn: 1. Het faciliteren van en sturen op bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. 2. Het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren. 3. Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten voor de gemeente.

Leeswijzer De Nota Grondbeleid is als volgt opgebouwd, in het eerste hoofdstuk zal het gaan over ‘Visie op Grondbeleid’. In hoofdstuk 2 wordt gekeken naar het gereedschap rondom actief grondbeleid. Hoofdstuk 3 gaat kort in op de tegenhanger van het actieve grondbeleid, namelijk: passief grondbeleid. Hoofdstuk 4 is een uitgebreid hoofdstuk wat zal inzoomen op het grondbedrijf en haar financiële en organisatorische kaders. Grondexploitaties vormen de financiële ruggengraat van het grondbedrijf. In paragraaf 4.1.1 en 4.1.2 wordt toegelicht wat dit precies inhoudt. Ook worden de werking en stappen van gebiedstransformatie besproken. Verder wordt het proces van marktselectie en de longlist uitgelegd. Tot slot komen de financiële en organisatorische kaders aan bod.

3

Inhoud Voorwoord ..............................................................................................................................1 Inleiding ..................................................................................................................................2 Aanleiding ...........................................................................................................................2 Doelstellingen .....................................................................................................................2 Leeswijzer ...........................................................................................................................3 1.

Visie op grondbeleid .........................................................................................................6 1.1 Van grondhouding naar grondbeleid ................................................................................6 1.1.1 Actief Grondbeleid ...................................................................................................7 1.1.2 Passief Grondbeleid .................................................................................................8 1.1.3 Mengvormen van grondbeleid...................................................................................9 1.1.4 Historisch grondbeleid Oudewater ...........................................................................9 1.2 Keuze voor type grondbeleid ......................................................................................... 10 1.2.1 Het Afwegingskader ............................................................................................... 10

2.

Gereedschap ‘actief’ grondbeleid ................................................................................... 12 2.1 Verwerving ................................................................................................................... 12 2.1.1 Minnelijke verwerving ............................................................................................. 12 2.1.2 Voorkeursrecht ...................................................................................................... 12 2.1.3 Onteigening ........................................................................................................... 13 2.1.4 Stedelijke kavelruil ................................................................................................. 13 2.2 Uitgifte ......................................................................................................................... 14 2.2.1 Tijdelijk beheer ...................................................................................................... 14 2.2.2 Wijze van gronduitgifte ........................................................................................... 14 2.3 Grondprijsbeleid en -prijzen ..........................................................................................

15 2.3.1 Types grondprijsbeleid ........................................................................................... 15 2.3.2 Grondprijsbeleid per type vastgoed ........................................................................ 16 2.3.3 Grondprijsbrief ...................................................................................................... 18

3.

Gereedschap ‘passief’ grondbeleid ................................................................................. 19 3.1 Kostenverhaal onder de Omgevingswet ......................................................................... 19 3.1.1 Privaatrechtelijk spoor ........................................................................................... 19 3.1.2 Publiekrechtelijk spoor........................................................................................... 19

4.

Het grondbedrijf en haar financiële en organisatorische kaders ........................................ 20 4.1 Het grondbedrijf ........................................................................................................... 20 4.1.1 Complex ................................................................................................................ 21 4.1.2 Grondexploitatie(berekening) ................................................................................. 21 4.2 Stappen in een gebiedstransformatie ............................................................................ 22 4

4.2.1 Planvorming........................................................................................................... 22 4.3 Bouw- en Woonrijp maken ............................................................................................ 24 4.4 Marktselectie ............................................................................................................... 24 4.4.1 Wat is een longlist? ................................................................................................ 24 4.4.2 Stappen marktselectie ........................................................................................... 24 4.5 Beheer gemeentelijke eigendommen/openbaar gebied .................................................. 26 4.6 Financiële kaders ......................................................................................................... 27 4.6.1 Voorbereidingskrediet ............................................................................................ 27 4.6.2 Startpunt en looptijd grondexploitatie ..................................................................... 27 4.6.3 Actualisatie grondexploitaties ................................................................................ 28 4.6.4 Risicomanagement ................................................................................................

29 4.7 Organisatorische kaders ............................................................................................... 29 4.7.1 Rol van de gemeenteraad ....................................................................................... 29 4.7.2 Rol van het college van burgemeester en wethouders .............................................. 30 4.7.3 De raad en ingrijpende overeenkomsten ................................................................. 30 4.7.4 Verantwoording...................................................................................................... 30 4.7.5 Rol van de individuele wethouder ........................................................................... 30 4.7.6 Rol van de ambtenaar ............................................................................................ 31 Bijlage 1 Begrippenlijst ....................................................................................................... 32 Bijlage 2 Overzicht rollen en bevoegdheden ........................................................................ 34 Bijlage 3 Grondprijsbrief ..................................................................................................... 35

5

1. Visie op grondbeleid In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan welke types grondbeleid er zijn. Zo verschilt per type grondbeleid de mate van sturing die mogelijk is, maar ook is het risicoprofiel verschillend. Het uitvoeren van taken die ruimtelijke gevolgen hebben en waarbij grondbeleid een rol speelt, vraagt om een doordachte benadering. Deze taken zijn in hoge mate bepalend voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeente. Bovendien vereisen ze een bepaalde rangschikking van prioriteiten binnen de verschillende ruimtelijke taken, en de daaruit voortkomende projecten zijn vaak meerjarig van aard. Om deze redenen is de gemeente altijd betrokken bij dergelijke ontwikkelingen. Dit hoofdstuk beschrijft een aantal onderdelen die ook vereist zijn als er gekeken wordt naar hoofdstuk 9 uit de Financiële Verordening.

1.1 Van grondhouding naar grondbeleid Hoe breed de rol van de gemeente is, kan per opgave en locatie verschillen en is afhankelijk van een aantal factoren, te weten: Bovenaan staat het maatschappelijk of ruimtelijk belang. Als de gemeente haar ruimtelijke ambities of beleidsdoelstellingen met een ruimtelijk eIect wil realiseren, wil zij een bepaalde mate van sturing en regie hebben op de ontwikkeling. Daarmee samenhangend wil de gemeente deze ambities en doelstellingen in een bepaalde periode verwezenlijken. Ze wil invloed op het tempo van de ruimtelijke ontwikkeling. Wil de gemeente versnelling, vertraging of afstemming in de diverse programma’s realiseren? De grondpositie van de gemeente speelt ook een rol. Heeft de gemeente al grond in bezit in het te ontwikkelen gebied? De positie van de markt zal ook geanalyseerd moeten worden. Hebben marktpartijen al grond in bezit in het te ontwikkelen gebied? Kan de markt de opgave realiseren binnen voor de gemeente acceptabele voorwaarden of is er bij een opgave sprake van marktfalen? Of vereist de opgave een rol voor de gemeente als ontwikkelkatalysator? De gemeentelijke organisatie mag niet vergeten worden. Heeft de gemeente voldoende capaciteit, expertise en deskundigheid beschikbaar? De financiële positie is tot slot ook een belangrijke factor.

Is het risicoprofiel te overzien en zijn de financiële middelen aanwezig om deze risico’s op te vangen? Bovengenoemde factoren zijn van invloed op de grondhouding van de gemeente in het realiseren van haar ruimtelijke ambities. De factoren worden ook genoemd in het Afwegingskader. Het Afwegingskader wordt nader beschreven in paragraaf 1.2.1. Er kan een ontwikkelingsgerichte/visionaire of uitvoeringsgerichte/faciliterende houding worden gekozen, dit heeft te maken met de wens of de gemeente meer of minder invloed wil uitoefenen in het realiseren van de ruimtelijke opgaven. Het bepalen van de mate van regie en de wijze van sturing vraagt dus om een keuze voor een basisinstelling: een grondhouding.

6

De criteria doen uitspraak over zowel de wensen om het proces van gebiedsontwikkeling te sturen (maatschappelijke en ruimtelijke ambities en doelen, tempo) als de mogelijkheden om het proces te sturen (grondposities, organisatie, financiën).

1.1.1 Actief Grondbeleid Traditioneel hebben gemeenten een belangrijke rol in de ontwikkeling van gebieden. In Nederland komt het veelal voor dat gemeenten grond verwerven, de grond voorbereiden voor ontwikkelingen en vervolgens uitgeven/verkopen aan externe partijen. Omdat gemeenten niet zelf deze ontwikkeling op zich nemen, zijn ze voor de implementatie van een actief grondbeleid afhankelijk van externe partijen zoals projectontwikkelaars en investeerders. Hoewel dit beleid gemeenten meer sturingsmogelijkheden en potentieel financieel voordeel biedt, brengt het ook financiële risico’s met zich mee die niet altijd te voorzien zijn. Actief grondbeleid Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop, bouw- en woonrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of verwerft deze, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden kosten en risico's komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De gemeente verkoopt de gronden aan particulieren en/of marktpartijen die deze gronden vervolgens binnen de grenzen van het planologisch kader ontwikkelen. Tot slot wordt de openbare ruimte ingericht, het gebied wordt woonrijp gemaakt.

Het openbaar gebied wordt daarna beheerd en onderhouden door de gemeente.

De trend van gemeentelijke grondbedrijven in Nederland in de afgelopen 10 jaar laat zien dat veel gemeenten, vooral kleinere, financiële uitdagingen hebben ondervonden als gevolg van de economische crisis. De actieve rol van gemeenten in grondontwikkeling heeft geleid tot financiële tegenvallers tijdens de crisis, voornamelijk door stagnatie in de vraag naar woningen en dalende grondprijzen. Andere specifieke oorzaken voor de moeilijkheden van kleine gemeenten zijn onder meer een neerwaartse aanpassing van de woningbouw-ambitie, optimistisch handelen van gemeenten en politieke motieven. Het Nederlandse grondbeleid is een voorbeeld van actief grondbeleid waarbij gemeenten/overheden betrokken zijn bij de ontwikkeling van grond. Actief grondbeleid kent een aantal voordelen: Controle en regie: Bij actief grondbeleid hebben gemeenten meer controle over gebiedsontwikkelingen, omdat ze zelf grondposities innemen en grond bouwrijp maken. Financieel voordeel: Dit beleid kan financieel voordeel opleveren doordat gemeenten de bouwgrond verkopen aan derden na het bouwrijp maken. Samenwerking: Er is sprake van gedeelde regie met marktpartijen, wat leidt tot samenwerking en het delen van financiële winsten en verliezen. Maatwerk: Door actief grondbeleid kunnen gemeenten maatwerk leveren in de samenwerking en de afspraken die worden gemaakt in een (samenwerkings)overeenkomst.

7

Deze voordelen dragen bij aan een eIectieve sturing van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Naast de voordelen kent actief grondbeleid ook een aantal nadelen: Financiële risico's: Actief grondbeleid kan leiden tot financiële verliezen voor de gemeente, vooral als de waarde van grond daalt of als grondposities niet verkocht kunnen worden. Duidelijkheid rollen: Er kunnen conflicten ontstaan door de 'dubbele petten' van de overheid, die zowel als marktpartij als regulerend orgaan optreedt. Complexiteit: Actief grondbeleid vereist een hoge mate van expertise en capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie, wat het complex en uitdagend maakt om uit te voeren.

1.1.2 Passief Grondbeleid Als actief grondbeleid wordt gezien als een te risicovolle keuze dan is er ook de mogelijkheid om te kiezen voor een faciliterend oftewel passief grondbeleid. Passief grondbeleid is een veiligere benadering waarbij de gemeente geen financiële risico’s draagt. In plaats daarvan faciliteert de gemeente de ontwikkelingen van derden. Dit kan bijvoorbeeld door medewerking te verlenen aan het wijzigen van bestemmings- of omgevingsplannen. Hierbij zorgt de gemeente ervoor dat de kosten voor haar diensten worden teruggevorderd van de initiatiefnemers. De aanpak van de gemeente Oudewater met betrekking tot het verhalen van deze kosten is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal Oudewater 2018. Deze nota zal t.z.t. geactualiseerd worden mede door de invoering van de Omgevingswet. Passief grondbeleid Bij deze vorm van grondbeleid maakt de gemeente het mogelijk dat private partijen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen realiseren. De aankoop, productie en uitgifte van (bouw)grond wordt overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich hierbij voornamelijk tot haar wettelijke (publieke) taak, zoals het vaststellen van een omgevingsplan, het voeren van een inspraakprocedure en het (eventueel) opstellen van een exploitatieplan of een andere verzekering van het kostenverhaal.

De gemeente probeert de ruimtelijk gewenste situatie te realiseren zonder daarbij de beschikking(smacht) over de grond te hebben. Het kan eventueel nodig zijn om een grondpositie te verkopen. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij de gewenste ruimtelijke ontwikkeling kan uitvoeren.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) trad in werking op 1 juli 2008. Vanaf 1 januari 2024 is de Wro niet meer van kracht en zijn de bepalingen opgenomen in de Omgevingswet. Deze wet biedt, net als haar voorganger, instrumenten zoals de anterieure overeenkomst en het exploitatieplan, waarmee gemeenten kosten voor zaken als ambtelijke inzet en aanleg van openbare ruimte op ontwikkelaars kunnen verhalen. Wat betreft het realiseren van gewenste ruimtelijke kwaliteit, beperkt een faciliterende rol van de gemeente de mogelijkheden niet noodzakelijkerwijs. Door een beeldkwaliteitsplan en programmatische invulling in het bestemmingsplan/omgevingsplan te hanteren, is actief grondbeleid niet vereist om de beoogde esthetische en programmatische kwaliteit te waarborgen. Binnen dit grondbeleid heeft de gemeente echter weinig tot geen invloed op het ontwikkelingstempo.

8

1.1.3 Mengvormen van grondbeleid Grondbeleid is niet beperkt tot enkel actieve of passieve benaderingen; er bestaan diverse mengvormen. Naast samenwerking met private partijen (zie blok ‘samenwerkend grondbeleid’), wat een meer ingetogen rol voor de gemeente impliceert, zijn er talrijke voorbeelden waarbij de gemeente per geval beslist over haar rol. Begrippen als ‘situationeel grondbeleid’, ‘opgavegericht grondbeleid’ of ‘maatschappelijk gedreven grondbeleid’ duiden op een meer genuanceerd afwegingskader voor de keuze van het grondbeleidstype. Samenwerkend grondbeleid Samenwerkend grondbeleid betekent dat de gemeente in samenwerking met private partijen de ontwikkeling realiseert, ook wel publiek-private samenwerking (PPS) genoemd. Hierbij probeert de gemeente in samenwerking met marktpartijen alle gronden binnen een plangebied in eigendom te krijgen, om de grondexploitatie gezamenlijk te voeren. De gronden worden vervolgens voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkeld, en verkocht aan derden. De verdeling van de lusten en lasten behorende bij de ontwikkeling kan op verschillende manieren plaatsvinden, daarvoor zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk. De gemeente heeft gedeelde regie op de ontwikkeling, aangezien zij samenwerkt met marktpartijen.

De mate van regie en sturing is dan ook afhankelijk van het aandeel in de samenwerking en wensen en belangen van andere betrokken partijen. De financiële winsten en verliezen worden gedeeld tussen de partijen. Hiervoor worden doorgaans specifieke afspraken gemaakt in een samenwerkingsovereenkomst. Tot slot vraagt samenwerkend grondbeleid, net zoals bij actief grondbeleid, de nodige ambtelijke capaciteit en expertise.

1.1.4 Historisch grondbeleid Oudewater In recente jaren is een significante transformatie waargenomen in het gemeentelijke grondbeleid zoals vastgelegd in beleidsdocumenten. Voor de economische crisis was een actief grondbeleid dominant, wat gemeenten financiële voordelen bood en bijdroeg aan huisvestings- en economische doelstellingen. Echter, tussen 2008 en 2014 kelderde de grondwaarde, wat leidde tot financiële verliezen en een verschuiving naar een meer passieve grondpolitiek. De introductie van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 ondersteunde deze verandering, waardoor gemeenten hun beleid konden herzien. De meeste Nederlandse gemeenten hebben hun grondbeleidsnota’s bijgewerkt om aan te geven dat ze voortaan een passief beleid zouden voeren, tenzij er sterke argumenten waren voor een actieve aanpak. Het wijst uit dat er relatief weinig verandering heeft plaatsgevonden in de toepassing van actief en passief grondbeleid in gebiedsontwikkelingsprojecten (Witting, 2020). Daarmee lijkt een harde beleidskeuze voor één type grondbeleid achterhaald. De historische keuzes van Oudewater laat zien dat er vaker gekozen wordt voor een situationeel grondbeleid, dat wil zeggen dat er zowel voor actief als passief gekozen kan worden. Dit ligt in lijn met wat hierboven is beschreven. In de afgelopen periode heeft Oudewater zowel actief als passief grondbeleid toegepast.

Actieve projecten omvatten onder andere Oranje Bolwerck, Tappersheul III en mogelijk Kerkwetering in de toekomst. Voorbeelden van passieve projecten zijn bijvoorbeeld Schuylenburcht en Oranjepark II.

9

1.2 Keuze voor type grondbeleid De gemeente Oudewater staat voor vijf fundamentele uitdagingen, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Deze uitdagingen kennen thema’s op het gebied van landschap en ecologie, wonen, economie, mobiliteit en energie. De complexiteit en variëteit van deze kwesties, evenals hun onderlinge verbondenheid, vereisen een steeds meer geïntegreerde benadering bij het verdelen en vormgeven van onze ruimtelijke omgeving. In onze snel evoluerende wereld, waar talrijke en onderling verbonden vraagstukken spelen, is de uitkomst van de afweging van belangen op locatie- en gebiedsniveau niet langer vanzelfsprekend. De gemeente Oudewater kiest voor situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat per situatie een afweging wordt gemaakt welke vorm van grondbeleid (actief of passief) en welke grondbeleidsinstrumenten het meest geschikt zijn. Situationeel grondbeleid is daarmee geen aparte vorm van grondbeleid, maar een doordachte keuze tussen actieve of faciliterende (passieve) grondpolitiek. Een voorkeur voor slechts één vorm van grondbeleid zou niet passen bij de huidige complexe en dynamische samenleving en de daarmee samenhangende maatschappelijke uitdagingen. De keuze tussen de twee mogelijke vormen van grondbeleid en de bijpassende instrumenten vereist maatwerk. De gemeente Oudewater maakt hierbij gebruik van een afwegingskader.

Dit Afwegingskader zorgt voor een uniforme en weloverwogen onderbouwing bij het bepalen van het type grondbeleid.

1.2.1 Het Afwegingskader Het Afwegingskader omvat drie kerncomponenten: urgentie, regie en rendement, elk met hun eigen relevante aspecten. Allereerst wordt de urgentie beoordeeld, waarbij de focus ligt op de gemeentelijke visie (zoals beschreven in het waardenkader van de Omgevingsvisie) en de beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld de strategische planning voor woningbouw). De kernvraag hier is welke visie de gemeente nastreeft en welke doelen zij kan bereiken door ontwikkeling. Vervolgens wordt de regie onder de loep genomen, waarbij vragen centraal staan zoals of de markt de ontwikkeling kan dragen, welke positie de gemeente hierin moet innemen en wat de status is van de eigendomsverhoudingen. Als laatste wordt het rendement geëvalueerd, waarbij zowel het financiële resultaat, risicoanalyse als maatschappelijke waarde worden verkend. De evaluatie van deze aspecten is afhankelijk van de locatie en situatie, en kan dus variëren. Het gaat hier om een kwalitatieve beoordeling op basis van de genoemde factoren. Dit Afwegingskader wordt toegepast op het niveau van gebiedsontwikkeling, niet op individuele bouwplannen.

Tabel 1 Voorbeeld afwegingskader

10

Voor zowel passieve projecten/initiatieven die een nieuw omgevingsplan vereisen (uitgezonderd wijzigings- of uitwerkingsplannen) als voor actieve grondexploitatiecomplexen, streeft het college naar vroege coördinatie met de raad over de keuze van het te hanteren grondbeleid. Dit omvat het overwegen van kansen en risico's en de omgang daarmee bij het ontwikkelen van plannen. De initiatief- en haalbaarheidsfase van een project is het meest geschikt voor dit type gesprek met de raad. Tijdens deze fase worden de ruimtelijke, beleidsmatige en financiële richtlijnen vastgesteld. Daarom is het zinvol om de resultaten van het Afwegingskader te verbinden met deze richtlijnen en hierover een integrale besluitvorming te laten plaatsvinden.

11

2. Gereedschap ‘actief’ grondbeleid In dit hoofdstuk wordt het gereedschap van het actieve grondbeleid van gemeenten beschreven. Daarnaast wordt ook kennisgemaakt met een nieuw instrument voor de gemeente Oudewater: de grondprijsbrief. Conform de Financiële Verordening zal het college B&W van Oudewater jaarlijks een actuele grondprijzentabel (de grondprijsbrief) aan de gemeenteraad ter informatie (Raadsinformatiebrief) aanbieden. Verder sluit dit hoofdstuk ook aan op artikel 32 lid 4 van de Financiële Verordening want in paragraaf 2.3 wordt de systematiek voor grondprijsbepaling toegelicht.

2.1 Verwerving Gemeenten verwerven gronden via aankoop, ruil of onteigening. Bouwrijpe grond wordt vervolgens uitgegeven aan ontwikkelaars, waarbij specifieke eisen en randvoorwaarden gelden.

2.1.1 Minnelijke verwerving Wanneer de gemeente besluit om gronden te verwerven, wordt in eerste instantie geprobeerd om dit minnelijk te doen. Minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente (op eigen initiatief) in onderhandeling treedt met de grondeigenaar om vrijwillig overeenstemming te bereiken over de aan- of verkoop van gronden of rechten. Bij aankoop wordt de marktwaarde van de gronden bepaald door een onafhankelijke taxatie. De onderhandelingen leiden tot een koopovereenkomst, die vervolgens via de notaris wordt vastgelegd. Als het niet lukt om de gronden vrijwillig en marktconform te verwerven, kan de gemeente ervoor kiezen andere verwervingsinstrumenten inzetten.

2.1.2 Voorkeursrecht Mocht minnelijke verwerving niet lukken dan is het vestigen van voorkeursrecht een ander verwervingsinstrument. Het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet geeft de overheid het eerste recht van koop. Wanneer een eigenaar van gronden waarop een voorkeursrecht rust, deze gronden wil verkopen, moet hij ze eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente kan de eigenaar echter niet dwingen om de gronden binnen de wettelijk gestelde termijnen te verkopen. Als de grondeigenaar besluit om de gronden te verkopen, is de gemeente niet verplicht om van het aanbod gebruik te maken. Het bevoegde orgaan moet binnen de gestelde termijn een besluit nemen over de potentiële verwerving. Als het besluit negatief is, kan de eigenaar zijn gronden aan derden aanbieden. Doordat de gemeente de mogelijkheid geboden krijgt om de grond te kopen, kan de gemeenste desgewenst (en indien financieel haalbaar) voorkomen dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven of dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden kunnen belemmeren. Het vestigen van voorkeursrecht is een onderdeel van de Omgevingswet (Aanvullingswet Grondeigendom). Hoewel de reikwijdte van het voorkeursrecht gelijk blijft, worden de grondslagen voor het geven van een voorkeursrechtbeschikking aangepast.

De structuurvisie is bijvoorbeeld vervangen door de Omgevingsvisie. Onder de Wvg trad het voorkeursrecht in werking op de dag na dagtekening van het Gemeenteblad/Staatscourant waarin het voorkeursrecht bekend was gemaakt. In de Omgevingswet treedt het voorkeursrecht in werking vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers door het bevoegd gezag. Ten slotte is de geldigheidsduur van het voorkeursrecht gewijzigd: vijf jaar met de mogelijkheid tot verlenging van nog eens vijf jaar, in plaats van tien jaar. 12

2.1.3 Onteigening Indien, na inspanning van de gemeente om op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen, niet tot overeenstemming kan worden gekomen, heeft de gemeente de mogelijkheid om tot onteigening over te gaan. Onteigening is het gedwongen ontnemen van grondeigendom door de overheid in het algemeen belang. Onteigening is het meest ingrijpende verwervingsinstrument dat een gemeente kan inzetten. Het maakt immers inbreuk op het eigendomsrecht. Onteigening kan immers alleen plaatsvinden wanneer sprake is van een algemeen belang, denk hierbij aan voorbeelden als de aanleg van een weg, brug, spoorweg, waterweg, of andere ontwikkelingen zoals woningbouw, bedrijventerrein, infrastructuur, dijkversterking, energietransitie of natuurontwikkeling. Hier zijn de belangrijkste stappen: Administratieve procedure (bekrachtigingsprocedure bij de bestuursrechter):   

De overheidsinstantie (bijvoorbeeld de gemeente) neemt een besluit tot onteigening (de onteigeningsbeschikking). De bestuursrechter moet dit besluit goedkeuren. De grondeigenaar kan reageren bij de bestuursrechter als hij/zij het niet eens is met de onteigeningsbeschikking.

Schadeloosstellingsprocedure bij de civiele rechter:  

De onteigenaar (meestal de overheid) vraagt de civiele rechter om de schadeloosstelling vast te stellen. De eigenaar krijgt hierover bericht en kan zijn/haar reactie aan de rechter laten weten.

Overdracht van eigendom: 

De onteigenaar wordt pas eigenaar van de grond nadat de notaris de onteigeningsakte in de openbare registers heeft ingeschreven.

De eigenaar kan in geval van onteigening wel een beroep doen op zelfrealisatierecht, en kan in dat geval niet worden onteigend. Dit betekent dat als de grondeigenaar aantoont de nieuwe bestemming (die de overheid wenst) zelf te kunnen bereiken, onteigening niet aan de orde is. Vanwege de langdurige procedure, waaraan nogal wat risico's zijn verbonden, is dit instrument niet geschikt voor het strategisch innemen van grondposities. Wel kan het als 'stok achter de deur' worden ingezet tijdens de onderhandelingen over de minnelijke verwerving van de benodigde gronden.

2.1.4 Stedelijke kavelruil Met de komst van de Omgevingswet is een nieuw instrument geïntroduceerd: stedelijke kavelruil. Stedelijke kavelruil is geregeld in hoofdstuk 12 van de Aanvullingswet Grondeigendom ‘Bijzondere instrumenten voor de inrichting van gebieden’. Dit instrument stelt eigenaren van onroerende zaken in staat om hun eigendommen onderling te ruilen. Stedelijke kavelruil biedt uitkomst wanneer versnippering van eigendomsposities stedelijke gebiedsontwikkeling belemmert. Minimaal drie partijen moeten vrijwillig bereid zijn om hun onroerende zaken te ruilen. De kavelruilovereenkomst legt vast welke percelen worden samengevoegd en hoe de eigendommen worden herverdeeld. De nieuwe verdeling wordt ingeschreven in de openbare registers. 13

2.2 Uitgifte De uitgifte van grond kan in verschillende vormen plaatsvinden. De verschillende mogelijkheden worden hier nader toegelicht.

2.2.1 Tijdelijk beheer Tijdens de periode tussen grondverwerving en sloop/herontwikkeling is het soms wenselijk om gronden en opstallen tijdelijk te laten gebruiken. Dit heeft meerdere doelen: ten eerste om rentelasten en gederfde winst (gedeeltelijk) te compenseren, en ten tweede om risico’s van verloedering en oneigenlijk gebruik (zoals kraken) te beperken. Bij opstallen kan gedacht worden aan tijdelijke verhuur, terwijl bij gronden tijdelijke verpachting of ingebruikgeving mogelijk is. Uiteraard gaan deze inkomsten uit tijdelijke verhuur gepaard met kosten voor beheer en onderhoud. Vaak is het financiële resultaat van tijdelijk beheer negatief, omdat kortdurende huurovereenkomsten vaak een relatief laag huurprijsniveau hebben.

2.2.2 Wijze van gronduitgifte Erfpacht In plaats van het overdragen van eigendom kan op onroerende zaken een recht van erfpacht worden gevestigd. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter toestaat om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Erfpacht kan van voortdurende of tijdelijke aard zijn. Bij tijdelijke erfpacht behoudt de zogenoemde blooteigenaar (de gemeente) op termijn volledige beschikkingsmacht over de grond. Het voordeel van erfpacht is dat het gebruik van de grond onder juridisch sterkere voorwaarden kan plaatsvinden dan bij eigendomsoverdracht. Zo kunnen er bepalingen worden opgenomen over het gebruik of de bestemming van de grond, evenals de wijze waarop bebouwd moet worden. Ook kan er gedacht worden aan het verankeren van de betaalbaarheid van woningen. Bovendien kan een gemeente door het heIen van een erfpachtcanon en periodieke herziening daarvan de waardestijging van de grond ten goede laten komen aan de gemeenschap. Een nadeel van erfpacht is dat het innen van de jaarlijkse canon een extra administratieve last met zich meebrengt. De gemeente Oudewater kent een aantal voorbeelden waar gekozen is voor erfpacht. De voorbeelden zijn voornamelijk sport-gerelateerde overeenkomsten.

Gronden worden vaak in erfpacht uitgegeven indien de gemeente voorziet dat zij de gronden in de toekomst weer tot haar beschikking wenst te hebben of indien hier andere moverende redenen voor zijn. (Ver)huur De gemeente verhuurt gronden en gebouwen aan verenigingen en maatschappelijke instellingen, zoals onderwijs- en welzijnsaccommodaties. Ook tijdelijke verhuur van te herontwikkelen of te slopen objecten komt voor. Hierbij kan gedacht worden aan De Klepper. Kenmerkend voor huur is dat partijen in beginsel zelf de huurperiode kunnen bepalen, terwijl de onderhoudsverplichtingen wederzijds zijn vastgelegd.

14

2.3 Grondprijsbeleid en -prijzen 2.3.1 Types grondprijsbeleid De positie van een gemeente op de grondmarkt wordt beïnvloed door verschillende factoren. Eén daarvan is de omvang van het gemeentelijke bezit aan onroerend goed. Een groot deel van het gemeentelijk eigendom is echter niet bedoeld voor de markt; deze eigendommen worden gebruikt voor wegen, groenvoorzieningen en andere openbare voorzieningen. Daarnaast speelt de wens en financiële mogelijkheid om gronden te verwerven een rol. Deze wens kan voortkomen uit de keuze om actief grondbeleid te voeren. Bij actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid. In Oudewater hanteert men bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Bovendien diIerentieert Oudewater de grondprijzen op basis van de functie of bestemming van de grond. Dit noemen we functioneel grondprijsbeleid. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie, en de locatie. Zo heeft een bestemming als een vrijstaande woning meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, wat resulteert in een hogere grondprijs voor de eerste. Ook bij zichtkavels op bedrijventerreinen bestaat de mogelijkheid dat deze een hogere grondwaarde hebben dan niet-zichtkavels.

Residuele grondwaarde methode Het uitgangspunt van de gemeente Oudewater voor het grondprijsbeleid is het gebruik van de residuele grondwaarde methode. Hierbij wordt de residuele grondwaarde berekend door de vrij-op-naamprijs (VON-prijs) te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten. Deze methode vereist deskundigheid om de VON-prijzen en bouwkosten te bepalen en te evalueren. Het is vooral geschikt voor vastgoed waarbij voldoende marktwerking is, zodat een marktconforme prijs kan worden vastgesteld. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode worden alle kosten in rekening gebracht die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding, planontwikkeling en bijdragen aan fondsen. Vervolgens worden deze kosten doorberekend in de grondprijs. Het gebruik van deze methode levert voor de gemeente geen inkomsten op en wordt alleen toegepast bij maatschappelijk gewenste ontwikkelingen. Comparatieve methode Bij de comparatieve methode wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties uit het verleden of aanbiedingen van grond op vergelijkbare locaties of door vergelijkbare gemeenten. Op basis van deze vergelijking wordt een grondprijs bepaald. Grondquote Bij de grondquote wordt een vastgesteld percentage van de VON-prijs (exclusief btw) in rekening gebracht voor de grond.

Deze methode richt zich voornamelijk op de opbrengsten en houdt in mindere mate rekening met de kosten. Bijvoorbeeld, als bepaalde kwaliteitsverbeteringen worden doorgevoerd die de bouwkosten per vierkante meter verhogen, wordt in deze methode geen rekening gehouden met de invloed op de grondwaarde. De grondprijs wordt immers bepaald op basis van de VON-opbrengst, waardoor ontwikkelaars niet worden gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen te realiseren.

15

Inschrijving Bij een inschrijving kunnen geïnteresseerden een prijs bieden voor de grond. De grond wordt vervolgens toegewezen aan de bieder met de beste prijs-kwaliteitverhouding of het beste plan/ontwerp. De gemeente kan daarbij al dan niet een minimumprijs vaststellen.

2.3.2 Grondprijsbeleid per type vastgoed Sociale huur- en koopwoningen Op basis van de (prestatie)afspraken met de woningbouwcorporaties (bijvoorbeeld Woningraat) ligt het primaat van ontwikkeling voor deze woningen bij de corporaties. De gemeente hanteert hierbij een sociale grondprijs, en de corporatie financiert zelf de onrendabele top. De grondprijs wordt bepaald aan de hand van normbedragen, die gelijk worden geïndexeerd met de aftoppings- en liberalisatiegrens van de sociale huurprijzen. KoopGarant is ook een mogelijkheid om ‘sociale koopwoningen’ te realiseren. Door de toepassing van KoopGarant kan de gemeente Oudewater voor een langere periode betaalbare koopwoningen aan starters en mensen met een lager inkomen aanbieden, deze variant is niet risicoloos. De gemeente verkoopt de woningen met een koperskorting op de marktwaarde. Wanneer de koper op termijn wil verhuizen, koopt de gemeente de woning weer terug en delen zij de waardeontwikkeling. Na de terugkoop wordt de woning opnieuw betaalbaar verkocht met KoopGarant. Op dit moment wordt KoopGarant toegepast op 10 woningen die deel uitmaakten van het project Oranje Bolwerck. Er zijn een aantal toewijzingscriteria waar men aan moet voldoen:   

Wonen in Oudewater of economisch gebonden zijn; Niet ouder zijn dan 35 jaar; Geen koopwoning achterlaten.

Vrije sector huur- en koopwoningen Voor de ontwikkeling van vrijesectorwoningen worden marktpartijen geselecteerd, in lijn met de procedure beschreven in hoofdstuk 4. Corporaties kunnen onder dezelfde voorwaarden meedingen. Bij projectmatige woningbouw in de vrije sector wordt gebruikgemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij worden de gehanteerde VON-prijzen (vrij-opnaamprijzen) op twee momenten beoordeeld. De eerste toets vindt plaats in het ontwerpstadium en heeft tot doel de beoogde VON-prijzen te evalueren in relatie tot de geboden kwaliteit en de marktvraag. Bij grootschalige projecten wordt deze zogenoemde markttoets vaak uitgevoerd door een externe makelaar-taxateur. Vervolgens wordt de minimale residuele grondwaarde vastgesteld. De daaropvolgende bieding van de ontwikkelaar wordt residueel doorgerekend. Hierbij worden ook de gehanteerde bouw- en bijkomende kosten beoordeeld. Deze toetsing heeft als resultaat dat de bieding in- en overzichtelijk wordt en vaak vindt er een optimalisering van de bieding plaats. Uitgifte (particuliere) kavels Bij de verkoop van kavels voor individuele en gezamenlijke bouwplannen, zoals twee-onder-eenkapwoningen, wordt een kavelprijs vastgesteld. Deze prijs wordt bepaald op basis van factoren zoals ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen.

Hierbij wordt ook gekeken naar vergelijkbare kavelprijzen in de regio (comparatieve methode). Bij het bepalen van de prijzen wordt doorgaans een externe taxateur ingeschakeld.

16

Vaak zijn er meer geïnteresseerden voor vrije kavels dan beschikbare percelen. Toewijzing kan plaatsvinden via loting, inschrijving (tegen het hoogste bod) of beoordeling van de kwaliteit van het woningontwerp. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), bijvoorbeeld woongroepen of afbouwwoningen, kan het collectief zelf de opdrachtgever zijn, eventueel in samenwerking met een corporatie als er ook huurwoningen zijn. Het collectief moet voldoen aan bepaalde eisen (zoals rechtspersoonlijkheid en financiële draagkracht), en de doelstelling van het collectief moet duidelijk worden vastgelegd in de statuten. Een collectief kan vooraf worden gevormd of tijdens de selectie als individuele leden zich inschrijven. Bij meerdere geïnteresseerde collectieven worden ze geselecteerd volgens vergelijkbare criteria als bij ontwikkelaars, waarbij aanvullende overwegingen zoals maatschappelijk nut en achtergelaten woningen een rol kunnen spelen. De grondprijs wordt in deze gevallen ook volgens de eerdergenoemde residuele methode bepaald. Bedrijventerreinen Bij het bepalen van de grondwaarde wordt vaak gebruikgemaakt van de comparatieve methode. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt met grondprijzen op andere locaties binnen de gemeente én met grondprijzen in andere gemeenten. Deze methode is vooral geschikt voor bedrijfsmatig vastgoed.

Hoewel de residuele methode in dit geval niet optimaal is vanwege de diversiteit in bedrijfsmatig vastgoed, kan een variabele grondprijs wel worden ingezet om specifieke beleidsdoelstellingen te bevorderen, zoals intensief ruimtegebruik, herontwikkeling of parkmanagement Kantoren Voor kantoren worden de grondprijzen berekend met behulp van de residuele grondwaardemethode, omdat dit type vastgoed een uniformer karakter heeft dan bedrijfsmatig vastgoed. Daarnaast wordt nog een vergelijking gemaakt met de grondprijzen in Oudewater én omliggende gemeenten om de prijs te toetsen. Detailhandel Onder deze noemer vallen naast de detailhandel ook baliefuncties, zoals een kantoor met een publiek aantrekkende hoofdfunctie (bijvoorbeeld een bank, postkantoor, gemeentehuis of reisbureau), met uitzondering van geldwisselkantoren en telefoneerinrichtingen. Ook horecavoorzieningen vallen hieronder. De uitgifte van grond door de gemeente voor deze categorie gebeurt sporadisch. Hierbij wordt de residuele grondwaardemethode gehanteerd in combinatie met een vergelijking met recente transacties (comparatieve methode). Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent) Bij maatschappelijke voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, recreatie en sociaalcultureel wordt vaak een niet-marktconforme grondprijs gehanteerd bij ontwikkeling door de gemeente.

Dit gebeurt om specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken en vanwege de beperkte bestemmingsplanmogelijkheden. Traditioneel wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Men gaat ervan uit dat deze grond bij het verlies van de maatschappelijke functie weer tegen kostprijs terugkomt naar de gemeente of het grondbedrijf. Als er sprake is van een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen, wordt bij de grondprijsbepaling gezocht naar een combinatie van methoden.

17

Verhuur van grond aan verenigingen In dit geval verhuurt de gemeente grond aan instellingen, zoals sportverenigingen die opstallen en velden realiseren voor eigen rekening. Deze situatie wordt aangeduid als ‘huur met een opstalrecht’. Voor bebouwde en onbebouwde grond wordt een verschillend tarief per vierkante meter in rekening gebracht. Er wordt geen aparte retributie gevraagd voor het opstalrecht. De eenmalige kosten voor het notarieel vestigen van het opstalrecht zijn echter voor rekening van de desbetreIende vereniging. Bij ‘opzegging door huurder’ komt de huurder niet in aanmerking voor vergoeding voor de opstallen. Verhuur gemeentelijke objecten Bij verhuur van een object, meestal met een maatschappelijke functie, wordt de passende huur vastgesteld. Partijen wiens activiteiten aansluiten bij specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente, kunnen mogelijk in aanmerking komen voor subsidie. Overige objecten In bestaand (al ontwikkeld) gebied verkoopt de gemeente snippers grond (snippergroen) aan particulieren om hun tuin uit te breiden. Hiervoor wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, waarbij overheadkosten en een toeslag voor de grondwaarde zijn inbegrepen. Daarnaast verkoopt de gemeente regelmatig snippers grond aan andere overheidsorganen, zoals provincies en waterschappen.

Dit gebeurt vaak om infrastructurele voorzieningen (zoals wegen en water) te realiseren. Ook hierbij wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, zonder overheadkosten. Het gemeentelijk beleid met betrekking tot snippergroen is vastgelegd in de Beleidsregels en Voorwaarden verkoop snippergroen Oudewater februari 2018 (18i.01541). Tot slot verkoopt de gemeente incidenteel gemeentelijke gebouwen. Hierbij wordt de meest geschikte methode gebruikt. Bij een breed scala aan bestemmings- en herontwikkelingsmogelijkheden van het object is een residuele benadering logisch. Ook kan een inschrijvingsmethode met een bod worden toegepast, eventueel in combinatie met een beoordeling van het ontwerp. In alle gevallen geldt de actuele boekwaarde als bodemprijs. Indien nodig wordt het object extern getaxeerd.

2.3.3 Grondprijsbrief Na vaststelling van onderhavige Nota Grondbeleid Oudewater 2024 zal de gemeente Oudewater gebruik gaan maken van een grondprijsbrief. Het college stelt jaarlijks, binnen de kaders van de Nota Grondbeleid, de Grondprijsbrief voor dat specifieke jaar vast. In deze Grondprijsbrief worden de te hanteren grondprijsmethoden per soort bestemming gecommuniceerd. Met de Grondprijsbrief is de marktconformiteit van de grondprijzen geborgd. Voor de actuele gemeentelijke grondprijzen wordt verwezen naar de Grondprijsbrief. Het sjabloon van de nieuw te hanteren Grondprijsbrief is te vinden in bijlage 3. Aan het begin van ieder nieuw kalenderjaar zal de Grondprijsbrief geactualiseerd worden en als RIB aan de gemeenteraad worden toegezonden.

18

3. Gereedschap ‘passief’ grondbeleid De overheid is bij een gebiedsontwikkeling verplicht de kosten voor investeringen in de publieke voorzieningen op de initiatiefnemer te verhalen, dit proces staat bekend als “kostenverhaal”. In de Omgevingswet zijn deze bepalingen inzake het kostenverhaal bij bouwprojecten opgenomen. Er zijn twee hoofdsporen voor kostenverhaal: het privaatrechtelijke spoor en het publiekrechtelijke spoor. Voor de gedetailleerde procesbeschrijving met betrekking tot het gemeentelijk kostenverhaal wordt verwezen naar de Nota Kostenverhaal Oudewater 2018. Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid is dat het gemeentelijk kostenverhaal in eerste instantie wordt geregeld via een anterieure overeenkomst.

3.1 Kostenverhaal onder de Omgevingswet 3.1.1 Privaatrechtelijk spoor Onder de Omgevingswet blijft het aangaan van anterieure overeenkomsten voor kostenverhaal de voorkeur hebben, vergelijkbaar met de situatie (voor 1 januari 2024) onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het privaatrechtelijke spoor blijft grotendeels ongewijzigd. Hierbij worden kostenverhaalafspraken vastgelegd in overeenkomsten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

3.1.2 Publiekrechtelijk spoor Met de komst van de Omgevingswet worden alle gemeentelijke bestemmingsplannen gebundeld in één omgevingsplan, dat dient als instrument en grondslag voor het kostenverhaal. Locatieeisen in het Omgevingsplan wijzen kostenverhaalgebieden en -regels aan. Het publiekrechtelijke spoor in de Omgevingswet houdt in dat het bevoegd gezag (meestal de gemeente) een beschikking oplegt als er geen anterieure overeenkomst is. De verschuldigde bijdrage wordt dan vastgesteld volgens de wet, het Omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit. In plaats van te spreken over “aangewezen bouwplannen” zoals in de Wro, wordt in de Omgevingswet gesproken over “aangewezen activiteiten” voor het bebouwen of gebruiken van gronden, zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit. Er zijn twee methoden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet: Kostenverhaal met tijdvak: Dit komt overeen met de bestaande methode van integrale gebiedsontwikkeling, waarbij een eindbeeld bekend is en de ontwikkeling in fasen plaatsvindt binnen een vastgesteld tijdvak. Kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling): Bij deze nieuwe methode bestaat geen blauwdruk voor de ontwikkeling en is het onduidelijk wanneer deze zal plaatsvinden. Er wordt niet vooraf vastgelegd in welke periode het gebied moet worden ontwikkeld.

19

4. Het grondbedrijf en haar financiële en organisatorische kaders De financiële en organisatorische kaders worden hoofdzakelijk bepaald door wat is voorgeschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV en de Financiële Verordening. Indien genoemde stukken worden geactualiseerd of herzien dan zal de opvolger leidend zijn. De notitie van de Commissie BBV geeft nadere uitleg bij de regels waaraan gemeentelijke grondbedrijven zijn gebonden. Het grondbeleid vervult een rol bij het realiseren van sectoraal en ruimtelijk beleid. Het dient tevens als middel om opbrengsten te genereren voor gemeentelijke doelstellingen. Het grondbedrijf fungeert als het uitvoeringsinstrument voor dit beleid. In dit hoofdstuk wordt allereerst het grondbedrijf nader bekeken, worden de taken ervan beschreven en wordt het proces stapsgewijs doorlopen: vanaf de start (planontwikkeling) tot de uiteindelijke realisatie en de overdracht van openbare ruimtes en gebouwen ten behoeve van beheer en onderhoud. Verder worden in dit hoofdstuk de financiële kaders waarbinnen grondbeleid plaatsvindt, zoals risicomanagement en tussentijdse winstneming beschreven. Tot slot gaat dit hoofdstuk ook in op de informatieve en organisatorische kaders, bijvoorbeeld de verdeling van verantwoordelijkheden tussen raad en college en de jaarlijkse rapportages.

4.1 Het grondbedrijf Het grondbedrijf verwijst naar de afdeling die zich bezighoudt met de (her)ontwikkeling van gronden. Dit omvat het volledige proces, waaronder verwerving, omgevings- en/of bestemmingsplanwijzigingen, het bouw- en woonrijp maken van gronden, grondverkopen en kostenverhaal, op zowel inhoudelijk, bestuurlijk als financieel vlak. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moeten de activiteiten van het grondbedrijf worden toegelicht en verantwoord in de gemeentelijke begroting en jaarstukken. Dit gebeurt via een specifieke paragraaf over het grondbeleid. De paragraaf grondbeleid dient ten minste de volgende elementen te bevatten: 1. Visie op grondbeleid: Hierin wordt de relatie tussen het grondbeleid en de realisatie van de doelstellingen van de programma’s in de begroting beschreven. 2. Uitvoeringswijze: Een beschrijving van hoe de gemeente het grondbeleid uitvoert. 3. Actuele prognose van grondexploitatie: Een inschatting van de te verwachten resultaten van alle lopende grondexploitaties. 4. Onderbouwing van geraamde winstneming: Er wordt toegelicht waarom bepaalde winstnemingen zijn ingeschat. 5. Beleidsuitgangspunten voor reserves: De beleidsprincipes met betrekking tot reserves voor grondzaken, in relatie tot de risico’s van deze zaken. Deze Nota Grondbeleid geeft de kaders om als gemeente te voldoen aan de genoemde eisen.

Daarnaast wordt met vaststelling van deze nota voldaan aan de Financiële Verordening (D/23/125204), op grond waarvan het college B&W een nota grondbeleid ter behandeling en vaststelling aan de raad dient aan te bieden.

20

4.1.1 Complex In financiële termen omvat het grondbedrijf alle inkomsten, uitgaven en vooruitzichten die verband houden met de gemeentelijke activiteiten bij de (her)ontwikkeling van gronden. Deze (her)ontwikkelingsactiviteiten worden financieel geregistreerd, inhoudelijk vormgegeven en verantwoord binnen exploitatiegebieden, die ook wel “grondexploitatiecomplexen” worden genoemd. Deze complexen worden geopend door een raadsbesluit in de aanloop naar een ontwikkeling. Zodra het grondexploitatiecomplex is gerealiseerd, worden de gronden en eventuele gebouwen overgedragen voor beheer en onderhoud, waarmee het grondexploitatiecomplex wordt afgesloten. Het is vaak een combinatie van overwegingen die ertoe leidt dat (her)ontwikkelingsactiviteiten in een apart complex worden ondergebracht: 1. Geografische begrenzing: Het kan wenselijk zijn om (her)ontwikkelingen die zich in een specifiek gebied voordoen, zowel beleidsmatig als financieel te integreren. Op deze manier kunnen opbrengsten specifiek worden toegewezen aan uitgaven in datzelfde gebied. 2. Specifieke categorie vastgoed: Soms is het nodig om (her)ontwikkelingen van een bepaalde categorie vastgoed, zelfs als ze verspreid zijn over verschillende locaties, toch beleidsmatig, financieel en bestuurlijk te integreren. 3. Financiële verrekening: Het combineren van de financiële resultaten van meerdere (her)ontwikkelingen kan gunstig zijn.

Dit maakt het mogelijk om kosten en opbrengsten eIiciënter te verrekenen. 4. Activering van gemaakte kosten: Het grondbedrijf kan ervoor kiezen om al gemaakte kosten te activeren, bijvoorbeeld voor infrastructuur of voorbereidende werkzaamheden. Een kenmerk van (her)ontwikkelingsactiviteiten is dat ze vaak grootschalig zijn, met aanzienlijke financiële belangen en een meerjarige voorbereidings- en uitvoeringstermijn. Beheersmatig wordt echter vaak besloten om het aantal complexen te beperken.

4.1.2 Grondexploitatie(berekening) Voor elk grondexploitatiecomplex waar feitelijke activiteiten plaatsvinden, wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten kosten en opbrengsten. Deze berekening, bekend als de grondexploitatieberekening, houdt rekening met inflatie en rentekosten gedurende de gehele ontwikkeling. De grondexploitatieberekening sluit aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van nieuwe inschattingen van werkzaamheden en opbrengsten. Deze worden gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Deze berekeningen worden ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad, die verantwoordelijk is voor het vaststellen van het kader en het budget. Bij de goedkeuring wordt onderscheid gemaakt tussen de hoofdlijnen en de financiële details. Voor de financiële uitwerking van projecten geldt geheimhouding op basis van de Wet open overheid (Woo). Het uitgangspunt is dat de grondexploitatie van een complex minimaal sluitend moet zijn. Dit kan worden bereikt door de kosten lager te houden dan de opbrengsten, of door aanvullende financiering (verliesvoorziening) in te zetten als de kosten de opbrengsten overstijgen. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie is nauwlettend toezicht essentieel.

Naast de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties moeten de budgetten worden bewaakt als onderdeel van het interne financiële beheer van projecten. Bij uitzonderlijke situaties kan 21

escalatie naar het college of de raad nodig zijn. Zelfs vóór de definitieve vaststelling van een exploitatieberekening worden de kosten en opbrengsten van een (her)ontwikkeling inzichtelijk gemaakt, bijvoorbeeld in de vorm van een haalbaarheidsanalyse of een grondexploitatie in de voorbereidingsfase (voorbereidingskosten).

4.2 Stappen in een gebiedstransformatie Het grondbedrijf proces omvat de transformatie van grond. Hierbij wordt grond met een oorspronkelijk gebruik omgevormd om ander grondgebruik mogelijk te maken. Dit proces verloopt via een aantal vaste stappen: -

Planvorming (paragraaf 4.2.2): In deze fase worden plannen ontwikkeld voor de grond, waarbij rekening wordt gehouden met ruimtelijke en beleidsmatige aspecten. Verwerving (paragraaf 2.1): De gemeente verwerft de grond die nodig is voor het beoogde gebruik. Tijdelijk beheer (paragraaf 2.2.1): Gedurende het proces wordt de grond tijdelijk beheerd, bijvoorbeeld voor tijdelijke bestemmingen of verhuur. Bouw- en woonrijp maken (paragraaf 4.3): De grond wordt geschikt gemaakt voor bebouwing en bewoning, inclusief infrastructuur en voorzieningen. Uitgifte (paragraaf 2.2): De grond wordt uitgegeven aan ontwikkelaars of andere partijen voor verdere invulling. Planuitvoering (paragraaf 4.2.1): De plannen worden daadwerkelijk uitgevoerd, bijvoorbeeld omdat het bouwproject begint. Definitief beheer en exploitatie (paragraaf 4.5): Na realisatie wordt de grond overgedragen en beheerd voor onderhoud en exploitatie.

4.2.1 Planvorming Planvorming is de eerste stap. De planvorming zelf kent ook verschillende fasen, die in de tijd parallel kunnen lopen met de vervolgstappen uit het grondbedrijf proces. Globaal vallen de volgende fasen te onderscheiden: A. Aanleiding en context B. Initiatief C. Projectdefinitie D. Ontwerp E. Contractering F. Uitvoering G. Afronding A) Aanleiding en context De aanleiding voor planvorming kan bijvoorbeeld zijn het realiseren van bestaand gemeentelijk beleid (meerjarenplanning), het verzoek van een particulier, het (onvoorzien) vrijvallen van gemeentelijk eigendom, (onverwachte) kansen voor herontwikkeling e.d. In geval van een verzoek van een particulier zal gekeken moeten worden of er ruimte en vraag is voor deze specifieke particuliere ontwikkeling, of het verzoek niet concurrerend is met andere gemeentelijke ontwikkelingen/overeenkomsten, of een bestemmingswijziging/-aanpassing gewenst is en of de particulier bereid is een exploitatieovereenkomst voor het verhaal van gemeentelijke kosten af te sluiten. Indien de genoemde aspecten geen belemmeringen vormen, kan worden overgegaan naar de initiatieIase en het opstellen van een exploitatieovereenkomst. 22