A14.1 20250527 Oudewater advies vereveningsfonds DEFINITIEF 1.1.pdf

Toekennen van subsidie

Op volgorde, zolang voorraad strekt

Op volgorde, zolang voorraad strekt

Startkapitaal vereveningsfonds?

Ja (sneller subsidie uitkeren)

Nee (nadruk op bouwen sociaal)

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

35

H OOFDSTUK ZES

Scenario’s: de uitwerking van verschillende vereveningsfondsen

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Vier scenario’s die inzicht geven in de effecten en de gevoeligheid van een vereveningsfonds in Oudewater (1/2) Twee bepalende beleidsmatige keuzes: Om het effect van een vereveningsfonds voor de gemeente Oudewater te bepalen, is een viertal scenario’s doorgerekend. Deze scenario’s verschillen onderling op basis van beleidsmatige keuzes rondom de toepassing van het fonds. Twee variabelen staan daarbij centraal: de onder- en bovengrens van het aantal woningen waarvoor het fonds van toepassing is, en de methode waarop de financiële afdracht wordt berekend. Ondergrens: In alle scenario’s is de ondergrens vastgesteld op 4 woningen. Deze hoogte sluit aan bij de praktijk in vergelijkbare gemeenten met een goed functionerend vereveningsfonds, zoals Alphen aan den Rijn, De Ronde Venen en Lelystad. In de context van Oudewater blijkt vier woningen tevens een logische ondergrens: in de praktijk kent de gemeente veel woningbouwprojecten van 2 tot 10 woningen, waardoor met een onder–grens van 4 een substantieel deel van deze projecten alsnog kan bijdragen aan het fonds.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

Bovengrens: Voor de bovengrens zijn twee varianten doorgerekend. In de eerste variant is deze vastgesteld op 50 woningen, in lijn met de huidige praktijk. Hierbij is rekening gehouden met het minimale projectvolume van 15 woningen dat als wenselijk wordt beschouwd door De Woningraat, zoals eerder ook benoemd in de Woonvisie Oudewater 2020-2025. In de tweede variant is de bovengrens vastgesteld op 12 woningen. Deze keuze is geïnspireerd op positieve ervaringen in andere gemeenten, zoals De Bilt en De Ronde Venen, waar lagere bovengrenzen eveneens tot effectieve verevening leidden. Bij de berekening van het aantal te realiseren sociale huurwoningen wordt afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal: 3,4 wordt afgerond naar 3; 5,6 naar 6. Berekeningsmethoden van afdrachten: Voor het bepalen van de hoogte van de afdracht zijn twee benaderingen gehanteerd, elk leidend tot een ander scenario. De eerste methode is gebaseerd op een residuele grondwaardeberekening, waarbij het verschil wordt bepaald tussen de grondwaarde van een sociale huurwoning en de woning die daarvoor in de plaats wordt gebouwd. De tweede methode rekent met een vast percentage (12,5%) van de VON-prijs (vrij-op-naam-prijs) van de woning die wordt gerealiseerd in plaats van een sociale huurwoning.

Beide methoden worden ook elders toegepast, zijn allebei goed werkbaar en leiden, volgens de doorrekeningen, tot vergelijkbare uitkomsten.

37

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Vier scenario’s die inzicht geven in de effecten en de gevoeligheid van een vereveningsfonds in Oudewater (2/2) Fondsvulling: Voor het maken van een projectie van de fondsvulling is gekeken naar de woningbouwprojecten van Oudewater van 2023–2032. De afdracht waarmee gerekend wordt is afhankelijk van de soort woning die wordt gebouwd in plaats van de sociale woning. Belangrijke noot hierbij is dat er geen rekening gehouden is met eventueel strategisch gedrag van ontwikkelaars bij de keuze van het aantal en de soort woningen die in de projecten aanwezig zijn. Subsidietoekenning: De hoogte van de subsidie is gebaseerd op het gemiddelde verschil in grondwaarde tussen een sociale huurwoning en drie alternatieve woningtypen: een appartement in de middeldure huur, een appartement in de goedkope koop en een appartement in de betaalbare koop. Deze drie woningtypen zijn qua oppervlakte vergelijkbaar met een sociale huurwoning. Het gemiddelde verschil in grondwaarde tussen deze typen en een sociale huurwoning bedraagt €31.764. Voor de scenarioanalyse wordt ervan uitgegaan dat dit subsidiebedrag het verschil in grondwaarden kan opheffen en er daarmee één extra sociale woning gebouwd kan worden. Zowel afdrachten als subsidies kunnen worden geïndexeerd.

1

Doorrekening scenario’s aan de hand van theoretisch woningbouwprogramma: De scenario’s zijn geprojecteerd op een theoretisch woningbouwprogramma. Dit woningbouwprogramma omvat dezelfde bouwprojecten als voor de jaren 2023-2032 in Oudewater het geval was.2 Dit theoretisch woningbouwprogramma zijn kortom projecten die in de praktijk al gerealiseerd zijn van (2023 tot nu) en nog gerealiseerd moeten worden (nu tot 2032).

De vier scenario’s Scenario 1: Een ondergrens van 4, een bovengrens van 12, en afdracht/subsidie o.b.v. berekening residuele grondwaarde. Scenario 2: Een ondergrens van 4, een bovengrens van 12, en afdracht/subsidie o.b.v. berekening VON-prijs. Scenario 3: Een ondergrens van 4, een bovengrens van 50, en afdracht/subsidie o.b.v. berekening residuele grondwaarde. Scenario 4: Een ondergrens van 4, een bovengrens van 50, en afdracht/subsidie o.b.v. berekening VON-prijs.

Woningbouwprogramma Oudewater 2023-2032

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

38

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Scenario 1: 30% sociaal is vereist vanaf 4 woningen; voor projecten van 4 t/m 12 woningen is afdracht aan het vereveningsfonds mogelijk; afdracht o.b.v. residuele grondwaarde Er wordt een significante slag geslagen doordat alle projecten vanaf 4 woningen 30% sociaal moeten bevatten, en dit alleen voor projecten van 4 tot 12 woningen kan worden afgekocht. Dit levert naar verwachting rechtstreeks 23 extra sociale huurwoningen die door deze regels gebouwd moeten worden. In dit scenario zouden nog 3 projecten in het bereik van 3 tot 12 woningen vallen. Dit zijn projecten die waarschijnlijk een afdracht zullen doen ten behoeve van het vereveningsfonds. De afdracht op basis van de residuele grondwaarde verschilt per type woning met een range van €27K – €65K. Het fonds zal in deze 10 jaar naar verwachting met €120K gevuld worden. Als het fonds optimaal functioneert, kunnen met de uitgekeerde subsidies 4 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

180

Een belangrijke noot die voor alle scenario’s geldt, is dat er momenteel relatief weinig kleine projecten gepland staan voor de jaren na 2026, waar dat voor grotere projecten wel het geval is. Doordat kleine projecten een kortere algehele voorbereidingstijd hebben, zullen er daardoor naar alle waarschijnlijkheid nog toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma naar mate de jaren vorderen.

0

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

+19%

160

23

140

4

+16%

120 100 80 60

140

40 20 Aantal woningen bij 30% sociaal vanaf 50 woningen

Verlaging grens naar 12

Maximaal effect vereveningsfonds tussen 4 en 12 woningen

39

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Scenario 2: 30% sociaal is vereist vanaf 4 woningen; voor projecten van 4 t/m 12 woningen is afdracht aan het vereveningsfonds mogelijk; afdracht o.b.v. percentage VON-prijs Wederom wordt hier dezelfde significante slag geslagen waarbij er naar verwachting 23 extra sociale huurwoningen gebouwd zullen worden in de komende 10 jaar. Het verschil met scenario 1 zit in de hoogte van de afdracht die gedaan moet worden. De uitkomsten en uiteindelijke fondsvulling zijn zeer gelijkend met de methode van de residuele grondwaarde. Op basis van de 12,5% van de VON-prijzen valt de afdracht in de range van €31K – €53K. In dit scenario geldt dat er voor dezelfde projecten een afdracht gedaan moet worden als in scenario 1. Door de berekeningsmethode van de afdracht, wordt het fonds in deze 10 jaar echter met €115K gevuld. Als het fonds optimaal functioneert, kunnen met de uitgekeerde subsidies eveneens 4 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

+19%

180 160

23

140

4

+16%

120 100 80 60

140

40 20 0

Aantal woningen bij 30% sociaal vanaf 50 woningen

Verlaging grens naar 12

Maximaal effect vereveningsfonds tussen 4 en 12 woningen

40

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Scenario 3: 30% sociaal is vereist vanaf 4 woningen; voor projecten van 4 t/m 50 woningen is afdracht aan het vereveningsfonds mogelijk; afdracht o.b.v. residuele grondwaarde In dit scenario ligt de grens waarbij een initiatiefnemer onvermijdelijk sociale huurwoningen moet bouwen bij een project van 50 woningen. Voor projecten van 4 t/m 50 woningen verwachten we immers dat een afdracht zal worden betaald. Die grens van 50 woningen komt overeen met de grens in het huidige beleid. Bij het behouden van deze grens volgt hier logischerwijs geen verschil in het aantal rechtstreeks te bouwen sociale huurwoningen. Met het instellen van een vereveningsfonds tussen de 4 en 50 woningen, zijn er 6 projecten die moeten afdragen aan het vereveningsfonds. Dit aantal projecten is logischerwijs groter dan in scenario 1 en scenario 2 doordat de bovengrens op 50 woningen ligt in plaats van 12 woningen. Hierdoor zal de fondsvulling over 10 jaar ook groter zijn en kunnen er daardoor ook potentieel meer sociale huurwoningen worden gebouwd met subsidie. De afdracht verschilt per type woning en heeft net als in scenario een range van €27K – €65K. Het fonds zal in deze 10 jaar naar verwachting met €991K gevuld worden. Als het fonds optimaal functioneert, kunnen met de uitgekeerde subsidies 31 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd. VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

180

+22%

160

31

140

0

120 100 80 60

140

40 20 0

Aantal woningen bij 30% sociaal vanaf 50 woningen

Behouden van bovengrens op 50 woningen

Maximaal effect vereveningsfonds tussen 4 en 50 woningen

41

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Scenario 4: 30% sociaal is vereist vanaf 4 woningen; voor projecten van 4 t/m 50 woningen is afdracht aan het vereveningsfonds mogelijk; afdracht o.b.v. percentage VON-prijs In dit scenario ligt de grens waarbij een initiatiefnemer onvermijdelijk sociale huurwoningen moet bouwen (evenals in scenario 3) bij een project van 50 woningen. Voor projecten van 4 t/m 50 woningen verwachten we immers dat een afdracht zal worden betaald. Die grens van 50 woningen komt overeen met de grens in het huidige beleid. Bij het behouden van deze grens volgt hier logischerwijs geen verschil in het aantal rechtstreeks te bouwen sociale huurwoningen. Met het instellen van een vereveningsfonds tussen de 4 en 50 woningen, is er wel een aantal projecten die afdragen aan het vereveningsfonds. Dit aantal projecten is logischerwijs groter dan in scenario 1 en scenario 2 doordat de bovengrens op 50 woningen ligt in plaats van 12 woningen. Hierdoor zal de fondsvulling over 10 jaar ook groter zijn en kunnen er daardoor ook potentieel meer sociale huurwoningen worden gebouwd met subsidie. Voor scenario 4 geldt dat op basis van de 12,5% van de VONprijzen de afdracht in de range van €31K – €53K valt. Hiermee komt de verwachte fondsvulling over 10 jaar uit op €980K. Als het fonds optimaal functioneert, kunnen met de uitgekeerde subsidies 31 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

180

+22%

160

31

140

0

120 100 80 60

140

40 20 0

Aantal woningen bij 30% sociaal vanaf 50 woningen

Behouden van bovengrens op 50 woningen

Maximaal effect vereveningsfonds tussen 4 en 50 woningen

42

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Verlagen van de grens biedt directe winst in doelstelling sociale woningbouw, gebruik vereveningsfonds als strategische aanvulling Verlaging grens direct effectief voor extra sociale huurwoningen: Het verlagen van de ondergrens waarboven de 30%-norm voor sociale huur geldt, van 50 naar 4 woningen, leidt tot een rechtstreekse toename van het aantal sociale huurwoningen. Op basis van het theoretische woningbouwprogramma levert dit naar verwachting een ‘directe’ toename op van 23 sociale huurwoningen in 10 jaar tijd, een stijging van 16% ten opzichte van het handhaven van de huidige grens. Vereveningsfonds als ondersteunend strategisch beleidsinstrument: De invoering van een vereveningsfonds maakt het mogelijk om financiële bijdragen te vragen van ontwikkelaars die niet aan de 30%-norm voldoen. Dit leidt niet direct tot meer bouw, maar creëert financiële ruimte waarmee andere partijen, zoals De Woningraat, extra sociale huurwoningen kunnen realiseren. Bij optimale inzet kunnen via deze route, afhankelijk van de gekozen bovengrens, 4 tot 31 sociale huurwoningen indirect worden toegevoegd in 10 jaar. De daadwerkelijke realisatie blijft echter afhankelijk van de bereidheid en de mogelijkheden van die derde partijen.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

43

H OOFDSTUK ZEVEN

Personele inzet en kosten van het hebben van een vereveningsfonds

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Kosten van het hebben van een vereveningsfonds (geld/tijd) Na de inrichting van het vereveningsfonds schatten wij het tijdseffect van het hebben van het fonds op gemiddeld 96 uur op jaarbasis. Dat wil zeggen: de totale tijdsbesteding zal groter zijn, maar een deel van de tijdsbesteding behoort voor rekening van de initiatiefnemers te komen.

Voorziening of bestemmingsreserve?

Financiële administratie

Contractvorming

Bij het voorgestelde vereveningsfonds past de vorm van een bestemmingsreserve. De gemeente ontvangt bijdragen van ontwikkelaars, maar daaraan is geen concrete verplichting verbonden. De gemeente behoudt de discretionaire bevoegdheid om subsidie uit te keren. Er is dus geen sprake van een risico dat moet worden afgedekt (en waarvoor een voorziening de juiste vorm zou zijn).

De financiële administratie van bijdragen aan het vereveningsfonds en uitkeringen uit het fonds is relatief eenvoudig, omdat het aantal mutaties klein is. Op jaarbasis zijn slechts enkele mutaties te verwachten.

Het bereiken van overeenstemming met een initiatiefnemer over een woningbouwprogramma is vaak een tijdrovend proces. De gemeenten die ervaring hebben met een vereveningsfonds rapporteren dat zij de ervaring hebben dat duidelijke afspraken en een helder ‘oplossingsmechanisme’ (een storting in het fonds), ertoe leidt dat in deze fase (de fase van de anterieure overeenkomst) tijd wordt bespaard. Omdat lange discussies niet nodig zijn. Besparing gemeente: 0 uur (deze werkzaamheden zijn voor rekening van initiatiefnemer)

Ook wanneer de gemeente kiest voor het inbrengen van een startkapitaal uit eigen vermogen blijft de bestemmingsreserve de juiste vorm.

Tijdens het jaarrekening- en begrotingsproces kost het hebben van een bestemmingsreserve wat extra tijd, omdat de stand van de reserve moet worden gerapporteerd, en de mutaties moeten worden toegelicht. De impact hiervan is klein, omdat het werkzaamheden betreft die de gemeentelijke organisatie sowieso voor andere bestemmingsreserves al moet uitvoeren. 3 keer per jaar 8 uur: 24 uur (rapportage en afstemmen toelichting)

Besluitvorming over subsidies uit het vereveningsfonds Als het vereveningsfonds is gevormd, dan zal de gemeente ook besluiten moeten nemen op aanvragen voor subsidie. Een logische plek om dit te beleggen in de gemeentelijke organisatie is bij de beleidsadviseur Wonen. De taken die hierbij horen bestaan uit het contact onderhouden met potentiële aanvragers (om de regeling toe te lichten), het beoordelen van aanvragen, en het voorbereiden en procedureel begeleiden van B&W-besluiten op aanvragen. Schatting tijdsbeslag gemiddeld per jaar: 72 uur (contacten 3 potentiële aanvragers, 3 besluiten) VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

Contractmanagement Na het afsluiten van een anterieure overeenkomst moet worden toegezien op de correcte uitvoering daarvan. Dit noemen we contractmanagement, en is veelal belegd bij de gemeentelijk projectmanager. De taak van het toezien op het uitvoeren van de afspraken ten aanzien van het vereveningsfonds kan hier eenvoudig aan worden toegevoegd. Het gaat om het op het juiste moment verzenden van een factuur en het bewaken van de betaling daarvan. Overigens zijn de uren voor contractvorming en contractmanagement via de anterieure overeenkomst te verhalen op de initiatiefnemer, en hoeven deze kosten dus niet voor rekening van de gemeente te blijven. Kosten gemeente: 0 uur (deze werkzaamheden zijn voor rekening van initiatiefnemer)

45

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Stappenplan (1/2): van doel naar ontwerpverordening Stap 1 – Bepaal de doelen van het vereveningsfonds en geef het inhoudelijk vorm aan de hand van de doelen De eerste stap is het maken van de politieke keuze om een vereveningsfonds in te stellen. Hierbij gaat het niet alleen om de vraag óf een vereveningsfonds wenselijk is, maar ook om de inhoudelijke uitwerking ervan. Wat is het doel van het fonds? Moet het fonds ingezet worden als middel om sociale huurwoningen in bezit van een woningcorporatie te bouwen, of zijn ook alternatieve sociale woningen gewenst? Op welke manier worden de bijdragen berekend? Wordt er een hardheidsclausule gehanteerd? Deze vragen, en meer, worden beantwoord aan de hand van beleidsdoelen, juridische kaders en het afweegkader van hoofdstuk 5. Het resultaat van deze stap is een inhoudelijk doordacht en beleidsmatig onderbouwd voorstel voor de verordening. Stap 2 – Overweeg consultatie Hoewel niet verplicht, kan een consultatieronde waardevol zijn. Het biedt belanghebbenden – zoals woningzoekenden, ontwikkelaars of woningcorporaties – de gelegenheid om te reageren op de voorgenomen plannen. Consultatie kan zorgen voor vroegtijdige signalering van knelpunten en vergroot het draagvlak voor de uiteindelijke verordening.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

Stap 3 – Stel het voorstel voor de verordening op Op basis van de beleidskeuzes en eventuele reacties uit de consultatie wordt het definitieve voorstel voor de verordening opgesteld. Dit vraagt om juridische precisie: de tekst moet niet alleen begrijpelijk zijn, maar ook ondubbelzinnig, uitvoerbaar en in lijn met hogere wet- en regelgeving. Het is aan te bevelen om hierbij samen te werken met een jurist of juridisch beleidsmedewerker, zodat het stuk zowel beleidsmatig als juridisch stevig staat. Stap 4 – Neem formeel besluit over de verordening De vaststelling van de verordening verloopt via de gebruikelijke bestuurlijke procedure. Eerst stelt het college van burgemeester en wethouders het voorstel vast en dient dit in bij de gemeenteraad. De raad bespreekt het voorstel, eventueel in een raadscommissie, en neemt uiteindelijk een formeel besluit tot vaststelling. Vanaf dat moment is de verordening aangenomen.

46

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Stappenplan (2/2): van besluit tot uitvoering Stap 5 – Publiceer de verordening Na vaststelling wordt de verordening bekendgemaakt door publicatie in het gemeenteblad. Zonder bekendmaking is de regeling immers niet rechtsgeldig. Tenzij anders bepaald, treedt de verordening in werking op de achtste dag na publicatie. Vanaf dat moment is de regeling van kracht en kan deze worden toegepast op nieuwe initiatieven. Stap 6 – Richt het vereveningsfonds in bij de gemeentelijke administratie Na vaststelling van de verordening moet het vereveningsfonds daadwerkelijk ingericht worden. De gemeente richt een financiële structuur in waarin bijdragen van initiatiefnemers kunnen worden ontvangen en beheerd. Denk aan het aanmaken van een bestemmingsreserve: een specifieke ‘spaarrekening’ in de gemeentelijke boekhouding voor het vereveningsfonds. Ook wordt vastgelegd hoe het fonds beheerd wordt: wie besluit over de inzet van middelen, hoe aanvragen worden behandeld en hoe de bestedingen worden bijgehouden. Deze stap zorgt ervoor dat de afspraken uit de verordening ook daadwerkelijk toegepast kunnen worden in de praktijk.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

Stap 7 – Communiceer actief en transparant over de verordening Zodra het fonds van kracht is, is actieve communicatie richting initiatiefnemers en andere betrokkenen essentieel. Zij moeten duidelijk geïnformeerd worden over de definitieve inhoud van de verordening, de reden van invoering, en hoe de bijdrage wordt berekend en wanneer deze moeten worden betaald. Zeker bij financiële verplichtingen is het belangrijk dat partijen weten waar ze aan toe zijn. Zorg voor toegankelijke uitleg, eventuele voorbeeldberekeningen en een helder aanspreekpunt binnen de gemeente. Dit vergroot het begrip én het draagvlak voor het fonds. Uit ervaringen van andere gemeenten blijkt dat juist deze stap in de praktijk bepalend is voor een soepele uitvoering.

47

B IJLA GEN

Bijlagen

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 1 – Woningbouwprogramma Oudewater 2023 - 2032+

Projectnaam

Oplevering eerste woning – Oplevering laatste woning

Woningen in het project

Aantal sociale huurwoningen in het project

Percentage sociale woningen in project

St Jans Straat (Oranje Bolwerck)

2023

50

0

-

Biezenstraat 2A&B

2023

2

0

-

Goudsestraatweg 11+13+At/mD

2023

6

0

-

Kerkwetering 13 en 14

2023

2

0

-

Schuylenburcht

2024

69

65

94,2 %

Nieuwstraat 1

2024

5

0

-

Wijngaardstraat 38/40

2024

2

0

-

Papekopperstraatweg 18A

2024

3

0

-

Noord-Linschoterzandweg 60 en 61

2024

3

0

-

Waardsedijk 48B

2024

1

0

-

Westsingel 3A&B

2024

2

0

-

IJsselvere 17/17a/19/21A

2024

12

0

-

2024-2025

98

0

-

Plesmanplantsoen 6

2025

4

0

-

Oranjepark 2

2026

48

48

100,0 %

Stadskantoor

2026

18

18

100,0 %

Statenland

2027-2028

101

30

29,7 %

Kerkwetering 1

2028- 2032+

350

105

30,0 %

Westerwal 1

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

49

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 2 – Vereveningsfondsen in beeld: de belangrijkste aspecten (1/5)

Gemeente

Doel en beschrijving

Voorwaarden en regels

Financiële afdrachten

Beleid en hardheidsclausule

Werking en evaluatie

Alphen aan den Rijn

Het fonds stimuleert de bouw van sociale huurwoningen en compenseert tekorten. Ontwikkelaars die minder dan 25% sociale huur realiseren, moeten een financiële bijdrage leveren. Dit bedrag wordt gebruikt om sociale huurwoningen elders te realiseren. Ontwikkelaars kunnen zelf projecten uitvoeren of bijdragen aan het fonds.

De regeling geldt voor alle nieuwbouwprojecten vanaf 4 zelfstandige woningen. Zorgwoningen en bedrijfswoningen zijn uitgezonderd.

De bijdrage wordt berekend op basis van het verschil in grondwaarde tussen een sociale huurwoning en een reguliere woning. Voor een rijwoning is dit €50.000 per woning, een twee-ondereen-kap woning €75.000 en een vrijstaande woning €135.000.

Bergeijk

Het fonds stimuleert de bouw van sociale huur- en betaalbare koopwoningen. Ontwikkelaars moeten een financiële bijdrage leveren wanneer niet aan de vereiste sociale woningbouwnorm wordt voldaan. Het geld wordt gebruikt voor projecten met een hoger aandeel betaalbare woningen.

Geldt voor projecten met drie of meer woningen op particuliere grond. Compensatie is verplicht bij aantoonbare onhaalbaarheid van sociale huur en moet worden beoordeeld door een onafhankelijke taxateur of woningcorporatie.

De bijdrage is afhankelijk van het type vervangende woning. Voor betaalbare huur of koop geldt een afdracht van €25.000 per woning, voor middeldure huur of koop €75.000 en voor dure huur of koop €100.000.

Minimaal 25% sociale huur is vereist en woningen moeten minimaal 20 jaar sociaal blijven. Afwijking is mogelijk bij hoge saneringskosten of monumentenbehoud, mits aangetoond via onafhankelijke taxatie. Minimaal 30% sociale huur vereist. Bij onhaalbaarheid kan compensatie worden betaald aan het Fonds Sociale Woningbouw.

Het fonds is sinds 2021 operationeel en geldt voor alle vergunningaanvragen vanaf die datum. De bijdragen worden jaarlijks geïndexeerd en aangepast op basis van marktontwikkelingen. Jaarlijkse evaluatie beoordeelt de effectiviteit en saldo van het fonds. Sinds 2024 operationeel, met jaarlijkse evaluatie en actualisatie indien nodig. De gemeente stelt vast of aanvullende bijdragen noodzakelijk zijn en houdt toezicht op de effectiviteit van het fonds.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

50

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 2 – Vereveningsfondsen in beeld: de belangrijkste aspecten (2/5)

Gemeente

Doel en beschrijving

Voorwaarden en regels

Financiële afdrachten

Beleid en hardheidsclausule

Werking en evaluatie

De Bilt

Het fonds biedt financiële compensatie bij onvoldoende sociale woningbouw. Ontwikkelaars die minder dan 30% sociale huur realiseren, moeten bijdragen. De opbrengsten worden ingezet voor sociale woningbouwprojecten. Het fonds waarborgt een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen. Ontwikkelaars kunnen via compensatie bijdragen als hun project niet voldoet aan de norm. De gemeente gebruikt de gelden voor sociale huur op alternatieve locaties.

Geldt voor woningbouwprojecten met meer dan 10 woningen. De bijdrage wordt berekend op basis van de Nota Kostenverhaal.

De afdracht is variabel en afhankelijk van het project en de locatie. De exacte bedragen worden jaarlijks bepaald.

Minimaal 30% sociale huur is vereist. Ontheffing is mogelijk bij aantoonbare onhaalbaarheid en goedkeuring door het college.

Sinds 2022 operationeel, met jaarlijkse evaluatie en bijstelling.

Bij bouwplannen van 4 tot 30 woningen geldt een minimale eis van 30% sociale huur, waarbij projecten van 4 tot 11 woningen financiële compensatie moeten bieden als ze hier niet aan voldoen. Voor grotere projecten wordt per geval beoordeeld welke aanpak het beste is, terwijl bij meer dan 30 woningen de verplichting altijd geldt. Voor bouwprojecten vanaf 50 woningen moet daarnaast minimaal 15% middeldure huur of betaalbare koop worden gerealiseerd.

De compensatiebijdrage bedraagt 12,5% van de VON-prijs van de woning die wordt gerealiseerd ter vervanging van de sociale huurwoning, tenzij de gemiddelde verkoopprijs VON lager is dan €200.000.

Minimaal 30% sociale huur is vereist. Ontheffing is mogelijk bij zwaarwegende argumenten.

Het fonds is onderdeel van de Structuurvisie 2030 en wordt jaarlijks geëvalueerd.

De Ronde Venen

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

51

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 2 – Vereveningsfondsen in beeld: de belangrijkste aspecten (3/5)

Gemeente

Doel en beschrijving

Voorwaarden en regels

Financiële afdrachten

Beleid en hardheidsclausule

Werking en evaluatie

Hillegom

Het fonds regelt financiële compensatie voor kleine projecten zonder sociale huur. Ontwikkelaars betalen een bijdrage bij onhaalbaarheid van sociale huur. Dit bedrag wordt ingezet voor sociale huur op andere locaties. Het fonds stimuleert de realisatie van sociale huur en middensegment woningen. Ontwikkelaars moeten bijdragen als hun projecten minder dan 30% sociale huur en 40% middensegment woningen bevatten. De regeling creëert flexibiliteit in woningbouwplannen en verevent financiële lasten.

Van toepassing op projecten tot 20 woningen. De compensatie moet worden getoetst door een onafhankelijke deskundige. Van toepassing op alle nieuwbouwprojecten waarvoor nog geen vergunning is verleend. Projecten met een bestaande anterieure overeenkomst zijn uitgezonderd.

Bij vervanging door betaalbare huur/koop: €25.000 per woning. Bij middeldure huur: €75.000, bij dure huur: €100.000.

Minimaal 30% sociale huur vereist. Ontwikkelaars moeten bijdragen aan het Fonds Sociale Woningbouw.

Sinds 2023 operationeel, met jaarlijkse evaluatie van het fonds.

De financiële compensatie is afhankelijk van het type woning. Een sociale huurwoning heeft een bijdrage van €65.000, een middensegment woning €25.000.

Minimaal 30% sociale huur is vereist en moet 10 tot 20 jaar behouden blijven. Ontheffing is mogelijk bij zwaarwegende economische redenen of uitzonderlijke situaties.

Het fonds treedt in werking in 2025 en geldt voor alle projecten vanaf die datum. De bijdragen worden jaarlijks geïndexeerd en opgenomen in de Grondprijzenbrief. Evaluaties vinden jaarlijks plaats.

Kaag en Braassem

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

52

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 2 – Vereveningsfondsen in beeld: de belangrijkste aspecten (4/5)

Gemeente

Doel en beschrijving

Voorwaarden en regels

Financiële afdrachten

Beleid en hardheidsclausule

Werking en evaluatie

LeidschendamVoorburg

Dit fonds dwingt de realisatie van sociale huurwoningen af. Ontwikkelaars die minder dan 30% sociale huur realiseren, moeten een bijdrage betalen. Ontwikkelaars die meer dan 30% sociale huur bouwen, kunnen subsidie krijgen. Het fonds bevordert een gelijk speelveld tussen ontwikkelaars. Het fonds ondersteunt de bouw van sociale huur en betaalbare koopwoningen. Ontwikkelaars die niet aan de normen voldoen, moeten een financiële bijdrage leveren. Dit bedrag wordt gebruikt voor sociale huurprojecten elders in de gemeente.

Het fonds geldt voor nieuwe woningbouwinitiatieven vanaf 12 woningen. Alleen zelfstandige sociale huurwoningen (grondgebonden of gestapeld) vallen onder de regeling.

De bijdrage wordt per woning bepaald op basis van woningtype. Voor een appartement is dit €35.113 en voor een eengezinswoning €80.867.

Sociale huurwoningen moeten minstens 50 jaar sociaal blijven. Ontheffing is mogelijk bij maatschappelijk belang of hoge bouwkosten, mits goed onderbouwd.

Sinds 2018 operationeel, met verplichte storting in het fonds bij afwijking van de sociale woningbouwnorm. De bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd en beoordeeld. Er wordt alleen subsidie verstrekt als het saldo toereikend is.

Van toepassing op woningbouwprojecten vanaf 3 woningen op particuliere grond. Ontwikkelaars kunnen de compensatie voorkomen door sociale huur op alternatieve locaties te realiseren.

De bijdrage per sociale huurwoning is €69.000. Voor goedkope koop- en middeldure huurwoningen bedraagt de bijdrage €42.000 per woning.

Minimaal 30% sociale huur is vereist, aangevuld met 20% goedkope koop en 17% betaalbare koop/middensegment. Afwijkingen worden alleen toegestaan bij uitzonderlijke omstandigheden, beoordeeld door het college.

Sinds 2024 operationeel, verplicht voor alle woningbouwprojecten vanaf die datum. Evaluatie vindt jaarlijks plaats en de regels worden geactualiseerd indien nodig. De gemeente bepaalt jaarlijks of aanvullende vereveningsbijdragen nodig zijn.

Lelystad

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

53

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 2 – Vereveningsfondsen in beeld: de belangrijkste aspecten (5/5)

Gemeente

Doel en beschrijving

Voorwaarden en regels

Financiële afdrachten

Beleid en hardheidsclausule

Werking en evaluatie

Nieuwegein

Het fonds stimuleert de bouw van sociale huur en lage middenhuur. Ontwikkelaars moeten bij projecten vanaf 45 woningen minimaal 30% sociale huur en 12% lage middenhuur realiseren. Bij kleinere projecten geldt compensatie elders in de gemeente of een financiële afdracht.

De regeling geldt voor projecten met meer dan 45 woningen. Ontwikkelaars van kleinere projecten kunnen sociale huur elders realiseren of bijdragen aan de vereveningsreserve.

De afdracht wordt modelmatig berekend en is gebaseerd op de marktwaardeverschillen tussen sociale en reguliere woningen. De exacte berekening is vastgelegd in nadere regels.

Minimaal 30% sociale huur is verplicht. Ontheffing is mogelijk bij zwaarwegende argumenten, mits goed onderbouwd.

Sinds 2023 operationeel, met verplichte bijdragen vanaf dat jaar. Jaarlijkse evaluatie van het fonds en de financiële afdrachten.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

54

ADVIES

CONTEXT

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 3 – Afdrachten per soort woning en berekeningsmethode van afdracht

Soort woning

Afdracht o.b.v. residuele grondwaarde

Afdracht o.b.v. percentage VON-Prijs (12,5%)

Appartement middeldure huur 60 m2 gbo

€25.597

€30.579

Appartement goedkope koop midden (tot NHG grens)

€27.497

€31.240

Appartement betaalbare koop (tot NHG grens)

€42.197

€40.496

Eengezinswoning middeldure koop (tot NHG grens)

€67.197

€48.554

Appartement dure huur (boven NHG-grens)

€64.797

€52.944

Appartement dure koop (boven NHG-grens)

€85.997

€55.785

Dure koop EGW (boven NHG grens)

€94.997

€72.056

Appartement betaalbare koop

70

95

74%

€5.600

€392.000

€323.967

€2.073

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

€196.047

€39.209

€22.678 €257.934

€66.000 - €23.803 = €66.000 €42.197

Afdracht o.b.v. VONprijs

Afdracht o.b.v. grondwaarde

Residuele grondwaarde

Stichtingskosten

W&R (7% van VON)

Bijkomende kosten (20%)

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten per m2 BVO

VON-prijs excl. BTW

VON-prijs incl. BTW

VON-prijs/m2

Vorm-factor

m2 GBO

m2 GBO

Soort woning

Voorbeelduitwerking voor berekening residuele grondwaarde van appartement betaalbare koop (tot NHG-grens) t.o.v. van een appartement sociale huur (€21.911)

12,5% * €323.967 = €40.496

55

CONTEXT

ADVIES

HUIDIGE SITUATIE

ERVARINGEN

AFWEGINGSKADER

SCENARIO’S

KOSTEN

BIJLAGEN

Bijlage 4 – Interesse in een regionaal vereveningsfonds Voor- en nadelen van regionaal vereveningsfonds Een mogelijke vervolgstap is de invoering van een regionaal vereveningsfonds, waarbij meerdere gemeenten bijdragen aan één gezamenlijk fonds. Ontwikkelaars kunnen hieruit subsidies ontvangen voor de bouw van extra sociale woningen, ongeacht in welke deelnemende gemeente het project plaatsvindt. Een dergelijk fonds kent zowel voor- als nadelen, bijvoorbeeld. Enkele voordelen • Bevordert samenwerking wanneer sociale woningbouw als regionale opgave wordt gezien. • Bundeling van kleinschalige sociale projecten tot grotere sociale woningbouwprojecten. • Lagere administratieve en operationele kosten door centrale organisatie.

Ook nadelen • Kans op ongelijke verdeling: sociale woningbouw kan zich concentreren in één gemeente. • Minder lokale controle over middelen en prioriteiten. • Risico op ongelijke baten en lasten tussen gemeenten door verschillende marktomstandigheden.

VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER

Navraag interesse bij andere gemeenten Voor een succesvolle implementatie van een regionaal vereveningsfonds is het essentieel dat meerdere gemeenten bereid zijn om gezamenlijk op te trekken. Daarom is bij vier omliggende gemeenten geïnventariseerd in hoeverre er interesse bestaat voor deelname aan een dergelijk fonds: • De Ronde Venen geeft aan hier op dit moment geen belangstelling voor te hebben. De gemeente wil eerst meer ervaring opdoen met het eigen, lokale fonds voordat een regionale samenwerking wordt overwogen. • Stichtse Vecht toont mogelijk interesse. Binnen de gemeenteraad bestaat verdeeldheid over een lokaal fonds, waardoor een regionaal alternatief bespreekbaar zou kunnen zijn. • De Bilt is waarschijnlijk niet bereid om deel te nemen. De wens om bestuurlijke controle te behouden over het eigen fonds speelt hierbij een belangrijke rol. • Lopik is positief en staat open voor samenwerking binnen een regionaal vereveningsfonds. • Woerden staat niet open voor een potentieel regionaal vereveningsfonds vanwege verschillen in schaal van de gemeente en de beperkte voordelen die regionaal fonds de gemeente Woerden zou bieden. Op basis van deze inventarisatie blijkt dat er bij enkele gemeenten weliswaar interesse of bereidheid bestaat, maar dat er ook terughoudendheid is. Er is ruimte voor verdere verkenning of en hoe een regionaal fonds vorm kan krijgen.

56

Hein Schouwenaars +31 6 51 30 48 73 Hein.Schouwenaars@rebelgroup.com

Wouter van Doorn +31 6 30 35 88 29 Wouter.vanDoorn@rebelgroup.com

Rebel Strategy & Development B.V. Wijnhaven 23 3011 WH Rotterdam The Netherlands +31 10 275 59 95 info@rebelgroup.com www.rebelgroup.com