A14.1 20250527 Oudewater advies vereveningsfonds DEFINITIEF 1.1.pdf
Tekst van het document
RA PPORT
Vereveningsfonds Sociale Huurwoningen in gemeente Oudewater Verkenning, afwegingskader en advies
32794 In opdracht van: Gemeente Oudewater Juni 2025 – DEFINITIEF 1.0
Inhoudsopgave H1 – Oudewater wil meer sociale huurwoningen realiseren H2 – Advies: verlaag de toepassingsgrens voor de eis van 30% sociaal en richt een vereveningsfonds in H3 – Ervaringen met het realiseren van sociale huurwoningen in Oudewater H4 – Voorbeelden en ervaringen met vereveningsfondsen H5 – Fondskenmerken en afwegingskader H6 – Scenario's: de uitwerking van verschillende vereveningsfondsen H7 – Personele inzet en kosten van het hebben van een vereveningsfonds Bijlagen
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
2
H OOFDSTUK EEN
Oudewater wil meer sociale huurwoningen realiseren
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Gemeente Oudewater wil meer sociale huurwoningen realiseren en overweegt een vereveningsfonds in te zetten Woningbouwopgave: Oudewater is een aantrekkelijke woongemeente, en de afgelopen jaren is de druk op de landelijke en regionale woningmarkt sterk toegenomen. Dat is ook binnen de gemeente te merken aan hogere woningprijzen, die voor steeds meer huishoudens buiten bereik liggen, en aan langere wachttijden voor sociale huurwoningen. De Woonvisie 2020 – 2025 is het antwoord van de gemeente op deze ontwikkeling. In deze visie stuurt het gemeentebestuur aan op meer urgentie, meer bouwen, en de ontwikkeling van een pijplijn van nieuwe bouwlocaties. Dit alles wel op de schaal die past bij de kleine stad Oudewater en de landelijke kernen Snelrewaard en Hekendorp: het doel is om gemiddeld 30 woningen per jaar op te leveren in de periode 2020 – 2040. Daarvoor verwacht de gemeente een pijplijn nodig te hebben van in totaal 760 woningen.
Gemeenteraad heeft de wens om meer sociale huur- en koopwoningen te realiseren: De Woonvisie gaat uit van 30% sociaal, 10% middeldure huur, en 30% betaalbaar in het nieuwbouwprogramma. Daarbij is het beleid dat projecten met minder dan 50 woningen niet hoeven te voldoen aan de eis van 30% sociale huurwoningen. In 2024 deelde een meerderheid van de gemeenteraad de mening dat alle projecten zouden moeten bijdragen aan het oplossen van het woningtekort in het sociale segment. De gemeenteraad heeft daarom het college verzocht om in beeld te brengen wat de mogelijkheden zijn om enerzijds de ondergrens te verlagen (zodat ook kleinere projecten een bijdrage moeten leveren aan de sociale woningbouwopgave), en anderzijds een vereveningsfonds in te stellen (zodat projecten die kleiner zijn dan de ondergrens een financiële bijdrage gaan leveren).
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Doelstellingen van dit advies Een overzicht van de keuzes die mogelijk zijn bij het vormgeven van een vereveningsfonds Een afwegingskader om te assisteren bij het maken van deze keuzes, in het bijzonder: Moet de huidige toepassingsgrens van 50 woningen worden verlaagd? Is het raadzaam aanvullend een vereveningsfonds in te voeren? Inzicht in de effecten van een vereveningsfonds op het aantal sociale huurwoningen dat gebouwd wordt in de gemeente in de periode 2026 – 2030 Prognose van de financiën van het fonds: de fondsopbouw en de bestedingsruimte door de jaren heen Handreiking voor een implementatieplan voor een vereveningsfonds
4
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Jaarlijks zijn er gemiddeld 42 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van Oudewater (2015 – 2024) De woningvoorraad stijgt gestaag: Sinds 2015 is de woningvoorraad in Oudewater gemiddeld met 42 woningen per jaar gegroeid. Ondanks enkele jaren met beperkte of negatieve groei blijft de algemene lijn stijgend. Dit betekent dat er structureel nieuwe woningen bijkomen, ondanks correcties en sloop in bepaalde periodes.
met een netto daling van 49 woningen door een grote hoeveelheid sloop. In andere jaren was de invloed van sloop beperkter en kon de groei grotendeels doorgaan. Sterke toename in de laatste jaren (2022-2024): Sinds 2022 is er een versnelling zichtbaar in de aantallen woningen. In dat jaar kwamen er 66 woningen bij, gevolgd door 72 woningen in 2023 en 110 woningen in 2024. Dit wijst op een actieve inzet om de woningvoorraad te vergroten.
Schommelingen in woningtoevoeging en -onttrekking: De groei van de woningvoorraad verloopt niet elk jaar gelijkmatig. In sommige jaren zorgen toevoegingen door nieuwbouw en andere woningaanpassingen voor een sterke stijging, terwijl in andere jaren sloop en correcties de groei afremmen. Vooral 2020 was uitzonderlijk,
127 130
+42 / jaar
93 108 -24 2015
52 38 16 -2
11 18 -36 -7
2016
2017
34 36
23 20 13 -10
8 -10
15
74 20
-84
66 4 11
-49
3 -10
40 -6
60 -6 20
32
Nieuwbouw Overige toevoeging Sloop, overige onttrekking en correctie
9 2018
2019
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
2020
-7 4
2021
2022
2023
2024
Bron: CBS Statline, 2025
5
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Behoefte aan sociale huurwoningen maar ook aan betaalbare huur en betaalbare koop In december 2024 is door ABF Research een woningbehoefteonderzoek voor Oudewater gepubliceerd. Hierin is onder andere geanalyseerd welke soorten woningen momenteel aanwezig zijn in Oudewater en aan welke soorten woningen het meest behoefte is in de komende jaren tot en met 2040. De uitkomsten van dit woningbehoefteonderzoek kunnen worden meegenomen bij de afweging om de huidige grens van 50 woningen al dan niet te verlagen en om eventueel een vereveningsfonds in te voeren. Zo kan beleid worden gevormd dat aansluit bij landelijke, provinciale en gemeentelijke richtlijnen, én bij het geschatte plaatselijke tekort. Belangrijk om op te merken is dat de data een verkennend beeld geeft, maar mogelijk vertekend is door de genoemde blinde vlekken, bijvoorbeeld voor sociale huur.
Consumentgerichte bouw**
Behoefte ook aan meer middenhuur Als het bouwprogramma consumentgericht zou worden ontwikkeld (d.w.z. de verdeling van nieuwbouw en overige toevoegingen op basis van vraag en aanbod op de Oudewaterse woningmarkt), komen de volgende percentage naar voren: Type woning
Consumentgericht
Plancapaciteit
Consumentgericht
2024 t/m 2030 **
2024 t/m 2030 *
2031 t/m 2040 **
Sociale huurwoningen
~19%
~24%
~22%
Middenhuur
~11%
~1%
~9%
Duurdere huurwoningen
~1%
~7%
~2%
Betaalbare koopwoningen
~41%
~42%
~37%
Duurdere koopwoningen
~29%
~26%
~28%
Belangrijk om te benoemen is dat er twee ‘blinde vlekken’ zijn in deze data. * Van 36% van de te bouwen woningen uit de plancapaciteit data is niet bekend welke typen woningen dit uiteindelijk worden. Dit maakt dat de plancapaciteit niet één op één vergelijkbaar is met de data over consumentgerichte bouw. ** In de consumentgerichte data kunnen bepaalde groepen zijn onder- of oververtegenwoordigd. De kans is hierbij groot dat aandachtsgroepen ondervertegenwoordigd zijn. Deze aandachtsgroepen zullen voornamelijk in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en middenhuur. Daardoor zullen die segmenten waarschijnlijk zijn onderschat en kunnen deze mogelijk (verder) boven de percentages van de plancapaciteit liggen.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Plancapaciteit*
19%
24% 11%
1%
1%
7%
41%
42%
29%
26%
Sociale huurwoningen (< €879,66) Middenhuur (< €1.130) Duurdere huurwoningen (> €1.130) Betaalbare koopwoningen (< €390.000) Duurdere koopwoningen (> €390.000)
6
H OOFDSTUK TWEE
Advies: Oudewater ligt op koers om de eigen doelstellingen te halen, overweeg nieuwe instrumenten bij het herzien van de beleidsdoelstellingen
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Oudewater ligt op koers om de eigen woningbouwopgave te realiseren (inclusief aandeel sociale woningen) Oudewater heeft in de Woonvisie 2020-2025 de beleidsambitie vastgelegd om voor de periode 2020 – 2040 een projectenpijplijn van 760 woningen (harde plancapaciteit) te ontwikkelen, waarvan 30% sociaal. Inventarisatie van de prestaties in de periode 2020 – 2025 en de pijplijn van toekomstige projecten, leidt tot de conclusie dat Oudewater op koers ligt om haar eigen beleidsdoelstellingen te realiseren. Er is nu dus geen directe aanleiding om extra instrumenten in te zetten om meer sociale huurwoningen te bouwen. Deze aanleiding kan wel ontstaan: • Als de totale woningbouwambitie wordt verhoogd (>760) •
Als het gewenste aandeel sociale woningen hoger wordt vastgesteld dan 30%
•
Als projecten in de pijplijn uitvallen
Beleidsmatige opgave o.b.v. Woonvisie Oudewater 2020-2025 Benodigde harde plancapaciteit 2020 - 2040 Waarvan 30% sociaal Pijplijn projecten sociale (huur)woningen (realisatie enprognose) Wijngaardstraat Oranje Bolwerk Schuylenburcht
Oranjepark 2 Stadskantoor Statenland Kerkwetering
Totaal 2020-2040 Prestatie (inclusief prognose) ten opzichte van ambitie
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
netto toevoegen 760 228 jaar 2021 2023 2024
2026 2026 2027-2028 2028-2032
slopen bouwen netto toevoegen 0 21 21 20 20 55 65 10
0 0 0 0
48 18 30 105
48 18 30 105
55
307
252 24
Ons advies is daarom, om de afweging over het wel of niet verlagen van de toepassingsgrens en invoeren van een vereveningsfonds, te verbinden aan het vaststellen van de geactualiseerde woonvisie.
8
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Toch meer sociale woningen realiseren? verlaag de toepassingsgrens, waarboven projecten 30% sociale woningen moeten bevatten. Als het geactualiseerde woonbeleid vraagt om meer sociale woningen dan is het de afweging over het verlagen van de toepassingsgrens en het instellen van een vereveningsfonds actueel. Het onderstaande is van toepassing voor die situatie: De basis voor het vergroten van de bouw van sociale woningen is het verlagen van de grens waarboven projecten 30% sociale woningen moeten bevatten. Wij stellen voor deze grens op 4 woningen te stellen. Hierdoor moeten veel meer projecten aan de eis van 30% sociaal voldoen. Vervolgens ontstaat de vraag of aan ‘kleinere’ projecten een alternatieve mogelijkheid moet worden geboden door het betalen van een afdracht aan een vereveningsfonds. Deze projecten hoeven dan niet te voldoen aan de eis van 30% sociale woningen. De opbrengsten in het vereveningsfonds kunnen na ontvangst als subsidie worden uitgekeerd om projecten haalbaar te maken die meer dan 30% sociale woningen tellen. Voordat een advies kan worden gegeven over welke projecten de mogelijkheid moeten krijgen om een afdracht te betalen aan het fonds, in plaats van de sociale woningen te realiseren, moet de strategische vraag worden beantwoord: Op welke sociale woningen wil Oudewater inzetten?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
• •
Sociale huurwoningen in eigendom van een corporatie (advies Rebel) Een mix van sociale huurwoningen en sociale koop, met diverse eigenaren (past ook in vigerend woonbeleid Oudewater)
Als Oudewater ervoor kiest om in te zetten op sociale huurwoningen in eigendom van een corporatie, dan is een logische keuze om het vereveningsfonds open te stellen als alternatief voor projecten van 4 t/m 49 woningen. De reden hiervoor is dat 15 woningen (30% van 50 woningen) de minimale maat is voor projecten die passen in de portefeuillestrategie van de woningcorporatie. Deze strategie leidt in theorie tot ongeveer 22% meer sociale huurwoningen in de komende 10 jaar. Als Oudewater kiest voor een mix van sociale huurwoningen en sociale koop, met diverse eigenaren, dan is het logisch om het vereveningsfonds open te stellen voor minder projecten, bijvoorbeeld projecten van 4 t/m 12 woningen. Initiatiefnemers hebben immers meer vrijheid om alternatieve vormen van sociale woningen aan te bieden. Deze strategie leidt in theorie tot ongeveer 19% meer sociale woningen in de komende 10 jaar.
9
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Op welke voorraad ‘sociale woningen’ zet Oudewater in? Maak een vereveningsfonds dat op deze keuze aansluit. De keuze voor één van beide scenario’s vraagt een politieke afweging. Duidelijk is dat beide scenario’s extra woningen kunnen opleveren die ‘sociaal’ zijn, maar ook dat er verschillen zijn in het type sociale woningen dat beide scenario’s opleveren. Sociale huurwoningen in eigendom van een toegelaten instelling kenmerken zich door een sterk gereguleerd karakter. Door landelijke wetgeving en lokale prestatieafspraken hebben de gemeente en de rijksoverheid sterke invloed op het gebruik van deze woningen. Deze invloed betreft onder meer toewijzing, doelgroepen, urgentie, huurprijs, en instandhoudingsduur binnen het sociale segment. Ook is belangenbehartiging van de huurders in wetgeving verankerd. Het scenario dat inzet op deze woningen leidt in theorie tot meer additionele sociale huurwoningen dan het andere scenario, en de gemeente mag er op vertrouwen dat deze woningen voor een lange periode (voor onbepaalde tijd) aan het sociale segment worden toegevoegd. Rebel adviseert op deze sociale huurwoningen in te zetten. Een mix van sociale huur en sociale koopwoningen met diverse eigenaren. Dit scenario leidt in theorie tot iets minder sociale woningen.
Deze extra sociale woningen ontstaan in projecten tussen 4 en 49 woningen groot, en zullen dus ‘plukjes’ sociale woningen bevatten van 1 VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
tot 14 woningen groot, met de nadruk op kleine ‘plukjes’ van 1, 2 of 3 sociale woningen. Aangezien deze niet in de portefeuillestrategie van de corporatie passen, zullen de initiatiefnemers van deze projecten aangewezen zijn op alternatieven zoals particuliere sociale huur of sociale koopwoningen. Voor beide categorieën geldt dat (zonder de lange termijn bereidheid van een belegger / initiatiefnemer om financieel verlies te dragen) deze woningen op termijn het betaalbare segment zullen verlaten. Deze termijn wordt bepaald door de contractueel vast te leggen minimale duur dat particuliere sociale huurwoningen in het segment moeten blijven. Of in het geval van sociale koop: de duur van de zelfbewoningsplicht / het anti-speculatiebeding. Na afloop van die termijn zal de woning het betaalbare segment verlaten en incasseert de eigenaar de bijbehorende waardesprong. Er zijn vormen van eigendom beschikbaar waarbij betaalbare koopwoningen voor langere termijn in het betaalbare segment kunnen blijven, zoals vormen van maatschappelijke gebonden eigendom.* Deze vormen vragen echter ook betrokkenheid en financieel commitment van een partij als een corporatie of gemeente, die de terugkoopplicht op zich neemt (en een voorziening daarvoor op de balans zet). *
Zoals de koopgarant woningen die gemeente Oudewater heeft verkocht in project Oranje Bolwerck.
10
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Advies Rebel
Voorbeelduitwerking voor twee alternatieve vereveningsfondsen Hiernaast zijn twee voorbeelden weergegeven van de uitwerkingsrichtingen waarvoor Oudewater zou kunnen kiezen. Beide opties zijn werkbaar en inhoudelijk consistent. De opties verschillen wel van elkaar op het punt van de soort sociale woningen waarop ze zich richten: ’sociale huurwoningen in eigendom van een corporatie’ of ‘sociale huur- en koopwoningen met diverse eigenaren’.
Strategische vraag: Op welke woningen zet Oudewater in bij het realiseren van sociale woningen?
A. Sociale huurwoningen in eigendom van corporatie
B. Een mix van sociale huur en sociale koop, met diverse eigenaren
* Definitie pariteit: zie pagina 27
Fondskenmerk
A. Fonds gericht op ‘sociale huurwoningen in eigendom van corporatie’
B. Fonds gericht op ‘sociale huur en – koopwoningen met diverse eigenaren’
Toepassingsgrens eis 30% sociaal
> 4 woningen
> 4 woningen
Toepassingsgrens vereveningsfonds
Kleine + middelgrote proj. (4-49 won)
Kleine projecten (4-12 won)
Wie beslist over afdragen of bouwen? Ontwikkelaar kan kiezen
Gemeente toetst (voorkeur bouwen)
Definitie sociaal - exploitatievorm
Alleen huur
Huur en koop
Definitie sociaal - prijsniveau
Sociale huurgrens
Sociale huurgrens + koopsom
Definitie sociaal - exploitant
Alleen toegelaten instellingen
Ook andere exploitanten
Definitie sociaal - exploitatietermijn
>25 jaar
>25 jaar
Bijdrage aan fonds
Pariteit*
Pariteit*
Welke woningen krijgen subsidie?
Sociale huurw. in proj. >30% sociaal
Sociale huurw. in proj. >30% sociaal
Subsidiebedrag
Pariteit
Pariteit
Subsidie richt op exploitatiedeel?
Grondexploitatie
Grondexploitatie
Wie kan subsidie aanvragen?
Alleen toegelaten instellingen
Ook andere exploitanten
Toekennen van subsidie
Op volgorde, zolang voorraad strekt
Op volgorde, zolang voorraad strekt
Startkapitaal vereveningsfonds?
Ja (sneller subsidie uitkeren)
Nee (nadruk op bouwen sociaal)
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
11
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Alternatieve mogelijkheden om meer sociale woningen te realiseren (Een vereveningsfonds kan helpen, maar is niet de enige oplossing) Uit de scenarioanalyse blijkt dat het verlagen van de toepassingsgrens van de 30%-sociaal regel en het invoeren van een vereveningsfonds, kan in theorie leiden tot 19%-22% meer sociale woningen in de gemeente in 10 jaar tijd. In procenten is dat significant, maar afgezet tegen de kleine woningbouwopgave in Oudewater gaat het om ongeveer 27 tot 31 extra sociale woningen in 10 jaar. Dat zou in theorie één groot of twee kleinere extra corporatieprojecten kunnen zijn. Met het aanpassen van het beleid en het instellen van een vereveningsfonds verlegt de gemeente de incentives bij initiatiefnemers, ontwikkelaars en de woningcorporatie om sociale woningen te bouwen. Dit is een indirecte manier van beïnvloeden van de uitkomsten van het woonbeleid.
Een meer directe methode is het aanwijzen van enkele aanvullende locaties waar de corporatie kan gaan bouwen. Het vinden van een geschikte locatie kan het effect van 10 jaar vereveningsfonds in één klap overtreffen. Het zoeken en beschikbaar maken van deze locatie(s) is een ‘no regret’ maatregel: ook als een vereveningsfonds wordt ingesteld zijn locaties nodig om de extra sociale huurwoningen te bouwen. Ons advies is dan ook om, naast het instellen van een vereveningsfonds, capaciteit en instrumenten van het gemeentelijk grondbeleid in te zetten om locaties voor sociale woningbouw beschikbaar te maken. Dit betekent niet dat het instellen van een vereveningsfonds zinloos is. Het fonds zal ertoe leiden dat de financiële last van het realiseren van het gedifferentieerde
woningbouwprogramma dat de gemeente voorschrijft, gelijker dan voorheen wordt gedragen door de initiatiefnemers van woningbouwprojecten in Oudewater. Bovendien zal het fonds de inbrengwaarden* van locaties drukken (afdracht aan fonds -> hogere kosten -> lagere residuele grondwaarde), waardoor een initiatiefnemer die juist meer sociale huurwoningen wil bouwen (de woningcorporatie) een betere kans heeft om op eigen gelegenheid een geschikte locatie te verwerven. Een keerzijde van het drukkend effect op de inbrengwaarde van woningbouwlocaties, kan zijn dat minder locaties beschikbaar komen. Immers, locaties komen in theorie enkel beschikbaar voor woningbouw als de inbrengwaarde hoger is dan de waarde in het bestaande gebruik.
* Inbrengwaarde: de vergoeding die de eigenaar ontvangt voor het ter beschikking stellen van zijn vastgoed voor herontwikkeling.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
12
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Start
Beslisboom
Gaan we met de huidige pijplijn aan projecten voldoen aan de ambitie van het bouwen van sociale woningen in de periode 2020-2030? En voldoen we daarmee aan onze beleidsmatige ambitie?
ja
nee Kunnen we (met voldoende zekerheid) één extra locatie voor minimaal 25 sociale huurwoningen beschikbaar maken in de komende 10 jaar, en dus via actief grondbeleid voldoen aan onze beleidsdoelstelling?
ja
Hebben we als gemeente de benodigde middelen beschikbaar? (uit eigen middelen en subsidies)
nee
ja
nee
Lagere toepassingsgrens vanaf 4 woningen
• •
Vereveningsfonds voor projecten van 4-49 woningen
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
ja
Geen lagere toepassingsgrens nodig
nee
Geen vereveningsfonds nodig
Zetten we in op: Sociale huurwoningen in bezit van woningcorporatie Een mix van sociale huur en sociale koop, met diverse eigenaren Sociale huurwoningen in bezit van woningcorporatie
Aanvaarden we dat de lasten van het realiseren van sociale woningen ongelijk verdeeld worden over woningbouwlocaties (en de initiatiefnemers) waarbij de grote locaties bijdragen aan de sociale opgaven en de kleine locaties niet?
Mix van sociale huur en sociale koop met diverse eigenaren
Deze beslisboom is bedoeld als hulpmiddel om de beleidsmatige en strategische keuzes op een rij te zetten. Is een vereveningsfonds nuttig? Is het instrument effectief en ook efficiënt? En als gemeente Oudewater kiest voor een vereveningsfonds, hoe kunnen we het dan het beste inrichten?
Vereveningsfonds voor projecten van 4-12 woningen
13
H OOFDSTUK DRIE
Ervaringen met het realiseren van sociale huurwoningen in Oudewater
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Oudewater heeft sociaal gebouwd, maar dit is (nog) geen gevolg van de beleidsregel die 30% sociaal voorschrijft In de periode 2020 t/m 2024 zijn in gemeente Oudewater 248 woningen opgeleverd, waarvan 129 sociale huurwoningen.1 Daarnaast zijn 107 woningen gesloopt. Per saldo zijn dus door nieuwbouw 141 woningen aan de voorraad toegevoegd, in vijf jaar. De Woonvisie Oudewater 2020-2025 berekent de woningbehoefte op gemiddeld 29 per jaar, waarvan 9 sociale huurwoningen. In de vijf jaren 2020 t/m 2024 zouden dus in totaal 145 woningen toegevoegd moeten zijn, waarvan 45 sociale huurwoningen. Uit de realisatiecijfers blijkt dat het gelukt is om deze doelstelling te behalen.
140
In 2025 zal de woonvisie worden geactualiseerd en zal de gemeenteraad zich opnieuw uitspreken over de woningbouwambities in Oudewater. Vooruitlopend hierop heeft de raad al uitgesproken dat het de bedoeling is, dat alle woningbouwprojecten bijdragen aan het realiseren van voldoende sociale huurwoningen binnen de gemeente. Om te komen tot een advies over hoe dit het beste bereikt kan worden, is het belangrijk om inzicht te hebben in de huidige praktijk van het realiseren van sociale huurwoningen in de gemeente.
70
Met dit doel zijn interviews gehouden met de portefeuillehouder wonen (wethouder Schomaker), de directeur-bestuurder van de plaatselijke corporatie Woningraat, en de ambtelijke organisatie van gemeente Oudewater, in de persoon van de ambtelijk opdrachtgever. Dit leidt tot de volgende inzichten:
10
1
134
130 120
Nieuwbouw - Niet sociaal
110
Nieuwbouw - Sociale huurwoningen
100
69
90
81
80 60
69 60
66 0 50
50 40 30
60
65
69
66
57
35
20 0
15 0
0
30
30
30
30
21
21
21
21
9
9
9
9
24
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Bouw sociale huurwoningen per jaar 2020: 25 ; 2021: 0 ; 2022: 39 ; 2023: 0 ; 2024: 65. Bron ‘Opgeleverde woningen 2019-2022’, gemeente Oudewater en ‘Planning Opleveringen Woningbouw Gemeente Oudewater’
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
15
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Locaties zijn schaars, net als personele capaciteit Er is sociaal gebouwd, maar dit is niet afgedwongen door het beleid. Ondanks dat de Woonvisie nu zo’n vijf jaar oud is, zijn nog geen locaties aan te wijzen waar de beleidsregel is toegepast, en daardoor 30% van de woningen als sociaal is ontwikkeld. Ook omdat het aantal projecten in uitvoering, dat de grens van 50 woningen haalt, beperkt is. Er is wel sociaal gebouwd (Nieuw-Schuylenburcht, Wijngaardstraat), maar die projecten zijn gerealiseerd op locaties die al in bezit waren van De Woningraat.
Naast De Woningraat is ook Habion actief als woningcorporatie in Oudewater. Habion richt zich specifiek op huisvesting voor ouderen. Deze doelgroep vraagt om passende woonvormen, wat extra eisen stelt aan locatiekeuze, ontwerp en samenwerking met zorgpartijen. Ook Habion opereert binnen de bestaande beperkingen van ruimte en capaciteit, wat de realisatie van nieuwe ouderenhuisvesting eveneens uitdagend maakt.
Locaties zijn schaars, net als personele capaciteit. Kenmerkend voor Oudewater als Groene Hart gemeente is het feit dat geschikte woning– bouwlocaties in Oudewater schaars zijn. De ruimte om te transformeren binnen de kernen is beperkt. Te veel verdichten stuit al snel op bezwaren van omwonenden. En uitbreiden aan de rand van de kernen stuit op beperkend ruimtelijk beleid vanuit de Provincie. Tegelijkertijd heeft de gemeente niet de capaciteit om alle initiatieven die er zijn op te pakken. De gemeente werkt met voorrang aan vijf woningbouwprojecten, maar laat daardoor andere projecten ‘op de plank liggen’. Hetzelfde signaal komt van De Woningraat: de corporatie is klein (<2.000 woningen), en heeft een bijpassende werkorganisatie van ±20 fte. Het aantal projecten dat De Woningraat kan oppakken wordt daardoor beperkt. De Woningraat heeft daarom een voorkeur voor projecten die substantieel woningen toevoegen (bijvoorbeeld 50 appartementen), boven ‘kleine plukjes’ woningen die bijna net zoveel werk vragen.
De gemeente is afhankelijk van particuliere initiatiefnemers. Het aantal locaties waar de gemeente zelf de grond in handen heeft is zeer beperkt. Voor de meeste projecten is de gemeente afhankelijk van particuliere eigenaren die het initiatief nemen tot een ontwikkeling. Om dan voldoende sociale huurwoningen te realiseren, is een standvastige houding van de gemeente noodzakelijk. Zeker als de corporatie in de komende jaren geen eigen locaties kan inbrengen. In dat verband is het coalitieakkoord 2022-2026 relevant, waarin doorschemert dat er ruimte is om af te wijken van het woningbouwprogramma. In het coalitieakkoord wordt voor een aantal toekomstige bouwlocaties het woningbouwprogramma genoemd. In een enkel geval is de Woonvisie hierin ‘leidend’, op een andere locatie ‘vertrekpunt voor een gesprek’, en op een derde locatie kondigt het coalitieakkoord aan dat het programma zal afwijken van de Woonvisie.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
16
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Lokale bestuurscultuur, ondernemingszin en stadsbelangen hebben invloed op de woningbouwproductie Bij veel projecten spelen ook andere doelstellingen dan alleen woningbouw een belangrijke rol De sleutelpersonen wijzen er ook op dat bij woningbouwprojecten in de kernen vaak meerdere doelstellingen met elkaar verweven zijn. Zo draait de herontwikkeling van Statenland niet alleen om woningen, maar ook om het initiatief om een nieuw zwembad voor Oudewater te bouwen. En de herontwikkeling van de schoollocatie in Hekendorp raakt ook aan de vernieuwing van het dorpshuis. Lokale ondernemers spelen in dit soort initiatieven een belangrijke rol, en creëren een momentum rondom andere doelstellingen dan sociale woningbouw. Doelstellingen die ook van belang zijn voor het dorp of de stad en de lokale samenleving, en die het moeilijker maken voor het bestuur om strikt vast te houden aan de doelstelling op het gebied van betaalbaar wonen. Samenwerking tussen De Woningraat en private ontwikkelaars komt te weinig tot stand Het vertrekpunt van 30% sociaal in alle woningbouwprojecten boven een minimum aantal woningen, gaat er van uit dat een succesvolle samenwerking van de betrokken ontwikkelaars en De Woningraat tot stand komt. De Woningraat is immers de beoogde afnemer voor de 30% sociale huurwoningen. De realiteit is dat in de afgelopen jaren deze samenwerking nog niet tot stand is gekomen.
Woningraat heeft zich gericht op het ontwikkelen van de eigen projecten, en tegelijk hadden de ontwikkelaars de corporatie kennelijk niet nodig om hun projecten tot ontwikkeling te brengen. Om de productie van sociale huurwoningen de komende jaren op peil te houden, zou het goed zijn als er een actievere samenwerking ontstaat tussen de woningcorporatie en de lokale ondernemers die belangrijk zijn als initiatiefnemers voor de ontwikkeling van locaties. Het gemeentelijk instrumentarium kan daaraan bijdragen.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Drie interviews: Bernadette Schomaker Wethouder gemeente Oudewater Marieke Teitink Directeur-bestuurder De Woningraat Ambtelijk opdrachtgever projecten Gemeente Oudewater
17
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
De corporatie pleit voor locaties waar het sociale programma gerealiseerd kan worden De Woningraat pleit voor grotere locaties waar een volledig sociaal programma gerealiseerd kan worden. Uit het gesprek met De Woningraat komt ook naar voren dat de corporatie een voorkeur heeft voor enkele grotere locaties, boven het steeds moeten afnemen van kleine aantallen woningen in particuliere projecten. Hiervoor zijn meerdere argumenten te benoemen: grotere projecten zijn efficiënter dan kleine, en op voor sociaal geoormerkte locaties is het voor De Woningraat beter mogelijk om woningen te ontwikkelen of af te nemen die voldoen aan het eigen programma van eisen. Gedurende dit onderzoek is geprobeerd om in contact te komen met meerdere ontwikkelaars in Oudewater, met als doel hun ervaringen te achterhalen met betrekking tot de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente. Daarnaast was het streven om inzicht te verkrijgen in hun visie op de haalbaarheid van de geldende regels. Ondanks herhaalde pogingen per ontwikkelaar is het helaas niet gelukt om daadwerkelijk een gesprek te voeren.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
18
H OOFDSTUK VIER
Voorbeelden en ervaringen met vereveningsfondsen
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Lessen uit praktijkervaringen andere gemeenten als basis voor besluitvorming Oudewater
Tijdens het onderzoek zijn drie gemeenten (De Bilt, De Ronde Venen, Leidschendam-Voorburg) bevraagd over hun ervaringen met het vereveningsfonds voor sociale woningbouw.
De inzichten en conclusies uit deze gemeenten bieden daarom een stevige basis voor Oudewater bij haar beslissing om al dan niet een vereveningsfonds in te voeren en welke inzichten cruciaal zijn bij de vormgeving van het fonds.
Daarnaast is een sessie bijgewoond van de U10-gemeenten, waarbij Nieuwegein hun praktijkervaring met het eigen vereveningsfonds heeft gedeeld.
In de volgende slides worden de belangrijkste conclusies en aanbevelingen per onderwerp toegelicht, rekening houdend met schaal, capaciteit en beleidsuitdagingen van Oudewater. Oudewater is immers een kleinere gemeente dan de drie bestudeerde gemeenten met een vereveningsfonds.
Deze gesprekken zijn waardevol om scherp te krijgen wat werkt, wat niet werkt, en welke aandachtspunten cruciaal zijn bij het instellen van een nieuw vereveningsfonds.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Aanvullend hierop zijn nog vijf vereveningsfondsen in andere gemeenten geanalyseerd. De kernaspecten van deze fondsen zijn samengevat in Bijlage 2. Deze informatie kan dienen als referentiekader voor de gemeente Oudewater bij het overwegen van een eigen vereveningsfonds.
20
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Voor een effectief vereveningsfonds zijn heldere regels en een passende ondergrens cruciaal Algemene doelstellingen en uitgangspunten van de vereveningsfondsen: De onderzochte gemeenten gebruiken het vereveningsfonds om sociale woningbouw te stimuleren wanneer directe realisatie door ontwikkelaars niet mogelijk is. Meestal geldt een minimum van 30% sociale huur, soms aangevuld met middenhuur of betaalbare koop. Ontwikkelaars met projecten onder deze grens kunnen een financiële bijdrage leveren (of, indien mogelijk, sociale huur op een andere locatie realiseren). Gemeente De Bilt: heeft sinds december 2019 een differentiatie-eis: in projecten vanaf 10 woningen moet verplicht 30% sociaal en 20% middenhuur worden gerealiseerd. Wanneer dit niet kan, mogen ontwikkelaars afdragen aan het fonds: €61.250 per ongerealiseerde sociale huurwoning en €42.500 per middeldure huurwoning. Het fonds kampt met een trage vulling, doordat er geen initiële storting is gedaan. Om die reden heeft de gemeente nog geen regels voor uitkering. Gemeente De Ronde Venen: heeft sinds april 2022 een vereveningsfonds waarbij voor projecten vanaf 4 woningen de verplichting tot afdracht aan het fonds geldt (12,5% van de VON-prijs), omdat sociale huur in zulke kleine projecten praktisch niet realiseerbaar wordt geacht.
Vanaf 12 woningen vindt een ‘situationele afweging’ plaats en vanaf 30 woningen is sociale huur verplicht (30%). Sociale huur moet minimaal 15 tot 30 jaar in stand blijven. Het fonds heeft echter ook daar nog geen middelen, omdat ontwikkelaars pas na oplevering bijdragen. VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Gemeente Leidschendam-Voorburg heeft het fonds sinds januari 2018 vastgelegd in een verordening. Vanaf 12 woningen geldt daar de eis dat minimaal 67% betaalbaar is, waarvan minimaal 30% sociale huur moet zijn. De afdracht is vooraf bepaald via onafhankelijke taxaties (€35.113 per appartement, €80.867 per eengezinswoning). Sociale huur moet minstens 25 jaar gegarandeerd zijn. Ontwikkelaars kunnen subsidie krijgen uit het fonds als zij meer dan 30% sociale huur realiseren. Gemeente Nieuwegein heeft sinds juni 2023 een vereveningsfonds. Daar geldt vanaf projecten groter dan 45 woningen de eis van 30% sociaal en 12% middenhuur. Bij kleinere projecten is een financiële afdracht mogelijk, berekend als percentage van de verkoopprijs (VON). Nieuwegein stortte direct €1 miljoen vanuit gemeentelijke middelen in het fonds om de slagkracht ervan te vergroten.
Concluderend (1)
ü
Stel projectgrenzen vast die aansluiten bij de gemeentelijke doelstellingen, met duidelijke afbakeningen en eventueel een bandbreedte aan woningaantallen waarbinnen maatwerk of overleg mogelijk is.
ü
Transparante berekening van afdrachten en duidelijke communicatie vooraf voorkomt discussie.
21
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Positieve ervaring met vereveningsfonds door heldere communicatie, duidelijke (afdracht)regels en vroegtijdige samenwerking Over het algemeen zijn gemeenten positief over de werking van hun vereveningsfonds: De gehoorde gemeenten zijn (overwegend) positief over de inzet van het vereveningsfonds als beleidsinstrument. De opzet en uiteindelijke uitwerking verschilt per fonds maar gemeenten ervaren een versterkte onderhandelingspositie, coöperatieve ontwikkelaars en (op termijn) een toename in de bouw van sociale woningen.
Het is van belang te benadrukken dat een initiële storting door de gemeente weer kan worden teruggenomen zodra het fonds voldoende is gevuld. De gemeentelijke inleg is daarmee tijdelijk van aard. De gemeente treedt hierbij op als eigenaar en beheerder van het fonds en heeft vrije beschikking over het geld. Hoewel de gemeente deze rol vervult, heeft zij geen prestatieverplichting jegens de betaler van de bijdrage.
Belang van heldere regels met situationele flexibiliteit: Gemeenten ervaren dat heldere, juridisch bindende regels effectief zijn om ontwikkelaars duidelijkheid te geven en discussies te voorkomen. Transparantie over afdracht en subsidies verkort onderhandelingen en bevordert samenwerking met corporaties. Tegelijk werkt flexibiliteit goed: binnen een onder- en bovengrens kan de gemeente samen met de ontwikkelaar beoordelen of realisatie haalbaar is. Als dat niet het geval is, kan afdracht of compensatie op een andere locatie worden toegestaan.
Tenslotte vertellen corporaties dat kleine ‘plukjes’ sociale woningen (1-14 woningen) in relatief kleine projecten praktisch (té) lastig zijn. Als het doel is dat sociale woningen bij corporaties terecht komen, dan is het dus zaak om de regels daarop af te stemmen.
Ervaren knelpunten en verbeterpunten: In De Bilt en De Ronde Venen ontbrak startkapitaal voor het fonds, waardoor subsidies pas mogelijk zijn na afdrachten uit eerdere projecten. In De Ronde Venen kon hierdoor geen subsidie worden verleend aan een 100% sociaal project en kon dit project geen doorgang ondervinden. Er zijn twee maatregelen om dit zoveel mogelijk te ondervangen: het doen van een gemeentelijke initiële storting en het moment waarop de ontwikkelaar de afdracht moet voldoen koppelen aan een zo vroeg mogelijk moment in het bouwproces. VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Concluderend (2)
ü Hanteer eenduidige regels maar behoud situationele flexibiliteit. Tijdige afstemming tussen ontwikkelaar, corporatie en gemeente vergroot de kans op bouw en afname sociale woningen.
ü Een initiële gemeentelijk storting (van bijvoorbeeld: €300K*) en/of een afdrachtmoment dat zich vroeg in het bouwproces bevindt, zorgen voor een spoedige start van het uitkeren van subsidies uit het fonds.
ü Voor corporaties zijn kleine ‘plukjes’ sociale woningen in relatief kleine projecten praktisch (te) lastig. Probeer daarom kleine hoeveelheden (114) sociale huurwoningen zoveel mogelijk te vermijden. * Hoogte initiële storting is afhankelijk van de gekozen bovengrens en de verwachte extra te realiseren sociale huurwoningen in de komende jaren, door bijvoorbeeld De Woningraat
22
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Garandeer bestuurlijk draagvlak, passende ondergrens, financiële regels en brede toegankelijkheid van subsidies voor slagvaardigheid fonds Algemene conclusies: Gemeenten die een vereveningsfonds succesvol inzetten, hebben allemaal een duidelijk politiek en bestuurlijk draagvlak georganiseerd. Heldere regels, transparantie, duidelijke berekeningen van de afdrachten en potentiële flexibiliteit voor ontwikkelaars zijn cruciaal gebleken in de slagingskans van het fonds. Juridische verankering van regels zorgt ervoor dat ontwikkelaars minder ontwijkend gedrag vertonen en de gemeente sterker staat bij onderhandelingen. Het ontbreken van duidelijke financiële spelregels (zoals uitkeringsvoorwaarden of moment van betaling) vormt een risico voor het effectief functioneren van het fonds. Aanbevelingen o.b.v. ervaringen andere gemeenten: De uitwerking van het fonds is het meest effectief met een eenmalige initiële storting door de gemeente. De gemeente doet er goed aan om een ondergrens hanteren die past bij de lokale schaal. Het stortingsmoment van ontwikkelaars moet vroeg worden vastgelegd (bijv. bij vergunningverlening), zodat middelen snel beschikbaar zijn. Heldere uitgavenregels zorgen voor actief gebruik van het fonds.
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
Concluderend (3)
ü
Garandeer een politiek en bestuurlijk draagvlak om het fonds doelmatig uit te kunnen voeren.
ü
Tijdige heldere communicatie naar ontwikkelaars en woningcorporaties van de invoering van het fonds én de hoogtes van de afdrachten zorgt voor de beste samenwerking en draagvlak.
ü
Hanteer een ondergrens die past bij de gemeentelijke doelstelling en de praktische uitvoerbaarheid met betrekking tot de hoeveelheid woningen en typen woning.
ü
Overweeg een vorm van flexibiliteit in te bouwen, zodat je als gemeente invloed kan uitoefenen op de keuze voor een afdracht of verplichte realisatie
ü
Een initiële storting verhindert het traag op gang komen van het fonds en zorgt voor effectief kunnen inzetten van het fonds.
ü
Leg het stortingsmoment voor de afdrachten vast op een vroeg moment in het bouwproces.
ü
Stel op voorhand duidelijke regels op voor subsidies, die aan zowel private ontwikkelaars als woningcorporaties toegekend kunnen worden.
23
H OOFDSTUK VIJF
Fondskenmerken en afwegingskader
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Fondskenmerken en afwegingskader: de belangrijkste afwegingen Hoofdstuk 3 laat zien dat de praktijk van het realiseren van sociale woningen in Oudewater aanknopingspunten biedt om te verbeteren. Uit hoofdstuk 4 blijkt dat sommige andere gemeenten goede ervaringen hebben met een vereveningsfonds. Dit hoofdstuk 5 is geschreven om te dienen als kader voor het denken over een vereveningsfonds voor gemeente Oudewater. Het maken van een vereveningsfonds vraagt veel keuzes, sommige strategisch van aard, andere meer operationeel. In dit hoofdstuk zetten we de keuzes op een rij, georganiseerd naar drie hoofdthema’s: Toepassingsbereik
Aan het eind van het hoofdstuk laten we twee voorbeelduitwerkingen van een vereveningsfonds zien. Deze zijn gebaseerd op de belangrijkste strategische keuze die Oudewater in onze ogen moet maken als het gaat om het realiseren van sociale woningen:
Als Oudewater kiest voor een vereveningsfonds, hoe moet dit fonds er dan uit zien?
Op welke woningen zet Oudewater in bij het realiseren van sociale woningen: Sociale huurwoningen in eigendom van een woningcorporatie Een mix van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen met verschillende eigenaren (corporatie, beleggers, eigenaar-bewoners)
Uitgangspunten voor het betalen van een bijdrage aan het fonds Uitgangspunten voor het ontvangen van een bijdrage uit het fonds
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
25
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Toepassingsbereik
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Toepassingsgrens eis sociale woningbouw
• > 4 woningen • > 50 woningen
Onder het huidige beleid hoeven alleen projecten van groter dan 50 woningen te voldoen aan de eis van 30% sociaal. Als de wens is dat meer projecten gaan bijdragen aan het maken van sociale woningen, dan kan deze grens verlaagd worden. De laagst mogelijke grens is 4 woningen. Toepassen van de norm van 30% op projecten kleiner dan 4 woningen heeft geen zin, dat leidt immers tot minder dan 1 sociale huurwoning.
• Kleine projecten (4-12 woningen) • Kleine en middelgrote projecten (4-49 woningen) • Alle projecten
De doelstelling achter de onderzoeksvraag is de wens om meer sociale woningen te realiseren. Het is daarom logisch om een afdracht aan het vereveningsfonds als alternatief alleen open te stellen voor een beperkte groep projecten. Bijvoorbeeld kleine projecten, waarbij het realiseren van sociale woningen niet goed inpasbaar is in het project. Of voor kleine en middelgrote projecten (tot bijvoorbeeld 49 woningen), waarbij het realiseren van sociale woningen leidt tot een te klein aantal (<15), dat niet voldoet aan de wensen van de lokale corporatie. Tot slot bestaat ook de optie om het vereveningsfonds open te stellen voor alle projecten.
Op welke projecten is het uitgangspunt van minimaal 30% sociale woningen van toepassing? Toepassingsgrens vereveningsfonds
Welke projecten kunnen als alternatief voor het bouwen van sociale woningen kiezen voor een afdracht aan het vereveningsfonds?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
26
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het betalen van een bijdrage aan het fonds (1/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Definitie sociale woning – exploitatievorm
• Alleen huurwoningen • Zowel huur als koop
Sociale huurwoningen behoren tot een gereguleerd segment van de woningmarkt. De overheid heeft invloed op de maximale huur en de jaarlijkse huurstijging. Huurders kunnen huurtoeslag ontvangen, en gemeenten hebben instrumenten om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze worden toegewezen (regionaal aanbodmodel). Voor sociale koopwoningen zijn deze wettelijke beschermingen niet van toepassing, maar de gemeente heeft veel vrijheid om zelf de regels vorm te geven. Een belangrijk risico bij sociale koop is dat alleen de eerste eigenaar profiteert van een prijs die onder de marktprijs ligt. Om ervoor te zorgen dat alle opvolgend eigenaren geholpen zijn door een lagere prijs, zijn vormen van maatschappelijk gebonden eigendom ontwikkeld.
• Huursom sociale huurwoning • Koopsom sociale koopwoning
Jaarlijks bepaalt de minister van VRO de maximale huursom voor sociale huurwoningen. Voor sociale koopwoning is er geen vaste landelijke definitie. Gemeenten definiëren zelf welke koopwoningen zij als sociaal beschouwen. Om sociale huur en koop te kunnen uitwisselen in het toepassen van een vereveningsfonds, is het van belang om jaarlijks de prijsgrenzen van sociale koopwoningen te bepalen, en regels voor de uitwisselbaarheid te formuleren.
Tellen alleen huurwoningen als sociaal, of ook koopwoningen met een lage koopprijs?
Definitie sociale woning prijsniveau
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
27
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het betalen van een bijdrage aan het fonds (2/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Definitie sociale huurwoning – exploitant
• Alleen toegelaten instellingen • Ook andere exploitanten
Toegelaten instellingen (woningcorporaties) hebben als doelstelling om betaalbare woningen te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. Een sociale huurwoning in het bezit van een woningcorporatie blijft vaak gedurende de gehele levensduur sociaal. Bovendien heeft de gemeente via de prestatieafspraken en de Woningwet direct invloed op een eventueel besluit van de woningcorporatie om woningen aan het sociale segment te onttrekken. Andere exploitanten hebben andere doelstellingen, en zullen in de regel direct na afloop van de minimale exploitatieduur de woning naar een duurder segment willen brengen. Bij andere exploitanten is het dan ook van belang dat de minimale exploitatieduur privaatrechtelijk wordt vastgelegd en strikt wordt gehandhaafd.
>10 jaar >15 jaar >25 jaar >50 jaar > voor onbepaalde tijd
Deze vraag is vooral relevant bij sociale huurwoningen met een andere eigenaar dan een woningcorporatie. Op dit punt is er in principe volledige beleidsvrijheid. Onder ‘keuzemogelijkheden’ staan de opties die in de praktijk vaak worden gekozen. Hoe korter de termijn, hoe kleiner het financiële effect op de beleggingswaarde en dus aantrekkelijker voor ontwikkelaars/beleggers. Maar een korte termijn draagt weinig bij aan de woningvoorraad op lange termijn. Termijnen van ‘>10 jaar’ en ‘>15 jaar’ zijn goed bespreekbaar met beleggers, maar minder aantrekkelijk voor gemeenten. Bij ‘>25 jaar’ en ‘>50 jaar’ zijn vooral toegelaten instellingen bereid te investeren. ‘Voor onbepaalde tijd’ gaat verder, maar is weinig praktisch, omdat dit strenger is dan de wettelijke regels voor corporaties en hun handelingsvrijheid onnodig beperkt.
Wie is eigenaar van een sociale huurwoning?
Definitie sociale woning – minimale exploitatietermijn
Hoe lang moet een sociale woning in het sociale huur- of koopsegment blijven?
• • • • •
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
28
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het betalen van een bijdrage aan het fonds (3/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Bijdrage aan het vereveningsfonds per niet gebouwde sociale woning
• Pariteit* • > pariteit • < pariteit
Een belangrijk kenmerk van een vereveningsfonds is de hoogte van de bijdrage die een ontwikkelaar betaalt voor een niet gerealiseerde sociale woning. Een logisch vertrekpunt is dat het niet bouwen van sociale woningen niet mag leiden tot een hogere grondwaarde voor het project. Dat zou immers initiatiefnemers stimuleren om te kiezen voor een afdracht boven het bouwen van sociale woningen. De afdracht moet in dit geval dus het financiële voordeel van het niet bouwen van een sociale huurwoning wegnemen (= pariteit). Een afdracht kleiner dan pariteit zal initiatiefnemers stimuleren om te kiezen voor een afdracht. En andersom zal een afdracht groter dan pariteit de ontwikkelaars stimuleren om toch sociale woningen te bouwen, ook als dat leidt tot kleine plukjes sociale woningen, die niet aansluiten op de portefeuillestrategie van de corporatie.
Pariteit: De letterlijke betekenis van pariteit is gelijkwaardigheid. In dit verband houdt dat in dat we adviseren de bijdrage aan het vereveningsfonds zo te kiezen dat de grondwaarde van een project niet groter of kleiner wordt door te kiezen voor een afdracht boven het realiseren van sociale woningen. De grondeigenaar is dus niet beter of slechter af als hij kiest voor het realiseren van sociale woningen boven het betalen van een afdracht aan het vereveningsfonds. *
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
29
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het ontvangen van een bijdrage uit het fonds (1/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Eerder in het afwegingskader is bepaald aan welke criteria een woning moet voldoen om een ‘sociale woning’ te zijn, en dus mee te kunnen tellen bij het voldoen aan de 30% doelstelling. Het ligt voor de hand dat dezelfde criteria bepalen welke woningen boven de 30% doelstelling uit gaan en in aanmerking komen voor subsidie uit het vereveningsfonds.
Subsidiabele woningen
Welke woningen kunnen subsidie krijgen? (exploitatievorm, eigenaar, prijsniveau, exploitatieduur) Subsidiebedrag
Welk bedrag keert het vereveningsfonds uit aan subsidie voor sociale woningen die boven de 30% norm uitgaan?
Toelichting
• Pariteit • > pariteit • < pariteit
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
De subsidie is bedoeld om te stimuleren dat ook projecten ontstaan met een groter aandeel sociale woningen dan 30%. Dit kan worden bereikt door ervoor te zorgen dat de subsidie minimaal de lagere grondwaarde van de sociale woning goedmaakt, zodat de initiatiefnemer / ontwikkelaar geen financieel nadeel ondervindt van het besluit om extra sociale woningen te maken (= pariteit). Een subsidie die groter is dan het verschil in grondwaarde kan ertoe leiden dat het juist extra aantrekkelijk is om meer sociale huurwoningen te maken (> pariteit).
30
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het ontvangen van een bijdrage uit het fonds (2/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Subsidiedoel
• Grondexploitatie • Vastgoedexploitatie • Onbepaald
Door te specificeren op welk deel van de exploitatie de subsidie uit het vereveningsfonds gericht is, kan de gemeente het vereveningsfonds effectiever inzetten. Richt de subsidie zich op de grondexploitatie, dan kan deze worden gebruikt om verschillen in grondopbrengst tussen sociale en overige woningen op te heffen. Dit maakt het voor initiatiefnemers aantrekkelijker om extra sociale huurwoningen op te nemen. De subsidie kan ook worden gericht op de vastgoedexploitatie. Daarin is het tekort bij sociale huur groot (de onrendabele top: verschil tussen investering en marktwaarde in verhuurde staat). Dit tekort is in principe voor rekening van de corporatie, die dit dekt uit de huuropbrengsten van de rest van de voorraad. Subsidie op deze onrendabele top draagt vanuit gemeentelijk perspectief minder bij aan meer sociale woningen, omdat dit niet bepalend is in de afweging van de initiatiefnemer bij het samenstellen van het woningbouwprogramma.
• De initiatiefnemer • Een toegelaten instelling
Aangezien de subsidie juist de initiatiefnemer moet overtuigen om te kiezen voor een programma met meer dan 30% sociaal, ligt het voor de hand om te bepalen dat iedere initiatiefnemer voor een project met meer dan 30% sociaal de subsidie kan aanvragen. Echter, als de gemeente juist de positie van de woningcorporatie wil versterken, en wil bevorderen dat de sociale woningen in projecten die meer dan 30% sociaal bevatten in eigendom komen van de corporatie, dan is te overwegen om te bepalen dat alleen toegelaten instellingen de subsidie kunnen aanvragen.
Op welk deel van de exploitatie is de subsidie vanuit het vereveningsfonds gericht?
Ontvanger van subsidie
Wie kan de subsidie aanvragen?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
31
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Uitgangspunten voor het ontvangen van een bijdrage uit het fonds (3/3)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Toekennen van subsidie
• Op volgorde van aanvragen, zolang het fonds middelen bevat • Met een indieningstijdvak en afwegingskader
In de lokale situatie van Oudewater, met een beperkt aantal projecten, ligt het voor de hand dat subsidieaanvragen worden afgehandeld in de volgorde van binnenkomst en zolang het fonds middelen bevat. Dit leidt tot het meest gestroomlijnde proces en het kortste tijdpad tussen aanvraag en toekenning van de subsidie. In situaties waarin aanzienlijke concurrentie om subsidies wordt verwacht, is het te overwegen om een indieningstijdvak te hanteren en een afwegingskader waarmee een rangorde in projecten wordt aangebracht. Gelet op de verwachte woningbouwproductie in gemeente Oudewater is dit geen zinvolle aanpak.
• Fonds begint met €0 • Fonds begint met startkapitaal
Het principe van het vereveningsfonds is dat er balans ontstaat: projecten met minder dan 30% sociale woningen dragen bij aan het fonds, projecten met meer dan 30% ontvangen eruit. In een ideale situatie is het fonds uiteindelijk leeg en bestaat 30% van de nieuwbouw uit sociale woningen. Vanuit dat perspectief is een startkapitaal niet nodig. Toch kan een startkapitaal zinvol zijn, omdat het vaak lang duurt voordat projecten zover zijn dat ze bijdragen. Als al in de komende jaren projecten gesubsidieerd moeten worden, is het logisch om tijdelijk startkapitaal in te brengen, dat bij opheffing van het fonds weer kan worden teruggenomen.
Hoe wordt de subsidie toegekend?
Startkapitaal fonds
Begint het fonds met een startkapitaal, of begint het fonds op €0?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
32
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Tactische keuzes in de regels voor een vereveningsfonds (1/2) In de slides hiervoor hebben we de strategische keuzes toegelicht die bepalen hoe een vereveningsfonds voor Oudewater kan werken. Daarnaast blijkt uit de ervaringen van gemeenten met een vereveningsfond, dat ook sommige meer operationele keuzes aanzienlijke impact hebben op de werking ervan: Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Toets of het project aan de projectgrens kan voldoen / toets of sociale woningen in het project haalbaar zijn
• Gemeente doet een toets • Gemeente doet geen toets
Het introduceren van grenzen waaronder een project geen sociale woningen hoeft te bevatten of de mogelijkheid krijgt een afdracht te doen in plaats van sociale woningen te realiseren, kan leiden tot strategisch gedrag bij initiatiefnemers. Als een initiatiefnemer zich meldt met een project dat de grens niet haalt, is het de moeite waard om een toets in te bouwen, waarin de gemeente toetst of het ook mogelijk is een alternatief plan te maken dat de grens wel haalt. Daarnaast is het mogelijk om de ontwikkelaar niet vrij te laten kiezen voor een afdracht, maar de afdracht alleen toe te staan indien de gemeente ook tot de conclusie komt dat sociaal bouwen niet haalbaar is.
Betalingsmoment van fondsbijdrage
• Bij aanvraag omgevingsvergunning • Bij afgifte omgevingsvergunning • Bij onherroepelijke omgevingsvergunning • Bij start realisatie • Bij oplevering woningen
Een later betalingsmoment in de tijdlijn van het project is in het voordeel van de initiatiefnemer die te weinig sociaal bouwt: dit beperkt het liquiditeitsbeslag en de financieringsbehoefte. Vroeg betalen in de tijdlijn van een project is in het voordeel van de partijen die juist meer sociaal bouwen: er zijn eerder middelen beschikbaar in het fonds om subsidie uit te keren. De hoogte van de afdracht aan het fonds is gerelateerd aan het verschil in grondwaarde tussen een sociale woning en andere woningen. Het is passend om het betalingsmoment te koppelen aan een typisch moment waarop in een standaard project de grondwaarde zou worden afgerekend: na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en voor start bouw. Dat is ook het moment waarop een ontwikkelaar doorgaans uitzicht heeft op financiering.
Wanneer moet de ontwikkelaar de bijdrage betalen?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
33
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
KOSTEN
BIJLAGEN
Tactische elementen in de regels voor een vereveningsfonds (2/2)
Fondskenmerk
Keuzemogelijkheid
Toelichting
Voorkeur voor locaties van dezelfde eigenaar?
• Voorkeur voor locaties van dezelfde eigenaar • Geen voorkeur voor locaties van dezelfde eigenaar
Bij sommige vereveningsfondsen is het principe ingebouwd dat de initiatiefnemer die in het fonds heeft gestort, voorrang krijgt bij het toekennen van subsidie, als diezelfde initiatiefnemer op een andere locatie wel meer dan 30% sociaal bouwt. Dat lijkt op het ‘reserveren’ van subsidie, en compliceert het proces van toekennen van subsidie. Beter is het om in dergelijke gevallen een maatwerkovereenkomst (anterieur) af te sluiten, waardoor het woningbouwprogramma van beide locaties van de individuele initiatiefnemer in samenhang wordt beschouwd. De verevening tussen de locaties loopt dan via de initiatiefnemer, en niet via het gemeentelijk vereveningsfonds. Voorwaarde is wel dat clausules worden ingebouwd, die er op zien dat ook het sociale programma tijdig wordt gerealiseerd. Of dat anders alsnog een bijdrage wordt betaald.
Krijgt een betaler van een afdracht voor een project voorrang bij het toekennen van subsidie aan een ander project?
VEREVENINGSFONDS SOCIALE HUURWONINGEN IN GEMEENTE OUDEWATER
34
CONTEXT
ADVIES
HUIDIGE SITUATIE
ERVARINGEN
AFWEGINGSKADER
SCENARIO’S
Voorbeelduitwerking voor twee alternatieve vereveningsfondsen Het vormgeven van een vereveningsfonds voor Oudewater begint met de strategische vraag op welke voorraad sociale woningen de gemeente wil inzetten? Ligt de nadruk op sociale huurwoningen die in eigendom zijn bij de woningcorporatie, dan is het logisch te kiezen voor een vereveningsfonds dat ertoe leidt dat bij projecten die te klein zijn voor de woningcorporatie, gekozen wordt voor een afdracht. Die afdracht kan vervolgens als subsidie worden uitgekeerd aan de corporatie, die projecten realiseert die passen bij haar portefeuillestrategie. Deze strategie zal leiden tot meer corporatiewoningen waar de gemeente veel invloed op heeft, en die beschikbaar blijven voor de lange termijn. Het alternatief is een strategie waarbij wordt ingezet op het invullen van de 30% sociaal door de initiatiefnemers van projecten. Alleen kleine projecten kunnen dan kiezen voor een afdracht in plaats van bouwen, maar in ruil daarvoor is er wel meer flexibiliteit in de wijze waarop initiatiefnemers aan de eis van 30% sociaal voldoen. Deze strategie zal leiden tot een grotere diversiteit aan producten, met als keerzijde een kleinere bijdrage aan de sociale voorraad op termijn.
KOSTEN
BIJLAGEN
Strategische vraag: Op welke woningen zet Oudewater in bij het realiseren van sociale woningen?
Sociale huurwoningen in eigendom van corporatie
Een mix van sociale huur en sociale koop, met diverse eigenaren
Fondskenmerk
Fonds gericht op ‘sociale huurwoningen Fonds gericht op ‘sociale huur en – in eigendom van corporatie’ koopwoningen met diverse eigenaren’
Toepassingsgrens eis 30% sociaal
> 4 woningen
> 4 woningen
Toepassingsgrens vereveningsfonds
Kleine + middelgrote proj. (4-49 won)
Kleine projecten (4-12 won)
Wie beslist over afdragen of bouwen?
Ontwikkelaar kan kiezen
Gemeente toetst (voorkeur bouwen)
Definitie sociaal - exploitatievorm
Alleen huur
Huur en koop
Definitie sociaal - prijsniveau
Sociale huurgrens
Sociale huurgrens + koopsom
Definitie sociaal - exploitant
Alleen toegelaten instellingen
Ook andere exploitanten
Definitie sociaal - exploitatietermijn
>25 jaar
>25 jaar
Bijdrage aan fonds
Pariteit
Pariteit
Welke woningen krijgen subsidie?
Sociale huurw. in proj. >30% sociaal
Sociale huurw. in proj. >30% sociaal
Subsidiebedrag
Pariteit
Pariteit
Subsidie richt op exploitatiedeel?
Grondexploitatie
Grondexploitatie
Wie kan subsidie aanvragen?
Alleen toegelaten instellingen
Ook andere exploitanten