2023 06 01 Erfpacht- en KoopGarantbepalingen 2023 versie 1 juni 2023 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
AKTE
VASTSTELLING
ERFPACHT-
EN
KOOPGARANTBEPALINGEN
(versie 1 juni 2023)
Heden negentien april tweeduizend drieëntwintig,
(geanonimiseerd) notzris te| (geanonimiseerd) verscheen voor mij, m. e (geanonimiseerd) e (geanonimiseerd) Geboren te (geanonimiseerd) op (geanonimiseerd) e (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) 02 , e N (geanonimiseerd) E te dezen
handelend
Stichting OpMaat,
als bestuurder van de te Amersfoort gevestigde stichting: ——— — — — — — ——
kantoorhoudende Plesmanstraat 2, 3833 LA Leusden, ingeschreven in het
handelsregister onder nummer 24357948. De verschenen ERFPACHT-
persoon, handelend EN
als gemeld,
verklaarde het navolgende:
KOOPGARANTBEPALINGEN
INLEIDING
1.
In deze akte wordt de inhoud van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
Deze Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
vastgesteld. —
worden gebruikt door toegelaten
instellingen—
(woningcorporaties) als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, door: vastgoedondernemers,
Erfverpachter.
door provincies en door gemeenten,
allen hierna genoem
De toepassing van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
beoogt het
eigenwoningbezit van particulieren te bevorderen en een evenwichtige verdeling van: enerzijds de individuele belangen
van
particuliere kopers van KoopGarantwoningen
anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting tot stand te brengen.
en:
De:
Erfverpachter en de particuliere koper beogen de kwaliteit en de onderhoudstoestand van— de woning
2.
op lange termijn n goede
staat te houden.
Door de uitgifte in erfpacht van een woning of een appartement aan de particuliere koper— wordt beoogd de eigendom in materiële zin van deze woning of dat appartement inclusief— de (onder)grond
aan de particuliere koper over te dragen.
De particuliere koper heeft als—
erfpachter het genot van de woning of het appartement dat hij zou hebben wanneer hij
—
eigenaar zou zijn, met inachtneming van het bepaalde in de Erfpacht- en: KoopGarantbepalingen.
zelf te bewonen.
De particuliere koper is verplicht om
de woning
De Erfverpachter heeft vanwege de hierna te noemen
of het appartement
en te verlenen
korting met name een financieel belang bij de woning of het appartement. 3.
Vanwege
de betaalbaarheid
KoopGarantbepalingen
van de woning
of het appartement
voorzien de Erfpacht- en—
in een regeling waarbij een korting wordt verstrekt op de waarde—
van de woning of het appartement. als de Erfverpachter een gedeeld
Door deze korting verkrijgt zowel de particuliere koper-
belang
bij de waardeontwikkeling
van de woning
instelling (woningcorporatie)
is als bedoeld
of het—
appartement. Indien de erfverpachter een toegelaten artikel
19 van de Woningwet,
voldoet de deling van de waardeontwikkeling
in
aan de regels—
die hiervoor zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken— en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”)Indien de erfverpachter een vastgoedondernemer,
provincie of gemeente
is, stelt deze—
erfverpachter de deling van de waardeontwikkeling zelf vast en is het: waardeontwikkelingspercentage van de erfverpachter gelijk aan
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
het percentage van
de
—
2021.003392.01/DBA
22-
koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de regels die hiervoor voor woningcorporaties zijn vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse— Zaken
en Koninkrijksrelaties (de “fair-valueverhouding”).
Vanwege
de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling
van de inkomstenbelasting
(hypotheekrenteaftrek) bedraagt het waardeontwikkelingspercentage van de particuliere— koper minimaal
4.
vijftig procent
(50%).
De Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
voorzien in een terugkoopregeling.
Op grond van—
de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een: voorgenomen
vervreemding
aan de Erfverpachter te koop aan te bieden en is de-
Erfverpachter verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning of het appartement inclusief (onder)grond
getaxeerd
door (een) onafhankelijke Taxateur(s).
De terugkoopprijs
zal
gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling
van de woning
geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%)
of het appartement.
belang behoudt bij
Verder—
een
——
eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen
5.
met betrekking
De hiervoor genoemde onderdeel tegen
tot de woning
terugkoopverplichting
of het appartement.
van de Erfverpachter vormt een essentieel—
van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
de risico's die verbonden
en beschermt de particuliere koper—
zijn aan de verkoop(baarheid)
van de woning
appartement. Onderdeel van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen wanneer de Erfverpachter onverhoopt zijn terugkoopverplichting onderdelen
van de Erfpacht- en KoopGarantregeling
komen
niet nakomt,
te vervallen.
hierbij gedacht te worden aan het feit dat het verleende kortingsbedrag particuliere koper zal toekomen waardeontwikkeling
en dat hem
van de woning
of het:
vormt de regeling datbelangrijke—
Met name
dient—
voortaan aan de—
niet een gedeelte, maar de gehele
of het appartement zal aangaan.
Verder
kan de
Erfverpachter in dat geval worden verplicht om de (bloot) eigendom van de woning of het— appartement zonder tegenprestatie aan de particuliere koper over te dragen. Wegens het— vervallen van onderdelen
van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
wordt door partijen—
alsdan geen waarde toegekend aan de (bloot) eigendom van de woning of het appartement. 6.
In deze akte is de inhoud van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
opgenomen.
Bij elke-
akte van vestiging erfpacht zal: - _
naar de inhoud van de in de onderhavige akte opgenomen KoopGarantbepalingen
worden
verwezen
Erfpacht- en
en zal deze van toepassing
worden:
verklaard; -
_ een exemplaar van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
aan
bestemde afschrift van de akte van vestiging erfpacht worden
het voor de erfpachtergehecht,
dan wel
anderszins aan de erfpachter worden verstrekt; en: - _
bepaald
worden
(toepasselijkheid HOOFDSTUK
1:
of de optionele bepaling als bedoeld NHG)
INLEIDENDE
wel of niet van toepassing BEPALINGEN
Inhoud
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
is-
in artikel 5.1 leden 3 en 4
Artikel
1.1
De Erfpacht- en KoopGarantbepalingen - _
Hoofdstuk
1: Inleidende
bestaan uit de volgende hoofdstukken:
bepalingen;
- _ Hoofdstuk 2: Duur van de Erfpacht; - _ Hoofdstuk 3: Taxatieregels; - _
Hoofdstuk 4: Uitgifteprijs van de Erfpacht;
- _ Hoofdstuk 5: Bepalingen
in verband
met hypotheek;
- _ Hoofdstuk 6: Gebruik van het Registergoed door de Erfpachter; -
_ Hoofdstuk
7: Beperking
bevoegdheid
- _ Hoofdstuk 8: Terugkoopprocedure
beschikking
over de Erfpacht
en bepaling Terugkoopprijs;
- _ Hoofdstuk 9: Regeling rondom executie van de Erfpacht; -
_ Hoofdstuk
10:
- _ Hoofdstuk
Beëindiging
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen;-
11: Sanctie vervallen Erfpacht- en KoopGarantbepalingen;
- _ Hoofdstuk 12: Slotbepalingen. Definities Artikel
1.2
In de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen 3.
wordt verstaan onder:
Eigendom:-
de eigendom van het Registergoed, bezwaard b.
met de Erfpacht;
Erfpacht: de erfpacht van
het Registergoed;
c.
Erfpachter of (Mede-)erfpachter:
d.
Erfverpachter:-
ieder die geheel of gedeeltelijk gerechtigd is tot de Erfpacht; de eigenaar (Woningcorporatie, Vastgoedondernemer, Registergoed e.
Provincie of Gemeente)
van het——
dat is belast met de Erfpacht;
Gemeente:-
de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente
die gebruik maakt van de:
KoopGarantregeling en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst
gevestigde stichting:
tussen deze rechtspersoon
(als licentienemer)
en de te Amersfoort —
Stichting Opmaat of haar rechtsopvolger(s)
(als licentiegever) een—
licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen;
f.
_ Hypotheekhouder: degene(n) ten behoeve van wie één of meer recht(en) van hypotheek op de Erfpacht is (zijn) gevestigd,
waaronder begrepen
de rechtsopvolger(s)
—
onder algemene of bijzondere—
titel van de hypotheekhouder; 9.
Koopovereenkomst: overeenkomst
tussen Erfverpachter en Erfpachter tot vestiging van de Erfpacht door-
Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter; h.
Koperskorting: het bedrag
en waarmee
dat in mindering
strekt op de Marktwaarde van het Registergoed
bij de Uitgifte-
de Uitgifteprijs wordt bepaald (ook wel uitgedrukt in een percentage ten
opzichte van de Marktwaarde);
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
2021.003392.01/DBA i
4-
_ Marktwaarde:
het geschatte bedrag Waardepeildatum
waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
tussen een bereidwillige koper en een
bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben: gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang; j
NRVT:
de te Rotterdam gevestigde stichting: Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs— dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst— of de Terugkoopovereenkomst
niet meer bestaat dan wel geen
landelijke modellen
voor—
taxatierapporten meer beheert en/of geen toezicht meer houdt op het validatie-instituut— NWWI,
haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk werkende
instelling die deze werkzaamheden k.
ten doel
heeft;
NWWT:
de te Utrecht gevestigde stichting: Stichting Nederlands Woning Waarde Instituut NWWI— dan wel, indien deze stichting ten tijde van de totstandkoming
of de Terugkoopovereenkomst
L
van de Koopovereenkomst—
niet meer bestaat dan wel geen taxatierapporten van
woningen
meer valideert, haar rechtsopvolger en bij gebreke daarvan een andere landelijk-
werkende
instelling die deze werkzaamheden
ten doel heef
Partner:
de (voormalige) echtgeno(o)t(e) van de Erfpachter, de (voormalig) geregistreerd in de zin van
het wettelijk geregistreerd
partnerschap
van de Erfpachter of de persoon
met de Erfpachter samenwoont of heeft samengewoond,
van welke samenwoning
blijken uit een ten overstaan van een notaris gesloten samenlevingscontract, geldt dat deze echtgeno(o)t(e),
twaalf maanden
geregistreerd
partner—
partner of samenwoner
en waarbij—
gedurende
met de Erfpachter op het adres van het Registergoed
die-
moet— meer dan:
is ingeschreven
(geweest) in de Basisregistratie Personen (BRP). In het geval het huwelijk, het geregistreerd
partnerschap
of de samenwoning
ten gevolge
Erfpachter binnen deze periode van twaalf maanden
van het overlijden van de
eindigt, wordt de echtgeno(o)t(e), de-
geregistreerd partner of samenwoner niettemin als Partner beschouwd; m.
Project:
een verzameling van meerdere nieuw te bouwen,
in aanbouw zijnde en/of opgeleverde
niet in gebruik genomen
woningen of appartementen
ontwikkeld, een eenheid
vormen
door bouwwijze,
nog
die als één geheel worden:
locatie en marktpositie
en die:
tegelijkertijd of binnen een beperkte periode in verkoop worden gebracht en waarvan: minimaal vijf KoopGarantwoningen woningtypen n.
deel uitmaken;
deze verzameling
kan meerdere:
bevatten;:
Provincie:
de publiekrechtelijke rechtspersoon KoopGarantregeling
provincie die gebruik maakt
van de
en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan
van de
Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Amersfoort— gevestigde
stichting:
licentieovereenkomst
Stichting Opmaat
of haar rechtsopvolger(s)
bestaat met betrekking
KoopGarantbepalingen; 0.
Registergoed:-
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
(als licentiegever) een—
tot het gebruik van de Erfpacht- en:
versie 1 juni 2023
o
2021.003392.01/DBA
-5-
- _ een perceel grond met de daarop aanwezige of te realiseren woning en bijgebouw(en)met toebehoren. wordt
Een eventuele afzonderlijke parkeervoorziening of stallingsruimte—
mede tot het Registergoed
gerekend;
of-
- _ een voor wonen bestemd appartementsrecht, waaronder begrepen
het gedeelte dat—
bestemd
is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het woonappartement
tezamen
met een eventuele
berging, parkeerplaats,
stallingsruimte en/of een andere—
bijbehorend privé-gedeelte wordt als één appartementsrecht beschouwd, ongeacht ofdeze objecten p.
uit meerdere
appartementsindices
bestaan;
schriftelijk:
per brief, per e-mail of via enig ander telecommunicatiemiddel dat in staat is geschreven— tekst leesbaar en reproduceerbaar over te brengen; q.
Staat van het Registergoed:
de algehele staat van het Registergoed,
waarbij worden betrokken de grootte en indeling—
van het Registergoed, de als onroerend aan te merken voorzieningen van het Registergoed en de staat van onderhoud
van het Registergoed.
Wanneer
het Registergoed
een:
appartementsrecht betreft, wordt de algehele staat van de gemeenschappelijke gedeeltenen van de gemeenschappelijke r.
ruimten tot de Staat van het Registergoed gerekend;
Taxateur(s):
een als taxateur van registergoederen werkzaam
persoon die is ingeschreven in het NRVT,-
Kamer Wonen, of van een rechtsopvolger of een organisatie met een gelijkwaardige: erkenning
s.
en status;
Terugkoopovereenkomst: overeenkomst tussen de Erfpachter en de Erfverpachter tot levering van de Erfpacht door— de Erfpachter aan de Erfverpachter;
t.
Terugkoopprijs: de door de Erfverpachter aan de Erfpachter ter zake van de verkrijging van de Erfpacht— verschuldigde
u.
koopprijs;
Uitgifte: de vestiging van de Erfpacht door de Erfverpachter ten behoeve van de Erfpachter;
v.
de tussen de Erfverpachter en de Erfpachter ter zake van de Uitgifte geldende w.
——
Uitgifteprijs:
prijs;
Vastgoedondernemer: een rechtspersoon of een personenvennootschap,
te beleggen in vastgoed
die als doel heeft duurzaam
in het algemeen en in woningen
vermogen—
in het bijzonder, waarbij sprake—
kan zijn van een zelfstandige bedrijfsdoelstelling of van een doelstelling die afgeleid is uit— de kernactiviteiten van het bedrijf op het gebied van projectontwikkeling
en die belast is—
met de vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de tot vestiging van de Erfpacht tussen deze rechtspersoon licentienemer)
of personenvennootschap
en de te Amersfoort gevestigde stichting:
rechtsopvolger(s) vervreemden
of Vervreemding:
- _ de overdracht van de Erfpacht; - _
de overgang
of haar:
(als licentiegever) een licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot-
het gebruik van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen; x.
Stichting OpMaat
(als-
krachtens verdeling van de Erfpacht;
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
2021.003392.01/DBA
26-
- _ de bezwaring van de Erfpacht met een recht van vruchtgebruik of een recht van: gebruik en bewoning; alles hiervoor verstaan y
in economische
en/of juridische
zin;
Waardepeildatum: de peildatum waartegen de Marktwaarde van het Registergoed door (een) Taxateur(s). wordt vastgesteld, waarbij,
indien
in het taxatierapport deze
peildatum
niet afzonderlijk—
vermeld staat, geldt dat deze peildatum gelijk is aan de datum waarop de taxatie wordt ofis uitgevoerd, tenzij in deze Erfpacht- en KoopGarantbepalingen een ander moment
is:
bepaald; z.
Woningcorporatie:
een rechtspersoon, die uitsluitend
die krachtens artikel 19 van de Woningwet
in het belang van de volkshuisvesting
is toegelaten als instelling —
werkzaam
is en die belast is met de—
vestiging van de Erfpacht en waarbij geldt dat ten tijde van het aangaan van de Koopovereenkomst tussen deze rechtspersoon (als licentienemer) en de te Amersfoort— gevestigde
stichting:
Stichting Opmaat
of haar rechtsopvolger(s)
(als licentiegever) een—
licentieovereenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen. HOOFDSTUK
2:
DUUR
VAN
DE
ERFPACHT-
Duur-
Artikel
2.1
De Erfpacht wordt eeuwigdurend
verleend.
Opzegging van de Erfpacht Artikel 1
2.2
{On)bevoegdheid
tot opzegging
Erfpacht-
De Erfpachter is niet bevoegd de Erfpacht op te zeggen. De Erfverpachter is slechts bevoegd
de Erfpacht op te zeggen,
ernstige mate tekortschiet in de nakoming
5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. bedoeld
indien de Erfpachter in
van zijn verplichtingen
als bedoeld
in artikel —
Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als:
in artikel 8.1 en/of aan de zelfbewoningsplicht als bedoeld
in artikel 6.1 lid 2 wordt
door de Erfverpachter als een ernstig te kort schieten aangemerkt. 2
Opzeggingsformaliteiten De opzegging
geschiedt bij exploot, waarbij de Erfverpachter een termijn van ten minste—
zes maanden
in acht neemt en indien van toepassing
a in acht wordt genomen.
de eerste volzin van artikel 5.2 onder
Nadat het exploot is uitgebracht aan de Erfpachter moet de:
opzegging binnen acht dagen worden betekend aan de degenen die als beperkt: gerechtigde
of beslaglegger op de Erfpacht in de openbare
De Erfverpachter laat de opzegging Vergoeding Artikel
bij einde
registers staan
in geschreven.—
in de openbare registers inschrijven.
Erfpacht:
2.3
In alle gevallen waarin de Erfpacht eindigt, wordt de vergoeding waartoe de Erfpachter: gerechtigd
is vastgesteld
toepassing
in de in artikel 10.1 en artikel 11.2 beschreven
op de voet van artikel 8.4. Het in de vorige zin bepaalde
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
gevallen.
vindt geen—
o
2021.003392.01/DBA
-7-
In het geval op de Erfpacht de regels van Hoofdstuk 9 (Regeling rondom executie van de Erfpacht) toepassing hebben gevonden, dienen in de gevallen waarin de Erfpacht eindigt prijsvaststellingsregels van artikel 9.2 lid 4 of lid 5 in acht te worden
De Erfverpachter is bevoegd van de door hem
de
—
genomen.
ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af-
te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen— heeft. HOOFDSTUK
Algemene Artikel
1.
3:
TAXATIEREGEL:
taxatieregel!
3.1
Waardebepaling
Registergoed door middel van taxatie:
In alle gevallen waarin de Marktwaarde van het Registergoed tussen de Erfverpachter en— de Erfpachter moet worden
bepaald,
wordt die Marktwaarde
door middel van taxatie
vastgesteld. Normering taxatierapport: Bij het opstellen van het taxatierapport wordt gebruik gemaakt
van een
taxatierapport dat wordt beheerd door het NRVT en dat bestemd
model
is voor de taxatie van—
woonruimte met als doel de vaststelling van de Marktwaarde ten behoeve van het bepalenvan de prijs bij verkoop, het
aankoop of terugkoop.
Het taxatierapport wordt gevalideerd
door-
NWWI.
Indien ten tijde van de totstandkoming van de Koopovereenkomst, Terugkoopovereenkomst
KoopGarantbepalingen
of van de overeenkomst
zoals bedoeld
in Hoofdstuk
- _ het NRVT niet meer bestaat of geen
tot beëindiging
de van de Erfpacht- en
10:
landelijke modellen voor taxatierapporten meer—
beheert of niet meer toeziet op de kwaliteit van taxaties en taxatierapporten,
gebruik gemaakt van een model
voor taxatierapport dat past bij het doel van de
taxatie en dat als landelijke standaard worden
zoveel
wordt —
beschouwd
kan worden;
bij gebreke daarvan—
gehanteerd
volgens de versie die-
mogelijk de normen en voorwaarden
laatstelijk heeft gegolden; - _ het NWWI wordt
niet meer bestaat of geen taxatierapporten van woningen meer valideert, —
het taxatierapport
beoordeeld
door een ander landelijk werkend
instituut dat—
belast is met de controle op de inhoud en de kwaliteit van het taxatierapport en op deonafhankelijkheid van de Taxateur. Vereisten
met
betrekking
tot de Taxateur-
Met betrekking tot de persoon van de Taxateur gelden
in aanvulling op de door het NRVT—
vastgestelde eisen voor de validatie van taxatierapporten de volgende vereisten: -
de Taxateur voldoet aan de ‘Werkgebied
-
de Taxateur mag
Regeling Taxateur’, zoals vastgesteld door het
NRVT of een daarvoor in de plaats tredende regeling. niet betrokken
Koopovereenkomst
zijn bij de totstandkoming
van de betreffende
of van de betreffende Terugkoopovereenkomst
of bij de
financiering van de Erfpacht. In het geval van terugkoop van de Erfpacht door de Erfverpachter geldt daarnaast dat de Taxateur
niet betrokken
mag
zijn geweest bij een
transactie met betrekking
en/of de Erfpacht,
indien deze minder—
tot het Registergoed
‘dan twee jaar voor het aanbod -
de Taxateur
is niet werkzaam
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
van terugkoop van de Erfpacht heeft plaatsgevonden;— bij dezelfde onderneming
versie 1 juni 2023
als de makelaar die betrokken-
o
2021.003392.01/DBA
-8-
is bij de Koopovereenkomst of de Terugkoopovereenkomst. 4.
Vereisten met betrekking tot de taxati Met betrekking
tot de taxatie van
het Registergoed
gelden
in aanvulling
van de voorwaarden en normen van het NRVT en het NWWI
op en in afwijking-
de volgende vereisten:
- _ de taxatie betreft de vaststelling van de Marktwaarde van het Registergoed zoals: gedefinieerd
n artikel 1.2 onder i;
- _ de taxatie wordt verantwoord door een vergelijking met ten minste drie referentiewoningen. Als referentiewoningen worden geen woningen gebruikt waarbij — de transactieprijs uitsluitend was gebaseerd
op een door middel van een taxatie:
vastgestelde waarde, waarop eventueel een korting is verleend, en waarbij (derhalve)geen vrije prijsvorming tot stand is gekomen -
_ de aanwezigheid
(bijvoorbeeld KoopGarant);
van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
wordt bij de taxatie
buiten beschouwing gelaten; - _
het Registergoed opleverbare
staat;
wordt getaxeerd vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, bij de taxatie blijven eventueel
aanwezige
vrij
roerende zaken
buiten—
beschouwing; - _
bij terugkoop van de Erfpacht door de Erfverpachter hanteert de Taxateur dezelfde— waarderingsgrondslagen
als bij de Uitgifte;
- _ indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw de Marktwaarde vast als ware het Registergoed - _
indien de werkelijke perceelsgrootte afwijkt van de in de akte van vestiging erfpacht —
eventueel
bij benadering
verrekening
- vermelde perceelsgrootte en na uitmeting geen
heeft plaatsgevonden, wordt in de taxatie bij terugkoop uitgegaan van de-
in de oorspronkelijke
- _ de Waardepeildatum
akte van vestiging vermelde
perceelsgrootte;
van de taxatie ligt niet eerder dan zes maanden
moment van het sluiten van de Koopovereenkomst 5.
is, stelt de Taxateur—
reeds opgeleverd
voor het
of de Terugkoopovereenkomst.—
Bezichtiging:
In het geval ten gevolge van de uitvoering van bepalingen
uit hoofde van de Erfpacht- en—
KoopGarantbepalingen een taxatie en/of inspectie van het Registergoed moet worden uitgevoerd zal de Erfpachter de Taxateur en de Erfverpachter uiterlijk één week na een— daartoe gedaan verzoek van de Erfverpachter in de gelegenheid stellen het Registergoed— te bezichtigen. Registergoed
De Erfverpachter is daarbij tevens bevoegd met bijbehorende voorzieningen
de technische staat van het
—
zoals leidingen en bedradingen te:
controleren.
Bijzondere taxatieregels bij Uitgifte van de Erfpacht in een Artikel
Project-
3.2
Indien het Registergoed deel uitmaakt van een Project wordt de taxatie verricht door twee Taxateurs.
Eén van de twee Taxateurs stelt dan het taxatierapport op, de andere Taxateur-
voegt een verklaring
werkzaam
bij dat hij instemt met
Bijzondere taxatieregels Artikel
1.
het taxatierapport.
De twee Taxateurs zijn niet
bij dezelfde onderneming. bij Uitgifte van
bestaande
3.3
Staat van het Registergoed
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
woning:
—
2021.003392.01/DBA
-9-
In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij Uitgifte in het taxatierapport de Staat van het Registergoed. Registergoed
wordt waar nodig geïllustreerd
taxatierapport een foto opgenomen de tuin, de badkamer, de keuken, bergzoider, de garage/berging,
De omschrijving van de Staat van het met foto's. In elk geval wordt
van het vooraanzicht, de woonkamer,
de technische
in het
het straatbeeld, de achtergevel,-
de slaapkamers, het toilet, de:
ruimte (waaronder de installatie(s) voor:
ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding en/of de installatie(s) voor energieopwekking) en de meterkast, voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en— fotografeerbaar zijn.
2.
Uitgifte van de Erfpacht aan huurder: Bij Uitgifte van de Erfpacht aan de huurder gaat bij bedoelde omschrijving de Taxateur uitvan de Staat van het Registergoed
ten tijde van de opnamedatum,
met dien verstande dat-
verbeteringen die de huurder heeft aangebracht buiten beschouwing
blijven.
Bijzondere taxatieregels bij TerugkoopArtikel
1.
3.4
Staat van het Registergoed In aanvulling op het in artikel 3.1 bepaalde omschrijft de Taxateur bij terugkoop van de Erfpacht door de Erfverpachter
in het taxatierapport de Staat van
—
het Registergoed.
De omschrijving van de Staat van het Registergoed wordt waar nodig geïllustreerd met— foto's. In elk geval wordt in het taxatierapport een foto opgenomen van het vooraanzicht,— het straatbeeld, de achtergevel,
slaapkamers,
de tuin, de badkamer,
de keuken,
het toilet, de bergzolder, de garage/berging,
de woonkamer,
de:
de technische ruimte
(waaronder de installatie(s) voor ruimteverwarming/-koeling en warmwaterbereiding de installatie(s) voor energieopwekking)
en de meterkast,
voor zover deze ruimten
en/of en
elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn. 2.
Taxatie van het waarde-effect van aangebrachte verbeteringen: Met betrekking
Registergoed
tot de taxatie van
het waarde-effect van de verbeteringen
van
het
die onder verantwoordelijkheid van de Erfpachter bevoegdelijk zijn
aangebracht geldt nog het volgende: - _
in het taxatierapport wordt expliciet aangegeven
het Registergoed
verbeteringen
de Staat van —
heeft ondergaan ten opzichte van de taxatie bij Uitgifte. Onder:
verbeteringen worden Staat van
welke
in dit verband
het Registergoed
uitsluitend verstaan die veranderingen aan de
die een waardeverhogend
- _ de Taxateur stelt de Marktwaarden
effect hebben;
van het Registergoed vast met en zonder het:
waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, zodat het waarde-effect van de verbeteringen
aan de Staat van het Registergoed
worden
bedoelde
als het verschil van de twee
- _ van ingrijpende verbeteringen HOOFDSTUK
4:
Marktwaarde
van
Artikel
UITGIFTEPRIJS
VAN
het Registergoed
—
berekend
— kan-
Marktwaarden;
worden foto's in het taxatierapport opgenomen. DE
ERFPACHT:
ten tijde van de Uitgifte van de Erfpacht
4.1
Voordat de Erfverpachter overgaat tot verkoop
en Uitgifte van de Erfpacht, wordt de
Marktwaarde van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde vastgesteld.
De
Erfverpachter verstrekt een Taxateur opdracht om
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
in Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) de Marktwaarde
van het
—
o
2021.003392.01/DBA
-10-
Registergoed vast te stellen. De kosten van deze taxatie komen
voor rekening van de
Erfverpachter. Uitgifteprijs en Artikel
1.
Koperskorting:
4.2
Uitgifteprijs is Marktwaarde minus Koperskorting De Uitgifteprijs van de Erfpacht is gelijk aan de Marktwaarde
verminderd
met het bedrag van de Koperskorting.
van
het Registergoed
Het percentage van de Koperskorting—
wordt vastgelegd in de betreffende Koopovereenkomst en in de akte van vestiging erfpacht.
2.
Onderverdeling
Uitgifteprijs
Indien het Registergoed een nieuw te bouwen of in aanbouw waartoe
zijnde woning betreft,
de Erfpachter met de Erfverpachter een Koopovereenkomst
is aangegaan
en met—
de Erfverpachter of met een derde (aannemer) een aannemingsovereenkomst i aangegaan, wordt de Uitgifteprijs onderverdeeld te noemen:
“koopsom")
en een aanneemsom,
in een afkoopsom voor de canon (o0k wel
beide inclusief
—
—
—
omzetbelasting/overdrachtsbelasting. In deze koop-/aanneemsom
zal het eventuele renteverlies (vergoeding(srente),
(bouw)rente en/of hypotheekrente)
niet zijn begrepen
Bij de vaststelling van de Marktwaarde en de Uitgifteprijs wordt uitdrukkelijk geen rekening gehouden terugkoop 3.4lid
Afkoopsom Artikel
met het eventuele bedrag van het meerwerk.
van de Erfpacht worden
beoordeeld
Meerwerk zal bij
als een verbetering, zoals bedoeld
in artikel-
2.
/ canon:
4.3
De Erfpachter is ter zake van de verkrijging van de Erfpacht een canon verschuldigd voor de inhet Registergoed begrepen rechten op de grond. De Erfpachter koopt de canonverplichting voor de gehele duur van de Erfpacht.
De afkoopsom
voor de canon
maakt onderdeel
af—
uit van de-
Uitgifteprijs. Aandeel Artikel
1.
Erfpachter en Erfverpachter in de waardeontwikkeling
van het Registergoed-
4.4
Hoogte percentages deling in waardeontwikkeling: De percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de stijging of daling— van de Marktwaarde van
vastgesteld 2.
het Registergoed
worden
in de betreffende
Koopovereenkomst—
en in de akte van vestiging erfpacht vastgelegd.
Minimale en maximale deling in waardeontwikkeling en regelgeving In alle gevallen bedraagt het percentage in de deling van de waardeontwikkeling voor de Erfpachter minimaal vijftig procent (50%) en voor de Erfverpachter maximaal vijftig procent (50%). Wanneer de Erfverpachter een
Woningcorporatie
is, moet de relatie tussen de in het vorige.
lid bedoelde percentages waarvoor de Erfverpachter en de Erfpachter delen in de. waardeontwikkeling en de Koperskorting als bedoeld regels die hiervoor zijn opgenomen
in artikel 4.2 lid 1, voldoen aan de___
in de op de Woningwet gebaseerde regelgeving ("fair__
valueverhouding") of daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving. Wanneer de Erfverpachter een Vastgoedondernemer,
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
een Gemeente
of een Provincie is,
is
2021.003392.01/DBA
11-
het waardeontwikkelingspercentage van de Erfpachter gelijk aan het percentage van de
koperskorting óf gelijk aan het percentage dat volgt uit de hiervoor bedoelde wet- en regelgeving. HOOFDSTUK
5:
Toestemming Artikel
1.
BEPALINGEN
IN
VERBAND
bij hypotheekverlening;
MET
HYPOTHEEK _ __
beperking
hypothecaire
schuld
__
5.1
Toestemming
Erfverpachter vestiging hypotheek.
De Erfpachter mag
de Erfpacht niet met hypotheken
schriftelijke toestemming
bezwaren
zonder voorafgaande.
van de Erfverpachter.
Vestiging hypotheekrecht zonder toestemmingsvereiste De in het vorige lid bedoelde toestemming
van de Erfverpachter is niet vereist indien de —
door de Erfpachter ten laste van de Erfpacht te vestigen hypotheekrechten hogere hoofdsom honderdentien
in totaal geen—
(inschrijving) hebben dan een bedrag gelijk aan ten hoogste.
procent
(110%)
van de Uitgifteprijs.
Nationale Hypotheek Garantie In het geval sprake is van een hypothecaire financiering van de Erfpacht is een garantie— vereist van de Stichting Waarborgfonds
Eigen
Woningen
(zogeheten
Nationale
Hypotheek—
Garantie), tenzij de Erfverpachter daarvan ontheffing verleent. Deze ontheffing kan. bijvoorbeeld worden verleend als de Erfpachter niet in aanmerking Hypotheek
Garantie, maar de hypothecaire financiering
Erfverpachter wel verantwoord
komt voor Nationale—
naar het oordeel van de
is
Optionele bepaling: Het in het vorige lid bepaalde
daarvan Bepalingen Artikel
is uitsluitend van toepassing
indien de toepasselijkheid.
in de akte van vestiging erfpacht is bepaald. bestemd
voor de hypotheekvestiging
en de hypotheekakte
__
5.2
In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard geldt het navolgende: a
Termijn
opzegging
In het geval van
bedoeld
Erfpacht;
beperking
verrekenin
beëindiging van de Erfpacht wegens opzegging
door de Erfverpachter als—
in artikel 2.2 vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden
opzegging schriftelijk aan de Hypotheekhouder
is medegedeeld.
nadat de—
Bij beëindiging van de
Erfpacht zal de Erfverpachter zich niet ten nadele van de Hypotheekhouder
beroepen
—
op de
bevoegdheid om op de door de Erfverpachter verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de Erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft.— Toestemming
Hypotheekhouder-
Zonder schriftelijke toestemming
van de Hypotheekhouder is het de Erfverpachter niet
—
toegestaan de Eigendom te leveren aan de Erfpachter en is het de Erfpachter niet toegestaan deze
Eigendom
te aanvaarden,
waaronder begrepen
artikel 11.2 id 2 beschreven gevallen. Aan de toestemming verder onderworpen
het vervallen van de onderdelen
KoopGarantbepalingen
Terugkoopgarantie: De Erfverpachter verkoop
als bedoeld
in artikel
11.1
in de zin van artikel 3:268
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
lid 2 van
van de Erfpacht-en __
Wetboek
_
de Erfpacht via een gedwongen het Burgerlijk Wetboek
versie 1 juni 2023
—
lid 4
verkoop ex artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk
is te allen tijde bereid om
de in artikel 10.1 en.
van de Hypotheekhouder is
onderhandse—
aan te kopen
voor—
2021.003392.01/DBA
-12-
dezelfde prijs als waartoe de Erfverpachter zich op grond van artikel 8.4 jegens de Erfpachter heeft verbonden en om de ter zake van die aankoop en levering verschuldigde— kosten te voldoen, zulks met inachtneming
van de in de volgende zin bedoelde
voorwaarde.
De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat: - _
de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de
Hypotheekhouder aan de betreffende
notaris een kopie van die opdracht heeft
ontvangen; - _
de Erfverpachter ter zake van die aankoop
en levering tot geen
hogere
kosten
is:
gehouden dan die welke bij een reguliere onderhandse aankoop en levering: verschuldigd zouden zijn geweest. d.
Biedgarantie:
verkoop
ex artikel
3:268
lid 1 Burgerlijk Wetboek
De Erfverpachter is te allen tijde bereid om de Erfpacht via gedwongen openbare verkoop— in de zin van artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek aan te kopen voor dezelfde— prijs als waartoe de Erfverpachter zich op grond verbonden
verminderd
met
de
kosten
als
van artikel 8.4 jegens de Erfpachter heeft-
bedoeld
in artikel
524a
lid
1 letter b tot en
met
d-
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het bedrag aan achterstallige lasten en belastingen
voor zover dat op de veilingkoper verhaalbaar is, zulks met inachtneming
van-
de in de volgende zin bedoelde voorwaarde. De Erfverpachter verbindt aan die bereidheid tot aankoop de voorwaarde dat de Erfverpachter gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht van de Hypotheekhouder
aan-
de betreffende notaris een kopie van die opdracht heeft ontvangen. e.
Derdenbeding ten behoeve Hypotheekhouder: De hiervoor onder a tot en met d van dit artikel opgenomen
regeling dient voor zover de—
Hypotheekhouder daaraan rechten of prestaties ontleent te worden
beschouwd
als een
—
onherroepelijk derdenbeding, waarvan de aanvaarding door de Hypotheekhouder geschiedt in de betreffende akte van hypotheek,
en waarbij
door de aanvaarding
geldt dat de
Hypotheekhouder: - _ wordt geacht bekend te zijn met de inhoud van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen;
- _
zich verplicht om gelijktijdig met de schriftelijke veilingopdracht aan de betreffende— notaris een kopie van die opdracht aan de Erfverpachter te versturen;
-
er naar zal streven om
de Erfpacht als eerste te koop aan te (doen) bieden
aan
de
—
Erfverpachter. De Erfpachter dient in de hypotheekakte voor zich en voor en namens de Erfverpachter deonder a tot en met d van dit artikel opgenomen
rechten en verplichtingen jegens de:
Hypotheekhouder -voor zover nog nodig- te aanvaarden. De Erfpachter verleent hierbij aan de Hypotheekhouder de toestemming
om
de:
Erfverpachter op de hoogte te stellen van de hiervoor onder c en/of d van dit artikel
bedoelde veilingopdracht. f.
Aanvaarding
In verband
derdenbeding
in de
akte
van
hypotheek
met het hiervoor onder e van dit artikel bepaalde zal de volgende of daarmee—
inhoudelijk vergelijkbare tekst in de akte van hypotheek worden opgenomen: "Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
/ Ondererfpacht-
versie 1 juni 2023
en KoopGarantbepalingen
o
2021.003392.01/DBA
-13-
De partijen in de akte zijn bekend met en aanvaarden hetgeen is bepaald in artikel 5.2 van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen / Ondererfpacht- en KoopGarantbepalingen, van toepassing zijn op de in deze akte genoemde
die
—
erfpacht / ondererfpacht en waarop de—
hypotheek betrekking heeft, en de daaruit voortvloeiende rechten, prestaties en: verplichtingen en verplichten zich tot naleving daarvan ! Toestemming Artikel
Hypotheekhouder-
5.3
In het geval de Erfpacht met een hypotheek wordt bezwaard is voor de volgende handelingen ongeacht
—
of een dergelijke handeling tussen de Erfverpachter en de Erfpachter al dan niet
mogelijk is- de voorafgaande schriftelijke toestemming
van de Hypotheekhouder vereist:
3.
een wijziging van de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen;
na0e
een wijziging van de bestemming
als bedoeld
de verhuur van het Registergoed als bedoeld
in artikel 6.1 lid 1;
6.1 lid 2;
de splitsing van de Erfpacht en de vestiging van ondererfpacht als bedoeld de levering en aanvaarding
van de Eigendom
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen HOOFDSTUK
6:
GEBRUIK
VAN
HET
in artikel 7.1;—
en het vervallen van onderdelen
als bedoeld
van de
in artikel 5.2 onder b
REGISTERGOED
DOOR
DE
——
ERFPACHTER:
Bewoning: Artikel
1.
6.1
Bestemming
en gebruik:
De Erfpachter heeft hetzelfde genot van
het Registergoed
als een eigenaar, zulks met
inachtneming van het in de Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
bepaalde.
Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt teworden.
2.
ZelfbewoningDe Erfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen in het Registergoed
Registergoed
zijn hoofdverblijf te hebben.
De Erfpachter is niet bevoegd
en:
het
of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De-
Erfverpachter kan de Erfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in— de vorige zin bepaalde wordt
3.
afgeweken.
Verbodsbepalingen en ontheffing: Het is de Erfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor: a.
het maken
b.
het opslaan of verkopen van motorbrandstoffen en andere licht ontvlambare,
van
reclame anders dan voor eigen bedrijf of beroep; ——— — — — — — — ———
gevaarlijke of ontplofbare stoffen; c.
het verrichten of nalaten van handelingen
als gevolg waarvan
of anderszins achteruitgang van het Registergoed
bodemverontreiniging—
plaatsvindt of dreigt plaats te:
vinden; d.
het kweken
van hennep
in enige hoeveelheid
of het verrichten van andere activiteiten-
die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld De Erfverpachter
kan van de onder a en b bedoelde verbodsbepalingen
voor een bepaalde tijd of tot wederopzegging voorwaarden
en daaraan
verbinden.
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
ontheffing verlenen
financiële en/of andere
——
o
2021.003392.01/DBA Onderhoud Artikel 1.
-14-
en verzekering
6.2
Onderh
De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed in goede staat te houden en in stand te houden. onderhoudstoestand
De Erfverpachter is bevoegd
van de opstallen te controleren
heeft dat de Erfpachter in verzuim
behoren, te onderhouden,— de —
indien hij een redelijk vermoeden:
is n de nakoming van de onderhoudsverplichting en/of-
dat de veiligheid van de installaties of de constructie onvoldoende is. Indien de opstallen worden
beschadigd
dan wel geheel
of gedeeltelijk verloren gaan,
is de-
Erfpachter verplicht onverwijld voor herstel of herbouw zorg te dragen. 2.
Verzekering De Erfpachter is verplicht de opstallen die tot het Registergoed
behoren te verzekeren
tegen het risico van brandschade en andere schade waartegen objecten als een woning— gebruikelijk worden verzekerd. de vereniging
van eigenaars
Indien het Registergoed een appartementsrecht betreft en—
in de hiervoor bedoelde verzekering(en)
voorziet, is het in de-
vorige zin bepaalde niet van toepassing. Lasten en belastingen Artikel
6.3
Voor rekening van de Erfpachter komen
alle lasten en belastingen die worden geheven
in
verband met het Registergoed en de Erfpacht. Hoofdelijkheid Artikel
6.4
Indien de Erfpacht aan twee of meer personen toebehoort zijn zij hoofdelijk jegens de Erfverpachter verbonden
voor de nakoming
van de verplichtingen van de Erfpachter uit hoofde-
van de Erfpacht. Verhouding Artikel
1.
Erfpacht en appartementsrecht
6.5
Gelijkstelling met appartementseigenaar: Indien de Erfpacht is afgeleid van een appartementsrecht, overeenkomstig
het bepaalde
in artikel 5:106
wordt de Erfpachter
lid 5 van het Burgerlijk Wetboek
aangemerkt
als appartementseigenaar. 2.
Stemrecht vereniging
van eigenaars
Het aan het appartementsrecht verbonden
stemrecht
in de vereniging
van eigenaars
wordt
Gemeenschappelijke schuiden en kosten De Erfpachter is hoofdelijk en voor het geheel aansprakelijk voor de ter zake van het_
__
uitsluitend uitgeoefend door de Erfpachter. 3.
appartementsrecht verschuldigde schulden, kosten en bijdragen die ingevolge de wet of het_ reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars vrijwaring van de Erfverpachter gehouden.
komen en is tot_ _
De draagplicht voor de in de vorige zin bedoelde _
schulden, kosten en bijdragen berust geheel bij de Erfpachter. Gedoogplichten. Artikel
1.
6.6.
Gedogen
aanwezigheid voorzieningen
De Erfpachter is verplicht,
op, in, aan of boven
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
het Registergoed
versie 1 juni 2023
de aanwezigheid
van door.
2021.003392.01/DBA
-15-
of vanwege de Erfverpachter of door de Erfverpachter aangewezen
derden aangebrachte—
leidingen, kabels, vezels en andere inrichtingen voor communicatieve rioleringen, drainagebuizen
en andere
doeleinden,
palen,—
soortgelijke voorzieningen ten behoeve van
openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden aangebracht, onderhouden Erfpachter
kenbaar
en vernieuwd wanneer de Erfverpachter dat schriftelijk aan de—
maakt.
Schadevergoeding Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van de in het vorige lid— vermelde werkzaamheden
en de aanwezigheid
van
krachtens
het vorige lid na de Uitgifte—
van de Erfpacht aangebrachte voorzieningen, zal na overleg met de Erfpachter door de
—
Erfverpachter of de door de Erfverpachter aangewezen
derde en op kosten van de:
Erfverpachter respectievelijk die derde worden
dan wel aan de Erfpachter worden-
hersteld
vergoed. HOOFDSTUK
7:
Toestemming Artikel
1.
BEPERKING
splitsing
BEVOEGDHEID
BESCHIKKING
Erfpacht en vestiging
beperkte
OVER
DE
ERFPACHT.
rechten
7.1
Splitsing Erfpacht: De Erfpachter
is zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming
van de Erfverpachter niet—
bevoegd de Erfpacht te splitsen door overdracht of toedeling van de Erfpacht op een gedeelte van het Registergoed of de Erfpacht te splitsen in appartementsrechten. 2
Ondererfpacht en erfdienstbaarheden
De Erfpachter is niet bevoegd tot het vestigen van een recht van ondererfpacht op het—— Registergoed.
De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
Erfverpachter niet bevoegd
erfdienstbaarheden ten behoeve en/of ten laste van
van de het
Registergoed te vestigen. Het in dit lid en het vorige lid van dit artikel bepaalde geldt voor rechtshandelingen zowel— in juridische als in economische zin.
Toestemming Artikel 1
Vervreemding
Erfpacht
7.2
Toestemming
Vervreemding
en aanbiedingsplicht
De Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
van de Erfverpachter niet—
bevoegd de Erfpacht geheel of een gedeelte daarvan te vervreemden. De Erfverpachter zal bedoelde toestemming
verlenen
onder de opschortende voorwaarde—
dat de Erfpachter de Erfpacht in zijn geheel aan de Erfverpachter te koop aanbiedt en levert overeenkomstig het in Hoofdstuk 8 (Terugkoopprocedure en bepaling Terugkoopprijs)
bepaalde.
situaties verlening toestemming In afwijking Erfpachter
van
zonder aanbiedingsplicht
het hiervoor in lid 1 van dit artikel bepaalde zal de Erfverpachter de
in het algemeen
toestemming
verlenen tot Vervreemding
van de Erfpacht aan—
een (Mede-)erfpachter of aan de Partner van de Erfpachter De verkrijger van de Erfpacht is uitdrukkelijk gebonden KoopGarantbepalingen,
waaronder
uitdrukkelijk
aan de Erfpacht- en
begrepen
de in artike! 6.1 lid 2 beschreven
zelfbewoningsplicht. HOOFDSTUK
8:
TERUGKOOPPROCEDURE
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
EN
BEPALING
versie 1 juni 2023
TERUGKOOPPRIJS:
o
2021.003392.01/DBA Aanbis Artikel 1
-16-
ingsplicht van de Erfpachter 8.1
Gevallen
van aanbiedingsplicht
De Erfpachter is verplicht om de Erfpacht onverwijld schriftelijk te koop aan te bieden aande Erfverpachter zodra: a.
de Erfpachter voornemens
is de Erfpacht geheel of gedeeltelijk te vervreemden;
ofwel-
b.
de Erfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van het Registergoedovereenkomstig artikel 6.1 lid 2, mits de Erfverpachter de Erfpachter een redelijke — termijn
c
heeft gesteld om
alsnog aan de plicht tot zelfbewoning
te voldoen;
ofwel
een hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeid te willen overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 verkoop
van de Erfpacht) van het Burgerlijk Wetboek;
lid 1 of lid 2 (gedwongen—
ofwel
op de Erfpacht executoriaal beslag is gelegd; ofwel op de Erfpacht conservatoir beslag is gelegd en de daaropvolgende eis in de hoofdzaak
heeft geleid tot een
uitvoerbaar bij voorraad
niet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde
verklaarde
beslissing
of een—
beslissing welke onherroepelijk is geworden,—
waarbij de eis in de hoofdzaak geheel of gedeeltelijk is toegewezen. Indien de Erfpachter de Erfpacht bij aangetekende
aangeboden,
brief aan de Erfverpachter heeft
geldt als datum van ontvangst van de aanbieding de eerste werkdag na de —
verzending van de aangetekende
brief.
Indien de Erfpachter de Erfpacht niet bij aangetekende
aangeboden,
———
brief aan de Erfverpachter heeft—
geldt als datum van ontvangst van de aanbieding de datum waarop de
Erfverpachter deze schriftelijke aanbieding
heeft ontvangen en die hij als zodanig
schriftelijk aan de Erfpachter heeft bevestigd
met vermelding
van de datum
van ontvangst.
Uitbreiding aanbiedingsplicht In het geval de Erfpacht geheel of gedeeltelijk krachtens erfrecht onder algemene titel overgaat
op een ander dan de (Mede-)erfpachter en/of de Partner, zijn de
rechtverkrijgenden binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter verplicht tot te— koop aanbieding van de Erfpacht aan de Erfverpachter overeenkomstig bepaalde.
Het in de vorige zin bepaalde
is niet van toepassing
het in het vorige lid
in het geval de Erfpacht —
binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter wordt verkregen door de (Mede-erfpachter en/of de Partner. In het geval binnen twee jaren na het overlijden van de Erfpachter ten behoeve van de
—
(Mede-)erfpachter en/of de Partner krachtens erfrecht een recht van vruchtgebruik of een— recht van gebruik en bewoning op de Erfpacht wordt gevestigd, wordt de in de eerste zin— van dit lid bedoelde verplichting tot te koop aanbieding
zes maanden bewoning
zijn verstreken
uitgesteld
naar de datum
waarop—
nadat het recht van vruchtgebruik of recht van gebruik en—
is geëindigd.
Bezichtiging:
Vanaf het moment van de in lid 1 of lid 2 van dit artikel bedoelde aanbieding tot het moment
van de levering als bedoeld
medewerking
in artikel 8.2 lid 7, is de Erfpachter in redelijkheid tot-
verplicht de Erfverpachter en/of een aspirant-koper/-huurder uiterlijk één—
week na een daartoe gedaan verzoek van de Erfverpachter in de gelegenheid te stellen het Registergoed
te bezichtigen.
De Erfverpachter
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
i
versie 1 juni 2023
tijdens bedoelde
periode tevens bevoegd—
2021.003392.01/DBA
217-
de technische staat van het Registergoed
met bijbehorende voorzieningen zoals leidingen—
en bedradingen te controleren. Terugkoopplicht Artikel
1.
van
de Erfverpachter-
8.2
Terugkoopplicht en Terugkoopprijs: De Erfverpachter
is verplicht tot aankoop
van de Erfpacht over te gaan
in alle gevallen:
waarin de Erfpacht aan de Erfverpachter schriftelijk te koop wordt aangeboden. De Erfverpachter vergoedt aan de Erfpachter een koopprijs (Terugkoopprijs) — — — — — —— overeenkomstig
het in artikel 8.4 bepaalde
(KoopGarantprijsvorming)
Aanwijzing Taxateur en kosten taxati Voorafgaand aan de in lid 3 van dit artikel bedoelde opdrachtverstrekking door de Erfverpachter wordt de Taxateur,
aangewezen
ter keuze van de Erfpachter,
——
(a) door de Erfpachter-
uit een lijst van ten minste drie door de Erfverpachter
voorgestelde
—
Taxateurs, waarbij de kosten van de taxatie voor rekening van de Erfverpachter komen,— of, indien de Erfpachter geen
taxateurs, (b) aangewezen rekening
komen.
uit de door de Erfverpachter voorgestelde
In alle gevallen voldoen de voor te stellen en aan te wijzen Taxateurs aan
de vereisten die genoemd
Taxatierapport,
keuze maakt
door de Erfpachter, waarbij de kosten van de taxatie voor zijn— zijn in artikel 3.1 lid 3.
aanbod terugkoop en Terugkoopprijs
De Erfverpachter zal binnen zes weken na ontvangst van de in artikel 8.1 bedoelde
—
schriftelijke aanbieding:
- _ de volgens lid 2 van dit artikel aangewezen Taxateur opdracht verstrekken voor het— taxeren van het Registergoed overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk
3
——
(Taxatieregels);
- _ aan de Erfpachter een schriftelijk aanbod tot terugkoop toesturen
inclusief het
—
taxatierapport en de volgens artikel 8.4 opgestelde berekening van de Terugkoopprijs. De genoemde
termijn van zes weken
de Erfpachter niet of onvoldoende
wordt
opgeschort
indien vertraging ontstaat doordat-
meewerkt aan de taxatie en/of niet of onvoldoende
gegevens levert aan Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de taxatie Opstelling
en ondertekening
_
(de)—
Terugkoopovereenkomst
De Erfpachter zal binnen twee weken
na ontvangst van het in lid 3 van dit artikel bedoelde-
aanbod tot terugkoop aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen geven of hij het aanbod— aanvaardt.
Indien de Erfpachter schriftelijk het aanbod tot terugkoop aanvaardt,
de Erfpachter de
—
gegevens heeft geleverd aan de Erfverpachter die noodzakelijk zijn voor de opstelling vande Terugkoopovereenkomst
en geen
van de partijen een beroep
doet op
de
————
geschillenregeling als bedoeld in artikel 8.3, zal de Erfverpachter binnen één week de Terugkoopovereenkomst toesturen
aan de Erfpachter
Ieder van de partijen is verplicht de Terugkoopovereenkomst te ondertekenen binnen één— week nadat hij deze van de andere partij heeft ontvangen. ondertekent, Erfverpachter.
is hij verplicht de Terugkoopovereenkomst
Indien de Erfpachter als tweede
onverwijld terug te sturen aan de-
De Erfpachter kan de Terugkoopovereenkomst
termijn in aanwezigheid
ook binnen de gestelde-
van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter ondertekenen.—
Intrekking te koop aanbieding:
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
2021.003392.01/DBA
-18-
In het geval de Erfpachter: - _ na het schriftelijk aanbod tot terugkoop schriftelijk te kennen heeft gegeven niet akkoord
- _
te gaan
met het aanbod;.
na het schriftelijk aanbod tot terugkoop niet binnen de gemelde termijn van twee. weken aan de Erfverpachter schriftelijk te kennen met het aanbod
en binnen
heeft gegeven dat hij akkoord gaat-
gemelde termijn niet schriftelijk een beroep
heeft gedaan—
op de in artikel 8.3 beschreven geschillenregeling; of: - _ na ontvangst van de Terugkoopovereenkomst deze niet binnen gemelde termijn van— één week heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter danwel
in:
aanwezigheid van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter heeft ondertekend,— wordt de Erfpachter geacht zijn te koop aanbieding van de Erfpacht te hebben
ingetrokken.
In het geval de Erfpachter:
- _
binnen gemelde termijn van twee weken een beroep heeft gedaan op de in artikel 8.3beschreven geschillenregeling, doch niet binnen twee weken nadat de keuze is: gemaakt
- _
voor de bindendadviesregeling
overgaat tot aanwijzing
van een Taxateur;
of-
binnen drie weken na het bindend advies of de rechterlijke uitspraak de (aangepaste)Terugkoopovereenkomst
niet heeft ondertekend en toegestuurd aan de Erfverpachter-
danwel
van een vertegenwoordiger van de Erfverpachter niet heeft—
in aanwezigheid
ondertekend,
wordt de Erfpachter eveneens geacht zijn te koop aanbieding van de Erfpacht te hebben— ingetrokken.
In het geval de Erfpachter zijn te koop aanbieding van de Erfpacht intrekt of geacht wordtdeze te hebben ingetrokken, in verband
is de Erfpachter verplicht om
met de voorgenomen
begrepen de taxatiekosten,
terugkoop
in redelijkheid
alle kosten die de Erfverpachterheeft gemaakt,
waaronder-
voor zijn rekening te nemen.
In de in artikel 8.1 lid 1 onder b tot en met e en lid 2 genoemde gevallen van (verplichte)— te koop aanbieding,
is de Erfpachter niet bevoegd
wordt hij ook niet geacht deze te hebben
zijn te koop aanbieding
ingetrokken,
in te trekken
en-
maar blijft de verplichting voor de—
Erfverpachter en de Erfpachter om een Terugkoopovereenkomst te sluiten bestaan. Verlenging
termijnen
Erfpachter-
De Erfpachter heeft het recht om de in lid 4 en 5 van dit artikel voor hem termijnen
ieder eenmaal
bedoelde
met een periode van ten hoogste drie weken te verlengen,
hij binnen de oorspronkelijk genoemde
termijn de Erfverpachter daarvan
mits—
schriftelijk in
kennis heeft gesteld. Teruglevering De levering
(teruglevering) van de Erfpacht door de Erfpachter aan de Erfverpachter vindt-
plaats binnen drie maanden
na de datum van ontvangst van de in artikel 8.1 lid 1
bedoelde schriftelijke aanbieding,
doch
niet eerder dan een
maand
na de datum
van:
ontvangst door de Erfverpachter van de door de Erfpachter getekende-
Terugkoopovereenkomst,
of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
Erfverpachter dient de Terugkoopprijs voorafgaand Ievering te hebben
voldaan
aan het verlijden van de akte van
door creditering op de kwaliteitsrekening
van de notaris die is—
belast met de teruglevering van de Erfpacht. 8.
itstel
tijdstip
teruglevering
ten
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
gevolge
van
niet-medewerking
versie 1 juni 2023
De—
bezichtigin
2021.003392.01/DBA
-19-
Indien de terugkoopprocedure wordt vertraagd doordat de Erfpachter onvoldoende meewerkt aan de bezichtigingen als bedoeld
in artikel 8.1 lid 3, ook na schriftelijke
ingebrekestelling door de Erfverpachter, wordt de termijn van teruglevering
de aan die vertraging toe te rekenen 9.
verlengd
met—
periode.
Uitstel tijdstip teruglevering ten gevolge van geschillenregelingIndien de termijn van teruglevering
omschreven
geschillenregeling
wordt overschreden
vindt de betreffende
in verband
met de in artikel 8.3—
levering plaats binnen een periode van-
vier weken nadat op grond van die geschillenregeling een bindend advies of een: rechterlijke uitspraak is gedaan. 10.
Leveringsbepalingen Op de teruglevering van de Erfpacht zijn de volgende bepalingen van toepassing: a.
Notariskeuz
De betreffende notariële akte van levering wordt verleden voor een door de Erfverpachter aan te wijzen notaris. b.
Juridische
en
feitelijke staat:
De Erfpacht moet door de Erfpachter worden geleverd beslag. Het Registergoed moet worden afgeleverd zaken, vrij van enig gebruiksrecht
en in geen
vrij van hypotheek en/of:
leeg, ontruimd, vrij van roerende—
mindere staat dan die ten tijde van de—
taxatie als bedoeld in lid 3 van dit artikel. De Erfverpachter kan verlangen dat: veranderingen, die onbevoegdelijk zijn aangebracht, bouwvergunning/omgevingsvergunning
bijvoorbeeld omdat een vereiste-
of de vereiste toestemming
van de vereniging-
van eigenaars ontbreekt, voor de levering ongedaan worden gemaakt. c.
Rechtstreekse levering: De
Erfverpachter is uitdrukkelijk bevoegd
om
de Erfpacht door te verkopen
derde en rechtstreekse levering aan die derde te verlangen, Erfpachter en de Erfverpachter overeengekomen
aan een—
mits de tussen de-
leveringstermijn daardoor niet wordt-
overschreden.
d.
Kosten en belastingen Alle kosten en belastingen, hoe ook genaamd, de Erfpacht komen
Geschillenregeling Artikel 1
die verbonden zijn aan de levering van-
ten laste van de Erfverpachter.
taxatie bij terugkoop:
8.3-
Keuze
tussen
bindend
advies
of rechter-
Indien de Erfverpachter en/of de Erfpachter zich niet kan/kunnen verenigen met het door— de in artikel 8.2 lid 3 bedoelde Taxateur opgestelde taxatierapport, zal de betreffende: partij dat binnen twee
tot terugkoop, waarvan aan de andere
weken
na ontvangst door de Erfpachter van
het schriftelijk aanbod—
het taxatierapport een onderdeel uitmaakt, schriftelijk doen blijken
partij en is er sprake
De Erfpachter heeft ter beslechting
van een geschil. van
bindendadviesregeling of een procedure
het geschil
het recht te kiezen tussen
Indien de Erfpachter het initiatief neemt tot beslechting van keuze uiterlijk de eerste werkdag
het geschil,
Maakt de Erfpachter geen
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
maakt
hij zijn:
na het verstrijken van de periode van een maand
ontvangst door de Erfpachter van het schriftelijk aanbod tot terugkoop Erfverpachter.
na te melden
bij de gewone rechter.
kenbaar aan
na de—
de
tijdige keuze dan maakt de Erfverpachter de-
versie 1 juni 2023
—
2021.003392.01/DBA bedoelde
-20-
keuze.
Indien de Erfverpachter het initiatief neemt tot beslechting van het geschil, verzoekt hij eerst de Erfpachter een keuze te maken
na te melden
of het geschil zal worden
beslecht door middel
— van
bindendadviesregeling of door de gewone rechter. Bedoeld verzoek aan de —
Erfpachter geschiedt schriftelijk. De Erfpachter maakt zijn keuze schriftelijk kenbaarbinnen een
maand
na ontvangst van het verzoek.
door de Erfpachter gemaakte
De Erfverpachter
is gebonden
aan
de
—
keuze. Maakt de Erfpachter geen tijdige keuze dan maakt de-
Erfverpachter de bedoelde keuze. Bindendadviesregeling;
benoeming
Taxat
Indien de Erfpachter en/of de Erfverpachter kiest/kiezen voor de bindendadviesregeling,— zal het geschil bij wijze van bindend advies worden beslecht door drie Taxateurs van wie— één aangewezen
wordt door de Erfpachter, één door de Erfverpachter en de derde door
deze twee Taxateurs gezamenlijk. Geen van deze Taxateurs is werkzaam
—
bij dezelfde
onderneming
en mag evenmin betreffen de Taxateur die de opdracht heeft uitgevoerd:
zoals bedoeld
n artikel 8.2 lid 3 of een Taxateur die op verzoek van de Erfpachter reeds—
een (contra-)taxatie van het Registergoed heeft verricht noch een Taxateur die werkzaamis bij dezelfde onderneming
als deze betreffende Taxateur.
Erfpachter hiermee
instemmen,
beiden
Indien de Erfverpachter en de—
kan van het in de vorige zin bepaalde worden
afgeweken. In het geval binnen twee weken nadat de keuze is gemaakt voor de bindendadviesregelingde Erfverpachter of de Erfpachter niet voldoet aan zijn verplichting tot aanwijzing van een—
Taxateur, wordt de betreffende Taxateur op verzoek van de andere partij door de rechter— aangewezen.
Zo spoedig
mogelijk
na de aanwijzing
van de drie Taxateurs
verstrekt de Erfverpachter —
mede namens de Erfpachter opdracht aan de Taxateurs voor de vaststelling van de Marktwaarde.
Bindendadviesregeling;
bindende
uitspraak
en kosten:
De vaststelling van de Marktwaarde door de drie Taxateurs als bedoeld in lid 2 van dit
——
artikel is voor beide partijen bindend. Behoudens
de in artikel 8.2 lid 5 genoemde
zijn aanbod tot terugkoop te hebben
gevallen waarin
ingetrokken,
de Erfpachter wordt geacht—
komen de kosten van de taxatie voor—
gezamenlijke rekening van de Erfverpachter en de Erfpachter ieder voor de helft. Vaststell Artikel 1
g Terugkoopprijs;
KoopGarantprijsformule
8.4
Bepaling Terugkoopprijs en KoopGarantprijsformul De Terugkoopprijs die de Erfverpachter aan de Erfpachter verschuldigd
door de Erfverpachter van de Erfpacht - waaronder mede begrepen beëindiging
van de Erfpacht als bedoeld
is bij terugkoop—
het geval van
in artikel 2.3 - wordt als volgt berekend-
(KoopGarantprijsvorming):
de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed,
plus het aandeel
van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling
het Registergoed.
De Terugkoopprijs wordt nader aangeduid Terugkoopprijs
in de volgende
= U + S + (T2 - S - T1) x X%.
Erfpacht- en KoopGarantbepalingen
versie 1 juni 2023
KoopGarantprijsformule:
van—
2021.003392.01/DBA
221-
Door middel van de KoopGarantprijsformule worden de navolgende waarden U: S:
uitgedrukt:—
de Uitgifteprijs volgens artikel 4.2; het waarde-effect van de verbeteringen aan de Staat van het Registergoed, te bepalen volgens artikel 3.4 lid 2 op basis van de marktwaarden het taxatierapport als bedoeld
T2:
bij de te koop aanbieding door de Erfpachter—
(Waardepeildatum)
die wordt vermeld
in het taxatierapport als bedoeld
het Registergoed
ten tijde van het sluiten van de.
van
Koopovereenkomst, X:
in
de Marktwaarde van het Registergoed lid 3; de Marktwaarde
Ti:
die worden vermeld
in artikel 8.2 lid 3;
in artikel 8.2—
bepaald volgens Hoofdstuk 3 (Taxatieregels) en artikel 4.1;
__
het percentage waarvoor de Erfpachter deelt in de stijging of daling van de.
Marktwaarde van het Registergoed volgens artikel 4.4. Bepaling Terugkoopprijs
na tussentijdse Vervreemding(en)
In het geval de Erfpacht krachtens artikel 7.2 lid 2 of artikel 8.1
lid 2 tweede volzin door—
een (Mede-)erfpachter of een Partner wordt verkregen, zal de Terugkoopprijs -ongeacht— het aantal tussentijdse verkrijgingen- bij een daarna Erfpacht aan de Erfverpachter conform
volgende Vervreemding
het vorige lid van dit artikel worden
van de bepaald.
Dit
betekent dat uitgegaan wordt van de (oorspronkelijke) Uitgifteprijs van de Erfpacht en de— Marktwaarde
van
het Registergoed
ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst
dat bij de bepaling van de Terugkoopprijs
wordt uitgegaan
en—
alsof de oorspronkelijke
Erfpachter de Erfpacht aan de Erfverpachter vervreemdt. Overeenkomstige In verband
met
toepassing
KoopGarantprijsvorming
het in het vorige lid bepaalde
bij tussentijdse Vervreemdingen
zullen de Erfpachter en zijn
rechtsopvolger(s) zoveel mogelijk bewerkstelligen dat de tegenprestatie die een verkrijger, die behoort tot de in artikel 7.2 lid 2 genoemde de Erfpachter of zijn rechtsopvolger(s)
zal worden
artikel beschreven KoopGarantprijsformule. afgeweken
komen de gevolgen
groep van verkrijgers, bepaald
conform
is verschuldigd
aan—
de in lid 1 van dit
Indien van het in de vorige zin bepaalde wordt-