Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst_Toelichting.pdf

In het groen tussen de bestaande boerderij en het hof is een grondwal aangeduid. Om aanleg hiervan te garanderen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee wordt geregeld dat de woningen slechts gebruikt mogen worden als de grondwal gerealiseerd is. Een garantie voor de bewoners van de bestaande boerderij dat deze fysieke afscheiding ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

5.3.2

Dubbel bestemmingen

Waarde archeologische verwachting - 1

46 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Het bestemmingsplan kent de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologische Verwachting 1. De hiervoor aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden. Het bevoegd gezag kan in geval van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken alvorens de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, verlangen dat door de aanvrager een rapport wordt overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan is archeologisch onderzoek verricht. Hieruit is een specifieke archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied vastgesteld. Deze verwachtingswaarde is vastgelegd in de dubbelbestemming zoals deze is opgenomen op de verbeelding.

5.3.3

Algemene aanduiding

Waardevolle boom Het gebied kent een groot aantal waardevolle bomen. Zoals beschreven in deze toelichting is het behoud van het gebied en versterken van de ecologische kwaliteit hét vertrekpunt voor het plan. Dit vraagt om het behoud van de waardevolle bomen. De bomen die behouden moeten blijven zijn daarom ook ingemeten en op kaart vastgelegd. Deze kaart is in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Op een belangrijk deel van het terrein (grofweg het Arboretum / voormalige kwekerij) is een aanduidingregel Waardevolle boom opgenomen. Deze gronden zijn, naast voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de aanwezige bomen. Hiermee wordt gegarandeerd dat de kwaliteit van het gebied behouden blijft. Mocht kap van een boom, ondermeer door ziekte, desondanks noodzakelijk zijn, dan is het aanvragen van een omgevingsvergunning verplicht.

Drink waterreserveringsgebieden Het plangebied ligt grotendeels in een kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied. Binnen deze zone is het verboden om grondwaterbedreigende activiteiten uit te voeren zoals mijnbouw en bodemenergiesystemen. Daarnaast is een omgevingsvergunning nodig voor het in de bodem brengen van diep afstromend water, aanleg van ondergrondse opslagtanks, aanleg van begraafplaatsen en activiteiten zoals bedoeld in de bijbehorende Lijst van verboden grondwaterbedreigende activiteiten, wat is opgenomen bij de regels. Ook geldt een meldingsplicht voor activiteiten die de bodem kunnen aantasten zoals het toepassen van grond of baggerspecie waarvan de kwaliteit de achtergrondwaarde overschrijdt, het roeren van de bodem dieper dan drie meter onder het maaiveld en het aanleggen van een systeem voor individuele behandeling van afvalwater.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 47

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Initiatiefnemer en de gemeente Oude IJsselstreek hebben overeenstemming bereikt over het te ontwikkelen plan. Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In voorliggend geval is het kostenverhaal anderszins verzekerd doordat tussen beide partijen een anterieure overeenkomst is getekend. Hierin is ondermeer vastgelegd dat de ontwikkel- en plankosten evenals eventuele planschadeclaims ten laste zijn van initiatiefnemer. Hiermee loopt de gemeente geen financiële risico's met het huidige plan.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In de voorbereiding van dit plan is veelvuldig overleg geweest met direct omwonenden, overige dorpsbewoners en met geïnteresseerden binnen en buiten het dorp Megchelen. Onderstaand is een korte beschrijving van het doorlopen participatietraject opgenomen. Algemene communicatie In het kader van de voorbereiding van de plannen tot wijziging van het bestemmingsplan Park Meghlo heeft vanuit het ontwerpteam in het afgelopen jaar op meerdere momenten overleg plaats gevonden met de omwonenden en ook met geïnteresseerden in het plan. Hieronder volgt een lijst met algemene contactmomenten: In 2020 is een Woonwensenonderzoek uitgevoerd door de Vereniging Dorpshuizen en Kleine Kernen Gelderland (DKK) in opdracht van het Comité Leefbaarheid Megchelen (CLM). De gemeente Oude IJsselstreek ondersteunde het onderzoek. In dit onderzoek is woonbehoefte, zowel kwalitatief als kwanitatief in kaart gebracht, zie 2.3. Dit plan is 26 januari 2021 gepresenteerd tijdens een digitale Dorpsavond. Na afloop hiervan is een interesseformulier voor het woonplan opengesteld. 26 januari 2021: Organisatie door Comité Leefbaarheid Megchelen, versterken van wonen in het dorp. De uitkomsten van het woonwensenonderzoek zijn vertaald naar plannen voor woningbouw, huur en koop in diverse prijsklassen. Presentatie van de eerste ideeën over een mogelijke ontwikkeling op de gronden van de kwekerij Louis Venhorst & Zn.

28 oktober 2021: Bericht aan de buurt over de start van de planontwikkeling om te komen tot wijziging van het bestemmingsplan. 14 december nieuwsbrief 'december 2021': Toelichting stand van zaken planontwikkeling en uitnodiging voor bijeenkomst op 18 december. 18 december 2021: Algemene presentatie in zaal Ter Voert voor belangstellenden. Deze uitnodiging is in geheel Megchelen verspreid. Zowel in zaal Ter Voert als via een life-stream was deze bijeenkomst te volgen. De presentatie en het vragenuurtje zijn digitaal opgenomen en staan online. Buurt In de voorbereiding van dit plan is veelvuldig overleg geweest met de omwonenden en overige geïnteresseerden. Onderstaand is een korte beschrijving van het doorlopen participatietraject opgenomen. Een volledig overzicht van de communicatiemomenten is opgenomen in Bijlage 13. Voor de directe omwonenden en de buurt zijn diverse informatiebijeenkomsten georganiseerd. Hierin is in het begin informatie gedeeld over de beoogde plannen en zijn wensen uit de buurt opgehaald. De eerste schetsen zijn vroegtijdig gedeeld en besproken tijdens zogenaamde keukentafelgesprekken. De wensen vanuit de buurt, waaronder de bewoners van de Vlasakker en de Julianaweg hebben geleid tot diverse aanpassingen en verbeteringen van het plan.

Aanvullend is gesproken met de voetbalvereniging, de basisschool en de schutterij die eveneens gebruik maakt van het sportveld. 48 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

In het algemeen is positief gereageerd op het voornemen. Door de extra woningen wordt bewerkstelligd dat zowel jongeren als ouderen in het dorp kunnen blijven wonen danwel kunnen doorstromen. Dit is ondermeer van belang voor behoud van de aanwezige voorzieningen.

6.3

Resultaten vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg aan Waterschap Rijn en IJssel en de provincie Gelderland verstuurd. Beide organisaties hebben gereageerd. Waterschap Rijn en IJssel Het waterschap heeft informeel gereageerd op de watertoets. Hierbij heeft zij aangegeven dat ze graag zien dat de waterbergingsopgave ook formeel in het bestemmingsplan wordt vastgelegd. Hier is invulling aan gegeven door een voorwaardelijke verplichting hiervoor op te nemen in de woonbestemmingen. Provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft een formele reactie gestuurd. Deze is toegevoegd in Bijlage 15. De provincie stemt in met het voornemen. Het volgende wordt door de provincie geconcludeerd: "Het diverse woningaanbod ondersteunt de door u aangetoonde wens en behoefte van huidige inwoners van Megchelen e.o. om in het dorp te blijven wonen en onderdeel van de gemeenschap te blijven. Het plan kent daarom diverse woningtypen. Starters met beperkte financiële bagage en kapitaalkrachtige doorstromers, huurders en kopers krijgen in dit plan een kans om een (vervolg)woonstap in Megchelen te zetten. De voorziene planontwikkeling kan niet binnen bestaand stedelijk gebied in Megchelen gerealiseerd worden, omdat hier onvoldoende beschikbare en geschikte locaties zijn.

U heeft de behoefte en de locatie van dit plan voldoende onderbouwd en aangetoond dat het plan past in de woningbouwafspraken die in de regio zijn gemaakt."

6.4

Zienswijzen

PM

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 49