Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst_Toelichting.pdf

Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2

Inleiding Plangebied Vigerende bestemmingsplan

3 3 4

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4

Het plan Ruimtelijke en functionele structuur Bestaande situatie plangebied Woonbehoefte Megchelen Toekomstige situatie plangebied

6 6 6 7 8

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Beleidskaders Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Samenvatting

17 17 19 21 23 25

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Omgevingsaspecten Milieu Effecten Rapportage Geluid Bedrijven en milieuzonering Bodem Archeologische en cultuurhistorische waarden Water Ecologie Stikstof Klimaat Luchtkwaliteit Externe veiligheid Verkeer en parkeren

26 26 26 29 31 32 33 35 38 39 40 41 42

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Juridische aspecten Inleiding Opbouw van de regels Bestemmingen

44 44 44 45

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4

Uitvoerbaarheid Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Resultaten vooroverleg Zienswijzen

48 48 48 49 49

2 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

Ten noorden van de dorpskern Megchelen bevindt zich een bedrijfslocatie met een kwekerij en bijbehorend tuincentrum. Door de jaren heen zijn de kweekactiviteiten afgenomen waardoor de kwekerij parkachtige kwaliteiten heeft ontwikkeld. De eigenaren van het terrein hebben het voornemen om de bedrijfslocatie te herontwikkelen tot een park met woningbouwlocaties: 'Park Meghlo'. Belangrijk uitgangpsunt bij de woningbouw (grondgebonden woningen en appartementen) is dat de woningen ingepast worden in de huidige structuur en niet ten koste gaan van de kwaliteiten van de locatie. De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Kom Megchelen 2010' de bestemming 'Bedrijf' en op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek' de bestemming 'Agrarisch'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.1

Plangebied

Het plangebied is gelegen ten noorden van de kern van Megchelen. Het terrein ligt aan de rand van het dorp, omsloten door drie invalswegen. Aan de noordzijde van het plangebied is onder andere een andere kwekerij gesitueerd. Aan de west- en oostzijde wordt het plangebied begrenst door agrarische percelen met een agrarische bestemming. Het plangebied wordt doorkruist door de Julianaweg, de ontsluitingsweg van het dorp Megchelen. De planlocatie grenst direct aan het dorp. In de directe nabijheid zijn een basisschool en sportvelden gesitueerd. Aan de rand van het dorp, in de nabijheid van het plangebied, is een productielocatie van chemische bouwstoffen aanwezig. In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied in de regio weergegeven. In afbeelding 1.2 is de indicatieve begrenzing van het plangebied opgenomen, voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. In Bijlage 1 is het masterplan eveneens in A3 formaat opgenomen.

Figuur 1.1: Luchtfoto met globale ligging van het plangebied met omliggende gebieden

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 3

Figuur 1.2: Masterplan ontwerp van het plangebied (groene ondergrond)

1.2

Vigerende bestemmingsplan

Het plangebied 'Park Meghlo' valt onder twee bestemmingsplannen: Bestemmingsplan 'Kom Megchelen 2010', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 december 2010; Bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017', vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2018. Het oostelijke deel van het tuincentrum en de bijbehorende bedrijfswoning vallen onder het bestemmingsplan 'Kom Megchelen 2010'. Het overige plangebied (het westelijke deel van het tuincentrum en de voormalige kwekerij) valt onder het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'. Onderstaande afbeeldingen bevat het projectgebied met een uitsnede van beide bestemmingsplannen.

4 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Figuur 1.3: Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Kom Megchelen 2010' en 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'

Op grond van het geldend bestemmingsplan ('Kom Megchelen 2010') is aan het plangebied de bestemming 'bedrijf' met de nadere functieaanduiding "bedrijf tot en met categorie b' toegekend. Voor de bedrijfswoning geldt op dit moment een maximale bouwhoogte van negen meter en maximale goothoogte van zes meter. Voor het oostelijk deel van het tuincentrum geldt een maximale bouwhoogte van vijf meter en maximale goothoogte van 4 meter. Voor het geldende bestemmingsplan (''Buitengebied Oude IJsselstreek 2017') is aan de oostelijke zijde (grenzend aan de bestemmingsplan 'Kom Megchelen 2010') de bestemming 'bedrijf' toegekend. Het overige deel van het plangebied kent de bestemming 'Agrarisch' met specifieke functieaanduiding 'boomen plantenkwekerij'. Daarnaast zijn twee bouwvlakken aangeduid ter hoogte van de bestaande kas en opslagschuur. Het plangebied kent een dubbelbestemming 'waarde – archeologische verwachting 1' in het oostelijk deel en 'waarde – archeologische verwachting 2' in het westelijk deel. Volgens de regels, behorende bij deze bestemming en de aanduiding zijn de aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Het bouwen van reguliere woningen op de planlocatie is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan.

Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 5

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1

Ruimtelijke en functionele structuur

2.1.1

Ruimtelijke structuur

Het dorp Megchelen is, zoals meerdere dorpen in de gemeente Oude IJsselstreek, voortgekomen uit één van de nederzettingen op de hoger gelegen rivierduinen die gevormd zijn door de voorlaatste ijstijd. Het buurtschap 'Meghlo' was rijk aan bos en begroeiing (Meg, Megcht = groot/machtig & Lo = bos). In oude documenten wordt vermeld dat de abdij van de Slangenburg hout gekocht heeft in Meghlo. Lang was het een oud stroomgebied van de Rijn. Aangewaaid zand vermengde zich met afgezette rivierklei van de Rijn, waardoor hier rijke zavelgronden ontstonden. Op deze vruchtbare gronden ontstonden vanaf de middeleeuwen landgoederen en landbouwbedrijven en in de 19e eeuw een boomkwekerij. De historie van de firma Louis Venhorst aan de Julianaweg in Megchelen gaat terug tot 1830. Megchelen, met circa duizend inwoners, is het zuidelijkste puntje van gemeente Oude IJsselstreek. Het dorp is aan drie kanten omsloten door de Duitse grens. De eerste bewoning van Megchelen gaat ver terug, archeologische vondsten leverden ten westen van het dorp Romeins en inheems aardewerk op. Gevonden aardewerk heeft aangetoond dat er ook in de 9e en 10e eeuw nog sprake was van een nederzetting. Het dorp is opgebouwd rondom de Sint Martinuskerk. De oorspronkelijke bebouwingsassen betreffen de Julianaweg, die overgaat in de Millingseweg, en de Nieuweweg.

Het dorp kenmerkt zich als een compact dorp omsloten door agrarische bedrijven. De woonpercelen zijn doorgaans ruim opgezet met veel ruimte voor groen. 2.1.2

Functionele structuur

Wonen vormt de belangrijkste en meest omvangrijke functie binnen de kern van Megchelen. In het centrum van Megchelen bevinden zich een tweetal horeca-gelegenheden. Voor winkelvoorzieningen is men aangewezen op de wat grotere kernen, zoals bijvoorbeeld het naastgelegen Gendringen of Ulft. De kern Megchelen heeft een dorps karakter dat mede tot uitdrukking komt in het vele groen dat in en om de bebouwde kom aanwezig is. Rondom het centrum (Julianaweg) is bedrijvigheid gevestigd met nadruk op agrarische bedrijven. De belangrijkste ontsluitingswegen zijn de Julianaweg en de Nieuweweg.

2.2

Bestaande situatie plangebied

In het plangebied bevinden zich in de huidige situatie terreinen voor de boomkwekerij en het bijbehorende tuincentrum Louis Venhorst en Zonen. De firma Venhorst heeft sinds 1830 onafgebroken de terreinen geëxploiteerd. In 1996 is de huidige boomkwekerij door de aankoop van landbouwpercelen aan de 'achterkant' westwaarts uitgebreid. Het grootste deel van het terrein bevindt zich tussen de Julianaweg, Sportlaan en Beuningstraat. Daarnaast is er een perceel tussen de Sportlaan en Nieuweweg, en een perceel ten zuiden van de Nieuweweg, tegen de huidige bebouwing 'Vlasakkers'. In de loop der jaren zijn er uit de bomenkweek exemplaren op het landgoed blijven staan en is als het ware op een natuurlijke wijze een arboretum ontstaan. De voormalige kwekerij heeft hierdoor een fraai parkachtige allure. Het terrein is weliswaar in private handen maar door de eigenaren publiekelijk toegankelijk gehouden voor omwonenden. Het wordt dan ook veel gebruikt door dorpsbewoners voor een klein ommetje in een bosrijke omgeving. Het tuincentrum is in bedrijf en bestaat onder andere uit twee aaneengesloten kassen. De volgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

6 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Figuur 2.1: Impressie van het plangebied (2022)

2.3

Woonbehoefte Megchelen

Voor het mogelijk maken van het plan is de woningbehoefte onderzocht. Hiermee is inzichtelijk gemaakt wat de huidige en toekomstige woonwensen zijn in en rond Megchelen. Op de uitkomsten van dit onderzoek is Plan Meghlo gebaseerd. Daarnaast is dit onderzoek ook verplicht in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (onderdeel van Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. In Bijlage 2 wordt de behoefte voor deze ontwikkeling gemotiveerd en getoetst. In deze paragraaf wordt de relevante inhoud van het onderzoek samengevat. Uitkomsten woononderzoek De vereniging Dorpshuizen en Kleine Kernen Gelderland (DKK Gelderland) heeft onderzoek gedaan naar de woonwensen in de kleine kernen van Gelderland, waaronder Megchelen. De resultaten zijn opgenomen in het Woonprogramma Megchelen 2021-2025 (Bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat er 69 respondenten geïnteresseerd zijn in een woning in Megchelen. Deze respondenten wonen ten tijde van het invullen van het onderzoek voornamelijk in Megchelen of de directe omgeving, zie onderstaande opsomming.

57 geïnteresseerden uit Megchelen 9 geïnteresseerden uit Ulft / Gendringen 1 geïnteresseerden uit Lengel 2 geïnteresseerden uit Doetinchem De leeftijdsverdeling van de respondenten is als volgt: bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 7

16 reacties – 25 jaar en jonger 36 reacties – tussen 25 en 50 jaar 13 reacties – tussen 50 en 70 jaar 4 reacties – 70 jaar en ouder Op de vraag welke type woning en soort woningbouw men wenst antwoordden de respondenten als volgt:

Op basis van de uitkomsten van de enquête zijn verdiepende gesprekken gevoerd. In deze gesprekken kwamen de volgende uitgangs- en aandachtspunten naar voren: Zoveel mogelijk binnen de wooncontour Megchelen; Betaalbare woningen voor starters en senioren; Diverse type woningen: appartement, rijtje, hoek- of tussenwoning, tweekapper of vrijstaande woning; Landschappelijke inpassing / openbaar groen; Bestaande woningen / gebouwen slopen en nieuwbouw. De eerste visie van Meghlo is op 26 januari 2021, tijdens een digitale informatiebijeenkomst, voorgelegd aan de inwoners van Megchelen. Tijdens deze bijeenkomst bleek deze eerste opzet van het plan aan te sluiten bij de wensen van veel inwoners. Uit deze bijeenkomst bleek ook de voorkeur naar bouwgrond, waarop men zelf met behulp van familie en vrienden en eigen huis kan realiseren. Dit is de reden waarom ingezet wordt op het uitgeven van bouwkavels zodat iedere koper, binnen de gestelde kaders van dit bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, naar eigen idee een woning kan uitwerken. Op basis van het woonwensenonderzoek, de gevoerde gesprekken, de informatiebijeenkomst is kwalitatief en kwantitatief aangetoond dat er voldoende behoefte is aan woningen in Megchelen. In paragraaf 3.1.3 wordt toegelicht hoe en waarom het project voldoet aan de beleidskaders voor duurzame verstedelijking.

2.4

Toekomstige situatie plangebied

Aan de rand van het dorp Megchelen, op de terreinen van de boomkwekerij van Louis Venhorst en zonen, is het initiatief genomen om de productieterreinen voor bomen en planten te transformeren tot een park met woningen: Park Meghlo. De huidige groene kwaliteiten en parkachtige structuren blijven gehandhaafd en zijn nadrukkelijk de dragers van de beoogde ontwikkeling. Daarnaast blijft de huidige, unieke constructie van publieke toegang tot private gronden behouden: er komt geen hek om het park. Integendeel, het openbare karakter wordt versterkt door het toevoegen van nieuwe functies zoals een kleinschalig paviljoen en bezoekerscentrum. In de afgelopen jaren is hier reeds een start mee gemaakt door de kwekerij geleidelijk om te vormen tot een park met daarin een grote diversiteit aan bomen van diverse soorten en maten. Het groene geraamte van het park is dus aanwezig en ook zijn er reeds padenstructuren en ruimtes gecreëerd om het park makkelijker begaanbaar te maken en een ruimtelijker opzet, meer open karakter/openheid te geven. De eigenaren willen de nu circa 10 hectare grote kwekerij, welke aan de oostzijde op een aantal plekken aansluit bij de bebouwde kern van Megchelen en aan de westzijde overgaat naar het agrarisch gebied hier mooi en goed op laten aansluiten.

Een diversiteit in gebruik en functionaliteit, passend bij de vraag vanuit de gemeenschap en aansluitend bij het groene gedachtegoed van de familie. Met de nieuwe woon- en recreatiefunctie ontstaat een logische en groene verbinding tussen het bestaande dorp en de kwekerij. 8 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

2.4.1

Eigendom en beheer van het park

Een bijzondere invulling van Noaberschap zijn de 6 VVE's die worden opgericht om publieke infrastructuur (toegangswegen, fiets- en voetpaden), collectieve voorzieningen en het groen van het park te beheren en te onderhouden. Hiermee ontstaat een gezamenlijke eigenaarschap en verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud van het publiek toegankelijke terrein. Voor het beheer van Arboretum wordt een VVE opgericht waaruit de kosten voor onderhoud van het terrein worden gefinancierd. Ook is hiermee richting de toekomst het behoud van het arboretum geborgd. 2.4.2

Landschappelijke opzet

De bestaande kwaliteiten en groenstructuren zijn de pilaren van het plan. Alle aanpassingen, toevoegingen en eventuele verwijdering van elementen staan ten dienste van het bestaande parkachtige landschap. Woningen en andere elementen worden niet vanuit een tekentafel opgelegd maar exact ingepast in het huidig landschap met als doel de landschappelijke uitstraling te versterken en te ondersteunen. In figuur 2.2 is te zien dat het huidige padenpatroon en de bestaande groenstructuren grotendeels behouden blijft. De paden worden qua verharding geschikt gemaakt voor de toekomstige gebruik (fiets, wandel, bestemmingsverkeer) maar blijven qua uitstraling en maatvoering identiek. De orthogonale structuur van de kwekerij blijft zichtbaar als zichtassen door het park. De zwierige padenstructuur is als nieuwe laag toegevoegd passend bij de nieuw toegevoegde functie als plek van recreatie. Het behoud van biodiversiteit is een belangrijke pijler voor het plan. Ook is er ruim voldoende ruimte voor het direct infiltreren van hemelwater. Hiervoor zijn onder meer over het hele terrein wadi's opgenomen. Ook wordt een belangrijk deel van de verharding waterdoorlatend. Er is gezocht naar een combinatie van elementen, waarbij het dienen van de leefgemeenschap in de breedste zin van het woord en het voorzien in de binding met het toeristisch recreatief netwerk gerealiseerd wordt.

Dit heeft geleid tot een bomenpark/botanische tuin, een diversiteit in bebouwingseenheden ten behoeve van wonen, kleinschalige ontmoetingslocaties, knooppunt in het toeristisch recreatief netwerk en het bieden van een sterke basis om aanpalende initiatieven te ontwikkelen en daarmee de leefbaarheid van Megchelen toekomstbestendig te maken.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 9

Figuur 2.2: Plan Meghlo inclusief bestaande zichtlijnen (blauwe lijnen) en nieuwe recreatieve fiets- en wandelroutes (rood) Het park is opgedeeld in 6 deelgebieden: Arboretum; Boswachtershof - Kas - Middengebied; Hansmuys Erf; Villa en woonstraat Hetter-Rozenhof; Hetterpark; Villa & Erve Brack. Elk deelgebied kent een specifieke invulling en karakteristiek. Per deelgebied volgt hieronder een korte beschrijving.

2.4.3

Deelgebied Arboretum

Het arboretum is het landschappelijke hart van park 'Meghlo'. De voormalige boomkwekerij was grotendeels hier gevestigd. De bestaande parkachtige kwaliteiten en groenstructuren zijn de dragers van dit deelgebied. Binnen het Arboretum wordt onder meer ruimte geboden aan drie buitenplaatsen waar ruim opgezette villa's gerealiseerd kunnen worden. In de noordwestelijke hoek van het plangebied bevindt zich het groene en glooiende terrein "Nieuw Berkenhof". De huidige waterberging en bestaande groenstructuren blijven bestaan. Nabij dit terrein zijn twee villa's gepositioneerd. Deze zijn bereikbaar via een verharde, doodlopende toegangsweg, uitsluitend voor bestemmingsverkeer. In het gebied, rondom de villa's, lopen wandelpaden bestemd voor publiek gebruik. Villa "Nieuw Berkenhof", Villa "Meghlo", Villa "Van Bree" en Villa "Louis" zijn buitenplaatsen, verspreid over het Arboretum. De villa's worden ontsloten via de bestaande padenstructuur. De villa's staan op eigen grond maar zijn integraal onderdeel van het park Meghlo. Een karakteristiek van een afgesloten perceel met bijvoorbeeld hoge afscheidingen en heggen is niet toegestaan. Voor het creëren van privacy 10 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

kan gebruik worden gemaakt van natuurlijke overgangen zoals bosschages die passen bij het karakter en uitstraling van het park. Vergunningsvrij plaatsen van bijgebouwen is slechts beperkt toegestaan binnen de percelen. Hierdoor blijven de open zichtlijnen en het karakter van het parkachtige landschap behouden en wordt verrommeling van de structuren voorkomen. De maximale bebouwing van het perceel bedraagt 30%. Hiermee wordt een zachte overgang tussen publiek en privaat beoogd.

Figuur 2.3: Deelgebied Arboretum, het landschappelijke hart van Park Meghlo

2.4.4

Deelgebied Boswachtershof - Kas - Middengebied

Het deelgebied Boswachtershof - Kas - Middengebied is de oorspronkelijke toegangspoort tot de kwekerij. In de huidige situatie is hier het tuincentrum gevestigd, zowel het open deel als het overdekte kassenterrein. In de toekomstige situatie wordt een aanzienlijk deel verharding verwijderd en worden groenstructuren toegevoegd. De historische boerderijwoning wordt gesplitst in twee woonhuizen. De bestaande kas wordt deels gesloopt en deels opnieuw gebruikt voor een bezoekerscentrum. Het bezoekerscentrum biedt ruimte aan bijvoorbeeld een permanente expositie over de geschiedenis van de kwekerij. Daarnaast is het bezoekerscentrum bedoeld als kleinschalige pleisterplaats voor de toeristische fiets- en wandelroute die het park doorkruist. Aan de noordzijde van het de Boswachters worden 2 woonblokken geplaatst bestemd voor verhuur. Deze bestaan uit 6 levensloop bestendige woningen en 4 appartementen, de 'Boswachters' genoemd. De woonblokken bestaan elk uit 2 woonlagen en beschikken over aanvullende parkeerplaatsen en externe bergingen. De ruimte rond de woonblokken worden ingericht met een moestuin, speeltuin en groenstructuren. Aan de zuidzijde van het Entreegebied, aan de Sportlaan, bevindt zich de andere toegang van het terrein. Bij deze entree worden twee vrijstaande woningen geplaatst: de Poortwachters.

De bestemming van de bestaande woning aan de Sportlaan 8 wordt gewijzigd van "bedrijfswoning" naar "wonen". Bij het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten van de kwekerij dient deze woning een reguliere woonbestemming krijgen. bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 11

Figuur 2.4: Deelgebied Boswachtershof - Kas - Middengebied

2.4.5

Deelgebied Hansmuys Erf

Het deelgebied Hansmuys Erf is de moderne interpretatie van een boerenerf. Op de huidige locatie staan op dit moment 3 geschakelde schuren en een opslaglocatie voor materiaal, materieel en verhardingen. De bestaande schuren zijn circa 40 jaar oud, hebben hun economische levensduur ruim overschreden, kennen geen cultuurhistorische waarde en worden daarom gesloopt. In plaats daarvan komt een cluster van 5 woningen die de gedeelde binnenplaats omlijsten. Het erf is kleinschalig en volgt de erf-typologie die typerend is voor de bebouwing aan de Beuningstraat. Hier is ruimte voor een moestuin, boomgaard, dierenverblijf en een gedeelde kapschuur. Daarnaast hebben de woningen ruime eigen tuinen aan de achterzijde die overlopen in het Arboretum Park Meghlo. Door de geclusterde positionering wordt de indruk gewekt van een brink op de hogere zandgronden. De woningen staan op ruime percelen. Het woonerf beschikt over parkeergelegenheid bij de woningen zelf en naast de gedeelde schuur. Tussen de bestaande woonboerderij aan de Beuningstraat en het woonerf wordt een groene grondwal gecreëerd waardoor een fysieke scheiding tussen deze woningen ontstaat. Het woonerf grenst aan het toeristische fiets- en wandelpad dat over het hele terrein wordt aangelegd. In het verleden was hier een kerkenpad aanwezig, wat op deze manier weer in ere wordt hersteld.

Overig verkeer is enkel bestemmingsverkeer voor de woonhuizen Villa "Nieuw Berkenhof", Villa "Meghlo", Villa "Van Bree" en Villa "Louis".

12 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Figuur 2.5: Deelgebied Hansmuys Erf

2.4.6

Deelgebied Villa & woonstraat Hetter - Rozenhof

Tussen de Sportlaan en de Nieuweweg ligt een deel van de boomkwekerij die in de huidige bestemming wordt gebruikt als productielocatie voor voornamelijk heggen en struiken. De parkachtige uitstraling is in dit deelgebied minder ver ontwikkeld in vergelijking met het deelgebied Arboretum. Het deelgebied Hetter - Rozenhof wordt in de toekomstige situatie verdeeld in twee delen: villa "Rozenhof" en de "woonstraat Hetter". De villa is onderdeel van het park en gericht op de Sportlaan. De vrijstaande woningen aan de Hetter zijn gepositioneerd rond een hof. In deze positionering is voor een gulden middenweg gekozen waarbij zichtlijnen, privacy, lichtinval en optimale indeling van tuinen zijn afgewogen. Het recreatieve fiets- en voetpad doorkruist het deelgebied waarmee een volwaardige verbinding tussen de Nieuwelaan en Sportlaan wordt gecreëerd.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 13

Figuur 2.6: Deelgebied Hetter - Rozenhof

14 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

2.4.7

Deelgebied Hetterpark

Het Hetterpark grenst aan de bestaande bebouwing van de Vlasakker, aan de westzijde van het dorp Megchelen. Net als de Hetter - Rozenhof is dit terreindeel in de huidige bestemming als productielandschap voor bomen ingericht. Deze ruim opgezette groene woonstraat biedt ruimte aan 11 bouwkavels ten behoeve van 6 starterswoningen en 5 levensloopbestendige woningen. Door de speelse positionering en rotatie wordt het individuele karakter van de woningen benadrukt en worden de grenzen van de openbare groene buitenruimte verzacht. Dit zorgt, samen met het variërende straatprofiel voor een divers beeld met doorzichten op het omliggende landschap. Dit deelgebied kent twee specifieke kenmerken: mandeligheid van openbare terreinen (inclusief groen en paden/wegen) en beperkte bouwhoogtes. Het gehele terrein, behoudens een beperkte oppervlakte eigen grond, wordt bestemd als collectief groen. Het mandelige terrein wordt gezamenlijk beheerd door een Vereniging van Eigenaren. Tussen de doodlopende toegangsweg en de voortuinen is een strook vrijgehouden voor groen in gezamenlijk beheer door de bewoners van het Rozenhof. Deze deeltuinen en de speelplek aan de oostzijde van de weg zorgen voor interactie en een sterk buurtgevoel. Hiermee wordt het karakter van een openbaar park doorgetrokken naar het Hetterpark.

De woningen hebben ruime tuinen die aan de achterzijde grenzen aan een groenstrook in variërende breedte met wadi’s en ecologisch beheerde inheemse beplanting. Ook aan de oostzijde van het Rozenhof is een groenstrook aanwezig met grote bomen rondom de sportvelden. In samenspraak met bewoners van de aangrenzende Vlasakker is er voor gekozen om de woningen zodanig te positioneren dat de bestaande zichtlijnen zoveel mogelijk in tact blijven. Ook is een 4 meter brede groene zone tussen de bestaande woningen en het deelgebied opgenomen. 4 van de 5 éénlaagse levensloopbestendige woningen worden aan de oostzijde geplaatst. De zes starterswoningen met twee woonlagen worden aan de westzijde geplaatst.

Figuur 2.7: Deelgebied Hetterpark bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 15

2.4.8

Deelgebied Erve Brack

Aan de oostzijde van de Julianaweg bevindt zich het deelgebied Erve Brack. Dit deel ligt op de hoge zandgronden en de voormalige oevers van de Oude IJssel. In de huidige situatie is dit terrein ingericht als parkeerplaats en landbouwgronden. De parkeerplaatsen worden heringericht en aan de landbouwgronden worden 4 woningen toegevoegd: Villa Brack, de Orangerie, de Tuinmanswoning en de Rentmeesterswoning. Door het deelgebied loopt het recreatieve fiets- en voetpad dat aansluiting gaat vinden op het toeristisch netwerk in de regio.

Figuur 2.8: Deelgebied Erve Brack

16 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Hoofdstuk 3

Beleidskaders

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf. In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Omgevingswet

Met de nieuwe Omgevingswet in aantocht wordt het in de toekomst makkelijker om ruimtelijke projecten te starten. Met de Omgevingswet wordt het omgevingsrecht vereenvoudigd en gemoderniseerd. Regels op het gebied van omgevingsrecht worden gebundeld en vereenvoudigd. Hierdoor is er bijvoorbeeld meer ruimte voor maatwerk en zijn er minder regels. Op 12 juli 2013 heeft de ministerraad ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet. De nieuwe wet treedt naar verwachting 1 januari 2023 in werking. Dit bestemmingsplan gaat als ontwerpbestemmingsplan vóór deze datum in procedure en valt daarmee onder de huidige wet- en regelgeving. Met het inwerking treden van de Omgevingswet krijgen de bestemmingsplannen van de gemeente automatisch de status van een omgevingsplan. Toetsing Met de totstandkoming van dit bestemmingsplan wordt al in de 'geest van de omgevingswet' gewerkt. Zo is bijvoorbeeld een uitgebreid participatietraject met de directe omgeving en betrokkenen doorlopen. Het plan is gedeeltelijk aangepast naar aanleiding van suggesties vanuit de omgeving. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 6.2. Hoewel de Omgevingswet op dit moment nog niet van toepassing is, is bij dit plan wel gewerkt met de principes uit de wet.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de NNN is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 17

drukte. Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Voorliggend initiatief is een woningbouwlocatie en wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Voor dit plan moet de ladder worden doorlopen. De Ladder verplicht ertoe om een nieuwe stedelijke ontwikkeling af te stemmen op de geconstateerde behoefte en de wijze waarop in die behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Van belang hierbij is dat de behoefte zowel kwalitatief als kwantitatief kan zijn. Uiteraard dient de behoefte actueel te zijn. Daarnaast dient sprake te zijn van een regionale behoefte: de behoefte ziet niet enkel op de gemeente, maar ook op de regiogemeenten. Behoefte In 2.3 is de behoefte naar woningen (69) in Megchelen toegelicht. Daarnaast blijkt uit woononderzoek van het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek 2021 (AWLO) dat (selectie): De bevolkingsontwikkeling van de Achterhoek is omgeslagen naar groei; De druk op de woningmarkt op loopt. Er is nauwelijks keuze in de koopsector en de prijzen stijgen. Door de stijging van de huizenprijzen raakt een deel van de woningvoorraad buiten bereik van huishoudens met een laag inkomen of een middeninkomen. Starters komen in de huidige situatie de koopmarkt niet op; Ouderen zeggen te willen verhuizen, maar stellen de stap vaak uit.

Levensloopgeschikte woningen zijn er onvoldoende; Het aantal woningen waar een koper in Oude IJsselstreek kan kiezen is 1,5 (normaal 6-7); Een evenwichtige bevolkingsopbouw is nodig om draagkracht van voorzieningen (zoals scholen en sportverenigingen) te borgen, een goede mix van jong en oud. Tijdens het uitwerken van het plan is op diverse momenten een informatiebijeenkomst georganiseerd waarbij concreet is gepeild in hoeverre mensen interesse hebben in de voorgenomen woningbouw op deze locatie. Hieruit is een lijst ontstaan van ruim 120 geïnteresseerden, enkel uit de directe omgeving van Megchelen. Ook is nagegaan in welke soort woningen men geïnteresseerd is. Het plan is hierop aangesloten wat betreft het programma. Op deze manier is een gevarieerde mix ontstaan van moderne woningen voor starters, levensloopbestendige woningen en appartementen, koopwoningen, huurwoningen, kleinschalig woningen voor alleenstaanden en stellen en ruime gezinswoningen. Hiermee sluit het plan goed aan bij de geconstateerde woningbouwbehoefte uit het Achterhoeks Leefbaarheidsonderzoek. Bestaand stedelijk gebied Naast de woonbehoefte dient gemotiveerd te worden of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden 18 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

binnen het bestaand stedelijk gebied. Als motivatiegronden gelden het 'invullen' van lege plekken, het geven van een andere bestemming aan een gebied, het herstructureren van bestaande terreinen of het transformeren van bestaande gebouwen of gebieden. Kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen binnen bestaand gebied, dan is hiermee de Ladder succesvol doorlopen en is de motivering klaar. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Voor dit plangebied geldt dat de woningbouw gedeeltelijk buiten bestaand stedelijk gebied is gepland. Het plantencentrum direct aan de Julianaweg ligt binnen het bestaande stedelijk gebied. De kwekerij ligt echter formeel in het buitengebied, maar staat in directe verbinding met de dorpskern. De voorziene planontwikkeling kan niet binnen bestaand stedelijk gebied in Megchelen gerealiseerd worden, omdat hiertoe onvoldoende beschikbare en geschikte locaties zijn. Binnen het plangebied worden andere functies dan wonen beoogd, met name groene en maatschappelijke functies, die tevens in regionale en gemeentelijke structuurvisies worden nagestreefd. Deze functies vragen ruimte, die binnen bestaand stedelijk gebied niet beschikbaar is.

Ook zijn deze functies minder passend binnen bestaand stedelijk gebied. Daarbij biedt de bedrijfsbeeindiging van Louis Venhorst en zonen een unieke kans om de structuren van de historische kwekerij te behouden voor het dorp. De hier ontstane groene zone is uniek in het omliggende, verkavelde landschap en biedt een kans om wonen, ontspanning en recreatie in het groen in Megchelen te combineren. Om die reden kan de woningbouwontwikkeling gemotiveerd buiten bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan op passende wijze invulling geeft aan de Ladder van Duurzame Verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (actualisatieplan 6 Omgevingsvisie) is op 19 december 2018 vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland en op 1 maart 2019 in werking getreden. In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland zet de provincie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Gezond en veilig: een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid Schoon en welvarend: een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie De focus wordt verdiept door middel van 7 ambities voor een duurzaam, verbonden en economisch Krachtig Gelderland. De 7 ambities zijn energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving.

Op het gebied van woon- en leefomgeving streeft de provincie ernaar voldoende aanbod te hebben van woningtypen en woonmilieus die passen bij de diversiteit aan woningvraag in de provincie. Er wordt voorkeur gegeven aan bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen. Ook dienen woningen zo veel mogelijk duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig te zijn om aan te sluiten bij de doelstellingen van de provincie. Innovatieve ontwikkelingen waarbij (bestaande) woningen aardgasloos worden gemaakt en woonwijken verduurzaamd, worden gestimuleerd door de provincie. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van klimaatverandering is van belang, ook met het oog op het creëren van een gezonde leefomgeving voor de bewoners van Gelderland.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 19

3.2.2

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen' en 'Klimaatadaptatie' relevant.

Wonen In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De regionale woonagenda draagt bij aan een passende en goede woningvoorraad in de provincie. In het vervolg wordt het initiatief aan de betreffende woonagenda getoetst. Toetsing provinciaal beleid Het initiatief past binnen het provinciale beleid. Hoewel de woningen niet binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd, worden deze wel aan de rand van het dorp gerealiseerd, conform het uitgangspunt van de omgevingsvisie. De voorgenomen ontwikkeling sluit bovendien aan bij de doelstellingen om voldoende passend en duurzaam woningaanbod in de provincie te garanderen, dat aansluit bij de wensen van de inwoners. Ook worden in het plangebied aardgasvrije woningen gebouwd en wordt een substantieel aandeel groene ruimte beoogd. Dit sluit aan bij de provinciale doelstellingen voor energieneutrale en klimaatbestendige woningen. Daarnaast sluit het project aan bij de doelstelling voor het bouwen van betaalbare, toekomstbestendige en duurzame woningen. Klimaatadaptatie Met betrekking tot waterveiligheid en wateroverlast zijn normen vastgesteld met resultaats- en inspanningsverplichtingen voor de waterschappen.

Deze normen zijn vastgelegd in de provinciale waterverordeningen voor de waterschappen (Waterverordening Waterschap Rivierenland, Waterverordening Waterschap Vallei en Veluwe en Waterverordening Waterschap Rijn en IJssel). Ruimtelijke ontwikkelingen en weersextremen zijn hierop van grote invloed. Het is daarom van belang dat hiermee bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden en dat het waterschap hierbij wordt betrokken. Daarnaast vormen de effecten en gevolgen van droogte en hitte een belangrijke problematiek om rekening mee te houden. De verordening verplicht om bestemmingsplannen die nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maken om bij de toelichting maatregelen of voorzieningen te beschrijven over in ieder geval de volgende thema's: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. Toetsing provinciaal beleid Park Meghlo versterkt en verstevigt de huidige klimaatadaptieve kwaliteiten (veel bomen, sterke infiltratiezones, veel schaduw, hoge zandgronden) en voldoet daarmee in ruime mate aan de normen voor klimaatadaptief ontwikkelen. In 4.9 worden de maatregelen en voorzieningen beschreven.

20 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

3.2.3

Ontwerp Actualisatieplan 9 Omgevingsverordening ASV

Actualisatieplan 9 is een aanvulling op de omgevingsverordening. De aanvulling gaat over het aanwijzen van Aanvullende Strategische Voorraden (ASV) voor de drinkwatervoorziening. Hoewel nog niet formeel in werking, is met dit plan al wel voorgesorteerd op het in werking treden van deze regeling. Naar verwachting wordt deze regeling op 1 januari 2023, met het in werking treden van de Omgevingswet, daadwerkelijk van kracht. Door bevolkingsgroei en economische groei kan de vraag naar drinkwater in Nederland in de komende jaren flink stijgen. Daarnaast verandert het klimaat en wordt de bodem steeds intensiever gebruikt. Met dit actualisatieplan wordt beoogd dat er ook in de toekomst voldoende drinkwater is. Daarom reserveert de provincie grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening. Park Meghlo bevindt zich in een kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied. Voor een kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied gelden de regels uit paragraaf 4.3.7 Kwetsbare drinkwaterreserveringsgebieden. Globaal houden de regels in dat het verboden is om grondwaterbedreigende activiteiten uit te voeren zoals mijnbouw en bodemenergiesystemen. Daarnaast is een omgevingsvergunning nodig voor het in de bodem brengen van diep afstromend water, aanleg ondergrondse opslagtanks, aanleg begraafplaatsen en activiteiten zoals bedoeld in de bijbehorende Lijst van verboden grondwaterbedreigende activiteiten.

Ook geldt een meldingsplicht voor activiteiten die de bodem kunnen aantasten zoals het toepassen van grond of baggerspecie waarvan de kwaliteit de achtergrondwaarde overschrijdt, het roeren van de bodem dieper dan drie meter onder het maaiveld en het aanleggen van een systeem voor individuele behandeling van afvalwater. Toetsing In het bestemmingsplan is de gebiedsaanduiding "overige zone - kwetsbare drinkwaterreserveringsgebieden" opgenomen waarmee geborgd wordt dat de beperkingen die gelden vanuit de ASV ook daadwerkelijk worden gehanteerd.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale structuurvisie Achterhoek

In de regionale structuurvisie voor de Achterhoek zijn een aantal doelstellingen met elkaar vervlochten, namelijk: een grotere dynamiek in de regio (door onder andere versterking van de regionale economie en het regionale woning- en voorzieningenaanbod); het behoud van de eigen ruimtelijke kwaliteiten (zoals rust, ruimte en groen en kleinschaligheid); de karakteristieke, relatief kleine schaal van zoveel mogelijk kernen in de Achterhoek behouden. De spanning die tussen bovengenoemde doelstellingen bestaat, maakt dat een zekere mate van concentratie en sturing van de stedelijke ontwikkelingen noodzakelijk is om bestaande kwaliteiten (zoals beleving van 'rust en ruimte') te behouden en ongewenste effecten (bijvoorbeeld verkeershinder en onveiligheid, afkalving voorzieningenniveau) te voorkomen. Dit is gevat in het gelaagd principe van concentratie. Hiervoor is onderscheid gemaakt in drie lagen, namelijk het landelijk gebied, het dorpenlandschap en de dragerzone. Het gelaagd principe heeft meerdere doelen, zoals: de karakteristieke, relatief kleine schaal van zoveel mogelijk kernen in de Achterhoek behouden; de leefbaarheid in dorpen en kleine kernen verbeteren. Het nederzettingenpatroon van de Achterhoek wordt gezien als een dorpenlandschap, waarbij vitale dorpen de basis vormen voor de regionale werkgelegenheid, het voorzieningenaanbod en de leefbaarheid op het platteland.

In de dorpen wordt ruimte geboden voor een toename van de woningvoorraad en voor het wijzigen van de woningvoorraad om deze beter op de vraag toe te snijden. In zijn algemeenheid geldt dat de groei van de woningvoorraad de ontwikkeling van de plaatselijke bevolkingsgroei zal volgen, rekening houdend met een eventuele verdergaande afname van de gemiddelde woningbezetting. Locaties voor de toevoeging van bebouwing voor wonen, werken, voorzieningen of recreatie en toerisme dienen in eerste instantie binnen de bestaande kernen te worden gezocht (inbreiden). De inbreiding mag bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 21

echter niet zover gaan dat de voor dorpen karakteristieke groene gebiedjes uit het dorp verdwijnen. Toetsing Op dit moment sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. Uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) 2021 blijkt dat er structureel een mismatch bestaat tussen het huidige aanbod en de vraag, zie 3.1.3. Dit gaat ten koste van het draagvlak van voorzieningen en de leefbaarheid. Het initiatief voorziet in de vraag naar starters- en doorstroomwoningen, zonder in een grootschalig woningbouwprogramma te vervallen. In de anterieure overeenkomst met de gemeente is opgenomen dat er 10 starterswoningen (max. € 225.000, prijspeil 1-1-2020) in het plan worden opgenomen, ruim 20% van het totale aanbod. Het plan ondersteunt de wil van huidige inwoners van Megchelen e.o. om in het dorp te blijven wonen en onderdeel van de gemeenschap te blijven. Het plan bestaat uit groen en wonen in geclusterde woningen, direct aansluitend op de bestaande dorpskern, en sluit daarmee aan bij de kwaliteiten van de regio: rust, ruimte en kleinschaligheid. 3.3.2

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de Regionale Woonagenda 2015-2025 vastgesteld. Hiermee is er een opvolger van de regionale woonvisie Achterhoek 2010-2020, waarin afspraken zijn gemaakt over woningvoorraad in de Achterhoek. Met de Regionale Woonagenda willen de samenwerkende gemeenten, corporaties en provincie de volgende doelstellingen en ambities bereiken: 1. Er zijn in 2025 voldoende woningen van een door bewoners en woningzoekenden gewenste prijs en kwaliteit voorhanden in de bestaande woningvoorraad. 2. Het eerder afgesproken aantal netto toe te voegen woningen op regioniveau (5.900) wordt met 10% verlaagd in verband met de voorziene krimp van de regio. Dit betekent dat er tussen 2015 en 2025 netto nog 3.145 woningen worden toegevoegd. Meer bouwen vergroot de kans op leegstand en leidt tot een grotere sloopopgave (met name in de particuliere markt) vanaf het moment dat er sprake is van huishouden daling. 3. Op termijn zal sloop van woningen meer dan ooit noodzakelijke worden. Sloop/nieuwbouw is een gezamenlijke regionale opgave en levert een belangrijke bijdrage aan het in stand houden van de woonkwaliteit van de regio. Het draagt tevens bij aan het realiseren van de energiedoelstellingen en aan het vergroten van de woningvoorraad die levensloopbestendig is. 4. Bij de monitoring van de leegstand van woningen hanteren we de grens van maximaal 2%.

Hierbij maken we onderscheid tussen huur en koop: huur maximaal 1% en koop maximaal 3%. Als de werkelijke leegstand hoger is dan genoemde percentages wordt aan de hand van een nadere analyse bepaald of maatregelen nodig zijn. 5. Binnen de bestaande woningvoorraad is enerzijds sprake van waardevermindering en anderzijds van waardetoevoeging. Per saldo streven we zowel op regionaal als op lokaal niveau op waardebehoud. 6. De leefbaarheidsaspecten worden door bewoners gewaardeerd met eenzelfde oordeel als uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) naar voren kwam. 7. Er zijn voldoende kwalitatief hoogwaardige en bereikbare voorzieningen (ontmoeting, onderwijs, sport, zorg) om in de behoefte van de inwoners te voorzien. 8. In het Akkoord van Groenlo is afgesproken toe te werken naar een energieneutrale Achterhoek in 2030. Een van de onderdelen hierbij vormt het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. De afgelopen jaren hebben gemeenten, corporaties en provincie samen de schouders gezet onder de aanpak van de activiteiten, voortkomende uit de Regionale Woonvisie 2010-2020. Ditzelfde wordt nu opnieuw gevraagd bij de aanpak van de activiteiten uit de Regionale Woonagenda 2015-2025. In het vervolg wordt nader ingegaan op de vertaling van de Regionale Woonagenda in het gemeentelijk woningbouwbeleid.

22 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Naast het motto "de juiste woning op de juiste plaats", spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend. Toetsing De leefbaarheid van kernen als Megchelen valt of staat bij het draagvlak om voorzieningen zoals de dorpsschool en de diverse vereniging in het dorp te kunnen behouden. De juiste mix van jong en oud is van belang om de juiste groep van afnemers en vrijwilligers te creëren.

Het plan Meghlo is gevarieerd opgezet; starters met beperkte financiële bagage en kapitaalkrachtige doorstromers, huurders en kopers krijgen in dit plan kans om een (vervolg)woonstap in Megchelen te zetten. Het toevoegen van deze woningen zorgt voor een impuls in de lokale dorpsdynamiek.

3.4.2

Visie op landschap, natuur en groene kernen

De visie op landschap, natuur en groene kernen van de gemeente Oude IJsselstreek (2021) bestaat uit drie uitgangspunten: Behouden van de basiskwaliteit van het landschap; Stimuleren en samenwerken met inwoners voor aanleg van landschap en groen; Versterken van landschap en groen, bijvoorbeeld ter voorkoming van de hittestress in de kernen. De visie is opgebouwd uit: Overkoepelende visie: Een overkoepelende visie is opgesteld met betrekking tot het behouden van de basiskwaliteit van groen en landschap in het omgevingsplan, de communicatie met en educatie van inwoners, maar ook toeristen en bezoekers van alle leeftijden, het beheer en onderhoud van groen in zowel het buitengebied als in de kernen en de financierings-mogelijkheden van landschapsontwikkeling. Visie op landschap: behoud en bescherming is niet statisch, immers de komende jaren spelen de nodige ontwikkelingen en uitdagingen die hun ruimte in dit landschap vragen: Agrarische transitie, Energietransitie, Verstedelijking, Natuurontwikkeling, Biodiversiteit Lijnelementen, Klimaatadaptatie. Visie op groene kernen: Niet alleen het landschap in het buitengebied, maar juist ook het groen in de kernen is van wezenlijk belang. In de kernen is het groen van belang voor de fysieke leefomgeving en daarmee de leefbaarheid van de kern.

De kwaliteit, de ontwikkeling van de groenstructuur en het vergroten van (bio) diversiteit is daarbij van belang, Verder is klimaatadapatatie en groen bij ontwikkelingen binnen de kernen een wezenlijk onderdeel van de visie. Toetsing De ontwikkeling van Park Meghlo sluit aan bij de Visie op landschap, natuur en groene kernen. Met name de thema's uit de visie op groene kernen komen aan bod in Park Meghlo: het versterken van de ecologische waarden van de bestaande groenstructuur, de bestaande groenstructuur van Megchelen beschermen en versterken (door het park te formaliseren), klimaatadaptatie door gebruik te maken van de aanwezige elementen (ruim voldoende waterberging en schaduwplekken) en door middel van het Beeldkwaliteitsplan wordt natuurinclusief bouwen de norm. Daarnaast past het gedachtegoed van bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 23

stimuleren en samenwerken mét inwoners sterk bij dit initiatief waarbij bewoners zelf verantwoordelijkheid dragen voor het beheer en behoud van groen in de eigen leefomgeving.

3.4.3

Woonvisie gemeente Oude IJsselstreek

In de woonvisie van de gemeente Oude IJsselstreek (2017) wordt de basis gelegd hoe de gemeente, samen met corporaties en huurders, de woningvoorraad bestendig wilt maken voor een duurzame toekomst. In de woonvisie worden drie visie uitgewerkt: Visie op sociale huurvoorraad Visie op woonzorg Visie op verduurzaming Visie op woningvoorraad en waardebehoud De gemeente is voornemens om een bijdrage te leveren aan het realiseren van klimaat-, energie- en duurzaamheidsdoelstellingen. In 2030 moet de gemeente energieneutraal zijn. Daarnaast laat de Woonmonitor na jarenlange stagnatie ook in de regio Achterhoek herstel van de woningmarkt zien. Verkooptijden dalen, prijzen stijgen en het aanbod van koopwoningen loopt terug. Er is echter sprake van een verschuiving in de woningvraag. Toetsing De woonvisie is in 2017 vastgesteld. Sinds 2017 is de woningmarkt sterk aangetrokken, ook in de gemeente Oude IJsselstreek. Park Meghlo sluit op de volgende manier aan op de woonvisie: Visie op sociale huurvoorraad: is niet van toepassing in dit particulier initiatief; Visie op woonzorg: in dit plan is sterke nadruk op levensloopbestendige woningen; Visie op verduurzaming: in plan Meghlo zijn er geen gasaansluitingen, de woningen worden daarmee gasloos en minimaal BENG conform het geldende bouwbesluit.

De woningen worden ingepast in de groene omgeving en het park is ingericht om de biodiversiteit te versterken. Visie op woningvoorraad en waardebehoud: de woningen in dit plan sluiten aan op de lokale en regionale vraag. De grote diversiteit aan woningen is een tegenhanger voor eenzijdigheid van de huidige woningvoorraad (ruime en soms verouderde gezinswoningen). 3.4.4

Welstandsnota

Het welstandsadvies in de gemeente Oude IJsselstreek wordt verstrekt door de onafhankelijke Commissie Gelders Genootschap. Bij de toetsing wordt rekening gehouden met het gemeentelijk welstandsbeleid dat voor het betreffende gebied of bouwwerk is vastgesteld en is vastgelegd in de Welstandsnota. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen. De stedenbouwkundige opzet van dit plan is met de Commissie Gelders Genootschap besproken. Adviezen hierbij hebben hun vertaling gekregen in het uiteindelijke plan. Bij het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3) opgesteld, met daarin opgenomen de welstandscriteria, wat gelijktijdig door de gemeenteraad wordt vastgesteld en toegevoegd aan het welstandsbeleid waardoor dit voor deze locatie leidend gaat zijn. In het beeldkwaliteitsplan is op hoofdlijnen de gewenste uitstraling van zowel de toekomstige bebouwing als de ruimtelijke inrichting van het totale plan vastgelegd en wel zodanig dat er sprake is van een integrale gebiedskwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan is tevens gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan. Toetsing aan de uitgangspunten zoals vastgelegd in dit plan vindt plaats bij vergunningverlening.

Hiermee vindt borging plaats dat de uiteindelijke woningen voldoen aan de stedenbouwkundige wensen en de uitstraling krijgen die met dit plan is beoogd. Hierbij wordt gewerkt met een Q-team. Een Q-team geeft onafhankelijk oordeel over de ruimtelijke kwaliteit en vormgeving van een plan. De inzet van een Q-team is onder andere gewenst in projecten met hoge ambities op het vlak van ruimtelijke kwaliteit. Door de inzet van het Q-team wordt in een vroeg stadium sturing gegeven aan de ontwikkeling met als doel de integrale kwaliteit van het plan te waarborgen. Het Q-team geeft advies aan de commissie 24 ij Venhorst" (ontwerp)

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kweker

Ruimtelijke Kwaliteit of de vergunningaanvraag voldoet aan de ruimtelijke eisen en is te vergelijken met een zogenaamd "vooroverleg" commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie Ruimtelijke Kwaliteit beoordeelt uiteindelijk de aanvraag. Toetsing gemeentelijk beleid Het initiatief is passend binnen gemeentelijk beleid. De geplande activiteiten voorzien in de vraag naar woningen voor kleine huishoudens, met name voor starters en senioren, waarbij de seniorenwoningen tevens levensloopgeschikt worden gebouwd. Daarnaast zijn de woningen toekomstbestendig en dragen zij bij aan klimaat-, energie- en duurzaamheidsdoelstellingen. Tevens is het initiatief een kwaliteitsimpuls voor het bestaande dorp en voorkomt het daarmee verschraling van de woon- en leefomgeving.

3.5

Samenvatting

Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen het rijks-, provinciale-, regionale en gemeentelijk beleid.

bestemmingsplan "Woongebied Meghlo, vml Kwekerij Venhorst" (ontwerp) 25

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Milieu Effecten Rapportage

In de Wet milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). M.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten zijn activiteiten waarvoor de beslissing of de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen, niet bij wet vastligt, maar door het bevoegd gezag moet worden genomen. Bevoegd gezag moet bepalen of er sprake is van "belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu", die het doorlopen van de m.e.r.-procedure wenselijk / noodzakelijk maken. De activiteit 'woningbouw' valt in het Besluit m.e.r. onder de activiteit stedelijk ontwikkelingsproject van de D-lijst van het Besluit m.e.r. De voorgenomen activiteit is opgenomen in bijlage D categorie 11.2 van het Besluit m.e.r., maar blijft onder de drempelwaarde (drempelwaarde oppervlakte van 100 hectare of meer, aaneengesloten gebied van 2000 woningen of meer, bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer). De voorgenomen activiteit bestaat uit de bouw van 47 woningen 6 lodges. Tevens wordt opgemerkt dat ook een m.e.r. plicht ontstaat wanneer, in het kader van de Wet natuurbescherming, een passende beoordeling opgesteld moet worden.