Toelichting bestemmingsplan Molenweg 21 en 23.pdf
Tekst van het document
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek” November 2023 NL.IMRO.1509.BP000178-VA01
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding ................................................................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................................................... 4 1.2 Planlocatie ......................................................................................................................................................... 7 1.3 Geldende planologische regeling ................................................................................................................. 9 1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................................................ 10 2 Het plan ............................................................................................................................................................................... 11 2.1 Huidige situatie planlocatie ......................................................................................................................... 11 2.2 Historie .............................................................................................................................................................
14 2.3 Toekomstige situatie planlocatie ................................................................................................................ 15 3 Beleid ................................................................................................................................................................................... 19 3.1 Rijksbeleid........................................................................................................................................................ 19 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI).............................................................................................. 19 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening...................................................................... 19 3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking ............................................................................................ 20 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................................................... 20 3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland .............................................................................................. 20 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland .........................................................................................
21 3.2.3 Koersnotitie ‘Beleef het in Gelderland’.................................................................................... 22 3.3 Regionaal beleid ............................................................................................................................................. 23 3.3.1 Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 ............................................................................ 23 3.3.2 Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 ..................................................................... 24 3.3.3 Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek ................................. 24 3.4 Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................................... 25 3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 ................................................................................... 25 3.4.2 Toekomstvisie Oude IJsselstreek ............................................................................................. 26 3.4.3 Beleidsnotitie Toerisme en Recreatie 2020 - 2024................................................................ 28 3.4.4 Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek ..................................................
28 4 Omgevingsaspecten ......................................................................................................................................................... 30 4.1 Bodem ............................................................................................................................................................... 30 4.2 Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................................................... 31 4.3 Flora en Fauna ................................................................................................................................................ 33 4.3.1 Gebiedsbescherming Natura 2000 ........................................................................................... 33 4.3.2 Gebiedsbescherming Gelders Natuurnetwerk ...................................................................... 33 4.3.3 Soortenbescherming .................................................................................................................. 34 4.4 Geluid ................................................................................................................................................................ 35
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
1
4.5 Luchtkwaliteit .................................................................................................................................................. 37 4.6 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................................ 39 4.7 Externe veiligheid ........................................................................................................................................... 43 4.8 Water ................................................................................................................................................................. 45 4.9 Verkeer en parkeren ..................................................................................................................................... 46 4.10 Kabels en leidingen...................................................................................................................................... 48 4.11 Molenbiotoop ................................................................................................................................................ 48 4.12 Milieueffectrapportage ...............................................................................................................................
49 5 Juridische planbeschrijving ........................................................................................................................................... 51 5.1 Algemeen.......................................................................................................................................................... 51 5.2 Inleidende regels ............................................................................................................................................ 51 5.3 Bestemmingsregels ....................................................................................................................................... 51 5.3.1 Opbouw bestemmingen .............................................................................................................. 51 5.3.2 Bestemmingen ............................................................................................................................. 52 5.4 Algemene regels ............................................................................................................................................. 52 5.5 Overgangs- en slotregels ..............................................................................................................................
53 6 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................................................... 54 6.1. Economische uitvoerbaarheid .................................................................................................................... 54 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................................ 54 7 Procedure ........................................................................................................................................................................... 55 7.1 Algemeen.......................................................................................................................................................... 55 7.2 Overleg .............................................................................................................................................................. 55 7.3 Ontwerpbestemmingsplan ........................................................................................................................... 55 7.4 Vastgesteld bestemmingsplan ....................................................................................................................
56 Bijlagen ................................................................................................................................................................................... 57 1-1 1-2a 1-2b 1-3 1-4 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 3-1 3-2 3-3 4-1 4-2 5
Tekening bestaande situatie Molenweg 21 Beoogde situatie Molenweg 21 plattegrond Beoogde situatie Molenweg 21 aanzichten/doorsneden Beoogde situatie Molenweg 23 plattegrond/aanzichten/doorsnede Molencomplex De Kempermolen beoogd en nadere info Rapport verkennend bodem- en asbestonderzoek Molenweg 21 Rapport nader bodemonderzoek Molenweg 21 Evaluatie bodemsanering Molenweg 21 Bijlagen bij evaluatie bodemsanering Molenweg 21 Goedkeuring saneringsevaluatie Molenweg 21 Rapport quickscan natuurwaarden Molenweg 21 Rapport projectplan natuurwaarden Molenweg 21 Rapport quickscan natuurwaarden Molenweg 23 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Akoestisch onderzoek geluidwering gevels Molenweg 21 Rapport quickscan bedrijven en milieuzonering
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
2
6 7-1 7-2 8-1 8-2 8-3 8-4 9 10
Erfinpassing Molenweg 23 Redengevende beschrijving Molenweg 21 Redengevende beschrijving Molenweg 23 Melding Activiteitenbesluit Den Dam 2 Milieumelding Den Dam 2 toegelicht Milieutekening Den Dam 2 Akoestisch onderzoek Den Dam 2 Stikstofonderzoek Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
3
1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Er zijn van 2 initiatiefnemers plannen om de bestaande locaties aan de Molenweg 21 en 23 in Breedenbroek te herontwikkelen.
Molenweg 21
Molenweg 23
Bakkerij
Figuur 1: luchtfoto met kadastrale grenzen huidige situatie.
Op 29 maart 2019 is voor de Molenweg 21 een principeverzoek ingediend bij gemeente Oude IJsselstreek. Op Molenweg 21 is op dit moment een oude voormalige maalderij aanwezig. De wens is om deze te herontwikkelen en er 5 woningen te realiseren: 3 woningen door verbouw van het voormalige maalderijgebouw en 2 woningen door nieuwbouw na sloop van voormalige bedrijfswoning + bijgebouw. Op 30 augustus 2019 is voor de Molenweg 23 een principeverzoek ingediend. Op Molenweg 23 is een voormalige maalderij, de Kempermolen en een voormalige bakkerij aanwezig. Voor de voormalige maalderij is in de huidige situatie een kantoor gevestigd. Op deze locatie is het de wens om in deze voormalige maalderij, 4 recreatiewoningen te realiseren. Dit met behoud van het bestaande kantoor aan de voorzijde. Daarnaast wordt in de voormalige bakkerij een vijfde recreatiewoning gecreëerd. Het voormalige maalderij-complex (+ Kempermolen) aan de Molenweg 21 en 23 vormt een functioneel ensemble, dat samen onderdeel is van de historisch gegroeide bebouwing langs de Molenweg. De Kempermolen is een Rijksmonument en Molenweg 21 en 23 hebben beide de status van gemeentelijk monument.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
4
De kwaliteit van het maalderijgebouw aan de Molenweg 21 is in de loop van de jaren sterk achteruitgegaan. Aangezien dit voormalig maalderijgebouw de status gemeentelijk monument heeft, is het wenselijk om hieraan een toekomstbestendige invulling te geven. In de Beleidsnotitie woningbouwplanning waren voor deze locatie twee wooncontingenten opgenomen. Het plan om deze locatie met haar monument te herontwikkelen is niet haalbaar gebleken. Zodoende heeft de gemeente Oude IJsselstreek 3 extra woningen toegekend, onder de voorwaarde dat deze als senioren- en/of starterswoning moeten worden uitgewerkt. Het initiatief aan de Molenweg 23 voorziet tevens in de behoefte naar recreatiewoningen (zie o.a. Beleidsnotitie Toerisme en Recreatie 2020-2024) en voldoet, door het transformeren van bestaand vastgoed (hier met gemeentelijke monumentenstatus) bovendien aan het zorgvuldig ruimtegebruik en voorkomt extra verstening van het buitengebied. Op 28 juli 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek besloten om in principe medewerking te verlenen. In onderstaande illustratie wordt voor Molenweg 21 een impressie gegeven van de toekomstige situatie. Deze situatie is akkoord bevonden door de welstandcommissie.
Figuur 2: Beoogde situatie voorgevel Molenweg 21, woningen 1, 2 en 3 in voormalige maalderij (conform akkoord door welstandcommissie)
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
5
Figuur 2a: beoogde situatie hoofdentree Molenweg 21, woningen 4 en 5 (ter plaatse van voormalige bedrijfswoning + schuur)
Figuur 2b: een 3d impressie beoogde situatie Molenweg 21, voorzijde (links) en achterzijde (rechts)
In figuur 3 is een impressie weergegeven van de beoogde situatie aan de Molenweg 23, met 5 recreatiewoningen, de Kempermolen en kantoor.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
6
Figuur 3: Impressie beoogde situatie Molenweg 23, kantoor met 4 recreatiewoningen + molen en 1 recreatiewoning in voormalige bakkerijgebouw (inzet).
1.2 Planlocatie De planlocatie Molenweg 21 en 23 is gelegen buiten de bebouwde kom in het buitengebied van gemeente Oude IJsselstreek. De planlocatie Molenweg 21 en 23 is gelegen op circa 770 meter vanaf de kern Sinderen, circa 2,5 km vanaf De Heurne en circa 2,3 km vanaf Breedenbroek.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
7
Sinderen
De Heurne
Breedenbroek Figuur 4:: luchtfoto met ligging t.o.v. woonkernen Breedenbroek, De Heurne en Sinderen.
Het terrein, van de planlocatie is kadastraal bekend als Gendringen, sectie A, nummers 2343 (Molenweg 21) en sectie A nummers 2693, 2705 en 2706 (Molenweg 23). In onderstaande figuur is de planlocatie weergegeven met haar ligging t.o.v. haar directe omgeving.
16 19 21 23 2 27
Figuur 5: ligging planlocatie (oranje) t.o.v. haar directe omgeving.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
8
1.3 Geldende planologische regeling De planlocatie ligt binnen het bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017” (vastgesteld op 28 juni 2018) en heeft gedeeltelijk de enkelbestemming “Bedrijf”, deels de enkelbestemming “Agrarisch met waarden” zonder bouwblok en deels de enkelbestemming “Cultuur en ontspanning” (ter plaatse van de Kempermolen). Ter plekke van deze enkelbestemmingen “Bedrijf” aan de Molenweg 21 en 23 is een bouwvlak met een maximum bebouwd oppervlakte van 1.150 m2 opgenomen.
Figuur 6: Uitsnede bestemmingsplankaart “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017” met rood omlijnd de planlocatie weergegeven (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Bedrijf
Cultuur en ontspanning
Figuur 7: uitsnede bestemmingsplan met bestemmingen
Geconcludeerd moet worden dat de realisatie van de woningen en recreatiewoningen niet past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017”.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
9
Op 28 juli 2020 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten om in principe, onder voorwaarden mee te willen werken aan het bouwplan en de daarvoor benodigde wijziging van het bestemmingsplan voor de Molenweg 21 en 23. Voorwaarde is onder meer dat het plan niet in strijd is met een ‘goede ruimtelijke ordening’. In deze Toelichting op het bestemmingsplan wordt aangetoond dat hieraan wordt voldaan.
1.4 Leeswijzer In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van de planlocatie geschetst en is de aanleiding voor het bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt de huidige en toekomstige situatie van de planlocatie beschreven. Tevens wordt ingegaan op de historie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de haalbaarheid voor wat betreft beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 handelt over de juridische planbeschrijving en hoofdstuk 6 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de te volgen procedure voor het plan. Daarachter zijn de bijlagen bij de toelichting opgenomen.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
10
2 HET PLAN 2.1 Huidige situatie planlocatie De planlocatie is gelegen in het buitengebied van gemeente Oude IJsselstreek, op geruime afstand van kernen Sinderen, Breedenbroek en De Heurne (respectievelijk circa 770 meter, 2,3 km en 2,5 km).
Figuur 8: ligging planlocatie t.o.v. omliggende kernen
De planlocatie heeft gedeeltelijk de enkelbestemming “Bedrijf”, deels de enkelbestemming “Agrarisch met waarden” zonder bouwblok en deels de enkelbestemming “Cultuur en ontspanning”. Ter plekke van deze enkelbestemming “Bedrijf” aan de Molenweg 21 en 23 is een bouwvlak met een maximum bebouwd oppervlakte van 1.150 m2 opgenomen. Onderdeel van het plan is dat deze bedrijfsbestemming in het buitengebied verdwijnt. De planlocatie ligt aangrenzend naast de Molenweg 19 (woning), Molenweg 27 (bedrijf) en Den Dam 2 (bedrijf) en tegenover de woning op Molenweg 16. Molenweg 27 betreft een servicelocatie voor een koelinstallatiebedrijf en aan Den Dam 2 is een bedrijf gevestigd, dat survivalmaterialen en kleding verkoopt en waar sprake is op survivalsport gerichte sportactiviteiten.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
11
Wonen 19 16
21
Wonen
Bedrijf 23 Bedrijf
2
27 Bedrijf Cultuur en ontspanning
Figuur 9: bestaande situatie plangebied (geel) t.o.v. omliggende functies (met huisnummer)
Op onderstaande foto is de huidige situatie aan de Molenweg 21 weergegeven. Links de voormalige bedrijfswoning/ kantoor met aangebouwde schuur. In het midden is de in slechte staat verkerende voormalige maalderij te zien. Uiterst rechts is de achterzijde van de voormalige maalderij aan de Molenweg 23 te zien.
Molenweg 23
Bedrijfswoning/ kantoor + aangebouwde schuur Molenweg 21 (wordt gesloopt)
Voormalige maalderij (wordt gerenoveerd)
Figuur 10: huidige situatie Molenweg 21 met links voormalige bedrijfswoning/ kantoor en in midden voormalige maalderij
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
12
Op onderstaande foto’s is de huidige situatie ter plaatse van Molenweg 23 weergegeven. De voormalige maalderij, het bestaande kantoor, de Kempermolen en de voormalige bakkerij (bij nr. 23) zijn goed zichtbaar. Figuur 11: foto van de huidige situatie ter plaatse van Molenweg 23 (vanuit westelijke richting)
Kempermolen nr. 23 Voormalige maalderij nr. 21
Voormalige bakkerij
Bestaand kantoor nr. 23 Voormalige maalderij nr. 23
Figuur 12: foto overzicht huidige situatie ter plaatse van Molenweg 23 (vanuit noordelijke richting)
Figuur 12a: kantoor Molenweg 23 gemoderniseerd (actuele situatie)
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
13
2.2 Historie De Kempermolen, thans gesitueerd op Molenweg 23 kent een lange geschiedenis. In 1882 is deze, samen met een woonhuis en een maalderij gebouwd. De molen is in 1975 en 2003 gerestaureerd. De molen is altijd in het bezit geweest van de familie Kemper. Dit verklaart ook de naam van de molen. Thans is de molen eigendom van de Stichting Kempermolen. De molen wordt regelmatig door vrijwillige molenaars in bedrijf gesteld. De molen heeft de status rijksmonument, de bijgebouwen zijn gemeentelijke monumenten. Het maalderijgebouw is in 2015 gerestaureerd en in oorspronkelijke staat teruggebracht. In de aanbouw aan de voorzijde is een vernieuwd kantoor aanwezig waar het interieuradviesbureau is gevestigd van één van de initiatiefnemers (zie figuur 12a). De oorspronkelijke oude brood- en beschuitbakkerij op deze locatie is voornamelijk bekend van de Achterhoekse Theebeschuit. Het maalderijgebouw aan de Molenweg 21 is ooit gebouwd door de toenmalige coöperatie. Het voormalige maalderijgebouw aan de Molenweg 21 vormde oorspronkelijk, samen met de voormalige bedrijfswoning/ kantoor en bijgebouwen dan ook één gezamenlijk ensemble met de gebouwen aan de Molenweg 23. De gebouwen aan de locatie Molenweg 21 zijn inmiddels ernstig in verval geraakt. Uit onderstaande historische kaarten blijkt de ontwikkeling van de planlocatie aan de Molenweg 21 en 23 vanaf rond 1890 tot heden.
Figuur 12: uitsnede historische kaart met situatie op planlocatie, links rond 1890 en rechts 1930 (bron: www.topotijdreis.nl)
Figuur 13: uitsnede historische kaart met situatie op planlocatie, links rond 1980 en rechts heden (bron: www.topotijdreis.nl)
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
14
2.3 Toekomstige situatie planlocatie Het is de wens van initiatiefnemers om op de planlocatie Molenweg 21, 5 woningen en op de Molenweg 23, vijf recreatiewoningen te realiseren. Daarnaast blijft op Molenweg 23 het huidige kantoor behouden en zal als vanzelfsprekend de Kempermolen een prominente rol blijven spelen in het ensemble als geheel. Op de Molenweg 21 zal de bestaande bestemming “bedrijf” verdwijnen en zodoende worden gewijzigd naar “wonen”. Woningbouw op een locatie in het buitengebied, zonder dat er sprake is van vrijkomende agrarische bebouwing (zgn. VAB-beleid) of de ontwikkeling van een landgoed (bijv. “rood voor groen”) is in strijd met de bestemming en het geldende woningbouwbeleid. De beoogde ontwikkeling ziet op het verdwijnen van een bedrijfsbestemming in het buitengebied en daarmee op het blijvend beëindigen van bedrijfsactiviteiten op deze locatie in het buitengebied. Dit is een wenselijke ontwikkeling in het buitengebied. De beoogde situatie aan de Molenweg 21 en 23 maakt door het realiseren van de woningen en de recreatiewoningen, het in stand houden van een tweetal gemeentelijke monumenten, een rijksmonument mogelijk, waarbij het cultuurhistorisch ensemble op deze locatie wordt hersteld. Voor de recreatiewoningen heeft de gemeente beleid ontwikkeld. Hiervoor hanteert zij de Beleidsnotitie Toerisme en Recreatie 2020-2024 (zie ook paragraaf 3.4.2).
Daarin zijn onder meer ambities en mogelijkheden opgenomen betreffende bijzondere vormen van verblijfs- en overnachtingsmogelijkheden. Het plan voorziet zodoende in een duurzame toekomstbestendige oplossing voor een locatie met twee gemeentelijke monumenten en een Rijksmonument, waarbij een bedrijfsbestemming in het buitengebied wordt gesaneerd. Het plan maakt het mogelijk om op een duurzame wijze cultureel erfgoed als ensemble te behouden voor de toekomst. Bovendien geeft het plan een impuls aan het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek.
Molenweg 23 De Molenweg 23 krijgt de bestemming “Recreatie - recreatiewoning”, met daarbinnen een aanduiding. Een deel van de aanbouw voor het maalderijgebouw (42 m2) is in de huidige situatie in gebruik als kantoor (zie ook figuur 12a). Het betreft een kantoor zonder baliefunctie en dat blijft in de toekomstige situatie ongewijzigd. Het kantoor krijgt binnen de enkelbestemming “Recreatie – recreatiewoning” een aanduiding “kantoor”. Het deel van het plangebied dat in de huidige situatie als “Agrarisch met waarden” is bestemd, blijft zo bestemd. Daarbinnen wordt ter hoogte van de voormalige bakkerij een bestemming “Recreatie – recreatiewoning” opgenomen. De twee enkelbestemmingen “Recreatie – recreatiewoning’ worden op de plakaart verbonden met een koppelteken. Permanente bewoning van de recreatiewoningen is uitgesloten. De bestaande Kempermolen krijgt in het plan de enkelbestemming “Cultuur en ontspanning” met de functieaanduiding “specifieke vorm van cultuur en ontspanning – molen”. De kantine voor de molenaar, gelegen in het voormalige maalderijgebouw ligt binnen deze enkelbestemming (zie verbeelding).
Molenweg 21 Aan de Molenweg worden in de gewenste situatie in totaal 5 woningen gerealiseerd. Hiervan moeten minimaal 3 woningen worden ontwikkeld voor de preferabele doelgroepen, senioren en starters. De starterswoningen zijn op dit moment gemaximeerd op € 225.000,- (prijspeil 2021). Er worden 2 (levensloopbestendige) seniorenwoningen ontwikkeld. Een woning is een levensloopbestendige woning als alle benodigde voorzieningen op de begane grond worden gerealiseerd. Hierdoor kunnen de bewoners er langer zelfstandig blijven wonen.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
15
De andere 3 woningen (in de voormalige maalderij) worden ontwikkeld als blokje van 3. De tussenwoning wordt ontwikkeld als starterswoning. In onderstaande illustratie een schetsimpressie van een mogelijk toekomstige situatie.
starterswoning
2 seniorenwoningen
parkeren
Parkeren
Figuur 14: opzet Molenweg 21 met in groene kader renovatie maalderij en in rode kader nieuwbouw en groeninpassing (links voor)
De woningen in het voormalige maalderijgebouw worden uitgevoerd als blokje van 3 met aan de achterzijde per woning een overdekt terras. De seniorenwoningen worden geschakeld. Alle woningen krijgen in het te verbouwen bijgebouw een eigen parkeerplek en een eigen berging. Voor 2 woningen binnen dit plan bestaat de mogelijkheid voor een 2de eigen berging. Alle woningen worden ontsloten via de Molenweg. Het plan aan de Molenweg 21 voorziet in totaal in maximaal 12 parkeerplaatsen. Daarvan worden er 7 op het achterterrein gerealiseerd en maximaal 5 aan de voorzijde van het plan op eigen terrein. Op grond van de parkeernormen uit het GVVP zouden 10 parkeerplaatsen voldoende zijn, zodat sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor dit plan. Ongeveer ter plaatse van parkeerplaats P5 komt een nieuw pompgemaal. Er zal nader bekeken moeten worden of de parkeerplaats op deze plek mogelijk is. Ook bij het vervallen van deze parkeerplaats is echter sprake van voldoende parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen (zie paragraaf 4.9). Deze in figuur 14 weergegeven invulling van Molenweg 21 is tot stand gekomen na intensief overleg met en op advies van de welstandcommissie. Hierbij is behoud van het stenige en industriële karakter en de weergegeven symmetrie specifiek benoemd. De in figuur 14 weergegeven situatie is akkoord bevonden.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
16
Naast het advies van de welstandcommissie moet rekening worden gehouden met de molenbiotoop. De provincie Gelderland heeft hierover het volgende opgemerkt: Met betrekking tot het aan te planten groen zal er tot slot rekening gehouden moeten worden met het feit dat er binnen het ‘molenbiotoop’, zonder vergunning, geen beplanting/ houtgewassen mogen worden aangebracht welke hoger worden dan de hoogte van de onderste punt van een verticaal staande molenwiek. Dat betreft hier een hoogte van 3,75 meter + maaiveld.
Molenweg 23 In de gewenste situatie aan de Molenweg 23 worden er in het voormalige maalderijgebouw 4 recreatiewoningen gerealiseerd. Het bestaande kantoor, dat recentelijk is gerenoveerd, aan de voorzijde van het maalderijgebouw blijft ook in de toekomstige situatie behouden. Daarnaast bestaat de wens om in het voormalige bakkerijgebouw een 5de recreatiewoning te realiseren.
Kantoor
Figuur 15: toekomstige situatie bestaande maalderij + kantoor, 4 recreatiewoningen (rood omlijnd) + kantoor.
Het voormalige bakkerijgebouw wordt in de gewenste situatie volledig gerenoveerd en wordt in gebruik genomen als 5de recreatiewoning.
Figuur 16: gerenoveerde bakkerij wordt recreatiewoning.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
17
Figuur 16a: situatietekening beoogde situatie Molenweg 23
Voor plattegrondtekeningen van de beoogde situatie op beide locaties binnen het plangebied, met hierin een weergave van de maatvoering en oppervlaktes in de beoogde situatie, wordt verder verwezen naar bijlage 1-1, 12a, 1-2b, 1-3 en 1-4.
Resume toekomstige situatie Het plan maakt het mogelijk om een toekomstbestendige, duurzame invulling te geven aan deze unieke locatie met behoud van een Rijksmonument (Kempermolen) en 2 gemeentelijke monumenten (de 2 maalderijen).
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
18
3 BELEID 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het voorjaar van 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In deze visie geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De visie vervangt onder meer de Nota Ruimte. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is vervangen door de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Het NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. De bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw.
Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken. Om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. In het NOVI staat onder meer ook beschreven dat onze landschappen en ons cultureel erfgoed ook in 2050 de Nederlandse identiteit bepalen. Het zijn belangrijke culturele en cultuurhistorische kwaliteiten die we voor de toekomst behouden. Ook wordt aangegeven dat landschap en natuur beter toegankelijk wordt gemaakt voor recreanten en vinden ondernemers nieuwe inkomstenbronnen in onder meer recreatie. De NOVI is tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers.
Planspecifiek Met de uitvoering van het plan, met de realisatie van de 5 woningen en 5 recreatiewoningen, wordt een toekomstbestendige, duurzame invulling gegeven aan een bestaande grotendeels, monumentale locatie. Er verdwijnt een bedrijfsbestemming in het buitengebied en door de ontwikkeling kunnen een Rijksmonument en een 2-tal gemeentelijke monumenten duurzaam behouden blijven. Dit is in lijn met de doelstellingen uit het NOVI. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van een bestemmingsplan voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De gebieden van nationaal belang zijn in het Barro op kaarten aangegeven. De planlocatie ligt niet in een gebied van nationaal belang.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
19
Planspecifiek Hoewel het plan geen rechtstreeks nationaal belang treft, geeft het met de realisatie van onder meer de 5 woningen en 5 recreatiewoningen een toekomstbestendige, duurzame invulling aan bestaande (deels) monumentale gebouwen. 3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (oktober 2012) is “de ladder voor duurzame verstedelijking” geïntroduceerd. De Ladder voor duurzame verstedelijking (ladder) is toegevoegd aan artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening en is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motivatievereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is de gewijzigde ladder in werking getreden. Met betrekking tot woningbouw is sprake van een ladder-plichtige stedelijke ontwikkeling vanaf 12 woningen.
Planspecifiek In het onderhavige plan is geen sprake van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Omdat er binnen dit plan slechts sprake is van 5 nieuwe woningen, de 5 recreatiewoningen tellen binnen dit kader niet mee, wordt zonder meer voldaan aan de het criterium efficiënt ruimtegebruik. Bovendien worden drie van de vijf woningen net als alle recreatiewoningen gerealiseerd binnen bestaand vastgoed, waarmee zonder meer sprake is van efficiënt ruimtegebruik. Hiermee wordt een toekomstbestendige invulling gegeven aan meerdere monumentale gebouwen op de planlocatie. Deze invulling kan niet worden gezien als een ladder-plichtige stedelijke ontwikkeling.
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld De omgevingsvisie richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland voor een langere termijn. Veel maatschappelijke vraagstukken zijn zo complex dat alleen een gezamenlijke inzet succesvol kan zijn. In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor Gelderland daarom in een nauwe samenwerking met partners uitgedacht. Daarbij kijken de provincies en partners vanuit een integraal en internationaal perspectief naar Gelderland. Met deze bestuurlijke strategie kunnen voor Gelderland toekomstbestendige keuzes gemaakt worden. Met betrekking tot woningbouw spreekt provincie Gelderland in haar omgevingsvisie de volgende ambities uit: • Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. • Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. • Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.
De provincie beschrijft haar aanpak in de omgevingsvisie als volgt: • We gaan in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. We hebben specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken. • We stimuleren innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
20
Planspecifiek Strikt genomen voorziet het Gelderse beleid, buiten het VAB-beleid en het beleid rondom de ontwikkeling van landgoederen, niet zonder meer in het realiseren van woningen in het buitengebied. Door de unieke combinatie binnen het plan aan de Molenweg, waarin een bedrijfsbestemming in het buitengebied verdwijnt, twee gemeentelijke monumenten een duurzame toekomstgerichte invulling krijgen, wordt op deze unieke plek (met tevens het Rijksmonument de Kempermolen) het cultuurhistorisch ensemble teruggebracht en voor de toekomst behouden. Het plan voorziet in een duurzame, toekomstbestendige oplossing voor een locatie met twee gemeentelijke monumenten en een Rijksmonument. Het plan maakt het mogelijk om op een duurzame wijze cultureel erfgoed te behouden voor de toekomst en biedt door de realisatie van de recreatiewoningen dit erfgoed van dichtbij te beleven. Dit geeft een impuls aan het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland Op 19 december 2018 is de Omgevingsverordening Gelderland in werking getreden en op onderdelen inmiddels meerdere keren geactualiseerd. De huidige versie is op 21 december 2022 vastgesteld en medio januari 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is.
De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. In de Omgevingsverordening is met betrekking tot woningbouw geregeld dat er per regio een regionale woonagenda moet worden opgesteld. De 7 gemeenten in de Achterhoek hebben hieraan invulling gegeven door in juli 2019 gezamenlijk in te stemmen met de kwaliteitscriteria voor nieuwe woningbouwplannen. Op grond van artikel 2.65b van de Omgevingsverordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, worden ingegaan op de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken (inclusief de afweging die daarbij is gemaakt). Verder is in verband met de aanwezige molen van belang dat in de Omgevingsverordening regels zijn gesteld omtrent de molenbiotoop. Dit betreft een gebied met een straal van 400 meter rondom een historische of monumentale molen (gerekend vanaf het middelpunt van de molen).
Een bestemmingsplan mag geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maken als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt.
Planspecifiek Zoals ook onder 3.2.1 aangegeven voorziet het Gelderse beleid, buiten het VAB-beleid en het beleid rondom landgoederen in principe niet in het bouwen van woningen in het buitengebied. Door de realisatie van de voorgestelde woningen en recreatiewoningen op deze unieke plek, is het echter mogelijk om de twee monumentale maalderijgebouwen te herstellen en te behouden voor de toekomst. Daarnaast wordt het met deze ontwikkeling niet langer mogelijk om bedrijvigheid uit te oefenen op deze locatie. Dat sluit aan bij het provinciale beleid om solitaire bedrijvigheid in het buitengebied te beperken. De realisatie van 5 woningen binnen de voorkeursdoelgroep voorziet in een lokale behoefte en voldoet volledig aan de Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw. Ook door realisatie van de 5 recreatiewoningen binnen de bestaande karakteristieke bebouwing aan Molenweg 23 wordt een streekeigen toekomstbestendige invulling gegeven aan de monumentale status van de planlocatie en wordt bovendien de mogelijkheid geboden deze van dichtbij te beleven. Onderhavig plan sluit daarmee aan op hetgeen in de Omgevingsverordening staat opgenomen.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
21
Op basis van de Klimaatatlas Oude IJsselstreek is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering. • Wateroverlast: uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied geen plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. • Hittestress: uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat de temperatuur in het plangebied warmer tot veel warmer kan zijn op warme dagen. Dit is gebaseerd op de huidige bebouwde situatie en wijkt niet af van andere plekken met bebouwing in het buitengebied. De nieuwe woningen en recreatiewoningen zijn goed geïsoleerd conform de huidige normen. Daarmee zijn die gebouwen ook minder gevoelig voor opwarming, wat onder meer relevant is voor warmte in de nachtelijke periode. Gezien de ligging in het buitengebied en de omgeving met verspreid liggende bebouwing is geen sprake van een stedelijk hitte-eiland. Het aantal warme nachten boven de 20 graden wijkt in het plangebied niet af van het aantal in het omliggende, onbebouwde buitengebied. • Droogte: de bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden zien dat de situatie in 2050 verslechtert ten opzichte van de huidige situatie. Qua droogtegevoeligheid is het plangebied niet tot beperkt droogtegevoelig.
Dat verslechtert in 2050 niet ten opzichte van de huidige situatie. Door het hemelwater binnen het plangebied te bergen en te laten infiltreren blijft het hemelwater meer dan nu in het gebied zelf. Het plangebied ligt niet in een gebied waar een grotere kans op natuurbranden is bij langdurige droogte. In het plangebied zijn geen waterpartijen en beken aanwezig die stil kunnen komen te staan of droog kunnen vallen. Daarmee is geen sprake van een risico voor de volksgezondheid. Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat in voorliggend plan voldoende wordt ingezet op het voorkomen of beperken van mogelijke risico's door droogte als gevolg van klimaatverandering. • Overstroming: De bijbehorende kaartbeelden laten zien dat er geen watergangen in de nabijheid van de planlocatie liggen. Daarbij vormt overstroming geen risico voor het plangebied. Volgens de Klimaatatlas Oude IJsselstreek is geen sprake van zodanige lokale klimaateffecten dat hiervoor op planniveau specifieke regels moeten worden gesteld. Wel is het gezien de lage grondwaterstanden zaak om hemelwater binnen het plangebied te bergen. Voor wat betreft de molenbiotoop kan worden opgemerkt dat geen sprake is van nieuwe bebouwing die de windvang van de molen beperkt.
Met betrekking tot het aan te planten groen wordt rekening gehouden met het feit dat er binnen de molenbiotoop zonder vergunning geen beplanting mag worden aangebracht, die hoger wordt dan de hoogte van de onderste punt van een verticaal staande molenwiek. Dat betreft hier een hoogte van 3,75 meter boven maaiveld. 3.2.3 Koersnotitie ‘Beleef het in Gelderland’ In Gelderland wordt het gedachtengoed van waardevol toerisme omarmd. Dit houdt in dat toerisme waardevol is en samenhangt met bijvoorbeeld natuur, cultuur en erfgoed en mobiliteit. Zo zijn in diverse regio’s ambities vastgesteld die onderstrepen dat de vrijetijdseconomie bijdraagt aan het beschermen en versterken van natuur en landschap en het verbeteren en vergroten van de leefbaarheid voor inwoners. Daarnaast zorgt toerisme ervoor dat de inwoners van Gelderland gebruik kunnen maken van de kwalitatieve culturele en recreatieve voorzieningen die de provincie biedt. De koersnotitie “Beleef het in Gelderland” stelt de toeristische en recreatieve kwaliteiten van Gelderland centraal. Dit is goed voor de economie en het voorzieningenniveau. Gelderlanders profiteren ook op een andere manier van de sterke toeristisch-recreatieve sector. De uitgaven van de bezoekers zorgen ervoor dat sommige voorzieningen, zoals een supermarkt, blijven bestaan.
Ze maken extra investeringen haalbaar die onze provincie aantrekkelijker maken om in te wonen en werken, met meer mogelijkheden voor sport en ontspanning. En ze dragen bij aan behoud van natuur en cultuurhistorische waarden.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
22
Planspecifiek De beoogde situatie aan de Molenweg past helemaal binnen het verhaal van “Beleef het in Gelderland”. Door de realisatie van de woningen en de recreatiewoningen (beide in een gemeentelijk monument) blijft waardevol cultureel erfgoed duurzaam behouden. Bovendien maakt de realisatie van de recreatiewoningen het van dichtbij beleven van dit cultureel erfgoed mogelijk.
3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 De regionale structuurvisie is een actualisatie van de regionale structuurvisie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat er zich een aantal relevante en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen hebben voorgedaan, zoals: 1. energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen; 2. bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening en 3. de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied. De visie gaat ervan uit dat deze ontwikkelingen gevolgen kunnen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de regio Achterhoek. Ze hebben invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie wil richting geven aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven op juiste wijze te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel hiervan is om ook in de toekomst te kunnen spreken van een vitale, regionale economie en een zeer prettige omgeving om in te wonen en te recreëren. De visie gaat uit van waardeontwikkeling door het toevoegen van kwaliteit als motor achter ruimtelijke ontwikkelingen.
Flexibiliteit is nodig om het kwalitatieve aanbod en vraag goed op elkaar af te kunnen stemmen. De ruimtelijke visie richt zich niet op een ruimtelijk eindbeeld, maar streeft juist flexibiliteit na. Het leidende principe is een omslag 'van sturen naar begeleiden'. Dit om kansen te pakken en tegelijkertijd te werken aan behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Met de visie wordt regionale afstemming beoogd in de keuzes in de ruimtelijke ontwikkeling op lokaal niveau. Dit door het benoemen van ruimtelijke speerpunten. Als regionale speerpunten worden genoemd: bevolkingsdaling, transitie van het platteland en duurzaamheid/energietransitie. Feit is dat er in de Achterhoek geen sprake meer is van bevolkingsdaling, maar juist van groei. Vooral hierom is er behoefte aan extra woningen. Dit is nader beschreven in het beleidsdocument Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek (zie paragraaf 3.3.3).
Planspecifiek Voor de planlocatie waren reeds 2 woningen opgenomen in de Beleidsnotitie woningbouwplanning. Door 3 woningen extra toe te staan, wordt het mogelijk om het bestaande ensemble van gemeentelijke monumenten, inclusief een rijksmonument, op de planlocatie te behouden en een toekomstbestendige invulling te geven. Met het plan wordt een gewenste invulling gegeven aan de transitie van het platteland. In het plan verdwijnt een bedrijfsbestemming uit het buitengebied en maakt het herstel en behoud van een monumentale locatie mogelijk. En door de realisatie van de recreatiewoningen ontstaat tevens de mogelijkheid deze unieke cultuurhistorische locatie van dichtbij te beleven.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
23
3.3.2 Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 De regionale woonagenda 2015-2025 is begin 2015 tot stand is gekomen in samenspraak tussen beleidsmedewerkers, bestuurders, burgers, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Na vaststelling door de zeven gemeenteraden, alsmede door de besturen van de woningcorporaties en GS van de provincie, vormt dit document het kader voor de uitvoering en dient het tevens als uitgangspunt voor de vraag aan de samenleving om ideeën en plannen. Samen met organisaties, ondernemers en bewonersorganisaties willen gemeenten, woningcorporaties en provincie in partnerschap aan de slag met het realiseren van de ambities, doelen en kansen uit deze agenda. Ten aanzien van wonen wordt in de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vooral ingezet op minder nieuwe woningen. Dit in verband met de krimp. Feit is dat er in de achterhoek geen sprake meer is van krimp, maar juist van groei. Er is dus behoefte aan extra woningen. Dit is nader beschreven in het beleidsdocument Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek (zie hierna).
Planspecifiek Zoals aangegeven onder 3.3.1 waren in de Beleidsnotitie woningbouwplanning reeds 2 woningen opgenomen voor deze locatie. Door de 3 woningen extra toe te voegen wordt het mogelijk om de op de planlocatie aanwezige gemeentelijke monumenten te behouden en een duurzame functie te geven. 3.3.3 Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek De Thematafel Wonen en Vastgoed van de regio Achterhoek heeft op 20 juni 2019 een regionaal kader afgestemd en omarmd over de toe te voegen woningbouw in de Achterhoek. Het beleidsdocument “Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek” beschrijft dit regionale kader en is vastgesteld op 26 september 2019 door de gemeenteraad. Naast het regionale kader beschrijft het beleidsdocument de te hanteren werkwijze en het monitoren van nieuwe woningbouwinitiatieven. Het vervangt een deel van hoofdstuk 5 van de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 die in 2015 is vastgesteld. Aanleiding van de ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ is het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO), dat laat zien dat er kwalitatieve tekorten en overschotten zijn tussen vraag en aanbod van woningen (mismatch) in de regio Achterhoek.
De groei van het aantal huishoudens in de regio houdt langer aan dan eerder voorzien en dat betekent dat er extra woningen moeten komen boven op het aantal dat in afspraken is vastgelegd in de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025. De ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ geeft ruimte aan de bouw van extra woningen, maar met prioriteit voor woningen waar behoefte aan is en waarvan een duidelijk tekort in de markt te zien valt. De behoefte bestaat voornamelijk uit woningen voor starters en senioren. Drie kwaliteitscriteria worden benoemd waar woningbouwinitiatieven aan moeten voldoen: 1. Behoefte is aangetoond: Per cluster/kern wordt bepaald welke woningtypes en prijssegmenten nodig zijn. 2. Voorrang voor transformatie van leegstand vastgoed: Bouwen op locaties met leegstaand vastgoed gaat voor bouwen op andere locaties binnen de bebouwde kom. In het buitengebied kan het gaan om vrijkomende agrarische bebouwing. 3. Inbreiding gaat voor uitbreiding: Op uitleglocaties wordt in principe niet gebouwd. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking wordt hier gevolgd. Verder is in het beleidsdocument een 4e (niet kwalitatief) criterium opgenomen, namelijk de realisatietermijn van goedgekeurde plannen om zo actiever te sturen op veranderende marktomstandigheden.
Daarnaast wordt het effect van dit beleid in beeld gebracht met een monitor die zowel de kwalitatieve als kwantitatieve effecten laat zien.
Planspecifiek In dit plan worden vijf woningen gerealiseerd. In de Beleidsnotitie woningbouwplanning waren voor deze locatie (Molenweg 21) twee wooncontingenten opgenomen. Het is niet haalbaar gebleken om de herontwikkeling van het monument met de opbrengst van twee woningen te bekostigen.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
24
Zodoende is besloten dat het, onder de nieuwe criteria, aanvaardbaar is om drie extra woningen toe te kennen. Deze drie extra woningen vallen onder de nieuwe criteria en moeten daarom als senioren en/ of starterswoningen worden uitgewerkt. De twee eerder toegekende contingenten vanuit de Beleidsnotitie woningbouwplanning hoeven niet aan deze criteria te voldoen. De vijf recreatiewoningen aan de Molenweg 23 worden wat woningbouw betreft buiten beschouwing gelaten, maar door deze in te vullen in bestaande monumentale hoofdgebouw (maalderij) en bijgebouw (bakkerij) aan de Molenweg 23 wordt een blijvende duurzame invulling gevonden voor dit deel van het plangebied. Met het plan wordt een toekomstbestendige invulling gegeven aan twee gemeentelijke monumenten, naast een Rijksmonument (de Kempermolen), blijft het streekeigen culturele erfgoed behouden en geeft het plan een kwaliteitsimpuls aan het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek.
3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe de gemeente Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. In deze structuurvisie is voor Breedenbroek onder meer het volgende opgenomen: Breedenbroek ligt als een lint langs de doorgaande route Gendringen-Dinxperlo en heeft circa 960 inwoners. Het tegenwoordige dorp Breedenbroek is ontstaan uit het buurtschap Klein Breedenbroek en de lintbebouwing langs de weg naar Sinderen. Halverwege de 19e eeuw is men begonnen met bouwen. De Terborgseweg deelt het dorp in tweeën. De gemeente streeft naar het behoud van karakteristieke dorpse elementen in de bebouwingsstructuur. De woningvoorraad bestaat hoofdzakelijk uit koopwoningen: (half)vrijstaande huizen met royale tuinen.
Het dorp heeft daardoor een open en groen karakter. De grootste dorpsuitbreidingen vonden plaats in de tweede helft van de 20e eeuw, door de aanleg van de Bakkerskampstraat/ Krommenhorst in de jaren ‘70/’80 en meer recentelijk Het Rabelink. Breedenbroek beschikt over een klein aantal voorzieningen in het centrum van het lint, waaronder een school en een café-restaurant. In het lint langs de Terborgseweg bevinden zich naast enkele waardevolle, historische panden, ook meerdere bedrijven. De agrarische bedrijvigheid is gedurende de afgelopen decennia nagenoeg volledig uit het dorp verdwenen. In het buitengebied van Breedenbroek bevinden zich een minicamping en een aantal kerkepaden. Met betrekking tot “wonen” is in de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 het volgende opgenomen: behoud en versterking van de bestaande woonomgeving. Tevens wordt genoemd dat woningbouwmogelijkheden voornamelijk liggen op inbreidingslocaties en in het centrum. Ten aanzien van recreatie en toerisme is in de structuurvisie een overzichtskaart opgenomen met daarop onder meer de hotspots recreatie en de bezienswaardigheden binnen de gemeente Oude IJsselstreek.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
25
Op deze kaart is de Kempermolen opgenomen als bezienswaardigheid (zie figuur 17).
Figuur 17: overzichtskaart recreatie in Oude IJsselstreek, met rood omcirkeld als bezienswaardigheid aangemerkt: de Kempermolen (bron: structuurvisie Oude IJsselstreek 2025)
Planspecifiek Door, naast de eerder in Beleidsnotitie woningbouwplanning opgenomen twee woningen aan de Molenweg 21, hier drie extra woningen toe te staan, kan de planlocatie waar cultuurhistorie samenkomt met een Rijksmonument en twee gemeentelijke monumenten duurzaam behouden blijven. De beoogde woningen worden weliswaar gerealiseerd in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek, maar deze maatwerkoplossing (woningen, recreatiewoningen en kantoorfunctie) maakt het mogelijk om de gehele locatie Molenweg 21 en 23 een toekomstbestendige invulling te geven aan twee gemeentelijke monumenten, naast het bestaande Rijksmonument, de Kempermolen. De Kempermolen aan de Molenweg 23 is in de structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 opgenomen als bezienswaardigheid. Dit plan herstelt in samenhang het historisch gegroeide ensemble aan de Molenweg 21 en 23 en helpt door de beoogde invulling het platteland leefbaar te houden. Met het plan wordt, zoals aangegeven, een toekomstbestendige invulling gegeven aan deze gemeentelijke monumenten en het plan geeft een kwaliteitsimpuls aan de leefbaarheid van buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek in combinatie met de recreatieve belevingswaarde daarvan. 3.4.2 Toekomstvisie Oude IJsselstreek In haar Toekomstvisie schetst de gemeente Oude IJsselstreek het strategische perspectief voor de gemeente Oude IJsselstreek.
Zij sorteert daarmee voor op de verwachte inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 juli 2023. In de Omgevingswet wordt alle wet- en regelgeving over de fysieke leefomgeving gebundeld. Deze wet gaat veel vragen van een gemeente, en van alle initiatiefnemers in de gemeente. Als eerste stap die de gemeente zet op dit pad is deze Toekomstvisie ontwikkeld.
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017, locatie Molenweg 21 en 23 Breedenbroek”
26
In haar Toekomstvisie heeft Oude IJsselstreek zichzelf een aantal opgaven gesteld waarmee een antwoord kan worden geboden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. Deze gaan richting geven in de ontwikkelingen die de komende jaren gaan plaatsvinden. Hieronder worden de opgaven benoemd en nader toegelicht. Benut de stroom van de Oude IJssel De Oude IJssel vormt het natuurlijke ‘blauwe goud’ dat door onze gemeente stroomt. De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen. Florerende Smart Industry Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP). Vitaal platteland Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in onze gemeente.
De landbouwsector is voor ons als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Wij zien dat het platteland zich het komende decennium ontwikkelt tot een multifunctioneel buitengebied. De allernieuwste energie In onze gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen maken we optimaal gebruik van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. We willen als gemeente energieneutraal zijn in 2030. Groene parels Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen prachtige landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap. Gezond oud worden én gezond jong zijn Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten we vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten bieden we voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen.