TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel_vastgesteld_motivering.pdf

TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel

Inhoudsopgave

Vaststellingsbesluit Motivering Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging planlocatie Huidig planologisch kader Participatie voorbereidingsfase Leeswijzer

9 9 9 11 13 14

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Beschrijving van het plan Huidige situatie Toekomstige situatie

15 15 15

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleid Rijksbeleid en instructieregels rijk Provinciaal beleid en instructieregels provincie Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

21 21 23 24 25

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Omgevingsaspecten Bodem Archeologie en cultuurhistorie Natuur Geluid Luchtkwaliteit Geur Milieubelastende activiteiten Omgevingsveiligheid Water Mobiliteit en parkeren Trillingen Kabels en leidingen Milieueffectrapportage Gezondheid Duurzaamheid

31 31 31 34 37 38 39 40 41 43 47 47 48 49 50 51

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische planopzet Algemeen Toedelen van functies aan locaties

53 53 53

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid van het plan Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

56 56 56

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

3

4

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Vaststellingsbesluit

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

5

6

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Motivering

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

7

8

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Er zijn plannen voor het oprichten van een nieuw landgoed op het adres Over de IJssel 3-3a te Ulft. Het voornemen bestaat het huidig agrarisch cultuurland meer natuurlijk te beheren en drie vrijstaande woningen te realiseren. Het landgoed zal openbaar toegankelijk worden gemaakt middels enkele wandel- en fietspaden. De reeds bestaande bebouwing in het plangebied blijft behouden. Om dit mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan voor de planlocatie Landgoed Over de IJssel te Ulft noodzakelijk.

1.2

Ligging planlocatie

De planlocatie c.q. het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Het plangebied ligt ten noorden van de kern Ulft en bedrijventerrein De Rieze, maar is daarvan gescheiden door zowel de provinciale weg N317/Slingerparallel en de rivier de Oude IJssel. Hierdoor wordt het plangebied ontsloten richting de noordoostelijk gelegen kern Silvolde. Direct ten westen en noorden van de planlocatie bevinden zich gronden behorend tot Landgoed Wisch met daarbij ook de restanten van kasteel Schuilenburg en de kasteelgracht die gevoed wordt door de Soerstrang. Zoals op onderstaande topografische kaart in figuur 1 te zien is, bevindt de planlocatie zich hemelsbreed ca. 750 m tot 1 kilometer afstand van het centrum van Silvolde, terwijl hemelsbreed het centrum van Ulft zich op 1,5 tot 1,8 kilometer afstand bevindt.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

9

Figuur 1: Uitsnede van de topografische kaart met de planlocatie globaal ter plaatse van de rode cirkel (bron: PDOK Viewer) De totale oppervlakte van alle gronden binnen het plangebied bedraagt 61.873 m2, bestaande uit de kadastrale percelen bekend als gemeente Gendringen, sectie T met de nummers 2595, 2596, 3393, 7678, 7679, 8117, 8119, 8125, 8127 en 8242. Op perceel 3393 met een totale oppervlakte van 7.108 m2 worden de nieuwe woningen voorzien. Op een deel van perceel 7679 bevindt zich de bestaande (dubbelbewoonde) woning Over de IJssel 3-3a met een deel van de bijgebouwen. Aan de overzijde van de voor autoverkeer doodlopende weg Over de IJssel bevinden zich op perceel 8125 nog enkele bestaande schuren. In figuur 2 is de luchtfoto met kadastrale percelen te zien, waarbij de planlocatie met een lichtblauwe omlijning is weergegeven.

10

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Figuur 2: De planlocatie is lichtblauw omlijnd weergegeven op een luchtfoto uit 2024, de globale locatie voor de 3 te bouwen woningen is met een rode rechthoek weergegeven (bron: PDOK Viewer) In de omgeving van de planlocatie zijn verschillende functies aanwezig. Naast agrarische percelen, zijn er percelen met een natuurfunctie die behoren bij Landgoed Wisch.

1.3

Huidig planologisch kader

Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 28 juni 2018. Nu de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden vormt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' een onderdeel van het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

11

Figuur 3: Uitsnede van de verbeelding van het geldende tijdelijke omgevingsplan/bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' met het plangebied lichtblauw omlijnd. Ter plaatse van de rode druppel worden binnen de rode omlijning de 3 woningen binnen het landgoed voorzien (bron: ruimtelijkeplannen.nl met bewerking door ROlin Advies Achterhoek) Binnen de planlocatie heeft de huidige dubbelbewoonde woning met het adres Over de IJssel 3 en 3a te Ulft de enkelbestemming/functie 'Wonen' met een bouwvlak (het grootste gele vlak). Het westelijk daarvan gelegen gele vlak evenals het gele vlak ten zuiden hiervan hebben wel de functie 'Wonen', maar zijn niet voorzien van een bouwvlak. Het westelijke vlak heeft geen bebouwing en is in gebruik als boomgaard. Op het woonvlak aan de zuidzijde van de weg zijn in een ver verleden wel schuren gebouwd, toen dit nog een agrarisch bouwvlak betrof. Deze schuren zijn legaal gerealiseerd. Aan de zuidzijde van de weg is op basis van het voorgaande bestemmingsplan 'Buitengebied 2000' van de voormalige gemeente Gendringen een binnenplanse vrijstelling verleend voor diverse nevenactiviteiten. In hoofdstuk 2 wordt zowel bij de huidige situatie als de toekomstige situatie op deze vrijstelling en de doorwerking naar dit plan nader ingegaan.

De overige gronden binnen de planlocatie zijn agrarische cultuurgronden en hebben voornamelijk een enkelbestemming/functie 'Agrarisch' zonder bouwmogelijkheden. Het noordwestelijke perceel 3393, waar de nieuwe woningen worden voorzien, heeft momenteel de enkelbestemming/functie 'Agrarisch met waarden'. Binnen de beide groene lijnen is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – hoogspanningsverbinding te vervallen' op de verbeelding weergegeven. Deze hoogspanningsverbinding is op die plek inmiddels vervallen. Ten zuiden van het plangebied zijn een aantal jaar geleden immers nieuwe bovengrondse gecombineerde 150/380 kV-hoogspanningsverbindingen gerealiseerd en in gebruik genomen. 12

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Door het zuidelijke deel van het plangebied loopt een gasleiding, waarvoor een dubbelbestemming 'Leiding – Gas' geldt. Ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn de grond bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van gasleidingen, alsmede voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Hier mogen dan ook geen nieuwe bouwwerken worden gebouwd, behalve gebouwen ten dienste van de bedoelde leiding(en). Daarnaast geldt voor diverse werkzaamheden op deze gronden een vergunningplicht. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' voor de gehele planlocatie. De gronden zijn tevens bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bij het uitvoeren van bodemwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld de aanvrager een archeologisch onderzoek dient te overleggen. Werken en werkzaamheden die tot het normale beheer en onderhoud behoren, zijn uitgezonderd van de vergunningsplicht voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Er geldt een gebiedsaanduiding 'overige zone – magneetveldzone' voor een deel van de woon- en agrarische functie ten zuiden van de doodlopende weg.

Ter plaatse van deze aanduiding is het bouwen ten behoeve van een gevoelige bestemming/functie en/of het gebruik van gronden als gevoelige bestemming/functie niet toegestaan. Omdat binnen dit deel van de woonfunctie uitsluitend schuren aanwezig zijn en er geen bouwvlak is, kunnen hier geen nieuwe gevoelige bestemmingen of functies worden gerealiseerd. Ook met het beoogde plan voor een nieuw landgoed worden ten zuiden van de weg Over de IJssel geen gevoelige bestemmingen/functies gerealiseerd. Tot slot rusten op het noordwestelijke perceel 3393, waar de nieuwe woningen worden voorzien, naast de functie 'Agrarisch met waarden' enkele aanduidingen met betrekking tot landschappelijke waarden. Dit betreft de aanduidingen 'overige zone – reliëf' en 'overige zone – zandwegen', welke naast voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van het reliëf van de bodem respectievelijk de zandwegen. Het omvormen van de agrarische gronden en deels gronden met een woonfunctie tot een natuurfunctie binnen het Landgoed Over de IJssel is niet toegestaan binnen dit huidige planologische kader. Ook het realiseren van 3 woningen op het perceel 3393 is binnen de functie 'Agrarisch met waarden' niet passend. Om deze landgoedontwikkeling mogelijk te maken, dient een wijziging van het omgevingsplan te worden doorlopen.

1.4

Participatie voorbereidingsfase

Al bij de openbare inspraakbijeenkomsten voor de visie 'Landschapspark Oude IJssel' hebben initiatiefnemers hun wensen omtrent het realiseren van een nieuw landgoed met woningbouw voor hun kinderen benoemd en hierop in zijn algemeenheid positief op gereageerd. Na de principemedewerking door de gemeente zijn de directe buren aan de Over de IJssel 2 door initiatiefnemers geïnformeerd, waarbij zij hebben aangegeven geen bezwaren te hebben. Met Landgoed Wisch is nader overleg gevoerd omtrent het inrichtingsplan, wat geleid heeft tot kleine aanpassingen. Er zijn geen bezwaren ten aanzien van dit initiatief naar voren gekomen.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

13

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van omgevingsplanwijziging die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader wordt getoetst aan de relevante beleidskaders op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten wordt het initiatief getoetst aan diverse milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid wordt aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit planinitiatief en een algehele conclusie getrokken, waarbij gemotiveerd wordt of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

14

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plan

Huidige situatie

De initiatiefnemers hebben het grootste deel van hun leven doorgebracht op de (woon-)boerderij aan de Over de IJssel 3 te Ulft. Nadat de voorgaande generatie de boerderij had overgedragen, hebben de initiatiefnemers de gronden rondom de boerderij altijd hobbymatig in (extensief) agrarisch gebruik gehad. Huisverkoop van agrarische producten en met name het vlees van het eigen vleesvee zorgen voor wat extra inkomsten, maar de omvang van de agrarische activiteiten had en heeft een hobbymatig karakter. Beide initiatiefnemers hebben een reguliere baan. De moeder van één van de initiatiefnemers woont in een separaat gedeelte van de boerderij en hieraan is een huisnummer 3a toegekend. De beide woongedeelten hebben een interne verbinding. Daarom is één woonfunctie aan de woning 'Over de IJssel 3-3a' toegekend in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017', ondanks dat deze door 2 huishoudens bewoond wordt. De inhoud van de bestaande dubbelbewoonde woonboerderij bedraagt in elk geval meer dan 1.500 m3. Doordat in het voormalige bestemmingsplan 'Buitengebied 2000' van de voormalige gemeente Gendringen voor deze locatie wel een agrarische bestemming was opgenomen, zijn er nog behoorlijk wat agrarische schuren aanwezig en hebben initiatiefnemers ook nog diverse machines en werktuigen in deze schuren. Zoals gezegd worden de gronden rondom de woonboerderij agrarisch gebruikt.

Hobbymatig worden enkele vleeskoeien gehouden, die de weilanden begrazen. Daarbij hebben initiatiefnemers aandacht voor de ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden. De verkoop van agrarische producten, waaronder vlees van de eigen koeien, vindt nog steeds plaats. Aan initiatiefnemers is op 9 mei 2003 een vrijstelling op grond van artikel 5, lid 10 van het 'Bestemmingsplan Buitengebied 2000' verleend gekregen voor het gebruik van de bestaande agrarische bedrijfsgebouwen bij het pand Over de IJssel 3 te Ulft ten behoeve van de verkoop van streekeigen producten, de mogelijkheid om agrarische producten zelf te bewerken, natuurvoorlichting/educatie en horeca. Deze vrijstelling is abusievelijk niet opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'. De activiteiten vinden nog steeds, zij het incidenteel, plaats. Initiatiefnemers hebben reeds diverse landschapselementen binnen het plangebied van ruim 6 ha aangelegd, wat aansluit bij de voorlichtingsactiviteiten voor groepen die enkele keren per jaar verzorgd worden.

2.2

Toekomstige situatie

Door de diverse inspraakmomenten tijdens de ontwikkeling van de visie 'Landschapspark Oude IJssel' zijn de mogelijkheden voor meer landschaps- en natuurontwikkeling nader onderzocht. Samen met Landgoed Wisch willen initiatiefnemers het fijnmazige watersysteem van haarvaten van de Oude IJssel versterken en is de wens voor meer natuurontwikkeling binnen de planlocatie gaan leven. Nu de 3 kinderen van initiatiefnemers een volwassen leeftijd bereikt hebben, zijn zij al dan niet met partner op zoek naar eigen woonruimte. Als kansrijke ontwikkelingen ter plaatse zijn in de Landschapspark-visie de ontwikkeling van een nieuw (water)landgoed, het ontwikkelen van nieuwe (natte) natuur met het benutten van haarvaten water voor waterberging, landschapsontwikkeling met een verhaal, het optimaliseren routenetwerk voor fietsen en wandelen, en het ontwikkelen van een robuuste en verbindende groenstructuur opgenomen.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

15

Uit deze wensen en kansen is het voornemen ontstaan om een landgoed op te richten met drie nieuw te bouwen grondgebonden woningen nabij het bestaande erf Over de IJsel 3-3a. Dit initiatief is uitgewerkt in een inrichtingsplan. Het volledige rapport 'Landgoed Over de IJssel, Beheer- en inrichtingsplan', opgesteld door Natuurbank Overijssel d.d. 27 augustus 2025 is bijgevoegd in Bijlage 1. Om de nieuwe woningen te ontsluiten wordt een nieuw erftoegangspad aangelegd. De agrarische percelen krijgen een natuurbestemming en in het plangebied wordt nieuwe landschappelijke beplanting aangelegd. Ook worden de nieuwe woningen landschappelijk ingepast middels de aanleg van erfbeplanting. Met onderstaande figuur 4 is de wenselijke inrichting van het plangebied vereenvoudigd weergegeven. De totale oppervlakte van het nieuwe landgoed bedraagt circa 6,2 hectare (inclusief bestaand erf). Indien het bestaande erf wat de woonfunctie behoudt niet wordt meegeteld, bedraagt de oppervlakte circa 5,8 hectare, waarvan circa 0,3 tot 0,4 hectare voor het nieuwe erf. De bestaande boomgaard ten westen van het woonerf Over de IJssel 3 en 3a is nu nog voorzien van een woonfunctie, maar zal in deze planvorming als natuur bestemd worden. Het landgoed wordt toegankelijk voor wandelaars en eventueel fietsers middels paden.

Figuur 4: Verbeelding van de wenselijke inrichting. Op de kaart zijn de nieuwe en bestaande woningen aangeduid, evenals de erftoegangsweg en de nieuwe paden (bron: Natuurbank Overijssel).

16

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

In de noordwesthoek van het landgoed worden drie nieuwe grondgebonden woningen gebouwd. De hoofdwoning krijgt de uitstraling van een klassiek landhuis, welke geflankeerd wordt met aan elke zijde een schuurwoning met een inpandig bijgebouw. Deze woningen worden ontsloten via een nieuw aan te leggen erftoegangspad naar de verharde weg Over de IJssel. Ten behoeve van het beheer van het landgoed wordt een zandpad voorzien van een laanbeplanting van winterlinden aangelegd, in het verlengde van het erftoegangspad. Vanaf het eind van dit zandpad ontstaat zo een prachtige zichtlijn op het landhuis en vice versa. Op het inrichtingsplan in figuur 5 is te zien dat het nieuwe landgoed toegankelijk is voor wandelaars door een graspad, wat is weergegeven met de oranje lijn en nummer 34. Indien er nadere wensen voor fietspaden zijn, zal dit in een toekomstig project in overleg met de initiatiefnemers nader uitgewerkt moeten worden. Het huidige landschap wordt versterkt door middel van de aanplant van solitaire loofbomen, knotwilgen, solitaire struweelbeplanting, gemengd loofhoutbos en laanbomen, rietland en ruigte. Op onderstaande afbeelding in figuur 5 wordt deze versterking van het landschap weergegeven.

Figuur 5: Verbeelding van het inrichtingsplan, inclusief nieuw aan te leggen beplanting (bron: Natuurbank Overijssel) In het inrichtingsplan is rekening gehouden met het herstel van de natte waterelementen binnen het landgoed, wat passend is in het rivierweidelandschap en aansluit bij de gewenste natuur natuurontwikkeling. De cultuurhistorische waterloop van de Soerstrang op het naastgelegen landgoed Wisch wordt versterkt door de vernatting in de noordelijke hoek van het nieuw te vormen Landgoed Over de IJssel. Het voornemen bestaat om een deel van het landgoed te ontwikkelen als rietland, een zeldzaam biotoop langs de Oude IJssel. Tevens wordt een wadi aangelegd in de nabijheid van de nieuwe woningen, zodat afstromend hemelwater van daken en verharding lokaal wordt opgevangen en geïnfiltreerd.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

17

Het centrale deel van het landgoed ten noorden van Over de IJssel wordt fors kleinschaliger, niet alleen door de aanleg van het zandpad met laanbeplanting van winterlinden. Ook omdat haaks op dit pad twee struweelstroken worden aangelegd met verspreid enkele meidoorn- en sleedoornstruiken. Ten zuiden van het pad wordt een bestaande rij zwarte populieren verlengd door de aanplant van jonge zwarte populieren. Zo ontstaat een meer verbindende groenstructuur, die door onder andere vleermuizen als ecologische geleiding gebruikt kan worden. Aan de zuidzijde van de doodlopende weg Over de IJssel wordt het huidige erf ingepast met een uitbreiding van de hoogstamboomgaard in een lint aan beide zijden van de bestaande bijgebouwen aldaar. Op het woonerf aan de Over de IJssel 3 en 3a te Ulft blijft de woonfunctie inclusief de schuren ongewijzigd behouden. Ook de nevenactiviteiten, zoals de huisverkoop, het hobbymatig houden van vee en het beheer van het plangebied vindt vanuit deze locatie plaats. De winkel ten behoeve van de verkoop van agrarische producten evenals het startpunt voor rondleidingen bevindt zich in/bij de bestaande bijgebouwen aan de zuidzijde van de weg. Incidenteel kan het erf nabij deze bijgebouwen gebruikt worden als terras bij ontvangst van groepen voor natuureducatie of tijdens open dagen (ondergeschikte horeca), maar hiervoor vindt geen specifieke inrichting plaats.

Grote delen van het landgoed bestaan uit grasland. Het streven is bloem- en faunarijk grasland te ontwikkelen, deels op basis van hooilandbeheer, deels als gevolg van jaarrond begrazing. De graslandpercelen in het plangebied worden enkele decennia extensief begraasd of gehooid waardoor de vegetaties zich reeds ontwikkeld hebben tot bloem- en faunarijk grasland. De inrichting van een nieuw landgoed laat zich niet inzichtelijk maken met de werkwijze van de Standaard landschappelijke inpassing. Het schaalniveau en de omvang van de landschapselementen is immers vele malen groter dan bij de gemiddelde landschappelijke inpassing van een erfontwikkeling. De gebiedsafbakening en de koppeling aan de natuurdoeltypen overeenkomstig de natuurdoeltypen van BIJ12 heeft plaatsgevonden voor het kruiden- en faunarijk grasland N12.02 met een oppervlakte van 4,45 ha. Het op een kaartbeeld weergeven van de diverse snippers struweel, poel, bos, houtsingel en dergelijke is niet zichtbaar, omdat deze elementen op korte afstand bij elkaar gelegen zijn. Voor zover deze elementen niet binnen het kruiden- en faunarijk grasland zijn gelegen, bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van die overige landschapselementen circa 0,9 ha, denk hierbij aan de diverse landschapselementen rondom het nieuwe erf. Deze grote variatie aan natuurtypen binnen Landgoed Over de IJssel komt de biodiversiteit juist ten goede.

Overeenkomstig het 'Uitnodigingskader wonen buitengebied' geldt dat bij de realisatie van minimaal 5 hectare aaneengesloten natuur dat de inhoud van de woongebouwen maximaal 2.500 m3 mag bedragen. Omdat de oppervlakte aaneengesloten natuur circa 5,3 tot 5,4 ha bedraagt, mag de gezamenlijke inhoud van de drie woningen maximaal 2.500 m3 bedragen. Het maximale aantal woongebouwen bedraagt 3.

18

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Figuur 6: Impressie van de 3 woningen in een klassieke landhuisstijl (bron: Studio Natuurlijk Bouwen) In het schetsontwerp zijn deze voorwaarden verwerkt, waarbij de 3 woningen over 3 woongebouwen verdeeld worden. Zoals eerder in deze paragraaf vermeld is gekozen voor een klassiek landhuis met 2 bijgebouwen in de vorm van schuurwoningen. Ten opzichte van de impressie in figuur 6 zal de hoofdwoning iets groter en prominenter worden uitgevoerd met een inhoud van maximaal 1.000 m3. Daarmee neemt dit landhuis een prominentere plek in binnen het landgoed, zodat het inderdaad het belangrijkste gebouw op het woonerf vormt. Ook wordt dit landhuis iets verder naar achteren geplaatst ten opzichte van de beide schuurwoningen. De beide schuurwoningen met elk een inhoud van maximaal 750 m3 worden voorzien van grote glaspuien met dakoverstekken. Hierdoor ontstaat een prettig binnenklimaat met veel lichtinval, maar worden extreme weersinvloeden buiten de deur gehouden. Deze schuurwoningen hebben een lage goot en worden levensloopbestendig uitgevoerd, zodat alle benodigde basisvoorzieningen op de begane grond aanwezig zijn. De noordelijke c.q. noordwestelijke delen van de panden met de schuurwoningen worden ingericht als inpandig bijgebouw. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen per woongebouw van 150 m2.

Hierdoor zijn in principe geen vrijstaande bijgebouwen nodig en wordt een verrommeling van het stedenbouwkundige beeld op het erf vermeden. Het erf met de 3 woongebouwen wordt rustig gehouden zonder veel verharding en inrichtingselementen, maar met een enkele solitaire boom en omzoming van een beukenscheerhaag. Op het inrichtingsplan staan bij elke woning 4 parkeerplaatsen ingetekend. Deze ruimte voor auto's om te parkeren is aanwezig, maar zal niet nadrukkelijk worden ingericht. Dit blijft onverhard/gras en zal alleen indien dit nodig blijkt van een halfverharding of grasbetonstenen worden voorzien. Dit laatste is vermoedelijk benodigd voor maximaal 2 parkeerplaatsen per woning, omdat veelal op dezelfde plek wordt geparkeerd en aldaar plasvorming moet worden vermeden.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

19

Rondom het erf vindt op perceel 3393 aanplant van solitaire loofbomen en heesters plaats, wat met nummer 22 op het Inrichtingsplan in figuur 5 en in Bijlage 1 is weergegeven. Deze hogere beplanting zal ten westen achter de woningen geplant worden, zodat dit een groene achtergrond vormt. Het iets lagere inheemse bosplantsoen (nummer 21 ten noorden/noordoosten van de schuurwoningen) evenals besdragende struweelsoorten (nummer 24 ten zuiden/zuidwesten van de schuurwoningen) worden met name aan de buitenzijden van beukenscheerhaag bij de schuurwoningen aangeplant. Op deze wijze heeft het erf zelf een sobere, maar voorname uitstraling. Rondom het erf vindt daarnaast de nodige landschappelijke versterking plaats.

20

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid en instructieregels rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.  Duurzaam economisch groeipotentieel.  Sterke en gezonde steden en regio's.  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.

In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Instructieregels Rijk (AMvB's) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels:  Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);  Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);  Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);  Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

21

 



Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Toetsing instructieregels Ten aanzien van dit planinitiatief gelden rijksinstructieregels met betrekking tot het beschermen van gezondheid en milieu. De uitgevoerde onderzoeken en onderbouwingen ten aanzien van de in § 5.1.4 Bkl relevante aspecten, zoals de kwaliteit van de buitenlucht, geluid, geur en bodemkwaliteit zijn in Hoofdstuk 4 van deze motivering toegelicht. Van de rijksinstructieregels met betrekking tot het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, zoals bedoeld in § 5.1.5 Bkl behoeft alleen de ladder voor duurzame verstedelijking een specifieke motivering. In het Bkl (artikel 5.129g) is bepaald dat bij een activiteit of een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen.

Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als 'de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.' Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 bruto vloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Dit plan voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed met de bouw van 3 woningen. Hierdoor worden 3 woningen in het buitengebied toegevoegd, zodat dit ruimschoots minder is dan 11 woningen en er geen sprake van een woningbouwlocatie is. Hierdoor betreft dit initiatief geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel dient gemotiveerd te worden waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Deze motivatie blijkt uit de onmogelijkheid om een landgoed in stedelijk gebied te realiseren. De 3 woningen worden mogelijk gemaakt door de ontwikkeling van ruim 5 ha natuur, wat de leefbaarheid ten goede komt.

Daarnaast wordt voorzien in een concrete en aantoonbare behoefte, aangezien de kinderen van initiatiefnemers als starters c.q. jonge gezinnen de woningen zullen betrekken. Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zodat het plan niet in strijd is met het Bkl. Dit planinitiatief is niet strijdig met het rijksbeleid en voldoet aan de instructieregels van het Bkl.

22

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

3.2

Provinciaal beleid en instructieregels provincie

Omgevingsvisie Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2019. De visie beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving in Gelderland. Samen met de Omgevingsverordening heeft de provincie al vooruitgelopen op de Omgevingswet. Deze wet biedt meer ruimte voor initiatieven en ontwikkelingen in het fysieke domein, in samenspraak met de omgeving. De provincie streeft naar een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wil de provincie bereiken door de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Hiervoor zijn zeven ambities benoemd om richting te geven: 1. energietransitie: van fossiel naar duurzaam; 2. klimaatadaptatie; omgaan met veranderend weer; 3. circulaire economie: sluiten van kringlopen; 4. biodiversiteit: werken met de natuur; 5. bereikbaarheid: duurzaam verbonden; 6. vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; 7. woon- en leefklimaat: dynamisch, divers, duurzaam. Voor dit initiatief is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van belang. Over deze ambitie wordt het volgende gesteld: Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning.

Dit plan benut de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas af. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening is op 21 december 2022 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en is in werking getreden na invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. In de verordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening is onderdeel van de beleidscyclus van de provincie en één van de instrumenten waarmee wordt gewerkt aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Die beleidscyclus en daarmee ook de verordening is gericht op zowel het beschermen als het (duurzaam) benutten van de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Telkens wordt er gelet op een goede balans tussen het beschermen en borgen van belangen en het mogelijk maken van ontwikkelingen in een bepaald gebied binnen de provincie. Daarbij worden ook belangrijke waarden als het Gelders Natuurnetwerk en grondwaterbeschermingsgebieden voor de openbare drinkwatervoorziening beschermd. Voor de volgende onderwerpen gelden er provinciale instructieregels:  algemeen (afd. 5.1 Omgevingsverordening);  natuur (afd.

5.2 Omgevingsverordening);  landschap (afd. 5.3 Omgevingsverordening);  erfgoed (afd. 5.4 Omgevingsverordening);  milieu (afd. 5.5 Omgevingsverordening);  provinciale wegen (afd. 5.6 Omgevingsverordening);  ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking (afd. 5.7 Omgevingsverordening). Ten behoeve van dit nieuwe landgoed is een Beheer- en inrichtingsplan opgesteld, wat tevens een landschappelijk inpassingsplan is. Dit inrichtingsplan voldoet aan de provinciale instructieregels voor Landschap (artikel 5.34), omdat de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Achterhoek worden versterkt. Tevens sluit dit initiatief aan op de provinciale beheersplannen voor de naastgelegen gronden die behoren tot het Gelders Natuur Netwerk.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

23

Voor dit initiatief zijn de instructieregels met betrekking tot de ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking van belang. Met name de woonlocaties en specifiek de doorwerking van de Regionale woonagenda (artikel 5.64) verdienen aandacht, zodat een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Gelderland wordt gewaarborgd. Het toevoegen van de 3 woningen binnen dit landgoed is passend binnen de Regionale woonagenda, zoals in de volgende paragraaf 3.3 (Regionaal beleid) van deze ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd. Tot slot moet op basis van de instructieregel klimaatadaptie (artikel 5.85) een omgevingsplan wat een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving van deze aspecten voor de planlocatie aan de Over de IJssel te Ulft is te vinden in paragraaf 4.15 Duurzaamheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de klimaatatlas. Toetsing provinciaal beleid Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed met 3 woningen. Met het opgestelde Beheer en inrichtingsplan c.q.

Landschappelijk inpassingsplan, toetsing aan de Regionale woonagenda en de beschrijving van de klimaataspecten wordt voldaan aan de provinciale instructieregels. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 De gemeenteraden van Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De gemeenteraad van Montferland heeft de visie niet formeel vastgesteld, maar daaraan wel instemming betuigd, omdat Montferland voor ruimtelijk ordening tevens deel uitmaakt van de Stadsregio. ?De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat in de Achterhoek zich een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals: 1. energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen; 2. bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening; 3. de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied; 4. positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief. Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren.

Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren. Regionale Woonagenda 2023-2030 De woningmarkt in de Achterhoek is de afgelopen jaren fors aangetrokken. Momenteel staat de woningmarkt in de regio onder een groeiende druk en zijn de woningtekorten hoog. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer betaalbare woningen op de Achterhoekse woningmarkt.

24

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

De regio heeft de ambitie om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wordt de woningvoorraad flink en versneld uitgebreid. De regionale productie lag de afgelopen jaren gemiddeld op circa 600 woningen netto per jaar. De regio streeft ernaar dit aantal te verdubbelen naar ruim 1.200 woningen per jaar. De regio investeert de komende jaren fors in een toename van betaalbare woningen. Daarbij wordt zoveel mogelijk bij de ambities van het Rijk aangesloten om tot en met 2030 twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. De gemeente Oude IJsselstreek wil tot en met het jaar 2030 1.500 woningen realiseren. Van deze woningen zullen 450 vallen binnen de sociale huursector en daarnaast is het doel om 75 huurwoningen met een sociale huurgrens tot € 1.000 per maand te realiseren. Verder moeten 484 van de koopwoningen vallen binnen de betaalbaarheidsgrens van € 355.000. Dit leidt tot een woningaanbod met 1009 betaalbare woningen en derhalve 491 koopwoningen in de vrije sector. De huurgrens en de betaalbaarheidsgrens worden jaarlijks geïndexeerd. Toetsing regionaal beleid De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 is deels achterhaald door de tijd en de ontwikkelingen. Dit initiatief is niet strijdig met de Regionale Structuurvisie Achterhoek. Van bevolkingskrimp is echter geen sprake meer, maar er dient gebouwd te worden naar behoefte.

Die aanpassing in het beleid is verwerkt in de Regionale Woonagenda 2023-2030. Omdat met voorliggend plan 3 extra woningen worden gerealiseerd, draagt dit initiatief in beperkte mate bij aan de doelstellingen van deze Woonagenda. Deze 3 woningen, waarvan 1 in klassieke landhuisstijl en 2 als bijbehorende schuurwoningen, voldoen aan de meest recente bouweisen, zoals duurzaamheid. Met deze investeringen zal door de ligging in het buitengebied de waarde van elk van deze woningen boven de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 komen, zodat deze als koopwoningen in de vrije sector beoordeeld moeten worden. Binnen de Regionale Woonagenda is hier nog voldoende ruimte voor. Dit initiatief is in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend. Toekomstvisie Oude IJsselstreek De toekomstvisie is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie.

Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

25

1. Benut de stroom van de Oude IJssel De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen. 2. Florerende Smart Industrie Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP). 3. Vitaal platteland Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied. 4. De allernieuwste energie ?In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid.

Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030. 5. Groene parels Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave 'Groene Parels' zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap. Gezond oud worden én gezond jong zijn? Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden. 6. Het witte vel Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente 'Het Witte Vel' vanaf het begin eraan toegevoegd.

Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen. Woonvisie Gemeente Oude IJsselstreek De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn: 1. De sociale huurvoorraad 2. Woonzorg 3. Verduurzaming 4. Woningvoorraad en waarde behoud

26

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw Oude IJsselstreek De (regionale) 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' zijn in september 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De lokale kwaliteitscriteria zijn een aanvulling en zijn vastgesteld door de gemeenteraad in februari 2020. Deze Kwalitatieve toetsingscriteria zijn ook door de overige Achterhoekse gemeenteraden vastgesteld en zijn aanvullend op de eerder in de Regionale Woonagenda 2015-2025 gemaakte afspraken. De Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn mede gebaseerd op de aanbevelingen uit het meest recente Achterhoekse Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) van 2017. Binnen de Kwalitatieve toetsingscriteria zijn drie (hoofd)criteria benoemd waaraan woningbouwplannen in ieder geval moeten voldoen: 1. De behoefte is aangetoond 2. Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed 3. Inbreiding gaat voor uitbreiding Uitnodigingskader wonen buitengebied Op 26 oktober 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek het zogenoemde Uitnodigingskader wonen buitengebied vastgesteld. Dit Uitnodigingskader komt in het buitengebied in de plaats van de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw' op het gebied van woningsplitsing, landgoedontwikkeling en functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing. De harde en strikte minimale eisen zijn in dit nieuwe beleid flexibeler.

Zo kunnen sloopmeters en het aanleggen van natuur gecombineerd worden. Op die manier wordt er zogenaamde 'ontwikkelruimte' gecreëerd. Hierbij kost een kleine woning minder ontwikkelruimte dan een grote woning, waardoor het beleid ook op dit vlak ruimere mogelijkheden biedt. Ook kan ontwikkelruimte die op de ene locatie wordt verkregen, worden ingezet op een andere locatie. Gecreëerde ontwikkelruimte (uitgedrukt in punten) kan op verschillende manieren worden ingezet voor woningbouwontwikkeling in het buitengebied:  Ten behoeve van de ontwikkeling van bestaande erven in het buitengebied.  Ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe woonerven in het buitengebied.  Extra oppervlakte bijbehorende bouwwerken en overkappingen bij woningen ten opzichte van wat nu op grond van het bestemmingsplan maximaal is toegestaan. Daarnaast omvat het inzetten van ontwikkelruimte specifieke regelingen voor woningsplitsingen en de aanleg van nieuwe landgoederen. Het mogelijk maken van nieuwe landgoederen in dit uitnodigingskader sluit aan op het bestaande landgoederenbeleid waarbij in ruil voor de ontwikkeling van een minimale hoeveelheid natuur een nieuw landgoed mag worden ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed gelden de volgende voorwaarden: a. Nieuwe landgoederen mogen overal binnen de gemeente worden gerealiseerd, uitgezonderd binnen het Gelders Natuur Netwerk. b.

De aanleg van nieuwe natuur omvat minimaal 3 aaneengesloten hectares. c. De maximale inhoud aan woongebouwen is als volgt: Aantal hectares natuur

Maximaal aantal woongebouwen

5 hectare

2.500 m3

4,5 hectare

2.250 m3

4 hectare

2.000 m3

3,5 hectare

1.750 m3

3 hectare

1.500 m3

kubieke

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

meters

27

d. Het maximale aantal te realiseren woongebouwen bedraagt 3. Binnen een woongebouw mogen meerdere woningen worden gerealiseerd. 2 of meer geschakelde woningen zijn dus ook toegestaan. De maximaal toegestane inhoud wordt vastgelegd in het bestemmingsplan/wijziging van het omgevingsplan. Een verdere vergroting is niet toegestaan. e. Per woongebouw is 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. In paragraaf 2.2 Toekomstige situatie is gemotiveerd dat aan deze criteria voor een nieuw landgoed voldaan wordt. Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenst toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Visie Landschapspark Oude IJssel De gemeente Oude IJsselstreek heeft met de hulp van inwoners, raad, grondeigenaren en andere belanghebbenden de mogelijkheden en behoeftes over het gebied rondom de Oude IJssel verkend. Dit is vertaald in een toekomstbeeld voor de komende 20 tot 30 jaar in een visiedocument 'Landschapspark Oude IJssel', welke op 24 februari 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld. De landschapsvisie biedt aanknopingspunten om tussen de kernen een aantrekkelijke, groene en duurzame leefomgeving te creëren voor inwoners en toekomstige inwoners, toeristen en recreanten, en worden de natuur- en landschapswaarden versterkt. In de visie op hoofdlijnen worden de ambities voor de drie thema's wonen, toerisme en recreatie en klimaat en landschap uiteengezet, waarbij de Oude IJssel steeds meer een verbinding is in plaats van een grens of barrière. Daarnaast is de visie beschreven in een vijftal deelgebieden.

Omdat het plangebied is gelegen in deelgebied 2, wordt op dit deelgebied 'Tussen Terborg, Silvolde & de Slinger-parallel' ingezoomd met een opsomming van enkele bijzondere onderdelen van de visie in dit gebied:  aanleg van nieuwe natuur in dit gebied, nat en droog, geïnspireerd op de natuurlijke loop van de rivieren, haarvaten en de overgangen tussen hoog en laag;  herstellen natuurlijke dynamiek in het waterrijke gebied;  klimaatbestendig maken van het landschap rondom de rivier;  landschapsbouw, aanleg van nieuwe landschapselementen;  realiseren fietsverbinding tussen Terborg en Ulft, langs de Oude IJssel;  betere verbindingen tussen de kernen Ulft en Silvolde voor mens en dier;  realiseren van extra bruggen over het water/weg;  versterken van de recreatieve mogelijkheden op en langs de Oude IJssel tussen Etten en Ulft;  het beter beleefbaar maken van de cultuurhistorische en aardkundige waarden;  toevoegen van bijzondere woonlandschappen bij Silvolde;  ontwikkelen landschapskunst - klimbos;  tijdelijke schilderkunst achterkanten bedrijfshallen. Deze wensen en ideeën voor dit deelgebied zijn op een kaartbeeld ingetekend, wat in figuur 7 is opgenomen.

28

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Figuur 7: Deelgebied 2 'Tussen Terborg, Silvolde & de Slinger-parallel' met het plangebied globaal ter plaatse van de rode cirkel (bron: Landschapspark Oude IJssel) Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende ontwikkelingskansen opgenomen: 1. Landschapsontwikkeling – nieuw (water)landgoed (gele ruit met ster) 2. Historische loop – haarvaten water benutten voor waterberging – nieuwe (natte) natuur (donkergroene ruit met waterdruppel en blauwe streepjes) 3. Landschapsontwikkeling – met een (landschaps)verhaal (groene ruit met boek) 4. Optimaliseren routenetwerk, fiets (missing link) (roze stippellijn) 5. Optimaliseren routenetwerk, wandelen (missing link) (oranje stippellijn) 6. Ontwikkelen robuuste en verbindende groenstructuur (donkergroene stippellijnen) Met dit planinitiatief wordt invulling gegeven aan de genoemde gewenste ontwikkelingen van deze landschapsvisie. Oude IJsselstreek Klimaatbestendig – Klimaatagenda 2022-2026 Op 18 januari 2022 is de klimaatagenda 2022-2026 vastgesteld. Met deze Klimaatagenda wordt de visie en ambitie voor een klimaatbestendige toekomst vastgelegd. Daarnaast is een uitvoeringsagenda voor 2022 tot en met 2026 beschreven.

Steeds duidelijker wordt welke maatregelen nodig zijn om de gevolgen van klimaatverandering, waaronder droogte, wateroverlast, overstromingen en hittestress aan te pakken De effecten van klimaatverandering worden opgedeeld in vier hoofdthema's: 1. Meer regen: wateroverlast. Neerslag patronen veranderen door klimaatverandering. We krijgen te maken met grotere piekbuien en langere natte winterperiodes. Dit kan leiden tot meer hemelwateroverlast en grondwateroverlast. 2. Hoger water: overstromingen. Door het veranderende weer krijgen we in Oude IJsselstreek vaker te maken met stormen en een sterker fluctuerende rivierafvoer. Deze factoren betekenen een extra belasting op de dijken.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

29

3. Meer hitte: hitte. Klimaatverandering wordt ook wel 'global warming' genoemd. We moeten er rekening mee houden dat we in de zomer vaker met extreme hitte te maken krijgen. 4. Drogere zomers: droogte. Het wordt warmer en neerslagpatronen worden grilliger. Vooral in de zomers zullen we steeds meer te maken krijgen met langdurige periodes van droogte en de effecten van (zoet) watertekorten. Welstandsnota Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota, waarin is opgenomen waar bij de toetsing voor een betreffend gebied of bouwwerk rekening mee moet worden gehouden. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen. Per gebied is specifiek welstandsbeleid opgesteld. Toetsing gemeentelijk beleid Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed, waarbij tevens 3 woningen worden gebouwd. Door de ontwikkeling van het landgoed ontstaan nieuwe natuur- en landschapswaarden, wat aansluit op de visie Landschapspark Oude IJssel. Hierdoor wordt de kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid verbeterd. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025, de Toekomstvisie Oude IJsselstreek en de Woonvisie Gemeente Oude IJsselstreek.

Met het 'Beheer- en inrichtingsplan Landgoed Green Valley' wordt de landschappelijke inpassing van de planlocatie verder versterkt, wat aansluit bij het gewenste toekomstbeeld van de Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen. Daarnaast is de klimaatatlas geraadpleegd om de aspecten wateroverlast, hitte, droogte en overstroming voor de planlocatie tegen het licht te houden. Uit deze toetsing in paragraaf 4.15 Duurzaamheid blijkt dat er geen maatregelen benodigd zijn, zodat dit initiatief klimaatbestendig is en voldoet aan de gemeentelijke Klimaatagenda. Voor de nieuw te bouwen woningen binnen het landgoed zijn omgevingsvergunning(en) bouwen benodigd, waarbij tevens toetsing aan de Welstandsnota plaatsvindt. Het gemeentelijk beleid staat de voorgenomen ontwikkeling daarmee niet in de weg. Sterker nog, dit initiatief geeft uitvoering aan de gewenste ontwikkelingen van het visiedocument 'Landschapspark Oude IJssel'.

30

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Bodem

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem. In verband met de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan heeft Montferland Milieu B.V. een milieuhygiëniasch vooronderzoek bodem (NEN 5725) verricht aan het Landgoed Over de IJssel te Ulft. Het rapport d.d. 20 januari 2025 is als Bijlage 2 bijgevoegd. Uit het uitgevoerde vooronderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:  Op of nabij de bodemgevoelige locatie hebben geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn (geweest) op de bodemgevoelige locatie.  Tijdens de locatie inspectie zijn geen bijzonderheden zijn waargenomen.  Derhalve kan worden gesteld dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van een verkennend bodem- en asbestonderzoek volgens de NEN5740/NEN5707.  Uit milieukundig oogpunt is er naar onze mening geen bezwaar tegen de voorgenomen nieuwbouw. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

Daarnaast is de volgende standaard slotopmerking opgenomen: Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt. Ter plaatse van de wadi wordt enige grond ontgraven, welke zal worden toegepast om het woonerf iets op te hogen. Deze grond blijft derhalve binnen de planlocatie, zodat aan de slotopmerking geen waarde toekomt. De Omgevingsdienst Achterhoek heeft het rapport met het vooronderzoek op 3 juli 2025 beoordeeld en de conclusies onderschreven. Het vooronderzoek voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en er zijn geen verdenkingen vastgesteld. Het uitvoeren van bodemonderzoek is niet nodig. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezige archeologische of cultuurhistorische waarden. Gezien de aspecten archeologie en cultuurhistorie vaak met elkaar verweven zijn, worden deze hier gezamenlijk besproken.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel" (vastgesteld)

31

Archeologie Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Op grond van het onderliggende bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'/het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek is aan vrijwel de gehele planlocatie een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' toegekend. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bij het uitvoeren van bodemwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld de aanvrager een archeologisch onderzoek dient te overleggen. Werken en werkzaamheden die tot het normale beheer en onderhoud behoren, zijn uitgezonderd van de vergunningsplicht voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek. De oppervlakte van de bodemingrepen voor de woningen, de wadi en paden blijft ruimschoots onder de 5.000 m2, zodat er geen archeologisch onderzoek benodigd is. Wel geldt de verplichting tot het melden van archeologische toevalsvondsten, zoals in artikel 5.10 van de Erfgoedwet is opgenomen.