Rapportage stuurgroep DRU def. versie 1.0, 28-08-2024.pdf

.

Pag. 26 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.2 Waarderingsonderdelen Elk scenario is vervolgens ‘gewogen’, op basis van de volgende wegingselementen:

✓ Financiële haalbaarheid (in maat en getal). Bij elk van de scenario’s hebben we de financiering bekeken. Wat is initieel benodigd ter investering en wat wordt er jaarlijks van de exploitatie verwacht. Wie investeert en welke financiële verantwoordelijkheid ligt hierbij voor de hand. Hoe scoort het scenario op financiële punten.

✓ Praktische haalbaarheid/realiseerbaarheid. Dit hebben we gewaardeerd door te kijken naar hoeveel ingrepen (wellicht) nodig zijn op het gebied van bouw en infrastructuur. Welke ingrepen zijn noodzakelijk of gewenst, hoeveel aan- of nieuwbouw gaat hiermee gepaard en welke mogelijk monumentale aantasting kan dit ten gevolg hebben.

✓ Inhoudelijke bijdrage. Dit geldt zowel voor samenwerking op het DRU-IP als voor versterking van het DRU-IP als geheel.

✓ Inhoudelijke waardering. Deze waardering hebben we gedaan via een scorecard, gebaseerd op vigerende programmalijnen tussen de gemeente en de stichting DRU-IP. Op basis van deze pijlers waardeerden we op welke kruispunten inhoudelijke waarde toegevoegd wordt (of kan worden) aan elk van deze programmalijnen t.b.v. de functie c.q. het hele park. Pijlers inhoudelijke categorieën (verticaal) 1) Kunst & Cultuur 2) Recreatie & Toerisme 3) Creatieve economie & Educatie 4) Industrieel erfgoed & Historie Peilers eigenschappen, doelen, indicatoren (horizontaal) a) verbindend b) inclusief c) innovatief d) milieubewust e) duurzaam

Pag. 27 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3 Opbouw scenario's In de opbouw van scenario’s is gekozen voor een logische volgorde in de opeenvolgende reeks: ✓ Bij het 0-scenario wordt de hele SSP-Hal ingezet voor één functie, te weten een museum, een hotel of een evenementenhal. ✓ Bij het daaropvolgende scenario 1 wordt 50% van de SSP-Hal permanent geschikt gemaakt voor één functie en de andere 50% blijft vrij invulbaar, dus hier worden geen specifieke voorzieningen in aangebracht. Deze invulling kan mogelijk later in de tijd plaatsvinden, als flexibele ruimte kan deze bijdragen aan het hanteren van piekbelasting bij grote evenementen. ✓ Scenario 2 kent vervolgens een verdere opdeling, waarbij een zaal geschikt is voor maximaal 2000 personen (staand) en een expo-ruimte wordt ingericht als onderdeel van de visie ‘het hele DRU-IP is een Expo’. Ook hier is de situering zodanig vormgegeven, dat de flexibele, vrije ruimte geschikt blijft voor de opvang van grote evenementen. ✓ In scenario 3 en 4 is de SSP-Hal nog verder opgedeeld en is naast de Expo-ruimte en de 2000zaal ook ruimte toegewezen aan een of twee publieksfuncties, zoals bijvoorbeeld de VVV en/of de bibliotheek. Op deze manier krijgt de hal een aantrekkelijk, zichtbaar en laagdrempelig/uitnodigend aangezicht waar ook een vorm van horeca passend kan zijn (te denken aan een koffiecorner).

Functies met wisselend publiek lopen eenvoudig in elkaar over en verbinding en samenwerking tussen de functies wordt eenvoudig en soms zelfs vanzelfsprekend. ✓ Deze opbouw houdt in dat bij scenario’s 2 t/m 4 er minder vrije ruimte, flexibel inzetbaar, is. Bij grote evenementen kan gedacht worden aan inzet van het gehele park ten behoeve van het evenement of het voorzien in een tijdelijke (tent)aanbouw aan de SSP-Hal. ✓ Het plan 5 tenslotte, geen scenario, laat zien waarom in de scenario’s 1 t/m 4 bewust gekozen is voor het intact laten van de flexibele, vrije ruimte aan de achterkant van de SSP-Hal. Hierdoor blijft de mogelijkheid bestaan voor tijdelijke tentbouw, zoals bij evenementen, maar ook voor permanente bouw ingeval (gedeeltelijke) nieuwbouw voor een overnachtingsfunctie. ✓ Bij alle concepten kan de overnachtingsfunctie nog als nieuwbouw van een hotel of als een meer cabin-achtige verschijningsvorm op het park worden gerealiseerd. Indien zich bij de optie van functieverschuivingen uit het Portiersgebouw kansen voordoen voor de realisatie van hotelkamers, dan zou dit vanwege de bedrijfsmatige synergie met het Schaftlokaal een voorkeur kunnen hebben.

Pag. 28 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3.1 Scenario 0: de hele hal heeft één functie

De SSP-Hal kan hierbij één van de functies vervullen: a) Museum óf b) Hotel óf c) Evenementenhal. a) De hele hal wordt een museum Kengetallen • Museumstatus van toepassing, moet voldoen aan minimale eisen • Minimaal 3 fte professioneel personeel 255k per jaar • Huur 125k per jaar (na renovatie) • Absolute ondergrens: 10.000 bezoekers per jaar • Entree: 12,50/15,00 pp • Museumruimte betreft: ◦ 20% klimatologisch ingericht voor museum en depot = 1000 m2 x 1000 euro/m2 = 1 miljoen ◦ Inrichting klimatologisch deel = 1000 x 350 euro/m2 = 350k ◦ 80% van museumruimte is normale museumruimte = 4000 m2 x 100 euro/m2 = 400k ◦ Inrichting normale deel = 4000 x 150 euro/m2 = 600k Financiële haalbaarheid • Hoge investeringslast: 2,35 miljoen • Hoge exploitatielasten: 380k per jaar (255k inclusief inkomsten) • Exploitatie volledig ten laste van museum • Haalbaarheid laag voor museum van die schaal • Grote druk op overheid, c.q. publieke gelden Praktische haalbaarheid • Bouwtechnisch haalbaar • Dit scenario sluit kansen voor de andere functies in de hal uit 5

5 Nieuwe aanbouw blijft altijd nog mogelijk Pag. 29 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Inhoudelijke bijdrage • Groots van karakter (spectaculaire collectie is belangrijk c.q. voorwaarde) • Weloverwogen keuze voor historische of kunstzinnige invulling (of mix) cruciaal • Zelfstandig, hoeft niet samen te werken, want gebruikt geheel gebouw • De behoefte aan nieuw museum van deze grootte in regio of Nederland is niet gehoord/aangetoond • Samenwerking biedt mogelijk integratie van meerdere museumpartijen • Samenwerking met horeca op terrein is mogelijk • Eenzijdige inhoudelijke bijdrage, want slechts één functie • Bijdrage aan succes van gehele park mogelijk wanneer het museum succesvol blijkt • Afbreukrisico is hierbij groot wanneer het niet leidt tot voldoende bezoekers • Herbruikbaarheid bij eventueel ontmantelen is redelijk Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Kunst & Cultuur

r

r

k/r

k

–

–

+

k

Recreatie & toerisme Creatieve economie & educatie

+

+

Inclusief

k

Innovatief

Milieubewust

Duurzaam

k

Industrieel erfgoed & Historie

+ k (r =risico; k =kans, + =positieve bijdrage; – =negatieve bijdrage; leeg =neutraal)

+

De verwachting bij dit scenario is dat met name het aandeel Kunst & Cultuur een risico met zich meebrengt. Een museum van deze omvang zal zo’n sterke aantrekkingskracht moeten hebben (denk landelijk of zelfs meer) dat de verbinding met het park (en haar partijen) onder druk kan staan. Het zal zich vooral autonoom willen gedragen. Verder zal het een innovatief karakter willen hebben (kans) om in de museumwereld een plek te veroveren (risico als dat niet lukt). Maar áls dit scenario wordt uitgevoerd dan biedt het plusjes en goede kansen in de overige onderdelen.

b) De hele hal wordt een hotel Kengetallen • 100 kamers6 bij dit oppervlak op begane grond (bouw 1e etage niet meegerekend) • Huur 125k per jaar (na renovatie) • Investering 100k per kamer • Inrichting 15k • Minimaal 4 fte professioneel personeel 340k per jaar • Private aanpak en investering ligt meest voor de hand • Mogelijk aankoopbehoefte bij eigenaar/exploitant Financiële haalbaarheid • Hoge investeringslast: 11,5 miljoen • Hoge exploitatielasten 465k per jaar (winst kan bij 70% bezetting oplopen tot 1,3 miljoen) 6

Dit aantal is ter illustratie van dit scenario en niet in voorgaande rapporten geadviseerd. Pag. 30 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

• • •

Exploitatie volledig ten laste van hotel Haalbaarheid laag voor een hotel van die schaal Geen druk op publieke gelden, hoge financiële druk voor exploitant

Praktische haalbaarheid • Bouwtechnisch is het haalbaar • Wellicht minder aantrekkelijk wanneer kamers in hal zijn gebouwd (denk aan uitzicht) • Mogelijk wordt monumentaal interieurbeeld onttrokken onder commerciële druk • Eigenaarschap kan grip/regie bij gemeente en beheerder marginaliseren • Dit scenario sluit kansen voor de andere functies in de hal uit 7 Inhoudelijke bijdrage • Groots van karakter • Zelfstandig, hoeft niet samen te werken, want gebruikt geheel gebouw • Vraag naar 100 kamers is (nog) niet aangetoond • Samenwerking met horeca op terrein is mogelijk • Eenzijdige inhoudelijke bijdrage, want slechts één functie • Bijdrage aan succes van gehele park mogelijk wanneer het hotel succesvol is • Afbreukrisico is hierbij groot wanneer het niet leidt tot voldoende gasten • Herbruikbaarheid bij eventueel ontmantelen is twijfelachtig Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Inclusief

Innovatief

Kunst & Cultuur

r

–

r

k

Recreatie & toerisme

k

+

+

k

Creatieve economie & educatie

Milieubewust

Duurzaam

k

k

(r =risico; k =kans, + =positieve bijdrage; – =negatieve bijdrage; leeg =neutraal)

-

Industrieel erfgoed & Historie

Bij dit scenario geldt dat vooral Kunst & Cultuur een risico vormen en dat het erfgoedbehoud wellicht maar weinig ruimte krijgt. Een hotel van deze omvang zal ook sterk moeten concurreren en onder commerciële druk staan. Ten gevolge is het denkbaar dat culturele en maatschappelijke onderdelen het onderspit delven. De grote kansen liggen uiteraard bij recreatie en toerisme, zij het dan wellicht meer regionaal bij deze omvang. c) De hele hal wordt (blijft) evenementenhal Kengetallen • Evenementen in potentie tot 5000 bezoekers bij dit (bestaande) oppervlak • Huur 125k per jaar (na renovatie) • Minimaal 2 fte professioneel personeel 170k per jaar • Investering afhankelijk van eventuele specialisering in type evenementen • Exploitatie afhankelijk van verhouding tussen commerciële en maatschappelijke evenementen • Mogelijk aankoopbehoefte bij eigenaar/exploitant van dit formaat

7 Nieuwe aanbouw blijft altijd nog mogelijk Pag. 31 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Financiële haalbaarheid • Gemiddelde investeringslast: 1,25 miljoen • Hoge exploitatielasten: 295k per jaar (195k inclusief inkomsten) • Exploitatie volledig ten laste van eigenaar/exploitant/organisatie • Haalbaarheid laag voor deze schaal (huidige bezettingsgraad is ongeveer 25%) • Mogelijk druk op publieke gelden, hoge financiële druk voor exploitant Praktische haalbaarheid • Bouwtechnisch is het haalbaar • Minder aantrekkelijk is dat bezetting niet continu is (vooral piekbelasting) • Monumentaal interieurbeeld kan grotendeels blijven bestaan • Eigenaarschap kan grip/regie bij gemeente en beheerder marginaliseren • Piekbelastingen kunnen druk op omgeving zetten als bezetting hoog moet zijn • Dit scenario sluit kansen voor de andere functies in de hal uit 8 Inhoudelijke bijdrage • Groots van karakter, uniek in omvang in dit deel van het land. • Zelfstandig, hoeft niet samen te werken, want gebruikt geheel gebouw. • Vraag naar dit grote formaat evenementenhal nog niet aangetoond. • Samenwerking met horeca op terrein is mogelijk. • Eenzijdige inhoudelijke bijdrage, want slechts één functie. • Bijdrage aan succes van gehele park mogelijk wanneer het succesvol geëxploiteerd wordt. • Afbreukrisico is hierbij groot wanneer er sprake blijft van slechts enkele evenementen die niet kostendekkend zijn. • Herbruikbaarheid bij eventueel ontmantelen is goed.

Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Inclusief

Kunst & Cultuur Recreatie & toerisme

k

+

Creatieve economie & educatie

k

+

Innovatief

Milieubewust

k

–

Duurzaam

k k

Industrieel erfgoed & Historie

k

(r =risico; k =kans, + =positieve bijdrage; – =negatieve bijdrage; leeg =neutraal) Bij dit scenario geldt vooral het kansenspel. Tot nu toe heeft de hal zich niet echt als evenementenhal bewezen. Maar wanneer een sterke organisator klanten weet te binden dan liggen de kansen vooral bij recreatie, economie en onderwijs als je denkt aan beurzen en conferenties. Let wel dat alle invulling en exploitatie (dus ook financieel) in belangrijke mate afhankelijk is van het aandeel maatschappelijke activiteiten.

8 Nieuwe aanbouw blijft altijd nog mogelijk Pag. 32 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3.2 Scenario 1: de SSP-Hal omvat twee functies

De SSP-Hal kan hierbij twee functies vervullen, waarbij de functie “overig” niet ingevuld is c.q. flexibel is en daarmee ook geen voorzieningen kent. Kengetallen • Museumstatus van toepassing, moet voldoen aan minimale eisen • Minimaal 2 fte professioneel personeel 170k per jaar • Absolute ondergrens: 10.000 bezoekers per jaar • Entree: 12,50/15,00 pp • Museumruimte betreft 2500m2 ◦ 20% klimatologisch ingericht voor museum en depot = 500 m2 x 1000 euro/m2 = 500k ◦ Inrichting klimatologisch deel = 500 x 350 euro/m2 = 175k ◦ 80% van museumruimte is normale museumruimte = 2000 m2 x 100 euro/m2 = 200k ◦ Inrichting normale deel = 2000 x 150 = 300k • Restruimte betreft 2500m2 ◦ Investering per 2500 x 100 euro/m2 = 250k Financiële haalbaarheid • Gemiddelde investeringslast: 1,42 miljoen • Hoge exploitatielasten: 232k per jaar (107k inclusief inkomsten) • Exploitatie volledig ten laste van museum • Haalbaarheid laag voor museum van deze schaal • Grote druk op overheid, c.q. publieke gelden Praktische haalbaarheid • Bouwtechnisch haalbaar • Dit scenario geeft kansen aan andere functies in de hal • Flexibiliteit “overig” ruimte afhankelijk van indeling museumfunctie Pag. 33 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Inhoudelijke bijdrage • Groots van karakter • Keuze voor historische of kunstzinnige invulling (of mix) is cruciaal • Niet geheel zelfstandig, enige samenwerking nodig, want gebruikt helft van het gebouw • De behoefte aan nieuw museum van deze grootte in regio of Nederland is (nog) niet aangetoond • Samenwerking biedt mogelijk integratie van meerdere museumpartijen • Samenwerking met horeca op terrein of intern is mogelijk • Eenzijdige inhoudelijke bijdrage, want slechts één functie • Bijdrage aan succes van gehele park mogelijk wanneer het museum succesvol is • Afbreukrisico is hierbij groot wanneer het museum te weinig bezoekers trekt • Herbruikbaarheid bij eventueel ontmantelen is redelijk Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Inclusief

Innovatief

Milieubewust

Duurzaam

Kunst & Cultuur Recreatie & toerisme Creatieve economie & educatie Industrieel erfgoed & Historie

k +

+

– k

+

k

k

+

Bij dit scenario is er een lager risico dan bij scenario 1a (hele hal museum) en nemen de kansen in verhouding daarmee toe. Deze kansen liggen bij samenwerken met lokale partijen voor inhoud en bijvoorbeeld bij scholen voor educatie en regionale spreiding. In de overige onderdelen blijft het redelijk neutraal, maar plust het dan ook niet. De restruimte (50%) moet verder uitmaken wat de waarde van het gehele scenario is.

Pag. 34 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3.3 Scenario 2: SSP-Hal omvat drie functies

De SSP-Hal kan hierbij drie functies vervullen. Functie “overig” niet ingevuld c.q. flexibel Kengetallen: • 25% Expo ruimte: 1000m2 • 25-35% Evenementenzaal (“Zaal2000”): 1500m2 ◦ Flexibele wanden en tribune, aansluitbaar op “overig” ruimte • 50% overig ruimte (geen voorzieningen) • Zaal2000 betreft: ◦ Absolute ondergrens: 15000 bezoekers per jaar ◦ Entree 10 euro (basis gemiddeld) + x euro inhoud (nader te bepalen per event) ◦ Minimaal 2 fte professioneel personeel 170k per jaar ◦ Investering = 1500 x 500 euro/m2 = 750k ◦ Inrichting = 1500 x 500 euro/m2 = 750k ◦ Huur 37,5k per jaar • Expo betreft: ◦ Museumstatus niet van toepassing ◦ Absolute ondergrens: 2500 bezoekers per jaar ◦ Entree expo 5 euro gemiddeld ◦ Minimaal 1 fte professioneel personeel 85k per jaar ◦ Huur 25k per jaar ◦ Onderdelen klimatologisch ingericht voor items = 50 m2 x 1000 euro/m2 = 50k ◦ 100% van museumruimte is normale museumruimte = 1000 m2 x 100 euro/m2 = 100k ◦ Inrichting normale museumruimte = 1000 x 250 euro/m2 = 250k ◦ Investering restruimte = 2500 x 100 euro/m2 = 250k ◦ Extra: kabinetten in de buitenruimte van het park

Pag. 35 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Financieel: • Lage investeringslast Expo 400k • Gemiddelde investeringslast Zaal2000 1,5 miljoen • Lage investeringslast Restruimte 250k • Lage exploitatielasten Expo 195k per jaar (182k inclusief inkomsten) • Hoge exploitatielasten Zaal2000 van 207k per jaar (57k inclusief inkomsten) • Exploitatie volledig ten laste van exploitant(en) • Haalbaarheid hoog voor Expo (experiment Stichting DRU-IP reeds gestart) • Haalbaarheid gemiddeld voor Zaal2000 • Gemiddelde druk op overheid, c.q. publieke gelden • Kans op derde geldstromen, vooral inhoudelijk (fondsen) Praktisch: • Bouwtechnisch is het haalbaar • Dit scenario geeft kansen aan andere functies in de hal • Flexibiliteit “overig” ruimte met schuifwanden maakt piekbelasting mogelijk Inhoudelijk: • Gevarieerd van karakter • Zaal2000 met basisvoorzieningen geschikt voor muziek, stand-up, dans, theater • Expo niet gebonden, kan historische en kunstzinnige mix invullen • Niet zelfstandig, veel samenwerking nodig, want samen gebruik van gebouw • De behoefte aan Expo van dit type in regio is veel gehoord • Samenwerking biedt mogelijk integratie van meerdere (museum)partijen • Samenwerking met horeca op terrein of intern is mogelijk • Veelzijdige inhoudelijke bijdrage, want meerdere functies • Spreiding bijdrage aan succes van gehele DRU-IP • Afbreukrisico is hierbij kleiner wanneer (deels of tijdelijk) onderbezet • Herbruikbaarheid bij

eventueel ontmantelen goed (weinig ingrepen nodig) Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Inclusief

Kunst & Cultuur Recreatie & toerisme

k

+

Creatieve economie & educatie

k

+

Industrieel erfgoed & Historie

Innovatief

Milieubewust

k

–

Duurzaam

k k k

Dit scenario wijkt af van de voorgaande door de introductie van de 2000Zaal én een Expo die samen nieuwe kansen biedt voor Kunst& Cultuur in combinatie met álle andere onderdelen. De grootste kansen liggen bij Creatieve economie & educatie omdat een meervoud aan functies samenwerking kan bevorderen en omdat er een kans is om publieksdoelgroepen te laten overlappen. Zo kan aandacht voor het één de stroom naar het andere bevorderen.

Pag. 36 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3.4 Scenario 3 & 4: SSP-Hal omvat vier of vijf functies

De SSP-Hal kan hierbij vier (of zelfs vijf) functies vervullen. De bibliotheek staat ook open voor verhuizing naar de SSP-hal. Functie “overig” niet ingevuld c.q. flexibel (geen voorzieningen). Synergie mogelijk door samenwerken in organisatie (denk bemensing). Kengetallen: • 25% Expo ruimte: 1000m2 • 25-35% Evenementenzaal (kort: Zaal2000): 1500m2 ◦ Flexibele wanden en tribune, aansluitbaar op “overig” ruimte • 25% Bibliotheek en/of VVV-functie incl. gedeelde koffie-/barhoek entree • 25% overig ruimte • Voor Zaal2000 & Expo zie scenario 2 • 3e functie betreft: ◦ Gecombineerde entree (voor alle vier de functies) ◦ Absolute ondergrens lager door optelling functies ◦ Entree expo niet van toepassing bij 3e (4e en 5e) functie ◦ Min. 1 fte professioneel per functie, mogelijk gedeeld = 85k ◦ Investering 3e functie = 1000 x 350 euro/m2 = 350k ◦ Inrichting 3e functie = 1000 x 100 euro/m2 = 100k • Restruimte betreft 25% = 1500m2 x 100 euro/m2 = 150k Financieel: • Voor Zaal2000 & Expo zie scenario 2 (= 2,15 miljoen) • Investeringslast en -verdeling voorbeeld Bibliotheek onbekend, nader te onderzoeken • Lage gezamenlijke investeringslast 3e (gedeeld 4e en 5e) functie: 450k • Gemiddelde exploitatielasten 110k per jaar (97k inclusief inkomsten) Pag. 37 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

• • • •

Exploitatie volledig ten laste van exploitant(en) Haalbaarheid hoog voor 3e (gedeeld 4e en 5e) functie Gemiddelde druk op overheid, c.q. publieke gelden Kans op derde geldstromen

Praktisch: • Bouwtechnisch is het haalbaar • Dit scenario combineert meer functies in de hal • Flexibiliteit “overig” ruimte met schuifwanden maakt piekbelasting nog steeds mogelijk Inhoudelijk: • Zeer gevarieerd van karakter • Voor Zaal2000 & Expo zie scenario 2 • Maximale samenwerking nodig • De behoefte aan gedeelde -en verbeterde (koffie)entree is aangetoond • Samenwerking biedt mogelijk integratie partijen • Horeca intern mogelijk • Veelzijdige inhoudelijke bijdrage, want meerdere functies • Spreiding van bijdrage aan succes van gehele park • Afbreukrisico is hierbij kleiner wanneer (deels of tijdelijk) onderbezet • Herbruikbaarheid bij eventueel ontmantelen onbekend Inhoudelijke waardering Peilers/pijlers

Waardering

Verbinden

Inclusief

Innovatief

Kunst & Cultuur

k

+/k

k

k

Recreatie & toerisme

k

+

k

k

Creatieve economie & educatie

+

+

k

+

k

k

Industrieel erfgoed & Historie

Milieubewust

Duurzaam

k

k r

Dit scenario bouwt voort op scenario 2 door er nog een functie aan toe te voegen waardoor de kansen voor samenwerking verder toenemen. De eerste drie rijen worden daarmee nog sterker dan hiervoor. Er ontstaat wel enig risico dat het erfgoed (gebouw) eronder kan lijden als het oude interieur (onder invloed van bouwkundige keuzes) allengs minder zichtbaar zou worden.

Pag. 38 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

5.3.5 Scenario (5): Vervolgscenario voor uitbreidingen

Scenario (5) is bedoeld om ruimte te geven aan toekomstige uitbreidingen. Het vormt zogezegd een vervolgscenario zonder precies te bepalen wat er in de toekomst nog volgt. De flexibele ‘overig’ ruimte is hiervoor met reden achterin gepositioneerd. De flexibele ‘overig’ ruimte achterin biedt aansluiting met extra tentruimte en/of een speciale entree voor piekbelasting van de Zaal2000 gecombineerd met de overige ruimte. Bij gebruik tijdens piekbelasting van de aansluiting aan de achterkant wordt de entree aan de voorkant ontlast en voorkomen we congestie of overlast bij Bibliotheek, VVV, koffiehoek of caféfunctie. Met deze positionering kunnen grote evenementen en beurzen alsnog plaatsvinden ondanks dat de hal regulier verkleind is. Door het vrijhouden van de ruimte aan de achterkant van de SSP-Hal is latere aanbouw van hotel of andere aanvullende functies nog altijd mogelijk. De functies kunnen dan nog altijd relatief gemakkelijk aan elkaar verbonden worden.

Pag. 39 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

6

Advies stuurgroep

6.1 Algemeen advies De stuurgroep heeft een zeer positief beeld verkregen van de kansen die er voor het gehele DRU Industriepark liggen. En daarom benadrukken we dat het aanbeveling geniet om de ontwikkeling van de SSP-Hal in relatie met overige functies van én op het park te bezien. Samenwerking, samenhang en synergie zijn geen hierbij toverwoorden, maar eerder kansen, plussen en waarborgen voor een bloeiend en bruisend geheel, precies dat waar alle geraadpleegde partijen om vragen. We raden aan om het vergroenen zoals in 4.2.1 beschreven zoveel als mogelijk te gaan aanpakken binnen de komende vier jaar. Dit is inclusief het afsluiten van openbare weg, zodat er geen primaire beperking is in herinrichting. Uiteraard dienen alle algemene veiligheidsvoorwaarden (denk brandweer, politie, et cetera) te worden gerespecteerd, maar creëer vooral nieuwe parkruimte die dan vervolgens volgens een gedegen plan kan gaan vergroenen. De parkruimte zal ook kansen bieden aan recreatie en het organiseren van innovatieve projecten, wat bijdraagt aan het profiel van het park. Op dit punt kan de gemeente bijdragen door het regeltechnisch mogelijk maken zonder dat het meteen veel geld hoeft te kosten, zeker ook wanneer bijvoorbeeld algemeen groenbeleid kan aansluiten. Wanneer de stichting DRU-IP in het beheer enige regie mag nemen kan zij eigenstandig gelden werven voor hierin passende projecten.

We zijn van mening dat het optimaliseren van functies, zoals beschreven in 4.2.2 aanbeveling verdient, ook binnen de komende vier jaar. Zoals gezegd gaat dit over kansen die met de verschillende partijen nader verkent moeten worden. Hierbij is vooral de stichting DRU-IP de partij die de verkenning kan uitvoeren. Maar omdat er ook enkele gemeentelijke partijen betrokken kunnen worden is het wenselijk dat ook deze partijen aanschuiven en meedenken in de optimalisatie. Deels kunnen enkele slagen wellicht geheel onafhankelijk gedaan worden, maar enkele zouden ook in verband met de SSP-Hal ontwikkeling kunnen staan. De stuurgroep beveelt daarom aan om alvast te beginnen met verkennen en waar mogelijk uitvoering te geven, rekening houdend met keuzes voor de SSP-Hal. De stuurgroep heeft de sterke indruk gekregen dat het ontwikkelen van de SSP-Hal in het teken van samenwerking, continuïteit en innovatief ontdekken moet staan. We denken namelijk dat het vastpinnen van de hal in één functie de toekomstige ontwikkelingen van het park op de genoemde kwaliteiten frustreert. De keuze voor pluriformiteit bevorderd juist dat er beweging blijft en dat toekomstige mogelijkheden niet bij voorbaat worden uitgesloten. Wanneer we de hal niet met slechts één functie vullen, dan vallen de 0-scenario’s af.

Hiermee zijn de drie functies hotel, evenement en museum alle drie nog mogelijk, maar dan kleiner, aangebouwd, of elders op het DRU-IP. Zoals we bij de optimalisatie al lieten doorschemeren is de mogelijkheid om kamers en cabins elders onder te brengen nog niet zo’n gek idee. We houden dit even vast en kijken dan naar evenementen en museale functie (of expo) in de hal. Een Expo bijvoorbeeld is een experimentele manier om nu al publiek te trekken en eventueel in de toekomst een museumstatus als park te veroveren. De Zaal2000 is een experimentele vorm om evenementen op het park te versterken, en wel zo dat het aansluit bij de reeds bestaande maat en schaal. Deze voorbeelden sluiten weer goed aan op de mogelijkheid te experimenteren met de groene buitenruimte bij piekbelasting en experimentele oplossingen voor overnachtingen. Kortom, het ontdekken van de krachten van het DRU-IP waarbij op een innovatieve manier wordt samengewerkt, levert per direct meer continue activiteit, wat weer bijdraagt aan het karakter ofwel het imago van het gehele park. Onze voorkeur gaat dan ook uit naar scenario’s 2, 3 en 4 voor de hal, gecombineerd met kamers en cabins zoals beschreven elders op het park. De keuze voor de hal lichten we nader toe met wegingen van de scenario’s Pag. 40 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

in het volgende deel. Ons advies is dan ook in ieder geval om scenario 2 en/of 3 in de komende vier jaar te realiseren. Omdat we voorzien dat niet alles op één dag gerealiseerd kan worden en omdat de financiële positie van de gemeente komende tijd niet maximaal zal zijn, stellen we ons voor om voor de periode 2025-2028 vooral te kiezen voor het mogelijk maken, dat hoeft voor de gemeente niet direct veel geld te kosten maar kan het voor derden interessanter maken om met de ontwikkelmogelijkheden aan de slag te gaan en/of mede te financieren. Ook deze maatregel kan op korte termijn worden gestart. De gemeente kan in samenwerking met DRU-IP veel van de genoemde ontwikkelingen voor elkaar krijgen als ze enige regie bij de stichting in handen kan geven. Wanneer de stichting DRU-IP als penvoerder ontwikkelprojecten optuigt waarbij naast bijvoorbeeld gemeente en/of andere publieke partijen met private partijen samengewerkt wordt nemen de kansen op nieuwe financieringsbronnen alleen maar toe. Hierdoor hoeft er aanzienlijk minder een beroep op de gemeente gedaan te worden.

6.2 Wegingen scenario's SSP-Hal 6.2.1 Financiële haalbaarheid Renovatie monument Voor alle scenario’s geldt nog steeds dat er een investering van 5 miljoen aan alles voorafgaat om de SSPHal op te knappen volgens de verplichting die de gemeente heeft voor de monumentale status van de hal. Een inschatting van de haalbaarheid van deze financiering valt buiten de scope van dit rapport, maar we benoemen deze startpost als noodzakelijk. Hierbij noemen we de mogelijkheid het Restauratiefonds9 te betrekken. Onderhoudskosten De jaarlijkse onderhoudskosten voor de SSP-Hal na renovatie worden geschat op 125k per jaar. Wanneer meerdere functies c.q. verschillende exploitanten intrek nemen in de hal, zullen deze jaarlijkse kosten naar rato verdeeld kunnen worden. Het zal afhangen van de betreffende partij of deze zelfstandig aan de onderhoudskosten kan bijdragen. Huurkosten Jaarlijkse huur voor de gehele SSP-Hal is op basis van 5000m2 een prijs van 25 euro/m2 geschat op 125k per jaar. Uiteraard zal deze huur, zoals in de scenario's al bij wijze van voorbeeld is verrekend, naar rato worden verdeeld over de functie(s) die in de hal intrek nemen. Advies- en ontwikkelkosten Aan de realisatiefase van een functie die intrek zou nemen in de SSP-Hal gaat ook uiteraard een advies- en ontwerptraject vooraf.

Het eerder in het TVC-rapport genoemde bedrag van 2,5 miljoen hiervoor moeten we in perspectief plaatsen. De kosten zullen tenslotte per functie berekend worden en worden daarmee ook aan de betreffende functie toegerekend. Daarmee is het genoemde bedrag ook niet in beton gegoten.

9 www.restauratiefonds.nl (indicatie huidige mogelijkheid bij restaureren, verduurzamen en herbestemmen: laagrentende lening vanaf 1,5% bij 10 jaar rentevast) Pag. 41 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Functiekosten Bij elk scenario zijn inschattingen van investeringskosten en exploitatiekosten opgenomen die een indruk geven van ordegrootte bedragen per functie. De financiële haalbaarheid van de scenario's bestaat uit de kans dat er een partij bereid is om te investeren en een exploitant slagvaardig genoeg is om een zo hoog mogelijk rendement te behalen. • Met betrekking tot de overnachtingsfunctie schatten we de kans erg laag dat deze in de hal financieel haalbaar is. We adviseren daarom de overnachtingen elders op het terrein (zie 4.2.2 optimaliseren) onder te brengen omdat daar de kansen vele malen groter zijn. Met minder overnachtingsplekken (15-20) en minder investering is het aantrekkelijker starten. • Een museum met een volwaardige status vraagt om een hoge investering en de exploitatie ervan is riskant. Bovendien is de verwachting dat er hierbij een grote of zelf volledig publieke bijdrage wordt gevraagd. We raden daarom ook niet aan om deze weg nu al in te slaan. De route via een Expo met een lager financieel risico en met kans op fondsbijdragen, uitbreidingen en zelfs een status voor het gehele DRU-IP komt ons veel kansrijker voor. • Voor de evenementenfunctie blijkt de hal in huidige vorm niet voldoende geschikt voor een hoog rendement.

In verkleinde vorm, als een box-in-box en dan met juist die basisvoorzieningen die de markt aangeeft, kan het rendement enorm omhoog. Voorgaande rapporten hinten al in deze richting en wij bevestigen dat beeld. Het vraagt in die vorm niettemin om een stevige investering waarvan we willen stellen dat de markt er dan ook een stap in zal moeten zetten. Dit kan uitgezet en onderzocht worden als met de scenariokeuze in het voordeel van de voorgestelde Zaal2000 wordt beslist. • Wanneer de hal restruimte kent, zoals in enkele scenario's, dan brengt deze nog enige huur- en onderhoudskosten met zich mee. De ruimte kan echter nog basaal voor kleinere evenementen geëxploiteerd worden zodat daarmee de huur (of meer) opgebracht kan worden.

6.2.2 Praktische haalbaarheid Het is uiteraard onmogelijk alle praktische zaken te voorzien en te beoordelen. Veel hangt af van de manier waarop zaken uitgevoerd worden. We komen niettemin tot een waardering van aspecten die we belangrijk mogen noemen. We vatten eerdergenoemde punten hieronder samen. Zo is “interieur” hieronder bijvoorbeeld het intern behoud van (beeld van het) erfgoed. Exterieur hebben allen dezelfde (geen) invloed, dus hieronder weggelaten. Als we mogen waarderen zoals je rapportcijfers zou geven aan een opstel dan krijgt scenario’s 3/4 de meeste punten.

0a 0b 0c

museum event hotel

1 2 3/4

50% museum zaal/expo 3 functies

uitsluiting flexibiliteit realistisch synergie interieur eigenaar 0 1 0 3 5 1 0 1 5 3 5 5 0 1 0 1 1 1 5 3 2

5 5 5

0 5 5

4 8 9

8 7 7

5 7 8

piek 6 4 6

continu 6 2 6

score 22 25 16

5 7 7

5 6 7

37 48 50

6.2.3 Inhoudelijke bijdrage Elk scenario draagt steentje bij aan het geheel van de hal en/of het DRU-IP. Zonder te veel in detail te treden is te bedenken welke zaken meer of minder bijdragen. Ook hier controleren we onze indruk aan de hand van rapportcijfers. Daarmee blijken de 0-scenario’s onderling niet zo te verschillen. Ook de scenario’s 1 t/m 4 liggen niet eens zover uit elkaar.

Pag. 42 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Toch is ook hier bevestigd dat wat ons betreft de meerwaarde begint bij scenario 2 en scenario 3/4 de meeste punten scoort.

0a 0b 0c

museum event hotel

karakter 5 5 6

variatie 5 6 4

samenwerking 5 4 4

integratie 7 5 4

functioneel 7 6 5

succes 6 6 5

hergebruik 5 5 4

score 40 37 32

1 2 3/4

50% museum zaal/expo 3 functies

7 7 8

7 8 8

6 7 8

6 5 8

7 7 7

7 8 8

7 6 5

47 48 52

6.2.4 Inhoudelijke waardering Voor de inhoudelijke waardering hebben we per scenario markeringen ingevuld die aan een SWOT-analyse doen denken: plus, min, kans, risico. Om een overzichtelijk geheel kunnen bezien hebben we deze in punten vertaald en opgeteld. Hieruit blijkt dat onze kwalitatieve indruk met de getalsmatige matrix overeenkomt. We zien inhoudelijke voordelen in scenario’s 2 t/m 4 en scenario 3/4 scoort wederom de meeste punten. 0a 0b 0c

museum event hotel

Plus 4 2 2

K 6 4 4

R 2 0 1

Min 0 1 3

2 8 4 4

1 6 4 4

-1 -2 0 -1

-2 0 -2 -6

score 12 6 1

1 2 3/4

50% museum zaal/expo 3 functies

3 3 3

5 8 10

0 1 1

1 0 0

6 6 6

5 8 10

0 -1 -1

-2 0 0

9 13 15

Pag. 43 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Bijlagen

7

7.1 #1 - TVC Conclusies en aanbevelingen Bron: rapportage TVC, Paul Tankink 2022

7.1.1 m.b.t. museum •

• • • •

• • • • • •

Het onderzoek leidt tot het voorstel voor een nieuw museum, het DRU Museum voor Vorm en Beweging (werktitel) in de SSP-Hal. Refererend aan de notitie Samen voor een IJzersterk DRU-IP wordt met het voorstel de wens gerealiseerd om een museale presentatiefunctie op het DRU-IP toe te voegen. Het initiatief DRU Museum voor Vorm en Beweging vult alle genoemde wensen in binnen de thema's Historisch en museaal in de notitie. Het uitgangspunt van het DRU Industriepark uit eigen onderzoek wordt weerlegd. Historische musea hebben wel degelijk bestaansrecht, het merendeel van musea zijn historische musea (61%). Kunstmusea worden in het algemeen goed gewaardeerd, hun aandeel in bezoekersaantal en de omzet neemt toe. De ijzergeschiedenis blijft/wordt overal op het DRU-terrein zichtbaar, er worden meer kunstwerken in de buitenruimte geplaatst, al dan niet tijdelijk in samenhang met tijdelijke tentoonstellingen. De Koepeloven in de SSP-Hal wordt de presentatieruimte voor de ijzergeschiedenis, met gebruikmaking van de collectie van het Nederlands IJzermuseum. Van hieruit vindt een overgang plaats naar de SSP-Hal met ruimte voor hedendaagse kunst. Het DRU Museum voor Vorm en Beweging richt zich op kunst van ijzer en op hedendaagse beeldende kunst die beweegt of iets in beweging zet: kinetische kunst.

De rol van het CIVON als publiekstoegankelijk kenniscentrum en leerplek voor de hedendaagse ontwikkelingen in de functionele maakindustrie sluit aan op het inhoudelijke aanbod van het nieuwe Museum. Het CIVON en het nieuwe DRU Museum voor Vorm en Beweging werken nauw samen in publieksprogramma's t.b.v. allerlei soorten onderwijs. Er ontstaat door het voorstel dynamiek en synergie tussen alle activiteiten op het DRU Industriepark: wisseltentoonstellingen, evenementen, beurzen, kunst in de openbare ruimte en in de SSP-Hal. De museale activiteiten dragen bij aan de attractiewaarde van de SSP-Hal en versterken de exploitatie. Het Nederlands IJzermuseum gaat op in het DRU Museum voor Vorm en Beweging. Collectie verwerven is een museale taak en wordt opgenomen in het beleid van het nieuwe museum. Het betreft collectiestukken die het concept ‘vorm en beweging’ zichtbaar maken. De te verwerven collecties omvatten historische, hedendaagse en kunstzinnige objecten.

7.1.2 m.b.t. versterken evenementen • • •

De evenementenfunctie van de SSP-Hal wordt in het verlengde van museale en hotelinvulling versterkt door het linkerdeel van de SSP-Hal, aan de zijde van de DRU-laan hiervoor specifiek te herontwikkelen. Het huidige, vaak extensieve gebruik van de gehele hal wordt daardoor gecomprimeerd op een kleiner opp. Door aanpak van de schil kunnen de klimaat-technische condities sterk verbeterd worden en kan het evenementendeel van de hal i.p. het gehele jaar gebruikt worden, leidend tot een sterk verbeterde exploitatie.

Pag. 44 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

• • •

Dit vergt welllicht wel een nadere oriëntatie op de herprogrammering van de evenementen (schaal en aard). Indien de aard van het evenement het toestaat (beurs, tentoonstelling, bedrijfsevent) en de schaal het noodzakelijk maakt kan daarnaast incidenteel worden uitgeweken naar het kineticadeel van het museum. Bouwkundig wordt hierin voorzien door de wanden aan te passen. Door deze synergie tussen museum en evenementenfunctie na te streven kunnen beide exploitaties geoptimaliseerd worden.

7.1.3 m.b.t. hotel • • • • • • • • •

Er zijn kansen voor versterking van de bijzondere industriële erfgoedlocatie DRU Industriepark met logies. Een tweetal concepten - hotel en lodges - sluiten aan bij de behoeften/ wensen van potentiële doelgroepen én versterken het DRU Industriepark. Wanneer de logiesaccommodatie -regionaal- onderscheidend is, is er behoefte aan een concept met 15 tot 20 kamers voor zowel hotel als lodges. Er wordt geadviseerd om eerst een 1e fase te realiseren waarbij de realisatie van de hotelkamers vanuit markt-perspectief het meest kansrijk wordt geacht. Voor de lodges ziet men ook draagvlak vanuit marktperspectief. De marktkansen voor de logiesaccommodaties worden groter als het DRU-Industriepark als één geheel in de markt wordt gezet. Meer bezoek treedt ook op wanneer er een eyecatcher wordt gecreëerd met bijzondere architectuur. Voor exploitatie en bedrijfsvoering moet zo mogelijk de samenwerking worden gezocht met bestaande partijen Zet de ideeën voor versterking van het DRU Industriepark voort. Kom tot een verdiepingsslag voor het kleinschalige -authentieke hotelconcept op basis van een uitgewerkt Programma van Eisen resulterend in een meerjaren- exploitatiebegroting. Streef naar alternatieve aanwendbaarheid.

Pag. 45 van 50

Koers

2024

1 maart

<

Fasering

Stuurgroep

Opdracht

wethouders

Gemeente

Update: 26-08-2024

opstart

Aanpak OK

mijlpaal

18 maart

><

Afstemming

Gecomb. cie-verg.

voorbereiding op 18 juni

mijlpaal

11 juni

Gesprekken > <

overleg wethouders voortgangsrapportage

Input voorjaarsnota extra input

mijlpaal

21 mei

><

overleg wethouders voortgangsrapportage

Rapportagevorm OK op koers

mijlpaal

11 april

Verkenning: 1e gesprekken

overleg wethouders voortgangsrapp ortage

27-jun

input voor

mijlpaal

18 juni

Vormgeving: scenario's

PPT

College B&W

raportage

laatste input

mijlpaal

27 juni

<

mijlpaal

30 aug.

><

Rapport 1.0

aan wethouders

gemeenteraad

1e feedback gereed voor

mijlpaal

19 aug.

Rapportage

overleg wethouders Concept PPT + Memo rapport 0.9

Raadsinformatieavond

besluitvorming

gereed voor

mijlpaal

18 sept.

Besluitvorming

Gecomb. cie-verg.

Besluit

24 okt.

>

Raadsvergadering

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

7.2 #2 - Tijdsplanning stuurgroep

Pag. 46 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

7.3 #3 - Leidraad gesprekken

Pag. 47 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

7.4 #4 - Checklist voor aanbieders

Pag. 48 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

Pag. 49 van 50

Rapportage stuurgroep doorontwikkeling DRU-IP, v. 1.0 28-08-2024

7.5 #5 – Adviseurs We zijn door een groot aantal personen en partijen geholpen aan adviezen en inzichten, waaronder: Ginder BV Bureau voor (vrijetijds-) economie, sectorspecialist in Nederland t.a.v. hotelfunctie. Was eerder betrokken bij haalbaarheidsonderzoek en -rapport TVC 2022. BOEi Aanjager bij het herbestemmen en restaureren van cultureel erfgoed. Was eerder betrokken bij rapport TVC 2022. Museumadvies Els Thijssen Adviseur voor museaal ondernemerschap. Was eerder betrokken bij rapport TVC 2022. Respons Kennis-, onderzoek- en adviesbureau, gespecialiseerd in evenementen en toerisme. Erfgoedcentrum Achterhoek en Liemers (ECAL) Het Erfgoedcentrum is bron van informatie over de streekcultuur en –historie in de vorm van archieven, beeldcollecties, boeken en documentatie Erfgoed Gelderland Stichting en coöperatie (250 Gelderse erfgoedorganisaties) voor ondersteuning en advies aan musea, historische verenigingen en erfgoedorganisaties. Stichting Achterhoek Toerisme Centrale hub, website, routes en bezoekersinformatie voor (promoten) toerisme in de Achterhoek. Oost Nl De ontwikkelingsmaatschappij van Oost-Nederland, ter versterking van de regionale economie. Wonion Woningbouwcorporatie met bijzondere aandacht voor en expertise in verduurzamen. Albert Hartink Financieel adviseur en betrokken bij Museum MORE in Gorssel. Provincie Gelderland

Disclaimer Ondanks de zorg en aandacht die wij besteed hebben aan de verzameling informatie en het samenstellen van dit rapport, is het mogelijk dat de informatie die wordt gepubliceerd onvolledig of zelfs op onderdelen onjuist is. Fouten kunnen helaas niet altijd voorkomen worden. Wij willen u, mede namens onze adviseurs, er dan ook op wijzen dat de gepubliceerde informatie mogelijk niet geschikt is voor het doel waarvoor u de informatie raadpleegt.

Pag. 50 van 50