Gebiedsvisie Gendringen - versie 30 januari 2020.pdf
Tekst van het document
GEBIEDSVISIE GENDRINGEN Gemeente Oude IJsselstreek
BRO Boxtel Bosscheweg 107 Titel rapport:
Gebiedsvisie Gendringen
Datum:
30 januari 2020
Projectnummer:
P01702
Opdrachtgever:
Gemeente Oude IJsselstreek
Projectleider BRO:
RV
Projectteam BRO:
MO, DB en LV
Bron kaft:
BRO
5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
Inhoudsopgave 1. Inleiding
5. Woonanalyse
1.1 Aanleiding
5.1 Bevolking
1.2 Uitgangspunten
5.2 Woningmarktanalyse
1.3 Onderzoek 1.4 Leeswijzer
6. Beleidskaders
6.1 Provinciaal beleid
2. Uitgangspositie
6.2 Regionaal beleid
2.1 Gemeente Oude IJsselstreek en Gendringen
6.3 Lokaal beleid
2.2 Detailhandelsstructuur Oude IJsselstreek 7. Waarden en kansen 3. Ruimtelijke analyse
7.1 Ruimtelijke kansen
3.1 Ontstaansgeschiedenis
7.2 Functionele kansen
3.2 Stedenbouwkundige structuur 3.3 Groenstructuur
8. Visie
3.4 Openbare ruimte
8.1 Visie centrum Gendringen
3.5 Verkeer en parkeren
8.2 Scenario 1: Compact dorpscentrum 8.3 Scenario 2: Het centrumlint
4. Functionele analyse
8.4 Advies toekomst centrum Gendringen
4.1 Huidig winkel- en voorzieningenaanbod 4.2 Trends en ontwikkelingen
Gebiedsvisie Gendringen
3
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
1.2
Uitgangspunten
De gemeente Oude IJsselstreek beschikt over een relatief groot aantal
In en rondom het centrum van Gendringen spelen verschillende ontwikkelingen
voorzieningen. Dit geldt voor zowel commerciële als sociaal-maatschappelijke
en vraagstukken die met elkaar samenhangen. Het gaat onder andere om:
voorzieningen. Deze zijn vooral gevestigd in de grootste kernen Ulft,
•
de ontwikkeling van het winkelbestand (toekomst van de Grotestraat);
Gendringen, Silvolde, Terborg en Varsseveld. Door veranderingen in onder
•
herontwikkelingsmogelijkheden van een aantal leegstaande locaties/panden
meer de bevolkingssamenstelling en de ontwikkelingen in de detailhandel staat
in het dorp (met name in de Grotestraat);
de gemeente voor de opgave deze kernen leefbaar en toekomstbestendig
•
de herontwikkelingsmogelijkheden van/rond het Woonplaza;
te houden. Dat geldt ook voor het centrum van Gendringen, dat te maken
•
de mogelijke verplaatsing van de Coop-supermarkt (naar Woonplaza-pand);
heeft met (structurele) leegstand en versnippering van functies. Dit heeft
•
de herontwikkelingsmogelijkheden van basisschool De Hoeksteen (i.v.m.
een wisselwerking op de kwaliteit, de leefbaarheid en de ruimtelijke structuur van het centrumgebied als geheel. De wens vanuit gemeente Oude
samenvoeging met de Christoffelschool onder een dak); •
de herontwikkelingsmogelijkheden van dorpshuis ‘De Gent’ (i.v.m.
IJsselstreek is om deze opgaven integraal te bekijken. In dit rapport wordt
realisatie van een nieuw ontmoetingscentrum binnen de nieuwbouw van
hier invulling aan gegeven door een ruimtelijk-functionele analyse te maken
woonzorgcentrum De Oevelgunne – voormalig Maria Magdalena Postel –
van het centrumgebied. Daarvoor is er gekeken naar wonen, detailhandel,
en in relatie tot de herinrichting van het Kerkplein);
maatschappelijke voorzieningen en de inrichting en gebruik van de ruimte.
•
de invullingsmogelijkheden vanuit de woningbouwbehoefte.
Deze analyse resulteert in een tweetal scenario’s die de ruimtelijk-functionele mogelijkheden voor de toekomst van het centrum van Gendringen laten zien.
Bij start van het project zijn een aantal ontwikkelingen van directe invloed op de gebiedsvisie voor het centrum van Gendringen: •
de herontwikkeling van locatie De Oevelgunne tot woonzorgcentrum met daaromheen een clustering van maatschappelijke functies;
•
de herinvulling van ‘Bar-Eetcafé-Zaal Te Pas’, mogelijk met een nietcommerciële functie;
•
de herontwikkeling van de Rabobanklocatie en/of het Posthuis als belangrijk schakelpunt in het centrum;
Dit zijn belangrijke uitgangspunten die bij het opstellen en afwegen van de scenario’s zijn meegenomen. 4
Gebiedsvisie Gendringen
1.3
Onderzoek
Doelstelling
Scope van het onderzoek
Het doel van dit onderzoek is om, op basis van scenario’s, te komen tot een
Om een antwoord te vinden op de geformuleerde vragen komen in dit rapport de
toekomstbestendige gebiedsvisie voor het centrum van Gendringen. Daarvoor
volgende onderdelen aan bod:
wordt gekeken naar de ruimtelijk-functionele invulling van de verschillende
•
nul-analyse met de huidige stand van zaken;
centrumlocaties in Gendringen, het (economisch) functioneren, de leefbaarheid
•
beknopte stedenbouwkundige en functionele analyse;
en de algehele uitstraling en ruimtegebruik van het centrumgebied.
•
onderzoek naar de invullingsmogelijkheden voor de woningbouwopgave;
•
overzicht van trends, ontwikkelingen en beleid;
Vraagstelling
•
kwaliteiten, verbeterpunten en kansen voor het centrum van Gendringen;
Om tot verschillende scenario’s te komen, worden de volgende vragen in dit
•
scenario’s voor herontwikkeling.
onderzoek behandeld: •
Wat is de huidige positie van het centrum van Gendringen in de detailhandelsstructuur van de gemeente Oude IJsselstreek?
• •
•
1.4
Leeswijzer
Hoe functioneert het centrum van Gendringen van oudsher en binnen de huidige stand van zaken?
In hoofdstuk 2 wordt de uitgangspositie van Gendringen geschetst. Hoofdstuk
Waar liggen kansen voor een toekomstige invulling en ruimtegebruik van
3, 4 en 5 bevatten een nadere analyse van zowel de ruimtelijke als functionele
het centrum van Gendringen, rekening houdend met de verschillende
opbouw van het centrum van Gendringen en het wonen. Vervolgens wordt in
ontwikkelingen en vraagstukken?
hoofdstuk 6 ingegaan op het flankerend beleid. Hoofdstuk 7 geeft op basis
Welke scenario’s kunnen worden voorgesteld om het centrum leefbaar en
van de analyse en beleidskaders een overzicht van kansen, bedreigingen en
toekomstbestendig te houden?
verbeterpunten voor het centrum. Dit resulteert in verschillende scenario’s voor de toekomstvisie voor het centrum van Gendringen, hoofdstuk 8, met in het bijzonder aandacht voor een aantal specifieke locaties.
Gebiedsvisie Gendringen
5
1900
1930
1950
1975
1990
2000
6
Gebiedsvisie Gendringen
2
Uitgangspositie
2.1
Gemeente Oude IJsselstreek en Gendringen
De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het zuidoosten van de provincie
vanaf Anholt binnen via de Zuiderpoort (bij Bar-Eetcafé-Zaal Te Pas), vanaf
Gelderland en wordt ingesloten door de Nederlandse gemeenten Montferland,
Wieken via de Westerpoort (tegenover de Christoffelschool) en vanaf Ulft via de
Doetinchem, Bronckhorst, Oost Gelre, Aalten en Duitsland. De gemeente
Oosterpoort (aan het begin van de IJsselweg). Binnen de vesting vormden de
bestaat uit verschillende kernen en buurtschappen waarvan de kernen Ulft,
Grotestraat en de IJsselweg een soort Y met daartussen enkele steegjes.
Gendringen, Silvolde, Terborg en Varsseveld de grootste zijn. Dwars door de
Gendringen werd in 1830 door een grote brand getroffen die bijna het hele
gemeente Oude IJsselstreek loopt de rivier de Oude IJssel, die van groot belang
dorpscentrum vernietigde, waaronder het gemeentehuis, de kerk en ruim 60
is en was voor de gemeente. Langs deze rivier is de Nederlandse ijzerindustrie
woningen. De huidige Nederlands Hervormde kerk in het centrum is de opvolger
ontstaan.
van de middeleeuwse kerk die destijds afbrandde. De Rooms-katholieke kerk in het centrum van Gendringen is aan het eind van de negentiende eeuw gebouwd.
Historisch ontstaan gemeente
In 1840 had de gemeente Gendringen 725 huizen met circa 5.179 inwoners.
De gemeente Oude IJsselstreek is een relatief jonge gemeente die sinds januari
Het dorp Gendringen telde 126 huizen en 959 inwoners. Tegenwoordig heeft het
2005 bestaat door het samengaan van de gemeenten Gendringen en Wisch.
dorp circa 1.800 huizen en circa 4.400 inwoners .
Tot 2005 was Gendringen nog een zelfstandige gemeente. Gendringen en Etten zijn begin 1811 opgegaan in de gemeente Gendringen. In 1812 is Etten van de
Vanaf de achttiende eeuw is de betekenis van Gendringen langzaam
gemeente Gendringen afgesplitst tot een zelfstandige gemeente en is daar in
omgeslagen. Het nabijgelegen Ulft met zijn ijzerindustrie groeide veel sneller en
1818 weer aan toegevoegd.
is inmiddels – ondanks het einde van de ijzergieterijen – verreweg de grootste plaats in de gemeente Oude IJsselstreek.1
Het dorp Gendringen Gendringen wordt al meer dan duizend jaar in de boeken vermeld. In de middeleeuwen was Gendringen een vesting met wallen en grachten en bezit van de aartsbisschop van Keulen. Het feitelijke beheer werd als leenheer uitgeoefend door de Heren, later de Graven, van den Bergh. Men kwam het dorp Gendringen 1
Bronnen: Structuurvisie gemeente Oude IJsselstreek 2025 (mei 2011), https://www.
stichting-gendringen-leefbaar.nl/gendringen-en-omstreken/historie/, https://www.oudeijsselstreek.nl/de-woonkern-gendringen
Gebiedsvisie Gendringen
7
Gewenste winkelstructuur regio Achterhoek (DTNP, 2015) 8
Gebiedsvisie Gendringen
2.2. Detailhandelsstructuur Oude IJsselstreek Gemeente Oude IJsselstreek De acht gemeenten in de Achterhoek (Aalten, Berkelland, Bronckhorst,
De detailhandelsstructuur in de gemeente Oude IJsselstreek bestaat uit vier
Doetinchem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk)
lokale centrumgebieden: Gendringen, Terborg, Ulft en Varsseveld. Het centrum
hebben gezamenlijk een ‘Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek (DTNP,
van Gendringen is het meest zuidelijke winkelgebied binnen de gemeente, op
2015)’ opgesteld. Het beleid richt zich op het vasthouden van de huidige functie
relatief korte afstand van het centrum van Ulft. Deze twee plaatsen zijn door het
en verzorgingspositie van de hoofdcentra, zodat de winkelfunctie in de centra
bedrijventerrein IJsselweide aan elkaar gekoppeld. In verzorgingsfunctie kan
zo min mogelijk terugloopt. De toekomstig gewenste verzorgingspositie van de
enig onderscheid worden gemaakt tussen het centrum van Gendringen en Ulft.
hoofdkernen binnen de Achterhoek is als volgt:
Gezien de omvang van het aanbod richt de verzorgingsfunctie van Gendringen
•
regionaal centrum: Doetinchem en Winterswijk;
centrum zich met name op de kern Gendringen. Toch is ook het gemeentehuis
•
lokaal centrum (kern en omliggende kleine kernen): Aalten, Borculo, Didam,
hier gevestigd en bevinden zich in de directe omgeving verschillende natuur-
Dinxperlo, Eibergen, Gaanderen, Gendringen, Groenlo, ’s-Heerenberg,
en recreatiegebieden, waaronder Engbergen. Voor het centrum van Ulft is
Hengelo, Lichtenvoorde, Neede, Ruurlo, Steenderen, Terborg, Ulft,
een meer bovenlokale functie zichtbaar; de kern bevat het grootste aanbod
Varsseveld, Vorden, Wehl en Zelhem;
commerciële functies van de gemeente en zal daarmee naast bewoners uit de
bovenlokale PDV-clusters: woonboulevard Doetinchem, Boulevard-Oost
eigen kern ook consumenten uit de rest van de gemeente trekken.
•
(Doetinchem) en Europalaan (Winterswijk).
Gebiedsvisie Gendringen
9
Gebiedsafbakening 10
Gebiedsvisie Gendringen
3
Ruimtelijke analyse
3.1
Ontstaansgeschiedenis
Ontstaansgeschiedenis centrum
Het dorp van nu
Het esdorp Gendringen is ontstaan op de hoger gelegen gronden langs de
Doordat het gemeentehuis van de gemeente Oude IJsselstreek aan de rand
Oude IJssel. Vroeger was het dorp ommuurd en waren er drie toegangspoorten.
van Gendringen gevestigd is, is het dorp bekend bij alle inwoners van de
Aan de zuidelijke entree van de Grotestraat stond vroeger de belangrijkste
gemeente. Gendringen is één van de grotere kernen van de gemeente en is
toegangspoort. Voor de poort was destijds een gracht met een toegangsbrug.
voornamelijk een woondorp met lokale voorzieningen. In het centrum, vooral
De typische stadsboerderij ‘Oldheid’, direct aan deze entree, stamt uit 1674
in de Grotestraat, worden deze twee functies gecombineerd. Daarnaast zijn de
en is nog steeds een herkenbaar pand. De Grotestraat is van oorsprong de
bewoners betrokken en brengen verschillende initiatieven naar voren.
belangrijkste ruimtelijke drager van Gendringen. Bij de kruising IJsselweg - IJsselstraat was vroeger de westelijke poort te vinden. Aan de bebouwing van de IJsselstraat is nog te zien dat er vroeger veel stadsboerderijen stonden met soms kleine winkels. Waar tegenwoordig de Rabobank is, was vroeger Hotel de Pelikaan. Hier stopte de postkoets en later ook de tram. Tegenover de Rabobank is de dorpspomp teruggebracht. Verder zijn er nog historische waardevolle panden zichtbaar in het dorp zoals het Oude Postkantoor, hotel het Posthuis en de oude pastorie. De grote brand van 1830 heeft veel historische sporen gewist. Zo was de protestantse Sint Maartenkerk, ook wel de Hervormde kerk, van oorsprong groter. De brand heeft de kerk verwoest en er was destijds geen geld om de kerk even groot terug te bouwen. Gendringen was vroeger een groot leverancier van ganzen. Op de Ganzenmarkt werden ganzen verzameld die vervolgens richting de IJsselweiden werden gedreven om te grazen. Gendringen omstreeks 1900
Gebiedsvisie Gendringen
11
Kerkplein
historisch lint IJsselstraat
zichtlijnen tussen de twee kerken
zichtlijn op de Sint Maarten kerk Winkelvoorziening
historisch karakter Grotestraat
Historische lintbebouwing Historisch lint
voorzieningen karakter Grotestraat
historisch lint Anholtseweg
Zichtlijn Openbare ruimte
12
Gebiedsvisie Gendringen
3.2
Stedenbouwkundige structuur
Grotestraat De Grotestraat is een historisch bebouwingslint van Gendringen. De straat
opgebouwd: een smalle rijweg met aan wisselende zijden langsparkeerplaatsen.
verbindt het dorp met het buitengebied en is tevens de voorzieningenstraat. De
Het éénrichtingsverkeer is oost-west in dit gedeelte.
straat is een belangrijke drager en bepalend voor de structuur van het dorp. De bebouwing is georiënteerd op de straat en vormt, met een paar uitzonderingen,
Ondernemersvereniging Gendringen (OVG) voert verscheidene initiatieven uit
een gesloten wand. Tegenwoordig heeft de straat twee karakters. Het gedeelte
om het dorp leefbaar te houden. Voor de Grotestraat hebben zij een groenplan
vanaf de Anholtseweg/Ulftseweg tot aan het kruispunt met de Raadhuisstraat
ontwikkeld.
kent een dorpse uitstraling met historische panden. Veel panden in dit gedeelte hebben een monumentale waarde, waarvan sommige zijn aangetast door
Kerkplein
gevelonderbrekingen en luifels. Er zijn enkele winkels gevestigd maar er is
Het Kerkplein is gelegen tussen twee beeldbepalende kerken: de Sint
voornamelijk veel leegstand. In de straat geldt éénrichtingsverkeer van de
Maartenkerk en de H. Martinuskerk. Deze twee bouwwerken zorgen voor
Anholtseweg richting de Raadhuisstraat. Naast de rijweg zijn aan wisselende
herkenning en geven karakter aan Gendringen. Aan het plein grensde ook
zijden langsparkeerplaatsen voorzien.
het voormalige woonzorgcentrum Maria Magdalena Postel dat momenteel vernieuwd wordt tot multifunctioneel centrum De Oevelgunne. Het bestaande
Het gedeelte vanaf het kruispunt met de Raadhuisstraat tot aan het kruispunt
woonzorgcentrum is sterk verouderd en is gesloopt. Het nieuwe plan bestaat uit
met Prinsenhof / IJsselstraat heeft meer voorzieningen maar de panden
een woonzorgcentrum en verpleeghuis. Daarnaast komen er multifunctionele
zijn minder beeldbepalend. Verschillende bouwperiodes hebben gezorgd
ruimten waar verenigingen gebruik van kunnen maken en bewoners elkaar
voor verscheidene architectuur, gevelopbouw, typologieën en functies. De
kunnen ontmoeten onder het genot van een kopje koffie. De uitbreiding heeft
oorspronkelijke woningen zijn hier getransformeerd naar een combinatie van
een grote invloed op de herinrichting van het Kerkplein. Ook multifunctioneel
detailhandel en wonen. De gevelopbouw is verstoord en doet afbreuk aan de
centrum De Gent en kinderopvang Berend Botje, dat in een deel van de Gent
uitstraling van de straat. Belangrijke voorziening in dit gedeelte is de supermarkt
is gehuisvest, grenzen aan het plein. In de toekomst komt het deel van de
Coop. Echter is tegenwoordig de entree van de winkel niet meer aan de
kinderopvang vrij en is een passende invulling gewenst.
Grotestraat maar aan de zijkant, aan de IJsselstraat. Het profiel is hier hetzelfde
Gebiedsvisie Gendringen
13
Leegstaande Woonplazapand aan de Anholtseweg
Willem Alexanderplein
Horecagelegenheid ‘Te Pas’
Leegstaande Woonplazapand aan de Anholtseweg
Kermis op het Willem Alexanderplein
Anholtseweg
14
Gebiedsvisie Gendringen
Anholtseweg - Willem Alexanderplein De Anholtseweg is een historisch lint van het dorp en tevens één van de toegangswegen. De straat bestaat voornamelijk uit vrijstaande en twee-ondereen kapwoningen met enkele ondernemingen aan huis. De woningen zijn gesitueerd op ruime percelen en staat op enige afstand van elkaar. De rooilijn van de bebouwing ligt op enige afstand van de weg. Het brede straatprofiel is opgebouwd uit een voetpad, langsparkeren, een tweerichtingsverkeer fietspad en de rijweg. De straat heeft een groene uitstraling door de begeleidende bomen en de groene voortuinen. Afwijkend in deze structuur is het leegstaande Woonplaza-pand. Dit gebouw is gelegen tussen de Anholtseweg, Oranjesingel en Julianastraat. De voormalige entree is georiënteerd op de Anholtseweg/Ulftseweg. Het aan de achterkant gelegen Willem Alexanderplein is een parkeerplaats en tevens een standplaats voor caravans en campers. Tegenover het Woonplaza-pand werd tot voor kort ieder jaar de kermis gehouden.
Gebiedsvisie Gendringen
15
Zicht op de Grotestraat vanaf de Anholtseweg
Grotestraat met zicht op de Sint-Maartenkerk
Historische panden aan de Grotestraat
Leegstand zuidoostelijk deel van de Grotestraat
Panden in het westelijk deel van de Grotestraat
Voormalige voorkant van de Coop, Grotestraat
16
Gebiedsvisie Gendringen
Boerderij De Oldheid aan de entree van de Grotestraat
Appartementen hoek Grotestraat - Bringenborg
Posthuis
Bouwwerkzaamheden woonzorggebouw
Gebiedsvisie Gendringen
17
openbare groenvoorziening buiten het centrum
begraafplaats
private groene ruimte met veel bomen toekomstige inpassing woonzorgcomplex groene buitenruimte rondom bibliotheek
groen rondom openbare gebouwen
groene inrichting aan de Ulftseweg
buitengebied twee monumentale bomen bij de kerk
laanbeplanting Anholtseweg
18
Gebiedsvisie Gendringen
3.3
Groenstructuur
Gendringen is omringd door een gevarieerd landschap van weilanden, akkers
Binnen het centrum zijn verder voornamelijk versnipperde groenelementen in de
en bospercelen. Vanuit Duitsland stroomt de Oude IJssel de gemeente
vorm van gras te vinden. De Staringstraat en de Anholtseweg hebben als enige
binnen. Het centrum van Gendringen heeft echter geen grootschalige water-
een groen profiel, ingevuld met gras en bomen. Aan de Pastoor Wijfkerstraat,
of groenstructuren of openbare groene buitenruimtes. Het aanwezige groen
achter De Gent, en achter de H. Martinuskerk zijn twee privé percelen ingericht
bestaat vooral uit solitaire bomen in combinatie met grasstroken. Enkele
met veel bomen. Doordat dit zich bevindt op privéterrein is het niet toegankelijk.
openbare gebouwen, zoals de Sint Maartenkerk en de bibliotheek, zijn omringd door gras met bomen. Ook het gebied naast de Oevelgunne krijgt een groene
Richting het buitengebied, Ulftseweg - Staringstraat is een iets grotere
inpassing.
groenstructuur aanwezig in de vorm van gras en bomen. Buiten het centrum, in het oosten van Gendringen, is het Kernspark gelegen. Via de lindenbomenlaan
Aan de Grotestraat, bij de Sint Maartenkerk, staan twee monumentale bomen.
van de Engbergseweg wordt dit park verbonden met het bosgebied Engbergen.
Een plataan van circa 18 meter hoog, vermoedelijk geplant tussen 1830 - 1840,
Ook tussen de Bloemersweide en de IJsselstraat is een groene openbare ruimte
en een Esdoorn uit 1930 - 1940. Verder staan er nog drie monumentale bomen
met wandelpad gelegen.
in het groene gebied aan de Pastoor Wijfkerstraat.
Gebiedsvisie Gendringen
19
speelruimte basisschool openbare ruimte rondom kerk
ontoegankelijk groen nieuwe ontwikkeling woonzorgcomplex i.c.m. herontwikkeling kerkplein
openbare ruimte rondom kerk
entree dorp Grotestraat dorpshart, begrenzing is onduidelijk Willem Alexanderplein stenige inrichting parkeerplaats
20
Gebiedsvisie Gendringen
3.4
Openbare ruimte Willem Alexanderplein
De openbare ruimte in Gendringen bestaat uitvalswegen, woonstraten, pleinen,
Het Willem Alexanderplein is een geasfalteerd parkeerterrein tussen de
parkeerterreinen en groenelementen.
Oranjesingel en de Anholtseweg. Het heeft een stenig karakter en heeft een duidelijke parkeerfunctie. De parkeerplaats biedt tevens ruimte aan een
Herinrichting Kerkplein
standplaats voor caravans en campers. Daarnaast wordt de jaarlijkse kermis op
Het Kerkplein is het hart van Gendringen en is gelegen tussen de twee kerken
het plein georganiseerd.
van het dorp. De openbare ruimte is nu ingericht als parkeerterrein dat ontsloten wordt door de Raadhuisstraat. Het Kerkplein heeft geen duidelijke afbakening
Woonstraten (Oosterstraat - Veldstraat - IJsselstraat - Anholtseweg)
door bebouwingswanden, er grenst geen bebouwing direct aan het plein. Met de
De Oosterstraat en Veldweg zijn woonstraten met een ruim profiel en hebben
nieuwbouw van De Oevelgunne wordt tevens de openbare ruimte van het plein
een groene uitstraling door de ruime voortuinen. De Veldweg heeft zowel
herontwikkeld. Locatie De Gent, ook grenzend aan het plein, komt daarentegen
voor- als achterkanten van woningen aan de straat. De IJsselstraat is een oude
op termijn deels leeg te staan.
verkeersstructuur en kent hierdoor een smaller profiel. De woningen aan deze straat hebben weinig tot geen voortuinen en staan direct aan het voetpad.
Grotestraat
In de woonstraten zijn geen formele openbare parkeervoorzieningen. Het
De Grotestraat is de centrumstraat van het dorp. Het zuidelijke deel van
parkeren gebeurt daardoor op een parkeerstrook of op de rijweg. Er zijn geen
de straat vormt een duidelijke entree van het centrum. De karakteristieke
groenstructuren aanwezig in de woonstraten. De wegen hebben een duidelijke
bebouwingskop nodigt uit om het centrum in te komen. De straat is ingericht
verkeersfunctie en geen verblijfskwaliteit.
met een éénrichtingsverkeer en langsparkeerplaatsen aan weerszijden. Laatstgenoemde en de vele paaltjes, fietsparkeren en reclame-uitingen
Locatie basisschool ‘De Hoeksteen’
maken de straat onoverzichtelijk en rommelig. De materialisering geeft de
Basisschool ‘De Hoeksteen’ is gelegen aan de Oosterstraat. Deze school wordt
verkeersgebruiker duidelijkheid hoe de straat te gebruiken. De grootste ‘trekker’
onder één dak gebracht met basisschool ‘Christoffel’ aan de Akenloodsweg.
Coop is gelegen aan de rand van het dorpscentrum en heeft zijn toegang en
Hiermee komt er een locatie vrij waarin geïnvesteerd moet worden.
parkeervoorzieningen niet aan de Grotestraat liggen. Hiermee gaat beleving van de dorpsstraat verloren en zijn er minder kruisbestuivingen tussen de Coop en kleinere ondernemingen.
Gebiedsvisie Gendringen
21
22
Gebiedsvisie Gendringen
3.5
Verkeer en parkeren
Verkeerstructuur Gendringen is te bereiken via de hoofdwegen Oude IJsselweg, Rijnweg, Anholtseweg en Bongersstraat. Het dorp is goed verbonden met omliggende plaatsen. De Oude IJsselweg (N817) leidt naar Ulft en Doetinchem en vervolgens naar de A18. Via de A18 of via een klein stukje Duitsland komt men op de A12 richting Arnhem. In het centrumgebied zijn de Grotestraat, IJsselstraat, IJsselweg, Kerkplein en Staringstraat de belangrijkste wegen. De Grotestraat is ingericht als éénrichtingsweg om het langzaam verkeer tegemoet te komen. Via de lijndienst is Gendringen per bus te bereiken. Tussen het dorp en de omliggende plaatsen rijden tevens buurtbussen. Gendringen heeft geen openbaar vervoersmogelijkheden per trein. Hiervoor moet men uitwijken naar Terborg, Gaanderen of Doetinchem. Parkeren In het centrumgebied zijn er parkeervoorzieningen bij het Kerkplein, het Willem Alexanderplein en bij de supermarkt Coop. Daarnaast bieden de straatprofielen, waar dat kan, ruimte voor langs- en/of haaksparkeren.
Gebiedsvisie Gendringen
23
Voorzieningenaanbod centrum Gendringen (bron: Locatus, 2019) 24
Gebiedsvisie Gendringen
4
Functionele analyse
4.1
Huidig winkel- en voorzieningenaanbod
Gendringen is één van de grotere kernen van de gemeente Oude IJsselstreek
Daarnaast ontbreekt de relatie tussen de Coop-supermarkt en de andere
en is voornamelijk een woondorp met lokale voorzieningen. In het centrum,
voorzieningen in de Grotestraat, aangezien de toegang gesitueerd is aan de
vooral in de Grotestraat, worden deze twee functies gecombineerd.
achterzijde van het pand. •
In het zuidoostelijke deel van de Grotestraat zijn primair horeca- en
Winkelaanbod
leisurezaken aanwezig (cafetaria Te Pas, Chinees restaurant Dynasty,
Het zwaartepunt van het winkel- en voorzieningenaanbod (circa 85% van
café De Rots) met aanvullend wat niet-dagelijks winkelaanbod en
het totale aanbod) ligt aan en rondom de Grotestraat. In het centrum van
dienstverlening. In dit deel van de Grotestraat staat een deel van de
Gendringen zijn 33 (winkel)units aanwezig met een gezamenlijke omvang
panden leeg; meer dan in het westelijke gedeelte. Daarnaast staat in
van 7.704 m² wvo . De (winkel)units variëren in omvang, maar zijn met name
het Woonplaza-pand, aan de rand van het centrum, al jaren een grote
kleinschalig, met uitzondering van de Coop-supermarkt aan de Grotestraat
hoeveelheid aan commerciële winkelmeters leeg.
(1.124 m² wvo) en het voormalige Woonplaza-pand aan de Anholtseweg (3.025 m² wvo). Het (winkel)aanbod is relatief ruim ten opzichte van vergelijkbare
De Raadhuisstraat is een belangrijke schakel naar het noordelijke deel van het
centra. Dit komt met name tot uiting in het dagelijkse aanbod en dienstverlening.
centrum waaraan voornamelijk de maatschappelijke voorzieningen zijn gelegen. •
Clustering De commerciële voorzieningen in het centrum van Gendringen liggen primair
Ter hoogte van de voormalige Rabobank-locatie en het Posthuis richting de Raadhuisstraat wordt iedere vrijdagmiddag een weekmarkt georganiseerd.
•
Aan het Kerkplein zijn de Sint Maartenskerk, Martinuskerk,
verspreid over de Grotestraat, waarbij sprake is van een tweedeling ter hoogte
Woonzorgcomplex de Oevelgunne en de maatschappelijke accommodatie
van de voormalige Rabobank-locatie en Posthuis. Er is sprake van versnippering
de Gent gelegen. Aansluitend aan het Kerkplein, aan de Dominee
van het huidige aanbod over een lang lint. Hier en daar worden commerciële
van Dorpstraat zijn de bibliotheek, apotheek, huisartsenpraktijk en
voorzieningen afgewisseld met wonen.
assurantiekantoor Ebbers-Thiele aanwezig. De laatstgenoemde
•
Detailhandel in de dagelijkse sector is voornamelijk in het westelijke deel
voorzieningen zijn gehuisvest in verouderde panden en hebben door haar
van de Grotestraat gevestigd, met onder andere de Coop-supermarkt, een
ligging weinig aansluiting met de andere voorzieningen in het centrum van
bakker en drogist. Ook zijn hier winkels met niet-dagelijks aanbod aanwezig,
Gendringen, die primair aan de Grotestraat zijn gevestigd.
waaronder fietsenzaak Mekers en de Mitra. Tegenover de supermarkt staat een deel van de panden leeg en is de kwaliteit van het aanbod laag.
In de huidige situatie ontbreekt een belangrijke samenhang en clustering van deze voorzieningen.
2
De locatie van het Posthuis zijn niet als verkooppunten aangemerkt in Locatus. Hierdoor is het aantal verkooppunten en de omvang hoger dan geïllustreerd.
Gebiedsvisie Gendringen
25
Leegstaande (rood) en gevulde panden (groen) aan en rondom de Grotestraat 26
Gebiedsvisie Gendringen
Trekkers
Leegstand
Belangrijke trekkers binnen het centrum zijn de Coop-supermarkt, cafetaria Te
De leegstand in het centrum van Gendringen is hoog ten opzichte van
Pas, fietsenzaak Mekers, Drogisterij van Driel en Bresser Bloemen. Andere
vergelijkbare centra, zowel in aantal verkooppunten als in omvang. Het gaat hier
belangrijke voorzieningen in en nabij het centrum zijn de Oevelgunne, de
om een leegstand van 21% in aantal verkooppunten, 47% in vierkante meter
bibliotheek, de Christoffelschool en multifunctioneel centrum De Gent, de
winkelvloeroppervlak, ten opzichte van gemiddeld respectievelijk 8,2% en 9,2%
apotheek en huisarts. Deze liggen zeer verspreid in het centrum.
in vergelijkbare centra . Het hoge aandeel leegstand in winkelvloeroppervlakte wordt verklaard door het leegstaande Woonplaza-pand aan de Anholtseweg, dat
Ontbrekend aanbod
zorgt voor 39% van de leegstaande vierkante meters winkelvloeroppervlakte in
Als we kijken naar ontbrekend aanbod in het centrum van Gendringen, is in
het centrum. Hoewel de overige leegstand dus kleinschalig van aard is, staan
onderstaande tabel aangegeven welke branches niet aanwezig zijn in het
relatief veel verkooppunten leeg. Dit zorgt voor een versnipperde structuur in
centrum van Gendringen terwijl deze doorgaans wel aanwezig zijn in andere
de kernwinkelstraat en is van negatieve invloed op de loop door het centrum. In
centrumgebieden. Wat met name opvalt is dat het gebied geen slagerij kent
het zuidoostelijke deel van de Grotestraat staan meer panden leeg dan in het
in tegenstelling tot vergelijkbare centrumgebieden, maar er wel een poelier
westelijke deel. De kwaliteit van de leegstaande panden verschilt aanzienlijk.
gevestigd is. In de kern Gendringen is wel een slagerij aanwezig op een locatie
De leegstaande, vaak verloederde, gebouwen staan in sterk contrast met de
buiten de bebouwde kom. Naast de slagerij bestaat het bedrijf onder andere
historische panden in de Grotestraat.
uit een groothandel en schapenhouderij. Ook mist de kern meer hoogwaardige horeca, die aansluit op de recreanten van de Engbergen. Maar de belangrijkste
4.2
conclusie is dat in het huidige centrum het belangrijkste aanbod al aanwezig is.
Algemene retailontwikkelingen in dorps-, wijk- en buurtcentra •
In centrumgebieden van kleinere kernen en wijk- en buurtcentra wordt
Groep
Aanwezig bij meer dan de
Aanwezig bij meer dan een derde
snelheid, bereikbaarheid, gemak en comfort steeds belangrijker, omdat
helft van vergelijkbare centra
van vergelijkbare centra
de boodschappenfunctie steeds relevanter wordt en het beperkte
dagelijks
•
slagerij
recreatieve winkelaanbod (in algemene zin) verder afneemt. Het aanbod
niet-dagelijks
•
hoogwaardige horeca
in de groep ‘dagelijks’ neemt toe als gevolg van de schaalvergroting in
diensten
•
schoonheidsspecialist
de supermarktsector. Daarnaast speelt vrij parkeren een relevante rol,
•
makelaardij
omdat de consument anders uitwijkt naar andere (ondersteunende)
Ontbrekend aanbod (branches) centrum Gendringen
3
Trends en ontwikkelingen
winkelgebieden.
De Locatie van het Posthuis staan leeg. Dit is opgenomen in de afbeelding, maar niet in de cijfers omdat deze niet herkend worden door Locatus. In werkelijkheid is de leegstand dus nog hoger.
Gebiedsvisie Gendringen
27
•
Het toekomstperspectief van dit type centra verschilt sterk per
•
gebied. Er vindt een beweging van clustering plaats in enkele grotere boodschappencentra, terwijl (kleinschalige) supermarkten en voorzieningen
•
•
•
Het samengaan van functies (blurring) is een trend die ook in kleinere winkelgebieden omarmd wordt. Denk aan een bakker annex lunchroom of
boodschappencentra worden ook steeds meer voorzieningen (detailhandel,
een cultuurcentrum waarnaast een bibliotheek ook het verenigingsleven en
horeca, diensten en wonen) geclusterd, om zodoende de synergiewerking,
een horecazaak een plek krijgen. Met name daghoreca in de vorm van een
de aantrekkelijkheid en de toekomstbestendigheid te vergroten. De
koffiezaak/ lunchroom ontbreekt in het centrum. •
Daarnaast zijn particuliere en zakelijke dienstverlening mogelijkheden
Als gevolg van clustering in een aantal grotere centra is er in kleinere
om aanvullend aanbod toe te voegen aan het centrum. Het gaat hierbij
buurtcentra en winkelstrips sprake van een toename van de leegstand en
om dienstverlening die in veel gevallen vrij doelgericht bezocht wordt.,
een verschuiving in het aanbod van detailhandel naar horeca (fast service)
publieksgericht of meer zakelijk, en die zich sterk online profileren.
en diensten.
Enerzijds kan gedacht worden aan ‘reguliere’ dienstverleners zoals
Het supermarktaanbod heeft een centrale rol in de dorps-, wijk- en
schoonheidsspecialisten en makelaars en anderzijds aan meer
buurtcentra. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het
specialistische diensten, zoals een trimsalon of ambachten (edelsmid,
assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekker. Een doorsnee-
kunstenaars of fotograaf). Er is een dunne scheidslijn met ‘zakelijke
supermarkt trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere
dienstverlening die (in beperkte mate) een aanvulling zouden kunnen
foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trekkracht
vormen op het aanbod in het centrum, voor zover zij op zoek zijn naar
van de supermarkt(en). Mede omdat de consument het bezoek aan
kleinschalige kantoorruimte met een zekere uitstraling naar ‘buiten’.
een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod.
•
hoger dan bij klanten van discountsupermarkten.
in de kleinste buurtcentra en kernen verdwijnen. In de grotere
consument kiest immers voor compacte en complete winkelgebieden. •
Gemiddeld ligt het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten
•
In de kleinere winkelgebieden met veel lokale ondernemers zijn service,
Recent onderzoek (DTNP, 2017) toont aan dat in dorps- en wijkcentra het
persoonlijke aandacht en de gunfactor nog belangrijker waarden dan elders.
combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een
Ondernemers moeten de klant echt wat extra’s bieden. Daarmee houdt
hoog niveau ligt.
een onderneming bestaansrecht ten opzichte van grotere ketens of het
Gemiddeld loopt ca. 50% van de supermarktklanten één of meer andere
internet. Door de druk op voorzieningen in kleinere dorpen wordt daarbij
winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.
steeds vaker gezocht naar creatieve manieren om bestaande voorzieningen
Voorwaarde is wel dat het voorzieningenaanbod dichtbij moet liggen (max.
exploitabel te houden, bijvoorbeeld via burgerinitiatieven of door de inzet
80 meter) en zichtbaar moet zijn vanaf de entree van de supermarkt.
van mensen met een beperking/afstand tot de arbeidsmarkt.
28
Gebiedsvisie Gendringen
•
De vergrijzing van de bevolking zorgt voor een veranderende
dichtbij en met zicht op de rest van het voorzieningenaanbod is van groot
consumentenvraag. De nieuwe generatie ouderen hebben een actiever
belang voor combinatiebezoek. Gezien de supermarkt de entreefunctie
bestaan en over het algemeen een hoger bestedingspatroon. Een andere
op het noordwesten heeft georiënteerd, ontbreekt de synergiewerking
groep senioren zijn de langer thuiswonende ouderen die meer uitgaven
met de overige voorzieningen. Daarentegen is er een gebrek aan sterke
doen om langer zelfredzaam te blijven. De sectoren die hier het meest van profiteren zijn de gezondheid en persoonlijke diensten, recreatie en cultuur,
verblijfsfuncties zoals (hoogwaardige) horeca. •
Bovenop de huidige leegstand is door regionale demografische en
food retail, vervoer en wonen. Kansen zitten in ontzorgen, verbinden,
autonome ontwikkelingen in de winkelmarkt een verdere afname in de
vergemakkelijken en het leuker maken. Zorgaanbieders zijn passend in het
behoefte aan de fysieke winkelruimte in de Achterhoek te verwachten.
centrumgebied. Met name wanneer het een cluster van zorgaanbieders
Naar verwachting zal de behoefte aan fysieke winkelruimte in deze regio
(medisch centrum) betreft, kan het ook voor extra loop in het winkelgebied
met 10 tot 20% afnemen ten opzichte van het momenteel ingevulde
zorgen.
winkelvloeroppervlak. De omvang van de afnemende behoefte zal op lokaal niveau verschillen, maar kan worden beïnvloed door de keuze in de
Relatie met centrum Gendringen •
In Gendringen staan relatief veel verkooppunten leeg. Dit zorgt voor een
winkelstructuur . •
versnipperde structuur in de kernwinkelstraat en is van negatieve invloed
rekening houdend met de voornamelijk lokale verzorgingsfunctie, waardoor
op de loop door het centrum. Dit maakt dat beide kanten van de straat
uitbreiding of toevoeging van ontbrekende formules nauwelijks meer aan de
in de huidige situatie niet zorgen voor een optimale synergiewerking en combinatiebezoeken worden geremd. In deze hoedanigheid is het centrum
•
•
Daarnaast is in het centrum het belangrijkste aanbod al aanwezig,
orde is. •
Nieuwe ontwikkelmogelijkheden, bijvoorbeeld voor conceptontwikkeling
niet voldoende weerbaar ten aanzien van de consumententrends en
en verdere profilering, moeten daarom gevonden worden in een andere
ontwikkelingen.
hoek. Voorbeelden zijn de versterking van gezondheid/maatschappelijke
Met name in het zuidoostelijke deel van de Grotestraat is de leegstand
sector, blurring met horeca of andere functies zoals particuliere of zakelijke
hoog. Met een gebrek aan een echte trekker (supermarkt) in dit deel van
dienstverlening en een uitbreiding van het aanbod met foodservice.
de straat, is het toekomstperspectief van het aanbod hier beperkt. De
Ook in het centrum van Gendringen kunnen dergelijke initiatieven en
synergiewerking van de supermarkt met de andere voorzieningen ontbreekt.
ontwikkelingen geïntegreerd worden. Daarnaast moeten ondernemers de
Het aanbod in het westelijk deel van de Grotestraat kan meer profiteren
klant echt wat extra’s bieden om bestaansrecht ten opzichte van grotere
van de aanwezigheid van de Coop-supermarkt. De ligging van de Coop
ketens of het internet te houden.
4
Bronnen: Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek, 2015.de-ijsselstreek.nl/de-woonkern-gendringen
Gebiedsvisie Gendringen
29
Nieuwbouwcomplex tegenover de Sint Maartenkerk - kruispunt Raadhuisstraat (links) / Bringenborg (rechts) 30
Gebiedsvisie Gendringen
5
Woonanalyse
5.1
Bevolking
Analyse van de huidige bevolking Gendringen telt circa 3.835 inwoners. Ruim 55% van de inwoners van
2019
2025
2030
Bevolkingsprognose
39.520
38.922
38.135
-3,5%
Huishoudensprognose
16.965
17.333
17.335
2,2%
Gendringen is 45 jaar of ouder terwijl dit aandeel in de gemeente Oude IJsselstreek op 54% en in de provincie Gelderland op 49% ligt. De verdeling naar huishoudenstype in Gendringen is evenwichtig met circa één derde van ieder type (eenpersoonshuishoudens, huishoudens zonder kinderen, huishoudens met kinderen). In de gemeente Oude IJsselstreek ligt het aandeel
ontwikkeling 2040 t.o.v. 2019
Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) 2017 Bevolkingsen huishoudensprognose gemeente Oude IJsselstreek
eenpersoonshuishoudens iets lager, en het aandeel huishoudens met kinderen hoger. Gendringen heeft te maken met vergrijzing, te zien aan een relatief hoog
2
aandeel inwoners van 65+ en het hoge aandeel eenpersoonshuishoudens.
De Achterhoek, nu en straks… Bevolkingsontwikkelingen
Dit hoofdstuk beschrijft debevolkingsprognose Achterhoek van nu endestraks. Belangrijke en Volgens de van provincie Gelderlandbevindingen daalt het feiten over demografie, leefbaarheid en deOude woningvoorraad, een overview inwonertal van de gemeente IJsselstreek tot worden 2030 metin-3,5% naar 38.135 op regio en gemeentelijk niveau gepresenteerd. inwoners. Wat betreft de huishoudensprognose is een lichte toename van 2,2% te zien. Een toename van het aantal huishoudens komt overeen met landelijke trends als de groei van eenpersoonshuishoudens en vergrijzing. 2.1 Demografie
Op 1 januari 2017 Achterhoekse gemeenten 262.877 inwoners In detelden periodede 2030-2040 is de verwachting datin detotaal bevolking in de gemeente (CBS, 2017). De Oude bevolking nam sinds 2007 met Ook ruimhet 3.000 af. Opvallend IJsselstreek verder afneemt. aantalinwoners huishoudens neemt dan is dat in 2015 en 2016 de bevolking weer groeide, metniveau in totaal 300 inwoners. langzaam af tot in 2040 een vergelijkbaar als opruim dit moment. Deze groei was het gevolg van een toenemende immigratie uit het buitenland. Al tien jaar lang is Naastgelegen er sprake datfiguur er meer mensen uit de Achterhoek vertrekken, dan er laat voor de gemeente Oude IJsselstreek zowel een naartoe verhuizen; er is dus per saldo sprake vanvergrijzing vertrek. zien. Het aandeel inwoners tot demografische ontgroening als een jaar zich neemt 2023 naar verwachting af, terwijl Dit vertreksaldo30doet innaalle gemeenten voor. steeds Naast sterker migratie daalt het hetaantal aantal inwoners vanaf kinderen 65 jaar toeneemt. inwoners doordat er minder geboren worden, dan er mensen overlijden. Dit speelt inmiddels in alle gemeenten; het meest in Bronckhorst en Oude Gendringen IJsselstreek, het Gebiedsvisie minst in Doetinchem. Voor de woningmarkt is niet primair het aantal inwoners bepalend of de vraag groeit of afneemt, maar vooral het aantal huishoudens. De ontwikkeling van het aantal
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% tot 30 jaar
vanaf 65 jaar
tot 30 jaar
2018-2023
vanaf 65 jaar
tot 30 jaar
2023-2028
vanaf 65 jaar
2028-2033
Aalten
Berkelland
Bronckhorst
Doetinchem
Oost Gelre
Oude Ijsselstreek
Winterswijk
Regio
Figuur 2.1:2018 Ontgroening vergrijzing huishoudens per gemeente, Bevolkingsopbouw naar leeftijdscategorie – 2033en (Companen, 2017) 2018-2033 Bron: Primos 2017, bewerkingen provincie Gelderland en Companen 31
Waar het aantal inwoners daalt, groeit het aantal huishoudens nog wel (doordat er meer kleine huishoudens zijn). Met als gevolg een groeiende woningbehoefte. Deze groei komt volledig voor rekening van het aantal 65-plushuishoudens. Het aantal
5.2 Woningmarktanalyse Huidig aanbod •
De gemeente Oude IJsselstreek bestaat uit vijf hoofdkernen: Varsseveld,
•
Terborg, Silvolde, Ulft en Gendringen. De kern Gendringen telt circa 4.400 inwoners en 1.800 woningen.5 •
zijn in Gendringen circa 161 woningen toegevoegd aan het aanbod. •
Kijkend naar prijsklasse kent Gendringen relatief veel goedkope
Het merendeel van de woningen in de kern Gendringen is een
koopwoningen (< € 200.000,-) en weinig dure koopwoningen (> € 350.000,).
eengezinswoning, namelijk 86%. In vergelijking met de andere kernen in
Ook in de overige hoofdkernen binnen de gemeente Oude IJsselstreek
de gemeente Oude IJsselstreek is dit aandeel in Gendringen iets hoger
doet deze situatie zich voor. In de kleinere buurtschappen zien we juist
dan gemiddeld (85%). Qua type woningen bestaat het aanbod met name
de omgekeerde situatie met relatief weinig goedkope koopwoningen en
uit rijwoningen (37%) en twee-onder-een-kapwoningen (31%). Beide type
veel woningen in het dure segment. In Gendringen staan 15 woningen te
woningen zijn sterker vertegenwoordigd in Gendringen dan in de gemeente
koop (0,8%), vrijwel alleen eengezinswoningen. Het aanbod verschilt van
Oude IJsselstreek als geheel. Het aandeel vrijstaande woningen is met 21%
geschakeld tot vrijstaand wonen. In de prijscategorie tussen de € 400.000,-
juist relatief laag in vergelijking met het gemiddelde in de gemeente (27%).
en € 600.000,- worden geen woningen aangeboden. Ook is niets van het
Eenzelfde situatie is te zien in de overige hoofdkernen binnen de gemeente
aangeboden bezit levensloopbestendig.
6
Oude IJsselstreek terwijl het aandeel vrijstaande woningen in de kleinere •
91% van de woningen in Gendringen is gebouwd voor 2000. Sinds 2000
•
In Gendringen staan 15 woningen te koop (0,8%), vrijwel alleen
buurtschappen juist relatief hoog is.
eengezinswoningen. Het aanbod verschilt van geschakeld tot vrijstaand
Circa 56% van de woningen in Gendringen zijn koopwoningen, de rest
wonen. In de prijscategorie tussen de € 400.000,- en € 600.000,- worden
betreft huurwoningen (31% woningcorporatie, 10% particulier). Het
geen woningen aangeboden. Ook is het aanbod niet levensloopbestendig. 7
aandeel huurwoningen in bezit van de woningcorporatie is relatief hoog in Gendringen in vergelijking met de andere kernen binnen de gemeente. Terwijl het aandeel koopwoningen relatief laag ligt in Gendringen ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde (66%).
5
Bron: CBS (2019). Kerncijfers wijken en buurten 2019
6
Bron: Woningmarktmonitor gemeente Oude IJsselstreek
7
Bron: Funda, geraadpleegd 15 juli 2019
32
Gebiedsvisie Gendringen
Trends en ontwikkelingen wonen •
•
Er trekken steeds meer mensen naar de stad, onder meer omdat hier
Er zijn steeds meer alleenstaanden, eenpersoonshuishouden en ouderen.
de meeste werkgelegenheid aanwezig is, evenals allerlei voorzieningen
Hierdoor hebben steeds meer mensen last van eenzaamheid. Ook zij
op het gebied van onderwijs, zorg, cultuur, etc. Voor kleinere dorpen en
hebben behoefte aan sociaal contact en zijn daarom op zoek naar nieuwe
landelijke gebieden betekent dit dat de bevolking afneemt. Maar dorpen die
woonvormen waar gemeenschappelijke ruimtes of andere faciliteiten die
als aantrekkelijk worden beschouwd, trekken nog steeds huishoudens aan
sociaal contact bevorderen, centraal staan. Coöperatieve woonvormen
met een voorkeur voor landelijk wonen. Het zijn met name de dorpen in
zijn weer onderdeel van het tijdsbeeld, natuurlijk wel in een moderne
een minder aantrekkelijke omgeving die een sterke vergrijzing ondervinden,
vorm. Ook virtueel kan dit, een community betekent niet direct dat je
mede als gevolg van het uitblijven van nieuwkomers.
boven op elkaars lip zit. In krimpgebieden zijn communities onmisbaar.
Globalisering, connectiviteit en groeiende welvaart hebben de opties voor
Ook zijn er communities specifiek voor ouderen, dit uit zich bijvoorbeeld
voldoening en zelfontplooiing vermenigvuldigd. Leefstijlen en levenskeuze
in wijkbeveiliging, 55plusWonen, gezamenlijke groenvoorziening en
worden meer flexibel en gedifferentieerd, alles lijkt mogelijk voor iedereen.
wijkonderhoud.
Individuen zien en uiten zichzelf steeds meer, zowel online als offline.
•
•
•
Ouderen zijn langer vitaal, maar hebben op sommige vlakken wel zorg
Men wil door deze trend unieker wonen en/of meer zeggenschap hebben
nodig. Mantelzorg is daarom steeds vaker aan de orde. Op het gebied
over hoe, waar en met wie je woont. Het co-creëren en meedenken bij de
van wonen moeten hier oplossingen voor bedacht worden. Zo zijn er
ontwikkelingen van een woning wordt daarom steeds vaker toegepast.
bijvoorbeeld tijdelijke (afbreekbare) huisjes, ofwel mantelzorgwoningen,
In dorpen kunnen initiatieven, gericht op de bouw van nieuwe woningen,
ontwikkeld die naast een reguliere woning geplaatst kunnen worden, zodat
jongeren of ouderen de mogelijkheid geven in hun dorp te blijven wonen.
de familie van de oudere voor hen kan zorgen. Ook technologie in huis
De samenstelling van de bevolking verandert. Er zijn steeds meer ouderen
wordt steeds meer toegepast om ouderen langer thuis te laten wonen en
en we blijven daarbij langer vitaal. Dit heeft ook invloed op vastgoed en de
veiligheid, comfort en kwaliteit van leven te bieden.
manier waarop we wonen. Ouderen willen bijvoorbeeld steeds vaker langer thuis wonen; hier moeten woningen op aangepast worden.
Gebiedsvisie Gendringen
33
Woningen in de Grotestraat grenzend aan de Coop 34
Gebiedsvisie Gendringen
Woonbehoefte Gendringen •
De komende jaren (tot 2025) streeft de gemeente Oude IJsselstreek naar
Uit het Achterhoekse Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (2017) blijkt dat woningbouwvraag de komende jaren met name bij (betaalbare)
gelijkblijvende dan wel krimpende inwonersaantallen, is er een er vanuit
starters- en (levensloopgeschikte) seniorenwoningen ligt. Deze doelgroepen
een huishoudensgroei (voortkomend uit de huishoudensverdunning) nog
kunnen onvoldoende terecht op de huidige woningmarkt.
behoefte aan woningen. Deze woningen kunnen voorzien in de kwalitatieve •
•
de bouw van 100 tot 150 woningen per jaar gemeentebreed. Ondanks de
•
In Gendringen is het aantal locaties dat (mogelijk) in aanmerking kan
mismatch op de huidige woningmarkt.
komen voor woningbouw groter dan de behoefte daaraan. Dit betekent
Tot voor kort (medio 2019) werkten de Achterhoekse gemeentes met een
dat er keuzes gemaakt moeten worden welke locaties prioriteit krijgen.
woningbouwprogramma vanuit met name een kwantitatieve benadering.
Woningbouw op locaties waar door transformatie bestaand (leegstaand)
Dit is omgezet in een meer kwalitatieve benadering, waarbij er voor de
vastgoed wordt opgelost, hebben de voorkeur. Vanuit het oogpunt van
‘aantoonbare behoefte’ gebouwd kan worden. Niet de plancapaciteit moet
zorgvuldig ruimtegebruik werkt de gemeente volgens de lijn ‘van binnen
voorop staan, maar de kwaliteit van initiatieven en de bijdrage die plannen
naar buiten’. Woningbouw op inbreidingslocaties gaat daarom voor op
leveren aan de locatie en omgeving.
uitleglocaties aan de randen van de kern.
Bron: informatie gemeente Oude IJsselstreek TvR, januari 2020
Gebiedsvisie Gendringen
35
Bloemist Blesser aan de Grotestraat 36
Gebiedsvisie Gendringen
6
Beleidskaders
6.1
Provinciaal beleid
De provincie Gelderland heeft in haar Omgevingsvisie de vitaliteit van
•
Nieuwe winkelontwikkelingen binnen de centra worden toegestaan mits
binnensteden en dorpskernen nadrukkelijk als beleid genoemd. De provincie
de verzorgingspositie van het centrum na realisatie nog overeenkomt met
zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking,
de gewenste positie én de ontwikkeling past binnen de strategie om het
gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen.
6.2
winkelgebied in het centrum compact te maken. •
De gemeenten inventariseren hun eigen bestemmingsplannen en brengen in beeld welke niet ingevulde detailhandelsmogelijkheden er in de
Regionaal beleid
gemeente zijn. De Achterhoekse gemeenten verplichten zichzelf om op
De acht gemeenten in de Achterhoek (Aalten, Berkelland, Bronckhorst,
niet (meer) ingevulde winkellocaties buiten de gewenste winkelstructuur, de
Doetinchem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk) werken
detailhandelsmogelijkheden waar mogelijk uit de bestemmingsplannen te
samen op het beleidsthema Duurzame Economie. Hierin werken de gemeenten
schrappen. Dergelijke mogelijkheden in het bestemmingsplan zijn potentiële
onder meer samen aan vitale stads- en dorpscentra en de bestrijding van
bedreigingen voor de ambitie een vitaal centrum te behouden.
leegstand. Het doel voor de toekomst is het behoud van een zo aantrekkelijk
•
Voor (op termijn) voormalige winkellocaties wordt gezocht naar alternatieve
mogelijke winkelstructuur voor inwoners van en bezoekers aan de Achterhoek.
invullingen. Voor locaties waar structurele leegstand toeneemt (of dreigt
De focus ligt hierbij op behoud van vitale centra, groot en klein.
toe te nemen) is het verstandig na te denken over transformatie naar andere functies om zo het aantal vierkante meter winkelvloeroppervlakte
In het Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek zijn verschillende afspraken
detailhandel terug te dringen. In toekomstige structuur- en centrumvisies
vastgelegd. Met het oog op de gebiedsvisie Gendringen zijn de volgende punten
wordt de geschetste ontwikkeling voor de detailhandel meegenomen als
van belang:
uitgangspunt en wordt gezocht naar programma en perspectief voor deze
•
locaties.
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het voeren van actief beleid om de centra van de eigen hoofdkernen compact te maken en vitaal te houden.
Gebiedsvisie Gendringen
37
Grond
Gebouw
Gebruik
Locatiewaarde
Cultuurhistorische
Gebruikspotentie
maatschappelijke
Vraag naar programma
Omgevingswaarde
Keuze
bouwtechnische waarde +
+
+
Herbestemmen
+
+
-
Tijdelijk weggeven en later bij meer vraag herbestemmen
+
-
+
Slepen en locatie behouden voor eventueel nieuwbouw
-
+
+
Weggeven indien gebruikers aanwezig
+
-
-
Slopen
-
+
-
Tijdelijk weggeven en later slopen of herbestemmen
-
-
+
Slopen / weggeven
-
-
-
Slopen
Criteria voor de keus herbestemmen, tijdelijke experimenten of sloop 38
Gebiedsvisie Gendringen
6.3
Lokaal beleid
In de Economische beleidsvisie van de Gemeente Oude IJsselstreek geeft de gemeente aan dat om de leefbaarheid en economische vitaliteit te borgen,
aanpasbaarheid en de mogelijke aanwezigheid van asbest. •
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen met criteria voor de keus
er blijvend wordt ingezet op een aantrekkelijke woon- en leefomgeving.
herbestemmen, tijdelijke experimenten of sloop. Indien een gebouw goed
Naast een passend woonaanbod, gaat het hierbij om goede en toegankelijke
scoort op alle criteria is herbestemming van het gebouw wenselijk. Een
voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs, winkelaanbod, sociaal-
gebouw dat slecht scoort op alle criteria is rijp voor de sloop.
culturele voorzieningen, een rijk verenigingsleven, een openbare ruimte die goed onderhouden is, een goede fysieke en digitale bereikbaarheid en een
De Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 geeft richting aan het ruimtelijke,
aantrekkelijk buitengebied met volop recreatiemogelijkheden.
economische en maatschappelijke beleid van de gemeente Oude IJsselstreek. Hieruit blijken een aantal belangrijke uitgangspunten.
De Woonvisie Oude IJsselstreek 2017 zet in op vitale kernen, gevarieerde
•
De gemeente wil een aantrekkelijk woonmilieu realiseren. Voor een
nieuwbouw en het vinden van nieuwe vestigers. De gemeente Oude IJsselstreek
vitale gemeente is het vasthouden van de kwaliteit van de leefomgeving
wil zich voorbereiden op leegstand van woningen en ander vastgoed door de
belangrijk. De kleine kernen ontwikkelen zich naar eigen behoefte. Rustig
aard van het leegstaande vastgoed in kaart te brengen en per geval mogelijke keuzes te verkennen: herbestemmen, vrijgeven voor experimenten (tijdelijke
en ruim wonen staat voorop. •
Ten aanzien van winkelcentra stelt de gemeente zich
bestemming) en slopen plus vervangende nieuwbouw.
voorwaardenscheppend op, waarbij de ontwikkelingen moeten passen bij
•
de karakteristieke eigenschappen van de kernen.
Herbestemmen. Een deel van leegstaand vastgoed kan geschikt zijn voor verbouwing ten behoeve van wonen. Voor panden die qua locatie, gebouw
•
•
•
Doelstelling van de gemeente is dat elke kern ten minste één
(cultuurhistorie, bouwstaat) en gebruikerspotentie hoog scoren is de
ontmoetingsplek heeft. Gecombineerd met het clusteren van kleinschalige
inschatting dat deze panden duurzaam herbestemd kunnen worden.
voorzieningen wordt het centrum van de kern versterkt.
Vrijgeven voor experimenten (tijdelijke bestemming). Een gedeelte van
•
De gemeente wil de identiteiten van de kernen versterken. Dit vergroot de
leegstaande woningen of andere panden zou kunnen worden ‘vrijgegeven’
aantrekkelijkheid en leefbaarheid voor de inwoners en mensen van buiten
om experimenten aan te gaan. Gebouwen kunnen een belangrijke sociale
de kern. De eigen identiteit maakt elke kern uniek. Gendringen wordt in de
functie hebben in de lokale gemeenschap en als experiment dienen voor
structuurvisie getypeerd als een woonkern met kansen voor recreatie en
nieuwe vormen van collectiviteit. Op den duur kan worden besloten of tot
toerisme. Het moet een plek worden waar het prettig wonen is voor jong en
duurzame herbestemming wordt overgaan of tot slopen.
oud. Recreatiegebied Engbergen is uitgegroeid tot een toeristische trekker
Sloop. Het is de verwachting dat het hier met name gaat om woningen uit
voor zowel eigen inwoners als mensen van buiten de gemeente.
de periode 1950-1990 vanwege slecht bouwtechnische staat, moeilijke
Gebiedsvisie Gendringen
39
Hudige voorzieningenaanbod Grotestraat ‘West’ 40
Gebiedsvisie Gendringen
7
Waarden en kansen
Kijkend naar de stedenbouwkundige structuren, de ruimtelijk-functionele
De openbare ruimte tussen de twee kerken, het Kerkplein, vormt het
voorzieningenstructuur en het aanbod, de woningmarkt en de beleidsmatige
contrast tussen de historische (smalle) voorzieningenstraat; Grotestraat.
ambities zijn er verschillende kansen voor het centrum van Gendringen.
Dit plein vormt het maatschappelijke hart van de kern, mede door de
7.1
omliggende maatschappelijke voorzieningen. Door nieuwe ontwikkelingen
Ruimtelijke kansen
rondom en de herinrichting van het Kerkplein wordt het gebied al verder
Ruimtelijke kwaliteiten In en rondom het centrumgebied zijn waardevolle elementen en kwaliteiten te
versterkt. •
Groene ruimte rondom beide kerken;
benoemen die een rol kunnen spelen bij de toekomstige visie. Deze ruimtelijke
Het centrum bestaat voornamelijk uit versnipperende groenelementen.
kwaliteiten dienen behouden te blijven dan wel, waar mogelijk, te worden
De groene ruimtes rondom en aangrenzend aan de kerken zijn hierop
versterkt:
een uitzondering. Bij herontwikkelingen kan er gezocht worden naar
•
mogelijkheden om de structuren te versterken en te verbinden met elkaar.
Duidelijke entree Grotestraat vanaf toegangswegen Anholtseweg/Ulftseweg; De toegang tot de ruimtelijke drager en voorzieningenstraat van Gendringen
•
•
Waardevolle bomen rondom de Sint Maartenkerk.
is vanaf de toegangswegen Anholtseweg/Ulftseweg direct zichtbaar
Eén plataan van circa 18 meter hoog en vermoedelijk geplant tussen 1830
en toegankelijk. Deze kwaliteit dient te worden behouden of te worden
– 1840 en één Esdoorn uit 1930 – 1940 zijn rondom de kerk gesitueerd. Dit
versterkt.
zijn monumentale bomen die behouden dienen te blijven en wellicht een
Zichtlijnen op de twee kerken vanuit de Grotestraat;
nog prominentere rol kunnen krijgen bij een herontwikkeling.
Bij de splitsing tussen de Grotestraat en de Raadhuisstraat is de Sint
•
•
Maartenkerk gelegen. Vanaf de Sint Maartenkerk is er weer direct zicht
Verbeterpunten en kansen
naar de H. Martinuskerk met het tussengelegen kerkplein die heringericht
In en rondom het centrumgebied zijn er elementen die verbetering behoeven
wordt. Hiermee worden de zichtlijnen tussen de twee kerken al versterkt,
omdat deze de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede komen. De volgende punten
daarnaast moet de zichtlijn vanaf de Grotestraat naar de Sint Maartenkerk
kunnen bij toekomstige ontwikkelingen in of nabij het centrumgebied worden
bij nieuwe ontwikkelingen behouden blijven of versterkt worden.
opgepakt en verbeterd:
Dorpse karakter Grotestraat; De Grotestraat is nog een van de weinige historische straten die is
Kerkplein als dorpshart
overgebleven na de grote brand in 1830. De historische panden, smalle
•
Het Kerkplein mist een duidelijke begrenzing en afronding;
straatprofiel en voorzieningen creëren samen het dorpse karakter dat
•
De herinrichting van het plein in combinatie met de realisatie van
behouden dient te blijven of versterkt te worden.
de Oevelgunne kan ervoor zorgen dat het een centraal sociaal en
Centraal gelegen openbare ruimte van Kerkplein;
maatschappelijk ontmoetingsplek wordt.
Gebiedsvisie Gendringen
41
7.2
Functionele kansen
Versterken voorzieningenaanbod Historische Grotestraat
De gemeente Oude IJsselstreek heeft de ambitie om verschillende
•
Gevelopbouw en uitstraling van de (winkel)panden verbeteren;
ontwikkelingen en vraagstukken in het centrum van Gendringen integraal op te
•
Parkeeroplossingen aan één wegzijde voorzien;
pakken. Indien Gendringen haar lokale verzorgingspositie voor haar inwoners
•
Inrichtingselementen afstemmen en verminderen;
wenst te behouden zal zij moeten gaan kijken naar een transformatie en
•
Achterkantsituatie Coop doet afbreuk aan de (winkel)straat;
optimalisatie van het centrum. Voor het versterken van het voorzieningenaanbod
•
Kern versterken door clusteren van kleinschalige voorzieningen.
liggen er de volgende kansen/mogelijkheden: •
Door de positie van de Coop-supermarkt heeft alleen het westelijke
Functionele Willem Alexanderplein
deel van het centrum in de huidige situatie een bepaalde trekkracht.
•
Stenige inrichting Willem Alexanderplein;
In het zuidoostelijke deel wordt deze trekkracht in zekere mate gemist.
•
Functie als evenemententerrein behouden;
Beide delen van de Grotestraat zijn in de huidige situatie onvoldoende
•
Beeldbepalende positie, gezien haar ligging aan de Anholtseweg;
toekomstbestendig. Vanuit de huidige structuur is het westelijke deel van
•
Ontwikkeling van het voormalig ‘Woonplaza-pand’.
de Grotestraat het meest kansrijk. Door het verplaatsen van de supermarkt naar het zuidoostelijke deel kan dat gebied weer kansrijk worden, mits er
Overige
voor een goede aansluiting tussen de voorzieningen wordt gezorgd. De
•
Ontbrekende herkenbare groenstructuren in het centrum;
positie van de supermarkt zal echter gaan bepalen welke winkelstructuur en
•
Fusering basisschool ‘De Hoeksteen’ waardoor ruimte vrijkomt aan de
deel van het centrum kansrijk is. •
Oosterstraat; •
•
Naar de toekomst toe speelt het creëren van een compleet winkelgebied
Kruispunt Grotestraat – Raadhuisstraat – Bringenborg ofwel de relatie
voor de consument een belangrijke rol. Daarin wordt gekeken naar
tussen de voorzieningenstraat, kerken en het (toekomstig) maatschappelijk
de concentratie van voorzieningen nabij supermarkten, zodat de
plein verbeteren;
synergiewerking en het maken van combinatiebezoeken steeds
Herontwikkelingen Rabobank – Posthuis naar een trekker voor het
aantrekkelijker wordt. In het centrum van Gendringen is de supermarkt
dorpscentrum.
de belangrijkste publiekstrekker, aangevuld met het dagelijks aanbod dat momenteel gelegen is in het westelijke deel van de Grotestraat. Samen met het aanbod niet-dagelijks en leisure dat verspreid aanwezig is in de Grotestraat vormt het een vrij compleet centrum. Dit moet naar de toekomst