Bijlage 4 - Motivering Lenteleven NL.IMRO.1509.OP000007-VA01.pdf

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Lenteleven, Gendringen Motivering TAM-omgevingsplan Gemeente Oude IJsselstreek PlanID: NL.IMRO.1509.OP000007-VA01

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

3 april 2026, projectnummer 230223.02

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl Disclaimer tekst Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid nagestreefd. Toch kan de informatie in deze uitgave niet juist of onvolledig zijn. De Opdrachtgever is hiervoor niet aansprakelijk. Als u van mening bent dat er beeldmateriaal is gebruikt waarover u het beeldrecht heeft, neem dan contact op met de opdrachtgever via onze website of bovengenoemde adres. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen, in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.

Inhoudsopgave 1

2

3

4

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Ligging besluitgebied

3

1.3

Huidig planologisch kader

5

1.4

Participatie voorbereidingsfase

8

1.5

Leeswijzer

9

Beschrijving van het project

10

2.1

Huidige situatie

10

2.2

Toekomstige situatie

14

Beleid

27

3.1

Rijksbeleid en instructieregels rijk

27

3.2

Provinciaal beleid en instructieregels provincie

30

3.3

Regionaal beleid

33

3.4

Gemeentelijk beleid

35

Omgevingsaspecten

41

4.1

Milieueffectrapportage

41

4.2

Bodem

43

4.3

Milieubelastende activiteiten

49

4.4

Geluid

51

4.5

Luchtkwaliteit

57

4.6

Geur

59

4.7

Kabels en leidingen

61

4.8

Omgevingsveiligheid

61

4.9

Gezondheid

63

4.10

Water

65

4.11

Klimaatadaptatie

69

4.12

Duurzaamheid

76

4.13

Natuur

76

4.14

Archeologie

81

4.15

Cultuurhistorie

84

4.16

Mobiliteit en parkeren

85

4.17

Omgevingskwaliteit

88

4.18

Ontplofbare oorlogsresten

88

5

6

Juridische planopzet

90

5.2

Hoofstuk 1 inleidende bepalingen

90

5.3

Hoofstuk 2 Specifieke regels over functies

91

5.4

Hoofdstuk 3 Algemenen regels over functieregels

93

5.5

Hoofdstuk 4 Regels ter bescherming van waarden en objecten

93

5.6

Hoofdstuk 5 Aanleg activiteiten

93

5.7

Hoofdstuk 6 Financiële bepalingen, kostenverhaalsregels

93

5.8

Hoofdstuk 7 Overgangsregels

115

Uitvoerbaarheid van het plan

116

6.1

Economische uitvoerbaarheid

116

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

116

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14: Bijlage 15: Bijlage 16: Bijlage 17: Bijlage 18: Bijlage 19: Bijlage 20: Bijlage 21: Bijlage 22: Bijlage 23: Bijlage 24: Bijlage 25: Bijlage 26: Bijlage 27: Bijlage 28: Bijlage 29: Bijlage 30:

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking M.e.r.-beoordeling Historisch vooronderzoek bodemkwaliteit Infrastructureel onderzoek Asbestonderzoek Advies milieuzonering Akoestisch onderzoek geluid wegverkeer Advies luchtkwaliteit Advies geur Advies externe veiligheid Watertoets Quick scan natuur Nader soortenonderzoek Onderzoek stikstofdepositie Archeologisch vooronderzoek Archeologisch proefsleuvenonderzoek Advies commissie erfgoed Verkeersonderzoek Ontplofbare oorlogsresten Deelgebieden Verwervingskaart Grondgebruikskaart Eigendommenkaart Verkavelingskaart met woningcategorieën Grondprijsadvies Taxatierapport inbrengwaarden SSK-raming Invulling plankostenscan Bruto-kostenverhaalsbijdrage per kavel Nota van zienswijze en ambtshalve wijzigingen

1 Inleiding 1.1

Aanleiding Binnen de gemeente Oude IJsselstreek is behoefte aan een flink aantal nieuwe woningen. Daarom heeft de gemeente in het raadsbesluit van 22 april 2021 vijf uitleglocaties aangewezen als toekomstige woningbouwlocatie voor de periode tot 2030. Deze locaties zijn verspreid over de grootste kernen, met een totale capaciteit van 1.400 tot 1.600 woningen. Eén van die vijf uitleglocaties betreft Lenteleven in Gendringen. Dit is een gebied met een oppervlakte van circa 13 hectare, wat momenteel voornamelijk uit agrarische gronden bestaat. De wens is om hier maximaal 247 woningen te realiseren in een groene omgeving. Het beoogde woonprogramma is divers, met passende woonmilieus en woningtypes voor verschillende doelgroepen, met de nadruk op betaalbare woningen. In de onderzoeken is uitgegaan van 226, ondanks dat maximaal 247 woningen zijn toegestaan. Het stedenbouwkundig plan dat als onderlegger heeft gediend beslaat 226 woningen. In verband met meet flexibiliteit is worden er iets meer woningen toegestaan. De eventuele extra woningen zullen leiden tot een verschuiving in de prijscategorieën waardoor de verkeersgeneratie en de parkeerplekken hetzelfde blijven ook de bouwvolumes zijn niet veranderd. De onderzoeken zijn daarom bruikbaar als onderbouwing van dit plan.

De ontwikkeling past niet binnen de juridisch-planologische kaders, zoals die ter plaatse geldt op grond van het tijdelijk omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet een wijzigingsbesluit omgevingsplan worden opgesteld. Het voorliggend document voorziet in de motivering behorende bij de wijziging van het omgevingsplan.

1.2

Ligging besluitgebied Het besluitgebied ligt ten noordwesten van de kern Gendringen, ten zuiden van de kern Ulft. De locatie heeft in de huidige situatie een agrarisch karakter en heeft een oppervlakte van circa 13 hectare. Binnen de contouren van de ontwikkellocatie liggen drie locaties met bestaande woonboerderijen en een volkstuinencomplex, waarvan het uitgangspunt is dat deze geen onderdeel zullen uitmaken van het besluitgebied en behouden blijven. De navolgende afbeeldingen laten respectievelijk de globale ligging van de locatie ten opzichte van de nabijgelegen kernen en de globale begrenzing van het besluitgebied goed zien.

3

Figuur 1.1 Globale ligging van het besluitgebied (bron: SAB, locatiepaspoort).

4

Figuur 1.2 Globale begrenzing van het besluitgebied (bron: SAB).

1.3

Huidig planologisch kader In het tijdelijke omgevingsplan van rechtswege zijn de geldende bestemmingsplannen van de gemeente Oude IJsselstreek opgenomen. In het besluitgebied is het bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017” vigerend, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 28 juni 2017. Binnen dit bestemmingsplan is aan voorliggend besluitgebied voornamelijk de bestemming ‘Agrarisch’ toegekend en voor een klein deel ook de bestemming ‘Recreatie – Volkstuin’. Daarnaast kent het besluitgebied grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting 3’ en voor een klein deel ‘Waarde – Archeologie 1’. In de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017” opgenomen voor het besluitgebied.

5

Figuur 1.3 Verbeelding bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017”, met plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Daarnaast valt een klein deel van het besluitgebied binnen het bestemmingsplan “Lenteleven Gendringen 2014”, welke is vastgesteld op 5 maart 2015. Binnen dit plan zijn aan de locatie de bestemmingen ‘Water’ en ‘Groen’ toegekend. Verder kent het besluitgebied de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting II’. In de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Lenteleven Gendringen 2014” opgenomen voor het besluitgebied.

6

Figuur 1.4 Verbeelding bestemmingsplan “Lenteleven Gendringen 2014”, met plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Strijdigheid met het vigerend juridisch-planologisch kader De bouw en het gebruik van woningen is niet toegestaan op basis van de opgenomen regels in het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek. In het bestemmingsplan “Buitengebied Oude IJsselstreek 2017” is ter plaatse van de agrarische bestemming wonen slechts toegestaan in de vorm van een bedrijfs- of plattelandswoning. Ter plaatse van het besluitgebied gelden tevens de regels uit de bruidsschat, welke onderdeel uitmaken van het tijdelijk omgevingsplan. Het voorliggende plan maakt geen milieubelastende activiteiten mogelijk, waardoor er geen strijd ontstaat met de instructieregels uit het Bkl. De regels uit de bruidsschat voor bouwwerken, open erven en terreinen zijn wel van toepassing voor een woningbouwplan. Deze regels staan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties niet in de weg.

7

De ontwikkeling past derhalve niet binnen de juridisch-planologische kaders die ter plaatse gelden op grond van het tijdelijke omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet een wijzigingsbesluit omgevingsplan worden opgesteld.

1.4

Participatie voorbereidingsfase Rondom het opstellen van het locatiepaspoort is twee keer een proces van participatie doorlopen. Allereerst één-op-één gesprekken met eigenaren in het gebied, daarna klankbordgroepen met omwonenden en afsluitend telkens een inloopavond. Voor het stedenbouwkundigplan Lenteleven geldt hetzelfde proces (start 2023 tot en met zomer 2024). Ook hiervoor zijn individueel gesprekken gevoerd met eigenaren in het gebied, zijn er klankbordgroepen voor omwonenden georganiseerd en is het stedenbouwkundigplan drie keer gepresenteerd op een informatieavond (tweemaal in concept en één keer definitief). Op 13 september 2022 vond de eerste participatiebijeenkomst plaats. Tijdens deze bijeenkomst is de invulling van het gebied besproken. Er waren circa 150 mensen in de zaal aanwezig en nog eens 100 online. Nadat de opgave gepresenteerd was, zijn aanwezigen via mentimeter over verschillende thema’s bevraagd: welke woonsferen en woningtypes spreken het meeste aan? Welke parkeeroplossing is wenselijk? Welke duurzaamheidsoplossingen spreken aan? Daarna zijn er modellen gepresenteerd die verschillende opties voor het concentreren of spreiden van woningen lieten zien. Tot slot is er een vraag gesteld over de ontsluiting van de wijk. Samengevat sprak een groendorps woonkarakter erg aan, maar was er ook de wens aan te sluiten op bestaand Lenteleven.

Qua woningtypes spraken rijwoningen, twee-onder een-kap woningen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen het meest aan. Parkeren heeft men het liefst op eigen terrein en als duurzaamheidoplossingen spreken zonnepanelen, warmtepompen en maatregelen voor biodiversteit het meest aan. In de periode daarna is gewerkt aan het locatiepaspoort. Het concept locatiepaspoort is op een inloopavond op 9 februari 2023 toegelicht. De reactie op het eerste concept was over het algemeen erg positief. De groene buffer tussen bestaand Lenteleven en de nieuwe woonwijk sprak erg aan. In een eindbijeenkomst op 25 mei 2023 is de aangepaste locatiepaspoortkaart getoond, waarin een aantal opmerkingen zijn verwerkt. Vervolgens is de eindversie van de kaart opgesteld, dat als basis dient voor het wijzigingsbesluit omgevingsplan waar deze motivering onderdeel van uitmaakt. Op 25 november 2024 heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan getoond zijn. Tevens was ook de concept verbeelding te zien. De reacties waren overwegend positief. Veel mensen informeerden naar de mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een woning.

8

1.5

Leeswijzer De voorliggende motivering bij het wijzigingsbesluit is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven, waarbij wordt ingegaan op de huidige situatie in het besluitgebied en de beoogde toekomstige situatie. Het derde hoofdstuk gaat in op de relevante geldende beleidskaders die van invloed zijn op de ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in hoeverre de ontwikkeling gevolgen heeft op de fysieke leefomgeving. In het vijfde hoofdstuk wordt een juridische toelichting op het wijzigingsbesluit gegeven en tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling en de participatie en het overleg dat heeft plaatsgevonden.

9

2 Beschrijving van het project 2.1

Huidige situatie De geschiedenis van Gendringen gaat terug naar de middeleeuwen. De karakteristieke historische kern van Gendringen is ontstaan op een kruispunt van oude wegen waarlangs bebouwing gesitueerd was. Eén van die wegen, de Grotestraat, is nu nog steeds het feitelijke hart van Gendringen. De plek waar deze straat een bocht maakt, wordt gemarkeerd door twee kerken met het kerkplein, groen en een scheidende weg ertussen. Een pastorie met tuin aan de ene zijde en het woon-/zorgcentrum Oevelgunne aan de andere kant vormen de overige grenzen van het plein. De enkele korte zijstraten van de Grotestraat completeren de historische kern van Gendringen. Onderstaande afbeelding geeft een duidelijk beeld van de ontwikkeling van de kern Gendringen en omgeving.

Figuur 2.1 Gendringen in het jaar 1825 - 1900 - 1950 – 2000 (vanaf linksboven, met de klok mee) (bron: topotijdreis.nl)

De ontwikkellocatie Lenteleven is gelegen ten noorden van de kern Gendringen, tegen het grondgebied van de kern Ulft aan. Het ontwikkelgebied wordt aan de westzijde begrensd door de Oude IJsselweg (N817), aan de noordzijde door de Westenthorstlaan en de groenstrook parallel hieraan, aan de oostzijde door de Volkstuinen, de Staringstraat en een bestaande woonbuurt en aan de zuidzijde door de Rijnweg en een groenstrook. De hoofdfunctie in de directe omgeving is wonen (ten noorden, zuidoosten en zuiden). Ten westen en noorden hebben de gronden voornamelijk een agrarische

10

bestemming. Tot slot ligt er in het noordoosten van het gebied een gebied dat is bestemd als volkstuin. De ligging van het ontwikkelgebied in zijn omgeving is weergegeven op navolgende afbeelding.

Figuur 2.2 Het besluitgebied globaal weergegeven met rood kader, (1) de bestaande woongebieden van Gendringen, (2) de bestaande woonbuurt in Ulft, (3) Volkstuinen, (4) bosgebied, (5) gronden die zijn bestemd als agrarisch en ingericht zijn als bosgebied en (6) agrarisch buitengebied.

Het besluitgebied zelf valt momenteel nog onder het buitengebied van gemeente Oude IJsselstreek. De locatie markeert de overgang van de kern Gendringen naar de kern Ulft. Het betreffen grotendeels agrarische percelen, maar de bijbehorende agrarische bedrijvigheid is gestopt en de voormalige agrarische bebouwing heeft nu een reguliere woonbestemming in het bestemmingsplan. Aan de Lenteleven 1-3 is een tweekapper gesitueerd en aan Lenteleven 4 staat een vrijstaande woning. In het centrale deel van het ontwikkelgebied is een strook als ‘groen’ bestemd en in gebruik als speelveldje. Tot slot zijn in het oostelijk deel van het gebied gronden bestemd als groen en water en worden ook als zodanig gebruikt. De onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie ter plaatse van het besluitgebied vanuit de lucht.

11

Figuur 2.3 Luchtfoto besluitgebied, de nummers corresponderen met de navolgende foto’s (bron: PDOK Viewer).

Figuur 2.4 (1) Besluitgebied gezien vanuit de zuidwestelijke hoek Rijnweg/Oude IJsselweg (bron: SAB)

12

Figuur 2.5 (2) Oostelijk deel van de locatie met de Volkstuinen op de achtergrond (bron: SAB).

Figuur 2.6 (3) Noordelijk deel van de locatie, met aangrenzend een bebost gebied en daarachter de kern Ulft (bron: SAB).

13

Figuur 2.7 (4) Centraal deel van de locatie met het speelveldje en daarachter de twee woonpercelen (bron: SAB).

2.2

Toekomstige situatie Locatiekeuze In de cluster Gendringen en Ulft is de vraag naar woningen naar verwachting behoorlijk groot, ondanks dat er in Ulft de laatste jaren enkele -weliswaar relatief kleine- woningbouwlocaties tot ontwikkeling zijn gekomen. Er zijn nog enkele locaties binnen de kernen die tot ontwikkeling moeten komen, maar die worden steeds schaarser én passen niet bij de kwantitatieve gemeentelijke ambitie voor woningbouw. In Ulft en Gendringen zijn -naast de mogelijke inbreidingslocaties binnen de kern- de volgende potentiële uitbreidingslocaties voor woningbouw in beeld geweest: − Gendringen Lenteleven − Ulft Biezenakker − Ulft Oversluis − Gendringen Langenhorst In navolgende afbeelding zijn de potentiële locaties weergegeven en opzichte van de kernen Gendringen en Ulft.

14

Figuur 2.8 De vier potentiële uitbreidingslocaties in het cluster Gendringen-Ulft (bron: beargumentering nieuwe woningbouwlocaties, Oude IJsselstreek. Versie oktober 2023).

Voor de vier locaties zijn voor de criteria capaciteit, eigendom, inpasbaarheid binnen structuur kern, inpasbaarheid in landschappelijke structuur, bereikbaarheid, nabijheid bestaande voorzieningen, complexiteit milieuhindercontouren, faseerbaarheid / risico, veel kavels in te passen, buren met uitzicht op locatie, beleving / onderscheidend woonmilieu, draagvlak en versterking beleving dorpsrand een afwegingskader opgesteld. Dit afwegingskader is navolgend weergegeven.

15

Zoals in voorgaand afwegingskader is te zien, komt Gendringen Lenteleven er goed uit. De voordelen voor Gendringen Lenteleven zijn: − Centrale ligging; − Locatie is eerder al aangewezen als woningbouwlocatie; − Logische invulling binnen de bebouwingsstructuur van Gendringen; − Goede bereikbaarheid voor de auto (ook richting de Oude IJsselweg) en langzaam verkeer; − Weinig invloed van milieuhindercontouren; − Kansen voor kwalitatieve randen langs de Oude IJsselweg; − Gedeeltelijk gemeentelijk grondbezit. Daarnaast zijn er ook nog een aantal aandachtspunten: − Zorgvuldige, respectvolle overgang van de nieuwe buurt naar het omliggende landschap; − Waterberging dusdanig situeren op de nattere delen van de locatie; − Ontsluiting locaties; − Geluid Oude IJsselweg (N817); − Volkstuincomplexen; − Milieuhindercontouren (agrarische) bedrijvigheid en sportvelden/school; − Inpassen bestaande kavels. In het stedenbouwkundig plan zijn de voordelen benut en zijn de aandachtspunten meegenomen. Uitgangspunten startnotitie Bij de totstandkoming van het locatiepaspoort zijn een aantal uitgangspunten opgesteld. Zo is bijvoorbeeld besloten voor de woningdichtheid uit te gaan van een Achterhoeks woonmilieu van netto 15 tot 20 woningen per hectare.

Naast uitgangspunten ten aanzien van het woonprogramma, zijn er ook diverse uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van water, klimaat, energie, duurzaamheid, groen, landschap, verkeer, parkeren, openbare ruimte, cultuurhistorie en erfgoed. Deze uitgangspunten worden verderop in voorliggende motivering nader toegelicht bij de desbetreffende aspecten. Woonprogramma Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. In dit stedenbouwkundig plan wordt uitgegaan van de realisatie van 226 woningen. De regels laten iets meer woningen toe (247) om enige flexibiliteit in het plan te hebben. In dat gevallen zullen er minder dure woningen en meer woningen in de goedkopere sector gebouwd moeten worden om aan de parkeernorm te voldoen. Het woonprogramma zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan is weergegeven in navolgende tabel.

16

Tabel 2.1 Woonprogramma met het prijspeil op 1 januari 2026

Woontype

Aandeel

Aantal

Huur, sociaal (tot € 932,93)

10 %

20

Huur, midden (tot € 1.228,07 per maand)

5%

13

Koop, goedkoop (tot € 269.000)

22 %

45

Koop, betaalbaar (tot € 382.000)

23 %

55

Koop, duur

40 %

93

Onderstaande afbeelding geeft de toekomstige inrichting van het gebied weer, met daarbij de verdeling van het woonprogramma.

Figuur 2.9 Toekomstige inrichting van de locatie, met daarbij het beoogde woonprogramma

Stedenbouwkundig plan In navolgende afbeelding is het stedenbouwkundig plan weergegeven voor de locatie.

17

Figuur 2.10 Stedenbouwkundig plan (bron: SAB – januari 2025).

Lenteleven heeft een aanbod aan verschillende woonmilieus met eigen sferen en karakteristieken. Zo wordt er aan de oostzijde aangesloten op de bestaande kern,

18

is er in het midden een woonmilieu dat zich kenmerkt als ‘parkwonen’ en is er aan de noordzijde een groenecologisch wooncluster in een bosachtige omgeving. In het noordelijke deel, is een woonmilieu in een bosrijke omgeving beoogd met bijzondere woningen die een groenecologische uitstraling hebben door de toepassing van onder andere hout en/of groendaken. Dit woonmilieu vormt hierdoor een unieke aanvulling voor Lenteleven. Daarnaast bestaat Lenteleven uit een sterk groen raamwerk wat de basis vormt voor het stedenbouwkundig plan. Het groene raamwerk vormt een groene buffer tussen bestaand Lenteleven en nieuw Lenteleven en zorgt voor een zichtlijn richting het buitengebied, gezien vanaf bestaand Lenteleven. Groen raamwerk De woningen worden gerealiseerd binnen een groen raamwerk (zie navolgende afbeelding). Het groene raamwerk wordt benut voor waterberging, recreatie, spelen en het versterken van de biodiversiteit. Wadi’s of open water zorgen voor een goede waterhuishouding. Door het groen slingeren halfverharde paden en zijn speelplekken voorzien voor kinderen van verschillende leeftijdsgroepen. Het groen heeft een natuurlijke uitstraling, met bloemrijk grasland en inheemse bomen en struiken. Eén van de uitgangspunten in de startnotitie is dat de bestaande groenstructuren en het rivierenlandschap versterkt dienen te worden en bestaande bomen zo veel mogelijk behouden blijven.

De Achterhoekse maat met kleinschaligheid, geborgenheid en veel groen is leidend. In de nadere uitwerking van het plan blijven de volktstuinen op de huidige locatie liggen en vallen buiten het plan.

19

Figuur 2.11 Opzet van het groen raamwerk (bron: SAB, Locatiepaspoort, juli 2023).

20

Figuur 2.12 Groenstructuur (bron: SAB, Beeldkwaliteitsplan, februari 2025)

21

Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan, wat onderdeel is van de regels, zijn de ambities voor de inrichting van de openbare ruimte en voor het ontwerp van de woningen beschreven en vastgelegd. Het Beeldkwaliteitsplan vormt daarmee het toetsingskader voor de uitwerking van het ontwerp van zowel de openbare ruimte als van de woningen. Het document behandelt eerst het stedenbouwkundig plan, waarna achtereenvolgens de sferen van de verschillende woonmilieus worden omschreven met bijhorende beeldkwaliteitsregels voor de openbare ruimte en de architectuur voor de bebouwing. Beeldkwaliteit bestaand Lenteleven

Het wonen in bestaand Lenteleven dat grenst aan de bestaande kern zal aansluiten op de identiteit van de bestaande buurt. De architectuur van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte is gelijk aan de bestaande buurt en vormt daarmee een logische afronding. De architectuur refereert aan de architectuur van de woningen uit de bestaande buurt. De uitgangspunten voor de openbare ruimte betreffen de volgende aspecten: − Centrale Parklaan − Woonpaden − Parkeerhoven − Bestaand Lenteleven − Fietsstraat Lenteleven − Nutsvoorzieningen Beeldkwaliteit Parkwonen

Het wonen in Lenteleven zal zicht typeren als ‘‘Parkwonen’’. De bebouwing zal in de basis bestaan uit een modern landelijkdorpse architectuur, waarbij voornamelijk lichte aardetinten worden toegepast. Er wordt ingezet op een kleinschalig karakter met afwisselingen en variatie in de bebouwing waarbij wel samenhang geborgen dient te worden in het totaalbeeld van de buurt. Beeldkwaliteit Groen-Ecologisch wonen

Aan de noordoost zijde van Lenteleven komt een uniek cluster dat zich typeert als het woonmilieu Groen-Ecologisch wonen. De sfeer van de openbare ruimte en de architectuur van de woningen is natuurrijk met veel aandacht voor een duurzame en natuurinclusieve inrichting. De woningen staan gegroepeerd in een cluster dat omgeven wordt door bosachtige omgeving. Ook op de kavels zelf worden bomen gepland die bewoners dienen te adopteren. Beeldkwaliteit Appartementengebouw

Aan de noordwest zijde van Lenteleven komt een markant appartementengebouw dat de blikvanger zal vormen van Lenteleven. Dit appartementengebouw bestaat uit twee gebouwdelen, waarbij het noordelijke deel uit zes woonlagen bestaat en het zuidelijke deel uit drie woonlagen. In het midden ligt een parkeervoorziening die onderdeel dient te zijn van de architectonische verschijningsvorm. De twee

22

gebouwdelen in combinatie met de parkeervoorziening dienen hiermee een duidelijke eenheid te vormen. Parkeren In totaal kent de ontwikkeling een parkeerbehoefte van 451 parkeerplekken. In het stedenbouwkundig plan zijn 475 parkeerplekken voorzien (inclusief het parkeren op eigen terrein dat minder meetelt). Parkeren vindt in de basis plaats op achterhoven (1- op-1) en op eigen terrein. Het overige deel parkeert iets op afstand aan de centrale straat. Rondom parkeerkoffers zijn hagen aanwezig en bomen die geparkeerde auto’s aan het zicht onttrekken en die voor schaduw en verkoeling zorgen. Er zal een parkeerverbod zone ingesteld worden voor de wijk Lenteleven en de parkeervakken worden duidelijk gemarkeerd. Dit biedt de mogelijkheid om te handhaven op foutparkeren. Er zijn voldoende laadpunten voor auto’s in de openbare ruimte aanwezig. De publieke laadpalen zijn voor bezoekers en grondgebonden woningen zonder eigen oprit. Ontsluiting Voor autoverkeer is het gebied ontsloten vanaf de Rijnweg en Staringstraat. Deze centrale straat ‘slingert’ door het besluitgebied en zorgt ervoor dat alle woonvelden goed bereikbaar zijn. Naast deze route liggen er ook secundaire woonpaden in het gebied.

Het deelgebied waarbij wordt aangesloten op het reeds bestaande gebied Lenteleven wordt ontsloten vanaf de bestaande woonwijk en het nieuwe straatprofiel volgt daarbij het bestaande profiel van de wijk. Ook is er een goede langzaamverkeersstructuur aanwezig, waarmee de verbinding wordt gezocht met de bestaande woonwijk en het buitengebied. De bestaande straat ‘Lenteleven’ wordt getransformeerd tot langzaamverkeersverbinding en wordt daarnaast ook doorgetrokken tot aan de kruising Oude IJsselweg - Wesenthorstlaan (het oude verloop van Lenteleven).

23

Figuur 2.13 Ontsluiting Autoverkeer (bron SAB, Beeldkwaliteitsplan, februari 2025).

24

Figuur 2.14 Ontsluiting langzaam verkeer (bron SAB, Beeldkwaliteitsplan, februari 2025).

25

Water In de startnotitie zijn een aantal uitgangspunten opgenomen ten aanzien van water. Zo is besloten tenminste 10 % van de oppervlakte van het bruto plangebied te gebruiken voor waterberging. Dit kan in de vorm van sloten en vijvers, maar ook door middel van groen waar hemelwater eenvoudig kan infiltreren en geborgen kan worden (bijvoorbeeld wadi’s). Op deze wijze wordt hemelwater zo lang mogelijk in het gebied vastgehouden. Bovendien zorgen deze waterberging-voorzieningen voor een groene uitstraling van het gebied. Duurzaamheid Ten aanzien van klimaat, energie en duurzaamheid zijn is in de startnotitie opgenomen dat het ambitieniveau bij het stedenbouwkundig plan hoger is dan hetgeen wettelijk is vereist. Energieneutraal bouwen is inmiddels wettelijk vereist, voor de locatie Lenteleven is de ambitie om zelfs een energieleverende wijk te realiseren. Het overschot aan energie is bijvoorbeeld te gebruiken voor het realiseren van een lokaal laadpalennetwerk voor elektrische auto's. Tevens is een belangrijk uitgangspunt circulair bouwen. Hergebruikte materialen worden gebruikt om de huizen in de buurt te bouwen en er is sprake van een gesloten kringloop zonder schadelijke emissies naar lucht, water en bodem.

26

3 Beleid 3.1

Rijksbeleid en instructieregels rijk

3.1.1

De Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven: 1 Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2 Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3 Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Beoordeling initiatief Het stedenbouwkundig plan is gebaseerd op 226 woningen. De regels laten ruimte voor iets meer woningen (247), mede om wat flexibiliteit in het plan mogelijk te maken. Het surplus komt altijd in de goedkopere en kleinere woningen in de gestapelde bouw. De grondgebonden woningen blijven qua aantallen gelijk. Er zullen dan dus minder grotere woningen en meer kleinere woningen gerealiseerd worden om aan de parkeernorm te kunnen blijven voldoen. Voorliggend project voorziet in de realisatie van 226 woningen. Het woonprogramma is erg divers, zowel in woningtype als prijscategorie. Daarmee speelt het project in op de gevarieerde woonbehoefte in de gemeente. Bij de gebiedsinrichting is zo veel mogelijk rekening gehouden met de kenmerken en identiteit van de al bestaande woningen in de omgeving, maar vooral ook met het bestaande karakter van het gebied. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is het groen raamwerk als uitgangspunt voor de hoofdopzet gekozen. Woningen staan aan dit groene raamwerk, dan wel in de nabijheid ervan. Daarmee ontstaat er een aangename groene woonomgeving voor toekomstige bewoners. De inrichting van de openbare ruimte heeft een zo groen mogelijk karakter, met toevoeging van bomen en hagen, een wadi en verschillende 27

speelvoorzieningen. Daarmee is er ruimte voorzien voor klimaatadaptieve maatregelen. Verder worden de woningen toekomstbestendig en duurzaam gebouwd. Voorliggende ontwikkeling is daarmee in lijn met de doelstellingen van de NOVI. 3.1.2

Instructieregels rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het Besluit kwaliteit leefomgeving is één van de vier AMvB’s die invulling geven aan de Omgevingswet. In het besluit staan: − instructieregels voor programma’s, omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en projectbesluiten: het betreft onder meer normen en regels voor geluid en geur van bedrijfsmatige activiteiten, externe veiligheid en erfgoed, maar ook inhoudelijke randvoorwaarden voor de programma’s voor de kwaliteit van de buitenlucht, de waterprogramma’s, de actieplannen geluid en de beheerplannen voor Natura 2000-gebieden. − omgevingswaarden: het Bkl bevat o.a. omgevingswaarden voor luchtkwaliteit en de kwaliteit van oppervlaktewater, grondwater en zwemwater. − regels voor omgevingsvergunningen: dit betreft de regels die het bevoegd gezag hanteert bij het beoordelen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning, het opnemen van voorschriften in een omgevingsvergunning en het wijzigen van voorschriften of intrekken van een omgevingsvergunning.

− monitoring en informatie: dit gaat over de regels over monitoring, gegevensverzameling, gegevensbeheer, toegang tot gegevens, kaarten en verslagen over de toestand van de fysieke leefomgeving. Beoordeling initiatief In voorliggende situatie raakt dit project geen van de nationale belangen die in de instructieregels van het Bkl zijn opgenomen. Een nadere beschouwing van deze instructieregels is daarom niet vereist. In hoofdstuk 4 wordt nader stilgestaan bij de verder relevante instructieregels voor voorliggende ontwikkeling.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van leegstand. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g Bkl) is bepaald dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en de totstandkoming van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling ‘buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied’ mogelijk wordt 28

gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als ‘de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.’ Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 brutovloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Beoordeling initiatief Het voornemen bestaat om in totaal maximaal 226 nieuwe wooneenheden te realiseren. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl.

Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het project, in vergelijking met het voorgaande project, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte de ontwikkeling maakt in vergelijking met het voorgaande project. Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling binnen het besluitgebied aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking1 doorlopen (bijlage 1 bij deze motivering). In deze toets is aangetoond dat deze ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor het marktgebied. Deze behoefte wordt gerealiseerd buiten stedelijk gebied. Aangezien de geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, is het gerechtvaardigd dat de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied is voorzien. Daarmee wordt geconcludeerd dat het project de toetsing aan de Ladder positief heeft doorlopen. 3.1.4

Nationale woon- en bouwagenda De landelijke overheid heeft op 11 maart 2022 de Nationale woon- en bouwagenda vastgesteld. Reden hiervoor is dat Nederland behoefte heeft aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. Deze opgave is echter complex en vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Het Rijk bundelt daarom de krachten samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale woon- en bouwagenda te realiseren. Daarbij neemt het Rijk de rol op zich van normsteller en bewaker van nationale doelen die gerealiseerd moeten worden. De Nationale woon- en 1

SAB (2024) “Toets Ladder voor duurzame verstedelijking - Gendringen, Lenteleven”, 27 september 2024.

29

bouwagenda stelt het Rijk in staat om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Zo wordt gebouwd aan een samenleving waarin het rechtvaardig en prettig wonen is. De agenda kent drie kerndoelen: 1. Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. 2. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. 3. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen. Met de zes onderliggende programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen. Beoordeling initiatief De beoogde realisatie van 226 nieuwe woningen, met een gevarieerd woningbouwprogramma, draagt bij uitstek bij aan de ambities en doelstellingen uit de Nationale woon- en bouwagenda. Door de ontwikkeling van Lenteleven tot woongebied wordt het woningaanbod uitgebreid en daarmee de beschikbaarheid vergroot (kerndoel 1). Bovendien is in het programma rekening gehouden met betaalbaarheid, door 60% betaalbaar te maken, waardoor gemeentebreed tweederde van het woningaanbod betaalbaar wordt.

Daarmee sluiten de woonlasten beter aan bij het inkomen (kerndoel 2). Tot slot biedt het project ruimte aan woningen voor specifieke doelgroepen. Zo zijn er 18 levensloopbestendige woningen voorzien, woningen die bij uitstek geschikt zijn voor ouderen. Deze woningen bestaan uit één bouwlaag met kap en hebben alle voorzieningen op de begane grond zitten. Tevens wordt er ook specifiek voorzien in kleinere woning voor starters. Daarmee wordt aansluiting gevonden bij kerndoel 3. Gelet op het voorgaande is onderhavig project volledig in lijn met de Nationale woon- en bouwagenda. 3.1.5

Conclusie rijksbeleid en instructieregels rijk Voorliggend project is niet in strijd met het rijksbeleid en de instructieregels van het rijk.

3.2

Provinciaal beleid en instructieregels provincie

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld.

30

− Gezond en veilig. Dat = een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat = voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat = aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. − Schoon en welvarend. Dat = een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat = ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema’s: − energietransitie: van fossiel naar duurzaam; − klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; − circulaire economie: sluiten van kringlopen; − biodiversiteit: werken met de natuur; − bereikbaarheid: duurzaam verbonden; − vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; − woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. Beoordeling initiatief De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 226 woningen ten noorden van de kern Gendringen. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woonen leefklimaat.

Het woonprogramma uit voorliggend project is erg divers qua woontype en prijscategorie, waarmee wordt aangesloten bij de vraag. Dit betekent een passende woning voor alle inwoners. Bovendien worden de woningen gasloos en volgens de nieuwste BENG-normen gerealiseerd. Het terrein wordt klimaatadaptief ingericht, met toevoeging van bomen en hagen en de aanleg van waterbergende voorzieningen. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland (o.a. instructieregels) De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de

31

Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Beoordeling initiatief Beschermen van landschap De provincie wil de landschappelijke waarden binnen de provincie behouden, beschermen en in stand houden. Daarom moet de toelichting van een omgevingsplan een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de in het besluitgebied aanwezige kernkwaliteiten bevatten, als een omgevingsplan een activiteit of ontwikkeling toelaat. Het besluitgebied is gelegen binnen de Gelderse streek Liemers (artikel 5.40). Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Liemers wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Liemers. De omgeving ten westen van het besluitgebied bestaat nog steeds uit een relatief open en overwegend agrarisch landschap. Door de woningen te realiseren ten oosten van de provinciale weg, tussen de twee bestaande kernen Gendringen en Ulft, blijft dit landschap zo veel mogelijk behouden.

Daarnaast wordt met het ontwerp aangesloten op bestaande bebouwing in de omgeving van het besluitgebied. De beschreven kernkwaliteiten worden daarmee niet aangetast. Wonen In artikel 5.64 van de Omgevingsverordening Gelderland is vastgelegd dat een omgevingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030. In paragraaf 3.3.1 wordt getoetst aan de regionale woonagenda. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan de Ladder (bijlage 1) en geconcludeerd dat Lenteleven voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte . Op deze manier past de ontwikkeling binnen de gestelde regels met betrekking tot wonen. Klimaatadaptatie In artikel 5.85 van de provinciale omgevingsverordening is vastgesteld dat in de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving dient te worden gegeven van de maatregelen die worden genomen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken. In de beschrijving worden in ieder geval de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte betrokken. Daarnaast moet de opgestelde beschrijving worden opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap. Het aspect klimaatadaptatie wordt nader besproken in paragraaf 4.11.

32

3.2.3

Conclusie provinciaal beleid en instructieregels provincie Voorliggend project is niet in strijd met het provinciaal beleid en de instructieregels van de provincie.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 De woningmarkt in de Achterhoek is de afgelopen jaren fors aangetrokken. Momenteel staat de woningmarkt in de regio onder een groeiende druk en zijn de woningtekorten hoog. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer woningen op de Achterhoekse woningmarkt. De regio heeft de ambitie om 11.500 woningen tot en met 2030 te bouwen. Hiermee wordt de woningvoorraad flink en versneld uitgebreid. De regionale productie lag de afgelopen jaren gemiddeld op circa 600 woningen netto per jaar. De regio streeft ernaar dit aantal te verdubbelen naar ruim 1.200 woningen per jaar. De regio spant zich de komende jaren in voor een toename van het aantal woningen. Daarmee wordt aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment te realiseren. Hierbij is de navolgende onderverdeling opgesteld.

Figuur 3.1 Onderverdeling betaalbaarheid nieuwbouwprogramma Achterhoek tot en met 2030 (bron: Regionale Woonagenda Achterhoek 2023 – 2030).

Binnen het koopsegment wordt nog een extra categorie gehanteerd in het aanbod van betaalbare koopwoningen. Voor starters wordt de betaalbaarheidsgrens op maximaal €250.000 (anno 2023) vastgelegd. Op de betaalbaarheidsgrens van maximaal €250.000 (anno 2023) wordt indexatie toegepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Na het jaar 2023 kan de indexatie worden toegepast. 33

De gemeente Oude IJsselstreek wil als onderdeel van de regionale ambitie tot en met het jaar 2030 1.500 nieuwe woningen realiseren. Hiervan zullen 450 vallen binnen de sociale huursector en daarnaast is het doel om 75 huurwoningen in de categorie middenhuur te realiseren. Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare huur ingegaan, een wet die de middenhuur reguleert. Jaarlijks stelt het Rijk het prijsplafond van middenhuur vast. Per 1 januari 2026 is de maximale middenhuurprijs €1.228,07. Verder moeten 484 koopwoningen vallen binnen de betaalbaarheidsgrens van € 382.000. Dit leidt tot een woningaanbod met 1.009 betaalbare woningen. De overige woningen vallen in de duurdere categorie (boven € 382.000 prijspeil 2026) Beoordeling initiatief De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van onderhavig project is aangetoond middels de laddertoets die doorlopen is in paragraaf 3.1.3. Doordat de behoefte aan woningen binnen de gemeente groot is, voldoen de beschikbare inpassingslocaties en de transformatie van leegstaande panden, niet volledig aan de vraag. Met voorliggend project wordt een flinke bijdrage geleverd aan het woningaanbod in de categorieën sociaal en betaalbaar. Ondanks dat er binnen voorliggend project licht wordt afgeweken van het streven van tweederde betaalbaar, wordt dit gemeentebreed wel gerealiseerd. Hiermee voldoet onderhavig project aan de Regionale Woonagenda. 3.3.2

Regionale Woondeal Achterhoek 2022-2030 In de Regionale Woondeal zijn afspraken ten aanzien van het aantal te realiseren woningen in de regio vastgelegd. Deze aantallen vloeien voort uit landelijke en provinciale afspraken. Het doel is om landelijk in totaal 900.000 woningen te realiseren voor 2030. Voor de provincie Gelderland geldt dat de afspraak is dat er in dezelfde periode in totaal 100.000 woningen worden gebouwd. In de Regionale Woondeal Achterhoek wordt gesproken over de bouw van 8.390 woningen tot en met 2030. Ook wordt dit aantal uitgesplitst per gemeente. Tabel 3.1 toont deze verdeling per gemeente. In de gemeente Oude IJsselstreek dienen 2.250 woningen gerealiseerd te worden voor 2030. Tabel 3.1 Aantal te realiseren woningen conform de afspraken uit de woondeal Bron: Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek

34

Beoordeling initiatief Om te voorzien in deze woningbouwopgave, zijn er een aantal sleutelprojecten aangewezen. Tabel 3.2 toont aan dat er in de gemeente Oude IJsselstreek 1.500 woningen onderdeel uitmaken van die sleutelprojecten. Lenteleven Gendringen wordt in de regionale woondeal specifiek genoemd als één van die sleutelprojecten. Tabel 3.2 Sleutelprojecten regio Achterhoek

3.3.3

Conclusie regionaal beleid Voorliggend project is niet in strijd met het regionaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Toekomstvisie Oude IJsselstreek In voorbereiding op de Omgevingswet is de gemeente Oude IJsselstreek begonnen met een Toekomstvisie: een basis voor toekomstige plannen en een stap op weg naar de omgevingsvisie, die alle gemeenten moeten ontwikkelen. Het doel: door samenwerking tussen ruimtelijke, sociale en economische beleidsvelden een toekomstbestendige gemeente voor jong en oud ontwikkelen. Het thema Brede Welvaart is hierbij gebruikt als kompas. En de gemeente gaat ervoor om dat structureel te verankeren, waarbij de uitgangspunten ‘leven’ en ‘het maken’ belangrijke checkpoints zijn. Op 25 maart 2021 heeft de gemeenteraad de visie vastgesteld. De gemeente Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. De zeven opgave zijn: 1 Benut de stroom van de Oude IJssel 2 Florerende Smart Industry 3 Vitaal platteland 4 De allernieuwste energie 5 Groene parels 6 Gezond oud worden én gezond jong zijn 7 Het witte vel

35

Beoordeling initiatief Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 226 woningen in een gebied aan de noordkant van de kern Gendringen. Door het realiseren van een divers woonprogramma, met onder andere levensloopbestendige woningen, wordt gegarandeerd dat inwoners van de gemeente tot op late leeftijd in de omgeving kunnen blijven wonen en gezond oud kunnen worden. Door de inrichting van de openbare ruimte in het gebied, met onder andere ruimte voor speelvoorzieningen en groen, wordt ook een actieve, gezonde levensstijl bij jongeren gestimuleerd (opgave 6). Het stedenbouwkundig ontwerp van Lenteleven is gebaseerd op een groen raamwerk. Het groene karakter van het gebied staat daarin centraal, met ruimte voor natuurontwikkeling en aansluiting op bestaande fiets- en wandelnetwerken (opgave 5). Tot slot draagt de ontwikkeling van Lenteleven bij aan een florerende Smart Industry, doordat er huisvesting wordt gerealiseerd voor toekomstige werknemers. Dit kan de aantrekkingskracht van de Smart Industry stimuleren (opgave 2). Gelet op het voorgaande is onderhavig project in lijn met een aantal kernopgaven uit de gemeentelijke toekomstvisie. 3.4.2

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn de Regionale Woonagenda, en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend. Beoordeling initiatief De Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 is in 2011 vastgesteld. In deze visie wordt uitgegaan van verschillende 'krimp-scenario's' voor 2020, die ten tijde van de vaststelling geprognosticeerd waren.

Inmiddels zijn die prognoses achterhaald en geldt er voor de komende jaren een stevige woningbouwopgave. Dit blijkt onder andere uit de regionale woonagenda (zie paragraaf 3.3.1). Voorliggende woningbouwontwikkeling draagt bij aan deze woningbouwopgave.

3.4.3

Woonvisie gemeente Oude IJsselstreek De Woonvisie “Flexibel reageren op nieuwe en andere woonvragen” is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. De hierin beschreven ambities zijn in lijn met de eerdere Woonvisie uit 2008, namelijk: vitale kernen, gevarieerde nieuwbouw en nieuwe vestigers vinden. Ten tijde van de vaststelling van deze Woonvisie

36

werd namelijk ook al uitgegaan van verschillende ‘krimpscenario’s’. Deze Woonvisie bestaat in feite uit vier visies, te weten: − Visie op sociale huurvoorraad − Visie op woonzorg − Visie op verduurzaming − Visie op woningvoorraad en waarde behoud Beoordeling initiatief Ondanks dat de Woonvisie nog uitgaat van een achterhaald scenario (krimp), sluit voorliggend project wel degelijk aan bij de belangrijkste onderwerpen van de Woonvisie. In het woonprogramma is voorzien in 10% sociale huur, evenals in levensloopbestendige woningen. Dat het programma aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte volgt uit de laddertoets (paragraaf 3.1.3). Bovendien worden de woningen gasloos gerealiseerd en zullen aan de bijna energie-neutrale gebouwen (BENG) en aan de milieuprestatie gebouwen (MPG) normen voldoen. 3.4.4

Lokale kwaliteitscriteria Oude IJsselstreek De lokale kwaliteitscriteria zijn vastgesteld door de gemeenteraad in februari 2020. De Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn mede gebaseerd op de aanbevelingen uit het Achterhoekse Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) van 2017. Binnen de Kwalitatieve toetsingscriteria zijn drie (hoofd)criteria benoemd waaraan woningbouwplannen in ieder geval moeten voldoen: − De behoefte is aangetoond − Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed − Inbreiding gaat voor uitbreiding Wanneer inbreiding geen optie is, bestaat de mogelijkheid voor bouwen op uitleglocaties aan de rand van de grote kernen. De lokale kwaliteitscriteria voor woningbouw op uitleglocaties zijn: − De focus voor woningbouw op uitleglocaties ligt bij de volgende vijf locaties: − Varsseveld-West − Varsseveld-Noord − Gendringen-Lenteleven − Ulft-Biezenakker − Terborg-Voorbroek Beoordeling initiatief De behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Oude IJsseltreek is groot. Lange tijd heeft de woningbouw in Oude IJsselstreek op slot gezeten vanwege de geanticipeerde krimp. In 2019 is een eerste stap voor verruiming van het woningbouwbeleid gemaakt. Hierin is gefocust op transformatie- en inbreidingslocaties binnen de kernen. Het potentieel hiervoor voldoet echter niet aan de woningbouwbehoefte.

Daarom zijn potentiële uitbreidingslocaties aan de rand van de grote kernen verkend. Dit heeft in april 2021 geresulteerd in het aanwijzen van vijf uitbreidingslocaties, waarbij uitleglocatie Gendringen-Lenteleven er één van is (zie ook de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking in bijlage 1). Ten behoeve van

37

de startnotitie is een locatiepaspoort opgesteld. Zodoende wordt voldaan aan de lokale kwaliteitscriteria. 3.4.5

Visie Wonen en zorg 55+ De gemeente Oude IJsselstreek heeft de Visie Wonen en zorg 55+ op 28 oktober 2021 vastgesteld. Reden hiertoe is het snel groeiende aantal ouderen in de gemeente. Bovendien zijn hun behoeften, wensen en beelden over ouder worden en wonen divers. De visie bevat de analyse van relevante data en opbrengsten van de gesprekken, de opgaven die daaruit voortvloeien en een uitwerking van de ambitie rondom ouder worden en wonen in Oude IJsselstreek. De ambitie van de gemeente is ‘om ouderen zo zelfstandig mogelijk hun eigen leven te blijven leiden en deel uit blijven te maken van de gemeenschap’. Deze ambitie is uitgewerkt in drie lijnen: − Zorgzame buurten en wijken − Vergroten aanbod van woon(zorg)vormen voor ouderen − Versterken zelfredzaamheid en eigen regie

Figuur 3.2 Ambities uit de Visie Wonen en Zorg 55+

Beoordeling initiatief Het ontwerp gaat uit van wonen in een groene omgeving, met ruimte voor fiets- en voetpaden. Dit sluit aan bij de lijn ‘zorgzame buurten en wijken’, doordat hier een ‘groene, toegankelijke en veilige omgeving’ wordt benoemd. Het woonprogramma biedt ruimte aan verschillende woonvormen, waaronder levensloopbestendige woningen. Dit sluit aan bij de lijn ‘vergroten aanbod van woon(zorg)vormen voor ouderen’, waarin ‘ruimte voor woonvariaties die aansluiten bij de wensen en behoefte van inwoners van Oude IJsselstreek’ en ‘geclusterd wonen en levensloopbestendig wonen’ specifiek benoemd worden. Op basis van het voorgaande wordt gesteld dat de ontwikkeling van Lenteleven in lijn is met de Visie Wonen en zorg 55+. 3.4.6

Visie op landschap, natuur en groene kernen In de raadsvergadering van 22 april 2023 is de Visie op landschap, natuur en groene kernen vastgesteld. De visie beschrijft de uitdagingen waar de gemeente voor staat en heeft deze vertaald in drie uitgangspunten: behouden van de basiskwaliteit van het landschap, stimuleren en samenwerken met inwoners voor aanleg van landschap en groen. Ook spreekt de gemeente de ambitie uit om zelf aan de

38

slag te gaan met het versterken van landschap en groen, bijvoorbeeld ter voorkoming van de hittestress in de kernen. In de visie komen vijf onderdelen specifiek aan bod, namelijk: − Het landschap − Transitie van het landschap − Overkoepelende visie − Visie op het landschap − Visie op kernen Beoordeling initiatief Bij voorliggend project is vooral de visie op kernen van belang. Binnen de visie op de kernen staan de aspecten biodiversiteit, groenstructuur kernen, klimaatadaptatie en bouwen en groen centraal. Binnen voorliggend project is de groenstructuur vastgelegd in het omgevingsplan door middel van een groen raamwerk, welke is vastgelegd op de verbeelding. Hoewel er sprake is van een toename in verhard oppervlak is er een goede balans opgenomen met voldoende groen en waterinfiltratiemogelijkheden in het kader van klimaatadaptatie (zie ook paragraaf 4.10). 3.4.7

Klimaatagenda 2022-2026 Oude IJsselstreek klimaatbestendig De gemeente Oude IJsselstreek heeft de Klimaatagenda 2022-2026 opgesteld met als doel de gemeente klimaatbestendig te maken. Om de klimaateffecten te ondervangen, en toe te werken naar een klimaatbestendige gemeente, zijn vijf pijlers gedefinieerd die aansluiten bij de gemeentelijke werkprocessen. Deze vijf pijlers geven de visie op klimaatadaptatie vorm: − Adaptief landelijk gebied − Woonkernen gezond en groen − Calamiteitenorganisatie − Klimaatbestendig ontwikkelen − Betrokken en actieve mensen Beoordeling initiatief In het kader van voorliggende ontwikkeling is met name de pijler ‘klimaatbestendig ontwikkeling’ van belang. Onder deze pijler zijn door de gemeente een tweetal concrete ambities geformuleerd: − Nieuwbouw en herinrichtingen wordt alleen nog maar klimaatbestendig gerealiseerd. − Bij alle (nieuwe) ruimtelijke projecten waarbij de gemeente betrokken is wordt klimaatadaptatie standaard meegenomen. Indien gekeken wordt naar verschillende toekomstige KNMI-klimaatscenario’s, blijkt dat de jaarlijkse neerslag kan toe- of afnemen. De gemiddelde temperatuur stijgt in alle scenario’s. Voor zowel neerslag als temperatuur nemen de extremen toe. Of de jaarlijkse neerslag nu toe- of afneemt, de kans op extreme neerslag en extreme hitte neemt toe.

Rekening houden met het klimaat in 2050 betekent daarom vooral dat moet worden nagedacht over omgaan met extremen.

39

In het stedenbouwkundig ontwerp wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het aspect klimaatadaptatie (zie ook paragraaf 4.11) door rekening te houden met het klimaat in 2050 en dus extremer weer. De openbare ruimte heeft een zo groen mogelijke inrichting, ter reducering van de hittestress. Zo worden de parkeerkoffers bijvoorbeeld omzoomd met opgaand groen en worden de parkeervakken zelf zoveel mogelijk groen (halfverharding/grastegels) ingericht. Wateroverlast wordt gereduceerd door de hoeveelheid verharding te minimaliseren en waterbergende voorzieningen aan te leggen, zoals bijvoorbeeld een wadi. Op die manier wordt er vanaf het ontwerp rekening gehouden met klimaatadaptatie. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het project in lijn is met de gemeentelijke klimaatagenda. Overigens dient opgemerkt te worden dat dit echter niet betekent dat er in de nieuwe wijk nooit sprake zal zijn van wateroverlast of hittestress. Naast de inrichting van de openbare ruimte is namelijk ook het ontwerp en materiaalgebruik van de woning, evenals het gedrag van de mensen zelf hier van invloed op 3.4.8