Bijlage 3 Toelichting.pdf

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Er zijn drie functies in de omgeving van het plangebied die eventuele hinder kunnen veroorzaken: 1. Antiekwinkel De Tweede Lente, Hoofdstraat 76 2. Trimsalon Ohana, Hoofdstraat 64 3. Massagesalon, Ontspannende klanken en massages, Achter de Molen 2d Functie

Geur

Stof

Geluid

Gevaar

Grootste afstand

Werkelijke afstand

1. Detailhandel voor zover n.e.g. 0

0

10

0

10

circa 60 m

2. Persoonlijke verzorging n.e.g. 0

0

10

0

10

circa 20 m

3. Persoonlijke verzorging n.e.g. 0

0

10

0

10

circa 110 m

Het plangebied valt buiten de bovengenoemde richtafstanden. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met overwegend woningen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

26

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

Conclusie Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. 3.3.9

Molenbiotoop

Algemeen In de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland wordt gestreefd naar het in stand houden van de molens in Gelderland. De molens zijn namelijk een identiteitsbepalend onderdeel van Gelderland. De provincie heeft dan ook als ambitie dat de omgeving van de molens zodanig wordt ingericht dat de molens kunnen blijven draaien. Daartoe beschermt de provincie de ruimte rond de molens tegen ongewenste ingrepen. In de Omgevingsverordening is daarom geregeld dat op gronden die zijn aangewezen als 'molenbiotoop' geen nieuwe bebouwing en/of beplanting is toegestaan, tenzij is aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Toetsing Ten zuidwesten van het plangebied in Varsselder is een molen aanwezig. Het betreft de 'Molen van Lukassen' aan de Hoofdstraat 51 in Varsselder. De te realiseren woningen liggen binnen de molenbiotoop van deze molen. De Molen van Lukassen is een in 1866 gebouwde zogenaamde grondzeiler. In 1973 is de molen ontmanteld, waardoor deze niet meer in werking is. Alhoewel het niet in de verwachting ligt dat de molen ooit nog zal gaan functioneren, geldt om de romp een molenbiotoop. De molenbiotoop omvat een gebied waarin vanwege de vrije windvang voor de molen, een beperkte bouwhoogte geldt.

Molen van Lukassen Volgens gegevens (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl; Biotooprapport 165) heeft de molen een askophoogte van 10,5 m. De hoogte van het maaiveld bij de molen is circa 15,6 m +NAP. De locatie waar de nieuwe woningen in het plangebied wordt gerealiseerd ligt op een maaiveldhoogte dat varieert van circa 13,8 m tot en met circa 14,8 m +NAP. Tussen de molen en het plangebied is dus sprake van

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

27

hoogteverschil. Verder geeft het rapport weer dat binnen de straal van 400 meter in de huidige situatie reeds 3.609 windhinderobjecten, zoals bebouwing en bomen, aanwezig zijn, die de hoogte van de biotoopnorm overschrijden. Navolgende kaartbeelden geven dit weer. Het linker kaartbeeld is een overzichtskaart van de hoogtemetingen, geclassificeerd in categorieën afhankelijk van de mate van overschrijding van de biotoopnorm. Het rechter kaartbeeld bevat gestandaardiseerde sectorscores, geclassificeerd aan de hand van de mate van overschrijding van de biotoopnorm in een sector.

Overschrijdingen maximale hoogte (bron: www.gelderland.molenbiotoop.nl) De sectorscores zijn vervolgens toegekend aan de acht hoofdwindrichtingen. De resultaten zijn in bijgaande tabel weergegeven.

Uit deze tabel valt op te maken dat in de huidige situatie de mate van overschrijding van de biotoopnorm bij de zuidelijke hoofdwindrichting het grootst is, namelijk 71. Per molen is de omgeving geïnventariseerd en beoordeeld als slecht, bedenkelijk, matig, aanvaardbaar of goed. De totaalscore van 308 houdt in dat de molenbiotoop van 'Molen van Lukassen' in de huidige situatie als matig wordt beoordeeld. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de huidige en beoogde planologische situatie ter plaatse van het plangebied en de molen weergegeven. Op de afbeelding is onder meer de afstand tussen de bouwvlakken en de molen weergegeven. De kortste afstand tussen het bouwvlak van de meest nabij beoogde woningen en de molen bedraagt circa 140 m. De grootste afstand bedraagt circa 200 m. Op de afbeelding is ook de (planologisch) maximale bouwhoogte van de beoogde woningen en de bestaande woningen die tussen de molen en het plangebied liggen, weergegeven.

28

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

Situering huidige en beoogde woningen (uitsnede ruimtelijkeplannen.nl)

Op zeer korte afstand tot de molen (circa 10 m) zijn in het recente verleden meerdere woningen gerealiseerd. De bouwhoogten van deze woningen variëren van maximaal 8 m tot maximaal 9,5 m. De woningen zijn mogelijk gemaakt op basis van het bestemmingsplan 'De Olde Molen, Hoofdstraat 47, Varsselder' (vastgesteld op 26 januari 2017). Dat bestemmingsplan zag toe op de herontwikkeling van het terrein rondom de 'Molen van Lukassen'. Op navolgende afbeelding zijn de onlangs gerealiseerde woningen te zien op een recente luchtfoto.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

29

Luchtfoto ter plaatse van plangebied en molen

Formule molenbiotoop Op basis van de molenverordening van de provincie Gelderland, die is vervangen door de Ruimtelijke verordening, gold een formule, op basis waarvan beoordeeld kon worden of de windvang van de molen al dan niet verslechterde. Hoewel deze formule formeel niet meer geldt in Gelderland, wordt het beschouwd als een goed hulpmiddel om te beoordelen of de windvang van een molen verslechtert door de komst van een ruimtelijke ontwikkeling. De formule is om die reden toegepast in het onderhavige geval. De formule luidt als volgt: Hx=X/n + (c*z) waarin: Hx = de toelaatbare hoogte van een gebouw in meters op een afstand x meter uit de molen. De toelaatbare hoogte wordt gemeten vanaf het waterpasniveau van de begane grond of het maaiveld van de molen; X = de afstand in meters vanaf het gebouw tot de molen; n = de ruwheidcoefficient volgens de ruwheidsklassentabel van Wieringa: 140 voor open gebied, 75 voor ruw gebied en 50 voor gesloten gebied; c = constante 0,2 (in verband met een windreductie van 5%); z = askophoogte van de molen. Wanneer de formule wordt toegepast ten behoeve van voorliggend plan, ontstaat het volgende beeld:

30

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

H(x) = 140/50 + 0,2 * 10,5 = 4,9 m.

De maximale bouwhoogte in het plangebied, gelegen op circa 140 meter afstand van de molen, mag volgens de formule 4,9 meter bedragen. Daar moet het verschil in maaiveldniveau bij worden opgeteld. In onderhavig plan bedraagt dit (15,6-14,8=) 0,8 meter. De bouwhoogte in het plangebied mag daarom (4,9+0,8=) 5,7 meter bedragen, gemeten vanaf het peil ter plaatse van het plangebied. In de bovenstaande berekening is uitgegaan van de ruwheidsklasse 50, omdat het gebied tussen het plangebied en de molen uit bebouwd gebied bestaat. Geconcludeerd wordt dat de bouwhoogte van de toekomstige woningen in het plangebied de gestelde hoogte van 5,7 meter vanuit de molenbiotoop overstijgt met 3,3 m.

Motivering inpasbaarheid initiatief Om de volgende redenen wordt de bouwhoogte van 9 m voor de woningen inpasbaar geacht: 1. De 'Molen van Lukassen' betreft een molenromp en is in de huidige situatie niet meer functioneel. Het ligt ook niet in de lijn der verwachting dat er een initiatief zal komen om de molen weer maalvaardig te maken. 2. Tussen de locatie van de molen en het plangebied ligt reeds bebouwing. Daarbij wordt opgemerkt dat op zeer korte afstand van de molen recent nieuwe bebouwing is gerealiseerd. Deze bebouwing zal de eventuele windvang meer beïnvloeden dan de bebouwing in het plangebied. 3. Het plangebied ligt ten noordoosten van de molen. Hiermee ligt het plangebied in tegenovergestelde richting van de meest voorkomende windrichting in Nederland (namelijk zuidwesten). Daarmee beïnvloedt de bebouwing in het plangebied de windvang van de molen in mindere mate dan bebouwing die aan de andere kant van de molen aanwezig is of wordt toegevoegd. 4. Voor molenrompen is de belevingswaarde wel van belang. Het plangebied maakt geen deel uit van een zichtlijn richting de molenromp. In de toekomstige situatie is er daarmee geen sprake van verstoring van zichtlijnen. De realisatie van de woningen binnen het plangebied heeft daarmee geen invloed op de belevingswaarde van de 'Molen van Lukassen' als landschapselement.

Het plan zorgt niet voor een verslechtering van de molenbiotoop van de 'Molen van Lukassen'.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect molenbiotoop geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. 3.3.10 Water Algemeen Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

Beleid Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

31

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema’s.

Klimaatrobuust gebied De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Waterhuishoudkundige analyse Door Buro Ontwerp & Omgeving is in maart 2023 een waterhuishoudkundige analyse uitgevoerd. Deze analyse is als Bijlage 3 bijgevoegd.

Huidige situatie Het plangebied is in gebruik als weiland en geheel onverhard.

Toekomstige situatie Het plan voorziet in de realisatie van zes woningen in het plangebied. In de toekomstige situatie zal de verharding op basis van het ontwerp (uit paragraaf 2.3) circa 1.464 m2 betreffen (zie navolgende tabel).

32

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

Overzicht verhard en onverhard oppervlak toekomstige situatie plangebied

Waterhuishoudkundige consequenties en uitgangspunten

Uitgangspunten In navolgende tabel worden de uitgangspunten die van toepassing zijn op de waterhuishouding in het plangebied.

Bergingsopgave Op basis van de voorgenomen ontwikkeling zal er circa 1.464 m2 verhard oppervlak gerealiseerd worden. Het waterschap heeft aangegeven geen formele waterbelangen te hebben. Conform het beleid van de gemeente Oude IJsselstreek dient een statische berging van 10 mm gerealiseerd te worden. Voor het planvoornemen geldt een waterbergingsopgave van minimaal ca. 14,6 m3 (1.464 m2 x 10 mm).

Realisatie berging Binnen het plangebied dient minimaal 14,6 m3 hemelwater geborgen te worden. Binnen het plangebied is weinig ruimte beschikbaar om de waterbergingsopgave bovengronds te bergen. Gezien de hoge grondwaterstanden is het ondergronds bergen en infiltreren van hemelwater eveneens lastig. Infiltratiekratten dienen circa 0,5 meter boven de gemiddelde grondwaterstand geplaatst te worden en hebben eveneens een dekking nodig (dikte afhankelijk van het ruimtegebruik). Eventueel kan mogelijk wel steenwol worden toegepast als ondergrondse berging. Voor het realiseren van een robuuste waterberging wordt echter aanbevolen om toch naar mogelijkheden voor bovengrondse berging te kijken. Mogelijk kan langs de achterzijde een zakgreppel of raingarden worden gerealiseerd. Een raingarden (verdiept aangelegd plantvak) wordt gerealiseerd met rechte wanden. Bij een lengte van circa 85 meter,

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

33

een breedte van 1 meter en een berging van 0,2 meter kan 17 m3 water worden geborgen. Wanneer een greppel met een talud 1:1 en een diepte van 0,5 meter wordt aangelegd over een lengte van 85 meter en met een waterberging van 0,3 meter dient deze circa 1,3 meter breed te zijn om een berging van circa 15 m3 te realiseren. Wanneer te veel water in de wadi of greppel terecht komt kan het overtollige water via een slokop en een drain verder worden afgevoerd. In overleg met de gemeente zal bekeken moeten worden waar dit water naar afgevoerd kan worden. De bergingsopgave kan mogelijk nog verminderd worden door het toepassen van bijvoorbeeld: 1. Groene daken op schuurtjes; 2. Waterpasserende/waterdoorlatende verharding (bv grasbetonstenen). Ad 1. Groene daken tellen niet geheel mee in het verharde oppervlakte waardoor de bergingsopgave verminderd. Deze technieken hebben ook nevenvoordelen, zoals het verminderen van hittestress en fijnstof. Groene daken verminderen de behoefte aan koeling van gebouwen in de zomer. Naast waterberging is het dak geluidsisolerend, verkoelend en brandwerend. Tevens zorgen groene daken voor opname van CO2 en toename van de biodiversiteit. Ad 2. Terreinverharding zoals bijvoorbeeld de inritten/parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van waterdoorlatende verharding (zoals grasbetonstenen) zodat het hemelwater kan infiltreren in de bodem.

Het oppervlak telt dan niet volledig mee als verhard oppervlak waardoor de bergingsopgave verminderd.

Vuilwater In overleg met de gemeente zal bekeken moeten worden of en hoe de te realiseren woningen op het bestaande rioolsysteem aangesloten kunnen worden. De toename van de DWA (droogweerafvoer) wordt bepaald door de piekafvoer en het (gemiddeld) aantal bewoners. Piekafvoer afvalwater: 10 liter per uur en 120 liter per dag per inwoner (alleen overdag wordt berekend); Gemiddelde bezetting per woning: 2,5 inwoners. De verwachtte toename in het DWA bij een piekbelasting betreft circa: Aantal woningen x 2,5 inwoner/woning x 0,012 m³/uur/inw.

In de nieuwe situatie zullen binnen het plangebied zes woningen gerealiseerd worden. De piekbelasting in de DWA productie bedraagt dan naar inschatting circa 0,18 m3/uur. Door de gemeente is aangegeven dat de woningen aangesloten kunnen worden op de vuilwaterriolering ter plaatse van de Hoofdstraat.

Doorlatendheidsonderzoeken afwateringsplan In februari 2024 is de wijze van omgang met het hemelwater verder uitgewerkt. Hiervoor is een doorlatendheidsonderzoek en afwateringsplan opgesteld. Deze documenten zijn als respectievelijk Bijlage 7 en Bijlage 8 bijgevoegd. Hieruit komt naar voren dat er binnen het plangebied kan worden voorzien in de benodigde waterberging.

Watertoets Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van

34

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Omdat deze niet goed werkte is er contact opgenomen met Waterschap Rijn en IJssel. Door het Waterschap is aangegeven dat er geen formele waterbelangen zijn, omdat de toename van het verhard oppervlak niet groter is dan 1.500 m2.

Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. 3.3.11 Archeologie en cultuurhistorie Algemeen Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Ergoedwet artikel 5.10, Archeologische toevalsvondst, houdt in dat als men toevallig een vondst doet waarvan vermoed kan worden dat het een archeologische vondst betreft, deze zo spoedig mogelijk gemeld moet worden. Degene die de vondst heeft gedaan is verplicht om de vondst gedurende 6 maanden ter beschikking te stellen voor wetenschappelijk onderzoek

Toetsing Archeologie Door Hamaland Advies is in oktober 2022 een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek naar het plangebied uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Bureauonderzoek Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied waarschijnlijk op een terrasrest-rug ligt, waarop poldervaaggronden in zware zavel zijn afgezet. De kans op het aantreffen van nederzettingen en landgebruik vanaf het Paleolithicum tot aan de Nieuwe Tijd kan als hoog worden ingeschat. Het plangebied bevindt zich namelijk op een hoog gelegen plek in de nabijheid van water. Het is daarmee een gunstige verblijfplaats geweest voor zowel jagers/verzamelaars als voor landbouwende samenlevingen. Ook voor de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd geldt een hoge verwachting aangezien het plangebied al vanaf het ontstaan van Varsselder op een kruispunt binnen het buurschap heeft gelegen. Voor de Tweede Wereldoorlog geldt een lage verwachting. Uit het cartografische onderzoek blijkt dat het plangebied in het verleden in gebruik is geweest als weiland en boomgaard. Door de tijd heen is het plangebied ook gedeeltelijk bebouwd geweest. Van 1850 tot 1888 heeft bebouwing gestaan in het centrum van het plangebied en van 1937 tot 1975 in het westen van het plangebied. Vooral de meest recente bebouwing kan de bodem tot een onbekende diepte hebben verstoord en resten van bebouwing kunnen in de bodem aangetroffen worden. In de omgeving van het plangebied zijn weinig archeologische vondsten bekend.

Bij de meeste onderzoeken uit de omgeving bleek de bodem in het verleden al verstoord te zijn. Het pleistocene rivierzand wordt in de omgeving van het plangebied meestal aangetroffen op ca. 120-190 cm-mv. Daarboven bevinden zich kleigronden, waarop zich, mocht er bodemvorming hebben plaatsgevonden, archeologische vindplaatsen op kunnen bevinden.

Verkennend booronderzoek

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

35

Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied, zoals verwacht op basis van de provinciale zandbanen- en zanddieptekaart, onder de 35 à 55 cm dikke bouwvoor sprake is van een pakket eolisch zand. In de top van het eolisch zand is in boringen 2 t/m 4 sprake van een 20 tot 70 cm dikke cultuurlaag met archeologische indicatoren in de vorm van iets baksteenpuin, houtskool, fosfaten (boring 3) en een fragment handgevormd aardewerk (boring 2, vermoedelijk kogelpot uit de Volle Middeleeuwen). In boring 2 is onder de cultuurlaag vanaf ca. 1,2 m-mv sprake van pakket zandig klei (vermoedelijk een archeologisch spoor), waaronder vanaf ca. 1,7 m-mv sprake is van grofzandige rivierterras-afzettingen uit de Formatie van Kreftenheye. In boringen 5 en 6 in het noordoosten van het plangebied is de bodemopbouw (sub)recent verstoord tot in de C-horizont. In dit deel van het plangebied worden geen intacte archeologische resten in de top van het eolisch zand meer verwacht. Eventuele diepere archeologische resten uit het Laat-Paleolithicum-Mesolithicum in de top van de rivierterras-afzettingen vanaf ca. 1,7 m-mv kunnen in dit deel van het plangebied niet worden uitgesloten. Dit niveau bevindt zich echter buiten het bereik van de beoogde bodemingrepen, waardoor de trefkans op archeologische resten in de top van de rivierterras-afzettingen laag wordt ingeschat.

In de delen van het plangebied met een intact bodemprofiel (boringen 1 t/m 4, zuidwesten en midden plangebied) blijft de hoge archeologische verwachting voor resten uit alle perioden gehandhaafd.

Selectieadvies Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in een groot deel van het plangebied (boringen 2 t/m 4, zuidwesten en midden plangebied) een archeologisch niveau aanwezig is (cultuurlaag) waarin resten uit de Volle Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd verwacht kunnen worden. In het onderzoek wordt geadviseerd om in het deel van het plangebied waar sprake is van een intacte bodemopbouw (boringen 1 t/m 4) bodemingrepen dieper dan 30 cm-mv te vermijden (buffer van 20 cm boven gemiddelde diepteligging cultuurlaag). Indien dit niet mogelijk of wenselijk is, wordt geadviseerd om in dit deel van het plangebied een proefsleuvenonderzoek uit te voeren om eventuele vindplaatsen in en direct onder de cultuurlaag te karteren en, indien aanwezig, te waarderen. In het noordoosten van het plangebied (boringen 5 en 6) is de bodemopbouw verstoord tot in de C-horizont. In dit deel van het plangebied worden binnen de verstoringsdiepte van de voorgenomen bodemingrepen (1,0 m-mv t.b.v. vorstvrije funderingen) geen intacte archeologische resten meer verwacht. Voor deze zone wordt vrijgave geadviseerd voor de beoogde ontwikkelingen.

Proefsleuvenonderzoek Op basis van het archeologisch bureau- en booronderzoek is een programma van eisen voor het vervolgonderzoek opgesteld. Dit programma van eisen is reed goedgekeurd door de gemeente (bevoegd gezag). Het vervolgonderzoek wordt uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Hiervoor zullen in het plangebied drie proefsleuven worden gegraven. Op basis van dit onderzoek kan door de gemeente worden bepaald of het gebied vrij kan worden gegeven voor verdere ontwikkeling of dat (een deel van) het plangebied moet worden opgegraven om archeologische vondstmateriaal veilig te stellen. Om te waarborgen dat het onderzoek plaats vindt is voor het hele plangebied een dubbelbestemming voor archeologie (Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3) opgenomen. In de regelingen is opgenomen dat dat voorafgaand aan bouwwerkzaamheden en werken, geen bouwwerken zijnde, moet worden aangetoond dat er geen sprake is van een mogelijke verstoring van archeologische waarden, dan wel dat deze waarden kunnen worden veilig gesteld.

Cultuurhistorie De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistorische waardenkaart' vastgesteld. Het plangebied ligt buiten diverse historische zones. Op deze kaart worden verder geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen, structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het plangebied.

36

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan. 3.3.12 Ecologie Algemeen Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb), in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing Door Buro Ontwerp & Omgeving is in oktober 2022 een quickscan natuurtoets uitgevoerd. Het rapport van het onderzoek is als Bijlage 5 toegevoegd. De conclusies die gelden voor de ontwikkeling worden hierna behandeld.

Gebiedsbescherming Natura 2000 Gezien het type werkzaamheden en de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden zijn er geen negatieve effecten als oppervlakteverlies, versnippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten. Op de mogelijk negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie wordt later in deze paragraaf ingegaan.

Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone Het plangebied ligt op circa 1,7 kilometer afstand van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en circa 2 km afstand van de Groene Ontwikkelingszone (GO). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast.

Houtopstanden In het plangebied zijn geen houtopstanden aanwezig waardoor er geen kapmelding of gemeentelijke kapvergunning nodig is.

Voortoets stikstof Door Buro Ontwerp & Omgeving is een voortoets stikstof uitgevoerd. De voortoets is als Bijlage 6 bijgevoegd. Uit de uitgevoerde voortoets stikstof blijkt dat de bouw en het gebruik van de woningen niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen significante effecten zijn op Natura 2000-gebieden en dat er geen passende beoordeling nodig is.

Soortbescherming Er zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten geconstateerd. Het kan wel zijn dat er tijdens de werkzaamheden algemene diersoorten op de locatie voorkomen. Bij het uitvoeren van werkzaamheden moet de algemene zorgplicht in acht worden genomen (artikel 1.11 Wnb). Handelingen die nadelige effecten hebben moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien dit niet mogelijk is moeten maatregelen worden genomen om negatieve effecten te beperken of ongedaan te maken. Overigens moeten de werkzaamheden plaatsvinden buiten het vogelbroedseizoen omwille de aanwezigheid van algemene broedvogelsoorten.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

37

Conclusie Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. 3.3.13 Verkeer en parkeren Algemeen Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing Verkeer De realisatie van de zes woningen in het plangebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking. Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt uitgegaan van koopwoningen in de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Navolgende tabel vat de te verwachten verkeersgeneratie samen: Aantal Type woning woningen

Verkeersgeneratie per woning per dag (gemiddeld)

Verkeersgeneratie per woning per dag

1

Koop, huis, vrijstaand 8,2

8,2

2

Koop, huis, twee-onder-een-kap

7,8

15,6

3

Koop, huis, tussen/hoek

7,4

22,2

Dit betekent dat met de realisatie van de ontwikkeling in totaal gemiddeld (8,2+15,6+22,2=) 46 verkeersbewegingen per dag tot stand komen. De woningen worden ontsloten via de Hoofdstraat en de Varsselderseweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om het toekomstige verkeer van en naar het plangebied op te vangen.

Parkeren Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van drie woningen in de categorie 'Woning duur' (vrijstaande en twee-aaneengebouwde/halfvrijstaande woningen) en drie woningen in de categorie 'Woning middensegment' (de rijwoningen en starterswoning) in 'Rest bebouwde kom'. Aantal woningen Type woning

Parkeerbehoefte per woning

Totale parkeerbehoefte per type woning

1

'Woning duur' (vrijstaand)

2,2

2,2

2

'Woning duur' (twee-aaneengebouwd/ 2,2 halfvrijstaand)

4,4

38

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

2

'Woning middensegment' (rijwoningen)

1,9

3,8

1

'Woning middensegment' (starterswoning)

1,9

1,9

Berekening: 2,2 + (2x2,2) + (2x1,9) + 1,9 = 12,3. Dit wil zeggen dat er 13 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden binnen het plangebied. Bij alle woningen in het plangebied worden twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Uitzondering hierop is de tussenwoning, hiervoor wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. In het plangebied worden daarmee 11 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden er aangrenzend aan het plangebied twee extra parkeerplaatsen in openbaar gebied gerealiseerd (zie paragraaf 2.3). Hiermee komt het totaal aantal nieuw te realiseren parkeerplaatsen in en aansluitend op het plangebied op 13 en wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. 3.3.14 Economische uitvoerbaarheid Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd. De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een anterieure overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst wordt tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

39

Hoofdstuk 4 4.1

Juridische planaspecten

Plansystematiek

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

4.2

Opbouw regels

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangsen slotregels. De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3, zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

4.3

Verbeelding

In deze paragraaf worden de op de verbeelding voorkomende bestemmingen benoemd en wordt kort toegelicht wat hiervoor in de regels vastgelegd is.

Groen (Artikel 3) Aan de noordzijde van de woonpercelen is een groenvoorziening ten behoeve van de landschappelijke inpassing beoogd. Deze groenvoorziening is bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn geen bouwwerken toegestaan.

Tuin (Artikel 4) De gronden tussen de woningen en de Hoofdstraat/Varsselderseweg zijn bestemd als 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen, wegen en paden, erfafscheidingen en parkeer- en groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming zijn, onder voorwaarden, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen (Artikel 5) De gronden waar de nieuwe woningen gesitueerd zullen worden, worden bestemd als 'Wonen'. Dit geldt tevens voor de gronden achter de voorgevelrooilijn van de woningen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan huis verbonden beroepsactiviteiten, bed & breakfast, tuinen en erven, paden, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Van de gebouwen binnen deze bestemming mag 30% van de vloeroppervlakte tot een maximum van 50 m2 gebruikt worden voor een aan huis gebonden beroep. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bestemming zijn drie bouwvlakken opgenomen. Binnen de bestemming mag ter plaatste van de aanduiding 'vrijstaand' uitsluitend één vrijstaande woningen worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen uitsluitend twee twee-aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Tot slot, ter plaatse van de

40

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

aanduiding 'aaneengebouwd' mogen uitsluitend drie aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de woningen opgenomen. Bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) en overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) zijn, onder voorwaarden, ook toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de bouwregels. In de regels van de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van een bedrijf aan huis. Voor de afwijking gelden aanvullende voorwaarden voordat deze kan worden verleend. In deze bestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die borgt dat de beoogde groenstructuren binnen het plangebied worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Overige regels In de algemene bouwregels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die borgen dat er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen en voldoende waterberging. Naast de bestemmingen en de genoemde voorwaardelijke verplichting bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

41

Hoofdstuk 5 5.1

Procedure

Informatiebijeenkomst

Op 19 april 2023 heeft de initiatiefnemer een informatiebijeenkomst georganiseerd in het Dorpshuis in Varsselder. De initiatiefnemer heeft de plannen gepresenteerd en toegelicht. Daarbij was tevens ruimte voor vragen. Daarnaast zijn er met een aantal belanghebbenden individuele gesprekken geweest.

5.2

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 4 mei 2023 tot en met 14 juni 2023 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn kon iedereen, schriftelijk of mondeling, een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar maken. Binnen de termijn zijn drie zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn beantwoord door de gemeente en de nota hiervan is als bijlage bij het vaststellingsbesluit gevoegd. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op de volgende onderdelen aangepast. Regels In artikel 5.1 is sub b 'bijzondere woonvormen' verwijderd. Toelichting 3. In paragraaf 3.2.5 is een toetsing aan de VLGNK opgenomen; 4. In paragraaf 3.2.5 is de passage over het protocol voor de verkoop van de woningen aangepast. Naast de wijzigingen als gevolg op de ingediende zienswijzen heeft een aantal ambtelijke wijzigingen plaatsgevonden in het plan. In het kader van het vooroverleg heeft provincie Gelderland een reactie gegeven op het ontwerpbestemmingsplan. Dit heeft geleid tot de volgende aanpassingen aan de toelichting: 1. De provincie vroeg om het aspect molenbiotoop nader te onderbouwen. Aan de hand van de opmerkingen van de provincie is paragraaf 3.3.9 aangepast. De aanpassing is toegestuurd aan de provincie. De provincie heeft in een reactie aangegeven dat met de aangepaste paragraaf de provinciale belangen voldoende zijn meegewogen in het bestemmingsplan. 2.

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is in paragraaf 3.2.4 aangegeven hoe het plan zich verhoudt tot de afspraken over betaalbaarheid van woningen.

5.3

Beroep en aanvraag voorlopige voorziening

De gemeenteraad heeft op 21 september 2023 het bestemmingsplan 'Hoofdstraat 55, Varsselder' (gewijzigd) vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep aangetekend. Daarnaast is de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. De Raad van State heeft het verzoek voor het nemen van een voorlopige voorziening afgewezen (zie uitspraak 202307195/2/R4). In de uitspraak zijn echter wel een tweetal punten aangegeven die vragen om het bestemmingsplan opnieuw en gewijzigd vast te stellen. Het gaat om: het opnemen van een andere berekeningswijze voor de maximaal toegestane bouwhoogte in verband met de molenbiotoop van de molen van Lukassen; het borgen van het nemen van maatregelen voor de benodigde compenserende waterberging. Deze wijzigingen zijn als volgt doorgevoerd:

Regels Begrip 'ander-werk' (nieuw artikel 1.8) is toegevoegd. Artikel 11.1.2 is in overeenstemming gebracht met de berekeningswijze voor de maximaal toegestane bouwhoogte zoals opgenomen in paragraaf 3.3.9 van de toelichting (in verband met de

42

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

molenbiootop van de molen van Lukassen). Artikel 10.3 Voorwaardelijke verplichting waterberging is toegevoegd. Bijlage 3 Afwateringsplan is toegevoegd als bijlage bij de regels. Toelichting In paragraaf 3.3.10 is het kopje 'Doorlatendheidsonderzoek en afwateringsplan' opgenomen. in paragraaf 4.3 is aangegeven dat ook een voorwaardelijke verplichting is opgenomen voor de benodigde waterberging. Bijlage 7 Doorlatendheidsonderzoek is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Bijlage 8 Afwateringsplan is opgenomen als bijlage bij de toelichting.

bestemmingsplan "Hoofdstraat 55, Varsselder" (vastgesteld)

43