Bijlage 2 bij rv_Exploitatieplan De Tuit incl bijlagen_050324.pdf
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN DE TUIT GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK
5 maart 2024
INHOUD Deel A Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen ............................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding...................................................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 5 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................................. 7 1.4 doel en functie van het exploitatieplan ........................................................................................................ 7 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................................................... 8 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ........................................................................................................ 8 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ..............................................................................
9 2.1 Bouwrijp maken ............................................................................................................................................ 9 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ............................................................................................................................. 9 2.3 Woonrijp maken ............................................................................................................................................ 9 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving ........................................................................................................ 10 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................................... 14 4.1 Ruimtegebruik ............................................................................................................................................. 14 4.2 Eigendomssituatie ....................................................................................................................................... 15 4.3 Programma ..................................................................................................................................................
18 4.4 Kosten van inbrengwaarden ....................................................................................................................... 19 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ................... 19 4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) .................................................................... 19 4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) .............................................................................. 19 4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden ......................................................................................................... 19 4.5 Overige kosten ............................................................................................................................................ 20 4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) ................................................................................................ 20 4.5.2 Bodemsanering en kosten van maatregelen (artikel 6.2.4.b en D Bro) ............................................... 21 4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) .............................................................................. 21 4.5.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) .................................................................... 21 2
4.5.5 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) .................................................................................................... 22 4.5.6 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ..................................................................................................... 23 4.5.7 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro) ............................................................................................................ 23 4.5.8 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) .................................................................................................................... 23 4.5.9 Samenvatting kosten ............................................................................................................................ 24 4.6 Opbrengsten................................................................................................................................................ 24 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ............................................................................................... 24 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) ........................................... 25 4.6.3 Overzicht opbrengsten .........................................................................................................................
25 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik ................................................................................................... 26 4.8 Resultaat ..................................................................................................................................................... 27 4.8.1 Parameters ........................................................................................................................................... 27 4.8.2 Fasering ................................................................................................................................................ 28 4.8.3 Netto contante waarde ........................................................................................................................ 29 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ............................................................... 31 4.10 Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................................................. 31 4.10.1 Gewogen eenheden en bruto en Netto bijdrage per kavel ............................................................... 32 4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar ........................................................................................................
33 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels.................................................................................................................... 34 5.1 Algemeen en begrippen .............................................................................................................................. 34 5.2 Voorgenomen grondgebruik ....................................................................................................................... 34 5.3 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden ..... 34 5.4 Faseringsregels en koppelingsregels .......................................................................................................... 34 5.5 aanwijzing woningcategorieën .................................................................................................................... 37 5.6 verbodsbepalingen ...................................................................................................................................... 38 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................... 39 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................
42 2 Exploitatieopzet ................................................................................................................................................. 42 3 Regels ................................................................................................................................................................. 52
3
Artikel 1 Begripsbepalingen .............................................................................................................................. 52 Artikel 2 Voorgenomen grondgebruik .............................................................................................................. 53 Artikel 3 eisen aan de werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren ervan .................................. 53 Artikel 4 faseringen en koppelingen ................................................................................................................. 54 Artikel 5 aanwijzing woningbouwcategorieën .................................................................................................. 55 Artikel 6 verbodsregel en slotbepaling ............................................................................................................. 56 4 Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ................................................................. 56
4
DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN
1.1 AANLEIDING De gemeente Oude IJsselstreek wil het gebied De Tuit, ten westen van Varsseveld, ontwikkelen voor woningbouw. Voorafgaand aan deze ontwikkeling heeft het gebied overwegend een agrarisch karakter, onbebouwd, met aan de Oude Doetinchemseweg een niet-agrarisch bedrijfsgebouw. Met het oog op de ontwikkeling heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan is vertaald in een bestemmingsplan De Tuit waarin de plannen voor dit gebied planologisch en juridisch verder zijn uitgewerkt. Voor het plangebied is onder meer aangegeven op welke gronden er mag worden gebouwd en welke gronden zijn bedoeld voor openbare functies. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins is verzekerd en omdat er een belang is bij het opnemen van locatie-eisen.
1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde: •
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).
•
Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
•
Een aanduiding van de grondeigenaren en van de gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3
•
Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.
•
Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
•
Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6.
•
Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.
In deel B paragraafsgewijs aan de orde:
5
•
Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1).
•
Exploitatieopzet (hoofdstuk 2).
•
Regels (hoofdstuk 3).
•
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4).
De volgende bijlagen zijn opgenomen: Bijlagen bij deel B Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 Faseringskaart, bijlage 2 Ruimtegebruikskaart, bijlage 3 Verkavelingskaart, bijlage 4 Programma van eisen inrichting openbare ruimte gemeente Oude IJsselstreek, bijlage 5 Bruto-exploitatiebijdrage per kavel, bijlage 6
Bijlagen bij deel A Eigendommenkaart, bijlage 7 Verwervingskaart, bijlage 8 Luchtfoto oorspronkelijke situatie, bijlage 9 Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 10 Kostenraming, bijlage 11a Kaart werken en werkzaamheden, bijlage 11b Begrotingsblad, bijlage 12 Invulling plankostenscan, bijlage 13 Planschaderisico-analyse, bijlage 14 Grondprijsadvies, bijlage 15 Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 16 Kaart buitenplanse voorzieningen, bijlage 17 Bruto-exploitatiebijdrage per eigenaar, bijlage 18
6
1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan “De Tuit”. Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een eindplan, in die zin dat het bouwtitels verschaft aan de uitgeefbare gronden. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen vertaald naar voorgenomen grondgebruik. Dat is enerzijds gedaan om kosten te kunnen ramen en kostenverhaalsbijdragen te kunnen berekenen. Het is anderzijds ook gedaan om te kunnen sturen op de ontwikkeling zelf. Ten opzichte van het bestemmingsplan vult het exploitatieplan namelijk de vorm van de planuitvoering nader in.
1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden omgeslagen over de te bebouwen gronden en verhaald op de eigenaren c.q. ontwikkelende partijen. De gemeente voert voor het plangebied een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente het doel heeft de gronden in het plangebied te verwerven. Er is een voorkeursrecht gevestigd. Het kostenverhaal is niet verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld. Dit door middel van het vastleggen van het voorgenomen grondgebruik (waaronder de inrichting van de openbare ruimte); eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen; een fasering van de ontwikkeling in deelgebieden en koppelingen voor wat betreft volgordes in de ontwikkeling van de deelgebieden en volgordes van de werken, werkzaamheden en maatregelen en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen; eisen voor de categorieën sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur (hierna ook wel ‘middenhuurwoningen’) en sociale koopwoningen (in twee prijscategorieën).
In het onderhavige exploitatieplan zijn daarvoor regels opgenomen. Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en tevens sturing te geven aan het grondgebruik door middel van de locatieeisen. De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen, als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte, of van een reeds gesloten exploitatieovereenkomst. Bedragen die in reeds gesloten exploitatieovereenkomsten zijn afgesproken, worden niet voldaan via betalingsvoorschriften bij omgevingsvergunningen, maar op basis van deze overeenkomsten (artikel 6.17 lid 1 Wro). Onder de Omgevingswet dient degene die de bouw wil realiseren een afzonderlijke aanvraag om een kostenverhaalsbeschikking te doen. Zolang het daarin opgenomen bedrag niet is betaald aan de gemeente mag de bouwactiviteit niet worden uitgevoerd (tenzij de gemeente een betalingsregeling opneemt in die beschikking na afgifte van een afdoende garantstelling door de aanvrager).
7
1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de gronden voor aanleg of aanpassing van openbaar gebied. De begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1. Buiten het exploitatieplangebied zijn gelaten: -
gronden met een bestaande bestemming groen die deze bestemming houden; de gronden die een openbare functie krijgen en al een (zelfde of andere) openbare functie hadden en waarvan de gemeente reeds eigenaar was. Op deze gronden worden wel kosten gemaakt (en in het exploitatieplan opgenomen als kosten buiten het plangebied) voorzover er inrichtingskosten zijn. De gronden zelf zijn evenwel niet in het exploitatieplan opgenomen omdat ze in het verleden door de gemeente al verworven waren voor een openbare functie. Het gevolg hiervan is dat voor deze gronden geen kosten van inbrengwaarden in het exploitatieplan zijn opgenomen.
1.6 JAARLIJKSE HERZIENING EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen, waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over de grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen, of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen, die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
8
HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien: • • • • • • • • •
Het opschonen van het exploitatiegebied; Het slopen van aanwezige bebouwing inclusief bodemsanering; Het verleggen van een aanwezige hogedruk gasleiding; Het verwijderen en verleggen van ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen); Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren boven – en ondergrond inclusief inrichting gronddepot; Het verleggen van een GWA overstort; Realisatie van een gemaal; De aanleg van vuilwaterriolering (DWA) en IT riolering; De aanleg van bouwstraten.
2.2 AANLEG NUTSVOORZIENINGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: •
de aanleg van c.q. aanpassing van leidingen voor gas, water en elektra, inclusief de bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten.
2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: • • • • • • • • • •
Het opnieuw profileren van de Doetinchemseweg inclusief aanleg van een rotonde en het opnieuw profileren van de Oude Doetinchemseweg; Aanleg groen-, speel- en watervoorzieningen; Inrichten groenstructuren; Aanleg parkeervoorzieningen; Definitieve inrichting wegen; Aanleg trottoirs voor voetgangers; Aanleg langzaam verkeersroutes; Aansluiten op bestaande wegen; Aanbrengen bebording; Aanbrengen straatverlichting en straatmeubilair.
9
HOOFDSTUK 3 GRONDEIGENAREN EN VERWERVING De eigendomssituatie is (op peildatum 1 januari 2024) aangegeven op de Eigendommenkaart, bijlage 7. Hier zijn de eigenaren aangeduid met nummers. De gemeente wenst de eigendommen te verwerven zoals deze zijn aangegeven op de Verwervingskaart, bijlage 8. De beoogde woningbouw is ingebed in een voorziene inrichting van het gebied met openbare voorzieningen. De verdeling tussen uitgeefbare gronden en gronden voor inrichting met openbare voorzieningen is weergegeven op de Ruimtegebruikskaart, bijlage 3.
10
Figuur 1: Ruimtegebruikskaart
11
Deze kaart maakt de belangen van verwerving door de gemeente duidelijk. De redenen voor deze beoogde verwervingen zijn de volgende: -
De gemeente wenst de aanleg van de openbare voorzieningen als integraal werk uitgevoerd te zien en daarom de opdrachtverlening in één hand te leggen. Hiervoor bestaan drie redenen: a) de gemeente hanteert een planning voor de ontwikkeling van De Tuit (zoals vastgelegd in de periodes in de faseringsregel, artikel 4 van de Regels van dit exploitatieplan). Deze periodes geven mede de haast aan die de gemeente met deze ontwikkeling voor ogen staat. Door uitvoering in één hand, die van de gemeente, is niet alleen de uitvoering zelf verzekerd, maar ook de tijdige uitvoering; b) uitvoering in één hand is wenselijk vanwege eenheid in regie en vanwege kostenefficiency en c) dit is nodig vanwege versnipperd eigendom: de voorziene ligging van deze openbare voorzieningen doorsnijden de eigendommen. Daardoor beschikken de eigenaren niet over voldoende aaneengesloten grond. Voorzover minnelijke verwerving met het oog op de genoemde planning niet tijdig slaagt zal de gemeente gebruik maken van het middel van onteigening.
-
Zoals gezegd hanteert de gemeente een planning voor de ontwikkeling. De realisatie van de openbare voorzieningen, het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen met het oog op de bouw van woningen vormen samen een integraal geheel. De bouw van de woningen is beoogd op de gronden die als ‘Uitgeefbaar gebied’ zijn aangeduid op de Ruimtegebruikskaart. En ook hier geldt dat de periodes, zoals deze zijn opgenomen in de faseringsregel (in de kolom ‘verlening omgevingsvergunning voor het bouwen’), mede de haast aangeven die de gemeente met deze ontwikkeling voor ogen staat. Voor zover private partijen niet tijdig overgaan tot realisatie, wil de gemeente de betreffende gronden verwerven, zo nodig door middel van onteigening.
-
Uit de Ruimtebruikskaart, afgezet tegen de Eigendommenkaart, blijkt dat niet alle kavels (zoals deze ook zijn aangegeven op de Verkavelingskaart, bijlage 4), eigendom zijn van één en dezelfde eigenaar. De situatie is denkbaar dat een eigenaar wel wil realiseren binnen de planning van de genoemde faseringsregel, maar dat dit niet lukt omdat hij geen overeenstemming kan bereiken met de aangrenzende eigenaar. De gemeente acht het ongewenst dat de ontwikkeling dan vertraagd zou worden door gebrek aan overeenstemming tussen twee of meer private partijen. In zulke situaties wil de gemeente de gronden van de betreffende kavels verwerven, zo nodig door middel van onteigening.
12
Figuur 2: Verkavelingskaart met woningbouwcategorieën
13
Op de Verwervingskaart zijn uitgeefbare gronden als volgt aangeduid: ‘Te verwerven als de ontwikkeling niet plaatsvindt binnen de tijdvakken zoals aangegeven in de faserinsgregel van het exploitatieplan’. De reden voor deze voorwaardelijke formulering is dat op het moment van vaststelling van dit exploitatieplan niet bekend is a) of de eigenaren van deze gronden zich gaan houden aan de periodes van de faseringsregel van artikel 4.2 en b) of eigenaren van doorsneden kavels er in gaan slagen met elkaar afspraken te maken over de aanvraag van een vergunning voor het bouwen binnen de periode van de bedoelde faseringsregel. Mocht het aannemelijk worden dat die periodes niet gehaald gaan worden dan zal de gemeente bijtijds het instrument van onteigening inzetten als minnelijke verwerving niet slaagt.
HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: •
een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
•
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
•
een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
•
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
•
zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
•
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2024 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan.
Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het bouwprogramma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.
4.1 RUIMTEGEBRUIK
14
Het oorspronkelijke ruimtegebruik is door middel van een luchtfoto aangegeven op bijlage 9. Het beoogde ruimtegebruik is wonen, wegen (inclusief fiets- en voetpaden), parkeren en groen (inclusief speelvoorzieningen). Eén en ander is weergegeven op de Ruimtegebruikskaart. In dit exploitatieplan is, voor wat betreft de exploitatieopzet, gerekend met de aantallen m2 van het ruimtegebruik, zoals dat hierna is weergegeven in Tabel 1:
Omschrijving Uitgeefbaar Snelverkeer Fietspad Groen Parkeren Voetpad Water Totaal
Oppervlakte 110.725 30.682 1.960 108.848 11.223 23.560 301 287.299
Tabel 1: Toekomstig ruimtegebruik
4.2 EIGENDOMSSITUATIE In navolgende tabel is de eigendomssituatie onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar. Het betreft gemeten oppervlakten, welke voor de gehele percelen kunnen afwijken van de kadastrale oppervlakten als gehanteerd bij de inbrengwaardetaxatie en als opgenomen in tabel 4.
15
Eigenaarnr 1 1 2 2 2 3 3 3 3 4 4 5 6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 9 9 10 10 10 11 12 13 14 15 16 16 17 17 17 18 19 Eindtotaal
Eigendomnr Kadsleutel Som van M2 1 VSV00I 01316G0000 14704 1 VSV00I 02577G0000 12879 2.1 VSV00I 02272G0000 129 2.1 VSV00I 02274G0000 27310 2.2 VSV00E 05521G0000 12574 3.1 VSV00I 02271G0000 3 3.1 VSV00I 02273G0000 134 3.1 VSV00I 02281G0000 47 3.2 VSV00E 04761G0000 80 4 VSV00E 02950G0000 403 4 VSV00E 04118G0000 25265 5 VSV00E 04994G0000 3629 6 VSV00E 03718G0000 8282 6 VSV00E 03719G0000 4141 6 VSV00E 03720G0000 494 7.1 VSV00I 01568G0000 1250 7.2 VSV00E 04387G0000 2560 7.3 VSV00E 04594G0000 30828 7.3 VSV00E 04815G0000 1715 7.4 VSV00E 04815G0000 16 7.5 VSV00E 05086G0000 93 7.6 VSV00E 04124G0000 499 7.7 VSV00E 03820G0000 23 7.7 VSV00E 04124G0000 171 8 VSV00E 04126G0000 13597 9 VSV00E 04270G0000 14759 9 VSV00E 05520G0000 19218 10 VSV00E 04907G0000 18034 10 VSV00E 04909G0000 2016 10 VSV00E 04910G0000 12770 11 VSV00E 04831G0000 1739 12 VSV00E 04832G0000 1860 13 VSV00E 03721G0000 4853 14 VSV00I 01314G0000 614 15 VSV00I 01312G0000 8717 16 VSV00E 04293G0000 14898 16 VSV00E 04294G0000 15014 17.1 VSV00E 04595G0000 1137 17.2 VSV00E 04228G0000 1273 17.3 VSV00E 04228G0000 329 18 VSV00E 04778G0000 1939 19 VSV00E 04840G0000 7303 287299
Tabel 2: Eigendomspositie (per 1-1-2024)
16
Figuur 3: Eigendommenkaart
17
4.3 PROGRAMMA Het programma is verdeeld in 566 woningen. Voor wat betreft het programma is gerekend met het in paragraaf 4.1 genoemde toekomstig ruimtegebruik. Voor het uitgeefbaar gebied is gerekend met de verdeling conform de Verkavelingskaart, hierna weergegeven in tabel 3.
Programma Sociale huur appartementen Sociale huur rij-/tussenwoning/RaR Sociale huur levensloopbestendig Betaalbare koop appartement Midden huur rijwoning Goedkope koop RaR Goedkope koop rij Betaalbare koop rijwoning Betaalbare koop rij hoek geen zijtuin Betaalbare koop hoekwoning Betaalbare koop levensloop/hof Dure koop rijwoning beuk 6,0 Dure koop app Dure koop 2^1 kap Duur - 2^1-kap of patio, levensloopbestendig Dure koop vrijstaand Totaal
12 won 27 won 14 won 30 won 25 won 6 won 127 won 68 won 4 won 17 won 25 won 62 won 20 won 54 won 12 won 63 won 566
2% 5% 2% 5% 4% 1% 22% 12% 1% 3% 4% 11% 4% 10% 2% 11% 100%
Tabel 3: Programma Grafiektitel 120
100
80
60
40
20
2024
2025
2026
2027 Sociale huur
2028 Goedkope koop
2029 Middenhuur
2030
2031
Betaalbare koop
2032
2033
2034
Duur
Figuur 4: Woningdifferentiatie in de tijd
18
4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN 4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs, de heer ing. R.Th. Homan MRICS rentmeester NVR en registertaxateur NRVT en de heering. J.C. Eertink, rentmeester NVR en registertaxateur NRVT, verbonden aan het bureau Kendes. De inbrengwaarden zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 10. De inbrengwaarden zijn geraamd op de verkeerswaarden, wat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met onteigening. Zoals aangegeven in hoofdstuk 3 van de Toelichting van het exploitatieplan wordt onteigening niet uitgesloten, maar dit is ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet aan de orde. Bij een herziening van het exploitatieplan zou dit wel aan de orde kunnen zijn. De inbrengwaarden zijn bepaald op de complexwaarde, zijnde de waarde gebaseerd op de toekomstige c.q. nieuwe bestemming, met uitzondering van eigendom 6. Voor eigendom 6 geldt dat de huidige (markt)waarde groter is dan de complexwaarde gebaseerd op de toekomstige bestemming. 4.4.2 INBRENGWAARDEN VRIJMAKEN GRONDEN (ARTIKEL 6.2.3.C BRO) Er zijn geen kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten .
4.4.3 INBRENGWAARDEN SLOOPKOSTEN (ARTIKEL 6.2.3.D BRO) De sloopkosten worden geraamd op € 458.613 (prijspeil 1-1-2024) en, conform de regelgeving, meegenomen bij de inbrengwaarde. De sloopkosten voor de opstallen zijn opgenomen in de Kostenraming, bijlage 11a in de deelraming ‘Wijkvoorzieningen’- sloop bebouwing.
4.4.4 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de inbrengwaarden inclusief de geraamde sloopkosten. Het onderste deel van onderstaand overzicht betreft een correctie op de inbrengwaarde voor de buitenplanse voorziening (Doetinchemseweg). Deze inbrengwaarde is net als de andere kosten in verband met de buitenplanse voorziening (zie paragraaf 4.5.4) deels toerekenbaar. De totale inbrengwaarde exclusief correctie buitenplans en zonder sloopkosten bedraagt € 10.143.740. Dit bedrag is conform de taxatie als opgenomen in bijlage 10.
19
Eigenaar 1 2 2 3 3 4 5 6 7 7 7 7 7 7 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17 17 18 19 Subtotaal
Eigendom 1 2.1 2.2 3.1 3.2 4 5 6 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17.1 17.2 17.3 18 19
Oppervl. Toerekenb. Inbrengwaarde gronden en opstallen Sloopkosten 26.365 100% € 829.950 € 5.011 € 27.312 100% € 852.960 € 12.640 100% € 392.700 € 185 100% € 5.550 € 80 100% € 2.400 € 25.235 100% € 757.050 € 446.346 € 3.630 100% € 108.900 € 12.950 100% € 1.785.000 € 1.245 100% € 37.350 € 2.560 100% € 76.800 € 32.543 100% € 976.290 € 16 100% € 480 € 93 100% € 2.790 € 499 100% € 14.970 € 194 100% € 5.820 € 13.560 100% € 406.800 € 33.938 100% € 1.018.140 € 32.819 100% € 984.570 € 1.739 100% € 52.170 € 1.862 100% € 55.860 € 4.850 100% € 173.550 € 615 100% € 18.450 € 8.820 100% € 328.770 € 29.898 100% € 896.940 € 1.137 100% € 34.110 € 1.273 100% € 38.190 € 329 100% € 9.870 € 1.940 100% € 58.200 € 7.303 100% € 219.090 € 285.630 € 10.143.720 € 451.358 €
Totaal 834.961 852.960 392.700 5.550 2.400 1.203.396 108.900 1.785.000 37.350 76.800 976.290 480 2.790 14.970 5.820 406.800 1.018.140 984.570 52.170 55.860 173.550 18.450 328.770 896.940 34.110 38.190 9.870 58.200 219.090 10.595.078
Tabel 4: Inbrengwaarden (per 01-01-2024)
4.5 OVERIGE KOSTEN
4.5.1 ONDERZOEKSKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.A BRO) De volgende onderzoeken zijn verricht in verband met het bestemmingsplan:
20
Omschrijving Archeologisch onderzoek Ecologie Waterhuishoudkundig plan Planschade - risico analyse NGE Woningmarktonderzoek Bodemonderzoek Onderzoek invasieve exoten Verkeerskundig onderzoek - RHDHV Totaal
€ € € € € € € € € €
2021 1.150 € 15.600 € € € € € € € € 16.750 €
2022 21.434 € 27.802 € 6.295 € 2.513 € 88.765 € 3.250 € 29.625 € € € 179.683 €
2023 16.362 € 7.590 € 21.327 € 5.575 € € € 3.794 € 8.555 € 32.388 € 95.591 €
2024 29.668 € € € € € € € € € 29.668 €
Totaal 68.614 50.992 27.622 8.088 88.765 3.250 33.419 8.555 32.388 321.692
Tabel 5: Onderzoekskosten
4.5.2 BODEMSANERING EN KOSTEN VAN MAATREGELEN (ARTIKEL 6.2.4.B EN D BRO) Bij de huidige stand van het onderzoek naar bodemverontreiniging wordt uitgegaan van € 534.546 (prijspeil 11-2024) voor saneringskosten. Deze kosten maken deel uit van de Kostenraming (SSK raming), bijlage 11a.
4.5.3 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals aangegeven in paragraaf 4.1, zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken inclusief de nutsvoorzieningen geraamd. De geraamde bedragen zijn opgenomen in de Kostenraming, bijlage 11a.
Het betreft een raming voor zowel werken, werkzaamheden en maatregelen binnen als buiten het exploitatieplangebied. Debuitenplanse voorzieningen zijn aangeduid in bijlage 17. De toerekening daarvan is gemotiveerd in par. 4.5.4. De overige kosten hebben geen bovenwijks karakter en worden dan ook voor 100% toegerekend.
4.5.4 KOSTEN BUITEN HET EXPLOITATIEGEBIED (ARTIKEL 6.2.4.E BRO)
De aanpassing van de Doetinchemseweg inclusief het aanbrengen van een rotonde daarop vindt grotendeels plaats buiten het exploitatieplangebied. De situering ervan is aangeduid op de Kaart buitenplanse voorzieningen, bijlage 17. Behalve het exploitatieplangebied hebben geen andere gebieden profijt van deze buitenplanse voorziening. Woningen in de bestaand bebouwde omgeving die gebruik (blijven) maken van de Doetinchemseweg komen niet in een voordeliger positie als gevolg van deze investeringen. Voor bewoners van deze woningen geldt dat er nu ook al een weg is die zelfs voordeel (minder reistijd) ten opzichte van de nieuwe weg geeft. Om die reden is ervoor gekozen 100% van deze kosten toe te rekenen, zijnde € 1.524.763 (op startwaarde en als opgenomen in de SSK raming, bijlage 11a) van de totale kosten (€ 1.506.277) toegerekend aan De Tuit. Dit is per prijspeil 1-1-2024 € 1.537.223.
21
Wegvak
Type weg
Huidige intensiteit (mvt etmaal)
1 Doetinchemseweg ten westen van de Tuit GOW 5 Doetinchemseweg t.h.v. oude Doetinchemseweg GOW Gemiddeld
Toerekening Doetinchemseweg SSK raming (Kostenraming, bijlage 11a) Geïndexeerde kosten (per 1-1-2024)
Toekomstige % stijging intensiteit (mvt etmaal)
3.600 3.625 3.613
Totaal % Toerekenbaar € €
1.524.763 1.537.223
100% € 100% €
6.025 4.850 5.438
Absolute stijging (mvt) 67% 34% 51%
2.425 1.225 1.825
Bedrag Niet toerekenbaar toerekenbaar 1.524.763 € 1.537.223 €
-
Tabel 6: Toerekening buitenplans
Behalve de civieltechnische (aanleg)kosten betreffen de kosten voor de bovenwijkse voorziening ook plankosten (i.c. voorbereiding en toezicht op de uitvoering) en inbrengwaarde. De kosten voor voorbereiding en toezicht zijn geraamd op 15% van de investeringskosten (het toerekenbaar deel) en dus totaal € 230.584 (prijspeil 1-2-2024). De inbrengwaarde bedraagt voor de gronden bedraagt € 53.520 en betreft 223 m² van eigenaar 6 en 1561 m² van eigenaar 2. Van deze € 53.520 is 100% toerekenbaar (zie tabel 6) zijnde € 53.520. De toerekenbare kosten in verband met bovenwijks bedragen per prijspeil 1-1-2024 aldus € 1.537.223 (raming aanlegkosten) plus € 230.584 (VTU) plus € 53.520 (inbrengwaarde), totaal € 1.821.327. Daarnaast is op enkele kleine plekken buiten het exploitatieplangebied voorzien in werken en werkzaamheden ten behoeve van het exploitatieplangebied. De kosten op deze kleine plekken worden alleen gemaakt en hebben alleen profijt voor het exploitatieplangebied en zijn daarom voor 100% toegerekend. De reden dat een groot deel van de aanpassing van de Doetinchemseweg met rotonde en de bedoelde kleine plekken niet in het exploitatieplangebied zijn opgenomen is dat de grond reeds eigendom van de gemeente was en reeds een openbare functie had. In par. 1.5 is aangegeven waarom zulke gronden niet in het exploitatieplangebied zijn opgenomen.
4.5.5 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van de plankosten van kracht. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Uitgegaan is van het model en de bedragen die voor 2023 zijn gepubliceerd. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 13 ‘Invulling plankostenscan’. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen, leidt tot de resultaten zoals weergegeven in tabel 7 voor de plankosten voor het exploitatiegebied. Daarna is aangegeven hoe de plankosten voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied zijn geraamd.
22
Omschrijving Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal
Kosten € 174.042 € 413.220 € 180.340 € 2.003.390 € 82.075 € € 935.504 € 412.552 € 4.201.123
Tabel 7: Plankosten binnen plangebied
Onderdeel van de post civiele en cultuur techniek is voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). De post voor voorbereiding en toezicht bedraagt € 1.830.939. De plankosten voor investeringen buiten het exploitatieplangebied zijn niet bepaald aan de hand van de genoemde ministeriële regeling. Deze plankosten (meer en bijzonder kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering) zijn geraamd op 15 procent van het bedrag als genoemd in paragraaf 5.5.4 en bedragen € 160.224 (€ 161.534 prijspeil 1-1-2024). Hiermee komt het totaal aan kosten voor plankosten uit op € 2.370.184 en voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering op € € 1.991.164 (€ 1.992.473 prijspeil 1-1-2024).
4.5.6 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Die zijn hier van toepassing. Op basis van gemeentelijke ervaringscijfers zijn de kosten bepaald op 2% van de civiel- en cultuurtechnische investeringen.
4.5.7 PLANSCHADE (ARTIKEL 6.2.4.L BRO) In opdracht van de gemeente is een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Op basis daarvan wordt rekening gehouden met het bieden van tegemoetkomingen in planschade tot een bedrag van € 910.000,-
4.5.8 RENTE (ARTIKEL 6.2.4.N BRO) Er is geen sprake van historische rentekosten.
23
4.5.9 SAMENVATTING KOSTEN
Omschrijving Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Buitenplanse voorzieningen Totaal
€ € € € € € € € € € € € €
Kosten 10.090.200 321.692 451.358 538.915 1.132.947 4.119.059 8.282.001 312.188 2.370.184 1.992.473 910.000 1.821.328 32.342.345
Tabel 8: Samenvatting kosten (prijspeil 1-1-2024)
4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald op basis van de prijscategorieën uit het programma zoals genoemd in paragraaf 4.3. De grondopbrengsten bij deze prijscategorieën zijn (residueel) bepaald in het Grondprijsadvies, bijlage 15. De totale grondopbrengsten per kavel zijn opgenomen in onderstaande tabel en in bijlage 16 (fasering kosten en opbrengsten. Omschrijving Sociale huur appartementen Sociale huur rij-/tussenwoning/RaR Sociale huur levensloopbestendig Betaalbare koop appartement Midden huur rijwoning Goedkope koop RaR Goedkope koop rij Betaalbare koop rijwoning Betaalbare koop rij hoek geen zijtuin Betaalbare koop hoekwoning Betaalbare koop levensloop/hof Dure koop rijwoning beuk 6,0 Dure koop app Dure koop 2^1 kap Duur - 2^1-kap of patio, levensloopbestendig Dure koop vrijstaand Totaal
Aantal 12 27 14 30 25 6 127 68 4 17 25 62 20 54 12 63 566
VON
Huur < € 808,06 € < € 808,06 € < € 808,06 € € 250.000 - € 355.000 € < € 1.021,02 € < € 250.000 € < € 250.000 € € 250.000 - € 355.000 € € 250.000 - € 355.000 € € 250.000 - € 355.000 € € 250.000 - € 355.000 € > € 355.000 € > € 355.000 € > € 355.000 € > € 355.000 € > € 355.000 €
Grondprijs 16.000 21.200 21.200 61.227 24.791 29.182 29.182 45.145 45.145 46.587 57.477 85.130 92.027 58.783 47.814 133.663
24
Tabel 9: Grondprijzen Voor de vrijstaande woningen is een staffeling toegepast in verband met de uiteenlopende kavelmaten. Tot 750 m² geldt de residueel bepaalde m² grondprijs, voor de meters boven 750 m² geldt een factor 0,5. Door deze correctie wijkt de (gemiddelde) prijs voor vrijstaande woningen iets af van de grondprijs voor vrijstaande woningen als opgenomen in vorenstaande tabel.
4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Er is sprake van subsidies. Het betreft -
De provinciale subsidie in het kader van versnelling van de woningbouw. Deze subsidie betreft een bijdrage in de plankosten en onderzoeken en bedraagt in totaal € 105.652; Subsidie in verband met onderzoek naar en het opruimen van niet gesprongen explosieven. Het subsidiebedrag bedraagt € 59.204.
4.6.3 OVERZICHT OPBRENGSTEN In onderstaande tabel zijn de opbrengsten samengevat. Vooruitlopend op het berekenen van de bijdragen inzake kostenverhaal, zijn de geraamde grondopbrengsten in de onderstaande tabel tevens vertaald naar basiseenheden en gewogen eenheden. Als basiseenheid is 1 woning (grondprijs) gehanteerd. De basis voor de weging is een grondwaarde van € 15.166 op netto contante waarde per m2 uitgeefbaar. Deze waarde komt overeen met de grondprijs (op netto contante waarde) voor een sociale huur appartement. De gewogen eenheden zijn een vermenigvuldiging de basiseenheden en de wegingsfactoren. De opbrengsten en gewogen eenheden per kavel zijn opgenomen in de Bruto-exploitatiebijdragen per kavel, bijlage 6. In de navolgende tabel zijn per prijscategorie de aantallen, de grondprijs per categorie en de totale opbrengsten per categorie weergegeven.
25
Omschrijving Sociale huur appartementen Sociale huur rij-/tussenwoning/RaR Sociale huur levensloopbestendig Betaalbare koop appartement Midden huur rijwoning Goedkope koop RaR Goedkope koop rij Betaalbare koop rijwoning Betaalbare koop rij hoek geen zijtuin Betaalbare koop hoekwoning Betaalbare koop levensloop/hof Dure koop rijwoning beuk 6,0 Dure koop app Dure koop 2^1 kap Duur - 2^1-kap of patio, levensloopbestendig Dure koop vrijstaand Totaal
Aantal 12 won 27 won 14 won 30 won 25 won 6 won 127 won 68 won 4 won 17 won 25 won 62 won 20 won 54 won 12 won 63 won 566
Grondprijs Opbrengsten € 16.000 € 192.000 € 21.200 € 572.400 € 21.200 € 296.800 € 61.227 € 1.836.810 € 24.791 € 619.778 € 29.182 € 175.094 € 29.182 € 3.706.149 € 45.145 € 3.069.866 € 45.145 € 180.580 € 46.587 € 791.984 € 57.477 € 1.436.925 € 85.130 € 5.278.058 € 92.027 € 1.840.542 € 58.783 € 3.174.304 € 47.814 € 573.771 € 133.663 € 8.420.755 € 32.165.815
Tabel 10: Programma en grondopbrengsten
4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Het ruimtegebruik en de onderverdeling tussen toekomstig openbaar gebied en uitgeefbare bouwgrond, is bepalend voor het berekenen van de exploitatiebijdragen. Daarnaast zijn er ook verschillen in grondwaarde per m2 uitgeefbaar (zowel nominaal als op netto contante waarde), maar dit ‘wegen’ komt in paragraaf 4.10 aan de orde. De projectie van de kavels, zoals aangegeven op de Verkavelingskaart, op de eigendommen resulteert in een onderverdeling van het grondbezit naar toekomstige uitgeefbare grond en gronden voor openbaar nut. De resultaten van de analyse van het grondgebruik zijn in onderstaande tabel aangegeven. Uiteraard geldt dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar. In onderstaande tabel is ook het aandeel van elke eigenaar in het openbaar gebied opgenomen. In het overzicht van de navolgende tabel zijn niet de namen van de eigenaren genoemd. Eigenaren zijn weergegeven met een nummer. Sommige eigenaren hebben meerdere eigendommen. Dan is achter het nummer een onderverdeling opgenomen, zoals bij eigenaren 2 en 3 met de eigendommen 2.1 en 2.2 respectievelijk 3.1 en 3.2.
26
Eigenaarnr 1 2 2 3 3 4 5 6 7 7 7 7 7 7 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17 17 18 19 Eindtotaal
Eigendomnr 1 2.1 2.2 3.1 3.2 4 5 6 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17.1 17.2 17.3 18 19
Fietspad 31 298
677
Groen 13.166 13.947 6.255 184
Parkeren 480 1.442 564
Snelverkeer 2.266 1.907 1.991
Uitgeefbaar 10.795 7.666 2.551
4.640 1.983 2.361 966 1.467 5.535
1.549 81 360
4.214 502 1.075
12.952 666 7.788
1.960
175 5.371
17 16.712
44 424 177 4.645 13.849 23.154 1.430 1.125 200 88 1.775 7.406 1.064 1.182 284 139 1.358 108.848
17 531
374 32
1.960
41 477 891 499
987 3.296 1.488
556
549 518 1.155 4.056 34 30 36
343 1.619
402 11.223
991 30.682
6.089 11.849 5.228 254 735 3.210 8 4.597 13.951
9 1.734 3.914 110.725
Voetpad 845 2.230 915 80 2.313 397 1.333 230 224 2.965 16 49 34 1.399 3.561 2.451 55 338 847 2.506 39 29 66 638 23.560
Water Eindtotaal 27.583 247 27.439 12.574 184 80 25.668 3.629 12.917 54 1.250 2.560 32.543 16 93 499 194 13.597 33.977 32.820 1.739 1.860 4.853 614 8.717 29.912 1.137 1.273 329 1.939 7.303 301 287.299
Tabel 11: Grondgebruik per eigenaar
4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen en tevens de netto contante waarde van de kosten en de opbrengsten te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot netto contante waarden per 1-1-2024 van de kosten, de opbrengsten, het begrote eindresultaat en de daarop gebaseerde exploitatiebijdragen. 4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.
Parameter Kostenstijging 2024 Kostenstijging 2025 e.v. Opbrengstenstijging 2024 Opbrengstenstijging 2025 e.v. Rente/verdisconteringsfactor
Waarde 3,00% 2,00% 0,00% 2,00% 2,25%
Prijspeil Einddatum
1-1-2024 31-12-2035
27
Tabel 12: Parameters
4.8.2 FASERING Om de financiële gevolgen van de factor tijd (prijsstijgingen, rentelasten en rentebaten) te kunnen berekenen, is een fasering van de nominaal begrote kosten en opbrengsten noodzakelijk. Deze fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie en de netto contante waardeberekeningen. De fasering van de kosten is afgestemd op die van de opbrengsten (moment van gronduitgifte) en omgekeerd. Het exploitatiegebied is onderverdeeld in de volgende fasering: De fasering in de tijd is, voor wat betreft het bouw- en woonrijp maken en de vergunningverlening, in de volgende tabel weergegeven.
Fasering bijzondere werken en werkzaamheden
Periode bouwrijp maken
Ontsluiting vanuit Zuid op de (rotonde van de) 2024-2025 Doetinchemseweg Onsluiting vanuit Noord op de (rotonde van de) 2029-2030 Doetinchemseweg
Periode woonrijp maken 2028-2028
2034-2035
Tabel 13: Fasering bijzondere werken en werkzaamheden
Bouwrijp Deelgebied maken
Verlerning omgevings vergunning bouwen
Woonrijp maken
Fase 1A Fase 1B Fase 2 Fase 3 Fase 4
2025-2027 2025-2027 2027-2029 2030-2032 2032-2034
2028-2028 2028 -2028 2030-2030 2033-2033 2035-2035
2024-2025 2024-2025 2026-2027 2029-2030 2031-2032
Tabel 14: Faseringstabel
28
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
De Tuit 025.11468 Woningbouw 4-3-2024
Overzicht Planning Investeringen Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Buitenplanse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
0 29668,46 0 0 566473,7 722916,91 0 0 25867,993 2370183,7 1830939,2 182000 0 0 0 0 0
0 0 0 0 566473,7 722916,91 0 0 25867,993 0 14684,894 182000 883903,47 0 0 0 0
0 0 0 0 0 426057,55 0 0 25867,993 0 14684,894 182000 883903,47 0 0 0 0
0 0 0 0 0 426057,55 0 0 25867,993 0 14684,894 182000 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 2771602,9 0 25867,993 0 14684,894 182000 0 0 0 0 0
0 0 0 538914,93 0 585821,83 0 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 585821,83 2019650 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 324733 0 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 324733 0 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 2230983,4 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 1259764,7 0 25867,993 0 14684,894 0 0 0 0 0 0
2035
Opbrengsten 2024 Woningbouw Bijdragen
0 59204,2
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
3441272,1 0
3441272,1 0
5789581,8 0
2348309,7 0
2348309,7 0
2423205,7 0
2423205,7 0
4932356,6 0
2509150,9 0
2509150,9 0
0 0
Tabel 15: Totaaloverzicht fasering De fasering van de deelgebieden en van de werken en werkzaamheden is ook opgenomen in artikel 4 van de Regels van het exploitatieplan. Een uitgebreide weergave is opgenomen in de Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 16.
4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven op eindwaarde en op netto contante waarde.
29
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
De Tuit 025.11468 Woningbouw 4-3-2024
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten
Totaal
Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Buitenplanse voorzieningen
€ 10.090.200 € 321.692 € 451.358 € 538.915 € 1.132.947 € 4.119.059 € 8.282.001 €0 € 312.188 € 2.370.184 € 1.992.473 € 910.000 € 1.821.328
Totale Kosten
€ 32.342.345
Opbrengsten
Totaal
Nog te realiseren
Woningbouw Bijdragen
€ 32.165.815 € 164.856
Totale Opbrengsten
€ 32.330.672
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1-
Totaal
€0 € 29.668 €0 € 538.915 € 1.132.947 € 4.119.059 € 8.282.001 €0 € 310.416 € 2.370.184 € 1.992.473 € 910.000 € 1.767.808 € 21.453.471 Nog te realiseren € 32.165.815 € 59.204 € 32.225.019 Nog te realiseren
Boekwaarde € 10.090.200 € 292.024 € 451.358 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.773 €0 €0 €0 € 53.520 € 10.888.874 Boekwaarde €0 € 105.652 € 105.652 Boekwaarde
€0 € 29.668 €0 €0 € 566.474 € 722.917 €0 €0 € 25.868 € 2.370.184 € 1.830.939 € 182.000 €0 € 5.728.050 1-1-2024 €0 € 59.204
1-1-2025 €0 €0 €0 €0 € 566.474 € 722.917 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 € 182.000 € 883.903 € 2.395.847 1-1-2025 € 3.441.272 €0
1-1-2026 €0 €0 €0 €0 €0 € 426.058 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 € 182.000 € 883.903 € 1.532.514 1-1-2026 € 3.441.272 €0
1-1-2027 €0 €0 €0 €0 €0 € 426.058 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 € 182.000 €0 € 648.610 1-1-2027 € 5.789.582 €0
1-1-2028 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.771.603 €0 € 25.868 €0 € 14.685 € 182.000 €0 € 2.994.156 1-1-2028 € 2.348.310 €0
1-1-2029 €0 €0 €0 € 538.915 €0 € 585.822 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 1.165.290 1-1-2029 € 2.348.310 €0
€ 59.204
€ 3.441.272
€ 3.441.272
€ 5.789.582
€ 2.348.310
€ 2.348.310
1-1-2024 -€ 10.783.222
1-1-2025 -€ 16.717.716
1-1-2026 -€ 16.114.597
1-1-2027 -€ 14.565.064
1-1-2028 -€ 9.512.286
1-1-2029 -€ 10.515.749
-€ 5.728.050 € 59.204
-€ 2.395.847 € 3.441.272
-€ 1.532.514 € 3.441.272
-€ 648.610 € 5.789.582
-€ 2.994.156 € 2.348.310
-€ 1.165.290 € 2.348.310
Kosten Opbrengsten
-€ 32.342.345 € 32.330.672
-€ 21.453.471 € 32.225.019
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 2.126.741 € 3.200.010
-€ 2.126.741 € 3.200.010
-€ 23.026 €0
-€ 100.401 € 34.242
-€ 100.399 € 103.753
-€ 54.315 € 293.836
-€ 312.124 € 168.532
-€ 147.814 € 218.869
-€ 2.503.279,86 € 4.686,92
-€ 2.503.279,86 € 4.686,92
-€ 242.622,49 € 0,00
-€ 376.148,60 € 0,00
-€ 362.578,44 € 0,00
-€ 327.713,94 € 0,00
-€ 214.026,42 € 0,00
-€ 236.604,36 € 0,00
-€ 16.717.716 31-12-2024 -
-€ 16.114.597 31-12-2025
-€ 14.565.064 31-12-2026
-€ 9.512.286 31-12-2027
-€ 10.515.749 31-12-2028
-€ 9.498.278 31-12-2029
1-1-2030
1-1-2031
1-1-2032
1-1-2033
1-1-2034
1-1-2035
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom Stand per 31-12-
-€ 1.436.998
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 1.100.262 -€ 1.436.997 -€ 11.673
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
-€ 10.888.874 € 105.652
1-1-2024
-€ 10.783.222 1-1-2024 31-12-2035
-1.100.262 -1.436.997
De Tuit 025.11468 Woningbouw 4-3-2024
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten
Totaal
Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Buitenplanse voorzieningen
€ 10.090.200 € 321.692 € 451.358 € 538.915 € 1.132.947 € 4.119.059 € 8.282.001 €0 € 312.188 € 2.370.184 € 1.992.473 € 910.000 € 1.821.328
Totale Kosten
€ 32.342.345
Opbrengsten
Totaal
Nog te realiseren
Woningbouw Bijdragen
€ 32.165.815 € 164.856
Totale Opbrengsten
€ 32.330.672
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1-
Totaal
€0 € 29.668 €0 € 538.915 € 1.132.947 € 4.119.059 € 8.282.001 €0 € 310.416 € 2.370.184 € 1.992.473 € 910.000 € 1.767.808 € 21.453.471 Nog te realiseren € 32.165.815 € 59.204 € 32.225.019 Nog te realiseren
Boekwaarde € 10.090.200 € 292.024 € 451.358 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.773 €0 €0 €0 € 53.520 € 10.888.874 Boekwaarde €0 € 105.652 € 105.652 Boekwaarde
€ 2.646.025 1-1-2030 € 2.423.206 €0
€0 €0 €0 €0 €0 € 324.733 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 365.286 1-1-2031 € 2.423.206 €0
€0 €0 €0 €0 €0 € 324.733 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 365.286 1-1-2032 € 4.932.357 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 2.230.983 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 2.271.536 1-1-2033 € 2.509.151 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 40.553 1-1-2034
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.259.765 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0 € 1.300.318 1-1-2035
€ 2.509.151 €0
€0 €0
€ 2.423.206
€ 2.423.206
€ 4.932.357
€ 2.509.151
€ 2.509.151
€0
1-1-2030 -€ 9.498.278
1-1-2031 -€ 10.049.971
1-1-2032 -€ 7.948.975
1-1-2033 -€ 2.843.259
1-1-2034 -€ 2.707.767
1-1-2035 € 208.307
-€ 2.646.025 € 2.423.206
-€ 365.286 € 2.423.206
-€ 365.286 € 4.932.357
-€ 2.271.536 € 2.509.151
-€ 40.553 € 2.509.151
-€ 1.300.318 €0
Kosten Opbrengsten
-€ 32.342.345 € 32.330.672
-€ 21.453.471 € 32.225.019
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 2.126.741 € 3.200.010
-€ 2.126.741 € 3.200.010
-€ 393.993 € 278.831
-€ 63.671 € 332.872
-€ 72.250 € 789.748
-€ 498.122 € 459.972
-€ 10.954 € 519.355
-€ 349.673 €0
-€ 2.503.279,86 € 4.686,92
-€ 2.503.279,86 € 4.686,92
-€ 213.711,26 € 0,00
-€ 226.124,34 € 0,00
-€ 178.851,93 € 0,00
-€ 63.973,32 € 0,00
-€ 60.924,76 € 0,00
€ 0,00 € 4.686,92
-€ 10.049.971 31-12-2030
-€ 7.948.975 31-12-2031
-€ 2.843.259 31-12-2032
-€ 2.707.767 31-12-2033
€ 208.307 31-12-2034
-€ 1.436.997 31-12-2035
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom Stand per 31-12-
-€ 1.436.998
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 1.100.262 -€ 1.436.997 -€ 11.673
-€ 10.888.874 € 105.652
€0 €0 €0 €0 €0 € 585.822 € 2.019.650 €0 € 25.868 €0 € 14.685 €0 €0
-€ 10.783.222 1-1-2024 31-12-2035
-1.100.262 -1.436.997
Tabel 16: Financieel resumé
30
De tabel laat zien dat de exploitatie-opzet sluit op een negatief eindresultaat op de bedrijfseconomische netto contante waarde per 1-1-2024.
4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENGSTEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante waarde van de kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger is dan de geraamde netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor dit exploitatieplan ziet deze berekening er als volgt uit.
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
De Tuit 025.11468 Woningbouw 4-3-2024
Berekening aftopping Macro aftopping Totaal inbrengwaarde van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten
NCW per 1-1-2024 € 10.595.077,67 € 21.423.127,46 € 32.018.205,13
Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten
€ 163.553,70 € 31.854.651,43
Totale opbrengsten uitgiften
€ 30.754.389,80
Maximaal te verhalen kosten
€ 30.754.389,80
Tabel 17: Maximaal te verhalen kosten Het blijkt dat er sprake is van macro aftopping en dat daardoor niet alle kosten kunnen worden verhaald. De verhaalbare kosten zijn € 30.754.389,80.
4.10 BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat, voor de bepaling van de hoogte van de bruto exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden moeten worden berekend en vastgesteld. In paragraaf 4.10.1 wordt toegelicht hoe daar invulling aan is gegeven. In paragraaf 4.10.2 wordt weergegeven hoe de bruto en netto exploitatiebijdragen zijn berekend. De netto exploitatiebijdrage wordt berekend door, conform artikel 6.19 Wro, op de bruto exploitatiebijdrage twee aftrekposten toe te passen: a.
De inbrengwaarde van de gronden die in de aanvraag voor de vergunning voor het bouwen zijn begrepen.
b.
De kosten die de aanvrager heeft gemaakt tot het moment van deze vergunningaanvraag, voor zover die kosten niet hoger zijn dan de bedragen die in het exloitatieplan daarvoor zijn geraamd. 31
Wat onderdeel a betreft is de inbrengwaarde af te leiden uit paragraaf 4.4 van deze toelichting van het exploitatieplan (met de bijlage van het taxatierapport). Wat onderdeel b betreft zal de aanvrager zelf de bewijsstukken van de gemaakte kosten moeten meeleveren met de gegevens voor zijn vergunningaanvraag.
4.10.1 GEWOGEN EENHEDEN EN BRUTO EN NETTO BIJDRAGE PER KAVEL Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan is de opbrengstpotentie bepalend. Daartoe wordt gerekend met basiseenheden en wegingsfactoren, die resulteren in gewogen eenheden. Als basiseenheid is 1 woning (grondprijs) gehanteerd. De basis voor de weging is een grondwaarde van € 15.166 op netto contante waarde per m2 uitgeefbaar. Deze waarde komt overeen met de grondprijs (op netto contante waarde) voor een sociale huur appartement. De gewogen eenheden zijn een vermenigvuldiging de basiseenheden en de wegingsfactoren.
Op die manier worden kosten verhaald en naar ‘draagkracht' verevend. In tabel 10 in paragraaf 4.6.3. is het bouwprogramma van dit exploitatieplan daarom ook al onderverdeeld in categorieën gericht op kostenverhaal en dus op basis van de bovenstaande benadering. De exploitatiebijdrage wordt per kavel berekend en in rekening gebracht, een en ander conform de Verkavelingskaart. Bij wijze van service is ook opgenomen wat de bijdrageberekening per eigenaar is. In bijage 6 is berekend wat de bruto exploitatiebijdrage per kavel is.
Op basis van die berekeningen is, bij wijze van informatieverstrekking, ook bepaald wat de bijdrage per eigenaar is. In de onderstaande tabel en in bijlage 18 is het aantal gewogen eenheden en de brutoexploitatiebijdrage (op netto contante waarde per 1 januari 2024) per eigenaar weergegeven.
32
Eigenaar/eigendom Aantal woningen Gewichtsfactor 1 34 4,55 2.1 54 4,27 2.2 21 3,43 3.1 0 0,00 3.2 0 0,00 4 80 2,43 5 4 1,59 6 38 3,08 7.1 0 0,00 7.2 0 6,87 7.3 102 3,41 7.4 0 0,00 7.5 0 0,00 7.6 0 0,00 7.7 0 0,00 8 25 4,91 9 46 3,86 10 26 3,25 11 0 8,48 12 1 8,62 13 19 3,08 14 0 5,23 15 19 4,06 16 81 3,01 17.1 0 0,00 17.2 0 0,00 17.3 0 14,93 18 4 6,95 19 12 5,67 Totaal
Gewogen eenheden Bijdrage per eenheid Bruto exploitatiebijdrage 154,47 € 15.418 € 2.381.595 232,31 € 15.418 € 3.581.716 73,72 € 15.418 € 1.136.604 0,00 € 15.418 € 0,00 € 15.418 € 194,77 € 15.418 € 3.002.944 6,38 € 15.418 € 98.375 115,84 € 15.418 € 1.785.970 0,00 € 15.418 € 0,28 € 15.418 € 4.278 346,45 € 15.418 € 5.341.543 0,00 € 15.418 € 0,00 € 15.418 € 0,00 € 15.418 € 0,00 € 15.418 € 122,76 € 15.418 € 1.892.728 178,49 € 15.418 € 2.751.924 84,43 € 15.418 € 1.301.801 4,18 € 15.418 € 64.395 12,09 € 15.418 € 186.340 57,84 € 15.418 € 891.843 0,14 € 15.418 € 2.155 75,56 € 15.418 € 1.164.989 243,28 € 15.418 € 3.750.959 0,00 € 15.418 € 0,00 € 15.418 € 0,13 € 15.418 € 1.944 25,76 € 15.418 € 397.175 65,84 € 15.418 € 1.015.112