Bijlage 1 Toelichting Hoofdstraat 3 Varsselder-Veldhunten en Westelijke Oude Aaltenseweg 5 Varsseveld.pdf

Bestemmingsplan | Toelichting

Hoofdstraat 3 te Varsselder vml Zaal De Zon en Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld Gemeente Oude IJsselstreek

Datum: 2 september 2024 Projectnummer: 210417 ID: NL.IMRO.1509.BP000188-VA01

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 5 8

2

Planbeschrijving

9

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

9 10

3

Beleid en regelgeving

16

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

16 18 21 28

4

Milieu- en omgevingsaspecten

29

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Milieueffectrapportage Bodem Geluid Verkeer en parkeren Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Stikstof Geur Archeologie Cultuurhistorie

29 29 31 32 33 35 37 39 45 49 50 50 51

5

Wijze van bestemmen

53

5.1 5.2

Algemeen Bestemmingsplan

53 54

6

Uitvoerbaarheid

56

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

56 56

Bijlagen Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Hoofdstraat 3 Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek Westelijke Oude Aaltenseweg 5 Bijlage 3: Quick scan bedrijven en milieuzonering Westelijke Oude Aaltenseweg 5 Bijlage 4: Quick scan natuur (Beide locaties) Bijlage 5: Archeologisch onderzoek Hoofdstraat 3 Bijlage 6: Quick scan geur Hoofdstraat 3 Bijlage 7: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (beide locaties) Bijlage 8: Nader onderzoek Wet natuurbescherming Bijlage 9: Stikstofonderzoek Bijlage 10: Inpassingsplan Hoofdstraat 3 Bijlage 11: Inpassingsplan Westelijke Oude Aaltenseweg

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Binnen de kleine kernen van de gemeente Oude IJsselstreek is behoefte aan woningen voor starters om de kleine kernen leefbaar te houden in de toekomst. In het kader van de Kleine Kernen Aanpak is een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Rijnlandhaven Makelaardij B.V. is voornemens om de bestaande horeca locatie aan de Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten om te zetten naar een woonbestemming. De bestaande bebouwing wordt omgezet naar een woning en op de bestaande parkeergelegenheid zullen vier woningen in de vorm van een vier-aaneengebouwde woning gerealiseerd worden. Tevens zal aan de Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld een bedrijfsbestemming omgezet worden, de bestaande bebouwing zal gesloopt worden en er zal één vrijstaande woning gerealiseerd worden. Op basis van het huidige bestemmingsplan ‘Buitengebied Oude IJsselstreek 2017’ zijn de gronden aan de Hoofdstraat voorzien van een horeca bestemming. De locatie aan de Westelijke Oude Aaltenseweg is voorzien van een bedrijfsbestemming. Om ter plaatse de gewenste woonkavels mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan benodigd waarbij de enkelbestemming ‘Wonen’ wordt toegevoegd voor beide locaties.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied bestaat uit twee locaties in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Het betreft de locatie Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten en de locatie Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld. Hoofdstraat 3, Varsselder-Veldhunten De planlocatie aan de Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten is kadastraal bekend als kadastrale gemeente Gendringen, sectie L, nummers 2146, 2147, 2148, 2338, 2535 en 3537. De totale oppervlakte bedraagt 3.960 m 2. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging in ten opzichte van de omliggende kernen en de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

3

Afbeelding 1: Globale ligging plangebied (rode ster in relatie tot de omliggende kernen (bron: pdok.nl)

Afbeelding 2: Globale begrenzing plangebied (rood kader) bron: pdok.nl

Westelijke Oude Aaltenseweg 5, Varsseveld De planlocatie Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld is kadastraal bekend als gemeente Varsseveld, sectie D, nummer 3234. De planlocatie heeft een oppervlakte van circa 3.000 m2. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging in ten opzichte van de omliggende kernen en de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

4

Afbeeding 3: Globale ligging plangebied (rode ster in relatie tot de omliggende kernen (bron: pdok.nl)

Afbeelding 4: Globale begrenzing plangebied (rood kader) bron: pdok.nl

1.3

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oude IJsselstreek 2017’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Oude IJsselstreek op 28 juni 2018. Hoofdstraat 3, Varsselder-Veldhunten Het plangebied aan de Hoofdstraat te Varsselder-Veldhunten heeft de enkelbestemming ‘Horeca’ en een klein gedeelte ‘Agrarisch’, tevens heeft het de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’. Het is gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak, van de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning’ en ‘horeca tot en met categorie 5

4’, daarnaast is het gedeeltelijk voorzien van de maatvoering ‘maximum bebouwd oppervlak: 825 m2’ en ‘maximum bouwhoogte: 8 m en goothoogte: 4,5 m’.

Afbeelding 5: Verbeelding van het vigerend bestemmingsplan, plangebied aan de Hoofdstraat te Varsselder-Veldhunten is blauw omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Westelijke Oude Aaltenseweg 5, Varsseveld Het plangebied aan de Westelijke Oude Aaltenseweg heeft de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Agrarisch met waarden’. De bestemming ‘Agrarisch met waarden’ is tevens voorzien van de gebiedsaanduiding ‘overige zone – Reliëf’. De bestemming ‘Bedrijf’ is voorzien van een bouwvlak en de maatvoeringen ‘maximum bebouwd oppervlak 130 m2’ en ‘maximum bouwhoogte: 8 m en goothoogte: 5 m’.

Afbeelding 6: Verbeelding van het vigerend bestemmingsplan, plangebied aan de Westelijke Oude Aaltenseweg te Varsseveld is rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

6

Agrarisch met waarden De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • agrarische doeleinden; • een grondgebonden agrarisch bedrijf; • een niet grondgebonden agrarisch bedrijf, alsmede voor:

• • • •

•

•

aan huis verbonden beroepen; paardenbakken; productiegebonden detailhandel als nevenactiviteit; extensief (dag)recreatief medegebruik, voor zover daarmee de agrarische functie van de gronden niet onevenredig wordt aangetast waaronder een kleinschalig speelterrein met bijbehorend parkeerterrein; kleinschalige windturbines en zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie op gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen een agrarisch bouwvlak ten behoeve van de eigen energievoorziening; water en voorzieningen voor de waterhuishouding

Bedrijf De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • één bedrijf per bestemmingsvlak voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten • kantoor; • productiegebonden detailhandel; • buitenopslag; • aan huis verbonden beroep; • kleinschalige windturbines en zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie op gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen een bouwvlak ten behoeve van de eigen energievoorziening, met dien verstande dat voor kleinschalige windturbines een afstand wordt aangehouden tot de belemmeringenstrook van een gasleiding van de grootste waarde van ofwel de bladworpafstand bij nominaal toerental ofwel de afstand gelijk aan de masthoogte + 1/3 wieklengte; met de daarbij behorende bouwwerken, (toegangs)paden, wegen, tuinen, erven, parkeer- en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Horeca De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • een horecabedrijf in de horecacategorie 4, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca categorie 4'; • het wonen in een bedrijfswoning met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding: o 'bedrijfswoning', maximaal één bedrijfswoning is toegestaan; • aan huis verbonden beroep;

7

•

kleinschalige windturbines en zonnepanelen voor de opwekking van duurzame energie op gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen een bouwvlak ten behoeve van de eigen energievoorziening, met dien verstande dat voor kleinschalige windturbines een afstand wordt aangehouden tot de belemmeringenstrook van een gasleiding van de grootste waarde van ofwel de bladworpafstand bij nominaal toerental ofwel de afstand gelijk aan de masthoogte + 1/3 wieklengte; met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen, erven, parkeer- en groenvoorzieningen. Waarde – Archeologische Verwachting 1 De voor 'Waarde - Archeologische Verwachting 1' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Ten aanzien van het bouwen van bebouwing gelden de volgende regels: • bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 250 m2 en de grondbewerking dieper is dan 30 cm vanaf het maaiveld, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden, waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld;

1.4

Leeswijzer Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheidsaspecten en milieuaspecten. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6).

8

2 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie Het plangebied bestaat uit twee verschillende locaties. Het betreft de locatie aan de Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten waar een horeca gelegenheid met parkeervoorziening gevestigd is. De tweede locatie is gelegen aan de Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld waar een bedrijfsbestemming aan het perceel is toegekend. Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten De locatie aan de Hoofdstraat 3 is gelegen in het buurtschap Veldhunten. Veldhunten maakt als buurtschap onderdeel uit van de kern Varsselder. De Varsselder en Veldhunten zijn gelegen in het westen van de gemeente Oude IJsselstreek en zijn omringt door agrarische gronden.

Afbeelding 7: Zicht vanaf de Hoofdstraat op de planlocatie (bron: google.maps)

Afbeelding 8: Zicht vanaf de Hoofdstraat op de planlocatie (bron: google.maps)

9

Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld De locatie aan de Westelijke Oude Aaltenseweg 5 is gelegen ten zuiden van de kern Varsseveld. De planlocatie ligt aan de dorpsrand en in de directe omgeving zijn verschillende woonbestemmingen in de vorm van lijnbebouwing gelegen. De overige gronden zijn voornamelijk agrarisch in gebruik. De Westelijke Oude Aaltenseweg is een smalle weg welke enkel gebruikt wordt door bestemmingsverkeer.

Afbeelding 9: Zicht vanaf de Westelijke Oude Aaltenseweg op de planlocatie (bron: google.maps)

Afbeelding 10: Zicht vanaf de Westelijke Oude Aaltenseweg op de planlocatie (bron: google.maps)

2.2

Toekomstige situatie Beide locaties zullen omgevormd worden tot woningbouwlocaties. De huidige horeca bestemming aan de Hoofdstraat te Varsselder-Veldhunten en de bedrijfsbestemming aan de Westelijke Oude Aaltenseweg te Varsseveld zullen verdwijnen en de beide locaties krijgen de bestemming ‘Wonen’. Op de locatie Hoofdstraat liggen 825 m2 aan bouwmogelijkheden, het college heeft er mee ingestemd dat met de bouw van 4 woningen slechts een deel van deze 825 m2 wordt ingevuld. De bestaande woning + bijgebouw heeft een totale maximale oppervlakte van 250 m2 en de 4 nieuwbouw woningen met bijgebouwen krijgen een gezamenlijke oppervlakte van 370 m 2, tezamen is dat 620 m2. Deze oppervlaktes worden geborgd in de bestemmingsplan regels. Het resterende deel (825 m2 – 620 m2) 205 m2 wordt ingezet ten behoeve van de trans-

10

formatie van de Westelijke Oude Aaltenseweg, daarnaast komt op die locatie 130 m2 aan bedrijfsbebouwing te vervallen. Met het resterende deel van de Hoofdstraat en de 130 m2 op de eigen locatie wordt één woning gerealiseerd aan de Westelijke Oude Aaltenseweg. Naast de directe bouwmogelijkheden is met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om nog twee woningen te realiseren aan de Westelijke Oude Aaltenseweg. Hiervoor dient voor de tweede woning 750 m2 aan bebouwing in het buitengebied in de gemeente Oude IJsselstreek gesloopt te worden en voor de derde woning nog eens 1.000 m2. Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten Het bestaande gebouw op de locatie blijft behouden en zal omgevormd worden tot woonhuis. Naast dit woonhuis worden op het gedeelte dat nu de parkeervoorziening vier aaneengebouwde woningen gerealiseerd, waarbij de buitenste woningen levensloopbestendig zullen zijn en de twee binnenste woningen zijn starterswoningen. Aan de achterzijde van het bestaande gebouw wordt een parkeergelegenheid en een achterom voor de nieuwe woningen gerealiseerd. In navolgende afbeelding is de gewenste inrichting uitgewerkt.

Afbeelding 11: Inrichtingstekening voor de beoogde situatie (bron: ERS Architecten)

Voor de locatie is ook een landschappelijk inpassingsplan 1 opgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt voor de landschappelijke inpassing van de bestaande woning en vier nieuwe woningen is dat het gebied een landschappelijke, groene uitstraling krijgt, passend in de landschappelijke omgeving van Veldhunten. Verschillende landschapselementen dragen daar aan bij: • Bomen en struweel. • Solitaire bomen aan de straatzijde.

1

SAB. Landschappelijk inpassingsplan Hoofdstraat 3. 28 juni 2023 11

• •

Solitaire (fruit)bomen verspreid over de kavels. Hagen rondom de kavels.

Het parkeren wordt achter de voorgevellijn gerealiseerd, uit het zicht. De overige parkeerplaatsen komen achter de bestaande woning in een parkeerkoffer te liggen en worden uitgevoerd in grasbetonsteen om verharding te minimaliseren. Op deze manier liggen de parkeerplaatsen het meest uit het zicht en is uitbreiding van het parkeren mogelijk, mocht dit in de toekomst gewenst zijn. Om de landelijke en dorpse uitstraling te versterken worden opritten en paden naar de woning in halfverharding uitgevoerd en anders in klinkers. Het hekwerk met klimop wordt behouden. De klimop is dermate oud dat deze bloeit en hierdoor veel bijdraagt aan de biodiversiteit.

Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld De bedrijvigheid op de locatie wordt beëindigd. Het bestaande gebouw wordt gesloopt. De planlocatie wordt omgevormd ten behoeve van een woning. De kavel zal ongeveer 600 m2 groot zijn en parkeergelegenheid wordt op de eigen kavel gerealiseerd. Het hele plangebied krijgt de bestemming ‘Wonen’, maar het bouwvlak behelst maar circa een vierde van de totale oppervlakte. Navolgende afbeelding geeft de gewenste inrichting weer. Op navolgende afbeelding zijn naast de eerste woning ook de twee woningen (met stippellijn) weergegeven welke door middel van de wijzigingsbevoegdheid kunnen worden toegevoegd.

12

Afbeelding 12: Inrichtingstekening voor de beoogde situatie (bron: ERS Architecten)

Voor deze locatie is eveneens een landschappelijk inpassingsplan 2 opgesteld. De landschappelijke inpassing is tweeledig. Er is een inpassingstekening gemaakt waarbij enkel de eerste woning is weergegeven en er is een inpassingtekening opgesteld waarbij gebruik gemaakt is van de wijzigingsbevoegdheid zodat er nog twee extra woningen worden gerealiseerd. Vooralsnog wordt er één woning gerealiseerd in het plangebied. Het belangrijkste uitgangspunt voor de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning is dat het gebied een landschappelijke, groene uitstraling krijgt, passend in de landschappelijke omgeving van Varsseveld. Verschillende landschapselementen dragen daar aan bij: • Solitaire bomen. • Hagen rondom de woning. • Hoogstam boomgaard. • Vogelbosje op het perceel. • Mantel- zoomvegetatie bij het bos. • Kruidenrijkgrasland.

2

SAB. Landschappelijk inpassingsplan Westelijke Oude Aaltenseweg. 21 februari 2023 13

Wanneer gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsbevoegdheid om nog twee extra woningen toe te voegen worden deze gerealiseerd ter hoogte waar in de eerste inpassingstekening kruidenrijkgrasland is ingetekend. Het kruidenrijkgrasland heeft plaats gemaakt voor de nieuwe bebouwing. De bomen kunnen blijven staan doordat hier in de eerste schets rekening mee is gehouden. De nieuwe woningen kijken tussen de bomen door uit op het landschap. De wal met bomen is nu volledig verdwenen en heeft plaats gemaakt voor nieuwe eiken.

14

15

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven; 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen.

Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties Toetsing In de NOVI zijn alleen uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie binnen Oude IJsselstreek. Door deze locatie te kiezen wordt duurzaam gebruik gemaakt van de ruimte en is het plan in lijn met het gestelde in de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Natuurnetwerk Nederland (NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

16

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij het NNN en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van het NNN is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in juridisch-planologische procedures te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Het voorgenomen project raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening. Onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen of meer wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling 3.

Gelet op jurisprudentie en het feit dat het voorgenomen plan ruimte biedt aan vijf nieuwbouwwoningen en één bedrijfswoning dat door functiewijziging omgezet wordt naar reguliere woning, is voorliggende ontwikkeling niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.1.4

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet strijdig met het rijksbeleid.

3

Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953). 17

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie en -verordening Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld. − Gezond en veilig. Dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. − Schoon en welvarend. Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Onderdeel van de Omgevingsvisie zijn diverse thematische visieschetsen met de volgende thema’s: − Energietransitie: van fossiel naar duurzaam. − Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer. − Circulaire economie: sluiten van kringlopen. − Biodiversiteit: werken met de natuur. − Bereikbaarheid: duurzaam verbonden.

− Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio. − Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. De Omgevingsvisie bevat de strategische ambities voor de lange termijn. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

18

Toetsing In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in de regionale woonagenda. In paragraaf 1.1.1 is aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de regionale woonagenda. 3.2.2

Regionale woonagenda 2015-2025 De regionale woonagenda 2015-2025 is begin 2015 tot stand is gekomen in samenspraak tussen beleidsmedewerkers, bestuurders, burgers, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Na vaststelling door de zeven gemeenteraden, alsmede door de besturen van de woningcorporaties en GS van de provincie, vormt dit document het kader voor de uitvoering en dient het tevens als uitgangspunt voor de vraag aan de samenleving om ideeën en plannen. Samen met organisaties, ondernemers en bewonersorganisaties willen de gemeenten, woningcorporaties en provincie in partnerschap aan de slag met het realiseren van de ambities, doelen en kansen uit deze agenda. Deze woonagenda richt zich primair op het ontwikkelen van een evenwichtige kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad en secundair op het voorkomen en aanpakken van leegstand in maatschappelijk vastgoed en op wonen en zorg. Daarnaast willen we de Achterhoek vitaal houden en dat betekent onder meer inzetten op wonen en zorg, basisonderwijs, sport en op bottom-up initiatieven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt: 1. We hebben (bijna) voldoende woningen 4 (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Op basis van de huidige inzichten is het noodzakelijk om de ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen. Vooralsnog wordt een verlaging van 10% afgesproken.

Aan de hand van de Woningmarktmonitor 2016 vindt in het vierde kwartaal van 2016 een evaluatie plaats m.b.t. de gerealiseerde toevoegingen, de aanwezige plancapaciteit en de verwachte woningbehoefte. Aan de hand van deze evaluatie wordt vastgesteld of verdere verlaging van de toe te voegen woningen plaats moet vinden. 2. Om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief) is een integrale aanpak nodig, waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isoleren, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Ook sloop/nieuwbouw kan een optie zijn. 3. Voor het leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn. 4. Wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze ontwikkelingen.

4

Met woningen wordt bedoeld de woonadressen (= verblijfsobjecten met een woonfunctie) 19

Toetsing De gebruikte oppervlakte van 825 m2 aan nieuw te bouwen woningen was al een bestaand recht. Er is zodoende geen sprake van het toevoegen van nieuwe bebouwingsmeters. Hiermee staat de ontwikkeling de doelstellingen van bovenstaand beleid niet in de weg. 3.2.3

Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek Voor de regio Achterhoek is de Regionale woondeal 2022-2030 opgesteld. De colleges van burgemeester en wethouders, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale woondeal. In de regionale woondeal is een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. Het gaat in de Achterhoek om de realisatie van in totaal 8.390 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal 60% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave

De belangrijkste locaties per gemeente zorgen voor de volgende sleutelprojecten:

De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van in totaal 5.867 woningen in het betaalbare segment, dat is 70% van de regionale woningbouwopgave. Onder het betaalbare segment vallen: 20

• • •

sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van nu circa 763 euro per maand middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal 1.000 euro per maand betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot 355.000 euro

Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘Betaalbaar wonen’ is daarom opgenomen dat circa 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. De regio zet zich in voor de realisatie van 472 middenhuurwoningen en 2.837 betaalbare koopwoningen. Dit is 40% van de regionale opgave. In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt gepland dat wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad, met een streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad. Hierbij kan de provincie rekening houden met specifieke situaties in gemeenten of in de regio, waarbij het toegroeien naar 30% sociale huur evident niet logisch of haalbaar is.

Toetsing Met onderhavige ontwikkeling wordt een bedrijfswoning omgezet naar reguliere woning, vier aaneengesloten woningen gerealiseerd bestaande uit twee levensloopbestendig en twee starterswoningen en een vrijstaande woning gerealiseerd. De vier aaneengesloten woningen vallen in het betaalbare segment, zodoende wordt aan dat percentage voldaan conform de woondeal. Het percentage sociale huur wordt echter niet behaald, maar binnen de gemeente Oude IJsselstreek wordt het percentage van 30% behaald met andere projecten. 3.2.4

Conclusie Dit plan is niet in strijd met het provinciaal en regionaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Toekomstvisie Oude IJsselstreek De gemeente Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. Een van die zeven opgaven betreft goed wonen. Het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (2017) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit wordt verder versterkt door de herontdekking van het platteland door mensen uit het westen, positieve migratiestroom en de banengroei. De kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek stellen voorwaarden aan nieuwe initiatieven voor woningbouw. De lokale

21

kwaliteitscriteria is hieraan toegevoegd. Hiermee wordt ruimte gegeven aan woningbouwinitiatieven. Toetsing Met de realisatie van 1 nieuwe woning aan de Westelijke Oude Aaltenseweg in Varsseveld en 4 nieuwe woningen en het omzetten van een horeca locatie naar een woning aan de Hoofdstraat in Varsselder sluit de ontwikkeling aan bij de Toekomstvisie. In Varsselder worden starterswoningen gebouwd vanuit het inwonersinitiatief Kleine Kernen aanpak. In Varsseveld wordt aan de rand van de kern een vrijstaande woning gerealiseerd. Deze woning zal levensbestendig worden gebouwd. 3.3.2

Structuurvisie Oude IJsselstreek2025 De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

Toetsing Met de realisatie van 1 nieuwe woning aan de Westelijke Oude Aaltenseweg in Varsseveld ter vervanging van een bedrijfsbestemming en het transformeren van een leegstaande horecabestemming naar 4 nieuwe woningen en het omzetten van een bedrijfswoning naar een regulierewoning aan de Hoofdstraat in Varsselder-Veldhunten sluit de ontwikkeling aan bij de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025.

3.3.3

Woonvisie gemeente Oude IJsselstreek 2018 en Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek Inleiding De gemeenteraad heeft in 2018 een woonvisie vastgesteld. De woonvisie is in vijf grote onderdelen gesplitst: − flexibel reageren op nieuwe en andere woonvragen − visie op sociale huurvoorraad − visie op woonzorg − visie op verduurzaming − visie op woningvoorraad en waarde behoud

22

De gemeente Oude IJsselstreek heeft met een krimp van de bevolking te maken. Er zal altijd nieuwbouw nodig blijven, maar daar zal sloop tegenover moeten staan om contingent te ‘kweken’, want: − de bevolkingssamenstelling verschuift, dus de vraag ook; hier is niet altijd een passend aanbod voor beschikbaar; − door deze verschuiving wordt een deel van het aanbod/de voorraad incourant en zal uit de markt vallen (of eruit genomen moeten worden); − deze transitie gaat gepaard met de verduurzamingsoperatie van de voorraad, alleen woningen met een goede energieprestatie hebben toekomstwaarde. De vraag is hoe snel de transitie zich gaat voltrekken. Binnen 10 jaar wordt echter volgens de prognoses de krimp voelbaar: prijsdaling van leeggekomen woningen en leegstand aan de onderkant van de woningmarkt. Op 24 november 2016 heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek (hierna: WBP) vastgesteld. De WBP is de gemeentelijke vertaling van de woningbouwafspraken die binnen de regio in de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 zijn gemaakt. Toetsing De onderdelen ‘visie op verduurzaming’ en ‘visie op waarde behoud’ zijn voor dit plan het meest van belang. Het doel is om in 2030 een energie-neutrale gemeente te krijgen.

De maatregelen rondom isolatie, efficiënte energieverbruik en het stimuleren van individuele en collectieve energieopwekking zijn voor de komende jaren de prioriteiten. Daarnaast is de gemeente met een integrale methode ‘The Natural Step (TNS)’ aan het experimenteren. Dit concept is bedoeld om een integrale benadering van circulaire economie te kunnen toetsen. Voorliggend plan hecht belang aan duurzaamheid. De woningen zullen aan de bijna energie-neutrale gebouwen (BENG) en aan de milieuprestatie gebouwen (MPG) normen voldoen. Zonnepanelen en warmtepompen zullen geïmplementeerd worden. De toegangsweg zal half verhard zijn, zodat het water makkelijker de grond in kan gaan. Regenwater wordt opgevangen via een infiltratievoorziening. Daarnaast wil de gemeente het kwaliteitsniveau en de waarde van de woningen borgen. De verschuiving van de woningvraag naar kleinere huishoudens moet niet ten koste gaan van verloedering van grotere woningen. De leegstand van bedrijfspanden moet echter ook voorkomen worden in het buitengebied, met het voorliggende initiatief zorgt dat de leegkomende bedrijfspanden herbruikt gaan worden en er worden nieuwe duurzame en levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Tussen conclusie Onderhavig plan past niet helemaal binnen de visie. Voorliggend plan sluit goed aan bij het duurzaamheidsbeleid.

De vrijstaande woningen voldoen niet aan het kenmerk van kleinere woningen. Echter bestaat er ook een opgave om de kwaliteit van het buitengebied te behouden dan wel te verbeteren. Daar voldoet het plan aan. Een vergelijking van de huidige en de toekomstige situatie laat echter zien dat de voordelen van het plan op dit punt zwaarder wegen dan de nadelen. De beoogde ontwikkeling voorkomt leegstand en verloedering van de bestaande situatie.

23

Daarom kan er geconcludeerd worden dat het plan niet in strijd is met de woonvisie en de beleidsnotitie. 3.3.4

Welstand Inleiding Het welstandsbeleid van de gemeente Oude IJsselstreek is omschreven in de Welstandsnota Gemeente Oude IJsselstreek. De nota is op 19 september 2013 vastgesteld. In de nota staan welstandscriteria die worden gebruikt bij de beoordeling of een bouwplan redelijkerwijs voldoet aan de eisen van welstand. Toetsing Het plangebied ligt in deze nota binnen het gebied 'Buitengebied’ voor het perceel Westelijke Oude Aaltenseweg en voor het perceel Hoofdstraat 3. Hoofdstraat 3 Het gemeentelijk beleid is gericht op het behoud van het rustige, groene en open karakter van Varsselder. De historische panden zijn door hun geringe aantal extra waardevol. Met hun karakteristieke verschijningsvorm dient dan ook zorgvuldig omgegaan te worden. Verdichting en schaalvergroting zijn af te raden. Het aanzicht van het dorp vanuit het buitengebied vraagt bijzondere aandacht, waarbij wordt gestreefd naar een ingetogen en evenwichtig bebouwingsbeeld. Bij toekomstige veranderingen dient de aanwezigheid van een voortuin uitgangspunt te zijn. Het plangebied (functieverandering en nieuwbouw) valt binnen welstandsniveau 2. De welstandsbeoordeling richt zich voor dit niveau op het handhaven of gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied. De gebouwen zijn veelal samengestelde massa's, als solitair element geplaatst in de groene context.

Voorliggend initiatief zorgt ervoor dat de rooilijn van de nieuwe woningen ongeveer gelijkgetrokken wordt met de naast gelegen woning ten wensten. De toevoeging van begroeiing en een riante vijver bieden een kwaliteitssprong aan de directe omgeving. Rondom de bebouwing is de verharding minimaal, zodat de groenstructuur niet versnippert. Westelijke Oude Aaltenseweg Het gemeentelijk beleid is gericht op handhaving van de bestaande karakteristieken binnen het buitengebied. Met de beoogde ontwikkeling wordt zo veel mogelijk ingespeeld op de karakteristiek van het omliggende gebied. Het plangebied (functieverandering en nieuwbouw) valt binnen welstandsniveau 3. De welstandsbeoordeling richt zich voor dit niveau op het handhaven of gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied. De gebouwen zijn veelal samengestelde massa's, als solitair element geplaatst in de groene context. Rondom de bebouwing is de verharding minimaal, zodat de groenstructuur niet versnippert. Voorliggend initiatief zorgt ervoor dat de rooilijn van de nieuwe woning ongeveer gelijkgetrokken wordt met de naast gelegen woning ten wensten. Daarnaast sluiten de bouwmassa en de vorm aan bij die van de omgeving. De toevoeging van begroeiing en het slopen van het bedrijfspand verminderen de ‘horizonverstopping’ en bieden een kwaliteitssprong aan de directe omgeving.

De gebouwen zijn veelal samengestel-

24

de massa's, als solitair element geplaatst in de groene context. Rondom de bebouwing is de verharding minimaal, zodat de groenstructuur niet versnippert. 3.3.5

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek De ‘Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek’ is een aanvulling op het beleidsdocument ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ voor het toetsen van woningbouwplannen. Het beleidsdocument is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 februari 2020 (geactualiseerd in april 2021) en dient als een instrument om te kunnen sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmark. Dit betekent de bouw van de ‘juiste’ woningen, van voldoende kwaliteit, in de juiste hoeveelheden en op de juiste locaties. De woningbehoefte binnen de gemeente bestaat voornamelijk uit levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor de startersdoelgroep. Vier typen woningbouwplannen zijn te onderscheiden waarvoor de lokale kwaliteitscriteria een kader biedt: − Bouwen op onbenutte inbreidingslocaties ‘van binnen naar buiten’. − Buitengebied: woningsplitsing van bestaande woningen. − Buitengebied: functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s). − Buitengebied: landgoederen met verplichte natuurcompensatie. De ruimtelijke kwaliteitswinst bij functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s) bestaat uit het slopen van de buiten gebruik geraakte agrarische bedrijfsbebouwing.

Het toestaan van woningbouw in de plaats van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing vormt een (economische) impuls op deze ‘op te ruimen’. Toetsing Hoofdstraat 3 Varsselder Het college van de gemeente Oude IJsselstreek heeft een principemedewerking gegeven aan de ontwikkeling van 26 tot 28 woningen op zes locaties in Varsselder en Veldhunten. De plannen zijn tot stand gekomen via de Kleine Kernen Aanpak, waarbij inwoners zelf het initiatief nemen en behoeftes inventariseren. Voor het perceel Hoofdstraat 3 in Varsselder is het programma Kleine Kernen Aanpak aan de orde. De horeca locatie is gezien de momentele leegstand een belangrijkrijke locatie om in te vullen zodat leegstand in de kern voorkomen wordt. Westelijke Oude Aaltenseweg Varsseveld Dit perceel is voor wat betreft de toekomstige ontwikkeling verbonden met het Hoofdstraat 3 in Varsselder. Het bestemmingsplan ‘Kleine Kernen’ Varsselder geeft voor het perceel Hoofdstraat 3 in Varsselder een hoger aantal te bouwen vierkante meters aan dan dat er feitelijk is gebouwd. Dit restant mag nu worden ingezet voor de bouw van de eerste woning aan de Westelijke Oude Aaltenseweg in Varsselveld. Op het terrein komt 130 m2 bedrijfsbebouwing te vervallen. Met het restant van de Hoofdstraat 3 in Varsselder kan de beoogde ontwikkeling gerealiseerd worden.

Voor een tweede en derde woning op het perceel worden momenteel sloopmeters gezocht. Om de bouw van de tweede woning mogelijk te maken moet 750 m2 worden gesloopt en voor de derde woning 1000 m2. Het slopen moet in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek plaats vinden. Zodra deze sloopmeters zijn gevonden zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld om de twee woningen planologische mogelijk te

25

maken, zodat op het perceel Westelijke Oude Aaltenseweg in Varsseveld in totaal drie woningen mogelijk zullen zijn. 3.3.6

Visie op landschap, natuur en groene kernen Met de Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen geeft de gemeente richting aan de gewenste en noodzakelijke ontwikkeling van de groene (landschaps)structuren in zowel het buitengebied als in de kernen. Het behouden van de bestaande basiskwaliteit aan landschap en groen in de kernen staat daarbij voorop. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen binnen de gemeente voor de toekomst weer verder versterkt kunnen worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komen - de jaren op dit landschap afkomen. Eveneens gaat de visie in op de gewenste vergroening in de kernen en de wijze waarop groen een rol kan spelen in het vergroten van de leefbaarheid. Toetsing Hoofdstraat 3 Varsselder Voor de locatie geldt dat er op het moment met het grote parkeerterrein veel verharding is en weinig groen. Vanwege de mogelijkheid om het terrein her te ontwikkelen wordt de kwaliteit aangepakt. In de planontwikkeling is rekening gehouden met verbetering van de locatie, dit is reeds uitgewerkt in de landschappelijke inpassing welke behandeld is in hoofdstuk 2. Westelijke Oude Aaltenseweg Varsseveld Het terrein heeft een bedrijfsbestemming en dient momenteel voor opslag. Deze bedrijfslocatie is, op deze locatie in het buitengebied grenzend aan een zandweg en waar in de omgeving voornamelijk sprake is van woningen, niet gewenst.

De functieverandering naar wonen zal een kwalitatieve winst zijn voor de omgeving. Het terrein wordt ingericht ten behoeve van het wonen. In het kampenlandschap waarbinnen het perceel ligt bestaat beplanting vooral uit houtwallen en houtsingels. Langs wegen staan bomenrijen en in het veld staan vaak solitaire bomen. Het terrein is omringt door bomen. Deze zullen in lijn met de visie zoveel als mogelijk behouden blijven, met een groene inrichting.

3.3.7

Boombeheerplan Oude IJsselstreek Het boombeheerplan, dat is opgesteld in juli 2022, heeft betrekking op het beheer van alle bomen in eigendom van de gemeente Oude IJsselstreek. Hier vallen zowel binnen als buiten de kom alle laan- en straatbomen onder, inclusief de bomen in parken. De bomen in grotere groenobjecten en de bossen worden niet meegerekend omdat deze als bos een vlakeenheid worden beheerd. Het plan bespreekt de lange termijnvisie en de werkwijze op het gebied van snoeien, kappen en planten van bomen. Het boombeheerplan wordt elke tien jaar geëvalueerd en geactualiseerd. In het proces van nieuwe ruimtelijke ontwikkeling spelen veel factoren een rol die van belang zijn voor de uiteindelijke inrichting. Binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten spant de gemeente zich in om aanwezige gezonde bomen duurzaam in te passen. Bestaande, gezonde bomen zijn dus leidend. In geval dit niet mogelijk is, vindt compensatie plaats. Bij aanleg- en bouwwerkzaamheden gelden regels voor bescherming van de aanwezige bomen. Bij aanplant van bomen staat kwaliteit centraal; kwantiteit 26

wordt bewaakt door het hanteren van kengetal van het minimaal aantal bomen/inwoner. Toetsing Hoofdstraat 3 Varsselder Op deze locatie is sprake van een bestaande heg met enkele solitaire bomen. In het landschappelijk inpassingsplan is reeds naar voren gekomen dat de heg en de bomen behouden blijven. Ook worden zichtlijnen verbeterd door bomen en planten aan te brengen en worden enkele grote bomen aan de straatzijde aangeplant om de groenstructuur van het dorp door te zetten. Westelijke Oude Aaltenseweg Varsseveld Op de planlocatie van de Westelijke Oude Aaltenseweg Varsseveld zijn diverse bomen in de vorm van laanbeplanting langs de weg, bij elkaar staande berken en een bestaand bosje aanwezig. Deze blijven allemaal behouden en aan de straat kant wordt de bomenrij aangevuld met eiken. De achtertuin wordt op groene wijze ingericht. Hier past hogere beplanting dan in de voortuin, zodat de kavel een zekere gelaagdheid krijgt. De inrichting van de achtertuin wordt door de toekomstige bewoners zelf gedaan. Solitaire bomen zullen al wel aangeplant worden om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen. Een kleine hoogstamboomgaard is toepasselijk in deze omgeving en wordt daarom op het meest westelijke perceel toegepast aan de straatzijde. Hiervoor worden hoogstam appelbomen aangeplant (6 stuks). 3.3.8

Woonwensenonderzoek Dorpshuizen en kleine Kernen (DKK) heeft een WoonWensenOnderzoek gehouden in Varsselder-Veldhunten naar de woningbouwbehoefte in Varsselder en Veldhunten voor de komende jaren. Het gehele WoonWensenOnderzoek-project is een samenwerking met VDVV (Verenging Dorpsbelangen Varsselder Veldhunten), gemeente Oude IJsselstreek en de inwoners zelf. Na de inventarisatie-gesprekken is met behulp van de tips van diverse personen is onderzocht welke locaties in Varsselder en Veldhunten mogelijk zijn voor woningbouw. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende 5 punten: • Er moet een duidelijke aantoonbare behoefte zijn • Vervanging grote woning door kleinere nieuwe woningen • Bestaande gebouwen verbouwen tot woningen • Inbreiding voor uitbreiding • Omwonenden goed betrekken bij de planvorming Vier van de ingediende woningbouwplannen zijn opgenomen in het door DKK aangeboden ‘Woonprogramma Varsselder-Veldhunten 2021-2025’ (een procesdocument). Na een informatieavond over deze vier locaties, bleek dat de vraag naar woningen groter is, dan het aanbod. Daarom is in overleg met de VDVV opnieuw gelegenheid gegeven locaties en plannen te presenteren. Toetsing Hoofdstraat 3 Varsselder Gezien de vraag groter is dan het aanbod laat zien dat er een behoefte is waar met onderhavig plan in wordt voorzien. Hoewel het nieuwbouw betreft en zodoende geen

27

bestaande gebouwen worden verbouwd betreffen het wel kleinere woningen op een inbreidingslocatie. De omwonende zijn betrokken bij het plan en met het aangrenzend gelegen Vijverplantenland maakt zelfs gedeeltelijk onderdeel uit van het plan. 3.3.9

Conclusie Dit plan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

3.4

Conclusie Het relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

28

4

Milieu- en omgevingsaspecten In navolgend hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan de diverse milieu- en omgevingsaspecten. Doordat het twee verschillende locaties betreft zullen de locaties afzonderlijk van elkaar getoetst worden. Elk aspect wordt algemeen ingeleid, gevolgd door een toetsing per locatie en afgesloten met één conclusie.

4.1

Milieueffectrapportage

4.1.1

Algemeen Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten.

4.1.2

Toetsing Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten Op onderhavige locatie wordt een horeca bestemming omgezet naar één burgerwoningen en worden vier woningen gerealiseerd. In de gevraagde situatie worden de in de onderdelen C en D van de bijlage van het Besluit m.e.r., genoemde drempelwaarden niet overschreden. Tevens komt de ontwikkeling niet voor in onderdeel C of D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Een passende MER-beoordeling is daarom niet noodzakelijk.

4.1.3

Toetsing Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld Op onderhavige locatie wordt een bedrijfsbestemming omgezet naar een woonbestemming en wordt een woning gerealiseerd. In de gevraagde situatie worden de in de onderdelen C en D van de bijlage van het Besluit m.e.r., genoemde drempelwaarden niet overschreden. Tevens komt de ontwikkeling niet voor in onderdeel C of D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Een passende MER-beoordeling is daarom niet noodzakelijk.

4.1.4

Conclusie Het aspect milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan. De ontwikkelingen zijn dermate beperkt dat deze niet gezien kunnen worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

4.2

Bodem Algemeen In het kader van de bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk.

29

4.2.1

Toetsing Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten Voor de gronden van de Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten is een verkennend bodem- en asbestonderzoek5 uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt het volgende: − de bodem op de locatie bevat in de bovengrond plaatselijk sporen baksteen of is zwak baksteenhoudend; − ter plaatse van de parkeerplaats zijn in zowel de boven- als het ondergrondmengmonster analytisch geen verontreinigingen aangetoond; − in de halverharding is in asbestmengmonster MMAP01 analytisch één asbestdeeltje (4-8 mm) aangetoond. De gewogen concentratie is 0,2 mg/kg d.s. In asbestmengmonster MMAP02 is analytisch geen asbest aangetroffen; − plaatselijk is in de bovengrond (grondmengmonster MMBG01) van het overige terrein een verhoogd gehalte aan PAK (10 van VROM) aangetoond boven de achtergrondwaarde; − in het overige grondmengmonster van de bovengrond (MMBG02) en in het ondergrondmengmonster MMOG03 zijn geen verontreinigingen aangetroffen; − in het grondwater zijn geen verhoogde gehalten boven de streefwaarde aangetroffen;

4.2.2

Toetsing Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld Voor de gronden van de Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld is een verkennend bodem- en asbestonderzoek6 uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt het volgende: − Uit de resultaten van de grond- en grondwatermonster blijkt dat er enkele licht verhoogde gehalten zijn aangetroffen. Deze resultaten geven geen aanleiding voor aanvullend onderzoek. Er is separaat een monster genomen van de puinhoudende grond. In dit monster is geen asbest aangetroffen. − Op de locatie is een puinverharding aanwezig. In de puinverharding zijn sterk verhoogde gehalten asbest aangetroffen in de fijne fractie. Zintuiglijk is geen asbest aangetroffen. De puinverharding strekt zich uit over circa 700 m2. De dikte van de puinfundatie varieert van 20 tot 45 cm. Bij een gemiddelde dikte van 32 cm, betekent dit dat er circa 225 m3 puin is verontreinigd met asbest. Omdat er sprake is van een weg (grond die bestemd is om door rij- of ander verkeer te worden gebruikt) waarin een gehalte asbest aanwezig is > 100 mg/kg d.s., is op basis van het Besluit asbestwegen sprake van een asbestweg. Sinds 1 januari 2000 is een asbesthoudende weg verboden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet de asbesthoudende weg gemeld worden aan de Inspectie Leefomgeving en Transport (IL&T).

Voor het verwijderen/afdekken dient dan een plan van aanpak opgesteld en ingediend te worden bij de Inspectie Leefomgeving & Transport. Na het indienen van dit plan kan worden gestart met de werkzaamheden om te het asbest te saneren, zodat hiermee wordt voldaan aan het Besluit asbestwegen milieubeheer. Hierna is de locatie op basis van de milieuhygiënische kwaliteit geschikt voor het beoogde gebruik.

5 De Klinker. Verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek, Hoofdstraat 3. Rapportnum-

mer: K221010131. Datum: 19 januari 2022. 6 De Klinker. Verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek, Westelijke Oude Aaltenseweg

5. Rapportnummer: K221010141. Datum: 19 januari 2022. 30

4.2.3

Conclusie Er zijn twee monsters die een gehalte asbest laten zien wat hoger is dan de interventiewaarde. Een nader onderzoek is niet uitgevoerd, aangezien IL&T kunnen stemmen met de sanering, zonder nader onderzoek. Na asbestsanering vormt het aspect bodem geen belemmering meer voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.3

Geluid Algemeen De mate waarin het geluid onder andere het gevoelige functies mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals woningen, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Wegen met een maximale snelheid van 30 km/uur zijn formeel uitgesloten van akoestisch onderzoek.

4.3.1

Toetsing Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten SAB heeft voor de ontwikkeling aan de Westelijke Oude Aaltenseweg 5 in Varsseveld en aan de Hoofdstraat in Varsselder onderzoek 7 naar akoestiek verricht. We zijn uitgegaan van de maximale ontwikkeling om reeds de haalbaarheid te beoordelen. Varsselder-Veldhunten Ten gevolge van de gezoneerde weg Hoofdstraat grenzend aan de planlocatie in Varsselder-Veldhunten wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, de hoogste geluidbelasting bedraagt 51 dB. Indien er wordt getoetst op het ontwerp wordt echter de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Voor het plan dienen hogere grenswaarden te worden aangevraagd. Deze dienen voor de vaststelling van het plan verkregen zijn. De maximale geluidbelastingen ten gevolge van de gezoneerde Hesterweg zijn lager dan de voorkeursgrenswaarde, er wordt voldaan aan de Wgh. Varsseveld Ten gevolge van de Westelijke Oude Aaltenseweg nabij de planlocatie in Varsseveld, wordt niet voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB in buitenstedelijk gebied, de hoogste geluidsbelasting bedraagt 57 dB. Indien er wordt getoetst op het ontwerp worden echter de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde beide niet overschreden. Er zijn maatregelen overwogen, maar deze zijn niet wense-

7 SAB. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. 14 april 2023, 210417.

31

lijk of niet effectief gebleken. Voor het plan dienen hogere grenswaarden te worden aangevraagd. Deze dienen voor de vaststelling van het plan verkregen zijn. De maximale geluidbelastingen per gebouw ten gevolge van de Haterinkdijk, de Sinderenseweg, de N818 en de Sturriskolkweg nabij het plangebied in Varsseveld zijn lager dan de voorkeursgrenswaarde, er wordt voldaan aan de Wgh. Cumulatie en nadere maatregelen bij de ontvanger Voor onderhavig plan is een hoogste gecumuleerde geluidbelasting op het ontwerp waarneembaar van 50 dB in Varsselder-Veldhunten en van 54 dB in Varsseveld, exclusief aftrek artikel 110g Wgh. Een bouwakoestisch onderzoek is noodzakelijk om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te waarborgen. 4.3.2

Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.4

Verkeer en parkeren

4.4.1

Algemeen Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer die wordt gegenereerd bij een bepaalde ontwikkeling en de benodigde parkeergelegenheid, hanteert het CROW8 kencijfers voor wat betreft verkeersgeneratie en benodigde parkeerplaatsen. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt

4.4.2

Toetsing Hoofdstraat 3 te Varsselder-Veldhunten Verkeer Op onderhavige locatie wordt een horeca bestemming omgezet naar één burgerwoningen en worden vier woningen gerealiseerd. Gelet op het feit dat het plangebied in een buurtschap is gelegen wordt gesteld dat de kencijfers voor ‘buitengebied’ aangehouden kunnen worden. De gemeente Oude IJsselstreek wordt conform CBSgegevens ten aanzien van de mate van stedelijkheid gezien als een ‘weinig stedelijk’. Voor de ontwikkeling van één tussen- of hoekwoning volgt uit de kencijfers dat er maximaal 7,8 extra verkeersbewegingen per etmaal ontstaan. Voor de vier woningen komt het neer op maximaal 31,2 verkeersbewegingen per etmaal. Het horecagebouw dat omgezet wordt naar burgerwoning zorgt volgens de kencijfers voor een 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Totaal zorgt de ontwikkeling voor afgerond 40 verkeersbewegingen per etmaal. Dit extra verkeer kan worden opgenomen in het huidige verkeersbeeld. Parkeren Net als de verkeersgeneratie is de parkeerbehoefte bepaald aan de hand van CROW, ASVV 2021, d.d. oktober 2021. Dit betekent dat een norm geldt van 2,4 per tussen- of hoekwoning, totaal zijn dat er afgerond 10. Aan de achterzijde van de vrijstaande wo-

8

CROW, ASVV 2021, d.d. oktober 2021 32

ning is parkeergelegenheid voor de nieuwbouw woningen. Voor de vrijstaande woning geldt een norm van 2,7, deze worden eveneens op eigen terrein gerealiseerd. 4.4.3

Toetsing Westelijke Oude Aaltenseweg 5 te Varsseveld Op onderhavige locatie wordt een bedrijfsbestemming omgezet naar een woonbestemming en worden een woning gerealiseerd. Gelet op het feit dat het plangebied buiten de bebouwde kom van Varsseveld is gelegen wordt gesteld dat de kencijfers voor ‘buitengebied’ aangehouden kunnen worden. De gemeente Oude IJsselstreek wordt conform CBS-gegevens ten aanzien van de mate van stedelijkheid gezien als een ‘weinig stedelijk’. Voor de ontwikkeling van een vrijstaande woning volgt uit de kencijfers dat er maximaal 8,6 extra verkeersbewegingen per etmaal ontstaan. Dit extra verkeer kan worden opgenomen in het huidige verkeersbeeld. Parkeren Net als de verkeersgeneratie is de parkeerbehoefte bepaald aan de hand van CROW, ASVV 2021, d.d. oktober 2021. Dit betekent dat een norm geldt van 2,8 per vrijstaande woning, deze worden op eigen terrein gerealiseerd.

4.4.4

Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.5

Luchtkwaliteit Algemeen Eisen met betrekking tot luchtkwaliteit zijn verankerd in de Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2 en vormen een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM 10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan. Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De derogatiebeschikking van de EU is in 2015 verlopen. De NSL is na 2015 tweemaal verlengd en betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio’s om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen.