Bijlage 1 Rapportage onderzoek hotelfunctie DRU Industriepark (openbaar deel).pdf

We zien daarom kansen voor een tweetal concepten: 1. Een regulier hotel: kleinschalig en authentiek 2. Lodges/meerpersoonseenheden met eigen faciliteiten

47

In de tabel hieronder zijn de twee concepten naast elkaar uitgewerkt. Voor beide concepten lichten we er de volgende gegevens uit: • De capaciteiten (kamers en bedden); • De marktsegmenten waarvoor het concept aansluit bij de wensen en behoeften; • Denkbare locaties op het DRU Industriepark en/of direct aangrenzende (buiten)gebied; • Overige aandachtspunten en overwegingen.

Tekst

Tabel. Uitwerking kansrijke concepten CONCEPT 1. REGULIER HOTEL, KLEINSCHALIG EN AUTHENTIEK • • • CONCEPT

CAPACITEIT

•

EEN ‘TRADITIONEEL HOTEL (NIVEAU 3-4*) OVERWEGEND BESTAANDE UIT 2-PERSOONSKAMERS SCHAKELBARE KAMERS WAARDOOR OOK IN TE ZETTEN VOOR GEZELSCHAPPEN MET MEER DAN 2 PERSONEN EEN AANTAL ‘SPECIALS’, ZOALS EEN BRUIDSSUITE OF EEN AANTAL KAMERS MET EIGEN FACILITEITEN ALS EEN KITCHENETTE VOOR ZAKELIJKE SHORT-STAY OF TOERISTISCHE GROEPEN

15-20 KAMERS MET SAMEN 30-40 BEDDEN INDIVIDUELE LOCATIEGEBONDEN ZAKELIJKE GASTEN TOERISTEN IN DE REGIO VANUIT BIJEENKOMSTEN, FEESTEN EN PARTIJEN OP DRU INDUSTRIEPARK

CONCEPT 2. LODGES / MEERPERSOONSEENHEDEN MET EIGEN FACILITEITEN • • •

LODGES / TINY HOUSES VOOR 2-, 4- EN 6- PERSONEN EENHEDEN MET EEN EIGEN BUITENRUIMTE HOTELSERVICES, ZOALS ONTBIJTSERVICE, DAGELIJKS AANKOMEN EN VERTREKKEN, OPGEMAAKTE BEDDEN

15-20 LODGES MET – REKENEND MET GEMIDDELD 5 BEDDEN – SAMEN 75 TOT 100 BEDDEN

• •

LOCATIE OP HET DRU INDUSTRIEPARK

GEKOPPELD AAN RUIMTELIJKE (ON)MOGELIJKHEDEN OP HET DRU INDUSTRIEPARK, DENK AAN DE KANSEN OP OF BIJ DE SSP HAL

ZO MOGELIJK BENUTTEN VAN DE GROENE/TOERISTISCHE KWALITEITEN OP EN RONDOM HET DRU INDUSTRIEPARK EN DE IJSSEL

MOGELIJKHEID TOT OPSCHALEN BIJ GEBLEKEN SUCCES LOOK & FEEL: INTEGREER DE HISTORIE VAN HET DRU INDUSRIEPARK IN HET HOTELCONCEPT BIJZONDERE ARCHITECTUUR VOOR HOTEL ZORGT VOOR MEER BEKENDHEID EN EEN EXTRA VERBLIJFSMOTIEF

POP-UP KARAKTER. DEMONTABELE EENHEDEN DIE GEMAKKELIJK ZIJN OP TE BOUWEN EN AF TE BREKEN. DAARDOOR IS EEN COMBINATIE VAN LOGIES EN EVENEMENTEN OP HET BUITENTERREIN MOGELIJK?

OVERIG

• • •

• •

ZAKELIJKE GROEPEN EN SHORT-STAY (GROTERE) TOERISTISCHE GROEPEN VANUIT BIJEENKOMSTEN, FEESTEN EN PARTIJEN OP DRU INDUSTRIEPARK

FOCUS MARKTSEGMENTEN

48

Is er behoefte voor zowel een kleinschalig/authentiek hotel als lodges op/bij het DRU Industriepark? Bij elkaar bestaan deze twee concepten uit 30-40 verblijfseenheden en 105 tot 140 bedden. Dit is hoger dan bij de bottom up bezoekraming. Wij raden daarom aan – als eerste fase te starten met één van de twee concepten. Welk concept wordt geprefereerd? Het is uiteraard aan een potentiële exploitant dit conceptueel en financieel uit te werken. Vanuit marktperspectief achten wij concept 1 – het ‘traditionele’ hotel – het meest kansrijk. Met een traditioneel hotel wordt ingespeeld op vraag die nu wordt misgelopen tijdens bijeenkomsten, feesten en partijen. Maar ook door toeristische en zakelijke vraag die niet persé op het DRU Industriepark moet zijn, maar wel in de omgeving aanwezig is, kan het hotel benut worden als verblijfslocatie. De uitgevoerde benchmark ondersteunt dit ook en laat zien dat op andere voormalige industriële erfgoedlocaties hotelkamers worden aangeboden. Aandachtspunten zijn er ook voor concept 1. De investeringen zijn hoger vergeleken met lodges. De flexibiliteit is minder groot, waardoor er minder mogelijkheden zijn om na de eerste jaren op te schalen. Om risico’s zo veel mogelijk te voorkomen is het raadzaam te beoordelen in hoeverre met dubbele bestemmingen gewerkt kan worden (logies en wonen?) wat de alternatieve aanwendbaarheid aanzienlijk vergroot.

Dit wil niet zeggen dat er geen kansen zijn voor concept 2, de lodges. Deze eenheden accommoderen met name groepen. Op dit vlak onderscheiden de lodges zich van de traditionele hotelkamers. Een ander onderscheidend punt is de locatie: de groene rand rond het DRU Industriepark. Concept 2 staat daarmee letterlijk en figuurlijk op iets grotere afstand van het DRU Industriepark. De lodges met een eigen buitenruimte hebben een hele andere entourage dan de hotelkamers. Dit maakt dat de lodges voor het DRU Industriepark een markt ontwikkelen. Deze kansen zijn er, maar het staat en valt bij goed ondernemerschap. De potentiële exploitant moet de accommodaties goed in de markt zetten voor zowel toeristische als voor zakelijke groepen. Hierbij is het onze voorkeur dat – in geval zowel concept 1 als concept 2 in de toekomst wordt ontwikkeld – deze bij voorkeur door dezelfde persoon/marktpartij wordt geëxploiteerd. Op deze wijze wordt als één geheel in de markt gezet.

49

7.6

Verdieping concept 1

In deze paragraaf werken op hoofdlijnen concept 1 door. We gaan in op het Programma van Eisen en rekenen op hoofdlijnen de exploitatie door. Programma van Eisen (PvE) We hebben allereerst het PvE globaal uitgewerkt, uiteindelijk uiteraard door de exploitant te fine-tunen. We gaan uit van: •

•

•

18 kamers (gemiddelde tussen 15-20) en 36 bedden, grotendeels schakelbaar en een aantal ‘specials’ als een bruidssuite en zelfvoorzienende kamers met een eigen kitchenette voor langer verblijf. Samenwerking met de Horeca BV, waardoor het Schaftlokaal als horecafaciliteit dient; Ook zaalruimten zijn indirect onderdeel van het hotel. Indien

Dit resulteert in een ruimtebeslag van circa 540 m2 voor de 18 kamers. Dit is exclusief ondersteunende ruimten als verkeersruimte (gangen, trappen), sanitaire ruimten, voorraad en opslag. Gezien het beperkte eigen voorzieningenniveau omvatten deze ondersteunende ruimten een klein deel van de totale vierkante meters. Op basis van ervaringscijfers gaan wij voor het geschetste concept 1 uit dat 25% van het totale ruimtebeslag bestaat uit deze ondersteunende ruimten. Het totale aantal m2 voor het kleinschalige/authentieke hotel komt dan uit op zo’n 725 m2. Exploitatiebegroting Om de doorrekening in het juiste perspectief te zien, zijn de volgende uitgangspunten van belang: • Ale bedragen zijn exclusief BTW;

gasten behoefte hebben aan zalen, boeken ze deze op het DRU Industriepark, niet in het hotelcomplex zelf.

•

Het hotelconcept bestaat derhalve overwegend uit de kamers met een bruidssuite en een aantal kamers met eigen faciliteiten als een kitchenette. Als eerste globale uitwerking:

•

• • •

15 schakelbare kamers van 25-30 m2; 1 bruidssuite van 60m2; 2 grotere zelfvoorzienende kamers van 30-40 m2.

•

De doorrekening heeft betrekking op een ‘volwaardig exploitatiejaar’. Doorgaans zijn enkele aanloopjaren (2 à 3) nodig alvorens een volwaardige exploitatie gedraaid wordt; We gaan in op de logies- en ontbijtomzet en daarmee samenhangende exploitatiekosten; Overige inkomstenbronnen zijn geen onderdeel van de doorrekening. Uitgangspunt is dat de samenwerking gezocht wordt met de DRU Industriepark Horeca BV en voor de horeca het Schaftlokaal wordt benut.

50

We gaan allereerst in op de raming van de omzet. Vervolgens wordt, uitgaande van kengetallen en ervaringscijfers, het niveau van de exploitatiekosten globaal geraamd. Dit mondt uit in een exploitatieresultaat (EBITDA). Let op: de doorrekening is gebaseerd op marktconforme ratio’s en ervaringscijfers. Met deze basis kunnen later in dit proces gerichte aanscherpingen doorgevoerd worden.

1. Omzet

Uitgangspunten • Capaciteit: 18 kamers die samen 36 bedden hebben; • Gemiddelde kamerbezetting: 65%, conform het gemiddelde van de regio Achterhoek; • Gemiddeld gerealiseerde kamerprijs: € 80 per nacht (excl. ontbijt), conform het gemiddelde in de regio Achterhoek; • Ontbijtbestedingen: € 12,50 per persoon.

Raming omzet Bovenstaande uitgangspunten leiden tot de volgende omzet:

Tabel. Raming omzet (€) OMZET (€) LOGIESOMZET

€ 341.640

HORECA OMZET (ONTBIJT)

€ 106.763

TOTAAL

€ 448.403

2. Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn gebaseerd op gemiddelden en marktconforme ratio’s (bronnen: HOSTA, Vastgoeddata, ervaringscijfers). Onderscheid wordt gemaakt tussen directe exploitatiekosten (met een direct verband met logies) en indirecte exploitatiekosten (met een minder directe relatie met logies; kosten die zonder overnachtingen ook gemaakt worden).

51

Uitgangspunten directe exploitatiekosten • Inkoopkosten: 25% van de horecaomzet. Licht ondergemiddeld, uitgaande van samenwerking met de Exploitatie BV; • Personeelskosten: 25% van de totale omzet. Dit komt uit op circa € 112.000. Hoeveel FTE zou dit vertegenwoordigen? Rekenend met € 35.000 per FTE (inclusief vakantiegeld, sociale lasten en pensioen) zou uit komen op ruim 3 FTE. Dit is een vrij beperkte personele inzet, in aanvulling op het bestaande personeelsbestand van de Horeca BV. Dit vergt samenwerking in de exploitatie met andere partijen. Later in deze paragraaf benoemen we dit bij de aandachtspunten/randvoorwaarden; • Huisvestingskosten (gas, elektra, water): 4% van de totale omzet; • Schoonmaak- en wasserijkosten: zo’n 8% van de totale omzet. De raming correspondeert dan met een bedrag van circa € 8 per kamernacht.

Uitgangspunten indirecte exploitatiekosten • Marketingkosten: 2% van de totale omzet. Om de geraamde bezetting uiteindelijk te halen, moet het hotel de naamsbekendheid opbouwen en zijn inspanningen nodig op gebied van marketing en promotie. Er moeten immers diverse marktsegmenten met eigen verblijfsmotieven aangesproken worden. NB: commissiekosten voor Online Travel Agencies (OTA’s) zijn verwerkt in de ‘overige exploitatiekosten’; • Administratie en algemeen, zoals belastingen, verzekeringen, kantoorkosten, opleidingen. 3% van de totale omzet, is licht ondergemiddeld; • (Klein) onderhoud en schoonmaak: 3% van de totale omzet, is licht ondergemiddeld; • Overige verkoop en exploitatie: commissiekosten OTA’s, kosten voor bedrijfsinventaris. Doorgaans ook front office kosten en telefoonkosten, uitgaande van samenwerking met de Exploitatie BV is gerekend met 8% van de totale omzet. Let op: huurkosten zijn geen onderdeel van deze doorrekening.

52

Raming exploitatiekosten De uitgangspunten leiden tot de volgende omvang per kostenpost.

Tabel. Exploitatiekosten

3. Operationeel resultaat (EBITDA) Voorgaande prognoses leiden tot een operationeel resultaat van circa € 185.000.

Tabel. Omzet

EXPLOITATIEKOSTEN DIRECTE EXPLOITATIEKOSTEN INKOOPKOSTEN HORECA

€ 26.691

PERSONEEL

€ 112.101

HUISVESTING (GEW, EXCL. HUUR)

€ 17.936

SCHOONMAAK EN WASSERIJ

€ 35.872

INDIRECTE EXPLOITATIEKOSTEN MARKETING

€ 8.968

ALGEMEEN EN ADMINISTRATIEF

€ 13.452

(KLEIN) ONDERHOUD EN SCHOONMAAK

€ 13.452

OVERIGE VERKOOP EN EXPLOITATIE

€ 35.872

TOTALE EXPLOITATIEKOSTEN

€ 264.344

OMZET

€ 448.403

EXPLOITATIEKOSTEN

€ 264.344

EXPLOITATIERESULTAAT (EBITDA)

€ 184.059

Het is lastig exact aan te geven welk deel van de investeringen terug te verdienen is vanuit de exploitatie. Ter indicatie wordt vaak uitgegaan van een (maximale) investeringsruimte van 7 à 8 keer de EBITDA. Om dit goed in beeld te krijgen moet in elk geval de volgende stappen gezet worden: • Het concept moet door betrokken en geïnteresseerde partijen met onze uitwerkingen als basis nader geconcretiseerd worden in een Programma van Eisen (PvE); • De exploitatiebegroting dient uiteraard getoetst en nader ingevuld te worden door betrokken partijen na uitwerking van een PvE. Zo is de huur (inkomsten voor eigenaar, kosten voor exploitant) geen onderdeel van bovenstaande begroting;

53

•

Ook de exacte afspraken tussen (vastgoed/grond)eigenaar en exploitant, de verhouding tussen eigen- en vreemd vermogen en het gewenste c.q. gevraagde rendement en rentepercentage zijn mede bepalend voor de kapitaallasten.

Aandachtspunten/randvoorwaarden Tot slot sommen we een aantal aandachtspunten/randvoorwaarden op die de (financiële) haalbaarheid van het concept vergroten. Deze zijn niet alleen van toepassing op concept 1 (regulier hotel), maar ook op concept 2 (lodges/meerpersoonseenheden). •

Streef naar onderlinge synergie op het DRU Industriepark. Door samenwerking met het Schaftlokaal en eventueel het Inspiratiecentrum als receptie en horecafaciliteit of door samenwerking tussen functies wordt het DRU Industriepark sneller als één geheel vermarkt met arrangementen, gecombineerde inkoop, onderlinge verwijzingen vinden plaats en het complex wordt als één geheel geëxploiteerd, etc.

•

Exploitatie door ter zake deskundige persoon/partij. Belangrijk is dat de exploitatie in handen is van een ervaren persoon/partij. Beoordeeld moet worden in hoeverre de Horeca exploitatie BV bereid is een rol te spelen in de hotelexploitatie en, zo ja, in welke mate.

•

Bijvoorbeeld door zelf de exploitatie ter hand te nemen, door personeel in te zetten, etc. In de doorrekening zijn wij uitgegaan van een (extra) personele inzet van ruim 3 FTE (excl. schoonmaak en wasserij). Dit vereist verdere invulling. Zo zou 24/7 bereikbaarheid, versterking van de marketing gewenst kunnen zijn, maar – indien samenwerking met een bestaande hotelier – kan ook dit op afstand geregeld worden. Dit is een toepassing van de huidige technologie, zie het navolgende punt. Achter de schermen kan het zodanig geregeld worden dat er een continue bereikbaarheid is, misschien niet eens vanuit/in Ulft. Kansen voor een leerhotel In een separaat traject worden de kansen voor een leerhotel verkend door DNL-contact, onder andere door een brainstorm met het Graafschap College Doetinchem en twee Duitse onderwijsinstellingen. Hier zijn een aantal interessante gedachten uit gekomen die in potentie bij kunnen bijdragen aan kostenreductie en het (dreigende) tekort aan personeel: • In het algemeen zijn voor studenten vooral hotels interessant die iets extra te bieden hebben. Denk bijvoorbeeld aan een opleiding tot sommelier (in samenspraak met de Horeca BV DRU?). • Als oplossing voor het (dreigende) personeelstekort in de hotellerie is het van meerwaarde als huisvesting geboden kan worden aan (buitenlandse) studenten die voor langere tijd stage lopen.

Ten aanzien van het DRU Industriepark heeft huisvesting op het DRU terrein de voorkeur.

54

•

•

Organisch groeimodel. Wij adviseren om te starten met een beperkte capaciteit. Grofweg 15-20 eenheden voor concept 1 en 15-20 eenheden voor concept 2. Het is voor ons de vraag of er nu reeds voldoende draagvlak voor een groter aantal traditionele hotelkamers (concept 1) of lodges (concept 2). Het is goed, om indien ruimtelijk/fysiek mogelijk, een organisch groeiende ontwikkeling na te streven. Dit verkleint bovendien het risicoprofiel. Ofwel, een concept dat qua capaciteit klein begint en groeit bij succes.

•

Integreer techniek in het concept. Dit heeft meerdere voordelen: • Efficiënte bedrijfsvoering. Gezien de beperkte schaal is het belangrijk de kosten te reduceren. De exploitatiekosten moeten immers in verhouding staan tot de inkomsten. Op de

•

personeelskosten is besparing mogelijk. Het leerhotel (zie kader op de vorige pagina) kan hieraan bijdragen. In dit kader noemen we ook het integreren van techniek in het concept. Denk aan incheck via app, contact/vragen via een ‘digitale host’ (zie de

referentie Boutique Hotel Helder in Renesse in de volgende paragraaf).

Aansluiting bij de look & feel van het DRU Industriepark. Denk bijvoorbeeld aan 3D printers integreren in de exploitatie of exposeren in het hotel, e.d. Wellicht kunnen de studenten van CIVON dit praktisch vormgeven. Bovendien vergroot dit de thematisering van het hotel aanzienlijk, zeker als dit gepaard gaat met bijzondere architectuur als eye-catcher, bijvoorbeeld op de SSP hal (zie de bijzondere architectuur van Museum de Fundatie

en Inntel Hotel Zaandam als referentie op de volgende pagina). Extra subsidies? Het hotel als ‘hotel voor de toekomst’ en als toepassing voor geavanceerde technologie. Wellicht biedt dit mogelijkheden voor extra subsidies/financiering en kan ook de historie van DRU op die manier tot leven komen en extra aandacht krijgen in het hotel of bij andere functies op het Industriepark. •

Verken mogelijkheden voor dubbele bestemming. Alhoewel de locatie(s) voor de logiesconcepten niet vaststaan, ligt het in de lijn der verwachtingen dat een logiesfunctie vraagt om een bestemmingsplanwijziging. Om de potentiële risico’s zoveel mogelijk weg te nemen, is het raadzaam te verkennen in hoeverre een dubbele bestemming kan worden doorgevoerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een combinatie van logies met wonen.

7.7

Referentie-/inspiratievoorbeelden concept 1

55

Bijzondere architectuur (eye-catcher) bij Inntell Hotel (Zaandam) Het 4-sterren hotel met de in het oog springende gevel bestaat uit een opeenstapeling van bijna zeventig losse Zaanse huisjes, uitgevoerd in vier kleuren Zaans groen.

Technologische topassingen bij Boutique Hotel Helder (Renesse) Vanaf juni 2022 geopend in het centrum van Renesse. 16 stijlvolle suites, vol luxe en comfort. Technologie speelt een grote rol in de gastervaring. Incheck kan digitaal of via smartphone. De kamers zijn voorzien van een digitale host waarmee de gast alles op de kamer kan aansturen, zoals verlichting, klimaat en media. De digitale host dienst is tevens een lokale gids.

Bijzondere architectuur (eye-catcher) bij Museum De Fundatie (Zwolle) De uitbreiding van Museum de Fundatie Zwolle, de Wolk, heeft iconische kwaliteit gekregen en verschijnt regelmatig als het symbool voor Zwolle in de pers. Museum de Fundatie heeft een Tekst stevige reputatie en brede bekendheid veroverd.

• Tekst

• Tekst

7.8

Referentie-/inspiratievoorbeelden concept 2

56

Bijzondere sterrenkubussen bij Erfgoed Bossem (LattropBreklenkamp) Logeren in een kamer in de oorspronkelijke Saksische boerderij, in een sfeervol ingerichte lodgetent. Daarnaast beschikt Erfgoed Bossem over een aantal sterrenkubussen. Bijzondere accommodaties, waar gasten vanuit het bed naar de sterrenhemel kijken. Demontabele strandhuisjes aan de Noordzeekust Huisjes aan de Noordzeekust die in het voorjaar worden opgebouwd en in het najaar weer gemakkelijk worden afgebroken.

• Tekst

Landschapskamers Droste’s (Tubbergen) in het groene buitengebied De Droste's ligt tussen de weilanden en boerderijen in Tubbergen. De Droste’s bestaat uit diverse typen verblijven: kamers in de herberg, boerderijlodges, landschapskamers (twee zijn hier afgebeeld) en de oerboerderij. Naast logies worden diverse activiteiten en evenementen/vergaderingen aangeboden.

57

08 Conclusies en aanbevelingen

58

8.1

Conclusies

Uit het voorgaande concluderen wij: •

Wanneer de logiesaccommodatie regionaal onderscheidend is, is er een behoefte aan een concept met 15 tot 20 kamers/lodges. Dit is het resultaat van de bottom up behoefteraming. Dit past bovendien bij het toeristische en authentieke karakter van de regio Achterhoek en het DRU Industriepark. Er vindt bij een dergelijke kleinschalige aanbodtoevoeging geen regionale marktverdringing of ongewenste concurrentie voor bestaand hotelaanbod plaats. Bij gebleken succes zou dit op termijn uitgebouwd kunnen worden.

•

De twee concepten – het kleinschalige/authentieke hotel en de lodges – omvatten meer eenheden. Dit vraagt, in elk geval voor een 1e fase, om een keuze. Vanuit marktperspectief zijn er de meeste kansen voor het kleinschalige hotel. Het is aan de toekomstige

Er zijn kansen voor versterking van de bijzondere industriële erfgoedlocatie DRU Industriepark te Ulft met logies. Dit gebied heeft reeds een eigen uitstraling. Door logies te bieden wordt een antwoord gegeven op verzoeken die nu niet ingevuld kunnen worden. Een logiesconcept speelt in op een latente behoefte en sluit bovendien aan bij het vigerende beleid. Uiteindelijk moet logies aantrekkelijk zijn voor individuele toeristen, toeristische groepen (die komen voor het theater, bruiloften, feesten, etc.), fietsers/wandelaars in de regio en voor zakelijke gasten. Het voegt een extra dimensie toe aan het DRU Industriepark, waardoor ook bestaande faciliteiten extra gasten trekken en in potentie beter functioneren.

•

•

Een tweetal concepten sluiten aan de behoeften/wensen van potentiële doelgroepen én versterken het DRU Industriepark en de direct aangrenzende groene omgeving. Vanuit een ‘longlist’ met zeven aanbod typologieën zijn er kansen voor een nieuw regulier hotel op het Industriepark en nieuwe (demontabele) eenheden voor meer

dan twee personen (lodges, tiny houses) nabij het DRU Industriepark.

exploitant om dit verder uit te werken. In deze rapportage hebben wij een eerste aanzet gedaan voor het Programma van Eisen voor het hotelconcept en is de exploitatie doorgerekend. •

Dit wil niet zeggen dat er geen kansen zijn voor lodges. Ook voor dit logiestype is er draagvlak vanuit de markt. Het is aan de

Denkbaar is dat aanvullend twee andere typologieën terug komen in het concept, namelijk een aantal short-stay eenheden en een aantal

toekomstige exploitant dit verder in te vullen. Bijvoorbeeld door logies op termijn als een organisch groeimodel te zien waarbij de capaciteit wordt uitgebouwd of andere logiestypen worden

‘podkamers’ (type sterren kubussen?).

toegevoegd.

59

•

De marktkansen voor de logiesaccommodaties worden groter als het DRU Industriepark als één geheel wordt vermarkt. Door onderlinge samenwerking tussen horeca, de zalen en de andere faciliteiten ontstaan er niet alleen kostenbesparingen. Ook worden arrangementen ontwikkeld en bezoekers op de andere DRU onderdelen worden geattendeerd.

•

Meer bezoek treedt ook op wanneer er een eye-catcher wordt gecreëerd met bijzondere architectuur dat een eigen bezoekmotief vormt en in potentie tot extra publicitaire aandacht leidt. Denk bij deze eye-catcher bijvoorbeeld aan op de SSP hal of door bijzondere accommodaties in het aangrenzende groene buitengebied).

•

Voor de exploitatie en bedrijfsvoering moet zo mogelijk de samenwerking gezocht worden met bestaande partijen. Het ligt voor de hand te verkennen welke rol de DRU Horeca BV kan/wil hebben. Dit in het verlengde van de huidige organisatie die ten behoeve van de hotelexploitatie een kleine aanvulling zal vragen. Maar ook is het denkbaar de samenwerking te zoeken met andere partijen. We denken aan (regionale) hoteliers (rol/samenwerking in de exploitatie van het hotel of de lodges), CIVON (moderne technieken) en Nederlandse/Duitse onderwijsinstellingen (leerhotel).

Tekst

60

8.2

Aanbevelingen

Wij bevelen het volgende aan: •

De ideeën voor versterking van het DRU Industriepark voort te zetten.

•

Met de globale conceptuele vertaling in deze rapportage als basis komen tot een verdiepingsslag voor in elk geval het kleinschalige/authentieke hotel (concept 1). Deze slag moet bij voorkeur door/met de exploitant verricht worden en andere betrokken partijen (zoals het CIVON, onderwijsinstellingen). Volledigheidshalve merken we op dat ook concept 2 zeker tot de mogelijkheden behoort. Dit als startfase. Niet uit te sluiten is dat op termijn meer capaciteit wenselijk is. In dat geval kan ook zeker het ander concept in beeld komen.

•

Komen tot een meerjaren exploitatiebegroting voor het vastgestelde concept voorzien van kapitaallasten die samenhangen met de benodigde investeringen en afspraken met de eigenaar.

•

Streef naar een goede alternatieve aanwendbaarheid. De schaal is beperkt, de investeringen aan monumentale panden zijn relatief groot, een goede marketing en promotie is belangrijk gezien de diverse marktsegmenten met allen eigen motieven en wensen. De risico’s moeten zo klein mogelijk gehouden worden. Het creëren van een goede alternatieve aanwendbaarheid verkleint het risicoprofiel. Door een demontabel karakter wordt het risico voor de lodges beperkt. Voor de hotelfunctie zou overwogen moeten worden te werken met een dubbele bestemming.

Dit rapport is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen op basis van deskundig onderzoek. Onderhavig rapport bevat een weergave en interpretatie van (delen van de) onderzoeksresultaten. Het is anderen toegestaan om (delen van) het rapport en gehanteerde methodieken en modellen te kopiëren, distribueren, vertonen, op te voeren zolang ZKA Leisure Consultants als maker van het werk wordt vermeld en het werk niet commercieel wordt gebruikt.

ZKA LEISURE CONSULTANTS Brugstraat 1A 5211 VS 's Hertogenbosch

088 - 210 02 50 info@zka.nl www.zka.nl