Bijlage 1 Rapportage onderzoek hotelfunctie DRU Industriepark (openbaar deel).pdf
Tekst van het document
Hotelfunctie DRU Industriepark
Marktonderzoek en verkenning concept 25-05-2022 | 's Hertogenbosch
2
Inhoud Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Leeswijzer
3 4 5
Hoofdstuk 2. Beleidsanalyse 2.1 Inleiding 2.2 Beleidsanalyse
6 7 8
Hoofdstuk 3. Analyse bezoeken DRU Industriepark 3.1 Kenschets DRU Industriepark 3.2 Bezoekersaantallen DRU Industriepark 3.3 Raming latente vraagbehoefte DRU Industriepark 3.4 Conclusies
11 12 13 17 19
Hoofdstuk 4. Quick scan regionale hotelmarkt 4.1 Aanbod hotelsector Achterhoek 4.2 Vraag en functioneren hotelsector Achterhoek
20 21
Hoofdstuk 5. Benchmark Industrieel erfgoed 5.1 Benchmark Industrieel Erfgoed
28 29
26
Hoofdstuk 6. Trends en ontwikkelingen 6.1 Trends en ontwikkelingen hotelmarkt
35 36
Hoofdstuk 7. Conceptuele vertaling 7.1 Inleiding
7.8 Referentie-/inspiratievoorbeelden concept 2
39 40 41 42 45 46 49 55 56
Hoofdstuk 8. Conclusies en aanbevelingen 8.1 Conclusies 8.2 Aanbevelingen
57 58 60
7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7
Beoordeling marktkansen hotelfunctie DRU Industriepark Introductie aanbodtypologieën Eerste shift: van longlist naar shortlist Denkbare hotelconcepten Verdieping concept 1 Referentie-/inspiratievoorbeelden concept 1
3
01 Inleiding
4
1.1
Aanleiding en vraagstelling
Als onderdeel van de doorontwikkeling van het DRU Industriepark te Ulft wordt gedacht aan een hotel- en een museale functie. Voor de ideeën voor een hotelfunctie is aan ZKA Leisure Consultants (ZKA) gevraagd het realiteitsgehalte te toetsen. De afgelopen jaren zijn een aantal uiteenlopende hotelinitiatieven uitgewerkt ter versterking van het DRU Industriepark. Deze initiatieven zijn niet voorzien van een (markttechnische en financiële) haalbaarheidstoetsing. De gemeente Oude IJsselstreek is eigenaar van vier van de zeven monumentale gebouwen op het DRU Industriepark en heeft een behoefte aan een onderzoek dat inzicht biedt in de haalbaarheid van de hotelfunctie. En, zo ja, na een verkenning van kansen en risico’s, een vertaling in de best denkbare conceptuele uitgangspunten. In onderhavige rapportage werken wij onze bevindingen uit. Dit resulteert in conclusies en, daaraan verbonden, aanbevelingen voor de gemeente Oude IJsselstreek.
5
1.2
Leeswijzer
Deze rapportage is als volgt opgebouwd: •
We starten met een kernachtige beschrijving van regionaal en gemeentelijk beleid (hoofdstuk 2);
•
Vervolgens zoomen we in op de potentiële overnachtingsvraag op het DRU Industriepark (huidige aantal bezoeken en de herkomst; hoofdstuk 3);
•
De regionale hotelmarkt komt in hoofdstuk 4 aan bod. Achtereenvolgens gaan we in op aanbod, vraag en het marktfunctioneren;
•
In hoofdstuk 5 beschrijven we vier herontwikkelde industriële erfgoedlocaties (benchmark). We gaan in op de uitstraling, kenmerken en aanwezige logiesfuncties op deze locaties;
•
Trends en ontwikkelingen in de hotellerie worden beschreven in hoofdstuk 6, waarna we in hoofdstuk 7 ingaan op de denkrichtingen voor een hotelconcept op het DRU Industriepark;
•
We sluiten af met conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 8).
6
02 Beleidsanalyse
7
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt bekeken in hoeverre een hotel voor DRU Industriepark in lijn is met de regionale en gemeentelijke beleids- en visiedocumenten. De volgende documenten zijn meegenomen in de analyse. •
Vrijetijdsagenda Achterhoek 2020-2030
•
Beleidsnotitie Toerisme en Recreatie 2020-2024 (gemeente Oude IJsselstreek)
•
Landschapspark Oude IJssel
8
2.2
Beleidsanalyse
Vrijetijdsagenda Achterhoek 2020-2030 In 2020 hebben de acht samenwerkende Achterhoekse gemeenten - Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Lochem, Oost-Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk – de ambitie uitgesproken om de vrijetijdssector in de Achterhoek verder te ontwikkelen. Daarmee willen ze een belangrijke bijdrage leveren aan de Achterhoekse economie en maatschappelijke opgaven, zoals instandhouding van voorzieningen, werkgelegenheid creëren en jongeren aan de Achterhoek binden. Om dat te realiseren zijn vijf speerpunten opgesteld:
Tabel. Speerpunten Vrijetijdsagenda Achterhoek R
SPEERPUNT
UITWERKING
BIJDRAGE HOTEL DRU
1: AANBODONTWIKKELING; DE BELEEFBAARHEID VAN DE ACHTERHOEK VERGROTEN
HET ONDERSCHEIDEND VERMOGEN VAN DE ACHTERHOEK MOET WORDEN VERGROOT. MEER DIVERSITEIT EN HIGHLIGHTS MET EEN REGIONALE IMPACT ZIJN BINNEN DIT SPEERPUNT DE BELANGRIJKSTE KENMERKEN.
AFHANKELIJK VAN HET CONCEPT KAN HOTEL DRU HIER AAN BIJDRAGEN
2: VITALITEIT VERBLIJFSRECREATIE OP PEIL HOUDEN EN VERBETEREN
HET AANBOD IN DE REGIO IS TAMELIJK VITAAL. DAARVOOR MOET GEÏNVESTEERD BLIJVEN WORDEN IN KWALITAITEF HOOGWAARIDG AANBOD. OOK IS ER RUIMTE OM VERDER TE GROEIEN VOOR BEDRIJVEN DIE VOOROP LOPEN.
HOTEL DRU KAN EEN EXTRA IMPULS GEVEN AAN DE VERDERE ONTWIKKELING VAN INDUSTRIEPARK DRU, DOOR DE VERBLIJFSAANLEIDING EN –DUUR TE VERGROTEN EN MOGELIJK EEN NIEUWE DOELGROEP AAN HET PARK TE BINDEN
3: WERKEN AAN EEN ONDERSCHEIDEND PROFIEL
DE ACHTERHOEK IS EEN STERK MERK MET EEN HOGE NAAMSBEKENDHEID. DE REGIO ZET IN OP HET VERSTERKEN VAN HET ACHTERHOEKSE PROFIEL VOOR DE (INTER)NATIONALE GAST.
HOTEL DRU (MITS ONDERSCHEIDEND QUA CONCEPT EN ARCHITECTUUR) KAN BIJDRAGEN AAN HET NOG BETER OP DE KAART ZETTEN VAN HET INDUSTRIEPARK DRU.
4: GASTVRIJHEID IN DE REGIO BEVORDEREN
DE ACHTERHOEK STAAT BEKEND OM HAAR UNIEKE STREEKEIGEN KENMERKEN, ZOALS HET NOABERSCHAP, DE VOLKSAARD, DE GASTVRIJHEID EN BESCHEIDENHEID. OM LANGER VERBLIJF, SPREIDING EN HERHAALBEZOEK TE STIMULEREN WILLEN WE GASTEN EEN UNIEKE ERVARING BIEDEN EN DE GASTVRIJHEID NAAR EEN HOGER PLAN TILLEN, ZOWEL QUA HARDWARE (GOEDE INFORMATIEPUNTEN) ALS SOFTWARE (GEPERSONALISEERDE INFORMATIEVOORZIENING).
MITS GOED IN DE MARKT GEZET, KAN HOTEL DRU HIER EEN BIJDRAGE AAN LEVEREN. DE RANDVOORWAARDEN ZIJN REEDS AANWEZIG OP HET INDUSTRIEPARK DRU (HORECA, INFORMATIEPUNT, INNOVATIE CENTRUM ETC).
5: POSITIE VRIJETIJDSSECTOR VERSTERKEN; VERBINDINGEN MET ANDERE SECTOREN INTENSIVEREN
WE ZETTEN IN OP EEN BREDE SAMENWERKING, WAARBIJ DE VRIJETIJDSSECTOR BIJDRAAGT AAN FOOD, KLIMAAT, BIODIVERSITEIT, CULTUUR EN ERFGOED, NATUUR EN LANDBOUW
EEN KRUISBESTUIVING TUSSEN HOTEL DRU EN DE ANDERE VOORZIENINGEN/BEDRIJVIGHEID OP HET INDUSTRIEPARK IS REEEL EN KUNNEN ELKAAR VERSTERKEN.
9
Beleidsnotitie Toerisme en Recreatie 2020-2024 (gemeente Oude IJsselstreek) Door de gemeente Oude IJsselstreek is (onder andere) de ambitie uitgesproken dat ze graag willen inzetten op de realisatie van bijzondere vormen van verblijfsrecreatie, zoals een hotel op DRU Industriepark. Geconstateerd wordt dat veel verblijfsaanbod in de gemeente op elkaar lijkt, waardoor nieuwe toevoegingen een smaak moeten toevoegen aan het bestaande aanbod. Door te investeren in bestaand aanbod en door het toevoegen van nieuw aanbod moet er meer veelzijdigheid en onderscheidend vermogen in het dag- en verblijfsaanbod ontstaan. Een hotel dient ook bij te dragen aan de vergroting van de synergie tussen de verschillende partijen op het DRU Industriepark Landschapspark Oude Ijssel; visiedocument voor de Oude IJssel Het landschapspark is een park rondom de Oude IJssel dat de kernen in de gemeente Oude IJsselstreek verbindt. Een landschapspark voor wonen aan de flanken, recreatie, verblijf, natuur en landschap en met een plek voor de agrarische sector en industrie. Een toekomstbeeld voor de komende 20-30 jaar wordt geschetst. Het visiedocument benoemt diverse potentiële toeristisch-recreatieve toevoegingen waar onder andere verblijfsaccommodaties profijt van kunnen hebben. Diverse deelgebieden worden onderscheiden.
Voor het gebied tussen Ulft en Bontebrug wordt een stadsboerderij met moestuin, een theetuin of kunst en cultuur genoemd. De nabijheid van het DRU Industriepark en het evenemententerrein worden als aanleidingen genoemd voor complementaire functies. Nabij de Ulftse brug en het centrum van Ulft is er aanleiding om de recreatieve functies te versterken (zoals horeca), verblijfs- maar ook waterrecreatie.
10
Conclusie vanuit beleid De beleidsmatige ambitie voor een hotel op het DRU Industriepark is sterk aanwezig. Vanuit de regio wordt ingezet op een vijftal speerpunten, die allen versterkt kunnen worden met de realisatie van een eigentijds en onderscheidend hotel op het DRU Industriepark. Vanuit de gemeente wordt zelfs nadrukkelijk de wens uitgesproken voor een hotel op het DRU Industriepark. Een dergelijk hotel levert een sterke bijdrage aan de synergie tussen de aanwezige partijen. Zeker als het zou gaan om een bijzondere vorm van verblijfsrecreatie. Beleidsmatig lijken er dus weinig obstakels te zijn voor de realisatie van een hotel op het DRU Industriepark.
11
03 Analyse bezoeken DRU Industrie park
12
3.1
Kenschets DRU Industriepark
In 2017 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek unaniem gekozen voor de doorontwikkeling van het DRU Industriepark. Een jaar later is hiertoe door gemeenteraad en B&W het visiedocument Samen voor een ijzersterk DRU Industriepark: dromen, denken, doen vastgesteld. Begin 2019 is de stichting DRU Industriepark officieel van start gegaan. Deze nieuwe stichting ontstond door het samengaan van drie stichtingen, namelijk de DRU Cultuurfabriek, de SSP-HAL en Galerie bij de Boeken. De Stichting heeft de ambitie om een groot en breed publiek te laten genieten van de monumentale gebouwen die de DRU heeft nagelaten. Daarmee treden ze in de voetsporen van de werkers, de ondernemers en de creatieve geesten die de DRU groot hebben gemaakt. DRU Industriepark moet mensen uit de verre omtrek de kans bieden om kennis te maken met nieuwe technologie, samen te werken aan innovatieve technieken, te genieten van kunst en cultuur en elkaar te ontmoeten. Naast de Stichting DRU Industriepark is er ook een DRU Industriepark Horeca BV opgericht waar de commerciële activiteiten binnen DRU onder vallen (bijvoorbeeld Grand Café het Schaftlokaal). De jaarplannen en cijfers van de Stichting zijn openbaar via de website van DRU, de cijfers van de BV zijn met ons (voor zover mogelijk) gedeeld. Het DRU Industriepark bestaat uit verschillende gebouwen met verschillende functies.
De Stichting DRU Industriepark huurt vier van de zeven Rijksmonumenten van de gemeente Oude IJsselstreek met de opdracht deze in te zetten dan wel onder te verhuren aan derden met een maatschappelijke insteek. De overige gebouwen hebben vooral een woonfunctie.
13
3.2
Bezoekersaantallen DRU Industriepark
DRU industriepark biedt verschillende redenen voor zowel toeristisch als zakelijk bezoek. Hieronder noemen we de belangrijkste bezoekgeneratoren, en het aantal bezoekers dat ze op jaarbasis aantrekken. Hiervoor houden we zoveel mogelijk het jaar 2019 aan, het laatste representatieve jaar voordat de coronacrisis begon. In totaal wordt geschat dat het park jaarlijks wordt bezocht door circa 500.000 bezoekers (bron: gesprekken Stichting DRU). Dit betreft een groffe inschatting van het totale aantal bezoeken op het DRU Industriepark. Dit is inclusief veel lokaal bezoek aan de vele (maatschappelijke) verenigingen die op het DRU Industriepark zijn gevestigd en andere niet registreerde bezoeken. Deze inschatting voor het totale aantal bezoeken is veel groter dan het aantal bezoeken die de verschillende voorzieningen en events op het DRU Industriepark trekken. Hieronder zoomen we in op enkele bezoekmotieven aan DRU Industriepark. Hierbij maken we een onderscheid tussen bezoek aan de Stichting en de BV van DRU. Bezoek aan events van de Stichting DRU De maatschappelijke organisaties en verenigingen worden vertegenwoordigd door de Stichting DRU. Van hen is bekend hoeveel voorstellingen en bezoekers ze jaarlijks aantrekken. Tussen 2014 en 2018 was het bezoek ongeveer 35.000 bezoekers op jaarbasis.
In veel gevallen gaat het hier om lokaal of regionaal bezoek (bron: jaarverslagen Stichting DRU)
Tabel. Aantal voorstellingen en bezoekers Stichting DRU JAARTAL
VOORSTELLINGEN
GEMIDDELD AANTAL BEZOEKERS PER VOORSTELLING
BEZOEKERS
2014
178
37.589
211
2015
172
33.748
196
2016
155
31.473
203
2017
162
31.063
192
2018
192
35.468
185
Bezoek aan events en horeca BV DRU De BV van DRU houdt niet precies bij hoeveel bezoekers ze jaarlijks aantrekken. Toch is het op basis van reserveringen mogelijk een inschatting te maken van de bezoekaantallen. Op de volgende pagina's is een onderverdeling gemaakt naar verschillende type events. Deze cijfers moeten gezien worden als de ondergrens van het aantal bezoekers per type event in 2018 en 2019. Het feitelijke aantal bezoekers ligt waarschijnlijk hoger, maar cijfers ontbreken om dit te kunnen staven. De cijfers zijn direct afkomstig van de BV DRU.
14
Culturele events De commerciële culturele events (poppodium, theater, filmhuis etc) werden in 2018 bezocht door circa 40.000 bezoekers. Een gemiddelde voorstelling trekt ongeveer 150-250 bezoekers. In 2019 nam het aantal bezoekers aan culturele events toe met circa 16.000 bezoekers. Vooral het bezoek aan maatschappelijke evenementen nam fors toe in 2019. Van deze categorie is ook de herkomst bekend. Nagenoeg alle bezoekers komen uit de eigen regio. Voor het poppodium is bekend dat circa 10% van het bezoek afkomstig is van buiten Gelderland. Voor theater en films is dit percentage beduidend lager, namelijk < 5%. De herkomst is alleen bekend van de personen die online een ticket hebben aangeschaft. Toeristische events Deze categorie bestaat uit deelname aan rondleidingen, rondvaarten Iesselganger en reserveringen in het Grand Café. Alleen van deze laatste categorie zijn concrete cijfers bekend, namelijk ca. 10.000 reserveringen in zowel 2018 als 2019. Dit is exclusief het bezoek dat niet reserveert. Het totale bezoek aan het Grand Café ligt dus aanzienlijk hoger. Van de rondvaarten van de Iesselganger zijn geen concrete cijfers bekend. Wel is er een onderzoek gedaan naar de herkomst van het bezoek. Hieruit blijkt dat 86% van de deelnemers aan de rondvaart uit de provincie Gelderland afkomstig is.
Zakelijke events Onder zakelijke events worden onder andere vergaderingen, bijeenkomsten, congressen en bedrijfsfeesten verstaan. Zowel in 2018 als 2019 bedroeg het aantal bezoekers in deze categorie circa 26.000 bezoekers. Voor vergaderingen vond in 2019 een sterke toename van de bezoekersaantallen plaats, terwijl het aantal deelnemers aan congressen juist (fors) daalde. Van congressen is ook de herkomst bekend van bezoekers. Circa 10% is afkomstig van buiten Gelderland. Particuliere events Dit betreft bijvoorbeeld bruiloften, uitvaartdiensten, feestjes etc. Deze events waren in 2018 goed voor circa 7.000 bezoekers en in 2019 voor 4.000 bezoekers. Het aantal bruiloftsgasten als onderdeel van deze categorie was in beide jaren circa 2.500 tot 2.700 gasten. Festivals en beurzen Dit is de categorie die de meeste bezoekers aantrekt, namelijk zo’n 35.000 in zowel 2018 als 2019. Deze events worden vaak door externen georganiseerd waardoor de cijfers schattingen zijn. Ook wordt geschat dat circa 5% van de bezoekers afkomstig is van buiten Gelderland.
15
Overige bezoekgelegenheden Er zijn geen gegevens van het aantal toeristische bezoeken aan het Industriepark, noch van het aantal mensen dat jaarlijks een bezoek brengt aan de overige partners op het terrein, waaronder het CIVON Innovatiecentrum en/of het IJzermuseum. Van deze laatste zijn geen concrete bezoekcijfers opgenomen in de jaarverslagen, maar vanuit eerdere onderzoek naar musea in Gelderland is bekend dat kleinschalige musea in deze provincie worden bezocht door circa 4.000 bezoekers per jaar. Voor het IJzermuseum lijkt dit ons wel de absolute bovengrens (bron: Gelderse Erfgoedmonitor 2020, uitgevoerd door ZKA). Daarnaast is ook bezoek aan de bibliotheek, het gebruik van oefenruimtes en repetities van verenigingen buiten beschouwing gelaten. Dit betreft naar verwachting allemaal lokaal bezoek.
Ook voor zakelijke bijeenkomsten en congressen geldt dat vraag wordt misgelopen, maar hiervan zijn geen concrete schattingen bekend. Zolang de SSP-hal in ruïnestaat wordt gehouden is het niet de verwachting dat er grote congressen/beurzen met nationale aantrekkingskracht worden misgelopen.
Misgelopen vraag toeristisch Het ontbreken van een logiesfunctie op DRU Industriepark leidt tot gemist bezoek. Sommige aanvragen voor een event kunnen immers niet gehonoreerd worden vanwege het ontbreken van slaapplekken. Zo geeft 30% van de geoffreerde bruidsparen aan dat ze een overnachtingsplek op het terrein missen en daardoor naar elders uitwijken. We ramen dit aantal
bevestigen dat de behoefte voor een nieuw hotel niet groot is (en vaak is afgenomen gedurende de afgelopen jaren, mede door veranderende werkroutines als gevolg van de coronacrisis). Deze bedrijven geven verder aan dat er aanbod genoeg is in de regio of hotelbehoefte in de meeste gevallen beperkt is tot hooguit enkele tientallen overnachtingen op jaarbasis.
op circa 750 misgelopen overnachtingen.1
1
Op basis van ca. 2.500 bruiloftsgasten in 2018. Ongeveer eenzelfde aantal gasten vraagt wel een offerte aan maar besluit uit te wijken naar elders. Daarvan geeft 30% aan dit te doen vanwege ontbreken van slaapplaatsen. Dit komt neer op ca. 750 misgelopen hotelgasten.
Misgelopen vraag zakelijk Het regionale bedrijfsleven genereert eveneens hotelvraag, bijvoorbeeld voor het tijdelijk huisvesten van hun personeel. In de gemeente Oude IJsselstreek zijn ca. 30 bedrijven en instellingen gevestigd met ten minste 50 arbeidsplaatsen (bron: Vastgoeddata.nl). Hierbij valt op dat de maakindustrie en groothandels sterk zijn vertegenwoordigd in de gemeente. Dit zijn echter industrieën met doorgaans weinig hotelvraag. Met een paar van deze bedrijven is telefonisch contact gezocht. Deze
16
De bedrijven geven aan dat ze een meer stedelijke omgeving prefereren, waar de nodige voorzieningen aanwezig zijn en die goed bereikbaar is zowel met de auto als met het OV. Het liefst boeken ze een hotel dat dicht bij het bedrijf gesitueerd is. Incidenteel is er wel vraag naar een hotel op een bijzondere locatie, bijvoorbeeld in het geval van een bedrijfsevenement- en/of viering. In het geval de SSP-hal verder wordt doorontwikkeld kan dat wellicht leiden tot meer hotelvraag, doordat bedrijven in de regio hier dan vaker beurzen en andere events gaan organiseren. Daarnaast hebben bedrijven vaak prijsafspraken met bestaande hotels. Ook wordt de verwachting uitgesproken dat door Corona en het online vergaderen er een stuk minder gereisd gaat worden en dat er daardoor weinig groei zal zijn van het aantal zakelijke overnachtingen. Veel short-stay vraag hebben de bedrijven in de regio die we hebben gesproken over het algemeen niet. Een aantal bedrijven geven aan dat ze over eigen voorzieningen beschikken en niet specifiek opzoek zijn naar meer short-stay ruimte. Uiteraard gaat het om een zeer beperkte steekproef. Een positieve ontwikkeling is dat het aantal banen en het aantal bedrijfsvestigingen in de gemeente Oude IJsselstreek de afgelopen jaren met ruim 2% op jaarbasis is gegroeid. Dit is een indicatie dat de zakelijke vraag de afgelopen is toegenomen (zie nevenstaande tabel).
Tabel. Banen en vestingen gemeente en provincie JAAR
OUDE IJSSELSTREEK BANEN TOTAAL
GELDERLAND
VESTIGINGEN BANEN TOTAAL TOTAAL
VESTIGINGEN TOTAAL
2016
16.860
3.090
978.240
174.590
2017
16.900
3.090
992.620
176.890
2018
17.650
3.150
1.014.970
184.330
2019
18.450
3.230
1.041.010
190.610
2020
18.360
3.350
1.048.330
200.100
2,15%
2,04%
1,75%
3,47%
TOTAAL
Bron: Stichting LISA, meerdere jaren
17
3.3
Raming latente vraagbehoefte DRU Industriepark
Conclusie: Raming latente hotelbehoefte DRU Industriepark Op basis van alle ontvangen gegevens hebben we de latente hotelbehoefte geraamd voor een hotel op DRU Industriepark. De som van het aantal bezoeken is circa 154.000 in 2019. Dit is een absolute ondergrens. In de praktijk is dit hoger, aangezien de bezoekersaantallen verre van volledig zijn. Voor alle bezoekers per type evenement hebben we geraamd welk deel afkomstig is van buiten Gelderland. Hiervan ramen we dat 10% daadwerkelijk zou kiezen voor een overnachting in het hotel op DRU industriepark, in het geval deze aanwezig zou zijn.
We hebben geraamd wat de misgelopen vraag is, zowel toeristisch als zakelijk. Dit is vraag die wel in de markt aanwezig is, maar niet verzilverd kan worden vanwege de afwezigheid van een hotel op DRU Industriepark (bruiloften, bedrijven etc.).
Tabel. Uitwerking bottom-up vraagbehoefte (2019) AANTAL BEZOEKERS
PERCENTAGE AFKOMSTIG BUITEN GELDERLAND
LATENTE HOTELBEHOEFTE (IN PERSOONSNACHTEN
EVENTS STICHTING DRU
35.000
5%
175
CULTURELE EVENTS
40.000
5%
200
TOERISTISCHE EVENTS
10.000
5%
50
ZAKELIJKE EVENTS
26.000
10%
130
PARTICULIERE EVENTS
7.000
10%
70
FESTIVALS EN BEURZEN
35.000
5%
175
IJZERMUSEUM
1.000
20%
20
OVERIGE BEZOEKGELEGENHEDEN
ONB.
NIHIL
-
TYPE EVENTS
TOTAAL VAN EVENTS
820
MISGELOPEN VRAAG TOERISTISCH
750
MISGELOPEN VRAAG ZAKELIJK
100
TOTAAL
154.000
CA. 1.700
18
De bottom-up raming laat zien dat er grofweg een latente vraagbehoefte is van circa 1.700 persoonsovernachtingen, dat omgerekend kan worden naar een behoefte aan ca. 4 - 5 hotelkamers (op basis van 1,6 personen per kamer, en een bezetting van 65%, zie ook volgend hoofdstuk).
Tot dusverre nemen we in de analyse potentieel bezoek uit reguliere gasten in beschouwing. Maar een conceptuele uitwerking die regionaal onderscheidend is, kan ook nieuwe gasten aanspreken. Nieuwe gasten die nu niet of in mindere mate naar het DRU Industriepark en directe omgeving komt. We zijn ervan overtuigd dat deze kansen er zijn.
Dit kameraantal moet gezien worden als de absolute ondergrens van de vraagbehoefte. Wij verwachten dat er in de praktijk draagvlak is voor meer hotelcapaciteit, omdat niet alle bezoekers aan het DRU Industriepark geregistreerd zijn en dus geen onderdeel uitmaken van de overzichten op de vorige pagina’s. Op deze voorgaande pagina’s ontbreken bijvoorbeeld bezoekers aan het grand café die niet reserveerden en toeristische bezoeken aan het DRU Industriepark die geen voorstelling of bijeenkomst bijwonen.
Zoals gesteld is een conceptuele en/of architectonische uitwerking die onderscheidend is ten opzichte van het bestaande aanbod in de regio belangrijk. Dit creëert mogelijkerwijs draagvlak voor meer dan 5-10 kamers. Gezien de excentrische ligging van Ulft en het beperkte perspectief voor het aantrekken van de zakelijke markt geniet een kleinschalig hotel de voorkeur. De bovengrens ligt dan ook bij circa 20 hotelkamers. Zie dit als een indicatie, wat uiteindelijk door de toekomstige exploitant ingevuld moet worden.
Er is derhalve meer behoefte dan de 4-5 kamers die uit de cijfers naar voren komen. Wij gaan uit van een latente behoefte vanuit de reguliere markt van circa 5-10 kamers. Anders gezegd, de behoefte voor deze 510 kamers betreft het huidige bezoek aan het DRU Industriepark of
Samenvattend verwachten wij dat er behoefte is aan een hotelconcept van 15 – 20 kamers. Hier is vanuit marktperspectief behoefte aan. Dit is dan deels reguliere, en deels aanvullende vraag. In het geval dat het hotel meer dan 20 kamers omvat dan is van een kleinschalig hotel echter geen
gasten waarvoor we redelijkerwijs kunnen aannemen dat ze naar DRU Industriepark zouden gaan mocht er een hotel aanwezig zijn (de misgelopen vraag).
sprake meer (zie paragraaf 4.1.). De conceptuele uitwerking komt later in deze rapportage aan bod.
19
3.4
Conclusies
We concluderen het volgende op basis van het voorgaande: • Het bezoek aan de events van de Stichting DRU zijn stabiel rond 35.000 bezoeken per jaar. Veelal gaat het om lokaal of regionaal bezoek. • De bezoekaantallen aan de events van de BV DRU zijn slechts deels bekend. Op basis van een raming bedraagt het aantal bezoeken ten minste 154.000. In werkelijkheid is dit aantal hoger. Het gaat hier dus om een ondergrens. • Het is afhankelijk van het type event wat de herkomst is van de bezoekers. In sommige gevallen is dit meer lokaal/regionaal georiënteerd dan in andere gevallen. Op basis van een raming hebben we berekend dat DRU Industriepark ten minste 1.700 reguliere persoonsovernachtingen kan aantrekken. Dit is inclusief de gemiste vraag van events (bv. bruiloften) die nu niet naar Industriepark DRU komen vanwege het ontbreken van logies op het terrein. • Omgerekend betekend dit dat de huidige bezoeken gelijk staan aan een bezetting van gemiddeld ruim 4 - 5 kamers. Dit is de absolute ondergrens van de latente reguliere vraagbehoefte. In werkelijkheid zal de vraagbehoefte tussen de vijf en tien kamers uitkomen. In het geval het hotelconcept dusdanig vernieuwend en innovatief is dat het ook eigen vraag creëert, dan is een capaciteit met 15 tot 20 reëel.
In dit laatste geval is het wel een absolute randvoorwaarde dat het hotel mensen naar DRU Industriepark trekt die zonder het hotel niet zouden komen.
Tabel. Opbouw vraagverwachting hotel OPBOUW VRAAG
AANTAL KAMERS
ONDERGRENS REGULIERE VRAAG
CA. 4 – 5 KAMERS
REALISTISCHE OMVANG REGULIERE VRAAG
CA. 5 – 10 KAMERS
REGULIERE VRAAG + AANVULLENDE VRAAG
CA. 15 – 20 KAMERS
Tekst
20
04 Quick scan regionale hotelmarkt
21
4.1
Aanbod hotelsector Achterhoek Tabel. Aanbod- en vraagontwikkeling hotelsector Achterhoek
Huidig aanbod De regio Achterhoek had in het jaar 2020 de beschikking over 58 hotels met in totaal 1.333 kamers. Dat betekent dat de gemiddelde grootte van een hotel 23 kamers bedroeg. Dat is relatief kleinschalig. Hotel Landgoed Ehzerwold is het enige hotel in de regio met meer dan 100 kamers. Daarnaast zijn er nog elf andere hotels met meer dan 30 kamers. Hieronder zijn de nodige ketenhotels te vinden (4x Fletcher, 1x Hampshire, hierbij valt op dat dit ketens zijn die doorgaans gekenmerkt worden door een oriëntatie op toerisme). Het aanbod in termen van aantal kamers is in de periode 2013-2020 slechts zeer licht gegroeid, met minder dan 1% per jaar. Wij noemen tot slot nog Hotel De Roode Leeuw. Gesproken is over de toekomst van dit hotel (34 kamers) en navraag leverde op dat momenteel uitgegaan kan worden dat dit hotel gehandhaafd blijft. Toekomstig aanbod De komende jaren wordt er naar verwachting nieuwe hotelcapaciteit toegevoegd in de regio Achterhoek. Daarnaast is er recent ook nieuw aanbod bijgekomen en dus reeds geopend. Deze gegevens zijn afkomstig op basis van de expertinterviews die we hielden en deskresearch, we hebben geen uitvraag gedaan bij gemeenten in de regio Achterhoek. De plannen zijn allen aangekondigd in de regionale media. Deze plannen zijn niet inbegrepen in het kameraanbod zoals gepresenteerd in nevenstaande tabel.
Zie de volgende pagina voor een overzicht van de plancapaciteit.
JAARLIJKSE GROEI TM 2019
2020
JAARLIJKSE GROEI TM 2020
HOTELS
2013
2015
2017
2019
KAMERS
1.250
1.319
1.295
1.268
0,2%
1.333
0,9%
OVERNACHTINGEN
398.800
444.800
483.900 513.100
4,3%
320.400
-3,1%
BEZETTING
52%
55%
65%
65%
3,8%
43%
-2,7%
PRIJZEN
onb
onb.
onb.
€ 79
€ 83
% TOERISTISCH
61%
65%
54%
64%
80%
% ZAKELIJK
39%
35%
46%
36%
20%
Bron: Monitor economische betekenis recreatie en toerisme Achterhoek, Verschillende jaargangen.
22
•
Van der Valk Doetinchem is momenteel in ontwikkeling en gevestigd aan de westelijke afrit van de A18. Het hotel krijgt 102 kamers, een restaurant en vier grote en zes kleine vergaderzalen. Het vooral horizontale pand heeft vijf verdiepingen en gaat 24 meter de lucht in. Het betekent meer dan een verdubbeling van het aantal hotelkamers in Doetinchem.
•
Recreatiepark De Twee Bruggen in Winterswijk wil verder groeien met een hotel met zestig kamers. Het recreatiebedrijf wil de overnachtingsen verblijfsmogelijkheden uitbreiden om het seizoen te verlengen. Het hotel is ook bestemd voor zakelijk gebruik.
•
Oldschool Hotel is gesitueerd in een oude middelbare school midden in Winterswijk. Naast de hotelfunctie met 12 kamers herbergt de oude school 30 woonappartementen.
•
Daarnaast waren er een aantal jaren terug nog een aantal plannen voor nieuw hotelaanbod. In Doetinchem waren bijvoorbeeld plannen voor een luxehotel met 20 kamers in de Watertoren, de toevoeging van 40 kamers bij restaurant ‘t Onland en de vestiging van een jongerenhotel met ca. 80 kamers bij station Doetinchem. Zover ons bekend worden deze plannen niet op korte termijn gerealiseerd.
Op het moment dat de genoemde plannen daadwerkelijk worden toegevoegd aan de markt, dan betekent dit een groei van ca. 24% van het aantal hotelkamers in de regio Achterhoek. Het zou dan gaan om de toevoeging van 314 kamers, op een huidig totaal van 1.333. Hierbij plaatsen we wel de kanttekening dat het niet in alle gevallen om harde plannen gaat, en dat doorgang in sommige gevallen zeer onzeker is. Het is dan ook zeer onwaarschijnlijk dat bovengenoemde aanbodsimpuls daadwerkelijk in volledigheid aan de markt wordt toegevoegd. Een enkel plan kan wellicht zelfs helemaal niet meer aan de orde zijn. Ook is de opsomming niet uitputtend. Daarnaast is geen rekening gehouden met hotelaanbod dat uit de markt verdwijnt, wegens transformatie of pensionering van de ondernemer. Desondanks biedt de hoeveelheid plannen een indicatie dat de hotelmarkt in de Achterhoek in de lift zit.
23
Kaart hotels Achterhoek Rood = In het rood staan de hotels aangegeven met dertig kamers of meer. Het merendeel hiervan ligt in het noordelijke deel van de regio Achterhoek, zoals in Zutphen en Lochem. De overige grotere hotels liggen verspreid over de regio. Hotel De Roode Leeuw (34 kamers) in Terborg is het dichtstbij gelegen hotel ten opzichte van de locatie van Dru Industriepark, op ongeveer 10 minuten rijafstand. Blauw = De categorie hotels met een capaciteit van tussen de 10 en 30 kamers is relatief groot. Het gaat om een aantal van 32 hotels in de regio Achterhoek. Deze liggen zeer verspreid over de regio, al is er sprake van een cluster van aanbod in het oostelijke deel van de regio, nabij de Duitse grens. Nabij DRU Industriepark zijn relatief weinig hotels in deze categorie te vinden. Groen = Tot slot is er nog de categorie van hotels met minder dan 10 kamers. Deze categorie zit conceptueel vaak dicht tegen de B&Bsector aan. In veel gevallen betreft het een hotel-café-restaurant formule, waarbij logies niet in alle gevallen de hoofdfunctie is.
24
B&B aanbod Het aanbod aan B&B-kamers in de regio Achterhoek bedroeg in 2020 ongeveer 492 kamers verdeeld over circa 225 B&B’s (bron: monitor verblijfsrecreatie Regio Achterhoek). Dit betekent dat ruim een kwart van alle hotel en B&B kamers toebehoort tot deze laatste categorie. Dit is vrij fors, meestal vinden we een verhouding van circa 15%-20% B&Bkamers van het totaal. Dit zegt iets over de kleinschaligheid van de sector en het ontbreken van veelal grote (keten)hotels. In de gemeente Oude IJsselstreek zijn ongeveer 18 B&B’s (met 36 kamers) gevestigd. Dit is ongeveer 7% van het totale aanbod aan B&B kamers. De verhouding hotel en B&B kamer in de gemeente Oude IJsselstreek is ongeveer 55% en 45%. Dit geeft het beperkte aantal hotelvestigingen aan en de kleinschaligheid van deze hotels in deze gemeente. De bezetting van een B&B-kamer is een stuk lager dan van een hotelkamer, namelijk 20%. Dit percentage is de afgelopen jaren redelijk stabiel. In veel gevallen zijn B&B’s namelijk niet jaarrond open en worden in veel gevallen ook niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. In veel gevallen gaat het daarom deels om aanvullende vraag, dat niet direct concurrerend is met reguliere hotelvraag,
25
Tabel. Hotelaanbod over de grens Aanbod over de grens Ulft is gelegen nabij de Duitse grens. Aan de andere kant van de grens zijn eveneens de nodige hotels gevestigd. Veel aanbod richt zich op Wunderland Kalkar, een bekende toeristische dagattractie gelegen op ongeveer een half uur reisafstand van Ulft. Door de aanwezigheid van deze attractie zijn er de nodige grootschalige hotels gevestigd in Kalkar, met, naar verwachting, veel locatiegebonden toeristische vraag, specifiek gericht op Wunderland. Naar verwachting is het Duitse achterland van Ulft een eigen marktregio, en zal er beperkt overlap zijn met de hotelvraag in de Achterhoek. Naast Kalkar zijn er nog enkele grotere steden zoals Emmerich, Rees, Klees en Bocholt waar het nodige hotelaanbod aanwezig is. In veel gevallen gaat het om hotels met 30 of minder kamers.
NAAM
PLAATS
KM
2PX
KAMERS
HOTEL ROSALIE
KALKAR
16
58
158
HOTEL SCHWUNG
KALKAR
16
93
82
HOTEL RHEINPARK
REES
18
100
60
HOTEL BARBARA
KALKAR
16
60
56
FAMILIEHOTEL
KALKAR
16
75
48
PARKHOTEL WASSERBURG
ANHOLT
7
150
31
HOTEL STADT EMMERICH
EMMERICH
14
88
30
HOTEL PLAZA
KALKAR
16
75
25
HOTEL RESTAURANT WANDERS
EMMERICH
16
89
20
HOTEL RHEINPROMENADE
EMMERICH
15
85
19
HOTEL RESTAURANT JONKHANS
REES
14
90
18
AM PAN
EMMERICH
16
96
18
HOTEL RESTAURANT LANDHAUS ZUR ISSEL
ANHOLT
14
85
12
HOTEL DOPPELADLER
REES
17
78
11
26
4.2
Vraag en functioneren hotelsector Achterhoek
Vraag en functioneren hotels Achterhoek De vraag is in de periode 2013-2019 harder gestegen dan het aanbod. Het aantal overnachtingen groeide van met ruim 4% in deze periode, vergeleken met een aanbodtoename van minder dan 1% per jaar. De groei is ongeveer gelijk aan het provinciale gemiddelde. In de gehele provincie Gelderland bedroeg de groei van het aantal hotelovernachtingen in de periode 2013-2019 4,5% op jaarbasis (bron: CBS Statline). In het corona-jaar 2020 is sprake van een sterke daling van het aantal overnachtingen (bron: Monitor economische betekenis recreatie en toerisme Achterhoek). Het feit dat de vraag harder groeide dan het aanbod is ook terug te zien in de bezetting van de hotels. Deze groeide van 52% in 2013 naar 65% in 2019. Daar moet wel bij gezegd worden dat een bezetting van 52% voor veel hotels aan de lage kant is. Meestal wordt een bezetting van zo’n 65% gezien als een gezonde bezetting waarbij voldoende ruimte overblijft om te kunnen investeren in de kwaliteit van het hotel. De lage bezetting in 2013 kan deels verklaard worden door de economische crisis die destijds aan de gang was, maar ook doordat het aanbod bestaat uit veel kleinschalige familiehotels met soms relatief lage (vaste) lasten (of het vastgoed wat zelfs al afbetaald is). Dergelijke hotels hebben in de regel een minder hoge bezetting nodig om de exploitatie rond te krijgen.
27
Tabel. Benchmark functioneren hotelsector De bezetting is ook relatief laag in vergelijking met de hotelsector in een aantal andere steden/regio’s. In de benchmark zijn echter wel veel steden opgenomen, die vaak een goede mix hebben van zakelijke en toeristische vraag, In niet-stedelijke gebieden is de toeristische vraag vaak dominant, wat vooral in het laagseizoen tot lagere bezettingen leidt. De prijzen van de kamers bedroegen in 2019 en 2020 respectievelijk €79,en €83,-. Dit zijn prijzen die we ook in veel andere middelgrote steden in Nederland tegenkomen. Grote steden met veel toeristische vraag zoals Maastricht vragen meestal wel een gemiddeld hogere kamerprijs. De belangrijkste parameter voor het functioneren van de hotelsector is de gemiddelde gerealiseerde logiesopbrengst per beschikbare kamer (RevPAR). Deze bedraagt voor de regio Achterhoek ca. €51,- in 2019. Dit is iets lager dan in andere steden/regio’s en kan vooral verklaard worden door de kenmerken van het aanbod, de lage ketengraad, het belang van het toeristisch segment en daarmee het seizoensgebonden karakter van de hotelvraag in de Achterhoek.
AANTAL HOTELS
AANTAL KAMERS
BEZETTING
PRIJS
REVPAR
ENSCHEDE (2018)
8
597
70%
€ 77
€ 57
STEENWIJKERLAND (2019)
19
374
67%
€ 70
€ 47
LEEUWARDEN (2018)
14
737
€ 85
€ 64
ROERMOND (2018)
14
Tekst 464
75% 72%
€ 82
€ 58
MAASTRICHT (2019)
59
6.026
64%
€ 103
€ 66
DEVENTER (2019)
9
261
71%
€ 82
€ 58
28
05 Benchmark industrieel erfgoed
29
5.1
Benchmark industrieel erfgoed Tabel. Overzicht benchmark parken
De laatste jaren zien we steeds vaker, in zowel grote als kleinere steden, herontwikkelingen van industrieel erfgoed ontstaan. Hoewel een eenduidige definitie ontbreekt, is er bij een herontwikkeling meestal sprake van een combinatie tussen food & horeca (gezond, lokaal/regionaal) en creativiteit (ambacht, vakmanschap, creatieve beroepen) onder één dak of in diverse complexen/locatie. Denk hierbij aan (alle denkbare combinaties van) werkruimtes voor bedrijven, verse lokale producten, ambacht, horeca en evenementen. Oude, leegstaande fabrieks- en bedrijfspanden lenen zich uitstekend voor dergelijke concepten, waarbij zo min mogelijk wordt gewijzigd aan het oorspronkelijke gebouw en waarbij meerdere ondernemers in een pand zitten of onderdeel uitmaken van hetzelfde complex. De beleving van de klant staat binnen elke ontwikkeling centraal. Hoewel een combinatie tussen werk, food en/of creativiteit gebruikelijk is, verschilt elke ontwikkeling van omvang, programmering en samenstelling. Per locatie verschilt dus de identiteit. Om de herontwikkeling van industrieel erfgoed succesvol te maken, is niet alleen een karaktervol complex van belang. Er moet gezocht worden naar een goed, creatief programma als invulling. De benchmark die hierna volgt, geeft zicht op enkele succesfactoren voor de herontwikkeling van industrieel erfgoed.
De focus ligt op sites waar logies aanwezig zijn of waar plannen zijn deze te realiseren (zie nevenstaande tabel voor een overzicht)
EINDHOVEN
GRONINGEN
VEGHEL
OISTERWIJK
ULFT
NAAM
STRIJP-S
SUIKERFABRIEK
NOORDKADE
LEERFABRIEK KVL
DRU INDUSTRIEPARK
INWONERS GEMEENTE
223.000
200.000
82.000
33.000
39.000
AFSTAND CENTRUM
1,1 KM
2,8 KM
1 KM
600 M
500 M
CAPACITEIT LOGIES
184 BEDDEN
KAMERS, SLAAPZALEN EN LODGES
120 (BEOOGD)
68
ONB.
TYPERING GEBIED
GROOT STEDELIJK
GROOT STEDELIJK
SEMISTEDELIJK
SEMISTEDELIJK
BUITENGEBIED
30
Strijp-S (Eindhoven) heeft zich in fasen ontwikkeld van ’creatieve rafelrand’, naar ‘creatieve stadswijk’, naar ‘leuke stadswijk’ en de volgende stap moet zijn die naar ‘international innovation district’. Het gebied richt zich op een specifiek publiek, aan te duiden met de term ‘creative class’. Kenmerken voor deze groep stadsbewoners zijn: jong (25-35 jaar), stedelijk, hoogopgeleid, succesvol, creatief en avant-gardistisch. Op Strijp-S zijn verschillende economisch, sociale en culturele functies met elkaar verweven. Hierdoor worden weer nieuwe functies aangetrokken, die zich graag in dit gebied willen vestigen. Gevestigd op Strijp-S zijn onder meer bedrijvigheid, scholen, bewoning, horeca, retail, cultuur, evenementen, sport, theater en het Blue Collar Hotel. Het hotel heeft verschillende themakamers en suites, die aansluiten op het kenmerkende rauwe randje van het industriële erfgoed. Zo is er onder andere The Burlesque Suite Gold, The Burlesque Suite Silver of The Jacks Room. Verder zijn er nog 15 ‘gewone’ 2persoonkamers en 18 2-persoonskamers met zithoek. Ook is er een hostel gevestigd met verschillende slaapzalen. In het hotel is ook een theater ondergebracht, het “Blue Collar Theater”. Dit is een oud Engels ogend ‘vaudeville’ theater met burleske elementen geïnspireerd op de jaren ’20 en ’30.
Hier vinden regelmatig optredens plaats, zoals live muziek in uiteenlopende stijlen, comedy, theatervoorstellingen, dansavonden en burleske shows. Ook wordt het theater gebruikt voor zakelijke doeleinden, zoals presentaties, talkshows, feestjes of een private dinner. Het theater biedt plaats aan 240 mensen staand en 120 mensen zittend publiek
Tekst
31
Het Suikerfabriekterrein in Groningen is een bruisend gebied waar start-ups zich kunnen vestigen en waar wordt geëxperimenteerd met duurzame producten en innovatieve diensten. Creatieve ondernemers krijgen de kans om hier hun plannen uit te voeren. Het voormalige fabrieksgebouw waar vroeger de suikerbieten werden verwerkt tot kristalsuiker, is daarnaast een onderscheidende en inspirerende evenementenlocatie, geschikt voor de meest uiteenlopende evenementen. Het Suikerterrein verbindt de stad met haar omgeving. Innovatieve bedrijven, maatschappelijke organisaties en onderwijsinstellingen bouwen samen aan de toekomst op deze mooie plek in Groningen. Op termijn zal het gebied gereed worden gemaakt voor woningbouw. Op de locatie is een mix van allerlei vormen van logies aanwezig: • Rebel Rebel Hostel: Het eerste containerhostel in Groningen. Duurzaamheid en
•
• •
ontmoeten staan centraal. Ook bieden ze veel activiteiten aan zoals yoga, fiets/wandel/boot tours, BBQ nights, bierproeverijen, spelletjesavonden en kampvuren. Ook mogelijkheden voor campers. Bamboo lodge: Een spirituele en alternatieve locatie voor evenementen, seminars, retraits, workshops en bruiloften. De lodges zijn gebouwd in tropische stijl. Sugar home: Een short-stay concept voor internationale studenten. Loskade: een pop-up woonwijk met woningen en appartementen die mogen blijven staan tot en met 2030. De woningen zijn volledig circulair en demontabel.
32
De Noordkade (voorheen CHV Noordkade) is een industrieel complex in de Oude Haven van de Noord-Brabantse plaats Veghel dat een herbestemming heeft gekregen als kunst en cultuurcluster. Dit voormalige industrieterrein van de Coöperatieve Handelsvereniging (C.H.V.) ligt aan de noordkant van de Oude Haven, tussen de Jachthaven aan het Heilig Hartplein in het oosten, en het terrein van DMV in het westen. Het terrein is in handen van Provincie Noord-Brabant en Bouwbedrijf L. v.d. Ven. Op het complex is een veelheid aan horeca, kunst en cultuur, leisure, zakelijke en verhuur mogelijkheden te vinden. Er waren plannen een luxe hotel toe te voegen aan het complex. Het plan voorziet in het ombouwen van 15 silo’s naar een hotel met 120 kamers en daarbij 120 parkeerplaatsen. Het silotel zou gebouwd worden bovenop de 35 meter hoge silo’s die op het terrein staan. Het gebouw zou het cultuur-, food- en vrijetijdscluster aan de Noordkade een spectaculaire aanblik geven. Het is vooralsnog onzeker of het hotel er daadwerkelijk komt. De Raad van State heeft in oktober 2021 bepaald dat Noordkade Ontwikkeling langer de tijd krijgt voor het benodigde parkeer- en geuronderzoek, nadat de rechter eerder de vergunning had vernietigd.
Tekst
33
Van een verlaten plek is de Leerfabriek KVL nu een levendige hotspot voor Oisterwijk en omgeving. Er werken ongeveer 60 bedrijven en er komen dagelijks 500 bezoekers. Zij komen voor de bijzondere horeca-concepten, kunst bij het Europees Keramisch Werkcentrum (EKWC) of voor één van de vele evenementen die er worden georganiseerd. In het U-gebouw, dat op dit moment wordt gerenoveerd, komen appartementen, expositieruimten, kantoren, kleinschalige foodmarket, ondergrondse parkeergarage en faciliteiten voor educatie, sport en wellness. Binnenkort volgt de opening (voorjaar 2022) van een hotelformule op het complex. Het nieuwe L-gebouw gaat een hotel met 68 kamers herbergen van Tasigo, de eigen hotelformule van ontwikkelaar Polimeks. Neo KVL Hotel biedt onder meer koopappartementen, kantoorruimten, sportfaciliteiten, wellness, horeca én vergaderruimten met allerlei opties voor zakelijke events. Van de creatieve ondernemingen die in het voormalig U-gebouw onderdak hadden gevonden, is alleen dansschool Danserswijk overgebleven. Het hotel is geïnspireerd op de look en feel van het Kazan Palace in Rusland.
34
Conclusies benchmark • Op de benchmark terreinen zijn hotel- en logiesaccommodaties gevestigd of er zijn plannen deze te verwezenlijken. • In alle gevallen gaat het om bijzondere concepten met een eigen look & feel, bijzondere architectonische invulling of een verscheidenheid aan type kamers/accommodaties. Het zijn in ieder geval geen mainstream hotels. • Een verklaring hiervoor kan zijn dat veel industrieel erfgoed buiten centra liggen, en daardoor een extra bezoekmotief moeten aanbieden om bezoekers te verleiden in het hotel te overnachten. • In veel gevallen hebben de hotels een behoorlijke schaal, en is er veel synergie met andere functies op het terrein zoals bedrijvigheid en events.
35
06 Trends en ontwikkelingen
36
6.1
Trends en ontwikkelingen hotelmarkt
Om de juiste diagnose te stellen en met passende oplossingsrichtingen te komen, is het belangrijk om ook de trends en ontwikkelingen in de sector mee te nemen. Immers, de hotelmarkt kent een grote dynamiek. Trends volgen elkaar snel op. Aansluiting bij trends en ontwikkelingen draagt bij aan (re)vitalisering van de sector. Vanuit onze gezamenlijke adviespraktijk gaan we in op de relevante trends voor het DRU Industriepark. 1. Mega/macro Lokaal, authentiek en geloofwaardig Consumenten zijn zich steeds beter bewust van hun impact op de omgeving. Daarom vindt op het vlak van toerisme langzaamaan een verschuiving plaats naar bewuster reizen, over kortere afstanden, met minder impactrijk vervoer en naar bestemmingen waar een authentiek en eerlijk verhaal te ontdekken valt. Storytelling Een gast wil – meer dan vroeger – op een plezierige en uitdagende manier ontdekken wat het verhaal achter een bestemming is. Een deel van de toeristen is namelijk vooral op zoek naar een ervaring waarbij meer tijd is om op rustige wijze een bestemming te verkennen en de identiteit te leren kennen.
Met de geschiedenis van het DRU Industriepark zijn er aanknopingspunten om de identiteit van het hotel een eigen en unieke lading te geven. Vergrijzing en toegankelijkheid In Europa zullen in de komende decennia steeds meer ouderen langer leven. Het aandeel van 65-plussers in de totale bevolking neemt toe. Ouderen blijven tegenwoordig langer mobiel, zijn relatief vermogend en hebben de tijd om op vakantie te gaan. Het verwachtingspatroon is ook hoger geworden: het toeristisch-recreatief product moet niet alleen inhoudelijk interessant zijn, maar ook toegankelijk. Inspelen op duurzaamheid Duurzaamheid is misschien wel dé belangrijke megatrend voor de komende decennia. Het is met de maatschappelijke en politieke discussies over klimaatverandering, het Klimaatakkoord en de energietransitie actueler dan ooit. Naarmate duurzaamheid en sociaal ondernemerschap mainstream worden – en consumenten steeds meer informatie en daadkracht verwachten – wordt MVO een hygiënefactor in plaats van een unique selling point. Of anders gezegd, een ‘dissatisfier’, een reden om niet te boeken indien er geen aandacht aan wordt besteed. Daarnaast vragen financiers steeds vaker om duurzaamheidsmaatregelen te nemen om de toekomstwaarde van het vastgoed veilig te stellen.
37
2. Sectoraal (hotellerie) Digitalisering en technologisering Technologie ondersteunt ons functioneren of kan het deels zelfs vervangen. Zowel aan de vraag- als aan de aanbodkant merkt de logiessector hier iets van. Aan de vraagkant kan technologie een negatieve impact hebben. Een goed voorbeeld is het hoge tempo waarin digitaal/online vergaderen en confereren ingeburgerd is geraakt. Dit zwakt de behoefte/noodzaak voor een face-to-face overleg of bijeenkomst af, en heeft in potentie gevolgen voor de omvang van de logiesmarkt en specifiek voor de marktsegmenten zakelijk individueel en MICE. Aan de aanbodkant kan de logiessector door technologie op bepaalde vlakken efficiënter werken of als vervanging dienen voor schaarse werknemers, met lagere exploitatiekosten tot gevolg. Ook is door technologie een interactiever concept te bedenken, wat voor bepaalde doelgroep een leuke toevoeging is. Gevolg van deze trend is dat de benodigde schaal voor een duurzaam rendabele exploitatie (kritische massa) kleiner is. Er is minder noodzaak voor een ‘full service hotel’. Ofwel, het is denkbaar dat minder personeel nodig is. De kosten zijn lager, waardoor er minder omzet (en vaak dus minder kamercapaciteit) vereist is om de kosten terug te verdienen.
Creatieve concepten De maatregelen als gevolg van de coronacrisis heeft veel impact op de hotellerie. Tijdens de lockdowns kelderde de bezetting fors of bleven hotels zelfs gesloten. Sommige uitbaters gingen daarom op zoek naar innovaties voor hun kamers. Zo zetten hotels (tijdelijk) in op cowerkplekken: je kon er alleen, in een rustige omgeving, werken in een kamer. Wellicht meer structureel is de ontwikkeling dat hotels meer voorzieningen op de kamer zijn gaan aanbieden, zoals kitchenettes. Tevens zijn al enkele jaren gethematiseerde concepten in opkomst. De lobby als huiskamer De lobby is niet alleen de plek waar je de kamersleutel krijgt overhandigd. Het is letterlijk en figuurlijk het visitekaartje van het hotel. De laatste jaren zie je dan ook veel aandacht voor de ontvangstruimtes en lobby’s in hotels. De lobby is ook steeds vaker te zien als ‘huiskamer’ waar locals graag komen voor een ontmoeting, drankje of consumptie of waar zakelijke gasten elkaar treffen of tussen afspraken door komen werken.
38
De zoektocht naar diversiteit én uniciteit Landelijk gezien worden hotels groter. De tegenreactie op deze schaalvergroting is die van diversiteit en uniciteit. Sommige consumenten zijn bereid te betalen voor verblijf in hotels met een gethematiseerd concept en een hoge belevingswaarde. Denk aan boutique hotels; hoogwaardige concepten, persoonlijk, gethematiseerd, fris. Of aan product zonder eigen faciliteiten, scherp geprijsd en nadrukkelijk de samenwerking met lokale ondernemers zoekend.
Branchevervaging hotel- en bungalowsector Hotels richten zich steeds meer op de gezinsmarkt met geschakelde en/of familiekamers. Wanneer toeristen voor een hotel een belangrijk segment vormen (met mogelijk de meeste groeimogelijkheden) is dit een trend die hoteliers in overweging kunnen nemen. Door hotels met een oriëntatie op leisure is dit een interessante trend. Grotere eenheden met een gemeenschappelijke leefruimte zijn voor gezinnen, groepen, etc. interessanter vergeleken met een standaard 2persoonskamer.
Deze zoektocht naar diversiteit en uniciteit is ook van toepassing op de bijeenkomstenmarkt. Bedrijven hebben vaak zelf adequate ruimten en faciliteiten om bijeenkomsten te faciliteren. Ze zoeken voor een
Personeelstekort Veel hotels kampen met problemen met het vinden en werven van goed gekwalificeerd personeel. De coronacrisis heeft dit versterkt. Door sluitingen hadden veel hoteliers te weinig werkgelegenheid voor
bedrijfsuitje, vergadering of brainstorm naar een bijzondere accommodatie of locatie. De combinatie met formeel/inhoud met informeel/actief wordt daarbij soms gezocht, ook wel ‘bleisure’ genoemd (combinatie met business en leisure). Het historische verhaal van het DRU Industriepark of de recreatieve mogelijkheden in het buitengebied zijn interessante opties.
part-time krachten. Deze mensen zijn derhalve noodgedwongen op zoek gegaan naar een andere baan die bovendien vaker gepaard gaat met regelmatige werktijden en betere salarissen. Dit stelt hoteliers voor de grote opgave om voldoende en geschikt personeel te vinden. Richting de toekomst is dit een belangrijk aandachtspunt. De toenemende technologisering en digitalisering kan deels een oplossing bieden. Technologisering en digitalisering verminderen immers de personele inzet, waardoor dit indirect een positieve bijdrage kan leveren aan het (dreigende) personeelstekort.
39
07 Conceptuele vertaling
40
7.1
Inleiding
Dit hoofdstuk beginnen we met een opsomming van de belangrijkste bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken (7.2.). Dit vertalen we naar de conceptuele kansen voor een hotelfunctie op het DRU Industriepark. We starten deze vertaalslag met een beschrijving van mogelijke hotelconcepten. Deze ‘longlist’ is uitgewerkt in 7.3. Na een beoordeling van deze ‘longlist’ brengen we deze terug naar denkbare en kansrijke hotelconcepten voor het DRU Industriepark (7.4. en 7.5.). We sluiten dit hoofdstuk af met aandachtspunten en randvoorwaarden voor de exploitatie en bedrijfsvoering (7.6.) en tonen tot slot een aantal inspiratie- en referentiebeelden (7.7. en 7.8.).
41
7.2
Beoordeling marktkansen hotelfunctie DRU Industriepark
Conclusies marktanalyse • De hotelmarkt in de regio Achterhoek wordt vooral gekenmerkt door veel kleinschalige hotels en een lage ketengraad. • Tot en met 2019 kende de hotelmarkt in de Achterhoek een positieve ontwikkeling. De vraag nam per saldo meer toe dan het aanbod. De gemiddelde kamerbezetting is de laatste jaren derhalve fors gestegen. In 2019 kwam deze uit op zo’n 65%. Gemiddeld genomen volstaat dit voor een duurzame en rendabele exploitatie. • De coronacrisis heeft een grote impact op de hotelmarkt. Dit maakt dat herstel belangrijk is. Tegelijkertijd is het in onze optiek goed dat de markt in beweging blijft en ondernemers worden uitgenodigd te komen met nieuwe concepten. Dit past bij het huidige marktfunctioneren van de hotels in de regio Achterhoek, dat aantoont dat huidige hotels voor uitbraak van de coronacrisis in staat moeten zijn goed te draaien. • Het nieuwe Van der Valk hotel in Doetinchem zorgt voor concurrentie onder bestaande hotels. Mede gezien de onzekere toekomstperspectieven zal dit vooral merkbaar zijn voor de zakelijke markt. • De toeristische markt heeft, vergeleken met de zakelijke markt, een groter aandeel in de Achterhoek. Bovendien heeft het toeristische segment de meeste groeikansen.
Marktkansen voor hotel op het DRU Industriepark • Een logiesfaciliteit op/bij het DRU Industriepark heeft kansen. Het concurrerend aanbod in de directe omgeving is beperkt. Er wordt nu (bijeenkomsten)vraag misgelopen door ontbreken van logies. • Uit onze analyses blijkt dat er een latente vraag behoefte is voor ten minste 5 – 10 kamers. Afhankelijk van het concept kan dit hoger uitvallen, door het aantrekken van eigen vraag. • Een relatief kleinschalig hotel is het meest kansrijk. Voor het DRU Industriepark zien wij de meeste kansen voor toeristische vraag. Met enkel toeristische vraag is geen rendabele business case te ontwikkelen. Ook vraag voortkomend uit de culturele en zaalfaciliteiten zijn nodig en de kansen zijn ook aanwezig gezien de misgelopen vraag. De reguliere zakelijke en MICE-markt zijn minder kansrijk. • Nieuw aanbod moet passen bij de regio, maar ook bij de look & feel van het DRU Industriepark. Het moet extra mensen naar het gebied trekken op basis van authenticiteit, onderscheidend vermogen en een bepaalde kwaliteit/luxe (geen budgetformule). • De toeristische vraag is niet gelijkmatig over het jaar verdeeld. In de zomer is er naar verwachting meer vraag dan in de wintermaanden. Door een flexibele insteek van het concept kan hier op ingespeeld worden. Denk bijvoorbeeld aan een pop-up karakter in combinatie met demonteerbare lodges.
42
7.3
Introductie aanbodtypologieën
We beginnen met een overzicht van type hotels die in principe gerealiseerd kunnen worden. Dit moet gezien worden als een ‘longlist’, een opsomming van concepten die mogelijk zijn. Deze indeling is ingestoken vanuit de marktsegmentatie en de omvang van het hotel. We onderscheiden de volgende type hotels.
3. MICE (Meetings, Incentives, Conventions & Exhibitions)-hotels • Doorgaans grootschalig (minimaal zo’n 100 kamers) • Voornamelijk middenklasse/luxe niveau (drie- tot vijfsterrenniveau) • Vaak een samenwerking met bestaande congresfaciliteiten, waar het hotel naast of in de directe omgeving ligt • Primair gericht op accommoderen grote groepen van één event
1. Toeristische en zakelijke merkhotels • Voornamelijk drie- tot vijfsterrenniveau • Veelal aangesloten bij een (inter-)nationale hotelketen, of gepositioneerd als vergelijkbaar concept • Grootschalig, veelal vanaf zo’n 70-80 kamers. Uiteraard ook uitzonderingen van merkhotels met kleinere schaal (denk
4. Kleinschalige en authentieke hotels • Klein tot middelgrote hotels (tot maximaal 70-80 kamers) • Kwaliteit/sterren kunnen variëren • Mogelijkheden voor eigen restaurant/bar, afhankelijk van de vestigingslocatie • Veelal onafhankelijk gepositioneerd, of als boutique brand
bijvoorbeeld aan Fletcher) 2. Snelweg-, airport- en business hotels • Brede positionering, van één- tot viersterrenniveau • Gelegen aan de snelweg, bij een vliegveld of bij een kantoor- of
aangesloten bij een keten 5. Short stay hotel • Zelfvoorzienende kamers met faciliteiten (zoals een kitchenette) • Gericht op gasten voor langer verblijf, vanaf een week tot maximaal
bedrijvenpark •
6-12 maanden Ook interessant voor toeristische groepen; combinatie logies met faciliteiten en een gemeenschappelijke ruimten
43
6. Hostels en podhotels • Slaapruimtes met (stapel-)bedden of pods • Voornamelijk budgetniveau • Gericht op jonger publiek 7. Lodges • • •
•
Meerpersoons eenheden. Niet alleen voor 2-personen, maar ook voor 4- en 6-personen Eigen faciliteiten (bijvoorbeeld een kitchenette) en een gemeenschappelijke ruimte Mogelijkheid tot gebruiken van hotelservices (ontbijt, opgemaakte bedden, etc.) Afhankelijk van de locatie eigen buitenruimte
44
De zeven aanbod typologieën worden op deze pagina beoordeeld op vijf criteria (A tot en met E in onderstaande tabel). • Een hotel met een beperkte schaal, een authentiek en persoonlijk karakter (criteria A en B); • Het toeristische segment als belangrijke markt (criterium C); • Een bepaalde mate van luxe en kwaliteit, daarmee passend bij marktsegmenten als feesten, partijen, events, toeristen, bruiloften (criterium D); • Een flexibel concept, welke mogelijkheden geeft om in te spelen op de wisselende bezetting gedurende het jaar (criterium E).
Tabel. Uitwerking kansrijkheid aanbodtypologieën A. KLEINSCHALIG
B. AUTHENTIEK
C. FOCUS TOERISTISCHE VRAAG
D. LUXE-NIVEAU
E. FLEXIBELE INZET
KANSRIJKHEID
1. Toeristische en zakelijke merkhotels
-
--
+
+
--
-
2. Snelweg-, airport- en business hotels
--
--
-
+
--
--
3. MICE (Meetings, Incentives, Conventions & Exhibitions)-hotels
--
--
--
+
--
--
4. Kleinschalige en authentieke hotels
++
++
++
+
-
+
5. Short stay hotel
+
+/-
--
-
+/-
+/-
6. Hostels en podhotels
+/-
+/-
+
--
-
-
7. Lodges
+
+
+
+
++
++
45
7.4
Eerste shift: van longlist naar shortlist
De longlist bestaat uit zeven aanbodtypologieën. Niet alle zeven typologieën zijn kansrijk voor het DRU Industriepark. Op basis van de locatiekenmerken van de regio Achterhoek en het DRU Industriepark, alsmede op basis van onze marktkennis, is een toeristisch of zakelijk merkhotel (typologie 1), een snelweg-, airport en business hotel (typologie 2) en een MICE hotel (typologie 3) niet kansrijk. Deze drie typologieën zijn daarom geen onderdeel van de denkbare hotelconcepten. Dit lichten we hieronder toe. •
Ulft is vrij excentrisch en niet op korte afstand van de snelweg gelegen. Er zijn weinig grote bedrijven met veel (inter)nationale contacten of projectmatig werk en ook is er geen congres/zalencentrum met een bepaalde capaciteit. Dit maakt dat een snelweg-, airport en business hotel (typologie 2) en een MICE hotel (typologie 3) niet reëel zijn in Ulft.
•
Ook een toeristisch of zakelijk merkhotel (typologie 1) achten wij niet realistisch. Uit onze contacten met (inter)nationale ketens weten we dat zij doorgaans een locatie zoeken waar een evenwichtige marktsegmentatie (ofwel, zowel voldoende toeristische als voldoende zakelijke vraag) en een bepaalde capaciteit (kritische massa) mogelijk is. Je ziet dergelijke hotels dan ook vaak terug op locaties met een goede bereikbaarheid en voldoende ruimtebeslag.
•
Zoals eerder genoemd is de huidige ketengraad in de Achterhoek laag. Dit wil niet zeggen dat nieuwe ketenhotels per definitie uitgesloten zijn voor vestiging. Het realiteitsgehalte voor een nieuw ketenhotel als onderdeel van het DRU Industriepark is niet groot denken wij, dit vergt enige schaal, waarvoor op dit moment onvoldoende draagvlak is. Zeker met de komst van Van der Valk in Doetinchem nemen de kansen voor een ketenhotel op DRU Industriepark navenant af.
46
7.5
Denkbare hotelconcepten
De volgende aanbod typologieën hebben potentie om het DRU Industriepark te versterken: • Kleinschalige/authentieke hotels (typologie 4); • Short-stay hotels (typologie 5); • Hostels/podhotels (typologie 6). Hierbij aangetekend dat een hostel (slaapzalen) minder past bij de uitstraling en afzetmarkt van het DRU Industriepark; • Lodges (typologie 7).
Het is lastig om de behoefte van alle marktsegmenten in één concept onder te brengen. Het risico is dat deze marktsegmenten ‘net niet’ vinden wat ze zoeken in het concept en daarmee de aantrekkelijkheid van het concept als geheel minder sterk wordt.
Uit voorgaand hoofdstuk werd duidelijk dat er op het DRU Industriepark kansen zijn voor een nieuw hotel. In potentie kan ingespeeld worden op de behoeften van diverse marktsegmenten; zowel toeristische als zakelijke gasten en zowel individuele gasten als groepen.
We werken deze twee concepten op de volgende pagina uit.
Bovenstaande vier typologieën kunnen hierop inspelen, maar wel met eigen accenten. Deze typologieën moeten als denkrichtingen worden gezien. We zien deze vier typologieën niet als afzonderlijke en los van elkaar staande concepten. Er is namelijk overlap in marktfocus en de conceptkenmerken. Zoals de afwegingsmatrix in de voorgaande paragraaf toonde, hebben vooral de kleinschalige/authentieke hotels (typologie 4) als de lodges (typologie 7) de meeste kansen, maar het is denkbaar dat de andere twee typologieën (short-stay en podhotels) deels ook terug komen.