Bijlage 1 bij rv_Regels bestemmingsplan De Tuit incl bijlagen_050324.pdf

Bestemmingsplan | Regels

De Tuit

Gemeente Oude IJsselstreek

Datum: 22 februari 2024 Projectnummer: 210451 ID: NL.IMRO.1509.BP000242-VA01

INHOUD REGELS

1

Inleidende regels

3

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

3 8

2

Bestemmingsregels

10

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Groen Tuin Verkeer Water Woongebied Waarde - Archeologische verwachting 1 Waterstaat - Watergangen

10 12 13 14 16 19 23

3

Algemene regels

24

Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

24 24 24 25 26

4

Overgangs- en slotregels

27

Artikel 15 Artikel 16

Overgangsrecht Slotregel

27 27

Bijlagen Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 2: Te slopen bebouwing

De verbeelding Verbeelding met legenda

1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1

plan het bestemmingsplan De Tuit met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000242-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek.

1.2

bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

aaneengebouwde woning een woning dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

1.6

aan huis verbonden bedrijfsactiviteit een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten dat in (een gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.7

aan huis verbonden beroepsactiviteit een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten (op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied) dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.8

afwijken van de bouwregels en/of van de gebruiksregels een afwijking als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

1.9

archeologische waarde waarde van een terrein in verband met de zich (mogelijk) daarin bevindende oudheidkundige zaken.

1.10

bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

3

1.11

bedrijf een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen of op het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

1.12

bed & breakfast een kleinschalige verblijfsaccommodatie voor kortdurend recreatief verblijf waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.13

begane grond de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1.14

bestaande situatie (bebouwing en gebruik) a bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; b het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

1.15

bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak.

1.16

bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17

betaalbare koopwoning koopwoning zoals beschreven in de 'Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Oude IJsselstreek 2023', waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep in de gelijknamige gemeentelijke verordening is verzekerd.

1.18

bijbehorend gebouw uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.19

bijzondere woonvorm een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één of meer huishoudens door hulpbehoevenden op het fysieke, psychische en/of sociale vlak eventueel met extra zorg en/of begeleiding, met bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en kantoor.

1.20

bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.21

bouwgrens de grens van een bouwvlak.

4

1.22

bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder.

1.23

bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.24

bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel.

1.25

bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.26

bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.27

detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroepsof bedrijfsactiviteit.

1.28

doelgroepenverordening de 'Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Oude IJsselstreek 2023'.

1.29

gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.30

gestapelde woning een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

1.31

goedkope koopwoning koopwoning zoals beschreven in de 'Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Oude IJsselstreek 2023', waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep in de gelijknamige gemeentelijke verordening is verzekerd.

1.32

hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

5

1.33

instandhoudingstermijn instandhoudingstermijn zoals beschreven in de 'Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Oude IJsselstreek 2023', waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep in de gelijknamige gemeentelijke verordening is verzekerd.

1.34

kantoor het bedrijfsmatig verlenen van administratieve diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen.

1.35

midden huurwoning huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 5.161c lid 1 onder c van het Besluit kwaliteit leefomgeving (geliberaliseerde woning voor middenhuur).

1.36

nadere eis een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid sub d van de Wet ruimtelijke ordening.

1.37

omgevingsvergunning een vergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.38

prostitutie het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.39

seksinrichting een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.40

sociale huurwoning huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 5.161c lid 1 onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

1.41

sociale koopwoning koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 5.161c lid 1 onder b van het Besluit kwaliteit leefomgeving, waaronder inbegrepen Betaalbare koopwoningen en Goedkope koopwoningen.

1.42

vleermuisvriendelijke verlichting verlichting van bijvoorbeeld straatverlichting welke een lichtkleur uitstralen die voor vleermuisogen ongevoelig is.

6

1.43

vloeroppervlakte de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond.

1.44

volumineuze goederen goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doe-het-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen.

1.45

woning een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

7

Artikel 2

Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten.

2.1

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens: de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk.

2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3

het bebouwingspercentage: het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4

de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.5

de hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

2.6

de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7

de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8

de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk: het laagste punt van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

2.9

het bebouwd oppervlak van een bouwperceel/bestemmingsvlak: de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen.

2.10

peil: a voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse; b voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein; c bij de bestemming ‘Verkeer - Railverkeer’ wordt onder peil verstaan: de bovenkant spoorstaaf; d vanaf het waterpeil tot het hoogste punt van het bouwwerk.

8

Toepassing van maten: Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in dit bestemmingsplan in m of m 2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten: a afstanden loodrecht; b hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en c maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing blijven. Bij de toepassing van bovenstaande, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

9

2 Artikel 3

Bestemmingsregels Groen

3.1

Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a groenvoorzieningen en plantsoenen; b parken; c geluidwerende voorzieningen; d voet- en fietspaden; e ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’ zijn op/inritten en ontsluitingswegen toegestaan; f behoud en versterken van natuurwaarden; g een kunstwerk, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - kunstwerk'; h bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; i speelvoorzieningen, kunstwerken en ontmoetingsplekken; j water en voorzieningen voor de waterhuishouding; k straatmeubilair, en (bouwwerken ten behoeve van) nutsvoorzieningen.

3.2 3.2.1

Bouwregels Gebouwen a Gebouwen zijn niet toegestaan; b In afwijking op het bepaalde onder a zijn gebouwen wel toegestaan voor speelvoorzieningen, kunstwerken en nutsvoorzieningen, met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a De bouwhoogte van (licht)masten is maximaal 4 meter, met dien verstande dat: 1 ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen uitgesloten - lichtmasten’ lichtmasten zijn uitgesloten; 2 ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - vleermuisverlichting’, enkel lichtmasten zijn toegestaan met vleermuisvriendelijke verlichting; b De bouwhoogte van kunstwerken, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - kunstwerk' is maximaal 25 meter; c De bouwhoogte van speeltoestellen is maximaal 4 meter; d De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde is maximaal 3 meter.

3.3

Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de inrichting en het gebruik van gronden welke voorkomen uit het in de bijlage van de regels opgenomen beeldkwaliteitsplan.

10

3.4 3.4.1

Specifieke gebruiksregels Voorwaardelijke verplichting Ten aanzien van de inrichting van de in artikel 3.1 genoemde onderdelen binnen het plangebied geldt dat dit uitsluitend is toegestaan wanneer dit wordt gerealiseerd conform het beeldkwaliteitsplan dat is bijgevoegd als bijlage 1, al dan niet een ander door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd ontwerp.

11

Artikel 4 4.1

Tuin Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a tuinen; b wegen en paden; c erkers en erfafscheidingen.

4.2 4.2.1

Bouwregels Erkers Voor (het verlengde van) de voorgevel van een woning mogen erkers worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: a de diepte van de erker maximaal 1,5 meter is; b de diepte van de voortuin voor 2,5 meter onbebouwd blijft; c voor zover aan de voorgevel wordt gebouwd, de breedte maximaal 2/3 van de voorgevel van de woning is; d de bouwhoogte maximaal 3 meter dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 meter is.

4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen is maximaal: 1 voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning 1 meter; 2 achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw 2 meter. b Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan.

12

Artikel 5 5.1

Verkeer Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a verblijfsgebieden; b wegen en pleinen; c voet- en fietspaden; d geluidwerende voorzieningen; e bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; f parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken; g water en voorzieningen voor de waterhuishouding; h ontmoetingsplekken en straatmeubilair; i openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

5.2 5.2.1

Bouwregels Gebouwen a De oppervlakte van gebouwen is maximaal 50 m2; b De bouwhoogte van gebouwen is maximaal 3 meter.

5.2.2

Bouwwerken, geen gebouw zijnde a De bouwhoogte van kunstwerken en bouwwerken voor verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is maximaal 12 meter, met dien verstande dat: 1 ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - beperking straatverlichting’, mag het aantal straatlantaarns niet toenemen ten opzichte van het aantal ten tijde van de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan; 2 ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer - vleermuisverlichting’, enkel straatverlichting is toegestaan met vleermuisvriendelijke verlichting; b De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is maximaal 3 meter.

5.2.3

Voorwaardelijke verplichting Ten aanzien van het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde binnen het plangebied geldt dat dit uitsluitend is toegestaan wanneer gebouwd wordt conform het beeldkwaliteitsplan dat is bijgevoegd als bijlage 1, al dan niet een ander door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd ontwerp.

13

Artikel 6 6.1

Water Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a watergangen, waterpartijen, oevers, taluds, onderhouds- en andere paden en kaden; b waterhuishouding en waterberging; c verkeer te water; d instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen natuurwaarden in en langs watergangen en waterpartijen; e extensieve dagrecreatie; met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

6.2 6.2.1

Bouwregels Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

6.2.2

Bouwwerken geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag de bouwhoogte maximaal 3 meter bedragen.

6.3

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Vergunningplicht Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders op deze gronden de volgende andere-werken uit te voeren: a aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden; c vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging daarvan tot gevolg kunnen hebben; d aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen; e verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden met 50 cm of meer.

6.3.1

6.3.2

Verlening Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.3.1 wordt slechts verleend indien door het uitvoeren van de andere-werken, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en/of natuurwaarden en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.

6.3.3

Uitzondering Geen omgevingsvergunning is nodig voor: a andere-werken in het kader van het normale beheer en onderhoud;

14

b andere-werken die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning.

15

Artikel 7 7.1

Woongebied Bestemmingsomschrijving De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a wonen; b bijzondere woonvormen; c bed & breakfast; d aan huis verbonden beroepen; e aan huis verbonden bedrijven; f bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; g tuinen en erven; h parkeer-, speel- en groenvoorzieningen; i water en voorzieningen voor de waterhuishouding; j straatmeubilair en nutsvoorzieningen.

7.2 7.2.1

Bouwregels Algemeen a Binnen de bestemming 'Woongebied' mogen niet meer dan 566 woningen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1 het aantal sociale huurwoningen niet minder mag bedragen dan 9% van het totale aantal woningen; 2 het aantal midden huurwoningen niet minder mag bedragen dan 4% van het totale aantal woningen; 3 het aantal sociale koopwoningen niet minder mag bedragen dan 49% van het totale aantal woningen; 4 voor de woningen uit artikel 7.2.1 lid a onder 1, 2 en 3 de instandhoudingstermijn in acht wordt genomen. b Uitsluitend mogen worden opgericht bouwwerken die ten dienste staan ten behoeve van de omschrijving in artikel 7.1, waarbij nadere eisen kunnen worden gesteld omtrent de situering; c Voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat het bouwperceel voor maximaal 60% bebouwd mag worden, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven.

7.2.2

Hoofdgebouwen a het maximum aantal wooneenheden mag niet meer zijn dan ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ is aangegeven; b ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ mogen woningen gestapeld worden gebouwd; c ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - aaneengebouwd en gestapeld 1’ moeten woningen aaneengebouwd en gestapeld worden gebouwd, met dien verstande dat bij de realisatie van de woningen minimaal de volgende aantal wooneenheden worden gerealiseerd: 1 8 aaneengebouwd; 2 10 gestapeld; d ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - aaneengebouwd en gestapeld 2’ moeten woningen aaneengebouwd en gestapeld worden gebouwd, met dien verstande dat bij de realisatie van de woningen minimaal de volgende aantal wooneenheden worden gerealiseerd:

16

1 6 aaneengebouwd; 2 12 gestapeld; e de goothoogte mag maximaal 6,5 meter bedragen; f in afwijking van het bepaalde in lid e mag de maximale goothoogte ter plaatse van: 1 de ‘specifieke bouwaanduiding - afwijkende kap’ minimaal aan één zijde 3,5 meter bedragen; 2 de ‘specifieke bouwaanduiding - entree’ bij de goot voorzijde 7,5 meter bedragen; 3 de ‘specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwhoogte’ 3,5 meter bedragen; g de bouwhoogte mag maximaal 11 meter bedragen, tenzij ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ anders is aangegeven; h in afwijking van het bepaalde in lid g mag de maximale bouwhoogte ter plaatse van: 1 de ‘specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwhoogte’ 7 meter bedragen. 7.2.3

Bijbehorende gebouwen a Bijbehorende gebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, maar moeten minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd; b De gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende gebouwen, gebouwd buiten het bouwvlak, is per woning maximaal: 1 80 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte tot en met 600 m2; 2 120 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 600 m2. c De goothoogte is maximaal 3 meter; d De bouwhoogte is maximaal 6 meter; e In afwijking van het bepaalde onder a t/m d, mogen voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning erkers worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: 1 de horizontale diepte maximaal 1,5 meter is; 2 de diepte van de voortuin voor 2,5 meter onbebouwd blijft; 3 voor zover aan de voorgevel wordt gebouwd, de breedte maximaal 2/3 van de voorgevel van de hoofdgebouw is; 4 de bouwhoogte maximaal 3 meter dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 meter is. f In afwijking van het bepaalde onder a t/m d mogen achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning gebouwen worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: 1 het gebouw per woning maximaal 2 gesloten wanden heeft; 2 de wand die parallel ligt aan (het verlengde van) de voorgevel van de woning, minimaal 3 meter achter de voorgevel ligt; 3 de bouwhoogte maximaal 3 meter is.

7.2.4

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a Voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1 Erf- en terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 1 meter. b Achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1 Erf en terreinafscheidingen met een hoogte van maximaal 2 meter; 2 De bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde is maximaal 3 meter. c Ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - geluidwerende voorziening 1’ zijn geluidwerende voorzieningen toegestaan met een maximale hoogte van 5 meter;

17

d Ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding - geluidwerende voorziening 2’ zijn geluidwerende voorzieningen toegestaan met een maximale hoogte van 6 meter; e De bouwhoogte van masten is maximaal 10 meter. 7.3

Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen van bouwwerken: a ter waarborging van de landschaps- en/of natuurwaarden in de omgeving; b ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; c ter waarborging van de verkeersveiligheid; d ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

7.4 7.4.1

Specifieke gebruiksregels Bed & breakfast a De ruimte die wordt gebruikt voor bed & breakfast is maximaal 3 slaapkamers; b De oppervlakte van de gehele accommodatie beslaat maximaal 30% van de woning; c De accommodatie maakt deel uit van het hoofdgebouw; d Degene die de bed & breakfast exploiteert, is tevens bewoner van de woning.

7.4.2

Aan huis verbonden beroep a De oppervlakte van de voor het beroep uit te oefenen ruimte is maximaal 30% van de vloeroppervlakte met een maximum van 50 m2; b Het aan huis verbonden beroep wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning.

7.4.3

Voorwaardelijke verplichting Ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het plangebied geldt dat dit uitsluitend is toegestaan wanneer gebouwd wordt conform het beeldkwaliteitsplan dat is bijgevoegd als bijlage 1, al dan niet een ander door het college van burgemeester en wethouders goedgekeurd ontwerp.

7.5 7.5.1

Afwijken van de gebruiksregels Aan huis verbonden bedrijven Bij omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van de regels voor het gebruik van een gedeelte van de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat: a degene die de activiteiten uitvoert, tevens de bewoner van de woning is; b de oppervlakte van de voor het bedrijf uit te oefenen ruimte maximaal 30% is van het woonoppervlak, met een maximum van 50 m2. c er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep of bedrijf; d er geen milieutechnische belemmering zijn; e ter voorkoming van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken.

18

Artikel 8

Waarde - Archeologische verwachting 1

8.1

Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

8.2 8.2.1

Bouwregels Algemeen Ten aanzien van het bouwen van bebouwing gelden de volgende regels: a bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 250 m2 en de grondbewerking dieper is dan 30 cm vanaf het maaiveld, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden, waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; b indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het bouwen van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1 de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of 2 de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of 3 de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of 4 de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden

schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is.

8.2.2

Advies archeologisch deskundige Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.2.1 onder a, wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden zoals opgenomen in artikel 8.2.1 onder b dienen te worden gesteld.

19

8.2.3

Uitzondering bouwregels Het bepaalde onder artikel 8.2.1 onder a geldt niet indien: a op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of b het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of c gebouwen maximaal 2,5 meter uit de bestaande fundering wordt vergroot, met behoud van bestaande funderingen.

8.3

Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

8.4

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Vergunningplicht Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de gronden de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a het ophogen van de bodem met meer dan 1 meter; b grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 250 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage en/of oppervlakteverhardingen; c bodem verlagen of afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist; d het verlagen van het waterpeil; e het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

8.4.1

8.4.2

Uitzonderingen vergunningplicht Het onder 8.4.1 opgenomen verbod geldt niet: a voor werken en werkzaamheden die niet dieper reiken dan 30 cm onder het bestaande maaiveld; b voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; c voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik; d voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;

20

e voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' in dit kader is verleend; f voor werken en werkzaamheden waarvoor een vergunning op grond van de Erfgoedwet is vereist dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn. 8.4.3

Beoordelingscriteria Ten aanzien van de onder 8.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden; b het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.

8.4.4

Voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden onder beperkingen verlenen en zij kan voorschriften aan deze omgevingsvergunning verbinden, waaronder: 1 de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; of 2 de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; of 3 de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen en/of 4 de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

b Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden als bedoeld in artikel 8.4.1 wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een dergelijke omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

21

8.5

Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door: a de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologisch begeleiding of zorg nodig is; b de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie 1', indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

22

Artikel 9

Waterstaat - Watergangen

9.1

Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waterstaat - Watergangen’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming, beheer en onderhoud van primaire wateren, zoals watergangen en regenwaterbuffers, overeenkomstig de Keur van het waterschap.

9.2

Bouwregels Boven of op de tot ‘Waterstaat - Watergangen’ aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a bouwwerken van geringe omvang, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van primaire wateren, met dien verstande dat: 1 de hoogte ten hoogste 3,5 meter mag bedragen.

9.3 9.3.1

Afwijken van de bouwregels Afwijken van de bouwregels ten behoeve van andere bebouwing Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijken van het bepaalde in artikel 9.2, ten behoeve van het oprichten van andere bebouwing, mits: a het belang van het primaire water, gehoord het waterschap, niet onevenredig wordt aangetast; b bebouwing mogelijk is op grond van de onderliggende bestemming.

9.4

Specifieke gebruiksregels Op gronden binnen de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Watergangen’ zijn de gebodsen verbodsbepalingen van de Keur van het waterschap van toepassing.

23

3

Algemene regels

Artikel 10

Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 11

Algemene bouwregels

11.1

Bestaande afmetingen In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

11.2

Bestaande afstanden In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

11.3

Bestaande percentages In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Artikel 12 12.1

Algemene gebruiksregels Verboden gebruik Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo wordt in elk geval verstaan: a het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie; b het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in: 1 volumineuze goederen; 2 goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen.

24

12.2 12.2.1

Voorwaardelijke verplichting Voorwaardelijke verplichting 1 Ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingszone - voorwaardelijke verplichting 1’ mag pas begonnen worden met bouw- en woonrijp maken, en niet eerder een omgevingsvergunning voor de activiteit Bouwen worden verleend als: a de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – natuurinclusieve inrichting’ zijn aangelegd conform het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels; b er een ontheffing voor de Wet natuurbescherming is verleend voor het territorium van de steenuil ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting 1’.

12.2.2

Voorwaardelijke verplichting 2 Ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingszone - voorwaardelijke verplichting 2’ mag pas begonnen worden met bouw- en woonrijp maken, en niet eerder een omgevingsvergunning voor de activiteit Bouwen worden verleend als: a de gronden ter plaatse van de functieaanduiding ‘houtsingel’ zijn aangelegd conform het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels; b er een ontheffing voor de Wet natuurbescherming is verleend voor het territorium van de steenuil ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting 2’.

12.2.3

Voorwaardelijke verplichting 3 Het slopen van de bebouwing zoals aangegeven in bijlage 2 bij deze regels ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting 3’ is slechts toegestaan als: a er een ontheffing voor de Wet natuurbescherming is verleend voor de gewone dwergvleermuis ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingzone - voorwaardelijke verplichting 3’.

12.2.4

Voorwaardelijke verplichting 4 Een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingszone - voorwaardelijke verplichting 4’ wordt pas verleend als de groenstrook ter plaatse van de functieaanduiding ‘groen’ is aangelegd conform het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels.

Artikel 13

Algemene afwijkingsregels

13.1

Overschrijding van bouwgrenzen Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat: a de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt; b de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

13.2

Grotere hoogte voor masten en kunstwerken Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde voor kunstwerken, en

25

zend-, ontvang- en/of sirenemasten. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat: a de bouwhoogte maximaal 40 meter bedraagt. 13.3

Gebouwen voor nutsdoeleinden Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat: a de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt; b de inhoud maximaal 50 m3 bedraagt, met dien verstande dat voor bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel geen maximale inhoud van toepassing is.

13.4

Gebruik als evenemententerrein Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijf dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen.

13.5

Nadere voorwaarden voor afwijken van de regels Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat: a geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat; b het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld; c de sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld; d de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld; e er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Artikel 14 14.1

Algemene wijzigingsregels Algemene wijzigingsregels Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, mits: a bestemmingsgrenzen met niet meer dan 5 meter worden verschoven; b geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat; c het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad; d geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; e uit onderzoek blijkt dat er geen (milieutechnische of ruimtelijke) belemmeringen zijn.

26

4 Artikel 15

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

15.1

Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning of omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

15.2

Vergroten inhoud bouwwerk Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van lid 15.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 15.1 met maximaal 10%.

15.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Lid 15.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

15.4

Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

15.5

Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

15.6

Verboden gebruik Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

15.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik Het vierde lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 16

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan De Tuit.

27

BIJLAGE 1 Beeldkwaliteitsplan

VARSSEVELD DE TUIT Beeldkwaliteitsplan 15 februari 2024

VARSSEVELD DE TUIT Beeldkwaliteitsplan 15 februari 2024 220179

Inhoud Inleiding 5 De kernwaarden van De Tuit 9 Locatiepaspoort 11 Stedenbouwkundig plan 13 Beeldkwaliteit Dorpswonen 49 Beeldkwaliteit Landelijk dorps wonen

57

Beeldkwaliteit Boerenerven 69 Beeldkwaliteit Boswonen 75 Bijlagen 79

3

4

Inleiding

In de gemeente Oude IJsselstreek is behoefte aan een flink aantal nieuwe woningen. De gemeente heeft de westzijde van Varsseveld aangewezen als één van de toekomstige locaties waar nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. Dit is een gebied van circa 30 hectare, tussen de A18/N18 en de bestaande woonbuurten van Varsseveld. Deze nieuwe woningbouwlocatie heeft de naam De Tuit gekregen. Het wordt een groene, natuurinclusieve wijk op de overgang van dorp en landschap, met een typisch Achterhoeks woonmilieu. Dat betekent naast de groene invulling een ruime opzet van de wijk met een lage bebouwingsdichtheid. Met woningen voor elke doelgroep! In samenwerking met de gemeente Oude IJsselstreek heeft SAB de afgelopen periode het stedenbouwkundig plan voor De Tuit gemaakt. In het voorliggende beeldkwaliteitsplan zijn de ambities voor de inrichting van de openbare ruimte en voor het ontwerp van de woningen beschreven en vastgelegd. Dit document vormt daarmee het toetsingskader voor de uitwerking van het ontwerp van zowel de openbare ruimte als van de woningen. Het document behandelt eerst het stedenbouwkundig plan waarna achtereenvolgens de sferen van de verschillende woonmilieus worden omschreven met bijhorende beeldkwaliteitsregels voor de openbare ruimte en de architectuur voor de bebouwing.

Dit Beeldkwaliteitsplan is vooraf besproken met de rayonarchitect van het Gelders Genootschap (welstand). Dit document is het toetsingskader en het inspiratiedocument voor de verdere uitwerking van de buurten door een initiatiefnemer. Hoe de plannen worden getoetst, wordt nog bepaald. Dat kan door enkel de welstandscommissie, waarbij een supervisor de plannen vooraf bij kan sturen of door de introductie van een Kwaliteitsteam, waar een supervisor en welstand, aangevuld met een afgevaardigde van de gemeente, zitting in hebben, de plannen beoordeelt.

5

6

7

Luchtfoto huidige situatie (incl. plangrenzen)

8

De kernwaarden van De Tuit

Een Achterhoekse woonwijk voor iedereen! De ambitie voor De Tuit is om een bijzonder en typisch Achterhoeks woonmilieu te realiseren die vooruitstrevend is op het gebied van gezondheid, diversiteit en natuurinclusiviteit. De Tuit staat daarom voor de volgende vier kernwaarden:

Een gezonde leefomgeving De Tuit wordt een woonwijk waar jong en oud zich gelukkig en gezond kan voelen. In de wijk is veel aandacht voor bijzondere plekken in de openbare ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Deze plekken verschillen van een dorpspleintje en een grote speelweide tot kleine buurtparkjes en natuurrijke zones. Deze plekken stimuleren sociale binding tussen bewoners en dragen daardoor bij aan het welzijn van de mens. Daarnaast wordt beweging in De Tuit optimaal gestimuleerd door de aanwezigheid van de vele wandelpaden en de goede fietsverbindingen met de kern en de omgeving.

Het landschap als basis De Tuit wordt een woonwijk die past bij de identiteit van de Achterhoek. De aanwezige landschappelijke structuren en elementen in het gebied vormen hiervoor de belangrijke dragers. In De Tuit worden deze structuren en elementen zo veel mogelijk behouden en juist versterkt om het karakter van het landschap in de woonwijk beleefbaar te maken. Hiermee wordt De Tuit geen traditionele woonwijk, maar wordt het een gevarieerd woonlandschap met een bijzondere woonkwaliteit en unieke landschapsbeleving.

Natuurinclusief, klimaatadaptief en duurzaam De Tuit wordt een natuurinclusieve en klimaatadaptieve woonwijk die duurzaam is en bijdraagt aan het versterken van de biodiversiteit. Daarnaast wordt er in De Tuit volop ingezet op het voorkomen van hittestress en wateroverlast. Er wordt veel ruimte gegeven aan kwalitatief groen en het behouden en versterken van landschappelijke structuren en elementen, zoals de aanwezige bomenlanen en bosschages. Daarnaast worden er verschillende kansen benut en maatregelen getroffen om de ecologische waarden van het gebied te versterken. Voorbeelden hiervan zijn het maken van ecologische verbindingen die verschillende groengebieden met elkaar verbinden en het toepassen van diervriendelijke verlichting. Er wordt in De Tuit volop ingezet op het aanplanten van een grote verscheidenheid aan bomen, planten en kruidenmengsels. Het aanwezige groen draagt bij aan natuurlijke infiltratie van water. Daarnaast zorgen de vele bomen voor verkoeling en schaduwrijke plekken. Hierdoor is de openbare ruimte klimaatbestendig ingericht met een gezonde leefomgeving als resultaat.

Natuurinclu si

Een g

W

imaatadapt ie , kl f e

uurzaam nd fe

9

nde leefom o g ez

ing ev

voor iede en re n o

en

dschap als b n la

is as

He t

Wonen voor iedereen De Tuit wordt een woonwijk waar iedereen zich thuis kan voelen. Er wordt een grote variatie in woningtypologieën gebouwd, zodat iedere doelgroep bediend kan worden. Er komen vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen, maar ook levensloopbestendige woningen, rugaan-rug woningen en appartementen. Hierdoor ontstaat er een gezonde mix aan woningen in zowel het koop als het huur segment. Naast de variatie in woningtypologieën, wordt er in De Tuit ook ingezet op verschillende woonmilieus met eigen ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten, zoals een dorps woonmilieu, een landelijk woonmilieu en boerenerven. Door deze verschillende woonmilieus ontstaat er variatie in woonkwaliteiten, zoals rustig in het groen tot levendig rond een dorpspleintje. Kortom, wonen voor iedereen!

Ambitie & Hoofdstructuur (Locatiepaspoort, juni 2022)

10

Locatiepaspoort

Locatiepaspoort: Het groene raamwerk en de woonmilieus In juni 2022 is een Locatiepaspoort opgesteld waarin de mogelijkheden voor woningbouw in De Tuit zijn verkend. Dit document voorziet in een analyse op het gebied van landschap en stedenbouw waarin de belangrijkste elementen en structuren zijn verkend die kenmerkend zijn voor dit gebied. Deze structuren en elementen zijn uiteindelijk vertaald in een groen raamwerk die de hoofdstructuren en ambities weergeven voor de planontwikkeling van De Tuit. In lijn met dit raamwerk zijn verkenningen gedaan voor verschillende straatprofielen, parkeeroplossingen en kansen voor in inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast is een aanzet gedaan voor verschillende woonmilieus met bijbehorende ruimtelijke en programmatische kenmerken.

Varssevelds kopje

Een aantal kansen en aandachtspunten die uit het Locatiepaspoort zijn voortgekomen zijn: • Behouden van de ‘‘Varsseveldse kopjes’’; • Toevoegen van opgaande beplanting als structuurgevende elementen in het gebied; • Behouden en versterken van bomenlanen als structuurgevende elementen in het landschap; • Behouden en verder ontwikkelen van het fijnmazig netwerk van historische fiets- en wandelpaden; • Er liggen veel achterkanten van woningen in het zicht (naar buiten gericht), die nu de huidige dorpsrand vormen. Een ontwikkeling op deze plek kan bijdragen aan het realiseren van een representatieve, hoogwaardige dorpsrand, als entree naar Varsseveld; • De bestaand erven in en om het plangebied kunnen bijdragen aan het realiseren van een bijzonder en uniek Achterhoeks woonmilieu. Goede, landschappelijke inpassing van de erven is daarbij belangrijk.

Beeldbepalende groenstructuren en elementen

Voor de volledige analyse en de opmaat naar het groen raamwerk wordt verwezen naar het document Locatiepaspoort Varsseveld West. Dit document is door het college van B&W vastgesteld op 14 juni 2022.

Afwisselingen tussen open- en geslotenheid

11

Plankaart

12

Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan De Tuit De nieuwe uitbreiding van Varsseveld ligt aan de westzijde van de kern. In de wijk worden in totaal 566 woningen gebouwd in verschillende typen en categorieën. De Tuit bestaat uit prachtige landschappelijke structuren en elementen die de identiteitsdragers zijn van de wijk. De aanwezige Varsseveldse Kopjes (kleine heuvels) vormen voor een groot deel de basis voor de te bouwen gronden. Hierdoor wordt er gewoond op de hogere delen en ontstaat er afwisselend beeld tussen hogere bebouwde delen en lagere landschappelijke zones.

eigen dynamiek en kenmerken, zoals een hoofdwoning aan het lint met schuurwoningen erachter. Daarnaast vormt het erf de centrale ontmoetingsruimte waar tevens het parkeren deels is ondergebracht. De boerenerven zijn duidelijk anders vormgegeven qua architectuur en inrichting van de openbare ruimte dan de rest van de Tuit. Bereikbaarheid en parkeren De hoofdontsluiting van De Tuit verloopt voor de auto via de Doetinchemseweg. Een nieuwe rotonde met aftakkingen naar het noordelijk en zuidelijk deel markeert hierbij de nieuwe entree van Varsseveld. De ontsluitingswegen in het noordelijk en zuidelijk deel splitsen zich op in diverse woonstraten en woonpaden die de verschillende clusters en ensembles bereikbaar maken. Het parkeren aan de straten is in de woonmilieus op verschillende manieren ondergebracht. Zo bestaan een aantal woonblokken uit interne parkeerhoven of wordt er geparkeerd in parkeerkoffers tussen de woningen. Daarnaast is er aan de straten ruimte voor langsparkeren Om de identiteiten van de woonmilieus te versterken, wordt het parkeren uitgevoerd in materialisering die past bij de sfeer. Zo wordt er in het landelijk dorpse deel geparkeerd in halfverharding in de straten, maar zijn de parkeerplekken in het dorpse deel juist uitgevoerd in steen, passend bij een dorpse sfeer.

Wat De Tuit naast de landschappelijke structuren en elementen uniek maakt, is het aanbod van verschillende woonmilieus met eigen sferen en karakteristieken. Zo wordt er aan de oostzijde aangesloten op de bestaande kern met een dorps woonmilieu met woningen in dorpse architectuur, de aanwezigheid van een pleintje en dorpse inrichtingselementen, zoals een waterpomp, voorstoepjes en tuinmuren met kolommen. Het noordelijke en het zuidelijke deel bestaat voor het overgrote deel uit een landelijk dorps woonmilieu met veel ruimte voor groen, voortuinen met hagen en een afwisselingen tussen clusters en korte rijen. Centraal in De Tuit, onder de Doetinchemseweg, is een woonmilieu in een bosrijke omgeving beoogd met bijzondere woningen die een natuurlijke uitstraling hebben door de toepassing van onder andere hout en/of groendaken. Dit woonmilieu vormt hierdoor een unieke aanvulling voor de Tuit. Het natuurlijke/bosrijke karakter wordt versterkt doordat er geparkeerd wordt in clusters en hierdoor ruimte is voor slingerende bospaden die de woningen bereikbaar maken.

Een groene en fijne woonomgeving Zoals eerder benoemd, zijn de landschappelijke structuren en elementen de identiteitsdragers van de wijk. Het groen vormt de aders van De Tuit en is dan ook overal in het plan zicht- en beleefbaar. Er is een verscheidenheid aan groen aanwezig, van grote lage/natte delen met voornamelijk ecologische doeleinden tot grote centrale zones die intensiever gebruikt worden voor spelen en ontmoeten. Daarnaast markeren kleinere groenstructuren de overgang tussen verschillende woonclusters waarbij ze tevens als ecologische verbindingen fungeren.

Aan de noordzijde van de wijk ligt een landschappelijke zone als buffer tussen De Tuit en de N18. In deze landschappelijke zone liggen twee woonhoven, bestaande uit appartementen en reguliere woningen, die losstaande objecten vormen binnen het landschap. De woningen hebben een kleine privétuin en een gezamenlijke binnentuin waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. De twee woonhoven vormen een verrijking voor de landschappelijke zone en zorgen daarmee voor een kwalitatieve noordelijke afronding van De Tuit. Aan de zuidzijde van de wijk, langs de Tuitstraat, liggen een aantal nieuwe boerenerven, als aanvulling op de bestaande erven. De nieuwe boerenerven vormen clusters met een

13

Woonmilieus / sfeergebieden

Dorps wonen Landelijk dorps wonen Boswonen Boerenerven Wonen aan het hof 14

Groenstructuur basis

Groen, algemeen Groen, nat/laag Groen, spelen en ontmoeten Hagen rond parkeren Water 15

De synergie tussen landschap en ecologie Voor Varsseveld De Tuit is er vanaf de start van dit project grote waarde gehecht aan natuur. Daarom is vanaf het begin een robuust groen raamwerk onderdeel geweest van het stedenbouwkundig plan. Daarnaast heeft SAB tegelijkertijd vorig jaar natuuronderzoek uitgevoerd in het plangebied en de omgeving om bijzondere natuurwaarden in beeld te brengen. Hieruit blijkt dat een aantal beschermde soorten in het gebied voorkomt. Voor een aantal van deze soorten geldt dat essentiële elementen, zoals belangrijk leefgebied of verblijfplaatsen, in het plangebied aanwezig zijn. Dit geldt voor de steenuil en de gewone dwergvleermuis. Hiervoor moeten mitigerende maatregelen getroffen worden in combinatie met een ontheffing Wet natuurbescherming. Door op voorhand deze maatregelen zoveel mogelijk in het groene raamwerk van dit beeldkwaliteitsplan op te nemen, weten we zeker dat voldoende ruimte voor deze maatregelen wordt gereserveerd en dat er goede mogelijkheden zijn om hier in een later stadium concrete invulling aan te geven. Enige uitzondering zijn verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis. Die worden in de nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Daarnaast is een aantal soorten aanwezig waarvan geen essentiële elementen aanwezig zijn, al komen ze dus wel in het plangebied voor. Dit geldt voor de soorten boomvalk, buizerd, kerkuil, laatvlieger en das.

Ook voor deze soorten willen we in het nieuwe plan voldoende ruimte bieden, zodat ook zij gewoon in het plangebied voor kunnen blijven komen. Met de kaarten Groenelementen en Kansenkaart ecologie wordt dit geschikt leefgebied geborgd in dit beeldkwaliteitsplan.

worden bijvoorbeeld migratieroutes voor de das versterkt en aangelegd. Op deze kaart is daarnaast ook gevisualiseerd dat het uitgangspunt gaat zijn dat de woningen natuurinclusief gebouwd worden, waarbij het in ieder geval wettelijk noodzakelijk is om minimaal acht vleermuisvoorzieningen voor de gewone dwergvleermuis in de aangegeven lichtblauwe zone te realiseren. Het groene raamwerk wordt op deze manier een robuust en gevarieerd natuurlijk gebied waar de hoeveelheid insecten en andere prooidieren flink zullen worden gestimuleerd. Dit zorgt ervoor dat de bijzondere soorten in het gebied kunnen gedijen. De steenuil kan bijvoorbeeld vanwege de combinatie van ruigtekruiden en kort gemaaid gras goed muizen vangen. De muizen kunnen zich in de hogere kruiden goed ontwikkelen, terwijl de steenuil ze juist in het korte gras goed kan vangen. Een ander voorbeeld is de boomvalk, waarbij de poelen zullen gaan zorgen voor meer libellen; een belangrijke prooi voor deze valkensoort. Daarnaast dragen de woonvelden met een natuurinclusieve inrichting ook bij aan de toename van algemene natuurwaarden. In Bijlage 2 t/m 9 zijn per diersoort de globale preventieve en/of mitigerende maatregelen inzichtelijk gemaakt.